抵押权人范文
时间：2023-03-22 09:20:30
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篇1
后顺位的抵押权人代位求偿的法律性质，通说认为是共同抵押权人在未被执行的其他抵押财产上的抵押权当然地转移给顺序在后的抵押权人的行为，这种代位是法定的。依此理解，这里的代位求偿权具有物权性质，为使其代位能发生对抗第三人的效力，应于抵押登记中为代位之附记登记（《日本民法》第 393 条）。
二、后次序抵押权人代位权的合理性基础
抵押权的设定方式有两种，一为法定抵押，一为意定抵押。法定抵押多是基于社会公共政策的考量，法律认为需要对某种利益予以特殊保护时，特认定债权人在某物上成立抵押权。我国《合同法》第 286 条规定的关于承包人在建筑工程上的优先受偿权常被认为是法定抵押权。在抵押权的设定方式中，意定抵押属于常态。意定抵押是当事人根据自己的意思设立抵押权的形态，体现的是意思自治原则，但后次序抵押权人代位求偿权的设定却在某种程度上突破或背离了这一原则，因为根据次顺位抵押权人与抵押人的约定，次顺位抵押权人只能就其约定的抵押物受偿；依照共同抵押权人与共同抵押人的约定，共同抵押物亦只担保共同抵押的债权，然而代位求偿权的设立却使次顺位抵押权人受偿于其约定之外的抵押物，共同抵押物也进行了约定之外其他抵押权的担保。
那么，赋予后次序抵押权人代位权的合理性基础何在？首先，这是由担保物权的本质所决定的。担保物权是以取得标的物交换价值为目的的物权，与用益物权本质上属于实体权相对应，其本质上属于价值权。正是基于其价值权的特质，其主要特征之一就是具有物上代位性。在共同抵押中，一方面由于共同抵押权人行使自由选择权，当他选择其中某一抵押物行使全部抵押权时，受拍卖抵押物的后次序抵押权人的利益遭受损失，而共同抵押中未被选择的抵押物却因此获利。另一方面根据共同抵押的效力规则，其他抵押物是应该就共同抵押权的行使分担债权份额的。在这种情况下，从价值角度考虑，其他抵押物实际上也就成为了受拍卖抵押物的代位物，后次序抵押权人行使抵押权便有了合理性的基础。其次，赋予后次序抵押权人的代位权能在一定程度上使其避免因前顺位共同抵押权人行使自由选择权造成的损害，实现法律制度配置的利益平衡。法律要使债权人接受以较小价值的抵押物累积而设定的抵押，特在制度设置上，对共同抵押权人的利益予以特殊保护，集中表现在对共同抵押权人自由选择权的赋予。但共同抵押权人自由选择权的行使可能使得受拍卖抵押物上存在的后次序抵押权落空，若不赋予后次序抵押权人以代位权，其受损利益无法弥补。若无后次序抵押权人的代位权，那么其他未受拍卖的抵押物免于承担担保责任，从而使得共同抵押名不副实。如此制度设置，使得共同抵押权人与抵押物未受拍卖的其他抵押人之间恶意串通损害后次序抵押权人的利益成为可能。此种情况下，若不赋予后次序抵押权人以救济权，则不符合民事制度设置追求利益衡平的一般规则。因此，设定后次序抵押权人的代位求偿权实属必要。综上，后次序抵押权人的代位权，既是贯彻担保物权物上代位性的题中之义，又符合民事制度设置的利益衡平原则，应予确立。
三、后次序抵押权人代位权的行使条件
根据各国民法关于后次序抵押权人代位权行使规则的规定，代位权的适用条件包括：
1、共同抵押权人仅就某项或某几项抵押财产的变价受偿。这充分体现了共同抵押权人的自由选择权，但这恰为后次序抵押权人行使代位权的前提条件。如果当事人就各抵押财产的债权负担额做出明确约定或者对抵押物的执行顺序作了明确规定，则此规则无适用余地。故在按份共同抵押的情况下，后次序抵押权人无代位权。
2、被拍卖的抵押物实际负担的债权数额超过其应负担的债权额。当共同抵押权人就某一抵押物变价受偿的数额小于或等于该抵押物应负担的债权额，则不发生后次序的抵押权人行使代位权的问题。
3、共同抵押权人就某项或某几项抵押财产变价受偿，导致后次序抵押权人的债权无法全部得到满足。此点毋须多言，如后次序抵押权人的利益没有受损，当然不会产生后次序抵押权人的代位权。
四、一部偿还及代位
篇2
第一部分 各国民法上的所有人抵押权
一、罗马法
距今约30个世纪的古罗马法，乃是近现代民法制度的端绪。近现代各项民法制度大都可以在这里找到其最初的观念和雏形，所有人抵押权自亦不例外。
在古罗马法时代，由于站在保护债权人的立场规定担保权，所以担保权的设定，被认为是对债务人责任的加重。终罗马法时代，担保权需要从属于债权而存在，被认为是一项确定不移的原则。被担保债权消灭，担保权也随而消灭，被说成是债权和担保权的关系的一项铁则，且认为先次序担保权消灭，后次序担保权得随而升进。这样，不动产所有人在自己的所有物上为自己设定抵押权也就成为虚无缥缈之事。
总之，在古罗马法时代，近现代意义的所有人抵押权观念并未真正形成。抵押权从属于债权而存在，债权消灭，抵押权亦随而消灭，是一项普遍的观念。
二、德国法
（一）所有人抵押权的形成与发展小史
德国法所有人抵押权的观念，是在抵押权的附从性得到缓和，以及抵押权被解作一种价值权后出现的。所有人抵押权，最初是因继承和法律行为而使所有权和抵押权归属于同一人时，作为例外被认可的 . 1824年的普鲁士宣言称：不动产所有人以自己的不动产设定了抵押权给债权人时，在不动产所有人清偿债务后，抵押权不消灭，而是移转于不动产所有人享有。
此后不久，随着学术研究的次第发达，无论债权存续与否，抵押权俱可以以所有人抵押权的形态存在，便逐渐获得了多数学者的认同。同时，此间的登记制度也为所有人抵押权的设定准备了条件 .19世纪中期以后，设定无债权的土地债务，成为立法的一项重要任务。此后的情况表明，肇始于19世纪末期的民事立法运动完成了这一任务，不动产所有人可以在自己的土地上为自己设定所有人抵押权，为各州法所明定 .（二）各州法上的所有人抵押权
德国法所有人抵押权的历史，最早可以追溯到土地定期金买卖（Rentenkauf）。此定期金买卖，如前文谈到，指投资人贷与一定数额的金钱给土地所有人，尔后便可由该土地定期地受一定金钱的支付。而且，土地所有人即使变更，新的土地所有人也要继续负担该特定金钱的支付。一般认为，1871年以前德国地方法上的所有人抵押权，正由来于该定期金买卖 .（1）不来梅（Bremen）法。 依不来梅地方的法律，为定期金买卖时，需作成“公约证书”（Handfeste）。“公约证书”所记载的定期金买受人，通常为真正的买受人。惟例外也存在由土地所有人记载虚拟的买受人而作成“公约证书”的情况。“公约证书”由不动产所有人保留于自己之手而未出让时，所有人即享有由自己的物（土地）收取定期金的权利。此与证券抵押，在不动产所有人未把（抵押）证券交付给债权人前，抵押权便由他自己享有，并无不同 .（2）巴伐利亚邦法。 因受罗马法的影响，巴伐利亚邦效仿罗马法而规定：抵押权与所有权混同时，原则上抵押权归于消灭，后次序抵押权得升进其次序。同时，为防止该项规定可能发生不公平的结果，该法又规定：抵押权已全部或一部消灭，但未于登记簿册注销的，所有人得保有该抵押权的次序，且可以之向他人融资 .（3）萨克森（Sachsen）法。在萨克森地方，1843年11月6日的法律规定：土地所有权与抵押权归属于同一人时，土地所有人可以把自己登记为债权人，并有处分抵押权的权利。土地所有人如只出让土地所有权的，则抵押权仍由土地所有人享有，受让人不能取得、享有之 .（4）普鲁士（Preussen）法。1794年《普鲁士普通邦法》继受了罗马法担保权因混同而消灭的规定。1802年8月11日的法典调查会议规定：即使抵押权和土地所有权混同，但只要所有人不注销抵押权的登记的，抵押权也不消灭，土地所有人可以把该抵押权移转给第三人而获取融资。其后不久，该项规定被追加规定于《普鲁士普通邦法》上。按照完成追加规定以后的《普鲁士普通邦法》，无论债权与土地所有权混同，还是不动产所有人清偿债权，所有人抵押权皆可成立。此外，1872年《普鲁士土地所有权取得法》第27条也规定：土地所有权人可以以自己的名义登记土地债务，并作成土地债务证券 .（5）梅克伦堡（Mecklenburg）法。梅克伦堡位于德国北部，较之其他地区，该地区在较早的时期便已进行了抵押权立法。1848年梅克伦堡修订了旧有的抵押权法，而认可抵押权的独立性，并规定土地所有人可以以自己的名义登记抵押权。尽管该规定当时只适用于士大夫的土地，但至1872年《普鲁士土地所有权取得法》制定时，它便被扩大适用于一般的场合，即一般的土地所有人也可以自己的名义登记抵押权 .三、瑞士法
瑞士民法典的所有人抵押权，系渊源于“Gültrecht”。而Gültrecht，迄今已有较为悠久的历史。按照Gültrecht，一笔土地仅可供作一次担保，但至后来，以同一笔土地设定数个担保的情况也被予以认可。不过，此种场合，后成立的担保权仅能取得先成立的担保权满足其债权的清偿后所剩下的余额。1867年2月10日，瑞士明文废除同一土地的先次序抵押权因清偿或混同而消灭时，后次序抵押权人得升进其次序的规定，采抵押权次序固定主义，系规定所有人抵押权的前奏。1907年公布的瑞士民法典直接承袭该“1867年2月10日法”的规定，在第814条第1项规定：就一笔土地设定不同顺位的数个抵押权时，当一个抵押权消灭，后顺位的抵押权人不得请求递补其空位。所有人抵押权由此产生。
四、奥地利法
1811年奥地利民法典设有所有人抵押权的规定。第469条规定：被担保债权消灭时，抵押权不消灭，如不注销登记簿册的债权的，抵押物应承受该负担。抵押物的所有人，可依债权人受领清偿的证书，或其他足以证明债权已然消灭的证书，在不超过登记簿册所记载的债权数额范围内，以该抵押权供作新的融资。第1446条规定：抵押权与所有权混同时，未于登记簿册注销其登记的，抵押权不因混同而消灭，而由所有人享有 .五、法国法
法国为现代大陆法系的一个重要国家，其关于所有人抵押权的立法大抵经历了三个时期：
第一个时期，是1789年资产阶级大革命以前。这一时期，因受罗马法的影响，罗马法抵押权制度广泛作用于法国各地区，无论何人皆不能以自己的所有物为自己设定担保权，担保权与所有权混同时，担保权消灭等等，乃是当时社会的基本观念。
第二个时期，是从1789年资产阶级大革命开始至1804年法国民法典的制定。这一时期，法国社会跌宕起伏、社会关系变动不居，抵押权在这种背景下也发生了重要变化。因受重农学派的影响，共和3年10月19日，法律规定所有人可就自己的所有物为自己设定抵押权。具体而言，土地所有人可以在自己土地价格的3/4的限度内，发行抵押证券，用作债权的担保，该抵押证券因性质上类似于票据，故可依背书转让。惟因该制度的理论基础过于繁琐、不易理解，所以实务上颇难推行。因此共和7年2月11日，法律乃不得不将它废止。
第三个时期，是1804年法国民法典制定公布以后。这一时期的法律规定，抵押权与所有权混同时，抵押权不消灭，应成立所有人抵押权 .六、日本民法和我国台湾地区民法日本民法和我国台湾地区民法，仅规定混同的场合，得成立所有人抵押权，适用范围较窄。我国台湾地区民法第762条规定：同一物的所有权及其他物权，归属于一人时，其他物权因混同而消灭；但其他物权的存续，于所有人或第三人有法律上的利益的，不在此限。日本民法第179条第1、2项规定：同一物的所有权及其他物权归属于同一人时，其他物权消灭。但该物或该物权为第三人权利的标的的，不在此限。
可见，在我国台湾地区民法和日本民法上，即使所有权和其他物权发生混同，仍不能当然成立所有人抵押权，而仅在“但书”的情形，才可以成立所有人抵押权。具体而言，仅在具备下列条件时，才可以成立所有人抵押权：
第一，须所有权和抵押权混同。即只有同一标的物的所有权与抵押权归属于一人时，才有所有人抵押权成立的可能。否则，如非因混同，而是由于债务人的清偿债务，或抵押权人绝对抛弃抵押权等，皆不能成立所有人抵押权。
第二，须抵押权的存续于所有人有法律上的利益。即只有所有权与抵押权混同，并不能当然成立所有人抵押权，而只有该抵押权的存续，于所有人有法律上的利益时，才可以成立所有人抵押权。所称抵押权的存续于所有人有法律上的利益，大致包括：其一，同一抵押物上，存在两个或两个以上的抵押权，也就是说，同一抵押物上存在多数抵押权的竞合；其二，发生混同者，须为先次序的抵押权，即混同后，还存在后次序的抵押权 .所有人抵押权，依是否伴有债权为标准而可以作出不同的分类。伴有债权的，为“伴有债权的所有人抵押权”，反之为“不伴有债权的所有人抵押权”。之所以这样，是因为抵押权与所有权的混同，与被担保债权和债务的混同，是截然不同的。抵押权虽然与所有权混同，但被担保债权并未与债务混同者有之；抵押权与所有权混同时，被担保债权即与债务混同者也有之。因前一种混同所产生的所有人抵押权，为伴有债权；因后一种混同所产生的所有人抵押权，为不伴有债权。惟何种情形才能发生前一种混同，又何种情形才能发生后一种混同，须视抵押物属于何人所有，以及混同的原因如何而定 .第二部分 所有人抵押权的法律构成
一、各种学说分析
由以上分析，我们看到，所有人抵押权（Eigentuemerhypothek），乃是所有人就自己的所有物享有抵押权。惟应注意的是，罗马法以来近现代民法所称的所有人抵押权，实际上有广狭二义。广义的所有人抵押权，包括“伴有债权的所有人抵押权”，与“不伴有债权的所有人抵押权”两种；狭义的所有人抵押权，则仅指“伴有债权的所有人抵押权”。“不伴有债权的所有人抵押权”，理论上称为“土地债务”。 以下对所有人抵押权的论述，系从广义，即不仅包括“伴有债权的所有人抵押权”，而且也包括“不伴有债权的所有人抵押权”。此一点，于此一并加以说明。
民法自罗马法以来，莫不以抵押权为他物权。抵押权既然为他物权，则当然应存在于他人的物上，亦即应以他人的物（债务人或第三人的物）而设定。而所有人抵押权，则是在自己的物上成立的，故称为特殊抵押权。
所有人抵押权，不但是一种特殊的抵押权，而且也被认为是近代私法史上的一大怪物，它不仅对旧有的担保物权理论提出了挑战，而且也越出担保物权法的领域而向一般的私法理论提出了挑战。盖民法自罗马法以来，关于担保物权，从来实行“担保权的不可分性”与“担保权的附从性”原则。
依前一原则，在被担保债权未受清偿前，担保权人得就担保物的全部行使权利（以担保物的全部来担保债权的各部），及以担保物的各部来担保债权的全部；依后一原则，无债权即无担保权，担保权的设定需以债权的存在为前提，无债权即无从设定担保权，如果把债权比之为“皮”，担保权喻之为“毛”，则“皮之不存，毛将焉附”正为二者关系的生动写照。显而易见，坚守传统民法上的这两项原则，将使人们对所有人抵押权的合理性产生质疑；同时也会给私法理论投下如下的疑问：在自己的物上，除可以成立所有权外，何以还能成立此外的其他权利如所有人抵押权呢？实际上，关于所有人抵押权的法律构成的议论，其中心正是围绕这一点而展开出来的。关于所有人抵押权的法律构成的学说，归纳起来，主要有下列五说 ：
1.对自己的物的权利说
学者哈特曼（Hartmann）和胡贝尔（Huber）倡之。哈特曼氏指出，物权，可依一定的方向或目的加以区别。亦即，权利人借助于特定的物权而欲达成的目的，便是各种物权的区别标准。各种物权各有其特有的目的，正是该特有的目的，才赋予了物权的支配力以一定的方向，并因此确定其内容、限制其范围。但因各物权的特有目的产生的契机不同，所以有的物权被称为他物权，有的物权则演变为对于自己的物的权利。
这里有必要提到关于所有人抵押权的性质的“抵押权说”和“土地债务说”。这两种学说均认为：在自己所有的物上可以成立所有权以外的权利。
主张所有人抵押权的性质为“抵押权说”的代表人物，是朗格（Lange）。认为所有人抵押权是一种真正的、基本的抵押权，是“物上负担”的源泉 ；主张所有人抵押权的性质为“土地债务说”的学者，仅以成文法上的规定来诠释所有人抵押权。此外，还有学者将所有人抵押权解作是“对将来债权的抵押权”，如迈博姆（Meibom）和邓伯格（Dernburg）。惟将来谁是债权人现在不能确定，所以乃以土地所有人的名义而进行抵押权的登记 . 2.次序保留说
学者施温德（Schwind）倡之。认为将土地换价的权利，仅土地所有人有之，亦即只有土地所有人可以允许他人取得自己土地价值的一部或全部。土地所有人可借土地登记簿册而使土地的价值独立化、把土地的价值分为若干部分，并把一部分价值保留于自己之手。因而所有人抵押权是为土地所有人的利益而在土地登记簿册上采取的一种形式，即土地所有人为了取得自己土地的将来的信用，而把优先次序保留于自己之手 . 3.价值分割说
由布雷默（Bremer）和奥伯恩克（Oberneck）所倡。认为所有人抵押权，是土地所有人对于抵押物的一部分价值的优先取得权。易言之，是以抵押权的形式表现土地所有人的独立权利。因此所有人抵押权，实际上是所有权的表现，只不过在所有权上披上了担保权的外衣，并以担保权的形式独立地表现其存在。所有人抵押权并不是真正的担保权。所有人抵押权既然不是真正的担保权，那么它又究竟是什么呢？实际上，它是一种渊源于所有权的独立的价值取得权，称为“价值分割说”。
4.所有权说
由哈根（Hagen）和恩德曼（Endemann）倡之。该说获得了多数学者的赞成，是事实上的通说。
恩德曼说，所有人抵押权的实体法上的本质，既不是抵押权也不是土地债务更不是登记簿册上的空位子，而是对后次序抵押权有排他效力的特殊形式的所有权。所有人抵押权绝不是他物权，只不过在形式上把它登记为抵押权而已。恩德曼进一步解释说，所有人抵押权不是权利人对土地的支配权，而是对拍卖土地的价金的权利。故抵押物一旦被拍卖，所有人便可依登记簿册所记载的次序取得一定的金额。惟应注意的是，土地所有人对于拍卖土地的价金的取得权，不是基于债权人的身份而享有该权利，而是基于土地所有人的身份享有该权利。土地所有人可依登记簿册所记载的次序由拍卖所得的价金中受一定数额的金钱的支付 .二、所有人抵押权的本质
所有人抵押权的本质，不过为所有权，且为不负任何负担并可免受各种限制的所有权。从而，所有人抵押权虽名为“抵押权”，但与通常的抵押权却有很大的不同：它不是登记簿册上的“空位子”，而是由所有权的各项权能所充实的实质所有权。所有人抵押权的标的物被拍卖时，所有人抵押权人虽有权依登记簿册上的次序和登记的债权数额，由拍卖土地所得的价金受一定金额的支付，但所有人并非以债权人的身份取得该权利，而且也不是作为对债务的清偿而取得该金钱。所有人取得拍卖土地所得的价金的一部分，性质上是在行使所有权。所有人的该权利，是通过登记簿册而表现的所有权的权能。
那么为何又要赋予所有权的权能以担保权的形式，并使之披上抵押权的外衣呢？这有其法律和经济上的原因。
法律上的原因，是为了表示土地所有人可以排斥后次序担保权人而由拍卖土地所得的价金中优先受偿一定数额的金钱，所以要求采取担保权的形式。
经济上的原因，是土地所有人不注销抵押权登记便可以以该土地再供作债权的担保，并作为将来获取不动产信用的基础。这是土地所有人实现其经济目的的捷径 .目的，是法律的生命，为了实现某一目的，即应创制相应的法律。为了实现所有人的经济目的，使所有权中的某一权能可以独立存在并赋予其区别于所有权的法律形态，即应采取所有人抵押权的形式。所有人抵押权是近代信用经济的产物，而决不是近现代民法上的所谓“怪物” .第三部分 所有人抵押权和民法诸原则的关系
一、所有人抵押权和混同原则
按照罗马法，标的物的所有权与标的物的限制物权归属于同一人时，限制物权消灭。对此，法国、日本和我国台湾地区民法，无不宗之。惟德国民法典第889条规定：“在他人土地上设定的权利，不因土地所有人取得该权利，或权利人取得土地所有权而消灭。”据此可知，德国民法典不仅认可“所有人抵押权”，而且也认可“所有人地役权”和“所有人地上权”等概念。
依日本法、法国法、中国大陆法和台湾地区民法，如要规定所有人抵押权，则非正确处理它与物权混同原则的关系不可。亦即，是完全排除混同原则的适用，而普遍认可一切不动产限制物权皆由所有人享有，还是仅在抵押权的场合排除混同原则的适用，而使抵押权归所有人享有，成立所有人抵押权？显而易见，这是一项纯粹的立法政策问题。
二、所有人抵押权和抵押权的附从性
依罗马法，抵押权是用来担保债权的清偿的，债权消灭，抵押权随同消灭，称为抵押权的附从性。如果坚持该抵押权的附从性，则所能设定者仅仅是伴有债权的狭义的所有人抵押权。而像土地债务那样的所有人抵押权，也就无从设定了。在所有人抵押权体系上，较之狭义的伴有债权的所有人抵押权而言，所有人土地债务更具有重要意义。因此，如坚持抵押权的附从性，则所有人抵押权的意义就会丧失大半。
德国民法典是认可与债权完全分离的土地债务的。因此不伴有债权的所有人抵押权即土地债务的存在根据不会发生问题。而在法国、日本及我国民法上规定土地债务则会面临抵押权是从属于债权而存在的问题。无债权也就不能设定抵押权。
三、所有人抵押权和次序固定原则
民法自近代民法以来，有所谓次序固定原则。次序固定，为与“次序升进”相对应的概念，指先次序抵押权消灭时，后次序抵押权一仍其旧，不得升进。一般认为，德国民法典与瑞士民法典采取了这一原则。
惟在德国民法典上，也例外地规定了所有人抵押权不成立或抵押权消灭时，后次序抵押权得升进的规定。据此，一些学者认为德国民法典并未普遍实行次序固定原则，而仅于所有人抵押权的场合认可了这一原则。
一般认为，切实贯彻并实行了次序确定原则的，是瑞士民法典。按照瑞士民法典，先次序抵押权消灭时，所消灭的“担保位置”（Pfandstelle）即变成“空位”而被保留下来，后次序抵押权不得升进其次序 . 另外，土地所有人自始可以保留先次序的“空位”，而设定后次序的抵押权 .不过，应当注意的是，瑞士民法典和德国民法典的所有人抵押权存在些微差异。对此，本书将在相关部分论及，兹不赘。
四、次序保留
德国民法典规定了次序保留（Rangvorbehalt）制度。物权的次序虽然依登记的先后而定，但土地所有人在进行定限物权（如甲抵押权）的设定登记时，可以保留给予以后登记的权利（如乙抵押权）以优先的次序 .如果土地所有人行使该权利，则乙抵押权即变成第一次序，甲抵押权变成第二次序。但是，在甲、乙两抵押权之间有中间的权利时，次序保留将变成无效 .第四部分 所有人抵押权的形态与成立
一、所有人抵押权的形态
所有人抵押权，可依不同的标准而作出不同的分类。依是否保有债权为标准，可以分为“保有债权的所有人抵押权”（forderungsbekleidete Eigentümerhypothek），与“不保有债权的所有人抵押权”（forderungsentkleidete Eigentümerhy-pothek） . 惟严格说来，仅前者即“保有债权的所有人抵押权”为所有人抵押权，而后者即“不保有债权的所有人抵押权”，在理论上应称为“所有人土地债务”（Eigentümergrundschuld）；又依所有人抵押权成立的方式的不同，可以区分为“自始成立的所有人抵押权”，与本为普通抵押权、尔后因债务人清偿了债务才演变为所有人抵押权的“后起的所有人抵押权”（nachtragliche Eigentümerhypothek）。“自始成立的所有人抵押权”，又称为“原始的所有人抵押权”（ursprüngliche Eigentümerhypothek），即不伴有债权的所有人土地债务：“后起的所有人抵押权”，包括“伴有债权的所有人抵押权”与“不伴有债权的所有人土地债务”。这样，所有人抵押权的类型可以区分为三种：原始的所有人土地债务、后起的所有人土地债务与后起的所有人抵押权 .二、所有人抵押权的成立
所有人抵押权，尤其是德国民法典的所有人抵押权，于何种情形始可成立，此为研究所有人抵押权时不能不予以注意的问题。德国民法典关于抵押权的次序，因采“次序固定主义”，所以原则上当然发生所有人抵押权（德国民法典所有人抵押权，是采次序固定主义的结果）。鉴于德国民法典所有人抵押权具有典范意义，以下即以德国民法典所有人抵押权为例，来说明所有人抵押权的成立。
（一）原始的所有人土地债务的成立
按照德国民法典，原始的所有人土地债务，成立于下列场合：
1.被担保债权不成立
篇3
甲公司因向乙单位借款，将其名下的某大楼抵押给了乙单位，并办理了他项权利登记，期限至2002年12月10日（现已注销）。期间，王某于2000年向甲公司购买了该大楼底层门面房一间，但甲公司在向王某出售该门面房时，没有告知王某该房抵押的情况，也未告知乙单位其出售门面房的事实。后甲公司公司告知王某，他们之间的买卖是无效的，不同意房屋转让。王某遂起诉至法院，要求确认他与甲公司之间的房屋买卖合同有效，依法办理上述门面房的房屋产权证和土地使用证。
本案处理有两种观点。第一种观点认为，王某与甲公司的买卖行为发生在抵押期内，依照担保法的规定，双方的转让行为无效，现甲公司不同意房屋转让，应当驳回王某的诉讼请求。
第二种观点认为，抵押期间转让抵押物的行为并非当然无效，应视具体情况而定。在上述案件中，乙单位对王某与甲公司之间的转让行为没有主张转让无效，而甲公司作为抵押人是无权主张转让行为无效的。设置抵押的目的是为了保护抵押权人的利益，而现在抵押登记已注销，没有影响到抵押权人权益的实现，而王某属善意第三人，法律应当保护善意第三人的利益，因此应当认定王某与甲公司的买卖关系合法有效，支持王某的诉讼请求。
笔者同意第二种观点。根据担保法第四十九条的规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条规定：抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人清偿。该解释虽没有提及转让的效力问题，但从其内容上看，转让已登记的抵押物未履行通知、告知义务，转让行为并不当然无效，而是通过赋予受让人以涤除权、保护善意取得来维护转让行为的效力，排除抵押权对受让人对抗。在上述案件中，被告甲公司转让处于抵押中的门面房虽然既没有通知乙单位，也没有通知原告王某，但原被告间的房屋转让行为并非当然无效，而抵押登记已于2002年12月20日注销，即作为抵押权人乙单位与作为受让人的原告王某在抵押物设定抵押后又发生转让直至抵押权消灭的过程中并未因此造成利益上的不平衡，亦则达到了立法保护抵押权人抵押权得以实现的目的，因此原告王某与被告甲公司的房屋买卖合同在抵押期间应认定为效力待定合同，王某对让房屋享有所有权的期待权，自抵押权消灭之日起，可能导致王某与甲公司之间房屋转让行为无效的因素已不存在。因此，王某起诉要求确认其与甲公司之间的房屋买卖合同有效，并办理该房相应的产权证的诉讼请求应予支持。
缪春霞
篇4
笔者手头有一份2001年初签发的“抵押住房保险保单”,批注事项一栏里盖了一个章,内容是:“本保单第一受益人为某银行某支行”。
抵押住房贷款保险是属于财产保险的范围,而在财产保险中设定受益人,其法理基础和法律依据何在呢?
根据我国保险法第二十一条第三款规定:受益人是指人身保险合同中由被保险人或者投保人指定的享有保险金请求权的人,投保人、被保险人可以为受益人。
保险实务中,受益人无资格限制,自然人、法人皆可,无行为能力人甚至胎儿均可为受益人,但《保险法》的该条规定表明了受益人的两项限定:一、受益人仅限于人身保险合同中;二、受益人由被保险人或投保人指定。
而抵押住房贷款保险作为财产保险,其合同当事人,作为享受合同权利、承担合同义务的主体,只有投保人、被保险人和保险人。保险公司在其中设定银行为受益人,显然没有法律依据。因此,发生保险事故,保险人要依此批注将保险金划给银行,或银行要以第一受益人的身份请求支付保险金,都会有法律上的障碍。当然,保单中第一受益人的提法并不是保险公司的创意,而是源于1992年9月23日中国建设银行房地产信贷部《职工住房抵押贷款暂行办法》中的规定。在当时的情况下,无可厚非,因为,我国《保险法》是1995年6月30日才公布的。但在中国人民银行于1998年5月9日颁发的《个人住房贷款管理办法》中便没有第一受益人的提法了。而在20001年保单中仍将第一受益人列入,多少反映了保险公司对于国家政策、法律变化的反应迟钝。
既然第一受益人这种规则不能成立,那么,一旦保险标的,即抵押的住房发生保险事故,保险赔款该如何处理才能使银行规避风险的初衷得以实现,这确实是一个值得研究的问题,需要依法寻找出一个符合各方当事人利益的解决方案。
实际上,抵押住房贷款保险,既要适用《保险法》,又要适用《担保法》。因为,抵押本身是担保的一种方式。那么,担保法律规范对抵押物发生灭失等情况又是如何规定的呢?
《中华人民共和国担保法》第五十八条规定:“抵押权因抵押物灭失而消灭。因灭失所得的赔偿金,应当作为抵押财产。”虽然担保法规定了抵押物灭失所得之赔偿金为抵押财产,但没有明言,当住房这个不动产变为赔偿金这个货币时,要不要移转占有。抵押财产是不移转占有的,本来住房在抵押人(借款人)的占管下,银行仍感到很安全,不动产借款人搬不走。而货币如果也在借款人的占管之下,银行自然忧心忡忡了。因此,保单上出现了银行为第一受益人的文字,是否是知其不可为而为之的原因。不过2000年12月13日起施行的最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第八十条对担保法第五十八条作了进一步的明确,该条规定:“在抵押物灭失、毁损或者被征用的情况下,抵押权人可以就该抵押物的保险金、赔偿金或者补偿金优先受偿。
抵押物灭失、毁损或者被征用的情况下,抵押权担保的债权未界清偿期的,抵押权人可以请求人民法院对保险金、赔偿金和补偿金采取保全措施。“
上述规定很大程度上弥补了《担保法》中关于抵押物灭失、毁损情况下,抵押权人行使权利规定的不足,明确了抵押权人可以优先受偿和采取诉讼保全措施。再结合抵押贷款合同研究这条规定,可以考虑完善相关的保险条款:
一、住房抵押贷款合同一般是一个长期合同,短则三年、五年,长则十年、三十年。因此,它的偿还期限较长。
二、由于偿还期长,而在贷款偿还期内,发生保险事故而获得保险金,如果已界清偿期而未清偿的,抵押权人即银行有优先受偿权。但从银行优先受偿权来看,他不是依据保险法中关于受益人的规定,而是依据担保法中关于抵押权实现的规定。因此,贷款合同中要有抵押物灭失,抵押权人优先受偿的约定。保险合同中,抵押人应有在抵押物灭失的情况下,所得之保险金抵押权人有优先受偿的承诺。
三、也正是由于贷款偿还期长,若未界清偿期而要通过银行诉请人民法院长期采取诉讼保全措施有悖情理之处,因为保全是一个诉讼程序上的问题,仍未解决保险金归属的实体问题,而保全保险金要长达五年十年则是难以想像的。
笔者认为,可以区分几种不同情况,加以约定:
1、如果抵押物——住房损坏,保险金用于恢复,则不影响抵押合同和保险合同的履行。
2、如果抵押物——住房灭失,应当允许被保险人用保险金再次购买住房,并用新购住宅再抵押给银行,以作为原贷款担保。
3、如果抵押物——住房灭失,而被保险人另有住所,且不拟再购住房,可允许他另择住房变更抵押物;若被保险人另有住所,且不再另择住房作为抵押物,则保险金应用于提前偿还部分或全部贷款。
篇5
关键词：住房抵押贷款；证券化；融资
中图分类号：F83文献标识码：A
一、我国住房抵押贷款现状
随着国家宏观调控以及中央银行货币信贷政策的陆续出台，各家商业银行纷纷调整信贷投向，加大了对消费信贷投入，这都促使我国个人住房贷款业务迅速发展并初具规模。自从1998年我国住房改革，停止实物分配后，住房抵押贷款已经成为人们买房的主要方式，它拓展了住房贷款的巨大市场，为百姓解决了不少困难。但是，由于房价相对于居民收入增长水平显的过高，同时又缺乏有效的消费信贷措施，最终导致居民对住宅的有效需求不足。
从楼盘开发到居民买房其间过程一般是这样的：房地产开发商先从银行借款建房，然后与银行签订协议，待中介卖房之后把本息存入该银行就是房地产还款。房价中除去银行贷款本息以及中介担保等手续费就是房地产商的利润。但是，居民买房的首付最低价是房价的30%，那么剩余的70%这一大部分只有通过抵押贷款才能实现。显然，在这一周转中，不管是购买者还是房地产开发商都已经把相当大的一部分风险转嫁给了银行。一方面房地产商用来建房的资金来源是银行，一旦房地产商的房子卖不出去，就意味着银行贷款就有可能收不回；另一方面就是购买者违约不付款。现在银行对违约问题的处理方式很简单，但也存在相当大的风险，就是拍卖充当抵押的住房。这就存在着拍卖得来的资金不足以偿还发放的贷款金额的风险。
二、住房抵押贷款证券化可行性分析
个人住房抵押贷款证券化首创于美国，后被许多国家借鉴。不同的国家和地区在具体操作上有所不同，但其本质都是一样的。总的来说，住房抵押贷款证券化，是将金融机构的住房信贷资产经过一系列的组合，再配以相应的信用担保，并进行信用增级，使其产生的未来现金流（主要是利息收益）的收益权转变为可在金融市场流动、信用等级较高的债券型证券的技术和过程。
（一）实施住房抵押贷款证券化的经济利益。实施住房抵押贷款证券化，不管对银行、购房者、房地产商，还是金融机构都有一定的经济利益。
1、有利于商业银行的发展。首先，住房抵押贷款证券化可以有利于拓宽商业银行的融资渠道，有利于降低商业银行的经营风险，通过住房抵押贷款证券化，将低流动性的贷款转化为高流动性的证券，在提高银行资产流动性的同时，还可以将集中在银行的风险转移、分散给不同偏好的投资者，从而实现银行风险的社会化。其次，有利于提高商业银行的盈利能力，实行住房抵押贷款证券化，不仅可以扩大银行的资金来源，增强银行资产的流动性，而且还可以为银行创造新的利润增长点。
2、个人购房更容易实现。通过住房抵押贷款证券化可以有效地扩大金融机构在住房抵押贷款方面的资金来源，可以更多、更广泛地为个人购房提供必要的资金支持。再者，个人住房抵押贷款债权可及时变现，商业银行可以扩大贷款规模，延长贷款期限，提高按揭成数，贷款利率的下调也有了条件。由于可贷资金范围更为宽广，人们可以更方便地获得长期信用，从而大幅度提高个人购房者的有效支付能力。
3、进一步促进房地产业发展。房地产业发展必须要有银行的支持，但与此矛盾的是银行苦于抵押贷款期限长、资金回收慢，使抵押贷款受到一定的限制。如果实现抵押贷款证券化，可以为房地产业发展带来后续资金，促进其发展，形成一种良性循环。
从以上分析可以看出，能够从住房抵押贷款证券化中直接获利的是银行，而其他受益者只是间接受益，必须建立在银行的资本状况得到改善的前提之下。当然，如果能使银行的资本状况得到改善、降低银行风险，对于稳定金融系统乃至整个国民经济都是有利的。
（二）实施住房抵押贷款证券化可行性分析
1、我国已经初步形成住房抵押贷款一级市场的雏形，并形成初具规模的资本市场体系。个人住房贷款占商业银行各项贷款的比重在逐渐提高，2001～2006年金融机构个人贷款在全部贷款中所占的比重从6.22%提高到了10.69%，而个人住房抵押贷款在个人贷款中的比重大约占到70%以上，如果再加上房地产商的贷款，估计和房地产有关的贷款在全部贷款中所占的比重会再翻一番。同时，银行住房抵押贷款的日益规范化、操作的简单化以及更具有吸引力的利率，决定了银行抵押贷款必将主导未来住房消费的融资方式。同时，我国拥有大量的闲散资金，但是我国金融市场投资品种单一，而住房抵押贷款债券一般来说是收益稳定、安全性极高的投资品种，对机构、散户都具有很强的吸引力，这为住房抵押贷款证券化提供了充足的潜在资金来源。所以，按照我国住房抵押贷款的现有规模及发展前景，发展住房抵押贷款证券化已经具备了资产基础。
2、资金来源充足。到2006年底，我国居民存款余额超过161，587亿元，经过多次降息后，目前国内商业银行利率已经处于较低水平，大量的社会闲置资金要寻找收益更高的投资渠道，促使居民储蓄寻找新的出路。于是储户的钱纷纷转向了基金或者证券，这就为住房抵押贷款证券化提供了潜在的充足资金来源。
3、我国已经形成良好的投资氛围。银行储蓄已不再是居民的唯一投资方式。虽然利率曾经上调，但是跟我国上涨的物价相比，居民存款获得的收益几乎为负。所以，近几年来居民开始选择更具利益的投资方式。如，购买证券、基金等。由于证券化所发行的抵押担保证券信用级别高、风险较小且收益一般又略高于国家债券，使其一出现就能被居民所接受。所以，实施住房抵押贷款证券化应该可以拥有一定的群众基础。
三、我国实施住房抵押贷款证券化的障碍
虽然我国已经具备了实施住房抵押贷款证券化的一些可行性的条件，但是客观地说，我国目前实行住房抵押贷款证券化存在着许多障碍。
（一）房地产市场不稳定，证券化缺乏良性环境。住房抵押贷款证券化的本质是通过增强资产的流动性来分散银行投资的风险，在目前我国房地产市场争论较大，整体不稳定的情况下，投资者投资这种证券所要冒的风险较大，造成投资者积极性不高，仓促证券化可能会造成少人问津的情况。况且，目前个人住房抵押贷款在银行总贷款额中的比重不大，银行也缺乏证券化的动力。
（二）我国没有高标准的信用评价机构。由于住房抵押贷款证券化是一种技术性很强的融资行为，运作过程相当复杂，投资者无法对其每一步都进行了解并施以监控。因此，为了尽可能地规避风险，需要对发行的抵押贷款证券进行信用等级评估。我国目前资信评级机构虽然数量不少，但质量不高，主要表现在信用评级操作不规范、透明度不高、缺乏统一标准等，没有形成被市场投资者普遍认可的高质量信用评级机构。
（三）住房抵押贷款证券化的法律障碍。我国现行的法律法规还不够完善。住房抵押贷款证券化是一项程序性很强、涉及多方面经济利益的工程，只有完善的法律、法规才能确保它的有效运行。随着市场经济的建立，我国先后颁布并修改了一系列经济法律、法规，以维持经济秩序。但由于我国住房抵押贷款市场起步较晚，相关的法律法规建设还很不完善，在证券化过程中可能出现的问题尚无明确的法律依据。例如，贷款转让方式的法律障碍、商业银行转让贷款的障碍，等等。我国《商业银行法》并没有将转让信贷资产纳入商业银行的经营范围，所以商业银行是否可以进行未被明确界定为法定经营范围的贷款转让尚存在法律障碍。
（四）住房抵押贷款证券化的技术障碍。发行住房抵押贷款证券还会遇到会计、税收等方面的技术问题。不但会影响证券资产是否合法，也关系到每一个参与者的利益。我国现行的会计制度、会计准则关于住房抵押贷款证券化的处理上还是一片空白，主管部门很难对证券化业务实行有效的监控。所以，需要制定一套适应于复杂创新环境的、完善的、关于住房抵押贷款证券化的会计制度。目前的税收制度对实施住房抵押贷款证券化过程中哪些环节该收税、哪些环节不该收税、按怎样的标准收，也都没有明确的规定。
四、结论
篇6
在理论上,保证保险还有很大的空间可以扩展其承保范围,但扩展的结果却会使保险人的风险负担过重。范围越大,风险越大,保费也就越高。当保费高昂到普通债务人无法承受时,他只能选择放弃融资,这是任何一方都不愿看到的结果。[1]正因为如此,债权人才更加注重物的担保的效力,不仅要求债务人以所购房屋设定抵押,还要求债务人为抵押房屋投保火灾保险,以避免因为房屋的毁损灭失而导致抵押权落空。在抵押房屋火灾保险合同中,投保人和被保险人都是债务人,即房屋的所有人。债务人基于所有权人保险利益为房屋投保,承担缴纳保费的义务,并于保险事故发生时,享有对保险人的保险金给付请求权。由此而生的问题是:抵押权人的抵押权在保单中如何获得保障?要回答这个问题,首先要明确抵押权的物上代位物是否包括所有权人(债务人)基于房屋火灾保险单,于保险事故发生时所获得的保险金。若包括,则抵押权的效力就及于保险金,抵押权人也因而享有对所有权人所获保险金的请求权,抵押权将因该请求权的实现而重新获得保障。若不包括,则抵押权人对此保险金仅具有债权请求权,并不能阻止其他债权人对该笔保险金请求分配,抵押权将无法获得保障。
抵押权的物上代位物是否及于保险金,在理论上素来存在争议,有肯定说与否定说两种不同的见解。我国民法采肯定说,于《担保法》第58条规定:“抵押权因抵押物灭失而消灭。因灭失所得的赔偿金,应当作为抵押财产。”最高人民法院《关于担保法若干问题的解释》第80条第1款又作了更为明确的解释:“在抵押物灭失、毁损或被征用的情况下,抵押权人可以就抵押物的保险金、赔偿金或者补偿金受偿。”按照我国《担保法》和通行的抵押房屋火灾保险合同的规定,在逻辑上可以推导出这样的结论:当抵押房屋因保险事故的发生而毁损灭失时,保险人将根据保险合同的约定给付抵押人(房屋所有人)保险金;而抵押权人可以就抵押物的保险金优先受偿,抵押权便重新获得了保障,不会因抵押房屋的毁损灭失而受损。
但现实中往往会有许多不如意的情况发生,使原本美好的理想化为泡影。抵押房屋火灾保险是房屋所有人基于所有权人保险利益而与保险人订立的保险合同。抵押人(房屋所有人)作为被保险人,既是保险利益的享有者,又是保险事故发生后保险金给付请求权的行使者;而抵押权人不是保险合同的当事人,在保险合同中没有任何权利。《担保法》赋予抵押权人就抵押物保险金优先受偿的权利,只能由抵押权人向抵押人行使,而不能由抵押权人向保险人直接请求,因为这种优先受偿权是抵押权人与抵押人之间在保险合同之外的法律关系,基于民法上的抵押权而产生,与保险合同无涉。然而,此优先受偿权的实现却直接取决于保险合同履行的结果:
保险人得以对抗被保险人(抵押人)的任何事由都能导致被保险人保险金给付请求权的丧失。例如,投保人(抵押人)迟延或拒绝交付保费,投保人或其家庭成员故意制造保险事故等,都是保险合同规定的保险人拒绝给付保险金的抗辩事由。这些抗辩事由的产生虽然与抵押权人无半点关系,其结果却会间接导致抵押权人的利益受损。因为抗辩事由成立,被保险人便无法获得保险金的给付,而建立在保险金代位基础上的抵押权人的优先受偿权便无法实现,抵押权人意图以保险保障抵押权的愿望也化为乌有。
即便没有上述情况的发生,被保险人顺利地获得了保险人给付的保险金,抵押权人的抵押权也不一定能得以实现。最有可能发生的情况是,该抵押房屋上还存在着其他顺位在先的抵押权。所有抵押权的效力都及于抵押物的保险金,而顺位在后的抵押权就无法完满的得到实现。
现行的抵押房屋火灾保险属于典型的火灾保险,以承保火灾及爆炸引起的火灾所致损失为原则,仅例外的扩及于雷击、洪水等所致损失,范围十分狭窄。若抵押房屋因承保以外的事故发生而毁损,抵押人(被保险人)便不能获得保险人保险金的给付,进而使抵押权人的抵押权失去保障。运用如此复杂的担保及保险方法,对债权和抵押权的保障却仍不理想。银行(债权人)为了将这种信贷风险转嫁给债务人,便会变相的提高贷款利率;而保险公司为了把银行转嫁来的风险再转嫁出去,就会相应的提高保费。在链条的末端,承受这一切的只有一个———债务人。他不仅要承受高额的利率,还要负担双重的保费(房屋火险与保证保险),可以说是步履维艰。怎样才能解决债务人经济负担过重,而抵押权人无权利保障的双重困境呢?依笔者之拙见,关键是要摆脱以所有权人保险利益为核心的理论限制,明确抵押权人保险利益的独立地位,确立多元利益保护的保险思维模式。
保障抵押权人保险利益的多种设计
抵押人保险单的转让。这是指抵押人经保险公司同意,将其所持有的所有权人保险利益保单转让给抵押权人。这种作法有很大的缺陷,因为保险人给付保险金的原始义务是对抵押人而言的,并非针对抵押权人,而保险人对抵押人的一切抗辩都及于抵押权人。当抵押人因违反合同义务而导致合同无效时,抵押权人也就无法获得任何权利的让与。此外,抵押权人不是保险合同的当事人,即使他能获得保单权利的转让,也无权参与估价、协商等直接关涉其权益的事宜,地位十分被动。
损失给付条款。此类合同中最常见的形式是加注“损失给付条款”,基本内容是:因保险事故发生而受有损失时,保险人应将保险金给付给指定的抵押权人或者是有利益存在的抵押权人。这一条款不会使抵押权人成为被保险人,但却赋予了他保单上的保险金给付请求权。因此,保险人在没有经过抵押权人同意的情况下,不得将保险金给付给抵押人或者用于重建,否则,就要承担双重给付的责任。而另一方面,也正因为抵押权人不是保单的被保险人,保险人得以对抗抵押人的任何事由都可以对抗抵押权人,抵押权人的保险金给付请求权就可能因抵押人的违约行为而落空。
为了避免这一情况的发生,损失给付条款通常会补充规定:“保险合同不会因为抵押人或所有人的任何行为或过失而无效,也不会因为抵押物所有人改变,或者是因抵押物的占有、使用而故意使危险增加的情形而使保险合同无效。”但问题是,这一条款的性质该如何认定?假如合同当事人明确表示,抵押权人的保险利益也被承保,则被保险人的故意毁损标的物等行为并不会影响抵押权人对保险金的请求权,因为抵押权人在此保单上有原始的而非衍生的利益。那么,该条款中“保险合同不会因为抵押人或所有人的任何行为或过失而无效”是否意味着抵押权人的保险利益也被承保在内呢?笔者以为不能如此推论。所以,此条款还不能完全排除抵押权人的保险金给付请求权会受抵押人行为影响的可能。
海上保险协会船舶抵押权人利益条款。此条款仅适用于海上保险,用来保护无辜的抵押权人。保单以抵押权人为被保险人,当因为船东的某些作为或不作为而使船舶所有人不能由自己的保单获得补偿时,不影响抵押权人的保险金给付请求权。但条件是,作为被保险人的抵押权人并未参与导致船舶所有人丧失请求权的作为或不作为。另一方面,保险人为了减小自身承担的风险,要求抵押权人在投保时,必须保证抵押船舶由船舶所有人保持足额的保险。该保险的给付仅限于填补被保险人(抵押权人)无法从船舶所有人保单获得的补偿。
抵押权人保险利益保险。在这种方法下,抵押权人为自己的利益,以自己的名义与保险人订立保险合同,投保人和被保险人都是抵押权人自己,抵押人在此合同中无任何权利。保险事故发生后,保险人向抵押权人给付保险金,填补抵押权遭受的损失;同时,为避免抵押权人的不当得利,由保险人代位取得抵押权人对抵押人的相应债权。应该说,此种保单给予了抵押权人充分的权利保障,能否获得保险金的给付完全取决于抵押权人自己的行为,而不会受抵押人的影响。而且,抵押权人可以自主选择欲投保的保险公司,在抵押人不投保的情况下,也可以此保险作为补救。但不利之处在于,抵押权人要自己承担投保、续保、缴纳保费等责任,同后述的“抵押权人条款”相比也少了很多的权利与特权。
抵押权人条款。抵押权人条款是目前应用最广,且效果最好的保护抵押权人的方法。它通常被附贴在各种适用于房屋的保单中。根据美国法院的解释,抵押权人条款构成了一个独立的保险合同,以抵押权人保险利益为保险标的,抵押权人为被保险人。抵押人的任何行为都不会影响抵押权人获得补偿的权利,因为他有独立的承保抵押权人保险利益的保单,其权利是原始的,而非衍生。[2]
我国抵押权人保险利益保险的模式选择
我国抵押贷款实践中的抵押房屋火灾保险,是单纯的所有权人保险利益保险,抵押权人的权利不在承保范围之内。这种保险对抵押权人利益保障的不完备,笔者在文章的开端已经列出,在此不过多重复。
选择。那么,如何设计我国保障抵押权人保险利益的保单呢?笔者以为,在美国通行的“抵押权人条款”是一个适当的选择。抵押权人条款的优点可以从其性质中得到体现:抵押权人条款是一个独立的保险合同。这就是说,抵押人的保单和抵押权人条款实际上构成了两个保单,一个承保抵押人的所有权人保险利益,另一个承保抵押权人的抵押权人保险利益。抵押权人条款只会因抵押权人的违反而无效,抵押人违反保单的行为不能构成保险人对抗抵押权人的事由。因为两个保单的条款是各自独立存在,互不影响的。抵押权人有保险利益是抵押权人条款的生效要件。既然抵押权人条款是一个独立的保险合同,那它就应该符合保险合同的生效要件,即被保险人有保险利益。若抵押的债权已经清偿或者抵押权消失,抵押权人条款都不生效力。可见,这是一个以保护抵押权人保险利益为核心的保单。抵押权人的权利不因抵押人的行为而无效。抵押人的任何违约行为都不影响抵押权人在抵押权人条款中的权利,甚至还包括抵押人故意导致保险事故发生的行为。可见,抵押权人条款给予抵押权人的保护是多么的彻底和坚决。保险合同的解除须通知抵押权人方能生效。不论是保险人要求解约,还是抵押权人自己要求解约,保险人都要发给抵押权人解约的通知,否则解约行为不生效力。通知的方式必须是书面,口头通知不足以发生解约的效力。抵押权人适用危险增加的规定。若抵押物的危险增加,不仅抵押人有通知保险人的义务,抵押权人在知情的情况下也负有通知义务,否则,保单无效,抵押权人也不能获得补偿。抵押权人交付保费是获得保险金的条件,而不是合同义务。在抵押权人条款中,抵押权人有权利被通知抵押人未交保费的事实和保险人在此情况下解约的权利。如果保险人没有解约,在尚未发生保险事故的情况下,保险人不得向抵押权人请求保费的交付;保险事故发生,保险人仍应向抵押权人给付保险金,但可从保险金中扣除未交的保费。保险人取得代位权的条件。根据抵押权人条款,保险人取得代位权的条件有二:一是保险人已向抵押权人给付保险金;二是保险人无须向抵押人给付保险金(如在抵押人或其家庭成员故意制造保险事故的情况下)。因为,若保险人一方面要向抵押人给付保险金,另一方面又享有代位取得的对抵押人的债权,这一来一往,只能是徒劳无功,没有意义。
篇7
商品房按揭抵押贷款合同范本
抵押权人（贷方）
联系电话：
地址：
邮政编码：
抵押人（借方）
身份证号码：
地址：
邮政编码：
联系电话：
担保人（发展商）
地址：
邮政编码：
联系电话：
第一条 总则
合同三方经充分协商，一致同意并于_________年_________月_________日签订本楼宇按揭抵押贷款合同（下称“本合同”）抵押人（即借方）同意以其与担保人于_________年_________月_________日签订之“商品房预售契约”（编号为_________）之全部权益抵押给抵押权人，并同意该“商品房预售契约”项下之房产向当地房地产管理局办理房产抵押手续，以该房产抵押给抵押权人，赋予抵押权人以优先第一位抵押权，并愿意履行本合同全部条款。抵押权人（即贷方）同意接受抵押人以上述商品房预售契约之全部权益，作为本合同项下之抵押物（资料详见附表），并接受担保人承担合同项下贷款的连带担保责任。抵押权人向抵押人提供贷款，作为抵押人购买抵押房产之部分楼款。抵押人同意抵押权人为其指定本合同的担保人。
第二条 释义
在本合同内，除合同内另行定义外，下列名词的定义如下：
1.“营业日”指抵押权人公开营业的日子。
2.“供款”指抵押人所欠抵押权人之贷款本金利息。
3.“欠款”指抵押人欠抵押权人之一切款项，包括供款、罚息、有前的手续费及其他费用。
4.“商品房预售契约之全部权益”指抵押人与发展商签订的“商品房预售契约”内所应拥有的全部权益。
5.“担保人”指与抵押人签订“商品房预售契约”的卖方。
第三条 贷款
一、贷款金额：人民币_________（大写）
二、期限_________年，由抵押权人贷出款项之日起计（借款日以借据日期为准）
三、贷款年利率为_________%.在合同期内，如抵押权人按有关规定调整贷款利率时，应书面通知抵押人并按通知的规定进行调整。
四、抵押人在此不可撤销地授权抵押权人将上述贷款金额全数以抵押人购楼款名义，转入抵押权人指定抵押人所购楼宇之发展商之账户。
第四条 供款
一、供款按贷款期限以第一个月为一期，采用定额月金偿还方式，共_________期；
二、贷款日期在贷款日当月的十四日之前（包括十四日），则起供月为当月；贷款日期在贷款日当月的十四日之后，则起供月为贷款日的下个月；供款日为每月十五日。
三、月供款的计算：月供贷款金额X贷款期月利率X（1+贷款期月利率）还款期数=_________款额 （1十贷款期月利率）-1
依上式计算的每期供款金额按抵押权人签发的《按揭供款通知书》执行。
四、抵押人必须在抵押权人指定之行所开立活期存款账户，在每月的十四日之前将当月供款足额存人或汇抵该账户。抵押人并特此不可撤销地授权抵押权人从该账户扣收月供款、罚息及其他与该笔贷款有关之费用。如有变更账号，须书面通知抵押权人。
第五条 逾期利息及罚息
每月分期供款应缴收之金额，按本合同第四条第四点的规定办理。如逾期未能足额交付当月供款，抵押人必须尽快补足，并同时向抵押权人交付逾期罚息，罚息额按贷款余额每日万分之_________复利计算直至付清。
第六条 提前还款之规定
一、抵押人可在本合同执行期内任何一个营业日提前缴付剩余贷款，包括提前全部还清和部分还款，抵押人提前还款需提前一个月以书面通知抵押权人，抵押权人不收取任何无关的费用。
二、抵押人提前还款需首先缴交提前还款日当月份的供款。
三、每次提前部分还款的金额不少于抵押权人之有关规定。
四、部分还款后，抵押人可选择变更月供款金额或变更供款期限，并以书面通知抵押权人。
第七条 手续费及其他费用
一、有关本合同所涉及之公证及抵押物案/登记/注销费、律师费、保险费、手续费等费用，概由抵押人负责支付。
二、抵押人如不依照本合同之规定付清一切欠款，抵押权人进行追索而引起的一切费用，概由抵押人负责支付。
三、抵押人需负责缴付当地政府部门对抵押房产所征收的一切费用。抵押人如不缴交而由抵押权人为保障其本身权益而先支付者，抵押权人可将已垫付的费用并人抵押人欠款内，向抵押人进行追索。
第八条 房产抵押之规定
一、本合同项下之房产抵押是指：
1.地产之权益抵押：即抵押人签订“商品房预售契约”经监证之后，由抵押人将该商品房预售契约所应拥有之全部权益以优先第一位抵押给抵押权人。
2.房产抵押：即抵押人将其所签订“商品房预售契约”项下以抵押人名义购买之房产以优先第一位抵押给抵押权人作为本合同贷款之抵押物。
二、在签订本合同之日，抵押人须将其签订之“商品房预售契约”交给抵押权人或抵押权人指定的律师事务所保管。抵押期间，对抵押物进行确权，申领产权证时，须同时办理抵押登记，有关购房发票、《房地产证》等抵押物之证明文件之正本将由抵押权人保管，并作为本合同抵押物之凭据。
三、抵押人选购之房产如有缺点（无论显著或隐藏）引致损失或损伤，与抵押权人无关，抵押权人不负任何责任。
第九条 房产保险之规定
一、抵押人在与抵押权人签订本合同时，必须向抵押权人指定或的保险
公司一次性为该房屋投保，保险额不小于购买该房产的总价款额，投保期不得短于借款期，如果利率调整而抵押人选择延长供款期数，原房屋保险到期后需补办保险。
二、抵押人在为该房产投保之后，必须将该房产之保险单据正本交给抵押权人保管并任命抵押权人为其代表人，接受该房产之保险赔偿金及任命抵押权人为该项赔偿金之支配人（即抵押权人为第一受益人）
三、倘该房产在本合同有效期内受到损坏，而保险公司认为修理损坏部分符合经济原则，则该房产保险单项下之赔偿金将用于修理损坏部分。
四、该房产之保险赔偿金如不足清付抵押权人应收之欠款时，不足之款应由抵押人负责清付。
五、如抵押人还清抵押权人应收之全部欠款后，抵押权人应将该房产保险赔偿金之受益人转为抵押人名下，同时将该房产之保险单据交还抵押人收执。
第十条 房产抵押之解除
抵押人还清抵押权人应收之全部欠款（不论届期满与否），并履行本合同全部条款后，即可联同或委托抵押人或其人到当地房地产管理局办理注销抵押备案或抵押登记。
第十一条 抵押房产之处理条件和权利：
一、抵押权人可于下列情形之一发生时依法处置该房产并通知担保人履行连带担保职责：
1.抵押人不遵守本合同之任何条款及不支付本合同规定之任何应付欠款。抵押权人给予抵押人一个月催收应付欠款之通知，而抵押人未能遵守该项通知还款给抵押权人。
2.抵押人自欠缴之日起连续满60天仍未清缴全部应付欠款（包括各期供款和应计罚息）
3.抵押人系个人而遭遇破产，或经法院下令监管、查封财产，或抵押人为公司组织而被解散或清盘。
4.抵押人之任何财产遭受或可能遭受扣押或没收。
5.抵押人舍弃该房产。
6.抵押人使用抵押房产作非法用途，引致当地政府对该抵押房产可能进行没收或处理。
7.抵押人的继承人或受遗赠人或代管人只能履行部分或拒绝履行抵押人在本合同的任何责任。
8.抵押人未征得抵押权人书面同意而擅自将抵押房产出售、出租、抵押、赠与、转借、托管或其他方式处分。
9.抵押人不按时缴交有关购房合约或抵押物的任何税款（包括地税、或有关政府部门所征收的其他税项）或有关抵押物之有关物业管理费用。
10.为公民个人的抵押人_________抵押人本身发生病变（包括精神不健全）死亡、或被宣告死亡或被宣告失踪。
二、抵押权人在自行依法行使其处理该房产之权利时，可委托人处理上述事宜。该房产依法变卖时，担保人在同等条件下有优先购买该房产之权利。
第十二条 抵押房产的处分及所得款项之规定
一、抵押人如不支付本合同规定的任何款项、或不遵守本合同各项明文规定的条款或发生任何违约事项时，抵押权人应以书面形式给予抵押人要求还款的通知。若通知书之还款期届满，抵押人仍未能遵照该通知将有关欠款五条件地偿还予抵押权人，抵押权人即可依法认定：在不违反中华人民共和国法律的情况下采用适当方式处分抵押物，包括但不限于以下任何一种方式处分抵押物：
1.以抵押权人认为合适的售价出售本合同项下的部分或全部抵押房产；
2.以抵押权人认为合适的租金及年期出租部分或全部的抵押房产及收取租金和其他收益；
3.经有关房产部门同意的任何其他处分方式。
二、抵押权人依据自本条第一款规定处分抵押物时，有权代表抵押签署有关抵押的买卖、出租这文件及合约，有权出具收据或租单。
三、抵押权人按本合同规定处分抵押物，抵押人不得为此向抵押权人提出任何损失赔偿要求。
四、抵押人不遵守本合同规定之条款或发生任何违约的事项，而担保人又未按时履行担保职责时，抵押人须将由出租或拍卖或变卖该房产所得之款项依下列次序处理：
1.第一用于偿付因出租或拍卖或变卖该房产而支出之一切费用；
2.第二用于偿还抵押权人应收之欠款；
五、抵押权人处理该房产所得款项，余数不足以偿还押权人应收之欠款，抵押权人有权向抵押人继续追究或由担保人负连带责任。
六、抵押权人处理该房产所得款项，除去必须首先支付该房产或处分该房产之有关费用及偿还抵押权人应收之欠款外，还有剩余，抵押权人应将余款交给抵押人收讫。
第十三条 抵押人之责任及权利
一、在本合同有效期内，抵押人必须：
1.向抵押权人提供详实之一切有关文件及资料，并保证有关文件及资料无任何伪造和隐瞒之处。
2.主动依期清还本合同内所有欠款，则抵押人有权继续享用该房产。
3.按照抵押权人指定之利息率缴付未付欠款，直至该欠款结清为止。
4.向有关部门缴交该房产之任何税项、管理费、水费、电费及其他一切杂费，保障该房产免受扣押或涉及法律诉讼。
5.准许抵押权人及其授权人，在合理的时间内依法进入该房产，以便查验。
6.维持该房产之原状、整齐或完好。
7.在更改住址、通讯地址或联系电话时，立即通知抵押权人和担保人，并以书面形式加以确认，如有延误而造成的损失概由抵押人承担。
8.在挂失或更改委托抵押权人扣款之活期账户时，立即以书面通知抵押权人，如有延误而造成的损失概由抵押人承担。
二、抵押人出具委托书委托抵押权人或其人代其向当地房地产管理局申领《房地产证》（及）《房地产共有证》）和《房屋他项权证》并办理该房产抵押备案或抵押登记手续。抵押人之《房地产证》（及《房地产共有证》和《房屋他项权证》）由抵押权人收执。
三、抵押人如需要较长一段时间离开现有通讯地址，而不能亲自履行本合同之各条有关规定时，必须委托人代其执行本合同项下各抵押人自负。
四、未征得抵押权人书面同意，抵押人绝对不得擅自将房产出售、转让、再抵押、抵偿债务、舍弃或以任何方式处置该房产。
五、抵押人将该房产出租必须与承租人订立租约，并征得抵押权人之书面同意，否则该租约无效，且租约内必须订明：抵押人违；反本合同时，由抵押权人发函日起计30天内，租客即须迁出。
六、如抵押人有任何法律诉讼、仲裁，或法院传讯，抵押人保证及时书面通知抵押权人和担保人。
七、抵押权人或担保人在处理该房产所得款项，除去必须首先支付与该房产或处分该房产之有关费用外，余款不足以偿还抵押权人应收之欠款、抵押人必须向抵押权人或担保人清付不足之款。还有剩余，抵押人有权要求将余款收讫。
八、该房产之保险赔偿金如不足额清付抵押权人应收之欠款时抵押人必须向抵押权人清付不足之款，如还有剩余，抵押人有权要求将该笔余款收讫。
九、如抵押人还清抵押权人应收之全部欠款并履行本合同之全部条款后，抵押人有权要求抵押权人将该房产保险赔偿金之受益人转为抵押人名下并将该房产之保险单据交还抵押人收执。
十、如担保人代抵押人偿还抵押权人应收全部欠款，抵押人无条件同意抵押权人将该房产之抵押权益转给担保人。
第十四条 抵押权人之责任及权利
一、抵押权人在抵押人办妥抵押备案手续之后，以抵押人购楼款之名义转入抵押权人指定购楼房之发展商之账户。由于抵押人或担保人出现各种导致抵押权人未能贷出款项之情况发生，抵押权人概不负责且有关各项费用恕不退还。
二、抵押权人必须依照本合同之规定向抵押人收取供款。
三、依照
本合同有关条款，抵押权人要求抵押人提前缴交部分或全部应付欠款时，必须知会抵押人。
四、抵押权人处分该房产所得款项，除必须首先支付与该房产或处分该房产之有关费用外，如果余数不足以偿还抵押权人应收之欠款，抵押权人有权问抵押人追索赔偿或向担保人追索。如有剩余，应将余款交给抵押人收讫。
第十五条 担保人之责任、权利
一、担保人是中华人民共和国的企业法人，是该合同项下抵押权益之房产买卖合同的卖方（即售房单位），也是本合同项下贷款抵押人的介绍人及担保人，承担无条件及不可撤销担保责任如下：
1.担保额度；以本合同项下贷款本息及与本合同引起有关费用为限，保证额度并不从抵押物的担保额中抵扣。
2.担保期限：从合同生效日起至本合同项下贷款本息、罚息和其他费用全部还清为止。
二、担保人责任
1.在担保期限内自愿承担本合同项下贷款的连带担保责任。
2.如抵押人未能按时履行还款责任，或抵押人发生任何违约事项，抵押权人即可直接从担保方在抵押权人下属之行、所开立之结算账户内扣收抵押人所欠抵押权人之欠款。
3.保证按“商品房预售契约”所列售房单位之责任，准时、按质完成抵押物业的建造工程，并交付使用，抵押权人对此不负任何责任。
4.同意抵押人将其房产买卖合同之权益抵押予抵押权人，承认抵押权人在抵押人清偿合同项下贷款全部贷款本息及欠款之前，拥有该房产买卖合同中抵押人全部权益，并保证该权益不受任何人（包括担保人）侵犯。
5.保证与抵押权人紧密合作，使本合同各项条款得以顺序履行，协助办理该抵押物业登记备案等有关手续，以保障抵押权人利益。
6.在本合同执行期间，抵押人要求将所抵押之物业退还或调换并经担保人同意后，担保人必须征得抵押权人的书面同意，并代抵押人偿还全部欠款。
三、当担保人接到抵押权人以书面形式发出的履行担保通知之日起15天之内（以抵押权人发出通知的邮戳为准）不予答复即视同认可抵押权人可直接从担保人结算账户内扣收此笔担保之有关款项，担保人不得有异议。
四、如担保人代抵押人偿还抵押权人应收之全部欠款，抵押权人无条件同意将该房产之抵押权益转给担保人。
五、如担保人合并或分立，担保人在此声明：原担保责任无条件地由合并后存续的公司或新设立的公司承担及由分立后的公司承担。
第十六条 其他
一、本合同规定之权利可以同时行使，也可以分别行使，亦可以累积，本合同规定之权利、利益和赔偿办法并不排除法律规定之其他赔偿办法。
二、抵押权人、抵押人、担保人与本合同有关之通知、要求，均应以书面形式表达为准。抵押权人向抵押人发出书面通知，抵押人之邮送地址按抵押人填写的《个人按揭贷款申请表》中的邮送地址，如有变更须及时通知抵押权人。信件在投邮7天后，及任何以人手传递的函件一经送出，即被视为已送对方。
三、在本合同有效期内，如该房产发生继承、遗赠等法律行为，继承人或受遗赠人自接受该房产之日起计30天内，持有效证件与抵押权人或其人到原登记机关办理有关该房产之变更手续及继接抵押人履行本合同之全部条款。
四、在办理抵押物案、登记或注销及出租、出售抵押物时，抵押权人有权指定人（包括律师）代为办理上述各项事宜，抵押人不得提出异议，并应承担由此而产生的全部责任和费用。
五、在本合同履行期间，抵押权人对抵押人任何违约或延误行为施以的任何宽容、宽限或延缓履行本合同享有的权益和权力，均不能损害、影响或限制抵押权人依本合同和有关法律规定的债权人应享有之一切权益和权力。
六、抵押权人向抵押人和担保人索还欠款时，只须提供抵押权人签发之欠款数目单（错误者例外），即作为抵押人和担保人所欠确数证据，抵押人和担保人如有置疑，需提供有关书面还款凭据，否则不得异议。
第十七条 适用法律及纠纷的解决
一、本合同适用中华人民共和国法律。
二、在争议发生时，各方均有权选择以调解、仲裁、诉讼等方式解决。
三、如抵押人来自海外或港澳或台湾地区，或为该等地区居民，抵押权人有权在抵押人之来处或居住地执行本合同内抵押权人之权利，以及向抵押人进行追索，包括仲裁、诉讼和执行仲裁或诉讼之裁决，如抵押权人决定在上述地区执行上述权力，进行追索、仲裁、诉讼等行动。抵押人必须承认本合同同时受该等地区之法律保障，不得提出异议，如本合同内任何规定，在该地区之法律上被认为无效，并不影响其他规定之效力。
四、本合同适有当地房产管理部门等有关规定。
五、在争议解决期间，除争议事项外，各方应继续履行本合同规定的其他条款。
第十八条 附则
一、本合同须由三方代表签字，经公证处公证，并办妥抵押人所购楼宇的抵押备案或抵押登记后生效。
二、本合同内所述之“附表”、“商品房预售契约”及“借据”，为本合同不可分割之一部分。
三、本合同用中文书写、一式_________份，均具有同等效力，抵押权人执_________份，抵押人、担保人、公证处各执_________份。
抵押权人（盖章）_________ 抵押人（签章）_________
法定代表人（签字）_________
担保人（盖章）_________
法定代表人（签字）_________
_________年____月____日 _________年____月____日
篇8
房产抵押借款合同 (房产买卖合同权益抵押)
抵押权人：________________________________________________ 地址：____________邮码：____________电话：____________ 法定代表人：____________职务：____________ 抵押人：_____________________________________________
房产抵押借款合同
(房产买卖合同权益抵押)
抵押权人：________________________________________________
地址：____________邮码：____________电话：____________
法定代表人：____________职务：____________
抵押人：________________________________________________
地址：____________邮码：____________电话：____________
法定代表人：____________职务：____________
抵押物业地址：____________邮码：____________电话：____________
抵押权益之房产买卖合同：购房____字第________号
第一条总则
抵押权人与抵押人于____年____月____日会同担保人签定本房产抵押贷款合约(下称合约)。抵押人(即借款人)同意以其与担保人于____年____月____日签订的房产买卖合同(即抵押权益之房产买卖合同)的全部权益抵押于抵押权人，并同意该房产买卖合同项下的房产物业(即抵押物业)，在售房单位发出入住通知书(收楼纸)后，立即办理房产抵押手续，以该物业抵押于抵押权人，赋予抵押权人以第一优先抵押权，并愿意履行本合约全部条款。抵押权人(即贷款人)同意接受抵押人以上述房产买卖合同的全部权益及房产买卖合同项下房产物业，作为本合约项下贷款的抵押物，并接受担保人承担本合约项下贷款的担保责任，抵押权人向抵押人提供一定期抵押贷款，作为抵押人购置抵押物业的部分楼款。经三方协商，特定立本合约，应予遵照履行。
第二条释义
在此贷款合约内，除合约内另行定义外，下列名词的定义如下：
营业日：指抵押权人公开营业的日子。
欠款：抵押人欠抵押权人的一切款项，包括本金，利息及其他有关费用。
房产买卖合同之全部权益：指抵押人(即购房业主)与担保人签订的房产买卖合同内所应拥有的全部权益。
房产物业建筑期：售房单位发出入住通知书日期之前，视为房产物业建筑期。
第三条贷款金额
一、贷款金额：人民币____元;
所有已归还(包括提前归还)的款项，不得再行提取。
二、抵押人在此不可撤销地授权抵押权人将上述贷款金额全数以抵押人购楼款名义，存入售房单位帐户。
第四条贷款期限
贷款期限为____年，由抵押权人贷出款项日起计。期满时抵押人应将贷款本息全部清还，但在期限内，如抵押人发生违约行为，抵押权人可据实际情况，随时通知抵押人归还或停止支付或减少贷款金额，抵押人当即履行。
第五条利息
一、贷款利率按____银行贷款最优惠利率加____厘(年息)计算。
二、上述之优惠利率将随市场情况浮动，利率一经公布调整后，立即生效，抵押权人仍保留随时调整贷款利率的权利。
三、本合约项下之贷款利率，按贷款日利率或根据抵押权人书面通知按市场情况而调整的利率。
四、合约有效期内，按日贷款余额累计利息，每年以365天计日。
五、贷款利率如有调整时，由抵押权人以书面通知抵押人调整后的利率。
第六条还款
一、本合约项下贷款本金及其相应利息，抵押人应分____期，自款项贷出日计，按月清还借款本息，每期应缴付金额(包括因利率调整带来的应缴金额改变)，由抵押权人以书面通知抵押人，如还款日不是营业日，则该分期付款额须于还款日起延次一个营业日缴交。
二、抵押权人有权调整及更改每期应付金额或还款期数。
三、抵押人必须在____银行开立存款帐户，对与本抵押贷款有关的本息和一切费用，要照付该帐户，若因此而引致该帐户发生透支或透支增加，概由抵押人承担偿还责任。
四、所有应付予抵押权人的款项，应送____银行。
五、抵押人不能从中抵扣、反索任何款项。如果在中国现时或将来有关法律规范下，不得不抵扣或反索任何款项(包括税款)，则抵押人得即向抵押权人补偿额外款项，致使抵押权人所得，相当于在无需反索的情况所应得不折不扣的款项。
第七条逾期利息及罚息
一、每月分期付款应缴的金额，应按照规定期数及日期摊还;尚有逾期欠交期款等情况，抵押人必须立即补付期款及逾期利息，逾期利息的利率由抵押权人决定，按月息2%至5%幅度计收。
二、抵押人如逾期还款，除缴付逾期利息外，抵押权人有权在原利率基础上，向抵押人加收20%至50%的罚息。
三、抵押人须按照上述指定利率，照付逾期未付款项的利息，直至款项结清为止，无论在裁判确定债务之前或之后，此项利息均按日累积计算。
第八条提前还款
一、在征得抵押权人同意的条件下，抵押人可按下列规定，办理提前还款手续：
1.抵押人可在每月的分期还款日，提前部分或全部偿还实贷款额，每次提前偿还金额不少于____万元整的倍数;所提前偿还的款额，将按例序渐次减低原贷款额。
2.抵押人必须在预定提前还款日一个月前给抵押权人一个书面通知，该通知一经发出，即不可撤销。
3.抵押人自愿提早缴付本合约规定的部分或全部款项，抵押人应予抵押权人相等于该部分或全部款项一个月利息的补偿金。
二、抵押人和担保人同意，在发生下列所述任何情况时，抵押权人有权要求抵押人立即提前清还部分或全部实际贷款额，或立即追计担保人：
1.抵押人及/或担保人违反本合约任何条款。
2.抵押人及/或担保人本身对外的借款、担保、赔偿、承诺或其他借债责任，因：
a.违约被勒令提前偿还;
b.到期而不能如期偿还。
3.抵押人及/或担保人本身发生病变(包括精神不健全)、死亡、合并、收购、重组、或因法院或政府机关或任何决意通过要解散、清盘、破产、关闭或指定接管人或信托人等去处理所有或大部分其所属之财产。
4.抵押人及/或担保人被扣押令或禁止令等威胁，要对具不动产、物业或财产等有不利影响，而该等威胁又不能在发生后30天内完满解除。
5.抵押人及/或担保人不能偿还一般债权人的欠债，在清盘、倒闭时不能清偿债项或将要停止营业。
6.如抵押人及/或担保人因在中国法律规范下，变得不合法或不可能继续履行本合约所应负责任。
7.如抵押人及/或担保人因业务上经营前景或其所拥有财产出现不利变化，而严重影响其履行本合约所负责任的能力。
8.抵押人及/或担保人财产全部或任何重要关键部分被没收征用，被强制性收购(不论是否有价收购)，或遭到损毁破环。
9.抵押人没有事先得到抵押权人书面同意而擅自更改其股权结构。
10.抵押人舍弃该抵押房产。
如发觉上述任何事项或可能导致上述事项的事故已经发生，抵押人及/或担保人应立即书面通知抵押权人，除非上述事项在抵押权人得知时已获得完满解决，否则抵押权人可在该等事项发生后任何时间，以任何形式处分抵押物或根据本合同内第十三条担保人及担保人责任条款第一条第二点的担保期限内追付担保人。抵押权人于运用上述权力及权利时，而令担保人及/或抵押人受到不能控制的损失，抵押权人概不负责。
第九条手续费及其他费用
一、抵押人应按贷款金额缴付手续费5，在贷款日一次付清，并必须绝对真实地提供本合约涉及的一切资料;若在签约后，发现抵押人所提供的资料与事实不符，抵押权人有权立即收回该笔贷款及利息，并对依约所收手续费，不予退还。
二、抵押贷款文件费，抵押人在贷款日一次过付____币____元整。
三、公证费用及抵押登记费用：有关本合约所涉及的公证及抵押登记等费用，全部由抵押人负责支付。
四、抵押人如不依约清付本合约内规定的一切款项，引致抵押权人催收，或因为任何原因，使抵押权人决定通过任何途径或方式追索，一切因此引起的费用(如处理押品的各种手续费、管理费、各种保险费等)概由抵押人负责偿还，并由各项费用确实支付之日起到收到之日止，同样按日累积计算逾期利息。
第十条贷款先决条件
一、抵押人填具房产抵押贷款申请表;该申请表须经担保人确认。
二、抵押人提供购置抵押物的购房合约。
三、以抵押人名义，向抵押权人指定或认可的保险公司投保不少于重新购置抵押物金额的全险;保险单须过户____银行，并交由该行保管。
四、本合约由抵押人、抵押权人、担保人各方代表签署并加盖公章。
五、本合约须由____公证机关公证。
第十一条房产抵押
一、本合约项下的房产抵押是指：
1.房产物业建筑期内抵押人的权益抵押：
(1)是指抵押人(即购房业主)与____(即售房单位)签订并经____市公证处公证的房产买卖合同中，由抵押人将依据该购房合约其所应拥有的权益，以优先第一地位抵押于抵押权人;如因抵押人或担保人未能履行还款责任或担保义务，抵押权人即可取得抵押人在该房产买卖合同内的全部权益，以清偿所有欠款;
(2)该抵押权益之房产买卖合同须交由抵押权人保管。
2.抵押房产物业：
(1)是指抵押人(即购房业主)与____(即售房单位)签订的房产买卖合同中，抵押人购买的已建成(即可交付使用)的抵押房产物业(资料详见附表);
(2)抵押人须将上述第2项(1)点之抵押房产列在本合约的附表二内，以优先第一地位抵押予抵押权人作为所欠债务的押品;
(3)抵押人(即购房业主)现授权抵押权人在接获担保人(售房单位)发出的入住通知书后，即代其向____市房产管理机关申领房产权证书，并办理抵押登记手续。
二、抵押房产物业的保险：
1.抵押人须在规定时间内，到抵押权人指定的保险公司并按抵押权人指定的险种投保，保险标的为上述抵押房产，投保金额不少于重新购置抵押房产金额的全险，在贷款本息还清之前，抵押人不得以任何理由中断保险，如抵押人中断保险，抵押权人有权代为投保，一切费用由抵押人负责支付;由此而引起的一切损失，抵押人须无条件全部偿还抵押权人，抵押权人有权向抵押人索偿。
2.抵押人须在规定时间内，将保险单过户于抵押权人。保险单不得附有任何有损于抵押权人权益和权力的限制条件，或任何不负责赔偿的金额。
3.保险单正本由抵押权人执管，并由抵押人向抵押权人支付保管费。
4.抵押人不可撤销地授权抵押权人为其代表人，按受保险赔偿金，并不可撤销地授权抵押权人为该赔偿金的支配人;此项授权非经抵押权人书面同意不可撤销。
5.若上述保险赔偿金额数，不足以赔付抵押人所欠抵押权人的欠款时，抵押权人有权向抵押人及/或担保人追偿，直至抵押人清还所欠款项。
6.倘该房产在本合约有效期内受到损坏，而保险公司认为修理损坏部分符合经济原则者，则保单项下赔偿金将用于修理损坏部分。
三、抵押房产物业登记
1.物业建筑期的购房权益抵押：向房产管理机关办理抵押备案。抵押人房产买卖合同及由售房单位出具的已缴清楼价款证明书等交由抵押权人收执和保管。
2物业建成入住即办理房产物业抵押登记，抵押物业的《房产权证书》交由抵押权人收执和保管，登记费用由抵押人支付。
四、抵押解除
1.一旦抵押人依时清还抵押权人一切款项，并履行合约全部条款及其他所有义务后，抵押权人须在抵押人要求及承担有关费用的情况下，解除在抵押合约中对有关抵押房产的抵押权益，并退回抵押物业的《房产权证书》及《房产买卖合同》。
2.抵押人在履行上述第1点条款下，由抵押权人具函____市房产管理机关，并将房产权证书交于抵押人向____市房产管理机关办理抵押物的抵押登记注销手续。
五、抵押物的处分
1.抵押人如不支付本合约规定的任何款项或不遵守本合约各项明文规定的条款或发生任何违约事项时，抵押权人可以立刻进入及享用该楼宇的全部或收取租金和收益;或以抵押权人认为合适的售价或租金及年期，售出或租出该房产的全部或部分及收取租金和收益。抵押权人可雇用接管人或人处理上述事宜，而其工资或报酬则由抵押人负责。该接管人或人将被当作抵押人的人，而抵押人须完全负责此接管人或人的作为及失职之责。
2.获委任的接管人得享有以下权利：
(1)要求住客缴交租金或住用费及发出有效的租单及收据，并有权以诉讼、控告、扣押或其他方式追付欠租或住用费;此等要求，收据或追付事宜，将以抵押人或抵押权人名义而发出，而付款人将不需要问及接管人是否有权力行事;
(2)接管人可依据抵押权人的书面通知而将其所收到的款项，投保于该房产的全部或部分及其内部附着物及室内装修。
3.抵押权人依照第十一条第五项条款不需要征询抵押人或其他人士同意，有权将该房产全部或部分，按法律有关规定处分，抵押权人有权签署有关该房产买卖的文件及契约，及取销该项买卖，而一切因此而引起的损失，抵押人不须负责。
4.抵押权人可于下列情形运用其处分该房产的权力：
(1)抵押权人给予抵押人通知，要求还款(不论届期与否)而抵押人一个月内未能遵守该项通知全数偿还给抵押权人;
(2)抵押人逾期30天仍未清缴全部应付款项;
(3)抵押人违反此合约之任何条款;
(4)抵押人系个人而遭遇破产，或经法院下令监管财产;或抵押人为公司组织而被解散或清盘;
(5)抵押人的任何财产遭受或可能遭受扣押或没收;
(6)抵押人舍弃该房产。
5.当抵押权人依照上述权力而出售该房产予买主时，买主不须查询有关上述之事宜，亦不需理会抵押人是否欠抵押权人债项或该买卖是否不当。即使该买卖有任何不妥或不规则之处，对买主而言，该买卖仍然当做有效及抵押人有权将该房产售给买主。
6.抵押权人有权发出收条或租单予买主或租客，而买主及住客不须理会抵押权人收到该笔款项或租金的运用，倘由于该款项或租金的不妥善运用招致损失，概与买主及租客无关。
7.抵押权人或按第五(2)条款委派接管人或人，须将由出租或出售该房产所得的款项，按下列次序处理。
(1)用以偿付因出租或出售该房产而支出的一切费用(包括缴付接管人或人的费用及报酬);
(2)用以扣缴所欠的一切税款及抵押人根据此合约一切应付的费用及杂费(包括保险费及修补该房产的费用);
(3)用以扣还抵押人所欠贷款及应付利息，扣除上述款项后，如有余款，抵押权人须将余款交付抵押人或其他有权收取的人，出售该房产所得价款，如不够偿还抵押人所欠一切款项及利息，抵押权人有权另行追索抵押人及/或担保人。
8.抵押权人于运用其权力及权利时，而令抵押人受到不能控制的损失，抵押权人概不负责。
9.抵押权人可以书面发出还款要求或其他要求，或有关抵押房产所需的通知书，该书面通知可以邮递方式寄往抵押人最后所报的住宅或办公地址或投留在该房产内，而该要求或通知书将被认为于发信或投留之后7天生效。
第十二条抵押人声明及保证
抵押人声明及保证如下：
一、抵押人保证按本合约规定，按时按金额依期还本付息。
二、抵押人同意在抵押权人处开立存款帐户，并不可撤销地授权抵押权人对与本抵押贷款有关的本息和一切费用可照付帐户。
三、向抵押权人提供一切资料均真实可靠，无任何伪造和隐瞒事实之处;上述抵押房产，在本合约签订前，未抵押予任何银行、公司和个人。
四、抵押房产的损毁，不论任何原因，亦不论任何人的过失，均须负责赔偿抵押权人的损失。
五、未经抵押权人同意，抵押人不得将上述抵押房产全部或部分出售、出租、转让、按揭、再抵押、抵偿债务，舍弃或以任何方式处理;如上述抵押房产的全部或部分发生毁损，不论何原因所致、亦不论何人的过失，均由抵押人负全部责任，并向抵押权人赔偿由此引起的一切损失。
六、抵押人使用该房产除自住外，托管或租与别人居住时，必须预先通知抵押权人，并征得抵押权人书面同意，方可进行;如将该房产出租，抵押人必须与承租人订立租约，租约内必须订明：抵押人背约时，由抵押权人发函日起计壹个月内，租客即须迁出。
七、准许抵押权人及其授权人，在任何合理时间内进入该房产，以便查验。
八、在更改地址时立即通知抵押权人。
九、立即清付该房产的各项修理费用，并保障该房产免受扣押或涉及其他法律诉讼;
十、抵押期间，缴交地税，有关部门对该房产所征收的任何税项、管理费、水费、电费及其他一切杂费;以及遵守居民公约内的条文，并须赔偿抵押权人因抵押人不履行上述事宜的损失。
十一、在抵押权人认为必要时，向抵押权人指定的保险公司投保买房产保险或抵押人的人寿保险，该投保单均以抵押权人为受益人。
十二、当有任何诉讼、仲裁或法院传讯，正在对抵押人有不利影响时，保证及时以书面通知抵押权人。
十三、如担保人代抵押人偿还全部欠款，抵押人同意抵押权人将抵押物业权益转给担保人，并保证对该转让无异议。
十四、若担保人按本合约有关规定，代抵押人清还所有欠款，抵押权人应将抵押人名下的抵押物业的权益转让予担保人。
十五、担保人在取得该抵押物业权益后，抵押人同意担保人可以以任何方式处分该抵押物业(包括以抵押人名义出售该物业)，以赔偿担保人因代抵押人清偿欠款而引起的损失及一切有关(包括处理抵押物业)费用;若有不足，担保人可向抵押人索偿，抵押人承诺所有不足数额负责赔偿于担保人。
十六、抵押人确认担保人取得抵押物业权益及处分抵押物业的合法地位，由于处理抵押物业而导致抵押人的一切损失，抵押人放弃对担保人追索的权利。
十七、按照抵押权人的合理请求，采取一切措施及签订一切有关文件，以确保抵押权人合法权益。
第十三条担保人及担保人责任
一、担保人____，地址____，(营业执照)____是本合约项下抵押权益的房产买卖合同的卖方(即售房单位)，也是本合约项下贷款抵押人的介绍人及担保人，承担无条件及不可撤销担保责任如下：
1.担保额度：以本合约项下贷款本息及与本合约引起有关诉讼费用的为限。
2.担保期限：以本合约生效日起至抵押人还清或担保人代还清本合约项下贷款本息及一切费用之日止。
二、担保人责任：
1.担保人自愿承担本合约项下贷款的担保责任。
2.如抵押人未能按抵押权人的规定或通知履行还款责任，或抵押人发生任何违约事项，抵押权人即以双挂号投邮方式，书面通知担保人履行担保责任，并于发函日起计30天内履行担保义务，代抵押人清偿所欠抵押权人的一切欠款。
3.担保人保证按抵押权益房产买卖合同所列售房单位责任，准时、按质完成抵押物业的建造工程，抵押权人对此不不负任何(包括可能对抵押人或其他任何人)责任。
4.担保人同意抵押人将其房产买卖合同的权益抵押予抵押权人，承认抵押权人在抵押人清偿本合约项下贷款全部借款本息之前，拥有该房产买卖合同中抵押人全部权益，并保证该权益不受任何人(包括担保人)侵犯。
5.担保人保证与抵押权人紧密合作，使本合约各项条款得以顺利履行;特别是在发出入住通知书(收楼纸)后，将尽力协助办理物业抵押有关手续，以保障抵押权人的利益。
6.担保人因履行担保义务后，而取得本合约项下的抵押权益房产买卖合同或抵押物业，担保人有权以任何公平或合理的方式予以处分，以抵偿代抵押人清偿欠款本息所引起的损失，如因处理该抵押物引致任何纷争或损失，概与抵押权人无关。
7.担保人在此的担保责任是独立附加不受抵押权人从抵押人处获得楼房或其他抵押，担保权益所代替，只要抵押人违约，抵押权人无需先向抵押人追计或处置抵押物业，即可强制执行担保人在本合约项下的担保责任直至依法律程序向法院申请强制执行。
第十四条抵押权人责任
抵押权人基于抵押人确切履行本合约全部条款及担保人愿意承担本合约项下贷款担保责任的条件下：
一、按合约有关规定，准时提供一定期质押贷款予抵押人，该贷款将以抵押人购楼款名义转入售房单位帐户。
二、抵押人向抵押权人还清本合约规定的贷款总额连利息及其他应付款项之后(包括转归该房产权予抵押人的费用)若同时已全部遵守及履行本合约各项条款者，抵押权人将该抵押权益的房主买卖合同或房产权证书转归抵押人，同时解除担保人担保责任。
三、若抵押人未能履行还款义务，而由担保人代清还所积欠一切欠款后，抵押权人即将抵押人抵押予抵押权人的抵押物业权益转让给担保人，担保人对该抵押物业的处理，与抵押权人无涉。
四、本合约由各方签署，经____市公证处公证，由抵押人签署提款通知书交于抵押权人收执并经抵押权人已收齐全部贷款文件后二天内，抵押权人须将贷款金额全数以抵押人购楼款名义存入售房单位指定帐户，否则抵押权人须偿付利息予担保人，利息计算按第五条第一项办理，由于抵押人或担保人出现各种导致抵押权人未能贷出款项的情况发生，抵押权人概不负责，且有关各项费用恕不退还。
第十五条其他
一、对本合约内任何条款，各方均不得以口头形式或其他形式修改、放弃、撤销或终止。
二、在本合约履行期间，抵押权人对抵押人任何违约或延误行为施以的任何宽容，宽限或延缓履行本合约享有的权益和权力，均不能损害，影响或限制抵押权人依本合约和有关法律规定的债权人应享有一切权益和权力。
三、抵押人如不履行本合约所载任何条款时，抵押权人可不预告通知，将抵押人存在抵押权人处的其他财物自由变卖，以抵偿债务;如抵押人尚有其他款项存在抵押权人处，抵押权人亦可拨充欠数。
四、本合约规定的权利可以同时行使，也可以分别行使，亦可以累积;上述权利、利益和赔偿办法并不排除法律规定的其他赔偿办法。
五、抵押人、担保人与抵押权人，与本合约有关的通知、要求等，应以书面形式进行，电传、电报一经发出，信件在投邮7天后，及任何以人手送递的函件一经送出，即被视为已送达对方。
六、抵押权人无需征求抵押人和担保人同意，可将抵押权人在本合约项下的权益转让他人;但抵押人和担保人未征得抵押权人的书面同意，不得将其在本合约项下的任何还款及其他责任或义务转让于第三者;抵押人或担保人的继承人或接办人，仍须向抵押权人或抵押权人的承让人继续负起本合约项下的还款及其他责任。
七、本合约所提及的抵押权人，亦包括抵押权人的继承人、承让人;抵押人亦包括经抵押权人同意的抵押人继承人、接办人。
八、本合约不论因何种原因而在法律上成为无效合约，或部分条款无效，抵押人和担保人仍应履行一切还款责任。若发生上述情况，抵押权人有权终止本合约，并立即向担保人和抵押人追偿欠款本息及其他有关款项。
九、抵押权人向抵押人和担保人付还欠款时，只须提供抵押权人签发之欠款数目单(有明显错误者例外)，即作为抵押人和担保人所欠的确数证据，抵押人和担保人不得异议。
第十六条适用法律及纠纷的解决
一、本合约按中华人民共和国法律订立，受中华人民共和国法律保护。三、如抵押人来自海外或台湾等地区，或为该地区居民，抵押权人有权在抵押人的来处或居住地执行本合约内由抵押人给抵押权人权力，及向抵押人进行追索，包括仲裁、诉讼和执行仲裁或诉讼之裁决，如抵押权人决定在上述地区执行上述权力，进行追索、仲裁、诉讼等行动，抵押人和担保人必须承认本合约同时受该地区的法律保障，不得提出异议，如本合约内任何规定，在该地区法律上，被认为无效或被视为非法，并不影响其他规定的效力。
第十七条附则
一、本合约须由三方代表签字，并经____市公证机关公证。
二、本合约经____市公证机关公证后，以抵押权人贷出款项的日期，作为合约生效日。
三、本合约内所述附表(一)、附表(二)及抵押人(即购房业主)与担保人(即售房单位)所签订的房产买卖合同(附件三)，为本合约不可分割的部分。
四、本合约用中文书写，壹式肆分，均具有同等效力;抵押人、抵押权人、担保人各执壹份、公证处存档壹份。
第十八条签章
本合约各方已详读及同意遵守本合约全部条款。
抵押人：______ 抵押权人：______
地址：_______地址：________
银行及帐号：______银行及帐号：_______
____年__月__日订立
登记机关：
篇9
抵押权为物权之一种，自具有物权共通效力之物上请求权，是抵押物受到物质上之毁损、灭失或有此等情形之虞时，除系正当用益所生者外，乃抵押权之侵害，抵押权人应有抵押权妨害除去或预防请求权，以为保护，此为日本通说及实务一向所持之见解。惟第三人无权占有抵押物，致抵押物价值减低时，是否为抵押权之妨害，抵押权人能否行使抵押权妨害除去请求权以排除之，基于抵押权系非占有担保物权之特质，学说及实务则有争议。然日本最近实务上认为：抵押物在拍卖执行程序中，因第三人不法占有抵押不动产，有害拍卖程序之进行，而有抵押物拍卖价格较诸适正价格低落之虞等情形，造成抵押物交换价值之实现受到妨害，抵押权人优先清偿权之行使遭遇困难之状态时，该第三人之不法占有抵押物即可认系抵押权之妨害，抵押权人可对之行使抵押权妨害除去请求权。此际，抵押权人因对抵押人有抵押物价值维持请求权，为保全此项请求权，抵押权人并得代位行使抵押人对该第三人之所有权物上请求权，请求将抵押物交付其管理占有。而在我国，实务上不仅否认抵押权具有物上请求权，且于地上权经依民法第八六六条但书规定除去后，亦不认抵押人对被除去权利之人有所有物返还请求权，故抵押人即无请求权可供抵押权人代位行使。此项见解与日本上述见解相较，以及民法物权编修正草案第七六七条第二项增订其它物权可准用所有权之物上请求权规定之后，我国实务之见解，似有调整之必要。又所有人物上请求权于抵押权有准用之余地时，基于抵押权为非占有担保物权之特质，抵押权亦仅有抵押权妨害除去请求权及抵押权妨害预防请求权，至抵押权人对于无权占有抵押物之第三人，能否请求将抵押物交其占有或交回原处，则为抵押权人得行使抵押权妨害除去请求权时，请求除去妨害之方法。
「关键词
抵押权、所有权物上请求权、抵押权物上请求权、抵押权妨害除去请求权、抵押权妨害预防请求权、抵押物价值维持请求权、代位权、无权占有、抵押权之保全、点交、非占有担保物权
一、序言
物权人于其物或权利受侵害或有受侵害之虞时，得请求回复物权圆满状态或防止侵害之权利，谓之物上请求权（物的请求权、对物诉权、物上诉权）。我国学者及日本通说均认为物权有此共同效力，盖物权乃对物直接支配之权利，于此直接支配之关系受到侵害或有受到侵害之可能时，物权内容将无法完全实现，是法律在禁止自力救济之原则下，自应赋予物权人排除外来侵害或其它干涉之权利，以确保物权之圆满状态，准此而言，物上请求权亦可谓系物权之妨害排除效力。虽民法仅于第七六七条、第八五八条就所有人及地役权人之物上请求权定有明文，然解释上应认其它物权人亦有此项请求权方属的论。惟实务上认为物上请求权除法律另有规定外，以所有人或占有人始得行使之（七六七、九六二）。地上权人既无准用第七百六十七条规定之明文，则其行使物上请求权，自以地上权人已为土地之占有人为前提（五二台上九0四），可见就所有人及地役权人以外之物权人系采否定之见解。
民法物权编修正草案已于第七六七条第二项增订：前项规定，于所有权以外之物权，准用之。另删除第八五八条之个别准用规定。物权人有物上请求权，而物权有排除妨害之共同效力，将因此项增订而臻于明确，上述学说与实务上之争议亦将因此而归于平息。惟民法第七六七条第一项系就对物为完全支配之所有权所设之物上请求权规定，其它物权系就标的物为一面之支配，是此项定限物权所享有之物上请求权，与所有人者自有不同，而仅能准用所有权物上请求权之规定。按所有权物上请求权计有所有物返还请求权、所有权妨害除去请求权及所有权妨害预防请求权三种，定限物权如以占有标的物为内容者，其准用所有权物上请求权之规定，亦得享有上述三种物上请求权较无问题。若定限物权非以占有标的物为内容者，例如抵押权，究应如何准用第七六七条第一项之规定即颇有探讨之余地。
二、抵押权系非占有担保物权
抵押权系抵押权人就债务人或第三人不移转占有而供债权担保之不动产，就其卖得之价金优先受清偿之权（民八六0及其修正草案参考）。可知抵押权系不移转标的物之占有，为非占有担保物权。据此而言，至少有下列意义：（一）抵押权人不占有抵押物，亦即抵押物于设定抵押权后仍系由抵押人占有。从而，抵押人对抵押物依旧保有用益价值，而有使用、收益权，就抵押物依通常用法所为之使用、收益，抵押人均有权为之，非抵押权人所得干涉。此项用益权直至抵押物扣押时始受影响（民八六三、八）。（二）抵押权系以优先清偿效力之担保作用为其中心而构成之。于担保债权不受清偿时，抵押权人得实行抵押权，依换价程序处分抵押物，就其卖得之价金优先清偿所担保之债权（民八七三、八七八、八七四），故抵押权人所直接支配者乃抵押物之交换价值。抵押权由于具有此两种作为其物权内容之重要意义，使得抵押物之用益价值及交换价值能充分利用，抵押权于近代担保制度中终因而居于王座地位。
三、抵押权之保护
妨害而受损害时，得依侵权行为规定请求损害赔偿，其二则为依民法第八七一条、第八七二条规定，请求为抵押权之保全。惟依侵权行为规定请求损害赔偿时，不仅需具备行为人以有故意或过失等主观要件，且抵押权须已受有损害始足当之。而所谓抵押权之损害通常是指抵押物之价值因侵权行为而减少，其剩余价值已不足清偿担保债权而言。此与请求抵押权之保全时，仅须抵押物之价值已有减少或减少之可能者即为以足，以及抵押权受侵害而有物上请求权者，其侵害有无之认定，与抵押权之保全者同（详后述），均属异趣。是侵权行为规定对抵押权之保护，似非十分周延。此部分所涉及问题，因非本文所拟探讨范围，容另行说明（注一）。
关于抵押权之保全，民法赋于抵押权人抵押物价值减少之防止权及抵押物价值减少之回复原状或增担保请求权。前者即为民法第八七一条所定，抵押人之行为足使抵押物之价值减少者，抵押权人得请求停止其行为，如有急迫情事，抵押权人得自为必要之保全处分。后者则为民法第八七二条所定，抵押物价值减少时，抵押权人得请求抵押人回复抵押物之原状，或提出与减少价额相当之担保（Ⅰ）。抵押物之价值，因非可归责于抵押人之事由致减少者，抵押权人仅于抵押人得受损害赔偿之限度内，请求提出担保（Ⅱ）。抵押权人对于抵押人既有此项请求权（注二），相对的，抵押人遂负有抵押物价值维持之义务。盖抵押权为非占有担保物权，抵押人就抵押物之使用、收益权虽不因抵押权之设定而剥夺，然抵押权仍直接支配抵押物之交换价值，亦即终究系以抵押物之交换价值优先清偿担保债权，是以抵押人于占有抵押物之际，自负有维持抵押物价值之义务。易言之，抵押物之价值除系因抵押物依通常用法之使用、收益而减少者外，抵押人应不得使抵押物之价值减低，俾免抵押权所支配之交换价值落空。准此以观，谓抵押权人对抵押人有抵押物价值维持请求权，应不为过（注三）。又此种请求权不仅可对设定抵押权之抵押物所有人（包括物上担保人）主张，且对抵押物之第三取得人亦得请求。
抵押权人之上述抵押权保全请求权，仅足作为抵押人有侵害抵押权时，抵押权之一项保护手段。如有第三人侵害抵押权时，第三人因非该保全请求权之相对人，故此项请求权即不足以济事。若以侵权行为规定求其救济，仍有其局限性，已如上述。是以抵押权人藉由民法修正草案第七六七条第二项，其它物权人得准用第一项所有权物上请求权之规定，使得抵押权人因此亦享有物上请求权，适可补上述请求权及侵权行为损害赔偿请求权不足之缺陷，且与抵押权系直接支配抵押物交换价值之价值支配权，于其交换价值之直接支配性受到妨害时，应有物上请求权排除妨害，以回复其支配之圆满状态之物权共通效力相符。
四、最高法院八十七年度台上字第一八九五号民事判决之见解
本判决系最高法院就抵押权人可否代位抵押人行使所有权妨害除去请求权及地上权经依民法第八六六条规定除去后，该原地上权人仍占有抵押土地时，抵押权人可否依侵权行为规定，对其请求回复原状，以排除其无权占有，表示明确之见解，涉及抵押权之上述本质，以及抵押权与用益物权间利害调整之重要问题，极具重要性，因此有详加介绍之必要。
本件判决之事实概要及抵押权人主张之请求权为：诉外人甲于民国八三年十二月间将其所有之某处土地设定抵押权于上诉人乙。甲于八十四年一月间将该处土地分割部分出售后，所余零点一二四九公顷土地（下称：子地），于同年三月间移转登记于诉外人丙，嗣丙于同年五月间再将子地分割成十七笔土地，并提供于被上诉人丁建设公司设定地上权，丁继在该土地上建筑房屋十六栋，完成后将部分房屋出售于其余被上诉人戊等五人。乙其后依民法第八七三条规定实行抵押权，声请拍卖抵押物，而上开地上权业经执行法院依民法第八六六条规定裁定除去，乙主张伊自得请求涂销地上权设定登记。又上开土地设定抵押权时，其上并无任何负担，兹经提供于丁设定地上权并营造建筑物，致土地价值显然降低，则抵押物所有人丙即负有回复原状义务。且上开地上权既经法院除去，其地上权登记即系对所有权之侵害，被上诉人占有上述土地，自亦丧失正当权原，乙乃本于代位抵押物所有人，所有权排除妨害及无权占有之规定，亦得请求涂销该地上权登记，并请求拆屋还地。又上开地上权及被上诉人对土地之占有，显然侵害其抵押权，依侵权行为规定，乙亦得为回复原状之请求。故乙请求丁涂销地上权登记，并命被上诉人等各将所有房屋拆除，并返还土地于丙之判决。本件判决驳回抵押权人乙之请求，其理由如下：
（一） 关于请求涂销地上权登记部分
按不动产所有人设定抵押权后，于同一不动产上得设定地上权或其它权利。但抵押权不因此而受影响。民法第八六六条定有明文。又不动产所有人设定抵押权后，所设定之地上权于抵押权有影响者，对抵押权不生效力，在抵押权人声请拍卖抵押物后，发生无人应买或出价不足清偿抵押债权时，亦可除去该项权利而为拍卖（司法院释字第三0四号解释理由参照）。惟因抵押权为不占有供担保不动产之拍卖受偿权，抵押权之设定既无碍于抵押人之用益权，亦无碍于其处分权，仅抵押权不因此而受影响，此观民法第八六0条、第八六六条至第八六八条规定甚明。执行法院依上开规定固得除去该地上权，以无地上权状态拍卖抵押物。但此仅系拍卖执行程序中，决定拍卖之条件而已。倘执行程序因执行债权人撤回执行之声请而终结者，则该拍卖之条件自亦失其存在。质言之，即于此情形下经裁定除去之地上权将因之恢复，若抵押权人重新声请拍卖抵押物，该地上权如影响于抵押权者，尚须另行声请法院除去，或由法院依职权除去。抵押权人撤回执行后，更无从本于执行法院除去地上权之处分，主张该地上权不存在，而请求涂销地上权。盖抵押权人撤回执行后，如债务人清偿抵押债务，则对抵押权人之权益无损，均无强令地上权消灭之必要。是以，于抵押物拍定前，地上权尚未消灭，于拍定后，始应由执行法院依职权通知地政事务所予以涂销。且如经除去地上权拍定，因拍卖价格已确定，此后无论涂销与否，仅对抵押物拍定人或承受人之权益有关，对抵押权人之权益亦已无影响，抵押权人已无涂销地上权之实益。关于司法院字第一四四六号解释意旨，所谓「地上权对抵押权人不生效力，系「执行法院自可依法径予执行，又司法院释字第一一九号解释，亦仅执行法院得除去该设定之权利负担，重行估价拍卖而已。至于民法第八百六十七条及八百六十八条所定「其抵押权不因此而受影响，系指抵押权人仍得追及抵押之不动产，行使抵押权以拍卖受偿（最高法院十八年抗字第六号判例参照），非为抵押权人得径行其诉请求涂销地上权。
（二）关于代位行使抵押人之所有权之物上请求权，请求涂销地上权登记部分
按被上诉人丁占用上开土地建造房屋，系本于所有人丙同意占有并为其设定地上权，非无权占有。依民法第八百六十六条规定，执行法院虽得除去该地上权，以无地上权状态拍卖抵押物。惟此仅系拍卖执行程序中，决定拍卖之条件而已，非但抵押权人不得请求涂销地上权，土地所有人更不能主张行使所有权，请求涂销地上权及拆除地上物。况该地上权亦迄未确定消灭，丁占有上开土地并非无权占有，则更无侵害丙之所有权可言。又其余被上诉人向丁买受房屋而占有上开土地，对丙亦不能谓无正当权原。是以丙既不能对被上诉人主张行使所有权，排除侵害，上诉人乙自无权利可资代位行使。乙请求被上诉人丁涂销地上权，及请求被上诉人拆屋还地，于法不合。
（三）关于侵权行为部分
上开土地原抵押人甲于设定抵押权于上诉人后，复将该土地移转登记于丙，而丙再将该土地设定地上权于丁，并据以营造建筑物，出售部分建筑物于其余被上诉人，依民法第八六六条、第八六七条规定，均属于法有据。质言之，抵押物所有人设定抵押权后，并未丧失其用益权及处分权，仅于其嗣后所设定之地上权有影响抵押权时，该地上权对抵押权不生效力，得由执行法院裁定除去予以拍卖而已，不能谓被上诉人丁与所有人丙就上开土地设定地上权，并营造建筑物，即系以故意或过失不法侵害上诉人之抵押权，其余被上诉人买受房屋更无故意或过失侵害上诉人之权利可言。
五、抵押权之物上请求权
依民法修正草案第七六七条第一项规定（即现行民法第七六七条）：所有人对于无权占有或侵夺其所有物者，得请求返还之。对于妨害其所有者，得请求除去之。有妨害其所有权之虞者，得请求防止之。此项所有权物上请求权乃系依所有权受妨害（侵害）之态样及妨害是否已存在，分别定其不同之保护方法。若属占有妨害，亦即无权占有所有物者，所有人即得行使所有物返还请求权（第一项前段）。若属占有以外之其它妨害时，则于妨害已存在者，所有人即得有所有权妨害除去请求权（第一项中段），妨害如为未来者，所有人享有者乃所有权妨害预防请求权（第一项后段）。就此三种请求权，抵押权受妨害时所得准用者为何，兹分述如下：
（一）抵押物返还请求权
抵押权能否准用所有物返还请求权规定，而得享有抵押物返还请求权，乃最具争议之问题。按抵押权系非占有担保物权，抵押物非由抵押权人占有，而系由抵押人占有并仍保有依通常用法为使用、收益之权。因之，抵押权似不生抵押物受占有之妨害，果尔，其准用所有物返还请求权之规定，似难以想象。实则就下列实际问题考察，即可知其关键所在。
1从物、分离物之迁出
按抵押物之从物为抵押权效力所及，民法第八六二条已定有明文。而抵押物之分离物，例如自抵押建筑物拆取之交趾陶、不当砍伐抵押土地上所种之桧木，因均属抵押物之变形物亦应为抵押权效力所及（注四），抵押土地查封后分离之天然孳息亦然（民八六三）。抵押人或第三人将此等从物、分离物自抵押土地或建筑物迁离时，不仅其所在难以查悉，将使抵押权之实行陷于困难，且一旦让与第三人，受让人因受善意取得之保护，此等动产上之抵押权，并有归于消灭之危险（注五）。是以此等抵押物之不当分离或分离物之迁出，必会影响即减少抵押物之价值，构成抵押权之妨害，抵押权人自应有请求停止妨害，包括停止分离、禁止迁出之权，以及请求回复原状之权，具体而言即请求将抵押物迁回原处之权。此项抵押物侵害行为如系出于抵押人者，抵押权人固可依抵押权之保全请求权（民八七一、八七二），以求救济，然如系出于第三人时，抵押权物上请求权之赋予，即有研求之余地。
抵押权之妨害，与侵权行为所称之损害不同，后者需抵押物之价值减少，致其处分所得之价金已不足清偿担保债权，方能当之，已如前述。惟抵押权之妨害，一般而言，仅需抵押物之价值因其妨害行为而减少或有其可能，即为以足，至抵押物之价值是否仍足以清偿担保债权则非所问，盖基于抵押权之不可分性，抵押物之任何一部份（包括其价值），均为债权之担保也（注六）。详言之，抵押权实行前，抵押人因有使用、收益权，依物之用法所为用益，致抵押物价值减少者，尚非抵押权之妨害，此在其它有用益权人之用益亦同，盖抵押物因正当用益致抵押物减少之价值，应认已在抵押权所支配抵押物交换价值范围之外。反之，如未得抵押权人之同意，或超出抵押物用法所为砍伐、分离、搬出等行为，无论系抵押人或其它用益权人之行为，均系抵押权之妨害（注七）。因之，于此项情形，日本实务上及通说认抵押权人得行使抵押权妨害除去请求权或预防请求权，请求停止或禁止其妨害行为（注八）。问题是在分离物被搬出抵押物不动产时，于第三人取得其所有权以前，抵押权人有无抵押物返还请求权？日本通说认为抵押权人虽无占有抵押物之权，然因分离物迁出后，第三人取得所有权及抵押权因而消灭之危险大增，故应认抵押权人得请求将分离物搬回即返还于原处（注九）。妨害之第三人于搬回时，抵押人基于抵押物之价值维持义务，并有受领之义务，妨害者为抵押人时亦同（注十）。于上述情形，自请求内容之外观观之，抵押权人所行使者，似为抵押物返还请求权，不过因抵押权人尚无占有抵押物之权，是上述分离、迁出行为所妨害者乃抵押物之价值支配权，可见此种请求权本质上仍应系抵押权妨害除去请求权。此项结论于我国民法应认亦有适用。
2动产抵押权抵押物之迁移或其它处分
按动产抵押权亦为非占有担保物权，动产设定抵押权后，抵押物并不移转占有于抵押权人，而仍系由抵押人占有（动担十七）。惟依动产担保交易法第十七条第一项规定，债务人不履行契约或抵押物被迁移、出卖、出质、移转或受其它处分，致有害抵押权之行使者，抵押权人得占有抵押物。据此规定可知抵押权人于一定条件下有占有抵押物之权（是为抵押权人之抵押物占有权），则于抵押物有上述情形时，抵押权人自得依据该项或同条第二项规定，请求抵押人或占有人交付抵押物，或声请强制执行，交付抵押物之占有（注十一）。此与民法上之不动产抵押权人全无占有抵押物之权者固有不同，然民法关于抵押权之规定，于动产抵押权亦有适用（动担三），是动产抵押权于有上述情形，当可认抵押权已受有妨害者，抵押权人亦得行使抵押物返还请求权，两项请求权应系居于竞合关系，抵押权人得选择其一行使之。此正如动产抵押权人除有上述抵押物占有权外，仍不妨有民法第八七一、八七二条之保全抵押权之请求权者（注十二）相同。
3无权占有抵押物
抵押权因系非占有担保物权，设定抵押权后，抵押权人所支配者仅为抵押物之交换价值，抵押物仍系由抵押人占有，是以，抵押人或其用益权人之占有，固非抵押权人所得干涉，抵押物若系由第三人无权占有者，亦非其所得过问。职此之故，抵押权人对于无权占有抵押物，或虽属有权但其占有权原不能对抗抵押权之第三人，抵押权人对之并无抵押物返还请求权，此向为日本传统通说所持之见解（注十三）。其实务大抵亦同。我国最高法院上述见解之立论基础，又何独不然？日本直至平成三年三月二二日，其最高法院判决仍以：抵押权系设定人不移转占有而供担保之不动产，就自己之债权优先于他债权人受偿之担保权，并不具有占有抵押物之权原，抵押物之占有仍系委由其所有人为之。因之，抵押物所有人不仅得自行占有，或将抵押物出租而交由承租之第三人占有，且在第三人无任何占有权原而占有抵押不动产之情形，抵押权人对抵押不动产之占有关系亦无干涉之余地，故不得仅以第三人系经由一定权原，甚或不法占有抵押不动产，遂谓系抵押权之侵害。抵押权人依民法第三九五条但书规定，请求法院解除损害抵押权之短期租赁后，该承租人之占有情形亦应做相同解释。是故，于短期租赁解除后，承租人继续占有抵押不动产者，抵押权人固无基于抵押权之妨害除去请求权，以请求排除其占有之权，承租人等之占有本身，既未减少抵押不动产之担保价值，抵押权人以抵押物之担保价值因此减少，为保全其担保债权，乃代位行使债务人即抵押物所有人之所有物返还请求权，请求交付抵押物，其前提尚属欠缺等情，从而，驳回抵押权人之请求（注十四）。此项见解正是传统学说之反映与坚持。我国最高法院之上开见解亦是相同理论之写照。
前述见解本诸抵押权之非占有担保物权特质，自属有据，盖第三人占有抵押物事实上确会减少其交换价值，但抵押权既属非占有担保物权，则此种占有之排除，已非抵押权本质上所容许，故第三人占有抵押物所导致交换价值之减少，实乃抵押权所必须忍受之苦果，此即为抵押权效力之界限。然日本近年以来，该国第三九五条短期租赁权之滥用，甚或诈害型短期租赁权，相当盛行，加以泡沫经济之破灭，金融机关之不良债权涌现，此等债权虽或有抵押权担保，但因抵押物有第三人占有或有实行抵押权之其它障碍，造成抵押物处分所得价金，无法满足担保债权之清偿。因之，关于如何保护抵押权对策之探讨，遂又纷纷出现，而无权占有抵押物是否绝非抵押权之妨害，抵押权人毫无行使抵押物返还请求权之余地，亦为其中一项重要议题。近江幸治之主张即属一例，近江氏认为：抵押物之不法占有本身确属造成抵押物拍卖价格降低之原因，例如抵押物若为暴力团体不法占有时，买受人通常即不愿购买。类此情形似难谓非抵押权之妨害。判例虽举民事执行法第八三条，认抵押物之买受人可于缴纳买卖价金后，声请法院对不法占有抵押物之第三人发交付命令，以排除其占有，故不致于造成抵押物担保价值之降低，然此项规定于买受人买受抵押物以前，殊无发生作用之可能。职是之故，抵押物不法占有之继续若系明显之情形，应可认为具有妨害抵押权之客观盖然性，抵押权人自得基于抵押权之抵押物返还请求权，对不法占有抵押物之第三人请求交付抵押物（注十五）。
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地址：____________邮码：____________电话：____________
法定代表人：____________职务：____________
抵押人：________________________________________________
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抵押物业地址：____________邮码：____________电话：____________
抵押权益之房产买卖合同：购房____字第________号
第一条总则
抵押权人与抵押人于____年____月____日会同担保人签定本房产抵押贷款合约（下称“合约”）。抵押人（即借款人）同意以其与担保人于____年____月____日签订的房产买卖合同（即抵押权益之房产买卖合同）的全部权益抵押于抵押权人，并同意该房产买卖合同项下的房产物业（即抵押物业），在售房单位发出入住通知书（收楼纸）后，立即办理房产抵押手续，以该物业抵押于抵押权人，赋予抵押权人以第一优先抵押权，并愿意履行本合约全部条款。抵押权人（即贷款人）同意接受抵押人以上述房产买卖合同的全部权益及房产买卖合同项下房产物业，作为本合约项下贷款的抵押物，并接受担保人承担本合约项下贷款的担保责任，抵押权人向抵押人提供一定期抵押贷款，作为抵押人购置抵押物业的部分楼款。经三方协商，特定立本合约，应予遵照履行。
第二条释义
在此贷款合约内，除合约内另行定义外，下列名词的定义如下：
“营业日”：指抵押权人公开营业的日子。
“欠款”：抵押人欠抵押权人的一切款项，包括本金，利息及其他有关费用。
“房产买卖合同之全部权益”：指抵押人（即购房业主）与担保人签订的“房产买卖合同”内所应拥有的全部权益。
“房产物业建筑期”：售房单位发出入住通知书日期之前，视为房产物业建筑期。
第三条贷款金额
一、贷款金额：人民币____元；
所有已归还（包括提前归还）的款项，不得再行提取。
二、抵押人在此不可撤销地授权抵押权人将上述贷款金额全数以抵押人购楼款名义，存入售房单位帐户。
第四条贷款期限
贷款期限为____年，由抵押权人贷出款项日起计。期满时抵押人应将贷款本息全部清还，但在期限内，如抵押人发生违约行为，抵押权人可据实际情况，随时通知抵押人归还或停止支付或减少贷款金额，抵押人当即履行。
第五条利息
一、贷款利率按____银行贷款最优惠利率加____厘（年息）计算。
二、上述之优惠利率将随市场情况浮动，利率一经公布调整后，立即生效，抵押权人仍保留随时调整贷款利率的权利。
三、本合约项下之贷款利率，按贷款日利率或根据抵押权人书面通知按市场情况而调整的利率。
四、合约有效期内，按日贷款余额累计利息，每年以365天计日。
五、贷款利率如有调整时，由抵押权人以书面通知抵押人调整后的利率。
第六条还款
一、本合约项下贷款本金及其相应利息，抵押人应分____期，自款项贷出日计，按月清还借款本息，每期应缴付金额（包括因利率调整带来的应缴金额改变），由抵押权人以书面通知抵押人，如还款日不是营业日，则该分期付款额须于还款日起延次一个营业日缴交。
二、抵押权人有权调整及更改每期应付金额或还款期数。
三、抵押人必须在____银行开立存款帐户，对与本抵押贷款有关的本息和一切费用，要照付该帐户，若因此而引致该帐户发生透支或透支增加，概由抵押人承担偿还责任。
四、所有应付予抵押权人的款项，应送____银行。
五、抵押人不能从中抵扣、反索任何款项。如果在中国现时或将来有关法律规范下，不得不抵扣或反索任何款项（包括税款），则抵押人得即向抵押权人补偿额外款项，致使抵押权人所得，相当于在无需反索的情况所应得不折不扣的款项。
第七条逾期利息及罚息
一、每月分期付款应缴的金额，应按照规定期数及日期摊还；尚有逾期欠交期款等情况，抵押人必须立即补付期款及逾期利息，逾期利息的利率由抵押权人决定，按月息2%至5%幅度计收。
二、抵押人如逾期还款，除缴付逾期利息外，抵押权人有权在原利率基础上，向抵押人加收20%至50%的罚息。
三、抵押人须按照上述指定利率，照付逾期未付款项的利息，直至款项结清为止，无论在裁判确定债务之前或之后，此项利息均按日累积计算。
第八条提前还款
一、在征得抵押权人同意的条件下，抵押人可按下列规定，办理提前还款手续：
1.抵押人可在每月的分期还款日，提前部分或全部偿还实贷款额，每次提前偿还金额不少于____万元整的倍数；所提前偿还的款额，将按例序渐次减低原贷款额。
2.抵押人必须在预定提前还款日一个月前给抵押权人一个书面通知，该通知一经发出，即不可撤销。
3.抵押人自愿提早缴付本合约规定的部分或全部款项，抵押人应予抵押权人相等于该部分或全部款项一个月利息的补偿金。
二、抵押人和担保人同意，在发生下列所述任何情况时，抵押权人有权要求抵押人立即提前清还部分或全部实际贷款额，或立即追计担保人：
1.抵押人及/或担保人违反本合约任何条款。
2.抵押人及/或担保人本身对外的借款、担保、赔偿、承诺或其他借债责任，因：
a.违约被勒令提前偿还；
b.到期而不能如期偿还。
3.抵押人及/或担保人本身发生病变（包括精神不健全）、死亡、合并、收购、重组、或因法院或政府机关或任何决意通过要解散、清盘、破产、关闭或指定接管人或信托人等去处理所有或大部分其所属之财产。
4.抵押人及/或担保人被扣押令或禁止令等威胁，要对具不动产、物业或财产等有不利影响，而该等威胁又不能在发生后3
0天内完满解除。
5.抵押人及/或担保人不能偿还一般债权人的欠债，在清盘、倒闭时不能清偿债项或将要停止营业。
6.如抵押人及/或担保人因在中国法律规范下，变得不合法或不可能继续履行本合约所应负责任。
7.如抵押人及/或担保人因业务上经营前景或其所拥有财产出现不利变化，而严重影响其履行本合约所负责任的能力。
8.抵押人及/或担保人财产全部或任何重要关键部分被没收征用，被强制性收购（不论是否有价收购），或遭到损毁破环。
9.抵押人没有事先得到抵押权人书面同意而擅自更改其股权结构。
10.抵押人舍弃该抵押房产。
如发觉上述任何事项或可能导致上述事项的事故已经发生，抵押人及/或担保人应立即书面通知抵押权人，除非上述事项在抵押权人得知时已获得完满解决，否则抵押权人可在该等事项发生后任何时间，以任何形式处分抵押物或根据本合同内第十三条担保人及担保人责任条款第一条第二点的担保期限内追付担保人。抵押权人于运用上述权力及权利时，而令担保人及/或抵押人受到不能控制的损失，抵押权人概不负责。
第九条手续费及其他费用
一、抵押人应按贷款金额缴付手续费5‰，在贷款日一次付清，并必须绝对真实地提供本合约涉及的一切资料；若在签约后，发现抵押人所提供的资料与事实不符，抵押权人有权立即收回该笔贷款及利息，并对依约所收手续费，不予退还。
二、抵押贷款文件费，抵押人在贷款日一次过付____币____元整。
三、公证费用及抵押登记费用：有关本合约所涉及的公证及抵押登记等费用，全部由抵押人负责支付。
四、抵押人如不依约清付本合约内规定的一切款项，引致抵押权人催收，或因为任何原因，使抵押权人决定通过任何途径或方式追索，一切因此引起的费用（如处理押品的各种手续费、管理费、各种保险费等）概由抵押人负责偿还，并由各项费用确实支付之日起到收到之日止，同样按日累积计算逾期利息。
第十条贷款先决条件
一、抵押人填具房产抵押贷款申请表；该申请表须经担保人确认。
二、抵押人提供购置抵押物的购房合约。
三、以抵押人名义，向抵押权人指定或认可的保险公司投保不少于重新购置抵押物金额的全险；保险单须过户____银行，并交由该行保管。
四、本合约由抵押人、抵押权人、担保人各方代表签署并加盖公章。
五、本合约须由____公证机关公证。
第十一条房产抵押
一、本合约项下的房产抵押是指：
1.房产物业建筑期内抵押人的权益抵押：
（1）是指抵押人（即购房业主）与____（即售房单位）签订并经____市公证处公证的“房产买卖合同”中，由抵押人将依据该购房合约其所应拥有的权益，以优先第一地位抵押于抵押权人；如因抵押人或担保人未能履行还款责任或担保义务，抵押权人即可取得抵押人在该“房产买卖合同”内的全部权益，以清偿所有欠款；
（2）该抵押权益之房产买卖合同须交由抵押权人保管。
2.抵押房产物业：
（1）是指抵押人（即购房业主）与____（即售房单位）签订的“房产买卖合同”中，抵押人购买的已建成（即可交付使用）的抵押房产物业（资料详见附表）；
（2）抵押人须将上述第2项（1）点之抵押房产列在本合约的附表二内，以优先第一地位抵押予抵押权人作为所欠债务的押品；
（3）抵押人（即购房业主）现授权抵押权人在接获担保人（售房单位）发出的入住通知书后，即代其向____市房产管理机关申领房产权证书，并办理抵押登记手续。
二、抵押房产物业的保险：
1.抵押人须在规定时间内，到抵押权人指定的保险公司并按抵押权人指定的险种投保，保险标的为上述抵押房产，投保金额不少于重新购置抵押房产金额的全险，在贷款本息还清之前，抵押人不得以任何理由中断保险，如抵押人中断保险，抵押权人有权代为投保，一切费用由抵押人负责支付；由此而引起的一切损失，抵押人须无条件全部偿还抵押权人，抵押权人有权向抵押人索偿。
2.抵押人须在规定时间内，将保险单过户于抵押权人。保险单不得附有任何有损于抵押权人权益和权力的限制条件，或任何不负责赔偿的金额。
3.保险单正本由抵押权人执管，并由抵押人向抵押权人支付保管费。
4.抵押人不可撤销地授权抵押权人为其代表人，按受保险赔偿金，并不可撤销地授权抵押权人为该赔偿金的支配人；此项授权非经抵押权人书面同意不可撤销。
5.若上述保险赔偿金额数，不足以赔付抵押人所欠抵押权人的欠款时，抵押权人有权向抵押人及/或担保人追偿，直至抵押人清还所欠款项。
6.倘该房产在本合约有效期内受到损坏，而保险公司认为修理损坏部分符合经济原则者，则保单项下赔偿金将用于修理损坏部分。
三、抵押房产物业登记
1.物业建筑期的购房权益抵押：向房产管理机关办理抵押备案。抵押人“房产买卖合同”及由售房单位出具的“已缴清楼价款证明书”等交由抵押权人收执和保管。
2物业建成入住即办理房产物业抵押登记，抵押物业的《房产权证书》交由抵押权人收执和保管，登记费用由抵押人支付。
四、抵押解除
1.一旦抵押人依时清还抵押权人一切款项，并履行合约全部条款及其他所有义务后，抵押权人须在抵押人要求及承担有关费用的情况下，解除在抵押合约中对有关抵押房产的抵押权益，并退回抵押物业的《房产权证书》及《房产买卖合同》。
2.抵押人在履行上述第1点条款下，由抵押权人具函____市房产管理机关，并将房产权证书交于抵押人向____市房产管理机关办理抵押物的抵押登记注销手续。
五、抵押物的处分
1.抵押人如不支付本合约规定的任何款项或不遵守本合约各项明文规定的条款或发生任何违约事项时，抵押权人可以立刻进入及享用该楼宇的全部或收取租金和收益；或以抵押权人认为合适的售价或租金及年期，售出或租出该房产的全部或部分及收取租金和收益。抵押权人可雇用接管人或人处理上述事宜，而其工资或报酬则由抵押人负责。该接管人或人将被当作抵押人的人，而抵押人须完全负责此接管人或人的作为及失职之责。
2.获委任的接管人得享有以下权利：
（1）要求住客缴交租金或住用费及发出有效的租单及收据，并有权以诉讼、控告、扣押或其他方式追付欠租或住用费；此等要求，收据或追付事宜，将以抵押人或抵押权人名义而发出，而付款人将不需要问及接管人是否有权力行事；
（2）接管人可依据抵押权人的书面通知而将其所收到的款项，投保于该房产的全部或部分及其内部附着物及室内装修。
3.抵押权人依照第十一条第五项条款不需要征询抵押人或其他人士同意，有权将该房产全部或部分，按法律有关规定处分，抵押权人有权签署有关该房产买卖的文件及契约，及取销该项买卖，而一切因此而引起的损失，抵押人不须负责。
4.抵押权人可于下列情形运用其处分该房产的权力：
（1）抵押权人给予抵押人通知，要求还款（不论届期与否）而抵押人一个月内未能遵守该项通知全数偿还给抵押权人；
（2）抵押人逾期30天仍未清缴全部应付款项；
（3）抵押人违反此合约之任何条款；
（4）抵押人系个人而遭遇破产，或经法院下令监管财产；或抵押人为公司组织而被解散或清盘；
（5）抵押人的任何财产遭受或可能遭受扣押或没收；
（6）抵押人舍弃该房产。
5.当抵押权人依照上述权力而出售该房产予买主时，买主不须查询有关上述之事宜，亦不需理会抵押人是否欠抵押权人债项或该买卖是否不当。即使该买卖有任何不妥或不规则之处，对买主而言，该买卖仍然当做有效及抵押人有权将该房产售给买主。
6.抵押权人有权发出收条或租单予买主或租客，而买主及住客不须理会抵押权人收到该笔款项或租金的运用，倘由于该款项或租金的不妥善运用招致损失，概与买主及租客无关。
7.抵押权人或按第五（2）条款委派接管人或人，须将由出租或出售该房产所得的款项，按下列次序处理。
（1）用以偿付因出租或出售该房产而支出的一切费用（包括缴付接管人或人的费用及报酬）；
（2）用以扣缴所欠的一切税款及抵押人根据此合约一切应付的费用及杂费（包括保险费及修补该房产的费用）；
（3）用以扣还抵押人所欠贷款及应付利息，扣除上述款项后，如有余款，抵押权人须将余款交付抵押人或其他有权收取的人，出售该房产所得价款，如不够偿还抵押人所欠一切款项及利息，抵押权人有权另行追索抵押人及/或担保人。
8.抵押权人于运用其权力及权利时，而令抵押人受到不能控制的损失，抵押权人概不负责。
9.抵押权人可以书面发出还款要求或其他要求，或有关抵押房产所需的通知书，该书面通知可以邮递方式寄往抵押人最后所报的住宅或办公地址或投留在该房产内，而该要求或通知书将被认为于发信或投留之后7天生效。
第十二条抵押人声明及保证
抵押人声明及保证如下：
一、抵押人保证按本合约规定，按时按金额依期还本付息。
二、抵押人同意在抵押权人处开立存款帐户，并不可撤销地授权抵押权人对与本抵押贷款有关的本息和一切费用可照付帐户。
三、向抵押权人提供一切资料均真实可靠，无任何伪造和隐瞒事实之处；上述抵押房产，在本合约签订前，未抵押予任何银行、公司和个人。
四、抵押房产的损毁，不论任何原因，亦不论任何人的过失，均须负责赔偿抵押权人的损失。
五、未经抵押权人同意，抵押人不得将上述抵押房产全部或部分出售、出租、转让、按揭、再抵押、抵偿债务，舍弃或以任何方式处理；如上述抵押房产的全部或部分发生毁损，不论何原因所致、亦不论何人的过失，均由抵押人负全部责任，并向抵押权人赔偿由此引起的一切损失。
六、抵押人使用该房产除自住外，托管或租与别人居住时，必须预先通知抵押权人，并征得抵押权人书面同意，方可进行；如将该房产出租，抵押人必须与承租人订立租约，租约内必须订明：抵押人背约时，由抵押权人发函日起计壹个月内，租客即须迁出。
七、准许抵押权人及其授权人，在任何合理时间内进入该房产，以便查验。
八、在更改地址时立即通知抵押权人。
九、立即清付该房产的各项修理费用，并保障该房产免受扣押或涉及其他法律诉讼；
十、抵押期间，缴交地税，有关部门对该房产所征收的任何税项、管理费、水费、电费及其他一切杂费；以及遵守居民公约内的条文，并须赔偿抵押权人因抵押人不履行上述事宜的损失。
十一、在抵押权人认为必要时，向抵押权人指定的保险公司投保买房产保险或抵押人的人寿保险，该投保单均以抵押权人为受益人。
十二、当有任何诉讼、仲裁或法院传讯，正在对抵押人有不利影响时，保证及时以书面通知抵押权人。
十三、如担保人代抵押人偿还全部欠款，抵押人同意抵押权人将抵押物业权益转给担保人，并保证对该转让无异议。
十四、若担保人按本合约有关规定，代抵押人清还所有欠款，抵押权人应将抵押人名下的抵押物业的权益转让予担保人。
十五、担保人在取得该抵押物业权益后，抵押人同意担保人可以以任何方式处分该抵押物业（包括以抵押人名义出售该物业），以赔偿担保人因代抵押人清偿欠款而引起的损失及一切有关（包括处理抵押物业）费用；若有不足，担保人可向抵押人索偿，抵押人承诺所有不足数额负责赔偿于担保人。
十六、抵押人确认担保人取得抵押物业权益及处分抵押物业的合法地位，由于处理抵押物业而导致抵押人的一切损失，抵押人放弃对担保人追索的权利。
十七、按照抵押权人的合理请求，采取一切措施及签订一切有关文件，以确保抵押权人合法权益。
第十三条担保人及担保人责任
一、担保人____，地址____，（营业执照）____是本合约项下抵押权益的房产买卖合同的卖方（即售房单位），也是本合约项下贷款抵押人的介绍人及担保人，承担无条件及不可撤销担保责任如下：
1.担保额度：以本合约项下贷款本息及与本合约引起有关诉讼费用的为限。
2.担保期限：以本合约生效日起至抵押人还清或担保人代还清本合约项下贷款本息及一切费用之日止。
二、担保人责任：
1.担保人自愿承担本合约项下贷款的担保责任。
2.如抵押人未能按抵押权人的规定或通知履行还款责任，或抵押人发生任何违约事项，抵押权人即以双挂号投邮方式，书面通知担保人履行担保责任，并于发函日起计30天内履行担保义务，代抵押人清偿所欠抵押权人的一切欠款。
3.担保人保证按抵押权益房产买卖合同所列售房单位责任，准时、按质完成抵押物业的建造工程，抵押权人对此不不负任何（包括可能对抵押人或其他任何人）责任。
4.担保人同意抵押人将其房产买卖合同的权益抵押予抵押权人，承认抵押权人在抵押人清偿本合约项下贷款全部借款本息之前，拥有该房产买卖合同中抵押人全部权益，并保证该权益不受任何人（包括担保人）侵犯。
5.担保人保证与抵押权人紧密合作，使本合约各项条款得以顺利履行；特别是在发出入住通知书（收楼纸）后，将尽力协助办理物业抵押有关手续，以保障抵押权人的利益。
6.担保人因履行担保义务后，而取得本合约项下的抵押权益房产买卖合同或抵押物业，担保人有权以任何公平或合理的方式予以处分，以抵偿代抵押人清偿欠款本息所引起的损失，如因处理该抵押物引致任何纷争或损失，概与抵押权人无关。
7.担保人在此的担保责任是独立附加不受抵押权人从抵押人处获得楼房或其他抵押，担保权益所代替，只要抵押人违约，抵押权人无需先向抵押人追计或处置抵押物业，即可强制执行担保人在本合约项下的担保责任直至依法律程序向法院申请强制执行。
第十四条抵押权人责任
抵押权人基于抵押人确切履行本合约全部条款及担保人愿意承担本合约项下贷款担保责任的条件下：
一、按合约有关规定，准时提供一定期质押贷款予抵押人，该贷款将以抵押人购楼款名义转入售房单位帐户。
二、抵押人向抵押权人还清本合约规定的贷款总额连利息及其他应付款项之后（包括转归该房产权予抵押人的费用）若同时已全部遵守及履行本合约各项条款者，抵押权人将该抵押权益的房主买卖合同或房产权证书转归抵押人，同时解除担保人担保责任。
三、若抵押人未能履行还款义务，而由担保人代清还所积欠一切欠款后，抵押权人即将抵押人抵押予抵押权人的抵押物业权益转让给担保人，担保人对该抵押物业的处理，与抵押权人无涉。
四、本合约由各方签署，经____市公证处公证，由抵押人签署提款通知书交于抵押权人收执并经抵押权人已收齐全部贷款文件后二天内，抵押权人须将贷款金额全数以抵押人购楼款名义存入售房单位指定帐户，否则抵押权人须偿付利息予担保人，利息计算按第五条第一项办理，由于抵押人或担保人出现各种导致抵押权人未能贷出款项的情况发生，抵押权人概不负责，且有关各项费用恕不退还。
第十五条其他
一、对本合约内任何条款，各方均不得以口头形式或其他形式修改、放弃、撤销或终止。
二、在本合约履行期间，抵押权人对抵押人任何违约或延误行为施以的任何宽容，宽限或延缓履行本合约享有的权益和权力，均不能损害，影响或限制抵押权人依本合约和有关法律规定的债权人应享有一切权益和权力。
三、抵押人如不履行本合约所载任何条款时，抵押权人可不预告通知，将抵押人存在抵押权人处的其他财物自由变卖，以抵偿债务；如抵押人尚有其他款项存在抵押权人处，抵押权人亦可拨充欠数。
四、本合约规定的权利可以同时行使，也可以分别行使，亦可
以累积；上述权利、利益和赔偿办法并不排除法律规定的其他赔偿办法。
五、抵押人、担保人与抵押权人，与本合约有关的通知、要求等，应以书面形式进行，电传、电报一经发出，信件在投邮7天后，及任何以人手送递的函件一经送出，即被视为已送达对方。
六、抵押权人无需征求抵押人和担保人同意，可将抵押权人在本合约项下的权益转让他人；但抵押人和担保人未征得抵押权人的书面同意，不得将其在本合约项下的任何还款及其他责任或义务转让于第三者；抵押人或担保人的继承人或接办人，仍须向抵押权人或抵押权人的承让人继续负起本合约项下的还款及其他责任。
七、本合约所提及的抵押权人，亦包括抵押权人的继承人、承让人；抵押人亦包括经抵押权人同意的抵押人继承人、接办人。
八、本合约不论因何种原因而在法律上成为无效合约，或部分条款无效，抵押人和担保人仍应履行一切还款责任。若发生上述情况，抵押权人有权终止本合约，并立即向担保人和抵押人追偿欠款本息及其他有关款项。
九、抵押权人向抵押人和担保人付还欠款时，只须提供抵押权人签发之欠款数目单（有明显错误者例外），即作为抵押人和担保人所欠的确数证据，抵押人和担保人不得异议。
第十六条适用法律及纠纷的解决
一、本合约按中华人民共和国法律订立，受中华人民共和国法律保护。
二、在争议发生时，按下述第（）项解决：（1）向____仲裁委申请仲裁；（2）向____人民法院。
三、如抵押人来自海外或台湾等地区，或为该地区居民，抵押权人有权在抵押人的来处或居住地执行本合约内由抵押人给抵押权人权力，及向抵押人进行追索，包括仲裁、诉讼和执行仲裁或诉讼之裁决，如抵押权人决定在上述地区执行上述权力，进行追索、仲裁、诉讼等行动，抵押人和担保人必须承认本合约同时受该地区的法律保障，不得提出异议，如本合约内任何规定，在该地区法律上，被认为无效或被视为非法，并不影响其他规定的效力。
第十七条附则
一、本合约须由三方代表签字，并经____市公证机关公证。
二、本合约经____市公证机关公证后，以抵押权人贷出款项的日期，作为合约生效日。
三、本合约内所述附表（一）、附表（二）及抵押人（即购房业主）与担保人（即售房单位）所签订的房产买卖合同（附件三），为本合约不可分割的部分。
四、本合约用中文书写，壹式肆分，均具有同等效力；抵押人、抵押权人、担保人各执壹份、公证处存档壹份。
第十八条签章
本合约各方已详读及同意遵守本合约全部条款。
签章：____________________
抵押人：____________________
签署：____________________
抵押权人：____________________
代表人签署：____________________
担保人：____________________
代表人签署：____________________
____年____月____日
登记机关：
抵押登记编号（____）楼花字第____号