小产权房买卖范文
时间：2023-03-15 04:48:06
导语：如何才能写好一篇小产权房买卖，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
篇1
出卖方(甲方)： 身份证号码：
买受方(乙方)： 身份证号码：
一、甲方自愿将其位于灵宝市车站路四街协坊153号六层单元房的二楼北单元，建筑面积122.5平方米,以人民币(大写)壹拾伍万叁仟元整(￥：153000.00元)的价款出售给乙方。
二、此地皮属国有土地，甲方不承诺办理房产证手续。
三、交款办法：购房款一次性付清，即交付乙方钥匙。
四、乙方在签订购房合同后，不得随意要求退房，若有特殊理由，经甲方同意后，必须接受按乙方交款总额的5%，赔偿给甲方，作为赔偿给甲方的经济损失。
五、购房户应得房屋设施标准：(1)水、电入户;(2)外墙甲方采用水泥压光刷外墙漆为标准;(3)室内墙面水泥压光，地板为毛地板;(4)厨房、卫生间、上下水预留接口到位(不包括洁具);(5)阳台铝合金封闭(包括推拉扇);(6)入户门为三防盗(室内门由用户安装)。
六、房屋所属权：永久性归乙方所有(乙方有权出让，甲方不能以任何理由阻挡，否则要承担经济责任和法律责任)。
七、车站路四街坊153号六层楼内的场地、楼梯、通道、属所有住户公共所有，任何人不得私自占用。
八、乙方不经甲方同意，任何人都不能私自改变主体结构，若违犯合同规定的住户，要承担一切经济责任及法律责任(轻者甲方责令恢复原状、重者移交人民法院)，有权行使甲方职责。
九、购房户居住期间必须服从楼房负责管理规定的各项制度，违者楼房负责人有权采取措施停电、停水给予制约。
十、本合同签字盖章后生效。
十一、此合同一式二份，甲乙双方各执一份，若有购房户提出公证，由乙方向公证单位交公证费，甲方概不承担。
甲方：
乙方：
年 月 日
小产权房买卖合同模板二
出卖方(甲方)： 身份证号码：
买受方(乙方)： 身份证号码：
甲、乙双方就房屋买卖事项在平等、真实、自愿、协商一致前提下订立本合同，以昭信守。
一、甲方自愿将其位于_______________________________ 的房屋(建筑面积_____ 平方米)以人民币 拾 万 仟 佰 拾 元整(￥ 元)的价款出售给乙方，若因最终产权登记面积与此有差异的，双方互不找补。该房屋为现房，乙方在签订本合同前已现场踏勘该房屋，对房屋的相关情况已经知晓。
二、乙方于该合同签订之日起三日内一次性将房款支付给甲方。
三、本合同签定时，该房屋尚不具备过户条件，甲乙双方对此予以认可，且不影响甲乙双方的交易。甲方提供取得该房屋的相关资料并待乙方付清全款后交付给乙方。乙方如果交易该房屋,若有需要,甲方无条件配合。等具备过户条件时，甲方应无条件协助乙方办理房屋产权手续,界时发生的所有税费均由乙方自行承担。
四、本合同签订后，甲方对该房屋的使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方。甲方不得就该房屋再与他人订立协议、合同或其它任何方式的处分。
五、乙方在支付完毕所有购房款后，甲方即将该房屋交付给乙方。该房屋正式交付时，物业管理、水、电、燃气、有线电视等费用，甲方结清已发生的费用，甲方已经预缴的费用，其权益由乙方享有，双方不再另行结算。自合同签定日起之后发生的任何费用(指物业管理处增收费用以及其它相关杂费)均由乙方支付。
六、违约责任
1、甲方应当于乙方付清房款同时交付乙方该房屋。甲方未按时交付房屋，应支付按日计算的房价千分之一的违约金给乙方。逾期超过两个月，乙方有权解除本合同。解约时，甲方需将已收的房款即时全额退还、支付五万元违约金作为乙方损失赔偿。小产权房屋买卖合同2、乙方未按本合同规定的付款日期及方式付款的。其逾期部分应加付按日千分之一计算的违约金给甲方。逾期超过两个月时，甲方有权解除合同。解约时，甲方将已收房款即时全额退还乙方,扣除两万元作为甲方损失赔偿。
3、甲方保证本房屋无查封、交易、抵押、通知拆除等现象、保证无隐瞒房屋历史或其它非善意行为。若有所列情形之一，影响到乙方权利的行使，甲方则放弃先诉抗辩权,并按所收款项双倍返还给乙方,以为违约处罚。
4、本合同签订、房款付清后，任何一方不得擅自变更或解除合同，否则提出变更或解除方需按本房屋届时市场评估价的双倍支付给对方。
5、如因政府规划部门、设计部门的原因导致房屋拆除或使用功能变更的，甲方不承担任何风险责任。
七、甲方应及时将可能影响本合同或该房屋价值的任何事件(包括但不限于公司、法人、通讯方式发生改变,该房屋的查封、扣押、诉讼、仲裁或其它争议事件)通知乙方。
八、本合同自各方签字或盖章之日起生效，并对双方都具有约束力，应严格履行。本房屋属拆迁统建用房，国家政策限制，合同签定生效后乙方是实际产权人和实际所有人，在不能办理房屋产权证及土地使用证前合同属有效期内，待房屋产权证及土地使用证办理后该合同自动失效。
九、合同履行过程中发生争议，由双方当事人协商解决，协商不成的依法向合同签署地人民法院起诉，违约方应支付守约方因诉讼而支付的律师费、交通费等费用。
十、中介方积极协调双方交易，保证此交易真实有效,否则承担连带责任。本合同签订后，中介费即付。
十一、本合同一式4份，甲乙方各执一份，甲乙双方见证人各一份。
十二、附件：甲乙双方身份证复印件、户口本复印件。
甲方： 乙方：
联系地址： 联系地址：
联系电话： 联系电话：
年 月 日 年 月 日
甲方见证人： 乙方见证人：
联系地址： 联系地址：
联系电话： 联系电话：
年 月 日 年 月 日
小产权房买卖合同模板三
出售人(卖方)：______________________________
买受人(买方)：______________________________ 福建省建设厅
监制
一、本合同文本为示范文本，主要用于福建省范围内，房屋出售人(卖方)、买受人(买方)就存量房买卖事宜达成协议时使用。
二、本合同所称存量房，也称二手房，是指已经交付使用且已申领房屋所有权证的房屋。
三、在签订本合同之前，买卖双方当事人可要求对方出示身份证明、企业法人营业执照、产权证等有关证明文件，并认真审阅合同内容，仔细确认其中的选择性、补充性、修改性内容。对合同条款有疑问时，可向法律人士咨询。
四、买方在签订本合同前，建议对本合同所涉房产进行实地考察;并对房产周围的环境、交通、学校、户口等情况进行充分了解。卖方有义务如实提供包括产权状况、租赁情况、户口等有可能影响交易的真实信息。
五、为保证交易资金安全，建议买卖双方通过经纪机构在银行开设的存量房交易结算资金专用存款帐户划转的第三方托管方式进行资金监管，并以协议方式明确约定资金监管账户及资金交付条件等相关事宜。
六、合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定，对不选择的内容，用横线将其划去。合同生效后，未被修改的文本打印或印刷文字视为双方当事人同意内容。
七、合同生成不等于产权过户。合同生成到产权过户，有一个时间过程，期间可能会出现产权被查封等特殊情况，因此请买卖双方务必注意风险，及时办理过户手续。 存量房买卖合同
出售人(卖方)：______________________________
身份证号：____________________________________
联系地址：____________________________________
人：__________________身份证号：__________
联系地址：____________________________________
买受人(买方)：______________________________
身份证号或营业执照注册号：____________________
联系地址：____________________________________
人：__________________身份证号：__________
联系地址：____________________________________
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《城市房地产转让管理规定》等法律、规章的规定，经友好协商，本着平等互利的原则，就该存量房买卖的有关事项达成一致，订立本合同。
第一条 房产基本情况
1.卖方房产(下称该房产)座落于
______________________________________________________，建筑面积：____________平方米(其中单元面积：____________平方米，附属间面积：___________平方米，其它：______________________)。详见___________房权证___________字第___________号《房屋所有权证》，___________房共字第___________号《房屋共有权证》(若上述表述与房屋登记簿不符，则以房屋登记簿记载内容为准)。
第二条 卖方对该房产现状的声明
1.卖方根据国家的规定已依法取得该房产所有权，对该房产现状负全责，并保证该房产符合国家及所在地房产上市的有关政策及规定。卖方保证所提供的相关资料完整、真实、合法、有效，否则由此产生的后果由卖方承担。
2.卖方特此告知买受人上述房产存在下列情况：
(1)抵押状态：【存在抵押、不存在抵押】，关于抵押权的补充约定及说明：________________________________________________________________________。
(2)出租状态：【存在出租、不存在出租】，若该房产存在出租，则卖方保证承租方已明确表示在同等条件下放弃优先购买权，关于租赁的补充约定及说明：
_____________________________________________________________________________。
(3)土地证状态：【已办理、未办理】
(4)房产内户口情况：【该房产内已有、未有户口落户;该房产享受过、未享受过政府相关“外地人购房落户”政策】
关于户口问题的补充约定及说明：
_____________________________________________________________________;
(5)其他：
_______________________________________________________________________________ 。
第三条 买方对购买情况的声明
1.买方已亲自实地看房，并对该房产的现状及疑虑询问过卖方，在明确卖方所告知
的事项后自愿签订本合同。买方已亲自审查过该房产产权相关权属信息资料，了解产权相关信息，愿意购买该房产。
2.买方保证所提供的相关资料完整、真实、合法、有效，否则由此产生的后果由买方承担。
第四条 房产成交价
买卖双方商定上述房产成交价为人民币(大写)：__________________(￥：
___________)【包括、不包括】该房产的附属设施、设备等物品(物品内容可另立清单附件)。
第五条 交易定金
买方应向卖方支付的定金为人民币(大写)：______________________(￥：___________)。(说明：____________________________________________)
上述定金交由[买方直接支付给卖方]、[存入______________________经纪机构在银行设立的存量房交易结算资金专用存款账户划转]。
买卖双方约定定金通过经纪机构在银行设立的专用存款账户划转的，买方将定金在合同约定期限内存入专用存款账户的，即视为卖方收讫。在合同履行过程中，定金自动转为购房款，但买卖双方另有约定的除外。
第六条 房款交付
合同签订后，买卖双方同意，买方按下列第___________种方式给付除定金、交房保证金之外的剩余房款：
(1)一次性付款：
买方于___________年___________月__________日前或__________将支付购房款人民币(大写)：_______________(￥：__________)。
(2)分期付款：
①买方于__________年__________月__________日前或__________将支付购房款人民币(大写)：_______________(￥：__________);
②买方于__________年__________月__________日前或__________将支付购房款人民币(大写)：_______________(￥：__________);
③买方于__________年__________月__________日前或__________将支付剩余购房款人民币(大写)：__________(￥：__________)。
(3)买方向【银行按揭贷款、公积金贷款】方式付款
①买方须于__________年__________月__________日之前支付除定金、交房保证金之外的剩余首期款人民币(大写)：____________________(￥：__________)，并在买方办理贷款审批时存入贷款银行指定帐户。
②买方须于__________年__________月__________日之前向银行提交抵押贷款申请
的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行承诺发放贷款金额为准。
因买方办理贷款手续所产生的相关费用由买方自行承担。
(4)买卖双方约定的其它付款方式：
______________________________________________________________________________ 。
上述款项由买方【直接支付给卖方]、[存入____________________经纪机构在银行设立的存量房交易结算资金专用存款账户划转]。
____________________经纪机构设立的存量房交易结算资金专用存款账户开户行为：______________________________，账号为：____________________。
买方在取得房屋所有权证书后，持卖方已登记在买方名下的产权证复印件到备案的房地产经纪机构或交易保证机构按照《存量房交易结算资金划转协议》的约定办理资金划转手续。
第七条 交房保证金
为保证按约定如期交付该房产并结清该房产项下的水、电、管道煤气、闭路电视______________________________等所有费用，买卖双方协商同意从房产成交价中预留人民币(大写)：______________________________(￥：__________)作为交房保证金(不超过交易总价款的__________%)。该款项在卖方实际交付房产及完成产权转移登记时进行结算，由买方【直接支付给卖方]、[存入经纪机构专用存款账户划转、其他：____________________】
第八条 有关税费
1.买卖过户所涉及税、费，买卖双方约定按下列方式承担：
买方承担：________________________________________;
卖方承担：________________________________________。
【按有关规定，卖方需付税费：(1)营业税及附加(2)印花税;(3)个人所得税;
(4)土地增值税;(5)交易手续费。买方需付税费：(6)印花税;(7)契税;(8)交易手续费;(9)房屋登记费。其它费用：以实际发生的税费为准。】
本合同在履行过程中因政策原因须缴纳新的税费的，由政策规定的缴纳方缴纳;政策中未明确缴纳方的，由【卖方、买方】缴纳。
2.土地证办理费用：土地证从卖方名下过户至买方名下的全部费用由【卖方、买方】承担;如房产所属土地为划拨地，则土地出让金由【卖方、买方】承担;双方约定其他承担方式：__________________________________________________。
3.配套设施过户费：配套设施的相关证件过户手续费用由【卖方、买方】承担。
4.买卖双方商定，对该房产的住宅专项维修资金，按照国家有关规定另行签订过户
协议，结余部分随房屋所有权同时过户。
5.买卖双方商定，卖方在交付该房产时，对该房产附随的水、电、煤气、__________等度数进行确认，并结清水费、电费、煤气费、有线电视费、物业管理服务费、____________________等费用，并经双方签字确认。
第九条 房屋的交付
卖方在买方支付扣除交房保证金外的购房款之日起__________日内或__________年__________月__________日前，将上述房产正式交付给买方，并履行下列手续：
1.卖方在交房前保证维护上述房产的现有固定装修(固定装修指构成该房装修之固定部分，经拆除将破坏设施完整性，包括但不限于地板面、墙体、灯具、水龙头、嵌入式排气扇、壁橱、门、门把、门窗、防盗网、厨卫设施及其它设施等)，在买方接收时移交。
2.买方在接收该房产时对该房产及附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等约定事项进行验收，交接确认后对该房产及附属配套设施负全责。
3.如双方认为在上述房产及附属设施设备、装饰装修、相关物品的描述有不详尽之处，可另行补充书面约定，在交接时以书面约定为准，双方仅对书面内容承担责任。
第十条 房屋权属转移登记
按下列第项办理登记手续(选一项)，选择第(1)项的第十一条不生效。
(1)买卖双方同意，自本合同签订之日起__________日内，双方共同到房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续。
(2)买卖双方在签订合同后__________日内共同向房屋登记机构申请预告登记。
(3)买卖双方在签订合同后__________日内由买受方单方向房屋登记机构申请预告登记。
第十一条 关于预告登记的约定
1.预告登记自__________内有效(约定的预告登记有效期最长不超过自预告登记之日起一年)。
2.申请预告登记的，在预告登记有效期内买卖双方共同办理该房屋预告登记转为房屋转移登记手续。
3.买卖双方因故终止存量房买卖合同时，预告登记的申请人应在__________日内向房屋登记机构办理预告登记注销手续。
第十二条 违约认定
1.买卖双方签订本合同后，一方未按合同约定擅自变更或解除合同的，或未按合同及合同相关附件的约定履行义务的，视为违约。
2.卖方保证上述房产产权清晰，在房屋权属转移登记前，若发生与卖方有关的产权纠纷或债务纠纷概由卖方负责，如因此造成合同履行障碍，视为其违约;若该房产已出
租，卖方未在交房前妥善解决租赁事项的，视为其违约。
第十三条 违约责任
(一)自违约行为发生之日起，违约方按成交价款每日万分之向守约方支付违约金。该违约金的认定及支付不影响合同在违约行为终止之后继续履行。
(二)自违约行为发生之日起超过___________日,守约方即向违约方发出函件促其履约,发函即日起超过__________日仍未回复并履约的，守约方可解除合同。若卖方违约，则卖方除应将扣除定金金额的买方已付购房款退还给买方外，还应向买方双倍返还定金;若买方违约，则卖方应将扣除定金金额的买方已付购房款退还给买方，买方已支付的定金则作为对卖方的赔偿。同时守约方有权要求违约方支付产生的佣金、服务费、交易过程中所产生的其他费用、因违约行为给守约方增加的费用、律师费、差旅费等。(收件人地址以合同落款处所留地址为准，因地址不详或有误而无法送达，视为送达。因此而产生的责任由应提供地址方自行承担。)
第十四条 合同变更
本合同在履行期间，买卖双方任何一方要求变更合同条款的，应及时通知对方，并征得对方的同意后，在约定的时限内，签订补充协议，注明变更事项。未征得对方同意，擅自变更造成的经济损失，由责任方承担。
第十五条 因不可抗力或政策的改变等原因导致本合同无法履行，买卖双方免责。交易过程中已产生的费用由买卖双方各自承担。根据本条款免责，双方应签订具结报告。 第十六条 争议解决方式
本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决;也可请求当地消费者委员会调解处理，或者向当地工商行政管理部门申诉。协商不成的，按下述第__________种方式解决：
1.提交__________仲裁委员会仲裁;
2.依法向人民法院起诉。
第十七条 合同附件
本合同未尽事项，可由买卖双方协商签订补充协议作为合同附件。合同附件与本合同具有同等法律效力。
第十八条 合同数量及持有
本合同经买卖双方签字即生效，本合同一式__________份，买方、卖方各执__________份，房屋产权登记机构__________份，具有同等法律效力。
第十九条 合同生效
本合同自买卖双方签字(或盖章)之日起生效。
第二十条、特别条款
卖方应当在所售房产所有权转移之日起日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原
有户口迁出手续。如因卖方自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买方支付____________________元的违约金;逾期超过__________日未迁出的，自逾期超过__________日起，卖方应当按日计算向买方支付全部已付房款__________的违约金。(本合同履行过程中，若涉及户口问题，适用本条款。)
出售人：______________________ 买受人：___________________________
电话：________________________ 电话：_____________________________
人：______________________
电话：________________________
篇2
[案情回放]
2002年7月，画家李玉兰以4.5万元的价格购得北京市通州区宋庄村民马海涛的房屋及院落，并签署购房协议。2006年年底，在房价高涨和高额拆迁补偿款传闻下，马海涛将李玉兰告上法庭，以农村宅基地上的房屋出售给集体经济组织以外的居民违反了法律的禁止性规定为由，请求判决合同无效，归还房产。2007年7月10日，通州区法院宋庄法庭一审判决该协议无效，李玉兰在90天内腾退房屋，马海涛支付李玉兰房屋及增加部分房价款93808元。李玉兰不服，向北京市二中院提起上诉，2007年12月，市二中院终审维持原判，同时判定李玉兰可就赔偿问题另行主张。2008年1月3日，李玉兰马海涛，要求对方赔偿房屋现值和当初价格的差价48万元。2008年10月20日，通州法院一审判决马海涛赔偿李玉兰185290元，按法庭判决，加上第一次诉讼房屋及添附部分应赔偿的93808元，李玉兰最终应得到的房屋赔偿价格为279098元。
[小产权房买卖合同效力判定]
对于小产权房买卖合同的效力，存在两种截然相反的意见。一种观点认为，如果不考虑其他影响合同效力的因素，仅城市居民购买农民集体土地上的房屋而言，应认定合同有效。主要理由在于：（1）法院认定合同无效应以法律和行政法规为依据，而我国法律、行政法规并不明文规定禁止买卖集体土地上的私有房屋。到目前为止，禁止城市居民购买小产权房的主要相关文件有：1999年国务院办公厅就发出了《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》、2004年国务院的《关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）、2004年国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》（国土资发〔2004〕234号）。这些都只是国务院的决定、通知、意见，不能作为认定合同无效的依据。（2）《土地管理法》规定：“农村村民出卖、出租房屋后，再申请宅基地的，不予批准。”从这一规定可以看出法律并不禁止农村村民出卖房屋时，同时转让宅基地使用权。（3）即使集体土地使用权不能转让的情况下，由于买卖的标的物只是房子，而房子是农民的私有财产，享有充分的处分权，所以法律没有权力禁止。
另一种意见认为，村民对宅基地只享有使用权，而无处分的权利，而出售住房的行为，实际上已处分了宅基地使用权，违犯了法律、行政法规的强制性规定，故合同应认定无效。法律的确没有明文禁止集体土地上的房屋流转，但笔者仍认为买卖合同无效，主要是基于目前我国房地产交易中普遍遵循的“房地一体”的基本法理。根据《物权法》第146条“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分”（即“房随地走”）和第147条“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”（即“地随房走”）的规定，我国的国有建设用地实行的是所谓“房地一体主义”，这不仅是基于法理，也是为了避免“空中楼阁”的存在。对于集体土地上房屋的买卖，这一原则同样适用。所以一旦集体土地上的房屋所有权主体发生变化，意味着该房屋下的集体土地使用权也发生流转，而这是法律所明文禁止的。因此，法律规定集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，内在包含了“禁止其上所建房屋的流转”，否则该条文将形同虚设。
从《土地管理法》规定：“农村村民出卖、出租房屋后，再申请宅基地的，不予批准。”从这一规定当然推出法律并不禁止农村村民出卖房屋时，同时转让宅基地使用权。笔者认为，这种理由是不充分的，法律规范的逻辑构成主要包括行为模式和法律后果，但法律规范中的行为模式并不必然是法律所允许的，正如《刑法》第三十二条关于故意杀人的规定：故意杀人的，处死刑，无期徒刑或十年以上有期徒刑。根据这一规定，怎么也不会得出法律允许故意杀人的结论。退一步来说，即使能够推出法律不禁止宅基地使用权流转，那也只是在本集体经济组织成员之间内部转让，因为法律允许这种流转。
再者，由于合同标的不能而无效。除合法要件外，合同的标的可能、确定或可确定是合同生效的必备要件之一。所谓标的可能，是指合同所规定的债权人的权利或债务人的义务在客观上有成为现实的可能性。如果标的无法实现，则不发生法律上的效力。当事人签订的在集体土地上所建商品房的买卖合同，其标的是买受人交付价金、出卖人移转房屋所有权。但在现实生活中，由于房产管理部门只办理城市国有土地上所建房屋的权属证书，因此，在集体土地上所建的商品房无法按照约定进行所有权的移转，因为依照物权的公示公信原则，不动产物权的移转必须以法定登记机关的物权移转登记为要件，不经登记变更物权归属始终不发生变化，也就是说这类合同的标的在客观上没有实现的可能性。这是一种债务人即使愿意履行也不可能履行的状态。基于这一原因，也可以确定此类合同无效。
[合同无效后当事人利益的
平衡机制]
法院认定此类合同无效，是否能够真正体现出法律的公平、公正，能够起到定纷止争的效果？实际上，近年来集体土地上房屋买卖纠纷案增多，大部分是由于当初卖房的农民反悔所引起的。以画家村案为例，当年的买卖合同是在双方平等协商、公平自愿的情况下签订的和约，如今画家村房价上涨，又面临拆迁，农民马海涛受到巨大利益的促动，利用法律，背信弃义到法院。而对于画家李玉兰而言，面临着举家搬迁，流离失所的处境。所以笔者认为，合同无效后，应该建立一种利益平衡的机制，一方面使利益损害方得到应有的公平补偿，另一方面也约束人们在交易中的诚实信用。
二审判决和“反诉”判决确立以信赖利益的赔偿作为双方当事人的利益平衡机制。判决书中指出：出卖人在出卖时即明知其所出卖的房屋及宅基地属禁止流转范围，出卖多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，故出卖人应对合同无效承担主要责任，对于买受人信赖利益必须予以赔偿。对于李玉兰作为买受人信赖利益损失的赔偿，应当全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异所造成损失两方面因素予以确定。这样的处理意见一方面保护了画家的利益，一定程度上体现了公平的价值观念，同时也起到了惩罚村民背信弃义的行为，遏制类似案件的作用。但是通过仔细分析，就会发现判决的理由经不起法律上的推敲。首先，法院以卖方明知所出卖的房屋和宅基地属于禁止流转范围，出卖多年后又反悔为由，认定出卖人对合同无效承担主要责任，这样的认定是值得商榷的。房地产交易属于买卖双方的合意行为，买方不可能不知道法律的禁止性规定，所以在非法交易过程中双方都存在过错，不能轻易认定某一方过错更大而要求其承担主要责任。其次，以信赖利益作为赔偿的理由也是不恰当的，既然合同订立过程中双方都存在过错，又何来信赖利益？即使存在信赖利益，按照合同法原理，对于信赖利益的赔偿，结果是使当事人达到合同未曾发生时的状态。本案中，就是画家返还房屋，村民返还当初的房款，这样的结果也很难体现公平性。
篇3
表达小产权房屋买卖合同
出卖人(甲方)：________________村委会
买受人(乙方)：______________________
身份证号码：_______________________
一、甲方自愿将位于________市________区________街道________小区拆迁安置房________栋________室的房屋(建筑面积________平方米)以人民币________元整的价款出售给乙方。乙方首付人民币________元整需于________年____月____日前支付给甲方____________，余款分期按月支付，每月人民币为________元，需于____年____月至____年________月壹年内付清，每个月的支付期限为月底的最后一天。
二、乙方支付甲方合同保证定金___万元，如甲方反悔本合同，双倍赔偿;如乙方反悔本合同，定金不退。
三、自甲乙双方签订协议乙方交付首付款后 年内甲方和村委会应协助乙方办理房屋产权手续。本合同发生的契税，土地出让金等由乙方负担。其他税费按有关法律规定负担。
四、本合同签订后，甲方对房屋使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方。
五、本合同生效之日，甲方和村委会保证乙方享有居住权利和使用权并通电通水，甲方保证签订合同之前该房屋与任何个人和组织没有债务和利益纠纷，本合同签订后，甲方不得就该房屋与他人订立《买卖合同》或《出租合同》;
六、违约责任
1、如果甲方出售的房屋存在质量问题影响到乙方居住权利的行使，一切责任由甲方承担，并应赔偿乙方的损失，。
2、甲方应当于_______年___月___日收到乙方的首付房款即时将房屋的钥匙交给乙方确保其居住权和使用权，甲方如不按合同规定的日期交付房屋，每逾期___天按房价总额千分之一计算违约金支付给乙方。逾期超过___个月时，乙方有权解除本合同。解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应赔偿乙方经济损失人民币____元。
3、乙方全部或部分不履行本合同规定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方应加付按日___%计算的违约金给甲方。逾期超过__个月时，甲方有权解除合同。解约时，乙方已付房价款的__%作为甲方的损失赔偿金。
4、如因规划部门、设计部门的原因导致房屋质量和使用功能的，甲方应当通知乙方，如有补偿款发放，甲方应当全额退还乙方。
5、本合同签订后，任何一方不得擅自变更或解除合同。如因重大客观原因导致本合同的解除，甲方应按照市场评估价返还乙方房屋价款，并赔偿乙方的房屋装修费用。
6、自合同生效之日起________年内，产权证和土地证因为甲方的原因不能办理，甲方应支付乙方违约金人民币________元，甲方向乙方支付违约金后，土地证和产权证因为甲方的原因仍然不能办理，每逾期 天按房价总额千分之一计算违约金支付给乙方。
7、如果因为本合同第五条的原因，造成乙方损失或不能居住的，甲方必须向乙方赔偿损失和支付违约金，违约金人民币为 元，甲方支付乙方违约金后，侵权仍在继续的，每逾期___天按房价总额千分之一计算违约金支付给乙方。逾期超过___个月时，乙方有权解除本合同。解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应赔偿乙方经济损失人民币________元。
七、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决;协商不成的可以向法院或仲裁机构进行起诉或仲裁。
八、本合同自乙方支付首付款给甲方双方签字或盖章之日起生效。
九、本合同一式____份，甲乙双方见证人各执一份
甲方：________________乙方：________________见证人：______________
____年____月____日
小产权售房合同范本参考
出卖人：____________(以下简称甲方)
买受人：____________(以下简称乙方)
甲、乙双方就房屋买卖事项经过多次协商，一致同意订立合同条款如下，以资共同遵守。
一、甲方愿将自有坐落____市_____路_____号房屋___间，建筑面积________平方米售卖给乙方。
二、甲方出售给乙方的房屋东至_____，南至_____，西至___，北至________(附四至平面图一张)。其房屋包括阳台、走道、楼梯、卫生间、灶间及其他设备。
三、上列房屋包括附属设备，双方议定房屋价款人民币万元，由甲方售卖给乙方。
四、房屋价款乙方分三期付给甲方。第一期，在双方签订买卖合同之日，付人民币______万元;第二期在交付房屋之日，付人民币____万元;第三期，在房屋产权批准过户登记之日付清。每期付款，甲方收到后出具收据。
五、甲方应自本合同签订日起____天内将房屋腾空，连同原房屋所有权等有关证件，点交乙方，由乙方出具收到凭证。
六、在办理房屋产权移转过户登记时，甲方应出具申请房屋产权移转给乙方的书面报告。如需要甲方出面处理的，不论何时，甲方应予协助。如因甲方的延误，致影响产权过户登记，因而遭受的损失，由甲方负赔偿责任。
七、本合同签订前，该房屋如有应缴纳的一切捐税、费用，概由甲方负责。本合同发生的过户登记费、契税、估价费、印花税由乙方负担。其他税费按有关法律规定，各自承担。
八、甲方如不按合同规定的日期交付房屋，每逾期1天按房价的总额3‰计算违约金给与乙方。逾期超过3个月时，乙方得解除本合同。解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应赔偿所付房价款同额的赔偿金给乙方。
九、乙方全部或一部分不履行本合同第四条规定的日期给付房价款时，其逾期部分，乙方应加付按日5‰计算的违约金给与甲方。逾期超过3个月时，甲方得解除本合同。解约时，乙方已付的房价款作为赔偿金归甲方所有。
十、甲方保证其出卖给乙方的房屋，产权清楚，绝无其他项权利设定或其他纠纷。乙方买受后，如该房屋产权有纠葛，致影响乙方权利的行使，概由甲方负责清理，并赔偿乙方损失。
十一、交屋时，乙方发现房屋构造或设备与合同约定的不符，经鉴定属实，甲方应于1个月内予以修理，如逾期不修理，乙方得自行修理，费用在房价款中扣除。如修理仍达不到合同约定的要求，乙方得解除合同，解约时，甲方除返还全部房价款后，并按本合同第八条规定承担违约责任。
十二、房屋所占用的土地(包括庭院围墙等)所有权属于国家。乙方取得上开房屋占有相应比例的土地使用权，并依照国家法律的规定缴纳土地使用权及其他有关费用。
十三、本合同的附件与合同有同等效力。
十四、本合同一式4份，甲乙方各执1份，另2份分别送交房产和土地管理机关办理产权过户登记手续。
立约人：
甲方：__________(签章)乙方：________(签章)
_____年___月__日订于_______市(县)
小产权售房合同协议书
出卖人(甲方)：
身份证号码：
买受人(乙方)：
身份证号码：
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规的规定，甲、乙双方就房屋买卖事项在平等自愿，协商一致前提下订立本合同条款如下，以资共同遵守。
一、甲方自愿将其村证房位于_________市___________区________________________的房屋(建筑面积_________平方米)以人民币_______仟_______佰_______拾_______万_______仟_______佰_______拾_______元整(￥________元)的价款出售给乙方。(含地下室_____号_____平方米)
二、乙方支付甲方合同保证定金壹万元，如甲方反悔本合同，双倍赔偿;如乙方反悔本合同，定金不退。
三、本合同签定时，甲乙双方都不具备过户条件。等过户条件成熟时，甲方应协助乙方办理房屋产权手续。本合同发生的契税，土地出让金等由乙方负担。其他税费按有关法律规定负担。乙方一次性将房款交付甲方。
四、本合同签订后，甲方对________________________________________的房屋使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方。
五、本合同签订后，甲方保证乙方享有同甲方相同的居住权利，乙方保证按期缴纳各项物业费用。本合同签订后，甲方不得就该房屋与他人订立《买卖合同》;
六、违约责任
1、甲方应当于___年__月__日交付乙方房屋，甲方如不按合同规定的日期交付房屋，每逾期1天按房价总额千分之一计算违约金支付给乙方。逾期超过_______个月时，乙方有权解除本合同。解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应赔偿乙方经济损失人民币___四万______元。
2、乙方全部或部分不履行本合同规定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方应加付按日千分之一计算的违约金给甲方。逾期超过_______个月时，甲方有权解除合同。解约时，乙方已付房价款的_________作为甲方的损失赔偿金。
3、如果甲方出售的房屋存在质量问题影响到乙方居住权利的行使，一切责任由甲方承担，并应赔偿乙方的损失。
4、本合同签订后，任何一方不得擅自变更或解除合同。如因重大客观原因导致本合同的解除，甲方应按照市场评估价返还乙方房屋价款，并赔偿乙方的房屋装修费用。
5、如因规划部门、设计部门的原因导致房屋质量和使用功能的，甲方应当通知乙方，如有补偿款发放，甲方应当全额退还乙方。
七、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决;协商不成的按下述第_________种方式解决。
1、提交______________________________________仲裁委员会仲裁。
2、依法向____________________________________区人民法院起诉。
八、其他约定
九、本合同自双方签字或盖章之日起生效。本合同未尽事宜双方可以签定补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。
十、本合同一式5份，甲乙方各执一份，见证人各一份。
甲方：______________乙方：______________
篇4
法律依据：
《城市房地产管理法》第六十条
国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。
《民法典》第二百零九条
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第二百一十五条
篇5
买受人（乙方）身份证号码：
房屋买卖合同
卖 方：__________________________________（以下简称甲方）
买 方：__________________________________（以下简称乙方）
甲乙双方本着诚实信用、平等、公平的原则就甲方集资建房 权利义务转让事宜，达成如下协议：
一、甲方自愿将其村证房位于石家庄市___________区_______________________________________的房屋（建筑面积_________平方米）以人民币_______仟_______佰_______拾_______万_______仟_______佰_______拾_______元整（￥________ 元）的价款出售给乙方。（含地下室__号__平方米）
二、甲乙双方商定转让价格为人民币_____________________元， （大写）____拾____万____仟____佰____拾____元整。
乙方在__________年_____月_____日前分_____次付清。
三、甲方在__________年_____月_____日将上述房屋交付给乙方， 该房屋应有一切权利和义务同时转让。
四、出卖的房屋如存在产权纠纷，由甲方承担全部责任。
五、出卖的房屋如因政府规划行为需拆迁，所得相关赔偿的一切 权利自合同生效日起归乙方所有。
六、本合同经双方签章后生效，并对双方都具有同等约束力，应 严格履行。其权利、义务转移时间追及于甲方与__________________ 签订的集资建房协议之时。如有违约，违约方愿承担违约责任，并赔 偿损失， 支付对方违约费用人民币________元， 大写__________元整。
七、本合同签订后，甲方保证乙方享有同甲方相同的居住权利，乙方保证按期缴纳各项物业费用。本合同签订后，甲方不得就该房屋与他人订立《买卖合同》；
八、未尽事宜，双方愿按国家有关规定办理。如发生争议，双方 协商解决；协商不成的，双方愿向法院申请仲裁。
九、本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，具同等法律效力。
甲方（签名或盖章）_________________________________
身份证号：___________________________________________
乙方（签名或盖章）_________________________________
身份证号：___________________________________________
篇6
60.5%的受调查者认为小产权房有增加的趋势
51.1%的受调查者认为治理小产权房“只需补交地价款转正”
63.3%的受调查者认为“对于已经入住的小产权房可以合法化，因为涉及到群众利益，硬性取缔会造成社会矛盾冲突”
尽管国家三令五申小产权房的风险性、违法性，但小产权房依然屡禁不止。2012年2月21日，国土资源部召开《2011年房地产用地管理调控和集体土地建公租房情况》新闻会。国土部相关负责人表示，小产权房不予确权登记，不受法律保护，今年国土资源部将会选择部分城市开展小产权房清理工作。那么，民众究竟如何看待小产权房？人民论坛问卷调查中心联合人民论坛网、搜狐网进行了“购买小产权房，您认为风险有多大”的网络调查。此次调查为期10天（6月1日-10日），有13542人参与。
60.5%的受调查者认为小产权房“多，还有增加的趋势”
国家此前已明文规定，城市居民不可买宅基地建房，也不可以买小产权房。目前国家要求各地对农村集体土地进行确权登记，但凡是小产权房不允许登记，不受法律保护。但由于价格低廉，小产权房仍然受到部分市民的追捧。在对问题“据您的观察，目前在建的小产权房多了还是少了”的回答中，有60.5%的受调查者选择了“多，还有增加的趋势”，20.8%的受调查者选择“一般，跟原来的差不多”，而认为“不多，还在不断减少”的只有12.9%，表示“没关心、不清楚”的占比5.9%。
这样看来，超过八成的受调查者认为目前小产权房保持着原有的数量或还在不断增加。2012年6月11日，据新华网报道，国土资源部最近公布了北京、陕西、山西等地5起国土资源领域违法违规案件，其中北京市延庆县张山镇上郝庄村违法建设楼房51栋。此外，在重庆、郑州、武汉等地，建设小产权房之势依然如火如荼。小产权房为何会越建越多，不断蔓延？有分析人士认为，原本是阻止小产权房蔓延的管理者、监督者、执法者，最终变成了参与者，这就是小产权房在基层不断蔓延且难以查处的顽疾所在。而对于普通百姓来说，房价不断上涨，城市买房贵、买房难的问题日益突出，小产权房的价格优势为城市低收入者、外来务工者购房提供了一条出路，巨大的市场需求刺激了小产权房的建设。
六成受调查者认为购买小产权房风险不小
那么，公众对购买小产权房究竟存有怎样的心态？调查结果显示，对于“购买小产权房，您认为风险大不大”这一问题，有19.2%的受调查者认为风险“很大”，11.4%的认为风险“大”，29.5%的认为风险“一般”，以上三项合计总占比60.1%。由此可见，六成受调查者认为购买小产权房风险不小。而选择风险“很小”、“小”的受调查者占比分别为26.8%、13.1%。风险性是小产权房的突出特点之一。中央党校谢志强教授认为，小产权房的不合法性，导致其没有房屋产权证和土地使用权证，小产权房购买者的权益无法得到法律切实保护。此外，在房屋质量、物业管理、配套设施、水电煤气等方面都可能存在问题，所以购买者承担着非常大的风险。但为什么还有四成的受调查者认为风险不大呢？有专家分析，这是法不责众的文化和心理造成的。有网友直言道：“全国小产权房太多了，为了社会的稳定，法不责众，而且好多是有权人拥有的，何来风险呢？”
多数网友不支持对小产权房“一拆了之”和“退回购房人的房款，解除房产交易”
您对国务院下令停建小产权房持什么态度？调查结果显示，多数人选择“支持”，占比42.7%，不支持的占比36.1%，还有21.2%的认为“不好说”。尽管小产权房具有突出的价格优势，但其违反了有关法律法规，农民和购房者的权益难以得到保障，不利于房地产市场的发展，因此，对于国务院下令停建小产权房的规定，大部分受调查者是支持的。但不支持这一决策的受调查者是出于什么原因呢？有网友指出，“小产权房暴露出中国目前的房价虚高，房价本应是实际成本加上了合理的利润后的价格，应该让大多数公众买得起，建议政府多想想那些买不起房的困难群众。”这说明，城市居高不下的房价使得普通百姓居者有其屋的希望破灭，小产权房低廉的价格由此深受青睐，部分人甚至甘冒风险也在所不惜。
如果说对于是否支持建设小产权房只是一种意愿表达的话，对于已售小产权房的处理情况则涉及广大小产权房购买者的切身利益，处理极其复杂。对于“已售小产权房您认为如何处理”的调查结果显示，51.1%的受调查者认为“只需补交地价款转正”，15.6%的认为“可按市场价重新入市补差价”，而支持“针对违法占地开发的小产权房一拆了之”和“退回购房人的房款，解除房产交易”两个选项的人分别只占11.9%和10.3%。小产权房的出现及大规模的发展，有着深刻的现实原因，其不仅数量巨大、范围广泛，多方利益协调难度大，而且处理起来极其复杂。有网友坦言，“小产权房是房改政策和高房价政策造成的灰色地带，是政府有关部门当初睁一只眼闭一只眼造成的。这是一个烫手的山药蛋，处理好了万事大吉，处理不好就是个火药桶”。因此，如何处理小产权房，是对有关部门管理智慧的重大考验。
六成以上网友支持小产权房合法化
关于小产权房能否合法化的问题是民众关心的焦点，也是专家、学者意见分歧的焦点。“您如何看待小产权房转正问题”的调查结果显示，63.3%的受调查者选择了“对于已经入住的小产权房可以合法化，因为涉及到群众利益，硬性取缔会造成社会矛盾冲突”，而12.4%的受调查者选择的是“一旦容忍小产权房合法存在，小产权房会屡禁不止，更加难以治理”，11.0%的受调查者认为“小产权房挑战现行法律尊严，不能转正”，只有7.6%的受调查者认为“如不严肃清理和取缔，会危及18亿亩耕地底线”，还有5.9%的受调查者人认为“不好说”。这说明，大部分民众是支持小产权房合法化的。那么，小产权房能不能转正呢？有专家指出，在分类治理过程中，小产权房的部分合法化难度很大，涉及到村民、购房者、集体包括政府在内的各主体利益协调，对于高价购买合法商品房的购房者的解释，以及对于部分已拆除的小产权房购买者的解释问题。任何一个问题解决不好，都会带来负面的社会效应，影响整体的社会稳定。此外，还有很多业内人士呼吁，用“农地入市”，或放开“小产权房”等方式来控制日益高涨的房价，但这些说法并没得到管理层的认可。有关人员表示，小产权房并不是合法的，今后的政策也很难将其合法化。
事实证明，小产权房无法摆脱“非法”身份。但即使这样，还是挡不住越来越多的人跨越法规的界线，将自己的住房梦与它绑在一起。他们幻想着“宽松”政策的出台，在补办相关的手续后，小产权房可以“转正”。然而，今年全国两会期间，国土资源部部长徐绍史表示，今年开始试点的治理小产权房，将为下一步大规模的清理做准备。高层的声音再次表明，小产权房治理步伐正在加快。
篇7
“小产权房”也称“乡产权房”，不是一个严格的法律概念，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。它是在利益的驱使下，由村集体组织或者地方房产开发商，以新农村建设等为名号，建筑在农村集体土地(拥有使用权而无所有权)的“商品房”。它的产权似乎归于“乡镇”、“村”、“农村集体”，但实质上并不合乎中国关于房产产权的法律规定。(二)小产权房的法律问题
第一个问题是，小产权房到底是不是合法建筑?答案是明确的。小产权房的合法地位的确立，受到了相关审批手续的阻碍。审批手续上阻碍源于其销售行为，只拥有使用权而非所有权的集体土地住房是否可以买卖呢?虽然依据物权法规定，乡村集体土地可以建造住宅。但建造的住宅归谁使用?乡镇或者集体是否具有小产权房的支配权，这是必须考虑的问题。
第二个问题是，小产权房是否可以买卖、转让?根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。乡镇集体或者开发商以农村建设名义建造的住房，显然利用了法律的空隙，试图以“利用在农业建设”上这一无从验证的名义，来明确小产权房的合法地位。既然农民集体所有的土地使用权可出让、转让或者出租用于农业建设，那么小产权房是否是应用于农业建设呢?其买卖的行为关键取决于销售对象。于是，销售对象资格的认定将是小产权房合法地位确立的关键所在。什么样的购买对象合法，什么样的购买对象不合法?这是一个新的法律问题。这也为小产权房的法律地位确立提供了空间。二、小产权房的发展现状
《每日经济新闻》曾对深圳的农民房做过调查报道。深圳向北，出梅林关，金地梅陇镇、深物业新华城等一批知名楼盘集中坐落于此。在这些大型花园社区附近，矗立着一些“农民开发商”建设的“集资房”，即所谓的“小产权房”。梅龙苑便是其中一家。这个高达20多层的小产权房为高层电梯，配套齐全，实行小区化管理，一系列“高标准”堪比中档电梯公寓。据悉，在其他多数城市，农民开发的小产权房也早已是遍地开花，已经形成了开发、中介、销售等完整的产业链。三、小产权房的特征与风险
通过以上法理分析不难看出，由于小产权房特有的法律属性，导致其难以取得由国家承认的房屋所有权证书。同时，对于销售者和购买者来说，他们目前尚且没有足够的信心认为小产权房的销售和购买的交易符合法律规定，但是由于小产权房的价格优势明显，有利可图，还是愿意冒险。(一)价格风险
小产权房与大产权房(即商品房)同样是普通住宅房，从买卖手续来看，小产权房没有缴纳商品房买卖的契税，没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，这就构成了小产权房投资的风险。而在质量等方面并无太大差别，两者最大的的差别就是价格。然而小产权房的低价却同时蕴含着巨大的风险。(二)法律风险
小产权房与普通商品房在使用性质上并没有差异，但小产权房不具备普通商品房的法律性质，购房人仅拥有房屋的使用权而不具有所有权，购买小产权房相当于一次性付款租赁房屋，那么在拆迁补偿等情况发生时，小产权房的处理问题将是一个大的难题。而且，依据中国相关法律，农民仅拥有使用权的宅基地及其宅基地上的房屋时不能向城市居民出售的。这样一来，小产权房的出售行为就是不合法的，小产权房的法律地位就得不到保障。(三)政策风险
篇8
案外人:梁某,赵某。
申请执行人:张某。
被执行人:解某。
2011年11月,解某份购买陈某开发的位于郓城县玉皇庙商业街南区的两间楼房一套,2012年4月15日解某将该楼房转卖给张某,双方签订了房屋买卖合同,张某支付房款21万元,解某出具收条一份。后两人因此房屋买卖产生纠纷,诉至郓城县人民法院,法院立案予以受理,并于2014年11月3日作出(2014)郓民初字第2310号民事调解书,双方达成如下调解协议,解某于2015年5月1日前将位于郓城县玉皇庙商业街南区的两间楼房一套交付给张某。后解某未履行民事调解书所确定的法律义务,张某于2015年5月13日申请强制执行,郓城县人民法院以(2015)郓执字第499号立案予以执行。
在该案件的执行过程中,案外人梁某、赵某于2015年8月24日向郓城县人民法院提出执行异议,称案外人梁某与陈某双方于2012年12月15日签订《购房合同》,约定将位于郓城县玉皇庙商业街南区的两间楼房一套出售给案外人。案外人已经支付全部房款27万元整,且案外人已经收到涉案房屋的钥匙且已经装修完毕并入住,请求法院中止对上述财产的执行。
【审判】
郓城县人民法院认为:案外人梁某虽与陈某于2012年12月15日签订了《购房合同》一份,但尚未办理房产登记。由于依据执行的(2014)郓民初字第2310号民事调解书已经确定解某于2015年5月1日前将位于郓城县玉皇庙商业街南区的两间楼房一套交付给张某,且该调解书已经发生法律效力。故案外人梁某、赵某请求中止对该房产的执行申请予以驳回。
【评析】
在该异议案件的处理过程中,合议庭形成两种观点:
一种观点认为,两份《购房合同》虽然都是关于小产权房买卖的合同,且是一房二卖,但是鉴于目前现行有效的法律法规尚未对涉及小产权房的买卖合同作出确切的法律规定,所以参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中关于出卖人就同一普通动产订立多重买卖合同的规定,对不动产买卖合同的处理可参照此规定,以先行受领交付的买受人作为第一顺位的交易方。在本案中,虽然解某与陈某签订的买卖合同在前,但是梁某、赵某却先于解某受领交付,且已装修并入住。即梁某与赵某对该房屋处于实际占有状态。故应中止对该涉案房屋的执行,
另一种观点认为,依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中关于对案外人提出排除执行异议的审查规定,重点审查三项内容,一是案外人是否系权利人;二是该权利的合法性与真实性;三是该权利能否排除执行。案外人梁某与赵某虽有《购房合同》,但房屋尚未登记,且国家对待小产权房的权属问题尚未作出明确的法律规定,案外人对涉案房屋享有的权利基础不存在,故应当驳回案外人的异议。
笔者倾向第二种意见。
首先分析第一条,即案外人是否系权利人;梁某与赵某是否是该小产权房的实际所有权人。这就涉及到小产权房的权利归属问题。小产权房 是一种非独立房地产,依赖于农村的土地制度与农民身份,是指由开发建设单位在集体所有的土地上开发建设,未经国家征收转化为建设用地,未缴纳土地出让金等费用,而作为商品房向本集体经济组织之内的成员或者之外的居民销售的居住性房屋。对待小产权房,国家相关政府部门并不颁发具有法律约束力的产权证,其所有人并不享有法律意义上的真正产权。就本案而言,案外人对此涉案房屋享有的权利并不是真正的产权所有权,如果给予学理上一个确切的概念,笔者认为居住权更为合适。
二是本案中梁某与赵某对涉案房屋的占有状态,是否具有合法性。占有是《物权法》单列的一章,可见我国对占有状态的权益保障相当重视。但占有的保护取决于占有的合法性、合理性。如同《物权法》中所规定,基于合同关系等产生的占有,有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等,按照合同约定;合同没有约定或者约定不明确的,依照有关法律规定。
就本案而言,分析案外人占有的合法性,就涉及到《购房合同》是否具有法律效力。理论上对小产权房买卖合同的法律效力有两种意见,一是无效理论。如果房屋不是在集体经济组织内部转让,则认为无效,反之集体经济组织成员之间的相互转让则是有效的;这是依据我国的《土地管理法》以及《房地产管理法》中的相关规定,我国土地根据用途划分为农用地、建设用地以及未利用地等,严格限制农用地转化为建设用地;且允许市场上流转的商品房是在国有的土地上开发建设的,小产权房则是在集体所有的土地上开发的。依据《房地产管理法》的规定,房地产开发行为只能在依法取得国有土地使用权的土地上进行,因此村委会在集体土地上进行的所谓房地产开发违反了我国法律的强制性规定,该行为是我国法律直接禁止的。因此,小产权房买卖合同内容上违反了我国法律的强制性规定,应属无效。二是有效理论。即小产权房屋买卖合同只要是符合双方真实意思表示,基于自由意志达成的合意,基于恪守诚实信用原则的要求,应当得到法律的认可和保障。
司法实践中对小产权房买卖合同效力的认定采取的做法往往是要么回避,要么认定无效。这主要是基于国家政策的考虑以及保障农民核心权益的需要。鉴于目前小产权房屋买卖合同的无效处理原则下,本案中,案外人对涉案房屋的占有并不具备法律基础。
篇9
关键词：小产权房；产生；原因；去向
中图分类号：F293.3文献标识码：A
一、小产权房的含义及现状
（一）约定俗成的定义。产权是经济所有制关系的法律表现形式。它包括财产的所有权、占有权、支配权、使用权、收益权和处置权。以法权形式体现所有制关系的科学合理的产权制度，是用来巩固和规范商品经济中财产关系，约束人的经济行为，维护商品经济秩序，保证商品经济顺利运行的法权工具。房产权本来不分大小，只用一种定义的，但是由于我国的一些特色，形成了社会上的一些约定俗成的说法，不同情况下对“大产权”和“小产权”有不同的解释：
第一种：发展商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的，相对来讲，发展商的产权大，购房者的产权小。
第二种：国家发的产权证叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权，乡镇发证书的房产实际上没有真正的产权，这种产权没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。
第三种：买的房再转让时不用再交土地出让金的叫“大产权”，再转让时要再交土地出让金的叫“小产权”。按这种解释，普通的商品房就是“大产权”房。经济使用房就是“小产权”房。
第一种和第三种解释的小产权是合法的，只要交足购房款，或转让时补缴土地出让金就可以自由买卖，其法律规定较为明确。而第二种解释的小产权的法律属性存在较大争议，而且拿不到真正法律意义上的产权证。
（二）现状。本文阐述的“小产权”房是指建在农村集体用地上的房屋，因只能办理房产证，不能办理土地使用证，而且不允许上市交易。这种房的土地成本低，价格仅是普通商品房的一半，所以很多人会宁愿不要土地使用证而去购买小产权房。从价格看，小产权房价格只有同样位置商品房价格的40%～60%；从住房形态看，一样是普通住宅；从买卖手续看，没有缴纳商品房买卖的契税；从使用成本看，物业费便宜、水电费便宜、采暖费便宜。
目前，全国各地的小产权房规模相当大。在北京，“小产权”项目多位于房山、昌平、通州、密云、顺义等郊区，已售和在建的已突破1，000万平方米。在北京，440多个在售房产项目中，就有80个是小产权，占项目销售总数的20%左右。深圳2006年住房的统计情况表显示，深圳各种住房比例如下：政策性住房7.3%，商品住房29%，单位自建房14.7%，其他的都归在农民房，占到49%。除了政策性住房，小产权房的比例是52.3%。也就是说，过半的深圳人住着小产权房。在天津，据有关部门统计，郊县地区小产权房销量已经占到整个市场的20%。而在西安，小产权楼盘的总建筑面积更是非常惊人，达到上百万平方米。据调查，在建和在售的小产权楼盘起码在50个以上。这其中，既有两三座楼的小盘，也有规模在20万平方米以上的大社区。东郊灞河、长安区、北郊方新村、未央湖、白家口、鱼化寨、城西客运站等区域附近，是小产权房较为集中的地方，可以说城乡结合部的郊区是此类房子最适合的土壤。如果说北京的小产权房占到整个北京市场20%的销售面积的话，西安可能已经超过了这个比例。
二、小产权房产生的原因及其风险
（一）原因
1、农民。农民本身是小产权房的所有者，但是他们为什么要把房子卖出去呢？所以，应该正视小产权房背后的农民身份困局：耕地保护系于集体土地，这是一个不争的事实，所以说诸如“小产权房”、“以租代征”这些变相将集体土地转化为建设用地的违法违规行为被明令禁止，也就势在必行。但问题是，之所以农民在“知其违法”的前提下，依然有动力进行“小产权房”交易，是因为：农民现实的生活状况，城乡差距，贫富差距让农民不得不采取一些措施来改变自己的生活状况和地位。也就是通过销售小产权房这种途径，农民才可以为他们安身立命的“资本”自己定价，并且可以确保自己能够完全享有土地所带来的收益。这种情况下，“小产权房”购销两旺，有关部门调查显示73%的农民愿意或者比较愿意以“以租代征”的形式出让土地，也就不难理解了。
2、购买者。购买者为什么要购买小产权房，这是众所周知的：就是商品房的房价太高，高出了中产阶级的承受能力，这也是我们现实中最严峻的问题。想想看，一个工薪阶级，月薪2，000～3，000元，以现在的房价，两个月的工资才能或者勉强买得上房子的1平方米。这样相比，21世纪是什么最贵？房子替代了人才成为最贵的。房价的现状是居高不下，尽管国家一直在采取措施（如调息之类的），可是房价高于普通居民的购买还是一个不变的事实。房价居高不下，有两个主要原因：一是地价越来越高；二是需求旺盛。第一代房地产开发商们通过关系搞一个土地批文，然后用土地在银行抵押贷款，用贷来的钱挖一个坑就开始卖房子，这种空手套白狼的手段现在不大管用了，拿土地要经过“招拍挂”，价钱越来越高，地王不断涌现。虽然其中不排除暗箱操作的成分，但房地产商的土地成本加重是个不争的事实，这部分成本必然体现在房价中。为什么国家还要让土地进行拍卖产生，面粉比面包贵的原因也就在于此，面粉贵了，下一次生产出来的面包还会便宜吗？而这中间的价格差还不都压在普通购房者的身上。普通购买者遇到正规房房价的压力，也不得不放弃土地使用证，去购买小产权房了，有房子住才是硬道理。
3、政府。政府是强制要求拆除小产权房的主体，可是政府在小产权房产生的过程中也要付出一定的责任：小产权房从开始建到建成开始销售，中间至少也有个四五个月的时间，为什么政府在这期间没有发现并及时制止，消灭其于萌芽之时应该是最好的处理方法，而政府倒是后知后觉，把刚建起来的房子拆除。小产权房能够建起来，跟政府的管理工作没有做好是分不开的。
（二）风险。虽然说，小产权房产生的原因有很多现实的客观因素。但是，不可否认，小产权房有其特殊的风险。概括来讲，购买此类房屋主要存在以下几个方面的风险：1、无法获得法律保护，也不能进行自由交易；2、无法办理继承；3、无法对抗国家的征地和拆迁；4、无法办理抵押。
三、国家现行的处置方法
总的措施是叫停，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”，单位和个人不得非法租用、占用农民集体土地搞房地产开发。
（一）强制：惊心动魄的强拆与没收――对于严重违反土地规划的。西部片区的一位业主至今记得，2007年5月20日，槐荫区就曾组织建委、公安、城管执法等部门，对段店镇、吴家堡镇的“幸福旺苑”、“万佛苑”内的两栋违规违法建设的楼房进行了，拆除面积总计高达11，000平方米。而强制拆迁会导致浪费，浪费是怎样产生的，我们普通百姓从一度电、一滴水做起，做到不浪费，可是一栋刚建成的房子里积聚着多少资金，这又相当于多少人的节约，多少度电，多少滴水？
（二）规劝：城镇居民不得买“小产权房”。通知明确指出，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
百姓会被吓住吗？有位记者以购房者身份致电张家湾镇西定福庄村附近的小产权楼盘“环湖小镇”时，一位销售人员对记者说。“最近一些媒体对小产权的报道比较多，我们也听到了一些对小产权不利的消息，但我们并不是太担心。毕竟有市场需求，老百姓还是需要小产权的房子。这有什么不好呢？”该销售人员对记者说。随后，记者再次致电通州区张家湾镇太玉园小区售楼处了解情况，该处销售人员告诉记者，目前太玉园的房子已经基本销售完了，“现在已经不卖了。至于有无风险，你应该问购房者自己。”该销售人员随后挂了电话。而就在两个星期前，记者从该处了解到，该楼盘的三期刚刚开盘不久，到年底将有四栋楼开盘。种种现象可以表明，不是所有的购房者都会被吓住，他们处于买低价还是怕风险的特色博弈之中，就看购房者是属于风险爱好者还是风险规避者了。
四、解决小产权房问题的几点建议
（一）对于已建或在建的，拒绝强制拆迁，将小产权房收购，转化为经济适用房或者让需要房子的人住等。拒绝强制拆迁就是不要把已经建好的房子拆迁，虽然它们是严重违反了土地的规划，但是新楼房的建设花费了许多人力和物力，可是把这些已经建设好的楼房收购，给予已买房者一定补贴，因为他们也是受害者。至于耕地面积减少，我们不一定要从原地将它返回耕地，可以将一些已经破旧的房屋拆迁到此，将旧屋拆除，“退旧房还耕”，这样一些人有了新房住，满足了他们对房子的需求。就可以解决房地产市场上的需求量，或多或少地解决了房地产市场的供给与需求的不平衡，而且又不会造成浪费，反正是要拆的，把新建的房子拆迁，还不如拆了那些旧屋。或者将这房子以正规方式卖给房子需求者，也可以解决房地产市场上的需求量。
（二）对于今后还发生的小产权买卖的处于法律处罚。处理好已建的小产权房，更要制止以后再发生此类事件。制止的过程是严格的，地方政府要把好关，对于那些不听劝的强行进行小产权房建设的人进行罚款，情节严重的可以将他们处于刑事处罚。
（三）直接调控大产权的房价。造成小产权房兴起的导火线是大产权的房价居高不下，普通百姓甚至中产阶级都已经被房子压得透不过气来，所以要减少人们去购买非法的小产权房，关键就是使得商品房的房价下降。房地产的土地的买卖最好可以不要采取拍卖的方式，避免“面粉”价格太高，而导致“面包”价格不得不上涨。
篇10
首先什么叫小产权房，这个概念是有问题的。小产权是地，房不是小产权，房地是分离的。全世界也没有这么一个地方，全世界的房地产和物业是一体的。很有意思的是我们搞成了地和房是分开的。起源是1961年的60条，搞到吃不下饭的时候说让农村的关系稳定，其中有一套就是不能搞太大的公司，所有要以生产为本位。
很有意思的是在里面冒出来两个东西，一个东西是说生产队范围的所有土地是被拿走，生产队范围内的所有的土地包括了耕地、山林、宅基地、菜园子都属于生产队所有，这句话写下来。当时的意思是说不属于大队所有，不属于公社所有更不属于现今的政府所有。但写这个话的时候实际上跟过去比又是扩大了公有制。因为过去的宅基地是私有财产。分了房子，那是他们家的，还有他不是地主也不是太穷的农民，就是说中间不动动两头，实实在在是他们家的房子。这句话一写等于这些就集体公有了。下面又写一句，农民住宅是农民的私有财产，他送人、买卖、租赁的所有权，他要卖的时候可以有中间方。自由定价。同一个文件里写上这两条就变成了房地分开了，地是集体的、房是私人的。
什么叫小产权房呢？它实际上是盖在集体土地上的农民私人房产，那个房是可以买卖的。后来怎么会构成一个管制呢？是很多城里人到周围去买农民的房子了，最有名的是宋庄的画家村，发现农民的房子总是让画家不满意，画家也有一点钱就把房子买下来盖画室。一盖麻烦了，地价、房价在升，当年卖的人不干了，说我当年卖给你几万块钱现在市价几十万，要毁约，毁约就找道理，什么道理呢？这个地是集体所有制地，这个不可以进入市场。我们国家有规定哪些土地可以进入到市场交易，这是1987年土地制度改革以后制定的，政府的地可以买卖，使用权买卖，集体土地不准你买卖。这下小产权就这么来，底下的地是集体所有，上面的房是私人的，底下的地未经过国家的征收是不纳入可交易的范围内的。
这样我们就变成了房地分离。这个很麻烦。你说完全没有道理吗？有道理，房子是他的，你说地是你的你拿走啊？拿走的时候不就损害了我的财产吗？宪法里写了要保护合法的私人财产这是合法的。这就变成了一个难题，所以为什么下命令拆还很难拆。地是有法规的，房也有法规的，也有习俗的。所以现在就卡住了，这也是刚才的问题，渐进式的改革就会露出这些破绽，这时候急了先解决这个问题，再急了再解决这个问题。一卡的时候利已经很大了，土地财政土地金融，你让谁来放这一块呢？