小产权房清理范文
时间：2023-04-05 04:10:11
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篇1
走进白各庄新村，十余栋崭新的楼房排列整齐，绿树、小径、凉亭、幼儿园、超市一应俱全，与一般的社区看起来并无二致。但在北京市国土局9月17日公布的小产权房清理名单上，白各庄新村赫然在列。
清理公告称，6月以来，北京市集中开展清理整治利用集体土地违法建设销售（变相销售）工作，初步清理出自2008年以来在建在售的79个违法占地项目，现正在进行查处。
小产权房，并非严格的法律概念，而是一种约定俗成的称谓。在官方的表述中，它特指那些建设在农村集体土地上，并向集体经济组织外成员销售的房屋。
上世纪90年代，以村集体自建或与开发商合作的方式，大城市周边逐渐出现大量小产权房。按照现行土地制度，集体土地只有经过征用程序，转为国有建设用地后，方可进入土地市场，实施房地产开发。
从2007年开始，政府多次启动小产权房清理整顿，但随着城市化进程的加快，商品房价的逐步攀升，小产权房不仅没有得到遏制，反而愈加蔓延。购买者面临的最大问题是，小产权房无法获得合法的产权。2011年11月，《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》，明确指出不得为小产权房登记发证。
2012年2月，国土部发言人表示，将于今年试点清理小产权房。北京作为试点城市之一，6月中旬起展开清理，原计划在7月底完成，但延至9月，方才公布了79处小产权房名单。
但是，对于被列入名单的小产权房，最后将如何被清理，北京市国土局的公告中并未透露。该局副局长谢俊奇表示，目前北京市对于小产权房尚无具体处理办法。这意味着，北京市可能需要等待国务院的统一方案。据了解，该方案由国土部于今年3月上报，但至今未有下文。
清理未开始
被列入清理名单的白各庄新村是一个旧村改造项目，今年刚刚落成，已有部分村民入住。一期项目主要用于安置村民，但仍有空余。房屋的窗户上贴着许多出租和出售的广告，两居室租金在2500元左右，若是出售，单价在1万元左右。
在一期项目的旁边，另有十余栋高层楼房已经封顶。村主任王继表示，由于被列入清理名单之中，目前工程已经停工。
与白各庄仅一墙之隔的郑各庄村是一个“明星村”，因十多年来的自主城市化实践受到外界广泛关注。曾有学者以“在农村集体土地上长出一座城市来”评价郑各庄的迅速发展。2012年4月，郑各庄村企合一的民营企业宏福集团董事长黄福水，曾被哈佛大学邀请介绍农村自主城市化经验。宏福集团下辖15家直属企业，30余家参控股企业，7000余名员工，并拥有50亿元资产。
然而，这样一个明星村庄同样因为小产权房问题而处于尴尬境地。由于未获得政府审批，郑各庄的许多项目均属于小产权房，其中包括京郊著名的休闲场所温都水城，也包括此次被列入清理名单的宏福苑小区。
与白各庄新村不同，宏福苑至今已有十多年历史，多达百余栋楼房，构成一个人口密集的社区。宏福苑亦从旧村改造而来。1997年时，出于改善村民住房的考虑，郑各庄决定向村民集资建房。“那时，两居室只要4万元，三居室也不过5万元。”黄福水回忆。1998年3月8日，第一期四栋楼动工，当年年底入住。此后，宏福苑继续建设，直到村里的旧房全部拆除。
随着郑各庄村办企业规模的持续扩大，宏福苑的居民亦不再限于本村。 “集团本身就有上千员工，有些是博士毕业来到这里，不给他们解决住房怎么能留得住？”黄福水说。此外，村里引进的大学、企业的员工，也都需要住房。
宏福苑随之不断扩大，宏福集团作为开发商，以低于市场的价格将房子卖给外来者。黄福水否认以集体土地开发牟利，“2004年左右，1平方米只需要2600元，开发成本都不够，后来房价才升到七八千元。”
实际上，前往宏福苑买房者，也有不少纯粹的外来置业者。一位李姓业主就表示，他十几年前由于拆迁，从城内来到这里买了房，当时的房价只有2000多元。这位业主也承认，买小产权房，实属无奈。“城内房价那么高，拆迁款根本不够买商品房，只能到郊区来买小产权（房）。”他说。
对于政府清理小产权房的说法，这位业主有些不以为然，“这里住满了人，怎么清理？不能让我们去住马路吧。”
如何分类
2012年全国“两会”期间，国土部部长徐绍史曾表示，今年开始试点治理小产权房，将为下一步大规模的清理做准备。此表态被认为清理小产权房将从“打雷”变成“下雨”。
北京首当其冲。此前的2月，北京市国土资源局怀柔分局执法监察队原负责人因犯罪，被判处拘役六个月，缓刑六个月，这是北京市首次因查处小产权房不力，而追究国土部门官员刑责。
自2008年以来，随着房价快速上涨，北京小产权房的数量也猛增。“这也是北京急于清理的原因。” 北京市人大代表、昌平区人大常委会主任李福忠说。
实际上，北京小产权房项目数量远不止国土局名单中的数量。此次公布的79个项目占地面积仅为3656.27亩，其中耕地107.4亩，涉及朝阳、昌平、房山等八个区县。而在两年前，国务院调查组曾抽样调查了北京几个小产权密集的区，结果显示，仅昌平和怀柔两区的小产权房项目面积就超过5000亩。
虽然北京市的具体清理方式尚不明朗，但是分类清理的思路已经确定。《北京日报》援引北京市国土局相关负责人的话说：“我们先把名单公布出来，提醒公众不要购买，这是第一步。下一步我们将会同相关部门，对清理出的‘小产权房’项目分类处理。”
篇2
分布广 数量大
在北京市昌平区沙河镇，沿着定泗公路两旁密密麻麻分布着许多小产权房小区，因价格低廉环境优美而“闻名”京城。都知道小产权房违规没保障，但还是有不少人“涉险”购买。“北漂”多年的朱飞2010年买了小产权房，他说，像他这一群体买小产权房的人多了，他附近几个小区都住满了，“政府不可能都拆吧”。
与朱飞的期待不同，更多的小产权房业主充满担心。在单位附近购买一套小产权房自住的武汉市民郝先生说，随着不动产统一登记制度的推行，具有完整产权证件的房屋将被登记颁证，但小产权房无法登记。“将来会不会被，或者要求补交土地出让金差价？”
据记者调查，从北上广等一线城市到二三线城市，再到县市乡镇，几乎都存在着集中成片的小产权房，主要分布在城乡接合部或者城中村改造区域，还有在城市周边镇区。北京市2013年就清理认定83个在建在售的小产权房项目，总建筑面积约381万平方米，涉及昌平、房山、怀柔、通州等8个区县。
中国指数研究院华中市场总监李国政说，购买小产权房的大部分人是买不起商品房的经济实力相对较弱的群体，但也不乏有关系有资金的政府官员、商人等，这些人主要是用来出租或转卖。据市场机构统计，仅北京地区小产权房就涉及近30万户家庭。全国工商联房地产商会的数据显示，1995年- 2010年全国小产权房竣工建筑面积累计达到7.6亿平方米，相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8%。
新条例不涉及小产权房
多位法律人士表示，根据我国现有法律，小产权房其实是没有产权的房屋，将其纳入不动产统一登记是没有依据的。湖北金卫律师事务所执行主任宫步坦说，不动产包括商品房、城改房等城市国有用地，以及农村集体用地等，这些不同产权的用地将纳入统一登记，但小产权房不属于这一范围。
中央农村工作领导小组副组长陈锡文也认为，小产权房违反了土地的用途管制。因为小产权房的本质是违章建筑，不合法。国土资源部不动产登记中心法律处处长蔡卫华则明确表示，小产权房不登记也不发证。因为要登记必须是合法的，小产权房不合法。
宫步坦说，由于历史遗留和政策监管等原因，小产权房问题的确是不动产管理的灰色地带。按照我国当前法律，小产权房并不具有合法性，倘若在《条例》中规定小产权房登记，则就承认了小产权房的合法性。因此，此次《条例》并未对小产权房的相关问题进行明确。
也有业界人士提出，小产权房理论上还是属于需要登记的“房屋等建筑物、构筑物所有权”，应将小产权房进行不动产登记。天则经济研究所研究员程雪阳认为，即使当前不动产登记回避有“争议”的小产权房部分，但有望在登记完“合法”不动产，相关法律法规完善后再予以登记。
可见，此次“不动产统一登记制度”并没有给小产权房留下空间。
小产权房需分类治理
不可否认，小产权房是不动产登记制度的一个绕不过去的问题。专家分析认为，不动产统一登记制度的实施，以及农房宅基地的统一登记都将对小产权房问题形成倒逼作用，其解决方案也将随之列入议事日程。
专家认为，小产权房作为没有明确产权的土地附着物，已经形成了一个非常庞大的市场，不能一拆了之。
“不动产登记制度就是要对全国的不动产进行统一摸底、管理。小产权房也是客观存在的不动产，制度无法绕开，登不登记必须明确。”中南财经政法大学房地产研究所所长张东说，《条例》的实施使得这一问题更加迫切，应尽快出台相关实施细则予以解决。
篇3
不受法律保护的小产权房，为何遭遇清理、处置难？
多种形式销售
提示：小产权房便宜是卖点，据说小区建筑面积越大被强行拆除的风险就越小；为应对不能上市流通买卖难题，村委会可承担房屋交易管理者的职能
按照相关法规，我国目前不允许在集体土地上进行房地产开发。对于社会上热销的小产权房，建设部不久前特别发出“风险提示”：非集体经济组织成员购买此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。国土资源部负责人也明确表示：小产权房不合法。
然而，面对相关法规设定的，一些小产权房项目在现实中仍变换着各种形式销售，成为一个灰色的监管区域。
天津西青区王姑娘庄村民住宅改造计划，本是当地批准的新农村建设的一个重要内容，村里便“因势利导”，将之开发成了“育水佳苑”住宅区。
9月中旬，记者来到“育水佳苑”售楼处，见到墙上“楼盘销控表”清楚地显示：该楼盘一期为现房，共计24栋楼，其中大部分楼盘已售。二期刚刚开工，已有不少楼盘也被标上“已售”的字样。
销售人员告诉记者，便宜是“育水佳苑”最大的卖点。这里现房基本都在三四千元上下。而附近的商品房，价格都在5500元以上。
前来订房的买主告诉记者，他买小产权房就是投资之用，小产权房虽属于违规房，但因为这个小区建筑面积超过10万平方米，因而被强行拆除的风险就会小得多。
小产权房的风险首先是因没有土地证，不能上市流通买卖。为应对这个难题，售楼人员告诉记者，在转让房屋时，只要到村委会办签字盖章，修改一下原买房人与村委会的合同，再交纳售房款1%的费用就可以了。村委会实际上承担了房屋交易管理者的职能。
按照有关规定，小产权房不能办理商业贷款和公积金贷款，但在“育水佳苑”的售楼处，就有渤海银行可以提供房屋转按揭贷款的广告。
暴利超过了商品房
提示：建造小产权房的土地没有缴纳土地出让金和配套税费，绕过了层层审批关口，并在销售时也没缴纳相关税费
小产权房缘何热销？中央党校研究员曾业松等认为，其最大优势就是便宜。由于级差地租的扩散效应，使得城市周边的农村集体土地区位优势凸显。在巨大的土地收益和房产开发利润诱惑下，一些城郊农村房地产违规开发势头愈演愈烈。这种情况在全国有相当的普遍性，因无产权证，就称之为“小产权房”，有的则叫“野楼盘”，实际上都是建在农村集体土地上的商品性住宅。
一些销售小产权房的中介公司负责人向记者透露，与有产权的商品房相比，小产权房的建筑成本与其相差无几。虽然这些小产权房每平方米仅售2000元至4000元不等，但开发者有着相当不错的利润。原因在于，建造这些房屋的土地没有缴纳土地出让金和配套税费，绕过了层层审批关口，并在销售时也没缴纳相关税费。
记者调查发现，小产权房所占的土地，一般没有经过用途变更和上市拍卖，往往是开发商与村镇干部私下谈妥地价后即进行开发。而在农村集体土地上开发房地产的“超额利润”，大多被开发商和部分“利益攸关者”获得。村民们说，失地农民短期内虽然获得少量收益，长期保障则无从谈起。
“小产权房的出现已有10多年历史，起初是村委会给农民集中盖房和建农民公寓时，把多余的房子私下卖掉。但很快大家发现，除了建设费用外，小产权房没有其他任何成本，利润丰厚。”南京市国土局一位负责人告诉记者，小产权房也由最初满足拆迁农民和低收入者的基本住房需求，逐步异化为中高档房甚至别墅，在城市周边由点到面像滚雪球般变大，成为少数人用来攫取暴利的工具。
江苏省国土厅副厅长吴震强表示，开发小产权房的环节基本都是暗箱操作，集体土地的价格都是村镇干部与开发商私下达成的，土地转让的费用无从知晓，而建成后产生的非法暴利更加惊人，甚至超过了商品房。
小产权房清理存在两难
提示：南京市栖霞区国土局的负责人称，区内一个符合两个规划的小产权房项目已经按照每平方米600元的标准，准备好了补办手续的费用，但由于上面态度不明朗，区里想补办也办不了。
面对小产权房的蔓延势头，不少地方已经明令叫停，对不听劝阻、继续进行违法建设的，政府部门将依法从严查处。但是怎么处理已建的小产权房才能既让群众接受，又有利于房地产市场的健康发展，各地政府都十分“挠头”。
据了解，石家庄市曾在去年10月实施小产权房办证试点工作，但是发现问题很多，只好宣布暂停。
南京市规定，凡是符合城市整体规划和土地用途规划的小产权房项目，经补办手续后可以领取产权证与土地证。遗憾的是，目前南京市尚没有一个小产权房项目补办“两证”。
南京市栖霞区国土局的负责人告诉记者，区内一个符合两个规划的小产权房项目已经按照每平方米600元的标准，准备好了补办手续的费用，但由于上面态度不明朗，区里想补办也办不了。而更多的小产权房小区则抵制交纳补办手续费。凤翔花园的部分业主反映，街道办事处曾动员过住户办理产权证，但每平方米要交纳五六百元，住户没有一户愿出钱办证。
建设系统一名官员说，小产权房的清理主要难在两点：一是不符合土地利用、建设规划的小产权房项目应该拆除，但是现在几乎都住满了人，强行拆除影响社会稳定；二是符合规划的项目，应该交纳一定的费用，这个钱收不上来。小产权房牵涉众多群众利益，政府不能轻易处理。尽管如此，对违规小产权房该拆的要拆，该罚的要罚，决不能再出现新的小产权房，否则会助长顶风违法。
吴震强则表示，集体土地进入市场只有一条路：国家征收。而要解决现有的小产权房，靠每年的土地利用指标逐步消化，是个漫长的过程。
房地产市场的“怪胎”
提示：房地产涉及农村和城镇两个市场，小产权房大规模出现使国家减少了大量土地出让金收益，同时暴露出城乡土地二元管理的巨大漏洞。
小产权房这一市场“怪胎”为何会延续多年？京郊一位村干部说，小产权房最初有其合理的一面。前几年搞大规模的城市建设，村组街道要自筹拆迁安置费，根本没有财力，开发小产权房也是迫不得已，而小产权房获得的利益也用到了公益事业上。
尽管没有产权证，但在城市房价高涨刺激下，小产权房已逐渐成为除商品房、廉租房、经济适用房等之外的一种城市房屋供应类型，起到了城乡之间利益再分配的作用。然而，在利益的诱惑下，小产权房的违规建设越来越突出，购买者也从最初的农民、拆迁户日渐演变为城市市民。
“房地产涉及农村和城镇两个市场，过去没有城乡人员流动，两个市场截然分开。”北京师范大学房地产研究中心主任董藩说，如果有一天农村土地可以进入城市流通，户籍界限也被打破，就无所谓小产权房、大产权房，但在目前，开发小产权房是违法，购买也是违法。
篇4
若论2013年最令政府棘手的房地产问题，显然已经不再是单纯的房价问题，小产权房“市场”的如火如荼更是触动了多方社会利益。早在十年前，就有相关小产权房的治理建议，但直到今天，治理小产权房依旧是政府棘手百姓纠结的局面。似乎不但没有治理成效，小产权房反而愈演愈烈。究竟是什么力量使得原本清晰的土地房产问题变的如此难以解决？小产权房治理困局真的会倒逼新和新房改么？
小产权房为何越治越多
小产权房，是指占用集体土地所建设，并向集体经济组织之外成员销售的住房。按照现行土地管理法和房屋产权规定（准确地讲是土地使用权和房屋使用权），小产权房实际上是“无产权房”，那么，消费者为什么放着有产权的不要，非要买无产权的房屋呢？为什么小产权房越治理越多呢？原因就在于小产权房产生的特殊背景，即商品房房价高涨，住房保障尚处起步，限制性购房等行政调控趋紧。对于想买商品房又买不起商品房的群体以及需要买房又被限购的群体来说，小产权房自然成了无奈的“明智”之举。
对于小产权房这个游离在现实、政策与法律三者空隙中的“尴尬产物”。尽管政府有明令禁止，且其权属不完备、面临诸多政策和交易风险，但小产权房以其价格较低、手续较简、准入无限制等优势，迎合了不少人的需求。小产权房的出现并非单方面因素造成，这里面参杂着来自市场、社会、政府等多方面的利益诱因。
一是久调不下的高房价滋生了小产权房的孕育土壤。现实市场中的高房价与居住需求之间的矛盾为小产权房“创造”了巨大的市场。与普通商品房相比，价格较低是小产权房最大的优势，也是小产权房屡变花样、禁而不止的直接原因。而小产权房因是农民集体组织自发在其集体建设用地和宅基地上建设的房产，不需要缴纳类似开发商为获取土地交给政府的土地使用权出让金（其中包括由政府出面征收农民集体土地支付的征地费用）；另外工程设计建设的投入、配套开发建设费用（如学校）、应缴纳的税款、营销费用等房地产商的成本费用也都大大节省。因而其开发成本，相比真正的商品房成本能低过三分之一。而在这一开发过程中，农民集体通过出售小产权房获得的收益远远高于政府征收土地的补偿金额。
二是地方政府的管理不到位促成其快速发展。作为一种市场行为，小产权房在房地产市场中能够存在这么长时间，能够从局部地区、个别城市扩展到全国，政府相关管理部门难逃其责，乡镇政府实际上是这种行为的主要制造者和实际推动者。
三是市场需求提供了其发展的空间，小产权房市场份额的扩大实际上体现了市场对资源配置的自我调适功能。当城市公共住宅无法满足民众需要时，市场注意力自然会流向既无费也无税的集体土地；乡镇基层单位为了创收以补贴财政，也需要城市购买力来填补农村的“消费空当”，农民也需要增加收益。城、乡都是基于各自公共产品提供不足而向外求解，这当然就造成了小产权房的市场空间，如果房地产市场供需矛盾和价格压力一直这么持续下去，那么小产权房市场也就一定会存在，因为它能在一定程度上起到替代或补充的作用。
2013年11月国土资源部、住房城乡建设部联合召开坚决遏制违法建设、销售小产权房问题视频会议，部署小产权房整治工作，要求“对在建、在售的坚决叫停，并依法查处”；同时，还联合下发《关于坚决遏制违法建设、销售小产权房的紧急通知》。这是官方罕见的在一个月内连续两次发出叫停小产权房的紧急通知，意在明确强调小产权房不存在“转正”的可能性。这种紧张情势的特殊背景在于对十八届三中全会后出现了关于农村土地流转方面制度改革决定意见的过分解读，这种解读又快速被小产权房市场转变为小产权房产权的利好信号，这使得小产权房似乎具备了新的投资价值，购买人群也从过去以自住为主，开始转为投资比例上升，最终造成了小产权房市场的年末疯狂。
绝非“没收”一条路
小产权房所涉及问题具有很强的交错性，是现行产权制度与实际需求相悖的集中体现。所以，治理小产权房绝对不能一刀切地采取“没收”的方式，否则只会激发更多的新矛盾新问题。与商品房市场调控思路类似，小产权房也需要采取“疏堵结合”的治理方式，行政处罚与市场引导相结合，讲究治理方法的艺术性和科学性。
小产权房已是一种客观存在，回避或者简单没收不是长久之计。遵循一事一议，给小产权房“准生证”，能够增加土地供应渠道，降低房地产成本，使得更多的城乡居民买得起房。小产权房的清理首先要看用地是否踩“红线”、规划和施工有没有报批、是否符合国家对建筑质量的要求；如果小产权房是建设在农村集体建设用地或宅基地上的，可以通过补办规划许可等各种手续、补交土地出让金等合理的方式让其“有代价地转正合法化”。此外，如果容积率、户型、房屋面积等符合保障房标准，政府可采取收购的方式转为保障房，同时可以让农民充分享受到土地商品化带来的收益，有利于打破城乡界限，促进城乡统筹发展。
要对小产权房的“非法”存在进行追根溯源，破解中央治理的两难境地。小产权房之所以呈现出“燎原之势”，归根结底是它能满足市场需求，特别是对商品房市场的高房价的“对冲”，面对如此之大的市场需求，再多的行政干预终将会苍白无力，短暂的打压只能给未来解压后的市场带来更大的反弹。同时，小产权房在某种程度上将倒逼土地制度改革。所以，关键是要对当前住房市场的运行规则进行综合考虑，完善制度设计。小产权房的“非法生存”有其合理性，小产权房带来的问题涉及面广，治理难度大，所以单一的清理式治理需要向结合宏观市场调控的综合治理方式转变。
关于小产权房能否“转正”的争论由来已久，“有条件的部分转正”的确是治理的一种办法，但毕竟与现行法律相悖，特别是会对现有土地流转规则和房地产开发规则产生直接冲击。但是，从法理的角度，小产权房的转正并非绝对禁止，法理源自人理，很多现行法律与法理之间是存在差距的，减少法律与法理之间的冲突矛盾，是法律发展进步的标志。另外，反思小产权房治理的尴尬局面，更不能回避其背后的土地问题。农村的集体建设用地没有与城市的国有建设用地具有同样的权利，也没有按照同样的市场原则定价。
城市居民的宅基地，虽然是国有，但是其使用权可以出租、抵押、继承和转让，而农村居民的宅基地使用权法律上却既允许被出租、抵押，又不能被继承转让。城市居民的住宅可以卖给出价高的符合购买条件的任何人，而农村居民的住宅不能卖给出价更高的城市居民，这种现实违反了同地、同权、同价的市场法则，又限制了居民迁徙定居的自由。因此，应逐步实行国有建设用地和集体建设用地“统一市场”，达到“同地、同权、同价”。其中 “同权”是根本。到那个时候，同为建设用地，就已经不存在土地转用问题，土地上的建筑也就具有了平等的产权。
篇5
关键词：小产权房；保障性住房
[中图分类号]F293.3[文献标识码]A [文章编号]1009-9646（2011）07-0030-02
一、引言
小产权房的大量涌现是现在政府着力解决的问题之一，与此同时，随着我国房价飞涨，居民购买商品房的压力越来越大,国家出面建立了多种类型的保障性住房作为普通商品住房的补充。然而，由于数量极其有限，保障性住房远不能满足要求。结合小产权房和保障性住房的现实特点，将不合法的小产权房通过转化为保障性住房使其合法化是当前解决两者问题的出路之一。此种方法的可行性以及具体实施路径则值得我们作进一步的研究分析。
二、存量小产权房转化为保障性住房的总体思路
小产权房与保障性住房在房屋本身上并没有本质的区别，其区别主要在于土地性质和购买人身份的不同。因此，在解决小产权房转化为保障性房屋的问题时首先应从以下两个方面予以考虑：
1.土地权益问题的衔接
小产权房和保障性住房最大的区别就在在于土地产权的不同。小产权房占用集体土地属于集体用地，保障性住房由国家开发属于国有土地。要想二者很好的衔接，必须对两者的土地产权属问题进行规范。可选择的方法主要有两个：一是将小产权房占用的集体用地通过征收等方式收归国有以此将两者的土地性质予以统一。二是从法律的角度上认可集体土地用作保障性住房的合法性。相比而言，后者虽然看起来程序简单，但会由此引发诸多问题，为今后农村集体土地的管理和规范增添阻碍。因此，基于这种情况，为解决存量小产权房问题，我们只能视情况将符合条件的小产权房的土地予以征收变性，通过相应的程序，政府回购房屋用于住房保障，最终让其合法化。
2.购买人身份衔接
小产权房违法的本质属性还基于购买人的身份不符合现行法律规定。在探寻存量小产权房向保障性房屋转化的路径时，应考虑该部分已经购买了小产权房人群的身份是否符合住房保障制度关于受保障对象条件的限定。原有的小产权房的购买人应在一定程度上受到保护。在小产权住房向保障型住房转换后，可对原购买者进行身份认证，对于符合申请保障性住房的人群政府应协助其补办相关手续。对于条件不符合的人群可根据具体情况收取一定的差额费用后为其补办手续。
3.小产权房转化为保障性住房的具体路径
在小产权房转化的具体步骤中，首先应当进行全面排查清理工作。确定整理区域的小产权房数量、类型、租售情况等。选取其中符合相关条件的房屋进行保障性转换。筛选条件应包括房屋区位、房屋类型、户型、面积等因素。确定完拟收购房屋后，再根据小产权房当前不同的租售情况等进行区分转化。
(1)已出租小产权房的转化
在具体操作中，有大量的小产权房是以不同年限的租赁形式对外处理的。对于该类小产权房，可参考以下具体转化步骤。
首先，根据城市房地产管理法的规定，房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。各地方政府应该以此为根据进行排查，确定将符合回购条件的房屋。
(2)已出售小产权房的转化
对于很多家庭来说，都是将小产权房一次性购买并且由村组或当地乡镇政府颁发产权证书。但是，根据现行的相关法律，这类买卖合同由于土地权属问题存在争议而被认定为无效合同。
根据对无效合同的处理办法，交易失败，房屋应返还原所有者即集体经济组织。政府应向收回房屋的集体经济组织进行房屋回购，并纳入保障性住房体系。原购买人此时可向政府再次购买该房屋，不过应当按比例补齐一定的土地使用价款。
若购买人符合申请购买经济适用房的条件应按照经济适用房制度的相关规定享有权利及承担义务，购买该房屋后今后不可再申请经济适用房或廉租房。
4.小产权房转化过程中应注意的问题
由于小产权房涉及到了多方的利益，其与保障性房之间的转化也缺乏实践经验，所以在将小产权房收归为保障性住房时应该充分考虑各方因素，以免造成不可预期的问题，具体应注意以下三点：
(1)做好全面普查工作，防止错漏
对小产权房进行全面普查是将小产权房转化为保障性住房的基础。在普查过程中应该着重调查小产权房的区位、住房条件、当前租售状态等情况，作为筛选归入保障性住房房屋的依据。
(2)做好协调工作，避免激化矛盾
小产权房涉及了集体经济组织、购房者、政府等多个利益相关体，在回购、再出售的过程中一定要考虑到各方的利益，积极做好协调工作，避免引起不不要的矛盾。
(3)建立相关法律制度
当前关于小产权房转化为保障性住房的法律几乎是完全缺失的。在这样的背景之下，我国应加快相关法律政策的制定，使小产权房的回购工作有法可依，加强该项工作的规范性，同时明确相关各方的权利和义务。
[1]陈伯庚.《怎样看待小产权房》，《检察风云》，2007.
[2]李磊.《小产权房动了谁的奶酪》，2007.
[3]杨卓.《基于权重效用模型的小产权房性质界定主观决策》.
[4]梁春程.《小产权房”的拆迁补偿问题》，2009.
篇6
如何走出小产权房的现实困境？本刊记者就北京小产权房居民的生活现状进行了调查走访。
“老北京”：为了生活，小产权房的法律保障问题，似乎不那么重要了
在北京市小产权房较为密集的昌平区，记者走访了居住在小产权房小区的几户家庭。
小产权房业主小陈是老北京人，随着北京市的快速发展，他原本在宣武区的家被拆迁了，为了能让老婆孩子住上稍微大点的房子，小陈把家安在远在市郊的昌平“宏福苑”小区，选择居住相对便宜的小产权房。
但这付出的代价是，因为居住的地方离市区太远，小陈放弃了在民政局的稳定工作。为了谋生，他在小区附近，开了一家婴儿游泳馆。小陈说，他很看好这门生意，尽管在这个城乡结合地带基础设施相对不够完善，但他认为在这个区域婴幼儿服务的生意很有市场前景。他的理由是，这片小产权房的面积相当大，有80多个楼，“到现在这里还没有同婴幼儿有关的店，包括卖婴幼儿的衣服，还有奶瓶、奶嘴、尿不湿这些母婴用品的店。”
其实小陈目前的生意并不如想象中乐观，当地居民对于婴幼儿早期教育热情度并不高，送孩子去专门的婴儿游泳馆游泳的家庭更是少之又少，小陈的婴儿游泳馆一直处于亏损的状态。面对不景气的生意小陈显得很无奈，正如选择在市郊开始新的工作和生活，同样也是无奈之举。
小陈告诉记者，他宣武区房子的拆迁补偿款在“城里”根本买不起房子，“如果要是在四环以内，买大产权的房子的话，只能买半套。所以多数人选择往郊区走。”
不得不说，近几年来北京市区不断走高的房价，早已超出了小陈这样的普通家庭能够承受的能力范围，面对疯狂高涨的房价，像小陈这样的老北京人，只能舍弃很多，为了新的生活，小产权房的法律保障问题，似乎显得并不那么重要了。
“我们只能割舍，割舍那边的亲戚朋友，割舍我自己的社会关系圈，而得到的是我能继续生活下去，起码在这边有房子住。这是没办法的选择，只能是这样。至于小产权是50年也好，是40年也好，那都是以后的事情，起码我现在还有的住，还在生活着。”
不过，和小陈不一样的是，当地拆迁的居民境遇似乎好很多，拆迁后的村民们住进了更加宽敞舒适的楼房，又有很多生活补贴，最重要的是，还是和原来的亲戚朋友住在一起，生活圈子没有受到太大影响。
而小陈除了生活圈子不得不舍弃以外，郊区的生活多少让他有些不大适应。他现在虽然没有物业费，只需缴纳每天3元钱的电梯管理费，可是已经过了电梯检修时间，依然没有人来检修。尽管小区周边配套设施相对健全，但是为了买到更加便宜和质量上乘的物品，人们还是只能去几站地以外的大型超市和菜场。
小陈说，让这边小区火起来的另一个原因就是便利的交通，在小区门口，就是公交车607路和快3的总站，高速公路也在不远处，出行非常方便。但也因为这条居民出行的必经之路临近高速，存在很多安全隐患。
打工族：不想将来怎么样，现在能安居乐业就可以了
记者了解到，“小产权房”一般是在农村集体所有的建设用地和宅基地上建成的，大都集中在市郊城乡结合地带，可以说是农村城市化进程的产物。像小陈所在的京西“宏福苑”这样的“小产权房”小区，在北京并非只此一处，拥有小产权房的也不仅是“老北京”，还有很多的外来打工一族。
在通州区张家湾“太玉园”小区，35岁的小产权房业主史先生就是外来务工者。
史先生到北京已经十几年了，他回忆起多年前和进京上大学的哥哥一起，带着对首都的憧憬和简单的梦想，从农村老家出来踏上去往北京的列车那一幕，依然恍若一梦。
初来北京时，史先生还是一个18岁的孩子，因为没有学历没有工作经验，他只能在工厂里当学徒、去建筑工地打杂工等等，干一些简单的体力活，过着居无定所朝不保夕的日子。
也许对于无数的建筑工人来讲，高楼林立的城市在他们的心里总有着某种特殊的情感，一座座高大建筑在他们的辛勤劳作中拔地而起，而那些房子永远都是遥远的作品，能够在城市里拥有一个属于自己的家，是多数农民工想都不敢想的事情。
史先生说，到了30岁，他想要在城市安家立业的愿望已极为强烈，频繁换岗和四处打工只能离梦想越来越远。最后，尽管风险很大，他还是选择了自主创业。但第一次创业他失败了，还亏了大约20万元。为了偿还债务，史先生只好与大学毕业后去海外留学的哥哥做点简单的外贸生意，一点一点补救经济上的损失。
几年之后，他用再次积累的财富购买了一套每平米2780元的小产权房，而同期的大产权房每平米8000元。史先生告诉记者，当时买这个房子并没有多少顾虑，“那个时候我认为大家对这个政策根本是搞不明白，我自己也没有大产权和小产权这个概念之分。我也不认为这个村一级的政府，卖出的这个房子会违法。”
专家表示，选择购买毫无法律保障的小产权房，一方面是由于对房屋产权问题法律知识的匮乏，而另一方面则是不断高涨的房价，让多数外来打工人员对大产权房只能望洋兴叹。以“链家地产”调研的通州区二手房市场价格为例，目前大产权房每平方米14000元到16000元左右，而私下交易的小产权房只需要6000元到8000元左右就能买到，平均售价是大产权房的三分之一到二分之一之间。
现实中，像史先生这样的外来打工者，能在北京安家落户，过上安居乐业的城市生活，就是最幸福的事情。而把房子买在市区还是郊区，是大产权还是小产权，只要是能够买得起，拥有一个属于自己的家，其他的似乎都不重要了。史先生就说，“我不太在乎，也没有过多地考虑什么小产权怎么样，会怎么样，将来想怎么样。我是觉得我这样住，只要能安居乐业就可以了。”
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关键词：小产权房；房地产市场；政府监管
中图分类号：D9
文献标识码：A
doi：10.19311/ki.16723198.2017.14.059
1 小产权房的产生背景及特征
1.1 产生的背景
在我国改革开放初期，小产权房屋就开始出现，只是当时的数量较少，还没有引起政府重视。近几年来随着中低收入阶层的住房需求迅速增大，小产权房如雨后春笋般迅速发展，规模和面积迅速增大。尽管小产权房并没有获得我国法律认可，而且购买小产权房屋后，并不能获得房a证明，面临着较大的交易风险。但由于小产权房在价格与入住条件等方面存在着绝对优势，满足了大部分中低收入阶层的需求。笔者认为，小产权房在我国的产生背景可以归纳为以下几点。
1.1.1 城市化的快速发展
我国城市化的快速发展，是现代市场经济快速发展的必然结果，这也使得大量农村剩余劳动力转移到城镇和非农产业就业上来，这在一定程度上解决了城市化发展对劳动力的需求，但也加剧了城市的各种负担。首当其冲的就是对住房的需求，随着需求的增加，房价也一路飙升。大量的中低层次消费者只能依靠购买价格相对低廉的小产权房来解决住房问题。
同时，小产权房的存在也可以实现多方的利益化。首先，小产权房的存在使得购房者得以用低廉的价格在房价极高的城市周边解决住房问题；其次，小产权房也让作为土地使用者的农民或农村集体获得了更高的经济利益；最后，小产权房虽然并不合法，但是它也为政府解决了大部分中低层居民的住房问题，缓解了政府压力。
1.1.2 城乡二元经济结构
城乡二元经济结构是指以城市现代大工业生产和农村传统小农经济两种经济并存的经济结构。由于大部分公共服务和基础设施上农村与城市间存在较大差距，这就造成城市和农村贫富差距过大、地区发展不均衡等问题。同时在城乡二元土地产权制度背景下，小产权房在城市与农村的交界地区快速发展起来。
1.1.3 城市房价过高
近年来，城市的房地产价格大幅上涨，大部分中低层收入家庭普遍负担不起如此高昂的房价。然而，国家近几年加大了对农村建设的投资力度，在农村住房改造以及基础设施建设的过程中，农村一些集体组织挖掘出一条新的“致富通道”，为了获取更高的经济利益，这些农村集体组织开始在农村集体用地开发建设小产权房屋，而这也正好迎合了低收入阶层人群对于低价房屋的需求，甚至一部分人群将小产权作为第一住所使用。这种行为让当地村委会看到了小产权房的利润巨大，小产权房也因此被大规模地开发建设。
1.2 特征概括
1.2.1 数量大，范围广
我国小产权房不仅数量庞大，而且其分布也十分广泛。无论是在北京、上海、广州、深圳这样的大城市，还是在洛阳、菏泽这样的中小城市都随处可见。根据2013年全国工商联提供的一份大会发言中我们得到的调研数据显示，累计已经超过7.6亿平方米。然而现如今小产权房面积已猛增至66亿平方米，有8000多万的人口在居住。例如北京，小产权房占据所有市场楼盘总量的20%以上，在北京四环以外，就是小产权房，可是北京都已经发展到五环、六环了，房山县、顺义县也都改名为房山区，顺义区了，这也变相的使小产权房的不利位置转变成为了非常有利的位置。在深圳，小产权房建筑可以占据深圳总建筑面积的半壁江山了。在有着“天下第一庄”之称的石家庄，据不完全统计，石家庄正在销售及潜在供应的小产权房面积近360万平方米，然而2011年石家庄商品住宅数量也仅仅只有427.56万平方米。可见小产权房的开发建设规模巨大。
1.2.2 形式繁多，难以管制
小产权房在全国各地的存在形式多种多样，主要包括旧城改造、建设城中村、城中村改造等等，使得今天国家对小产权房难以管制。尽管国家的相关法律法规及规范性文件都已经明确指出，小产权房是不合法的，但是大部分群众仍然抱着总有一天小产权房会转正的侥幸心理，准备购买小产权房，这样既有房子住又可以节省开支，何乐而不为呢？政府为了抵制小产权房，先后各种政策，但是仍然有大量城中村、城郊村镇打着建设社会主义新农村的旗帜建设小产权房。由于这些小产权房所处位置“隐蔽”，建筑规模较小，所以其建筑面积很难统计；而且，小产权房屋未办理国家土地使用手续、未经建设许可和出售许可，买卖双方仅凭“购房协议书”无法保障小产权房的质量和安全，国家也很难直接进行管制。
1.2.3 利益驱使，主体众多
小产权房以其低廉的价格博得了几乎囊括所有收入阶层人们的喜爱。在北京、深圳等大城市，小产权房的主要需求群体就是外来务工人员和收入较低的群体，这些群体对小产权房的需求十分巨大，几乎有50%的外来人口住在城中村。而在其他中小城市，例如长春、太原，在小产权房的需求者中就包括了许多低薪阶层、公务员、大学毕业生等人群，当然也不乏许多靠倒卖小产权房而获利的私营业主。小产权房的供给者主要包括村委会、乡镇政府、私营业主、企业家等，由于缺少正规办理各项许可证的渠道，缺少办理正规手续的步骤，使得这些供给者能够自定价格，达到个人利益最大化，因此小产权房在我国的猖獗与这些主体的个人利益得到实现有极大关联。
虽然小产权房近几年发展速度迅猛，但因其缺乏生存环境，而且在政府已经明文规定禁止小产权房的建设，并且出台一些政策对小产权房屋进行改造，并且房地产价格也在理性回归。在这样的发展趋势下，小产权房合理化已不再遥远。
2 小产权房现存问题
小产权房在一定程度上缓解了一些城市中收入偏低人群的住房问题，增加了农民的收入。但也给社会带来了非常严重的影响，其影响主要体现在以下几个方面。
2.1 小产权房存量大
我国在北上广深等一线城市就业的大部分人群，因为买房的压力过大，大多都会把目光投向小产权房，价格的低廉吸引了相当多的一部分人，不仅是在我国一线城市存在这类现象，在我国其他地区也同时存在此类问题，而正是因为大家对小产权房的追捧，和一些开发商借此机会钻法律空子大肆地建造小产权房等诸多因素，导致现如今小产权房存量过盛的局面尤为突出。
2.2 冲击房地产市场秩序
首先，小产权房的出现抑制了大产权房的市场交易。面对高额的商品房，很多人对买房产生了恐惧。小产权的供应使消费者们重新燃起了买房的热情，也让很多因高价无法购买房屋的消费者解决了燃眉之急。但对于开发商来说，小产权房的供应也使得正规商品房的销售量骤减。
其次，法不责众的消费心理被不断强化。在一些关于小产权房的问卷调查中发现，有些调查把小a权房持有者动机取向分为金钱价值影响、基本住房改善、自然宜人环境、工作生活需要、认知兴趣实现等五类动机。问卷结果明确显示，大多数小产权房持有者在金钱价值取向的动机强度最高，很多持有者怀有“跟随多数，法不责众”的心态。
2.3 小产权房不合法
小产权房是对现行法律的公开违反，从诸多层面都违反了我国《宪法》和《土地管理法》，我国《宪法》第十条规定：农村和城市郊区的土地除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有，任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式转让土地。《土地管理法》第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。法律法规上对小产权房的明文规定清晰可见，但还是有大多数的买卖者抱着“法不责众”的心态，视法律法规于不顾，这也严重影响了法律的严肃性和权威性。
2.4 土地乱用现象严重
小产权房的供应，从源头上讲可分为两种：一种是擅自在集体建设用地上违法建造的房屋，另一种则是未经农用地转用审批，直接占用农用地违法建造的房屋。一部分农村集体组织在利益的驱动下，违背农村土地使用规划，扇子占用农民耕地进行小产权房屋开发建设，使得农村耕地面积大幅度减少，土地利用规划失控。
3 小产权房问题成因
3.1 政府相关部门监管不力
虽然国务院针对小产权房问题已做出部署，要求国土资源部和住建部成立专门领导小组，负责对小产权房屋的全面摸查和清理。但是，政府有关部门并没有从根本上解决小产权房屋问题，政府未能有效控制城市高昂的房屋价格，至少在价格方面，小产权房依然有着自己的生存空间。而且，政府在小产权房屋开发建设的过程中，存在着一定的行政不作为现象，首先，政府未在小产权房屋出现之前做好防范治理工作；其次，现如今，小产权房屋已成气候，面对经济利益，大部分农村基层干部对小产权房的开发建设“亮绿灯”，甚至积极为开发商提供土地、优惠政策等支持开发；最后，由于政府并没有对小产权房屋采取严格的排查，大部分中低收入阶层的群众抱着侥幸心理购买小产权房屋，有需求就会有供给，这也无疑变相为小产权房的开发提供了群众基础。
3.2 房价虚高
近年来，我国房地产业迅速崛起，为我国城市建设水平的提高和城市居民的住房条件的改善起到决定性作用。由于政府把主要精力集中在推动城市住房市场化上，使得城市农村之间的房价差距也迅速拉大，城市房屋再经过媒体新闻层层炒作，导致我国城市房价虚高。城市房地产价格过高，普通群众因为住房问题无法解决，导致大家把目光纷纷移向了价格低廉的小产权房。
3.3 土地法律不健全
农村土地产权制度有诸多缺陷。我国农村土地的设置并不明确，虽然我国农村土地名义上是农村集体所有，但是对于集体的概念，并没有明确的解释说明，这也就导致，在有机会利用土地赚取高额经济利益时，每一位农民都希望获得利益，又不愿意为土地损失负责。因此，带来的结果必然是，小产权房的不合法。土地不仅是一种资源，也是一项重要的财产。虽然，农村土地的拥有者――农村集体组织和土地开发商是农村土地开发的贡献者，但是经济利益的诱惑，使得农民对土地有强烈的占有意识、经营意识，而小产权房屋则是成为了为农民和土地开发商带来经济利益的有效途径。
3.4 土地规划不完善
从2006年至今，我国对新农村建设的脚步从未停歇，解决不完善的土地规划所带来的问题是一项艰巨的任务，需要慢慢推进，不能急于求成。我国部分地区，在缺乏用地建设规划的情况下，对土地盲目开发，也没有相关部门的审批手续，这些因素就给小产权房留下了很大发展的空间，未经土地正规转化就把农业用地私自作为建设用地使用，在农业用地上建造房屋，并将除自居房屋以外，其他多余的房屋出售给城镇居民，一些村民和村干部发现利润极其可观，便抵挡不住金钱带来的诱惑，大肆的建造一些住宅作为小产权房进行买卖。甚至，有一些村干部，以各种“合理”的名义建造小产权房屋，对外出售为自己带来经济利益。这种随意占用农业用地进行小产权房建设的行为，严重影响了我国土地利用规划制度的完善。
4 小产权房合理化的对策建议
4.1 改进政府监管制度
首先，政府应加强对相关行政部门人员的思想培训，提高工作人员对小产权房的认知程度。部分乡镇政府借以新农村建设的名义，辅助开发商建造小产权房，很大程度是自身意识薄弱，对于小产权房的认知高度不够，所以政府应采取相应规制的培训，提升行政人员意识。其次，政府应严格对土地利用进行管控。在土地利用的审批程序上严格把控，不得出现未经审批就可随意占用耕地建造房屋的现象。再次，也要宏观调控好城市商品房的价格波动，使房价趋于平稳。最后，政府应加大对住房保障体系的建设，同时予以回购部分小产权房屋用于保障性住房，或者政府承租后向受保障对象出租。这不仅促进了小产权房的合理化趋势，也大大提高了小产权房的利用率，解决不少因为买房难而生活压力大的部分群众，不管是从社会建设角度考虑，还是从民生角度考虑，此做法都非常可行。
4.2 调整房地产市场结构
2016年我国重要的经济问题之一就是房地产市场问题，现在我国房地产高库存、低销量现象极为严重，即使在这样严峻的情形下，房价一直飙升，便导致了小产权房的增多。作为严重的影响因素来说，房地产市场应有节制的利用土地，不能盲目建造，应配合当地政府部门，根据所在地区的发展情况调整好房屋价格，以清除部分库存为主，进行自我结构的重新整合，开创社会与自身共赢的新局面。
4.3 健全土地法律规制
小产权房的合法化将会是健全我国土地法律规制的重要一步。我国近期提出的“统筹城乡发展”、“形成城乡经济社会发展一体化新格局”等战略，意在打破城乡壁垒，缩小城乡差距，促进农村和城市生产要素合理分布、协调发展。
首先，必须从法律上明确农村土地产权主体。如今，我国农村土地所有权主体模糊，还没有实现土地使用和保护的责任制。而且，在农村土地使用过程中各主体间的利益摩擦和相互间的权利争夺，所以在加快制度改革时，确权很重要。
其次，要将使用权作为农民土地财产权利的中心，在政策法规的制定过程中，要深入研究农村土地使用权制度，猿峙逋恋匚锶化，完善农村土地收益权和处置权。
最后，要改革和完善我国现行的土地征收制度，禁止以国家征收的名义进行商业开发，损害农民的利益。将农用地分等级划分，并制定相对应的征收标准，必须做到征收土地整个过程公开透明，最大程度维护农民合法权益。
4.4 完善土地利用规划
首先，土地的利用要遵守法律规定，符合土地利用规划。其次，在房地产市场土地供应量大大增加的情况下，要充分注意集体土地的特殊性，对于集体土地的开发，要符合当地的发展环境、征求组织成员意见。最后，要通过完善土地利用规划，缩小城市农村之间的壁垒，城市土地利用规划标准要充分结合乡镇、农村的集体土地规划情况，以严格的标准进行土地利用规划与审批，以免导致集体建设用地的成为现代化建设的工具。
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[关键词]房地产；动产登记；风险
[DOI]1013939/jcnkizgsc201552161
2014年12月22日，国务院总理签发第656号国务院令，公布《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日起施行，这标志着我国正式启动不动产登记工作。不动产登记是《中华人民共和国物权法》确立的一项物权制度，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实[1]。简而言之，就是要将房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等不动产定着物以土地为基础进行一体化登记，实施统一登记后，将改变原来国土、住建、林业、农业等部门分别对土地使用权、房屋所有权、林权、土地承包经营权等进行分别登记、分别颁发证书的状况，形成以统一的不动产登记机构为责任部门，以统一的不动产单元为登记对象，在统一的不动产登记证书上记载各类物权信息、颁发一本不动产登记证书的不动产物权登记管理机制。2015年8月上旬，国土资源部透露，自江苏徐州颁发第一本不动产权证书以来，全国各地已累计颁发新版《不动产权证书》10多万本、涉及不动产抵押等的《不动产登记证明》10多万份。
不动产登记制度的实施，是完善社会主义市场经济体制、建设现代市场体系的必然要求，也是贯彻落实十八届三中全会提出的“完善产权保护制度”“健全自然资源资产产权制度”的一项基础性工作，对进一步健全归属清晰、责权明确、保护严格、流转顺畅的现代产权制度，促进房地产市场平稳、健康发展具有重要意义。经研究认为，不动产登记后，将对房地产市场产生以下五方面的影响。
1防范房地产市场交易风险
目前，不动产权利根据其性质不同，由国土、住建、林业、农业等部门分别进行登记，由于各部门执行的登记方法、技术规程均不一致，分散登记的管理机制及工作方式有可能导致农林用地、农牧用地及林牧用地之间权属界线不清、权利归属不明，甚至引发房地产权市场的矛盾和纠纷。实施统一登记后，由不动产统一登记机构进行归口登记，技术标准和工作规范高度统一，这就可以更好地厘清不动产权人的权利界限，提高登记的准确性和权威性，减少权属纠纷的产生。
同时，国家要求，在统一登记实施后，将建立不动产登记信息依法公开查询系统，社会公众可依法对相关不动产登记信息进行查询，不动产登记交易市场和交易对象更为公开透明，这将从根本上防范因信息不公开、不对等导致的交易风险的产生。
因此，实施不动产统一登记后，将能在较大程度上助推我国归属清晰、权责明确、流转顺畅的房地产市场建设，更好地保护不动产权利人的合法财产权，保障不动产交易安全，维护正常的市场交易秩序。
2合理调控房产价格
在市场经济条件下，单个的企业和个人不可能及时准确地收集房地产市场信息，这就要求政府跟踪房地产市场的动态变化，及时信息，以便企业和个人能够准确、及时地获取信息，作出市场生产、交易相关的决策。
实施不动产统一登记后，由统一的不动产登记机构负责登记工作，不动产登记机构在登记过程中，将能够全面、准确地获取房地产交易现状及价格数据，了解整个市场的供求关系，同时，依托大数据、“互联网+”等先进技术，可以进一步挖掘、丰富不动产登记数据的价值，更好地预判房地产市场形势和发展方向，并通过一定的公众平台予以，在房地产市场宏观调控中发挥更强有力的作用。同时，不动产登记后，多部门的信息联网打破了以往的房产信息查询的瓶颈，统一权属人名下在不同城市的房产可以一并查询，异地炒房不再会是漏网之鱼，将会导致出现新一轮的投资客集中抛售房产，高端二手房供应量有望增加，对于合理调控二手房市场价格起到积极作用。
3加快房产税制改革步伐
房地产税是一个综合性概念，即一切与房地产经济运动过程有直接关系的税都属于房地产税。在中国包括房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、投资方向调节税、契税、耕地占用税等。不动产统一登记实施后，各类不动产进行统一确权，实行全国范围的联网，在此基础上，建立统一的不动产登记基础信息及共享平台，将会从根本上完善以往缺失的不动产基础数据，有利于重新梳理土地制度和房地产税费体系。此前，曾在重庆、上海等多个城市试点的房产税已基本淡出，加征的税费并未对楼市格局产生影响。而《不动产登记暂行条例》的实施，正是为加快房地产税的立法进程打通了技术条件。不动产登记后，政府客观掌握每人的房产信息，明确存量房房地产税、空置税、二手房增值税，关于房地产税制改革方面的顶层设计将会逐步推出。房地产税费体系的重构，可以从根本上改变当前重交易环节、轻保有环节，税费混乱、以费代税等现象，弱化房地产的金融、投资属性，使其回归居住、使用属性，最终对于保证房地产市场平稳、健康、可持续发展发挥有利的作用。
4促进农村房地产市场健康发展
即将实施的《不动产登记暂行条例》中提出，集体土地所有权和宅基地使用权等10类不动产权将列入统一登记范围。将农房等集体建设用地上的建筑物、构筑物纳入工作范围，实现统一调查、统一确权登记、统一发证，尽快完成房地一体的全国农村宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作，是本次不动产登记工作的重要内容。实施集体土地所有权和宅基地使用权统一登记发证后，将对赋予农民更多财产权利、保障农户宅基地用益物权、建立城乡统一的建设用地市场、集体经营性建设用地“农地入市”等重大改革具有基础性作用和非常重要的意义。根据国家统计局公布数据推算，2012年中国农村人均住宅面积3709平方米，按照中国农村人口67亿推算农村住房总面积近250亿平方米，宅基地市场价值（含农房及其附属设施）超过20万亿，一旦农民土地、房产能够依法流转，将为中国农村人口带来大量财富，形成新型城镇化的重要驱动力量。
5倒逼小产权房问题的解决
“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案[2]。不可否认，小产权房是不动产登记制度发展进程中的一个无法回避的问题。不动产统一登记制度的实施，以及农房宅基地的统一登记都将对小产权房问题形成倒逼作用，其解决方案也将随之列入议事日程。现在，28个省市自治区已经拿出了针对小产权房的工作方案，国土资源部很明确地表示，对小产权房要拆除一批，教育一批，要处理一批违法的，来震慑一片，要问责一批失职渎职的，来警示一片。未来，农村集体建设用地与国有土地同等入市、同权同价，小产权房的土地成本优势不复存在，可从根本上遏止小产权房，也有利于制定分类治理办法，统计和清理各地存量小产权房。
参考文献：
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静安：近邻胜远亲/ “和谐邻里”是城市文明的一道美景，展现着一座城市的精神风貌和市民素质。而营造与邻为德、与邻为善、与邻为亲、与邻为乐的邻里氛围，打造团结、互助、平安、文明、和谐的现代社区，更是构建和谐社会的重要内容。和谐的邻里关系需要整个社会的广泛参与，只有人人参与、人人奉献，积极营造和谐的氛围，才能让左邻右舍成为快乐的一家人。
王小荣：近邻胜远亲/上联：左邻右舍老少和乐欢天喜地吃茶去 下联：前庭后院男女汇集笑逐颜开聚年会 横批：近邻胜远亲
徐蓉: 近邻胜远亲/几年前有部电视剧叫《不要和陌生人说话》，现在我却要说，“要和陌生的邻居说话”。邻居低头不见抬头见，需要沟通、交流，才能促进邻里关系的回归。
洪雨：近邻胜远亲/ “邻里关系冷漠症”是随着城市发展而出现的一种“城市病”。居住环境的改变，令很多居民对身边的邻居抱着提防之心；而都市生活节奏的加快，渐渐挤掉了人们交流与沟通的时间，邻里之间竖起了一堵无形的高墙。
润心坊：谁为“过度医疗埋单”/一个国外心脏支架进口价6000元，到了医院便成了3.8万元，暴利超过六倍。而一个国产的心脏支架出厂价3000元，到了医院是2.7万元，暴利达九倍。我们不奢求免费医疗，但我们更反对暴利医疗。
白峰：变味的国外知名品牌/或许会有人认为，品牌变味是中国的质量环境问题。其实，羊毛出在羊身上，洋品牌的问题还是出在外商自身上。洋品牌的双重标准害了自己，外企对发达国家输出的产品是一个标准，对发展中国家输出的又是一个标准，其实就是降低了产品的标准。
徐维霖：百岁遗言/一诺千金，天地动容。陈月香老人一生节资重教，热情如火，诚信为人，临终前还留下遗言，要家人为她了却60年前的承诺，惠人锦被。《百岁遗言》托起了一位大爱如金的中国老人，更树起了一个可亲可敬的人生楷模。伟大来自平凡，和谐需要奉献，福音鼓击人心。可喜可贺。
贱言献车：“小产权房”何去何从/应按照市场经济的规律和现实国情建立起一套城乡一体的、平等的土地法律制度，才能将小产权房送进历史。因此，我们期待的小产权房清理方案，实际上就是土地法律制度的改革方案。
秋风落：电影票价如何调/市场经济发展这么多年了，人所共识票价由市场说了算，广电总局越俎代庖的“限价令”意欲何为呢？中国电影票价不是太低，而是太高，如果真要管理，广电总局应该出台的不是最低限价而是最高限价。
狂奔：NBA刮起“林旋风”/林书豪就是个iPhone——国产配件，台湾人投资组装，中国人期望拥有，但核心是美国技术和软件，说到底还是个美国品牌。
陆明华：保留处方/长期以来，不少医生开的处方都只有一联，老年患者拿完了药，处方就留在了药房。至于处方上医生所开药品的用法、用量及注意事项也无法对照，只能看包装上的说明，或口头咨询医生，很不方便。为此，笔者建议：医院对处方及各种交费通知单应留一份给患者，让患者心里有数，也便于医院接受监督。
郭文婧:无人愿种地/无人愿种地，只是一个表面现象，不解决“种地无利可图”的现实，这种现象就会持续。如果真正让“种地有利可图”，不仅可能会有很多农民不愿进城，已经“漂”在城里的新生代农民也会争相回乡种地；那些城里人，那些资本，也会想方设法去种地。
闫芳：打印96页对账单银行收费4200元/有专家建议，政府部门在监管银行收费定价时，应参照消费者权益保护法，明确国家定价和银行自行定价的范围，要求银行在制定收费政策时明确成本，以成本及合理的利润构成收费价格。
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关键词：综合治税 调查分析 存在问题 对策建议
开展综合治税工作，是加强地方税收征管，维护纳税人合法权益，增加财政收入，促进地方经济和社会和谐发展的重要保证，是经济新常态下加强地方税源管控，提高征管效率和实行税源精细化、科学化管理的重要举措。2014年，我县对综合治税工作进行了有益的实践和探索，并取得了一定的成效，该项工作的开展，进一步巩固了税基，实现了对税源的有效监控，有力提高了税收收入和质量，进一步规范了全县纳税秩序，营造了依法诚信纳税的良好氛围。
一、我县开展综合治税工作的主要做法
2014年，我县成立由常务副县长任组长，人大副主任任副组长，各成员单位主要负责人为成员的综合治税领导小组，综合治税工作紧紧围绕全县保持经济平稳较快发展这一中心任务，进一步凝聚社会合力，不断创新管理模式，形成了全过程、全方位、立体化的税源监控格局，逐步建立完善了“政府主管、人大监督、部门配合、税务主抓、社会参与、司法保障”的社会综合治税体系，税收管理水平进一步提升。 具体做法与措施如下：
（一）加强组织领导，完善工作运行机制
一是健全综合治税领导小组办公室工作机制，从成员单位抽调业务骨干集中办公，明确办公室及各专项工作组的工作职责和任务分工；二是根据需要及时召开涉税单位协调会，解决在工作中遇到的问题，；三是建立跟踪督导检查机制，成立了三个督导组分赴各乡镇对综合治税工作进行现场指导；四是典型引路，在工作推进中发现典型，及时推广，如在我县港上镇召开专题现场会，对前期工作进行了经验总结，部分综合治税工作开展效果较好的乡镇做了典型发言。
（二）开展税源普查，打好工作基础
自2014年3月6日起，在全县范围内集中开展了为期三个月的税源普查工作。各乡镇采取网格化管理模式，实行分片包干、任务到组、责任到人的办法，逐门逐户进行全面普查核实和登记，力争做到不盲区。对普查发现的漏管户及时催办登记，对漏征的税款及时追缴入库，对各项登记信息差错及时订正完善。普查期间，共补办工商登记497户，税务登记504户，补缴税款、滞纳金112.8万元，房产税增收168.4万元，土地使用税增收473万元。
（三）开展会计信息质量检查，保证涉税资料真实
2014年县财政局印发了《关于进一步加强中小企业财务管理的通知》，县综合治税领导小组办公室制定了《郯城县中小型企业会计信息质量检查实施方案》，11月3日至14日由县财政局、国税局、地税局、审计局组成联合检查组，对全县39家企业开展了会计信息质量检查工作。重点查出以下问题：一是发现有8家企业的会计从业人员无证上岗；二是发现有7家企业无会计档案材料，无保险柜等安全措施；三是有3家企业未设置会计账簿；四是查出3家企业不同程度拖欠税款。针对存在的上述问题，各检查组及时形成检查报告，并向被检查企业下达了限期整改通知书。
（四）分析薄弱环节，开展税收专项整治
1、对小产权房税收进行专项整治
整治的重点对象是：承建或自建商住房、出租房、居住房等小产权房类建筑安装单位或个人；将所建造的商住房、居住房通过拆迁还建、对外销售、对外出租等形式取得收入或变相收入的单位或个人。例如，我县李庄镇把小产权房的税收管理作为税款清理的重点，按照税款缴纳期限即时征收，不拖不欠、不留尾子。经集中整治全县各乡镇清缴入库税款9850万元，其中：郯城街道1200万元、李庄镇8000万元、其他乡镇650万元。
2、对重点行业进行税收清理
一是强化交通运输业税收监管。国税部门通过与交通、交警等部门的沟通交流，建立了协作控税机制，摸清了全县运输企业及挂靠车辆的底数，组织召开了4次交通运输业税收专题座谈会和2次业务辅导会，促进了交通运输业从业者的业务素质和会计核算水平的有效提高。全年累计为交通运输业纳税人集中办理税务登记证261户，补缴税款828万元。二是对重点企业进行纳税评估和税收清理。国税局、地税局分别组织人员成立检查组，集中力量、集中时间对89家纳税企业进行纳税评估和税收清理，累计清理欠缴税款2859万元。
二、取得的初步成效
2014年，通过充分利用各政府部门的管理资源、全面实行社会综合治税措施，在圆满完成全年税收任务的同时，初步建立了以下四项综合治税长效机制。
（一）恢复运行综合治税信息管理平台，建立了综合治税信息报送机制
重新购置服务器，对管理系统进行修复完善，同时对各涉税单位需要报送的报表内容及格式做了修正，并印发《郯城县县直单位社会综合治税工作考核奖惩办法》，对被考核对象在综合治税工作中应承担的责任和任务，公平公开进行考核通报，对不按时报送信息的单位由县领导进行约谈，综合治税信息报送工作进一步完善2014年共采集涉税信息22199条，新办税务登记证510户。
（二）开展国税部门代征地方税工作，进一步完善了委托代征机制
一年来，税务部门根据税源实际情况，依法对分散的税收实行委托代征，形成了有效的协作控管机制。国土部门在办理土地出让或转让手续、房管部门在办理房产过户手续、工商部门在办理股权变更手续时一律实行“先税后证”，把完税作为办理手续的前置条件，严格把关。2014年已累计办理土地过户47户、股权变更462户、二手房过户490户，地税部门共征收税款3020万元。
（三）加大依法征税力度，建立税收联合执法机制
成立由公安、国税、地税参与的联合执法工作组，确定重点执法企业，加大对偷税、逃税、骗税、抗税等行为的打击力度，严格执行税收政策，强化征管措施，维护市场秩序，实现公平税负，确保税款应收尽收。例如，发现某房地产开发企业和个人存在偷税现象，在税收管理环节由公安部门及时介入，实施对纳税人的传唤，偷税业主态度良好，补缴税款并接受处罚，取得了较好的治税效果。
（四）健全监督考核奖惩机制，增强了各部门协税护税积极性
县政府将综合治税工作作为政府绩效考核、单位责任制考核的一项重要内容，列入政务督查和综合考核。对配合密切、监控得力、协税护税成效显著的部门、单位和个人，给予表了彰奖励；对未按照要求提供涉税信息的，负有税收协助义务、无正当理由拒绝协助的，予以通报批评；对造成税款流失的，由财政部门相应扣减单位的经费；造成严重后果的，追究单位主要负责人和直接责任人的责任。
三、存在的主要问题
根据我县一年多来开展综合治税工作情况来看，虽然初步建立了上述四项机制，取得了一些成效，但还存在以下几个主要问题：
（一）对综合治税措施落实不扎实
综合治税工作虽然已开展一年多，正走向规范化，但有不少部门仍存在仅流入形式，没有实质性的开展工作，工作措施落实力度不大，操作程序不够规范，工作主动性不够，没有适应全面建设小康社会的创新理念。
（二）税收法规贯彻执行不到位
一是纳税人对征管法规定应报送税务机关的资料不够重视；二是税务机关对少数偷漏税的企业惩罚力度不够，滋长了漏税恶习，也影响了主动交纳税款企业的积极性；三是对由于涉税信息不准确，传递不及时或对税源监控不力，不按要求代征（扣）税款影响财政增长的不能动真碰硬。
（三）综合治税模式不统一
目前我国税收法律法规中没有对综合治税进行明确，酝酿已久涉及税收基本原则、机构设置与职责、纳税人权利义务等内容的《税收基本法》迟迟不能出台，综合治税基本上无法可依。因此，各地综合治税方法五花八门，如何提升综合治税法律层次、统一综合治税模式成为当务之急。
四、几点对策建议
（一）进一步建立健全综合治税的工作机制
一是要明确各相关部门的职责。政府是综合治税工作的领导者，负责组织、协调社会有关各方参与社会综合治税工作，并对各方工作开展情况进行监督评价；税务机关是税收业务主管部门，应为政府及各相关部门参与社会综合治税工作提供政策及业务支持。二是建立信息共享机制。各综合治税成员单位要认真履行《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则规定的职责和义务，发挥职能优势，定期向税务机关提供有关涉税信息，以便税务机关更好地掌控税源信息，加强征管，应收尽收。
（二）加强对重大建设项目的税收管理
以我县为例，近年来外来施工企业增加，由于缺乏信息来源，增加了税收管理难度，很难达到有效监控，很容易造成税款流失。因此，建议要借助住建、房管等部门的行业管理优势，从行业准入、招标投标、施工管理、竣工验收等环节制定相应的管理办法，特别在竣工验收环节要把是否足额完税作为前置条件，唯有这样才能对建筑业、房地产业的税收进行有效控管。