信托融资范文

导语：如何才能写好一篇信托融资，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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REITs和商用信托对中国房地产市场的结构优化和金融创新也具有非常强烈的现实意义。当前，国内的商业地产商欠缺项目建设中后期融资能力，对于商业地产，不解决后端的融资问题，很难持续发展。长远来看，推出REITs有助于中国发展高质量商业地产。

REITs和商业信托在不稳定的市场环境下具备防守性特点，而其对于投资者主要的吸引力之一，来自于以股利为形式的稳定现金流，所以一定程度上的免税优惠是REITs市场成长的主要原动力。据新加坡官方媒体报道，在2012年股市不稳定的形势下，新加坡上市的REITs表现依然优于新加坡股市的表现，分派收益率也普遍要比政府债券的收益率来得高。

除了具备防守性以及收益较优的特点，建立房地产投资信托/商业信托平台对发起人的好处可以归类为6种：

轻资产战略。通过将成熟的资产资本化，从事轻资产战略，将得到的资金再次投入到其他可带来增长的机会中去。如果再次投资的资产能带来更高的收益率，那么股权回报率和资产回报率都将得到提高。发起人通过持有流通单位，不仅持有房地产投资信托/商业信托的股权，而且还能获得稳定的分红。

估值。由于信托的派息高于以会计利润为基础的分派水平，因此使资产的估值水平得到提高，尤其是那些资金密集型资产。此外，估值以现金流折现为基础，并结合该资产未来产生现金流的能力。

保留控制权。发起人通过对资产管理人及其在房地产投资信托/商业信托的所有权保持对资产的控制权。

管理费收入。发起人能够通过对资产管理人的所有权获得稳定的管理费收入，而管理人也可以被分拆出来单独上市。

可增长的平台。上市的房地产投资信托/商业信托使发起人获得了一个利用资本市场进行并购和业务增长的平台。

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信托融资已经成为当前非信贷融资的主要形式之一。据中国信托业协会统计，截至2013年末，我国信托公司信托资产总规模高达10.91万亿元，同比增长46%；虽然增幅较2012年下降了9.27个百分点，但2009年以来增速连续4年超过50%，信托融资已经成为社会融资规模的重要组成部分。2013年，信托贷款增加1.84万亿元，占当年社会融资规模的10.7%，同比提高2.6个百分点。

信托融资的兴起与发展壮大，与商业银行规避监管以及社会财富管理需求不断增长的需要是分不开的。目前看，我国信托融资风险管理亟待加强。从本源上分析，信托融资与商业银行贷款并无实质上的差异。由于贷款风险自留，多年来商业银行已经建立了相对完善的信贷风险管理体系，从贷款调查、贷时审查与贷后检查各个方面制定了一系列的工作制度，并培养了一大批相对较高专业素养和积累较多实务经验的信贷专营团队。

而信托融资属于信托公司的信托业务，是“受人之托，代人管理财物”的法律行为，信托公司并不承担相应的财物管理风险。因而，信托融资较商业银行贷款面临更高的风险暴露，主要表现在以下几个方面：

一是信托公司项目调查能力要弱于商业银行。目前市场上相当部分的信托融资项目由商业银行推介，信托公司自主调查的项目相对较少。虽然是商业银行推介，但并不能替代信托公司自身基于客户利益的项目尽职调查和风险审查。由于项目多不在信托公司营业地，信托公司也难以深入了解掌握项目实际运行情况。从部分爆出兑付危机的信托计划看，信托计划设立前都存在潜在的风险隐患。

二是信托公司融后管理能力薄弱。受人员与网点限制，信托公司事实上难以做到及时跟踪项目建设进展，因而较难识别项目运行过程中的风险，更不用说提前进行风险处置。

三是信托公司风险代偿能力偏低。据中国信托业协会统计数据，截至2013年末，全行业计提的信托赔偿准备金仅90.60亿元，全行业净资产2555亿元，与10.91万亿元的信托计划规模相比，明显偏小。

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关键词：金融创新电影版权版权信托风险评估

经济成长过程中金融创新是各种金融要素的重新组合，金融工具的创新是指狭义的金融创新，广义层面则是指包括金融制度、金融市场、金融工具等在内的整个金融体系的创新。它是通过新的金融市场、新的金融产品与服务、新的组织机构与新的制度安排，构成对金融结构及运行机制产生的变革，也是金融市场重建及金融服务业不断发展的催化剂①。金融创新各个定义的内涵差异较大，但总体来讲金融创新的理解大概有以下三个层面：1、从宏观层面上来讲，它将金融创新与重大金融历史变革划了等号，认为金融业的各项重大发展都与金融创新息息相关，金融业的发展史就仅仅是一部不断创新的历史，它涉及的范围很广泛。2、金融创新可以分为技术，产品以及制度的各方面的创新。3、微观层面上的金融创新则仅指金融工具的创新。大致可分为四种类型：信用创新型；增加流动创新型，这种类型又包括使原有的金融工具提高可转换性和变现能力的新型金融工具；风险转移创新型，它是指能在各种类型经济机构之间相互之间转移内在风险的各种新工具；股权创造创新型，它是指能够将债权变为股权的各种新型金融工具。

近年来在影视行业也出现了一种新的创新模式那就是——电影版权信托融资。拍电影最大的难点在于资金，观众对于电影的要求越来越高，这无疑需要大量的资金投入。从影视企业角度出发，同私募基金比，银行贷款的贷款利息一般较低，可以为投资方节省不少资金，同时贷款约束条件没有私募基金那么严苛，只要按时还款还息即可，对于影视制作上的过程约束较少，对于制片方来讲，也给予了制片方相对较大的创作空间与自由。与上市的各种要求相比，银行贷款所要求的各种资格门槛相对较低，而上市普遍对影视公司的要求很高，一般的企业达不到这种要求，而且上市手续繁琐，成本大，因此上市仅仅适于那些发展特别好，资金本身就比较雄厚的大公司；与共同投资和提前出售版权来说，银行贷款只需要付出固定的利息，版权的开发买卖和利用都可以保留住，一旦作品大卖，制片方可以获得更丰厚的利润。因此在可以选择的前提下，毋庸置疑，多数影视企业将会优先选择版权质押贷款这一方面②。但是中国就中国目前状况来看大多数影视企业的版权抵押资质是不足的，无实产抵押，若无第三方机构进行担保，这样的版权质押贷款等同于信用式贷款，这种方式目前看来并普遍的适用于我国所有影视公司融资，原因在于银行融资与否，该影视企业的实力很大程度上起着决定作用。在中国具有号召力的导演不多，很多的大腕明星没有人可以担保他参演的每一部电影都会卖座。现在出现的一种新的称法叫“粉丝电影”，但是长远看来对于这种形式的投资这肯定是不会有大回报的，类似于影视版权等这类非传统观念上的抵押、质押物如果要将其转换为流动资产的话，它的不确定性很大，而且程序比较复杂，周期也比较长。这无疑就增加了融资的风险，对于银行这类金融主体来讲最的是关心的是风险控制，因此几乎不可能能无偿给与影视企业较大额度的贷款。目前对于银行来讲，投资拍片是具有高风险的。银行投资影视融资虽然具备很多的优势，但是往往也存在一些劣势。首先影视产业自身的特点，决定了它轻资产的特征，而银行贷款一般要求有明确的资产担保，而很多影视企业明显是无法达到这个要求的，这就使得影视企业融资与银行常规信贷存在不匹配。其次，影视企业的资金运作模式不同于其它产业，而且影视产业又是一个新兴的产业，懂得影视行业的人才有，懂得银行贷款的人才也有，但是同时精通的复合型人才极为欠缺，这就是使得银行对影视行业缺乏必要的了解，这些就使得银行投资影视融资在实施上存在了一些技术问题。所以对于相当一部分影视公司来讲，尤其是大量的小型规模公司来讲，想要从银行获得超过公司注册资本的贷款额度几乎是没有可能的③。

为了解决这一重大问题新型的一种融资模式——电影版权信托融资应运而生。北京国际版权交易中心旗下的版权产业融资平台正式开通，这便为信托公司介入解决文化企业融资提供了新的融资方式和契机。通过这种版权信托的金融创新模式，使得文化创意企业以及版权企业有了获取资金的新渠道。当信托公司介入以后，影视公司便把作品版权信托给某一信托公司，信托公司则再以这部分信托资产做抵押物，协助影视公司申请贷款。这就使得在资金出现问题时，信托公司对信托资产有全权处置权，这样就大大降低了银行的风险，银行也降低了贷款的门槛④。而且如果银行在经过风险评估之后认为风险过高，仍然不发放贷款的话，影视制片人仍然可以考虑将几部影片捆绑之后将几部影片的版权打包然后通过信托公司为媒介帮助其实现贷款。

但是在电影版权信托融资时必须要注意几个问题：第一，由于版权属于无形资产的一种，而现阶段，我国银行对无形资产的评估还刚刚开始，在质押版权贷款时，对于质押版权可贷款的额度，在贷款组合中可占的比例都是急需解决的问题，而要解决这些问题，就必须正确的对影视版权这种无形资产的价值进行评估。通常情况下，相对于固定资产的价值来讲无形资产的价值会更高、更难以评估，需要依靠复杂的技术评估手段，对该无形资产及其行业具有深入了解，这些无疑需要信托公司具备素质更高的专业化的人才。当然，版权评估的前提是必须要产业化运作的经验，没有经验，没有延伸出其他产业价值，版权评估体系必然成为空谈⑤。为了保证影视版权的估计价值尽可能的准确，在具体的估值过程中，应充分收集和运用估价所依据的各种资料和数据。第二，无形资产的风险控制问题。影视贷款投资风险大，电影制作前后各种不可测风险也大。同时，电影拍摄出来后，从宣传到卖片，环环相扣，一个环节上出错就有可能影响电影效益，影响收益。一直把风险控制放在业务开展的首位，这是很多信托公司来十分重视的问题。但是实际的情况证明无形资产通常变现周期长，流动性差，而且更新换代的速度较快，于此同时往往还要面临诸如无形资产抵押等法律问题⑥。第三，在我国现有法律中，无形资产抵押质押的法律法规还不完善，为了推动我国影视产业的全面发展，相关部门应当完善相关法律法规建立健全信托融资方面相关的机制。近年来，在电影产业转型的过程中政府从战略全局出发，做出了许多积极主动的努力和调整、引导、扶持，想要进一步推动我国影视业的全面发展，形成更为合理的产业结构。随着现代经济的不断发展，新融资模式将会不断的出现，市场在不断竞争的推动下会培育出更多新的资本结构，以有序的资本流动来带动其他资源要素的合理配置，在借助信托业的巨大发展空间之下，努力实现我国电影产业的市场化、规模化经营，使得我国的经济不断向前发展。（作者单位：四川省社会科学院研究生学院）

参考文献：

[1]宋文燕《国内影视产业融资模式》

[2]杨奇峰.关于电影制片业投资融资模式的探讨2009（2）：23—27

[3]《一种新兴影视融资模式——版权信托融资》《新理财》2020年6月刊

[4]张洁.中国电影投融资政策发展研究[D].湖南大学硕士学位论文.2008（10）：32—37

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随着国家货币紧缩政策成为宏观调控的有力武器，中小企业出现了融资难问题。在保证经济增长，促进扩大内需的过程中，加强对广大中小企业的金融支持是关键的一环。

因我国金融体制的固有原因，在以间接融资为主体的金融市场上，信贷配给广泛存在，中小企业自有资金的积累和私人或民间借贷依然是其融资的主要来源。在制度壁垒和结构失衡的双重制约下，解决中小企业融资难的问题需要另辟蹊径，而信托，无疑为中小企业融资提供一个新的视角和解决方案。

《信托法》第二条：“信托是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。”

通俗地讲，信托是一种“受人之托、代人理财”的财产管理制度形式，即信托公司作为受托人向社会投资者发行信托计划产品，为需要资金的企业募集资金，信托公司将其募集资金投入到需要资金的企业，需要资金的企业再将融入的资金投入到相应的项目中，由其产生的利润（现金流）支付投资者信托本金及其红利（利息）。根据《信托法》第七条规定“设立信托，必须有确定的信托财产，并且该信托财产必须是委托人合法所有的财产。本法所称财产包括合法的财产权利。” 与其他融资方式比较，信托融资方式具有以下特点：

一是融资速度快。目前信托产品筹资周期较短，与银行和证券的评估、审核等流程所花时间成本相比，信托融资时间由委托人和受托人自主商定即可，发行速度快，短的不到三个月。

二是融资可控性强。我国法律要求设立信托之时，信托财产必须与受托人和委托人的自有资产相分离。这使得信托资产与融资企业的整体信用以及破产风险相分离，具有局部信用保证和风险控制机制。银行信贷和证券发行都直接影响企业的资产负债状况，其信用风险只能通过企业内部的财务管理来防范控制。??三是融资规模符合中小企业需求。目前信托融资的规模往往很有限，这一特点与中小企业的融资需求相吻合。中小企业由于经营范围和规模较小，对融通资金的需求量也很有限。因此资金募集的水平同中小企业的融资需求相对应，信托的成本对于中小企业来讲也处于可以接受的范围。

可借鉴的中小企业信托融资方案

（一）信托货款融资?

此种信托融资操作方式是：由信托公司根据融资方（资金需求方）资金需求，向社会投资人推出集合资金信托计划募集资金，信托公司将募集到的资金以高于银行的利率贷款给融资需求方，然后由资金需求方将贷款资金投入到相关项目。信托贷款资金运用业务与银行普通贷款业务一样，也需要进行抵押或者信用担保，不同的是其采用信托的方式来募集资金。由需要贷款的中小企业向信托公司提出融资申请，信托公司为其发行信托产品从社会募集资金为其融资。??北京市政府在实践中采取了一种组建中小企业打包式信托产品融资方式为企业进行信托贷款，方法是：挑选几家贷款期限相近的贷款企业，确定每家企业的贷款金额和期限，构造贷款组合池，一起发行信托产品。???

?（二）融资租赁信托融资

融资租赁是出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人按期支付租金。承租到期后，承租人可以选择购买租赁物为自己所有或者退回租赁物与出租人。

对以建设施工与机械设备出租为业的中小企业来说，利用融资租赁信托方式解决发展中的资金困难也许是不错的选择。融资租赁是一种以融资为直接目的的信用方式，它表面上是借物，而实质上是借资，并以租金的方式分期偿还。在这种情况下，开展融资租赁信托业务其基本的流程构架如下：??融资租赁的主要角色有出租人、承租人、贷款人和机械设备供货商。信托公司向社会投资者发行融资租赁集合资金信托产品筹集资金，用贷款或者股权投资等形式投入到需要机械设备的中小企业中，用于购买中小企业需要的机器设备等动产，购买该类设备的企业用适用该类设备产生的收益（现金流）用于支付投资人的本金及红利（利息）。这种融资方式可以分为两个主要的情况：??????一是信托公司募集资金，自行进行设备的购买，将设备出租给相应的需要的企业，未来的收益权取决于中小企业使用该出租设备的租金收入和一定的风险控制费及中间费用等。??二是信托资金投资于经营融资租赁业务的公司（以债权或者股权的方式均可，区别仅在于收益产生的方式不同），由租赁公司将设备出租给相应需要的企业，信托收益来自于租赁公司经营的收益。这样，租赁公司拥有的设备和租金的收益权可以作为抵押，一定程度上减少信托公司的风险。

?（三）票据贴现信托融资

它是指信托机构受托对持票人的票据到期前，以收取一定的贴现利息和转让票据为条件，向持票人融通资金的行为。作为一种授信方式，持票人将未到期票据债权转让给信托机构，信托机构用委托人的资金融通给申请贴现人，票据到期，信托机构再凭票向最初发票人或背书人索回现款，在扣除委托人应交付的手续费外，全部交付于委托人。票据贴现业务在紧缩的市场环境下，不仅给银行带来了融资便利，同时大幅提高了中间业务收入。

票据贴现信托融资其具体的操作方式为：信托公司根据融资需求方（票据持票人）所持的票据金额，向社会投资人发行集合资金信托计划，信托公司将募集到的资金投入到融资需求方（票据持票人），融资需求方将从信托公司融入的资金投入到所急需资金的项目；票据到期，信托机构再凭票向最初发票人或背书人索回现款，在扣除委托人应交付的手续费外，全部交付于集合资金信托计划的投资人。

票据贴现信托融资只适合企业手中刚好有大额贴现票据，且又急需大额资金从事生产经营的情况，目前票据贴现的最长期限为六个月。

（四）股权信托融资

以上三种信托融资方式对于信托公司来说都是以一种债权式投资方式投向于所需资金的融资方。下面介绍一种信托公司以股权式投资方式将募集资金投向所需资金的融资方的方法――股权式信托融资。

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大型公司经常利用信托项目来进行资金的筹集，然而对于中小企业来说，通过信托来进行资金的筹集儿无可能。原因就在于中小企业的规模小、可抵押资产少、较低的信用评级更无法使其能够获得信托资金的青睐。

不过，“一根筷子轻轻被折断，十双筷子牢牢抱成团”，通过信托公司的平台汇集投资人的资金，再以债权方式投资于一批特定的中小企业，这种新的中小企业融资途径――中小企业集合信托债权基金，眼下正在多个城市推出。

与依赖银行信贷的单一模式相比较，中小企业集合信托债权基金吸收多方的资金来源：政府资金、创业风险投资机构、社会投资者等等，以担保公司的参与以及政府信用的加入提高信托基金的信用评级，并由银行进行资金的保管，成批次地为符合要求的中小企业提供低成本的资金支持。

“创智天地1号”上海问世

2009年加月末，沪上首个中小企业集合信托债权基金项目――“创智天地1号”在上海杨浦区落户。该信托基金为上海市杨浦区的7家成长型中小企业提供了300万～1000万元金额不等的2年期信托贷款，年利率7.7％。在目前的信贷环境下，这是一笔非常“合算”的融资了。

上海红富士家纺有限公司是该信托基金首批人选的企业之一，获得了一笔1000万元的信托贷款资金支持。据介绍，尽管是一家传统型制造企业，但这家公司一直致力于生产创新型的环保床上用品，这一点正是该公司获得“创智天地1号”资金青睐的重要原因之一。红富士家纺介绍说，去年年底，他们在上海闵行区的家纺工业园区内整合厂房资源，开发出上海国际纺编时尚创意产业园。这笔1000万元资金的注入，将加速公司从传统的家纺床品生产及印染，向绒线编纺和时尚家纺创意等多元化发展的步伐。

而在其他入选的企业中，可以看到的是，科技、环保主题的公司占据了大部分比例，如复旦天辰新技术、亚同环保实业、智方电力工程等等。这也符合了“创智天地1号”主要为该区域内成长性良好、却难以获得银行贷款的科技中小企业提供资金支持的主旨。

值得一提的是，这只信托基金突破了传统的信贷管理政策，企业入围的标准并不局限企业资产规模、固定资产抵质押价值等，而着重其实际状况和未来发展前景。此外，这只信托基金的期限为2年，对于无法获得一年期以上中长期融资的中小企业来说，这也是一个突破。

浙江范本提供有益尝试

“创智天地1号”项目的问世，为上海带来了首只中小企业信托集合债权基金。不过在全国范围内，这并非首例。利用信托项目为中小企业提供融资，正成为一种新的探索。

如去年9月，一项名为“平湖秋月”的小企业集合信托债权基金就在浙江杭州西湖区正式推出，除了杭州市西湖区财政局和科技局外，浙江中新力合担保有限公司也参与了其中。

记者了解到，“平湖秋月”小企业集合信托债权基金首期规模为5000万元，在资金的来源上，杭州市西湖区财政认购1000万元，点石公司(由西湖区财政出资200万元，浙江中新力合担保有限公司出资800万元共同设立)认购1000万元，另外3000万元通过银行向社会发行理财产品的方式募得。而西湖区内的小企业一旦获得这次融资机会，获得的将是年利率为7.47％的2年期贷款。

今年，杭州市又正式推出了针对文化创意产业的小企业集合信托债权基金二期产品“宝石流霞”。“宝石流霞”项目募集资金总额6000万元，为29家文化创意产业企业提供为期1年、信托贷款利率为8.39％的融资资金。在项目资金的来源上，杭州市财政认购1000万元、杭州银行(向社会发行理财产品)认购4700万元，浙江三生石创业投资公司认购300万元。浙江中新力合担保公司为财政与理财产品认购部分提供担保。在29家入选企业中，有15家在此之前从未得到过银行贷款。入选企业大部分以股权、品牌为抵押，采取实物抵押方式的只有4家。

在浙江绍兴市，2009年9月也正式推出了“小企业集合信托债权基金”，资金规模为5000万元，其中1200万元由绍兴市政府创业引导基金出资认购，3800万元由绍兴市商业银行面向社会发行理财产品募集，由绍兴万丰担保有限公司提供全部信托贷款的连带担保。期限为1年，贷款利率仅为7％，向20～30家小型成长型企业提供。

成本低于中小企业集合债

提到中小企业集合信托债权基金，自然会想到另一个中小企业的融资渠道――中小企业集合债。“集合”是两者的共通之处，集合信托债权基金以信托的方式募集资金，为一批中小企业提供信托贷款；而中小企业集合债是将一批中小企业“打包”起来发行债券。

2009年4月，大连市中小企业集合债券(“09连中小”)在深交所和各发行网点公开发行。“09连中小”是目前成功发行的第三只中小企业集合债，目前四川、重庆、河南、辽宁、浙江等省市都在筹划中小企业集合债券的发行。

但是，相比较之下，中小企业集合债的发行成本要高得多。中小企业集合债的发行成本包括票面利率、担保费、承销费等等，尽管不少地方政府引入了贴息和财政补贴的机制，但对于发债企业来说仍是较大的负担。

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中央相关部门出台一系列宏观调控政策，加上经济下行压力，去杠杆化路径明显。金融同业整顿限制非标资产买入返售，已于2015年1月1日起实施的《金融资产管理公司监管办法》对资产公司集团综合经营及集团管控，从监管制度上进行了规范，防范资产公司各项对外贷款风险发生；上年年中多部门的“127号文”（《关于规范金融机构同业业务的通知》）通过限制同业代付业务等各种约束，加大了银行实现变相融资房地产的难度，商业银行表外业务被迫逐步回流表内，加剧了资金面供求失衡的态势。鉴于金融同业业务中的非标项目以房地产为主，房地产受到金融同业业务整顿影响最大，融资困境进一步加剧，造成房地产行业面临巨大的资金缺口。在目前低迷行情下，不少房地产企业资金链仍紧绷，中小房企不仅“融资难”而且“融资贵”，一些负债率高的中小房企出现资金链断裂的现象。在经济利益驱动与政策环境骤变情况下，金融同业业务能否有创新方式为房地产提供融资渠道，纾困房地产企业融资难题？ 这一问题值得关注与探讨。

二、兼并重组政策催生股权并购信托模式

国家出台的各项调控政策，促使房地产行业融资渠道与信贷资金窗口骤然紧缩，推高了房地产公司融资成本与融资难度，抬升了房地产公司资金流动性压力，造成相当一部分中小房地产企业出现资金链断裂的情况。2014年3月24日国务院《关于进一步优化企业兼并重组市场环境的意见》，出台多项措施支持企业并购重组，信托参与并购业务正迎来良好的政策环境。并购业务则是信托业务中较为成熟的业务模式之一，信托介入并购业务的模式有三种：一是提供并购贷款的债权模式；二是持有项目公司部分股权的“股+债”模式；三是通过信托计划成立专门的并购基金，持有项目股权一定时间后再出售。在房地产行业遭遇国家调控的背景下，一些陷入困境的中小房地产公司由于金融机构风险控制考虑或仅有土地两证（国有土地使用证、建设用地规划许可证），不能到银行贷款用于开发建设而陷入发展困境。反而，一些大型强优房地产企业则在此轮调控危机中通过创新融资模式却拥有更广阔的发展空间。大型强优房地产企业考虑到，与开拓新市场和竞拍地块相比，参与收购中小房地产公司或其项目的综合成本将会更低。信托公司和银行等金融机构创新股权并购信托模式，为大型强优房地产公司开拓新的融资渠道，成为破解房地产资金困境的重要方式。这种模式不仅通过兼并重组激活强优房地产企业活力，增强其竞争力而且使得资源有效配置，化解房地产过剩，优化市场环境和产业结构。下面通过实例诠释股权并购信托模式的运作机制。

三、股权并购信托模式的运作机制

（一）投资人结构安排

信托计划在募资阶段将根据信托投资人的风险偏好，将投资人按照“结构化”设计，将LP分为优先级收益人（合格投资者）和次级受益人（房地产开发商）两个级别。就单个投资项目而言，将基金的投资存续期设定为封闭期和开放期。现以一支存续期为五年的股权信托融资模式为例，假定前三年为封闭期，第四年之后为开放期。

1.在封闭期内，可约定优先级收益人和次级受益人，既可分取固定收益，也可约定仅优先级收益人能分取固定收益，还可以约定优先级收益人和次级受益人暂时都不分取。

2.封闭期结束的时点，次级受益人（房地产开发商）有权利按照约定，行使回购权购买信托公司入股平台公司的投资份额，信托公司收到投资本金和剩余收益后，退出平台公司，完成信托计划的投资退出。

3.封闭期结束的时点，若次级受益人（房地产开发商）放弃行使回购权或丧失行使回购权，表明信托计划在过桥投资时点没有按约退出，信托计划的投资形式转换为并购投资。对于信托计划的投资存续期而言，由封闭期转为开放期。在信托计划内部，优先级收益人（合格投资者）有权要求次级受益人（房地产开发商）回赎出资份额和（或）剩余收益，次级受益人（房地产开发商）也有义务按约收购优先级收益人（合格投资者）的出资份额。次级受益人（房地产开发商）需要在结构化信托计划设立时承诺在优先级收益人（合格投资者）要求回赎出资份额时，追加投资。

4.开放期后，次级受益人（房地产开发商）有权按照持有平台公司的股份比例分享收益和承担风险，通过系列交接，完成实质意义的并购。此阶段相当于次级受益人（房地产开发商）通过设立并购平台公司并购目标公司。项目运营能力主要依赖次级受益人（房地产开发商）组成的经营团队，信托公司在这个经营团队中起组织协调的作用。

（二）投资交易结构化安排

某房地产开发商与信托成立一个并购平台公司（如图1所示），通过向该并购平台注入资金，用以全资收购某单体项目公司股权，并间接获取该单体项目公司名下的土地，让该房地产开发商对土地进行开发建设。待信托计划期满后，该平台公司交还资金给信托公司以实现信托计划退出。

该并购平台公司对目标公司进行并购交易股权对价为8.4亿元，其中由房地产开发商出资4.2亿元，通过信托募集4.2亿元，杠杆比例为1：1，被并购目标公司名下的土地（土地现仅有两证），由该房地产开发商对土地进行开发建设。

1.并购主体设立

开发商先设立并购主体公司（A公司，主营业务为非房地产公司），注册资本3000万元（暂定）。A公司股权由开发商最终控股，以满足开发商合并财务报表的要求，由A公司来收购目标项目公司。

2.信托发行信托计划

信托公司公开向合格投资者发行信托计划，以募集4.2亿元信托资金。合格投资者认购优先级信托受益权。

3.债的形成

开发商以股东借款的方式向A公司投入4亿元，形成4亿元债权，加上注册资本3000万元，共形成4.3亿元债权，可覆盖信托优先级4.2亿元的信托计划的本金。

4.次级信托单位的认购

开发商以对A公司的4.3亿元债权认购信托发行的次级信托单位。

5.信托资金的进入

信托公司将4.2亿元中的2000万元用于向A公司增资，增资后信托公司占A公司股权比例为40%，开发商将持有的剩余60%股权质押在信托公司名下。

信托将剩余4亿元资金，用于向A公司注入资本公积或直接股东借款。

6.A公司的监管

信托公司对A公司接受信托资金的账户进行监管，预留信托指定人员印鉴。

7.并购交易的完成和资产的抵押

A公司与拟收购标的公司的股东（自然人）签署股权转让协议，收购标的公司股权，并支付股权转让价款（可能分期支付）。在标的股权变更至A公司名下后，A公司将标的股权质押在信托名下；在标的公司名下的土地由开发商控制后，将土地抵押在信托公司名下。

8.信托资金的退出

信托公司通过对A公司的股东借款债权的实现退出。实际操作中，可通过协议安排，由项目公司代A公司偿还股东借款。信托公司在分配完毕投资者信托利益后，将剩余信托财产（对A公司的股权/债权）按届时存续的状态分配给开发商，A公司的股权恢复至信托公司进入前的状态。

（三）风控模式

该信托计划采用结构化募投设计，信托公司为了防范房地产开发商放弃行权或丧失行权情况下，不配合并购交接的风险管控，信托公司提出以下风险防控措施：

将标的公司的土地抵押在信托公司名下；将A公司除信托公司持有部分以外的股权和目标公司全部股权质押在信托公司名下，并规定原则上，信托期间信托与开发商按照不超过1：1的方式投入。对A公司接受信托资金的账户和目标公司所有账户进行监管，确保资金可以封闭运作于本项目。加强项目管理，由项目管理部委派监管人员，与开发商人员共管目标公司重要印鉴及证照，并对项目工程进度、销售进度进行跟踪监管。信托公司还委派人员进入A公司和目标公司董事会，A公司和目标公司重大事项（重大对外投融资、对外担保、减少注册资本等）需经过该董事的表决同意。并且让开发商对目标公司提供连带责任担保，以降低项目公司运作风险。随着抵押物上建筑物的销售，需按一定比例和方式归集部分销售收入，并且每达到3000万元可选择偿还归集的资金。在到期前3-6个月，需按比例归集未偿还的信托本金。

（四）特殊条款约定

若银行同意信托公司成为抵押物的第二顺位抵押权人，并且同意信托继续控制项目销售收入和资金，则信托公司要求偿还一定比例的信托资金，并且原则上扣除第一顺位抵押权主债权金额后的剩余抵押物价值≥2×信托剩余债权金额。

若银行不同意信托公司成为抵押物的第二顺位抵押权人，则信托解除土地抵押的条件为开发商全额偿还信托资金，或者开发商提供足额抵押物而继续使用资金。

四、结论与展望

（一）结论

1.股权并购信托模式需要根据国内政策环境变化而不断完善与调整。该模式在运作由于存在各种风险点，需要参与各方对风险控制中涉及的交易方案设计多重嵌套配合的风险防范措施，以防范风险的发生。

2.在我国经济转型的关键时期，房地产企业必须从利益相关者角度审视企业的产业链整合，创新企业经营模式，保持收益可持续增长和良性现金流运作，以适应转型经济环境的复杂性、风险性与多变性。并购涉及融资、投资、增值管理、退出以及收益分配，链条较长，运作复杂，房地产公司需要拥有较强的专业能力和资源整合能力。

（二）展望

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关键词：信托工具；保障性住房；资金需求；运用

分析2010年保障房的建设情况，二十八个试点城市的公积金贷款、中央财政拨款以及土地出让金是其主要的资金来源。由此可知，如果只是依靠财政资金的力量远远不够，必须要寻找新的保障性住房资金的融资渠道。

一、2010年我国保障性住房资金需求分析

（一）全国层面。根据2009年中央财政预算和之后的追加支出比例的基础上，能够大概估算出将有1000亿元的资金被中央财政拨出用于建设保障房。考虑2010年的地产调控对地方政府土地出让收入的负面影响，假如比2009年的1.59亿元降低百分之二十，则可达到1.3万亿元的土地出让收入，同时会带来保障性住房资金1300亿元，2010年的公积增值收益将会为廉租房款项补充大概400亿元。由此可以估测，2010年建设保障性住房的建设资金缺口大概为2032亿元。 （二）地方层面。根据2010年各主要城市建设计划和各类政策支持资金力度，对各主要城市资金需求及缺口进行估算，并结合各地网上公开信息，对保障性住房资金需求及缺口总结如表1所示：

二、信托工具在保障性住房建设融资的运用

（一）建立保障性用房土地信托。对中国的土地公有制的基本制度进行充分借鉴，使用权的公开竞得程序是得到经营性土地经营以及开发的必经之路，但是作为一种具有“准经营性”特征的公共产品，保障性住房的属性为经营性与公益性相结合。假如挂牌出让经营权的模式被保障性住房土地选取，那么要遏制传递商品房市场价格的作用就非常困难，这样就会将保障性住房价格提高到变相的商品房价格，从而没有了保障的作用；假如政府直接将保障性住房土地划分给开发企业，因为经营性是保障性住房所特有的，则违背了现在实行的土地出让制度。所以，必须设立一种脱离现有商业用地使用制度的保障性土地使用制度。然而设立的此制度不可以违背现存的土地法规以及土地所有制，这样折中的有效解决方式即为信托方式。简而言之，作为一类法律制度的安排，信托有着分离资产收益权以及所有权的最大特征。所以，在信托这一最大特征的基础上，使得保障性住房土地信托得以设立，也就是政府将专项信托应用在保障性用房土地上，政府依旧保留土地所有权。然而要明确规定土地使用的具体范围，在按照信托的法律程序确立土地的收益权以后，在政府那里转移出土地收益权，即转让一次土地使用权，也就是由政府转让保障性住房土地的收益权，则在信托机构的证券化模式的作用下，实现此权益的融资。此为现在基于国家土地制度较为满足规定要求，不但作为一种使用转让方式，同时也是能够解决融资问题的方法。

（二）设立保障性住房信托基金。中国的证券市场已经颇具规模以及容量，同时也在一定程度上发展了证券投资基金与产业投资基金。现在已经有初步条件良好的房地产投资信托被推行，有着不断成熟的时机。能够首先定点试验，投资者的资金根据对基金股份或者受益凭证进行发行的方式得到募集，同时保障保障住房投资基金或者房地产投资基金的建立。保障性住房信托基金的建立需要做到以下几点：（1）募集说明书的编制要在有关规定的基础上完成，由证券承销商发行受益凭证销售；（2）由基金托管银行对募集的信托资金进行专户代管；（3）在进行基金募捐以前，保障性住房信托基金公司首先和基金托管银行对投资信托契约进行签署，同时上报到报证监会申请批准；（4）投资委托契约由开发管理公司与保障性住房信托基金公司共同签署；（5）基金收益按时被托管银行依投资信托契约分配给投资人；（6）在基金专户当中加入保障性住房投资标取得的收益；（7）房地产开发管理公司委托费用的支付由托管银行依契约在基金专户中完成，同时在信托契约的基础上对基金托管费进行收取；（8）投资以及评估房地产实物和相关的房地产证券的工作由开发管理公司根据契约进行，同时房地产投资信托基金专户中登记投资标的产权；（9）保障性住房信托基金公司将使用托管银行执行基金的运用的相关注意事项传达给管理公司，同时将专业的建议提供给管理公司。

（三）规范保障性住房的使用。狭义上定义的住房保障的对象，即为少部分收入较低，有住房困难的人群；广义上定义其为拥有特殊住房需求的人群，其中包括残疾人、老年人与退伍军人等，以及广大没有充足支付水平的中等收入群体。特殊性住房保障即为扶助贫困的人群，社会的互以及公平性从中得以充分体现，但是普遍性的住房保障的基础即为使得社会成员的可支付水平不断提高，有机结合了普遍性住房保障以及特殊性住房保障的住房保障制度才是健全、有效的。所以，需要有效调整经济适用房政策，把经济适用房仅销售、不出租的形式改变成出租赁房，使得可售房的数量降低，使得可租赁房的比例增多，同时使得可出租的对象范围不断增大。租金收入来源渠道随着租赁房数量的增多而增大，这样信托融资的收益保障就得到保证。

三、结束语

对运用经济适用房的方法进行更改，不但能够促进经济适用房在经济领域的可持续性发展，同时对于理性消费以及梯度消费的模式，即“先小后大，先租后买，以旧换新，逐步升级”的模式有着积极的影响，制衡供应市场的机制仅仅在多元化的市场需求的基础上才能实现，这样就避免了房价高速增长的现象发生，使得人们群众能够借助多种消费方式加入到市场当中，选择自己需要，从而达到“有所可住”。

参考文献：

[1] 李松森，刘慧.完善我国保障性住房建设融资体系的思考[J].金融教学与研究，2012，06：13-16.

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关键词：房地产 信托 融资 优化

国内房地产信托发展现状

（一）信托的起源与发展

房地产信托，对于投资者而言，是一种投资方式，对于融资者而言，是一种金融融资渠道，房地产信托是信托模式中的一个分类。信托作为一种制度，起源于13世纪英国的“尤斯”制，即用益设计。用益设计自13世纪起开始流行于英国民间，其目的是为了规避当时英国封建法律制度对土地等财产的移转和处分所加的限制和负担（崔明霞、彭学龙，2001）。1822年，美国的农民火灾与保险公司开始兼营以动产和房地产为对象的信托业务，后改名为农民放款信托公司，成为美国最早出现的一家信托公司。

我国金融机构早在100多年以前就已经开始参与房地产公司的开发经营活动。我国的信托业始于 20世纪初的上海。在我国信托行业的发展进程中，当时由于体制以及政府调控原因，信托业务与银行业务出现了重叠，信托业务的本质是“受人之托、代人理财”，但是当时国内信托的主要业务内容是执行了贷款的一部分功能。在我国信托业发展过程中，随着市场经济的不断深化，全行业先后经历五次清理整顿。在1982-1999年之间，先后进行五次信托行业清理整顿主要是围绕信托业务的总量规模，信贷收支平衡、货币发行量控制为核心内容展开的（曹芳，2011）。随着国内市场体制的不断完善，信托业相关法律法规的不断完善，即《信托法》、《信托投资公司管理办法》和《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》的颁布实施，意味着信托业务在我国金融体系的地位正式确立。

（二）信托的基本概念以及特征

2001年出台的《中华人民共和国信托法》，对信托的概念进行了完整的定义：信托是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的进行管理或者处分的行为。在这一定义中，指出了信托一个明显特征，即受益人与委托人可以是不同的主体，受托人运用的委托人委托其财产权，这部分财产是受到法律保护的。这一点可以理解为，委托人受到债务问题或者其他财务问题时，这部分财产是不用于清偿委托人的债务，所以信托在这一层面上而言，可以起到很好的家族财富传承作用。这也就是信托的独立性特征的具体体现。

信托的基本特征可以总结为：

委托人对受托人的信用。信托本身是一种契约关系，是委托人出于对受托人的信托，将自己的财产权委托给受托人管理。

信托财产及信托财产的转移是信托成立的基础。委托人在于受托人订立信托契约合同时，应该伴随着委托人的信托财产及财产权的转移，信托财产交由给委托人进行保管、投资升值，财产权则转移到受益人。

信托是一种由他人进行财产的运用、管理、处分的财产管理制度。信托机构为财产所有者提供广泛有效的服务是信托的首要职能和唯一服务宗旨，并把管理、运用、处分、经营财产的作用体现在业务中。

我国房地产信托市场现状分析

房地产信托，就是信托公司发挥专业理财优势，通过实施信托计划筹集资金，用于房地产开发项目，为委托人获取一定的收益。与房地产信托很相似的是房地产投资信托（Real Estate Investment Trust，REITS），也是近年来房地产融资创新方向讨论较多的一种方式。但在目前，国内市场上还没有一款真正意义上的REITS产品。

（一）房地产信托市场的产品类型

房地产权益投资型信托，房地产融资企业将持有的物业作为信托财产，以物业自身的日常租金或经营收入等稳定现金流作为还款来源。

房地产抵押贷款型信托，房地产公司向信托公司借款，并将土地使用权、在建工程或现房折价抵押，房地产公司产品到期后还本付息的融资方式。本质上仍是银行房地产开发贷款模式的延续，但资金来源为信托公司募集资金。并且就一般市场情况而言：房地产公司优先选择银行贷款，银行贷款时间长、融资成本低。公司本身资质或者其他贷款条件没有达到银行要求时，才会选择信托公司进行融资。

房地产股权投资型信托，信托公司通过收购或增资获得房地产公司股权，在约定时间由项目公司或其他公司收购（回购）该部分股权。一般情况下，房地产公司在能够选择其他融资方式时，不愿意选择股权融资，其中涉及到股息分配以及股东权益变动等一系列情况（胡挺、薛杰文，2011）。

（二）房地产信托融资案例分析

1.权益投资型房地产信托案例。案例基本情况：国际商贸城A，项目规划占地3000亩，总投资额95亿元，建筑面积共300万平方米，包括市场、办公楼、酒店、公寓、住宅、仓储、物流、厂房等设施。项目公司通过X信托向社会合格投资者募集资金2亿元，信托期限为2年，预期投资者收益为9%-10%。信托收益来源为：X信托受让商贸城项目收益权获得的项目收益款及处分该项目收益权所形成的收益。该股份有限公司现已独资设立天津国际商贸城A有限公司运作该项目。

在该案例中，权益投资型房地产信托融资涉及到贴现率的问题，公司将未来持有的对天津国际商贸A的受益权作为还款来源。一方面，能够筹措到目前项目所需款项，减轻公司现金链的压力；另一方面，公司能够有效将目前所积累的负债转移到未来，实现公司的负债经营发展。

2.抵押贷款型房地产信托案例。案例基本情况：公司A于2010年12月以16651万元的价格竞标获得位于X地面积为300亩的国有土地使用权，土地用途为住宿餐饮用地。现A公司正致力于酒店的开发建设，该酒店拟于2013年初对外试营业。 为此，A公司向X信托公司申请35000万元项目贷款，用于酒店的开发建设，融资期限12个月，融资金额为3.5亿元，受益人预期年收益率分为三级，8.5%-9.5%之间。

其中，项目的抵押物为A公司合法拥有的酒店在建工程以及B项目国有土地使用权。据某房地产交易评估有限公司于2011年7月出具的预评估报告，抵押物评估值总额约61625万元，其中：酒店在建工程预估价值约35689万元，B项目用地预估价值约25936万元，抵押折扣率约5.7折。

该公司为房地产项目公司，采用合资形式，三个母公司分别出资45%，15%，40%。注册资本为5亿元，财务指标如表1显示。

其中，资产负债率（Debt Asset ratio）是指公司年末的负债总额同资产总额的比率。从不同的角度来看，资产负债率的高低意味着有不同的意义。从债权人的角度来看，资产负债率说明了借款偿还风险的大小程度。从股东的角度来看，资产负债率不同意味着利息支出，从利润最大化的原则出发，意味着资产收益能否大于利息支出，也就意味着公司实际利润是否为正。从经营者的立场来看，资产负债率偏低或者偏高都有可能在经营筹款时遇到问题。如果资产负债率偏高，企业经营筹款时债权人会提高戒备心理。如果资产负债率偏低，说明企业发展速度已经放缓，利用债权人资本经营的能力有所降低。

流动比率与速动比率是一个存量与流量的相对概念。流动比率是指，流动资产对流动负债的比率，用来衡量企业流动资产在短期债务到期以前，可以变为现金用于偿还负债的能力。速动比率是指速动资产对流动负债的比率。它是衡量企业流动资产中可以立即变现用于偿还流动负债的能力。速动资产包括货币资金、短期投资、应收票据、应收账款、其他应收款项等，可以在较短时间内变现。

3.股权投资型房地产信托案例。案例基本情况：X信托公司筹资4-4.98亿元资金向苏州A置业股权投资和增资，增资完成后信托计划将直接持有项目公司80%-83.28%的股权，剩余股权质押，进而达到实际控制项目公司100%股权。信托资金专项用于A苏州中心项目的开发建设。本项目拟售物业面积79500，包括：商业街、酒店公寓、超高写字楼、巅峰豪庭，预计可实现销售回款20.04亿元。开发商拟持有物业面积88000，包括：购物中心、奢华酒店、会所，按照当前市场估值不低于35亿元。

X信托公司在取得实际控股权之后，派驻董事将以控股股东身份向项目公司派驻两名董事，参与项目公司的后续管理，对重大事项有一票否决权。同时，设置监管账户：受托人通过资金监管账户全程控制资金的使用，确保信托资金专款专用，保障工程按时完工。印信管理：项目公司的公章、主要资产权属证书等重要法律文件，由X信托公司进行保管。

（三）案例对比分析

进行受益权投资型的房地产公司注册资本为2.7亿元，截至2011年3月底，A公司总资产312.24亿元，净资产87.02亿元。进行抵押贷款型房地产公司的注册资本金为5亿元，股东分别为三个房地产公司。该公司的总资产为2.8789亿元。进行股权质押的房地产公司注册资本为2亿元，股东结构为个人以及某投资发展有限公司，其中大股东个人本身为信托计划提供无限担保责任，该公司有房地产开发二级资质。所以从房地产融资背景来看，案例中的小型房地产项目公司，其中股东背景为个人居多，担保能力相比于公司股东较弱，在增信措施较困难的情况下，选择股权质押。对于一般中小企业的房地产公司以及房地产项目公司，选择质押或者受益权受让的居多。

从房地产公司的融资机会成本来分析上述案例中三个不同房地产公司选择融资方式的特点。机会成本的大小有很大程度上取决为融资时需要提供的增信措施，这些增信措施一般都分为融资方股权的个人无限连带责任担保、土地使用权质押、股权质押、受益权或者收益权质押等。其中，案例中通过受益权融资的房产公司的资金实力较为雄厚，其次为进行质押融资，最后为进行股权质押的房地产公司。从实际情况分析，通过股权融资会给融资方带来管理、实际股权等各方面较大的变化，对于房地产项目的规划、发展、决策，融资方房地产公司都会受到较大程度的受托人即信托公司的影响。所以，只有在上述两种方法不能进行融资或者实现不了预期融资数额的时候，房地产公司才会选择股权质押的方式来进行房地产项目的融资。从房地产公司的视角出发，房地产公司进行项目受益权融资是对房地产公司而言，融资成本以及机会成本最低的融资方式。一般都是以该房地产项目公司需要融资的是未建或者在建工程，以这些工程的预售或者销售款来进行融资本息的偿还，既不影响公司的其他项目工程的销售也是提供了现有公司资产的最大流动性，在这种情况下，项目公司自身所有承担的风险也是最小的。然而，对于质押融资，房地产公司一般将取得使用权的土地或者房地产项目作为质押物，如果是以土地使用权作为质押，只有在融资方房地产公司不履行支付本息义务时，债权人才可以对质押土地的拍卖价款有优先受偿权，但是在这之前，融资方房地产公司还是对土地有占有、收益的权利。

结论

综上所述，不同的房地产企业偏好特定的融资方式。融资方式的选择，与房地产企业的股本结构、资金实力、所处不同的经营阶段都有直接关系。一般而言，资金流转量充沛、股东背景有若干个公司的房地产企业偏好于抵押贷款和权益投资，股权投资由于融资方式产生的后续影响明显大于前两种融资方式，所以其作为最后的选择。在权益融资与抵押物融资之间，现金流相对紧张的公司一般偏好选择权益融资。因为权益融资与抵押物融资相比，权益融资涉及到贴现率，公司以未来的房地产项目作为还款来源的保障，有将债务滞后的作用。

参考文献：

1.崔明霞，彭学龙.信托制度的历史演变与信托财产权的法律性质[J].中南财经大学学报，2001（4）

2.曹芳.我国信托业和信托公司业务发展现状[J].西北农林科技大学，2011（6）

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关键词：融资，高息债，信贷，私募基金，品牌与管理输出

2010年4月中旬政府出台“国十条”，遏制房价过快增长。4月底北京率先宣布限购令，其后更多城市纷纷出台限购令，限购城市累计超过40个。在一二线城市限购政策的影响下，房地产企业纷纷转移阵线至二三线城市，导致二三线城市的房价增长压力加大。2011年7月12日召开的国务院常务会议明确要求“已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。”限购范围进一步扩大，2011年8月25日，台州打响了限购令扩容的头炮。政策的持续加码，使得房企的销售压力不断加大，企业资金回笼缓慢，在这样的情况下，房地产企业对融资的需求也就更加迫切。

银行是房企传统的主要融资渠道，但是自2010年下半年以来，为了控制通货膨胀，央行采取了“稳健偏紧”的货币政策。2010年10月以来，央行五次上调金融机构人民币存贷款基准利率。持续加息，使得企业的运营成本和融资成本都有所抬升。房地产企业是高杠杆企业，项目贷款是支撑项目的开发与运作的主要资金来源。因此融资成本的抬升对房企的影响更甚，此外在融资成本上升的同时，银行还在不断收缩银根，房企获得银行贷款的难度持续加大。

目前股市楼市都低迷，房企股市融资和再融资的难度相当大。股权融资、银行贷款受限，销售不畅，在这重重压力下，房企融资渠道亟待拓宽与创新。

1）海外融资

在国内信贷政策缩紧的情况下，越来越多的房地产企业将目光转移到了海外融资市场。2011年以来内地房地产企业通过海外发行高息债等方式频繁融资，其直接结果就是高息债的门槛越来越高，债务成本越来越高。据不完全统计，2011年以来高息债年利率超过10%的企业不少于9家：中骏置业10.5%，世茂房地产11%，碧桂园11.125%，宝龙地产11.5%，合生创展11.75%，合景泰富12.75%，华南城、盛高置地以及佳兆业的高息债则都高达13.5%。海外融资成本的提高，对多数房地产企业而言，又关上了一道融资大门，融资只能另辟他径。

2）信托融资

根据用益信托的不完全统计，2011年上半年发行了536款房地产信托产品，同比增长145.88%，发行规模达到1670.1亿元，同比增长137.36%。企业信托融资热情高涨，必然导致信托融资的成本提高。上半年房地产信托的平均年收益率为9.81%，相对2010年8.92%的平均年收益率，增长了10%。

房地产信托的过快发展，必然引发政府的高度关注，银监会也将加强对房地产信托的管控。随着信托融资监管的加强，以及企业信托融资成本的上升，信托融资难度将会不断增加。

3）私募基金

信托融资的逐步受限，监管相对宽松的私募基金成为房企金融创新主要形式，开始进入主流融资渠道队列。 房企涉入房地产私募基金领域，一方面可以借助国内外的独立私募基金获取资金；另一方面，开发企业直接参与地产私募基金的筹建，打通金融与房地产的资金通道，为企业旗下的项目直接融资。

独立私募基金是指专业金融人士通过一定的制度框架建立合伙制基金，募集资金到位，通过考察投资对象，做出投资决策，最后通过一定的退出机制，如项目销售、资产证券化、IPO等渠道退出，获利。房企自建地产私募基金与上述独立基金运作并不相同，本质是为自己的项目提供开发资金，是替代银行贷款的重要资金来源。自建地产私募基金的难度与挑战颇大，相对而言，借助独立私募基金获取资金则更为容易。

4）融资产品创新

远洋地产于2010年7月发行了一种新的融资工具——永久性次级可转换证券，是介于优先股和可转换债之间的新型产品，其融资成本也介于银行贷款与高息债之间。永久性次级可转换证券不需支付利息，而是根据特定的分派率进行派息。在财务报表中，将之归类于股东权益，有效降低了企业的负债率。同时该产品没有到期日，大大降低了企业的偿付压力。此外，永久性次级可转换证券发行后，发行人可选择强制将全部（而非部分）可转换证券转换为股份，也可在满足一定的条件下，选择赎回可换股证券。

永久性次级可转换证券是企业在传统融资渠道不畅通的情况下，积极创新的产物。该种创新有利于房地产金融的长久发展，只有不断的创新，才能促进房地产金融的持续健康的发展，让房地产企业在弱市中走出不一样的道路。

5）品牌与管理输出

不管是信托融资，还是私募基金等，都存在一定的门槛，其成本也会随着融资需求的不断上涨而持续提高。对此，房企可以从经营模式上开辟新的道路，通过资源整合缓解企业发展所需的资金压力。房地产开发企业可以通过各种资源与管理的输出，利用合作方的资金进行开发，维持自己的市场地位与业绩增长，这也是一种变相的融资方式。

绿城是行业内高杠杆运营的典型代表，近年来其资金链不断遭受着市场的质疑。在高负债压力之下，绿城大量采取合作开发，减少自身资金的流出。合作开发也给绿城带来了新的灵感，2010年9月绿城走上了代建的道路，代建不需要大量资金，降低了企业的融资需求。同时通过品牌以及管理输出，绿城品牌在市场的地位也能保持稳定。

房地产企业的资金需求巨大，融资创新迫在眉睫。海外融资、信贷以及房地产基金等可以为企业提供新的资金来源，而运营模式的改变可以减少企业的资金流出。通过合作开发、品牌与管理输出，利用合作方的强势资本进行开发，这也是融资的一种手段。

参考文献：

篇10

从技术研发

到信息化管理者的蜕变

初入易金易，记者被互联网金融公司的活泼气氛所感染，尤其是侯峰的侃侃而谈。早年，侯峰从哈尔滨工程大学计算机专业毕业，后来来到北京大学继续学习。在漫长的职业生涯中，侯峰通过从事技术产品研发逐渐成长为经验丰富的技术总监。他回忆道，当年在恒天财富任职信息技术总经理，无论是OA、CRM抑或是呼叫中心等方面都有所涉及，当时虽然辛苦但却在很多方面得到锻炼。提及当时工作的辛苦与枯燥，侯峰还同记者打趣说自己从没有零点之前休息过，哪怕没有工作，以致到现在生物钟都无法调整过来。

说到最初接触信息化的契机，侯峰印象深刻。在2004年公司业务拓展时，逐渐萌生了信息化的需求。面临如何管理分公司，如何开发系统匹配管理等方面问题，侯峰开始接触信息化。他认为，尽管CIO主要关注企业技术的发展与创新，但在企业信息化建设的过程中可以和公司的业务更好地对接，同时与人打交道的机会比较多，所以他很果断地选择转型为CIO的职业发展方向。

网化+云端+公益

没有什么不可以

在采访过程中，侯峰告诉《中国信息化周报》记者，易金易一直将信托产品的互联网化作为业务与技术发展的主攻方向，将信托存量市场放在线上。何为存量市场？是指原来已经购买了信托产品的客户，有大量现金的需要，采取将信托产品做成债权抵押，采用技术模式实现线下与线上的转接，从而规避了国家信托法中“合格投资人”最低投资100万元的门槛限制。同时力求为信托等各类金融产品持有人提供一站式便捷的流通服务，也为各层级的投资人提供稳健的投资理财方案，这不但需要业务方向的明确，更需要技术理念层面的不断推陈出新。

2014年成立之初，易金易就完成了在线投融资平台的建设，构建了全托管模式的在线平台，打破了信托投资门槛，使其趋于大众化，同时解决了信托持有者的资金需求，最重要的是提高了信托资产的流动性，激活了产品活力。过去，信托的市场流动性很弱，产品从购买到赎回一系列流程要1-3年。在线平台的建设可以在时间上加快流动，并做到根据个人的现金需求，完成与信托公司的相关手续，进而保障投资人的收益，并以信托产品的兑付做为一重安全保障。

谈及易金易的在线平台，侯峰向记者表达了对云平台的欣赏之情。他说：“云平台对满足信托等金融业务的需要与扩展特别有意义。因为云平台的拓展性与灵活性都比较强，当遇到业务的大爆发，或出现骤增时会很好地满足客户的即时需要。同时云平台的技术也在最近这几年得到了长足的发展，在安全性和技术灵活性以及稳定性等方面有很大改进。大家都知道，金融领域比较注重客户的多种信息安全，例如个人隐私信息的安全以及资金的安全等，云平台在我们金融行业，以及信托向互联网转型的过程中都起到了很重要的作用，可以说是一个特别好的工具。更重要的是业务方面的创新往往源于技术上的创新，云平台的使用在很大程度上拓宽了我们的思路。”

侯峰表示，该平台运营在阿里云上，采用公有云的架构技术，不仅为企业节省了大量资金与时间，还减少了人力与网点的建设，在使用方面具备高度的灵活性，可以根据业务需求随时扩容。此外，易金易还依托微信平台开发了自己的公众号，并正在开发APP应用，以方便用户查询、办理投资业务，同时增加用户黏性，降低营销成本，扩大服务影响力。

谈及金融产品的风控，侯峰认为对比产品互联网化与传统线下渠道的营销，风险性和安全性不同却又相同。从分析的角度来看，完成数据收集的工作之后，都可以根据微小的数据变化来分析风险发生的倾向性与可能性。

“如果从信托产品本身来讲其实风险是一样的，根源都在于信托公司的风控团队，而我们易金易只是额外增加了保障，但这是局限于债权类集合信托，我们易金易的产品都是债权类集合信托，这类信托产品存在一种行业内自律。同时，我们的平台设置了风险准备金以及风险互助金，来预防问题的发生。”侯峰补充道。如今，易金易正在与相关保险公司进行洽谈，力图在业务流程中再增加一份保障。

除了云平台对公司业务的启迪外，还涉及到信息化对线下机构与人员管理体系的影响，对此侯峰更是难掩喜悦之情。“它极大地简化了我们的管理，以前都需要大区经理来进行各地区协调与互动，无论是在视频会议方面还是OA系统方面；如今无论是产品情况还是各个分公司的状况，都可以有效利用数据分析运营过程，极大地方便促进管理。”

对于侯峰来说，IT与经营相结合是当今行业的生存之道。IT本身即属于互联网金融业务的发展方式之一，在业务实现的过程中，易金易也希望可以借助互联网信息化的工具做一些对社会有意义的事情，不只做“互联网+金融”业务，还计划在未来推出“互联网+公益”来带动影响一部分人。人的一生除了物质追求外，还有精神层面的需求，“互联网+公益”让我们完成投资的同时兼做一份公益，即帮助有需要的人，也契合当今社会向善的风气，同时还树立自己的口碑，让更多人参与进来，也让人们更加了解信托产品。

金融CIO之他见

相对其他行业，作为互联网金融领域的CIO，对风险的把握以及洞察IT系统方面的漏洞必须表现得更加敏锐，这或许是金融领域CIO必备的专业素养。当然，如果CIO本身具备一定的技术背景，在与相关人员探讨业务模式方向时，就可以很快评估、判断出这项业务模式的可行性与难点，并快速拿出大致的解决方案，也是很重要的一方面。