小产权房范文
时间：2023-04-08 11:24:09
导语：如何才能写好一篇小产权房，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
篇1
近年来，随着我国房地产市场的迅猛发展以及城市住房价格的节节攀升，有些地方在农村的集体土地上也开始了大规模的建房，其中的“小产权房”、“乡产权房”在社会上引起了广泛的争议。
在探讨有关“小产权房”与“乡产权房”问题之前，首先需要了解有关集体土地上建房所涉及的法律问题。《中华人民共和国土地管理法》第四十三条“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”。第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准。其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”。根据以上的规定，在集体土地上合法的建房存在于以下几种情况之中：一是兴办乡镇企业经依法批准后在集体土地上建房，二是村民在符合乡(镇)土地利用总体规划前提下，在审批的宅基地上建住宅，三是有关乡(镇)村公共设施和公益事业经依法批准后在集体土地上建房。
事实上，“小产权房”、“乡产权房”在法律上并没有明确的定义与概念。在“小产权房”的理解上：第一种理解是针对发展商的产权而言的，将发展商的产权叫“大产权”，购房人的产权叫“小产权”。第二种理解是针对是否需要缴纳土地出让金来区分的，不用再缴土地出让金的叫“大产权”，要补缴土地出让金的叫“小产权”；第三种理解是针对发证机关的不同而进行区分，国家发放产权证的叫“大产权”，国家不发放产权证的，由乡镇政府发证书的叫“小产权”。所谓“乡产权房”指的就是在第三种理解下的“小产权房”。对于“乡产权房”首先要看是否符合在集体土地上合法建房的几种情形，看其是否符合土地利用的总体规划、是否依法经过批准，如果手续齐备符合规划，则应该认为是合法的建筑。否则就是违法的建筑，依照法律规定是要被拆除的。但合法存在的“乡产权房”也还是不具备严格意义上的产权。根据我国“房地一体”的原则和(《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或出租用于非农建设”、第八十一条“擅自将农民集体所有的土地使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款”的规定，合法存在的“乡产权房”也只能用于特定的用途，不能随意转让。
也正是由于“小产权房”与“乡产权房”在法律上的特殊性引发了很多问题，但如何解决这些问题大家还没有达成共识。“小产权房”与“乡产权房”所涉及的关键问题是该如何对待农村土地，而如何对待农村的土地又关系到广大农民的根本利益。在解决“小产权房”与“乡产权房”所引发的问题上最需要考虑的还是维护好农民的根本利益。
篇2
Abstract: Home Ministry said that the State Department, Housing Construction Department, 14 ministries are making a plan to clean up and rectification the small property housing. The message conveyed a message that management wants to small property room, but the reality is a small property housing growing like the “mushrooms” , is what makes it ignored state laws and regulations ? still the manufacture of small property room , and what are the reasons for the country forbid small property rights, small property housing development will also cause what to the future ? In the author to simple analysis, and to make recommendations,Hoping that for a solution to the point!
关键词:小产权房 禁止 农村宅基地 对策
key words: small property room forbid Countryside homestead Countermeasure
作者简介:姓名:尚存良,男,汉族, 出生年月:1983.10。籍贯:河南省确山县,四川大学法学院09级研究生 研究方向:民商法。
对于什么是“小产权房” 学者陈武元将小产权房简述为“在集体的土地上开发的商品房”。观点各异,但笔者认为:小产权房就是指在农民集体土地上,由乡镇政府或村委会单独或联合开发商开发建设住宅,并由乡镇政府或村委会制作房屋权属证书的房屋。
一、小产权房产生的原因
对于小产房产生的原因,我们不能单纯的把它归结为某一个方面,造成它在国家一再禁止的背景下不断扩张的因素是多方面的,对于这方面的分析已太多,总的来说,各种论述分析可以归结为以下三个方面:
(一)由于我国经济社会发展并不平衡,若干大城市的房价长期快速上涨,远远超出了当时当地一般就业人员的收入水平。与此同时,政府经济适用房、廉租房的建设却始终无法满足这些住房需求,城市房价过高使得很多人买不起房子,转而去买价格低廉的小产权房。
(二)随着工业化的发展,城市居住环境被固体废弃物,废水废气以及声光等污染物困扰,而农村基础设施不断的完善,使得部分城市人愿选择生态环境较好的农村居住。
(三)大量的农村人口离开农村,使得大批的房屋空置,农民希望通过引入城市人居住的来实现自己的经济利益。
二、小产权房必须被禁止的理由
从短期上来看,小产权房能够在一定程度上缓解城市住房压力和房价过高的现实,也一定程度上实现了农民的利益,但是从长远的发展来看,其弊远远大于利,主要表现为:
(一)大量占用土地,使得耕地面子大量减少,严重的威胁我国粮食生产的安全,对此有人反对。主张粮食问题解决可以通过进口或海外租地等方式进行,但是粮食的特殊性决定了任何外在的途径都是不可靠的,粮食安全的问题,必须靠国内的土地解决。虽然国家出台了一系列的法律法规以及相关的政策,但是大工业化的进程不可避免的占用大量的耕地,我国的农耕地在确保国家粮食生产安全问题已经是警钟长鸣了,如果再有小产权房侵入有限的耕地资源,更将加剧我国的粮食危机。此外,在现在农业发展落后,农业收益不理想的状况下,农民更是会“转种粮为种房”,我国的粮食安全甚至于将再也无法获得保障。
(二)如果允许农村的宅基地大量用于建筑小产权房,会使得大量的农民丧失其居住地而涌向城市,这将会增大城市的负担。确保农民拥有宅基地,使得居有其所,这也是我国社会稳定的重要因素。目前,国家尚未出台相关的法律来规定农村集体组织和农民之间关于土地用途改变所带来的收益增长的分配问题,从集体组织和农民个体之间的关系来看,农民个体一般处于劣势地位,其权益更容易受到伤害。因此,大量开发“小产权”房引起耕地的流失而造成农民生活保障受到严重威胁,将成为开发小产权房带来的最为严重后果之一。
此外,随着我国社会将步入老龄化阶段,在未来的五十年之内我国的人口会大量减少,相应的在住房方面的需求也会相应缓解,甚至会出现大量房屋空置的现象,而房屋等不动产占用的土地在短期内却无法恢复为耕地,这也会引发相关的社会资源性的问题。
三、针对现阶段小产权房问题的探索
然而,小产权房问题的解决不是短暂就可以实现的,但是现实的迫切性要求我们必须找出有效地针对办法,对于现阶段的已存的小产权房,我认为应当具体情况具体分析:
(一)对于在耕地上建筑的小产权房,应当一律拆除,无论其所占用的耕地能否恢复为耕地,这是防微杜渐的需要,并对开发商和相关的土地所有人和使用权人处以相关的行政处罚和处分,大量占用耕地,情节严重的追究其刑事责任。只有这样才能有效地遏制小产权房侵占耕地。而对于在非耕地上建筑的房屋可以变成经济适用房或廉租房,用于当地的社会保障,或者将这些房屋用于政策性租赁的方式交给农民组织管理,其长期的租金可作为长期收益有集体经济享有。
(二) 对于在宅基地上建筑的小产权房,我们可以创设“宅基地空间权”,其建筑物一楼及其地下建筑,物权人必须为原来的宅基地使用权人,非本集体成员不得享有所用权,而对于一楼之上的楼层,购买者可以拥有完全的物权。但为避免出现由此引发“逆城市化”现象,可在一楼之上的房屋物权方面设置为与城市商品房一样的权限,期限可以为七十年或更短,此外购买者还必须交纳一定的“农村空间权使用出让金”,出让金有本集体组织成员共同享有,对于其宅基地拥有使用权的本集体成员可以相应享有更多的份额,对于这样既可以使得农民的利益得以保障,也在一定程度上缓解了高房价的压力,同时也没有侵占耕地,威胁国家的粮食生产。
以上为针对已存的小产权房的措施,要从根本上解决小产权房的问题,我们就要消除小产权房的滋生土壤。而消除小产权房滋生土壤的办法就是改变我国二元制的土地所有权制度。笔者认为正在进行的新农村建设为小产权房问题的解决提供了一个有利的时机和条件。
针对此笔者提出以下探讨性的意见:
具体为在新农村建设中实行“合村并镇”政策,由过去的百十户的人口小村居住改变为小城镇居住,农村居民一律迁入合并后的新集体经济组织统一规划建筑的集体农庄居住(建房费用由国家分摊一部分,集体经济组织成员分摊一部分),集体农庄建为小城镇模式,宅基地的所用权与使用权均归集体经济享有。在满足集体经济组织成员住房需求的基础上,可以向非集体经济组织成员出售部分房屋,但所出售房屋不得为第一层建筑,且价格由集体经济组织根据当地经济水平和当地商品房价格确定,其物权权限等同于商品房,但是所有权期限可以少于七十年。此外集体经济组织成员一户只能拥有一套住房,有住房再申请的,其适用于非本集体经济组织成员购买条件,出卖自己集体经济组织所分给的第一套住房后,又再申请住房的,同样适用非非本集体经济组织成员购买条件。集体经济组织成员将集体经济组织发包给的土地全部交由集体经济组织统一经营,并按所有份额分红。
通过以上方式,实现了在农民居有其屋的前提下,消除了小产权房生存的土壤,因为农民已没有自己的宅基地,对所分得的份额土地也只享有分红权。
篇3
私下交易仍在持续
王先生在上海闯荡了五年光景，自己积攒了一笔钱，但是面对超过他承受能力的房价，至今在为到底要不要买房而犹豫着。
最近在网上冲浪时，王先生无意中搜到一套房源，单价在2000元／平方米左右。于是他兴冲冲地带着女友抽空去看了房。小区位于松江区小昆山镇，距离镇中心有15分钟左右的步行路程，小区规模不小，不过周边配套并不完善。
中介直言，这套房源是小产权房，如果买房的话，不能办理按揭贷款，也不能办理产权过户手续，买卖双方只需在中介的见证下签订一份声明即可完成交易过程，一手交钱，一手交房。
王先生对业主的报价非常心动，总面积达126平方米的三房两厅(毛坯)，报价只有25万元，单价为1985元，平方米。这样的报价，与约20分钟车程的松江新城二手房相比，只有其三分之一。“价格低得简直有点不敢让人相信。”他说。
不过这种不敢让人相信的小产权房的确存在。除了上海之外，在北京、广州等城市，这种物业数量更多，私下交易更为火爆。
在北京，位于通州王家场村小产权房项目诺丁山近期一直在对外公开销售，其销售均价为5300元／平方米，单价相比2008年底还上涨了大概300元左右。这样的价格具有相当的市场竞争优势，据了解，诺丁山周边的项目售价达到8800元／平方米左右，即便是曾一度直降1000元对外促销，但仍然无法激起购房者的购买欲望而无人问津。据了解，北京小产权房主要集中在通州、顺义、怀柔、密云等远郊区，其售价仅为周边商品房的一半，甚至更少。
广州的小产权房主要集中在城乡结合部，如白云区同和、太和等地，价格照样相对实惠，目前在这些地区花15万元就可以买到一套面积超过100平方米的以上的两房，而附近新开发的商品楼，单价大概超过6500元／平方米，也就是说，相同面积的商品房，总价会超过65万元，小产权房的价格不及商品房的四分之一。
购买小产权房目的不一。如上海小昆山镇的玉昆小区，就有不少市中心的人士来购买，他们主要是用于养老。当然，也有用于投资，如在广州市的蟹山村、榕树头、握山村等广州大道北沿线村落，就有来自天河区的白领来这里租房，有些房子能租到1200元／月，投资回报率可接近10％。当然，更多的还是用来购房白住。
“身份”仍然未改
虽然市场仍在追捧小产权房，但是其不合法的身份仍未得到改变。而相关部门也一再重申不要轻易购买这种房产，以免自身权益得不到保障而遭受损失。
记者注意到，早在去年8月份，央行和银监会联合下发《关于金融促进节约集约用地的通知》，其中就涉及到严格农村集体建设用地项目的贷款管理。这份《通知》规定对利用农村集体土地开发商业性房地产的，不得发放任何形式的贷款；对购买农村集体土地上建设的住房的城镇居民，不得发放住房贷款。
中国社会科学院金融研究所研究员易宪容表示，尽管目前农村的小产权房争议很大，中央主管的政府部门也没有能给出清楚答复，但是从《通知》规定来看，小产权房并没有纳入国内的商品房范围，政府的政策对它是严格禁止的。
广州市国土房管局已陆续对鑫瑞大厦(位于白云区太和镇和乐路以北、珊景路以东地段)、维罗纳新家园(位于白云区太和镇丰泰小区、新广从路边)、温泉花园(位于白云区龙归镇南岭村竹仔园地段)、星城丽景(位于白云区太和镇和乐路附近)、星城雅居(位于白云区太和镇太和北路丰泰小区附近)、人和花园(位于白云区人和镇大巷村流溪河北面、七十一中学公路两侧)等违法销售的小产权房项目进行了查处并通过媒体予以曝光。
“转正”呼声不断
记者发现，不管是开发商、政府官员还是专家学者，都倾向于对已经保留的小产权房，可使购买者补交相关税费、办齐合法手续，将小产权房性质转为商品房。
就开发商而言，他们仍然惧怕小产权房对市场形成的冲击。相对通过正规渠道拍得土地开发的大产权房而言，小产权房具有其不可比拟的价格优势。“其主要优势就是土地成本相当低廉，在房价成本中的权重很小，因此市场上的小产权房至今售价仍然低得惊人。”上海一位开发商高管汪先生坦言。汪先生对玉昆小区也有所了解，他分析说：“玉昆小区二手房之所以仅卖2000元，平方米，主要是因为这个项目除了建安成本之外，可能再无别的成本。如果上海周边这样的项目很多的话，那对市场产生的冲击不知有多大?”
就连地方政府层面，也希望对“小产权房”给予相应的出路。江苏省国土厅副厅长在今年2月初接受采访时就曾表示，希望借农村建设用地逐步实施流转之机，也顺带一并将小产权房的问题解决掉，当然，是希望能得以“转正”。
初现破冰迹象?
“宅基地换房”――这是天津首创的新做法，会否成为小产权房转正的突破口。而种种迹象表明，这种做法正得到其他城市的效仿，如北京、广州等城市已跟进。
天津所谓“宅基地换房”是怎么样一回事呢?即农民自愿以其宅基地，按照规定的置换标准，换取小城镇内的一套住宅，迁入小城镇居住。原村庄建设用地进行复耕，而节约下来的土地整合后再通过招标、拍卖、挂牌等方式出售，用土地收益弥补小城镇建设资金缺口。据了解，目前天津已经成功完成首个试点项目。去年底，天津东丽华明镇原胡张庄、永和村出现了该市首个原宅基地换房地块变身耕地的案例，在这两个村子的原址上将新建一座农业园区。两个村子的村民都享受到了该福利措施，搬进了新建的楼房。
北京也在考虑进行“宅基地换房”试点，北京市国土局拟定了《北京市农村集体建设用地使用权流转试点指导意见(征求意见稿)》(下称《指导意见》)。按照拟定的《指导意见》，农民所分得的房屋仍是集体产权(即通常所说的小产权)，而腾退出来的宅基地仍然是集体土地性质，不能用于房地产开发等用途，主要用来发展村镇企业集体经济。
广州市在2月下旬也出台了与“宅基地换房”有关的文件，该文件中的一个亮点是，将积极探索以宅基地置换城镇住房的新路子，引导村民住房建设逐步向城区、集镇和农民居住点集中发展。一份相关解读报告提出，农民将可用宅基地，按照规定的置换标准无偿地换取小城镇中一套住宅。迁入小城镇居住。据了解，广州从2008年
起已在个别郊区开展了宅基地置换城镇住房的试点。
“宅基地换房”做法中还有一个关键问题尚未得到解决，即农民置换得到的住房产权问题。农民用宅基地换来的房屋产权到底归谁，按理说应该归农民所有，因为农民失去了宅基地，他们必须得到相应的补偿。由此及彼，以前的小产权房是否也可以通过合理置换的方式，而将产权合法化。
有观点认为，随着中央鼓励土地流转与构建城乡统一土地市场的政策实施，对依法取得的农村集体建设用地使用权可以允许通过有形的土地市场，以公开规范的方式进行流转。这也给在集体性质土地上开发建设的小产权房，提供了“转正”的契机。
利益再分配是难点
小产权房的问题必须得到解决，这是毋庸置疑的。但是如何解决，可能在短期内找不到答案。
有学者认为，单纯地补交相关税费并办齐合法手续，这尚不足以使得“小产权房”房得以成功“转正”，因为这里面最核心的问题是土地利益如何再分配的问题，在没有将这个问题厘清之前，所有的问题都不会得到解决，包括“转正”。
易宪容表示，就目前而言，小产权房的存在与现行的法律制度相违背，如果简单地将其“转正”为商品房，会带来诸多意想不到的恶果，“这样做等于明确告诉整个社会，谁违法谁获利”。他如是说。因此在他看来，中央不会采取简单的法不责众的处理方式来处理“小产权房”问题。
不过，是问题总归要得到解决。中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞告诉记者：“对于已经购买了小产权房的人来说，难道就简单认定这种交易不成立吗?”牛凤瑞如此反问，他说：“这个问题必须得找到妥善的解决办法。”
处理小产权房的问题，其核心问题还是在于土地升值利益的再分配。牛凤瑞直言，在没有处理好土地升值利益再分配关系之前，小产权房的“转正”无从谈起。而易宪容也同意这个观点。
篇4
通过连番的找中介、上网查询、打电话、发帖子，小路难过的发现，80万以下的市区房子基本都是乡产权房或公租房，也就是俗称的小产权房，只有使用权没有国家认可的产权证书，不受法律保障，不能贷款抵押，而且要一次交清房款，交款压力大。大产权房又价格高高在上，小路有些茫然了。
国家限购令的出台让小路看到了一丝希望：也许自己心目中的房子，就在不远处等着她呢!可是，一天天过去了，天天浏览房产网页的小路发现：大多数房产促销雷声大雨点小，降价的房子要么位置不佳，要么房产本身有问题。真正中意的房子，甚至是有些地段较好的小产权房，尽管其身份如何定夺还在风头浪尖上，尽管商品房价格冲击较大，小产权房价位还是稳中上涨。
一咬牙，小路在通州张家湾的某小区购买了一套66平米的小产权房。之所以选择这里，是听中介再三强调：这是 “全国最大的小产权房区”， 国家再治理也不会轰你出去，影响太大了！中介的信誓旦旦给小路吃了颗定心丸。
2012年02月21日，国土部召开会，再次强调，小产权房绝不允许确权登记发证，并将联合相关部门，开展“小产权房”的试点清理。随着国家治理小产权房整治方案的出台，小路又担心起来：毕竟这是知法犯法，国家不承认，万一真的拆迁得不到补偿怎么办？小产权房的命运终究如何？小产权房整治，能否让自己如愿获得大房产证，也从整治中分得一份羹！小路一时有些茫然。
和小路有同样迷茫的人还很多。小产权房究竟合不合法？如果不合法，国家是强制恢复原样还是整改成大产权房？已经购买小产权房的业益如何得到保障？小产权房究竟要路归何处？下面我们分别从几个方面来分析：
（一）小产权房的法律地位分析
似乎大家都心知肚明，小产权房从娘胎里出来就被打上了违法标签，是国家三令五申极力禁止的违法建筑，我国现行立法对小产权房购买者始终是一种否定态度，法律权益得到有限的保护，政府部门禁买警告、停工停售甚至拆除的整治动作从没断过，沸沸扬扬的宋庄画家村事件也让购买小产权房的人们心存芥蒂。
但更多的现实是，生命力极强的小产权房不但没有被控制住，反而肆意蔓延遍地开花，形成了一整套政府难以监控的地下交易流程。小产权房购买者似乎明白这个道理：即使我没有产权证，大家都没有，也不能把我们从屋里轰到大街上。基于这种心态的小产权房业主底气十足，该住住，该租租，该卖卖，我行我素，潇洒自如。一些投资性业主也纷纷加入购买行列，转卖转租忙的不亦乐乎。小产权房的利益链变得更长，利益格局更加复杂化。
（二）小产权房的合理性分析
小偷和警察的智慧相差无几，但两者的思想和观念是对立的。有小偷才会有警察，如果没有了小偷，警察也没有存在的必要性了。有高房价才会有冒险买相对便宜的小产权房的业主们。所以，从哲学角度讲，小产权房的存在有其合理性但不符合国家政策和现有的法律法规规定。
从经济学角度讲，有需求就有市场。大中型城市商品房房价过高，居民对房产的刚性需求使得购房者想尽办法不惜代价也要有套自己的房子，安居乐业，只有安居，才会乐业。城市中低收入工薪阶层在无法承受高房价情形下只好知法犯法购买小产权房。如果一个人或有限的若干人买，政府说你错了，绳之以法坚决取缔，或许可以行得通；但如果违规买房的人越来越多，牵扯的利益链也越来越复杂，基于法不责众原理，政府若是雷厉风行的一刀切，恐怕会引起一场不小的社会动荡。如何整改才能皆大欢喜，这确实是个两难命题。
（三）小产权房如何处分的法理分析
小产权如何处置，现有的法律法规没有明确地规定，但可以从法理学的比例原则中找到解决问题的答案。比例原则源于正义的请求，它在保护与平衡的意义上对个人利益与公共利益进行仔细斟酌，以得到较为合理的结果，防止行政决定和公民的利益发生冲突状况下的过度失衡。
比例原则，是指如果某种较优越价值的实现必然会以其他价值的损害为代价，也应当使被损害的价值减低到最小限度。首先，限制人民权利的措施必须能够达到所期望的目的；其次，对于人民权利的侵害程度与所达到目的之间，必须处于一种合理且适度的关系；第三，在适合达到目的的多种手段中，应该选择对人民权利侵害最小的手段，即“最小侵害原则”。
根据以上原理分析，处分小产权房的措施必须能够达到所期望的目的：居者有其屋，而不是把曾经有房住的居民赶走驱净。我们可以将小产权房的处理按照上述原则进行合理处置，处理手段不仅要合法更要合理。在政府有通过整改、变更小产权房性质的方法使小产权房业主安居原地不必搬迁的方法，就不要让业主们搬迁。具体整改方法可以参考以下几点：
1、无条件没收小产权房
按照国家的相关要求，小产权房不得确权发证，不受法律保护。违法购小产权房理应要受到惩罚，但如果直接将小产权房强制没收后改为保障性住房，导致居民被迫搬迁居无定所，由于牵扯到有大量的利益群体，其遭受的反弹风暴将不敢设想。很明显，这种方法不可取。
2、华丽转身，小产权变大产权
小产权变大产权，如果想摘掉“小产权的帽子”，首先必须是集体建设用地转为国有建设用地，但集体建设用地转为国有建设用地，国家是严格监管和审批的。
国土部已经反复强调不可能通过补交土地出让金的方式，转为国有建设用地，从而转变为商品房。原因同样很简单：如果对于那些不具备资格的主体补缴市场差价之后，办理了相关产权证，这其实是变相鼓励了那些投机购买小产权房的人，“耍坏的孩子有奶吃”，这种政策行为同样会引起社会的强烈不满。
3、权衡折中，小产权房变身集体土地租赁住房
篇5
近期，“小产权房”问题引起热议，这里就怎样正确看待说几点看法。 所谓小产权房，是指城郊乡镇或村在集体土地上集中建造的住宅，本是用来满足本集体成员的居住需要，而实际上把剩余部分甚至全部销售给城市居民。由于其只有乡镇或村委会所发的产权证明，而没有国家房管部门颁发的合法产权证(俗称“大产权证”)，因而被称之为“小产权房”。
在部分地区为什么小产权房热建热销?主要原因是，近年来全国大中城市房价高企且不断上涨，而小产权房由于建在集体自有的土地上，不存在土地出让金和众多环节税费，销售成本又低，房价便宜很多，一般要比市区同类商品房价格低30％～40％，对城市购房者有很大的吸引力，具有这方面的需求市场。同时，村镇自己开发房地产，虽然房价不高，但由于各项成本开支低，仍有很高的利润，比起农业收入和国家征地的补偿性收益要高，因而也有相当大的利益驱动力，推动供给的积极性。由此推动小产权房的需求和供给日趋旺盛。据北京一家房产中介公司调查，目前北京市的小产权房占到在售楼盘供应总量的两成左右。因此，小产权房问题也就引起各方关注，值得重视。
小产权房是是非非，存在各种议论。消费者认为，小产权房房价低，对增加住房供给，满足居民住房需求，抑制房价上涨有益。部分媒体认为，小产权房对商品房土地、税费、销售成本控制，解决商品房价格虚高问题，有启示和促进作用。而政府则不断提示小产权房的风险，今年6月18日国家建设部特别强调：“城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋。目前的法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发。不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售。”各地也纷纷采取多种措施处置小产权房：北京市已严令小产权房停建停售；西安市明确小产权房为违法房地产开发，将被；郑州市将对小产权房集中查处；广州市小产权房被定性为违章建筑，要严肃处理，等等。
购买小产权房面临多重风险。一是产权风险，其乡镇或村委会发放的产权证明，只对本集体成员有效，对本集体外的城市居民无效，实际上没有真正的产权，不具有房屋
“小产权房”及其法律规制
“小产权房”不是一个规范的法律用语表达。
所谓“小产权”，是指农村宅基地房屋或在集体土地上建设的房屋非法对外销售所形成的一种权利状态。我国现行法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发，不允许在集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售。实践中，有些地方特别是经济发达城市的郊区，向集体组织外的成员销售集体土地房屋，较为普、遍。利用村、乡镇集体所有的土地直接或间接进行大规模的房屋开发建设，并向集体经济组织成员外的购买人承诺办理“乡镇产权证”或“小产权证”。根据目前全国各地现行的房地产登记办法以及即将生效实施的《物权法》的规定，市、县房地产登记机构才有权登记发证，乡镇是没有权利办理房地产登记并发证的。即便持有有关乡镇颁发的“小产权证”，也是不受法律保护的。因此，“小产权”实际上就是没产权。
对小产权房不给予法律确认和保护，我国现行法律的规定是明确的。虽然《土地管理法》对宅基地房屋的转让问题没有针对性的规定，但根据《土地管理法》“严格管理土地、合理利用土地”的立法精神，结合该法第43条和第63条的规定，可以明确《土地管理法》是禁止宅基地对外转让的。
2004年10月21日国务院的《关于深化改革严格土地管理的决定》(国发[2004]28号)则明确规定：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”。2004年11月2日，国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》(国土资发[2004]234号)也明确禁止城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。
即将于今年10月1日生效实施的《物权法》没有涉及宅基地的流转问题。该法第153条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”。从此意义而言，“小产权房”在物权法时代，在农村集体建设用地使用权没有根本改革的前提下，“小产权房”是不能得到法律承认和保护的所有、转让、处分和收益权利，得不到法律的确认和保护。二是流通风险，缺乏法律保障的权属，难以进入市场流通，不能过户，无法处置该房地产。三是质量风险，由于规划、建筑材料和技术没有政府规范管理等多种因素，所建住宅的质量很难保证，如若出现质量问题，将得不到合理解决。四是财产风险，小产权房资产的合法权属证书缺失，一旦发生财产纠纷，会因没有法律依据而遭受损失。
目前乡镇和村房地产开发和销售给城市居民的小产权房，是违反现行的法律法规的。小产权房的前途会怎么样?有一种议论认为法不责众，堵不如疏，主张修改法律法规，变非法为合法。主观想象固然不错，但可行性值得怀疑。农村集体土地直接进入市场是个十分复杂的问题，涉及集体土地产权的明晰、保护耕地、农民就业和社会保障等一系列棘手问题，决非才朝夕之间能解决的，修改相关法律法规谈何容易!要等到那时又不知何年何月。目前根据现行法规明令禁止是理所当然的。至于现在已建和已销售的小产权房，笔者认为也要妥善处理，完全拆除会造成很大的资源浪费，似大可不必，可以转卖给当地农户，改善居住条件，与社会主义新农村建设联系起来考虑和处置。
小产权房的正常化
学界有个误区，把小产权房的理论基础预设为“非法”，然后又用错误的假定推论出依然是“非法”的结论。事实上，无论是“大产权房”或“小产权房”，“有限产权房”或是“完全产权房”，它们均为合法创制的“物”，并不违背宪法规定，换言之，小产权房并不存在“非法性”问题。
我们的问题是如何正常化小产权房，这里我们先得破除三个“迷信”。
第一就是要破除“产权”迷信。在土地非私有化的制度安排中，所有不动产都存在着产权错位，即便是自称为“完全产权”的商业住实上也是有限产权而已，房产与地产的脱离注定了房产主人并不是地产所有权主体，70年土地使用期之咒依然是套在“完全产权”上的一根缰绳。
第二就是要破除“话语”迷信。有人把“小产权房”与“违章建筑”、“新农村建设政策导向的集约型土地开发”和“城乡统筹试验区土地开发”混淆起来，这可能使本来就乱成一团麻的房地产市场显得更为零乱。我们必须申明，“小产权房”是个历史性概念，特指近十年来在城郊地带的乡镇在非农用耕地的集体所有制土地上所开发的房产，或农民在其宅基地上修建并出售的房子。之所以“小产权房”沦为一个历史性概念，一则是差不多十年来并没有任何职能部门监管，二则有关“小产权房”停售的行政性干预是十年之后才出现的，三则“小产权房”流入市场已经长达十年，“小产权房”的业主人数已经相当庞大。
第三就是要破除“户口”迷信。《土地管理法》规定，禁止城镇居民在农村购置宅基地；之前的《物权法》草案承袭了土地法的老传统，明确规定宅基地使用权只能在农村集体经济内部流转，而禁止向城镇居民转让。即将实施的《物权法》虽然删除了草案中的上述规定，但依然用隐性手段把上述规定内化了。从《物权法》第153条“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”，“户口”壁垒依然设置在房产流转的通道上，这是不合理的，是歧视性规定，是恶法。
破除上述三项迷信还远远不足以保障“小产权房”的正常化，正常化的目的就是要给房产业主以足够的产权安全感和与之相称的名分，不再委身于他人的意志之下。这就需要政治勇气。
篇6
【关键词】小产权房；土地性质；合法化
“居者有其屋”，是每个人的梦想，但面对城市不断飙升的房价，很多中低收入群体只能望房兴叹，他们何时才能有属于自己的家。小产权房的出现，大大满足了中低收入群体需要一个家的梦想，但小产权房由于其的尴尬地位，使得购房者的权益始终处于一个不确定的状态，一旦发生纠纷，由于小产权房并非符合法律规范的产物，购房者的权益无法获得法律上的保障。为了规范我国的房地产市场，需要对小产权房的去向作出决定，这不仅能促进房地产市场健康有序的发展，同时也是出于保障购房者的权益的考虑。
一、何为小产权房
1、小产权房的概念
小产权房是我国城乡二元制土地制度下特有的产物，城市房价飙升给予了小产权房生存的空间，小产权房处于城镇房屋的边缘地带，其的存在在一定程度上影响了城镇房屋的发展，扰乱了我国的房地产市场的发展。
小产权房并不是一个法律上的概念，而是人们约定俗成的对建设在农村集体土地上的房屋，未办理土地出让手续并缴纳土地出让金等相关费用，出让或转让给本集体经济组织成员或集体企业以外的单位或个人，由乡政府或村政府颁发产权证的房产，因此，小产权房也称为“乡产权房”。
城镇房屋所有人对房屋享有的是完全的房屋所有权，不仅对房屋享有所有权，还对房屋占有的土地享有土地所有权。小产权房则不同，小产权房所有人对小产权房享有的只有房屋所有权，房屋占有的土地使用权并非属于小产权房所有人，而是属于村集体经济组织的村民。正是因为小产权房所有人并不占有土地所有权，因此小产权房不能在市场上有效的流转，不能办理房屋过户流转手续，我国法律和政策也不允许小产权房的建设及交易，司法实践也并不保护小产权房所有人的权益。
对于小产权房的去留问题进行研究，首先就要弄清楚小产权房所占有的土地性质。
2、小产权房所占用土地的性质
《中华人民共和国土地管理法》第4条规定：“国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。”第八条规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”农村集体所有的土地主要有农用地、建设用地（用于农村公共建设和公益事业建设用地、农村兴办的村企业或者联营企业用地）及宅基地。那建设在农村集体土地上的小产权房，它所占有的土地是什么呢？从现有的我国的小产权房现状来看，小产权房占有的土地既有农用地、建设用地，也有宅基地。我国对于农民集体所有的土地都有明确的规定用途，在农民集体所有土地上建造小产权房，是不符合我国对于土地用途管制制度的，小产权房将原本用于农用、农村集体经济发展的建设用地及用于农民自建房屋的宅基地用于房屋建造并出售给非本集体经济组织的企业和个人所有，在其源头上已违反了我国土地管理法的相关规定。
小产权房是全国普遍存在的一种现象，其存在有历史及社会的原因，对于小产权房的去留问题，应当根据小产权房所占有土地的性质不同，予以区别对待。
二、小产权房的合法化途径
目前，我国解决小产权房主要存在三种模式，第一种即，将小产权房全部予以拆除，这是一种简单暴力的方式，不对小产权房加以区分而全部拆除，侵害了小产权房所有人的权益，容易引发社会矛盾，不利于社会的稳定；第二种模式是给予集体组织成员城市户籍和社保待遇，将集体所有土地转为国家所有，将小产权房转化为城镇房屋；第三种模式是在小产权房满足相关条件的前提下赋予小产权房合法地位，而使小产权房能流入市场进行流转。
以上三种模式，只是局部的解决了小产权房的问题，前文中笔者也谈到小产权房所占有土地的性质复杂，对于小产权房的合法化途径不能采用单一模式予以解决，而是应根据小产权房所占有土地的性质的不同而区别对待，同时要守住我国土地制度改革的四大底线，即不能改变土地公有制的性质；不能减少耕地；不能减少粮食产量；不能损害民众利益，在此基础之上，区分待建、未建未售、已建未售、已建已售的小产权房，分别适用不同的方法决定小产权房的去留。
1、叫停待建、未建未售、已建未售的小产权房
对于待建的小产权房，由于未建造，并未造成实际损失，应要求集体经济组织将土地恢复其原来用途。本文所指的未建未售是指已部分建造，但还未销售的小产权房，对于未建未售、已建未售的小产权房，应当立即停止建设、销售，在此基础之上，审查未建未售、已建未售的小产权房所占用的土地性质。若是占用农用地进行小产权房建设的，应立即停止建设、销售，坚决予以拆除，我国的根本土地政策是保护有限的耕地资源，占用农用地的小产权房擅自改变土地用途，侵占了耕地，对于该类行为应当严厉打击，绝不手软；若是占用建设用地、宅基地进行小产权房建设的，则由有关部门对是否恢复建设、销售予以严格的审查，以决定是否恢复建设、销售，若准许建设、销售的，则可以参照已建已售的小产权房的处理方式进行处理。
2、将已建已售的小产权房纳入保障房体系
对于已建已售的小产权房，原则上也应当根据所占用的土地性质分别处理，但因为已经销售，牵涉的利益过多，直接关系到小产权房所有人的切身利益，会容易引发社会矛盾，对于该类小产权房不能简单的拆除了事，笔者认为在对相关人员进行处罚后，依照占用建设用地、宅基地建设的小产权房的处理方式对该类小产权房予以处理。
我国各地政府都存在保障房建设的缺口，可将已建已售的小产权房纳入保障房体系。将小产权房纳入保障房体系，需要满足两个条件，该小产权房所处位置符合城市规划，小产权房的房屋质量经检验合格。对于满足条件的已建已售的小产权房，可参照保障房入市交易的政策，在补交土地出让金的前提下，设置二次交易的税费、年限等限制条件，允许小产权房在符合条件的情况下进入市场流转，或是将小产权房作为公租房的来源，由政府购买小产权房，将小产权房作为公租房使用。
结 语
小产权房存在有其社会根源，对于小产权房不能一味的堵，而应疏堵并用，妥善处理小产权房问题。对严重违反我国土地制度改革的小产权房，坚决予以打击，对于符合城市规划，房屋质量又合格的小产权房，将其纳入保障房建设体系，从而完善我国的房地产政策，使每一个人都能实现居者有其屋的梦想。
【参考文献】
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篇7
【关键词】小产权房；成因；合理性。
小产权房自产生之日起，就面临着合法与非法的争论。尽管国家表示其为非法并明令禁止，但就其实际情况而言，小产权房的交易量不断上升，甚至呈现火爆的场面，也带来了一定的经济效益和社会效益，小产权房的热销，反映了法律与社会发展的紧张。对此，法律应当如何回应，是以现有的法律予以取缔还是对其加以引导规范？
本文从小产权房的现状、小产权房所面临的法律困境、合理化分析、合法化途径等四个方面来论述小产权房的法律规制。
一、小产权房的概念。
小产权房不是法律上的概念，是人们在实践中的一种约定俗称的称谓。具体说来，是指在农民集体所有的土地上由开发商与村委会合作或由村委会单独开发建设，并向外销售的房屋。国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证，由乡镇政府或村委会发证书的叫“小产权”，一般仅有村委会或乡政府制作的房屋权属证书而没有国家房屋主管部门的盖章。
二、小产权房所面临的法律困境。
1、理论上，是守成还是革新？是坚持现有的一味禁止的政策，还是在新的形势下对其加以引导规范。《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”2007年6月18日，我国建设部新闻发言人《关于购买新建商品房的风险提示》，明确表示城市居民不要购买在集体土地建设的房屋。但是，从制度变革的角度来看，小产权房是农村利益团体通过自发的力量来寻求变革之道的产物。法律不是独立于社会的规则体系。它植根于社会这个母体之中。
它必须随着社会的发展不断调整自己，否则就不会有良好的实践效果。
2、从实践上说，在住房需求日益紧张的今天，生活中很多人宁愿冒着巨大的风险，也要寻求自己最基本的居住权的保障。小产权房的出现，对于一些中等或收入较低的人们而言，是实现安居乐业的福音。但是目前现行的法律法规对小产权房的一味的禁止和限制使得购房者面临两大风险。一是土地征收。未来如果涉及到道路、施工等规划变更，国家要对该片土地征收，只能对土地的实际所有人—当地村镇作出补偿，而不对购房者作出补偿；二是此类购房合同或协议不受目前法律保护，村委会若要收回房子，购房者得不到法律的支持。
三、合理化的分析。
小产权房在理论层面、实践层面、民意基础方面具有合理性。
1、法理基础：小产权房在法律框架方面的合理性。
首先，根据《宪法》的规定，小产权房的交易具有正当合理的法理基础。我国《宪法》第十三条规定：“公民的合法私有财产不受侵犯。”按照法理，所有权包括占有、使用、收益 、处分等各项权能。农民房屋作为农民的私有财产，《宪法》应保护农民对其房屋的所有权能。
2、实践基础：小产权房在交易机制方面的合理性。
即使农民在利用集体所有的土地时遭遇种种限制，但随着市场经济的不断发展和完善，市场化程度日益深入，农民法律意识的不断增强，农民利用自己的意识和智慧，通过各种手段和途径，寻求自己的利益诉求。
3、民意基础 ：小产权房在传递民意方面的合理性。
小产权房在中国的发展，具有自然而然的民意性。这种民意性汇集了民众的呼声，传达了他们在居住需求上内心热切的希望。我认为，任何一项法律和决策的执行都不能对这种民意呼声默然视之或不管不顾。如果没有民意和社会自发的秩序作支撑，法律就缺乏坚实的基础，合理正当的法律生活秩序就难以形成和发展。探究小产权房市场的形成和发展，可以看出它是我国自发形成的一个具有真正市场模式的解决住房问题的途径。农民（通常以集体名义）在农村集体所有土地上，常常是在宅基地上，建造商品房，向外出售。这种市场模式是以人员、土地、资本在城乡间的双向自由流动为基础，是乡村城市化、也是城市扩展的自然途径。在这种模式下，购买者以其能承受的价格实现了安居的梦想，农民实现了其财产的市场价值，增加了收入。这种实实在在的利益构成了小产权房市场存在和发展的强大民意基础。
四、合法化途径。
对于小产权房的合法化，不应追求一蹴而就，而应循序渐进的通过制定短期的解决方案和长期的制度建构来逐步开展和完善。在明晰产权的基础上，坚持合理利用土地和切实保护耕地的基本国策，兼顾农民，购房者，政府和开发商的各方利益，对于小产权房加以正确的疏导和规范。
1、短期的解决方案：区别对待。
对于已经建设并居住的小产权房，符合法律规定和整体建设规划的，再补办相关手续补缴税费（如给集体组织的补偿费用、土地出让费用、 应向国家缴纳的税费等）后，应当纳入市场统一管理范畴，给予正式的产权，进行合法化。
1并且建立科学的评估方法，使城乡房屋产权一致，做到城乡产权“同证、同权、同价”。
2、 长期的解决途径：制度建构。
我国的《宪法》、《物权法》对集体土地使用权流转没有明文规定，主要是运用《土地管理法》来规范。一是国家应当对于相关条文进行修改完善，尽快制定全国性的法律法规。二是各级政府要制定出具有前瞻性的城市规划，特别是城乡结合部和城中村的规划，对耕地进行严格界定。但对建设用地和荒地可逐步放开对其流转的限制。明确农村集体产权的主体，使农民真正获得完整的土地产权，三是要建立统一的城乡用地市场。
结语：小产权房的存在具有一定的合理性，在我国其存在具有必然性。通过分析，可以得出以下结论，对于小产权房采取一味的禁止政策是不能阻挡小产权房的热销的趋势，而更为理智的做法应当是：完善相关规制，科学引导小产权房进入市场流通领域。并对其加以引导和规范。我认为农村土地有限制的进入市场流通是其财产属性的一种回归，我们应当顺应趋势，使法律成为社会进步和发展的基础。
参考文献：
篇8
第一，城市房价居高不下。由于我国经济社会发展并不平衡，若干大城市的房价长期快速上涨，远远超出了当时当地一般就业人员的收入水平。与此同时，政府经济适用房、廉租房的建设却始终无法满足这些住房需求。小产权房的价格优势使得其存在着大量现实的购买群。
第二，现行土地制度安排为小产权房的存在提供了一定空间。《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”第六十二条规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”根据以上法律规定，在农村集体所有的宅基地和集体建设用地上，农民可以自行经营，而且农民自建的住房也是可以进行交易的。
第三，现行征地制度导致了农民在土地增值的利益分配格局中没能得到合理的价值补偿。农村集体建设用地和城市建设用地产权地位的不平等表现在：城市国有建设用地有正式的土地使用权拍卖市场，实行市场定价，而农村集体建设用地流转的使用权市场体系和价格制度一直没有建立起来，以致造成“同地不同价”；城市建设用地使用主体有使用权证，可以作为抵押到银行等融资机构进行再融资和资产评估，而农村建设用地没有使用权证，也不能进行上述的抵押和融资行为，不具有资产功能。同时国家对农村集体建设用地的用途还进行了严格的规定，一旦转变用途还需要经过国家相关部门的审批和征收。这直接导致了农民在土地快速增值的过程中没有得到合理的利益补偿。而小产权房在开发过程中，农民集体通过出售小产权房获得的收益远远高于政府征收土地的补偿金额，这就决定了其屡禁不止的必然性。
解决小产权房问题的根本途径
要从根本上解决小产权房问题，必须确定一个前后一致的原则，即农村集体建设用地与城市国有建设用地要做到同地、同权、同价。
一方面，对于非法占用农地建设的小产权房，要区别对待。要从解决小产权房的整套方案公布之日起对占用农地建设的小产权房画一条线：此前为历史问题，此后为现实问题。对于历史问题要一分为二：如果开工不久或规模不大，尚能以较低的拆除成本将宅基地恢复成耕地的，就坚决拆除；如果规模很大并已投入使用多年，即使付出较高的拆除成本，也很难将建设用地再恢复成耕地的，拆除这类小产权房不仅得不偿失，而且会引发较大的社会矛盾。因此，可通过对当地政府、房地产商、小产权房购买者以及农村集体土地所有者一定的处罚，将这类小产权房合法化。但是，对于现实问题，一定严惩不贷。否则，政府将失去公信力，最严格的耕地保护制度就会流于形式。
另一方面，深化土地产权变革，给予农村土地真正完整的产权。农村的集体建设用地应该和城市的国有建设用地具有同样的权利，并按照同样的市场原则定价。城市居民的宅基地，虽然是国有，但是其使用权可以出租、抵押、继承和转让，而农村居民的宅基地（使用权）却既不能出租、抵押，又不能继承转让。因此，进行城乡土地市场体系建设，关键在于赋予城乡集体建设用地相同的权益，“同权”是根本。
篇9
小产权房购房协议范本
出卖人(甲方)：
身份证号码：
买受人(乙方)：
身份证号码：
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法 律、法规的规定，甲、乙双方就房屋买卖事项在平等自愿，协商一致前提下订立本合同条款如下，以资共同遵守。
一、甲方自愿将其村证房位于_________市___________区________________________的房屋(建筑面积 _________平方米)以人民币_______仟_______佰_______拾_______万_______仟_______佰_______ 拾_______元整(￥________ 元)的价款出售给乙方。(含地下室_____号_____平方米)
二、乙方支付甲方合同保证定金壹万元，如甲方反悔本合同，双倍赔偿;如乙方反悔本合同，定金不退。
三、本合同签定时，甲乙双方都不具备过户条件。等过户条件成熟时，甲方应协助乙方办理房屋产权手续。本合同发生的契税，土地出让金等由乙方负担。其他税费按有关法律规定负担。乙方一次性将房款交付甲方。
四、本合同签订后，甲方对________________________________________的房屋使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方。
五、本合同签订后，甲方保证乙方享有同甲方相同的居住权利，乙方保证按期缴纳各项物业费用。本合同签订后，甲方不得就该房屋与他人订立《买卖合同》;
六、违约责任
1、甲方应当于___年__月__日交付乙方房屋，甲方如不按合同规定的日期交付房屋，每逾期1天按房价总额千分之一计算违约金支付给乙方。逾期超过_______个月时，乙方有权解除本合同。解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应赔偿乙方经济损失人民币___四万______元。
2、乙方全部或部分不履行本合同规定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方应加付按日千分之一计算的违约金给甲方。逾期超过_______个月时，甲方有权解除合同。解约时，乙方已付房价款的_________作为甲方的损失赔偿金。
3、如果甲方出售的房屋存在质量问题影响到乙方居住权利的行使，一切责任由甲方承担，并应赔偿乙方的损失。
4、本合同签订后，任何一方不得擅自变更或解除合同。如因重大客观原因导致本合同的解除，甲方应按照市场评估价返还乙方房屋价款，并赔偿乙方的房屋装修费用。
5、如因规划部门、设计部门的原因导致房屋质量和使用功能的，甲方应当通知乙方，如有补偿款发放，甲方应当全额退还乙方。
七、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决;协商不成的按下述第_________种方式解决。
1、提交______________________________________仲裁委员会仲裁。
2、依法向____________________________________区人民法院起诉。
八、其他约定
九、本合同自双方签字或盖章之日起生效。本合同未尽事宜双方可以签定补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。
十、本合同一式5份，甲乙方各执一份，见证人各一份。
甲方：______________ 乙方：______________
___年__月__日 ___年__月__日
见证人： ___年__月__日
小产权房的买卖合同范本
出卖人(甲方)：身份证号码：
买受人(乙方)：身份证号码：
甲、乙双方就房屋买卖事项在平等自愿，协商一致前提下订立本合同条款如下，以资共同遵守。
(一)、甲方自愿将其村证房位于石家庄市___________区_______________________________________的房屋(建筑面积_________平方米)以人民币_______仟_______佰_______拾_______万_______仟_______佰_______拾_______元整(￥________元)的价款出售给乙方。(含地下室——号——平方米)
(二)、乙方支付甲方合同保证定金壹万元，如甲方反悔本合同，双倍赔偿;如乙方反悔本合同，定金不退。
(三)、本合同签定时，甲乙双方都不具备过户条件。等过户条件成熟时，甲方应协助乙方办理房屋产权手续。本合同发生的契税，土地出让金等由乙方负担。其他税费按有关法律规定负担。乙方一次性将房款交付甲方。
(四)、本合同签订后，甲方对——的房屋使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方。
(五)、本合同签订后，甲方保证乙方享有同甲方相同的居住权利，乙方保证按期缴纳各项物业费用。本合同签订后，甲方不得就该房屋与他人订立《买卖合同》;
(六)、违约责任1、甲方应当于20xx年月日交付乙方房屋，甲方如不按合同规定的日期交付房屋，每逾期1天按房价总额千分之一计算违约金支付给乙方。逾期超过____五___个月时，乙方有权解除本合同。解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应赔偿乙方经济损失人民币___四万______元。
2、乙方全部或部分不履行本合同规定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方应加付按日千分之一计算的违约金给甲方。逾期超过___五____个月时，甲方有权解除合同。解约时，乙方已付房价款的_________作为甲方的损失赔偿金。
3、如果甲方出售的房屋存在质量问题影响到乙方居住权利的行使，一切责任由甲方承担，并应赔偿乙方的损失。
4、本合同签订后，任何一方不得擅自变更或解除合同。如因重大客观原因导致本合同的解除，甲方应按照市场评估价返还乙方房屋价款，并赔偿乙方的房屋装修费用。
5、如因规划部门、设计部门的原因导致房屋质量和使用功能的，甲方应当通知乙方，如有补偿款发放，甲方应当全额退还乙方。
(七)、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决;协商不成的按下述第_________种方式解决。
1、提交______________________________________仲裁委员会仲裁。
2、依法向——区人民法院起诉。
(八)、其他约定九、本合同自双方签字或盖章之日起生效。本合同未尽事宜双方可以签定补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。
(九)、本合同一式5份，甲乙方各执一份，见证人各一份。
甲方：乙方：
见证人：年月日
有关小产权房合同范本
甲方(售房人)：
乙方(买房人)：
见证人:
第一条
甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方也已充分了解该房屋具体状况，并自愿买受该房屋。该房屋具体状况如下：
(一)座落于________，建筑面积为__________平方米(此面积不含地下室面积);
(二)出售房屋的所有权证证号为_________ ;
(三)房屋平面图及其四至见房产证;
该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋一并转让。
该房屋的相关权益随该房屋一并转让。
第二条购房合同范本甲方保证已如实陈述上述房屋权属状况和其他具体状况，保证该房屋不受他人合法追索。
第三条
乙方在_______前付给甲方定金(人民币)，(大写)_______________元，(小写)___________元。
上述定金在乙方最后一次付款时充抵房款在___________时由甲方退还乙方。
第四条
该房屋协议价格为(人民币)(大写)_________元，(小写)___________元。
房价款的支付方式和支付时间为:_____________________
第五条
1、甲、乙双方定于__________时正式交付该房屋;甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋。
2、双方定于__________前向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续。
4、甲方未按规定履行以上义务的，则按下列约定承担违约责任：_____________________________________________________________________
第六条
甲、乙双方确认，虽然房屋所有权证未作记载，但依法对该房屋享有共有权的权利人均已书面同意将该房屋出售给乙方。
第七条
甲、乙双方同意，在本契约生效后__________日内，共同向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记;并在乙方领取《房屋所有权证》后，按有关规定向土地管理部门申请办理该房屋土地使用权变更手续。
该房屋土地使用权的变更手续按下列约定办理：
a、该房屋土地使用权为出让取得，其土地使用权证证载权利和相关出让合同的权利、义务一并转让给乙方。
b、该房屋土地使用权为划拨取得，根据有关规定，其转让需交纳土地出让金或土地收益金;双方约定，该费用由 甲方承担 乙方承担 。(自行选择)
c、除本条第二款已有约定外，办理以上手续应当缴纳的税费，由 甲、乙双方按国家规定各自承担 甲方承担 乙方承担 。(自行选择)
第八条
甲、乙双方向房屋权属登记机关申请所有权转移登记，登记机关准予登记的，则双方提出申请的时间为该房屋权利转移时间。
第九条
该房屋毁损、灭失的风险自
a、房屋正式交付之日 b、权利转移之日 起转移给乙方。(自行选择)
第十条
该房屋正式交付时，物业管理、水、电、燃气、有线电视、通讯等相关杂费，按下列约定处理：______________________________
(可双方自行约定)
第十一条
本契约未尽事宜，甲、乙双方可另行订立补充条款或补充协议。补充条款或补充协议以及本契约的附件均为本契约不可分割的部分。
第十二条
本契约 a、自甲乙双方签订之日 b、自_________之日起生效。(空白处可自行约定)
第十三条
甲、乙双方约定补充条款如下：______________________________________________
篇10
1、深圳小产权房是混转正的，但是是会有前置条件的，本次的转正就是深圳特区一次大胆的尝试。
2、深圳小产房的历史因素，了解深圳小产权房的人，都知道小产权房曾经撑起了深圳的半边天。但是随着城市的发展，小产权已经慢慢成为制约深圳发展的一个很大的因素了。深圳小产权房，据不完全统计小产权占深圳市政府建筑面积的49.6%。
3、深圳常住人口大约为1500万，深户300万，缴纳社保的大约1300万人。能够拥有的住房的人占不到30%，低收入人群也有很多，而这些群体都是住在小产权房里面，如果处理不好小产房，将会是一个社会问题。政府不敢冒这么大的风险，也没有人能承担矛盾爆发的后果，所以政府只能徐徐图之。
（来源：文章屋网 ）