房屋抵押范文

导语：如何才能写好一篇房屋抵押，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

以房产抵押向银行贷款的条件：

1，借款人需是具有中华人民共和国国籍和完全民事行为能力的自然人

2，借款人必须持有有效的身份证明文件;

3，具有稳定、合法的收入来源;

4，抵押房产有房地产证，产权明晰，可上市流通;

篇2

第二、委托方要向估价单位提供估价房屋土地的相关资料，比如土地的使用证及附图、地上建筑物产权证明及附图、房地产他项权利登记文件等，如果是以有偿方式取得土地使用权的，则须提供土地使用权出让或转让合同。

第三、当资料准备齐全并交给房屋抵押评估机构之后，委托方便可与房屋抵押评估的机构约定实地勘察的时间，并明确勘察时的具体要求。房屋抵押评估机构在约定时间对委托方的房屋进行实地勘察并评估，委托方支付房屋抵押评估服务费，约一个月的时间，委托方便可领取房屋抵押评估报告书了。

法律依据：

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贷款方：中国________ 银行____ 分(支)行(或信用社)；

法定代表人：________ 职务：____

地 址：________ 邮码：____ 电话：________

借款方：____ (单位或个人)；

法定代表人：________ 职务：____

地 址：________ 邮码：____ 电话：________

保 证 方：________

法定代表人：________ 职务：____

地 址：________ 邮码：____ 电话：________

借款方为进行____ 生产(或经营活动)，向贷款方申请借款，并由____ 作为保证人，贷款方业已审查批准，经三方协商，特订立本合同，以期共同遵守。

第一条 贷款种类_______________________________________________

____________________________________________________

第二条 借款用途_______________________________________________

____________________________________________________

第三条 借款金额____ 人民币(大写)________________ 元整。

第四条 借款利率为月息千分之____ ，利随本清，如遇国家调整利率，按新规定计算。

第五条 借款和还款期限

1.借款时间共____ 年零____ 个月。自____ 年____ 月____ 日起，至____ 年____ 月____ 日止。

2.借款分期如下：

贷款期限

贷款时间

贷 款 金 额

第一期

____年____月底前

元

第二期

____年____月底前

元

第三期

____年____月底前

元

3.还款分期如下：

归还期限

还款时间

还款金额

还款时间利率

第一期

____年____月底前

元

第二期

____年____月底前

元

第三期

____年____月底前

元

第六条 还款资金来源及还款方式

1.还款资金来源：____________________________________________

2.还款方式：________________________________________________

第七条 保证条款

1.借款方用____ 做抵押，到期不能归还贷款方的贷款，贷款方有权处理抵押品。借款方到期如数归还贷款的，抵押品由贷款方退还借款方。

2.借款方必须按照借款合同规定的用途使用借款，不得挪作他用，不得用借款进行违法活动。

3.借款方必须按合同规定的期限还本付息。

4.借款方有义务接受贷款方检查、监督贷款的使用情况，了解借款方的计划执行、经营管理、财务活动、物资库存等情况。借款方应提供有关的计划、统计、财务会计报表及资料。

5.有保证人担保，保证人履行连带责任后，有向借款方追偿的权利，借款方有义务对保证人进行偿还。

第八条 约定条款

由于经营管理不善而关闭、破产，确实无法履行合同的，在处理财产时，除了按国家规定用于人员工资和必要的维护费用外，应优先偿还贷载。由于上级

主管部门决定关、停、并转或撤销工程建设等措施，或者由于不可抗力的意外事故致使合同无法履行时，经向贷款方申请，可以变更或解除合同，并免除承担违约责任。 第九条 违约责任

一.借款方的违约责任

1.借款方不按合同规定的用途使用借款，贷款方有权收回部分或全部贷款，对违约使用的部分，按银行规定的利率加收罚息。

2.借款方如逾期不还借款，贷款方有权追回借款，并按银行规定加收罚息。借款方提前还款的，应按规定减收利息。

3.借款方使用借款造成损失浪费或利用借款合同进行违法活动的，贷款方应追回贷款本息，有关单位对直接责任人应追究行政和经济责任。情节严重的，由司法机关追究刑事责任。

二、贷款方的违约责任

1.贷款方未按期提供贷款，应按违约数额和延期天数，付给借款方违约金。违约金数额的计算应与加收借款方的罚息计算相同。

2.银行工作人员，因失职行为造成贷款损失浪费或利用借款合同进行违法活动的，应追究行政和经济责任。情节严重的，应由司法机关追究刑事责任。

第十条 合同变更或解除。

1.本合同非因《中华人民共和国合同法》规定允许变更或解除合同的情况发生，任何一方当事人不得擅自变更或解除合同。

2.当事人一方依照《中华人民共和国合同法》要求变更或解除本借款合同时，应及时采用书面形式通知其他当事人，并达成书面协议。本合同变更或解除后，借款方已占用的借款和应付的利息，仍应按本合同的规定偿付。

本合同如有未尽事宜。须经合同各方当事人共同协商，作出补充规定。补充规定与本合同具有同等效力。

第十一条 本合同正本一式三份，贷款方、借款方、保证方各执一份；合同副本一式____ 份，报送等有关单位(如经公证或鉴证，应送公证或鉴证机关)各留存一份。

贷款方：____________(公章)

代表人：____________

日期：____________

借款方：____________(公章)

代表人：____________

日期：____________

银行帐户：____________

保证方：____________(公章)

代表人：____________

篇4

    1993年12月，中国银行广东某市分行（以下简称中行分行）与该市东大集团股份有限公司（以下简称东大集团）签署了一批授信协议，根据该批授信协议，中行分行分别为东大集团项下的12份信用证发放贷款，共计美元22，309，889.11元。1994年1月20日，东大集团向中行分行出具《财产抵押书》，承诺将东大电子城房产作为向分行借款及授信开证的抵押物，同时表示因电子城在建尚未完工，等电子城完工后，将房产证办妥后补交分行。分行对此表示同意。1994年3月8日，分行与东大集团就此共同签署《财产抵押书》，并上报市房产局。市房产局在《财产抵押书》之上签署“同意按东大、分行以上意见办”，并加盖了公章。为了确保此项抵押有效，应分行的要求，东大集团向市人民政府提交了《财产抵押申请报告》，有关领导在审阅后批示，此种抵押可以在市房产局确认后再办理房产证。2000年4月28日，分行将其对东大集团的债权转让给了东方资产管理公司。

    2000年8月16日，该市中级人民法院受理东大集团破产案，在债权人会议上，其他债权人对东方资产管理公司是否享有优先受偿权存有争议，就中行和东大集团之间就在建房屋上设定的抵押是否成立和生效也有两种相反的意见：

    一种意见认为，东方管理公司不享有优先受偿权，理由是：1、本案中当事人向市政府、房产局报批的行为不是抵押登记行为；2、即使是抵押登记行为，也因违反当时的法律、法规的规定而应认定无效。依据广东省人大常委会通过的《广东省抵押贷款条例》第11条，以建筑物设定抵押权时，须凭建筑物产权证，而当时东大集团公司并无房产证书，且至今也未取得房产权证书。

    另一种意见认为，东方资产管理公司享有优先受偿权，其理由是：1、本案中当事人的行为，是一种意思表示非常清楚、明确的抵押登记行为；2、该抵押行为合法有效。东大集团公司在设定抵押时，虽然没有房屋产权证书，但已非常清楚地向登记部门说明了是在建工程，且该工程至今也无任何权属争议。最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第47条明确规定：“以依法获准尚未建造或者正在建造中的房屋或者其它建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定有效。”

    理论评析

    本案有关在建房屋抵押的效力问题。

    在建房屋的抵押问题，目前在大多数国家民法理论和实务上未见有深入研究。我国关于此问题在理论上和立法上也存在许多不完善之外，在司法适用过程中，对于在建房屋抵押效力的认定仍缺乏一个统一的标准，这导致在建房屋抵押所应具有的担保和融资作用不能充分发挥。我们认为，在探讨不同情况下在建房屋抵押的效力问题时，应首先明确在建房屋抵押的两个基本理论问题。

    一　在建房屋抵押的两个基本理论问题

    （一）在建房屋抵押的标的

    关于在建房屋抵押的标的，目前存在两种不同的意见：一种意见认为，在建房屋抵押的标的为正在建造的房屋，亦即将抵押关系成立时以在建形式存在的财产为抵押权的标的；一种意见认为，在建房屋抵押的标的为将来建造好的房屋，当事人之间就在建房屋设定抵押权的目的是以完工的建筑物作为抵押物，以担保债权的实现。我们认为，后种意见较为合理。这是因为，就抵押权的特性上说，抵押物须具备以下条件：一是特定性。不特定的财产不能为物权的标的，自也不能成为抵押权的标的；二是须具有价值和可让与性，不具有交换价值或者虽有价值但不可让与的财产，无法实现其变价，也就不能成为担保物权的标的；三是经使用、收益不会损毁其价值的财产。若经使用、收益就会毁损其价值，也就无法保障抵押权人的利益。显然，正在建造的未完成的建筑物均不符合上述条件。就特定性而言，如果以正在建造的建筑物作为抵押权的标的，那么由于建筑物在工程其间每天都会发生变化，我们便无法确定抵押权的标的究竟是什么，抵押物也就不可能特定化；就价值和可让与性而言，房屋的在建形态表现为建筑材料的堆积，在未完工以前并没有多大价值，通过交易也很难获得较好的对价，这种几无价值的在建房屋自然也不是债权人获取担保的对象；就使用性而言，在建房屋本身根本就没有什么使用价值，自然也就谈不上价值毁损的问题了。所以，我们认为，在建房屋抵押权的标的为未来建成的房屋。

    （二）在建房屋抵押协议的法律性质

    在建房屋抵押既然是以后来可能取得的房屋作为标的物，那么在建房屋抵押协议与一般抵押协议在性质上有何区别呢？对这一问题，实践中也有两种观点：一种观点认为，在建房屋抵押与一般房屋抵押有根本的不同。在建房屋抵押为一附期限的民事法律行为，仅在房屋建成时抵押权方成立，而一般房屋抵押在抵押协议签订后，经登记公示，债权人即取得抵押权；另一种观点认为，在建房屋抵押与一般房屋抵押并没有本质区别，只要双方自愿签订抵押协议，经登记公示，抵押合同即同样生效。

    我们认为，在建房屋抵押与一般房屋抵押肯定是有区别的，两者最大的区别在于抵押权成立的时间不同。在建房屋抵押是以将来建成的房屋作为抵押标的物的，因此抵押权只可能在房屋建成后方才成立，亦即在建房屋抵押协议是以设定某种将来权利为目的的协议，而不是现在即可设定某种权利。从这个意义上说，在建房屋抵押协议是一附条件或附期限的民事法律行为，只有在条件成就时，某种权利方可设立。但在建房屋抵押协议究竟是一种附期限的法律行为，还是一种附条件的法律行为呢？我们认为，附条件的民事行为一说更为合适。因为在建房屋也存在是否一定能按预期成就的问题，实际生活中存在的胡子工程和烂尾楼便是例证。在存在一个条件不成就的可能性的前提下，还是以附条件的民事行为定性更为恰当。

    但值得注意的是，以上关于在建房屋抵押与一般房屋抵押的两种观点均有可取之处。第一种观点关于在房屋建成后，抵押权经过公示而成立的说法是正确的；第二种观点关于两种抵押协议均在协议签订后，经登记公示抵押合同生效的说法也是正确的。那么这两种看似矛盾的说法为何能并行不悖呢？我们认为，这是由于理论上和实务上没有将抵押合同的成立生效与抵押权的成立区分开来。应当认为，抵押合同仅是设定抵押权的民事行为，是抵押权发生的必要条件，但并不是抵押权发生的充分条件。作为物权，抵押权是否成立除有抵押合同外还须有另外的要件。只有有效的抵押合同，才能发生当事人双方设定抵押权的权利义务；但抵押权不成立并不等于抵押合同无效。因此，应当将抵押合同的成立和生效与抵押权的成立生效区分开来。关于抵押合同成立生效的条件，应当适用《合同法》的规定，而对于抵押权的成立生效则适用物权法的规定。就在建房屋抵押合同而言，在有关抵押合同签订后，如同一般抵押合同，抵押合同本身应依法生效，但抵押权是否成立，则要俟房屋建成后履行相应程序方可。

    二 本案在建房屋抵押登记行为及其效力的认定

    本案中，当事人向市政府、房产局报批的行为是不是抵押登记行为呢？从案情介绍中可以看出，实务中对此存在两种截然不同的观点。按照一般民法登记规则，不动产抵押需由双方当事人就抵押事项在登记机关予以登记造册方生效。我国目前采登记生效要件说，所以只有经不动产登记机关登记抵押权方可成立和生效。对于已建成的房屋而言，双方必须依法履行登记手续自不待言。但本案中抵押标的为在建房屋，房屋根本就未在房产局办理权属登记，因此所谓到房产局办理在建房屋抵押登记也就缺少依托。我们认为，这正是在建房屋抵押登记的特殊之处。但是，是否在建房屋抵押可以不进行登记呢？回答是否定的。这是因为，既然我国立法已规定了在建房屋可以设定抵押或进行期房买卖，所以在建房屋仍存在权利冲突问题，在此前提下在建房屋的抵押登记显然是必要的。但在没有房产权属证明的情况下，如何进行登记呢？这就必须了解登记的目的和功能。

    不动产的变动之所以要公示也是由物权的性质本身所决定的。因为任何当事人设立、移转物权，都会涉及第三人的利益，因此，物权的设立、移转必须公开、透明，以利于保护第三人的利益，维护交易的安全和秩序。这就需要建立公示原则，将物权设立、移转的事实通过 一定的公示方法向社会公开，从而使第三人知道物权变动的情况。如果物权的变动不采用一定的公示方法，某人享有某种物权，第三人并不知道，而该人要向第三人主张优先权时，必须会使第三人遭受损害。法律要求当事人在设立，移转或变更物权时，必须通过交付、登记等方式，使物权变动的事实能够为第三人所知晓，其结果是一方面有效地保护了第三人，使第三人不至于因为设定物权而使其蒙受损害；另一方面也使当事人的利益得到了维护。尤其是物权公示制度的建立极大地减少了产权变动中的纠纷，从而维护了交易的安全和秩序。因此，不动产变动的公示主要是为了维护交易的安全。

    从上面分析可以看出，无论是已建成的房屋，还是在建房屋，衡量是否登记的标准是登记行为能否为他人所知晓，他人能否查阅到登记的相关信息。在此前提下，我们认为，本案当事人向市政府、房产局报批的行为如果能够达到上述效果，可以认定为是登记行为。事实上，东大集团在经过有关部门的批准后，房产局对在建房屋抵押也进行了记载和备案，有关本案在建房屋的其他交易，经过房产部门这一道手续时，便会受此种关系制约。实践中，对此种登记行为是否有效提出的疑问往往是，这种报批行为可能不会为他人所查阅，因而起不到公示的效果。在此，我们认为应注意两个因素：一是登记程序的规则缺乏。本案在建房屋抵押发生在1994年，依当时的法律、法规，并没有在建房屋交易登记的任何规则可以遵循，房产局也从未进行过此种类型的登记事务。当时的《广东省抵押贷款管理条例》也只是肯定了在建房屋可以抵押，并没有规定如何进行登记。正是在此前提下，当事人才选择了请求有关部门报批这种方式。也就是说，如果认为这种方式不是正式登记的话，却再找不到比这种方式效力更强的方式了；二是第三人查阅情形的有限。对于已建成的房屋，所有人处分其财产存在多种可能性，这样与不动产交易有关的第三人大量存在，所以第三人必须能够充分地了解不动产权属变动的情形。但对于在建房屋而言，由于其在房产部门还未有权属登记，房屋在法律上尚不存在，所以可能涉及到在建房屋的交易是极为有限的，目前能举出的情形只有两种：在建房屋抵押和期房买卖。所以，我们认为，对于在建房屋抵押不能抽象地以能否为第三人查阅来衡量公示的结果，其实只要其公示能够充分保护第三人就可认为达到了公示的目的。本案中，抵押的东大电子城不属于在建商品房，可能存在的第三人只可能是其他的抵押权人，只要能够有效地使另外的抵押权人知晓在建房屋已抵押，并且受此关系约束，就可以认为其登记公示是有效的。本案中，当事人的报批行为显然能做到这一点。

    三　在建房屋抵押中的产权证的提交和抵押权实际取得问题

    （一）在建房屋抵押房产证的缺乏与抵押的效力

    本案中，债权人会议就在建房屋抵押效力的另一个分歧点在于，未提交房产产权证是否影响抵押的效力。1992年11月28日广东省人大常委会通过的《广东省抵押贷款条例》第11条明确规定，以建筑物设定抵押权时，须凭建筑物产权证。我国目前有关法律和法规也没有规定在建房屋抵押登记手续这一问题。在建房屋抵押的成立和生效是否也一定需要凭借建筑物产权证呢？

    我们认为，房产证的缺乏正是在建房屋抵押的重要特点。如果以已竣工且已进行了权属登记的房屋设立抵押，当然须凭房产证去登记机关办理登记手续。但在建房屋却是天然地没有房产证的，如果对在建工程的抵押也要求当事人提交房产证，那么实际上就否认了在建房屋可以抵押这一作法。这显然也是与当时的法律、法规允许以“在建房屋”进行抵押的基本精神不相符合。从最根本的层次上看，在建房屋本身由于不可能有房产证，在法律上仍属于一种权利待定状态。在民法上，不动产的权属应依不动产的权属登记证明来确定，对于未来可能取得的不动产所有权，当事人就此设定的抵押，实际上是一种为未来设定的抵押，其时并无权利基础。但是，之所以在建房屋的抵押仍需履行公示手续，其目的主要是对抗对这种未来权利再行处分，从而损害第三人的利益。所以，在建房屋的抵押成立与生效并不以当事人提交房产证为必要。

    （二）在建房屋抵押协议的生效和抵押权的生效

    以上我们分析了在建房屋抵押协议的生效并不以提交房产证为必要条件，但是这是否意味着在房屋建成后，抵押权人对已建成的房屋理所应当地享有抵押权呢？

    在前面讲到在建房屋抵押的性质时，提到在建房屋抵押协议的生效与抵押权的成立是两个不同的问题。具体而言，抵押权是一种现实的权利，而在建房屋抵押协议却是一种设定未来权利的契约。这种设定未来权利的契约作为一种双方在平等、自愿前提上协商的结果，其本身应是立即有拘束力的，但由于其是一种附条件的民事行为，现实抵押权的取得仍受到契约所提条件的限制。我们认为，在建房屋抵押合同的生效并不等于抵押权已经合法现实取得。抵押权在在建房屋建成后才有可能取得，亦即条件成熟后才能取得。但是依据在建房屋抵押合同，在房屋建成后一方可以自动取得已建成房屋的抵押权呢？这一问题值得思考。

    应当认为，在建房屋抵押合同的生效仅在当事人双方之间产生一种拘束力，即待房屋建成后，一方有义务将建成的房屋现实地抵押给另一方，并不能产生一方直接取得抵押权这一后果。亦即在建房屋抵押合同更多地体现这一种债权债务关系，而不是一种直接设定某种物权的行为。在本案中，东大与中行分行签订的在建房屋抵押协议是对未来建成房屋抵押权的约定，即房屋建成后，抵押权应由中行分行取得。但在本案中，房屋后来已经建成，中行分行是否理所当然是抵押权人呢？我们认为，在在建房屋抵押法律关系中，房屋建成后权利人并不能在房屋建成后当然取得抵押权，权利人仍应履行必要的抵押登记手续后才可以成为抵押权人。这是因为，在建房屋抵押是一种附条件的民事行为，其实质是将未来房屋进行抵押的一种约定。严格讲来，这时所附条件是一种履约条件，类似于未来不动产的买卖，即买卖合同已生效，但需要在条件成就时交付，交付仍须进行登记。所以，在建房屋抵押的权利人欲取得现实抵押权，还需在房屋建成后去房产登记机关办理抵押登记。如果未进行正式登记，在法律上还不能认为其依据抵押合同当然享有建成房屋的抵押权。

    关于在建房屋抵押合同的效力，也有一种观点认为，既然在建房屋抵押合同是一种附条件的民事行为，那么当所附条件成熟时，当事人之间还需另行签订现实抵押合同，当事人不能仅凭在建房屋抵押合同便去办理已建好房屋的抵押登记。这种观点实际上是把在建房屋抵押合同的所附条件当作正式抵押合同签订的前提，即待条件成熟后，才可进行抵押这种民事行为。这就好比附条件的赠与合同，条件成熟后才可进行赠与这种民事行为。在现实中的确有这种情形发生。但就本案而言，我们认为，在建房屋抵押合同的所附条件不是民事行为发生的条件，而是合同履行和交付的条件，这里的条件是已生效抵押合同的一部分，亦即在抵押权利和义务已确定的前提下，当事人为房产证的交付设立了一个条件。如在抵押合同中，当事人明确约定：“因该处房产证尚未办妥，待办好后补交中行留存。”这实际上就是一种履约条件。所以，本案当事人的在建房屋抵押协议已确定了当事人之间的抵押权利义务关系，只是现实抵押权的取得尚需履行登记手续。

    （三）在建房屋抵押预告登记的法律后果

    所谓预告登记，是指为保全债法上的不动产出让、保全废止一项不动产物权或者权利持有的变更、或者保全这些权利的顺位的请求权而进行的提前登记。预先登记为德国中世纪民法创立的制度，我国学术界将其翻译为预先登记、预登记、暂先登记等。日本民法称为假登记，我国台湾地区土地法第79条使用了预告登记的概念。预告登记与一般的不动产登记的区别表现在：一般的不动产登记都是指不动产物权在已经完成的状态下所进行的登记，也就是说登记申请人为了取得或移转某项已经完成的不动产物权而进行的登记；而预告登记则是为了保全将来发生的不动产物权而进行的一种登记。预告登记作出后，并不导致不动产物权的设立或变动，而只是使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的权利。纳入预告登记的请求权，对后来发生与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有排他的效力，以确保将来只发生该请求权所期待的法律结果。

    在我国，预告登记的使用范围并不广泛，目前主要适用于房屋预售买卖中。所谓商品房预售，是指房地产开发商在房屋尚未建成时，将商品房预先出售给买受人而由买受人支付一定的定金或价款的行为。从实践来看，实行商品房预售登记确有利于保护买受人利益，减少和预防一些不必要的纠纷。由于商品房预售的标的物价值较大，当事人之间的权利义务也比较复杂，法律规定预售合同应当登记是必要的。事实上，在建房屋抵押登记也是一种预先登记，这种预先登记是否产生物权变动的后果呢？

    我们认为，因为在建房屋抵押合同订立后还不能立即办理产权登记手续，此种预先登记备案并不是任何确定产权变更的登记备案，如未履行该手续，不应使合同无效。由于预先登记主要是为了保护在先权利人的利益，如果债权人不愿意进行预先登记，法律不宜强制其办理登记手续。在预先登记作出以后，将使债权人取得对未来房屋抵押权的期待权，只要债权人履行完毕了抵押合同规定的义务并办理了抵押登记手续，便应当取得房屋的抵押权，这种期待权应当受到法律的保护。只有在债权人办理了登记手续，从而对未来的抵押进行了公示，这种期待权才具有对抗第三人的效力。也就是说，在办理了预先登记以后，出卖人不得将未来房屋设立数个抵押，否则，房屋所有人违反房屋预先登记的内容所作出的处分房屋权利的行为无效。依《最高人民法院关于适用担保法若干问题的解释》第47条的规定，“以依法获准尚未建造或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。”如《担保法》第41条中就规定，“抵押合同自登记之日起生效。”这里所称有效，即指抵押合同自身是有效的，并不是指抵押权已有效取得。

    由此可以看出，在建房屋抵押的预先登记自动产生物权变动的后果，而只是对将来物权变动所作的一种事先约束。它具有的效力是，债务人负有将在建房屋抵押给债权人的义务，第三人不得与债务人再行签订同样的在建房屋抵押合同。在此情形下，在建房屋抵押中房屋预先登记的内容与现房登记的内容应当是一致的，因为现房应当与预先登记为准，但有可能预先登记发生错误导致预先登记的内容与现房登记的内容不符的，在此情况下，应当以现房登记的内容为准。因此，在建房屋抵押登记与现实房屋抵押登记是有区别的，它们产生的拘束力和法律后果也不一样。本案中，当事人之间的在建房屋抵押登记仅产生使该抵押合同生效的法律后果，中行分行是否取得现实抵押权还需以现房登记为准。

    四　本案债权人抵押权的认定

    依上述分析，本案当事人中行分行究竟是否享有抵押权？从案情看，中行分行在房屋建成后并没有办理现房抵押登记，是否就可以此否认其享有抵押权？事实上，值得注意的一个因素是，东大电子城在建成后，业主因负债累累，根本就没申请房产权属登记，这使得所有的物权变动缺乏载体，中行分行无法完成抵押登记。我们认为，就本案合同双方当事人而言，存在着一个合同未履行完毕的问题。即在房屋建成后，东大集团应对之进行产权登记和抵押登记。但在房屋已建成的情况下，东大集团并没有及时实施权属登记，也没有获得房产证，这导致中行分行无法进行抵押登记。但现在各债权人已向法院申请本案债务人破产，并就中行分行是否对该建筑物享有优先受偿权提出异议，而该建筑物的产权证仍未办理，此种情形如何认定？

篇5

身份证号码：

联系电话：

乙方（买方）

身份证号码：

联系电话：

根据《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产，签订本合同，以资共同信守执行。

一、房屋基本情况

乙方同意购买甲方拥有的座落在 房产，建筑面积为 平方米，土地使用面积为 平方米。房屋产权证号 、土地使用证号 .

二、买卖条件

1、房屋价格：甲方同意将其已购买的上述房屋以总价人民币

元整（大写金额 元整）出售给乙方。该房产办理过户手续所需缴纳的一切费用（包括税费及必要的公证费等）均由 方承担。

2、甲方保证上述房屋权属资料真实、合法、有效。如甲方房屋有共有、租赁等行为应告知乙方，并自行约定解决。如因上述原因导致本合同项下房屋交易如发生产权纠纷、债权纠纷或租赁纠纷时，由甲方承担全部责任。

3、乙方已对甲方要出售的房屋做了充分了解，愿意购买该房产。

三、房屋贷款抵押的注销

1、甲方应于合同签订后的 天内至银行办理提前还贷手续，同时提交办理该房屋所属权证、土地证所需的各类材料。

2、甲方应在从银行取得的上述房地产已结清贷款、注销抵押的证明文件，取得房屋产权证后的 天内将相关文件交给乙方保管、留置。

四、乙方付款

1、乙方在签订合同当日支付首期房款 元（大写： 元，含定金 万元）给甲方。甲方同意在首期房款支付 日内，将房产交付乙方使用，但在房地产交易中心受理上述房屋的过户申请前，乙方不得擅自改变房屋内外的构造及设施，如任何一方未能按约履行，则另一方有权单方面解除本合同，并按违约责任处理。

2、乙方在房地产交易中心受理上述房屋的过户申请当日支付尾款 元（大写： 元）整。

五、其他约定

1、维修基金、有线电视开通费送于乙方。

2、甲方所留屋内家俱、电器均送于乙方。

六、违约责任

乙方中途悔约，则不得向甲方索还定金。

甲方中途悔约，则应在悔约之日起 日内将定金退还给乙方，另给付乙方相当于定金数额的违约金。

七、本合同在履行中若发生争议，甲乙双方应采取协商办法解决。协商不成时，任何一方均可向 人民法院。

八、本合同未尽事宜，由甲、乙双方另行商定，并签订补充协议。补充协议（含附加条款）与本合同具有同等法律效力。

九、本合同一式两份，自甲、乙双方签章之日生效，甲、乙双方各执壹份。

十、如因不可抗力或其他不可归责于当事人的原因致使合同不能履行的，甲、乙双方可解除合同，并不承担违约责任。

甲方（卖方及配偶）： 乙方（买方）：

联系电话： 联系电话：

合同签订时间： 年 月 日

购房首付款收据

今收到 身份证号：

购买 ，楼盘名： ， 幢， 单元， 层， 号楼房首付款人民币 .

收款人：

篇6

1.如果实在是资金周转不灵，暂时不能拿出钱来还的话，可以向银行申请宽限期。若情况属实的话，银行会同意将还款的日期延续在一定的期限。

2.如果经济困难，但又不想房子被拍卖的话，可以先向亲戚朋友借钱还银行的贷款，亲戚朋友在人情方面可能多多少少会给予帮助。

3.抵押物被拍卖，若确实无力还贷，可以让贷款机构拍卖抵押物，所得价款将优先用于偿还贷款本息。

（来源：文章屋网 ）

篇7

房屋抵押贷款可支持的用途有很多，包括装修、旅游、购车、购买耐用品、医疗等各个消费领域，但规定不得用于买股票信托等投资行为，具体可以分为以下：

1、用于日常消费。为了支付消费行为而把房屋抵押获得资金，范围包括房屋装修、购车、留学、旅游、购买大额耐用品等都属于个人日常消费用途。

2、用于企业经营。为了获得资金而把房屋抵押，可以用于购置或更新经营设备、支付租赁经营场所租金等合法生产经营活动用途。

3、此外，购买商品房无法一次性支付，用已有房屋抵押贷款来支付房款一定程度上是可行的，具体需要咨询信贷员。

（来源：文章屋网 ）

篇8

民间借款合同格式范本

贷款方：××

借款方：××

一、借款用途

张××要从事个体经营，急需一笔资金。

二、借款金额

借款方向贷款方借款人民币**万元。

三、借款利息

自支用贷款之日起，按实际支用数计算利息，并计算复利。在合同规定的借款期内，年利为7%。借款方如果不按期归还款，逾期部分加收利率0.5%。

四、借款期限

借款方保证从**年*月起至**年*月止,按本合同规定的利息偿还借款。贷款逾期不还的部分,贷款方有权限期追回贷款。

五、条款变更

因国家变更利率，需要变更合同条款时，由双方签订变更合同的文件，作为本合同的组成部分。

六、权利义务

贷款方有权监督贷款的使用情况，了解借款方的偿债能力等情况。借款方应如实提供有关的资料。借款方如不按合同规定使用贷款，贷款方有权收回部分贷款，并对违约部分参照银行规定加收罚息。贷款方提前还款的，应按规定减收利息。

七、保证条款

(一)借款方用自有房屋6间做抵押，到期不能归还贷款方的贷款，贷款方有权处理抵押品。借款方到期如数归还贷款的，抵押权消灭。

(二)借款方必须按照借款合同规定的用途使用借款，不得挪作他用，不得用借款进行违法活动。

(三)借款方必须按合同规定的期限还本付息。

(四)借款方有义务接受贷款方的检查、监督贷款的使用情况，了解借款方的计划执行、经营管理、财务活动、物资库存等情况。

(五)需要有保证人担保时，保证人履行连带责任后，有向借款方追偿的权利，借款方有义务对保证人进行偿还。

八、合同争议的解决方式

本合同在履行过程中发生的争议，由当事人双方友好协商解决，也可由第三人调解。协商或调解不成的，可由任意一方依法向人民法院起诉。

九、本合同未做约定的，按照《中华人民共和国合同法》的有关规定执行。

本合同一式2份，双方各执1份。

贷款人：__________________

借款人：__________________

合同签订日期______________

立合同人:__________________(以下简称甲方)、________________(以下简称乙方)，双方兹因借款事宜，订立本件契约，条款如下：

一、甲方愿贷与乙方人民币__________元整，于订立本约之同时，由甲方给付乙方，不另立据。

二、借贷期限为_____年，自________年____月____日起至________年____月____日止。

三、利息每万元月息________元，乙应于每月____日给付甲方，不得拖欠。

四、届期未能返还，乙方除照付利息外，并按利率一倍加计的违约金给付甲方。

五、本契约书的债权，甲方可自由让与他人，乙方不得异议。

六、乙方应觅保证人一名，确保本契约的履行。而愿与乙方负连带返还本利的责任，并抛弃先诉抗辩权。

甲方：________________

乙方：________________

连带保证人：__________

________年____月____日

个人房屋抵押借款合同

甲方(借款人)：_____________________

身份证号码：_________________________

乙方(贷款人)：_____________________

身份证号码：_________________________

甲乙双方就下列事宜达成一致意见，签订本合同。

一、乙方贷给甲方人民币(大写)_____________________，于_____________________前交付甲方。

二、贷款利息：_____________________________________________

三、借款期限：_____________________________________________

四、还款日期和方式：_______________________________________

五、违约责任：_____________________________________________

六、本合同自_____________________生效。本合同一式两份，双方各执一份。

甲方(签字、盖章)：_____________________

乙方(签字、盖章)：_____________________

合同签订日期______________合同签订日期______________

有关房产抵押借款合同

抵押权人：______________________(贷款人)

抵押人：________________________(借款人)

担保人：________________________(担保人)

第一条　总则

抵押权人与抵押人于________年________月________日会同担保人签订本房产按揭贷款合同(下称“合同”)，抵押人同意以其与担保人签订之房产买卖合同项下之全部权益抵押予抵押权人，赋予抵押权人以第一优先抵押权，并愿意履行合同全部条款;抵押权人向抵押人提供一定期限抵押贷款，作为抵押人购置抵押物业之部分楼款。担保人同意承担该笔贷款之担保责任。

经三方协商，特订立本合同，应予遵照执行。

第二条　贷款内容

一、贷款金额________币________________元整。抵押人必须将此笔贷款全部以抵押人购楼款名义，存入售房单位账户。

二、贷款期限从________年________月________日至________年________月________日共________月。

三、贷款利率：月息________‰。如遇国家利率调整，贷款利率相应调整。

第三条　还本付息

一、本合同项下之贷款本金及其相应利息以分期付款等额偿还的方式还本付息。期数_____每期应缴付本_________息__________(不包括利率调整带来之应缴金额变动)，首期还款日_______________。

二、抵押人必须在抵押权人处开立存款账户。抵押人对与本抵押贷款有关之本息和一切费用，可照付该账户，若因此而引致该账户发生透支，概由抵押人承担偿还之责。

三、如果抵押人未能按规定及时缴付本息时，抵押人必须立即补付期款及逾期利息。抵押权人有权在原利率基础上，向抵押人加收20%以上的罚息。抵押人所欠利息，按日累积计收。

第四条　提前还款

一、抵押人自愿提早缴付本合同规定之部分或全部款项时，需提前1个月以书面形式通知抵押权人并经认可，且应给予抵押权人相等于该部分或全部款项1个月利息之补偿金。

二、在下列所述之任何情况下，抵押权人有权要求抵押人立即提前清还部分或全部实际贷款额，及(或)立即追讨担保人

1.抵押人及(或)担保人违反本合同之任何条款。

2.抵押人及(或)担保人有不正当或违法经营。

3.抵押人及(或)担保人发生任何之重大变化而影响其履行本合同条款能力。

4.抵押人舍弃抵押房产。

第五条　手续费及其他费用

一、抵押贷款手续费：抵押人应按贷款金额的3‰缴付手续费，在贷款日一次性付清。抵押权人在任何情况下都不予退还该笔手续费。

二、抵押贷款文件及保管费：抵押人在贷款日一次性付￥100元整。

三、公证费用及抵押登记费用：有关本合同所涉及之公证及抵押等费用，全部由抵押人支付。

四、由于抵押人及/或担保人的原因引致抵押权人采取正当行为而引起的费用，概由抵押人及(或)担保人负责偿还，且该项费用自发生之日起至收到之日止，同样按日累积计收利息。

第六条　房产抵押

一、本合同项下的房产抵押是指抵押人与担保人签订之“房产买卖合同”内抵押人全部权益抵押，包括：

1.房产物业建筑期内(售房单位发出入住通知书日期之前)抵押人之权益抵押。

2.售房单位发出入住通知书后抵押人之房产物业抵押(见附表)。

二、抵押房产物业登记：

1.物业建筑期之购房权益抵押应向________市房地产权登记处办理抵押备案。抵押人之“房产买卖合同”及由售房单位出具之“已缴清楼价款证明书”等交由抵押权人收执和保管。

2.物业建成入住即办理房产物业抵押登记，抵押物业之《房产权证书》由担保方负责办妥并交由抵押权人收执和保管。

三、抵押房产物业的保险

1.抵押人须在规定时间内，到抵押权人指定的保险公司并按抵押权人指定的险种投保。保险标的为本合同项下之抵押房产。投保金额不少于重新购置抵押房产金额之全险。在贷款本息还清之前，抵押人不得以任何理由中断保险，否则由此引起的一切费用及损失，概由抵押人承担。

2.保险单上必须注明抵押权人为保险第一受益人，且不得附有任何有损于抵押权人权益和权力的限制条件，或任何不负责赔偿之金额(除非经抵押权人书面同意)，保单正本由抵押权人执管。

3.若上述保险赔偿金额数，不足以赔付抵押人所欠抵押权人的欠款时，抵押权人有权向抵押人及/或担保人追偿，直到全部收回。

4.倘该房产在本合同有效期内受到损坏 而保险公司认为修理损坏部分符合经济原则者，则保单项下赔偿金将用于修理损坏部分。

四、抵押之解除：

该抵押人依时清还抵押权人一切款项，并履行合同全部条款及其他所有义务后，抵押权人即须在抵押人要求及承担有关费用之情况下，解除在抵押合同中对有关抵押房产的抵押权益，并退回抵押物业之“房产权证书”及“房产买卖合同”，另具函________市房地产产权登记处将该项抵押物之抵押登记予以注销。

五、抵押物之处分：

1.抵押人逾期30天仍未清缴全部应付款项或抵押权人按本合同规定要求抵押人立即提前归还部分或全部欠款而不得时，抵押权人即可通过拍卖、转让、出租抵押物等形式行使其处分抵押物之权力。

2.抵押权人处分抵押物所得价款在依次扣除处分该抵押物而支出的一切费用、所欠之一切税款及抵押人根据此合同一切应付之费用及杂费后，扣还抵押人所欠贷款及应付利息。如有余款，抵押人将其退还抵押人或其他有权收取之士，如不足，抵押权人有权另行追索抵押人及(或)担保人。

3.抵押权人于运用其权力及权利时，而令抵押人受到不能控制之损失，抵押权人概不负责。

第七条　抵押人声明及保证

抵押人在遵守本合同其他条款的同时，还作声明及保证如下：

一、向抵押权人提供一切资料均真实可靠，无任何伪造和隐瞒事实之处。

二、未经抵押权人同意，抵押人不得将上述抵押房产全部或部分以任何形式处置。如上述抵押房产之全部或部分发生毁损，不论何原因所致，亦不论何人之过失，均由抵押人负全部责任，并向抵押权人赔偿由此引起的一切损失。

三、抵押人将抵押房产出租必须事先征得抵押权人的书面同意，且租约内必须订明：抵押人背约时，由抵押权人发函日起计1个月内，租客即须迁出。

四、如担保人代抵押人偿还全部欠款，抵押人同意抵押权人将抵押物业权益转给担保人，担保人有权以任何形式处分抵押物并对抵押人有追索权，抵押人对担保人则没有反索权。

五、按照抵押权人合理之请求采取一切措施及签订一切有关文件，以确保抵押权人之合法权益。

第八条　担保及担保责任

一、担保人是中华人民共和国的企业法人，是本合同项下抵押权益之房产买卖合同的卖方，也是本合同项下贷款抵押人的介绍人及担保人，承担无条件及不可撤销担保责任如下：

1.担保额度：以本合同项 下贷款本息及与本合同引起有关之诉讼费用为限。

2.担保期限：以本合同生效之日起至担保人交付房产，发出入住通知书和办妥房产权证并交与抵押权人止。

二、担保人保证按抵押权益之房产买卖合同的要求，准时、按质完成抵押物业的建造工程，抵押权人对此不负任何责任。

第九条　抵押权人在核实已收齐全部贷款文件后起3天内须将贷款金额全数贷出。

第十条　其他

一、对本合同任何条款，各方均不得以口头形式或其他形式修改、放弃、撤销或终止。

二、在本合同履行期间，抵押权人对抵押人任何违约或延误行为施以的任何宽容、宽限或延缓履行本合同享有的权益和权力，均不能损害、影响或限制抵押权人依本合同和有关法律规定的债权人应享有的一切权益和权力。

三、本合同不论因何种原因而在法律上成为无效合同、或部分条款无效，抵押人和担保人仍应履行一切还款责任。若发生上述情况，抵押权人有权终止本合同，并立即向担保人和抵押人迫偿欠款本息及其它有关款项。

四、抵押权人向抵押人和担保人讨还欠款时，只须提供抵押权人签发之欠款数目单(有明显错误者例外)，即作为抵押人和担保人所欠之确数证据，抵押人和担保人不得异议。

五、本合同未尽事宜，按照国家有关法律及有关法规执行。

第十一条　本合同按中华人民共和国法律订立，并受其保障。

第十二条　附则

一、本合同须由三方代表签字，并经________市公证处公证。

二、本合同以抵押权人贷出款项之日期作为合同生效日。

三、本合同内所述之附表一、二，抵押贷款申请书，借款借据及抵押人与担保人所签订之房产买卖合同为本全约不可分割之一部分。

四、本合同用中文书写，一式五份，均具有同等法律效力，抵押人、抵押权人、担保人各执一份，公证处、登记处各存档一份。

本合同各方已详读及同意遵守本合同全部条款。以下签章作实：

抵押人：(公章)______ 抵押权人：____________ 担保人：____________

代表：________________ 代表：________________ 代表：______________

登记机关：________________________

抵押登记编号：____________________

抵押登记日期：______年____月____日

附表一

抵押人资料抵押人(业主)姓名：(中文)　(英文)　性别：年龄：身份证号码：工作单位：电话：配偶姓名：年龄：身份证号码：工作单位：电话：家庭住址：电话：

篇9

在进行登记时遇到抵押房屋转让的情况，大致有如下三种：1.抵押人或者购房人提前清偿债务的。2.购房人承诺承继原债务和还款义务并与抵押权人签订抵押变更合同的。3.所有权人死亡或者出赠房屋的。

很多同行依据建办住房函[2008]249号《关于贯彻实施的通知》中第7条规定，转让已设定抵押的房屋，受让人申请设立新的抵押的，登记机构可以将原抵押权注销登记、所有权转移登记和新抵押权设立登记一并办理，认为应该先办理原抵押的注销，再办理转移登记，然后重新设立抵押，即不管是哪种情况，都应当按照先注销抵押权，然后再办转移的程序操作。笔者认为不妥，对以上三种情况应当分别对待，不能简单等同办理。

《物权法》第177条规定有下列情形之一的，担保物权消灭：（一）主债权消灭；（二）担保物权实现；（三）债权人放弃担保物权；（四）法律规定担保物权消灭的其他情形。《房屋登记办法》第48条规定：经依法登记的房屋抵押权发生下列情形之一的，权利人应当申请抵押权注销登记：（一）主债权消灭；（二）抵押权已经实现；（三）抵押权人放弃抵押权；（四）法律、法规规定抵押权消灭的其他情形。从中可以看出抵押权注销需要的条件。

我们对前文所述经常遇到的三种有抵押房屋的转移，逐一进行分析。

第一种，抵押人或者购房人提前清偿债务的，主债权消灭，担保物权已经消灭，应当办理抵押权注销登记。

第二种，购房人承诺承继原债务和还款义务并与抵押权人签订抵押变更合同的，抵押权人同意抵押人转让房屋并与购房人签订新的抵押权合同的，原债权债务依然存在，并未消灭，抵押权人也不可能申请抵押权注销登记。

第三种，所有权人死亡或者出赠房屋的。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第68条，抵押物依法被继承或者赠与的，抵押权不受影响。《继承法》第33条规定继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。所以所有权人死亡或者出赠房屋的，抵押权并未消灭，注销抵押权无从谈起。

出现第二种和第三种情况时，抵押物并未发生变化，抵押权人也未发生变化，只是因为房屋所有权发生了变化，导致抵押发现了变化。这种情况下，笔者认为，办理抵押权注销，然后办理转移登记再设定抵押权不妥，应当办理买卖、继承、赠与的转移登记手续，同时根据购房人、继承、受赠人与银行达成的新抵押合同，办理相应的抵押变更登记。而不是在办理抵押注销后，重新设定抵押权。

篇10

金绍达：两者规定没有实质区别，只是表述上有一些差别。在建工程的抵押在当时还没有成为法律上的规定，所以在登记时采用了过渡的方法。而在《房屋登记办法》起草时，《物权法》已规定了“正在建造的建筑物”可以设定抵押。《房屋登记办法》和《城市房屋抵押管理办法》完全一致的规定就是以在建工程抵押的，抵押的房地产在抵押期间竣工的，应当办理房地产抵押登记。

在建工程竣工后，在房屋建造人申请房屋所有权初始登记并申请抵押权登记时，为何用“转为”一词，这是为了与实际的权利变化状况相一致。在建工程是一项工程，或称正在建造中的建筑物，这是一个变化中的物。房屋竣工后，建成的房屋和设定抵押时的在建工程已有了很大的区别，用以抵押的已经不再是相同的标的物，所以，前述两个办法都规定了房屋竣工后应当办理房地产抵押登记。

在实际操作中，为了使登记的权利和实际的权利状态一致，新登记的事项也应当和原登记簿的记载不发生冲突。因此，在房地产抵押权记载于登记簿之时，在建工程抵押应当在登记簿的记载中消失。

如果采用将在建工程抵押先行注销的办法，那就存在两个问题：一是抵押权在此时还没有消灭，在抵押权事实上还存在时将之注销，与实际的权利状态不符；二是将在建工程抵押登记注销以后，而房地产抵押权尚未记载于登记簿之前，有一个短暂的时间间隙。如果在这一期间房地产被法院查封或是当事人提出异议登记，登记机构就不能为申请人继续办理房地产抵押登记，这样就会损害在建工程抵押中抵押权人的合法利益。