不动产税范文

导语：如何才能写好一篇不动产税，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

目前，我国房价高企已成为重要的经济和社会问题。作为房价的组成部分，房地产税收毫无疑问是政府调控房价的重要手段之一。

中央财经大学税务学院副院长刘桓表示，无论是去年的“国八条”，还是今年的“国六条”，以及相关的各种房地产税收政策，都是为打击恶性炒楼行为而制定的。这些税收政策只单纯针对房屋销售和流通环节，结果只能提高房价，并不会减少那些购房人的购买欲望，很难真正遏制炒房。

目前，正在进行中的不动产税试点改革，目的就是为减少购房投机行为，其核心是对居民占有第二套住宅实行累进税。

据刘桓透露，不动产税的主要内容是对购房者非自住的第二套、第三套住房征收高税，对居民基本自住房则采取低税，甚至免税，让房地产投机客买得起房但养不起。社科院金融研究中心主任易宪容也支持这个观点，“唯一的手段就是提高对第二套、第三套住房的税收，这样才能真正打击房地产市场上的投机者。现在房价没有降下来是因为政府调控力度还是太小。”

大部分消费者对征收不动产税都表示欢迎，并期待房价能够因此有所降低。刘桓表示，增加投资房屋拥有期间的税收，对普通民众确实是利好，但是真正实施并不容易。

“征收不动产税是很复杂的事情，涉及很多配套措施的实行情况。”刘桓说，“最重要的是，房地产信息与财税方面沟通机制的建立。”他认为，这里涉及四方面要素：

第一，掌握购房者信息。如何界定第一套、第二套住房，自住房还是投资房，需要严格把握买房者的信息。比如，在外地有住宅，后在北京发展又买房，算第一套还是第二套房？谁来判断是自住还是投资？目前，由于税务部门并不掌握房地产市场各种必要的信息，因此，房产信息在税务部门基本还是空白。

掌握购房者信息是一件很烦琐复杂的工作，需要要税务部门和房产登记部门以及银行信贷部门进行合作来完成。同时，发动社区街道管理者，以社区街道为单位，对房屋的居住情况进行实时监控。国家税务总局有关人士表示，对房屋拥有期间征税对打击投机能起到很大作用，但实施难度不小，进一步实施细则仍在研究论证中。

第二，明晰住房产权。国有单位的房产占用情况以及遗产中房产产权如何确定，需要政府作进一步详细规定。

第三，房产价值评估。目前，我国的评估机构良莠不齐，存在虚假注册、低收费、高回扣、恶性竞争、高估低评等问题，市场比较混乱。这就需要逐步制订和推行一些措施，加强房地产评估市场的监管，提高行业执业水平。另外，按买房价格征税还是按房屋现价征税，也需要进一步明确。

篇2

中国房地产市场就是转型之中最为尖锐的矛盾,为缓和这种矛盾,不动产持有税要不要征、房地产持有税向谁开征等一系列问题急需解决。

以土地支撑财政的经济模式不可持续,以房地产持有税弥补地方财政收支缺口是大势所趋。该项税费可以替代土地财政,也可以抑制投资性需求,鼓励自住性消费。

本文针对不动产持有税所面临的实施环境,对其实施所需的条件,如何实施等问题进行了探讨。

关键词:房地产、持有税、前提、可行性。

1、前言

中国房地产市场的过热一定程度上刺激了过激了国民经济,但各种附加费用只是产生在流转环节,实际财富却并未增加。另外作为生活必需品,其价格已经超出了国民收入的平均水平,导致工薪收入阶层住房困难,针对此矛盾,我国政府正逐步完善税费制度,其中不动产持有税就是一种可以考虑实施的税费。

房地产持有税,就是对房地产的所有者,按其持有房产的价值(或面积)以规定的税率征收的一种税。目的是增加国家收入,控制个人手中大量的房产。

这种税的税率可以这样理解,每年每人必须上交上千元。如果交不起,那他的房产便会被没收。

在经济繁荣时期,国家为了遏制房地产市场投机,强化了房地产流转环节多项交易税费(如营业税、土地增值税均在交易环节计提)的征收。但高额交易税费的征缴在抑制了房产市场投资和投机性需求的同时,也增加了房地产交易的成本。这样既限制了房地产资源流动,降低了房产资源的配置效率,也形成市场供过于求的预期,加剧房产市场波动。因此,为活跃房地产市场,拉动市场需求,有必要清理房地产交易流转环节税费,多数税费项目可以取消,部分必须保留的税费项目也应适当降低税率。

加强对持有环节的监管有利于持久遏制垄断和投机行为,同时减免房地产交易环节税费并不等于鼓励放任市场垄断和投机。房地资源具有稀缺性特征,对房地资源的占用和使用隐含了多层面的公共外部性。为了保障大多数公众对房地资源的基本使用权,防止具有公共性的稀缺资源闲置和滥用,在做好与70年土地租金一次性缴纳衔接工作的基础上,对房地资源征收持有调节税,有利于社会公平和提升房地产资源的使用效率。对开发企业超出规划周期的闲置土地和未售房产征收房地资源闲置调节税,抑制屯地屯房,加速土地资源和开发资金流转,促进房地产开发投资增长;对于非开发企业持有的房产统一征收房地资产持有调节税。其中两类资产持有可给予税收减免:其一,国家认定的标准以下的自住房减免持有税,以鼓励自住性购房需求;其二,租赁性住房凭合法租赁合同可申请税收减免,鼓励闲置住房资源进入租赁市场,增加租赁市场供给。

2、房地产市场现状

在世界上,很多国家和地区已通过物业税等税收手段调控房地产市场并取得成效,在中国尚没有对居住型不动产课收物业税的情况。因为在中国法律中,作为原始的生产资料――土地,属于公有财产,个人没有所有权,而建立在土地之上的不动产,也因此只有使用权。所以说从法理上讲,物业税并不成立,应该引申为不动产持有税。

当一个人持有房产的数量比较多的时候,可以针对其在基本自供型房产之外,所多余出的房地产予课税。因为过多的房地产,一方面是对稀缺土地的资源过多占用,另外一方面,也可能会基于这种稀缺投机炒作,试图籍此赢利。所以说,对持有过多的房地产采取征税的措施是说得通的。

供不应求,刚性需求旺盛一直以来被认为是某些地区房价上涨的主要原因,但据北京市房地产产业协会调查显示,北京的住房并不短缺,甚至潜在过剩,其显性表现为住房紧张。而北京实际上闲置房比空置房要多好几倍,少数人拥有多套住房,这和北京市统计局公布的北京10%的人拥有两套住房的结果相一致。

房屋没有得到有效的供应,大量闲置房屋又掌握在少数人手中,导致了住房分配不均,客观上造成了北京房屋供给紧张,房价上涨。

就中国房地产市场的情况来看,不仅发展模式问题重重、信贷政策不合理,且税收政策更注重不动产转让环节、不动产取得和所得环节征税,而不注重不动产的保有环节征税。这样不仅不能调节住房市场的个人收入分配问题,反而通过税收转嫁效应,严重增加住房自住者的购买成本,降低其住房福利水平。

我国政府现某些政策客观上抑制了消费者购买第二套住房,但其作用在于限制了不动产交易市场的扩展,但对于现已拥有多套住房者并未征收持有税,并未造成不动产交易市场萎缩。

而不动产持有税的作用在于,长期占有大量不动产将带来持有成本,使得以买卖为目的交易市场风险加大。而且如果这种税收政策得出台,必将造成大量购房者持币观望,不再急于入市,那么以不动产买卖获利为目的持有者,将会面临极大地风险。

消费者在购买房屋时,其房价中已经包含了土地使用期限内的几乎全部的房地产税费。而不动产持有税的开征,是将现行消费者在购买阶段一次性缴纳的房地产税费,转化为在房产保有阶段陆续收取,也就是说,把现在买房前一次性缴纳的税费,放到买房后,由房屋所有者按年缴纳。目前的有关税费大约占到房地产价格的30%至40%,因此一旦开征物业税,必然导致房地产价格的大幅下降。

3、不动产持有税的实施方式

首先是税收法定问题,税收作为国家剥夺纳税人财产的合法手段强调严格的税收法定,即必须通过相应的立法才能征税。

其次征收的起点如何确定,家庭的第一套不动产一般用于自住,所以不应对其征税。政府应该从第二套住房开始每年征收房产持有税,第三套住房比第二套住房的房产持有税要更重一些,以此类推,加大那些持有多套住房的成本。

不动产保有税在计算税基的时候,房地产的抵押贷款即负债不得扣除。而且不动产税在大多数国家都属于地方税,为地方政府财政收入最重要的一部分。如美国1996年地方财政收入1万多亿美元,其中不动产税就占20%以上。

目前国内房地产税税种繁多、收费复杂、租费杂乱,如各种所得税、印花税、城市建设税等有6种之多,而且,不动产保有环节税负过轻而流转环节税收负担过重。房地产税仅占全部税收收入的2.36%,占地方财政收入的比重也仅为8.12%。

更为严重的是,由于国内房地产物业税费偏低及凌乱无序,房地产市场炒作严重,从而使得通过房地产市场让社会财富在短期时间内向少数人集中,社会财富两极分化越来越严重。

房地产保有环节税费的偏低也使个人住房消费盲目扩张,比如目前国内购房者主要是25-35岁的人,但是欧美国家这个年龄段很少有自己购房的,基本上是租房住;还使得国内城市居民住房持有率严重偏高,每个人都恨不得能有一套房子;再就是每套住房面积的夸张性扩张,动辄100平方米以上,大的200多平方米,即所谓购买住房一步到位。

房地产市场投机炒作严重,不仅使得许多民众居住条件不能改善,带来了许多严重的社会问题,而且导致国内不少地方的房地产泡沫四起,使得国内金融市场、银行体系面临着巨大的潜在危机。因此,开征不动产保有税不仅势在必行,而且对国内房地产业来说是一个全面多赢的事情。特别是对炒作较为严重的地方,通过开征不动产保有税,让房地产炒作者损手而出,那么国内房地产的价格一定会回落到真实的市场水平上来,房地产市场的泡沫也会自然消退,从而保证国内房地产市场的持续稳定发展。

4、不动产持有税的实施条件

为什么征收不动产税的好处这样多,这项税收政策却迟迟无法出台?最为根本的就在于目前中国有没有征收不动产税的条件。依照各国现行不动产税税制,每一笔土地及房屋都得征税,都得根据政府定期查定之价格加以计算征定。为了课税的目的,政府通常会每隔一阶段就对所管辖区域内之房地产进行一次估价,此工作完成后,每幢房产应纳税就得根据查定价格加以计算。而这种查定的价格,在进行下一次查定价格之前,没有重大事故发生,不得变更。

同时,如同个人所得税的征收一样,不动产保有税的征收同样对某些特定人持有房地产设定优惠办法。其优惠对象通常包括:政府机构所持有的房屋;宗教、教育、慈善或非营利机构所拥有的房屋;自用住宅及个人收入低于某一水准或年龄高于某一水准者所持有的房屋。从这个意义上说,对住房过度消费收取不动产保有税费,既要对房地产过度消费征收一定的税收,又得对满足基本住房消费者给予一定人税收优惠。

也就是说,开征不动产保有税需要一定的基础条件,一是详实的不动产登记资料,即能够全面了解当地房地产的实际情况;二是用科学方法或市场方式对房地产进行低成本估价;三是政府有税收征管能力;四是要有严格细化科学规范的征收规则。如不动产税的税基、税率及其他税种之间的关系、中央与地方之间税收分配、征税的减免与优惠对象界定等,只有在这些方面创造条件,不动产税的开征才能有效地进行,并达到开征不动产税所要达到的目标。所以开征不动产税先得制定法律与规则,然后试点,并在这个基础上全面展开。

5、不动产持有税的实施现状

就目前的情况来看,由于中国住房体系的复杂性,如有商品房、单位建房、公房、个人建房等,如果不对当地的整个住房存量有一个全面清楚的了解,不仅不动产税的税基无法确立,而且也不能够对不动产税的税收减免做一个清楚的规定。同时,由于中国房地产市场刚刚发展几年,二手房市场相当不发达。在此情况下,有效住房评估体系也就无法确立。还有,物业法律缺乏、个人征信体系的缺乏、银行信用体系不健全,这些都是征收不动产税的基础条件。如果这些基础条件没有,开征不动产税就会面对许多困难。

但是,如果能让不动产税制简化,也可以创造条件开征不动产税。比如,首先规定,每个家庭持有一套住房不必征税(第一套住房无论其条件如何,家庭情况如何都不征不动产税),不动产税从第二套住房开始征收。而第二套住房征税,不同地方所征收的税率不同,基本上由各地方来决定,但税收分配,则采取越是发达地方或房价高的地方,其地方所占的比重越低的原则。这样,一则使得地方政府没有动力来推高当地房价,二则可用中央所收取的不动产税转移到不发达地方。然后,在这基础上逐渐完善中国的不动产税征收制度。当然,要做到这一点,首先就要对全国住房进行普查,严格采取住房购买实名制(在这一点上,政府可以采取严格的规则,对不采取实名购买的住房限制转让与交易等)。

可以说,目前不动产税之所以迟迟没有启动,市场的困难与问题、体制的问题是自然的,更为重要的是,不动产税制度规则的制定与推动者往往是最大既得利益者,如果在这一点不能有所突破,中国的不动产税的出台将是遥远的事情。

总之,开征不动产税不仅能够增加政府财政收入来源,调节房地产市场的收益公平分配,也是减少房地产过度投机与过度消费、遏制房价疯涨、减少房地产非法行为,保证房地产市场持续稳定发展的重要一步。

参考文献:

[1]裴桂芬,马文秀.《战后日本的资产税改革与泡沫形成》[J].《日本学刊》.2007年02期

[2]刘元.《将搭建新的住宅供求模式》[J].《城市开发》.2007年07期

[3]宋天敏.《中国房地产投机的成因及对策研究》[J].西南大学.2009年

[4]余建元.《中国房地产市场调控研究》.上海社会科学院[D].2009年

[5]颜晓春.《我国物业税实施难点及实施方案讨论》[D].华东师范大学

[6]刘丽.《日本房地产泡沫破裂前后的土地财税政策对比分析》[J].国土资源报.2006年01期

篇3

【关键词】房地产税；国际比较；税收改革

一、国外房地产税收制度改革历程

世界上绝大多数国家和地区都开征了房地产税，并已成功建立较为完善的房地产税制，使房地产税不仅成为地方政府的有效收入来源，而且也使房地产税有效发挥了调节市场运行的作用。为促进房地产市场健康发展，近百年来，英国、美国、德国、日本等发达国家，都在对房地产税制不断进行调整、改革以适应地方治理、民主政治发展需求。

近几十年以来，印度尼西亚、印度、菲律宾、尼日利亚、巴西等发展中国家在推进地方自治过程中，也开始了不动产税改革，并将其作为地方自治改革的重要内容。20世纪90年代后期，俄罗斯、拉脱维亚、立陶宛、阿塞拜疆、吉尔吉斯斯坦等一些中东欧、中亚等转轨国家开始了重建不动产税的进程。

世界各国和地区不动产税改革的主要内容集中在纳税人范围、课税对象确定、税基确定、税率、减免优惠等方面。纳税人范围主要是房地产所有人，少数国家为实际占用人或受益人。课税对象包括住宅和商业地产，有些国家或地区对出租用房地产、空置房地产另外课征税收。税基确定上逐步由面积、数量、租金、原价值，向市场现值加一定优惠或折扣计算，发达国家近几十年来的不动产税改革主要集中在税基的确定上。在税率上一般采用固定税率，有些国家如美国大部分州没有固定税率，而是按照地方政府年度预算支出减去财产税外其他财政收入后，除以不动产税基的办法计算税率。在减免优惠主要范围上，有些国家按照房地产用途确定，主要是对医院、养老院、学校等公益用房屋；有些国家按照纳税人的类型确定，如低收入者、退伍军人、国家荣誉获得者等；有些国家采用两者结合的方式。

税收也是政府调控房地产市场的重要政策，对房地产征税将引起房地产交易频率、交易量和交易价格变化。世界各国的房地产税制改革经验表明房地产税制改革有助于实现房地产市场的调节作用，遏制房地产投机行为，稳定房地产市场发展。反映在房地产价格上则表现为房地产税制改革前后的房价变化，通常有助于降低房地产税收负担的房地产税制改革将抑制房价上涨，而旨在打击房地产投机、增加房地产持有成本的房地产税收政策则会导致房价下跌。对世界各国房地产价格的变化情况进行了研究，以分析税收政策对调控房地产市场发展的作用。结果发现：一些国家并没有取得预期的效果，如比利时、法国、荷兰等，还有一些国家取得了预期的效果，如丹麦、瑞典、德国、美国等。在各国房地产税制改革过程中，都不同程度地在吸收民意的基础上，对其他国家的改革经验进行了借鉴。一些发展中国家与转轨国家在制度改革的初期，直接引入外国专家参与税制设计；有的甚至直接照搬其他国家的不动产税制规定或改革方案。

二、房地产税收制度国际比较及借鉴

国际上存在一些较为成熟的房地产税收制度可供我们在构建改革模式时加以借鉴，归纳了一些国家和地区的房地产税制基本状况。在这些较为成熟的房地产税收模式中，存在一些共性，主要体现在以下几个方面：

（一）税制要素方面

课税对象由土地、建筑物分离，向土地建筑物合一的方向调整。按照早期的税收理论，对土地价值的课征是合乎公平和效率要求的，因此初期的不动产税征收一般将土地、建筑物分离，重点对土地进行课征，但后来逐步向房地合一、共同评估的方向发展。在税率方面，由多重、复合型税率向单一税率、低税率方向调整。为适应房地合一、税基单一化的趋势，税率设计也逐步简化，由多重的复合型税率向单一税率方向发展，适应世界税制改革中简化税制、降低税率的要求，以增强税收的合理性，提高不动产税征管效率。减免项目逐步减少，税制得以简化。在保留必要的减免优惠项目的同时，将减免数量减少，数额降低，税收优惠逐步由补偿性支出政策所取代。以价值为基础的税基逐步代替面积、因素调节型税基。以价值为基础的税基其优势在于，可以使税收具有成长性，具有财政收入弹性，以适应地方政府财政支出不断增长的需求。

（二）征管基础建设方面

重视征管信息共享机制建设。包括：建立不动产的产权产籍登记系统，加强征管信息、产权信息、纳税人身份信息、纳税人收入信息的共享机制建立。现代信息技术得以广泛应用。在不动产税征管中，广泛使用现代地理信息系统（GIS）、计算机辅助批量评估系统（CAMA）、数据库技术、网络技术，以提高征管效率，降低税收成本。

（三）税收民主化：透明、参与和保护

不动产税收入一般是地方收入，支出用于公众直接享受到的、感觉到的公共设施、公共服务，课税对象明显。同时，不动产税收入支出的对应性强，税收的损失感明显，所以通过政府公共服务提供税收补偿的要求更加强烈。因此，不动产税改革不同于其他改革的地方在于，它有着充分的制度设计让公众参与改革和征管的进程。在很多国家的改革中，就是通过增强公众对征管、政策调整过程的参与，保护纳税人的合法权益，从而提高不动产税的税收遵从度。

三、国外房产税改革成功经验

（一）国外房产税功能定位

国外关于房产税的研究历史比较悠久，这为房产税的开征奠定了良好的理论基础。国外关于房产税的研究也主要集中在房产税的功能定位以及房产税制的设计上，具体说来，关于房产税的功能研究观点主要包括以下几个方面：

1. 财政收入说。首先税收是国家财政收入的主要来源，而房产税作为一项税收也具有增加财政收入的功能。其次，由于房产税本身的特性，房产税是地方政府重要的财政收入。国外征收房产税的实践证明，由于房地产本身不易转移，房产税具有稳定的税源，因此房产税是各国地方财政收入的重要来源。房产税的征税遵循财政的税收原则，重视房产税的财政功能，房产税用于增加地方财政收入，支出于地方公共设施建设，真正做到取之于民用之于民。

2. 效率说。该理论主要观点是，在保有环节征收房产税对于房产这项资源的合理有效配置具有重要的调节作用，房产资源的拥有者由于较大的税收负担而对空置的房产进行充分利 用，最终达到合理配置资源的目的。这主要是因为现实中的市场并不像理论中的那样有效，在现实中经常存在市场失灵现象，这就要求政府在必要的时候进行调控，而税收则是政府干预市场进行宏观调控的重要方式。房产税政策如果运用得当，可以有效的发挥调控市场的作用，促进房地产市 场的资源有效配置。房产税遵循税收经济效率的原则，把房产税功能定位在合理配置资源，调控房地产市场上，通过合理的设置税收要素加强针对性，严厉打击房地产市场的投机性需求。

3. 公平说。这种学说的总体思路是房地产是居民财产的重要组成部分，房地产作为一项重要的财产所得，不同的人拥有的财产数量不同，过大的差异就会导致收入差距过大，因此需要一种财产税对其进行征税，从而调节收入差距保证社会公平。遵循房产税的公平原则，房产税功能定位在调节收入差距上，通过累进税率等使富裕者负担更高的税负，而税收收入用于基本的保障住房建设，从而达到调节贫富差距的功能。

明确房产税的功能，根据房产税的功能定位，科学合理有针对性地设置税收要素，可以更好的发挥房产税的作用。从国外的典型国家的房产税政策来看，不同国家的房产税定位不同，但是都定位明确。在定位明确的基础上，合理的量化和标准化税收原则， 据此来设计房产税税收要素，从而保证了房产税发挥应有的作用，因而明确定位房产税的功能，以此为原则进行税收政策设置可以更好的发挥税收的作用。房产税改革的首要任务就是明确税收目的，结合国内房地产市场的基本情况以及税收体系，对房产税进行正确的功能定位，从而更有针对性的设置税收要素，更好的发挥税收的作用。

（二）国外房产税的制度设计

纵观世界范围内征收房产税的国家，在功能定位明确的基础上设计的房产税制度有很多经验值得借鉴。

1. 房产税是地方税收的主体税种。整体来看，房产税是世界上大多数国家地方的主体税种，这样才能保证房产税成为地方政府收入的主要来源，房产税收入占地方税收收入比例较高，这样可以减少地方政 府财政收入中土地财政收入的比例。如美国房产税的收入占地方税收收入的比例在70%左右，而加拿大则高达92%，另外，西方国家特别是地方房产税权较 大的国家，房产税收入占地方税收收入的比例普遍较高，房产税是地方的主体税种，房产税收入是地方财政收入的重要来源。这一点充分证明了房产税增加地方财政的功能，长期来看，房产税是地方稳定的主体税种。

2. 税收要素设计合理。从征税范围看，国外房产税大多坚持宽税基的基本原则，因为宽税基可以保障房产税有稳定庞大的税源，与提高税率相比，拓宽税基相对比较隐蔽，这样可以在保证量能课税的原则下充分发挥房产税的财政功能。同时大多数国家在宽税基的基础上，设定一个合理的税收优惠，例如对老人等特殊群体免税或者设定一个免税面积，税收优惠的规定可以降低低收入群体的税收负担而且减少房产税的征管阻力。

从税率来看，各个国家的税率制定方法和税率的高低都不同，但是都在功能定位的基础上，当地政府都根据自己的实际情况因地制宜的设计税率。例如美国各地政府在税率的制定上拥有较大的自，房产税的税率是地方政府根据当地的当年的财政预算 应纳房产税的房产的总价值等变量计算出来的，这样由于各个地方的计算税率的变量连同税率也不同，但大多都在0.8%-3%这个范围之间。英国房产税的税率采用的是调节收入差距效果明显的累进税率，累进税率可以使房产税更好地发挥调节收入差距的功能。总体上来看，各个国家的税率普遍较低，较低的税率是考虑到纳税人的税收负担，减少了房产税征管的阻力从而保证房产税可以稳定的征收。

从计税依据来看，大多数国家都采用了能够反映市场价值的房产评估价值作为计税依据，也有一些国家采用了也可以反映市场价值的评估租金作为房产税的计税依据。当然采用评估价值作为计税依据的前提是拥有比较完善的房产税评估机制，包括科学有效的评估方法、高素质的评估人员以及公平的评估纠纷等事后处理机制。

3. 保障措施完善。首先为了保障房产税制度顺利实施，实施房产税的各国大多都有完善的住房信息系统以及科学的房产评估机制，这有利于减少税源的流失。住房信息系统主要包括房屋数量和产权类型、房产所在地的土地类型、所有权等详细的信息。除了完善的住房信息系统，国外房产税实施的保障措施还包括建立在高效的住房信息系统上的科学的房产价值评估机制，科学的评估机制是房产税计税依据合理的重要保障也是房产税是否公平的重要保障。因此为了保证评估价值的公平很多国家还设有房产评估纠纷解决机构，如果纳税人对评估机构评估出来的评估价值存在异议，纳税人可以向评估纠纷解决部门申诉， 从而保证评估值公平科学。

其次，为了减少房产税征管的阻力，提高房产税征管的效率，大多数国家都采用征税软件对房产税进行征管，房产税从申报到征收等一系列工作都可由其完成。同时对于纳税人的逃税行为，各个国家都制定了较为严厉的惩罚制度，逃税人要缴纳数额相对较 高的罚款，同时税务部门还可以对纳税人的房产行使留置权和拍卖权。完善的保障措施不仅可以减少房产税的征管阻力而且可以减少税收征管成本。

参考文献

[1] 杜雪君，吴次芳，黄忠华.房地产价格、地方公共支出与房地产税负关系研究――理论分析与基于中国数据的实证检验[J].数量经济技术经济研究，2009（1）.

[2] 谢伏瞻.中国不动产税收政策研究[M].北京：中国大地出版社.2005

[3] 段晓力.国外房地产税制的借鉴和启示[J].中国房地产金融.2005（9）.

篇4

关键词：房地产税 税费改革 税制结构 征税范围

国外经验表明：一个结构完备、运行良好的房地产市场离不开一个能同市场经济相吻合，并将国家的宏观经济政策及其意图渗透于市场的完善、高效的房地产税收制度。它的有效运行，不仅可以增加财政收入，为城市建设积累资金，而且可以调整土地等资源的配置，通过对房地产市场的干预，调节城市经济运行及收入分配。但我国现行的房地产税收制度尚存在诸多不合理因素，不能发挥税收应有的功能，一定程度阻碍了房地产市场的进一步发展。因此，有必要借鉴国外房地产税制的成功经验，健全完善我国房地产税制，从而促进我国房地产市场的健康发展。

一、国际经验：国外房地产税制及基本特征

在国民经济活动中，房地产业占有举足轻重的地位，对房地产开发、经营、持有、使用和转让等活动进行课税，构成了当今世界各国税收制度的一项重要内容。由于历史、文化、国情以及经济调控目标各异，各国在房地产税制方面有诸多不同之处。综合来看，房地产税种的设置主要涉及房地产保有、转移和取得三个方面。

（一）房地产保有税制

房地产保有税制是在一定时期或一定时点上，对个人或法人所拥有的房地产课征的一种税收，其主要功能是合理调节房地产收益分配，以确保房地产保有的负担公平和降低房地产作资产保有的有利性。目前世界上通行的房地产保有税主要有以下几种：

1.不动产税。不动产税是对土地或房屋所有或占有者征收的税，计税依据为不动产评估价值。不动产税又可分为三种类型：将土地、房屋、有关建筑物和其它固定资产综合在一起而课征的不动产税。如巴西、日本、芬兰、加拿大的不动产税等；只对土地和房屋合并课征的房地产税。如墨西哥、波兰的房地产税、泰国的住房建筑税等；单独对土地或房屋课征的土地税或房屋税。如奥地利的土地价值税、韩国的综合土地税等。

2.财产税。在不征收不动产税的国家里，一般征收财产税，如美国、英国、荷兰、瑞典等国，操作办法是将不动产与其它财产捆在一起，就纳税人某一时点的所有财产课证的一般财产税，计税依据是不动产评估价值。其中，美国的财产税最具代表性。美国把房地产归为一般财产，征收一般财产税，以所有人为纳税义务人，计税依据为房地产的核定价格，各州税率不一，一般为3%—l0%.

3.定期不动产增值税。该税种主要是针对占有房地产超过一定年限的产权者征收，通过对房地产的重新评估，对其增值额征收，一般分为十年期和五年期增值税种。德国、英国、日本曾实行过的土地增值税及意大利现行不动产增值税都是对未发生转移的土地自然增值征税。

（二）房地产转移税制

房地产权益的转移分为有偿和无偿两种。当房地产发生买卖等有偿转移时，大多数国家要对转让收益即增值部分课税，主要有以下几类：

1.以所得税的形式对房地产转让收益课税。如美国、英国、法国等，把房地产转让收益归入个人或法人的综合收益，征收个人所得税或法人税。其具体做法又可分为分离征收和综合征收两种。分离征收是把房地产转让中显化的增值收益从一般财产收益中显化出来，作为单独的课征对象，实行有别于一般所得税计征的一种征收方法。如日本对个人房地产有偿转让行为课征的个人所得税综合征收，即把房地产转让中显化的增值归为一般房产收益统一征收所得税。

2.直接征收土地增值税。意大利和我国台湾地区将房地产中显化的增值收益分离出来，单独征收增值税。意大利不动产增值税是地方税种，将从买入到转让时的价格上涨部分作为征税对象，按照价格增长幅度采用累进制，按5%—30%的税率征收。

3.对房地产投资增值课税。美国的房地产收益税规定一定时期所购买房地产，其增值在一定限度内免征。日本的特别土地保有税中对取得房地产的交易也实行课税，它以土地购置者为纳税人。

在房地产发生继承或赠与等无偿转移行为时，各国一般要根据资产价值征收遗产税或赠与税。

（三）房地产取得税制

1.登记许可税（费）。无论有偿还是无偿转移，在房地产发生权益变更进行所有权益登记时，许多国家按财产价值课征登录税或登录费，一般以登记时的价格为计税依据，税率有所不同。

2.印花税。纳税人是作出、领受特殊文件、合同、公证和税法上列举的其它凭证的人。芬兰对不动产等转让行为及有关证件征收印花税，税率从1.5％到6％不等。日本房地产买卖合同应缴印花税，税率根据合同的交易价值确定，合同价值低于（含）l万日元的免税。

3.不动产取得税。不动产原始取得或继承取得，需向政府交纳不动产取得税，计税依据为取得不动产时的评估价格。如日本的不动产购置税，属地方税，税率为4％；购置房产用于居住的土地税率为3％；该税的减免是根据土地或房屋的用途和面积决定的。

尽管各国具体税制存有一定差异，但从宏观角度看，世界各国特别是发达国家的房地产税制一般有以下几个显著的基本特征：

首先，房地产税收在政府组织的税收收入中占有较重要的地位，已成为地方政府财政收入的重要来源之一。房地产税具有税源稳定、容易征收管理等特点。目前在许多国家，该项税收收入在政府组织的税收收入中占有相当大的比重，特别是在地方政府组织的税收收入中具有举足轻重的作用。如美国，房地产税一般要占到地方财政收入的50％—80%.

其次，大多数国家趋向于按房地产的评估值征收房地产税，使其具有随着经济增长而增长的弹性特征。目前大多数国家改变了原来从量课征房地产税的做法，而采用认价征收。这样做，一是按现行实际的价值计税，比较客观；二是在征收管理上具有统一性，比较公平合理；三是随土地房产价格的升值相应增加税收，有利于有效组织收入。

再次，各国重视对房地产保有的征税，而房地产权属转让的税收则相对较少，这样的税种结构极大地鼓励不动产的流动，刺激了土地的经济供给。高额的保有房地产税率避免了业主空置或低效利用其财产，刺激了频繁的交易活动，这样既繁荣了房地产市场，又推动了房地产要素的优化配置。

最后，各国房地产税收政策坚持“宽税基、少税种、低税率”的基本原则。宽税基，即除对公共、宗教、慈善等机构的不动产实行免税外，其余的不动产所有者或占有者均为纳税主体；少税种，即房地产的税种较少，多数国家开征不动产税，这样，一方面可以避免因税种复杂而导致重复征税现象的发生，另一方面又可以降低税收征管成本，提高税收效率；低税率，即主体税种的税率一般都较低，总体税收负担水平也偏低，从而既降低了税收征管阻力，又有效推动房地产市场的发展。

二、借鉴思考：完善我国房地产税制的政策建议

应该说，我国现行房地产税制在调节经济和组织财政收入诸方面发挥了一定的积极作用，但根据社会主义市场经济发展的新情况以及参照国外的成功经验和通行做法，我国现行房地产税制仍存在一些亟待改进的方面。主要表现在：现行涉及房地产业的税种结构松散繁杂，各种税之间主辅作用不清，调节单一，同时存在税种重叠设置和税负上重复课征的问题。如现行房地产税制，既有对内资企业和个人征收的城市税，又有对涉外企业和外藉个人征收的城市房地产税，这两个税种的征税对象均为房产，明显属于重复设置。契税是对房屋产权发生转移时就双方当事人所订立的契约征收的一种税，印花税是就经济活动中书立的凭证所征收的一种税，就征税范围来看，存在重复征税问题。征税范围相对狭窄，抑制了房地产税收作用的发挥，长期以来，我国房地产税收范围都很有限，如其中的房产税和城镇土地使用税，仅限于对城市、县城、建制镇和工矿区所在企业征税，不仅产生位于城镇的企业和位于城镇范围之外的企业之间的税负不公问题，而且随着城乡经济发展，城乡界线难以划分与界定，在实际操作上造成困难；费大于税，费挤税现象严重，按照税收执行情况估算，1998年来自房地产的税收总额约450亿元左右，而来自房地产的各项收入则大约在1200—1500亿元之间，费大税小的问题十分突出，其格局既明显加重了房地产行业的整体负担水平，扰乱了正常的生产经营秩序，又大大弱化了税收的调控能力；税负的环节分布不合理，我国对房地产特别是对土地的保有税负过低，几乎占城镇土地总量98％的土地由企业无偿取得，并仍近似无偿地持有着，而进入市场流通的土地（使用权）却要承担较高的税负，其结果不仅抑制了土地的合理流通和正常的市场交易，助长了土地的隐性流动，并直接阻碍了大量划拨存量土地步入市场的过程；等等。

针对以上问题，对进一步改革完善我国房地产税制的政策建议主要有：

（一）深化税费改革，扩大房地产税收收入规模

应根据市场经济要求科学地确定税费体系，理顺目前房地产业的税费关系，通过清费改税，减轻企业负担，扩大税收规模。具体讲，保留补偿性、资源性和证照性的收费项目，对一部分纳入国家预算、管理比较规范的基金和收费项目亦可考虑保留，其它属于管理性和建设性的项目一律取消，其一部分收入通过改税取代。同时，房地产税收应当贯彻到房地产经济运行和房地产市场的各个阶段和各个环节之中，即要贯穿房地产经济的全部过程。克服当前房地产税收主要集中在房地产开发建设的生产环节上，而忽视流通、分配和消费环节的状况，以有效扩大房地产税收收入规模，调动地方政府组织房地产税收的积极性，并更好地利用税收政策杠杆调控房地产资源配置，促进房地产经济以及房地产与国民经济的协调发展。

（二）统一规范税制，科学设计房地产税收结构

按照社会主义市场经济和房地产体制改革的要求，遵循协调、效率与公平的原则，统一规范房地产税收制度，增强房地产税收的透明度，在一定时期内保证房地产税收的相对稳定性。首先归并内外两套企业所得税制，为内外房地产企业的平等竞争创造一个良好的税收环境；其次，科学合理地设计房地产税种结构，借鉴国外经验，按使用、转让、收益三个环节设计税种，在使用保有环节，合并房产税、城镇土地使用税、城市房地产税，设置内外资企业统一执行的房地产税；在转让销售环节，继续征收营业税，同时考虑将房地产开发环节的一些收费项目转为征收营业税，并在适当时机将现行契税和房地产印花税合并；在收益所得环节，征收企业和个人所得税。同时在适当时机取消投资方向调节税和土地增值税；做到在税制设计上注意分清各税种属性与课税范围，简化规范税制，有效克服税制上的重复设置和重复课税。通过改革调整，建立起以房地产税为主，所得税、营业税等税种为辅的房地产税制结构。

（三）适当调整征税范围，进一步扩大税基

根据量能负担原则，扩大征税范围，实行普遍征收，进一步发展房地产税收的作用。将农村的经营和出租用房纳入房地产税的征收范围；除对全民、集体所有制单位购买房屋应恢复征收契税外，对承受出让、转让、赠与、继承、承典和抵押城镇土地使用权的也应恢复征税；取消对“三资企业”不征城建税、教育费附加、耕地占用税的税收优惠，内外资企业一视同仁；开设空地税，在空地税下设闲置土地和荒芜土地两个税目；严格掌握减免税的政策口径；通过扩大征税范围，减少税式支出，以公平税负，合理调节资源利用，保证财政收入。

篇5

税收政策是政府调控住宅市场供求的一种有效手段。政府可以通过设置不同税种、税率，调整房地产税制结构，通过附加、减免或加强征管等方式介入住宅收益的分配，以影响住宅开发者和购房者各自的决策，进而实现政府对住宅市场供需总量和结构的调控，这种调控作用的结果最终可以通过预期公共目标的实现程度得以反映。

1　税收政策对住宅市场供给的作用

税收政策作用于住宅市场供给，主要体现在供给者开发销售住宅阶段。政府调整房地产开发商和销售企业征收的税(如企业所得税、销售不动产营业税、土地增值税和城市建设维护税等)，会改变开发商的开发和销售成本，从而影响企业的利润，最后引起开发商供给决策的变化，对供给总量和供给结构产生影响。按照投资的档次和价格，住宅可分为中低档普通住宅和高档豪华住宅等。通过设定差别性税率，可以适当限制高档住宅的开发而加大中低价位商品房的供给比重，达到缓解住宅市场结构性矛盾和平抑房价的政策意图。

2　税收政策对住宅市场需求的作用

税收政策作用于住宅市场需求，主要体现在消费者购置和保有住宅阶段。一般说来，直接或间接地对购置或持有住宅课税，实际上会增加持有成本，使住宅自用需求者倾向于购置较小面积的住宅，并会抑制住宅投资和投机需求，从而使住宅需求减少。税收政策对各需求类型的调节途径，见图1。

二、鼓励保障性住房供给，优化住宅供给结构的税收政策取向

1　对开发商建设廉租房、经济适用房实施补贴

为了鼓励房地产开发商建设保障性住房，政府应对其实施财税支持政策。一方面，可以对建设保障性住房的开发商给予财政补贴，也可以用政府收取来的土地出让金对这些开发商实施补贴。另一方面，可以对保障性住房土地出让金进行减免。通过这些措施鼓励建造更多的保障性住房。

2　对建设廉租房、经济适用房的开发商实施税收优惠

为鼓励房地产开发公司建设保障性住房，可以对其实施税收优惠。比如在现行企业所得税法定税率25％的基础上，按20％征收；对其销售不动产收入缴纳的营业税实施减半征收；对开发商建造廉租房、经济适用房，可以免征其应缴纳的城镇土地使用税；对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税；对建设高档住房、别墅的开发商在相关税收方面提高税率，减少其利润空间。通过税收手段，使生产高价房与低价房的房地产商获得同样的利润，让房地产开发商心甘情愿提供经济适用房和低价房。

三、抑制住宅投机需求，引导住宅合理消费的税收政策取向

1　对低收入者和老年人购房或租房给予税收方面的优惠

对低收入者购房或无自有住房而租房住的低收入者或老年人实施税收优惠，允许将其购房贷款利息或每月租房的租金在个人所得税中进行适当抵扣，从而引导合理的住房消费理念，调节收入分配，更有利于保障基本民生的居住需求。

2　对购买住宅采取差别性税收调控政策

一是对购买首套普通住房和改善性住房的，适用契税优惠税率，减半征收。二是对高档住宅、别墅开征消费税以体现政策的导向性，引导住宅合理消费。建议对建筑面积大于150平方米的高档住宅、别墅征收消费税。三是对空置房征税。对个人购买后一定时期仍然空置的房屋，加大其持有成本，减少投机收益，是解决房屋空置的一条重要渠道。

3　对住宅转让收益课以重税，调节个人房产收益

一是开征“房地产转让收益个人所得税”。对购买房产1年内的转让所得征收25％的所得税，3年内的转让所得征收15％的所得税，3年以上的免征。二是对购入未满3年的商品住房转让征收5％营业税，以及营业税税额7％的城建税和3％的教育费附加，3年以上减半征收。这项政策需要与开征“房地产转让收益个人所得税”相配合，采用“组合拳”的方式，这样可以避免房地产投机需求将税负向后转嫁。三是尽快取消住宅二级(二手房)交易的各项税收优惠政策。经测算，目前二手房交易实际征收税收不到总房价的2％，如果取消优惠税率，从严征收土地增值税和个人所得税，则炒房者收益的50％以上需要缴税。

4　加大住宅保有环节的税收调控力度，减少投机性需求

第一，短期策略。可以采取以下措施：一是修改国务院1986年的《房产税暂行条例》，取消房产税中对个人住房的税收优惠，或者规定个人所有非营业用的第一套住房可以免税，对第二、三套住房则实行累进税率征税。二是完善土地使用税，按占用土地面积设置多档税额。对城市别墅房屋和平房实际占用土地规定较高税额，对高层楼房规定较低税额，对“小产权房屋”单独设计较高的土地使用税。

第二，长期策略。我国应开征统一规范的“不动产税”，就是将现行住宅保有环节的房产税和城镇土地使用税等合并，对土地、房产开征统一的不动产税。在新的不动产税税法中，应明确将个人住宅纳入征税范围。征收办法是：由政府对居民住房确定一个统一的标准，以家庭为单位，对人均住房面积在规定标准(如30平方米)内购买的房产实施免税，对购买超额房产面积的征收一定额度的税金，这个税收同样采取累进税的形式，超过标准面积越多，所征的税就越高，以此增加投机性购房者的成本和拥有房产者的支出，起到抑制非真实市场需求(主要是投机需求)的目的。

参考文献：

1　倪红日，我国住宅房地产税收政策的效应分析，中国税务报，2007，3，7

2　唐明，不动产税收调控的运行机理及对我国的考察，财贸研究，2008，5

篇6

关键词：税收手段；税收杠杆；房地产市场；房产税；供求平衡；宏观调控

前言

   就发展历程来看，我国房地产市场发展至今不过短短的十几年，已初步建立了房地产税收体系。房地产税收促进了房地产业的健康发展，在完善税制、发挥税收聚财功能、进一步发挥税收经济杠杆作用、保护和合理使用土地资源等方面起到了积极作用。但与国外相比,我国房地产市场还处于发展阶段，房地产税收体系中有许多不完善的地方，严重影响和阻碍了房地产业的健康发展。国外成功的调控经验和先进的措施对于我国政府进一步完善房地产市场宏观调控体系，无疑是值得借鉴和学习的。

一、国外利用税收手段调控房地产市场的基本做法

各国对利用税收手段调控房地产市场均有自己的观点和措施，如果抛开文化背景和历史因素不看，归纳起来其共性主要体现在以下几个方面：一是世界各国都非常重视住房保障体系的建立和健全，房地产市场中的政府税收手段这只“有形之手”，绝大部分情况下也都是针对住房保障问题的；二是为确保房地产市场的和谐发展，对房地产市场的税收调控政策主要分为两个层面：对供给的掌控与对需求的调控。其中大多数国家主要致力于在需求的调控方面做文章。如果单纯从供给方面调控，势必进一步加剧供求关系的扭曲，客观上增加需求方对价格上涨的预期，实际的结果便是房地产价格不但没压下来，反而与日俱增。因此，在掌控供给的基础上，发挥税收政策对需求的调控就显得极为必要。

（一）以高额税率对房地产行业进行征税，有效抑制房地产市场的投机行为

房地产市场价格持续攀升，与城市一般居民的需求在结构和支付能力上存在着双重矛盾。这种异常现象，主要是房地产投机性需求造成的。各国在利用重税抑制投机行为的做法主要有种：一是利用高额地皮税的征收有效抑制了房地产行业内的投机行为。如在法国，购房者除要缴纳高额地皮税外，还需支付住房税或空房税，这导致了长期以来法国人不把房地产市场视为投资或财产保值的重要领域；二是采用逐步升级的办法，用重税打击投机。如韩国的做法是，从2007年起，将对出售第二套房产的卖主征收50%的资本收益税，对拥有第三套住房的卖主征收60%的资本收益税。也就是说，投机者卖掉一套住房，政府就拿走一半，使投机者无利可图甚至亏本；三是对房地产保有环节征收高税。例如，美国对不动产征收的税收要占到其全部财产税收入的80％。而我国在房地产保有环节涉及税种相对较少，税负相对较轻，这就降低了房地产保有者的经济风险，在客观上增加了房地产投机者的需求。

（二）对低收入购房者给予税收方面的优惠或补贴

房地产市场价格的持续升温，导致越来越多的低收入者购买住房时力不从心。为了有效的缓和房地产市场的供求矛盾，平衡供求关系，许多国家都对低收入购房者给予了税收方面的优惠或出台了各种补贴方案：一是对低收入者和老年人购房和租房的税收优惠政策。如美国为了使低收入者能买得起和租得起房子,美国国会在1986年通过了低收入者购房和租房税收抵扣的法案,并在1993年成为永久性的法令。根据这项法令,联邦每年给各州分配税收抵扣的最高限额(每人1.25美元乘以各州的人口),房屋的业主可在10年内每年接受个人所得税的直接抵扣。而凡已到或已超过55岁的纳税人(或其配偶),出售其住房时,符合一定条件可享受一次性扣除125000美元售房纳税赢利的政策；二是实施廉租房制度，运用各级税收对廉租房进行补贴。如法国政府规定，各大城市必须建设一定数量的廉租房，其比例约为总住房面积的15%至20%。廉租房的存在使得房屋买卖市场需求减少，房价因此处于稳定状态。除此之外，政府还长期运用税收推行租房补贴等福利制度，社会各阶层的无房户都可在租房时享受政府相关的税收补贴，而建造廉租房的房地产企业也可获得中央政府在税收方面的优惠或补贴；三是利用税收收入推行福利住房，满足低收入阶层的住房需求。所谓“福利住房”，是指由国家资助建造、租金较低、专门租给低收入者的住宅。例如德国，多年来，政府投入了巨额资金，大规模兴建了许多“福利住房”，很好的满足了市场尤其是低收入阶层对“福利住房”的需求，而这些“福利住房”的预算绝大部分都来自于国家的税收收入。特别是在北欧一些高税收，高福利的国家，政府利用税款建造福利住房已经是家常便饭。

（三）充分运用税收杠杆促进住宅业的发展。虽然各国政府施行的具体措施不同，但均对从事开发廉价住房、福利房、或是集体筹资建房等有利于调控房价的商业行为予以了税收方面的支持。一是对利用抵押贷款购买、建造和大修自己房屋的业主,在征收个人所得税时减免抵押贷款的利息支出。二是对拥有自己住房的业主,还可减免地方税、财产税等。三是对出租房屋的业主实行税收豁免政策。四是豁免出售自用住房(又称主住宅)收益的个人所得税。如美国按照现行的税法,出售一套自用居住满二年以上的住宅,如果是单身,其售价与购入价的差价收入不超过25万美元,就可免税；如果是已婚家庭,差价收入不超过50万美元,也可免税。由于美国房价一直比较平稳,售房差价收益很难超过这一限额,这意味着美国房屋的出售几乎都是免去所得税的。这不仅提高了消费者的居住条件,同时也活跃了房地产市场,扩大了国内的有效需求,推动了国内经济的快速发展。

（四）设计差别性税收政策体系，即对房地产所有权转让环节区分有偿和无偿，并考虑实际占有权属时间长短征税。这虽然不能从根本上完全区分正常房产需求和投机性房地产需求，但可以在相当程度上实现二者在税收政策上的差别性对待，保护合理的理性需求，增加投机性需求的交易成本。

篇7

   关键词：税收杠杆；房产税；供求平衡；宏观调控

abstract: the tax revenue method has been playing the positive role in the government macroeconomic regulation and control real estate market's measure. the government through the use tax preference, the high tax rate and so on many kinds of ways has the influence to the real estate market, and attacks to the illegal real estate business's congenial behavior, gives preferential benefit to or the subsidy to the low income home-buyer, thus the balanced real estate market's supply and demand is contradictory, avoids the adverse effect which as far as possible the real estate froth brings. this article from uses for reference overseas embarks using the tax revenue method regulation real estate market experience, hoped that can consummate our country real estate market for the government the decision-making to provide some references.

   key word: tax revenue release lever; property tax; balance between supply and demand; macroeconomic regulation and control

前言

   就发展历程来看，我国房地产市场发展至今不过短短的十几年，已初步建立了房地产税收体系。房地产税收促进了房地产业的健康发展，在完善税制、发挥税收聚财功能、进一步发挥税收经济杠杆作用、保护和合理使用土地资源等方面起到了积极作用。但与国外相比,我国房地产市场还处于发展阶段，房地产税收体系中有许多不完善的地方，严重影响和阻碍了房地产业的健康发展。国外成功的调控经验和先进的措施对于我国政府进一步完善房地产市场宏观调控体系，无疑是值得借鉴和学习的。

一、国外利用税收手段调控房地产市场的基本做法

各国对利用税收手段调控房地产市场均有自己的观点和措施，如果抛开文化背景和历史因素不看，归纳起来其共性主要体现在以下几个方面：一是世界各国都非常重视住房保障体系的建立和健全，房地产市场中的政府税收手段这只“有形之手”，绝大部分情况下也都是针对住房保障问题的；二是为确保房地产市场的和谐发展，对房地产市场的税收调控政策主要分为两个层面：对供给的掌控与对需求的调控。其中大多数国家主要致力于在需求的调控方面做文章。如果单纯从供给方面调控，势必进一步加剧供求关系的扭曲，客观上增加需求方对价格上涨的预期，实际的结果便是房地产价格不但没压下来，反而与日俱增。因此，在掌控供给的基础上，发挥税收政策对需求的调控就显得极为必要。

（一）以高额税率对房地产行业进行征税，有效抑制房地产市场的投机行为

房地产市场价格持续攀升，与城市一般居民的需求在结构和支付能力上存在着双重矛盾。这种异常现象，主要是房地产投机性需求造成的。各国在利用重税抑制投机行为的做法主要有种：一是利用高额地皮税的征收有效抑制了房地产行业内的投机行为。如在法国，购房者除要缴纳高额地皮税外，还需支付住房税或空房税，这导致了长期以来法国人不把房地产市场视为投资或财产保值的重要领域；二是采用逐步升级的办法，用重税打击投机。如韩国的做法是，从2007年起，将对出售第二套房产的卖主征收50%的资本收益税，对拥有第三套住房的卖主征收60%的资本收益税。也就是说，投机者卖掉一套住房，政府就拿走一半，使投机者无利可图甚至亏本；三是对房地产保有环节征收高税。例如，美国对不动产征收的税收要占到其全部财产税收入的80％。而我国在房地产保有环节涉及税种相对较少，税负相对较轻，这就降低了房地产保有者的经济风险，在客观上增加了房地产投机者的需求。

（二）对低收入购房者给予税收方面的优惠或补贴

房地产市场价格的持续升温，导致越来越多的低收入者购买住房时力不从心。为了有效的缓和房地产市场的供求矛盾，平衡供求关系，许多国家都对低收入购房者给予了税收方面的优惠或出台了各种补贴方案：一是对低收入者和老年人购房和租房的税收优惠政策。如美国为了使低收入者能买得起和租得起房子,美国国会在1986年通过了低收入者购房和租房税收抵扣的法案,并在1993年成为永久性的法令。根据这项法令,联邦每年给各州分配税收抵扣的最高限额(每人1.25美元乘以各州的人口),房屋的业主可在10年内每年接受个人所得税的直接抵扣。而凡已到或已超过55岁的纳税人(或其配偶),出售其住房时,符合一定条件可享受一次性扣除125000美元售房纳税赢利的政策；二是实施廉租房制度，运用各级税收对廉租房进行补贴。如法国政府规定，各大城市必须建设一定数量的廉租房，其比例约为总住房面积的15%至20%。廉租房的存在使得房屋买卖市场需求减少，房价因此处于稳定状态。除此之外，政府还长期运用税收推行租房补贴等福利制度，社会各阶层的无房户都可在租房时享受政府相关的税收补贴，而建造廉租房的房地产企业也可获得中央政府在税收方面的优惠或补贴；三是利用税收收入推行福利住房，满足低收入阶层的住房需求。所谓“福利住房”，是指由国家资助建造、租金较低、专门租给低收入者的住宅。例如德国，多年来，政府投入了巨额资金，大规模兴建了许多“福利住房”，很好的满足了市场尤其是低收入阶层对“福利住房”的需求，而这些“福利住房”的预算绝大部分都来自于国家的税收收入。特别是在北欧一些高税收，高福利的国家，政府利用税款建造福利住房已经是家常便饭。

（三）充分运用税收杠杆促进住宅业的发展。虽然各国政府施行的具体措施不同，但均对从事开发廉价住房、福利房、或是集体筹资建房等有利于调控房价的商业行为予以了税收方面的支持。一是对利用抵押贷款购买、建造和大修自己房屋的业主,在征收个人所得税时减免抵押贷款的利息支出。二是对拥有自己住房的业主,还可减免地方税、财产税等。三是对出租房屋的业主实行税收豁免政策。四是豁免出售自用住房(又称主住宅)收益的个人所得税。如美国按照现行的税法,出售一套自用居住满二年以上的住宅,如果是单身,其售价与购入价的差价收入不超过25万美元,就可免税；如果是已婚家庭,差价收入不超过50万美元,也可免税。由于美国房价一直比较平稳,售房差价收益很难超过这一限额,这意味着美国房屋的出售几乎都是免去所得税的。这不仅提高了消费者的居住条件,同时也活跃了房地产市场,扩大了国内的有效需求,推动了国内经济的快速发展。

（四）设计差别性税收政策体系，即对房地产所有权转让环节区分有偿和无偿，并考虑实际占有权属时间长短征税。这虽然不能从根本上完全区分正常房产需求和投机性房地产需求，但可以在相当程度上实现二者在税收政策上的差别性对待，保护合理的理性需求，增加投机性需求的交易成本。

从国际税收实践来看，当房地产发生买卖等有偿转让时，大多数国家都规定应对转让收益增值部分课税。美国、日本、英国、法国、芬兰等国家，把房地产转让收益归入个人或法人的综合收益，征收个人所得税或法人税（公司所得税），其中美国实行15%到34%的累进税率。意大利将从买入到转让时的价格上涨部分作为税基，按照价格增长幅度采用累进制，按5%至30%的税率征收不动产增值税。

（五）针对房地产市场征收不动产税、财产税，以防止房地产市场中的商业活动出现欺诈，漏税等非法行为。所谓不动产税，是对土地或房屋所有或占有者征收的税，依据为不动产的评估价值。不动产又可分为三种类型：一是将土地、房屋和有关建筑物、机械以及其他固定资产综合在一起而课征的不动产税。如巴西、日本、芬兰、加拿大等的不动产税；二是只对土地和房屋合并征收的房地产税，如墨西哥、波兰的房地产税，泰国的住宅建筑税等；三是单独对土地或房屋课征的土地税或房屋税。土地有地亩税（面积税）和地价税两种形式，西方多采用地价税（主要采用估价计税方法）。除此之外，在不征收不动产税的国家，一般征收财产税，如美国、英国、瑞典、瑞士、丹麦、挪威、荷兰等国，操作办法是将不动产与其他财产捆在一起，就纳税人在某一时点的所有财产课征一般财产税，计税依据是财产的评估价值。其中美国的财产税最具代表性。当然还有定期不动产增值税：该税种主要是针对占有房地产超一定年限的产权所有者征收，通过对房地产的重新评估，对其增值额征收，一般为5 年期和10 年期增值税两种。因此，以上三种针对房地产市场的征税有效地保证了房地产市场的健康稳定发展，避免了业主控制或低效率使用房产，刺激了交易活动，这既繁荣了房地产市场，又推动了房地产要素的优化配置，同时也打击了房地产市场中的投机行为和非法交易行为。

二、国外利用税收手段调控房地产市场的主要特点

从以上国外利用税收手段调控房地产市场的基本做法，可以总结出其主要特点：一是大多数国家对房产和土地合一征收，适用统一的税制；二是国外房地产税收的征税范围既包括城镇，也包括农村；三是大多数国家按房屋和土地的评估值征收房地产税，评估价值根据房地产坐落地点、建筑结构、成新程度等因素确定，相当于市场价值的一定比例。与此相适应，大多数国家建立了比较完备的房地产评估机构和评估制度，按照一定的周期对房地产进行评估；四是大多数国家房地产税的纳税人是房地产的所有者，或者是对所有者和使用者均课税；五是在大多数国家房地产税是地方政府的主要税种，构成了地方财政收入的主要来源。

三、国外利用税收手段调控房地产市场对我国的经验借鉴

（一）开征“房地产转让收益个人所得税”，即对有偿转让房产产生的利润征税。房地产转让中的差别性税收在房地产转让环节应针对消费性需求和投机性需求实行差别性税收政策，这是当前税收政策调控的力度点所在。

具体做法可以参照国外成功的经验，对购买房产一年内的转让所得征收25%的所得税，三年内的转让所得的征收15%的所得税，三年以上的免征。开征房地产转让收益个人所得税可以在保护真实购房需求的同时，有效地抑制投机性需求，降低泡沫风险。其次是对购入未满三年的商品住房转让征收5％营业税，以及营业税税额7％的城建税和3%的教育费附加，三年以上减半征收。之所以采用“组合拳”，是因为仅仅征收营业税的调控力度有限，而且也容易让房地产投机需求将税负向后转嫁。沿海一些城市的实践已经表明了这一点。

（二）充分利用税收手段加强对房地产市场的宏观调控，尤其是对那些图谋暴利的房地产企业征税高税，坚决打击各种投机行为。

众所周知，我国房地产市场属于暴利行业，年增长率极高。房地产厂商的一举一动，牵动着社会上千家万户的心，甚至影响了沪深股市的走势，给股市带来了一定的安全隐患。老百姓对房价居高不下的抱怨，媒体对房地产泡沫的置疑，专家对房地产隐患的责问，使得征收高税打击房地产投机行为已经到了刻不容缓的地步。因此借鉴国外先进经验，开征新的统一规范的“房地产税”，增大税收对房地产存量的税收调节很有必要。笔者认为，我国改革后的房地产税其基本思路是否可作如下考虑：

1.将现行房地产保有环节的房地产税和城市房地产税合并，对土地、房产开征统一的房地产税；

2.按房地产评估价值作为计税依据，以客观地反映房地产价值；

3.适当扩大征税范围，将发达地区农村纳入房地产体系；

4.体现区别征收原则，对第一套自住房免税，第二套自住房征税，第三套以上加成征收；

5.房地产税应逐步发展成为地方主体税种，因此应在法律层面上对房地产税征收范围、基本税率确定、浮动幅度等方面赋予地方相应的立法和管理权限。

（三）切实利用税收杠杆促进住宅业的发展，同时制定相关税收政策，对低收入者和老年人购房和租房实行税收优惠或补贴。

税收政策是国家进行产业政策调整的重要手段，是在市场经济条件下调整产业结构、优化产业配置的有效方法，我国应当借鉴美国税收政策中支持住宅产业发展的方法来改革我国税收杠杆，支持我国住宅产业发展。此外，由于我国还处在经济发展阶段，存在一定的贫富差异，存在相当多的低收入者，合理地解决低收入者居住问题是关系我国经济、社会安全的重要问题。如果通过税收优惠政策，鼓励老年人购房和售房,不仅能完善社会保障体系，解决老年人的居住问题，使他们可以安度晚年，而且还能有效地增加二手房市场的房源，激活楼市，促进房地产市场的繁荣。 参考文献

[1]李蕴,朱雨可.美国房地产税收体制对我国的启示[j].中国房地产金融,2003(12):29-31.

[2]李进都.房地产税收理论与实务[m].北京:中国税务出版社,2000.

[3]邓宏乾.中国房地产税制研究[m].武汉:华中师范大学出版社,2000.12.

篇8

关键词：税收手段；税收杠杆；房地产市场；房产税；供求平衡；宏观调控

前言

就发展历程来看，我国房地产市场发展至今不过短短的十几年，已初步建立了房地产税收体系。房地产税收促进了房地产业的健康发展，在完善税制、发挥税收聚财功能、进一步发挥税收经济杠杆作用、保护和合理使用土地资源等方面起到了积极作用。但与国外相比,我国房地产市场还处于发展阶段，房地产税收体系中有许多不完善的地方，严重影响和阻碍了房地产业的健康发展。国外成功的调控经验和先进的措施对于我国政府进一步完善房地产市场宏观调控体系，无疑是值得借鉴和学习的。

一、国外利用税收手段调控房地产市场的基本做法

各国对利用税收手段调控房地产市场均有自己的观点和措施，如果抛开文化背景和历史因素不看，归纳起来其共性主要体现在以下几个方面：一是世界各国都非常重视住房保障体系的建立和健全，房地产市场中的政府税收手段这只“有形之手”，绝大部分情况下也都是针对住房保障问题的；二是为确保房地产市场的和谐发展，对房地产市场的税收调控政策主要分为两个层面：对供给的掌控与对需求的调控。其中大多数国家主要致力于在需求的调控方面做文章。如果单纯从供给方面调控，势必进一步加剧供求关系的扭曲，客观上增加需求方对价格上涨的预期，实际的结果便是房地产价格不但没压下来，反而与日俱增。因此，在掌控供给的基础上，发挥税收政策对需求的调控就显得极为必要。

（一）以高额税率对房地产行业进行征税，有效抑制房地产市场的投机行为

房地产市场价格持续攀升，与城市一般居民的需求在结构和支付能力上存在着双重矛盾。这种异常现象，主要是房地产投机性需求造成的。各国在利用重税抑制投机行为的做法主要有种：一是利用高额地皮税的征收有效抑制了房地产行业内的投机行为。如在法国，购房者除要缴纳高额地皮税外，还需支付住房税或空房税，这导致了长期以来法国人不把房地产市场视为投资或财产保值的重要领域；二是采用逐步升级的办法，用重税打击投机。如韩国的做法是，从2007年起，将对出售第二套房产的卖主征收50%的资本收益税，对拥有第三套住房的卖主征收60%的资本收益税。也就是说，投机者卖掉一套住房，政府就拿走一半，使投机者无利可图甚至亏本；三是对房地产保有环节征收高税。例如，美国对不动产征收的税收要占到其全部财产税收入的80％。而我国在房地产保有环节涉及税种相对较少，税负相对较轻，这就降低了房地产保有者的经济风险，在客观上增加了房地产投机者的需求。

（二）对低收入购房者给予税收方面的优惠或补贴

房地产市场价格的持续升温，导致越来越多的低收入者购买住房时力不从心。为了有效的缓和房地产市场的供求矛盾，平衡供求关系，许多国家都对低收入购房者给予了税收方面的优惠或出台了各种补贴方案：一是对低收入者和老年人购房和租房的税收优惠政策。如美国为了使低收入者能买得起和租得起房子,美国国会在1986年通过了低收入者购房和租房税收抵扣的法案,并在1993年成为永久性的法令。根据这项法令,联邦每年给各州分配税收抵扣的最高限额(每人1.25美元乘以各州的人口),房屋的业主可在10年内每年接受个人所得税的直接抵扣。而凡已到或已超过55岁的纳税人(或其配偶),出售其住房时,符合一定条件可享受一次性扣除125000美元售房纳税赢利的政策；二是实施廉租房制度，运用各级税收对廉租房进行补贴。如法国政府规定，各大城市必须建设一定数量的廉租房，其比例约为总住房面积的15%至20%。廉租房的存在使得房屋买卖市场需求减少，房价因此处于稳定状态。除此之外，政府还长期运用税收推行租房补贴等福利制度，社会各阶层的无房户都可在租房时享受政府相关的税收补贴，而建造廉租房的房地产企业也可获得中央政府在税收方面的优惠或补贴；三是利用税收收入推行福利住房，满足低收入阶层的住房需求。所谓“福利住房”，是指由国家资助建造、租金较低、专门租给低收入者的住宅。例如德国，多年来，政府投入了巨额资金，大规模兴建了许多“福利住房”，很好的满足了市场尤其是低收入阶层对“福利住房”的需求，而这些“福利住房”的预算绝大部分都来自于国家的税收收入。特别是在北欧一些高税收，高福利的国家，政府利用税款建造福利住房已经是家常便饭。

（三）充分运用税收杠杆促进住宅业的发展。虽然各国政府施行的具体措施不同，但均对从事开发廉价住房、福利房、或是集体筹资建房等有利于调控房价的商业行为予以了税收方面的支持。一是对利用抵押贷款购买、建造和大修自己房屋的业主,在征收个人所得税时减免抵押贷款的利息支出。二是对拥有自己住房的业主,还可减免地方税、财产税等。三是对出租房屋的业主实行税收豁免政策。四是豁免出售自用住房(又称主住宅)收益的个人所得税。如美国按照现行的税法,出售一套自用居住满二年以上的住宅,如果是单身,其售价与购入价的差价收入不超过25万美元,就可免税；如果是已婚家庭,差价收入不超过50万美元,也可免税。由于美国房价一直比较平稳,售房差价收益很难超过这一限额,这意味着美国房屋的出售几乎都是免去所得税的。这不仅提高了消费者的居住条件,同时也活跃了房地产市场,扩大了国内的有效需求,推动了国内经济的快速发展。

（四）设计差别性税收政策体系，即对房地产所有权转让环节区分有偿和无偿，并考虑实际占有权属时间长短征税。这虽然不能从根本上完全区分正常房产需求和投机性房地产需求，但可以在相当程度上实现二者在税收政策上的差别性对待，保护合理的理性需求，增加投机性需求的交易成本。

从国际税收实践来看，当房地产发生买卖等有偿转让时，大多数国家都规定应对转让收益增值部分课税。美国、日本、英国、法国、芬兰等国家，把房地产转让收益归入个人或法人的综合收益，征收个人所得税或法人税（公司所得税），其中美国实行15%到34%的累进税率。意大利将从买入到转让时的价格上涨部分作为税基，按照价格增长幅度采用累进制，按5%至30%的税率征收不动产增值税。

（五）针对房地产市场征收不动产税、财产税，以防止房地产市场中的商业活动出现欺诈，漏税等非法行为。所谓不动产税，是对土地或房屋所有或占有者征收的税，依据为不动产的评估价值。不动产又可分为三种类型：一是将土地、房屋和有关建筑物、机械以及其他固定资产综合在一起而课征的不动产税。如巴西、日本、芬兰、加拿大等的不动产税；二是只对土地和房屋合并征收的房地产税，如墨西哥、波兰的房地产税，泰国的住宅建筑税等；三是单独对土地或房屋课征的土地税或房屋税。土地有地亩税（面积税）和地价税两种形式，西方多采用地价税（主要采用估价计税方法）。除此之外，在不征收不动产税的国家，一般征收财产税，如美国、英国、瑞典、瑞士、丹麦、挪威、荷兰等国，操作办法是将不动产与其他财产捆在一起，就纳税人在某一时点的所有财产课征一般财产税，计税依据是财产的评估价值。其中美国的财产税最具代表性。当然还有定期不动产增值税：该税种主要是针对占有房地产超一定年限的产权所有者征收，通过对房地产的重新评估，对其增值额征收，一般为5年期和10年期增值税两种。因此，以上三种针对房地产市场的征税有效地保证了房地产市场的健康稳定发展，避免了业主控制或低效率使用房产，刺激了交易活动，这既繁荣了房地产市场，又推动了房地产要素的优化配置，同时也打击了房地产市场中的投机行为和非法交易行为。

二、国外利用税收手段调控房地产市场的主要特点

从以上国外利用税收手段调控房地产市场的基本做法，可以总结出其主要特点：一是大多数国家对房产和土地合一征收，适用统一的税制；二是国外房地产税收的征税范围既包括城镇，也包括农村；三是大多数国家按房屋和土地的评估值征收房地产税，评估价值根据房地产坐落地点、建筑结构、成新程度等因素确定，相当于市场价值的一定比例。与此相适应，大多数国家建立了比较完备的房地产评估机构和评估制度，按照一定的周期对房地产进行评估；四是大多数国家房地产税的纳税人是房地产的所有者，或者是对所有者和使用者均课税；五是在大多数国家房地产税是地方政府的主要税种，构成了地方财政收入的主要来源。

三、国外利用税收手段调控房地产市场对我国的经验借鉴

（一）充分利用税收手段加强对房地产市场的宏观调控，尤其是对那些图谋暴利的房地产企业征税高税，坚决打击各种投机行为。

众所周知，我国房地产市场属于暴利行业，年增长率极高。房地产厂商的一举一动，牵动着社会上千家万户的心，甚至影响了沪深股市的走势，给股市带来了一定的安全隐患。老百姓对房价居高不下的抱怨，媒体对房地产泡沫的置疑，专家对房地产隐患的责问，使得征收高税打击房地产投机行为已经到了刻不容缓的地步。因此借鉴国外先进经验，开征新的统一规范的“房地产税”，增大税收对房地产存量的税收调节很有必要。笔者认为，我国改革后的房地产税其基本思路是否可作如下考虑：

1.将现行房地产保有环节的房地产税和城市房地产税合并，对土地、房产开征统一的房地产税；

2.按房地产评估价值作为计税依据，以客观地反映房地产价值；

3.适当扩大征税范围，将发达地区农村纳入房地产体系；

4.体现区别征收原则，对第一套自住房免税，第二套自住房征税，第三套以上加成征收；

5.房地产税应逐步发展成为地方主体税种，因此应在法律层面上对房地产税征收范围、基本税率确定、浮动幅度等方面赋予地方相应的立法和管理权限。

（二）切实利用税收杠杆促进住宅业的发展，同时制定相关税收政策，对低收入者和老年人购房和租房实行税收优惠或补贴。

税收政策是国家进行产业政策调整的重要手段，是在市场经济条件下调整产业结构、优化产业配置的有效方法，我国应当借鉴美国税收政策中支持住宅产业发展的方法来改革我国税收杠杆，支持我国住宅产业发展。此外，由于我国还处在经济发展阶段，存在一定的贫富差异，存在相当多的低收入者，合理地解决低收入者居住问题是关系我国经济、社会安全的重要问题。如果通过税收优惠政策，鼓励老年人购房和售房,不仅能完善社会保障体系，解决老年人的居住问题，使他们可以安度晚年，而且还能有效地增加二手房市场的房源，激活楼市，促进房地产市场的繁荣。

（三）开征“房地产转让收益个人所得税”，即对有偿转让房产产生的利润征税。房地产转让中的差别性税收在房地产转让环节应针对消费性需求和投机性需求实行差别性税收政策，这是当前税收政策调控的力度点所在。

具体做法可以参照国外成功的经验，对购买房产一年内的转让所得征收25%的所得税，三年内的转让所得的征收15%的所得税，三年以上的免征。开征房地产转让收益个人所得税可以在保护真实购房需求的同时，有效地抑制投机性需求，降低泡沫风险。其次是对购入未满三年的商品住房转让征收5％营业税，以及营业税税额7％的城建税和3%的教育费附加，三年以上减半征收。之所以采用“组合拳”，是因为仅仅征收营业税的调控力度有限，而且也容易让房地产投机需求将税负向后转嫁。沿海一些城市的实践已经表明了这一点。

参考文献

[1]李蕴,朱雨可.美国房地产税收体制对我国的启示[J].中国房地产金融,2003(12):29-31.

[2]李进都.房地产税收理论与实务[M].北京:中国税务出版社,2000.

[3]邓宏乾.中国房地产税制研究[M].武汉:华中师范大学出版社,2000.12.

篇9

[关键词] 物业税 地方经济 影响

物业税，是在一定时期或一定时点上，对拥有不动产所有权的所有人或占有人征收的一种财产税，我国学术界所提出的“物业税”事实上是一种不动产保有税。如果开征物业税，必将会对我国地方经济产生一定的影响，并可由对各省房不动产税收收入与GDP分别做回归分析而测定。

取31个省、市、自治区1999年～2007年的房地产税收作为因变量Xi，对应省份的GDP作为自变量Yi，设Yi=a+bXi+ei，其中a为截距系数、b为相关系数、ei为残差，分别对31省的线性模型作最小二乘估计（由于估计结果数量较多，在此只取相关系数b进行列表比较）：

通过检验表明:31个省的回归结果中只有的回归模型的拟合优度差、显著性弱(予以剔除);其他30省的可决系数都在0.95以上，回归模型整体上拟合良好；30省模型的t估计值均大于7，可认为解释变量的影响是显著的，且此时犯错误的概率不超过0.05，说明各省的房地产税收对GDP都有显著的影响；30省模型D-W值主要集中在之间，通过D-W检验可知各省的模型自相关性均较弱。总体来看，30省模型的回归效果都良好，表示的经济意义都具有代表性。

通过上表可以看出：东、中、西部三个地区的可决系数存在较大的差异，其中东部地区(除河北外)，可决系数普遍高于中西部地区，中西部地区的情况相差不大，总体处于较低水平，说明东部地区房地产税收与经济发展的相关性高于中西部地区；在东、中、西内部相关系数也存在差异，如东部的北京、上海、辽宁、浙江、江苏处于较高水平，而河北则处于很低的水平；中部的江西、安徽、湖南高于其他地区；西部的四川、重庆远远高于其他省份。同时，我们发现各省的相关系数的绝对额都较小，最大的属上海，但也仅为0.031,即GDP变动一单位房地产税平均变动0.031单位，而最小的河北和山西只有0.003，几乎不存在相关性。总体看来，30省的不动产税收与GDP的相关性均比较弱；发达地区之间、不发达地区之间相关系数b存在差异除经济结构等客观影响因素外，各省在处理招商引资、发展经济与增加税收之间关系时采取的不同策略也是重要原因。

在现行房地产税制下，若物业税改革按“中央制定税率浮动范围，地方根据实际情况选择具体税率或完全由地方设定税率；由地方决定税基、征税对象、减免税”等思路进行，则新一轮政府间税收竞争将在所难免。根据前文的分析，地方政府将出现以下几种行为博弈：（1）征收高税。发达地区：A忽略税收对经济的影响；欠发达地区：B优先弥补财力缺口。（2）征收高低税。发达地区：C利用税收优势增强竞争力；欠发达地区：D不惜血本发展经济。（3）居民住宅重税。发达地区：E提高公共服务能力，促进产业升级；欠发达地区：F兼顾地方财力与经济发展。（4）企业用房重税。发达地区：G保护有限的土地资源，提高土地利用率；欠发达地区：H广辟税源增加地方财力。

发达地区(如上海、北京等)资本来源宽广、公共服务优良，但土地资源稀缺、产业结构亟待升级，可能忽略税收对经济的影响，而采用可能采取(A,E)或（A,G)策略，即总体税负重，在居民和企业的房产中有选择的课征重税，以在增加地方财力、优化公共服务的同时实现产业升级和提高土地利用率目标之一。

发达地区(如河北)则可能采取C或（C，E)策略，虽同处于东部且经济发展水平较高，但是2005年房地产税仅占GDP的0.33%、占财政收入的2%；2004年分别占0.03%和2%，远低于同地区的其他省份。表明河北省可能出于发展地方经济出发或由于本身经济结构原因造成了客观上的低税策略，开征物业税后可能延续该策略。

经济欠发达地区(如:江西、四川等)基于优先弥补地方财力缺口、提高公共服务能力等考虑，可能采取(B，F)策略：利用居民住宅不具有流动性而资本具有流动性等特点，对居民住宅课征重税而对企业用房课征轻税，以达到增加财力的同时规避税收对经济发展的负面影响。此策略将加重本地居民的税负，尤其是对中低收入阶层的影响特别显著，不利于社会的稳定。

经济欠发达地区(如贵州、青海等)则可能仍采取传统的低税策略(D，F)，此策略大都为形势所逼而被动采取，无选择余地，必将导致此类地区与其他地区的财力差距进一步拉大。

鉴于此，在物业税改革中，中央有必要保留税率设定、税收减免、统一征税对象等税权，避免造成新一轮的税收竞争，加剧地区间经济和财力的差距。

参考文献：

篇10

我国流转税为主，所得税为辅的税收体制决定了我国税收收入的构成，其收入构成和增 收更多的依赖于受非典影响较小的第二产业。2002年第二产业GDP比上年增长8.0％，由第 二产业提供的税收收入增长率为16.8％，两者之间的弹性系数为1：1.70。目前分析，这 部分税源并未受到非典疫情的太大影响。而尚未受到非典疫情严重影响的商业零售业2002年 入库国内增值税1098亿元，占6.5％，二者所占比重几近全部税收收入的半壁江山。

从今年一季度情况看，全国工业生产呈现快速增长势头。一季度工业环节国内增值税和 国内消费税增幅高达20％以上。

旅游业、餐饮业、交通运输业等受到非典疫情影响较大的行业入库营业税收入在全部税 收收入中的比重较低，2002年服务业营业税收入为658亿元，交通运输营业税为223亿元，分 别占全部税收收入的3.9％和1.3％，尚不足以对税收收入整体增长形成向下拉动。

从所得税收入分析，这部分税源也主要来自工业环节。今年一季度全国工业企业利润继 续保持了2002年下半年以来高速增长的惯性。个人所得税2002年收入占全部税收收入的比重 为7.1％，由于目前非典对个人所得税税基一个人收入的侵蚀作用也不明显，再考虑当前个 人所得税对税收收入的贡献与劳动者报酬对GDP的贡献的不对称现状，个人所得税收入增长 仍存在很大空间，今年其两位数的增幅相信可以保持。虽然在万众一心抗治非典期间，国家 出台了对抗击非典的捐赠可以税前扣除的优惠政策，但由于相对量和执行期的有限，其对整 个所得税收入增长的影响不大。

而2002年占税收收入的13.3％的海关代征和车辆购置税收入（今年一季度这一比例已 提高到14.3％）受非典疫情的不利影响也很小，全国一季度一般贸易进口增长高达65.8％ ，而广东占的份额在40％以上，这与一季度海关代征收入增幅基本一致。另一方面，出于避 免乘坐公共交通工具感染非典的考虑，部分潜在购车者提前兑现了购车行为，对车辆购置税 收入增长形成了促进作用。今年一季度全国轿车销售增长1倍，车辆购置税增长42.1％。

分地区分析，对拉动税收收入增长起重要作用的一些地区，特别是长江三角洲地区，上 海、江苏、浙江等，环渤海大部分地区，特别是山东、辽宁非典疫情较轻，中西部地区非典 影响也较小，不足以对税收收入增长形成较大影响。

从非典疫情发生较早较重的广东省情况看，非典对整体税收收入的影响度较低。最新统 计数据表明，广东非典疫情主要对餐饮业和旅游业的影响较为严重，如餐饮业零售额逐月下 降，分别为83.42亿元、80.04亿元和65.46亿元，但一季度广东餐饮业仍然保持了10.3 ％的增幅，影响主要体现在增速回落了4.3个百分点。对总体消费影响不明显，一季度广东 消费品零售额和批发零售贸易额分别增长11.2％和11.4，分别高于全国平均水平2.0和2 .6个百分点。另一方面，一季度跨国公司持续扩大在广东的投资，广东招商引资势头依然 强劲，珠三角及其他地区利用外资普遍增长；对外贸易进出两旺，增势强劲，非典型肺炎对 利用外资和对外贸易暂无实质性影响。从税收收入数据分析，广东税收收入并未出现严重下 降。