产权式酒店范文
时间：2023-03-31 15:31:02
导语：如何才能写好一篇产权式酒店，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
篇1
王 豪
产权式酒店(Property Hotel)是继产权式商铺、酒店式公寓之后的一种新型的房产投资和消费模式，作为旅游与房地产相结合的一种物业开发模式，它一出现便吸引了眼球，但由于在我国发展时间不长，市场行情不明，谨慎的投资者一时还不敢放胆出手。知己知彼才能百战百胜，对投资者来说，最好的办法就是先认识它。
物业概貌
产权式酒店起源于20世纪60年代的法国阿尔卑斯地区，后来风行于世界一些著名旅游城市和地区，经过数十年发展，现已成为一种被世界广泛接受的房产和旅游投资品种。通常，开发商会将酒店的客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般不在酒店居住，而是将客房委托酒店管理公司出租经营，并获取年度客房利润分红，同时赠送投资者一定期限不同地点的免费人住权。根据其用途和目标客户，一般分为产权式度假酒店和产权式商务酒店两种，前者主要分布在风光旖旎的旅游胜地，而后者则主要分布在大都市的CBD中心。
乍一看，产权式酒店与酒店式公寓相差不大，但实际上，二者在客户群体和经营模式上都存在着根本的不同。产权式酒店以酒店立项，并在未来将作为酒店长期、统一地经营下去，作为商业项目，其土地使用权为40年；产权式酒店主要是针对中短期旅游与商务市场，例如需在某地逗留较长时间的旅游者、因工作调动的公司职员、被指派到所在地从事评估和统计的工作人员、中短期逗留的商务客人、家庭旅游者等，而酒店式公寓主要面向的是长期租赁客户。
产权式酒店是旅游业和房地产业的综合产品，是一种既可消费又可存储、既是服务又是资产、既可自用又可赠送的特别商品。作为面向消费者的酒店，它是旅游业的配套产品，提供住宿、餐饮、娱乐、商务等服务项目；而作为面向投资者的一种物业形态，又具有房地产业的众多个性，如提权服务、物业管理、委托经营等。对于投资者来说，既可以获得收益，又可以到不同国家和世界各处名胜休闲度假，可谓一举两得。
市场初潮
有关资料显示，近10年来，全世界产权式酒店平均每年增长15．8％。2004年，全球产权式酒店的销售额将近300亿美元。
在我国，1995年海南省三亚市最先引入产权式酒店，此后北京、上海、广州、深圳、海南、青岛、北海、桂林、珠海、昆明等地均开始出现各种形式的产权酒店，经过一段时期的发展，2002年开始受到投资者的关注。目前，我国旅游度假地的软、硬件环境已渐趋成熟，国内旅游度假的市场气候已初步形成，而城市中等以上收入的人群也在不断扩大，可以说，产权式酒店发展的大环境已经基本成熟，产权式酒店的投资收益值得期待。
策略篇：拨云见日
刘 葳
由于产权式酒店与产权式商铺、酒店式公寓等投资性物业有本质的区别，致使其投资决策过程中所关注的因素也有明显的差别，投资者不能以一个模式生搬硬套。
风险提示
投资者在决策过程中，如果以居住物业或普通投资品的视角来对待，便会忽略产权酒店自身所独有的投资风险，这样自然会形成失败的投资决策。
配套出租不灵活
投资者一般拥有的只是一间客房的产权，其本身的出租价值较低，必须与酒店商业、餐饮、服务配套相结合才能实现最佳的市场价值。因此，若经营不善导致管理公司撤出，也只能引入新的管理公司进行统一经营，不具备公寓出租的灵活性，市场风险自然相对较高。
产权分散出难题
酒店是需要统一经营的，并且在运营过程中会根据物业使用状况和市场环境进行再装修、改造等，而分散的产权将给这种二次投入的实施带来难题，决策如何制定、投入资金如何分配、资金到位如何保证、资金使用如何监督等等，都给未来的持续稳定经营带来了不确定性。
包租期限惹麻烦
酒店的土地使用权是40年，而法律规定有效的租约最长为20年，实际操作中委托经营协议多在10年以内。因此，若没有回购协议，投资者将要面临持有期与经营期不一致的风险，并且酒店管理公司的合约保障性差，经营不善中途退出者并不罕见。投资者应尽量避免长期投资，可选择有回购承诺并给予担保的投资项目。
考点
管理公司
从目前产权酒店的操作模式来看，一般都是投资者与开发商签订房屋买卖协议后，投资者再与酒店管理公司签订出租或委托经营协议，若有回购承诺也是与酒店管理公司书面约定，另外，部分项目由担保公司对租约或回购做出担保承诺。
这种模式下开发商在经营过程中与投资者没有任何契约关系，即使开发商实力雄厚，也无需承担任何经营风险。因此，投资者更应该关注的是酒店管理公司的品牌、其合同经营年限、介入管理的深度、擅长领域与酒店是否匹配等等，一个优秀的酒店管理集团所带来的不仅仅是成熟的管理，更重要的是其背后庞大的客户资源。这往往是项目能否持续经营、带来稳定收益的关键。另外，酒店管理公司是否具有成熟的营销网络体系也尤为重要，同样的酒店，不同管理公司也许会形成很大的业绩差异。
酒店类型
度假酒店主要面对旅游市场，一般具有明显的淡旺季差异，即使在气候差异并不明显的海南，季节性差异对酒店经营也会产生显著的影响。欲投资于度假酒店，则要重点考察当地的旅游市场前景以及季节性差异导致的成本提高、平均入住率下降等状况。
商务酒店一般并没有明显季节性差异，全年的人住率相对稳定，应主要考察该区域市场特征是否与酒店档次相匹配。经济型酒店和高星级酒店面对的是完全不同的客户群体，低档酒店的成功并不意味着高档酒店同样有市场，反之亦然。
从对外部环境的依赖程度来看，度假酒店受到的影响更大，旅游规划、旅游资源、消费导向的变化都可能影响酒店的经营业绩。同时，度假酒店一般离市区较远，调整经营方向的余地较小，从长期经营时段来看，度假酒店面临着更多的不确定性风险。而处于城市化进程加速的宏观环境中，并且位于城市市区的商务酒店所面临的此类风险就很小。投资者在选择投资项目时，同等条件下应要求度假酒店给予更高的回报作为风险补偿，或者，在市场前景类似的情况下，优先考虑商务酒店。
销售单价
由于产权酒店的投资回报多承诺为固定的回报率，甚至有些项目拆分为5万元、10万元等不同数额的投资份额，这样就使投资者忽略了该酒店的销售单价，只关注于投资金额与年收益。当然，若未来的经营效益能够保障，管理公司信守承诺的话，过高的单价也不会给投资者带来什么损失。一旦经营不善，管理公司无法兑现承诺，投资者就会面临资产缩水、变现损失等等。
另外，以远高于正常市场价格进行销售，一般意味着开发商有资金套现、彻底转移风险的嫌疑，因为开发商将通过卖产权来实现投资回收，并赚取一定的利润，根本没有长期经营的打算，这样，一切风险都将最终由投资者承担。
回报方式
产权酒店的投资回报可分为两部分：现金和免费居住权(约定天数)。定期免费居住的回报方式来源于国外的分时度假酒店，但国内尚不具备完善的产权酒店资源互换的网络平台，而投资者又不愿意年年去同一个地方度假，这种使用权往往成为日后的鸡肋。另外，投资者需要关注的是，这种使用权往往是有限制条件的，是非节假日、非旅游旺季的人住权，在计算投资回报时并不能按照开发商所宣传的思路，而要打一个折扣来考虑。
投资产权酒店的最终目的是要获取投资收益，现金回报是最核心的部分。从目前的市场来看，现金回报可归纳为两大类：租金型和分红型。虽说发到投资者手中都是现金，但二者存在着本质的区别。租金型回报，是指投资者与酒店管理公司签订出租协议，由管理公司承租酒店并统一经营，双方是债权关系，投资者不承担日后的经营风险，仅需承担履约风险。分红型回报，是指投资者与酒店管理公司签订委托经营协议，双方是管理委托关系，经营风险由投资者承担，现金回报是不固定的，所承受风险要高于租金模式。
在对酒店经营没有十足把握的前提下，投资者应尽量避免选择分红型的产权酒店。例如，某一个产权酒店的协议中是这样规定的――“酒店经营利润的90％归投资者所有，投资者可每年对酒店的财务报表进行审核”。可以看出，这是一个典型的分红型回报。对于这种情况，投资者除了关注日后的经营风险外，还要考虑经营过程的信息不对称问题，即使可对酒店的财务报表进行审核，但投资者仍难以掌握酒店的真实经营状况，这可能导致日后更多的纠纷发生。
真实回报
篇2
作为房地产业和旅游和酒店业的有效综合，产权式酒店起源于20世纪60年代的法国阿尔卑斯地区，后来风行于世界一些著名旅游城市和地区。如美国夏威夷、加利福尼亚、佛罗里达、亚利桑那以及澳大利亚黄金海岸等，此种模式经过数十年发展，已成为一种被世界广泛接受的房产和旅游投资品种。酒店的出租率较高，一般都在40％以上。
西方产权式酒店的成熟发展基于以下条件：其一是西方国家中产阶级的崛起，形成了庞大的客户群。其二是产权式酒店所在地有足够的观光、康乐等旅游资源，可以供客人休闲度假。国外的产权式酒店多建在具备3S（阳光、海滩、海水）条件的地区，或者是自然风光独特、运动健身设施齐全的地区。其三，一个重要因素就是国外分时度假消费的配套。分时度假交换制度同产权式酒店相结合后，无疑使产权式酒店有了更大的诱惑力，可以实现一地投资异地享受。目前世界上已有超过100个国家的5000余家酒店（度假村）加入了分时度假交换联盟。
链接：国内最先引入产权式酒店模式的是海南省三亚市，约于1995年。作为这一种旅游与房地产相结合的物业开发模式从2001年起开始风靡全国。从海南岛到北京，从重庆到上海，产权式酒店在国内著名旅游及经济繁荣城市已逐步形成燎原之势。深圳大梅沙“雅兰酒店”、三九集团“丹枫・白露”；北京的“金色假日”、“快乐无穷大―――龙庆（假日）乡村俱乐部”；海南的“博鳌南色海岸”、“南海传说”、“三亚海景温泉大酒店”、“黄金海岸花园”；上海的“凤凰大厦”；秦皇岛的“维多利亚海湾”、“碧海蓝天”；大连的“海昌欣城”；杭州的“黄龙・月亮湾大酒店”等各种形式的酒店接踵而来，给人以市场大有可为的感觉。在随后的几年时间里，产权式酒店这种新的酒店经营业态在中经历了萌芽、发展、失败的过程。
以海南为代表的产权式酒店遭遇败绩，究其原因有三：一是当初的策划者主要是想把楼房尽早售出回笼资金，目的不在于发展旅游业；二是海南当时作为旅游度假地的条件还没有成熟，国内旅游度假的市场气候也没有形成；三是产权式酒店和分时度假的概念还不为中国消费者了解和接受。
法律专家指出，许多“产权酒店”充其量只是“产权客房”，投资者要擦亮眼睛，因为“产权酒店”很难满足区分所有权的三项内容。首先，从功能来说，“产权客房”并无住宅或酒店的独立使用功能。酒店是个具有综合服务功能的经营实体，除了客房以外，还有餐饮、娱乐等配套设施。其次，“产权酒店”共用部位的所有权属性不明确。客房出售后，酒店配套设施的所有权属于谁，是购房者共有，还是单独属于开发商或原酒店所有人？最后，购房者与酒店管理公司之间是什么关系，租赁，还是委托？若经营失败，购房者有什么退出方法？住宅可以转手卖掉，经营失败后的“产权酒店”谁还会接盘？
一边是产权酒店诱人的回报，一边是未知的风险。投资者何去何从？
问题的关键在于酒店的承诺是否能够兑现，比如产权证是否能真真正正地拿到手中，每年58%的入住率标准到底能不能达到？如果一年能，那么两年呢，十年呢，二十年呢？业主购买的产权期限可是45年。同时，投资者们要切记：投资一定要有风险意识。因为企业运作的不可预测、不可控制因素实在太多了，比如旅游景点酒店重复建设过多，有陷入恶性竞争的危险等。
产权式酒店有旅游业和房地产业的双重属性，作为面向消费者的酒店，它是旅游业的配套产品，提供住宿、餐饮、娱乐、商务等服务项目；而作为面向投资者的产权开发商，又具有房地产商的众多个性，提权服务、物业管理、委托经营等。因此，从产权式酒店的开发商角度分析，必须沿着旅游产业和房地产业两条思路运作。而这种模式正契合了产权式酒店的本质，又迎合了消费者的投资利益。
回过头来分析时下中国产权式酒店发展的条件，我们可以看到：首先，原来制约产权式酒店发展的条件―旅游度假地的软、硬件环境已渐趋成熟，国内旅游度假的市场气候已经形成；其次，近年来国内经济发展迅速，白领阶层急剧扩大，成为都市消费主流群体，同时全新的休闲消费观念为分时度假消费带来了商机；再次，旅游产业近年来发展迅速，国内新兴旅游资源越来越丰富；最后，国际分时度假公司进入中国，使分时度假和产权式酒店的概念得以在国内业界、消费圈中逐渐得到认同。可以说，产权式酒店发展的大环境已经基本成熟。
另一方面，有关专家也指出，产权式酒店本身就是一种纯投资的产品，只是目前出现的众多产权式酒店没有真正具备其内涵，在软硬件方面都有没有形成过硬的投资条件。因此，也造成了为数众多的投机者盲目从事短线操作，并且伴随着火热的市场，投资者日益活跃。这样一来，也失去了投资产权式酒店的真正意义。
可以说，趋于理性的房产市场需要的是着眼长线的投资者，这样的房产市场才能保持持续、稳定的健康发展。在这种趋势的发展下，对房产投资产品的本身也提出了更高要求。尤其是作为纯投资者的产权式酒店，用于长期投资可能更有利于投资者获得稳定而持久的回报。而对于产权式酒店本身的品质则成为众多投资者最为关心的内容。在上海小户型公寓兴起之时，许多开发商是看中了市场上投资者的投机心态，因此许多并不具备真正产权式酒店硬件条件的产品，被披上产权式酒店的外衣推向市场，在大家概念模糊之间成了投机的工具。
因此，要使国内的产权式酒店走得更稳、更远，需要开发商、客户和市场环境三方面共同努力。
由于这一市场是靠卖方推动而非市场需求拉动的，因此首要的一点是切忌一哄而上，不能只看中产权式酒店项目资金回笼快、收益稳定的好处，更要认清这一项目存在需求有待引导、消费观念有待激发的问题。开发商要下大力气培育市场、培育消费者，要运用好的促销手段、示范方式，通过有切身体会的消费先行者口碑传播吸引大批的跟进消费者。
产权式酒店作为一种纯粹的投资方式，这类酒店的客户60％是中产家庭投资，40％左右是企业集团购买。
对产权式酒店的客户群体进行分析，目前购买者同样也兼具消费者、投资者两重个性。作为消费者，客户享受旅游度假的服务，享受餐饮、娱乐、健身等配套优惠；而作为投资者，客户享受所购买的房间、度假屋的经营利益。具体分析，产权式酒店的客户无外乎三类消费群体：
其一是有一定经济实力的家庭或个人，他们的角色介于投资者和消费者之间，他们投资主要是为了增值和分红，顺带度假，其关注点在于前期投入的比重、投资升值的保障、酒店经营能力、附加的优惠和功能、与居住地区的风光差异、可交换性等；
其二是一些公司或事业机构，其购买动机是用于员工福利或会议，以往一些单位在风景区设有招待所、疗养院等福利设施，而这些设施的日常管理逐渐成为单位的负担，购买产权式酒店就可以卸掉这些包袱，其关注点往往是酒店的服务和管理能力、财务监控的透明度、企业文化的契合和业务的需要等。
篇3
关键词：度假旅游 产权式酒店 分时度假
近年来，随着我国经济持续高速发展，旅游消费不断增长及旅游观念的日渐成熟，人们特别是处于消费潮流前列的城市居民，经过了初期单纯以观光为目的的发展阶段后，产生了休闲度假这一更高层次的旅游需求，他们不再满足于浮光掠影、走马观花式的旅游，而是渴望身心彻底放松与休闲。今后旅游业的发展方向必然是度假旅游，直接关注人的内在感受本身，满足人的心理和精神以及多方面发展自我的需要。
休闲度假旅游作为一种高品位、高弹性的发展需求和享受需求，它的产生为发展度假旅游业提供了客源，然而购买度假地房产却价格不菲，而且属于不动产，往往无力或者不愿独自承受，这就为产权式酒店的出现奠定了基础。
产权式酒店的概念
产权式酒店兴起于20世纪70年代欧美国家的一些著名旅游城市和地区。大致有三种类型：一是时权酒店，即有约定期的使用酒店客房的权利，如将酒店的每个单位分为一定的时间份（一年产值52周，共52个时间份），出售每一个时间份的使用权，消费者拥有一定年限内在该酒店每年一定时间（如一周）的居住权；二是住宅型酒店，即投资者购买后可以先委托酒店经营，到一定期限转为自己长期居住的客居住宅；三是投资型酒店，即作为投资行为，逐年取得约定的回报，并期待着增值回收投资。产权式酒店作为一种特殊投资和消费模式，主要针对两部分人的愿望，一是结合休闲度假旅游，另一是投资方面的，由于它符合经济资源共享的基本原则，因此在全球范围内快速增长。据国际旅游组织报告，其增长率达到15.8%。这表明，产权式酒店将成为旅游及贸易发展过程中的一种重要的经营创新模式，同时成为最受大众家庭青睐的投资工具。
产权式酒店经过进一步发展，又形成了分时度假交换体系，该体系提供一种分时度假权的交换服务，当顾客某一年决定不在自己购买了分时度假权的酒店居住休闲时，可以通过交换公司，交换各地隶属于该服务网络的任何一家酒店的等值使用权。这种分时度假交换制度同产权式酒店相结合后，实现了由度假地房产时段所有权逐步向进行交换的房产分时度假使用权的过渡，无疑使产权式酒店有了更大的诱惑力，可以实现一地投资异地享受。产权式酒店的经营模式，作为酒店能够保证部分固定的客源，提高入住率，同时由于采取的是先付款后消费的方式，也有利于盘活现有资产，加速资金运转；而消费者通过一次性的买断不仅可以享受远远比酒店的门市价优惠很多的价格，也抵消了今后若干年的通货膨胀风险，还可以通过连锁网络“交换”到世界各地的酒店和度假村，满足多种选择、多样享受的需要；而像RCI（全球最大的分时度假交换公司）这样的分时交换经营企业也因此挣得自己的佣金；对目的地也可以直接带来经济收入和创造更多的就业机会，同时也能够调节旅游市场的淡旺季，均衡旅游线路等等。目前世界上已有超过100个国家的5000余家酒店（度假村）加入了分时度假交换联盟。
我国产权式酒店业现状及问题
随着我国经济和旅游业持续高速的发展，在国内著名旅游及经济繁荣城市发展产权式酒店的市场环境逐渐成熟。从价值观念看，人类开始产生了对新的生活方式的追求，全新的休闲消费观念为分时度假消费带来了商机，同时国际分时度假公司进入中国，使分时度假和产权式酒店的概念逐渐得到认同；从旅游业看，旅游产品需要升级，市场需要有新的旅游方式和居住方式，国内休闲度假旅游的市场气候已经形成，另外，酒店业的超常规发展带来了酒店过剩、开房率总体偏低和资源闲置；从房地产业看，随着我国的住房制度改革，城市居民中已经有许多有能力购买“第二套住房”的消费群体。因而近几年我国开始出现各种形式的产权式酒店。如已成功运作并使业主获利颇丰的深圳雅蓝大酒店；10%投资回报+房屋产权由新加坡开发的公寓式大酒店――青岛佳信大酒店等，国内的一些公司如北京的“中安达”、海南的“华夏之旅”公司等，已经开始经营有一定规模的分时度假系统，也有一些度假村和酒店加入RCI。
产权式酒店是分时度假的重要支柱，其走势决定了分时度假的命运。在国外首先发展起来的是产权式酒店，在产权式酒店达到了一定数量，并具备了网络连锁布点与规模要求后开始建立良性运作的分时度假体系，在发展过程中逐步建立完善了各种体系与各项法律法规。与国外相比，我国是在酒店客房平均出租率仅50%出头、闲置客房很多的背景下，由卖方推动市场需求；也有一些国内企业在没有足够的房屋作为基础支撑时就开始销售分时度假会员卡，包括一些想先拿钱后盖房的情况。在分时度假交换体系还不成熟时就推出了分时度假产品，对产品销售过程中暴露出的问题又没有及时去补救，从而影响了消费者的购买信心；这就使得分时度假交换体系赋予产权式酒店的魅力没有得到足够的体现。此外产权式酒店还存在价格偏高、销售渠道单一、缺少相关法律法规支持以及出国度假签证手续困难等缺陷，这些都是产权式酒店发展的制约因素。
我国产权式酒店业发展的思路
从国际上来看，产权式酒店的发展历史不足40年，而在我国更是上世纪90年代后期才出现，因此应该采取以下来措施来促进我国产权式酒店业的发展。
进行消费引导，培育消费市场。首先要加强对产权式酒店理念的正确宣传，使消费者了解这一产品的性质、内容，意识到它的存在并关注它的发展；同时将休闲度假的理念和概念融入到旅游房地产开发，有针对性地开发产权式酒店的产品。其次，应该积极运用房地产业的一些运作模式，为消费者提供银行按揭投资计划。第三，对产权式酒店产品进行本土化改良。为适应中国市场的需求，可以考虑将期限缩短，销售价格也相应降低，日前有些公司已将价格降低到1万元左右，最低的只有5000元。如海南的“华夏之旅”的产权年限就有30年、20年、10年、5年和3年五个标准。另外也可以实行保底回报的政策，这对消费者的投资购买行为可以起到很大的促进作用。
建立分时度假交换体系。对消费者而言，产权式酒店的魅力很大程度上依赖于分时度假交换体系所提供的便捷和实惠的服务，因此酒店要积极加入分时度假交换体系，创造出更为简便灵活的交换条件，使整个行业进入良性运转。如海南的“华夏之旅”的交换单位有3天、4天和7天三种，交换方式可以是“未做存入的交换”、“预先存入的交换”和“灵活的交换”等多种方式。最终实现酒店、分时度假经营商、消费者的互惠互利。
强化政府的管理职能。首先，产权式酒店的开发，要实行政府主导，统筹规划，防止盲目开发，要根据旅游城市的自然资源、民俗风情、消费结构以及交通配套设施、环境保护等方面，做好前期的论证工作。在道路、交通、市政建设方面要做好基本投入。其次，要加紧对产权式酒店、分时度假消费市场的规范和管理，相关法律法规的尽快颁布实施，使消费者心里更踏实，被更多的消费者接受。第三，一些具体的工作也需要依靠政府主管部门提供支持，如建立带薪休假制度，减少出境旅游的限制，明确产品的使用、继承、转让的合法性等等。
树立良好的品牌形象，注重品牌化经营。产权式酒店是现期购买，然后在未来时期消费，近似于期货交易行为，具有期货性消费的性质，对消费者而言，消费风险往往成为其做出购买的一大顾虑。因此，开发商应走品牌经营之路，建立良好的企业形象，加强企业的经营获利能力，同时增强企业运作的透明度，为消费者提供安全、可靠的投资保障，增强其投资的信心。
篇4
在欧洲及地中海沿岸，休闲度假类的旅游地产于20世纪60年代开始变得流行，它的产生让地中海在短时间内就变成了全球的休闲度假中心。20世纪70年代，有一位名叫亚历山大?耐的瑞士人提出了“时权式酒店”。时权式酒店是产权式酒店的前身，与产权式酒店的相比在于产权是否买断。
1993年，产权式酒店的概念及其经营的模式开始进入中国市场，到现在已经发展了20多年。随着我国经济和旅游市场的高速发展，国民的投资需求也在不停地增加，在这种环境下，产权式酒店的发展获得了长远的发展，并呈现不断增长的趋势。产权式酒店是近些年兴起的一种比较新型的投资模式，已经在全国内引发了新型的投资热潮，现在各地都开始开发大量的不同类型的产权式酒店。尤其是在三亚，该模式的迅速发展，层出不穷，给三亚旅游经济的发展带来了新的气象。
二、案例分析――三亚湾红树林度假世界
（一）三亚湾红树林度假世界的基本概况
当今三亚湾红树林度假村往往就是一个内容丰富的度假目的地，也是省内相对大的产权式相关酒店群，汇聚了相关吃、喝、玩、乐，度假旅游理念方式，他的面积大概是70万平方米左右，全部的投资大概是82亿元左右，拥有大概4600间客房，是一般10座普通五星级酒店的总和，它目前是三亚第一个有名的水上乐园以及国际奢侈品中心、电影播放工坊、艺术欣赏汇、风情有趣商街、海鲜批发广场、71家餐厅、可以接受大概5000-7000人左右的国际会展中心、婚礼主办广场、不同书店等等，三亚湾红树林度假存一期工程大概18万平方米左右拥有1300余间客房开始在2012年9月进行开业，二期工程大概52万平方米左右拥有3300间客房开始在2014年9月25日进行部分开业。
（二）基于休闲旅游需求的三亚湾红树林度假世界发展产权式酒店分析
1、品牌特色定位分析
三亚湾红树林度假世界――“度假目的地综合体”，是指基于一线自然资源基础之上，以营造休闲度假目的地为导向，进行综合业态开发而形成的休闲度假生活方式聚集区。完成高端度假旅游的集居住、休息娱乐、空暇休闲、各项展示、不同体验等产生一体的度假思维，它的定位往往是国际比较著名的旅游度假地，可以实现人们吃喝玩乐各种度假旅游方式的全方位供应，丰富的东南亚相关风情街，体现出着25家独具魅力餐厅、个性化酒吧或者各种商店，让您身居在家，就可以品尝美食荟萃，体验疯狂之夜，让度假变得丰富多彩，欣赏盛名的今日艺术汇，让您在获得度假的同时，倾心体现艺术以及生活的天然融合，这种消费模式往往在国外开始有大量成功的例字，例如新加坡的圣淘沙名胜世界、美国拉斯维加斯米高梅大酒店、威尼斯人度假村、南非太阳城等世界知名项目。
2、顾客群体分析
（1）顾客年龄。从图1可以看出，顾客年龄分布在36-40岁所占比例较大，30岁以下所占比例较少，这个年龄段具备投资实力的家庭或个人，最后都是全家参与最后的决策，年轻人负责执行购买。50岁以上的所占比例相对较少，他们投资主要为了休闲养老或定居。
（2）顾客地域。从图2可以看出，顾客地域分布主要集中在江浙、北京、东北、山西等地。其中在江浙（含上海）地区所占比例最大，达到34%，他们有传统的理财观念，作为理财的一种投资方式。北京、东北、山西等地由于空气质量差，雾霾严重，因此会选择三亚作为旅居需要。
（3）顾客职业。从图3可以看出，公司以及政府职员在顾客职业中所占比例较大，分别占34%、22%。这部分人群有较高的收入，接受过高等教育，与外界接触较多，敢于尝试各种新的投资模式。并且政府职员每年都有带薪年假休息，有时间去享受休闲度假。
3、动机分析
从图4可以看出，产权式酒店多为一种投资项目，顾客认为投资回报率是最重要的因素，但是，优越的地理位置、成熟的酒店管理公司、实力雄厚的开发商才是高回报率的基石。因此，投资者会根据经验权衡投资项目再做判断。
（三）三亚湾红树林度假世界发展产权式酒店的优势
1、地理位置优势。三亚湾红树林度假位于三亚湾未来的行政中心区这个地方，被称为“椰梦长”的美誉，与三亚火车站相聚大概5分钟左右的车程，于凤凰国际机场相距大概15分钟左右的车程，交通非常便捷。较高楼层可以远眺三亚湾海景，周边配套的生活设施也很齐全，在地里位置上占尽优势。
2、“全生活”高品质配套。红树林度假村拥有拉斯维加斯度假酒店经验的理念以及精髓，是我们首个“全生活”度假旅游酒店。突破传统度假酒店单一经营模式，休闲度假与会展经济结合，带动酒店街区的购物、餐饮、休闲、娱乐等配套设施的繁荣发展，客人入住酒店皆可享受一系列的全方位度假服务，改善了休闲度假品质。
3、投资收益稳定，风险较小。红树林酒店业主不仅拥有酒店客房独立产权证，同时拥有免费居住权、现金折返权、业主房价权、酒店利润分红权、团体订房佣金权。从投资角度讲，红树林的业主相当于投资酒店“原始股”，收益长期、稳定。三亚湾红树林度假酒店采取第三方独立财务制度，年终按业主所购房屋的分红指数，自动分享红树林包括所有商业配套在内的经营利润。在2013年和2014年这两年试营业期间，业主分红分别是3.6万和11万。2015年分红15万，从2012年一期开业至2015年，经营收益呈年均300%速度增长。酒店经营越来越好。
（四）三亚湾红树林度假世界发展产权式酒店存在的问题
1、房价偏高。三亚湾红树林度假世界地理位置优越，配套设施齐全，因而房产的销售价格偏高，每平米均价约32000元，购置一间产权式酒店动辄几百万。很显然，这对于我国居民的平均收入水平而言依然是奢侈品，多数市工薪阶层不具备购买能力，在市场准入和市场退出上都存在一定风险。年回报率是根据酒店营业收入利润进行分红的，所以收益不稳定。
2、使用年限短。产权式酒店往往具有商住相关性质，土地一般使用年限大概是40年左右，但是在住宅方面的使用年限大约是70年左右，业主们往往用很高的价格入职客房却紧紧大概有40年左右的使用权，40年用完以后，投资收益一般情况下都的不到赚回，里面的利益计算常常是非常明显的，40年满以后，投资收益都没有赚回，其中的利益计算是十分明显的。
3、度假时间受限很多。通常红树林度假酒店管理业主往往每年拥有30分的免费度假权，常常都是分数来累计免费度假有效天数，不同的房型，旺季所形成的点数比淡季所能够消费的点数高很多，由于旅游旺季以及旅游黄金周往往就是酒店盈利的主要过程，详情如表1，统计算，假如在6-9月份开始进行入住，两天折合成1个点，大概30个点左右能够进行入住60天左右，投资者如果一般情况下春节七天开始进行使用酒店相关的免费天数，全部免费天（分）数有可能用完；所以在其他旅游黄金过程也能够消耗很多免费入住的有效天数。
4、服务质量较差。三亚湾红树林度假世界由于规模庞大，建设需要大量资金，所以开发商选择工程分期销售以便回笼资金，项目迅速上马，前期夸大炒，然而工程效率以及后期配套设施严重缺乏，造成在运行期间一些顾客往往对酒店的相关服务水平产生不满意，对投资者的相关投资方面进行缩减了。
三、三亚湾红树林度假世界发展产权式酒店的解决方案
（一）发挥政府职能
政府往往在经济环境因素方面开始下工夫，提高对旅游引导、旅游规范、旅游管理三亚的积极有效措施，完善法律法规对规范经营产权式相关酒店以及分时度假消费相关市场进行加强，让一些的客户容纳产权式相关酒店的投资。这对产权式相关酒店的正常发展将是利于的，政府相关的策略起到不可忽视的作用。
（二）价格实施本土化，符合实际消费水准
开发商根据三亚旅游者承受能力和当地经济发展水平，确实落实三亚市房产局房价指示，使房价公开化、合理化、规范化。同时针对三亚旅游淡旺季区分，有计划的推出特价房、打折房等优惠购房措施，不要让投资冷热潮扰乱房产市场的秩序，只有如此才能真正意义上使酒店的发展与潜在业主的利益得到保障，实现双赢。
（三）合理配置业主度假时间
红树林业主提前与酒店协商，可以将度假时间分时段安排，三亚旅游旺季时限定业主入住时间要求，这样能利用旺季为酒店创造更多的收益。同时在三亚淡季时，业主在酒店入住期间，酒店将赠送一定数量的消费优惠券，留住业主继续消费的意愿，以及与异地红树林一些的产权式相关酒店办理消费者交换入住相关协议，使管理者即不能限制于在三亚的主要消费，最终不仅能够对酒店的知名度以及入住率进行提高，还可以实现业主在各种地区开始进行度假的需求。
篇5
［关键词］机制设计理论；知识产权质押融资；模式；比较分析
［中图分类号］D912.28 ［文献标识码］ A ［文章编号］ 1009 — 2234（2012）04 — 0081 — 03
知识产权质押融资是指企业或个人以合法拥有的专利权、商标权、著作权中的财产权经评估后作为质物，向金融机构申请融资的一种相对新型的信贷方式，有助于企业缓解资金紧张，提升核心竞争力。2008年以来，我国已在20多个地区开展了三轮知识产权质押融资试点、投融资服务试点及创建国家知识产权投融资综合试验区等不同层次的试点工作，工作成效显著。2006年1月至2011年6月全国累计实现专利权质押3361件，质押金额达人民币318.5亿元。①为了进一步推动知识产权资本化与产业化，我们有必要及时总结经验以利于制度创新和应用。
一、机制设计理论与知识产权质押融资意义
机制设计理论源于赫尔维茨1960年和1972 年的开创性工作，现已成为主流经济学的核心部分。它是“研究在自由选择、自愿交换、信息不完全及决策分散化的条件下，能否设计一套机制(规则或制度)来达到既定目标的理论。”该理论认为，机制的设计都是围绕着特定目标展开的，即考虑构建怎样的博弈形式，使经济活动参与者的个人利益和设计者既定的目标相一致，通常会涉及信息效率和激励相容两个方面的问题。信息效率是关于经济机制实现既定社会目标所需信息量多少的问题，即机制运行的成本,它要求所设计的机制只需要较少的关于消费者、生产者和其他经济活动参与者的信息和较低的信息成本。激励相容是指当经济信息不完全并且不可能或不适合直接控制时，设计者所制定的机制应当能够给每个参与者一个激励，使参与者在个人利益最大化的同时也达到了所制定的目标。〔1〕
现实社会中，经济活动各子系统之间难以自发地进行组织协调，通过自组织系统从混沌变成有序结构需要较长的过程或者花费较大的代价，而此时一种外力即控制参量(如有效的制度、措施) 会发挥重要作用，外界干预行为也最终转化为经济系统的自组织行为。机制设计理论研究的核心不是为什么要进行经济规制,而是如何进行富有成效的经济规制；不仅要指出种种经济规制不可能性的困境,更要提供走出困境的途径。因此，机制设计理论可从信息公开、激励相容、资源配置、机制协调等不同角度为我国知识产权质押融资提供理论依据，提升政府部门的管理能力、协调能力和统筹能力。
（一）市场需求：知识产权质押融资的前提
我国中小企业数量众多，具有较强的技术创新和业务创新的属性和动力。知识产权质押融资适合我国间接融资占主导地位的国情,弥补了目前我国民间风险投资基金缺乏、现存风险投资基金数量少和规模较小等不足，对于企业技术转化和扩大生产规模具有积极效应，对于我国转变经济发展方式、实现社会协调可持续发展具有重要的战略意义。
（二）激励相容：知识产权交易体系的内容
知识产权质押融资在欧美发达国家已十分普遍，在我国则处于起步阶段，正在逐步打造多层次、有梯度、可持续成长的知识产权交易市场。事实上，知识产权质押融资所需的技术支持、管理难度、人力成本等因素均与传统的不动产抵押制度不同，并非金融机构创新一项新的担保品种那样简单，不仅需要各方参与者重新梳理法律制度、交易规则以及组织架构，更需要强化激励功能，确保融资管理专业化、流程化和链条化，以最大限度满足企业的资金需求。
（三）协同调适：政府支持的内在要求
我国知识产权质押融资成功的项目大部分是在政府支持下实现的，政府发挥作用不同，取得的效果也各有差异。实践证明，我国采用完全市场化的知识产权质押融资方式尚不成熟。目前亟待落实的工作包括：建立促进知识产权质押融资的协同推进机制；创新知识产权质押融资的服务机制；建立完善知识产权质押融资风险管理机制；完善知识产权质押融资评估管理体系；建立有利于知识产权流转的管理机制等。〔2〕
二、域外主要知识产权质押融资模式
（一）美国知识产权质押融资模式
美国政府专门设立了小型企业局支持中小企业开展知识产权质押融资，为企业提供信用加强和融资保证，具体分为三种方式。
1．小型企业贷款保证
中小企业局融资保证是最为主要的一种子模式，扶助对象主要是拥有自主知识产权但难以通过审核的中小企业。其操作流程是中小企业局与银行合作降低风险，由中小企业局设立融资限度和标准并提供部分保证。小型中小企业局参与保证的额度、融资期限和受扶助企业条件每年不同，会随着政府每年财政政策和资金拨付顺序而变化。根据贷款用途的不同，有短期融资或中长期融资，最长可达25年之久。
2．小型企业投资公司计划
该计划是中小企业局根据1958年《小型企业投资法》制定的。中小企业局授权和管理一批小型投资公司并为其提供保证，以帮助中小企业更容易地获得融资。当中小企业产生融资需求时，可向这类公司提出申请，如果请求获得批准，则小型投资公司发放的贷款可以获得中小企业局的保证。
3．小型企业局再保证方案
该方案与前两项略有不同，前两项是为银行或小型投资企业提供保证，而该模式并不对贷款人提供保证，是对保证人提供再保证。当中小企业需要融资，金融机构要求提供保证而企业无法通过一般商业渠道找到保证人时，可由小型企业局出面向保证人提供再保证，以便帮助中小企业找到保证人。
篇6
［关键词］质量安全;产品监管;电子商务
1前言
在互联网技术快速发展的今天，电子商务消费被越来越多的人所喜爱，大有成为主流消费模式的趋势。但电子商务市场鱼龙混杂，商品质量参差不齐，而且不像实体店消费那样直观，这使得消费者的经济利益难免受到损害。针对此种情况，由质检总局带头，对电子商务产品的质量进行优化的工作被提上日程。通过净化互联网环境的方式，确保电子商务朝着健康的方向前进，维护消费者权益，相关产业自然拥有了坚实的发展基础。
2电子商务发展情况
近几年，国内的电子商务展现出了迅猛的发展势头，市场保有率和占有率均有所提升。可以说，在不久的将来，电子商务将成为社会经济与流通的主要方式，对经济发展起决定作用。由于电商产业所涉及领域较为多元，衍生服务业自然拥有了前进的动力，在诸多衍生服务业中，最具代表性的为物流业。研究表明，随着快递交易量的持续增加，不仅经济得到了发展，研究的就业形势也有所缓解。对电商产业而言，网民是确保自身得到持续发展的关键，无论是京东、阿里巴巴等电商企业，还是中国银联、苏宁易购等传统企业与电商平台的结合，均已就前进方向达成共识，即以电子商务独有优势为依托，通过线上线下同价销售的方式，使消费过程更加透明。［1］综上所述，电子商务充分利用了网络平台的功能，在将时空界限打破的基础上，精简中间流程，通过降低交易成本的方式，为各国经济的交流提供了有力支持。
3产品质量安全概述
众所周知，保障人类生存的前提是安全，而物质生活需求能否得到满足，主要取决于产品。在日常生活中，产品无处不在，要想使生理需要得到满足，每个人都需要承担可能由产品带来的风险及危害。文章讨论产品质量安全，对产品提出了如下要求:其一，与国家现行法律及相关规定相符;其二，能够达到行业的强制性要求，为社会、人身及财产安全提供保障;其三，以能够合理预见为前提，允许产品存在不会给顾客带来危害的轻微危险，确保顾客安全。从降低概念理解难度的角度考虑，产品质量法对产品质量安全进行了详细论述:有危害人身或财产安全因素存在的，不符合“产品”要求。在设计并制造产品时，有关人员应将上述危害避开。如果所制造产品缺少能够约束其质量的法律标准，则应将人身及财产安全得到保障作为前提。整理上述内容可得出以下结论:从宏观的层面来看，如果产品存在质量安全风险，则表明该产品受质量安全影响，给社会、人身与经济带来行业性、系统性和区域性的损失;从微观的层面来看，这一概念所指代内容，主要是产品有质量安全问题存在，使顾客受到人身及财产方面的伤害。
4质量安全监管策略
在新形势下需提高电商平台的入驻门槛，可对电子商务产品是否拥有理想质量进行全面监管的模式，通常分为四部分:首先，确定抽样方案，对样品进行抽取;其次，以抽样结果为依据，全面分析产品的稳控性;再次，结合风险级别发出预警信息;最后，通过平台公示结果。
4.1确定抽样方案
抽样是指提取有代表性的部分样品，通过对部分样品进行研究的方式，得出具有普适性的结论。在监测电商产品风险方面，有关人员应以确定抽样方案为前提，只有抽样并获得相应数据，才能使后续工作顺利完成。如果抽样对象是实体店产品，则要确保卖家、执法人员和检验人员在场，电子商务并不满足该条件，部分电商平台拥有独立的商品存储仓库。当然，还有部分电商平台与商品仓库的关系是独立存在的，对有仓库的电商，执法人员可以按照实体店的抽样方案，对产品进行监管。而尚未建设自营仓库的平台，通常由快递公司对产品进行配送，无法做到全程监控运输过程，这就需要执法人员购买样本，为后续工作的开展提供便利。［2］
4.2实施抽检流程
文章所研究内容为电商产品质量安全适用监管模式，此项工作往往涉及诸多步骤，只有准确把握抽检流程，才能使抽检价值得以实现。4.2.1管理抽检计划由制定人员结合抽查单位所下达任务，对抽检计划进行制定。以管理抽检计划对应编号、级别、内容与时间为前提，实时编辑并查询抽检计划，随后，启动抽检计划，开始王誉璇:新形势下电子商务产品质量安全监管研究物流与供应链制定采样任务。以抽检计划为依据，由制定人员对采样任务进行拟定，一般来说，采样任务涉及产品类别、数量、价格及买样要求等诸多内容，这点要引起重视。在确定采样任务后，对志愿者类型加以选择。目前，志愿者常见类型为一般志愿者、物流公司。对未拟定状态任务进行预处理判定，参考产品类型和买样要求，结合评估所得结论，判断采样资源与任务要求是否符合。待上述环节告一段落，先将采样任务状态改为“已拟定”，再对其进行募集。正常情况下，只有完成募集和整理资源的工作后，才能对财务预算进行分配。对志愿者类型是物流公司的采样任务而言，募集状态便可直接更改为“完毕”。4.2.2采样并执行抽检负责制定采样任务的人员，应以类别为依据，仔细筛选采样资源，通过建立词库的方式，提升筛选采样资源的精确度。此外，导出筛选结果，经过人工处理，向采样任务进行导入。随后，由负责人导入采样资源，定期整理并样品资源。而维护人员的任务，主要是以样品资源为依据，设定产品类目，确保过期资源可得到及时、有效的维护。对抽检进行管理的要点，可被概括为:首先，由抽检组长对采样产品链接进行分配，若电商平台采用第三方代付形式，则应以分配任务为前提，对代付账号的名称进行保存。其次，由买样人员对抽检计划与采样任务进行选定，以电商提供方式为依据，对产品进行购买，若由第三方代付，通常要先确定操作平台，再统一付款。［3］最后，抽检组长应实时跟进样品的交易情况，定期汇总购买和退货数量，供其他环节参考。4.2.3志愿者协作志愿者以采样任务报名为依托，对采样任务所要求时间加以了解，酌情提交申请。若申请得到响应，志愿者便能够了解自己需要执行的采样任务。随后，登录相关系统，查看详细计划，将货品取出后，以物流单号为依据，将样品登记并寄出。在此过程中，管理人员的工作主要是结合收寄件效率和成功率，给出相应的评分。4.2.4管理样品和检测报告对已经发货但没有登记入仓的抽检样品，管理人员应查询并展示其批次，通过导出清单的方式，为管理工作助力。登记人员逐一匹配买样物流单号与收到的物流单号，登记入库并更新状态。随后，利用扫描设备，对样品进行快速登记。在开展取证工作时，有管理需求的要素，主要是产品是否为“三无产品”，是否有退货的必要。在此基础上，按部就班地完成管理样品库存、送检等工作，方可使样品质量得到有效监管。而样品管理中心的职责，可被概括为三个方面:其一，根据抽检计划，汇总购买样品数量，对样品总和进行展示;其二，分组统计商品类目;其三，将样品信息列出，参考样品状态、订单号等信息，对其进行准确查询。而负责管理检测报告的主体，通常为报告管理中心及附件中心。前者以管理人员为主导，主要被用来查看汇总后检测报告;后者的职责是以样品打标号为依据，对样品检测报告及附件进行快速查询。
4.3其他监管策略
第一，要想使电商产品质量得到显著提升，质检部门应将企业视为主体，确保电商企业拥有更为理想的保证能力，为主体责任的落实助力。事实证明，只有做到政府主导、部门协作，使地方政府作用得到充分发挥，才能形成监管合力，叠加效应自然会得到展示。此外，以下内容也要引起重视:其一，真正做到社会共治，调动社会各界积极性，通过充分凝聚现有资源的方式，打造人人重视质量的氛围并宣传维权举报等途径;其二，全方位帮扶电商企业，严格把守质量关，使质量示范项目的培育工作获得理想成绩;其三，对监管工作内容进行创新，确保其能够呈现出多元化的特征，使风险监测、监督抽查等活动得到落实，为违法行为的查处提供便利;其四，对以网络交易的活动资金流向加强第三方监督管理。第二，在建设质量监管体系时，质检部门肩负着重要职责，具体来说，就是向电商企业提供所需检测服务，通过组建信息协作网和搭建公共平台的方式，使电商企业拥和电商分销者有更加理想的产品质量把关能力。此外，质检部门还需要为电商企业提供以下指导:将产品条码及组织结构代码视为基础，建立可使产品质量得到追溯的制度，确保电商企业能够做到以政府监管、顾客反馈和内部检测情况为依据，使产品投诉拥有更高的处理效率和满意度。第三，在整治违法行为方面，质检部门还应加大抽检和风险监测力度，将投诉较多的热销产品作为重点，以举报处置中心价值得到充分发挥为前提，通过无缝对接电商平台的方式，确保抽检和风险监测工作均可得到按部就班的开展。而需要引起重视的内容，还有加大违法企业惩罚力度，以网上抽检、追溯源头和属地查处为原则，完成质量监督机制的建立工作，使诚信体制拥有建立的基础。
篇7
关键词:资产证券化;操作风险;CAPM 模型
中图分类号:F830.91文献标志码:A文章编号:1673-291X(2010)27-0066-03
引言
资产证券化是20世纪70年代全球金融市场最具活力的金融创新之一,欧美等西方发达国家最先使用这个金融创新工具进行融资,成功地改善了金融环境和促进了金融制度的发展。中国资产证券化的实际运用还处于起步阶段。2005年11月,以建行建元和开元一期为试点项目的信贷资产证券化在银行间债券市场上市交易,标志着中国资产证券化的实施正式拉开序幕,时至今日,在将近两年的时间里,中国资产证券化行进的脚步并非一帆风顺,而是步履蹒跚、举步维艰。究其原因:除了市场因素,不乏操作风险的影响。资产证券化结构烦琐、操作流程复杂,要顺利实施这项工作,对各参与方的协调配合、组织管理能力要求较高,存在的操作风险较多。
操作风险是由不完善或有问题的内部程序、人员及系统或外部事件所造成损失的风险, ① 2003年,国际清算银行(BIS)下属的巴塞尔委员会(Basel Committee)将操作风险纳入风险资本的计算和监管框架。从而金融风险被定义为信用风险、市场风险和操作风险等三大主要风险 [1]。
目前,中国对资产证券化风险的研究还限于信用风险和市场风险,而随着证券化实施项目的深入,对操作风险的研究也事在必行、迫在眉睫。本文将操作风险理论运用到中国资产证券化的试点工作中,文章试图从量化的角度对建行建元和开元一期的操作风险进行评估。并通过实际风险分析给予检验。使我们真正认识到操作风险的存在,也为资产证券化的监管机构全面而系统分析金融风险提供一些理论依据。
一、 操作风险研究文献综述
从全球范围看,尽管操作风险近些年来给不少金融机构造成了相当严重的损失,巴塞尔新协议也从制度化的角度对操作风险管理提出了近乎标准化的要求,但迄今为止,已经建立起有效操作风险管理体系的金融机构并不多见,操作风险的管理结构、程序、方法、工具和模型也远远没有信用风险管理和市场风险管理那样成熟。特别是定量化研究,还处在一个探索与发展的阶段。
尽管操作风险的定量管理难于其他风险管理,但人类不畏困难、勇于追求的脚步一刻都不会停止。由于操作风险涉及到人的因素,以及它涵盖了很多低概率但是损失程度大的损失事件,在很长一段时间内,操作风险一直被视为是不可度量的,或者至少是很难用数量方法度量的。但是随着监管机构对操作风险的重视、更多成熟的统计方法和模拟计算技术的介入,以及损失事件历史数据累积日益丰富,最近两年出现了一些用来度量操作风险的数量模型。巴塞尔委员会2004年提出了计算操作风险监管资本要求的三种方法:基本指标法(Basic Indicator Approach)、标准法(Standardised Approach)和高级衡量法(Advanced Measurement Approach)。后来,专家学者们也提出了一些不同于巴塞尔委员会的方法,如在险价值方法,极值理论,波动率模型,神经网络模型,CAPM模型,信度理论、Delta-EVT模型等。但我们必须认识到这些模型的度量也不是万能的,其效果还有待检验,真正成熟、准确的模型还没有出现。按照操作风险度量的出发角度不同,有学者将这些数量模型分成两个大类: 由上至下模型和由下至上模型 [2]。
由上至下模型(Top-down Models)是在假设对企业的内部经营状况不甚了解,将其作为一个黑箱,对其市值、收入、成本等变量进行分析,然后计算操作风险的值。使用这种思路建立的模型包括:标准法、基本指标法、CAPM 模型、波动率模型;由下至上模型(Bottom-up Models)是在对企业各个业务部门的经营状况及各种操作风险的损失事件有了深入的研究之后,然后分别考虑各个部门的操作风险,最终将其加总作为整个企业的操作风险。按照这种思路建立的度量模型包括:高级衡量法、在险价值方法、极值理论、神经网络模型、信度理论、Delta-EVT模型等。
21世纪以来,国内学者对金融领域操作风险进行了积极的探索:巴曙松(2002)分析了操作风险的特点和巴塞尔新资本协议对于操作风险相关规定的演变,并讨论了当前国际金融界通常采用的操作风险衡量方法;沈沛龙、任若恩(2002)对新巴塞尔协议中关于操作风险资本金计算的理论依据和计算框架进行了剖析;叶永刚、顾京圃(2003)等学者依托中国建设银行,对国有商业银行内部控制体系进行了分析和设计,其中专门论述了操作风险控制问题;中国工商银行总行(2003)也从自身实际出发对内部控制与评价的理论和实务问题进行了研究,大量援引内部案例说明了操作风险防范问题;蒋东明等学者(2004 )从管理程序和组织结构再造的角度研究了商业银行操作风险问题,并设计了一种中国商业银行操作风险管理程序的模式 [3]。
这些研究工作从操作风险的度量技术、管理机制、监管机制要求等方面出发,对操作风险进行了系统的阐述和设计,极大地推动了操作风险理论的发展。
二、定量研究
在金融领域的内部损失数据建立不完全的情况下,对操作风险定量研究最好的选择是由上至下模型,从公开报道中获取需要的数据达到我们的目的。本文使用CAPM 模型,针对中国资产证券化的试点项目:建行建元和开元一期在实施过程中可能存在的操作风险进行定量研究。
(一)模型引入
CAPM 即Capital Asset Pricing Model的缩写,最早由Chase Manhattan Bank使用,是金融领域广泛应用的资产定价模型,最简单的CAPM模型讨论了特定资产的预期回报率或要求回报率同回报率的不确定性之间存在着某种关系,即在有效市场上风险和收益的关系 [4]。套用CAPM模型衡量操作风险时,考虑各个风险因素对目标变量的影响。计算目标变量的方差,然后将市场风险、信用风险因素所造成的方差从中剔除,将剩余的方差作为操作风险值。因此,按照选取目标变量的不同,就依次有了证券因素模型、收入模型、成本模型等。其中,收入模型的度量结果优于其他模型(樊欣、杨晓光2003),因此,本文实证分析所使用的研究工具是以收入为目标变量的CAPM模型。
收入因素模型将企业的净收入作为目标变量,然后考虑可能影响净收入的市场风险、信用风险因素,净收入的波动在很大程度上可以被这些因素解释,而余下的那些不能解释的部分将被作为该企业由于操作风险引起的波动。模型如下:
rt=a+b1 +b2 +b3 +…+c
其中,rt 是企业的收益率,pit是第 i 个风险因素的收益率,bi 代表了对这些因素的敏感程度,即系数。由于操作风险引起的净收入波动:
σ2=σ2total (1-R2)
假设净收入的波动服从正态分布,那么根据正态分布的特点,我们将 3.1 倍标准差作为操作风险,这样就包括了 99.9%的置信区间。这样基本就可以包括了操作风险引起的未预期损失(Unexpected Loss)。
OpRisk = 3.1σ
该方法的前提是市场的有效性,即认为市场风险、信用风险等各种风险因素已经在净收入中表现出来。
(二)数据选取及变量分析
2005年11月,中国以建行建元和开元一期为试点的信贷资产证券化项目工作正式拉开了序幕,建行建元发行有效期从2005.11.10～2037.11.26 ,开元一期从2005.12.21～2007.6.30。为了交流和研究的需要,专家和学者们专门建立了资产证券花网站(省略),里面积累了大量的数据。本文从中选取了建行建元和开元一期受托机构公开报道的财务数据,这些数据翔实、准确、可靠。
根据CAPM模型对数据的要求,分别以建行建元和开元一期净收入为被解释变量,一般来说,影响净收入的因素是信用风险、市场风险以及操作风险等,而操作风险的度量大小是除去信用风险和市场风险的剩余值,因此,文章转换为研究信用风险和市场风险对净收入的影响关系。在资产证券化项目中,决定信用风险损失的因素是贷款人违约(LGD)或提前偿还贷款(prepayment);决定市场风险损失大小的主要因素是利率变动或二级市场流动性不强以及国家GDP、CPI等。证券化项目的收入来源于资本和利差,由经验与多次试算,本文选取影响净收入的变量:违约率、提前偿付率、利差,本金①等作为解释变量。因此,模型的形式为:
Income=a+b1(capital)+b2(Loan-Deposit)+b3(prepayment)+b4(LGD)
(三)统计结果
用SPSS软件对上述数据进行回归计算,分别计算净收入总方差、R-Square.操作风险对应的方差、操作风险对应的标准差,以及0.1%水平下操作风险的估计值。得出结果如下:
表1 统计结果
在上表中,操作风险对应的方差= 净收入的方差×(1- R2),操作风险对应的标准差为操作风险对应方差的平方根值, 0.1%水平下操作风险的估计值为 3.1 倍操作风险对应的标准差。
方差分析表中的R-Square 值反映了因变量的方差在多大程度上可以被模型所解释,它的值越接近于 1,说明模型的解释能力越强。在本文的模型中, 能被模型所解释的那部分是由于市场风险和信用风险造成的,不能被模型解释的方差被认为是由操作风险引起的。在建行建元的结果中,R-Square 值为 0.859, 说明 85.9%的方差可以由模型解释, 即操作风险占到总方差的 14.1%。在开元一期的结果中, 回归模型的R-Square 值为 0.975,即模型可以解释方差中的 97.5%。同时也说明操作风险在总的方差中占到 2.5%。在国际上, 业界一般认为操作风险在总风险中占有比例为 10%～ 20%,本文的实证结果与国际判断基本吻合,无论是事实,还是偶然,至少我们可以断定,目前中国资产证券化试点项目中存在操作风险。
表1还可以看出,从操作风险的绝对值看,开元一期大于建行建元,但开元一期2005年11月发行证券化贷款额度为41.77亿元,而建行建元发行额度为30.17亿元。从相对值来看,开元一期单位资本金的操作风险小于建行建元。
三、实际风险分析
为了更进一步验证上面的统计结果,我们可以考察实际的情况,虽然不能取得内部损失数据,但可以通过公开的信息资料作出判断。从2005年12月至2007年4月,收集建行建元和开元一期两家受托公司披露的重大诉讼仲裁事项的信息情况,对他们的经营管理水平有一个直观的了解。下表是截至 2007 年 4月1 日建行建元和开元一期的诉讼仲裁对比数据表(见表2):
表2 资产池中进入处置程序的信托财产情况表
从上表可以看出,建行建元在2005年至到2007年初,涉及到诉讼处置18起,非诉讼处置39起,而开元一期在这期间没有发生信贷资产中进入法律诉讼程序的情况。但开元在2007年第一期信贷资产支持证券发行收入数额因未能达到最低募集资金额而失败。
对建行建元来讲, 虽然每次报告几乎都有诉讼或非诉讼的司法程序出现,并且时间越后情况越严重,但多数是由于信贷资产拖欠、违约等情况,应该归于信用风险; 同时也不排除受托机构或贷款服务机构在运营过程中内部控制不足出现错误产生纠纷、或者资产选择的失误等,这部分损失属于操作风险。
在上面的结果中, 我们惊讶地发现:开元一期在本文考察的时间段内没有发生一讼或非诉讼的司法案件。难道真是开元的经营管理无可挑剔吗?通过对比,建元的基础资产是15 162笔住房抵押贷款,开元是由51笔涉及电力、电信、铁路、石油、采矿等行业的资产组成,与建元相比,开元基础资产优良、管理难度小,因而经营管理中的操作风险小,而这一基本事实能够在CAPM模型的定量分析中反应出来,说明了模型的运用有其合理与可信的一面。
开元2007年发行的失败客观上归咎于市场因素,发行时,中国资本市场利空消息不断涌现,已发行债券产品流动性不佳,但主观上也反应了人员的操作失误:选择时机不成熟,选择对象不合适,产品设计不合理等等,与操作风险有关。
结论
经过上面的统计分析,我们可以得出以下几点结论:(1)资产证券化的操作风险可以使用CAPM模型进行度量。尽管其结果可能不太准确, 但是仍然可以从结果中对证券化业务操作风险的数量有一个大致的了解。因为它毕竟给了操作风险一个可以衡量的工具。可以使用它来帮助监管机构或者投资者评估金融机构的操作风险管理水平;证券化机构也可以使用它来改善内部控制机制、提高管理水平。(2)以收入为被解释变量的模型可以在某种程度上反映操作风险值的大小。通过实证研究,从2005年12 月至2007年4月,中国资产证券化试点项目所产生的操作风险在合理范围内。目前,开元一期的操作风险小于建行建元。(3)损失数据的质量与数量是影响研究结果可靠性的一个重要因素。本文研究中获得的数据历史太短, 并且是公开报道的数据,排除了内部欺诈、隐瞒的可能,仅仅反应的是高频率低风险的那一类损失,在操作风险中只能算是“冰山一角”,影响了我们对结果可靠性的判断。资产证券化操作风险乃至于对其他金融机构的操作风险量化分析与评估还任重而道远。因此, 为有效地测定操作风险, 金融机构本着对自己负责的理念,应当收集和积累“实话实说”的内部损失数据,尽可能地让数据更加完整、更加真实,为发展由下至上理论模型,建立更加实用、有效的操作风险度量研究奠定基础。
参考文献:
[1]Basle Committee on Banking Supervision.Operational Risk Management.省略,1998-09.
[2]樊欣,杨晓光.操作风险度量: 国内两家股份制商业银行的实证分析[J].系统工程,2004,(5):44.
篇8
关键词：市政工程 安全生产 特点 风险防范
市政工程是城市建设的重要组成部分，其有利于促进现代化经济建设的发展。市政工程具有独特的特征，主要包括社会性与公益性，可以较好地推动广大人民的学习、生活和工作。现代市政工程充分考虑“以人为本，安全生产”的建设原则，积极发挥客观作用，造福广大市民。现阶段，市政工程的发展形势非常好，然而生产质量方面的问题也随之出现。在市政建设过程中，有必要加强安全生产方面的管理工作，这不但能够较好地促进社会稳定发展，同时还能够为城市建设作出重要的贡献。
一、市政工程生产的基本特点
（一）交叉作业，综合性强
不管是城市道路、桥梁，还是地铁建设，在施工现场，大多数是各项工作同时展开和实施，进行交叉作业。比如：城市道路建设总工往往要进行地下管线的迁移，供电、供水、供气及通信、绿化项目需要同时进行。地铁工程建设则需要对地面和地下各种管线的进行安全转移和拆迁等。所以，市政工程的施工现场往往有多种项目交叉进行。另外，在施工期间，各项目必然存在一定的不协调，会造成安全责任的混淆和不明确，还有管理盲区的存在。综合性，是市政工程生产的基本特点，给生产的安全和管理带来一定的难度。
（二）环节较多，流动性大
市政工程的建设一般是由多个子项目组成，各个子项目的施工环节较多，且施工操作的要求也有较大差异。施工过程中所采取的安全保障技术、措施，施工环境及潜在的危险因素也是大不相同的。同时，各个子项目的施工并非固定的，流动操作较多，空间位置转换较为频繁，施工人员需不断熟悉和适应新的生产环境。另外，一些子项目的工序也是非固定的，在实际施工中环境变化和各种风险因素也是不确定的，使得市政工程生产存在较大的流动性。
（三）环境影响，偶然性大
市政工程的施工基本上是露天操作，和自然环境直接接触，即使是地下基础工程建设，也会受到地形、水质等影响。在做好施工安全技术措施和防护工作外，还要采取防范自然环境造成的事故的措施。另外，市政工程的施工建设具有很强的季节性，比如：炎热夏天，要避免施工人员中暑；寒冷天气，不适应进行沥青混凝土路面施工等。市政工程在建设中，还会受到地上和地下基础实施的影响，比如：施工人员会受到煤气管道、高压电区域等潜在安全危U的威胁。正是由于自然环境的不可预测性和周边社会环境的客观性使得市政工程偶然性加大。
二、市政工程安全风险防范措施分析
针对市政工程现有管理机制的特殊性，在实践过程中，需要从实际情况入手，以现有的生产管理标准为基础，制订有效的风险防范措施，以提升整体施工的稳定性。下面，简要分析市政工程安全风险防范措施。
（一）建立健全安全管理制度
市政工程的安全生产管理过程比较特殊，考虑到施工性质综合性的特点，必须做好整个过程的有序管理，保证管理的有效性和完善性。在施工过程中，要建立有效的安全管理制度，安全管理制度不局限于施工现场的管理人员和工作人员，要兼顾到其他方面，包括材料和设备管理等，将设备和材料合理应用到实践中。各个所属的职能部门要明确自己的职责，自觉履行安全管理体系的要求，提升施工质量。
（二）做好定期管理工作
定期管理工作的内容有很多，现场施工需要专业人员指挥，在高空作业中安装平面设置网。在施工过程中，会用到很多机械设备，包括挖掘机、吊车和轨道交通工具等。机械设备对市政工程的施工有不同程度的影响，因此，需要做好定期管理工作。近些年，在市政工程施工阶段，安全事故频发，这与施工机械设备保养不当和管理不合理有一定的联系，所以，在实践阶段，要做好安全管理工作，强化对设备的维护和保养，使机械设备处于良好的状态下。考虑到安全保障机制的特殊性，专业人员要做好现场指导，工作人员不能在不受约束的情况下凭感觉操作。
（三）落实检测工作
由于安全隐患的类型比较多，考虑到不同程度安全管理形式的具体要求，要制订完善的应急处理方案。市政工程会受到气候条件和外界因素的干扰，存在很多不确定的危险源，在施工阶段需要做好监测工作，尤其是危险环境的检测。例如，在井下作业施工中，需要提前了解危险源，做好井下环境和管道设施的检测工作，消除安全隐患后再施工。施工前后，要检查下井用的机械设备，避免出现设备故障，增加施工安全隐患。有效检测机制的落实能将安全隐患消除在源头，保证施工的有效性。在检查阶段，对工作人员的综合素质有一定的要求。工作人员需要不断提升检测能力，认真分析各项检测内容，按照固有的检测流程操作，避免出现检测不合理或者检测结果不准确的情况。
（四）落实技术交底工作
安全生产的落实最终需要进行综合性的评价和落实，所以，必须要做好安全技术交底工作。由于各项内容形式的影响程度不同，需要在检查阶段完善账目管理，排查安全风险进行排查。在实践中，技术工人要按照每个环节的操作程序进行，每一项工作结束后，操作者要了解技术交底的相关内容，保证安全技术交底落实到实处。各个所属部门必须明确自身的管理责任，技术领导班子在最终的项目审核阶段，要及时分析风险类型，尽量做到防患于未然，避免一些事故的发生，保证工程能够顺利进行，在规定时间内完成。
三、结束语
市政工程安全生产本身具有施工环节比较多、部分区域施工难度大和市政工程作业位置多变等特点，因此，在后续施工阶段，要从实际情况入手，认真分析各项安全管理机制，将具体管理职责落到实处。同时，工作人员要了解工程规模和特点，落实风险防范措施，包括建立健全安全管理制度、做好定期管理工作、落实检测工作和技术交底工作等，以达到提升市政工程施工稳定性的目的。
参考文献：
[1]王海华.市政工程安全生产特点及风险防范对策[J].建材发展导向，2015（1）：90-91.
篇9
导读：三界丰碑蔬菜产销专业合作社是成都市的合作社典范，通过3次成功转型，不断改进生产管理模式、品牌营销模式、入股分红模式等，全面发展，铸就蓉城蔬菜全产业链示范合作社典范，为农民增产增收做出努力。
“北有寿光、南有彭州”，彭州蔬菜享誉全国，常年种植莴笋、芹菜、萝卜、白菜等，蔬菜面积达2 000多hm2。为防止“菜贱伤农”，彭州市三界镇丰碑村的三界丰碑蔬菜产销专业合作社着力带动当地蔬菜“产、销、服、教”一条龙发展，带动农民依托蔬菜产业持续增收。
1创业经验
彭州市三界丰碑蔬菜产销专业合作社由成立时的举步维艰到今天的蒸蒸日上主要归功于3次成功的转型。
第1次转型是2007-2012年，合作社由纯生产型向生产+服务型转型。2007年8月，丰碑村书记钟光辉带头创建了丰碑蔬菜产销专业合作社，成立资金50万元。成立初期以蔬菜生产为主，通过整合当地蔬菜，进行统一销售，相对稳定了销售渠道及市场价格。5年的摸爬滚打，2011年合作社实现蔬菜统一销售2.3万t，占全村蔬菜外销的25.6%，经营收入1 068万元，社员人均获得盈余分配6 018元，占本村农民人均纯收入的50%，带动700多户农户增收。
2012年，在一次云南考察中，合作社理事长钟光辉接触到蔬菜漂浮育苗，敏锐地意识到其内含商机，当即决定引进该技术，并建立了3 000 m2的肥水一体化蔬菜水培育苗大棚，组建了1支蔬菜育苗服务队伍，联合了成都市农林科学院全国大宗蔬菜成都试验站等专家团队，引进了蔬菜轻简化播种设施设备，拓展了蔬菜育苗服务业务，实现了合作社的第1次转型。
第2次转型是2012-2016年，合作社由生产+服务型向服务型转型。这几年，合作社逐步缩减蔬菜生产型业务，不断拓展蔬菜种苗代育、土地代耕、生产代作、产品配送等服务型业务。2016年，合作社入社农户从最初的6户增加到169户，资产总额由最初的50万元增值到1 000多万元，经营收入900余万元，带动1 000多户农户增收；此外，还建成了11.34 hm2的标准化优质绿色蔬菜种苗集中育苗场，100 m2的办公和检测场所，600 m2的农业投入品集中配送中心，73.37 hm2的标准化设施栽培示范区、核心产业示范园区，6 670 m2的蔬菜采后处理加工厂1座（涵盖整理、包装、冷藏、配送），其中冷库1 500 m2（冷藏蔬菜能力达1 000余t）；引进了净菜生产线1条、粗加工生产线1条，实现了合作社的第2次转型。2012年7月被农业部授予“全国农民专业合作社示范社”称号，2014年获得“四川省绿色健康放心食品建设单位”称号。
第3次转型2016-2019年，合作社将由服务型向“产、销、服、教”综合型转型。在从小到大、从弱到强的不断前进中，合作社本着“以国际国内两个市场为导向，以经济效益为中心，以经济利益为纽带，把合作社与农民结成风险共担、利益均沾的新型经济联合体”的宗旨，将新开辟成都地区唯一一个公益化试验示范平台，打造实训教育培训基地，不断壮大植保队、农机队、技术服务队、人工服务队等农业服务队伍，同时对园区进行景观化风貌改造，逐步实现由服务型向“产、销、服、教”综合性转型，用3年时间，将合作社发展成为集教育培训、新型农业投入品试验示范、标准化集中育苗、采后商品化处理、品牌销售于一体的综合性示范合作社。
2经营模式
2.1生产经营模式
丰碑蔬菜产销专业合作社推行“五统一分”（统一品种规划布局、统一投入品采购供应、统一生产技术标准、统一品牌包装、统一销售）的生产经营服务模式，社员在合作社订购优质蔬菜种苗及优质农资进行分户种植，按照合作社统一要求进行俗蓟生产。合作社以订单为基础建立生产基地，实行标准化生产保障蔬菜质量安全，为社员提前、产中、产后服务。制定了严格的社员管理制度，对不守信用的社员给予信用等级降级处理或不与其进行产品交易的惩罚：发展农户入社均进行严格筛选，并签订相关协议，同时登记造册，让农户放心。
2.2品牌营销模式
合作社推进品牌营销拓展市场，成功注册了“丰碑绿好”商标，主体产品“彭州莴笋”获得了国家农产品地理标志认证，产品远销澳门、新疆、湖北、甘肃、广东等地。多年来，合作社抱团闯市场，核心竞争力逐渐形成，先后与中国农业大学、四川省农业科学院、成都市农业科学院、美国百盛餐饮集团等单位建立了技术、销售合作关系，促进产品远销国内外蔬菜批发市场及大型超市、卖场。
2.3入股分红模式
合作社采取了土地入股和现金入股2种出资方式。其中92户农户以承包土地入股，年底以入股土地折价进行分红，每户每667 m2最低入股分红达1 200元。现金入股农户年底按出资比例，根据合作社经营利润进行分红。此外，合作社还以低于市场价5%～10%的价格为社员提供农资，并直接将差价以利润的形式返给社员，实现“一次返利”：优先回购社员蔬菜并支付蔬菜款，待营销获取盈利后，将不低于60%的部分按照农户蔬菜交易量进行二次分配，目前受益农户达500户以上，户均增收1 000元：直接流转社员或农户土地进行统一经营，重点发展新品种和脱水蔬菜基地，实现土地流转受益，目前受益农户达100多户，户均收益2 500元；优先聘请社员在合作社务工，实现家门口就业，现常年参与劳动的社员年务工收入1.5万～1.8万元。
篇10
时权式酒店――中国特色的产权酒店
在中国，产权酒店还只是一个新的旅游产品，而北京快乐假日大酒店在这方面则属于是“第一批吃螃蟹”者。北京快乐假日大酒店的负责人对记者说：“产权酒店是指投资者买断酒店设施的所有权，除部分时间自已使用外，统一将其他时间的住宿权委托酒店管理方经营，投资者从中获取红利的一种经营模式。”
他告诉记者，分时度假房产的销售分为有产权和无产权两种。在国外，越来越多的国家和地区把分时度假纳入产权的概念而突出其使用权。在国内目前的分时度假销售市场上，很多公司仍沿用以上做法，即产权销售（卖“时权”将一套房子按时间分割卖给不同的消费者）。
而这种“时权”的法律保证体系在国内尚未建立，也就是说国内目前还没有出台相应的法规对分时度假行业的“时权”予以明确的法律保证，购买者的“时权”很难保障，在考虑到这些风险因素后，北京快乐假日大酒店推出了一条适合中国国情的分时度假发展之路――交换式产权酒店。“公司销售给客户的首先是带产权的度假房，让客户成为业主。在拥有房屋产权的物质保障下，业主首先确定自已每年自住的天数，按时间委托度假村管理机构对外经营，获取投资收益，使业主可以自由的分时交换到国内外不同特色的度假胜地。这样做，既体现了产权酒店的投资性，又兼顾了分时度假的灵活交换性，同时也保证了业主的权益。”该负责人介绍道。
最终目标――分时度假
不同于其他产权酒店的是，北京快乐假日大酒店的业主们还开辟了一条国内发展分时度假和旅游房地产的新思路。他们组建了北京快乐假日大酒店管理委员会，负责对北京假日大酒店进行经营。管理委员会的成员一般都是购买了很多套房的业主，所以这些成员基本上能够代表广大业主的利益。除了这些业主自身所有的资源以外，管理委员会还将与一些金融公司发展合作，最大限度保证其他业主的利益。
此外，他还表示，交换式的产权酒店只是北京假日大酒店发展的第一步，而发展的下一个目标将是分时度假。为了从真正意义上实现分时度假，北京快乐假日大酒店还即将加入分时度假交换网络：亚洲酒店资源交换联盟组织（ARSA）。这个组织是由设在香港的亚洲酒店资源交易联盟有限公司所设立并负责管理的非盈利机构，主要由分布在东南亚和中国内地多间四星级以上酒店，服务式公寓，度假地别墅之间的一个以合约形式而存在的紧密的以资源交换为目的的互利组织。
