车位产权范文

导语：如何才能写好一篇车位产权，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

车位产权

篇1

转让方（以下简称“甲方”）：身份证号：

受让方（以下简称“乙方”）：身份证号：

见证方：

甲、乙双方在真实、自愿、协商一致的基础上，就__ _ _ _停车位使用权转让事项，达成如下合同：

一、产权约定

本合同所指停车位（停车设施），系具有独立使用功能的独立建筑空间，并不属于必要附属设施，也未随该建筑地上部分的房屋产权一并转移。上述独立建筑空间并未计入业主公摊面积。

甲方保证对以上车位享有合法的占有、使用、收益、处分的权利。甲方确保上述车位产权清晰，没有经济和民事纠纷。

二、标的

本合同所指停车位，位于____________________地下负层号，具体停车位置，以平面图确定为准。

三、使用期限

甲方同意将上述停车位使用权转让给乙方，转让期限自本合同签订生效之日起，至________________所属土地使用权期限届满时止。

四、转让价款

1、本合同所指车位使用权转让，总价款为人民币（大写）元整，乙方付款方式为第种：

（1）一次性付清全款。乙方于本合同签订当日向甲方付清全部转让价款。

（2）分期支付款项。乙方于签订本合同当日，向甲方支付定金人民币（大写）元整，剩余款项在本合同签订后日内全部付清。

2、乙方迟延付款，经甲方书面催告三日内仍未支付完毕的，甲方有权解除本合同，没收定金，并将上述车位使用权另行转让给其他业主。

五、本协议生效后，甲、乙双方分别向公司发出权益转让通知书。甲方须无条件配合乙方办理上述车位的落名、产权登记等相关手续（税费及规费由甲方按国家有关政策规定承担）。

六、生效条件

甲、乙双方对本合同未尽事项应协商解决。本合同自甲、乙双方签字盖章后生效，合同附件、补充合同与本合同具有同等法律效力。

七、本协议未尽事宜，经甲、乙双方协商可签订补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。

八、契约收存

本合同正本一式三份，甲、乙、见证方三方执一份。

甲方：乙方：见证方：

电话：电话：

篇2

关于购买车位怎样辨别是否有产权的问题，按照车位种类的不同，分为不同的情形。第一种是有产权证的地下停车位，主要指的是满足各项建设条件，办理了土地出让手续，此种车位可以通过查验开发商或业主的车位产权证来确认；第二种是人防工程车位，此种情况产权属于国家所有，开发商或业主无权分摊；第三种是建筑区划内新增的车位，如果属于开发商所有，可以由开发商进行售卖。

法律依据

《中华人民共和国物权法》第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

（来源：文章屋网）

篇3

商品房住宅小区停车位的产权归属是各种纷争和矛盾的核心所在。商品房住宅小区停车位产权归属不明，将令房地产开发商和置业者的合法利益处于不确定的状态，严重地损害了当事人的合法权益，妨碍着房地产市场的健康地发展，给社会经济生活和公共管理带来诸多的难题。

商品房住宅小区停车位的产权，是指其房地产权。房地产权包含土地使用权和建筑物、附着物所有权两方面的财产权利。

长期以来，由于我国物权立法的缺位，社会忽视对公民私有财产的保护，公民的私有财产、共有财产的确定和权利边界经常处于含糊不清的尴尬状态。商品房住宅小区停车位的产权归到底属于谁？在现有的法律条文中，人们似乎无法直接找到答案，其产权归属似乎仍处于混沌状态。

对于商品房住宅小区停车位产权归属的认识，现行有以下几种通说：一是合同确定论。住宅小区停车位的产权由房地产开发商与买方置业者在房地产买卖合同中约定，依合同约定确定其产权归属。二是推定归属论。当房地产开发商与买方置业者在房地产买卖合同中对小区停车位产权没有约定或约定不明时，推定小区停车位的产权属于买方置业者共有，或由房地产开发商所有。三是销售成本收益归属论。当房地产开发商未将小区停车位建设成本及利润计入其计划的房屋销售收益时，小区停车位的产权属于房地产开发商，反之，其产权属于买方置业者共有。四是登记凭证确权论。商品房住宅小区停车位的产权依买卖合同约定，经房地产登记机关登记确权，由房地产权证持有者所有；否则，其产权处于不明状态。本人认为，上述的登记凭证确权论相对恰当，登记凭证确权论中的“商品房住宅小区停车位的产权，依买卖合同约定，经房地产权登记机关登记确权，由房地产权证持者所有”的认识是正确的。但是，登记凭证确权论中“否则，其产权处于不明状态”的认识有失偏颇，其忽视了我国现行房地产登记制度的现实和缺陷，以致认识上出现以偏概全的状况。

以上所述的四种不同认识均不能全面、恰当、准确地解答有关商品房住宅小区停车位产权归属的问题。

本人试图在现行法律制度框架之下，分析和研究有关房地产权法律制度的特征、商品房住宅小区停车位的存在形式、商品房住宅小区土地使用权的取得与房地产权的产权登记等过程，从所有权（物权）法和债权法两个角度，分析土地使用权与上盖建筑物、附属物之间的法律关系，计入建筑容积率的建筑面积和不计入建筑容积率的建筑面积与土地使用权之间的法律关系，运用逻辑推理的方法，探讨和研究商品房住宅小区停车位房地产权的归属。

一、现行法律制度框架下，房地产法律制度的形式、房地产权的内涵和特征。

1、房地产法律制度的形式。

在目前的法律、行政法规、地方性法规、规章和规范性文件中，有关房地产行业的法律规范构成了现行的房地产法律制度。房地产的法律制度涵盖了土地使用权、房屋所有权、房地产开发和转让、房地产行业行政管理五大方面的内容，其各方面的内容都有可能涉及到房地产权这个重要问题。

2、房地产权法律制度的具体内涵与规范。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条规定：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。第四十一条规定：房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。第四十八条规定：房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。第五十九条规定：国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。第六十条规定：以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房地产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。第六十二条规定：经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，依照本法第六十条的规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书。

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条规定：土地使用权转让时，土地上盖的建筑物、附属物同时转让。第二十四条规定：地上建筑物、其他附着物的所有权或者共有人，享有该建筑物、其他附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转移，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。第二十五条规定：土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当按规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依规定办理过户登记。

2003年9月1日实施的《物业管理条例》第二十七条规定：业主依法享有物业共用部位、共用设施的所有权与使用权，建设单位不得擅自处分。

建设部的《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定：房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。第六条规定：房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。第三十一条规定：房屋权属证书包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》或者《房地产权证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》。

《广东省城镇房地产权登记条例》第四条规定：依法核准登记的房地产受法律保护。房地产证是房地产权利人依法经营、使用或者处分该房地产的凭证。

《深圳经济特区房地产转让条例》第五条规定：房地产建筑物、附属物转让时，该建筑物、附属物的土地使用权同时转移，不得分割。

《深圳经济特区房地产登记条例》第二条规定：本条例所称房地产，是指土地及土地上的建筑物和附着物。本条例所称的权利人，是指权利人对土地的使用权和土地上建筑物、附着物的所有人，以及由上述权利产生的他项权利。第三条第二款规定：依法登记的房地产权受法律保护。第五条规定：房地产权利证书是权利人依法管理、经营、使用和处分房地产的凭证。

1994年9月实施的《深圳市房屋建筑面积计算细则

》第一条第（二）款第2项规定：公用面积分为应分摊公用面积和不能分摊公用面积两部份。应分摊的公用面积包括室外楼梯、楼梯悬挑平台、内外平台、门厅、电梯房、多层建筑中突出屋面结构的楼梯间等。不能分摊的公用面积除前款所列之外，建筑报建时未计入容积率的公共面积和在关文件规定不进行分割的公共面积，包括机动车库、非机动车库、消防避难层、地下室、半地下室、设备用房、梁底标高不高于2米的架空结构转换层和架空作为公众休憩或交通的场所等。第一条第（五）款规定：“公共面积（包括应分摊公用的和不应分摊的）应由物业管理部门统一管理，其产权属应属于建筑物内参与分摊该公共面积的所有业主共同拥有，物业管理部门不得改变其使用功能或有偿出租（售）”。

1999年7月1日实施的《深圳市建筑设计技术经济指标计算规定》第2.1.8条规定：建筑物内可供公用使用的面积，包括应分摊公用建筑面积和和不分摊公用建筑面积。第3.5条规定：公用建筑面积分为应分摊的公用建筑面积和不分摊公用建筑面积。第3.5.2条、第3.5.2.1条规定：不分摊公用建筑面积包括地下室用于人防、设备用房、车库的建筑面积。

3、房地产权法律制度的特征。

从上述的相关规定中，人们可以清楚地知道我国现行的房地产法律制度具有以下的特征：（1）在规范土地使用权与土地上盖建筑物之间的关系时，采用土地使用权和土地上盖建筑物所有权的法律概念和法律规范。

（2）只有具备土地使用权的当事人才有可能取得房屋的所有权，土地使用权与房屋所有权的权利主体一致，权利归属合一①。

（3）土地使用权与土地上盖建筑物不可分离的法律规范是强制性的。

（4）房地产权是土地使用权与土地上盖建筑物所有权合二为一的法律权利。

（5）在二级房地产市场中，不允许将土地使用权与房屋所有权分离、分割。

这意味着，只有土地使用权份额的建筑物才可能取得有房屋所有权，没有土地使用权份额的建筑物的法律权利只能依附于具有土地使用权份额的建筑物，而且是一种从权利。

（6）在二级房地产市场中，房地产的共用部位的所有权与使用权由买方依法所有，房地产开发商不得擅自处分。

（7）土地使用权和房屋所有权，或房地产权经国家机关法定登记后，其财产所有权（物权）的法律权利才得于确认和保护。

土地使用权和房屋所有权，或房地产权并非由合同约定而确权，其须经法定登记才得于确权和保护。

（8）土地使用权与房屋所有权可以分别登记，亦可合二为一登记。分别登记时，财产权利人分别取得《土地使用权证》和《房屋所有权证》《房屋共有权证》、《房屋他项权证》；合二为一登记时，财产权利人取得《房地产证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》。

（9）《土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产证》是当事人房地产财产权利的法律凭证。

上述我国房地产法律制度特征，表明作为财产法律权利的房地产权，其形式和内容都较为特别，房依地存，地为房载，地转房随，房转地随②，法定登记，确权保护。房地产权是土地使用权与上盖建筑物、附着物的所有权合二为一的财产权利，房地产权经法定登记而确权，只有国家确认和保护的房地产权才能取得《房地产证》等房地产权证。

4、商品房住宅小区建筑物的房地产权表现形式与特点。

上述房地产权的法律制度和特征，表明住宅小区建筑物的房地产权具有以下特点：（1）在形式要件上，只有取得《土地使用权证》和《房屋所有权证》、或《房地产证》的建筑物才具有房地产权。

（2）在实质要件上，只有取得有相应土地使用权面积份额的建筑物才具有房地产权。

（3）在现行的房地产行政管理制度下，只有计算建筑容积率（建筑面积容积率=建筑总面积/土地使用权面积）的建筑物才可以取得相应宗地号的土地使用权面积份额。

计算建筑容积率的建筑物权利人要依法向国家支付土地使用费，并可依法取得《房屋所有权证》或《房地产证》。

（4）对于不计算建筑容积率的建筑物（面积），由于其没有相应宗地号的土地使用权面积份额，因此，其权利人无须向国家交纳土地使用费，其初始登记时的法律权利依附于具有房地产权的建筑物（面积），不能单独取得《房地产证》。

（5）不计算建筑容积率的建筑物的房地产权利完全依附于计算建筑容积率的建筑物，其不能单独地从计算建筑容积率的建筑物中分离或分割。否则，将违反房地产法律的强制性规定。

（6）依据经典的“物权法”理论，计算建筑容积率的建筑物（面积）是主物，不计算建筑容积率的建筑物（面积）是从物。从物的法律权利依附于主物。主物转移，从物随之转移，主物与从物不可分割。

从物的法律权利依附于主物，但从物依然享有与主物相互联系的、可分离的使用、占有、收益的三项法律权利。

（7）在二级市场的房地产首次转让时，如果房地产开发商不违反与政府签订的《土地使用权出让合同》约定和相关法律规定，房地产开发商与买方双方当然可以在《房地产买卖合同》中作出如下的约定：主物和从物所有权转移给业主后，从物的占有、使用、收益的三项法律权利由房地产发展商享有。

但是，必须指出，上述的约定只是一项债权约定，而非是一项财产所有权转移的确认，从物的所有权仍然依附于主物而属于买方（8）房地产共用部位建筑物的所有权及使用权由业主依法享有，房地产开发商不得擅自处分。

二、土地使用权出让和《土地使用权出让合同书》中有关建筑物转让的约定。

政府通过拍卖、协议买卖方式将国有土地使用权出让给房地产开发商，土地的用途是建设商品房住宅，在付清地价，依法办理土地使用权转移登记后，房地产开发商取得宗地号土地使用权证书，宗地号的土地使用权属房地产开发商。

政府与房地产发展商订立《土地使用权出让合同书》约定了出让宗地号的土地面积、用途、地价、建筑容积率、开发建设完工期限等规定。同时，《土地使用权出让合同书》通常还有如下的约定：（1）房地产开发商除向政府给付土地使用权出让金……外，每年还必须按规定缴付土地使用权费。（2）房地产开发商在土地使用年限内依照法律、法规、规章的有关规定以及合同的约定转让、出租、抵押土地使用权，其合法权益受法律保护。（3）土地使用权的转让包括土地使用权连同地上建筑物的转让。（4）建筑物必须连同土地使用权一起转让，转让双方签订转让合同并到产权登记部门办理变更登记手续，按政府有关规定缴纳税费。（5）建筑物连同土地使用权转让后，新的土地使用者仍应遵守《土地使用规则》。

由此可见，依《土地使用权出让合同》规定，房地产开发商在二级市场首次转让建筑物时，必须连同土地使用权一起转让。

在商品房住宅小区建筑物时首次转让时，

当房地产开发商将不计算容积率的建筑物（面积）以买卖合同方式来约定不转移，为房地产开发商所有时，房地产开发商将违反《土地使用权出让合同书》规定，买卖合同将违反房地产法律的强制性规定。

三、商品房住宅小区建筑物的房屋单元房地产初始登记和转移登记。

1、初始登记。商品房住宅小区的建设工程取得法定的建设工程竣工验收证书等法律文件后，房地产开发商将向房地产权登记机关申请办理商品房住宅小区建筑物的房地产初始登记。理论上，房地产权登记机关应按如下原则办理房地产权的初始登记：（1）明确计算容积率建筑物的建筑面积与宗地号的土地使用权面积的除商关系，以确定计算容积率建筑面积每平方米摊分的土地使用权面积份额。（2）明确每一房屋单元的建筑面积（含应直接分摊到每一房屋单元的公用面积）的土地使用权面积份额，以确定每一房屋单元的房地产权。（3）将不计算容积率的建筑物（面积）的法律权利确立并归属于计算容积率建筑物（面积）。

由此可见，在初始登记中，由于不计算容积率建筑物（面积）不能取得其所在地块的土地使用权面积份额，不能取得完整、独立的房地产权利，不能取得《房地产证》，其法律权利只能依附并归于计算容积率建筑物（面积）。

目前，在房地产初始登记的实务中，房地产权登记机关除办理《土地使用权证》、《房屋所有权证》，或《房地产证》外，对于共有、他项的房地产权证，房地产登记机关并不办理，停车位的法律权利归属亦不记载于房地产权证。

2、转移登记。在房地产二级市场，房地产开发商与买方签订《买卖合同》，买方依约付清购房款后，双方共同向房地产权登记机关申请办理首次房地产转移登记。

在二级市场首次房地产转移登记中，房地产登记机关将按《房地产买卖合同》的约定办理转移登记，将房屋单元的房地产权转移登记给买方，确认买方的房地产权。

在首次转移登记实务中，停车位的法律权利归属的转移亦不记载于房地产证权。

由于不计算容积率建筑物（面积）的法律权利只能依附在计算容积率建筑物（面积），当房地产开发商将商品住宅小区的房屋单元全部出售完后，不计算容积率建筑物（面积）的法律权利将全部转移并归属于小区房屋的所有权人，由小区全部房屋的所有权人共同共有。

四、商品房住宅小区停车位的形式和房地产权归属。

1、商品房住宅小区停车位的形式。

目前商品房住宅小区停车位存在可以分成二类四种形式：第一类是城市区域或商品房住宅小区里，独立建设的多层经营性停车位（场）；第二类是商品房住宅小区内的地面停车位、楼房首层架空层停车位、楼房地下停车位（场）。

2、多层经营性停车位（场）的房地产权归属。

在政府与房地产开发商订立的《土地使用权出让合同》和政府发出的《建设工程规划许可证》等法律文件中，均明确规定多层经营性停车位的土地使用权面积，该类停车位建筑物（面积）是计算建筑容积率的。因此，多层经营性停车位可以依法独立办理房地产权的初始登记和转移登记，该类停车场的房地产权利人为持有《房地产证》的当事人。

3、住宅小区地面停车位的房地产权归属。

地面停车位是经政府发出的《建设工程规划许证》批准同意，在商品房住宅小区地面上直接设置的停车设施。

房地产开发商预售或现售商品房住宅小区建筑房屋单元后，房屋单元办理初始登记及转移登记，房屋单元所有人按份共同拥有该小区宗地号的全部土地使用权。

由于地面停车位是直接设置在土地表面的停车设施，即是直接设置在房屋单元所有人按份共同拥有使用权的土地表面上，地面停车位的房地产权，实际上是土地使用权。鉴于房屋单元所有人按份共同拥有住宅小区宗地号的土地使用权，因此，地面停车位的房地产权由住宅小区房屋单元的所有人共同拥有。

4、住宅小区楼房首层架空层停车位的房地产权归属。

在现行的房地产行政管理法律制度下，首层楼房架空层停车位的建筑面积是不计算建筑容积率的，不能获得相应的土地使用权面积份额，其法律权利依附于计算建筑容积率的房屋建筑物（面积），是住宅房屋单元的从物。

首层楼房架空层停车位的房地产权，实际上是依附于房屋单元的占有、使用、收益的不完全物权。初始登记时，楼房架空层停车位依法不能取得独立的房地产权，其法律权利依附于计算容积率的房屋建筑物。在转移登记时，其不能取得房地产权证，其房地产权依附于取得《房地产证》的房屋单元。

根据本文以上阐述的房地产法律制度，房地产开发商在转移房地产时，首层楼房架空层停车位不能从计算建筑容积率的房屋单元中分离或分割，不能将首当其首层楼房架空层停车位的产权约定为房地产开发商所有。否则，将违反相关房地产法律的强制性规定。

房地产开发商预售或现售小区房屋单元后，房屋单元办理初始登记和转移登记，首层楼房架空层停车位的房地产权应依法随房屋单元的转移而转移。

可见，首层楼房架空层停车位的房地产权依附并归属于该幢楼房的全体房屋单元所有人。

5、小区楼房地下停车位（场）的房地产权归属。

在现行的房地产行政管理法律制度下，楼房地下停车位的建筑面积亦是不计算建筑容积率的，因此，楼房地下停车位的产权状况与首层楼房架空层停车位的产权状况如出一辙，楼房地下停车位的房地产权依附并归属于该幢楼房的全体房屋单元所有人。

五、商品房住宅小区的停车位不计算建筑容积率的建筑物（面积）时，房地产开发商与买方在《买卖合同》中约定“停车位的产权属于房地产开发商”的条款违反法律的强制性规定，该类条款无效。

在二级市场的房地产买卖实务中，许多房地产开发商在《房地产买卖合同》约定小区不计算建筑容积率停车位的产权归所有。政府房地产行政管理部门，或房地产开发商往往在格式合同文本约定：“小区停车位的产权属于卖方”、“停车位的法律权利属于卖方”。

从本文上述的阐述中，人们可以清楚地知道，该约定违反了政府与房地产开发商所签订的《土地使用权出让合同》中的有关约定，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条有关不允许二级市场将土地使用权与房屋所有权分离、分割的强制性规定，违反《物业管理条例》第二十七条的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款规定，该类约定条款无效。

此外，政府房地产行政管理机关应按《土地使用权出让合同》的约定和法律规定，追究房地产开发商的违约责任；买方可提起民事诉讼或申请仲裁，请求人民法院判决或仲裁机构裁决确认该类条款无效。

当然，对上述房地权利发生分离时、交易无效的法律观点，有学者认为值得商榷，认为“对房屋所有权和土地使用权在交易过程中是否只能作为一项交易的财产对待，应当根据各类交易的具体情况具体分析”③。

六、买卖不计算建筑容积率停车位的行为违反法律强制性规定，买卖该类停车位的合同无效。

在目前的房地产法律制度之下，不计算建筑容积率停车位依法不能取得《预售许可证》或《房地产证》。

在房地产买卖实务中，房地产开发商往往在《房地产买卖合同》中约定，不计算建筑容积率停车位产权为其所有，然后再出售停车位，或以出租为名，行买卖之实。房地产开发商在没有取得政府房地产管理机关发出的《预售许可证》或《房地产证》的情况下，售卖小区不计算建筑容积率停车位，或将停车位与住宅房屋单元捆绑售卖的现象司空见惯。

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条第一款第（四）项和第六十七条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条（四）项和第三十九条、《深圳经济特区房地产转让条例》第三十四条、第三十条和第五十九条、《商品房销售管理办法》第六条第一款和第三十八条等规定，房地产开发商预售或现售房地产的，法律强制规定房地产开发商应取得《预售许可证》或《房地产证》后，才能进行房地产买卖活动，否则，房地产管理机关将依法给予查处。

由此可见，房地产开发商在未取得小区停车位的《预售许可证》或《房地产证》的情况下，售卖不计算容积率停车位的行为，违反法律强制性规定。

此外，售卖不计算建筑容积率的停车位，还违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条有关不允许二级市场将土地使用权与房屋所有权分离、分割的强制性规定。

根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款规定，房地产开发商与买方签订的买卖停车位合同应依法定程序确认为无效合同。

七、应进一步完善房地产的法律度，明确商品房住宅小区中不计算建筑容积率停车位的法律权利归属。

目前，对商品房住宅小区不计算容积率停车位可否买卖、应否买卖有两种截然不同的意见，房地产开发商群体和消费者群体的意见泾渭分明。房地产开发商大多主张不计算容积率的停车位可以买卖，其主要理由在于充分调动房地产开发商的投资停车位的积极性，满足社会大众的需要。消费置业者则大多主张不计算容积率的停车位作为住宅小区的公用设施，不宜由少数人或强势集团独占，以避免有限的不计算容积率停车位的共用资源被少数人垄断使用，损害住宅小区的普通市民的整体利益，而且住宅小区的不计算容积率的停车位已计入房地产开发的建设成本之中，房地产开发商不应利用不计算容积率的停车位谋取非法的商业利益。

据媒体报道，深圳市目前平均每3.3部车辆才有一个停车位④，全国各地均存在停车位的资源远远不能满足社会的需要的状况。如何有效地调动房地产开发商投入更多的资源建设停车位？怎样才能合理地、有效率地利用停车位资源，并在二者之中取得平衡？如何才能有效地保护当事人合法权益？这值得人们的关注与思索。

1、加强对房地产财产权利的法律保护。现行的房地产法律制度存在诸多的缺陷，如：对土地使用权与上盖建筑物所权之间的关系，不计算建筑容积率的建筑物所有权或他项权利的归属关系，主物与从物之间的关系，建筑物共用部位的范围界定等等，缺乏明确全面而又清晰的规定，对房地产财产权利的来源、确权、保护产生不同的认知与解读，给社会经济秩序带来诸多的问题。小区停车位产权归属的争议，源于现行房地产法律制度的缺陷，源于政府房地产行政管理机关对房地产市场行政管理的缺位和错位。应尽快完善我国的房地产法律制度，强化法律对房地产财产权利的保护。

2、提高有关房地产制度的法律位阶。现行房地产制度的法律位阶大多处于较低的层次，许多事关房地产财产权利起源产生于地方性法规、规章、或规范性文件，对房地产财产权利的保护缺乏力度。应进行一步提升房地产财产权利制度的法律位阶，将具有前瞻性、公平性、合理性的具体规定上升为法律或行政法规。

3、完善房地产财产权利的登记确权保护措施。房地产作为要式登记、确权保护的不动产，登记确权保护的具体措施是否完善，直接关系到房地产财产权利的保护能否真正落实这一重大问题。登记机关现行发放的《房地产证》，对建筑物共用部位、他项权利不予记载的登记方式，无意中给政府房地产行政管理部门、房地产开发商拟定的，有违法律规定的格式合同条款大开方便之门。房地产财产权利人无法借助所持有的《房地产证》，以完全物权的绝对权直接对抗该类违法的合同条款，保护自身的合法权益。尽快完善房地产财产权利的登记确权保护措施，提升登记确权制度的法律位阶，对保护当事人合法权益，遏制违法行为，将会起到立竿见影的良好效果。

我国房地产法律制度的完善，不能离开法律追求公平正义的价值目标，在土地资源紧缺的国情下，科学利用有限的城市土地资源尤显重要，立法机关和房地产行政管理机关对城市房地产公共资源的开发和利用应有一个长远的战略目标，住宅小区内共用的停车位资源有限，不应买卖。住宅小区内不计算容积率停车位的法律权利应进一步明确定位归属于小区的全体房屋所有人，由全体房屋所有人共同拥有。同时，要采取优惠和鼓励的政策措施，调动和刺激房地产开发商建设各类经营性的停车位（场），以满足不同层次、不同要求的社会需要。

综上所述，在目前的房地产法律制度下，商品房住宅小区计算容积率停车位的产权由取得停车位《房地产证》的权利人拥有，不计算容积率停车位的建筑物或其法律权利归属于住宅小区的全体房地产权人。房屋买卖合同约定不计算容积率停车位产权归属于某一当事人的条款违反法律强制性规定，该类条款无效。买卖不计算容积率停车位的行为违反法律强制性规定，其买卖停车位的合同无效。只有进一步完善我国的房地产法律制度，房地产权利人的合法权益才能得到有效的保护。

注释：

①王利明著：《物权法研究》、中国人民大学出版社2002年5月第一版第319页

②王利明著：《物权法研究》、中国人民大学出版社2002年5月第一版第317页

③王利明著：《物权法研究》、中国人民大学出版社2002年5月第一版第319页

④罗艾文：《深圳停车到底有多难》、《深圳法制报》2002年8月19日第13版

参考文献：

①王利明著：《物权法研究》、中国人民大学出版社2002年5月第一版。

②深圳市规划国土局编：《深圳市规划国土房地产规范性文件汇会编》、中国建筑工业出版社2001年3月出版。

篇4

1 在汽车维修生产中存在的不安全因素

1.1 在维修场地存在的不安全因素

汽車维修场地指的是维修企业维修人员的工作环境，包含维修车间、喷漆车间和钣金车间等。维修场地深深地影响着汽车维修生产的进程，而场地的安全性就直接影响着维修人员的生命安全，现如今，在维修场地中也存在着很多不安全因素。在很多的汽车维修单位，维修人员都会把需要维修的车辆集中性质的放在一起，要不就是在场地中随意安置车辆，这是错误的做法，因为这种做法不仅会把维修场地搞得又脏又乱，而且很多车辆安置在一起也可能会引起大量问题。比如，在对某一车辆的蓄电池进行充电时，充电会生产出许多的氢气，我们都知道氢气是易燃物质，如果在这时氢气与蓄电池池极柱的火花相遇，就会造成火灾或者大爆炸。因为车辆自身是有温度的，把车辆放在一起的话，就会在维修场地形成高温环境，如果在这时发生氢气爆炸，其他需要维修的车辆就也会受到波及，进而导致巨大的经济损失。

1.2 在维修人员中存在的不安全因素

汽车维修生产中所涉及的内容非常多，与此同时对维修人员所拥有的专业技能水平的要求也会随之增高，而维修人员操作专业技能的规范性则会深深影响车辆维修的整体质量，也会深深影响维修生产的安全性问题，如果相关维修人员在维修车辆过程中没有按相关的规则进行车辆维修，在这种情况下导致车辆维修质量不过关，车主来取车时就会发现一些问题，除此之外，还有很多维修人员会在维修场地中吸烟，这就会严重威胁人员安全。

2 在汽车维修生产中可采取的安全措施

2.1 必须强制性设立安全制度

因为汽车维修所包含的流程比较多，而且每一个流程所需要的人员和工作内容都比较复杂，如果想要保证每一项维修生产的过程都在安全范围之内，就需使用责任制政策去落实每一个部门与人员的责任范围，这对于解决安全问题是非常有利的。

汽车维修生产得以顺利进行的保障就是优良的安全制度。每一个汽车维修企业都必须设立每一项维修制度准则，还要设立一系列与维修生产安全有关的制度准则，比如维修人员标准，设备检查等准则，这也是为了确保在汽车维修的每一个环节都不出现影响安全的问题。汽车维修企业也要设立对应的相互监督制度，因为在汽车维修生产中有许多不安全因素，如果想防范各种各样的不安全因素，就必须建立完善的监督管理政策。在汽车维修企业，要设立专业的维修监督部门，还有在此部门中配备专业的技术人员，隔一段时间就要监督检查维修人员的操作水平和维修场地等。在这个检查过程中需及时的发现还依然留有的安全问题，并及时解决。

2.2 在维修场地可实施的安全措施

优良的工作环境是安全进行汽车维修生产的必要条件。汽车维修生产企业如果想要确保维修场地的安全性，就必须合理安排维修的各类车间。第一点，维修企业要对维修的车位与维修车辆的通道进行合理配置，要设立维修车辆的专用安全通道，以及转弯处的反光镜等，并且要在合适的道路口设立对应的标语和提示牌，对进出的需要维修的车辆进行集中管理。第二点，在维修场地中，必须保持实时通风排气的环境，而在其中的喷漆车间中，则必须建立专用的通风通道，这样可以把在喷漆时所生成的稀缺气体按时的排到车间外，这也是为保护维修人员的身体。因为蓄电池在充电过程中随时会生成氢气，在车间内不实时排出这种气体的话，就可能会发生火灾，所以按时排气通风对于保持维修场地的安全性是有好处的。第三点，维修人员在维修车辆时所使用的维修工具和设备在完成维修后，这些工具都需按照顺序放置回原来的位置，这也是为了防止由于胡乱放置工具而引发的意外损失，第四点，由于汽车维修所需要的危险物品，比如清洗剂、制动液和油漆等，这些材料有一定危险性，如果不好好看管并放置这些危险物品，则将会危及维修人员的生命安全。

2.3 与维修人员有关的安全措施

由于维修人员所具备的安全品质是确保汽车维修顺利进行的保障，汽车维修单位需加强管制维修人员，除此之外，也要利用两种方法以提高维修人员的安全品质和技能技巧。首先，在维修人员开始工作之前，企业相关人员需把维修场地所在位置，还有工作职责以及在工作中可能发生的危险都一一介绍给维修人员，并通过培训教导等方法，让维修人员拥有较强的安全意识，通过实战演习等方法以提高维修人员的安全技术；其次，需参加维修专业培训课程，在课堂上维修人员可以尽可能的多学习一些相关的维修技巧，让自己尽快熟练操作维修流程，同时也要学习安全操作规范，保证在操作流程中不发生错误。

3 结语

在汽车维修生产过程中包含的内容和步骤太多太复杂，而在每一个步骤和流程中都存在着不安全因素，这些存在的不安全因素，时时刻刻威胁着维修人员的生命安全，并且会严重影响汽车维修生产的流程。相关的汽车维修企业与单位要严格控制每一个维修步骤，尽量杜绝不安全因素，使汽车维修生产顺利进行。

参考文献

篇5

被告人：沙桂泉，男，32岁，江苏省涟水县人，个体运输户，住江苏省淮阴市清河区富强路1－2－7号。1995年8月24日被逮捕。

被告人：朱群山，男，31岁，江苏省涟水县人，个体驾驶员，住涟水县岔庙乡新河村二组。1995年3月20日被逮捕。

1994年10月8日晚8时许，被告人沙桂泉、朱群山驾驶“青海湖”牌货车行至连云港市新浦魏跳大桥附近的“亿苑”饭店门前欲停车就餐，与饭店女服务员沈某为就餐与否发生纠纷。沙、朱二人驾车欲离开饭店时，饭店承包人滕步根冲出饭店，不问情由捡起砖头将货车前灯及挡风玻璃砸坏。朱群山见状，即将沈某推下汽车踏板，在沙桂泉的催促下欲开车离去。滕步根见车欲行驶，便跳上汽车右侧踏板，与沙桂泉纠缠、扭打，沙桂泉即拖滕步根一同去报警。沙桂泉、朱群山在滕步根站在驾驶室外踏板上的情况下，以每小时40公里的速度行驶，行至数百米后，滕步根从汽车踏板上摔下。两被告人明知滕步根摔下汽车，未停车抢救，反以“赶快报案”为由加速行驶。经过路群众驱车追赶，在市政府门前将沙桂泉抓获，朱群山逃跑。后朱群山亦被抓获归案。经连云港市公安局刑事科学技术鉴定：伤者滕步根颅脑损伤，并发蛛网膜下出血伴有神经系统症状和体征，属重伤。

「审判

江苏省连云港市新浦区人民检察院以被告人沙桂泉、朱群山共同犯故意伤害罪向新浦区人民法院提起公诉。两名被告人及其辩护人均作无罪辩护，主要理由是：（1）事情的起因是被害人滕步根的违法行为所引起，两被告人面对的是正在进行的不法侵害；（2）两被告人驾车并非逃跑而是去报案，而报案是正当行为；（3）两被告人主观上没有伤害他人的故意，客观上没有实施伤害他人的行为。

连云港市新浦区人民法院经公开审理认为，被告人沙桂泉、朱群山因在路边停车就餐与饭店服务员发生纠纷，在被害人站在汽车踏板的情况下，两被告人未采取任何安全保护措施，反而高速行驶意欲摆脱，以致发生被害人摔成重伤的严重后果，两被告人的行为已构成故意伤害罪。鉴于被害人本身也有违法行为，对两被告人可以减轻处罚。被害人滕步根不顾职业道德，强行拉客就餐并砸坏汽车部件，这是对两被告人的侵害行为。在两被告人驾车欲离开时，被害人不但不主动离开，反而跳上汽车踏板，并与被告人沙桂泉相互扭打，置自身的安全于不顾，对引发的伤害后果应承担部分责任，由此而造成的经济损失应当自负。据此，该院依照《中华人民共和国刑法》第一百三十四条第二款、第二十二条第一款、第五十九条第二款、第六十七条第一款的规定，并经审判委员会讨论决定，于1995年11月15日作出刑事判决如下：

被告人沙桂泉犯故意伤害罪，判处有期徒刑一年，缓刑一年。

被告人朱群山故意伤害罪，判处有期徒刑一年，缓刑一年。

宣判后，两被告人均表示服判，未提出上诉。

「评析

篇6

【关键词】车库；车位；物权法；房屋登记办法

目前车位车库的价格较高，从几万到十几万，对购买者来说售价高，没有任何产权证明，权利得不到保障，对以后交易也有诸多不便。对开发商来说：动辄投资千万甚至上亿的地下停车场项目，没有产权证明，就无法到银行办抵押贷款手续，无法进行融资。有一些城市已经可以给车位车库办证，贵阳在2008年出台规定买车位车库可单独办产权证，2009年，杭州市出台规定权属清晰的地下车库（位）可以进行土地登记，2010年1月苏州市首个地下车位产权证明正式诞生，此外宁波也可以办理车库车位产权证。

（一）小区车位、车库是否可以办理产权证

衡量车位、车库可否销售的唯一标准是能否办理产权证，若购买的车位、车库不能办理产权证，则说明该车位或车库是不能销售的。

一般情况下，可查询原房屋测绘报告，若地下停车位、车库部分已作为公有面积进行分摊，则不能再行单独办理产权登记。若未列公有分摊面积，需要符合以下条件方可办理产权登记：层高2.2米以上，规划等手续齐全，有明确界址的可申请办理产权登记。

此外，有些小区的车位虽然不能办证，但也公开销售，那其实只是转让使用权，相当于车位租赁。租赁车位、车库最长有效期只有20年。因为根据《合同法》第214条规定：“租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。”

（二）人防车库禁止买卖

根据现行的小区规划法规，小区共用场地、计入公摊面积的车位和车库属全体小区业主所有，人防工程等配套设施也是禁止买卖的，开发商或者物业公司无权出售。

（三）应将车位相关细则写进合同

业内人士指出，为了避免不必要的纠纷，购房者最好将车位细则写进合同。购房者和开发商要就车位的范围、车位号、预售面积、预售价款等情况在预售合同的补充条款中约定清楚，最好配有平面图。购房者如果是先买房再买车位的，则可与开发商另行签订合同，就上述详细事项都应有具体说明，并将合同另行备案。

（四）地下车库可出租或出售

任何人也没有权力要求开发商把地下车库当作开发必须的代价接受，开发商有权任意处置使用权属于自己的地下车库：无非是出租或出售使用权。

另外，小区还有一种人防平战结合改建的地下车库，其所有权在人防办，业主如想租用需经人防办的同意。

（五）有产权的车位可以转让

如果车位不属于小区内公共配套设施，开发商必须取得车位的所有权，房产管理部门在进行审批时，会予以核准，会发一个车位的《所有权证》，里面的内容明确了开发商对车位享有的所有权，包括车位的数目、面积等。在这种情况下，开发商是可以将车位的使用权卖给业主的，这种交易的实质是租赁。此外，开发商拥有的车位的所有权也是可以进行交易的，对于时下有的楼盘推出的买房子送产权车位的活动，购房者一定要确定开发商拥有该车位的产权。

如果开发商把广大业主共有的车位私下卖掉，而这些产业并非属于开发商的，业主最后拿到手的只是一纸合同，而不是产权证，这些没有产权的共有车位买卖不受物权法保护。

（六）车位车库办证的法律依据

《物权法》第一百三十五条建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。

《物权法》第一百三十六条建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。

依据上面两条，开发商缴纳了土地出让金，取得车库车位的建设用地使用权后，就可以在此土地上享有占有、使用、收益的权利，可以在有使用权的土地的地表、地上或者地下建设车库车位，车库车位属于该土地的建造建筑物、构筑物的范畴。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕7号）第二条规定，建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。依据此，地下车位（车库）符合上述规定，可以成为建筑物上的区分所有权的专有部分。

《物权法》第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租的方式约定。此条明确指出车位车库的归属可以由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定，也就是法律允许建筑区划内车位车库的出售，因此车位车库可以作为房地产进行交易。

《房屋登记办法》第十条房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间。国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记；非成套住房，以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。集体土地范围内村民住房，以宅基地上独立建筑为基本单元进行登记；在共有宅基地上建造的村民住房，以套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。

《房屋登记办法》第九十六条具有独立利用价值的特定空间以及码头、油库等其他建筑物、构筑物的登记，可以参照本办法执行。

依据这两条，车库、车位属于具有独立利用价值的特定空间，可以参照《房屋登记办法》执行，可以对其进行确权。地下车位是以车位所属的幢、层、号等有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号的特定空间，可以以此为基本单元进行登记。

篇7

原告：某小区开发商

被告小区业委会和物业公司

案由：小区内车库车位产权不清，开发商与业委会发生产权之争。

开庭时间：2007年5月10日

审判结果：择日宣判

今年4月中旬，某小区业委会及其聘请的“管家”某物业公司突然收到法院传票，双双被开发商告上法庭，他们的“罪名”是“侵权”。

去年12月，在没有通知业委会的情况下，开发商进入小区张贴公告，出售、出租许多业主正在使用的地下车库。开发商的这一行为立即遭到小区业委会阻拦。并且小区业委会和物业公司在小区内张贴公告，再三提醒业主“为保护自身合法权益不受损害，不要将停车费用交给他人，更不要购买产权不明的车位。”

一时间，早已习惯按时向物业公司缴纳停车费的业主非常困惑：为什么要向开发商缴纳费用？一个车位，竟然出现开发商和业委会(业委会委托物业公司代收停车费)两个卖家，这样的混乱场面让业主陷入了云里雾里。一段时间后，有人为避免麻烦，把地下车库使用费交给开发商，但更多人坚持只认业委会，继续把钱交给业委会。开发商出租出售地下车库车位的计划被迫搁置。

于是，开发商将业委会及其聘请的物业公司告上法庭。原告认为，由于两个被告多次张贴公告，致使许多业主对购买原告正在销售或租赁的地下车位心存疑惑，导致销售和租赁业绩很差，原告希望被告能尽快消除这种影响，同时，原告声称，该小区3万多平方米地下车库车位所有权归原告所有．如何处置与两个被告无关。

收到传票，业委会和物业公司并不感到惊讶，他们认为，正是因为开发商在小区开发过程中，没有将车库车位的产权分割清晰，才导致小区地下车库车位权属问题一直悬而未决。对此，早在2005年6月，由小区业委会、开发商和物业公司共同召开了一次会议，当天的“会议纪要”记录中有这样的约定：车库车位产权争议搁置，由业委会统一管理，业委会委托物业公司对小区所有车库车位代收代缴停车费；即使在产权明晰之后，本小区的一切管理事务也必须按程序由业委会授权物业公司进行，不允许出现第三方擅自介入的情况。

由于受到业委会和物业公司的阻拦，开发商迅速想出对策，在小区不断打电话、上门向业主推销地下车库车位，并在车位上安装地锁。部分已付该车位租赁费给物业公司的业主因此无法停车。

业委会和物业公司得知情况后，继续张贴公告，提醒业主不要向开发商缴纳车库车费使用费，并多次找开发商交涉，但均无结果。之前，小区停车一向井然有序，业主的车位费一直交给物业公司。今年2月10日入驻的物业公司证实，公司被业委会聘用后就一直延续着2005年“会议纪要”的约定和做法。

矛盾在小区愈演愈烈，造成地下车库车位管理混乱。正在业委会和物业公司寻求对策之际，不意开发商将他们推上了公堂。

5月10日，在法庭上，自认为被扰乱了生活和工作秩序的业委会、物业公司以及坚持自己是在合法经营的开发商，大家各执一词、争执不下。由于案情复杂，法庭表示将择日宣判结果。

主要法律关系

开发商：原告，主张自己享有小区车库车位的产权。

业委会及物业公司：被告，坚持与开发商之间的“会议纪要”，认为小区车库车位权属不清，具有对车库车位的管理权，开发商无权过问。

业主：已缴纳停车费，由于车库车位产权不明，自身权益可能受侵害。

矛盾焦点：矛盾焦点是车库所有权归属问题，也可以说是车库是否属于房屋共有建筑面积。

律师说案

开发商被告“侵权”不妥

开发商告二被告“侵权”不妥有两个重要原因：第一，如果车位属于房屋共有建筑面积，则车库的所有权归全体业主，业委会行使管理权是有法律依据的，不存在违法行为，侵权行为无法认定。如果说开发商在销售房屋时，没有把地下车库列入房屋共有建筑面积，没有向业主分摊建筑面积，地下车库产权应是归开发商。因此，开发商欲主张自己的权利正确，就必须向法庭举证，证明地下车库没有列入房屋共有建筑面积。对这事实，开发商光凭当初的房屋测量报告很难向业主说清楚。

第二，2005年6月，由业委会召集开发商，物业公司三方召开的协调会，其最大成果就是达成了一个先由业委会统一管理，业委会委托物业公司对小区所有车库车位代收代缴停车费的会议纪要，这也足以证明，业主委是与开发商对地下车库有过事实协议，是取得了开发商的同意后进行的管理，而物业公司也是通过与业委会的委托合同进行的日常管理，双方并不存在违法行为，主观上也没有过错，很难认定是一种侵权行为，从这个角度看，业委会及物业公司也不构成侵权。

车库车位产权如何确定

原告开发商声称，该小区3万多平方米地下车库车位所有权归原告所有，如何处置与两个被告无关。

但是该小区在2005年6月，曾由业主委召集开发商，物业公司三方开过一次协调会，对地下车库车位的权属问题是搁置另议，形成了一个历史遗留问题。按照《物权法》第33条规定：对权属不清的，应该是当事人向人民法院请求确权，待法院经过审理查明后，对有争议的地下车库或车位做出所有权归属判决。

按照《物权法》第74条规定，取得土地使用权的单位，建造的建筑物，构筑物或其他设施除了相反的证据以外，归土地使用权人所有，据此可以推定车库车位产权归开发商所有。

其次，也靠看车库车位是什么时候建的，如果是业主购买物业之前建成的，按照上述原则，产权还是归开发商。如果是业主购买物业以后建的，可以推定为车库产权归全体业主。

第三，如果开发商对在建筑区划内停放汽车的车位、车库，通过出售、附赠或出租等方式转让给业主，这些地下车位就不属于开发商了，产权则归业主所有。

《物权法》实施之前，按照建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》等规范性文件规定，地下室是列入房屋共有建筑面积部分，由业主分摊了公摊面积，交付了费用，是共有共同部分，其所有权是全体业主。只有作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚才不计入公用建筑面积，业主没有分摊公摊面积，没有付钱，其所有权才属于开发商。

因此，这些地下车位所有权争议的关键点是小区地下室是否列入了公用建筑面积，这需要看业主与开发商间的商品房买卖合同及房屋测量报告书中，对此是否有明确规定。显然，正是因为小区车库车位产权不清，才发生了开发商诉业主委员会、物业公司侵权的案件。

业主是最大的受害者

从本案看，开发商与业委会关于车库车位之争，已经触及到了小区每个业主的自身利益。

随着开发商委托的经纪公司在小区不断打电话、上门向业主推销等活动频繁地出现，打破了整个小区的宁静，影响了业主的日常生活。同时也会给业主带来一笔车位费付两家的局面，或者面临因没有找到适合的债权主体，被真正的债权主体的风险。如果业主要扭转这种局面，业主委就应主动站出来，代表全体业主向法院，请求对这些地下车库确权，弄清楚地下室是不是公用建筑面积。

开发商与业委会车库车位之争，可以说是立法的滞后或不完善造成的，也可以说是开发商与业主在签订商品房买卖合同时约定不明，疏漏造成的，不管什么原因，都给我们留下了思考、遗憾。这些问题，即将实施的《物权法》明确了对车位车库的立法宗旨，增加了政府规划主管部门审批把关，预防纠纷，让消费者购买放心房。

篇8

查车位是否公摊，首先看车库的产权性质，正常购房合同里面就约定好了公摊面积范围，并且会约定车库产权情况。地下的车位一般是没有共摊的，而独立的车库一般来说是有公摊的。房产开发商按照一定的标准配置建设停车位，这些车位是建筑物的配套设备设施，其不能单独转让也不能单独办理产权，由全体业主共有共用。

如果达到一户一个车位的话经过业主大会决定，业主可以免费使用，对于车位紧张的小区，也可以用交纳租金的方式有偿使用这部分共有车位，有偿使用的收入归全体业主共有。

（来源：文章屋网）

篇9

【关键词】小区；停车位；建筑物区分所有权；产权；专有部分

随着我国社会经济的快速发展，在区分所有建筑物中建设停车位、架空层、露台、绿地等附属设施已成为常态。但随之而来的法律问题是，这些建筑物的权属应该如何确定？

以停车位的权属争议为例，围绕着约定说、建设成本分摊说、登记凭证确定说、配套说、独立价值说、区分所有权、空间权说、容积率决定说、公摊决定说等多种立场。我国《物权法》第74条进行了原则性的规定，将约定说作为界定停车位权属的基本原则。虽然《物权法》和最高人民法院随后颁布的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》都对停车位的问题进行了阐释，但关于停车位权属的争论和纠纷依然时有发生。因此，实务中的现状让我们有必要对建筑物区分所有权属的相关规定重新审视。

一、停车位权属的制度经济学考量

产权制度是制度集合中最重要的基本制度。从产权的形式来看，主要有两种形式：共有制与私有制。共有制是将选择的权利分配给共同体的所有成员。共有制意味着共同体否定了国家或单个市民干扰共同体内的任何人行使共有权利的权利。而私有制是给予人们对物品那些必然发生矛盾的各种用途进行选择的权利。①产权的一个重要功能是引导人们将外部性较大可能地内在化。由于现实生活中不可能存在一个完全完备、不受任何限制的产权，因此，产权不可能做到完全的排他，而这种非排他性是产生“外部性”和“搭便车”行为的主要根源。但是，相对于私有产权而言，社团产权的非排他性更强，导致社团产权的所有者较难自由地利用产权、处分产权并从中获得相应的收益。这产生的后果即是产权的处分行为与所承担相应的后果之间并不存在着完全对等的联系，所有者很难有足够的激励去寻求带来最高价值的资源的使用方法。

对社会来讲，市场交换是分配资源的最有效手段，但是要使市场有效地运转起来，交易者必须对所要交换的物品有明确的、专一的和可自由转让的所有权。否则，市场为了配置资源而产生的交易费用将会非常高，这也反过来要求产权应当尽可能地明晰。而停车位作为一种日益稀缺的资源，为了使其能充分发挥最大的社会价值，也应当允许其通过市场来配置。若是将其界定为共有部分，则停车位的占有、使用、处分、收益都要经过包括业主大会在内的一系列法定程序，交易成本明显过高。同时，也由于缺乏足够的激励，积极维护自身权利的业主得到的收益与其所付出的成本不成正比，会产生严重的“搭便车”现象。并且在社团产权中，集体决策的产生十分困难，并且集体内的任何一个人追求纯粹的效用最大化的努力都是不可能实现的。集体与个人不可能拥有完全一致的目标，而在多数情况下，集体内的个人间的目标是分散甚至是冲突的，要产生明确的决策的难度很大，而制定决策的交易成本大多要比私人的双边选择高。因此，应当尽可能地将权利设定为私有产权才有利于市场经济的发展，而停车位这一资源自然也不例外。

二、停车位权属的法学考量

笔者认为，关于停车位等问题的权属争议本质上是由围绕建筑物区分所有专有与共有部分的区分标准问题而产生的。只有在明确了停车位等附属建筑物确定为专有或共有部分的标准，才是真正解决这一问题的关键。

对于专有或共有部分标准的界定，现行日本《有关建筑物区分所有等之法律》第二条第四项规定，共用部分为“专有部分以外的建筑物部分，及不属于专有部分之建筑物附属物和依本法第四条第二项之规定而约定为共用部分之附属建筑物”，与“通往数个专有部分的走廊或楼梯室，以及其他在构造上可供区分所有权人全体或其一部共用的建筑物部分”。然而在没有约定的情况下，区分建筑物的车库（尤其是地下车库）的归属并不能直接从该法条中推导出明确的答案。日本的学说和判例在此问题上曾经长期存在分歧。日本最高法院于昭和56年6月18日的判决中表明了支持屋内车库属于专有部分的态度，从此，日本裁判实务就根据最高法院的判决的指导，以结构的独立性和利用的独立性此两要件来判断车库的归属。而我国台湾地区也采取了相似的立法模式。台湾“民法”第799条第2项修正案规定，区分所有建筑物者，谓数人区分一建筑物而各专有其一部，就专有部分有单独所有权，就该建筑物及其附属物之共有部分，除另有约定外，按其专有部分比例共有之建筑物。前项专有部分，指区分所有建筑物，在构造上与使用上可独立，且得为单独所有权之标的者。台湾地区学者谢在全先生认为，专有部分的成立要件应包括：须具备构造上之独立性、具备使用上之独立性及须以区分所有权客体之形态表现于外部。②并且，在构造的独立性上，台湾学说也认为只要满足区分的明确性以及遮断性即可。其中，区分的明确性要求“特定部分必须有明确之外部范围，此为基于物权客体之独立性与一物一权主义之要求使然，也即该特定部分与建筑物之其他部分，在外观上具有可资明确区别之境界标识或区分点所在。”②而对于遮断性的要求则相对宽松，从本质上说遮断性只是起到一个强化明确性的作用，区分的明确性才是构造上的独立性的核心要求。而对于使用上的独立性而言，应指其具有满足人类社会经济生活的职能，并以能否单独使用及是否具有独立的经济效用为前提。通说采取有无单独的出入口、有无专有设备、有无共用设备的存在等方面来判断某一部分建筑空间是否具有使用上的独立性，但也应当明确的是，这些判断标准并不是孤立的、僵化的、一成不变的，在适用这些标准的时候应当充分遵循“尊重、满足社会经济生活需要”的原则，综合考虑建筑物的使用目的、使用方法等因素综合判断。

通过上述论证，笔者认为，停车位是具有设定专有所有权的技术可行性的。首先，停车位具备明确的界限，已经满足了“构造上的独立性”的要求；其次，停车位就其本身的性质而言，并不是设置在对共有功能的正常使用产生严重影响的区域内，因此也满足“使用上的独立性。”

综上，将停车位设定为专有部分理论上也不存在法律上的障碍。笔者认为，我国《物权法》关于专有部分与共有部分的界定与区分制度有必要进行完善，构建一体化的区分所有建筑物专有与共有部分区分标准，并明确停车位建筑物区分所有的专有部分属性，在充分保障业主优先权的前提下使停车位这一资源也能通过市场来自由配置，这样建筑物区分所有权人的权利与义务才能得到明确，定纷止争的目的才能最终实现。

注释：

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