写字楼装饰范文
时间：2023-03-16 18:16:19
导语：如何才能写好一篇写字楼装饰，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
篇1
1、写字楼室内装饰工程的特点
装修施工单位可进行自行设计与施工。室内空间由于用途的不同，业主要求的装修档次不同，装修的风格不同，其装饰装修的施工图纸大多由施工单位根据业主的要求进行设计，而不需审图部门审核就可以组织施工。
由于每一间的办公用途不一样，所要求装修的档次及效果均不一样。这个都是以每个业主的要求进行设计与施工，并且不需要审图部门审核便可以进行施工。
再一个就是室内的格局改动较大，有些功能与原有功能及要求不一致时，以致壁墙、上下水管道、配电线路的改动。
装饰新材料新工艺应用较多，有些没有对应的检验标准，只能凭观感进行控制。工种多，交叉作业对于现场管理与协调难度偏大。
2、写字楼室内装饰工程施工前的筹备工作
2.1建立施工材料、技术的储备档案
在室内装饰施工前，一定要做好工程规划的筹备工作。对于装饰材料的选购也要按照分类存档，例如化工、建材、五金等等，具体工作一定要细化，例如化工材料又分为防火材料和防水材料。通过这些精心的筹备存档工作，为以后的查找提供了方便。在人员技术上的储备工作也要做足，保持及时更新完善。
2.2对设计图进行深化探讨
设计图纸是整个室内装饰的指南针，一份各个方面都很完善的设计图纸对整个室内装饰过程是非常重要的。作为施工的管理部门应对图纸进行不定期的检查，保证施工的质量。
2.3做好推广应用新的科学技术及成果的工作
现代室内装饰与传统的室内装饰相比在各个方面都发生了相当大的变化，其中最大的变化就是在新技术以及新型材料的应用，施工工艺上也有很大程度上的发展。同时新的管理概念的出现也使我国室内装饰的不断进步。在工程施工前期向业主推荐时，可以将自身的优势重点突出一下，例如在此设计中使用的新技术、先进工艺或者是现代化的新型材料。现代室内装饰也要紧跟时代的潮流，将现代先进的科学技术及成果大量应用到现代室内装修中去，只有这样才能有效的提高室内装饰施工的质量，施工管理工作才能更有效的进行。
2.4做好施工人员的培训工作
对于新技术和新材料的应用中，施工管理部门应做好员工培训，人才是一个单位必不可少的，在室内装饰中要求施工人员在掌握先进的技术并达到技术熟练的地步。只有通过施工技术人员，才能将先进的技术、精湛的工艺、先进的材料等运用到实际的室内装饰中去。技术人员越来越受到企业的重视，只有这样才能实现企业的可持续发展。
2.5参加合同的评审工作
室内装饰公司在和业主签订装饰合同前，一定要对合同进行评审，要对合同中设计的技术能力进行探讨，确保其可行性。合同评审是以设计评审为重点的，应注意以下方面：首先，图纸的设计是否符合国家对室内装饰的相关规定，是否能达到业主的各方面要求；其次，设计中应用的技术、材料等企业自身是否能够对其应用和购置；第三，图纸设计在施工中的可行性。上述这些都要求室内装饰公司在合同评审过程中要高度重视的。
3、写字楼室内装饰施工工艺的质量管理与控制
3.1吊顶工程
3.1.1注意事项
在吊顶工程进行前，除特殊情况外，必须先完成消防、中央空调、电源和各种智能化信息系统的敷设、给排水的施工，在特殊情况时，可以交叉施工；对于吊顶时的一些诸如吊杆、龙骨的安装间距和连接工艺等，都有相应的设计要求，要严格遵循；对于后置埋件、金属吊杆，要进行防锈处理。由于吊顶工程前还有上述多种工程要施工，所以为了避免前面工程的相关设备与安装吊顶时的天花吊杆及龙骨位置产生冲突，在进行这些工程施工时要与相关单位进行沟通、配合，位置安排合理并严格施工。对于非上人吊顶，严禁放置重物和人的踩踏。不得为了节省材料或其它不充分理由，随意将吊杆间距调大，以免产生拱度不均的情况。天花顶起拱不均匀，多数情况下是没有严格按照施工前所弹的线起拱，在一般情况下，平面天花起大约为空间短顶跨度的1/200。
3.1.2施工要点
吊顶工程的施工顺序为：弹线、吊杆安装、主龙骨安装、副龙骨安装、隐蔽报验、安装覆面板。首先是根据设计的标高在四周墙面弹线，线的位置要确保准确，清晰。安装吊杆时，吊点的间距要符合设计要求，吊杆通直。无具体设计要求时，吊点的间距要小于1.1m，按照空间短顶跨度的1―3%起拱。吊杆距离主龙骨端部的距离小于300mm，根据施工时的实际情况，可微调吊点构造或适当增设吊杆。安装主龙骨后紧接着在其旁边安装次龙骨。次龙骨的间距要小于600mm，在湿度大的部位，间距要相应调小。安装覆面板前，应检查板面是否平整，边缘是否整齐，颜色是否一致。安装时，板材要是在自由状态下，而固定时，应先固定板的中间位置，然后才向四周固定。
3.2刮腻子、刷涂料工程
3.2.1注意事项
刮腻子施工是在完成天花相关设备施工和隐蔽工程施工完成并验收合格后进行。在进行施工作业前，要对已完成的相关项目进行保护，避免交叉污染，尤其是木地板和门套、门扇等。由于天花覆面板是由螺丝固定的，是容易出现质量问题的敏感位置，所以要对每个螺丝进行防锈处理。对各种诸如新老墙、天花吊顶夹板、板和墙面等位置的接口都必须用专业的胶水加石膏粘粉稀释调和后涂满，等风干后再用无纺布粘上，干燥后，在无纺布上再满皮一层石膏粘粉，再等风干后用白乳胶粘贴贴一层的确良材质的布，然后才能进行第一遍腻子的施工。同样的，在刷涂料前，也要对之前已完成施工的成品或半成品加以保护，在作这些处理时，对不同的位置的处理又略有不同，比如门套线的侧边可用分色纸粘贴保护，墙面的开关面板以及门窗周边都进行保护，这样在达到保护效果的目的的同时，还能节省清洁成本，并大大减少污染造成的观感差。
3.2.2施工要点
刮腻子时，第一遍的腻子要稠一点、厚一点，尽量保证墙面的平整度和垂直度。第一遍腻子干燥后，即用300-400#砂纸打磨墙体，并检查平整度，对局部不平整的地方用腻子修补找平，然后进行第二遍腻子的施工，等第二遍腻子干燥后，紧接着就可刮第三遍腻子，第三遍腻子相比于前两遍，可不用那么粘稠，批时也可稍薄，不过批腻子的时候要将刮板来回多刮几次，以减少表面细孔，增加腻子的光滑度。待墙面腻子完全干燥后，要用砂纸按W方式进行打磨，打磨的纹路方向尽量一致。打磨完毕，用鸡毛掸子将墙体打扫干净，再检查其平整度，检查强的阴阳角垂直度及是否缺棱掉角，如有缺陷，则要用腻子修补，之后重新检查。待最终检查合格后，才能进行下一步的涂刷施工。涂刷垂直的墙面时，最后一道由上而下刷，水平墙面最后一道应按光线的照射方向刷；刷涂木材表面的最后一道要顺着木材纹理方向刷。
3.3 地面工程
对写字楼的地面进行装修时大多使用地板砖、木头材质的地板、复合型的地板或者塑胶材质的板块以及铺置地毯。在建筑开始前，要对所铺设的地板砖的材料、大小以及色彩进行检验，如果有不符合标准的要立即替换，装修后的地面成效要符合设计标准，铺设的地板砖要和地表面连接稳固、没有凸起或者下凹的地方，没有残缺、缝隙，地层表面要平整光滑。如果铺设的木头材质的地板所使用的材料要进行干燥处置，同时要在表面涂抹三遍以上的清漆。
3.4 写字楼门窗装修施工技术
轻钢龙骨石膏板隔墙在施工时，由于在隔墙上装有门，门的开启振动会引起石膏板接缝的开裂。为避免开裂的发生，除了使用双层石膏板，在石膏板接缝处填嵌并粘贴穿孔纸带外，在轻钢龙骨石膏板隔墙的天地龙骨与楼板接触处垫入软性材料，以缓冲开门等振动引起的作用力，减少开裂的可能性，而在门框四周，做成双层轻钢龙骨，在两层轻钢龙骨之间垫入软性材料，以减少力的波动传播，这样石膏板隔墙在石膏板接缝处受外力影响而开裂的可能性就大大减少了；而在轻钢龙骨石膏板吊顶施工中，采用双层石膏板，在接缝处做好填嵌并粘贴穿孔纸带。将各吊顶配件连接紧固"当吊筋位置正好处于石膏板接缝时，由于吊筋的刚度较低，受风力影响变形的可能性较大，吊筋的弯曲将直接引起石膏板的开裂，因而此部位的吊筋改为角钢，这样就大大增加了其刚度，极大程度上减少了吊顶石膏板接缝处开裂的可能性。
4、写字楼室内装饰装修质量保证措施
4.1 做好质量预控及检测
质量预控及检测是保证工程质量的一个基本方法，项目部从施工图纸开始，经图纸会审，编制施工组织设计，分部分项质量验收，单位工程质量验收，竣工验收，直至竣工后服务。每一道环节都由专人负责，专人检查，专人验收，层层把关，严格执行。同时接受建设、监理及当地政府质量监督机构的指导和监督。
4.2 健全施工组织管理体系
装修施工组织设计是装饰装修工程质量的重要保证。承担办公楼装饰装修工程施工的单位应编制施工组织设计并应经过审查批准。施工组织设计应包括工程进度计划、与其他工程的协调配合方案、施工技术方案、检查验收和安全措施、“三位管理体系”（单位管理体系、质保体系、技术管理体系）等。这里的重点就是审核其质量管理体系是否健全；主要的施工组织技术措施针对性、有效性如何；对关键部位、薄弱环节、质量通病的防治方面有无相应的预防及质量保证措施。事中控制主要是指在装修施工过程中进行的质量控制，质量管理人员应加强检查和做好各工序的验收工作。而“三位管理体系”具体内容包括：落实工程质量管理、技术管理和质量保证的组织机构。做到岗位落实，责任到人；落实工程质量管理、技术管理制度，按国家规范要求结合工程具体实际，制定有关工作规则、管理制度等。其中专职管理人员和特种作业人员必须持有资格证、上岗证上岗。
4.3 合理设置工序的质量控制与质量管理点
4.3.1工序控制即为IS010002标准中的过程控制，要经济合理的使本工程正确体现顾客使用功能要求的优质工程和优质服务，关键在于构成过程质量活动基本单位的工序质量管理。
4.3.2为确保工程质量目标的实现，保证工序处于受控状态，对在本工程施工过程中需重点控制的质量特性，关键部位或薄弱环节设置质量管理点。
4.3.3通过工序质量管理，对主要工序实行技术人员事先技术交底，“现场看工”质量跟踪控制，质量员对“工序质量”全过程检查。做到以工作质量保证工序质量，以工序质量保证产品质量。严格实行工程质量及隐蔽工程验收的“三级”管理验收制度。先由施工班组自行检查经专职质量员复检合格，再报请监理最终验收通过后，才能进行下一道工序施工。严格执行材料验收制度和原材料“取样封存”管理方法及“计量”管理制度。
4.3.4通过对工程关键部位和重要因素设置质量管理点，有效的控制工程质量，防止出现不合格点，以及有效的实施纠正措施，同时还可以收集大量有用的数据、信息，为质量改进提供依据。
4.4 严格执行质量检测程序
质量预控检测是保证工程质量的一个重要手段。因此，项目部将认真贯彻IS02000系列质量标准，严格按《质量手册》的规定要求进行施工。项目班子从图纸开始，经图纸会审，编制施工组织设计，分项分部工程的技术质量验收，竣工验收，直到竣工后服务，每道环节都由专人负责，专人验收，层层把关，严格执行。同时接受业主及委派工程师和政府监理机构对工程质量的监督。内外两支力量共同作用，互相合作，实现工程质量一次成优的目标。质量预控及检测将按质量预控程序及检测流程图进行运作。
5、结束语
写字楼室内装饰工程施工的质量控制涉及装饰的全过程，在施工中必须采取主动控制，实施全方位、全过程的有效控制措施。本文从施工质量的施工技术工艺的质量控制和质量保证措施两个方面来探讨建筑室内装修施工的质量控制，希望能够对写字楼室内装修工程施工的质量控制研究作出一点贡献。
参考文献：
[1]于俊海.浅谈装饰装修工程施工质量控制.工程质量.2006.
[2]何大鹏，陈磊.政府工程装修施工工艺及质量控制[J].山西建筑，2009.
[3]朴英俊.浅析政府工程装修施工质量管理[J].科技创新导报，2009.
[4]王伟.浅析室内装修施工工艺及质量控制[J].建材与装饰，2012（15）.
篇2
关键词：建筑机电；设备安装；支架安装；设备震动
Abstract: this paper in combination with an office air conditioning installation construction example, according to the project of the installation difficult problems, such as large equipment installation process, and must be from the whole consider equipment room construction, in order to achieve the room layout is reasonable, and the overall perception is good, this paper discusses how to practice in the engineering implementation, so as to provide a reference for similar projects.
Keywords: building mechanical and electrical; Equipment installation; Stents installation; Equipment vibration
中图分类号：TU85 文献标识码：A文章编号：
1． 工程概况
本工程设备房内设备多，本工程负责安装的制冷机房内3台1364RT冷水机组、1台683RT冷水机组、1台341RT的冷水机组，还有水泵、冷却塔、风机等设备若干台套。最大管径达到DN700，且相互之间纵横交错。必须从整体上考虑设备房的施工，以达到机房布局合理，整体观感良好。
2． 大型机电设备施工工艺
从工程实践表明，对于大型设备房的施工工艺一般是先安装大型设备，设备就位灌浆后，才进行管道安装，以利于设备的运输和安装，避免庞大的管网系统占据了施工空间给后续工序造成困难，避免管网和设备接管的错位。但是，由于本工程工期非常紧，设备到位情况往往比较迟，所以，必须打破常规，管网先行。即通过绘制机房设备管道综合布置平面图，预留出设备运输和安装的部位，先进行管道安装。通过这种组织方式，我司成功地实施了某展览中心工程空调主机房等诸多大型紧急工程，在这方面积累了丰富的施工经验。
2.1安装技术准备
施工前的技术准备工作是施工过程中一个重要阶段和环节，包括：熟悉施工图，熟悉全部的施工技术资料，理解设计意图和具体要求；勘查、熟悉施工现场；合理选择施工机具，除准备安装钳工用的一般工具外，还应根据设备的特点，选择安全可靠的吊装、运输机具和符合精度等级的量具，以及配套使用的焊接机具和其它机具（如便携电源、电动工具等）。
2.2设备基础放线及主要管道定位
设备基础放线是设备准确定位的重要依据，将严格按照图纸的相关尺寸进行，在基础上用墨线画出纵横十字线，同时必须参照有关技术文件把设备进出口位置尺寸精确的标识在基础上。这样，设备的放线就可以作为管道的定位依据。
2.3主管支、托、吊架制安
设备房内主管的布置多沿楼板底及柱边悬空敷设，多条平行排列。因此可以综合考虑制作联合支架，联合支架的制安，必须充分考虑承受自重（管重加上介质重量），而且管道支架所承受负荷必须经过受力计算复核。
2.4主管吊装、定位、焊接
主管安装由起重班组配合生产班组进行。管道安装可以采用手动葫芦，选择吊点时注意其强度要有充分余量。吊装时要注意两端平衡起吊，以防滑落伤人。管道焊接按照现行国家标准GB50243－2002《采暖与空调工程施工及验收规范》的有关规定进行。
2.5设备起吊就位、找平固定
主机移动和就位采用卷扬机牵引与千斤顶相配合。通过调整垫铁对设备进行校正、精调。离心式冷水机组安装其纵横向水平度允许偏差均为0.1/1000，且应在压缩机的机加工平面上找正水平。对于水泵安装，应将水泵放置于基础上，再用液压千斤顶或起道机将水泵升起，安放橡胶减震垫，并初步调整固定。水平校准时，应在泵的进出口法兰面或其它加工水平面上测量。当不水平时，可在底座下垫垫铁找平。每处叠加数量不宜多于三块。垫铁找平后，焊接垫铁，拧紧设备地脚螺栓上的螺母，并对底座水平度再进行一次复核。管道与水泵连接后，管道的重量不得加在水泵的进、出口法兰上。
3． 机电设备的安装问题及对策分析
（1）噪声和震动方面问题。由于设备机房安装的空调循环水泵、暖通和给排水等动力机电设备运行时旋转的惯性力和偏心不平衡会产生扰力，引起设备部件产生强迫振动，并通过设备底座、管道与建筑物的连接部分产生振动和噪声，以固体声和空气声波的形式向周围空间辐射噪声进行传播，给人们的生活学习工作带来影响。针对机电设备噪声与震动问题，设备机房内做隔声、吸声处理，如增设消声器、消声百叶，必要时设置吸声屏，如室内种植大叶的绿色观赏植物；对空调通风系统，要合理选用和配置消声装置，并控制管道内的气流速度，避免气流再生噪声。其次，正确合理选用隔振元件，采用最佳隔振形式，保证较高的隔振效率；最后，设备层平面应合理布局，设备应尽量布置在结构(梁)刚度大的部位，以减少振动对周围的环境影响。总之，要选择合理的机电设备正确安装，并采取相应的减噪和消震工作，使设备发出的噪声和震动对人的影响降到最小。
（2）机电设备电气问题。机电设备电气特征十分明显，安装时必须要认真研究设备电气要求，否则盲目进行安装，会因为安装过程不科学，不符合标准要求，可能会使机电设备在运行过程中发生故障。1）开关接触问题；像隔离开关动、静触头的接触压力与接触面积不够或操作不当，可能导致接触面的电热氧化，使接触电阻增大，灼伤、烧蚀触头，造成事故。2）断路器装配问题。有的断路器弧触指及触头装配不正确，插入行程、接触压力、同期性、分合闸速度达不到要求，将使触头过热、熄弧时间延长，导致绝缘介质分解，压力骤增，引发断路器爆炸事故。3）电流互感器的安装问题。电流互感器应装在开关柜底板上面，应有可靠的支架固定。但有些施工单位将零序电流互感器安装在开关柜底板下面的支架上，更有甚者将零序电流互感器捆绑在电缆上，这违背了开关柜全封闭原则，既不安全，也不防尘，更不防小动物，留下很多隐患。电缆终端头穿过外附零序电流互感器后，电缆金属屏蔽接地线与外附零序电流互感器的相对位置不正确。在检查中发现有些电缆接地线该穿零序电流互感器时未穿，一些不该穿零序电流互感器的反倒穿了，造成事故过电压保护器不能正确动作。4）变压器方面问题。变压器短路故障主要指变压器出口短路，以及内部引线或绕组间对地短路、及相与相之间发生的短路而导致的故障。变压器正常运行中由于受出口短路故障的影响，遭受损坏的情况较为严重。据有关资料统计，近年来，一些地区110kV及以上电压等级的变压器遭受短路故障电流冲击直接导致损坏的事故，约占全部事故的50％以上，与前几年统计相比呈大幅度上升的趋势。这类故障的案例很多，特别是变压器低压出口短路时形成的故障一般要更换绕组，严重时可能要更换全部绕组，从而造成十分严重的后果和损失。
（3）与土建相关问题。当土建基础标高达不到要求时，如基础过高，可用凿子铲低；过低时，可在原来的基础表面，进行铲麻面后再补罐混凝土或者用增加金属支架的方法来解决。当基础偏差过大时，可用改变地脚螺栓的位置，来调整基础的中心。机电设备的地脚螺栓的偏差：如是一次灌浆，在偏差较小的情况下，可把螺栓用气焊把地脚螺栓烤红，矫正到正确位置；如偏差过大，对于较小的地脚螺栓，可挖出，重新埋设；对于较大的地脚螺栓，挖到一定深度后割断，中间焊上一块钢板，钢板的厚度等于偏差的尺寸。另外，对一些有毒气体或液体的储罐进行气密性试验，必要时检查焊缝质量。如有渗漏现象，要求磨平焊缝后补焊，且对一些厚度大于8mm的钢板焊接，应在焊接面打45°坡口，并要求焊满，焊缝高度必须达到要求。
4． 结论
文章通过以写字楼空调安装为例，针对大型设备房的安装、机电设备的减振、降噪处理技术以等安装工艺，分别提出其安装的技术及其注意事项，结合实践来探讨如何在工程中实施，可有效地为同类工程提供参考借鉴。
参考文献：
[1] 吴综泽．关于建筑机电安装技术的探讨[J]．建筑电气，2007，28（08）：118~119．
篇3
风险青睐无准备之人
当人们在2002年2月的喜庆气氛中准备迎接着马年的到来时，当一连串的祝福在空中流淌时，纪峰却象消失了一般，打他手机，一次次传出“您呼叫的用户已暂停使用”；去他的办公室，始终是铁将军把门，他的写字楼里的保安苦着脸说：“我们已经10多天没有见到他了”；拨通他家里的电话，听到的只能是一声声的“嘟……，嘟……”。时至今日，找纪峰的人越来越多，找得到他的却没有一人，谁都明白，纪峰躲了，或者干脆就是跑了。
宣武区牛街一条胡同里的这幢三层楼的写字楼，静悄悄的，一层西边的一个库房里住着这个写字楼的业主纪峰雇佣的3个河北籍保安。屋里乱作一团，啤酒瓶、劣质烟蒂铺满地面，床上歪靠着打理了一半的行李。小胡操着河北口音对记者说：“俺们从去年年底起就拿不到全额的工资了，但是纪老板说，只要挺过年底，就会好起来。结果咋样？1月份，最后一个公司老板说要将仪器送出去修理，填写了设备外出的凭单后，我记得上边填的是一台电脑和一台打印机，随后这家公司老板带着手下的三两个人，先后搬走了4大纸箱子东西，第二天就再也没有见到过他们。”李子插嘴说：“俺们哪知道人家公司要走？后来让纪老板骂我们笨时才知道，这家公司还欠着3个月的房租没交。”
“本来1月份纪老板还对我们说，你们放心，我已经登了广告，现在要租写字楼的人多着呢，挺过这两个月就会好了。可没两天，以前雇佣的打扫卫生的两个大妈先走了，一个管电工的湖南人也走了。纪老板说，谁都可以走，因为等来了客户后，这样的人随时都请得到，偏偏你们不能走，你们走了，这个写字楼谁来看着。”小胡继续讲述着，“大概过了还没一个星期，纪老板就见不到了，起初我们以为他在忙活着招揽客户，而且刚开始时，他每天也来一个电话问问情况，后来，天天都有人来，不是客户，而是要账的。那些要账的一连来了两三次找不到纪老板，就非要我们打开这个楼里的房间门，没办法，我们只好打开了，他们就看什么还值点钱就搬什么，沙发椅、写字台，拉走了一车，临走还说你们纪老板欠我们好几十万，拿这些东西连利息都不够。”
一声长叹后，小胡不再说话，屋里也沉静了片刻，忽然坐在窗口的一个小伙子骂道：“呸！啥老板，骗子！连我们打工的钱都骗！”
尽管这一幕让人看着添堵，但是早在去年10月间采访纪峰时，他就似乎已经料到了会落入今天这种境地。
2001年是北京写字楼最红火的一年，全年供应量高达150万平方米，从2001年上半年开始，与2000年相比，不少写字楼的租售价格近乎翻番。而且市场呈现出来的是一派繁荣、充满机遇、充满财富的景象。这一连串令人激动的信息，也使得个人投资写字楼的趋势开始显露了出来。加之开发商们一次次不厌其烦地描述出未来北京写字楼市场的美丽前景，对投资写字楼动心的个人也随之增加了起来。
（注：作饼状图：2001年全年北京写字楼供应量150平米，租售量68平米。）
纪峰并非是从2001年开始投资写字楼的，准确地说，他算得上个人投资写字楼比较早的人物，1999年底，在深圳搞了多年房地产销售的纪峰回到北京，凭借他将近7年的工作经验，他本能的认为在北京投资写字楼一定会得到高回报。回到北京后一天都没有休息，他就开始寻找自己投资的对象。当时他手中只有80万元在深圳赚到的售楼回扣，选择甲级写字楼的话，显然面积有限，所以考虑再三，他认为乙级写字楼一定是创业小企业偏爱的首选，于是左挑右挑，选中了牛街这个由一家企业盖起来的办公楼。
投资写字楼的全部费用约为140万元，当时没有面对个人购买商用房的贷款，纪峰只好从别人那里借。1999年12月，纪峰将这个原来三层的办公楼内部装饰一新，给每个房间安装了窗式空调，并且将各个房间和走廊铺上了化纤地毯。2000年1月开始，大规模地在《精品购物指南报》、《北京晚报》、《为您服务报》的分类广告信息中刊登广告。
2000年对于纪峰来说还算可以，半年的时间后，花十几万的广告费用，终于出租率达到了50%。纪峰算了算，刨除员工的工资、写字楼的维修费用、各种税费后，几乎没怎么赔钱。但是，他没有料到，从2001年开始，他的写字楼的出租率就一路下滑。刚开始，前来询问的企业嫌价钱偏高，尽管他的写字楼已经低到每日每平米1．5元，不少企业还是不愿进来。随后，租房的企业联合起来找他，称写字楼提供的商务服务条件太差，电话线路过少，没有商务中心，没有员工食堂，缺少停车位等等，并且闹着要降租金。
纪峰当然不同意，创业时借来的60万元还没有还，后来的装修、装饰费用又向朋友借了20多元。但是，他不同意降，租户就开始拖欠，有的在一年租期满了以后，就立刻搬了出去，有的则干脆趁着晚上搬走了所有的家当。纪峰的写字楼里，一天比一天冷清。新的客户上不来，老客户又不肯续约，纪峰在2001年时，几乎将所有有关投资写字楼的报纸都看了好几遍，明明行情上写着写字楼价格不断攀升，他的写字楼为什么就没有人租呢？他想不明白。
其实，到10月份时，纪峰就已经表露了撤出的念头，他当时说，看来投资乙级写字楼是严重的错误，一来，乙级写字楼，特别是小开间的写字楼面对的只能是小企业或创业企业，费用只能一降再降，与市场上的甲级写字楼租金上升成反比；二来，北京乙级写字楼竞争极为激烈，是个已经过剩的市场；三来，他自己判断失误，即忽视了地理位置的重要性。
他也曾想过将这个烫手的写字楼转出去，然而，一直作房产的他心中更明白一个道理：投资写字楼，上船容易下船难，二手写字楼根本难以转售，即使有人肯买，价格也至少损失50%以上。他在最后一次见到记者时说过一句话：“我这一次是真的上了贼船了。”
风险随“叫好”涨高
另一位写字楼个人投资者易洪声的两项投资目前都面临尴尬的境地，虽然他还不至于像纪峰那样负债累累，但是目前看，他的两项投资都有被套牢的可能性。
易洪声去年一年就投资了两处写字楼，一处是在中关村地区购买了300平米的甲级写字楼，另一处则是购买了奥运村的300平米甲级写字楼。两处写字楼中，购买中关村的写字楼的资金是他自己公司中的资金，而奥运村则是使用了商用房贷款购买的。
两处都是期房，近期将陆续交到他的手上，按理说他应该高兴，毕竟他原来期待的20%以上的高回报即将出现了。但是，如今提起来，他却连连说自己“上了一当”。
去年11月时，易洪声开始注意到有关投资写字楼的负面消息传了出来，他急忙四下搜索信息，细细分析，得到的判断是不妙。
尽管在加入WTO后，以中小高科技企业为主流的客户群将促进中关村写字楼物业数量和质量的进一步提高。但是以下几个问题同样不容忽视：第一，中关村未来三年内有近300万平方米的供应量，是目前该区写字楼存量的四倍。第二，由于租金高启、交通和商务配套的瓶颈，中关村现有80%的企业不在注册地办公，加上市场上风传最后一个外企微软计划“出村东迁”，使人们开始重新审视中关村的定位。目前政府在硬件――道路建设和软件――平抑价格方面也制定了相关的优惠政策，可谓用心良苦。以期能把分散在北京各处的高新技术企业吸引回到中关村。但那些分散在外的高新技术企业已在当地形成了一定区域认同感，能不能把它们吸引回来，工作将是十分巨大、艰苦的。第三，国内高科技企业除联想等少数企业外，大多尚处于襁褓阶段，不足以消化如此大的面积。第四，该区域商住公寓的大量涌现也分离了相当一部分中小型高科技企业客源。因此，可以预见，几年内中关村将是写字楼的“滑铁卢”。租金售价格“跳水”的可能性最大。
而奥运村的写字楼，从需求上看，申奥成功对中国经济，尤其是北京经济的发展将起到很大的推动作用，光是对中国国内生产总值的贡献每年就将达到0．3个百分点，而对北京国内生产总值的贡献肯定会超过1个百分点，这些无疑会带动对写字楼的需求上升。如果再加上世贸所带来的国外投资的增加，写字楼市场的需求预计将更加旺盛。但是，这些需求是否能填满未来1000万平方米的写字楼面积却值得商榷。毕竟从80年代末到现在，超过10年时间所累积起来的将近500万平方米写字楼存量还有将近10％的空置率，这10年之内北京的外商投资和国内公司发展所带来的对写字楼的需求从无到有已经有了质的飞跃，而从现在到2008年不到10年时间将有超过1000万平方米的写字楼新增供应，除非未来8年北京国内生产总值的平均增长率比北京90年代的国内生产总值平均增长率（约12％）明显高许多，否则这些新增供应能否及时被消化实在是一个未知数。另一方面，正如前面提到的那样，写字楼的需求是有选择性的，只有那些商务气氛浓厚的地区才有可能吸引写字楼租户，而未来奥运村及其周边地区也不可避免地要成为以居住为主的地区，届时其写字楼招租将造成很大的困难。换句话说，即使到时候写字楼的需求很旺盛，相当一部分租户也将被分流到其它商务气氛更浓厚的地区。
自从得出这两个分析结论后，易洪声的心情就没有轻松过一刻，他不得不承认，自己这两个投资都有可能随时被套牢，或者让他付出沉重的代价。而对于此番的判断失误，他的总结是：当你听到市场上一片热捧之声时，其实才应该是谨慎的时候，因为制造声势一惯是商业的拿手好戏，烘托出美丽的前景，仅仅是为了将之推销出去。我自己也经商，怎么偏偏就忘了叫好声越高之时，也正是风险越大之刻。
但是，易洪声的醒悟的确太晚了，不顾市场的风险，在市场一片吹嘘中就投入了800多万元，即使此次他不会倾家荡产，一旦其中一个写字楼贬值，就足以让他多年的奋斗和财富积累付诸东流。
看来，的确有必要提醒个人投资写字楼者，当写字楼租不出去的时候，它只能闲置在那里，而不能像住宅一样，可以自己住。另外，投资写字楼实际上也等于投资了一个消耗品，每年连续不断的费用都是少不了的。如果你单纯地认为投资写字楼与投资商品房一样，你就已经犯了一个致命的错误。更何况写字楼的贷款利率与住宅不同，要高于住宅利率近1％。另外，还有房产税等需要交纳的各种税费，约占投资额的20％左右。今年，写字楼市场的供应量会不断扩大，平均投资回报率也就不会像今天那样高，但并不排除个别物业的高回报率。因此，你要有一双“慧眼”。投资那些可以切成很小块面积进行出售的物业时，你就要当心，虽然总价上可能会便宜些，但由于进驻物业的公司档次低，流动性大，再加上小业主太多，影响到该物业的物业管理水平。不仅如此，当经济不好的时候，小业主的竞相压价，对客户进行的争夺战同样会影响到你今后的收益。对于热衷投资SOHO的客户来说要注意的一点是，看看你所投资的SOHO是否是按住宅进行立项的。如果是按商用房来立项的，其投资回报率不仅会低于写字楼，可能还会低于商品房。这是由于物业的档次以及高税费、高贷款利率所造成的。
开发商设下的圈套？
纵观去年起延至今日的有关写字楼的种种报道不难看出，鼓励投资写字楼的浪潮一波高过一波。真的是投资写字楼的良机已经飘然而至？应该说，对于集团投资者来说，算得上是一次机会，但对于个人投资者来说，冒进则意味着极大的风险。
尽管在每个宣扬投资机会的圈套背后，都会带上一句个人投资者还需谨慎把握之类的话语，但是投资写字楼到底有多大的风险，什么样的投资者才有条件尝试着投资一把，却很少有人提及。
投资写字楼风险到底有多大，如果将市场中的数据汇总后分析，不难看出，对于个人投资者来说，其风险之大是没有多少人能够承受得了的。
对写字楼投资起决定作用的因素，即供应和需求的均衡问题。
篇4
更多还原
关键词：节能；能耗；建筑结构
中图分类号：TU3文献标识码： A 文章编号：
0.前言
建筑能耗一般是指建筑物在使用过程中所消耗的能量，包括照明、供热、空调、降温、电梯、热水供应、炊事、家用电器以及办公设备等的能耗。目前我国的建筑能耗已约占到能源消费总量的25%以上，单位建筑面积的供热制冷能耗约比发达国家高2 倍以上，开展建筑节能势在必行。通过建筑能耗模拟分析技术，能使设计师们更好地处理建筑围护结构节能、建筑设备节能、单体设备节能与系统节能、建筑节能与室内环境品质以及节能与节电的关系，从而设计出更优更合理的节能建筑。本文对写字楼建筑中能耗因素进行分析，寻找节能方法，以便为相关写字楼的设计提供一定的参考价值。
1.写字楼建筑结构中的能量消耗
1.1外部耗能因素
（1）地域气候
不同地域会有不同的环境以及气候，商用写字楼建筑要适应当地的环境，建筑往往容易受到风、阳光、热、气温、空气湿度、降雨等气候因素的影响，所以地域气候是建筑耗能因素之一。
（2）地形地势
根据地形地势的不同，可以对建筑进行不同的设计，在不同的地形地势上建筑合适的商用写字楼可以合理的利用自然环境资源，节约能源的消耗。现代不断涌现而出的新建筑技术虽然克服了地形和外部环境，但却对自然环境有较大的破坏。从长远的节能角度来看，根据可持续的发展的要求，要在相应的地形地势上建设合适的房屋建筑。
（3）方位与朝向
对即将建筑的建筑来说，首要考虑的因素是房屋的朝向。在围护和墙体材料相同的情形下，正南北朝向的房屋是能耗最低的，而正东西朝向的房屋相对能耗较高的。根据地域的不同选择不同的朝向，建筑的朝向主要适宜南北朝向或者接近南北，东西朝向往往用于遮阳与导风，房屋的朝向往往由风向，阳光等重要自然因素决定。正确的朝向会为建筑节省很多的能耗，因此是建筑的首要考虑条件。
1.2.内部耗能因素
建筑外壳即建筑的围护。建筑在使用中会产生耗热量，建筑的耗热量是由其材料的保温性能直接影响的。在不同地区要选择不同的建筑围护结构与材料，北方要选择保温性能高的建筑材料，在南方要选择散热性能较好的建筑材料。建筑外壳包含建筑外墙、门窗以及屋顶等。建筑的门窗是建筑散失能耗最大的地方，比如在北方地区，建造门窗时要提高外门窗的气密性，减少冷空气向房屋内的渗透，改变门窗的保温性能。
2.建筑结构中的节能方法
（1）墙体节能
我国大多数房屋的墙体材料以实心粘土砖为建筑结构的主体，这会对能源和土地资源造成严重的浪费。目前已经在商用写字楼中选用重质材料和轻型高效保温材料的复合墙体。而墙体保温可以分为外保温、中间保温和内保温。中间保温往往运用的特别少，而内外保温之间有很大的区别，内保温的材料往往要比外保温的墙体容易遭到损害，外保温的室温往往比内保温的室温波动要小得多，内保温适合于间歇使用而外保温适用于连续使用。在商用写字房的墙体选择上，要根据所在的地域和气候进行选定不同的墙体材料，达到最好的节能效果。
（2）透明护结构节能
玻璃幕墙和外窗共同构成透明结构，建筑热能量得失的集中部位是玻璃，围护结构总耗能的40%—60%是由外窗产出，外窗是重要的传热桥，因此围护结构的节能重点就是增强外窗的隔热和保温的性能。对于透明围护好的节能方法是选择好的保温隔热性能的透明，设置合理的遮阳设施以及提高门窗的气密性以减少空气的渗透，在通风、采光和景色观察都满足的条件下尽可能的减少门窗的面积。太阳辐射容易通过窗户进入室内，冬季有利于节能而夏季却是影响空调的能耗的最主要的因素，所以选择优质材料玻璃也是一种节能的好方法。
（3）屋顶保温节能技术
屋顶的保温隔热技术是围护结构节能的重点之一。随着人们对节能的认识的重视，屋顶的作用不再只是其防水功能，往往通过在屋顶铺设特殊材料或者粉刷保温绝热的反射材料来达到保温节能的效果，往根据建筑物所处地区的不同，对屋顶采取不同的处理方法，使其具有通风屋和蓄水屋以及其它型屋顶。在越来越注重视觉效果和美观的时代，商用写字楼屋顶一般都会采取绿化并且安装空气净化设备等。
（4）新能源材料
在高科技的不断发展中，新能源已经越来越受到人们的重视，常见的新能源主要有太阳能与风能等，而在商用写字楼中一般更加注重太阳能利用，可以有效的将耗能改变为产能。现代的商用写字楼中对太阳能利用较多的是将光能转化为电能，常用光电外墙板、光电玻璃幕墙等能使建筑构件和光电产品合为一体的新能源材料。在新能源的利用上，要根据不同地域的光照方向而合理使用，在阳光较少的地区，就应考虑根据光照的时长选择是否使用新能源材料。
（5）空间活动规划
在商用写字楼建筑设计时，一方面考虑给予办公人员舒适的空间；另一方面又要节约能耗，空间的尺度和使用类型的区分是需要仔细斟酌。现代商用写字楼在空间上不仅要大，一般还会有中庭设计和环境的绿化，给人一种更加人性化的工作环境，更好的环境必定会有更高的能耗，规划好空间活动也是商用写字楼建筑结构中主要的节能方法之一。
3.结束语
我国每年的能耗是巨大的，建筑中的能耗一直在不断增加，在商用写字楼快速增加的同时，要更注重在建筑中的节能，而建筑的结构中的能耗是建筑能耗的重中之重。商用写字楼的建筑既要有高使用率和灵活的空间布局，也要求有人性化和智能化的办公环境。注重商用写字楼的节能问题有利于促进社会全面健康可持续发展，推进环境友好型，资源节约型社会的建设。同时，节能顺应了当今时代的潮流，科技是第一生产力，将科技与经济相结合，大幅度减少生产的成本，使得经济效益达到最大化。因此，节能是商用写字楼更需要注重发展的方面。
参考文献
[1]张方.办公建筑节能设计研究[D].河北:河北工业大学,2011.
[2]李焕.建筑节能与绿色建筑设计探讨[J] .科技创业月刊2011(7).
篇5
另外，办公柜的布置应尽量依靠“墙体效益”，即让柜尽可能靠墙，这样可节省空间，同时也可使办公室更加规整、美观。
1、 办公室隔断
要重视个人环境，提高个人工作的注意力，就应尽可能让个人空间不受干扰，根据办公的特点，应做到人在端坐时，可轻易地环顾四周，伏案时则不受外部视线的干扰而集中精力工作。这个隔断高度大约在1080毫米，在一个小集体中的桌与桌相 隔的高度可定为890毫米，而办公区域性划分的高隔断则定为1490毫米，这是 VOICE壁板的三种尺寸。这些尺寸值得我们在设计中参考，借鉴。
从目前市场上销售的办公室配套设备中的隔断多数采用面贴壁毯等材料，这些材料有吸音、色彩与材质美观的效果。在办公室装饰工程中，我们如自制隔断除了注意尺寸之外，还应注意材料选用，另外还要注意办公隔断的收口问题。购置与定制较高级木质（如棒木）的术线来收口，这样可给自制的办公室隔断带来高级之感。
2、办公室天花
在办公室的设计中一般追求一种明亮感和秩序感，为此目的，办公室天花设计 有如下几点要求：
（1） 在天花中布光要求照度高，多数情况使用日光灯，局部配合使用简灯。在设计中往往使用散点式，光带式和光棚式来布置灯光；
（2） 天花中考虑好通风与恒温；
（3） 设计天花时考虑好便于维修；
（4） 天花造型不宜复杂，除经理室、会议室和接待室之外，多数情况采用平吊；
（5） 办公室天花材料有多种，多数采用轻钢龙骨石膏板或埃特板，铝龙骨矿棉板和轻钢龙骨铝扣板等，这些材料有防火性，而且有便于平吊的特点。
写字楼装修风格-各种特色任君选
装修办公室最重要的是风格的选择。根据行业不同，面对客户和生意伙伴需要建立的印象不同，一般有以下几种流行的风格：
稳重凝练型。老牌的大型外贸集团公司喜欢选择这种风格的装修，让客户和生意伙伴建立信心。从装修特点上来看，是较少选择大的色差，造型上比较保守，方方正正，选材考究，强调气质的高贵和尊威。
现代型。普遍适用于中小企业。造型流畅，大量运用线条，喜欢用植物装点各个角落，通过光和影的应用效果，在较小的空间内制造变化，在线条和光影变幻之间找到对心灵的冲击。
新新人类型。不拘一格，大量使用几何图案作为设计元素，明亮度对比强烈，大量使用新式装修材料。适用于新兴的电脑资讯业、媒体行业。在强烈的装饰效果中，新产品和特征和公司创新科技的氛围一览无余。
创意型。适合艺术、工艺品、品牌公司。造型简洁，用料简单，强调原创的特征，尽量不重复，在造型上具有唯一性。
简洁型。简单进行装修和装饰，强调实用性，较少装饰和个性。一般适用于小型公司和办事处。
一、LOGO墙和接待台
LOGO墙是展示公司文化、行业属性、实力的第一印象，也是企业VI最具体的表现场所，是企业的第一块广告招牌。当客人进入公司的第一感观就是LOGO背景墙和接待台（当然还有接待小姐）。在等待见面的一段时间里，客人有足够的时间来品味这一切，从中了解公司的文化、行业属性和实力。可见，LOGO墙起到了先声夺人的良好效果。在我们同好些客户的接触中，大多数朋友一开始并不愿意把资金投入在这上面。通过我们解释后，都很乐于接受，当收到实际效果后，就理解了我们设计师为客户着想的良苦用心。
二、风格
企业办公环境的装修装饰风格是企业文化的具体体现。譬如，我们建议从事文化交流的企业多在“雅”字上下功夫；广告行业的办公环境则要“活泼”，客户才愿意把活交给有创意感觉的广告公司；政府部门的办公环境则以“稳重”为主，以体现其办事严谨的工作作风等等。
考虑到办公室首先是一个快节奏的工作场所，以简单、实用为基本要求。在用料上多采用玻璃、不锈钢，既透光，又可区别于家装。此外，根据我们服务过的国企和外企的经验，还要注意办公家具样式与色彩的统一；平面布置的规整性；隔断高低尺寸与色彩材料的统一；天花的平整性与墙面不带花俏的装饰；合理的室内色调及人流的导向等。这些都可以保证办公室环境的不同风格和实用的统一。
三、色彩和照明
长时间繁忙的工作对任何人的激情都是一种挑战。所以办公空间需要给工作中的人带来心情上的愉悦，使您身处其中可以保持旺盛的工作热情。一般来讲，暖色（红色、橙色和黄色）能使人兴奋，绿色给人轻松，白色使人舒畅，而冷色让人松弛、忧郁。欧、美的办公空间敢于大块使用暖色，而国内企业的办公空间用色很谨慎，多以灰色、白色为主。因此，色彩比较单调。虽然我们的设计师一再强调暖色的好处，但多数客户不以为然。“上帝”不喜欢，我们只好另寻别的解决方案。为了解决色彩欣赏习惯问题，我们只好作些改良。比如对过于死板的装饰线条做一些调整，使其活泼而不失严谨。加上局部造型或饰物，可使办公空间产生比较好的效果
照明是办公空间设计的重要组成部分。有经验的设计师会充分利用自然光照，并且会合理解决光照和照明之间的矛盾，使之平衡。由于各办公空间承担的功能不同，而必须有所区别。一般说来，暗淡的灯光会使人昏昏欲睡，但强光又会使人头晕目眩。所以，照明指数、照明方式、方法都十分重要。
写字楼办公室装修照明设计注意要点
写字楼办公室装修照明设计注意要点|深圳鹏程公司提供，深圳写字楼办公室装修照明设计非常重要，它会直接影响企业的效益，要想写字楼办公室装修照明设计达到要求，富祥居装饰公司教大家写字楼办公室装修照明设计注意要点11项，包你有个满意明亮的办公空间，写字楼办公室装修照明设计注意要点11项如下：
1、办公时间几乎都是白天，因此人工照明应与天然采光结合设计而形成舒适的照明环境。
2、办公室照明灯具宜采用荧光灯。
3、视觉作业的邻近表面以及房间内的装饰表现宜采用无光泽的装饰材料。
4、办公室的一般照明宜设计在工作区的两侧，采用荧光灯时宜使灯具纵轴与水平视线平行。不宜将灯具布置在工作位置的正前方。
5、在难于确定工作位置时，可选用发光面积大，亮度低的双向蝙蝠翼式配光灯具。
6、在有计算机终端设备的办公用房，应避免在屏幕上出现人和什么物（如灯具、家具、窗等）的映像。
7、理想的办公环境及避免光反射的方法。
8、经理办公室照明要考虑写字台的照度、会客空间的照度及必要的电气设备。
9、会议室照明要考虑会议桌上方的照明主为要照明。使人产生中心和集中感觉。照度要合适，周围加设辅助照明。
10、以集会为主的礼堂舞台区照明，可采用顶灯配以台前安装的辅助照明，并使平均垂直照度不小于300LX。
篇6
“住”与“商”的要求不同
第一种商住两用房，不仅使其正常的生活因“商”而受到影响，而且包括物为公用部分的费作和维修费等都要与“商人们”平摊，这本身就是损害了业主的权益。商住混合对追求高舒适度的纯居住业主来主，会带来很多不安全和不安定的因素。
第二，商住两用楼存在安全及消防隐患。在目前的消防管理法规及条例中，虽有关于商住楼的规定，但指的是传统意义上的“底部商业营业厅与住宅组成的高层建筑”，而非“既可居住又可用于办公”的商住两用楼。该消防标准规定，住宅只需设消火栓系统，商业营业厅和办公楼则还需按具体需要配置火灾自动报警系统和自动喷淋系统。从建筑装饰材料来说，办公楼的装修档次高，可燃物较多，电和天然气的用量较大，防火规范较住宅严格。因此，对于商住两用楼，如果开发商对其规划用途报建的是住宅，并按住宅消防标准审核，无疑是存在一定的消防隐患。
第三，会给物业管理增加难度和成本，同时影响物业管理的品质，从面影响项目的品质，大幅降低住宅的居住质量以及安全感、舒适度。另外，纯住宅社区要做小区配套，如幼儿园、国际学校、双会所等，而如果做商住，就可以不做配套或少做配套。
篇7
深圳市亚泰国际建设股份有限公司（下称“公司”，002811.SZ）是中国高端公共建筑装饰行业的领先企业之一，是高端星级酒店特别是国际品牌酒店装饰领域的领军品牌。公司从成立之初即专注于高端星级酒店的装饰设计与工程建设，拥有丰富的高端星级酒店建筑装饰设计、装饰工程建设与装饰配套服务的成功经验，在该领域拥有突出的竞争优势。
竞争优势突出
城镇化背景下的固定资产投资是建筑装饰行业持续发展的坚实基础。随着社会经济的发展，新建和翻新的高端星级酒店、高品质住宅、高档写字楼、豪华会所、商业综合体等均存在着大量的装饰需求。
亚泰国际在中国公共建筑装饰行业中有较高的知名度，尤其在高端星级酒店的装饰设计、装饰工程建设及装饰配套领域拥有极为突出的竞争地位。标志性作品包括世界级品牌酒店：洛杉矶环球影城喜来登酒店、仰光泛太平洋酒店、台北远雄巨蛋悦来酒店、上海世茂深坑洲际酒店、北京三里屯洲际酒店、广州西塔四季酒店、深圳卓越四季酒店、深圳京基瑞吉酒店、成都丽思卡尔顿酒店、长白山柏悦酒店、三亚海棠湾康莱德酒店、深圳中洲万豪酒店、重庆威斯汀酒店、北京万达索菲特酒店和丽江铂尔曼酒店等。其中重庆威斯汀酒店、丽江铂尔曼酒店和深圳京基瑞吉酒店均荣获了有“室内设计界的奥斯卡”之称的“金钥匙”大奖这一国际奖项，同时丽江铂尔曼酒店还荣获了美国《酒店设计》杂志（HD）室内设计比赛最佳酒店奖。
公司利用建筑装饰设计、工程建设与配套服务具有品牌累积的特点，在高端酒店领域拥有了强大的品牌号召力，并通过对业主的优质服务从高端酒店装饰切入，逐步进入高品质住宅、高档写字楼、豪华会所、商业综合体等其他高端公共建筑装饰领域，具有了业务拓展优势。公司参与设计或施工的项目已遍布全国近百个大中型城市，并已在重庆、海口、昆明、成都、兰州、广州、青岛、漳州、西安等地设立分支机构，初步形成了一个覆盖全国的市场网络，在经济发达的东部沿海省份和旅游资源丰富的地区占据了较为稳定的市场份额。
设计实力强大
综合设计实力体现了建筑装饰企业的核心竞争力。亚泰国际从建立之初就将原创设计业务放在公司发展战略的首位。公司创始人郑忠是亚洲著名的室内设计师，创立公司后始终领衔公司设计业务。公司的设计能力已获得瑞吉（The St.Regis） 、 丽思卡尔顿 （Ritz-Carlton）、康莱德（CONRAD）、洲际（InterContinental）、索菲特（Sofitel）等众多国际顶级酒店品牌认可，并在国际著名的设计评选、排名中屡获殊荣。2013-2015年度，公司设计师人均产值、设计业务毛利率、设计业务收入占比和利润占比均显著高于国内同行业可比上市公司。
亚泰国际旗下Cheng Chung Design（CCD）设计品牌打破了国际设计机构对高端星级酒店室内设计领域的垄断，使公司成为能与国际一流室内设计机构同场竞技的极少数亚洲企业之一。目前公司的酒店室内设计综合实力已经跻身于世界一流水平，在美国专业室内设计杂志《室内设计》（Interior Design）评出的“2013年全球酒店设计百大排行榜”和“2012年全球酒店设计百大排行榜”中，公司酒店室内设计综合实力分别位居全球第三和第四。在《室内设计》（Interior Design）2013年1月公布的全球设计公司百强榜中（含全部室内设计领域），公司的室内设计综合排名位居全球第十五名。
篇8
办公室租赁合同精选
甲方(出租方)：
地址：
电话：
乙方(承租方)：
地址：
电话：
甲、乙双方经平等协商，就租赁_____广场房屋事宜达成如下协议，供双方共同遵守：
一.房屋位置及面积：该房屋位于 市____路__号“_____广场”产权标识 __层 号房(实际标识 座 室)，建筑面积为： 平方米(以下简称该房屋)。
二.租赁用途：乙方租赁的该房屋仅用于办公，不得从事违反国家法律、法规的经营活动，不得擅自改变其用途。
三.租赁期限：
3.1本合同租赁期为：__ 个月，即自 _ 年 月 日起至 ____年月日止。免租装修期为 _ 个月，即自 __ 年 _ 月 _ 日至 __ 年 __月 __日，免租装修期间免收房屋租金，但乙方仍需按时向_____广场物业管理有限公司缴纳这期间的物业管理费、电费等费用。
3.2续租：该房屋租赁期限届满，乙方即享有优先续租权。乙方如需继续租用，应当在租赁期限届满前三个月书面向甲方提出，续租租金按照当时的市场行情由甲乙双方协商确定，如上浮则不超过原租金的 __ %。
四、租金
4.1该房屋每月的租金按建筑面积计算为 __ 元/平方米(税后租金)，共计_____元(大写：人民币：_________________________________);租金发票由乙方自行负责。
4.2乙方采取按每 __ 个月为一期支付的方式向甲方交付租金，并在每一期到期____个工作日前向甲方支付下一期租金。每一期的租金计：_________元人民币(大写：______________________)。第一期的租金应于 __ 年 __ 月 __ 日前支付。
4.3支付方式：由乙方按以下帐户支付租金给甲方：
开户行：
帐户名称：
帐号：
4.4甲方收到乙方租金后，向乙方出具收据。
五.履约保证金
5.1履约保证金按壹个月租金标准收取。
5.2在双方签订本租赁合同后，乙方应于 ___ 年 __ 月 __ 日前支付履约保证金(计：_____元即人民币：__________________________。甲方收到保证金后向乙方出具收据。
5.3履约保证金的退还：租赁期满，经甲方验收，若乙方承租的房屋无损坏(双方特殊约定和自然磨损除外)，且无其它欠款，在乙方办理退房手续时退还(不计息);若因乙方违约导致合同提前解除或终止，履约保证金不予退还。
六.房屋装修
6.1乙方在装饰装修该房屋前，需将装修方案和施工图纸，向广场物业管理有限公司申报，并经审核同意后，方可入场施工。如涉及改变房屋结构、原有消防布局等装修，乙方则须向政府有关主管部门进行报批并经主管部门审核同意后，乙方方可实施装修。
6.2乙方所有装修活动应遵守国家有关法律法规及强制性标准，遵守装饰装修中的禁止行为和注意事项。
6.3乙方进行房屋装饰装修、增添设施、中央空调和消防设施改造等产生的费用，由乙方自行承担。
七.甲方的权利及义务
7.1甲方确保拥有该房屋的所有权，如有抵押或债务纠纷应向乙方明示。签定本协议时甲方应向乙方出示该房屋的产权证、国土证及本人身份证原件并将复印件作为本合同的附件。如甲方未办理房屋产权证时，应出示购房合同原件。
7.2甲方应于_ __年 __ 月 日前将该房屋交付乙方使用。
7.3甲方委托广场物业管理有限公司在日常管理工作中，有权监督乙方遵守本物业《业主临时公约》、《物业使用手册》、《前期物业管理服务协议》及各项物业管理制度。
7.4在本合同租赁期内,如该房屋发生转让时，甲方应及时通知乙方,本合同继续履行。
7.5甲方委托广场物业管理有限公司负责本物业的公共设备设施、共用部位的维修、养护和管理，负责维护公共秩序和安全防范事项的协助管理。
7.6按本合同之第五条至第七条规定，向乙方收取租金。
7.7 租赁期满后或因乙方责任导致退租的，除双方另有约定外，甲方有权选择以下权利中的一种： 第一种 。
①依附于房屋的装修归甲方所有。甲方不承担为乙方变卖、保管、赔偿等责任。
②要求乙方恢复原状。
③向乙方收取恢复工程实际发生的费用。
8.8未经甲方书面同意，乙方不得将该房屋转租他人。
八.乙方的权利及义务
8.1按时足额缴纳该房屋租金及本合同第五条、第六条明确的有关费用。
8.2租赁期内拥有该房屋及其共用部位的使用权。
8.3乙方应遵守本物业《业主临时公约》、《物业使用手册》及各项物业管理制度，履行《前期物业管理服务协议》所约定的权利和义务。
8.4如乙方使用不当或人为损坏房屋设施设备的，由乙方负责赔偿损失并恢复原状。
8.5甲方或广场物业管理有限公司对该房屋进行修缮或处理突发事件采取避险措施时，乙方应积极配合。
8.6按照公平、合理、安全的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益。
8.7负责做好该房屋的消防管理、安全防范等工作，如因乙方疏忽或管理不善，造成安全事故，由乙方自行承担责任。
8.8房屋使用中产生的费用由乙方承担：
8.8.1乙方自用部位的设施设备、装饰装修的日常修缮、维护费用由乙方承担。
8.8.2乙方物业管理费、停车费、网络费、电话费、室内电费等使用该房屋中产生的相关费用由乙方自行承担。
九.合同的变更、解除与终止
9.1经甲乙双方协商一致，可以解除、变更、终止本合同。
9.2乙方有下列情形之一的，甲方可单方面解除合同，收回房屋：
①擅自将该房屋转租、分租、转让、转借、联营、入股或与他人调剂交换的;
②承租人利用房屋进行非法活动，损害公共利益的;
③无故拖欠租金1个月以上的(含1个月);
④未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构的。
10.3租赁期满合同自然终止。
十.违约责任
10.1甲方不按合同约定提供该房屋供乙方使用，逾期甲方每日按月租金的 5 ‰向乙方支付违约金。
10.2乙方无故拖欠租金1个月以上的(含1个月)，则甲方有权单方面解除合同，收回该房屋，没收壹个月租金的履约保证金，并追收所欠费用。
10.3未经甲方书面同意，乙方不得将该房屋转租，否则视为乙方违约，乙方则应向甲方支付两个月房租作为违约金，并承担给甲方造成的经济损失。
10.4乙方违反《业主临时公约》、《业主公约》、《前期物业管理服务协议》或本物业管理制度，甲方或时代广场物业管理有限公司有权制止、要求其限期整改、恢复原状、赔偿损失，并由乙方承担一切法律责任。
10.5 租赁期内甲方单方面解除本协议或由于甲方的原因导致乙方搬离房屋，甲方应双倍向乙方返还履约保证金并赔偿乙方的装修损失(合理折旧后)。
10.6一方违约给守约方造成的经济损失和法律责任，由违约方全部承担。
十一.争议的解决
甲乙双方因执行本合同发生争议，应友好协商解决，如协商未果，任何一方有权向该房屋所在地的人民法院起诉。
十二.通知
本合同项下的全部通知应为书面形式，且在下列情况下应视为已经充分送交：(1)专人递送;(2)通过挂号或保证递送的邮件发出;(3)通过电传、电报或传真形式发送并取得必要的回答。
下列情况下通知应视为有效送达：(1)专人递送到对方约定的地址;(2)通过挂号或保证递送邮件，在寄出七日后视为送达;(3)通报过电传、电报或传真形式发送，以电文发出之日期视为送达。
十三.其他约定
甲方签定本协议之前要向乙方出示本人身份证以及该房屋的产权证或购房合同的原件及复印件，如甲方未能出示，则乙方有权延迟支付保证金及租金，直到甲方出示该房屋的产权证复印件。若由于甲方未能出示该房屋的产权证或购房合同复印件而影响乙方正常使用该房屋，则甲方须承担相应的违约责任并且赔偿给乙方所造成的经济损失。
十四.本合同共5页，壹式肆份，甲方贰份，乙方贰份。经双方签字、盖章，并于乙方支付履约保证金后生效。
合同附件：
甲方提供：1、商品房买卖合同备案表或房产证复印件(含平面图)2、产权人身份证复印件
乙方提供：1、营业执照复印件 2、法人代表身份证复印件
甲 方(盖章): 乙 方(盖章)：
证件号码：
签 字： 签 字:
日 期： 日 期：
关于办公室租赁合同模板
出租人(甲方)：______________
电话：________________________
承租人(乙方)：______________
电话：________________________
甲、乙双方经平等协商一致，根据《合同法》签订写字楼租赁合同条款下，以资共同遵守。
一、甲方将拥有出租权的位于____________镇__________________，面积为_________平方米写字楼出租给乙方作商业使用。
二、租赁期限为：_________年，从_________年_________月_________日至_________年_________月_________日止，期满后，如甲方继续有权出租，在同等条件下，乙方享有优先租用权，但需提前_____月提出申请，并需重新签订合同。
三、租金按建筑面积计算，租金为每月人民币_________元整，即_________元人民币，按月缴交。
四、签定合同后，甲方给_________天装修期，不计收装修期租金。
五、乙方于签订本合同时，支付给甲方人民币_________元整即_________元，作为押金，租赁期满后，乙方不再续租，并且清偿所有费用后，甲方返还押金给乙方。
六、乙方需于每月的_________日前，一次性缴付当月租金，如乙方逾期未能按时交租或拖欠，即租金每日加收_____%违约金，乙方交租时，甲方应出收据。
七、乙方在租赁期内，未经甲方同意不能转租或分租，不能改变房屋的用途，装修不能损害房屋的结构，如危害结构需赔偿甲方损失。
八、乙方责任
(一)乙方必须遵守国家法律法规，一切违法违规的事情，甲方不负任何责任。
(二)乙方办理开业的一切费用，往后的业务往来，债权债务及安全事故等，均由乙方负责，甲方不负任何责任。
(三)乙方在租赁期间内的电费、水费、工资、管理费、电话费，税费及租赁税费等一切由经营所产生的费用，均由乙方承担。
(四)乙方对甲方的基本设施有责任维护好，如有损坏要及时修复，或及时支付赔偿费用。
(五)所有建筑物及基本设施，除自然灾害不可抗力的自然损坏外，一切属乙方故意，无意，人为及安全事故造成损坏，乙方负完全的责任，并赔偿甲方的所有损失。
(六)乙方要做好防火安全，晚上工作人员不能在写字楼内过夜，不能使用电炉及煤炉等容易引起危险的用具，如有意外发生造成损失，则由乙方负责，赔偿所有损失。
(七)乙方不能影响其他租户的经营办公，不能损害其他租户的利益。
(八)乙方不能在写字楼内贮放易燃，易爆，易腐蚀，有毒物物品，如有违反，需赔偿损失。
(九)违约责任，甲方如在合同期间,提前收回出租的写字楼，需提前一至两个月书面通知乙方，甲方违约除退回______元押金外，亦需补偿______月租金给乙方作为赔偿。乙方违约，没收所交押金。
(十)乙方悬挂张贴招牌广告需经甲方书面同意。(乙方租赁范围内除外)。
(十一)乙方如发现大楼有质量及其它危险情况，应及时向甲方工作人员反映，及早维修及排除危险。一切费用由甲方负责，天灾人祸除外。
九、合同期满，如乙方不续租时，乙方需将承租的写字楼按原来交付使用时交还甲方，(甲方同意改变的除外)如有损坏之处，乙方必须负责维修好或按价赔偿。合同期满或乙方违约，乙方所投资的添加增建的不动财产无偿为甲方所有，乙方不得人为损坏，属于动产物品，乙方须及时搬走，逾期______天不搬走，甲方有权自行处置。
十、如乙方延迟交付租金超过_____天，视为乙方违反合同，甲方随时有权单方面解除合同，没收押金，提前收回出租房屋，甲方有权留置扣押乙方的财产设备，可拍卖优先受偿租金及违约金。
十一、如甲方发现乙方有拖欠工人工资现象，甲方有权采取措施要求乙方支付工资，维护甲方权益。
十二、如乙方拖欠资金并隐匿，甲方无法通知，甲方可在出租楼张贴通知或在东莞日报通知乙方，均可视为有效通知。
十三、如在租赁期间，属政府征收拆迁需提前终止合同的，甲方只负责返还押金，但不再做任何赔偿给乙方。
十四、在合同期限内，如双方有纠纷，纠纷本着平等协商解决，也可由律师主持调解，调解不成，可起诉至东莞人民法院审理判决。
十五、本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，具有同等法律效力。
十六、甲、乙双方对本合同各条款已作充分理解，自愿签署本合同，本合同签订之日起生效。
出租人(甲方)：____________ 承租人(乙方)：______________
身份证号码：________________ 身份证号码：__________________
备注：
甲方财产：_________________________________________________。
办公室租赁合同模板精选
出租人(甲方)：______________
电话：________________________
承租人(乙方)：______________
电话：________________________
甲、乙双方经平等协商一致，根据《合同法》签订写字楼租赁合同条款下，以资共同遵守。
一、甲方将拥有出租权的位于____________镇__________________，面积为_________平方米写字楼出租给乙方作商业使用。
二、租赁期限为：_________年，从_________年_________月_________日至_________年_________月_________日止，期满后，如甲方继续有权出租，在同等条件下，乙方享有优先租用权，但需提前_____月提出申请，并需重新签订合同。
三、租金按建筑面积计算，租金为每月人民币_________元整，即_________元人民币，按月缴交。
四、签定合同后，甲方给_________天装修期，不计收装修期租金。
五、乙方于签订本合同时，支付给甲方人民币_________元整即_________元，作为押金，租赁期满后，乙方不再续租，并且清偿所有费用后，甲方返还押金给乙方。
六、乙方需于每月的_________日前，一次性缴付当月租金，如乙方逾期未能按时交租或拖欠，即租金每日加收_____%违约金，乙方交租时，甲方应出收据。
七、乙方在租赁期内，未经甲方同意不能转租或分租，不能改变房屋的用途，装修不能损害房屋的结构，如危害结构需赔偿甲方损失。
八、乙方责任
(一)乙方必须遵守国家法律法规，一切违法违规的事情，甲方不负任何责任。
(二)乙方办理开业的一切费用，往后的业务往来，债权债务及安全事故等，均由乙方负责，甲方不负任何责任。
(三)乙方在租赁期间内的电费、水费、工资、管理费、电话费，税费及租赁税费等一切由经营所产生的费用，均由乙方承担。
(四)乙方对甲方的基本设施有责任维护好，如有损坏要及时修复，或及时支付赔偿费用。
(五)所有建筑物及基本设施，除自然灾害不可抗力的自然损坏外，一切属乙方故意，无意，人为及安全事故造成损坏，乙方负完全的责任，并赔偿甲方的所有损失。
(六)乙方要做好防火安全，晚上工作人员不能在写字楼内过夜，不能使用电炉及煤炉等容易引起危险的用具，如有意外发生造成损失，则由乙方负责，赔偿所有损失。
(七)乙方不能影响其他租户的经营办公，不能损害其他租户的利益。
(八)乙方不能在写字楼内贮放易燃，易爆，易腐蚀，有毒物物品，如有违反，需赔偿损失。
(九)违约责任，甲方如在合同期间,提前收回出租的写字楼，需提前一至两个月书面通知乙方，甲方违约除退回______元押金外，亦需补偿______月租金给乙方作为赔偿。乙方违约，没收所交押金。
(十)乙方悬挂张贴招牌广告需经甲方书面同意。(乙方租赁范围内除外)。
(十一)乙方如发现大楼有质量及其它危险情况，应及时向甲方工作人员反映，及早维修及排除危险。一切费用由甲方负责，天灾人祸除外。
九、合同期满，如乙方不续租时，乙方需将承租的写字楼按原来交付使用时交还甲方，(甲方同意改变的除外)如有损坏之处，乙方必须负责维修好或按价赔偿。合同期满或乙方违约，乙方所投资的添加增建的不动财产无偿为甲方所有，乙方不得人为损坏，属于动产物品，乙方须及时搬走，逾期______天不搬走，甲方有权自行处置。
十、如乙方延迟交付租金超过_____天，视为乙方违反合同，甲方随时有权单方面解除合同，没收押金，提前收回出租房屋，甲方有权留置扣押乙方的财产设备，可拍卖优先受偿租金及违约金。
十一、如甲方发现乙方有拖欠工人工资现象，甲方有权采取措施要求乙方支付工资，维护甲方权益。
十二、如乙方拖欠资金并隐匿，甲方无法通知，甲方可在出租楼张贴通知或在东莞日报通知乙方，均可视为有效通知。
十三、如在租赁期间，属政府征收拆迁需提前终止合同的，甲方只负责返还押金，但不再做任何赔偿给乙方。
十四、在合同期限内，如双方有纠纷，纠纷本着平等协商解决，也可由律师主持调解，调解不成，可起诉至东莞人民法院审理判决。
十五、本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，具有同等法律效力。
十六、甲、乙双方对本合同各条款已作充分理解，自愿签署本合同，本合同签订之日起生效。
出租人(甲方)：____________ 承租人(乙方)：______________
身份证号码：________________ 身份证号码：__________________
篇9
关键词：营业税；建筑行为；纳税筹划
中图分类号：F23 文献标识码：A
一、自建行为的纳税筹划
自建行为是指自建建筑物后再销售的行为。税法规定，自建行为视同提供应税劳务，除了按“销售不动产”征收营业税外，还应征收一道“建筑业”营业税。但是，现行税法还规定，自建自用建筑物，其自建行为不属于营业税的征税范围。这里需要特别说明的是，自建自用建筑物，仅限于施工单位自建建筑物后的自用。如果施工单位属于独立核算单位，不论是承担其所隶属单位的建筑安装工程业务，还是承担其他单位的建筑安装工程业务，均应当征收营业税。如果属于非独立核算单位，承担其他单位建筑安装工程业务应当征收营业税，而承担本单位的建筑安装工程业务是否缴纳营业税，则要看其与本单位之间是否结算工程价款。凡同本单位结算工程价款的，不论是否编制工程预算，也不论工程价款中是否包括营业税税金，均应当征收营业税；凡不与本单位结算工程价款的，则不征收营业税。
案例：某房地产开发公司自建写字楼，建筑安装成本为1，000万元，当地税务机关确定成本利润率为15%，目前有三个方案可供选择。
方案一：自建写字楼完工后将其出售，销售额为1，500万元。
方案二：自建建筑物后自用。
方案三：不实行自建，只对外发包工程，竣工后销售（销售额同上）。
试在以上方案中作出选择。
分析：如果选择方案一，作为自建行为，由于房地产开发公司将其自建的写字楼出售，应该缴纳营业税。自建行为应缴纳的营业税为1000×（1＋15%）÷（1－3%）×3%＝35.57万元；销售写字楼行为应缴纳的营业税为1500×5%＝75万元，共计缴纳营业税110.57万元（35.57万元＋75万元）。如果选择方案二，由于该房地产开发公司自建写字楼后自用，无需缴纳营业税。如果选择方案三，由于该房地产开发公司不实行自建，只对外发包工程，竣工后销售，则只缴纳销售行为的营业税，应缴纳的营业税为1500×5%＝75万元。
三种方案比较，如果单纯从节税效果来看，第二种方案是最好的。但是，如果从企业全局进行考虑，由于另外两种方案的销售额扣除成本和相关税费后的余额明显超过了第二种方案的节税金额，所以选择方案一或方案三更好。方案一和方案三相比，方案三的销售额扣除成本和税费后的收益更大，所以应选择方案三。
二、合作建房的纳税筹划
合作建房是指一方提供土地，另一方提供资金，双方合作建房的行为。在实际操作中有两种基本的合作方式：一是纯粹“以物易物”方式，二是“合营”方式。“以物易物”是指合作双方以各自的土地使用权和房屋所有权相互交换。“合营”建房是指双方以土地使用权和资金出资成立合营公司，由合营公司建造房屋。不同方式下，营业税的征收规定是不同的。
（一）“以物易物”方式
1、土地使用权和房屋所有权相互交换。双方不论是否进行货币结算，均发生了营业税的应税行为，即持有土地使用权的一方发生了转让土地使用权的行为；持有资金的一方发生了销售不动产的行为。
2、以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。出租土地的一方，发生的租赁行为属于营业税中的“服务业――租赁业”，属于营业税的征税范围；持有资金的一方发生了销售不动产的行为。
（二）“合营”方式
1、房屋建成后，双方采取共担风险、利润共享的分配方式，不征收营业税。但如果合营企业销售房屋应该征收营业税。
2、房屋建成以后，如果持有土地使用权的一方采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或者提取固定利润，属于将土地使用权出租给合营企业的行为，应该按“租赁业”征营业税。对合营企业销售房屋取得的收入按“销售不动产”征收营业税。
3、房屋建成后，双方按一定比例分配房屋，属于将土地使用权转让给合营企业的行为。对持有土地使用权的一方，应该按“转让无形资产”征营业税。对于合营企业的房屋，在分配给双方以后，如果各自销售房屋，则再按“销售不动产”征收营业税。
根据上述合作建房不同方式和税法的不同规定，纳税人可以从以下几个方面进行纳税筹划：在合作建房时，应该避免采取“以物易物”的方式；在以土地使用权投资入股成立合营企业合作建房时，应该采取风险共担、利润共享的分配方式；在不能采取风险共担、利润共享的分配方式时，可以采取转让股权，而不分配房屋的办法。
案例：A、B是两个依法成立独立核算的内资企业，经双方友好协商，决定合作进行商品房开发。合同约定A企业提供土地使用权，B企业提供资金，房屋建成后，经评估其价值为6，000万元，由双方平分。
方案一：A企业将土地所有权转让给B企业，由B企业进行房地产开发。
方案二：A企业以土地使用权出资、B企业以货币资金出资合股成立一个独立核算的合营企业C来进行房地产开发，房屋建成后，双方采用风险共担，利润共享的分配方式。
分析：对于方案一，A企业通过转让土地使用权而拥有该房产的一半所有权，应按“转让无形资产”的税目计征营业税，应纳营业税150万元（3000万元×5%）。对于方案二，由于A企业以土地使用权（土地使用权属于无形资产）投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承当投资风险，根据现行税法规定，不征收营业税。因此，A企业可以少缴营业税150万元。
三、签订不同承包合同的纳税筹划
《营业税暂行条例》规定，建筑业的总承包人将工程分包或转包给他人的，以工程的全部承包额减去支付给分包人或转包人的价款后的余额为营业额。实务中，工程承包公司承包建筑安装工程业务分两种形式：
第一种形式是由工程承包公司同建设单位签订承包合同，然后将设计、采购等项工作分别转包给其他单位，工程承包公司负责各环节的协调与组成。工程承包公司有的自身没有施工力量，或者自身虽有施工力量但不参与该项工程的施工，将所有设计、采购、施工等项业务全部转包给其他单位，自身只从事协调或组成工作；有的自身有一定的施工力量且参与了该项工程的施工，但仍将其中的大部分施工任务转包给其他单位。工程承包公司的收入主要是总承包金额与分包金额之间的差额。
第二种形式是承包合同由施工单位同建设单位签订，工程承包公司负责设计及对建设单位承担保证，并向施工单位按工程总额的一定比例收取管理费。
对于第一种形式，即工程承包公司作为工程总承包人同建设单位签订合同，无论其是否具备施工力量，是否参与工程施工业务，对其取得的全部收入，按“建筑业”税目征收3%的营业税。
对于第二种形式，即工程承包公司不作为工程总承包人，不与建设者签订工程承包合同，而仅作为建设单位与施工企业的中介人，无论工程承包公司是否具备施工力量，一律按“服务业”税目中的“服务”项目征收5%的营业税。
案例：甲单位有一工程项目需找施工单位承建，工程总价款为6，100万元。在乙工程公司的协助下，由丙建筑公司与甲单位签订承建合同，合同金额为6，100万元，另外丙单位付给乙公司服务费100万元。根据上述条件，乙公司应纳营业税为5万元（100万元×5%），丙公司应纳营业税税额183万元（6100万元×3%），两公司合计应纳营业税税额188万元（5万元＋183万元）。
如果乙公司进行筹划，由乙企业直接与甲公司签订合同，合同金额为6，100万元，然后再将工程以6，000万元转包给丙公司。此时，乙公司应纳营业税为（6100－6000）×3%＝3万元，乙公司代扣代缴丙公司应缴纳的营业税为6000×3%＝180万元，两公司合计应纳营业税税额为3＋180＝183万元。通过筹划，乙公司少缴营业税2万元，丙公司少缴营业税3万元，双方获益。
四、建筑安装企业计税依据的纳税筹划
根据营业税法规定，纳税人从事建筑、修缮、装饰和其他工程作业，无论与对方如何结算，其营业额均应包括工程所用原材料及其他物质和动力的价款在内。纳税人从事安装工程作业，凡所安装的设备的价值作为安装工程产值的，其营业额应包括设备的价款在内。纳税人采用清包工形式提供的装饰劳务，按照其向客户实际收取的人工费、管理费和辅助材料费（不含客户自行采购的材料和设备价款）确认计税依据。
建筑安装企业营业税的节税重点在于如何确定营业额，而对于施工企业来讲，节税的关键在于如何与开发商签订施工合同。因此，建筑安装纳税筹划的思路是合理签订合同，将安装设备价款扣除，从而降低营业税的税基。
案例：甲建筑安装公司在一项建造写字楼的投标竞争中中标，很快就要同客户签订建筑安装合同。据了解，工程总造价为4，000万元，其中，中央空调价款200万元，电梯价款100万元，建安工程3，300万元，装饰工程400万元。现有三种方案可供选择。
方案一：甲公司同客户签订含中央空调和电梯在内的4，000万元的建筑工程合同。
方案二：甲公司同客户只签订土建及内外装修的3，700万元的建筑工程合同，中央空调和电梯由客户自行采购。
方案三：甲公司只向客户收取装饰工程人工费、管理费及辅助材料费400万元，其他材料和设备均由客户提供。
根据上述规定和本案例的条件，不同方案下甲公司应缴纳的营业税如下：
方案一：建筑公司在承建工程业务的同时，销售了设备，属于营业税的混合销售行为，因此应根据合同总金额计算缴纳建筑业营业税，应缴纳的营业税为120万元（4000万元×3%）。
方案二：应缴纳的营业税为111万元（3700×3%）。
方案三：应缴纳的营业税为12万元（400×3%）。
计算结果表明，方案一的税负最高，方案二的税负居中，方案三的税负最低。如果单从节税角度考虑，方案三为最优方案。但是我们在决策时还应考虑企业的获利情况。如果其他两个方案的收益比第三个方案多，就可能选择方案一或方案二。
五、结束语
企业进行营业税建筑行为的纳税筹划时，必然会相应地增加相关费用支出，包括财务人员培训费用、财务制度改革费用、税务咨询费用等。因此，企业在关注应缴税款及营业利润影响的同时，要做好营业税建筑行为纳税筹划的成本和效益分析，要严格控制营业税纳税筹划引起的企业费用的增加范围，最终实现企业价值或股东利益最大化的目标。
（作者单位：河南科技学院经济与管理学院）
主要参考文献：
[1]徐泓.企业纳税筹划[M].北京：中国人民大学出版社，2009.
篇10
一张口要价百万元的国外设计师只有地产商愿意请，她却请他们设计餐厅；同行认为是餐饮经营“死地”的 写字楼，她却在租金最贵的写字楼里开餐厅。被老百姓认为是家常菜的川菜，却被她包装后卖出了粤菜的价格。
更让人不可思议的是，她用五年的时间打造了年营业收入过2亿的独资餐饮集团和最被媒体看好的商务餐厅。事实证明，她成功了。
第一次见到她，是在俏江南第16家连锁店落成庆祝典礼上。身着中国传统服装的她，站在一群穿深色西服男人中间，语调铿锵地向这些男人发表演讲，如同山冈上飘扬的一面旗帜。她就是俏江南餐饮集团董事会主席张蓝。
2005年冬日的一天，笔者来到北京尚都国际大厦张蓝刚搬迁的办公室，意欲探究俏江南与众不同的传奇。
她的办公室远没有想象中的豪华，相对一间比一间精美时尚的俏江南餐厅，那里甚至显得有些简朴。她对这种巨大反差的解释是，“我们把辛苦挣来的钱都用于公司的扩大经营。”实际上，她身上还保留着白手创业者的本色。
白手起家
“我把自己的成功归为直觉和灵感以及做事情的专注。”张蓝说。从白手起家到资产过亿，她已经在餐饮行业专注了18年。
1987年她从北京商学院企业管理专业毕业以后，曾经到一家公司做管理工作。后来，她去了加拿大闯荡。背井离乡，她靠打工挣钱，做了很多工作。其中包括在一家餐馆打杂。那段异乡漂泊的经历，让她感慨地说：“其中的辛苦常人无法体会。”
虽然在餐馆工作的经历，不愿被她提起，但那段经历成为她回国开餐馆的理由。据说，那个餐馆老板就是大厨，老板娘就是收银员兼店小二，雇员如张蓝就是更基层的员工，每天进店就别想抬起头，永远有做不完的事追着你。
1991年，她怀揣2万美元血汗钱回国。半年后，她投资13万元在北京东四开了家川菜馆，叫“阿蓝酒家”。回想那段创业的美好时光，她记忆深刻的情景是，抱着“美其食，必先美其器”的执著，她一个人千里迢迢跑去四川郫县，带领一帮当地人上山砍竹子，用火车把13米长、碗口粗的竹子运回北京，让她的第一家店，“阿蓝酒家”，变成了南方婆娑美丽的竹楼。
2000年，完成了资金及经验积累的她，如同一个得道的武林高手准备厚积薄发，她计划着要在国内餐饮市场上打出一个崭新的餐饮品牌――“俏江南”。据说，“俏江南”这个俏丽而大气的名字，源自出身书香门第的她对中国文化的深深热爱。而俏江南那个以红、黑、白三色组成漂亮脸谱的logo，则是从四川的变脸艺术中演绎而来。
“我要让我的客人能坐在兼有‘最古典优美的中国风情’和最前卫考究的西式风格’的餐厅里，享受‘由喉头直抵心头’的美味。”张蓝向人们宣布，她将打造出“俏江南”中西合璧的独特魅力。
中西合璧的理念从何而来呢？“俏江南”的执行董事、张蓝的儿子汪小菲知道它的出处。“当年我在法国学设计时，我母亲来看我，我带她去了很多西餐厅，那些西餐厅的装潢都非常考究，我母亲很喜欢，她觉得那种模式在国内也可以做。于是就有了俏江南在国贸写字楼的餐厅，之后‘俏江南’的餐厅一直用现代风格设计。”
这种西式设计风格受到了市场的认可。有食客称赞道，在“俏江南”里用餐让人感觉这不仅仅是一家装潢精美的餐厅，更像是一间现代装饰艺术的博物馆。“我就是要我的客人永远能在俏江南找到灵动与新鲜感，从而永远走在这个丰富、律动世界的最前端。”张蓝对此颇为得意。
写字楼里成功
世界上第一个吃番茄的人，会有两种结果，成为先驱或先烈。
勇于创新的人总面临着巨大的风险，张蓝也不例外。当张蓝和她的第一家俏江南餐厅，身披多项第一在北京国贸写字楼出现的时候，如同羊群中的鹿那样，引起了同行的质疑。
俏江南在中国餐饮界创造了若干个第一。第一个在租金最贵的写字楼里做高档中餐、第一个把川菜的价位提升到粤菜的水平、第一个花费百万元请国外的设计师为餐厅做设计。
“2000年俏江南成立的时候，业内有很多不同的声音。” 营运总裁安永回忆，有人说，俏江南把平民阶层的川菜包装成了贵族，肯定是平民吃不起、贵族不愿吃。有人则认为在写字楼里开餐馆其实是剑走偏锋，“深藏不露”会流失很多客人。
这些酸溜溜的评价，说得似乎有道理，很多在写字楼里上班的白领确实被俏江南人均消费150元的价位吓住了。
“刚开始的时候，我们的生意并未达到理想的效果，很多来吃饭的人都提到了菜品的价位问题，于是我们开始考虑我们的定位是否有所偏差。”安永说。公司高层讨论的结果是，俏江南的定位没错。
实际上，俏江南的主要消费者是写字楼里为数不多的“贵族”――公司的管理人员，以及来写字楼里办事的商务人士。“我们将自己的主要服务对象锁定在写字楼公司里的中高层。然后我对员工说，如果客人嫌价格太贵，就从自身的服务上找原因。”于是，俏江南从上到下努力提高服务和营销的质量。
“我们研发了专门针对商务宴请的服务。”安永说，“比如某公司在我们这里订餐，之前我们会做一些客勤，有可能的情况下，要去公司做一些拜访，知道他们的喜好。等客人来了后，我们会在旁边的墙面上布置出该公司的logo(标志)，或用蔬菜或水果雕刻出该公司的logo(标志)，这样，客人看到后就会感到非常有面子，而其他的客人看到后就会记住我们。”
开张几个月后，俏江南价格不菲的川菜被食客人所接受，而去俏江南吃饭也被人们认为是一件颇有面子的事。
俏江南得到了市场的认可，但张蓝并没有沾沾自喜，她加快脚步，以每年平均4家店的速度在北京和上海的高档写字楼里快速扩张，上一家店赚来的钱立刻又投入到了下一家店的运营中，截至2005年底，俏江南总共在北京、上海、成都三地投资了20家店，其中包括两家旗舰店，一家店在上海总投资6000万元，另一家店在北京，总投资1亿元。
跑马圈地
“俏江南”攻占市场的每个战役，张蓝都身先士卒。而这种近似工作狂举动的背后，其实是“俏江南”成为中国餐饮第一品牌的野心。
“2004年7月的一天，公司全体高层为商讨下一步规划，一直开会到深夜1点半，但清晨6点，张董已在独自开车去唐山，为店里选购瓷器的路上。”采购部长说。
“2004年12月下旬，按计划张董应当去印尼订购新店家具，但不幸那边忽然发生了海啸，众所周知，因为海啸、地震、火山爆发等人力不可抗拒因素，不能履行合同是正常的，但她依然只身前去履约了。没想到刚到不久就遇上了足以摧毁一切的9级地震，手机信号完全中断。就在大家心急如焚的时候，她打回电话里的声音既柔和又镇定：‘请大家安心工作，我非常安全。让大家受惊了，对不起。’秘书说。
甚至在2003年北京“非典”肆虐期间，张蓝还工作在一线，她帮助公司度过那场对餐饮企业来说，百年不遇的大劫难，并因此成为公司的精神支柱。
“‘非典’期间，我们俏江南的全体员工无任何感染，一天都没有间断过工作，房租、水电费、利税全部照常上缴，不得不说，张董在其中起了中流砥柱的作用。”追随张蓝9年的一位员回忆道，“‘非典’最严重的时候，她亲自去药店购买了几十斤中草药，还以私人名义为各家店的经理和厨师长每人赠送了一支镶嵌着钻石的高级金笔。在此非常时刻，公司员工要求停发或少发工资，但发薪的那一天，我们发现一分钱也没有少……‘非典’过去，公司全体员工重逢的那一天，大家不禁抱在一起失声痛哭……”
非典过后，“俏江南”依靠整齐的团队，赶在其他餐饮企业恢复元气前，调整经营战略。其中的一个举措是，各个分店纷纷亮出开放式厨房，让客人们能够亲眼目睹精选的原料是如何被调配成色、香、味、形、意俱全的美味，更让经过“非典”对“健康” 越来越敏感的都市人深感温暖。
“俏江南”也因此一发而不可收拾，两年时间在全国重要城市开出了十几家店，完成了第一轮“跑马圈地”。
