小产权房转正范文

导语：如何才能写好一篇小产权房转正，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

在民间各种转正暗流涌动之下，反映的是各地小产权房大肆野蛮生长的现实。刚结束的十八届三中全会，也未能在政策层面为小产权房指出一条明确的道路。换而言之，大众豪赌的小产权房，依旧充满着变数。

转正曙光乍现

日前媒体曝出，南京市小产权房项目七彩星城小区业主接到通知，可以更换购房合同以及办理银行按揭等手续。这一举动被业界解读为，小产权房转正“闸门”正在南京豁出一条口子。

此消息见诸报端不久，南京市国土局对外解释，“七彩星城项目补办土地出让手续，是对历史遗留的集体土地房地产进行处置的延续，不可解读为‘小产权房转正’。”

尽管有关部门刻意强调此举并非小产权房转正，但关于七彩星城项目当前的状况，南京市国土局也指出，目前市政府已经批准，按规定补缴了7000余万元土地出让金，取得了“宁雨国用2012第00347号”国有土地使用证。

此外，南京市住建委产权市场处新闻发言人蒋玉萍也表示，七彩星城的预售许可证已在今年8月15日取得，已有142套未售出房源录入网上销售，并且七彩星城已经办理完了房屋所有权的初始登记。

吊诡的是，2007年1月，集体土地性质楼盘七彩星城首度开盘，开发商明确告知购房者，他们的项目在“转正”的名单上。为此，开发商在购房合同上，明确承诺将负责房产的“转正”。

据了解，早在2006年，南京市就专门成立了“清理集体土地建房小组”，对南京市的小产权房展开全面调研。2007年，南京市国土局公布了包括七彩星城在内的10个小产权房项目，补齐手续后有望转正。

记者了解到的最新消息是，在2007年公布的10个项目中，八卦洲丽岛花园和长江花园或已经取得了国有土地使用证，剩下的7个项目仍在排队等候中。

而据媒体报道，南京市小产权房想要转正，必须历经一个复杂的程序：先是规划局划置红线范围，然后由市住建委、国土局、规划局、建工局、房产局、物价局等部门组成的工作小组审查，最后报江苏省国土资源厅批复。上述程序都合格后，才能享有补款拿证的机会。

在项目拿到国有土地使用证及商品房购房合同换发完毕之后，业主凭借房屋所有权初始登记、购房合同、购房发票等相关资料，才可以前往南京市房产局办理商品房房产证。对于业主而言，只有拿到商品房房产证，小产权才算真正的实现了转正。

野蛮生长

南京七彩星城小产权房项目取得国有土地使用证，虽然只是个案，且有赖于多年前的一次历史契机，但其至少为小产权转正树立了一个示范性样本。

而在这个样本之下，仍有众多的小产权房未得到政府的认可。据悉，小产权房在南京有十余年的发展历程，目前不低于200个。

在近期频传农村集体土地有望上市消息的深圳，龙华民治、龙岗布吉、南岭、宝安沙井、福永等小产权房集中区也成为民众购房的热点。一份来自深圳市规划国土委的研究报告显示，深圳一季度有73个违建楼盘在售，房价最高已达7900元/平米，均价超过4000元/平米。最新消息则显示，深圳市的小产权房价格近期又涨了10%左右。

在“年年喊打，年年难打”的北京，小产权房市场尤为猖獗。位于昌平的宏福苑小产权小区目前有100多栋小产权楼，就在不久前，该小区周边仍有新的小产权房在施工建设。据房产中介人员向记者表示，年初该小区房价还在10000万元/平米左右，7、8月份就已超过了15000元/平米。“买房的人还不少。”

北京最大小产权房社区通州太玉园，同样是一个抢手的小区。据记者了解，去年底该小区房价还在6000元/平米上下，目前房价则超过了9000元/平米，大量买房人的涌入，正是其涨价的最主要原因。

一方面小产权还在兴建，另一方面购房者仍旧趋之若鹜。在这种野蛮生长的形势之下，多少都带有“明知山有虎，偏向虎山行”的心态。

“毕竟法不责众。”在太玉园小区有两套住房的杨女士看来，小产权房转正是迟早的事，“单就北京的小产权房里，就有上百万人居住，这显然不是拆或不拆就能解决的。”

小产权房数量的庞大或许已经超过一些人的想象，在小产权房肆无忌惮的蔓延态势之下，政府近期也再一次“亮剑”。

日前，位于北京市昌平区阳坊镇东贯市村的小产权房楼群被拆。这也是北京市目前已经查处的最大的小产权房区域，涉及13栋楼4万平米。

然而，值得注意的是，综合历年的几次小产权房整治案例不难发现，强行拆除的小产权房都处于尚未入住阶段，且大多还未销售。

短期内转正可能性不大

小产权房问题由来已久，在其难以禁止甚至愈演愈烈的现象之下，隐藏的是大众日益扩大的居住需求和不断攀升的高房价之间的矛盾。无力购买商品房且没有资格申请保障房的“夹心层”，只能无奈选择小产权房。

近期，市场上之所以出现了一波热炒小产权房的热潮，来自于一份由国务院发展研究中心课题组提出的改革方案报告――“383”方案。该报告指出，在规划和用途管制下，允许农村集体土地与国有土地平等进入非农用地市场，形成权利平等、规则统一的公开交易平台，建立统一土地市场下的地价体系。

按照该方案构想，在集体建设用地入市交易的架构下，对已经形成的小产权房，按照不同情况补缴一定数量的土地出让收入，妥善解决这一历史遗留问题。

然而，在日前结束的十八届三中全会上，关于土地市场的纲领性阐述中，也只是简单表述为“建立城乡统一建设用地市场”，并没有更深一步的意见。此外，业内人士普遍认为，城乡二元体制土地政策的改变仍有待时日。

篇2

各单位：

按照公司《关于深入开展安全生产专项整治三年行动解决根本问题消除根本隐患专项工作的通知》的文件精神，XXX决定自即日起开展安全生产专项整治三年行动专项工作。具体事宜通知如下：

一、主要内容

（一）开展涉爆粉尘专项整治

粉尘颗粒物浓度不符合国家和地方环境保护排放标准的，应规范设置环保除尘系统，重点环保设施和项目应开展安全风险评估和隐患排查治理。对环保设施和项目应进行消防审核验收，依据《重大火灾隐患判定方法》对标整治重大火灾隐患。按国务院安委会专项整治三年行动要求，以粉尘作业场所10人及以上工序为重点，聚焦除尘系统互联互通、控爆措施、落后工艺、除尘方式、火花探测、粉尘清扫等6项重大事故隐患，开展有针对性的专项整治，务实“精准销号”，销号率100%。

（二）开展有限空间作业专项整治

加强有限空间作业资质管理、风险辨识管控、安全警示标识、危险作业方案论证审批、协力单位统一协调管理、现场旁站监护、劳动防护用品配备、应急处置和应急物资保障等重大事故隐患专项整治，坚决落实“先通风、再检测、后作业”的有限空间作业规定，未经审批严禁作业，严禁盲目施救。

（三）开展燃爆毒危化品使用专项整治

生产、储存、经营易燃易爆危险化学品的厂房和装置、库房、储罐（区）等场所必须通过消防设计审查验收，坚决消除重大火灾隐患。未经规划许可批准、违规搭建的用于储存易燃易爆易中毒危险化学品的仓库必须依法拆除。从事危险化学品仓储作业等作业人员必须“持证上岗”。严格执行危化品作业检维修方案论证审批、协力单位统一协调管理、现场旁站监护、应急救援等规定，强化临时作业安全风险管控。加强危险化学品溯源管理、储存仓库、安全距离、“两重点一重大”、防火防爆防中毒、监测监控、禁配物质混放混存、危险废物收集和贮存、劳动防护用品配备、应急处置和应急物资保障等重大事故隐患和重大火灾隐患专项整治，严防危险化学品燃烧、爆炸、中毒事故。

二、活动要求

（一）自查自改（即日起至2021年11月30日）。各单位根据对应专项，按照专项排查整治工作任务表（附件1），对照各类专项检查表（附件2-4）组织开展隐患排查，并将安全生产专项整治三年行动隐患整改措施一览表（附件5）在11月26日下班前报XXXXXX统一汇总。

（二）督查验证（2021年11月27日—30日）。由XXXX将收集的隐患上报表分发给XXXXX各区域督办人员，由督办人员对各自管辖作业区和协力单位进行自查情况实施验证，验证有问题的立即进行整改，不能立即整改的制定相应的防范措施和整改方案。

（三）各区域督办人员将验证后的安全生产专项整治三年行动隐患整改措施一览表（附件5）报XXXXX统一汇总后在2021年11月30日报XXXXXXX。

篇3

2013年，对于中国楼市而言，充满了变数和惊心动魄。“国五条”横空出世，房产税摆上了台面，问责制利剑高悬，“空城”、“鬼城”悄无声息地在全国蔓延开来，然而，北上广深房价却依然在调控中疯涨。

无论是迷茫还是不舍，如今，2013年已经尘埃落定。

2014年，是全面深化改革的开局之年，也是楼市治理步入全新轨道的起始之年，中国楼市走势又将如何？房价是涨还是跌？

房价增速或将放缓

2013年的中国楼市依旧疯狂，成交量虽时有涨跌，但房价却是一路飞涨。据国家统计局12月的全国70个大中城市住宅销售房价统计数据显示，2013年11月份，北京、上海、广州和深圳房价涨幅领跑全国，分别同比上涨21.1%、21.9%、20.9%和21.0%。

这已是北上广州四大一线城市房价连续第三个月同比涨幅超过20%。如此高的涨幅，令人咂舌。

对此，国家统计局城市司高级统计师刘建伟分析认为，从的70个大中城市房价同比涨幅看，大部分城市的同比涨幅虽然继续略有扩大，但从近几个月的同比涨幅比较分析看，涨幅扩大的势头明显见缓。据其介绍，9月份70个大中城市新建商品住宅价格同比平均涨幅比8月份扩大了0.9个百分点，10月份比9月份扩大了0.7个百分点，11月份比10月份扩大了0.2个百分点，呈现逐月缩小态势。

数据提振信心。经过2013年中国楼市量价齐升的局面之后，众多业内人士一致认为，在接下来的2014年里，随着“挤泡沫”的继续，一二线城市房价将持续上涨，但增速放缓，三四线城市房价则有稳有跌。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，2014年全国商品房成交均价将继续回升，但增幅比2013年有所降低，全年增幅在7%左右。他的理由是，2013年楼市全面回暖，一二线城市房价持续快速上涨，部分城市提前透支了后两年的涨幅。三四线城市供应量持续增大，人口导入速度较慢，支撑房价上涨的因素偏少。

持类似观点的还有“预言帝”任志强，“总体看涨，增幅放缓”，他认为，具体增幅区间，很有可能从2013年的两位数降到一位数。

在他看来，全国土地供应在2013年11月从负转正，土地供应量增加，这就是个强烈的房价企稳信号，“每一次土地高速增长后，房价增幅都会放缓，市场开始有能力调节供求关系。”

当然，中国楼市历来不乏唱空的声音。近日，死硬的看跌派代表谢国忠又放出豪言：2014年中国房价将会下跌50%！

楼市调控 分类指导

近年来，中国楼市调控政策层出不穷，但结果却是房价屡调屡涨，限购、限贷等行政化手段更是备受争议。这一切都预示着中国楼市调控思路需要重新审视。

2013年12月24日，住建部召开“全国住房城乡建设工作会议”，部长姜伟新在部署工作、定调2014年楼市调控方向时明确表态：“继续抓好房地产市场调控和监管工作”，同时传递三大政策信号：更加注重分类指导、探索发展共有产权房及强化市场监管。

“更加注重分类指导”是个新提法。之所以会出现这种提法，主要原因还在于中国房地产市场分化的进一步加大。北上广深房价迅猛攀升，再创新高，而温州楼市“断供”、“腰斩”频现，鄂尔多斯等十多个城市相继陷入“鬼城”尴尬。总的来说，一二线城市的红火，掩盖不了部分三四线城市的冷清。

物以类聚，人以群分。在很多业内人士看来，楼市调控“分类指导”其含义包含两个方面：一方面中央政策更加注重分类指导，例如差异化的信贷政策；另一方面，地方政府结合自身房地产市场实际情况制定各自的调控细则，增强地方的政策自主性。

事实上，这种调控思路的转变早已在现实中有所体现。2012年中国楼市有种现象让人印象深刻，那就是，地方政府前赴后继明里暗里地进行“政策微调”，又都被中央及时果断地制止打压下去。

而在2013年，尤其是2013年后半段，中央的这种“态度”显然有了重大转变。据不完全统计，2013年第四季度，陆陆续续有17个城市对调控力度进行了升级，这17个城市全部位于近期房价涨幅排名前20位。与此同时，温州、徐州、芜湖等市场表现较为疲软的城市却在频频传出调控松绑的信号。由此可见，楼市调控已经呈现分化趋势，地方政府的调控自主性正在不断加强。

另外，从长远来看，政府对楼市调控的主基调仍是“建立长效机制”，十八届三中全会、中央经济工作会议虽对房地产调控只字未提，但房产税、住宅政策性金融机构、共有产权房等长效机制却被频繁提起，如不出意外，它们也将是2014年房地产领域政策重点。

小产权房 转正无期

十八届三中全会报告明确提出，建立城乡统一的建设用地市场，在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。

这引起了市场的无限遐想，一时间关于小产权房转正的猜想甚嚣尘上。

小产权房是中国楼市一道绕不开的现实难题。

据全国工商联调研得出的数据，从1995年到2010年，全国小产权房建筑面积累计超过7.6亿平方米，相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8%。而非官方的数据更加惊人，有统计数据甚至显示，目前全国小产权房总量或已超过70亿平方米，若按100平方米/套来计算，相当于全国就有7000万套的小产权房，若按三口之家一套房计算，相当于解决了2.1亿人口的住房问题。

如此大规模的小产权房，虽然没名没份，但却客观上解决了相当一部分居民“居者有其屋”的梦想。

问题是，小产权房毕竟不合法，作为监管部门，国土部近些年来也没少发文件、下通知，三令五申要求清理整顿，但效果并不明显。

2013年末，形势好像出现了一些改变。自2013年11月下旬，国土部和住建部联合部署“小产权房”查处工作一个多月以来，全国多个省市掀起了一股密集查处小产权房的热潮，北京昌平、河北栾城、海口、广州都已组织拆除了一批小产权房。

一边是“妥善解决这一历史遗留问题”的改革导向，另一边是空前严厉的查处清理行动，政府的做法让很多人有些摸不着头脑。

不过，在业内人士看来，这两者并不矛盾，这说明，小产权房转正尚无时间表，甚至关于小产权房要不要转正，怎么转正、政府高层措施也仍未形成统一意见。因此，在这种情况下，首先要做的就是维持现状，即维持问题不再继续蔓延，至少有必要对当前在建的、在售的、违法情节严重的项目坚决予以拆除，追究相关责任人的法律责任。

众所周知，小产权房的弊端直接产生于中国城乡二元土地制度下的利益驱使，要想根治这个顽疾，必然有赖于中国土地制度的进一步改革。但这绝非一朝一夕的易事。

那么，现阶段究竟应该如何妥善地解决小产权房的问题呢？住建部政策研究中心主任秦虹的看法是分类处理，对于在建、在售的小产权房严查；对于部分小产权房建设不合理，比如建设在马路中间，影响当地社区的公共利益，需要依法拆除。对过去已经存在的小产权，根据用地属性、房屋安全质量等划分，如果都符合指标的承认，不符合的拆除。

秦虹的这种观点得到了业界普遍认可，但问题的关键就在于如何分类，如何划分指标，这将决定着无数购房者的命运。

篇4

近一段时间房价热窜与政策冷对有点不符合市场人士的惯有逻辑，但是，有一种声音认为，决策层之所以按兵不动，主要原因是考虑在合适的时机来个釜底抽薪，从根本上遏制楼市过热与过冷。

从整体上来说，不排除决策层会采取适当措施给楼市降温，其根本原因在于，一旦楼市失去控制，就如同失速的飞机，很容易造成飞行事故。从目前情况来说，中国经济转型尚需努力，增长还离不开房地产这个发动机。毕竟中国楼市还是有很多刚性需求存在，目前所要达到的政策目标是，使得房地产市场能够正常运作，这样既不伤害经济内在运行机制，也不会让房地产市场像发了疯一样的胡乱狂奔。所以，不能排除决策层从整体上给楼市进行一场休克式治疗。

休克疗法虽然有助于改变楼市走向歧途的功能，但是，如果操作不当，很可能会打蛇不成反被咬。具体来说，导致中国楼市过热的一个最重要的因素是投机，投机利用了供求失衡的规律，放大了楼市的稀缺性，从而制造了楼市一轮又一轮的暴涨，所以，无论宏观调控政策具体怎么操作，其所指向的目标就是楼市投机行为。

限购就曾打蛇不成反被咬，在这里就不再赘述。另外，也有人提议用房产税、征收遗产税或者限卖的手段来遏制投机，其射击目标仍然是遏制投机性需求。在房价上涨的背景下，投机性需求会绕过各种防线，使得调控目标失效，可能都会被蛇咬。

就房产税来说，如果房价上涨的幅度超过了投机者所支付的房产税的增量成本，不但遏制不了房价，反而因为成本推动导致房价展开新一轮上涨。房产税具有助涨助跌的功效，在日本和美国都显现的非常明显。泡沫放大时房产税助涨，泡沫破裂时因为成本大增它是助跌的，因此，房产税承担不了稳定楼市的功效。

香港分析者认为，涉及房地产领域的包括土地制度改革、房产税改革、地方税收改革等，这些改革都是要相互配合才能成功，这正是为何中央暂时对楼市按兵不动的主要原因。事实上，我们并不否认房地产调控是一项系统工程，但是，从当前的实际情况来看，土地制度改革因为涉及到社会安危很难有实质性突破，因为决策层不可能只考虑经济利益，还要考虑社会安定因素。房产税改革也因为其功效和利益纠缠，很难真正发挥遏制房价上涨的作用，地方税多了，并不意味着地方政府愿意放弃土地财政这一块肥肉。因此，不能对政策功效过于乐观。

篇5

【关键词】小产权房； 房屋买卖； 宅基地住房。

城镇房价近几年迅速上窜，城市居民在农村购房，可以购买到价格相对合理的住房，在一定程度上缓解了住房难的问题，村民都能够在得到可观的收益，由此产生了大量小产权房的出现和农村房屋买卖纠纷。‘一、宅基地房与小产权房的定义。

所谓“宅基地房”是指修建于宅基地上的房屋。宅基地是农民基于集体成员身份而享有的福利保障，如果说土地承包经营权满足了农民“耕者有其田”的愿望，那么宅基地使用权则是实现了农民“居者有其屋”的梦想（ 1） 。所谓小产权房，其通常都是在农村集体土地上，由享有该集体土地所有权的乡（ 镇） 府、村委会或是联合房地产开发商或是村民在自己的宅基地建设，然后对村集体以外的人销售的房屋。

二、宅基地房与小产权房的区别。

（ 一） 宅基地房是村民在自家的宅基地上建造的房屋，就其建造的土地权属上看，宅基地是法定的用于农村集体居民个人建造房屋的土地，用于合法的土地使用权。而小产权房可能是建造在宅基地上，也有建造在集体建设用地上，有的甚至建造在农用土地上。对于后两种土地，小产权房明显改变了土地用途，其超过了法定的土地使用权限。

（ 二） 宅基地修建的目的大多是为了自住，而且在农村，普遍的观念是宅基地作为祖产，一般是不会出卖的。通常在经济发达地区的城乡结合部，农民才会把多余空置的房屋用于销售。而后者是一种开发性建设，修建的目的就是为了对外销售，赚取利润。

（ 三） 基于第二条两者的区别，从国家保护耕地和保障农村居民基本生活的出发点看，由于村民出卖自身的宅基地房，一般是基于家里搬迁等原因要将闲置的宅基地房卖给他人，这对于国家保护耕地和保障农村居民住房条件并不冲突。而小产权房则不同，其一般都是以大批量的商品房形式买卖，这对于国家对农村土地的管理及其不利。

（ 四） 对于小产权房和宅基地房，二者在各自的缺陷上和承担风险上也有很大的区别。由于小产权房的违法性，注定其房屋买卖合同也不受法律保护。由此产生了一系列的购房纠纷和各种后续问题。其中的几个主要问题大多都集中在购房人的权益保护上，例如以下几个可能产生的问题：

1. 购房人在够买小产权房后，不能得到国家建设主管部门的批准，无法办理合法的产权手续。因而在使用房屋的过程中，遇到房屋质量、售后保修、公共设施，入住后的物业管理问题，都难以解决。

2. 由于小产权房没有国家认可的产权，购房后，不能转让过户，对房屋升值保值影响很大，如果遇到国家征地拆迁，购房人不是合法的产权人，很可能就无法得到拆迁补偿。

3. 购买小产权房，如果发生纠纷，即使是开发商违约，诉至法院，法院也不会按照正规房屋买卖纠纷处理，只能按普通合同无效处理。购房人其中的权益又将无法得到保障。但总体来说，购买村民自身的宅基地房的风险远远小于小产权房，因为小产权房在某种意义上可以说是一种不规范甚至不合法的房地产开发，购房人在购买小产权房时就要承担开发时、开发后等各个阶段的风险。而宅基地房在这些方面就好很多。

三、区别对待宅基地房和小产权房。

正是由于小产权房的诸多缺陷，尤其是其在以下两个方面严重背离了国家的愿望和损害了政府的利益： 损害耕地以及农村居民的住房。

政府反对小产权是无可厚非的，但是政府应当区别对待宅基地房与小产权房。原因主要有三：

第一，对于上诉小产权房的两个主要缺陷，村民自身的宅基地房出卖则几乎不会出现上诉问题。

第二，随着城市化进程的加快，农村居民涌入城市的人口数量大大增加，由此在农村的闲置的宅基地房则大大增加。对于这些宅基地房，一方面房屋主人很多都举家在外地，房屋长期闲置； 另一方面，由于房屋主人通常未取得外地户口，而且也不会想要抛弃房屋，因此村集体也无权利收回宅基地，由此就造成房屋的长期闲置，浪费房屋资源。

第三，城镇的住房压力在现今极大，对于那些想在城市生存，但对于住房实在负担不起的，这些郊区闲置的房屋则是最好的去处。因此，适当的宅基地房屋买卖对农村居民和购房者双方都是有利的，并且也无损国家和政府的利益。

四、解决宅基地房屋买卖纠纷的几点建议。

（ 一） 可以该宅基地房屋买卖合同作为一个长期租赁合同，并且双方在合同中约定房屋购买人可以对房屋转租等，充分赋予房屋购买人对房屋行使的各项权利，使之与所有权相近。

（ 二） 就是与深圳的做法一样，允许房屋“转正”，由宅基地使用权人到有关部门补办手续，补交各种费用的情况下，补发产权证，使之合法化，然后双方再办理产权过户。而其中各种费用，可由双方的购房合同中约定。

（ 三） 除上面两种办法外，我设想过一种于第一中办法类似的方法。

就是房屋的拥有者可以就该房屋为购房人设立一个长期居住权，就居住权的各种权限去对抗购房人在今后可能遇到的各种侵害。

五、结束语。

总之，在现今房价趋势下，将很难根除城镇居民将购房眼光投向于农村，国家在禁止小产权房买卖的同时，应该适当想办法缓和这其中的矛盾，适当允许城镇居民在农村购房，促进农村宅基地房屋的流转。

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【关键词】小产权房；社会养老；房产税；社会保障

治理小产权房是一项艰难而复杂的问题，如何跳出禁止小产权房的怪圈，转向如何利用小产权房，发挥小产权房的社会功用是我们现价段面临的重要课题。小产权房屡禁不绝的现实本身就说明其有存在的合理性，在小产权房生存的制度环境没有解决前，小产权房无法禁止，如何合理地利用小产权房才是当务之急。“安居养老”是中华传统文化推崇的养老模式，可见，养老的前提是安居，在目前养老问题日益艰巨的时期，可以探索利用小产权房去缓解社会养老压力的路径。

一、小产权房面临的治理困境

小产权房是指在农民集体土地上建筑并出售给非本集体经济组织成员的房屋。在我国城乡二元的土地管理制度下，宪法和土地管理法对集体土地使用权的规定不一致导致小产权房在法律中处于灰色地带，其地位得不到法律的承认，法律未明确规定其为违法建筑，只是一些地方条例禁止小产权房的建筑与交易。

上个世纪90年代小产权房出现以来，小产权房屡禁不止，随着商品房价格的激增，低收入人群，包括农民工根本上买不起商品房，他们只能去买价格比商品房便宜的小产权房。小产权房面积不断扩大、交易量不断增加，小产权房的存在有其合理性。本身具有合理性与法律地位缺失之间的矛盾，使小产权房治理举步维艰，其治理面临的主要问题是：

1.利益博弈的复杂性。小产权房是利益驱动的产物，从经济学角度看，小产权房问题实际是多方利益博弈的结果，主要涉及农民、集体组织、购房者、地方政府、房地产开发商五个主体。地方政府可从土地征收获取较大收益，房地产开发商可通过房产投资获取高额利润，因而二者极力反对小产权房转正；农民和集体组织通过出售小产权房获得的利润远高于国家的土地征收补偿金，购房者也可以较低价格实现住房梦，因而强烈要求小产权房合法化。

2.面积和主体的广泛性。自2007年商品房价格激增以来，目前我国的小产权房总面积已超过了66亿平方米，居住者也已经超过了8 000多万，这都只是官方统计的数据，因为本身法律地位的尴尬性，更多的小产权房交易在隐秘进行。

3.游离于政府监管外的危险性。小产权房本身法律性质的争议性使得政府部门无法采取切实有效地措施对其进行管理。虽然偶有政府强拆小产权房的现象，但其结果往往是多方受损，鲜有成效。小产权房游离于政府的规划管理之外，质量难以保证，类似于深圳松岗电梯事件的安全事故时有发生。

如何平衡多方利益冲突，妥善处理大面积的存量小产权房，规范小产权房的运作是治理小产权房的当下要务。

二、小产权房为社会养老服务的可行性分析

在我国城市化过程中，少子老龄化、农村劳动力转入城市、城市迁居趋势和家庭结构核心化等因素导致农村老年人口的生存风险日益凸显，非农化及城乡一体化的发展趋势使农民对社会养老保障的需求大大提高。同样，城市养老也面临老龄化问题严重，双独家庭剧增的困境。然而，现行社会养老保障体制的不完善，及政府投入资源的有限，使得我国社会养老问题亟待解决。

社会养老保障制度是指国家为了保障社会安全和经济发展而依法建立的，在公民因年老而发生生活困难的情况下，由国家和社会通过国民收入分配，提供物质帮助，以维持公民生活水平和质量的制度。基于我国城乡二元的社会保障制度，我国的社会养老制度也呈现城乡二元的结构特征。城市居民实行社会养老保障体系，而农村居民实行以家庭和土地为主的社会养老保障体系。城市居民的养老条件相对优越，不仅社会养老保障金较高，而且城市医疗条件也更好，所以很多农民宁愿花费高价去城市养老，尤其是本身就在城市生活过的农民工，更是渴望在城市安度晚年，但是却面临无力购买天价房的窘境。因此，在房价高涨、城市房屋出现严重供需失调的情况下，大量涌入城市的中低收入者会甘愿冒法律的风险购买价格低廉的小产权房，这也是小产权房屡禁不绝的重要原因。

部分低收入者购买小产权房是在社会养老保障制度不完善环境下的自救措施，只是这种方式游离于政府的监管之外，而得不到有效管理，常引发一些问题。黑格尔说“存在即合理”，小产权房成为商品房的同质低价替代品是社会发展使然，如若政府能将部分小产权房纳入社会养老体系之内进行统一规划和管理，一方面可以缓解政府保障社会养老的财政压力，另一方面也可以最大限度实现小产权房买卖双方的利益诉求，不失为一种可促成多方利益纳什均衡的良策。

三、利用小产权房缓解农村社会养老压力的路径

近年来，小产权房的治理成了两会关注的焦点。从2014年姜大明代表的“刹风止乱”，到2015年郭松海代表的“区别对待”，国家对待小产权房也逐渐理性和开放。区别对待是指，对于占用耕地建成的小产权房，必须严肃查处、清理，该拆的拆，该停的停；对于农村宅基地、建设用地开发的小产权房，经合法程序，将其纳入住房社会保障体系之中。郭松海认为，对大量此类住房进行拆毁，不仅社会成本高，还造成了资源的巨大浪费，因此可以经合法程序将其转为保障性住房，这样不但可以扩大城镇经济适用房、限价房的市场供应，还能起到平抑城市商品房价格的作用。针对建在宅基地和集体建设用地上的小产权房问题宜“疏”不宜“堵”，需要分类处置、分别对待。我国目前的社会养老保险制度主要是为居民提供基本的生活补助，而保障性住房的供给却明显不足，尤其对进城养老的农民而言，居住权更是得不到保障，因而为了缓解社会养老保险的压力，我们需将部分小产权房纳入社会养老保障体系。可采取以下措施：

（一）登记管理

在目前我国小产权房法律地位未得到承认的阶段，可将小产权房作为特殊的物，进行物权登记，但房屋仍不享有完全的物权；当建造在宅基地和集体建设用地上的小产权房的法律效力得到承认时，可规定建设小产权房不仅要经过集体组织的同意，还要到土地管理部门进行土地使用登记，经登记后建成的房屋才可用于买卖，并责令已售小产权房进行补充登记，规定之后的小产权房买卖都须经过户登记。只有将小产权房纳入房地产部门的监管之下，才能为部分小产权房纳入社会养老保险体系奠定基础。

（二）质量监督

在小产权房纳入房地产部门的监管之后，相关部门就要发挥应有的职能作用，避免出现类似于深圳松岗电梯事故这样由于小产权房质量不合格的安全问题，保障居民的安全。对于已建未售的小产权房要质量检验合格后才允许出售；对于已建已售的小产权房，则要进行严格的质量审查，排除安全隐患；而对于尚未修建的则要制定相应的建设小产权房的质量标准，建成检验合格后才允许出售。

（三）分类处置

在小产权房的合法性未得到确认之前，可根据登记统计的小产权房按村进行划分管理，对交易的小产权房统一纳入社会养老保障体系，居住者若年满五十岁则可以继续居住但享受国家的社会养老保险额度要适当减少；若未满五十岁，则要么搬出房屋但可享受国家的补偿金，要么继续居住但需按年缴纳一定的税款（需缴满十年），都可享受国家的养老保险。这种情况下的社会养老保障金都由政府财政负担。

随着社会的发展，国家制度的更新，若小产权房的合法地位得到了确认，那么将其纳入社会养老保障体系就更加灵活和便捷，按照分类处置的原则，作如下区分：

1.对于建设在自家宅基地上的“农用房”，很难纳入统一的社会养老保障管理体系之下，因而，可采取“二选一”的解决办法。若购买此类小产权房的人满足年龄满五十，可让其自由选择补缴部分的房产税和土地使用税后，满六十即可享受国家的社会养老保障金，或者不补缴相关税收同时也不享受国家的社会养老保障金。若准备购买小产权房者年龄达到了五十但还未购买，可告知其若购买了此类农用房则无法享受国家的养老保障金，让其自行进行利益衡量与取舍。

2.对于集体经济组织建设的安置本村村民的小产权房，则可在进行确权登记后，赋予房屋所有者完整的农房房屋所有权和农村建设用地土地使用权，但需要对此类房屋进行统一的规划管理，保障住户的安居环境。按照购房者的不同情况，此类小产权房纳入社会养老保险体系要进行分别处理。购房者为本村村民且年满五十岁，基于其是集体经济组织的一员，可以享有小产权房的产权，且无需补缴其他费用，但是若要自六十岁起享受养老保险制度，则需要承担相应的劳动，比如打扫居民区的卫生、修剪居民区的植物之类的简单且劳动量不大的事务，根据劳动量分配社会保障金；购房者为本村村民但不足五十，则不仅要交买房款还要缴纳相应的房产税和土地使用税，税费缴足十五年之后可从六十岁起享受养老保障金。购房者为非集体经济组织成员且年满五十岁，除要缴纳房产税与土地使用税，还要缴纳一定数量的本地集体组织成员入社费。入社费的金额由各集体经济组织自行决定。非集体经济组织成员缴纳入社费后，其享有与其所入社成员一样的权利。

3.对于成片开发并出售的商业小产权房，则可参照商品房的管理，只是征税所得要在集体组织和国家中按适当比例分配，同时为了平衡商品房购买者的心理落差和利益等，可适当提高购买小产权房的税率。但是，基于缓解社会养老压力的考虑，可对年满五十的购房者适当优惠，还可以对进城养老的农民工进行适当的购房补贴。购买此类小产权房的居民可享受城市居民同等的养老保障金，但是在六十岁之前需按年缴纳至少十五年的养老保险金，不足十五年的要补齐，超过十五年的可增加领取的社会养老保障金总额。

（四）税收机制与财政负担主体

税收机制和财政负担主体也要分情况确定。小产权房房产税与土地使用税所得归县级政府财政，并专款用于社会养老资金的支出。但需向国家缴纳一小部分作为全国统筹的社会养老基金。同时，农村居民与当地在城镇居住的农民工的社会养老保障金也由主要由县一级地方政府承担；全国的社会养老基金可以对地方养老支出有困难的县以适当的援助。

通过将小产权房纳入社会养老保障体系，一方面可解决小产权房在法律中的尴尬地位，规范其利用，另一方面，也可以缓解社会的养老压力，增加政府因为征地减少而失去的财政收入，通过规范集体组织承担小产权房的具体管理工作，可以更好地解决小产权房的卫生与绿化问题，可以及时发现小产权房的不合理流转与使用问题。政府可将小产权房纳入社会养老保障体系进行试点，如若成功，可将范围扩大，将小产权房的治理归入社会保障体系的构建，以此实现资源利用的最大化。

・・・・・・・・参考文献・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

[1]王利明.物权法[M].北京：中国人民大学出版社，2015.

[2]刘婧娟.中国农村土地征收法律问题[M].北京：法律出版社，2013.

[3]李东方.房地产法学[M].北京：中国政法大学出版社，2014.

[4]朱亚鹏.公民住房权的认识误区与住房政策的偏差[J].探索与争鸣，2010.

篇7

进退维谷：

关于小产权房整治的现实困惑

目前，关于“小产权房”的整治方式，从官方和民间的不同分析角度而言，有很多不同的版本，主要可归纳为以下三种，即：“格式化”、“廉租化”和“个案化”。

其一，“格式化”的办法，就是把“小产权房”一律以违法论处，像电脑病毒一样格式化删除掉，以清除出占用的内存土地。自2013年以来，北京昌平等地的果断做法就是“坚决拆除小产权房，发现一起查处一起”。可以说，将小产权问题“格式化”，这是最简单最直接的思维模式，虽然有利于腾让土地打击违建，但若考虑一建一拆之间所灰飞烟灭的巨额投入，是该土地耕种几十年甚或几百年能够补偿回来的吗？！事实也证明，许多地方政府对此进行简单的“格式化”处理，虽有利于数量方面的政绩维护，但确实又“拨了萝卜带出了泥”，由此连带出来的后续问题依然难缠。

其二，将其转正“廉租化”。将小产权房与现有的保障房建设、廉租房建设相接轨，这是很多百姓的期待，具有较广泛的民意基础。2014年房地产蓝皮书称，对小产权房，应当否定的是其违法违规的一面，尤其是与严格保护耕地的基本国策相冲突的行为；应该肯定的是其填补城市住房供应缺口和促进农民增收的一面。总体上，应承认小产权房的作用和价值。在各大网站上关于“小产权房该何去何从”的民意调查中，“廉租化”也是受到超过71.5%以上群众支持和拥护的。虽然有一些人认为，这存在着利益偏袒和投机取巧之嫌，但“小产权房”本身已带着凄凄惨惨的紧箍咒，其低房价本身是与其权利缺陷相匹配的，而且一般小产权房所在地段也比不上商业地产，大多只是建在城乡结合部而已。

其三，将其“个案化”处理。考虑到历史遗留问题和各地的具体情况，难以制定出“一刀切”的办法，那就“一案一处理”，这是当前许多媒体网站都公然爆料的处治准则，也得到很多利益相关者的期待。但可以预料，“个案化”处理极可能演化为有资本有实力者的“通行证”，这无疑给地方政府的权利寻租留下了空间，其中的隐形腐败又将加大地产成本。

可以说，目前的这三种主要治理方案各有利弊，但都难以满足现实的根本需要。虽然“廉租化”必然是民心所向，但还缺乏具体的实施细则。还有类似的许多其他方案，但由于都没有涉及到对“房”和“地”的综合考量，而难以达到标本兼治的有效结果。

揭开面纱：

小产权房占地难问题的现实解析

其实，对小产权房整治工作的纠结和困扰，最根本的还是“土地”和“房屋”的匹配问题。现有一个硬性要求，就是我国必须保住18亿亩的耕地红线，但这并不意味着不占用现有耕地来推进城乡一体化建设，而应从现有耕地占用和土地使用效益低下的现实问题出发，适时推进新时期的土地整理和统筹规划利用。为此，不得不弄明白造成耕地紧张的原因及其程度如何，才能客观考量小产权房占地难问题的现实程度究竟如何，进而做到客观的对症下药。从各方面的统计数据来看，造成目前耕地紧张的主要原因有以下几个方面：

一是，城市规模扩张过快，土地利用率低。

据统计，2002年底，全国城市660个，城市面积46.48万平方公里，其中建成区面积25.97平方公里。1997年利用遥感资料对全国31个特大城市占地规模判读和量算，1986―1996年主城区实际占地规模由3270平方公里扩大到4910平方公里，增长了50.2%，城市用地增加与人口增长比例达到2.29∶1，高出正常比例近一倍。

二是，农村居民点建设分散，宅基地审批缺乏管理和监督。

中国农村人口多，居住分散，宅基地占用耕地呈逐年上升趋势。根据《全国土地利用总体规划纲要》确定，2000年农业居民点用地规模为1366.6 万公顷，另外，农村集体经济组织不健全，产权关系不明确，宅基地审批缺乏严格的管理和监督，村官成为集体土地建设用地使用权的实际审批者和受益者，使宅基地占用耕地数量呈逐年增长态势。从这个角度而言，小产权房的建设倒是解决该问题的一剂良药。因为，小产权房能够为农村分散居住的人口提供“上楼”的基础条件，非但不会对耕地使用面积造成威胁，反而是有利于腾让耕地，并促进集体土地的综合使用效益的。

三是，开发区建设中的土地大量闲置。

据调查资料显示，在城市规模扩张过程中，工业用地占城市面积的20%-30%，超出合理限度10个百分点（合理限度为10%-15%），工业用地规模过大并占据黄金地段，不仅土地产出率低，且污染城市环境。2003 年底，全国各类开发区6015个，规划面积达3.54平方公里，超过了全国660个城市和所有建制镇的建设用地总面积。其中，经国务院批准的只有232家，占4.64%；经省级政府部门批准的有1019 家，占20.38%，更多的是地方盲目设立的各种开发区、工业园，造成了大量耕地的“撂荒”现象。全国开发区有43%闲置，土地利用率低下，造成耕地面积以惊人的幅度减少。由于地方政府建设开发区占用农民大量的耕地，给农民的征地款仅是很低的补偿标准，或者不能到位、克扣、挪用、截留，带来严重的社会动荡问题。有关部门统计，土地上访案件占整个上访量的1/3。

四是，耕地闲置，浪费严重。

1991-1996年，国家、集体、农民建房三项非农建设用地202万公顷，占用耕地102万公顷，分别超过同期计划的28%和18%。而同期全社会固定资产投资总额为8585亿元，这些资金仅够占用土地133万公顷，实际占用耕地量的34%超出投资额度。由于土地供应严重超过投资能力，造成耕地大量闲置、浪费、利用粗放。

五是，农业内部结构调整占用耕地。

由于农产品价格走低，农民增收相对缓慢，农民种粮积极性降低，大片耕地被改为果园、茶园等。2002年，全国农业结构调整减少耕地34.90万公顷，已成为耕地减少的主要因素之一。

六是，土地开发利用严重不足。

据有关报道，我国现有未利用土地约39亿亩，大多控制在各级政府手中，但由于我国缺乏相应的开发优惠政策和国家财政投入的严重不足，使其开发利用严重不够。在“十五”期间中央财政安排对荒山、荒地等开发投入仅有1000多亿元。由于国家对未利用土地以“国有”的形式，控制在各级政府手中，使广大农民及有关涉农企业想开发之而不能，致使大量的土地资源闲置，没能发挥其应有的作用，有的甚至恶化。有些地方政府想将手中的荒山、荒地、滩地等利用起来，除考虑国家有关政策外，还面临资金不足和市场化运行机制不够成熟等难题。

显然，从这几个方面来看，中国现有的土地开发利用问题突出，相比于小产权房对于耕地保护的威胁程度而言，更严重的问题是大片的开发区建设和盲目规划以及无序开发所导致的各种土地闲置浪费问题。

适时开源：

落实现有的“占用耕地补偿制度”

茅于轼教授曾说，目前保护耕地面积政策的一个直接后果就是房地产的价格大幅度上升，另外一个长远的后果就是延缓了我国城镇化的进程。几亿人口要进城不可能不占用农地。“占用”农地并不意味着农地只能减少，而是要与时俱进的提高土地使用效率。其实，对耕地面积的“保住”，并不意味着一味的限制“节流”，而忽视土地资源能“开源”的可再生属性。在新型城镇化过程中，唯有基于“节流”和“开源”基础上的统筹规划，加强对大片闲置土地的统筹利用，适时推进以土地整理为主要内容的垦地造田，才能有效保住甚至产生越来越多的耕地面积。

关于垦地补田，在法律制度上而言就是“占用耕地补偿制度”，这是我国实行耕地保护的一项基本法律制度。它是指非农业建设经批准占用耕地，占用多少，就必须开垦多少与所占用的耕地数量和质量相当的耕地，没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应依法交纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地。占用耕地补偿制度是实现耕地占补平衡的一项重要法律措施。耕地占补平衡是占用耕地单位和个人的法定义务。对此，我国早已有相关的法律规范和实践探索。根据我国现行《中华人民共和国土地管理法》第31条第2款：“国家实行占用耕地补偿制度。非农业建设经批准占用耕地的，按照‘占多少，垦多少’”的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地；没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地。另根据《土地管理法释义》第47条，征用城市郊区的菜地，除按本法的规定缴纳土地补偿费、安置补助费、地上附着物补偿费和青苗补偿费外，还应当缴纳新菜地开发建设基金。征用耕地的土地补偿费和安置补助费之最高标准，可以达到被征用土地前三年平均年产值的30倍。

近些年来，许多地方对占用耕地补偿制度也进行了积极的实践探索，并补充出台了实施细则。如河南省虞城县对黄河故道滩地开发，当地媒体对滩地开发前后的景象有一段形象的描述：开发前是“冬春滩地白茫茫，夏秋坑洼水汪汪，一年到头光秃秃，盐碱窝里饿断肠”；而开发后则是：“鱼塘紧相连，小麦香沙滩，荷花肩并肩……”据报道，该县近几年来引导农民开发荒滩共1.7万亩，改造背河洼地0.9万亩，使滩区20多万农民受益。2009年，浙江省国土资源系统全年新增耕地23.96万亩。还有，2014年2月，四川对建设用地占补平衡提出新要求，占用水田必须补水田等规定。

在实践中，占用耕地补偿制度在小产权房整治中的实施，主要具备以下优势：（1）有利于化解凝结于小产权房之中的多重矛盾，以更长远的规划来化解当前整治难题；（2）有利于解决小产权房建设“零增长”体制中的前后过渡衔接问题，尤其是对于在建项目而言，能够保证市场和计划的双重活力；（3）有利于疏导“房”、“地”紧张的现状，在为新型城镇化建设提供充足的土地支持的同时，也全面提高了城郊土地的使用效益，进而带动荒郊土地的开发利用；（4）有利于保证土地开垦所需要的巨额资本支持，以房地产开发带动西北部等地大面积的荒地开发；（5）有利于创造劳动就业机会，为城镇化建设中的农村和城镇富余劳动力创造劳动工作岗位，进而促进社会稳定；（6）借力房市资本，运用现代技术进行土地“开源”，促进新时期的土地垦发，而为国家新型城镇化的发展提供充足的人力、资本和土地支持。

总的来说，对于小产权房问题的整治，必须因地制宜，既不能忽略土地分配不合理带给住宅用地建设的转换压力，也不能一味的强调保住耕田而忽略了耕地资源的可再生属性和土地价值的综合统筹使用，而是应该在占用耕地补偿制度的基础上，进一步建立完善大批闲置土地开发力度的相关政策，尤其是在科技日益发达的基础上，要进一步以小产权房的整治为契机，充分调动社会各界以住房建设的土地落实为契机而推进闲置地、荒地开垦与开发建设，尤其是要解决西部大开发中的大片荒地开发利用问题，以达到“房”、“地”皆有着落的占补平衡局面，进而为新型城镇化建设开辟出广阔的天地。

篇8

关键词：住宅 房地产税 土地 土地出让金

房地产税，是一个综合性概念，即一切与房地产经济运动过程有直接关系的税都属于房地产税。本文只重点讨论住宅类房产保有环节征收的狭义房地产税。不同于其他类型房地产，住宅是人们安居乐业的前提和基础，对于此类别房产征收房地产税更是牵涉到每个人的切身利益。本文从房产占用土地入手，以现有土地使用税和小区物业费制度试图找到在房产保有环节房地产税的法律构成，以建立稳定的地方财政收入体系，并间接增加房产持有成本兼顾社会公平。

一、未来房地产税性质不宜是财产税

财产税是对持有财产，如建筑物，船舶所有人而赋课的税。未来房地产税立法方向是将房产税和城镇土地使用税合并成统一的房地产税，合并后的房地产税应按照房子的市场评估值来征税。这说明未来房地产税的性质是财产税。但本文不赞成现阶段把保有环节的房地产征定性为财产税。理由如下：

首先，按照一般法理财产税是所得税的补充税，是在所得税对收入调节的基础上，对纳税人占有的财产作进一步的调节。所以说征收财产税有利于缩小贫富差距，这也意味着其征收的对象不是一般人，而是富人。近年来房价飞速上涨，我们拥有房子也水涨船高成为一笔不小财富。如今在北京、上海、深圳等一线大城市，每一个拥有房子的人都是数百万，甚至数千万富翁。如果从这一表象看，现阶段对房地产征收财产税是合理的。但事实果真如此吗？我们知道大多数家庭的房子是用作居住的，也就是房子的价格高低都是一数字，他们不会冲向市场变成一笔巨大的财富。所以说大多人因拥有房子而拥有大量财富只是一个表象，只有拥有多套或别墅等豪宅人才称得上是真正的富人。

如上文所述，大部分房产作为生活必需品，无论值多少钱，这些财富也是虚拟的数字，除非卖掉换成现金。财产税调节的重点是富人，因此，不宜对大部分自有住房征收财产性质的房地产税。

其次，购买房产跟购买珠宝纯消费行为不同，她还也是一种投资行为。根据亚当.斯密理论每个人的投资都是为了自己创造最大的财富，但是，他们通过追求自己的利益，更为有效地促进社会利益。以房产投资为例：多余的房屋可以出租，业主会得到租金，但是也解决了部分人的居住问题。如果我们税务部门足够努力，还可以从中获得部分税收。对于不卖也不租，留着占着，留着升值的现象，因房地产升值，财产所有人会获利，甚至利益丰厚，我们会在交易环节对其征收所得税。以所得税性质征收房地产税可以直接调节纳税人的收入。这也许会让目前部分中国人“杀富济贫”心理得到一些满足。

还有一部分富人们会把房产留给自己子女和其他亲人，一生也不会卖掉房屋。对这种现象可以考虑征收赠与税和继承税。遗产和赠与税在体现鼓励勤劳致富、反对不劳而富方面有着独特的作用，是世界各国通用的税种。但是中国虽然列入了立法计划，但至今也未开征。人们始终眼盯着财产税性质的税，力图为自己找到杀富济贫的工具。反而对更有利于社会公平继承、赠与税决然不注意，这很难理解。

最后还有一个理论与实践矛盾问题亟须解决。我们知道：对房产保值和增值功能贡献最大的不是房子而是土地。仅就房屋而言自从建好后就开始变旧、贬值，直至报废坍塌变得一文不值。如，同等地段房产新房比老房子要略贵些就可以看出这个贬值现象。但是，房子贬值的同时，房子使用的土地又会因为所处地点的不同而价值存在着巨大不同。如果我们把一个小县城100平米的房子，推到北京等一线城市，房产价格将会从几十万会飙涨到几百万，甚至更多。何以出现如此大的价格差异？是因为土地，随着土地的稀缺它的价格也就出现了变化。房产与土地密切相关，所谓房地一体，地价涨了房地产也就升值了。所以我们说房子有价值，会升值，还不如说是附着在房产上的土地有价值，会升值。

但是，中国却存在着以上实践与理论的矛盾。依据中国现行法律，中国土地公有，禁止土地买卖。我国居民住宅在内的大部分房产所占用的土地都是以出让方式得到的。除了支付一定的对价――土地出让金外，使用土地还有一个期限（住宅70年）。随着土地使用期限越来越少，附着在房地产上土地价值会越来越小，直到70年大限它将一文不值。如果继续使用，理论上还要再按市场价格再交一次价格不菲的土地出让金。但在现实中，我们的房产大都在增值中，几乎不受70年土地年限的影响。以上矛盾不能解决势必会动摇到我们征收房地产税的理论基础。

以上讨论都是在房产流转环节征税，这些环节征税不仅具有合理性，更具可操作性。但是，持有大量房产必定侵占更多社会资源，一定区域内大量刚性需求必然要进一步推高房价。而目前我国住宅类房产持有成本几乎为零，长久这样，这样确实不公平。为了解决这个问题，在持有环节对房产征税是未来房地产税设计的一个重大问题。根据上文所述，既然房产价值的主体是土地，我们不妨围绕土地考虑一下持有环节的房地产税构成。

二、从城镇土地国有角度设计未来房地产税

法律规定我国城镇土地属于国有。基于土地国有，目前附着在房地产的土地负担主要有两个：土地出让金；城镇土地使用税。土地出让金，一次性收取出让土地使用年限地租总和，另一方面它又似有税收的非租性质，是个有着内在矛盾的复合体。城镇土地使用税是国家作为管理者对纳税人为国家缴纳的经济义务，具有强制性、无偿性和固定性。严格地看，以上两个制度功能具有一定的重合性。由于土地出让金一次性收取，本文认为城镇土地使用税对持有环节的房产税设计有较大的参考意义。

城镇土地使用税是以开征范围的土地为征税对象，以实际占用的土地面积为计税标准，按规定税额对拥有土地使用权的单位和个人征收。按性质划分它可以划归为资源税。如果住宅用地是要交城镇土地使用税，那它无疑是房地产税组成重要部分。但是目前大陆各省级政府都对住宅实行免征或暂免征土地使用税的政策。对于住宅土地使用税免征有两个法源：第一、《城镇土地使用税暂行条例》，不过《条例》并没有直接规定对住宅用地免征，免征政策来自第七条的授权。第二、《关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》，它是国家税务局配合《条例》出台的细则。

如果按照以上两个文件授权，对住宅一概免征土地使用税缺乏一定的合理性。首先，《条例》第七条缴纳确有困难的可定期减免。以上规定包括两层意思：一是有缴纳困难，是困难户、低保户？或是其他合理情形？二是根据困难时间、程度定期减免，不是永远减免，困难解决的当然要恢复征收。再有，可视困难的程度，有减有免，而不是只免不减。至于《办法》中的授权，其实质是对《条例》的细化和完善，但其解释不应超过上位法。所以《办法》意思应该结合《条例》确定，否则其效力值得商榷。另外，一概免除忽略了住宅用地合理的面积。对于过量占用土地的住宅也进行减免，这问题就更大了。

对于各省级税务机关对住宅土地使用税的一概免除，陕西省的规定比较合理、理由说明也较充分。按照陕西省税务局的规定，对未超过当地政府规定住房标准的用地，可暂免征收土地使用税。它的免征理由是比照房管部门经租居民用地和行政、事业单位职工宿舍用地暂免征税。而房管部门经租居民用地和行政、事业单位职工宿舍用地暂免征税免征的理由是租金偏低收费低微，无力缴纳。从这一点上说其免征理由基本符合《条例》缴纳有困难减免理由。更为可贵的是《规定》还体现以下两个方面：一是设置了一个合理的免征面积，只有未超过当地政府规定住房标准的用地免征；超过标准的，就其超过部分照章征收土地使用税。二是对免征时间做了合理规定，即对未超过当地政府规定住房标准的用地暂时免征。这就意味着随着情况变化，住宅土地使用税还是要征的。只是经过近20年房地产业发展，各种情况都发生巨大变化后，陕西省住宅免征是否还存在？即使还按原规定，如果认真执行的话，其数据对未来房地产税设计也有其无可替代的意义。从这一点看，陕西省在全国房地产税探索的贡献，甚至不输于两个房产税试点重庆、上海的地位。三是城镇土地使用税的减免也忽略了一个土地出让金问题。土地出让金制度实施之前的一些老房子根本没有缴纳土地出让金，再加上住宅不交土地税。按照现有制度这造成事实上的不公平。

未来房地产税计税依据不仅是房产价值，房产面积也与之相关。本文不予认同理由是：一是如果按照房产面积确定征与不征的标准，又会陷入把房产税定义为财产税讨论，关于这一点态度上文已经说明了。二是由于土地资源的稀缺性造成了土地成为房产价值中最核心的地位。这一点上已经予以说明。占用资源要付出代价，多占用资源更应付出更多的代价。这就为用税收杠杆调节提供了更有力的依据。三是以土地为基准征税也降低了征税的难度，提高了征税的可操作性。按照此前上海房产税试点的计税方法，试点以应税住房的市场交易价格作为计税依据，那么，房产评估价格如何确定却存在一定难题。还有专家表示，评估的房价是计税的重要依据，如何真正反映房地产市场的真实情况，对政府来说将是挑战。在转让环节这当然不成问题，但是对于保有环节就不一样了。这一阶段征税一样需要一个相对公平、稳定的征税基础。由于征税规模庞大，相对于复杂且大量房地产价值评估，把房地产使用土地作为征税依据具有更强的操作性。

无论是在转让环节，还是在持有环节征收房产税，我们征税目的，除了调节财富分配、抑制房地产市场投机，促进社会公平外，还有一个现实的目的――为地方财政提供一个稳定的收入。

三、房地产税与地方财政收入

著名傅蔚冈就指出：房地产税就是给地方政府提供一个稳定的收入来源。它的具体理由是：随着“营改增”逐步完成，营业税变成了增值税，地方政府失去了主体税种，完善地方税体系非常紧迫。为了稳定地方政府的税收，按照国际通行做法房地产税占地方税收比例较高。以美国为例：美国房产税也是地方政府的一项传统税收。征房地产税要用于民众所在区域的教育及公共服务支出。这真正体现取之于民，用之于民的税收目的。

反观，我国目前地方财政收入主要来源之一是土地出让金。由于它在地方财政收入中举足轻重，我们把这种现象形象称之为“土地财政？2014年地方卖地收入占比达到地方财政收入的一半左右。土地出让金70年土地租金不是一年一缴，而是一次性收入，要保证财政收入就要不断地卖地，而且要保证财政收入的稳定就需要每年都要一定规模的“卖地”。这就造成土地财政不稳定的，也是不可持续。人们希望用税房地产税替代土地出让金，为稳定健康地方财政找到出路。这个愿望是好的，但目前缺乏可行性。在上海、重庆房地产改革试点中可以看出房产税收益很低无法替代土地出让金。怎么办？这也需要从下文对土地出让金重新定义中找到答案。

征房地产税要用于民众所在区域的教育及公共服务支出。就公共服务支出而言，中国新兴的小区物业管理体制与之有着很大的相似。正是基于一定的相似性，物I管理费对未来房地产税设计也有一定借鉴意义。物业费按月计费，分期缴纳，是小区管理公共服务费用，也构成房产持有环节成本之一。物业费征收的标准是房产面积，这与上文设想的以土地为标准征收的房地产税不同。从公共服务的角度看，房产的多少也必然意味着享受服务的多少。无论你住还是不住，都必须设定公共服务，尤其学校，公园，体育场馆等公共服务布局更不可能随时修改。所以，未来房产税设计中以房产面积为准收税，也具有一定合理性。由于其性质与物业费相似我们姑且称这一部分为物业税。到此保有环节房地产税的构成似乎有了些眉目（如图1），综合流通环节房产税构成也较为清晰了（如表1）。

征房地产税要成为地方财政主体部分，体现公共服务功能。这形成一个矛盾：小区公共设施是由维修基金而不是财政负担，小区公共事务是由物业公司不是政府管理。既然业主支付物业费，买房时还交了一笔维修基金，那么相应相关税收就应该相应减少。有一个办法缓解以上矛盾，目前小区公共设施尤其道路日益老化需要维修甚至新建，但是，随着通货膨胀和维修基金使用，住房维修基金早晚也有用尽的一天。按照规定维修基金将近用完要按照原标准续缴，这在实践中很难做到。因为维修基金是购买房产时必须的费用，因此作为房价的一部分，业主接受起来不困难。可是如果再缴纳一比小巨款，按照现今国民素质接受起来就不容易了。如果维修基金用完，小区公共设施没钱维护，这必然影响到小区内部生活品质，并产生上文提出的公平问题。这时小区业主们缴纳房地产税就应该起作用，尤其在小区公共设施的维护、维修方面。我甚至认为房地产税征收以后，维修基金最好只用于维修房屋本身，而其他公共设施的维护应由政府税费承担，除非业主自己同意使用维修基金。这种维护方式还有一个契机，那就是中国城市要推广的“街区制”。不仅“新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区”， 还要求“已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开”。如果封闭住宅小区逐步打开，那么不谈其他方面，就公共设施的维护、管理费用就不应该都由物业费和维修基金承担了。

四、重新定义土地出让金

上文提到现有土地出让金不改变，那么现实中就会存在以下困惑。一是房地产现实增值与理论贬值的矛盾。二是房地产税代替土地出让金理论上合理而现实无法替代的矛盾。三是我们知道农村住房（还要包括小产权房子）占用土地法律上世世代代拥有的（除非征收）而且无偿使用，相反城镇房产占用土地却有一个固定期限，而且有偿使用，从社会公平角度上看也是有问题的。

要解Q上面的问题，我们可以在土地出让金这一弊端百出的制度上找一下突破口。由于房子是没有固定期限，在房地一体原则下，房子占用土地也不应该有一个固定的期限。沿着这个思路我们可以重新定义土地出让金：土地出让金是政府无固定期限地转让其掌握的土地使用权和再转让权的价格（简称地价）。这样定义有什么好处呢？

一是新定义解决了中国房地产理论上贬值，现实中增值的矛盾。重新定义的土地出让金不再是有固定期限的租金，它一次性缴纳后就与房子融合而成房地产价格。由于土地没有固定期限，附着在房产上的土地就不会随着租期缩短而贬值了，这样中国房地产现实中升值，理论上贬值的悖论也就解除了。另外，一次性缴纳完土地出让金也就意味着土地转让权的转让。这也为我们征收转让环节房地产增值税奠定理论基础。

二是新定义让土地出让金与房地产税同时征收成为可能。土地出让金与房地产税两种功能重叠，同时征收理论上缺乏合理性。如果把土地出让金定义为政府无固定期限地转让其掌握的土地使用权和再转让权的价格，那么，它的税收性质就消灭了，也就不存在房产税与土地出让金功能重复了。这样土地出让金与房地产税同时进行就有了理论上的可能性。那么就解决了以上问题。这就扫清了起初由于房地产税征税如果太少而不能维持地方政府运转的障碍。

其实，实践和一些法律都证明以上定义的合理性、可行性。比如，现实中我们对买房子关心很多，但从来不关心土地使用期限。要知道按照理论上土地出让金期限确实是关系到房价。政府的征收同样不关心土地使用期限，不论是多老的房子也会以市场价格征收。政府和人们都不太关心这一个期限。说明什么？只是物权法提醒大家还有一个土地使用期限的问题。不过她还是给了我们一扇门：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。是否再缴纳土地出让金，法律却未规定。是立法者忽略了吗？当然不是，只是在绝大部分住宅使用权期间届满时，我们还有很长时间考虑清楚：到期后住宅是不是还要缴纳土地出让金。如果我们对土地出让金重新定义，就意味着土地到期后政府放弃对土地出让金再次征缴，这就解决以上提到的难题，其中包括用房地产权税替代出让金问题。

好处是有，但有人质疑：怎么解决这些新产生的问题呢？

土地是国有的，不能买卖。有人认为对土地出让金的重新定义，等于变相卖掉了国家土地。本文不予认同，因为体现国家所有的形式不仅只有出租一种，如一些国家国有资源都以某种税收来体现。更为特殊的是住宅是人们安身立命基础，基于“房地一体”做一些制度上的改革也是可以的。随着房地产的转让（包括买卖赠与继承），政府可以通过税收调整各方面社会利益。最后，还会因政府的征收土地重新掌握。

土地出让金与房地产税同时征收。买房人是不是吃亏了，这样会造成他们双重的负担。不会的。首先重新定义的土地出让金是一次性缴纳，而且没有固定期限。那么就意味着房地产税征收后，现有住宅用地土地不仅没有了70年大限，还意味着70年到期后政府也不应该再让业主交一次土地出让金了。买房人用土地出让金换来了无固定期限使用权还有再转让的权利。这种权利获得房地产增值的收益，从而使自己获得一笔真正财富。如果要人们选择他们一定会双手赞成的。另一方面政府以放弃再次征收土地出让金为代价换取了征收房地产税的权利。再有，政府只是放弃了对已经缴纳土地出让金的征缴，而对其他政府掌握的土地在出让时仍可代表国家征缴土地出让金。

综上，我们设定一个住宅占用土地流转流程（如图2），让我们更清楚看明白：

政府把掌握的国有土地使用权以招拍挂（市场价格）形式转让给开发商（A）。开发商把附着土地的房地产卖给（市场价格）业主（B）。之后包括业主的转让（市场价，赠与继承除外）（C），还有可能政府因公共利益征收（市场价）（D），政府重新掌握土地。这就形成了一个循环。这循环中土地随着房产一起在市场上流转。在出让土地被政府再次征收之前，体现土地国有性质应以对房产税收形式存在。这就为我们在持有环节对住宅占用土地而征收房地产税奠定法理基础。

五、土地出让金、房产地税与小产权房

小产权房早已有之，小产权房问题严重却与城市房价蹿升密不可分。“因为在农村集体土地上建设的房屋，没有缴纳土地出让金等费的负担，房价便宜。于是小产权房在城镇郊区或城乡结合部大量出现。尽管按照国家的相关要求，“小产权房”不得确权发证，不受法律保护。但是现实中小产权房的使用和转让几乎不受影响，只是在诸如抵押、拍卖是受到些限制。低价诱惑和低度风险促使人铤而走险，不顾政府的警告小产权销售仍旧如火如荼的进行。

篇9

一、计划概要

针对枣阳光彩产业城一期标铺、家居大卖场、小商品城20xx年需回款3亿元的销售目标，制定如下市场分析及销售计划。

二、机会与问题分析

项目以百盟集团为背景，拥有充足的商业支持力以及丰富的专业市场运作经验。也得到了市场和枣阳人民的一致认可，这点从第一次开盘能达到1400多组认筹中就足以证明。

1.机会与挑战分析

基于襄阳百盟的影响力，枣阳人民对百盟是抱有很大希望、对于百盟产业城的顺利开业也是充满期待的。但由于几年来，XX市先后出现枣阳万象城、汉城等模仿百盟的商业模式先后面世，带走了一批投资户及自营户，但由于他们的不专业、不负责任，也伤害了一批投资户及自营户。我们现在要做的就是找回客户的信心，然他们重新回到百盟的怀抱。

2.优势与劣势分析

枣阳百盟光彩产业城从地段、规模、规划、物流、仓储、办公配套以及政府支持力无论是枣阳还是襄阳，甚至武汉都是独一无二的。但目前在项目整体包装、推广上面，并没有将项目本身大气、航母般的气势诠释出来。对于一个近百万方的超大项目，几个板块同时启动，无论是规划、施工、宣传、策划、人员等都是极大的挑战。在3个多月，103天的时间内完成3亿元的回款不是问题，但目前市场的预热、形象的出街、沙盘模型的制作、各媒体资源的确定、蓄客、各种政策的制定及人员等等工作都没有启动，要完成3亿元回款的目标，在目前看来，困难是巨大的。

3.问题分析

截止到今天，总共认筹112组，离10月28日开盘仅有33天时间，按现在平均每天3、4组的来访量，到10月28日可增加105组新客户来访。70%成交率，可增加74组认筹。加上之前的累计认筹189组。认筹全部认筹也才增加105组认筹，按照70%的转筹率，可完成实际成交132组，50万/套，开盘可完成6598万销售额。这是经过半年时间的准备才达到成绩。如果想在短短3个月时间时间完成近5个亿的销售额，3个亿的实际回款，按目前的来电及来访量显然是不行的。完成的开盘商业地产一般都遵循“销售未动，招商先行”的原则，目前已经签订的商户也是投资客以及自营客比较关心的。公布已进驻的商户信息，不管是对招商、还是对销售，都可以起到积极的推动作用。

三、目标

1.财务目标

一期标铺、小商品城、家居大卖场年内完成销售额5亿元，完成回款3亿元

2.市场营销目标

一期标铺剩余可售近500套，全部销售可完成2.5亿元销售额，可完成实际回款1.5亿元。小商品城以及家居大卖场两个板块须完成2.5亿元销售额，完成实际回款1.5亿元。反推成交套数为1000户，完成认筹1428组，完成来访2040组，按103天的周期，平均每天接待新客户来访20组。分为三个卖场同时接待，每个卖场每天接待新客户来访7组。

四、市场营销策略

目标市场：XX市高收入家庭、个体户、公务员，年龄在35--55岁之间。 产品定位：低风险、低投入、高回报纯商业地产投资项目。价格：价格稍高于市场水平。

配销渠道：

1、通过专业广告公司，对项目整体进行从新包装(包括户外广告、报纸广告、海报、楼书、宣传单张、折页、纸杯、手提袋等等)销售物料的设计制作。

2、通过专业的商业策划公司，对项目定位、推广、营销、各类宣传活动的方案的制定。

3、成立一支精英的销售及招商团队，招商与销售相结合，客户资源利用最大化。

4、服务：提供全面的商业物业管理。

广告：

1、针对10月28日一期标铺的开盘，设计一套新的广告画面及文案，着重宣传超大的商业航母，给客户提供最大的商业保障。

2、针对即将面的家居大卖场和小商品城，设计一套品牌型的广告画面，在逐步更换主题卖场、炒作、认筹、开盘等画面。

五、行动方案

1、10月10日前完成商业策划公司及广告公司的签订。

2、10月10日前完城各媒体资源的整合及筛选

3、10月18日前完成第一批广告画面的设计并制作

4、10月18日前分别完成家居大卖场及小商品城人员到岗经理及以上级别2人，销售及相关人员6人，共计18人。

5、10月20日前家居大卖场、小商品城接待点完成装修以及前期销售物料及道具，交付使用，开始进入前期蓄客期

6、10月30日家居大卖场或小商品城开始接受客户诚意登记(认筹)。

7、11月中下旬视认筹情况确定时间开盘

8、12月上旬家居大卖场或小商品城开始接受客户诚意登记(认筹)。

9、20xx年1月中下旬视认筹情况确定时间开盘

10、11月10日前，一期标铺开始诚意登记

11、12月30日前，一期标铺视认筹情况确定时间开盘

六、控制

按照以上行动计划，每个月都有一次开盘活动。推出的产品过于可能对于自营户有区别，但对于投资户，几乎是一致的的。要想每个板块都能完成开盘的销售任务，且不至于让客户无所适从，我们只能制造产品的差异化，尽量填补不同客群的不同投资需求。

房地产销售工作计划(二)

本工作计划包括宗旨、目标、工作开展计划和计划评估总结，日计划，等五部分。

一. 宗旨

本计划是，完成销售指标100万和达到小组增员10人。制定本计划的宗旨是确保完成指标、实现目标。

二. 目标

1. 全面、较深入地掌握我们“产品”地段优势并做到应用自如。

2. 根据自己以前所了解的和从其他途径搜索到的信息，搜集客户信息1000个。

3. 锁定有意向客户30家。

4. 力争完成销售指标

三. 工作开展计划

众所周知，现代房产销售的竞争，就是服务的竞争。服务分为售前服务、售中服务和售后服务，而我们房产销售也是一种“服务“，所以前期工作即就是售前服务更是我们工作的重中之重。正是因为如此，我的工作开展计划也是围绕“售前服务”来进行。

1.多渠道广泛地收集客户资料，并做初步分析后录入，在持续的信息录入过程中不断地提高自己的业务知识，使自己在对房产销售特点掌握的基础上进一步的深入体会，做到在客户面前应用自如、对答如流。

2.对有意向的客户尽可能多地提供服务(比如根据其需要及时通知房原和价格等信息)，目的让客户了解房源和价格，在此基础上，与客户进行互动沟通。

其次给客户一种无形的压力，比如：房源紧张，价格要上涨，等。挑起其购买欲望.

3.在用电话与客户交流的过程中，实时掌握其心理动态，并可根据这些将客户分类。

4.在交流的过程中，锁定有意向的客户，并保持不间断的联系沟通，在客户对我们的“产品”感兴趣或希望进一步了解的情况下，可以安排面谈。

5.在面谈之前要做好各种充分准备，做到对房源，面积，单价等了如指掌。

6..对每次面谈后的结果进行总结分析，并向上级汇报，听取领导的看法。克服困难、调整心态、继续战斗。

7.在总结和摸索中前进。

四. 计划评估总结

在一个月后，要对该月的工作成果、计划执行情况做一次评估，总结得失，为下个月的工作开展做准备。

房地产销售工作计划(三)

在已过去的20xx年里，做为一名房产销售人员，我所在的销售部在公司领导的正确带领下和各部门的积极配合下提前完成了全年的销售任务。这一年全球的经济危机蔓延，房地产市场大落大起，整个销售团队经历了房地产市场从惨淡到火爆的过程。准备明年在中国经济复苏和政府调控房地产市场的背景下，销售工作将充满了机遇和挑战。现制定20xx年房地产销售个人工作计划。

一、加强自身业务能力训练。在20xx年的房产销售工作中，我将加强自己在专业技能上的训练，为实现20xx年的销售任务打下坚实的基础。进行销售技巧为主的技能培训，全面提高自身的专业素质。确保自己在20xx年的销售工作中始终保持高昂的斗志、团结积极的工作热情。

二、密切关注国内经济及政策走向。在新的一年中，我将仔细研究国内及本地房地产市场的变化，为销售策略决策提供依据。目前政府已经出台了调控房地产市场的一系列政策，对20xx年的市场到底会造成多大的影响，政府是否还会继续出台调控政策，应该如何应对以确保实现20xx年的销售任务，是我必须关注和加以研究的工作。

三、分析可售产品，制定销售计划、目标及执行方案。我在20xx年的房产销售工作重点是***公寓，我将仔细分析可售产品的特性，挖掘产品卖点，结合对市场同类产品的研究，为不同的产品分别制定科学合理的销售计划和任务目标及详细的执行方案。

四、针对不同的销售产品，确定不同的目标客户群，研究实施切实有效的销售方法。我将结合20xx年的销售经验及对可售产品的了解，仔细分析找出有效的目标客户群。我将通过对工作中的数据进行统计分析，以总结归纳出完善高效的销售方法。

五、贯彻落实集团要求，力保销售任务圆满达成。我将按计划认真执行销售方案，根据销售情况及市场变化及时调整销售计划，修正销售执行方案。定期对阶段性销售工作进行总结

，对于突然变化的市场情况，做好预案，全力确保完成销售任务。

六、针对销售工作中存在的问题及时修正，不断提高销售人员的业务技能，为完成销售任务提供保障。明年的可售产品中商铺的所占的比重较大，这就要求我要具更高的专业知识做保障，我将在部门经理与同事的帮助下，进行相关的专业知识培训，使销售工作达到销售商铺的要求，上升到一个新的高度。

房地产销售工作计划(四)

转眼之间又要进入新的一年—20xx年了,新年要有新气象,在总结过去的同时我们要对新的一年一个好的计划.我是一个从事工作时间不长,经验不足的工作人员,很多方面都要有一定的要求,这样才能在新的一年里有更大的进步和成绩.也对自己制定了房地产销售部个人工作计划，相信我会做得更好。

20xx年是我们××地产公司发展非常重要的一年，对于一个刚刚踏入房地产中介市场的新人来说，也是一个充满挑战，机遇与压力的开始的一年。为了我要调整工作心态、增强责任意识、服务意识，充分认识并做好厂房中介的工作。为此，在厂房部的朱、郭两位同事的热心帮助下，我逐步认识本部门的基本业务工作，也充分认识到自己目前各方面的不足，为了尽快的成长为一名职业经纪人，我订立了以下年度工作计划：

一、熟悉公司的规章制度和基本业务工作。作为一位新员工，本人通过对此业务的接触，使我对公司的业务有了更好地了解，但距离还差得很远。这对于业务员来讲是一大缺陷，希望公司以后有时间能定期为新员工组织学习和培训，以便于工作起来更加得心顺手。

1、在第一季度，以业务学习为主，由于我们公司正值开张期.间，部门的计划制定还未完成，节后还会处于一个市场低潮期，我会充分利用这段时间补充相关业务知识，认真学习公司得规章制度，与公司人员充分认识合作;通过到周边镇区工业园实地扫盘，以期找到新的盘源和了解镇区工业厂房情况;通过上网，电话，陌生人拜访多种方式联系客户，加紧联络客户感情，到以期组成一个强大的客户群体。

2、在第二季度的时候，公司已正式走上轨道，工业厂房市场会迎来一个小小的高峰期，在对业务有了一定了解熟悉得情况下，我会努力争取尽快开单，从而正式转正成为我们公司的员工。并与朱、郭两经理一起培训新加入的员工，让厂房部早日成长起来。

3、第三季度的“十一”“中秋”双节，并且，随着我公司铺设数量的增加，一些规模较大的客户就可以逐步渗入进来了，为年底的厂房市场大战做好充分的准备。此时我会伙同公司其他员工竭尽全力为公司进一步发展做出努力。

4、年底的工作是一年当中的顶峰时期，加之我们一年的厂房推界、客户推广，我相信是我们厂房部最热火朝天的时间。我们部门会充分的根据实际情况、时间特点去做好客户开发工作，并根据市场变化及时调节我部的工作思路。争取把厂房工作业绩做到最大化!

二、制订学习计划。做房地产市场中介是需要根据市场不停的变化局面，不断调整经营思路的工作，学习对于业务人员来说至关重要，因为它直接关系到一个业务人员与时俱进的步伐和业务方面的生命力。我会适时的根据需要调整我的学习方向来补充新的能量。工业知识、营销知识、部门管理等相关厂房的知识都是我要掌握的内容，知己知彼，方能百战不殆(在这方面还希望公司给与我们业务人员支持)。

三、 加强自己思想建设，增强全局意识、增强责任感、增强服务意识、增强团队意识。积极主动地把工作做到点上、落到实处。我将尽我最大的能力减轻领导的压力。

以上，是我对20xx年的工作计划，可能还很不成熟，希望领导指正。火车跑的快还靠车头带，我希望得到公司领导、部门领导的正确引导和帮助。展望20xx年，我会更加努力、认真负责的去对待每一个业务，也力争赢的机会去寻求更多的客户，争取更多的单，完善厂房部门的工作。相信自己会完成新的任务，能迎接20xx年新的挑战。

房地产销售工作计划(五)

在公司的正确领导下，与各职能部门团结协作，努力完成公司制定的目标，具体如下：

1、近期完成桂花苑1#~3#楼的验收工作;

2、加强对施工单位和监理单位的沟通、协调和管理，确保工程质量和进度，确保御龙湾1#、2#、5#、6#、7#、8#、9#、10#楼能够在年底前竣工验收，并在绿化等配套工程完成的情况下交付使用;3#楼酒店完成全部土建工作;

3、树立乐富强品牌形象，处理好阳

光花园、桂花苑的客户投诉、维修问题，尽可能的使客户满意。

工作建议：

1、加强品牌及人力资源管理

企业管理包括成本控制、质量管理、进度控制、供应商管理和投资管理，也包括营销管理、品牌管理和人力资源管理。经过这次全球经济振荡，只有牢牢夯实品牌基础并有一支拼搏进取、反应灵敏和快捷的反应系统，才能更快的走出当前的危机。

2、加强人员培训与学习

结合公司发展战略，有针对性的对人员进行培养，造就一支精管理、懂技术、善经营、高素质的团队，力争做到人尽其才，才尽其用，并采取创造性的激励办法对人员进行考评，给员工创造各种锻炼和学习机会。

随着全国经济情况的好转局势，我们公司正迈着坚实的步伐，推行不断满足顾客要求并超越顾客的期望理念并建立顾客服务程序，以人为本，关注并认真落实顾客各阶段的需求思想，进一步提升公司综合管理平台，公司开发规模不断扩大，开发产品结构不断优化，经济效益、综合实力不断增强。面对公司发展，工程部将积极推进以项目精细管理为核心的工作体制，将“精心”是态度、“精细”是过程、“精品”是结果融入到项目管理中。展望未来，工程部人员正以饱满的精神、昂扬的斗志、十足的信心去迎接公司更新的发展与挑战。

房地产销售工作计划(六)

一、 环境分析

1、区域环境

项目位于南部新城三栋数码工业园内，周边主要为工厂，人群较为密集，区域未来发展看好。

2、居住环境

项目所处为工业区，交通存在一定缺陷，生活配套不完善。

3、商业环境

三栋数码工业园区正在高速发展，周边工厂大部分为效益良好的知名企业，未来，工业区将得到持续良好发展，人群和商业配套将迅速增长。

4、竞争环境

区域内目前周围尚未有同类可比性产品竞争，优势突出。

二、 swot分析

1、优势

(1) 房型全部为小户型，并带装修出售，即买即住即租;

(2) 整体总价低，对一般工厂管理层有巨大吸引力;

(3) 位于工业区内，人口密度大，投资价值明显;

(4) 在工业区可属高档公寓，租赁市场前景良好，对投资者有足够吸引力。

2、劣势

(1) 无法按揭，导致非常多年轻购房族客户流失;

(2) 小产权房无证，一定程度上影响消费者购买信心;

(3) 区域相对偏僻，生活、商业配套尚不完善;

(4) 消费者传达率不高，缺乏知名度，应加强目标人群的针对性宣传。

3、机会

(1) 周边工厂均为效益、福利待遇较良好的企业，使得工业人群收入逐步提高，

购买力得到有效的提高;

(2) 当前区域内尚无可竞争楼盘，这就为本案提供了契机。

(3) 无需缴纳相关税费，不计入房产数量，不受调控影响;

4、威胁

(1) 项目所处环境相对偏远，客源局限性非常大;

(2) 工业人群虽多，但对购房有能力者相对较少;

(3) 虽无同类产品威胁，但项目本身缺乏个性，导致一定程度上的客户流失。

三、 目标购房人群

1、35-60岁之间经济富裕有投资意识或习惯的投资者;

2、月入3000以上有购房需求的周边工厂员工;

3、周边有特殊需求的企业主或部分有需要改善高管待遇的企业主;

4、少量周边有购房需求的村民。

四、 营销阻碍与对策

1、阻碍

(1)朝向差、背阴的单位较难消化;

(2)知名度推广欠缺，日看房人较少;

(3)销售渠道局限。

2、对策

(1)结合元旦促销，将部分朝向差、背阴的单位作出足够吸引力的让利，作为特价限时限量单位发售，引爆住宅销售热点，带旺其他单位，促进销售。

(2)制订针对性宣传，加强知名度，以广告炒作带动销售;

(3)利用公司优势，同时将放盘给中介公司，借此多一种宣传以及销售途径。

五、 营销推广方法

考虑到项目投入、总价等方面相对比较低，不适合投入大量宣传费用的原则，同时结合元旦，根据实际情况，作出以下三种主要的针对性营销推广方法：

1、短信营销

短信作为最直接的营销方法之一，长期以来有着非常显著的效果

。发送前最好加入周边工厂管理层、企业主以及来访过的客人电话，直接将优惠信息及楼盘信息传递给目标客户。

短信内容：元旦促销限时钜惠

接收人群：周边企业主、管理层、投资者

2、dm单直投

传统的派单模式虽然局限性较强，但是对区域的宣传是最到位的。 dm单内容：元旦促销限时钜惠，团购优惠活动接收人群：周边企业主、管理层、村民、商铺店主。

备注：加入团购优惠内容，主要是考虑到dm单的局限性，借团购之名行宣传之实，借有意识投资的人带动更多有潜藏投资欲望的客户。

3、媒体投放

选择最佳的投放媒体，才能创造最佳的宣传效果，媒体投放

房地产销售工作计划(七)

一、 20xx年度存量解读

依照公司的销售要求，结合目前经济环境与房地产销售工作计划楼市近况，xx新城在15年度主要面临残酷的市场环境与项目整个区域地段弱势的两个重大问题，同时加上前期项目的众多问题，销售任务的完成将变得更加困难。目前剩余商品房(商铺+住宅)情况

商住楼住宅剩余 119套 合计面积：13916㎡ 均价：1950元/㎡ 共计：2700万

商铺剩余面积 7585.87㎡

均价：4100元 共计：3110万

公寓楼住宅剩余 183套 合计面积：24942㎡ 均价：2500元 共计：6235万

商铺剩余面积 3578.83

均价：4100元 共计：1460万

合计：住宅：302套 面积：38858㎡ 总金额：8935万

商铺：面积11164.7㎡ 总金额：4570万

二、20xx年度目标解读

我司在市场的黄金时间，推出商铺的总体量为8271㎡,到目前为止,在将近1年办的时间内完成销售680㎡,占总推出体量的8.2%。15年度商铺部分要完成销售任务指标必须具备2个条件：

1、前提：15年度市场能迅速回暖，项目及加工区能初步具备雏形，让市场看到希望与信心，商铺部分的销售将有望突破。

2、靠大量增加商铺部分广告推广及招商费用进行销售推广(正常这种体量的商铺推广在所需的广告及招商费用上是普通住宅的2-3，一般为总销售额的3—5%)。

考虑到目前市场前提未能具备的情况下，靠大量投入广告成本来进行商铺推广，将存在极大的风险。建议在15年度商铺部分不能作为项目推广的重点，只能尽量利用目前现有的社会资源来达成销售，非常乐观的估计，如能完成总体量的15%，预计销售金额700万，已是相当大的突破。工作计划

综上所述，15年度集团任务必须主要靠住宅推广来完成。而目前住宅总剩余销售金额为8935万，因此要完成任务目标必须建立在二期开发的基础上，否则必须重新衡量。