共有产权房范文
时间：2023-03-21 05:31:32
导语：如何才能写好一篇共有产权房，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
篇1
江苏淮安,112年前,就诞生在这里,但这座城市至今还难算得上发达,住房问题曾是不少人心中的痛。而如今不少以前买不起房的老百姓的眉头终于可以舒展一回。
是个好主意
“半辈子了,终于住进了自己的新房。”如今,王女士在淮安东风花园拥有了一套自己的房子,她买的65平方米全新商品套房,每平方米2235元,总价14万多元,包括税费在内,只交付了8万多元房款就住了进来。王女士说,其余的房款是无偿向政府借的,5年内还清就可以了。
像王女士一样的淮安人能享受这样的购房“实惠”,源于当地实行的一种新住房制度,人们称之为“共有产权房制度”。
共有产权房,顾名思义就是产权共有,符合条件的购房者提出购房申请,在购房过程中,购房者按照比例出资,剩下部分由政府垫付。2007年初,共有产权房模式在江苏省淮安市试行,主要采取“三七开”和“五五开”两种出资方式,“三七开”的价格相当于当地同期经适房的价格,“五五开”的价格相当于当地同期经适房的70%。购房者可以根据自己的实际条件选择出资比例。
以“三七开”为例,选择这种方式的购房户只要交70%的总购房款就可以住进新房,另外30%则由政府暂时垫付。因此,购房者只拥有70%的产权,另外30%的产权则持在政府手中。购房者要在5年至8年内购回政府手中的产权,5年内购回只按住房原价,且不收利息。如果5年内无法购回,8年之内购回者需要支付银行利息(只算后3年利息)。如果8年还不能购回,也不用担心政府会来收房,但是共有产权房的性质就变成了经济适用房,政府会向购房户按照比例收取一定的股息,类似于廉租房的租金模式。
争论四起
“共有产权房模式”引起了国务院发展研究中心的激烈研讨,正在起草中的《住房保障法》,已提出“共有产权”的问题,并在全国范围内掀起了住房新模式的探讨浪潮。
以往保障性住房用地的支配方式一般是政府划拨土地,无偿地拿地修房子。现在改变成出让,政府收取一定的土地出让金,就用这笔钱筹集住房保障资金,变成了和市民合伙买房子的份子钱。“共有产权房模式”对破除“保障归保障、市场归市场”的弊制进行了大胆的探索,有人惊喜地称之为“淮安模式”。
虽然共有产权房在淮安进入了常态化,当下还是引起了两会和社会的广泛讨论。
有人认为这种融资方式和房产商的并无本质差别。因为房产商为了促销,也搞了“零首付”优惠,共有产权房只不过是政府垫资而已,比较之下,只不过是垫资主体不同而已。
也有人认为政府在这个过程中并没有拿出“真金白银”,因为在“共有产权房”中,政府出资部分主要来自土地出让金,相比之下,传统经适房的土地划拨是把土地资金通过开发商降低开发成本而间接地给了购房者,共有产权房只不过把这种转移方式显化为政府直接出资而已。就像邵明所说,“羊毛出在羊身上”。而这些本来就是经济适用房的购买对象该享受的。
篇2
如果2010年被称为中国“保障房元年”，那么2011年将是呈快马加鞭之势的“保障房建设年”。在各地保障房建设的制度创新方面，“共有产权”是近来备受瞩目的焦点。
3月2日，上海市发改委、市住房保障和房屋管理局共同《上海市经济适用住房价格管理试行办法》，在建设方式、审核机制、售后管理等方面都有所创新，其中，“共有产权”的具体比例有了明确规定。
早在2009年6月，上海市的颁布《经济适用住房管理试行办法》就规定，经适房的房地产权利人拥有“有限产权”，但对具体产权比例等细则并未作出规定。此次颁布的《试行办法》明确，购房人产权份额按照销售基准价格与周边房价的比例关系确定，计算公式为：购房人产权份额=销售基准价格÷（周边房价×90%）。上海市发改委有关负责人表示，这主要考虑到经适房保障对象是中低收入群体，在计算购房人产权份额时将周边房价乘以90%，可适当提高购房人拥有的产权份额，进一步体现政府对住房困难群体的政策倾斜。
值得一提的是，上海“共有产权”模式在规范售后流转方面也有创新。按照规定，如果购房人取得经适房房产证满5年后将其出售时，住房保障机构除享有优先回购权外，政府还将按照其拥有的产权份额收回所对应的转让收入，并继续用于住房保障，从而有效防止社会公共资源流失，尽可能减少寻租可能，促进住房保障体系的可持续发展。
事实上，淮安市早在2008年就开始了“共有产权”建设保障房的尝试。2008年，淮安市政府投入1.5亿资金用于保障房项目的启动，其余资金则通过土地的投入换算成资金成本，即“政府出地、百姓出钱”。淮安建房的形式，分为集中建设和分散建设两种，分散建设就是将共有产权房分散安排在市区商品住宅开发项目中，由政府统一回购、供应，分散建设的总量为当年住宅总量的5％~10％。淮安规定，将经适房划拨的土地用于建设共有产权房，房价低于同期同区段价格5%~10%。2010年淮安参加共有产权保障房摇号的共计有339户，选房的有313户，2011年保障房建设出现了跳跃式的发展。其中，仅淮钢集团二期就建设共有产权保障房2144套，总面积达到229474平方米。
篇3
一、经济适用房定价存在的两个问题
1.做地成本与土地结算价格倒挂
随着征拆迁成本的大幅度上升，产生两难问题：一方面政府为考虑中低收入家庭的承受能力，强化经济适用房的保障功能，需要将土地价格控制在较低水平（1200元/平方米）；另一方面，土地成本高于结算价格，做地主体资金平衡困难。由于经济适用房销售价格控制在3000元/平方米，政府根据销售价格来控制土地结算价格，杭州市九堡、下沙、三墩北大型居住区的土地结算价格均为1200元/平方米（均摊到建筑面积，下同），丁桥、长睦居住区为980元/平方米。而根据项目单位的测算，实际做地成本已经在1700元/平方米以上，土地成本与土地结算价格之间出现严重的倒挂，经济适用房土地供应的难度增加。
2.项目成本与销售价格倒挂
随着人工费用、建材价格、建筑节能等各类成本大幅度上升，经济适用房销售价格长期低于建设成本，价格控制偏低导致建设标准偏低。从杭州市1999年到2011年经济适用房项目的销售均价来看，2007年以前经济适用房销售均价都在每平方米3000元以内。2007年以后销售价格有所上涨，每平方米价格仍控制在3200元以内，而经济适用房开发成本已大大超出3000元/平方米。建筑成本增加体现在四个方面。一是建筑材料、人工费价格上涨较快。依据2011年杭州市公布的工程造价信息来看，房地产项目开发造价比2010年增长9%，其中材料成本上升导致造价上浮约7%，人工成本上涨导致造价上涨2%。二是容积率大幅度提高，建安成本增加。随着经济适用房中高层项目的增加，地下设施、消防等成本增加较多。三是建筑节能要求提高。如外墙保温材料要求标准提高，每平方米成本增加100元。四是融资成本高，财务费用大幅度增加。依据杭州市物价局对2011年建设单位申报项目的成本核准，成本价格在4020～4400元/平方米之间，建设成本与销售价格之间倒挂现象严重。
二、共有产权模式下定价改革思路
借鉴美国、英国、新加坡和我国香港地区公共住房的定价原理，依据当前杭州经济适用房定价存在的问题，从经济适用房土地供应、开发建设、项目销售等流程设计三阶段定价方案，如图1所示。明确政府在经济适用房定价中的权利，强化经济适用房在解决城市中低收入家庭住房问题中的保障功能。
三阶段定价方法的基本思路为，第一阶段：由政府作为价格审核主体，在做地企业和经济适用房开发商之间依据成本定价法确定经济适用房的土地项目结算价格，如实反映土地成本。第二阶段：房地产企业作为开发建设主体，在政府和房地产开发商之间依据成本定价法确定经济适用房的项目结算价格，如实反映项目建设成本。第三阶段：由政府作为经济适用房产权共有人，在政府和保障对象之间确定经济适用房的项目销售价格，根据保障对象支付能力确定共有产权比例。
经济适用房三阶段定价法所要实现的三个目标：一是保障做地企业的资金平衡，消除土地结算价格和土地成本倒挂现象；二是保障房地产企业在经济适用房开发中存在合理的利润，激励其参与积极性，消除销售价格和项目结算价格倒挂现象；三是消除经济适用房定价空间不匹配的问题，实现经济适用房价格呈现合理的空间梯度分布，确定不同区位价值地块上的经济适用房具有相应的价格，实现经济适用房保障功能的公正性。
三、经济适用房的三阶段定价流程
1.第一阶段：土地结算价格
土地结算价格（P1）：依据征收土地和拆迁补偿等所支付的征地和拆迁安置补偿费，拆迁中各类旧建筑物的回收残值应冲减成本后确定。在此阶段，政府作为价格审核主体，依据真实的做地成本，确定做地主体和建设单位之间的土地结算价格。目前，经济适用房土地大部分位于大型居住区内部，因此经济适用房做地成本主要通过成本均摊的方式确定。其通常做法是，将整个区域内土地开发总成本均摊到经营性用地面积上，再按经济适用房用地面积进行均摊，确定土地结算成本。
P1=（土地开发总成本/经营性用地面积）×经济适用房用地面积
需要注意的问题：一是区位选择问题，避免选择征地成本过高的区域，造成经济适用房土地成本大幅度上涨；二是考虑项目间的平衡，经济适用房用地成本不能差别过大，过大会造成后期销售成本差别大，影响保障对象的心理感受，造成社会舆论压力；三是要加强做地成本监督，加强激励，尽可能压缩成本。
2.第二阶段：项目结算价格
项目结算价格（P2）：由政府作为开发建设主体，依据项目建设成本和利润确定经济适用房的项目结算价格，保证开发商的适度利润，减少其市场风险。经济适用房定价的第一阶段是政府和开发商之间在项目开工前确定项目结算价格。项目结算价格仍然使用当前的成本定价方法，给予开发商合理的利润空间（3%）。在第二阶段可以从两个方面进一步控制经济适用房的开发成本，降低第二阶段的项目结算价格。首先，控制项目利润率。第一阶段定价的主体是政府和房地产开发企业，采用成本定价方法，给予企业合理的利润空间（3%），减少企业面临的市场风险，选择经济适用房建设的长期合作伙伴。其次，政府可以引入大型公共工程的建设管理模式，降低项目运行成本。
3.第三阶段：项目销售价格
由政府作为住房产权所有人，在项目结算价格P2的基础上，增加经济适用房建设中的减免费用、土地出让金和企业合理利润率，计算经济适用房项目销售价格，并依据经济适用房保障对象的可支付能力确定产权购买比例。第三阶段经济适用房的定价综合“可支付能力定价法”和“市场定价法”，来确定政府和消费者之间的项目销售价格。确定经济适用房项目合理的市场价格，可以采用成本导向型和市场导向型方法。如何确定经济适用房项目的销售价格是三阶段定价法的关键问题。P3是在项目结算价格（P2）的基础上进行核算，需要加上土地出让金和其他政策减免费用。由于经济适用房项目的定价需要每个项目逐一定价，在此仅给出定价的构成条款和方法。
P3=P2+土地出让金+政策减免部分
在项目结算价格的基础上加上土地出让金和政策减免部分，在此过程中，为了保障经济适用房项目销售价格，应当不增加土地出让中的政府溢价部分。这样不仅可以保证经济适用房的价格与限价房和商品房拉开差距，保证经济适用房价格低于商品房的价格，同时也体现了经济适用房的保障功能。此外，借鉴淮安、苏州、如皋等已经开始实行共有产权的城市，其项目的销售价格通常与同地段、同品质商品房的价格水平较为接近。因此，在确定具体经济适用房项目合理价格也可以参考周边商品房的价格水平，通常要低于周边商品房的价格（70%左右）。
通过三阶段定价方法可以强化政府在经济适用房定价中的主导地位，第一、二阶段定价法使得做地主体和房地产企业能够获得稳定的利润，激励其长期参与经济适用房的开发与建设；第三阶段定价法能够使得经济适用房定价更加反映区位价值，引导保障对象公正合理地选择居住地。好地段的经济适用房的价格应当和差地段的经济适用房价格有一定差距，实现政府在经济适用房定价中的统筹作用，引导中低收入家庭公平合理地选择居住区域。通过在第三阶段中引入共有产权销售模式，允许购买不同比例的经济适用房产权，可以保障居民具有一定的支付能力。
4.共有产权分割比例的确定
篇4
办理贷款时需注意：
1、审查房地产开发企业的开发资质
2、审查房地产开发企业的经营范围
3、审查五证：国有土地证书，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证书，开工许可证，商品房预售许可证书。
4、审查所要购买的房屋是否已作抵押。
篇5
乙方：____________________公司所在地：_______________ 法定代表人_________________________
丙方(受让方)：_______________公司所在地：_______________ 法定代表人：____________________
鉴于：________________________________________
(一)_____房地产开发有限公司(下称_____公司)成立于_____年_____月_____日，是一家依据中国法律合法成立并有效存续的有限责任公司，法定代表人：__________，注册资本为__________万元，注册地址：__________，属于房地产开发企业。
(二)甲方和乙方分别为_____公司的合法有效股东，分别持有_____%和_____%的股权。
(三)_______________房地产开发有限公司拥有开发的项目及用地概况为：
1. 项目名称：___________________________________
2. 项目位置：___________________________________
3. 项目四至：东至_____;南靠_____;西邻_____;北沿_____。
4. 用地概况：项目规划占地面积_____平方米，其中建设用地面积约_____平方米，代征用地面积约_____平方米;规划用途为：商品住宅、商业及公建配套设施，规划容积率为_____，总规划建筑面积约为_____万平方米，分_____期开发。
(1)一期：项目名称为_____ ，规划占地面积约_____ 平方米，建设用地面积约_____
平方米，代征地面积约_____ 平方米，容积率约_____ ，规划用途为：__________
(2)二期：项目名称为_____，规划占地面积约_____平方米，建设用地面积约_____ 平方米，代征地面积约_____平方米，容积率约_____ ，规划用途为：_____ 。
(3)三期：项目名称为__________，规划占地面积约_____ 平方米，建设用地面积约_____
平方米，代征地面积约_____ 平方米，容积率约__________，规划用途为：__________
(四)__________房地产开发有限公司已取得如下政府批复及法律文件：
1. 企业法人营业执照、税务登记证、注册资金验资报告、房地产开发企业资质证书;
2._____ 发展计划委员会的项目建议书批复， 发改_____号;
3._____ 规划委员会审定设计方案通知书，通审字_____号;
4. 建设用地规划许可证;
5. 土地出让合同， 地出( )字(_____)第_____号;
6. 国有土地使用证， 国用(_____)第_____号;
7. 公司净资产及债权债务清单(见附件一)。
(五)甲方决定将其所持有的_____公司50%的股权以本协议约定的条件和方式转让予丙方，丙方决定受让该等股权。
因此，经协议各方协商一致，就本协议所述的股权转让事宜订立如下条款，以兹共同遵照执行：
第一条 股权转让
1.1 按照本协议约定的条件和方式，甲方同意以__________公司股权合法持有者之身份将其持有的_____ 公司_____%股权转让给丙方;丙方同意受让该等股权。
1.2 乙方同意放弃本协议的股权优先受让权，并同意甲方将股权转让给丙方。
1.3 完成上述股权转让以后的_____公司股东的股权比例为甲方占公司股权的_____%，乙方占公司股权的_____%，丙方占公司股权_____%
第二条 转让价款和支付方式
2.1 协议各方一致同意并确认，甲方转让_____ 公司_____%股权予丙方，丙方应支付股权转让价款__________万元人民币现金予甲方。
2.2 丙方同意向甲方支付甲方为该项目所支付的各项费用合计为人民币_____ 万元的补偿费用，包含_____ 项目中征地补偿费、拆迁费、土地出让金及相应的契税、前期已经支付的费用(详见附件二：费用明细表)。
2.3 经协议各方一致同意并确认，上述股权转让价款和补偿费用合计_____ 万元人民币，可以分_____期支付给甲方。
2.3.1 第一期：甲乙双方向工商部门递交了工商变更登记资料并取得工商变更登记受理通知单之日，丙方应向甲方支付_____ 万元人民币。
2.3.2 第二期：丙方应在_____年_____月_____日之前向甲方支付_____万元人民币。
2.3.3 第三期：丙方应在_____年_____月_____日之前向甲方支付_____万元人民币。
2.3.4 第四期：丙方应在_____年_____月_____日之前向甲方支付_____万元人民币。
第三条 公司的运作
3.1 协议各方一致同意并确认，在丙方履行完毕本协议第2.4条所约定的支付义务之日起__________ 个工作日内，办理完毕股权转让所需的一切工商变更登记手续。
3.2 协议各方一致同意并确认，共同授权_____ 负责办理股权转让所需的一切法律手续，直至_____ 公司完成变更登记手续并领取新的企业法人营业执照。
3.3 由于_____ 公司本次股东结构的变动，新任股东丙方和原股东甲方、乙方共同重新改组董事会和监事会。其中， 董事会成员为_____人，由甲方委派_____ 名，乙方委派_____名，丙方委派_____名，并同意由_____方派员担任公司的法定代表人( 董事长);监事会成员仍然为_____人，由甲方委派_____名监事，乙方委派_____名监事，丙方委派_____名监事。总经理由_____方委派。
3.4 由于__________公司本次股东结构的变动，新任股东丙方和原股东甲方、乙方共同修改公司章程并报工商登记机关核准后生效。鉴于丙方作为风险投资商的特殊地位，各方同意将在章程中订立如下条款：
3.4.1 公司财务总监由丙方派员担任，全权负责财务管理工作。
3.4.2 股东会在审议如下重大事项时，丙方享有一票否决权，即丙方对该等议案投反对票，则该等议案则无法通过：
(1)利润分配方案和弥补亏损方案;
(2)年度财务预算方案和决算方案;
(3)修改公司章程;
(4)公司增加或减少注册资本、合并、分立、变更公司形式、解散和清算等事项;
(5)向其他企业的投资行为或参与项目合作，出资额或投资款项超过公司净资产的10%(含本数)或绝对金额在_____ 万元人民币以上(含本数)的行为;
(6)公司处置资产(包括但不限于无形资产和有形资产的出售、抵押、划拨、赠与、股东权益的转让等)，标的金额超过公司净资产的10%(含本数)或绝对金额在_____ 万元人民币以上(含本数)的行为;
(7)其他事项：___________________________________
第四条 甲方和(或)乙方的保证并承诺
4.1 关于主体资格的保证并承诺。
4.1.1 甲方保证并承诺，对其持有的_____ 公司股权享有完全的处分权，且该等股权未设置任何优先权、留置权、抵押权或其他限制性权益，没有附带任何或有负债或其他潜在责任或义务，亦不存在针对该等股权的任何诉讼、仲裁或争议等。
4.1.2 甲方保证并承诺，其作为__________公司的合法有效股东以及转让股权方，有效签署本协议。
4.1.3 乙方保证并承诺，其作为__________公司的合法有效股东，有效签署本协议，并已经取得了签署本协议所需的有关授权。
4.1.4 乙方保证并承诺，放弃对于甲方向丙方转让__________公司_____%股权的优先购买权。
4.1.5 甲方和乙方保证并承诺，本协议项下的股权转让已经获得了__________公司¶事会和(或)股东会批准并做出了有效股东会决议。
4.2 关于资产和业务的保证并承诺。
4.2.1 甲方和乙方保证并承诺，_____ 公司的全部资产均为合法有效所有，_____ 公司对于该等资产拥有完整有效的所有权，除已经直接披露予丙方的信息之外，不存在任何资产抵押、质押或为自身或他人提供担保等情形。
4.2.2 甲方和乙方保证并承诺，__________公司作为主要从事__________房地产项目的开发企业，已经取得了从事该等业务所需的全部资格证书以及有关批文，并保证本次股权转让行为并不影响__________公司继续具备持有上述全部资格证书及有关批文，继续从事该等业务。
4.2.3 甲方和乙方保证并承诺，负责以__________出让的方式取得__________房地产项目的土地使用权和开发权，直至取得该项目的所有政府文件的批复和法律文件，并负责协调相关政府部门的工作。
4.2.4 甲方和乙方保证并承诺，截至本协议生效之日，__________公司所从事的生产经营活动符合国家法律法规规定以及公司营业执照核准的经营范围，且__________公司在本次股权转让完成后有权继续经营该等资产和业务。
4.2.5 甲方和乙方保证并承诺，甲方、乙方向丙方交付的所有文件、资料等书面材料均是真实的、可信的，如该等书面材料系副本，则其与原件一致。
4.2.6 甲方和乙方保证并承诺，在丙方履行了本协议第2.4条约定的支付义务之日，将_____ 房地产项目的全部文件出示给丙方，便于丙方对__________房地产项目的建设和管理。
4.3 关于财务状况及税、费的保证并承诺。
4.3.1 甲方和乙方保证并承诺，提供予丙方的__________公司的财务报表及有关财务文件均为真实、准确、完整、有效的，并且真实及公正地反映__________公司截至本协议生效之日的资产、负债(包括或然负债、未确定数额负债或有争议负债)及盈利或亏损状况。
4.3.2 甲方和乙方保证并承诺，截至本协议生效之日，__________公司已按国家和地方税务机关规定的税项缴足其所有到期应缴的税费，亦已缴清了其所有到期应缴的规费，无需加缴或补缴，亦无任何因违反有关税务法规及规费规定而将被处罚的事件发生。
4.3.3 甲方和乙方保证，甲方和乙方向丙方如实、全面地披露其所有已经或有证据表明即将发生的对__________公司的经营管理产生重大不利影响的事项，且甲方和乙方保证向丙方提供的__________ 公司的资产及负债清单的真实性。
第五条 丙方的保证并承诺
5.1 丙方保证并承诺，丙方是依据中国现行有效的法律组建成立，有效存在并合法经营的有限公司，其成立依法经政府授权和批准并依法开展经营活动的法人组织。
5.2 丙方自本协议签署之日起，无任何导致其歇业、终止或对其经营产生重大影响的事项及威胁发生。
5.3 丙方已具备缔结本协议、履行本协议所需的完全的法律权利、行为能力和内容授权。
5.4 丙方保证并承诺履行本协议将不会出现如下任何情形之一：
5.4.1 违反或与丙方的公司章程及其他内部具有最高效力的规范性管理文件相冲突。
5.4.2 违反对丙方具有法律约束力的其他任何合同义务。
5.4.3 违反我国现行有效的法律、法规及政府命令。
第六条 保密
本协议各方保证，除非根据有关法律、法规的规定应向有关政府主管部门或双方上级主管部门办理有关批准、备案的手续;或为履行在本协议下的义务或声明与保证须向第三人披露;或经协议另一方事先书面同意，本协议任何一方就本协议项下的事务，以及因本协议目的而获得的有关_____公司的财务、法律、公司管理或其他方面的信息均负有保密义务(除已在公共渠道获得的信息外)，否则保守秘密一方有权要求泄露秘密一方赔偿由此造成的经济损失。本条款不因本协议的终止而失效。
第七条 不可抗力
7.1 本协议项下的“不可抗力”指以下事实：本协议各方不能预见、不能避免、不能克服的，且导致本协议不能履行的自然灾害、战争等(政府行政命令文件及其他政府因素均属不可抗力的范围)。
7.2 如不可抗力因素导致一方无法履行本协议义务的，该方不应被视为违约。但遭受上述不可抗力事件的一方，应当在事件发生后，立即书面通知另一方，并在其后的15天内提供证明该不可抗力事件发生及其持续时间的足够证明。
7.3 如发生不可抗力事件，协议双方应当立即互相协商，以寻求公平的解决办法，以使不可抗力事件的影响减到最低程度;如因不可抗力而须解除本协议，则各方应根据合同履行的具体情况，由各方协商解决。
第八条 违约责任
8.1 本协议的任何一方违反其在本协议中的任何保证并承诺，即构成违约，应承担相应的违约责任。
8.2 本协议的任何一方因违反或不履行本协议项下部分或全部义务而给其他方造成实际损失时，违约方有义务为此做出足额补偿。
8.3 如丙方未能按第二条所述的期限支付转让价款，则从逾期付款之日起，丙方每天需缴付应付款项的万分之_____ 的违约金。如逾期超过30天，则甲方有权解除本协议，丙方应向甲方支付违约金__________万元人民币，甲方有权在应退还的丙方已支付的款项中扣除该笔违约金。若违约金不足以赔偿甲方因此所遭受的损失，甲方有权向丙方追偿赔偿款。
8.4 如果甲方和(或)乙方违反本协议中第四条所作的保证并承诺，导致本协议所约定的股权转让无法完成或股权转让完全后或由于甲乙方重大债务原因指使_____ 公司无法经营的，丙方有权单方面解除本协议，甲方应退还丙方已支付的全部款项，并应向丙方支付违约金_____万元人民币。若违约金不足以赔偿丙方因此所遭受的损失，丙方有权向甲方追偿赔偿款。
第九条 特别约定条款
9.1 各方协商并同意，自本协议约定的股权转让完成之日起，由__________方主要负责组织__________公司的经营和管理。
9.2_____ 房地产项目的所有开发费用，由甲、乙、丙三方按照各自在_____ 公司的股权比例分别承担项目实际发生的费用，该费用应计入__________公司的成本。
9.3 本协议各方同意以本协议签署之日作为各方确认__________公司资产及负债状况的基准日。发生在该基准日之前的__________公司的所有债务，由甲乙方负责清偿，如由于甲方和乙方的原因造成__________公司的诉讼、仲裁，或其他行政权利的限制均由甲方和乙方负责解决，丙方不承担任何经济和法律的责任。
9.4 本协议各方同意，签署本协议之同时另行签订一份《股权变更协议》，若发生本协议第八条所约定的违约行为并达到了本协议的解除条件，则该《股权变更协议》生效，守约方可持《股权变更协议》自行到工商部门办理股权变更登记，将__________公司的公司股权结构恢复到由甲乙双方为公司的全部股东状态，违约方应按照本协议承担相应的违约责任。(视情况而定)
9.5 本协议为便于办理工商变更登记，可以采用工商部门统一制订的股权转让格式合同，如统一的格式合同条款与本协议条款发生冲突时，以本协议条款为准。
第十条 费用负担
因本协议项下的股权转让行为所发生的全部税项及费用，凡法律、行政法规有规定者，依规定办理;无规定者，由协议各方平均分担。
第十一条 协议的解除
11.1 本协议约定的解除协议的条件成就时，本协议自动解除。
11.2 协议各方达成书面一致意见，可以签署书面协议解除本协议。
11.3 任何一方行使单方面解除合同的权利需提前15天通知对方，通知需采用第13.3条款的规定办理。
第十二条 争议的解决
如本协议各方就本协议之履行或解释发生任何争议的，应首先协商解决;若协商不成，应向北京市仲裁委员会提请仲裁，仲裁适用该会之《仲裁规则》，仲裁裁决书终局对双方均有约束力。仲裁费、律师费用由仲裁败诉方承担。
第十三条 其他
13.1 本协议附件是本协议不可分割的组成部分，与本协议具有同等的法律效力。
13.2 本协议在履行过程中如有未尽事宜，各方可签订补充协议，补充协议与本协议具有同等的法律效力。
13.3 本协议一方按照本协议约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式，送达本协议所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址。如以挂号邮寄的方式，在投邮后(以寄出的邮戳日期为准)第七日将被视为已送达另一方;如以直接送达的方式送达，则以另一方签收时视做已送达。
13.4 本协议自各方签字或签章之日成立，并于丙方向甲方支付了首期款项之日生效。
13.5 本协议生效后，__________公司的原有印章除办理工商登记或经各方共同同意外，不再使用。工商变更登记完成后，启用新印章。
13.6 本协议一式八份，甲、乙、丙三方各执两份，一份报工商部门备案，一份留_____ 公司备案，各份具有同等法律效力。
甲方(公章)：______________法定代表人或其授权代表(签字)：__________
乙方(公章)：______________法定代表人或其授权代表(签字)：__________
丙方(公章)：______________ 法定代表人或其授权代表(签字)：__________
篇6
1、建立健全安全生产管理机制，乡由担任安全生产指挥长，担任安全生产指挥办公室主任，负责日常安全生产；乡直单位、学校领导为该单位安办主任，负责安全工作；各村村主任为村安办主任，负责村内的安全生产，各村综治办主任具体抓安全生产。
2、安全生产制度健全，并有研究、有布置、制度上墙、经费落实，每个单位和村要保证1500元以上安全生产工作经费。
3、层层签订安全生产责任书。乡对村、乡对单位，村对社（联社），把安全生产责任落实到基层，采取切实有效的措施保证责任落实。
4、采取多种形式，针对不同时期搞好安全生产宣传活动，特别是“安全生产活动月”和重大节假日期间的宣传。
5、组织开展经常性的安全生产大检查，排查安全隐患，建立隐患台帐。
6、安全生产事故及时上报，并按有关程序处理好事故善后工作。
二、道路交通安全、水上安全
1、道路交通安全
①按照预防道路交通事故“二十字”方针，建立健全防控网络，实行科学预防，群防群治；各村建立驾管协会，加强车辆、驾驶人源头管理。
②遏制和减少一般道路交通事故，杜绝死亡和特大道路交通事故发生。随时协助检查驾驶人员证件，坚决杜绝货车搭人和超载，一经发现立即送乡派出所。
③建立交通安全长效机制，深入开展交通安全进社区、进农村、进学校、进家庭、进企业“五进”活动，努力创建“交通安全示范村”、“交通安全示范学校”。
④积极开展创建“平安畅通乡”活动，年内经县安办验收达标。
⑤按照《道路交通安全法》规定，落实经费和措施，加强辖区道路隐患排查，完成县人民政府下达的道路安全隐患整治目标任务，排除安全隐患。
⑥严格落实责任倒查制，辖区内发生一次死亡3人以上的重、特大道路交通事故，严厉追究相关人员责任。
2、水上交通安全
①安全管理规范，资料完善，做到制度、责任上墙，船舶、船员档案记录健全，真实可靠；
②辖区内无“三无”船舶，无渔船和农民自用船摆渡载人现象。
③加强汛期安全工作，坚持汛期24小时值班制度，及时向船主准时传递水情，确保船舶汛期安全。
三、消防安全
1、利用乡广播宣传国家消防法律、法规及防火灭火常识，及时通报各类重、特大型火灾事故，在乡公路沿线醒目处设置两处以上固定消防标语。
2、将消防工作纳入本辖区年度村、社工作计划，同部署、同检查、同总结、同评比、同奖惩，与辖区重点单位、村社层层签订责任书。
3、督促辖区单位和场所认真贯彻和落实《机关、团体、企业、学校、事业单位消防管理规定》。消防安全责任人、管理人和其他人员积极参加消防教育和培训，依法履行职责。
4、建立健全和完善好各种消防组织、机构及消防安全管理制度，在重大节日、重要收割季节及火灾多发期由乡派出所、治安巡逻队组织好防火检查，及时消除火灾隐患。
5、依托乡综治办或农村警务室在5月份前组建一支乡义务消防队，配置手抬机动消防泵一台、水带300米、水枪2支、灭火器4具、消防栓扳手2把、消防斧2把、消防桶5个、火钩火叉2把，应急灯具2具，救生绳100米，具有专门的消防摩托车或其他机动运输工具，确保辖区发生火灾时能迅速到场处置初起火灾。
6、督促辖区单位和场所按照国家有关规定配置消防器材设备；保障疏散通道、安全出口畅通，并设置符合规定的消防应急灯和疏散指示标志；严格用火、用电及易燃易爆物品的管理，严防火灾的发生。
7、把消防工作纳入社区、农村、学校“三大警务”建设内容，同步建设，同步开展。
8、一旦下去发生火灾事故，能快速到场组织初起火灾扑救，保护火灾现场，协助公安消防机构调查火灾事故，严肃追究相关责任人责任。
四、农机安全
1、认真宣传贯彻国家有关安全生产的法律、法规，落实安全责任制，层层签订农机安全生产责任书。
2、年度内不少于4次对辖区内的农机驾驶、操作人员进行教育、培训，增强农机从业人员的安全意识，提高操作技能。
3、认真搞好农机安全检查，严查各种违章行为，对农机安全隐患及时进行排查，督促业主认真整改。
4、负责组织辖区内的拖拉机、联合收割机驾驶员参加县农机局开展的集中年检审，辖区内拖拉机年检率达90%以上，收割机达95%以上。
5、对辖区内3．75千瓦以上的农业机械建立台账，进行重点监管。
6、认真开展创建“平安农机”主题实践活动。活动有计划、有总结、有措施、有检查、经费落实。
7、辖区内若发生农机安全事故，负责迅速组织力量援救，保护现场，及时上报。
篇7
《婚姻法》第十七条第二款规定:夫妻对共同财产有平等处理权。《解释一》第十七条对此作了进一步明确。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的,任何一方均有决定权,这是一种当然权,第三人可以将此认定为夫妻双方共同意思表示;对于非因日常生活需要对夫妻共同财产所作出的重要处理决定,双方须在平等协商的基础上,取得一致意见。除非他人有理由相信是夫妻共同意思表示,否则该行为是无效的。但是实践中遇到这样的问题:夫妻双方共有的房屋,只登记于一方名下,登记一方未经另一方同意将房屋出售与第三人,夫妻另一方起诉要求确认房屋买卖合同无效。该房屋买卖合同效力如何认定,与会代表形成两种观点:
一种观点认为,房屋虽然只登记于一方名下,但属于夫妻共同财产。夫妻双方对共同财产享有平等处理权,一方当事人未经另一方同意,擅自处分房屋,属于无权处分,另一方不予追认的,房屋买卖合同无效。
另一种观点认为,从物权理论角度出发,买受人没有义务审查出让人是否结婚、房屋是否为夫妻共同财产的义务,依照所有权登记的公示公信力,第三人有理由相信权属证书登记人有权处分房屋,且从保护交易安全出发,亦应当认定房屋买卖合同有效。如果第三人已取得物权,应予保护;如果第三人未取得物权,可向出售人主张违约赔偿。
还有一种观点认为,如果夫妻双方仅此一套房屋且用于居住,应认定合同无效。如非此种情形,同意第二种意见。
篇8
一、总体目标
贯彻“四个服务”宗旨和“安全第一、预防为主、综合治理”的方针，提高员工安全意识、责任意识和服务意识，落实责任，夯实基础，全面梳理安全生产和优质服务中的薄弱环节，严格管理，排除隐患，解决突出问题，健全常态机制，促进安全生产和优质服务工作水平不断提升，更好地服务于经济社会发展与和谐社会建设。
二、指导原则
（一）坚持领导带头、全员参与。问查活动取得实效，关键在领导。领导干部要带头学习、带头查找问题、带头制定和落实整改措施。要广泛动员，充分调动每位员工的积极性和主动性，确保人人参与。
（二）坚持全面系统、突出重点。开展全面、全员、全过程、全方位问查。系统梳理查找每个环节、每项工作、每个岗位的薄弱环节和隐患，特别要重视和解决事关全局的带有苗头性、倾向性的问题。
（三）坚持问查结合、强化整改。做到边问、边查、边改。对查出的问题和隐患，原因不清楚不放过，没有采取整改措施不放过，责任人未受到教育不放过。
（四）坚持统筹兼顾、协调推进。问查活动要做到七个结合：与迎峰度夏相结合，与重大隐患治理专项行动相结合，与“百日安全竞赛活动”相结合，与安全检查整改相结合，与“优质服务年”相结合，与省公司“满意工程”相结合，与民主评议行风工作相结合，协调有序推进。
（五）坚持健全机制、常抓不懈。以“百问百查”活动为契机，建立常态工作机制，使公司上下安全和服务的思想意识进一步增强，措施进一步到位，行为进一步规范，能力和水平进一步提高。
三、组织机构
1、公司成立安全生产和优质服务“百问百查”活动领导小组：
组长：
副组长：
成员：
职责：负责对开展安全生产和优质服务“百问百查”活动的领导和总体部署，对活动开展过程中重大问题进行研究、组织和协调。
2、领导小组下设2个工作组
（1）安全生产工作组
组长：
成员：
（2）优质服务工作组
组长：
成员：
职责：负责对开展安全生产和优质服务“百问百查”活动的指导，负责细化内容、制定检查标准，负责对公司系统各单位开展问查工作进行检查指导，并对查出的问题督促整改。负责活动的总结、评价和先进经验、先进典型的宣传推广等具体工作。研究问查工作的长效机制。
四、活动的主要内容和时间安排
20__年“百问百查”活动从6月20日起到12月20日，分三个阶段进行：
第一阶段：全员发动阶段。（6月20日—7月20日）
按照国家电网公司的统一要求，结合本部门和本单位实际，制定“百问百查”活动的实施方案。召开专题会议，传达国家电网公司会议精神，对“百问百查”工作进行全面部署与动员，成立组织机构，明确目标任务，提出工作要求。全方位地宣传“百问百查”活动的重要性和紧迫性，切实提高认识，做到人人皆知，主动参与。
第二阶段：问、查、改阶段。（7月21日—11月20日）
公司各单位、各部门，要按照问、查、改的要求，组织全体干部员工依照各自的岗位职责和工作实际，全面开展自问自查与互问互查活动，自上而下的进行检查和督办。
1、下发“百问百查”手册，人手一份，加强宣传与引导。各单位、各部门要根据“百问百查”手册的内容，组织全体员工进行学习与掌握，把活动的主题和要求传达到每一位员工。
2、公司安全生产和优质服务“百问百查”活动工作组按照专业，将安全生产和优质服务“100查”中各项检查内容进行分类，明确责任部门，实行分工负责。各单位也要逐级明确分工、责任，并确保层层落实到位。
3、认真开展自问自查、互问互查活动。全体干部员工都要熟练掌握安全生产和优质服务“100问”的相关内容。各单位均要开展形式多样的问答测试，促进对“100问”的学习和贯彻。对安全生产和优质服务“100查”的具体内容，要对照有关制度和规定，认真开展检查。对自查的情况和发现的问题要做详细的记录。对涉及“100查”工作的专业部门和人员开展重点检查。
4、突出重点环节，狠抓问题整改。坚持边问、边查、边改，重点抓住当前安全生产和优质服务工作中存在的思想认识不到位、责任不落实、制度不健全及执行不严格、管理基础薄弱等突出问题，逐条逐项的进行自查与互查，不留死角，对自查与互查中发现的问题和隐患，要分析原因，制定严格的整改措施，落实责任部门与责任人，限期整改。
5、注重工作效果，加强监督检查。安全生产和优质服务“百问百查”活动领导小组要对问查活动的开展情况及时进行检查指导。
第三阶段：总结提高阶段。（11月21日—12月20日）
各单位、各部门要认真做好“百问百查”活动工作总结，全面分析和评估活动成效。公司将从责任落实、工作进展、效果评价等方面，对活动进行检查考核。集中研究解决安全生产和优质服务工作中深层次的矛盾和问题，特别要重视和解决可能引发电网大面积停电和重大人身伤亡事故的各种潜在风险和隐患。通过问、查、改，不断增强安全意识和服务意识，提升技术水平和服务能力。
对组织不力、措施不实的单位，要及时指导、督促整改。对在活动期间发生的各类事故和恶性事件，将按照有关规定严肃处理，并追究有关领导和人员的责任。对活动中涌现出的先进经验和典型事例要进行宣传、推广，巩固和扩大活动成果，形成问查工作的长效机制。
五、工作要求
（一）提高思想认识。各单位、各部门以及公司每位干部员工都要认真学习刘振亚总经理的讲话精神，充分认识开展“百问百查”活动的重大意义，全力以赴，抓实做好。通过“百问百查”活动，教育广大员工充分认识安全生产和优质服务事关公司发展的全局、事关社会主义和谐社会的建设，从而自觉学习与掌握业务技能，认真执行各项
规章制度，努力实现自身素质和工作水平的全面提升。（二）加强组织领导。各级领导干部，特别是主要负责同志要准确把握活动的精神实质，在深入分析本单位安全生产和优质服务工作情况的基础上，亲自组织制定工作方案，亲自部署安排，亲自监督检查。同时，切实加强活动的组织协调，一级抓一级，层层抓落实。
（三）强化宣传教育。各单位、各部门要以“百问百查”活动为主题，搞好舆论宣传和引导，宣传好的经验和做法。要充分利用各级报刊杂志、系统内部刊物、公司局域网等大力宣传“百问百查”活动，加强对外沟通宣传，[:请记住我站域名/]争取社会各界对我们工作的理解和支持。
篇9
关键词:房地产投资;建筑项目;工程造价;控制措施;动态控制
中图分类号:TU723.3
文献标识码:B
文章编号:1008-0422(2009)07-0142-02
1引言
建筑工程项目的工程造价,就是一个项目建设全过程所支付的费用的总和,因此,从广义上说,工程造价管理也可理解为项目成本管理。工程造价管理是指在工程管理中对工程造价的计算与工程造价的控制,是项目建设中一项重要的技术与经济活动,也是工程管理工作中一个独特的、相对独立的领域。
在20世纪80年代和90年代初,我国提出了全过程造价管理( wholeprocess cost managent -WPCM )的思想和观念,它的主要思想就是要求工程造价的计算与控制必须从项目立项开始直到工程竣工交付使用,进行全过程管理。按照这一理论,建筑工程造价管理工作就是从项目前期工作抓起,在可行性研究、投资决策的基础上,对建设准备、勘察设计、施工、竣工验收、交付使用等全过程的一等系列过程进行规划、协调监督、控制和总体评价,以保证项目质量、进度、投资目标的顺利实现。
本文从工程经济的角度出发,就房地产投资项目在工程造价管理与控制方面,阐述在建筑项目运作过程中,如何运用工程造价管理的理论与办法,做好项目的工程造价控制与管理,对造价形成过程的一切费用进行科学的分析与测算,保证项目目标的顺利实现。
房地产投资的建筑工程项目造价控制与管理工作重点主要应放在如下三个阶段,即决策阶段、规划设计阶段及施工阶段。
2决策阶段工程造价的有效控制
据有关资料统计,在建筑项目各阶段中,投资决策阶段影响工程造价的程度
最高,达到80%~90%。因此,决策阶段是决定工程造价的基础阶段,直接影响决策阶段之后的各个建设阶段工程造价控制是否科学合理。
在具体建筑工程实践中,在项目立项、可行性研究等决策阶段,工程造价的控制应从以下几个方面人手:
2.1项目选址是项目成功与否的基础
1)选址应符合城市规划;
2)项目要有准确的市场预测与市场定位;
3)要编制科学的环境评价报告;
4)应做好地质初勘工作,因为地质情况对住宅项目造价影响甚大。
2.2应编制项目成本投资估算控制表
根据工程造价具有建设各阶段计价的层次性特点,决策阶段主要是可行性研究阶段,应编制投资估算。按照工程造价理论,投资估算的内容应包含:
1)建筑安装工程费用;
2)设备及工器具购置费;
3)工程建设其他费用;
4)基本预备费;
5)涨价预备费;
6) 建设期货款利息;
7)固定资产投资方向调节税。
结合建筑项目的特点,在项目选址已定,市场分析已完成的基础上,应该在项目决策阶段编制更为详细、操作性更强、指导意义更大的估算――项目成本投资估算控制表。在实际工作中,可结合财务成本核算科目为基础,以房地产投资为例,部分项工作为内容编制项目成本投资估算控制表,详见表1。
根据表1,应将各项经济技术指标分解到各职能部门,应用工程造价的层次性计价特点,结合成本分析,按照前者指导后者的原则,指导规划设计阶段、施工阶段的计价控制工作,可有效避免不合理的“三超”现象,取得良好的控制效果。
3规划设计及设计阶段工程造价有效控制措施
设计阶段是体现投资估算的实施阶段,是项目决策在技术上和经济上的全面详尽的体现,是项目计划的具体化,如果说决策阶段投资估概算是对工程造价进行静态控制的话,那么规划设计阶段可以说就是对工程造价的形成过程进行动态控制。根据房地产项目特点,该阶段主要可在总平面规划设计、单体施工图设计及环境设计三个环节对工程造价进行重点控制。
3.1总平面规划设计
1)合理确定容积率、建筑密度,在“以人为本”的设计理念上体现最合理的土地成本;
2)结合城市基础设施资源情况,对水、电、气、讯、路、下排进行合理的综合管线设计,其中重点应对水、电容量做科学的、一定前瞻性的预留,污水系统应结合现有城市资源进行近期、长期的设计。
3.2单体施工图设计阶段
该阶段应采用限额设计的办法,将重点放在施工图审查工作上,通过施工图预算,将设计控制在原概算范围内。重点围绕桩基、结构设计二个方面:
1)桩基设计方面:在多层住宅中,据测算,桩基部份的工程造价比重占整个单体建安造价的8%～20%之间。其差别就在于桩型的选择,以本市某项目多层住宅工程常用的两种桩型进行对比,其结果见表2 。
2)结构设计:应重点在施工图审查工作中对钢筋取值及用量、板厚、不合理的错层设计等方面进行审核,以避免造成看不见的工程造价增加,处理好安全可靠与经济适用的关系。
4施工阶段工程造价的控制措施
按照工程造价理论,该阶段是工程造价形成的主要阶段。它主要通过工程招投标及工程施工中的动态控制,确定工程项目的合同价及工程竣工时的结算价,是工程造价控制工作中一个极为重要的阶段。
4.1工程招投标阶段的工程造价控制
1)把好投标人资格预审关。应从投标人技术能力、管理水平、资信等资质方面进行评估,目的是筛选出优秀的投标人,以降低工程承包风险。
2)根据项目实际,确定合理的投标条件
① 根据住宅工程的特点,其工期短,工程总投资相对规模不大,应采取工程量清单、固定合同价格的方式,以降低房地产企业因建筑、建材市场变化等因素带来的市场风险。
② 对设计中含有新材料、新工艺、新技术的设计项目,无定额项目无单价、信息价可参照的,应重点说明,让投标人明确在投标时以综合价报价,以避免结算纠纷。
③ 确定合理、科学的评标原则:对有标底的,可在评标前确定合理的中标降低率,在综合考虑投标人响应质量、工期等投标条件并编制切实可行的施工组织方案的前提下,采取合理低价中标的原则,从中选择技术能力强、管理水平高、资信可靠且报价合理的承建单位。
3)严格依照工程招投标有关文件签定工程承包合同,
注意合同的结构及合同价,对工程造价、质量、工期、风险因素承担等重要条款,应以专用条款或补充合同的方式加以约束。
4.2加强工程施工事中控制
1)严格控制施工中设计变更,经论证确需设计变更的,应力求减少变更费用,可制定设计变更的程序加以规范设计变更行为。
2)加强现场鉴证工作。施工中往往有各种不可预见的现场因素,导致标外工程量项目增加现象,如基础土方量、井点降水等,现场工程师应在合理安排施工组织、加强技术措施的前提下,按实签证、审核,以真实反映实际工程造价。
3)严格按照合同进行工程款支付。
4)及时掌握国家工程造价调价动态。
5)对可能存在的工程造价目标风险进行分析,并制定防范性对策。
5建筑项目工程造价控制与管理综合措施
工程造价控制是建筑工程项目管理中一项极为重要的内容。为了取得目标控制的理想成果,应当从多方面采取各种措施与手段。
1)建立建筑项目工程造价控制管理体系,从组织、技术、经济与合同四个方面人手,构建工程造价控制机制:
① 组织手段:就是应明确企业各职能部门在工程造价控制工作中所担负的职责,同时确定其工作考核标准;
② 技术手段:主要是对项目技术方案进行审核比较,对其适用性进行论证,从而寻求安全可靠、经济适用的技术措施。
③ 经济手段:就是收集、加工、整理工程经济信息的数据,对造价控制目标进行资质、经济、财务诸方面的可行性分析,如对工程预结算进行审核、成本变化动态分析、编制资金使用计划、工程款支付审查等。
④ 合同手段:就是对参与项目建设的所有各设计单位、施工单位、材料设备供应商、监理单位等的建设行为,都要以签定合同的方式加以约束,保证按质、按量完成其工作。
2)充分发挥社会化监理服务功能,建立监理单位、政府质检等各方面、各层次组成的项目管理监控体系
3)建立健全的工程造价管理制度,充分利用IS09001-2000质量管理体系,提高工程造价控制水平。具体做法是:将控制表中各分部分项工程指标依照ISO质量管理总手册相应条款层层分解落实到相关职能部门,以此指导各职能部门开展工作,对工程造价实行动态管理。
在IS09001- 2000质量管理体系中,涉及工程造价控制的条款及内容,主要有以下几方面,如表3。
6结束语
综上所述,房地产投资项目有效的工程造价控制与管理是在掌握市场信息的基础上,为实现项目管理目标而进行的成本控制、计价、定价的系统活动,其贯穿于工程建设全过程。概括而言,建筑工程项目的造价的有效控制与管理就是以决策阶段的估算为静态控制,以设计、施工等实施阶段的动态管理组成的,因此,宜采取经济、技术、管理相结合的方法措施,将建筑工程造价控制在投资估、预算或合理的范围之内,避免工程造价“三超”现象的发生,实现投资效益最大化。
参考文献:
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[2] 张允明.工程量清单的编制与投标报价[M].北京中国建材工业出版社,2003,7.
[3] 袁建新,迟晓明.工程造价控制[M].北京:中国建筑工业出版社,2004.
篇10
自治区人民政府同意建设厅《关于开展城镇房屋产权验证、换发全国统一房屋权属证书、整顿房屋所有权发证秩序的工作方案》，现批转给你们，请认真贯彻执行。
关于开展城镇房屋产权验证、换发全国统一房屋权属证书、整顿房屋所有权发证秩序的工作方案
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《城市房地产管理法》）和国家的有关政策规定，结合自治区实际，决定从1998年1月1日起，全面开展城镇房屋产权验证、换发全国统一房屋权属证书、整顿房屋所有权发证秩序工作。为保证该项工作的顺利进行，特制订本工作方案。
一、指导思想
以党的十五大精神为指针，以国家关于房地产管理的法律、法规和方针、政策为依据，促进住房制度改革，培育和完善房地产市场，建立更加严密规范的房地产管理工作制度和程序，为城市建设和政府规划决策提供完整准确的产权资料，维护国家法律的权威，保障国家、集体和个人的合法权益，加强政府的宏观管理职能。开展城镇房屋产权验证、换发全国统一房屋权属证书、整顿房屋所有权发证秩序等三项工作要紧密结合，加强领导，统一标准，讲求质量，注重实效，为自治区经济建设服务。
二、组织领导
房屋产权验证、换证、整顿发证秩序工作，由各盟行政公署、市人民政府房地产行政主管部门负责组织领导和部署，由各旗县（市）人民政府房地产行政主管部门负责组织实施。各旗县（市）房地产行政主管部门要根据上级精神，结合本地区实际，制订工作实施方案，报旗县（市）人民政府批准后施行。
各级房地产行政主管部门要安排一定力量组织好房屋产权验证、换证、整顿发证秩序工作，广泛开展社会宣传，对有关人员进行专业培训，严格执行产权登记的程序和业务技术要求。
三、工作职责范围和内容
凡城市规划区国有土地范围内的房屋，包括建制镇、工矿区、开发区的房屋，都要按照《城市房地产管理法》的规定，实行房地产权属登记发证制度。
（一）对1987年房屋所有权总登记以来已申请登记并领取房屋所有权证的房屋，进行验证、换证。
（二）对未进行总登记的房屋、总登记后新建的房屋和已登记但房屋产权发生转移、变更、灭失的房屋（包括房改售房）进行登记，经核实发给新的房屋所有权证。
（三）对不具有政府确定的房地产行政管理职能的机构或非房地产管理部门颁发的《房屋所有权证》，在宣布其无效后，由房地产管理部门确认产权，颁发新的权属证书。
（四）房屋权属管理实行属地管理原则，一个城市（包括县级市）、旗、县只能由一个房地产管理部门颁发《房屋所有权证》。在同一城市规划区范围内，由盟、市、区（包括各类开发区）房地产主管部门分级（或分区）进行产权管理的，盟行政公署、市人民政府要按照建设部有关整顿房屋所有权登记发证秩序的意见，调整理顺盟与市或市与区两级管理部门的工作关系，明确其职责范围。因历史原因和区域限制统一管理确有困难的地区，可实行二级管理，城市房地产管理部门统一负责全市产权登记管理工作和颁发房屋权属证书，其他房地产行政管理机构受市房地产管理局的委托，负责其管理范围内的产权登记管理和代市办理房屋权属证书的登记发证工作。
分级管理时期，由两级房地产管理部门分别发放的房屋产权证书，要在理顺工作关系和明确业务分工之后，统一换发由建设部按城市统一注册编号的新的房屋权属证书。
（五）房屋产权验证工作的内容，包括核查验证房屋所有权人、产权来源、产别、房屋建筑面积、房屋结构、层数、建筑年份、房屋所属行业、房屋用途、房屋座落、使用土地面积、设定他项权利等；属于房地产转让的，要审核转让合同和缴纳税费情况；属于房改售房或集资、合作建房的，要核查建、售房协议、产权比例和权证注记。未经产权验证的房屋，不得换发新的权属证书。
四、时间安排
从1998年1月1日起，全区城镇房屋产权验证、换证与整顿房屋所有权发证秩序等三项工作同步进行，各城市、旗、县开始启用全国统一的房屋权属证书（分为《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》三种），同时停止发放旧的房屋权属证书。房屋权利人持有的旧的房屋权属证书要在2000年底前有步骤地全部更换完毕。
各盟市房地产行政主管部门，要制定出本地区的工作进度计划，上报自治区建设厅，工作过程中要随时通报情况，工作完成后由自治区建设厅组织有关部门以盟市为单位进行检查验收。
五、证书的印制
新启用的房屋权属证书，由建设部按城市、旗、县的地域划分，统一核编注册号并统一安排印制。各盟市要将所需证书的总数量报自治区建设厅汇总，然后根据工作的进展情况上报审核，编注册号，分批印制。
