房屋抵押贷款范文
时间：2023-03-30 08:38:16
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篇1
地 址：____________ 邮码：____________ 电话：____________
法定代表人：____________ 职务：____________
抵押人：________________________________________________
地 址：____________ 邮码：____________ 电话：____________
法定代表人：____________ 职务：____________
抵押物业地址：____________邮码：____________ 电话：____________
抵押权益之房产买卖合同：购房____ 字第________号
第一条 总则
抵押权人与抵押人于____ 年____ 月____日会同担保人签定本房屋抵押借款合同范本(下称合约)抵押人(即借款人)同意以其与担保人于____
年____月____日签订的房产买卖合同(即抵押权益之房产买卖合同)的全部权益抵押于抵押权人，并同意该房产买卖合同项下的房产物业(即抵押物业)，在售房单位发出入住通知书(收楼纸)后，立即办理房产抵押手续，以该物业抵押于抵押权人，赋予抵押权人以第一优先抵押权，并愿意履行本合约全部条款。抵押权人(即贷款人)同意接受抵押人以上述房产买卖合同的全部权益及房产买卖合同项下房产物业，作为本合约项下贷款的抵押物，并接受担保人承担本合约项下贷款的担保责任，抵押权人向抵押人提供一定期抵押贷款，作为抵押人购置抵押物业的部分楼款。经三方协商，特定立本合约，应予遵照履行。
第二条 释义
在此贷款合约内，除合约内另行定义外，下列名词的定义如下：
营业日：指抵押权人公开营业的日子。
欠款：抵押人欠抵押权人的一切款项，包括本金，利息及其他有关费用。
房产买卖合同之全部权益：指抵押人(即购房业主)与担保人签订的房产买卖合同内所应拥有的全部权益。
房产物业建筑期：售房单位发出入住通知书日期之前，视为房产物业建筑期。
第三条 贷款金额
一、贷款金额：人民币____ 元;
所有已归还(包括提前归还)的款项，不得再行提取。
二、抵押人在此不可撤销地授权抵押权人将上述贷款金额全数以抵押人购楼款名义，存入售房单位帐户。
第四条 贷款期限
贷款期限为____年，由抵押权人贷出款项日起计。期满时抵押人应将贷款本息全部清还，但在期限内，如抵押人发生违约行为，抵押权人可据实际情况，随时通知抵押人归还或停止支付或减少贷款金额，抵押人当即履行。
第五条 利息
一、贷款利率按____ 银行贷款最优惠利率加____ 厘(年息)计算。
二、上述之优惠利率将随市场情况浮动，利率一经公布调整后，立即生效，抵押权人仍保留随时调整贷款利率的权利。
三、本合约项下之贷款利率，按贷款日利率或根据抵押权人书面通知按市场情况而调整的利率。
四、合约有效期内，按日贷款余额累计利息，每年以365天计日。
五、贷款利率如有调整时，由抵押权人以书面通知抵押人调整后的利率。
第六条 还款
一、本房屋抵押借款合同范本项下贷款本金及其相应利息，抵押人应分____期，自款项贷出日计，按月清还借款本息，每期应缴付金额(包括因利率调整带来的应缴金额改变)，由抵押权人以书面通知抵押人，如还款日不是营业日，则该分期付款额须于还款日起延次一个营业日缴交。
二、抵押权人有权调整及更改每期应付金额或还款期数。
三、抵押人必须在____银行开立存款帐户，对与本抵押贷款有关的本息和一切费用，要照付该帐户，若因此而引致该帐户发生透支或透支增加，概由抵押人承担偿还责任。
四、所有应付予抵押权人的款项，应送____银行。
五、抵押人不能从中抵扣、反索任何款项。如果在中国现时或将来有关法律规范下，不得不抵扣或反索任何款项(包括税款)，则抵押人得即向抵押权人补偿额外款项，致使抵押权人所得，相当于在无需反索的情况所应得不折不扣的款项。
第七条 逾期利息及罚息
一、每月分期付款应缴的金额，应按照规定期数及日期摊还;尚有逾期欠交期款等情况，抵押人必须立即补付期款及逾期利息，逾期利息的利率由抵押权人决定，按月息2%至5%幅度计收。
二、抵押人如逾期还款，除缴付逾期利息外，抵押权人有权在原利率基础上，向抵押人加收20%至50%的罚息。
三、抵押人须按照上述指定利率，照付逾期未付款项的利息，直至款项结清为止，无论在裁判确定债务之前或之后，此项利息均按日累积计算。
第八条 提前还款
一、在征得抵押权人同意的条件下，抵押人可按下列规定，办理提前还款手续：
1、抵押人可在每月的分期还款日，提前部分或全部偿还实贷款额，每次提前偿还金额不少于____
万元整的倍数;所提前偿还的款额，将按例序渐次减低原贷款额。
2、抵押人必须在预定提前还款日一个月前给抵押权人一个书面通知，该通知一经发出，即不可撤销。
3、抵押人自愿提早缴付本合约规定的部分或全部款项，抵押人应予抵押权人相等于该部分或全部款项一个月利息的补偿金。
二、抵押人和担保人同意，在发生下列所述任何情况时，抵押权人有权要求抵押人立即提前清还部分或全部实际贷款额，或立即追计担保人：
1、抵押人及/或担保人违反本合约任何条款。
2、抵押人及/或担保人本身对外的借款、担保、赔偿、承诺或其他借债责任，因：
a、违约被勒令提前偿还;
b、到期而不能如期偿还。
3、抵押人及/或担保人本身发生病变(包括精神不健全)死亡、合并、收购、重组、或因法院或政府机关或任何决意通过要解散、清盘、破产、关闭或指定接管人或信托人等去处理所有或大部分其所属之财产。
4、抵押人及/或担保人被扣押令或禁止令等威胁，要对具不动产、物业或财产等有不利影响，而该等威胁又不能在发生后30天内完满解除。
5、抵押人及/或担保人不能偿还一般债权人的欠债，在清盘、倒闭时不能清偿债项或将要停止营业。
6、如抵押人及/或担保人因在中国法律规范下，变得不合法或不可能继续履行本合约所应负责任。
7、如抵押人及/或担保人因业务上经营前景或其所拥有财产出现不利变化，而严重影响其履行本合约所负责任的能力。
8、抵押人及/或担保人财产全部或任何重要关键部分被没收征用，被强制性收购(不论是否有价收购)，或遭到损毁破环。
9、抵押人没有事先得到抵押权人书面同意而擅自更改其股权结构。
10、抵押人舍弃该抵押房产。
如发觉上述任何事项或可能导致上述事项的事故已经发生，抵押人及/或担保人应立即书面通知抵押权人，除非上述事项在抵押权人得知时已获得完满解决，否则抵押权人可在该等事项发生后任何时间，以任何形式处分抵押物或根据本合同内第十三条担保人及担保人责任条款第一条第二点的担保期限内追付担保人。抵押权人于运用上述权力及权利时，而令担保人及/或抵押人受到不能控制的损失，抵押权人概不负责。
第九条 手续费及其他费用
一、抵押人应按贷款金额缴付手续费5，在贷款日一次付清，并必须绝对真实地提供本合约涉及的一切资料;若在签约后，发现抵押人所提供的资料与事实不符，抵押权人有权立即收回该笔贷款及利息，并对依约所收手续费，不予退还。
二、抵押贷款文件费，抵押人在贷款日一次过付____币____ 元整。
三、公证费用及抵押登记费用：有关本合约所涉及的公证及抵押登记等费用，全部由抵押人负责支付。
四、抵押人如不依约清付本合约内规定的一切款项，引致抵押权人催收，或因为任何原因，使抵押权人决定通过任何途径或方式追索，一切因此引起的费用(如处理押品的各种手续费、管理费、各种保险费等)概由抵押人负责偿还，并由各项费用确实支付之日起到收到之日止，同样按日累积计算逾期利息。
第十条 贷款先决条件
一、抵押人填具房产抵押贷款申请表;该申请表须经担保人确认。
二、抵押人提供购置抵押物的购房合约。
三、以抵押人名义，向抵押权人指定或认可的保险公司投保不少于重新购置抵押物金额的全险;保险单须过户____银行，并交由该行保管。
四、本合约由抵押人、抵押权人、担保人各方代表签署并加盖公章。
五、本合约须由____ 公证机关公证。
第十一条 房产抵押
一、本合约项下的房产抵押是指：
1、房产物业建筑期内抵押人的权益抵押：
(1)是指抵押人(即购房业主)与____ (即售房单位)签订并经____
市公证处公证的房产买卖合同中，由抵押人将依据该购房合约其所应拥有的权益，以优先第一地位抵押于抵押权人;如因抵押人或担保人未能履行还款责任或担保义务，抵押权人即可取得抵押人在该房产买卖合同内的全部权益，以清偿所有欠款;
(2)该抵押权益之房产买卖合同须交由抵押权人保管。
2、抵押房产物业：
(1)是指抵押人(即购房业主)与____ (即售房单位)签订的房产买卖合同中，抵押人购买的已建成(即可交付使用)的抵押房产物业(资料详见附表);
(2)抵押人须将上述第2项(1)点之抵押房产列在本合约的附表二内，以优先第一地位抵押予抵押权人作为所欠债务的押品;
(3)抵押人(即购房业主)现授权抵押权人在接获担保人(售房单位)发出的入住通知书后，即代其向____
市房产管理机关申领房产权证书，并办理抵押登记手续。
二、抵押房产物业的保险：
1、抵押人须在规定时间内，到抵押权人指定的保险公司并按抵押权人指定的险种投保，保险标的为上述抵押房产，投保金额不少于重新购置抵押房产金额的全险，在贷款本息还清之前，抵押人不得以任何理由中断保险，如抵押人中断保险，抵押权人有权代为投保，一切费用由抵押人负责支付;由此而引起的一切损失，抵押人须无条件全部偿还抵押权人，抵押权人有权向抵押人索偿。
2、抵押人须在规定时间内，将保险单过户于抵押权人。保险单不得附有任何有损于抵押权人权益和权力的限制条件，或任何不负责赔偿的金额。
3、保险单正本由抵押权人执管，并由抵押人向抵押权人支付保管费。
4、抵押人不可撤销地授权抵押权人为其代表人，按受保险赔偿金，并不可撤销地授权抵押权人为该赔偿金的支配人;此项授权非经抵押权人书面同意不可撤
5、若上述保险赔偿金额数，不足以赔付抵押人所欠抵押权人的欠款时，抵押权人有权向抵押人及/或担保人追偿，直至抵押人清还所欠款项。
6、倘该房产在本合约有效期内受到损坏，而保险公司认为修理损坏部分符合经济原则者，则保单项下赔偿金将用于修理损坏部分。
三、抵押房产物业登记
1、物业建筑期的购房权益抵押：向房产管理机关办理抵押备案。抵押人房产买卖合同及由售房单位出具的已缴清楼价款证明书等交由抵押权人收执和保管。
2、物业建成入住即办理房产物业抵押登记，抵押物业的《房产权证书》交由抵押权人收执和保管，登记费用由抵押人支付。
四、抵押解除
1、一旦抵押人依时清还抵押权人一切款项，并履行合约全部条款及其他所有义务后，抵押权人须在抵押人要求及承担有关费用的情况下，解除在抵押合约中对有关抵押房产的抵押权益，并退回抵押物业的《房产权证书》及《房产买卖合同》。
2、抵押人在履行上述第1点条款下，由抵押权人具函____
市房产管理机关，并将房产权证书交于抵押人向____
市房产管理机关办理抵押物的抵押登记注销手续。
五、抵押物的处分
1、抵押人如不支付本合约规定的任何款项或不遵守本合约各项明文规定的条款或发生任何违约事项时，抵押权人可以立刻进入及享用该楼宇的全部或收取租金和收益;或以抵押权人认为合适的售价或租金及年期，售出或租出该房产的全部或部分及收取租金和收益。抵押权人可雇用接管人或人处理上述事宜，而其工资或报酬则由抵押人负责。该接管人或人将被当作抵押人的人，而抵押人须完全负责此接管人或人的作为及失职之责。
2、获委任的接管人得享有以下权利：
(1)要求住客缴交租金或住用费及发出有效的租单及收据，并有权以诉讼、控告、扣押或其他方式追付欠租或住用费;此等要求，收据或追付事宜，将以抵押人或抵押权人名义而发出，而付款人将不需要问及接管人是否有权力行事;
(2)接管人可依据抵押权人的书面通知而将其所收到的款项，投保于该房产的全部或部分及其内部附着物及室内装修。
3、抵押权人依照第十一条第五项条款不需要征询抵押人或其他人士同意，有权将该房产全部或部分，按法律有关规定处分，抵押权人有权签署有关该房产买卖的文件及契约，及取销该项买卖，而一切因此而引起的损失，抵押人不须负责。
4、抵押权人可于下列情形运用其处分该房产的权力：
(1)抵押权人给予抵押人通知，要求还款(不论届期与否)而抵押人一个月内未能遵守该项通知全数偿还给抵押权人;
(2)抵押人逾期30天仍未清缴全部应付款项;
(3)抵押人违反此合约之任何条款;
(4)抵押人系个人而遭遇破产，或经法院下令监管财产;或抵押人为公司组织而被解散或清盘;
(5)抵押人的任何财产遭受或可能遭受扣押或没收;
(6)抵押人舍弃该房产。
5、当抵押权人依照上述权力而出售该房产予买主时，买主不须查询有关上述之事宜，亦不需理会抵押人是否欠抵押权人债项或该买卖是否不当。即使该买卖有任何不妥或不规则之处，对买主而言，该买卖仍然当做有效及抵押人有权将该房产售给买主。
6、抵押权人有权发出收条或租单予买主或租客，而买主及住客不须理会抵押权人收到该笔款项或租金的运用，倘由于该款项或租金的不妥善运用招致损失，概与买主及租客无关。
7、抵押权人或按第五(2)条款委派接管人或人，须将由出租或出售该房产所得的款项，按下列次序处理。
(1)用以偿付因出租或出售该房产而支出的一切费用(包括缴付接管人或人的费用及报酬);
(2)用以扣缴所欠的一切税款及抵押人根据此合约一切应付的费用及杂费(包括保险费及修补该房产的费用);
(3)用以扣还抵押人所欠贷款及应付利息，扣除上述款项后，如有余款，抵押权人须将余款交付抵押人或其他有权收取的人，出售该房产所得价款，如不够偿还抵押人所欠一切款项及利息，抵押权人有权另行追索抵押人及/或担保人。
8、抵押权人于运用其权力及权利时，而令抵押人受到不能控制的损失，抵押权人概不负责。
9、抵押权人可以书面发出还款要求或其他要求，或有关抵押房产所需的通知书，该书面通知可以邮递方式寄往抵押人最后所报的住宅或办公地址或投留在该房产内，而该要求或通知书将被认为于发信或投留之后7天生效。
第十二条 抵押人声明及保证
抵押人声明及保证如下：
一、抵押人保证按本合约规定，按时按金额依期还本付息。
二、抵押人同意在抵押权人处开立存款帐户，并不可撤销地授权抵押权人对与本抵押贷款有关的本息和一切费用可照付帐户。
三、向抵押权人提供一切资料均真实可靠，无任何伪造和隐瞒事实之处;上述抵押房产，在本合约签订前，未抵押予任何银行、公司和个人。
四、抵押房产的损毁，不论任何原因，亦不论任何人的过失，均须负责赔偿抵押权人的损失。
五、未经抵押权人同意，抵押人不得将上述抵押房产全部或部分出售、出租、转让、按揭、再抵押、抵偿债务，舍弃或以任何方式处理;如上述抵押房产的全部或部分发生毁损，不论何原因所致、亦不论何人的过失，均由抵押人负全部责任，并向抵押权人赔偿由此引起的一切损失。
六、抵押人使用该房产除自住外，托管或租与别人居住时，必须预先通知抵押权人，并征得抵押权人书面同意，方可进行;如将该房产出租，抵押人必须与承租人订立租约，租约内必须订明：抵押人背约时，由抵押权人发函日起计壹个月内，租客即须迁出。
七、准许抵押权人及其授权人，在任何合理时间内进入该房产，以便查验。
八、在更改地址时立即通知抵押权人。
九、立即清付该房产的各项修理费用，并保障该房产免受扣押或涉及其他法律诉讼;
十、抵押期间，缴交地税，有关部门对该房产所征收的任何税项、管理费、水费、电费及其他一切杂费;以及遵守居民公约内的条文，并须赔偿抵押权人因抵押人不履行上述事宜的损失。
十一、在抵押权人认为必要时，向抵押权人指定的保险公司投保买房产保险或抵押人的人寿保险，该投保单均以抵押权人为受益人。
十二、当有任何诉讼、仲裁或法院传讯，正在对抵押人有不利影响时，保证及时以书面通知抵押权人。
十三、如担保人代抵押人偿还全部欠款，抵押人同意抵押权人将抵押物业权益转给担保人，并保证对该转让无异议。
十四、若担保人按本合约有关规定，代抵押人清还所有欠款，抵押权人应将抵押人名下的抵押物业的权益转让予担保人。
十五、担保人在取得该抵押物业权益后，抵押人同意担保人可以以任何方式处分该抵押物业(包括以抵押人名义出售该物业)，以赔偿担保人因代抵押人清偿欠款而引起的损失及一切有关(包括处理抵押物业)费用;若有不足，担保人可向抵押人索偿，抵押人承诺所有不足数额负责赔偿于担保人。
十六、抵押人确认担保人取得抵押物业权益及处分抵押物业的合法地位，由于处理抵押物业而导致抵押人的一切损失，抵押人放弃对担保人追索的权利。
十七、按照抵押权人的合理请求，采取一切措施及签订一切有关文件，以确保抵押权人合法权益。
第十三条 担保人及担保人责任
一、担保人____ ，地址____ ，(营业执照)____
是本房屋抵押借款合同范本项下抵押权益的房产买卖合同的卖方(即售房单位)，也是本合约项下贷款抵押人的介绍人及担保人，承担无条件及不可撤销担保责任如下：
1、担保额度：以本合约项下贷款本息及与本合约引起有关诉讼费用的为限。
2、担保期限：以本合约生效日起至抵押人还清或担保人代还清本合约项下贷款本息及一切费用之日止。
二、担保人责任：
1、担保人自愿承担本合约项下贷款的担保责任。
2、如抵押人未能按抵押权人的规定或通知履行还款责任，或抵押人发生任何违约事项，抵押权人即以双挂号投邮方式，书面通知担保人履行担保责任，并于发函日起计30天内履行担保义务，代抵押人清偿所欠抵押权人的一切欠款。
3、担保人保证按抵押权益房产买卖合同所列售房单位责任，准时、按质完成抵押物业的建造工程，抵押权人对此不不负任何(包括可能对抵押人或其他任何人)责任。
4、担保人同意抵押人将其房产买卖合同的权益抵押予抵押权人，承认抵押权人在抵押人清偿本合约项下贷款全部借款本息之前，拥有该房产买卖合同中抵押人全部权益，并保证该权益不受任何人(包括担保人)侵犯。
5、担保人保证与抵押权人紧密合作，使本合约各项条款得以顺利履行;特别是在发出入住通知书(收楼纸)后，将尽力协助办理物业抵押有关手续，以保障抵押权人的利益。
6、担保人因履行担保义务后，而取得本合约项下的抵押权益房产买卖合同或抵押物业，担保人有权以任何公平或合理的方式予以处分，以抵偿代抵押人清偿欠款本息所引起的损失，如因处理该抵押物引致任何纷争或损失，概与抵押权人无关。
7、担保人在此的担保责任是独立附加不受抵押权人从抵押人处获得楼房或其他抵押，担保权益所代替，只要抵押人违约，抵押权人无需先向抵押人追计或处置抵押物业，即可强制执行担保人在本合约项下的担保责任直至依法律程序向法院申请强制执行。
第十四条 抵押权人责任
抵押权人基于抵押人确切履行本合约全部条款及担保人愿意承担本合约项下贷款担保责任的条件下：
一、按合约有关规定，准时提供一定期质押贷款予抵押人，该贷款将以抵押人购楼款名义转入售房单位帐户。
二、抵押人向抵押权人还清本合约规定的贷款总额连利息及其他应付款项之后(包括转归该房产权予抵押人的费用)若同时已全部遵守及履行本合约各项条款者，抵押权人将该抵押权益的房主买卖合同或房产权证书转归抵押人，同时解除担保人担保责任。
三、若抵押人未能履行还款义务，而由担保人代清还所积欠一切欠款后，抵押权人即将抵押人抵押予抵押权人的抵押物业权益转让给担保人，担保人对该抵押物业的处理，与抵押权人无涉。
四、本合约由各方签署，经____市公证处公证，由抵押人签署提款通知书交于抵押权人收执并经抵押权人已收齐全部贷款文件后二天内，抵押权人须将贷款金额全数以抵押人购楼款名义存入售房单位指定帐户，否则抵押权人须偿付利息予担保人，利息计算按第五条第一项办理，由于抵押人或担保人出现各种导致抵押权人未能贷出款项的情况发生，抵押权人概不负责，且有关各项费用恕不退还。
第十五条 其他
一、对本房屋抵押借款合同范本内任何条款，各方均不得以口头形式或其他形式修改、放弃、撤销或终止。
二、在本合约履行期间，抵押权人对抵押人任何违约或延误行为施以的任何宽容，宽限或延缓履行本合约享有的权益和权力，均不能损害，影响或限制抵押权人依本合约和有关法律规定的债权人应享有一切权益和权力。
三、抵押人如不履行本合约所载任何条款时，抵押权人可不预告通知，将抵押人存在抵押权人处的其他财物自由变卖，以抵偿债务;如抵押人尚有其他款项存在抵押权人处，抵押权人亦可拨充欠数。
四、本合约规定的权利可以同时行使，也可以分别行使，亦可以累积;上述权利、利益和赔偿办法并不排除法律规定的其他赔偿办法。
五、抵押人、担保人与抵押权人，与本合约有关的通知、要求等，应以书面形式进行，电传、电报一经发出，信件在投邮7天后，及任何以人手送递的函件一经送出，即被视为已送达对方。
六、抵押权人无需征求抵押人和担保人同意，可将抵押权人在本合约项下的权益转让他人;但抵押人和担保人未征得抵押权人的书面同意，不得将其在本合约项下的任何还款及其他责任或义务转让于第三者;抵押人或担保人的继承人或接办人，仍须向抵押权人或抵押权人的承让人继续负起本合约项下的还款及其他责任。
七、本合约所提及的抵押权人，亦包括抵押权人的继承人、承让人;抵押人亦包括经抵押权人同意的抵押人继承人、接办人。
八、本合约不论因何种原因而在法律上成为无效合约，或部分条款无效，抵押人和担保人仍应履行一切还款责任。若发生上述情况，抵押权人有权终止本合约，并立即向担保人和抵押人追偿欠款本息及其他有关款项。
九、抵押权人向抵押人和担保人付还欠款时，只须提供抵押权人签发之欠款数目单(有明显错误者例外)，即作为抵押人和担保人所欠的确数证据，抵押人和担保人不得异议。
第十六条 适用法律及纠纷的解决
一、本房屋抵押借款合同范本按中华人民共和国法律订立，受中华人民共和国法律保护。
二、在争议发生时，按下述第( )项解决：(1)向____仲裁委申请仲裁;(2)向____人民法院起诉。
三、如抵押人来自海外或台湾等地区，或为该地区居民，抵押权人有权在抵押人的来处或居住地执行本合约内由抵押人给抵押权人权力，及向抵押人进行追索，包括仲裁、诉讼和执行仲裁或诉讼之裁决，如抵押权人决定在上述地区执行上述权力，进行追索、仲裁、诉讼等行动，抵押人和担保人必须承认本合约同时受该地区的法律保障，不得提出异议，如本合约内任何规定，在该地区法律上，被认为无效或被视为非法，并不影响其他规定的效力。
第十七条 附 则
一、本合约须由三方代表签字，并经____
市公证机关公证。
二、本合约经____
市公证机关公证后，以抵押权人贷出款项的日期，作为合约生效日。
三、本合约内所述附表(一)附表(二)及抵押人(即购房业主)与担保人(即售房单位)所签订的房产买卖合同(附件三)，为本合约不可分割的部分。
四、本房屋抵押借款合同范本用中文书写，壹式肆分，均具有同等效力;抵押人、抵押权人、担保人各执壹份、公证处存档壹份。
第十八条 签 章
本房屋抵押借款合同范本各方已详读及同意遵守本合约全部条款。
签 章：____________________
抵 押 人：____________________
签 署：____________________
抵押权人：____________________
代表人签署：____________________
担 保 人：____________________
代表人签署：____________________
____ 年____ 月____ 日
篇2
房屋抵押贷款合同书范本
抵押人(甲方)：
代表人：
抵押权人(乙方)：
代表人：
甲乙双方为保护各方合法权益，本着诚实信用，互惠互利原则，经协商一致，就甲方向乙方借款一事特签订本房屋抵押合同以作担保，具体内容如下：
第一条抵押财产：甲方所有的位于__________________________的一处房产。(面积：___________，产权证号：________________土地使用权证号：_________________)
第二条抵押担保范围：本合同担保范围限于主合同项下甲方向乙方借款总额人民币____________元。
第三条抵押房产的保管方式和保管责任如下：
抵押房屋由甲方自行保管并使用，甲方应妥善保管该抵押房产，在抵押期内负有维修、保养、保证完好无损的责任，并随时接受乙方的检查。
第四条在本合同有效期内，甲方不得出售和馈赠抵押房产;甲方迁移、出租、转让、再抵押或以其它任何方式转移本合同项下抵押房产的，应取得乙方书面同意。
第五条本合同项下有关的公证、登记等费用由甲方承担。
第六条本合同生效后，如需延长主合同项下借款期限，或者变更合同其它条款，应经抵押人同意并达成书面协议。
第七条出现下列情况之一时，乙方有权依法处分抵押财产：
1、主合同约定的还款期限已到，借款人未依约归还本息或所延期限已到仍不能归还借款本息。
2、借款人死亡而无继承人履行合同，或者继承人放弃继承的。
3、借款人被宣告解散、破产。
处理抵押物所得价款，不足以偿还贷款本息和费用的，乙方有权另行追索;价款偿还贷款本息还有余的，乙方应退还甲方。
第八条抵押权的撤销：主合同借款人按合同约定的期限归还借款本息或者提前归还借款本息的，乙方应协助甲方办理注销抵押登记。
第九条本合同生效后，甲乙任何一方不得擅自变更或解除合同。需要变更或解除合同时，应经双方协商一致，达成书面协议。协议未达成前，本合同各条款仍然有效。
第十条违约责任
1、按照本合同第三条约定，由甲方保管的抵押财产，因保管不善，造成毁损，乙方由权要求恢复财产原状，或提供经乙方认可的新的抵押财产，或提前收回主合同项下贷款本息。
2、甲方违反第四条约定，擅自处分抵押财产的，其行为无效。乙方可视情况要求甲方恢复抵押财产原状或提前收回主合同项下贷款本息，并可要求甲方支付贷款本息总额万分之__________的违约金。
3、甲方因隐瞒抵押财产存在共有、争议、被查封、被扣押或已经设定过抵押权等情况而给乙方造成经济损失的，应给予赔偿。
4、甲、乙任何乙方违反第十二条约定，应向对方支付主合同项下贷款总额万分之_____________的违约金。
5、本条所列违约金的支付方式，甲、乙双方商定如下：
第十一条双方商定的其它事项：
第十二条争议的解决方式：甲、乙双方在履行本合同中发生的争议，由双方协商解决。协商不成，可以向人民法院起诉。
第十三条本合同由甲、乙双方签字并加盖单位公章，自主合同生效之日起生效。
第十四条本合同一式二份，甲、乙双方各执一份。
甲方：乙方
代表人：代表人：
年月日年月日
抵押房屋借款合同范本
甲方(出借人、抵押权人)： ，身份证号码、住址：详见后附身份证复印件。
乙方：(借款人)： ，身份证号码、住址：详见后附身份证复印件。
丙方：(抵押人)： ，身份证号码、住址：详见后附身份证复印件。
(抵押人)： ，身份证号码、住址：详见后附身份证复印件。
本合同各方根据法律、法规，在平等自愿的基础上，为明确责任，恪守信用，经协商一致签订本合同，并保证共同遵守。
借款条款
借款金额：甲方同意借款给乙方人民币 万元整。(小写： 元)
借款用途：用于经营投资。
借款利率：月利率按照 分计算。
借款期限： 个月，自 年 月 日到 年 月 日止。如实际借款数额和实际放款日与该借款合同不符，以实际借款数额和日期为准。乙方收到借款后应当出具借条，乙方出具的借据为本合同的附件，与本合同具有同等法律效力。
借款的归还：利息和本金到期日一并归还，借款结清后，甲方归还乙方先前出具的借据。如推迟还款，乙方应当按日支付违约金千分之五。
本合同的有效期内，发生下列事项的之一的，甲方有权宣布本合同下的借款提前到期，要求借款人在规定期限内偿还本金及利息而无需为正当行使上述权利所引起的任何损失负责。
乙方违反本合同借款条款中的任何条款。
根据担保条款的约定，因抵押人、抵押物发生变故或者抵押人违法担保条款的约定，致使抵押人需要提前履行义务的。
乙方发生其他可能影响归还甲方借款本息的行为。
本合同的相关费用(包括抵押登记、公证等)均由乙方负责。
抵押条款
现抵押人同意以其所有的房屋的价值为抵押，为本《借款合同》下的借款做担保。抵押物基本情况详见所附房屋所有权证、国有土地所有权证复印件。
抵押担保范围为本《借款合同》下的借款本金、利息、违约金及实现债权的其他费用。(包括但不限于法院诉讼费、律师费等)
抵押期限自抵押登记之日到主债务履行完毕止。
抵押期间，未经过抵押权人书面同意，抵押人不得变卖、赠与或其他方式处分抵押物。
本合同中借款条款如因某种原因致使部分或全部无效，不影响抵押条款的效力，抵押人仍应当按照约定承担责任。
其他条款
本合同自甲方、乙方、丙方签字后生效，本合同的抵押条款在办妥抵押登记后生效。
如借款人违法本一式四份，具有同等效力。抵押权人执2份，借款、抵押人各执一份。
如本合同发生争执或纠纷，各方同意向 人民法院提起诉讼。
甲方：
乙方：
丙方：
合同签订日期： 年 月 日
住房抵押借款合同协议书
抵押人(甲方)：______________________________
住所：________________________________________
电话：________________________________________
邮政编码：____________________________________
开户金融机构及帐号：__________________________
抵押权人(乙方)：____________________________
住所：________________________________________
法定代表人(或授权人)：__________________
电话：________________________________________
邮政编码：____________________________________
为确保乙方与_____________签订的_____________号借款合同(以下简称借款合同)的履行，甲方愿意以其有权处分的财产作抵押，乙方经审查，同意接受甲方的财产抵押，甲、乙双方根据有关法律规定，经协商一致，约定如下条款：
第一条甲方以“抵押物清单”所列之财产设定抵押。
第二条以房地产设定抵押的产权情况
1.房地产坐落：__________________________________
2.地号：________________________________________
3.土地面积：____________________________________
4.土地使用年限：________________________________
5.土地来源：____________________________________
6.土地出让(转让、划拨)合同号：________________
7.国有土地使用证号：____________________________
8.房屋建筑面积：________________________________
9.共有权份额：__________________________________
10.房屋所有权证号：_____________________________
11.房屋预售、买卖契约号：_______________________
第三条以房地产设定抵押的抵押情况
1.抵押土地四至：________________________________________
2.抵押土地面积：________________________________________
3.抵押土地评估价值：____________________________________
4.抵押房屋部位：________________________________________
5.抵押房屋建筑面积：____________________________________
6.抵押房屋评估总价值：__________________________________
7.房地产评估总价值：____________________________________
第四条甲方抵押担保的贷款金额(大写)_____________元，贷款期限自_______年_____月_____日至_______年_____月_____日，贷款用途为。
第五条甲方保证对抵押物依法享有所有权或处分权。
第六条甲方在本合同生效之日将抵押物权属证明文件交乙方，抵押期间该抵押物权属证明文件由乙方代为保管。
甲方以所购期房作抵押，在借款合同生效之日将购房合同、抵押登记证明交乙方执管。取得房屋所有权证后，将房屋所有权证一并交乙方执管。
第七条抵押担保的范围：贷款金额(大写)元及利息、借款人应支付的违约金(包括罚息)和赔偿金以及实现贷款债权和抵押权的费用(包括律师费、诉讼费等)。
第八条本合同的效力独立于被担保的借款合同，借款合同无效不影响本合同的效力。
第九条本合同项下有关的评估、保险、鉴定、登记、保管等费用均由甲方承担。
第十条抵押期间，甲方有义务妥善保管抵押物，保持抵押物完好无损，并随时接受乙方的检查。
第十一条甲方应办理抵押物在抵押期间的财产保险，投保金额不得少于全部贷款本息总额，财产保险的第一受益人为乙方。保险单证由乙方代为保管。
第十二条抵押期间，抵押物如发生投保范围的损失，或者因第三人的行为导致抵押物价值减少，保险赔偿金或损害赔偿金应作为抵押财产，由甲方存入乙方指定的帐户，抵押期间甲方不得动用。
第十三条借款合同有效期内，甲方不得以任何理由中断或撤销保险，否则，乙方有权代为投保，一切费用由甲方负担。
第十四条抵押物价值减少，甲方应在30天内向乙方提供与减少的价值相当的担保，并办理符合本合同第十一条约定的保险手续。
第十五条抵押期间，未经乙方书面同意，甲方不得赠与、出售、出租、转让、再抵押或以其他任何方式处分本合同项下的抵押物
第十六条抵押期间，经乙方书面同意，甲方转让抵押物所得的价款应优先用于向乙方提前清偿所担保的债权。
第十七条以土地使用权设定抵押的，在土地使用权抵押期间，未经乙方书面同意，甲方不得在设定抵押的土地上另行建造定着物;乙方书面同意甲方建造定着物的，该定着物一并抵押。乙方同意甲方在其设定抵押的土地上所建造的房屋预售，预售房屋面积限制在建筑平方米以内。甲方将预售出的房地产权情况列出清册，报送乙方备案。乙方有权制止甲方继续预售房屋。
第十八条借款合同履行期限届满，借款人未能清偿债务，乙方有权以抵押物折价或者以拍卖、变卖抵押物所得价款优先受偿，实现抵押权。
第十九条发生下列情况之一，乙方有权提前处分抵押物实现抵押权、停止发放借款合同项下贷款或者提前收回借款合同项下已发放的贷款本息：
1.甲方被宣告破产或被解散;
2.甲方违反本合同第六条、第十条、第十一条、第十二条、第十三条、第十四条、第十五条约定义务或发生其他严重违约行为;
3.借款合同履行期间借款人死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力致乙方贷款债权落空，或者借款人有《借款合同》第十三条第3项约定的违约情形等。
第二十条甲方因隐瞒抵押物存在共有、争议、被查封、被扣压或已设定抵押权等情况而给乙方造成经济损失的，应向乙方支付借款合同项下贷款金额_________%违约金，违约金不足以弥补乙方损失的，甲方还应就不足部分予以赔偿。对上述违约金、赔偿金以及甲方未承担抵押担保责任的贷款本金、利息和其他费用，乙方有权直接用甲方存款帐户中的资金予以抵销。
第二十一条乙方依法处分抵押物所得的价款，按下列顺序分配：
1.支付处分抵押物所需的费用;
2.清偿借款人所欠乙方贷款利息;
3.清偿借款人所欠乙方贷款本金、违约金(包括罚息)和赔偿金等;
4.支付其他费用。
第二十二条本合同有效期内，甲、乙任何一方不得擅自变更或解除合同。
第二十三条其他约定事项：
1.甲方违反本合同自愿接受强制执行;
2.____________________________________
3.____________________________________
第二十四条因本合同发生的争议，经协商不能达成一致意见，应当向乙方所在地人民法院提起诉讼。
第二十五条本合同自“抵押物清单”中的抵押物均办理登记之日起生效。
第二十六条本合同正本一式二份，甲乙双方各执一份。副本_________份。
甲方(公章或印章)：_________________
法定代表人或个人(签字)：___________
(或授权人)
___________年__________月__________日
乙方(公章)：_______________________
法定代表人(签字)：_________________
篇3
1、贷款额度：以个人住房抵押的，贷款额度最高不超过抵押物价值的70%；以个人商用房或商住两用房作抵押的，贷款额度最高不超过抵押物价值的60%。
2、贷款期限：个人房屋贷款的贷款期限最长不超过5年（含）。
3、贷款利率：按照中国人民银行同期同档次期限利率执行，可适当上下浮动。
（来源：文章屋网 ）
篇4
被告：番禺里仁房地产有限公司（以下简称里仁公司）。
第三人：中国工商银行番禺支行1992年12月28日，被告里仁公司与第三人属下的南村办事处签订《迎宾楼楼宇按揭协议书》，约定由南村办事处向购买里仁公司房屋者提供楼价70％以内额度及一至十年期限的楼宇按揭货款业务。此后，里仁公司即开始进行售楼业务。
1994年1月11日，原告邝五女与里仁公司签订《房屋订购合同》，交付5000元订金。同年2月22日，邝五女又与里仁公司签订《房屋买卖合同》，约定：邝五女购买里仁公司位于番禺市迎宾城环市广场牡丹阁A楼7室房屋一间，价值人民币211008元；邝五女须于签约时给付58302.40元（不含定金），余款则以办理银行按揭贷款形式支付；里仁公司必须于1996年6月30日前将楼房建成，如因施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决，或因重大技术需要更改图纸，或人力不可抗拒的自然灾害等因素影响，可延期交楼；但自应交楼之日起120天后，仍未能将楼房交付，邝五女有权书面通知里仁公司解除契约，里仁公司在接获通知30天内退回一切款项及利息。签约后，邝五女两次共交付购房款126008元给里仁公司，并支付其他费用1496.30元。
同日，邝五女与南村办事处签订《中国工商银行广州市分行抵押贷款合同》，约定：邝五女以其向里仁公司购买的房屋作抵押向该办事处贷款8万元，贷款利率为月利率11.55‰，期限至1998年2月22日。并就此签下《贷款借款申请暨还款担保书》，承诺自贷款之日起同时开立零存整取房屋储蓄专户，按月固定存入1667元，且不提前支取，保证到期一次归还贷款本息。南村办事处遂于当日将邝五女所贷8万元直接划入里仁公司专用帐户。
里仁公司在施工过程中，于1996年5月13日向番禺市建设委员会提交《工期延误报告》，要求因地质情况复杂改变设计方案，工程施工需延误215天；还以对所有桩工程进行检测及不可抗力风雨影响为由，要求再顺延215天。番禺市建设委员会为此加具了“延误工期原因基本属实”的意见。在此期间，邝五女共在其于南村办事处开立的储蓄专户存入63346元，并支付了至1997年5月20日的贷款利息36190元。后因里仁公司未能在约定日期交付房屋，邝五女遂停止向南村办事处交付1997年5月20日以后的利息。经与里仁公司多次协商未果，邝五女向番禺市人民法院提起诉讼，称其已按约定付清了购房款，但被告至今未交房，要求解除与里仁公司购房合同，并判令其退还全部楼款及按月利率10‰计算的利息。
被告里仁公司答辩称：我公司不能按期交房，是因为施工中遇到了合同约定的可延期的情况，并被市建委证实。因此，要求继续履行合同。
第三人中国工商银行番禺市支行诉称：我行向原告提供按揭贷款8万元已划入被告帐户，原告支付了到1997年5月20日止的贷款利息，本金及余下利息未偿付。我行请求解除与原告签订的贷款合同，判令原告偿还贷款本息，被告对此承担连带责任。
番禺市人民法院经审理后认为：被告里仁公司具有售房资格，第三人属下的南村办事处具有经营金融业务资格，原、被告及原告与南村办事处之间相互签订的上述《合同》及《协议书》、《还款担保书》，是当事人的真实意思表示，均合法有效。因南村办事处不具备法人资格，其行为应由其主管部门第三人承担法律责任。原告邝五女依约交付了购房款，被告应按约定的期限交付房屋给原告。被告在基础施工中，确实遇到地质复杂情况，从原设计钻孔桩改变为人工挖桩，使施工时间增多215天，符合合同延期交楼特殊原因的约定，故交楼时间可顺延215天。但被告对桩工程进行测检和雨水天气影响的时间是合同签订时应预见的，且测检工程保证质量是被告应承担的义务，被告因此要求顺延交楼的时间无理，本院不予支持。按合同约定，被告交楼时间是1996年6月30日前，允许顺延时间为215天，即被告实际应交付楼房的时间为1997年1月31日。被告至今仍未能将房屋基础工程完成，且已停止施工，已超出约定可解除合同的日期120天，构成违约，原、被告签订的购房合同应予终止。据此，南村办事处与原告签订的《抵押贷款合同》、《楼宇按揭还款担保书》均应相应终止。致使上述合同和担保书终止的过错责任在于被告，被告应承担违约责任，赔偿原告及第三人由此造成的损失。被告须返还原告购房款131008元（含订金5000元），并从1997年2月1日起以月利率10‰计付该项利息至付清为止，同时应赔偿原告因办理购房手续必须支付并已支付的其他费用1966.30元。第三人所贷8万元已划入被告帐户，并由第三人监督被告使用，属一种特殊的借贷关系，故应由被告返还给第三人，并负担按月利率11.55％计算的从1997年5月21日起至还清款项之时的利息。原告在南村办事处开立的专用帐户内的存款由原告自行处理。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十二条、第一百三十四条第一款第（四）、（七）项及参照《广州市购买商品房贷款抵押规定》，该院于1997年11月25日判决如下：
一、原告邝五女与被告里仁公司签订的《房屋买卖合同》及原告邝五女与第三人属下南村办事处签订的《中国工商银行广州市分行抵押贷款合同》、《贷款借款申请暨还款担保书》终止履行。
二、被告里仁公司于本判决生效后十天内退还8万元给第三人，并从1997年5月21日起以月利率11.55‰计付该款利息给第三人至付清时止。
三、被告里仁公司于本判决生效后十天内退还原告邝五女购房款131008元及赔偿有关购房费用共132974.30元，并从1997年2月1日起，按该退款总额，以月利率10‰计付利息至付清时止，并赔偿原告因按揭贷款而支付的利息36190元。
四、原告邝五女在第三人属下南村办事处开立的储蓄专用帐户内的存款63346元，由原告自行处理。
判决后，原、被告及第三人均没有上诉，判决发生法律效力。
评析近年来，随着住房制度改革，抵押贷款购房成为目前一种较普遍的买楼方式，反映在审判实践中，就产生了一种新类型案件？？适用抵押贷款方式的房屋买卖纠纷案。这类案件发生的一个主要原因，是因为开发公司无法按期交楼。因此，如何确定开发公司无法按期交楼的责任是问题的关键，也是案件争议的焦点。在本案审理过程中，对以下两个问题有较大争议：
一、里仁公司未按期交楼的原因是否均包含在免责条款中第一种意见认为：里仁公司与购房者签订了房屋买卖合同，收取了楼款，就应承担按期交楼的责任。里仁公司辩称无法按期交楼是因为地质情况复杂，需改变设计方案造成的。但这种情况的出现归根到底是由于里仁公司在此之前的勘探、测试工作不认真、不细致而导致的重大判断失误；而其所辩称对桩工程测检及雨水天气影响等原因，更是其在合同签订前就应当预见的。因此无法按期交楼过错责任完全在里仁公司，其应承担违约责任。
第二种意见认为：里仁公司未能按期交楼，是因为在施工中地质情况复杂，需改变设计方案并对所有挖孔桩进行抽蕊测试，以及受不可抗力风雨影响所造成的。这些理由符合房屋买卖合同中约定的免责条款，而且已被番禺市建设委员会调查所证实，因此邝五女起诉无理，里仁公司并未违约，应继续履行合同。
第三种意见认为：里仁公司在基础施工中，遇到地质复杂情况，以原设计钻孔桩改为人工挖孔桩和冲孔桩，使施工时间增多215天，这符合合同延期交楼特殊原因的约定，而且又有番禺市建设委员会提供的专业证明，因此交楼时间可顺延215天应予以认定。但是对于里仁公司所称因对桩工程作检测及雨水天气影响再顺延215天的要求，因为雨水天气影响施工进度是合同签订前就应预见的，而且里仁公司又未能提供同期气象部门的气象材料加以证实，且测检工程保证质量本是其应承担的义务，因此这215天不予认定。按合同约定，里仁公司交楼时间是1996年6月30日前，允许顺延215天，即其实际应交楼时间为1997年1月31日。里仁公司至邝五女起诉时止仍未能将房屋基础工程完成，且已停止施工，已超出约定可解除合同的日期120天，构成违约，应承担相应责任。
笔者同意第三种意见，即我们在处理合同约定的免责条款时，必须严格把握《民法通则》关于“不可抗力”的定义以及最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》中有关“不可抗力”责任承担的规定，坚持有利于保护当事人利益及保护房地产市场健康发展，有利于社会稳定和公平合理的原则，在依照法律规定和合同约定的前提下，充分强调当事人特别是开发公司对其免责的举证责任，搞好涉及专业技术及有关行政管理部门的调查取证工作，在分清事实基础上，实事求是地予以处理。
二、如何确定贷款银行的法律地位有一种意见认为，法院应仅就开发公司与购房者双方房屋买卖关系来审理，不应涉及贷款银行。因为购房者起诉的对象仅为开发公司，诉讼请求也一般围绕双方签订的房屋买卖合同，要求谁违反合同，谁就承担责任，没有涉及到贷款银行权责，仅是单一的买卖关系。而购房者与贷款银行之间是不同于买卖关系的抵押贷款关系，属另一法律关系范畴，因此不适宜一案审理。我们认为，在这种房屋买卖纠纷案中，应将贷款银行列为第三人参加诉讼。这是因为，抵押贷款方式购房这一行为同时涉及三方当事人，有三个合同，存在三种相关联的法律关系。一是开发公司与购房者基于双方房屋买卖合同产生的房屋买卖关系，这是案件的主要法律关系；二是购房者与贷款银行依据抵押贷款合同产生的抵押贷款关系；三是开发公司与贷款银行的合作关系。合作关系的产生是因为开发公司在办理预售商品房业务时，其必须凭商品房预售许可证与贷款银行共同商定，签订楼宇按揭协议，约定由贷款银行提供一定限额和期限的贷款服务，而后贷款银行才据此向广大购房者提供贷款服务，将贷款款项划拨开发公司。这种合作关系先于购房者购房、贷款行为而存在，因此往往被忽视。其实，它是抵押贷款购房行为中缺一不可的环节，如果没有这种合作关系为前提，开发公司不能从事商品房预售业务，购房者也无法向银行贷款。正是这种合作关系把房屋买卖以及抵押贷款这两种不同的行为连接起来，使贷款银行在购房者与开发公司的房屋买卖纠纷中，无法袖手旁观，必须参加到诉讼中去。
责任编辑按：
篇5
关键词：反向抵押贷款；金融工具；房产；养老
文章编号：1003－4625(2007)04－0077－03
中图分类号：F830.5 文献标识码：A
反向抵押贷款(Reverse Mortgage)自从20世纪30年代诞生以来，一直作为一种养老金融工具在发达国家普遍存在，成为各国养老体系的一个补充。它不同于传统的抵押贷款，它是指拥有房产的老年人把房屋产权抵押给贷款人，贷款人对房屋进行评估，根据房屋净值向借款人支付现金；当借款人死亡或者到达约定的时间，贷款人取得被抵押房屋的所有权，对其进行处置以补偿自己的现金支出。通过反向抵押贷款，老年人可以把僵化的房屋资产转换成流动的现金资产，解决一部分养老问题。
反向抵押贷款是一种金融工具，但它的功能既不是投资，也不是偿债，而是立即取得现金流，以弥补老年人生活之需。反向抵押贷款的本质就是以房屋融通资金，并以此为核心，拉动养老、保险、房地产等社会多项活动，是“以房养老，多方受益”的发展模式。反向抵押贷款在发达国家是非常成熟的，实践证明，它是一种很强的商业行为，能使贷款者、银行、保险公司及相关机构都能从中获利，从而达到多赢的目的。
美国的反向抵押贷款发展最为迅速、全面，本文参照美国反向抵押贷款的发展模式对我国开展这一产品面临的基本问题进行了探讨。希望这一新型养老保险产品能对我国养老制度的完善和保险业的发展有所裨益。
一、反向抵押贷款的定义和基本特征
反向抵押贷款是由英文Reverse Mortgage翻译而来的，其一般定义如下：反向抵押贷款允许老年人用自己拥有的房产作为抵押获得借款，以满足当前的消费等需求，贷款人只有当借款人去世或者不再居住被抵押房屋时才能要求其偿还本金和利息，并且只能通过出售或拍卖房屋获得款项来偿还借款本利；借款人可以终生住在自己的房子里，并且获得借款收入。
在美国，反向抵押贷款的成立至少要符合五个条件：
第一，只有老年人才有资格申请办理这种“贷款”，年轻人没有资格。这是由反向抵押贷款出现的目的决定的，即它是专为老年人准备的，是为老年人解决养老问题服务的，而不是一种人人都可参与的大众化的金融理财工具。
第二，即使是老年人，也不是人人都可参与，只有拥有所居住房屋的产权才能申请办理反向抵押贷款。
第三，反向抵押贷款通常必须是“第一”抵押，即它必须拥有被抵押房屋的第一债务请求权。因此借款人必须首先偿还房产上的现有债务，才能申请到反向抵押贷款。一般他有两种选择来偿还现有债务。一是在取得反向抵押贷款之前还清债务，二是保证用从反向抵押贷款中取得的借款来还清债务。
第四，贷款人和借款人要对贷款偿还进行约定。拥有房产的老人并不能直接把房产出售给反向抵押贷款人以获得现金流，而是先把房产抵押给贷款人，然后立即获得现金流，老年人仍然拥有房屋的所有权和使用权，贷款人在老年人去世后或者搬出该住房后才取得该房屋的所有权。
第五，反向抵押贷款成立前，贷款人必须向借款人作如下保证：
首先，居住保证，即无论借款人的借款额是多少，都要保证借款人住在自己的房屋里直到去世。这是借款人申请反向抵押贷款的首要前提，也是反向抵押贷款与普通抵押贷款的不同之处。
其次，支付保证，即只要贷款人活着并住在自己的房屋里，贷款人必须连续不断地每月向其支付年金。如果借款人选择一次性领取借款，或者选择定期领取年金，贷款人则无须支付年金直到借款人死亡。
再次，偿还请求保证，即只有当借款人夫妻双方的最后一个去世或者房产被出售时才能请求偿还借款。
最后，无追索权保证，即贷款人保证不向借款人除被抵押房屋之外的其他任何资产请求偿还反向抵押贷款，也保证不向贷款人的继承人请求偿还反向抵押贷款。
美国的反向抵押贷款产品发展已经很全面，有三个大类，它们具有如下几个方面的基本特征。
(一)借款费用(Financing Fee)
反向抵押贷款的借款费用大致可以分为三类，一是初始费用(Origination Fee)，包括咨询费用和房屋评估费用，一般以房产初始评估价值的一个百分比来计算；二是贷款利息(Interest)，占借款费用的绝大部分，反向抵押贷款的利率比一般抵押贷款的利率稍高一点；三是终结费用(Closing Costs)，包括房产处置费用和结算费用，一般以房产处理价值的一个百分比来计算。所有这些费用都要从借款人的房产评估价值中扣除，借款人最后得到的是扣除所有借款费用后的房产净值。
(二)借款金额(Loan Amounts)
反向抵押贷款的借款金额主要因所选择的反向抵押贷款产品的类型不同而不同，也随所选择的支付方式的不同而不同。有些反向抵押贷款产品的费用较高，这会大大减少借款人能够得到的借款金额。任何一种反向抵押贷款产品，在除去借款费用后，借款金额都由借款者的年龄、贷款利率和房屋的评估价值决定。根据精算的一般原理，我们不难确定，借款人年龄越大，可以获得的借款金额就越大；贷款利率越高，可以获得的借款金额就越小；被抵押房屋的评估价值越高，借款人可以获得的借款金额就越大。
(三)债务额度(Debt Limit)
借款人获得反向抵押贷款之后，他(她)所承担的反向抵押贷款债务额度等于得到的借款加上借款费用。借款人偿还反向抵押贷款时，如果债务额度低于房屋价值，借款人可以根据约定取得二者的差额。债务额度不断增加，直到等于房屋价值，但是一般不会超过偿还时的房屋价值。贷款人不能从借款人的收入、其他财产或其继承人那里得到债务偿还，这就是说反向抵押贷款是一种没有追索权的债务，除了被抵押的房屋，贷款人不能对借款人的其他资产或继承人提出偿债请求。
(四)犹豫期撤销(Cancellation)
同一般的保险产品一样，反向抵押贷款也有一个犹豫期。借款人在成功办理反向抵押贷款之后的规定时间(一般为三个工作日)内可以以任何理由撤销它。如果决定撤销，借款人必须以书面形式提出申请，如信件、传真、电报等，通过电话或口头形式撤销可以认为是无效的。
二、反向抵押贷款的领取方式
借款人取得反向抵押贷款之后，可以根据自己的需要选择贷款领取方式。美国的反向抵押贷款领取非常灵活，一般有以下五种领取方式。
(一)一次性全额领取(A Lump Sum)
借贷双方聘请独立的第三方对房屋价值进行评估，确定一个公允价值，扣除借款费用和利息，借款人一次性领取全部借款金额。除非有特殊需要，借款人一般不会选择这种领取方式，因为越早领完借款意味着将来支付的利息越多。
(二)信用额度领取(A Line of Credit)
这是最受欢迎的一种领取方式。所谓信用额度指借款人根据需要与贷款人商定一个最高支付额度，低于这个金额的款项借款人可以随时领取，既可以只领取一次(一次性全额领取可以看作信用额度领取方式的一个特例)，也可以多次领取，直到全部借款金额被领取完毕。信用额度领取方式广受欢迎的原因在于其灵活性，尤其具有可以应付不时之需的功能。当借款人因医疗、旅游、偿债、消费等需要支付款项时，就可以向贷款人领取所需的金额。
(三)定期年金领取(Fixed Term Annuity)
反向抵押贷款的本质功能是补充老年人的养老之需，采用年金领取方式可以为老年人提供源源不断的现金流，最能实现这种功能。年金领取方式又可分为定期年金领取方式和终身年金领取方式。定期年金领取是指借贷双方确定房屋净值后，商定一个年金领取期间，在该期间内，贷款人保证无论借款人是否生存，都要支付年金至约定期间期满。这种领取方式相当于借款人用房屋净值向贷款人购买了一个定期年金，借款人领取金额和贷款人支付金额都是确定的，都等于房屋净值。
(四)终身年金领取(Tenure Annuity)
这种领取方式也是年金领取方式的一种，与定期年金领取方式不同的是，它相当于借款人用房屋净值向贷款人购买了一个终身年金，采取养老金的领取方式。这种领取方式下，由于领取期间等于借款人的剩余寿命期间，借款人活的时间越长，领取的金额就越多，活的时间越短，领取的金额就越少。因此，终身年金领取方式下，借款人领取的借款总额可能大于、等于或小于房屋净值。
(五)混合方式领取(a Combination of a Line of Creditand Annuity)
所谓混合领取方式是指把信用额度和年金领取方式进行组合，满足借款人的多种财务需要。比如，先确定一个信用额度，用剩余的金额再购买一个定期年金或者终身年金。混合领取方式也很受借款人的欢迎。
三、我国反向抵押贷款实施机构的选择
我国正面临着越来越严重的人口老龄化危机。据人口学家预测，到2025年，我国老年人口将达到2.8亿人，占人口总数的比重将达18％；而到2050年，我国老年人口将达到4.68亿人，占总人口的27.8％。独生子女政策和随之而来的“四二一”家庭、空巢家庭的大量出现，又使单纯依靠现有社保制度和传统家庭养老模式，难以应对即将到来的老龄化危机。这一趋势对我国现有的社会保障体系提出了严峻的挑战。我国已初步确立了由基本养老保险、企业年金和个人储蓄养同构成的“三支柱”体系。但是，“三支柱”并不能涵盖所有的老人，也不能解决全部养老问题，因此必须探讨更加新型的养老方式，作为“三支柱”养老体系的补充，反向抵押贷款就是这样的一种新型养老方式。反向抵押贷款在我国的实施是势在必行的，本文将借鉴美国反向抵押贷款的实践经验，对我国的反向抵押贷款的实施进行一些探讨。
(一)美国反向抵押贷款市场供给者考察
美国有三种反向抵押贷款产品：住房权益转换抵押贷款(HECM：Home Equity Conversion Mortgage)，Home Keeper和贷款人自保的反向抵押贷款。其中Home Keeper是由政府通过Fannie Mae提供的，受国家财政支持，具有社会优抚性质；HECM由银行和信贷公司向民众销售，由联邦政府通过美国住房管理局(FHA)提供违约保险，可以说是一种半公共半私人性质的反向抵押贷款；雷曼兄弟公司提供的Financial Freedom是由私人机构提供的，以营利为目的，是一种贷款人自保的纯私人性质的反向抵押贷款。可见，美国根据反向抵押贷款的需求层次，设计了不同的产品类型，分别由不同的机构来实施，政府给予的支持也不同。但是，总的说来，美国政府对反向抵押贷款的支持力度非常大，好几个机构为反向抵押贷款提供支持。如FHA为反向抵押贷款供给者提供联邦再保险，Fannie Mae和Freddie Mac也为反向抵押贷款市场提供支持，前者购买市场上所有已经出售的反向抵押贷款产品，保证它们在二级市场上的流通。
(二)我国反向抵押贷款实施机构的选择
与美国相比，我国的金融市场、房地产保险市场还处于初级阶段。房地产保险品种单一，基本上以抵押住房保险为主，而产权保险、抵押贷款保险、委托保险、交易保险在我国几乎还是空白。我国也没有依托国家信用建立完善的住宅抵押贷款保险体系，而在美国，联邦住宅管理局(FHA)和退伍军人管理局(VA)积极为广大借款人提供担保，实现了信用升级，进而有力地增强金融机构的贷款信心。我国房地产界对建立类似FHA和VA机构的呼声由来已久，这些机构在我国的建立也只是时间问题。
虽然国外的反向抵押贷款一般是由银行、信贷公司、保险公司提供的，但是考虑到反向抵押贷款的特点和我国银行业发展的水平，作者认为我国还是由保险公司提供反向抵押贷款产品更合理，原因是：第一，反向抵押贷款的设计类似寿险产品，要求精算技术支持，而目前国内金融机构中只有保险公司才能提供这一技术；第二，由于我国实行严格的金融分业经营原则，银行几乎没有做这种涉及保险的复合金融产品的经验，贸然开发反向抵押贷款产品也许会埋下风险隐患；第三，反向抵押贷款产品的经营是一个长达十几年甚至几十年的过程，风险控制技术要求较高，在这方面，保险公司一般比银行拥有更多的经验。
四、我国反向抵押贷款发展模式的选择
国外开展的反向抵押贷款无外乎三种模式：政府开展型、政府支持型、私人开展型。通过前面的介绍，可以看出，美国涵盖r全部三种模式。我国开展反向抵押贷款是必然的，但是，我国应该选择哪一种发展模式呢?
作者认为，结合我国的国情，在我国开展反向抵押贷款应该选择政府支持型的发展模式，即政府出台优惠或财政支持政策，由商业保险公司开发产品并进行销售，允许保险公司以营利为目的来经营反向抵押贷款业务。这一选择是基于以下原因作出的：
第一，我国还没有类似美国HUD、FHA、Fannie Mac的机构来开展反向抵押贷款业务。即使政府想把反向抵押贷款作为一种社会养老保险方式来开展，但是目前国内的条件还不够成熟，政府是否有能力完全凭借自己的力量把反向抵押贷款推广开来也值得商榷。
第二，我国保险公司有丰富的寿险产品定价经验，能够控制反向抵押贷款的大部分风险。
第三，保险公司单独开展这一业务恐怕难以控制经营中的非市场风险，尤其是政策性风险。因此政府事先通过政策或立法对贷款人的风险进行分担是必须的。
篇6
银行在住房抵押贷款保险中的法律地位如何[1]，一直有较大争议。有人主张贷款银行在住房抵押贷款保险中是受益人，有人主张其是被保险人，有人主张其是投保人。正是由于人们对银行在住房抵押贷款保险中的身份定位模糊不清，甚至是混乱的，导致了人们对住房抵押贷款保险的一系列误解和盲目批评。
笔者认为银行在住房抵押贷款保险中的身份，应当区分住房抵押贷款房屋险、住房抵押贷款寿险、住房抵押贷款保证保险、住房抵押贷款信用保险等具体险种，从具体的保险利益出发来进行分析和界定。
一、住房抵押贷款房屋保险中银行的法律地位
投保人，又称要保人，是指对保险标的具有保险利益，向保险人申请订立保险合同，并负有交付保险费义务的人。[1]我国《保险法》第10条第2款将投保人定义为：“投保人是指与保险人订立保险合同，并按照合同约定负有支付保险费义务的人”。因此，银行可否是住房抵押贷款房屋保险的投保人，取决于其是否对该房屋具有保险利益。保险利益，又称可保利益，是指投保人对保险标的具有法律上承认的利益，即在保险事故发生时，可能遭受的损失或失去的利益。[2]
银行是住房抵押贷款的债权人，同时对房屋具有抵押权。如果抵押房屋因地震、火灾等原因而发生毁损、灭失，则银行的抵押权难以实现，银行的债权也就很难保障。逻辑上，当抵押房屋因保险事故发生而毁损灭失时，保险人依保险合同给付借款人保险金；而银行作为抵押权人可就抵押房屋的保险金优先受偿。但现实中未必如此。借款人作为被保险人，既是保险利益的享有者，又是保险事故发生后保险金请求权的行使者；而银行不是保险合同的当事人，在保险合同中没有任何权利。银行作为抵押权人就抵押房屋保险金优先受偿的权利，只能由银行向借款人行使，而不能由银行直接向保险人请求支付。所以，有必要明确银行作为抵押权人对该房屋具有保险利益。[3]抵押物灭失，虽将使抵押权消灭，但抵押权人并得依抵押权之次序，分配其赔偿金，故抵押权人对抵押物具有保险利益，得基此而订立财产保险契约。[4]因此，银行对于该抵押的房屋具有保险利益，可以作为投保人，以该抵押房屋向保险人投保住房抵押贷款房屋险。
被保险人，是指其财产利益或人身利益受保险合同保障，于保险事故发生（或约定期限届满）时，受有损失，从而可以享有保险金请求权的人。在财产保险中，被保险人系指保险事故发生时，享有保险金请求权，并有权受领保险金给付之人。[5]银行投保住房抵押贷款房屋险，当保险事故发生时，银行的抵押权不能实现，遭受经济损失，其自然享有保险金请求权，有权受领保险金，所以这时银行是被保险人。
需要注意的是，借款人作为房屋的所有人，其对该抵押房产当然具有保险利益，因此借款人可作为投保人为自己的房屋投保住房抵押贷款房屋险。实践中，借款人往往应银行要求，通过特别约定条款在住房抵押贷款房屋险中将银行设定为第一受益人。有人主张在这种情况下，借款人投保的住房抵押贷款房屋险属于“为本人也为他人利益的保险”，被保险人有两个，即作为抵押权人的银行和作为抵押人的借款人。而对银行的抵押权利益的保险目的，作为投保人的借款人必须在保险合同中与保险人事先明确约定，否则，其被保险人只是作为投保人的借款人。故银行的身份应该是被保险人，或者确切地说应是第一被保险人。[6]笔者认为该种观点有待商榷。首先，如若承认银行第一被保险人的地位，则银行可以直接取得该保险金的所有权，问题是发生保险事故时借款人不一定会发生拖欠银行贷款本息的情形，借款人按期偿还贷款本息而银行又从保险人处获得保险金，导致了两次清偿。其次，如果将银行认定为第一被保险人，则必然要求借款人作为投保人应事先与保险人有明确约定，方可确认银行的被保险人身份，否则其被保险人就只能是借款人。而实践中，这样的特别约定是很少见的，绝对大多数的住房抵押贷款房屋险合同中都只是将投保人也就是借款人作为被保险人。即便经过特别约定，在被保险人栏中按顺序填明银行和借款人，保险事故发生时，银行和借款人作为顺序先后的被保险人，依据保险法规定，被保险人享有保险金请求权，那么银行与借款人两者的保险金请求权应该如何行使？银行从保险公司受领的保险金数额应该是多少呢？如果保险事故虽然发生，但是借款人另有其他资金可以并事实上按期偿还了贷款本息，那么还有必要赋予银行第一被保险人的地位吗（因为作为第一被保险人的银行依法享有保险金请求权，而在借款人按期偿还贷款本息的情形下，银行有何理由再去享有该保险金请求权）？第三，根据我国保险法的相关规定[2]，被保险人保险事故发生时被保险人通知保险人的义务。如果将银行界定为被保险人，实际上银行是很难履行这些义务的，因为银行毕竟不是该房屋的占有使用人，对于该房屋的实际使用情况并不十分清楚。
笔者认为，当借款人作为投保人投保住房抵押贷款房屋险时，银行是对该保险金债权享有质押权的质权人。借款人投保住房抵押贷款房屋险，通过特别约定的方式，将银行设定为该保险的“第一受益人”，并将保单交由银行持有和保管。这一特约的真实意图，并不是将保险金所有权让与给抵押权人，而只是为了在保险金给付之时，让作为抵押权人的银行先行受领和占有保险金，使保险金上成立担保物权。这种以特别约定的方式通过交付和占有担保物而成立的担保是一种质押：债务人（购房人）以其对第三人（保险公司）的债权利益，向债权人（银行）提供担保，保险金债权上成立了银行的一项意定债权质权。[7]当保险事故发生后，银行作为质权人，先行受领和占有该保险金作为借款人偿还贷款本息的担保，而不是直接取得该保险金所有权，唯在借款人未能按期偿还的情形下，银行方可以该保险金来清偿借款人所欠的贷款本息。
可见，当银行作为投保人投保住房抵押贷款房屋险时，银行既是投保人也是被保险人[3]；当借款人作为投保人投保住房抵押贷款房屋险时，银行是对保险金债权享有质押权的质权人。
二、住房抵押贷款寿险中银行的法律地位
借款人对自己的人身具有保险利益，可以投保住房抵押贷款寿险，当借款人因意外事故导致伤残、死亡或者因疾病等情形而丧失还贷能力的时候，由保险公司代为偿还贷款本息。借款人此时既是投保人，也是被保险人。
住房抵押贷款寿险，属于人寿险。人寿险保险的受益人，系指要保人或被保险人指定享有人寿保险契约利益或保险金给付请求权之人。[8]我国《保险法》第39条规定：“人身保险的受益人由被保险人或者投保人指定”。住房抵押贷款寿险中，借款人既是投保人也是被保险人，当然有权指定该保险的受益人。因此，在住房抵押贷款寿险中，银行可以经由借款人的指定，而成为该保险的受益人。银行作为该保险的受益人，只能于债权限额内受领保险金给付，因为借款人指定债权人银行为该人身保险的受益人，旨在确保其债权的实现，也仅仅系确保其债权实现，至于其高于债权额的保险金额，实质上是为自己投保，理应归借款人所有。[9]
债权人对于债务人，具有债权上之经济利益。因此债务人之生存、死亡，对于债权人有金钱上之利害关系，故债权人对于债务人有保险利益存在，得以债务人之生命或身体为保险标的，而与保险人订立保险契约。[10]故银行作为债权人，得以借款人（债务人）的人身或生命为保险标的，投保住房抵押贷款寿险，以保障其债权的顺利实现。实践中银行投保住房抵押贷款寿险的情形极少。
三、住房抵押贷款保证保险中银行的法律地位
借款人向保险人投保住房抵押贷款保证保险，以担保自己的债务能够顺利清偿，当借款人未能按期偿还贷款本息时，由保险人代为偿还其所欠贷款本息。此种保证保险，类似于有偿的保证担保，保险人作为保证人，向银行担保借款人能够按期偿还贷款本息。一旦发生保险事故，借款人未能按期偿还贷款，银行于此情形可以请求保险公司代为偿还借款人所欠的贷款本息。所以在住房抵押贷款保证保险中，银行是被保险人。需要注意的是，保证保险因保险事故造成的损失并非总是由保险人完全承担，国外有些保险公司即只按被保险人（债权人）放贷总额的75%承担保证保险责任，而另外25%的风险则由被保险人自己承担。之所以如此，是为了防止被保险人滥放贷款，促使其谨慎从事。[11]超级秘书网
四、住房抵押贷款信用保险中银行的法律地位
银行为了防范借款人因为意外事故导致伤残、死亡或因疾病、丧失劳动能力等原因而发生无法按期偿还贷款的信用风险，可以借款人的信用向保险公司投保住房抵押贷款信用保险。当发生借款人信用风险时，银行有权请求保险公司向其支付保险金，以保障银行的债权顺利实现。因此，在住房抵押贷款信用保险中，银行既是投保人也是被保险人。
【参考文献】
[1]李玉泉：《保险法》(第二版)，法律出版社2007版，第122页。
[2]朱铭来（主编）《保险法学》，南开大学出版社2006年版，第78页。
[3]杨光：“论改进我国的住房抵押贷款保险条款”，载《北华大学学报》（社会科学版），2007年第3期，第29页。
[4]梁宇贤：《保险法新论》，中国人民大学出版社2004版，第63页。
[5]温世扬（主编）：《保险法》，法律出版社2007版，第64页。
[6]陶丽琴、申进忠：“对住房按揭贷款两个保险问题的法律质疑”，《国家检察官学院学报》，2002年第2期，第27页。
[7]陶丽琴：“抵押物保险合同上的担保物权的竞合——以按揭住房保险为视角”，《现代法学》，2007年第1期，第61页。
[8]梁宇贤：《保险法新论》，中国人民大学出版社2004年版，第234页。
[9]尹田：《中国保险市场的法律调控》，社会科学文献出版社2000年版，第186页。
篇7
关键词：提前还贷；抵押贷款；预测模型
由于商业银行对房屋抵押贷款一般采取浮动利率，因此随着抵押贷款利率的提高，导致一波提前还贷。商业银行对于提前还贷行为，大多采取收取违约金的办法，但是住房抵押贷款本身具有某种不稳定性，商业银行在经营过程中，无法单纯以收取违约金的方法解决问题。因此商业银行需要分析提前还贷的原因、对银行经营的影响、以及预测借款人的行为，以减少对银行经营稳定性的影响。
标准的抵押贷款通常是固定利率、等额偿付的抵押贷款，通常计划按周期进行等额偿付：
当然，现在还有浮动利率抵押贷款（Variable—RateMortgages，VRMs）。浮动利率抵押贷款是一种合同利率随着市场利率变化的抵押贷款，由贷款合同规定特定的市场指数或者参考利率，抵押贷款利率和参考利率相联系，并规定贷款利率的变动频率（如按月、季、半年、年等），任何个别或累积利率变动的最大额、允许按期支付变化的最大额等。浮动利率抵押贷款的市场价格取决于合同利率的变化，如果利率变化和时间数量均一致，那么贷款的市场价格在重新定价日将处于平价，否则可能高于或者低于平价。
抵押贷款通常含有期权特征，通常买权被称为提前偿付条款（PrepaymentProvision），卖权被称为出售即到期条款（Due—on—saleClause），许多抵押贷款合同包括这两种期权。不论是由于房屋已被出售还是由于房屋能以更低的利率重新融资，提前偿付条款允许借款者在规定的到期前偿还部分或者全部贷款；而出售即到期条款允许银行在借款人者出售用于抵押的财产时要求借款人偿还贷款，这等于取消原贷款，要求新的购买者重新申请贷款。
由于抵押贷款的种种特征，因此在利率水平和借款者自身情况发生变化时，提前还贷是经常的，这导致商业银行原本的长期抵押贷款可能在几年之内被偿付，从而影响商业银行的预期利息收益和资产种类安排。
一、提前还贷的原因
根据经济中可能影响抵押贷款借款人的因素，提前还贷的原因通常有三个，即再融资、再投资与房屋周转。
1．再融资（Refinancing）。再融资的成本效应是指当市场利率发生变化，改变抵押借款人的贷款成本，从而使得抵押借款人重新选择贷款。通常，这种提前偿还行为的发生是以贷款的固定利率为前提的，如果是浮动利率，那么贷款成本本身与市场利率保持同步变化。
当贷款实施固定利率时，由于新的抵押贷款利率下降，抵押借款人可能偿还其原有高成本的抵押贷款，并以较低的成本进行再融资，当然，再融资涉及交易成本和重新签订贷款协议的成本。许多银行对抵押贷款余额的提前偿付收取违约金，存在一些与发放抵押贷款有关的评估和资信审核费用，所以抵押贷款利率的下降幅度必须达到一定程度，抵押借款人才会考虑是否进行再融资。这种关系我们可以用下面的提前还贷概率图（图1）表示。
该图描述提前还贷概率、现行和原来抵押贷款利差之间的关系，其中Y是现行抵押贷款利率，r是已有抵押贷款的利率，假定为12%。
当Y＞r时，抵押贷款提前还贷的概率很小，原因是此时抵押借款人不仅不存在利率损失，而且由于市场利率高于原来贷款时利率，具有节约利率的优势。
当Y＜r时，抵押借款人也不一定提前还贷，而是需要具体衡量再融资的成本。如果再融资的预付费、合约签订费和提前支付的违约费高于现行利率的利息成本节约，提前还贷一般也不会发生。但是，当现行利率下降幅度大，提前还贷的概率可能迅速上升，原因是这时抵押借款人提前还贷节约的利息成本的现值已经超过提前还贷的全部费用成本。
2．再投资（Reinvestment）。影响提前还贷的另一个因素是投资收益率与贷款利率的比较，即所谓的再投资效应。再投资效应通常以浮动利率为前提，当市场利率水平上升，抵押贷款人的其他投资产品收益率低于抵押贷款利率时，那么借款人通常会选择提前还贷。
3．住房周转。影响提前还贷的再一个因素是抵押贷款借款人在到期前周转房屋的概率。周转房屋的决定可能由多种复杂因素促成，如房屋价格水平、工作流动倾向、抵押贷款规模、一般经济状况，甚至一些偶然因素。如果这种抵押贷款可以转让，那么这种房屋周转对提前还贷的影响不大；如果这种抵押贷款不可以转让，那么房屋周转必然导致提前还贷。
综上所述，如果不考虑个人原因或者偏好等非一般经济原因，那么提前还贷属于抵押贷款借款人的成本——收益权衡，大多因利率变动引起，由于利率变动，每月的偿付也会发生变化，到期日也会变化。银行无法直接改变抵押贷款人的提前偿还行为，收取提前还贷的违约金等费用，只能改变抵押贷款人的成本和收益，从而影响抵押贷款人的选择。
2005年3月，中国人民银行提高房屋抵押贷款利率，我国房地产市场出现规模较大的房屋抵押贷款的提前偿还，对于此次提前还贷行为的原因，显然与前面分析的提前还贷原因不同。由于目前我国商业银行对房屋抵押贷款主要采取浮动利率，即根据市场利率每年调整一次，因此，此次大规模的提前还贷是由于预期变化所导致提的。表现在：（1）市场利率进入上升周期，使得抵押贷款人的借贷利率高于预期借贷利率。由于现行个人住房贷款是一种中长期贷款，其利率将随经济形势而变化，随着未来的房价、物价走势发生变化，房贷利率将趋于上升，使得消费者改变对未来资金价格的预期。（2）抵押贷款人的资金成本比较。目前国内居民的投资渠道狭窄，近年来股市低迷，基金、信托等投资产品不够成熟，如果这些投资产品的收益不超过房贷利率，具有还款能力、又没有合适投资渠道的投资者，提前还贷必然成为理性的选择。
二、提前还贷对商业银行经营的影响
提前还贷对银行经营存在正、负两方面的影响。
1．从正面影响分析。首先，较低的市场收益率降低了任何抵押贷款现金流量的折现率，并增加任何给定现金流的现值，对于银行持有的其他固定债券资产的收益具有正面影响；其次，较低的收益率导致抵押贷款本金的提前偿付，而不用等到抵押贷款期限结束就能全部收回本金，使本金收回比抵押贷款期限早。
2．从负面影响分析。负面影响主要是对抵押贷款利息的影响，首先，因为提前还贷最终支付的利息较少，所以无法在原有贷款期限中收到稳定的利息支付，当本金余额提前偿还后，抵押贷款借款人对已经偿还的抵押贷款余额不再继续支付利息；其次，由于利率下降引致的提前还贷导致的较快现金流量，商业银行收到提前偿还的贷款后只能以较低利率进行再投资，导致商业银行利息收入的减少。
三、提前还贷的预测方法
1．经验模型。银行通常根据经验建立每月的提前偿付模型。在建立经验模型时，银行首先观察或者评价特定时期内相似抵押贷款人的提前偿付经验，估计一个提前偿付函数。每月的有条件的提前偿付概率通常是如下经济变量的函数：其中Pi是提前偿付的概率，r是抵押贷款的利差，T抵押贷款已过时间，M是附属担保，Z是地理因素，?兹是耗尽系数（观察月份之前抵押贷款提前偿付占整个抵押贷款的比例）。
这个模型考虑抵押贷款已过时间和耗尽系数等特异因素，也考虑抵押贷款的利差等总体上影响提前偿付的市场因素。如果能够估计Pi的概率分布，银行就能够计算抵押贷款的预期现金流量，并估测提前偿付条件下抵押贷款的客观收益。图2是提前偿付的概率分布。
在众多的经验模型中，比较成熟的是美国公众证券协会提前偿付模型（publicsecuritiesassociation，PSA）。该模型假设一系列的CPR，第一个月为0.2%，以后每月增加0.2%，直到原始发行期的第30个月，从第31个月开始,CPR就固定为6%不变，即：
PSA提前偿付模型如图3所示。
如果各银行在应用该模型时，确定本银行抵押贷款提前偿付与PSA假设的提前偿付率存在偏离，那么可以根据偏离的程度进行相应调整，如图4示。
篇8
“农房抵押贷款再次启动，来我们行贷款的农民朋友比以往多了！”农行温州分行信贷管理部工作人员管先生说。来自基层的声音显示：两年后，温州农房抵押贷款的生命力旺盛如初――虽然在“两证”（银行认可的农房房产证+房屋宅基地使用权证书）的基础上，抵押条件附加了“具备两处以上的住所或其抵押房产变卖处置后仍有安居之地”。
乐清小样本
经济活跃，城市化加速，强烈的融资欲望使得温州农民渴望盘活自家农房，让“不动产”动起来。据温州市法院农村宅基地课题组调查报告，私下卖房或抵押农家房获得借款资金，这已成为当地农村一大普遍现象。私人交易脱缰于法律之外，适逢地价攀升，毁誉赖账的事情时有发生，官司也并非鲜见。
终于，温州的农房抵押贷款“弃暗投明”。2007年，公开的政府试验进入兴奋期，乐清样本至今仍为人们津津乐道。乐清市农村合作银行关于农房抵押贷款的探索起步于2003年。当时的抵押物为：银行认可农房房产证+房屋宅基地使用权证书，贷款额度是房屋市场评估价60%至80%的资金。
没有法律的撑腰，这种行动也只能是试探。因为，农房是一种特殊的财富。房屋是属于农民的私有财产，但农房“脚下”的“宅基地”是集体土地，按法律规定不能抵押和流转：《土地法》规定，农村宅基地属“农民集体所有”；《担保法》规定农村的宅基地不能抵押；《物权法》明确禁止农村宅基地使用权进行抵押。
农民抵押贷款的时刻，房子和土地这种唇齿相依的关系变得矛盾至极。
2007年4月1日，温州市法院和国土部门联合发出《协助人民法院办理集体土地使用权变更登记暂行规定》：抵押的“农民房”经法院作为被执行物处置(拍卖)后，可直接办理农民集体土地使用权的变更登记。虽然该地方规定仍与国家法律相冲突，但在温州范围内，宅基地在保留集体土地身份的基础上，跨过了“变更难”和“执行难”的问题。
有了一定的法律依据，乐清农村合作银行开始全面办理农房抵押贷款业务。据温州银监分局乐清办事处统计资料，2007年6月，乐清市发放农村房屋抵押贷款达37.6亿元，其中乐清农村合作银行为13亿元。不只在乐清，也不只在乐清农村合作银行。管先生说：“这一年，农行温州分行也参与了试验，收获了不错的效果”。
未能幸免，游走在法律边缘的温州农房抵押贷款还是“触雷”。当年7月1日，《房屋登记办法》正式施行，其规定村民住房所有权转让只能在本村范围内进行。温州房管部门随即决定，7月1日起不再受理集体土地农民自建房抵押和流转登记。温州火辣辣的夏天，农房抵押业务随即冰封。
牛年再破冰
2009年，金融危机带来的“钱荒”在每个角落疯长。第一个月里，搁置了半年的农房贷款再次被拾起，温州市委市政府制定相关政策，全面推行农房抵押贷款。温州的领导层高屋建瓴地指出，这是“解决‘三农’问题的有效措施”，还“有利于缓解农民贷款难，有利于提高农民的融资能力，促进城乡一体化建设”，农民则将暂时摆脱“集体土地”的法律魔咒，将不动的宅子换成了实在的票子。
经历了2007年的冰封，再次启动农房抵押贷款的行动兼具开拓和审慎的双重特征。
新年伊始即全面推行农房抵押贷款，4月份少量报道见诸媒体。市政府金融办的一位工作人员表示，政府并未出台“红头文件”，对于全面推进农房抵押贷款的“相关政策”，目前还不便透露。同时，申请农房抵押贷款的筹码也被加重了：除了已领取房屋所有权证和集体土地使用证，申请农房抵押贷款的农户还要具备两处以上的住所或抵押房产变卖处置后仍有安居之地。管先生认为，新增的条件将保障农民的安身立命之所，保障温州农村社会的稳定，将会促进农房抵押贷款市场健康持续地发展。贷款数额仍按照房屋估价的60%-80%执行。
农房抵押贷款重新启动，核心问题依旧是“宅基地”抵押的合法性。对此，温州市政府更加注重相关部门的协调与配合。执行规定为：处置抵押权的授让对象可以为土地所在县（市、区）的农业户口人员。当需对农房处置时，房管部门应支持并协助法院对抵押的农房进行裁决。农房被处置后，国土资源部门应给予办理农房宅基地使用权的变更登记，房管部门应给予办理农房所有权转移登记。银行业和金融机构在农房抵押出现不良贷款时，不能追溯相关登记机构的登记行为。
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[关键词] 售房养老；反向抵押贷款；风险分析；保障机制
[中图分类号] C913.7
[文献标识码] A
[文章编号] 1006-5024(2007)03-0125-03
[作者简介] 童汇慧，浙江工商大学杭州商学院讲师，研究方向为住房养老保障、人力资本。(浙江 杭州 310035)
一、问题的提出
随着社会物质文化生活水平的提高，医疗卫生保健技术的进步，我国居民的平均预期寿命一直呈上升趋势，并步入了一个“老龄化”社会。生活环境的改善、生活费用标准的提高以及消费意识的变化，使得保证老年人具有稳定充足的收入颐养天年已成为非常重要的社会问题。
按照现行的养老金收缴及发放模式，居民退休后收入水平的下降是一个不争的事实，而这与经济社会进步对收入水平和消费水平的提高形成鲜明的反差。面对这一严峻的形式，实现养老保障观念与制度的创新，寻找新的养老资源以加强现有的养老保障，是必须面对的重大问题。
借鉴一些已进入老龄化社会的国家经验，住房反抵押贷款是一种有效的手段。住房反抵押贷款的基本思想是：如果一个家庭于中年期通过按揭贷款购买住房并还清全部贷款本息，考虑到该家庭成员寿终正寝时，该住房仍有相当的剩余价值，如果能预先将之套现用于晚年生活，可以有效地改善其生活水平。具体操作上，只需于退休期伊始将该住房的产权，通过某种融资变现的手段和机制，出售与某特设机构(如保险部门、社会保障机构、房地产公司或专设机构)，使用权则继续归自己保留并长期居住。住房出售价款也由该特设机构在该家庭成员尚存活期间分期稳定持续支付，补贴该家庭的晚年养老用费。而该住房使用支配权可待该家庭成员寿终正寝后做拍卖处理，用出售款项弥补该特设机构前期的支付款项，并取得一定投资收益。
然而，作为一种长期的借贷行为，住房反抵押贷款受到实际款项支付时间长度、抵押资产的实际价值及其变化等多种因素的影响，从而存在着相当大的不确定性。这造成在其操作过程中贷、借双方均存在着风险，因此可能影响其推行。了解这些风险，并采用可行的方式承担这些风险，是这种模式能否成功推行的关键问题之一。
二、贷、借双方的风险分析
从总体来看，贷借双方的风险存在一种辩证统一的关系：如果贷方承担了过大的风险，那么最终这些风险将不得不由借方来面对一个破产的、无法支付供款的特设机构。反之，如果借方的风险过大，导致大量的失败个案，肯定会影响到潜在客户群的选择，其最终结果也是贷方特设机构所不愿看到的。
(一)贷方风险及其防范
按照Phillips和Gwin(1993)的分析，反抵押贷款的贷方主要面对以下几种具体的风险：
1.预期寿命与实际寿命的差异风险。通常，在反抵押贷款的计算过程中，年度支付的价款是根据房屋的价值经乘以适当的系数后除以设定的预期寿命得出的，而实际支付却是以借方的故去为终止点。因此，借方的实际寿命长于或短于预期寿命差异将导致支付终止时的总额超过或低于房屋价值。对于贷方来说，风险共同承担机制可以减轻这种风险：贷方从实际寿命不足预期寿命所得利润中用来补偿实际寿命长于预期寿命所带来的亏空。然而，这种补偿关系是相当脆弱的，当相对健康的借方客户总数超过健康状况不好的客户总数时，这一平衡将不复存在。而这种“逆选择”行为，在预期存活寿命与实际存活寿命之间的预期与博弈中是极有可能出现的。
由于实际寿命的无法预知性，寿命风险的防范是十分因难的。国外通常采用结合保险及政府组织介入的方式来分散并降低这种风险：当贷方付款额接近或达到资产值时，贷方可以选择由政府机构接手。
2.利率风险。利率风险相对较为复杂。其对反抵押贷款贷方的风险可以分为固定利率贷款以及浮动利率贷款两种情况下考虑。在固定利率下，贷方无法控制其反抵押贷款资产价值受利率调整而产生的变化。也就是说，如果市场利率上升，这项投资的回报率将相对降低。在贷方看来，这就等同于固定利率反抵押贷款资产净值的贬值。采用浮动利率制可以避免这一风险。然而，浮动利率制也使得贷方无法预测反抵押贷款资产准确的未来价值。
对于贷方来说，将其投资的预期利息收入进行资本化用于新的贷款，而不是使之简单地自然累加。因此，以此计算是，既使只有很小的利率变化，也会对未来的反抵押贷款资产的投资回报率产生很大的影响，进而影响其相对价值。而且，随着利率的增长，借方的债务总额也在不断地快速增长，这将加大借贷关系中止时资不抵债的可能性。
由于利率风险的根本原因在于经济形势和国家的金融政策，其防范是十分困难的。而且，按以上的分析，各种应对手段都有其局限性，并不存在什么万全之策。比较而言，采用浮动汇率制可能是一种双方都可以接收的方式。
3.房屋的增值风险。这种风险可以分为普遍性增值和个别增值两种情况。
就贷方而言，虽然用于反抵押贷款的房产价值以及它的增长率是个未知数，但贷方的赢利却必须基于这些价值来计算。显而易见，普遍的房产增值是风险之一。而且，这种风险难以像寿命差异风险那样以共同承担方式降低。当然，拥有多种类的、地理位置不同的反抵押贷款资产可以有效地防范局部经济不景气带来的贬值，但仍然难以避免全国性的乃至全球性的不景气所带来的贬值。
在反抵押贷款资产最初估价时，对房产升值量的预期直接决定了贷方愿意提供的贷款量，而这种预期同样也会影响借方的行为。
即使像贷方所预计的那样，发生房屋的普遍性增值，也无法确保个别的作为反抵押贷款资产的房产具有同样的增长率。事实上，普遍的情况是实际的升值率以平均的升值率为中心形成一种分布。具体的分布有赖于贷方在这一市场中的份额。这种特殊的房屋增值几乎肯定会造成贷方的损失：那些处于升值率高端的个案对于房屋出售时最多仅收回贷款的贷方来说几乎不产生任何额外的利润；而处于资产净值增值率低端的那些个案必然会造成贷方的大量损失。
对于现阶段我国的经济大环境来说，房屋增值风险是一种非常现实的风险：房地产市场持续火热，对市场前景的预期日趋两极化，在这种情况下，对于反抵押贷款中住房资产的正确估价将成为一个难题。而且，无论未来房地产市场走向如何，都将对进行中或即将进行的房屋反抵押贷款行为产生巨大的影响。而且，这种风险的防范也殊为不易，一般来说，只能通过采用保险的方式加以防范。
4.费用风险。根据美国和其他一些已经初步推行了反抵押贷款的国家相关经验，预期的承贷方有可能在以下几方面招致相当数量的先期费用：(1)由于多数客户对反抵押货款所知有限，承贷方不得不花费大量费用用于市场行销以及对于犹豫不决客户的说服工作；(2)相关法律、法规的制定所产生的费用；(3)先期的摸索性工作以确定行之有效的监管和出售的方式。这些先期费用对于预期的承贷方肯定是一种风险，因为一旦这种反抵押贷款业务未能成功推出，一些费用是无法得到补偿的。
(二)借方风险及其防范
对于借方来说，风险主要可以归纳为以下几点：
1.信息不对称风险。这一风险实际是指一些年老的反抵押贷款申请者可能并不真正了解他们是以房产的净值做抵押，或者说，他们并未真正理解在此后他们居住在已抵押的房产全部时间范围内，贷款的总值一直在以复利形式增加。有鉴于此，借款人有必要接受详细的贷款前咨询。而且，必须要求贷方清晰、明确地告知借款人所有相关的费用数额。
2.分期付款风险。这一风险是指当借款人倾向于选择年金支付而不是一次性支付时，其实际寿命短于预期寿命时产生的损失。这就要求产权所有人在选择反抵押贷款年金支付前应仔细权衡其自身是否能够存活足够长时间以“耗尽”其房屋净值。另外，产权所有人也可将其房屋净值转化成几个不同的部分，如选择部分贷款以年金形式支付，而其他部分一次性支付。采取这种方式，有以下几种好处：首先它不仅综合了提前支付现金和寿命差异风险的防范，而且给老年人提供一种方式保留部分房屋净值做为以后可能的大额医疗费用，或做为遗产直接留给继承人。
在国外，部分保险公司为健康的老人提供了一种混合型的养老年金保险：在老人身体健康时，其年金为一定值；而当老人身体状况恶化瘫痪时，开始支付一笔额外的年金。显然，这种新的方式可以有效地移植到反抵押贷款背景中，使老年人按照他们所希望的程度保留部分现金以供长期医疗之需。这种方式在目前我国的养老大环境下显示出特殊重要的意义：由于医疗改革的持续推进以及医疗保险制度的覆盖程度有限，医疗费用已成为很多老年人难以承受的负担。以部分房屋净值补贴医疗费用不失为一种可行的补充措施。
3.贷方破产风险。对借方来说，在反抵押贷款执行中贷方申请破产是一种很大的风险。事实上，对于选择一次性支付方案的借方来说，这一风险并不成立。而对于选择年金支付的借方来说，贷方的信用记录则是至关重要的。显而易见，提高选择年金支付的借方对这一风险的了解程度，促使他们选择具有良好信用记录的贷款方，是规避这一风险的重要手段。
4.税务风险。税务与转让政策可以从多个方面影响反抵押贷款，所有这些影响都将使借款人处于风险之中。例如，在一个对资本收益课税的国家里，房屋所有人出售房屋所得超过其以前所付出费用的部分需被征税。但是，如果他同时还有反抵押贷款，那么如果其净所得少于其反抵押贷款负债时，他将有可能无法支付。另外，如果税务政策将反抵押贷款看作是一种房屋出售所得而不是一种抵押贷款，这种收入就将被视为需课税收入，这就增加了借款人的税务负担。在这种情况下，养老金收入一般略低于边缘税率，这就要求反抵押贷款借款方格外注意反抵押贷款收入的时间选择，以避免不必要的税务负担。
5.社会福利风险。这种风险存在于那些收入水平非常低的房屋拥有者中。他们可以享受政府的生活津贴以及医疗津贴，但条件是其收入必须低于某一固定水平。这样，如果将反抵押贷款视为收入，其收入就有可能超出可以享受津贴的水平，从而丧失补贴，造成生活水平的下降。而且，如果借款人打算将部分反抵押贷款储蓄起来，这也有可能导致其丧失享受福利的权利。总之，是否申请反抵押贷款以及获得现金的形式，都将在很大程度上影响低收入者的福利。因此，反抵押贷款的申请对于低收入人群来说是显得手续相对复杂。
三、综合性防范措施
从以上分析可以看出，反抵押贷款的风险呈现多层次、多角度的状态，有些风险受国家财政政策的影响，有些受国家乃至世界经济景气度的影响，还有些受到个人身体健康状况以及个人偏好的左右。
对于贷方而言，虽然部分风险可以通过对贷款发放方式、不同利率方式的选择等手段来降低，但其风险承受力也是相当有限。对于借方来说，由于这种模式针对需要养老金的老年人这一对风险承受力相对较小的群体，而且在贷款执行中，借方处于相对的弱势，为他们提供特殊的保证也是必不可少的。特别需要指出的是，在我国现在经济社会发展水平的大背景下，GDP持续高速增长下经济硬着陆的可能，房地产市场高速成长及其回落的可能，都使得房屋反抵押贷款中贷、借双方的风险被显著放大。因此，为这种养老模式提供可靠的保证成为其能否有效推行的一个重要因素。
一种比较可行的方式是采取房屋反抵押贷款综合保险，即借方在贷款伊始按资产估价总额交纳一定比例的保险金，此后每年按固定比例对未完成的贷款净值继续交纳少量的保险年金，按月积累至未付净值。
对于借方来说，这种保险提供了三重保障：只要借方仍居住在房屋内，反抵押贷款就永远不过期；如果贷方丧失了继续偿付贷款的能力，保险提供方将接手该业务，继续偿付贷款；在借方同意反抵押贷款条款之前，必须接收独立的第三方咨询机构提供的反抵押贷款风险咨询。
而对于贷方来说，这一保险保证了其能够在必须时摆脱部分可能造成“亏损”的个案。例如，如果支付的贷款总额达到了资产净值(一般是指扣除了相关费用的总值，如总值的98%)，贷方就可以选择保险提供方继续支付年金，直至终止。
需要指出的是，在这种保险中，保险提供方实际上成为超资产净值付款的最终承担者，其结果必然是无利可图。也就是说，这种保险应该成为一种政策性的、非赢利性的金融业务，由政府特设或指定机构开办，并由政府提供资金支持。事实上，美国等国家住房反抵押贷款业务的成功举办，其根本原因之一就是其房屋与城市发展部(HUD)提供巨大的财力支持。
参考文献：
[1]W. Phillips， S. Gwin， Reverse mortgages. In： Trans-actions， Society of Actuaries， vol. XLIV， 1993， pp. 289-323.
[2]O.S. Mitchell，J.Piggott， Unlocking housing equity in Japan， J. Japanese Int. Economies，2004， (18)466-505.
[3]T. Boehm， M. Ehrhardt， Reverse mortgages and inter-est rate risk，J. Amer. Real Estate Urban Econ. Assoc.，1994， 22 (2)， 387-408.
[4]柴效武.售房养老模式中的信息不对称与风险规避的探讨[J].科学・经济・社会，2004，(2).
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2095-3283（2015）12-00-02
“住房反向抵押贷款”（Housing Reverse Mortgage），又称为“倒按揭”，其操作方式是让老年人把已经拥有所有权的房屋抵押给银行和保险公司等金融机构，金融机构在对房屋进行估值的基础上，根据老人的年龄、预期寿命、房屋折损以及房屋价值的变化，把贷款金额按年或月发放给老人。在此期间，老人有权居住房屋并负责房屋的维护。老人去世后，房屋归金融机构所有，用房屋的出售、拍卖或出租所得弥补贷款的本息[1]。
住房反向抵押贷款的核心问题是产品的定价，这直接关系到将住房抵押给金融机构的老人每年或每月能得到多少贷款，也决定了中介机构最终的盈利状况。当产品定价过高时，老人对该产品没有投资兴趣，使得产品的需求不足；当产品定价过低时，虽然需求增加，但同时加大了金融机构到期收不回本金的风险。因此，住房反向抵押贷款产品的定价决定了市场的供求状况，也是这一新型养老模式能否取得成功的关键。
在实际操作中，影响住房反向抵押贷款产品定价的因素很多，其中借款人的预期寿命、房屋价值的评估以及贷款利率是关键问题。除此之外，还要考虑前期费用及后期变现费用等多种因素。
一、文献综述
美国学者在住房反向抵押贷款定价问题研究方面比较成熟。总的来说，主要有三种定价方法：第一种是保险精算法。Mitchell等人率先提出了反向抵押贷款的保险精算定价模型[2]。在综合考虑房价增长率、贷款利率以及人的死亡率等因素的基础上，通过借款人得到的贷款总额等于住房出售价值的贴现值这一算法，得出了一次性支付和年金支付两种支付方式的住房反向抵押贷款价值。我国学者在此基础上提出了新的观点，如张晶在保险精算模型中引入了房屋折旧因子[3]，章凌云对保险精算定价模型进行了模拟分析等。第二种是期权定价方法。Boehm[4]等将住房反向抵押贷款看作利率和时间的函数，并计算出了反向抵押贷款价值的基本偏微分方程。国内研究中利用这种方法定价的文献不多，其中奚俊芳将二叉树方法和布莱克舒尔斯期权定价思想运用到反向抵押贷款的定价上，但只停留在理论分析层面。第三种是因子定价法。Szymanoski提出了住房财产转换贷款（HECM）示范价格模型，再次证明借款人寿命、利率、房屋价值变化对产品价格有着重要影响[5]。而Peter等设计的模型为住房权益转换抵押贷款定价提供了直接借鉴[6]。除此之外，我国的刘春杰等学者指出支付因子定价实质上是一种定期定价，并深入探讨了反抵押贷款合同超期的定价问题。
二、模型的建立
本文根据保险精算理论设计的住房反向抵押贷款产品的定价公式为：
每年应支付的年金数额×（年金终值系数，设定利率，期数）=该房现值+房屋预计增值-房屋折旧-前期费用终值-后期变现费用，即 A×（F/A，i，n）=V0+E-D-S-R。
（一）预期寿命
本文根据中国人寿保险业经验生命表中的平均余命来确定老人的预期寿命（四舍五入）。
（二）房屋的估值
1.房价的估计。2004―2013年十年间我国住宅商品房平均销售价格的平均增长率为10.53%，根据国家目前控制房地产价格过分上涨、全面放开二胎等相关政策，结合我国当前面临的经济发展形势，设定房价增长率为每年8%。我国住宅商品房平均销售价格（元/平方米）如表2所示。
2.房屋折旧及残值。我国钢筋混凝土结构住房的平均寿命约为60年，因此设定我国商品房的设计寿命为60岁。假设住房现值为100万，则用直线折旧法计算，每年折旧1.67万，残值为0。
（三）利率
2015年10月24日，中国人民银行降息之后，个人住房商业贷款5年期以上利率为4.90%，考虑到我国政府适度宽松的货币政策、抑制房价过分上涨以及中介公司盈利性等多种因素，将利率设定为6%。
（四）费用
前期费用主要是指住房评估费用及其他费用，房地产价格评估收费标准按国家计委、建设部关于《房地产中介服务收费的通知》（【1995】971号）文件规定执行（见表4），其他费用占房屋变现价值的5‰。后期费用主要包括房屋处理中涉及的营业税、增值税印花税和拍卖佣金等房屋变现总价值的7%。
三、案例分析
关于住房反向抵押贷款的实际案例分析：陈爷爷现年74岁，希望以个人名义购买中介公司可赎回型、月付的住房反向抵押贷款产品。已知老人的预计余存寿命为10年，房屋现值为100万元，房屋使用期10年，贷款基准费率为6%，房屋评估费率为5‰，则陈爷爷每月可获得的贷款额A为：
由于陈爷爷选择的是中介公司按月付款给他，因此只能通过计算得出年金终值系数。
（F/A，i，n）=[（1+i）n-1]/i=[（1+6%/12）10*12-1]/（6%/12）=163.88
E=100*（1+8%）10-100=116.89万元
D=1.67*10=16.7万元
S=100*（0.5%+0.5%）*（1+6%）10=1.79万元
R=（100+116.89-16.7）*7%=14.01万元
则， A*163.88=100+116.89-16.7-1.79-14.01=184.39A=1.13万元
即：陈爷爷每月可获得贷款1.13万元。
