个人住房抵押贷款范文
时间：2023-04-07 19:41:13
导语：如何才能写好一篇个人住房抵押贷款，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
篇1
关键词：个人住房抵押贷款；被动违约；因子分析
1、个人住房抵押贷款被动违约因素的归纳
国内外许多学者对个人住房抵押贷款进行了研究。国外比较有代表意义研究成果是Burrows （1998），他对于英国的住房贷款的违约行为作了深入的研究，把违约行为比作“流行病”，努力去探求主要的病因，在研究中，把造成违约的决定性因素分为三类：(1)结构性因素――LVRs、收入贷款比、利率水平、政府补贴的资格或程度、其它社会保障的支持等。(2)家庭收入和支出因素――失业、工作时数、疾病、意外的修缮和其他的家庭支出。(3)个人因素――个人理财能力和个人主观认为应该优先考虑的事等。
Burrows再从上述的三大类因素中选取了13个独立变量(户主年龄，婚姻状况，户主当前就业状态，家庭结构类型，职业，是否雇员，所在地区，是否初次购房，售房者，贷款类型，是否LVRs = 100% ，贷款机构类型和购入住房年份等)，以该家庭是否形成3个月以上的逾期为因变量，通过双变量相关模型和逻辑回归模型进行分析得出以下主要的风险因素：(1)户主的当前就业状况；(2)家庭的婚姻状况；(3)家庭结构类型；(4)职业。非熟练工人的违约可能性最大，也可能是由于他们更容易失业的原因。(5)个体经营者。自谋职业者比雇员的违约可能性大。(6)地理因素；(7)抵押贷款类型。贷款余额大或累计速度快的贷款，借款人更容易违约。(8)抵押贷款机构类型；(9)贷款发放年份。
国内外很多学者同样也对个人抵押贷款违约风险因素进行了研究，有代表性的学者比如尚耀华、万威武，他们（2006）归纳了影响购房者违约风险的主要因素有：（1）购房者资产净值；（2）借款人的收入增长率；（3）借款人的信用；（4）贷款支出(月供)占家庭月收入的比重；（5）借款人的负债情况；（6）借款人购买房屋的用途；（7）失业率；（8）房地产价格；（9）住宅供需情况；（10）利率；（11）抵押贷款比例风险；（12）还款期限风险。
2、个人住房抵押贷款被动违约因素的选择
本文主要是研究个人住房抵押贷款被动违约主要是因为借款人收入的问题而引起的违约，这种违约不同于理性违约和提前还款违约。借鉴上述学者对个人住房抵押贷款违约因素的分析，本文归纳出两个大方面的违约因素，一是与引起收入变化（下降）的相关因素；二是与收入无关的违约因素，但是这些因素都会影响借款人每月的还款额，进而影响到还款能力。
引起收入下降相关的因素主要有四个方面，分别是个人收入因素、家庭支出因素、国家意外事件和个人意外事件。
与收入无关的违约因素本文主要选取五个指标，分别是贷款成数、贷款利率、贷款期限、房产价格和房产面积。前面三个因素归为贷款特征因素，后面两个因素归为住房特征因素。
3、问卷的设计和统计方法说明
本研究设计了个人被动违约意向的调查问卷，分为四个部分：
第一部分：被试者背景资料。具体的项目包括被调查者的性别、年龄、婚姻、学历、月薪水平、家庭收入、是否有住房抵押贷款等七个方面。
第二部分：影响借款人收入的因素与被动违约可能的测量。让被试者针对10个要素用5点量表记分，了解被试者在问卷模拟的情况下，发生被动违约的可能。
第三部分：影响借款人还贷的非收入因素与被动违约可能的测量。让被试者针对5个要素用5点量表记分，了解被试者在问卷模拟的情况下，发生被动违约的可能。
第四部分：被试者对收入下降的引发被动违约可能性的直接看法。同时涉及被试者对他人收入下降时候，发生被动违约可能性的看法。
参考文献：
[1]温忠麟，侯杰泰，马什赫伯特. 结构方程模型检验：拟合指数与卡方准则[J].心理学报，2004, 36( 2) ：186~ 194
[2] 葛雄灿.住房分配制度转变过程中个人购房抵押贷款问题研究[D]. 浙江杭州：浙江大学，2001.
[3]陈则明，吴光伟.住房抵押贷款中业主违约现象分析[J].中国房地产，2001，（11） ：49~51
[4]刘春红，刘可新，吴晨.上海市个人住房抵押贷款违约因素实证分析[J].上海金融,2000，（01）：32~34
[5]黄小彪，黄曼慧.住房抵押贷款信用风险形成原因及对策研究[J].中国房地产金融，2004，（06）：18~24
[6]王福林，贾生华，邵海华. 个人住房抵押贷款违约风险影响因素实证研究-以杭州市为例[J]. 经济学(季刊)，2005，4（03）：739~752
篇2
1、职工个人住房抵押贷款申请书；
2、单位对个人的证明；
3、借款人身份证复印件（原件）；
4、借款人户口复印件（原件）；
5、（1）购买100%的产权，需带“优惠售房审批表”复印件，同时填写“乌鲁木齐市职工个人住房贷款产权权益抵押证明书”；
（2）购买33%的产权，需带“全产权补差计算表”复印件，同时附借款人67%的私房产权证复印件；
（3）购安居房（经济适用房），需带安居工程住宅（经济适用书）预销售合同复印件及原件。
6、借款人已交购房款30%以上的收款收据复印件；
7、单位应将本单位住房公积金汇交、支取、贷款情况以及售房款帐户帐号写一总证明。
借款人所在单位应注意三点：
1、本单位所有借款人借款总额不得超过本单位借款当月住房公积金总额的80%；
2、个人借款不得超过购房款（100%产权或33%产权）的70%，最多不超过两万元。购安居房（经济适用房）可适当增加贷款额度。
3、贷款金额保留到100位整数。如某职工需贷款17872.33元，应为17800元，剩余72.33元可由职工个人自筹交足。
职工个人住房抵押贷款申请书
乌鲁木齐市住房资金管理中心：
本人是
单位的职工，经批准购买本单位住房（安居房、经济适用房）
路
号
第
栋
单元
层
号住房一套，建筑面积
平方米，房价为
元。现已交房款
元，尚缺
元。根据《乌鲁木齐市职工个人购、建房抵押（委托）贷款《修改》暂行办法》的有关规定，本人符合申请贷款条件，现申请购房贷款
元，期限
年，本人愿以按月等额均还方式按期还本付息。每月由单位从工资中扣还贷款本息
元，并以所购房产作抵押，由我所在单位提供担保，请审查批准。
借款申请人：
年
月
日
证
明
乌鲁木齐市住房资金管理中心：
系我单位职工，夫妻双方月收入其中男方（女方）
元，该同志已参加我单位房改，并已交纳住房公积金，公积金帐号为
，截止年月公积金余额为
元。我单位愿为该同志担保。
单位公章
年
月
日
单 位 证 明
乌鲁木齐市住房资金管理中心：
我单位截止
年
月住房公积金余额
元，已有
名职工支取住房公积金
元。现有
名职工需申请住房抵押贷款
元，借款人已自筹购房款
元，占购房款总额的
%。以上借款人的贷款金额可转入我单位售房款帐户，售房款帐号为
。同时，我单位保证职工个人贷款总额不超过住房公积金总额的80%。
特此证明。
单位公章：
年
篇3
【关键词】 提前还贷 负面影响 住房抵押贷款证券化
1. 我国住房抵押贷款的现状
住房抵押贷款，又称按揭，是指银行向贷款者提供大部分购房款项，购房者以稳定的收入分期向银行还本付息，而在未还清本息之前，用其购房契约向银行作抵押，若购房者不能按照期限还本付息，银行可将房屋出售，以抵消欠款。随着我国经济的整体发展，2010年住户部门新增金融负债2.4万亿元，比上年扩大2.6倍，占国内非金融机构部门新增金融负债19.2%，占比比上年上升7.3个百分点。其中，新增住房贷款1.4万亿元，比上年多增1.1万亿元，占住户部门新增金融负债的56.1%，占比比上年上升15.4个百分点（来源于中国人民银行公布数据）。从数据中可以看出，近几年我国住房贷款的绝对值总量和增长速度都很快，同时住房抵押贷款占消费贷款的比重也显著提高，对住房抵押贷款的研究也越来越重视。
2. 提前还贷主要原因的分析
提前还贷是指借款人在保证按月按额偿还个人住房贷款本息的基础上，提前偿还部分或全部购房借款的一种经济行为。它包括两种形式：一种是提前偿还部分个人住房贷款；另一种是提前偿还全部个人住房贷款。分析造成提前还贷的原因有以下几点。
2.1居民收入增加。随着我国经济的飞速发展，居民收入有了显著提高，加强了借款经济能力为借款人提前还贷提供了物质保障。我国住房抵押贷款的主要偿还方式是每月定额还款，进而借贷的初期既确定了参考依据，同时随着收入的增加，每月还款所带来的压力越小，更容易提前还款。
2.2对未来利率走势的预期。随着2011年央行的几次加息，从2012年1月1日开始，住房抵押贷款的利率又达到了一个新的水平，我国住房抵押贷款实行的是浮动利率制，利率下降能够带来降息，减轻还贷压力，但利率上升则会增大还款压力，未来利率继续上升的可能性又非常大，同时利率上调存在着迟滞效应，。按照我国现行的政策，本年上调的利率要到下一年的年初开始执行，这就为借款人提前还款提供了便利，使借款人以减少利息支出。
2.3我国现行政策的影响。在住房抵押贷款合同中，有相应的条款规定，借款人一旦出售抵押贷款，金融机构有权要求借款人付清所有的贷款余额，这一条款称为“出售即付条款”。随着二手房交易的增多，为了进行买卖，借款人需要进行提前还款，以保证交易的正常进行，这就加大了提前还款的行为。在退休收入政策上，退休之后的收入要低于工作时，这也促使一部门人为了以后的生活保障尽可能提前还贷。
2.4受我国传统观念的影响。我国一直有“无债一身轻”的传统观念，当手里资金充裕时，更倾向于提前还贷。
3. 提前还贷带来的负面影响
提前还贷看起来对借款人有利，毕竟是由借款人来选择是否提前还贷，但也存在着不利影响。借款人在提前还贷的过程中损失了很大的机会成本。当借款人选择提前还贷时他失去了支配这笔资金获得更高收益的机会，如股票等其它金融工具能获得较高收益，那么借款人无形之中就放弃了这部分收入。提前还贷可能会对借款人的信用造成影响，随着提前还贷的增加，对银行造成的危害也在增大，银行改变了对提前还贷的宽松政策，提前还贷影响了下次从银行的贷款。随着到期日的临近，借款人所偿还的款项中，本金所占的比重越大，提前还贷的效果越差。
提前还贷对银行造成的负面影响最大。提前还贷对银行来说是一种风险行为，借款人选择有利的时机提前还贷获得收益伴随着银行相应的亏损。首先对银行来说，提前还贷造成了大量资金的闲置，提前还贷的资金不在银行资金计划的安排内，突然的还款打乱了银行计划，降低了流动性，不能短时间内用这笔资金创造利润；其次，提前还贷减少了银行的预期收入，现阶段银行通过住房抵押贷款获得的利息收入是银行收入的重要组成方面，提前还贷使这部分收入减少。再次，提前还贷也增加了银行的服务成本，加大了银行开支。当然提前还贷也有对银行有力的一面，如降低了不良资产的比率，减少了呆、坏账，获得提前还贷借款人前期所付的利息等等。
4. 对提前还贷的对策分析
4.1减少对违约金的征收，实行固定利率制。银行允许客户提前还贷实质上是给予客户一种期权，这种期权使客户可以在市场利率变动时选择对自己有利的进行交易。根据风险定价原则，资产价值=风险价值+时间价值，银行在依据风险确定贷款利率时应该将按揭利率确定在充分覆盖各种风险因素的水平上。当前银行对提前还款多采用征收违约金等方式，但这种方式不利于金融创新，阻碍银行服务水平的提高，也不利于银行吸引客户资源。影响借款人提前还款的因素还有很多，利率上升或者下调时都有可能，盲目地征收违约金，也使银行丧失了获得流动风险资产收益的机会。现在银行对住房抵押贷款采取的是浮动汇率制，利率下调，借款人继续执行合同；利率上调，借款人根据成本收益选择是否提前还贷，跳出合同。提前还贷带来各种负面效应，借鉴西方国家经验，可以实行固定汇率制，这样借款人可以提前确定借款成本，当市场利率下调时，借款人可以提前还贷，选择低利率的融资工具，当市场利率上升时，可以继续执行合同。
4.2建立数据库，建立个人信用的评估系统。目前，我国许多商业银行机构已经认识到了建立数据库的重要性，由央行主导的信用体系也有了一定规模，但和西方发达国家相比，我国银行的数据库的样本数量还有很大的差距。我国的住房抵押贷款市场兴起的比较晚，经历的经济周期还不全面，对提前还款的规律不能完全掌握。在接下来，应该对借款人进行长期的跟踪调查，采集数据，包括完善个人征信系统，逐步建立个人信用账户，完善预警机制，建立适合我国国情的模型，更好的利用规律，为防控风险服务。
4.3采用多种形式的贷款方式。现在银行实行的基本上都是等额还款的形式，随着收入增加，这种还款方式更适合收入稳定的人，我国银行可以根据借款人的收入、年龄等因素设计不同的还贷方式，比如可以递增还款或者递减还款的方式，满足不同人群的需求。同时利率、贷款期限的选择可以不仅仅着眼于当前收入，可以让借款人根据当前收入与未来的预期收入自行选择还款期限，实行不同利率，当然这也要求银行加强监管，做好数据库和征信系统的建设。
4.4实行住房抵押贷款证券化。首先个人住房抵押贷款要达到证券化资产的要求。并非所有的金融资产都适宜证券化，其中最基础的要求便是证券化的资产能在未来产生可预测见的稳定的现金流，即证券化的资产对投资者要有吸引力。住房抵押贷款有着稳定的现金流，较低违约率，很适合作做为进行证券化的信贷资产。同时，居民个人收入的增加和理财意识的增强为住房抵押贷款证券化创造了基本物质条件，再加上我国证券市场已初具规模。所以住房抵押贷款对提前还贷无疑是一种很好的方法。借助二级市场是分散和转移提前还款所引起的利率风险的远景规划。银行的利润由存贷款的利息差变为了手续费的费用，风险也转移到了愿意承担此风险的投资者身上。美国的经验表明，个人住房抵押贷款的二级市场是转移和分散风险的最有效手段。目前“建元2005—1 MBS”已经由中国建设银行发行了，实现了表内证券化，这种做法降低了证券化的成本，有利于证券化的早期实现，提供了较高的信用担保，但没有做到真正的风险隔离，还是在商业银行内部。在以后的发展中应逐渐向表外证券化发展，实现真正的破产隔离和风险转移。同时在住房抵押贷款证券化的过程中要稳健开展金融创新，把握好基础工具的特点，控制住基础产品的质量，加强对证券化的监管。避免出现美国次贷危机类此情况，影响实体经济。
参考文献：
[1] 陈钊. 住房抵押贷款理论与实践[M]. 上海: 复旦大学出版社, 2000
[2]邓倩磊，郝彬.美国住房抵押贷款证券化的动因及启示.金融时报，2003，12， 22.
[3]个人住房抵押贷款风险探析[J].金融研
究.200刘萍2(8)．
[4]阳：《管理提前还贷风险的现念、制度和方法》。《货币金融评论》。2005.4
[5]卢建新：《住房抵押贷款证券化运作中的提前还款风险研究》，《金融与投资论丛2004》，中国财政经济出版社2004年版。
[6]胡红星.我国商业银行个人住房抵押贷款风险及防范EJ-3.苏州大学学报(哲学社会科学版)，2007.
[7]Richard. S. F. and R. Roll, 1989,"Prepayments on Fixed Rate Mortgage Backed Securities," Journal of Portfolio Management: 15(3).
篇4
摘 要 个人住房抵押贷款业务以其风险低、业务范围广、经营收入稳定的特点，正日益受到我国各大商业银行的青睐。但是随着个人住房抵押贷款业务规模的不断扩大，个人住房抵押贷款业务的风险也不断的出现，本文阐述我国商业银行个人住房抵押贷款业务的发展现状，根据住房抵押贷款的自身特性，详细分析了我国商业银行个人住房抵押贷款主要面临的风险，说明了加强商业银行个人住房抵押贷款风险防范的重要性和必要性。
关键词 商业银行 个人住房抵押贷款 抵押贷款风险
民以居为安，住房历来备受关注，但高额的房价让很多人只能望房兴叹，人们开始选择住房抵押贷款购房，伴随着这个市场的扩大，住房抵押贷款不良率也开始攀升潜在风险已逐渐显现。然而与当前国有银行较高的企业贷款不良率相比个人住房抵押贷款不良率相对较低，银行重视眼前情况而忽视个人住房抵押贷款期限长潜在风险大的特点，此业务被各家银行作为优质业务着力发展忽视对风险的认识和研究。然而美国次贷危机的爆发，表明商业银行在经济处于上行周期时，个人住房贷款的发展如果对其风险不加以认识和防范，会给银行带来重创。因此加强对个人房地产抵押贷款的管理关系到我国金融，甚至是整个国民经济的稳定和发展。
一、我国商业银行个人住房抵押贷款及其风险暴露
随着经济的发展，收入的增加，居民消费观念的改变，购买住房的人数在上涨。个人住房的销售面积从2001年的1.850亿平方米到2010年前11个月8.25亿平方米。全国个人住房抵押贷款余额也从2003年1.18万亿元2009年9.59 万亿元，目前我国商业银行的消费贷款规模总量中个人住房贷款占八成。可见我国---住宅市场的兴旺带动了购房信贷的快速增长。越来越多购房者选择采用个人住房抵押贷款购买住房。商业银行为争取更多的信贷客户，不断创新贷款方式。住房市场有出现泡沫的风险，政府也在加大调控，并在2010年四月份重拳出击，出台了楼市的“国十条”。政策的高集中说明住房市场的风险越来越大。
二、商业银行个人住房抵押贷款风险及成因分析
在目前我国的经济体制环境个人住房抵押贷款风险发生有其可能性和必然性，这主要是个人住房抵押贷款自身的特性和市场环境等诸多内外因素决定的，具体而言，我国商业银行个人住房抵押贷款主要面临以下几个方面风险：
（一）信用风险表现及成因
个人住房抵押贷款中的信用风险通常又被称为违约风险，在贷款中由于借款人在信用活动中存在不确定性，如违约或信用等级下降，不能依合约按期偿还住房贷款本息而给银行带来经济损失。通常导致借款人违约的原因有三个：自然原因或社会原因等客观原因；借款者经济利益比较厚的故意违约行为；借款者由于品性不佳的欺诈违约。现有信用风险管理体系主要有以下缺点：
1．个人信用资源普遍缺乏
个人信用资源主要包括个人身份证明、纳税记录、资产价值和债务记录等多方面的综合个人信息。它是建立个人信用管理体系的基本素材，商业银行只有拥有了较为完备的个人信用资源的前提下，才可能对个人信用状况进行客观公正的评估，个人信用资源是我国商业银行发放贷款的主要依据。我国从2006年开始，中国个人信用信息基础数据库正式运行。虽然央行宣称通过3年时间打造的这个数据库，涵盖了97.5%的个人信贷和100%的企业信贷。四年过去了，很多应该纳入信用范畴的参数仍未纳入，而且个人信用资源分散，工商、税务、银行、保险。公安、法院等部门。大部分机构的数据未公开，机构之间也未建立起资源共享机制。使得商业银行在向个人发放贷款时能借以判断的资料不充分，不但增加了商业银行的交易成本降低了银行服务效率，其调查准确性和及时性也得不到保证，个人信用风险难以得到有效地事前控制。
2．个人住房抵押申请者资信状况的变化产生的信用风险
个人住房抵押一般期限较长，其还款期限通常20～30 年左右，个人资信状况面临着巨大的不确定性。由于家庭、工作、收入、健康等因素的变化，使个人住房贷款申请者资信状况发生变化，信用的缺失以及个人支付能力的下降，加大了银行的信贷风险，由于信息不对称，借款人可以利用虚假的经济收入证明、抵押物重复抵押、故意隐瞒抵押物共有人押等欺诈行为骗取银行的贷款。在个人信贷业务的决策过程中，银行处于信息劣势地位，只能凭借购房者提供的资料判断贷款的可行性，即便是这些近期的资料不具备准确性。
3．个人住房抵押贷款信用风险转移机制存在缺陷
个人信用档案的建立可为银行发放住房贷款提供事前评估的依据而降低信用风险管理要求将个人信用风险真正控制在可接受的范围之内。目前我国商业银行个人住房信贷的信用风险管理存在许多不足之处，尤其是由于缺少功能完善的信用担保、保险等配套工具，商业银行的个贷风险常被固化，风险转移制度的缺陷往往使风险累积，妨碍了住房信贷业务的正常发展。随着个人贷款业务规模的发展，这一影响还将变得更加突出。第一，个人信用制度的缺失将造成银行交易成本过高。银行审核个人贷款的程序无法简化，银行发放一笔数万元的个人贷款与发放一笔数百万元的企业贷款费用相当，银行交易成本大大提高。第二，个人信用制度缺失的现状导致银行过度依赖房产抵押。但抵押只是一种事后的风险释放，是一种手段而非目的。我国的社会制度特性缺乏社会保障的现状使得法院对无力还贷的借款人难以做出强制性判决或采取强制性执行手段，住房信贷的事后风险也无法得到有效控制。
（二）利率风险表现及成因
近年来央行不断调整贷款基准利息，国内商业银行的个人住宅抵押贷款面临的利率风险不断增大。固定利率下通货膨胀风险一般比浮动利率下的大，因为后者往往随通货膨胀而上浮。房地产金融的长期性决定了其通货膨胀风险也较大由于我国房地产市场正处在房价虚高、投机盛行的发展阶段，与贷款利率风险相伴随的抵押物价值贬损风险和潜在的违约风险也逐步成为现阶段我国商业银行个人住房抵押贷款的主要风险源。个人住房抵押贷款利率风险原因主要有以下几点：
1．宏观经济走向的不确定性
2006-2007年住宅需求旺盛，房价持续上涨，住房投资额占固定资产投资超常规的高速增长。06年中央采取了紧缩的财政政策、住房结构调整，07年从紧的货币政策，销售量开始大幅萎缩。随着楼市由热转冷，2008年下半年，政府改变调控政策，向行业连续施以援手，一向紧收的房地产政策逐步放松。2010年由于房价过度上升，政府又开始实行从紧的房地产政策。在国家住房政策的不断调整下，经济走向的不确定性将加大宏观政策的不确定性，从而增加商业银行住房抵押贷款中的利率风险。
2．房贷利率的调整缺乏灵活性
现阶段我国的利率还没有完全市场化，个人住房贷款的利率是按法定利率的调整而调整的。2002 年3月1 日开始实施的《个人住房贷款管理办法》第四章第十四条规定“（个人住房贷款）期限在1 年以内（含1年）的，实行合同利率，遇法定利率调整，不分段计息；贷款期限在1 年以上的，遇法定利率调整，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率规定”。这种调整利率的做法，看似利率风险从银行完全转移给了借款人，银行不再有风险，但实际并非如此。利率的调整是中央银行决定的，商业银行并没有自，中央银行调整可能会严重滞后于市场环境的变化。
3．通货膨胀的压力
近年来，我国中央银行配合政府的积极财政政策，加大了货币投放的力度，货币Ml、M2 增幅及增速逐年加大。2005年CPI环比增长1.8%，2007年环比增长5.9%。2008年一年，虽然世界各国经济受到经济危机的严重打击，各国的经济普遍下降严重（见图1）。近期公布2010年11月CPI为5.1%，通货膨胀一旦发生，银行发放住房抵押贷款便会孕育更大更多的利率风险。央行大幅度加息的可能将使商业银行面临利差缩小、收益大幅度减小的可能。商业银行所持有的抵押物―住房的相对贬值（相对于原名义价格）将使银行资产面临大幅度受损的可能。
（三）提前还贷风险表现及成因
提前还贷是指借款人在谋其偿还的本金额超过当期预定偿还的本金额，主要包括对部分贷款余额提前偿还和一次性清仓所有贷款余额。个人住房抵押贷款业务发展至今，提前还款已经成为个人住房贷款风险中一个重要方面。住房抵押贷款的提前还贷行为造成了住房抵押贷款组合现金流较大的不确定性，从而给银行的资金管理带来较大的不良不利影响。提前还贷是银行对资产负债的期限匹配难度加大。如何有效防范提前还款风险，不仅是我国商业银行发展个人住房贷款业务面临的重要问题，也是顺利推进个人住房抵押贷款证券化的必要途径。理性借款人会随时在对自己有利的情形下采取提前还贷行为，以期在购房中的成本支出达到最小化。那么这种收益的获得必然是以银行的损失来承担为条件的。提前还贷风险原因如下：
1．预期利息收入减少，回收资金闲置的损失
由于住房抵押贷款中利率比储蓄利率高的很多，而且安全性较高，是银行信贷资产中获取利润的主要产品，然而随着提前还贷率提高，银行的预期收益不能实现，从而付出的服务无法得到回报。提前还贷率越高给银行造成的预期收入的损失也就越大。举一个最简单的例子，假设存一笔利率为8%的10万元十年等额本息抵押贷款，根据每月住房抵押贷款的现金流提前贷款的话，银行会遭受到预期利息收入。如果借款人提前一年归还贷款会损失611.31元，数额相对不大，而提前九年就有37839元的损失，而在住房抵押贷款中，平均的年限在二十到三十年，可见预期损失的利息是相当大的。
2．增加银行服务成本，可能增加市场风险和通货膨胀风险
由于提前贷款行为的不确定性，是的银行不能按照正常的贷款程序来处理，只能提供额外的人力来完成相关的各种操作，从而造成了人力资源的大量浪费。一般来说，银行所增加的服务费用与提前还贷次数成正比变化，而与提前还贷无关，即提前还贷率越高，那么银行服务的费用越大。提前还贷行为在一定条件下可以增加市场风险和通货膨胀风险。如果其他贷款的报酬率低于住房抵押贷款利率，那么提前还贷行为会增加银行的市场风险。当通货紧缩时发放的住房抵押贷款购买力风险较小，如果借款人提前还贷会增加商业银行的购买力风险。
（四）其他风险
在个人住房抵押贷款中出了信用风险，利率风险，提前还贷风险外，还包括其他风险：银行的流动性风险，像个人住房贷款这样的房地产消费贷款期限长，一般借款期限长达10～20 年，甚至可达30 年，流动性较低，商业银行发放大量个人住房贷款会占用巨额资金。近年来个人住房贷款发展势头很猛，毫无疑问，我国个人住房贷款很快就会接近甚至超出20%的警戒线，个人住房贷款的流动风险日益突出。抵押物变现风险，由于房地产金融中大多以房地产作借款的抵押物，当借款人不能按期还款时，贷款银行要处分抵押房地产从中求偿，如果抵押物难以处置，银行缺乏现金来应付提款等需要就会形成流动性风险。抵押贷款资金来源和运用的结构风险。商业性个人住房消费贷款的资金来源，基本依赖于储蓄。储蓄的资金有短期性和随意性的特点，不能满足住房信贷数量大和期限长的要求，导致存贷资金不能在结构、数量和时间上合理挂钩。用短期的资金发放长期的贷款，容易使银行形成支付危机，从而给住房金融的进一步发展背上巨大的包袱，隐含着巨大的金融风险。
三、结束语
随着我国个人住房抵押贷款业务的发展，商业银行进行这方面的风险管理将会越来越重要，从现状中看我国的在住房抵押方面的风险管理机制缺失。面对新形势下银行住房信贷的发展的新趋势，我们应立足于我国经济、金融发展水平，借鉴国际上的风险管理方法，结合自身特点，逐步探索出一套符合我国国情的行之有效的风险管理观念、方法和工具。为了银行住房抵押贷款的安全性和收益性。不断地完善银行的个人信用体系，提高对利率风险、信用风险、提前还贷风险等相关住房信贷市场的风险发现和预防机制，加强员工的素质教育及业务培训等。只有这样我国的住房抵押贷款市场才能不断的发展，银行的稳定性，盈利性才能不断提高，商业银行才能获得稳定发展。
参考文献：
[1]商业银行个人住房按揭贷款风险防范.合作经济与科技.2009.12:83-84.
[2]2009年金融机构贷款投向统计报告.
[3]王崇润.个人住房抵押贷款风险影响因素实证研究.北京:经济科学出版社.2005.9:72-83.
[4]阎敏.现阶段国内商业银行个人住房贷款的利率风险定价及启示.当代经济科学.2008.10.
[5]张东.住房金融.北京财经经济出版社.2004.4:257-261.
篇5
【关键词】 个人住房 抵押贷款 提前还款
个人住房抵押贷款提前还款风险是指借款人在还款期限内，在贷款合同规定的还款计划外，提前偿还本金，造成贷款人损失的可能。提前还款风险造成的贷款人损失主要表现在三个方面。
第一个方面，提前还款会打破贷款人现金流计划和资金安排，贷款人必须为提前回流的资金寻找新的投资渠道，支付再投资成本;第二个方面，如果市场利率下降，贷款人再投资收益就会降低;第三个方面，过早的本金偿还可能使贷款人蒙受发起费用、服务费用和管理费用损失。
一、因子分析实证模型的建立
因子分析是一种多元分析方法，是将影响个人住房抵押提前还款因素的众多指标合成少数几个指标，将众多的原始变量浓缩为少数几个有效的因子变量，使变量具有更高的解释性的研究方法。
二、变量选取
本文把变量的选择基本归结为借款人特征、贷款特征、房产特征和区域特征四个维度共19个变量。其中借款人特征维度主要有性别、年龄、家庭月收入、月还款额占家庭月收入比例、职业、受教育程度、婚姻状况、是否当地人;贷款人特征维度主要有贷款金额、贷款余额、贷款期限、贷款利率、贷款已运行时间、还款方式、贷款价值比;房产特征维度主要有单位房价、住房面积、住房总价值。
三、变量量化
变量选择完成后，我们需要对所选变量进行量化，以便于以后的模型分析。因变量为贷款提前还款情况，用虚拟变量表示，提前还款贷款赋值为0，正常贷款赋值为1。对本论文选取的13个自变量的量化方法用表给出，见表1，其余6个变量采用实际数额。
四、研究样本的来源及说明
样本来源某市多家商业银行个人住房抵押贷款信贷档案资料，涵盖了2005年以来历年的全部个人抵押住房数据，截止于2013年6月30日。经过严格检查和筛选，最终获得正常贷款样本5796个，提前还款样本286个，有效样本总容量为6082个。
五、变量描述性统计分析
采用SPSS16.0软件对样本进行描述性统计分析，得出个人住房抵押贷款提前还款样本中的变量信息，见表2。
从借款人特征分析，得出提前还款中男性居多且更倾向于提前还款;从年龄分布来看得出提前还款者年龄较正常还款组大。
从职业来看，工作越稳定，提前还款的概率越大;从受教育程度来看，学历越高提前还款倾向越大;从婚姻状况来看，无法说明已婚家庭提前还款的可能性更大;从借款人籍贯来看，当地人更容易发生提前还款现象。
从贷款人特征分析，贷款金额较大者偏向提前还款;从贷款期限看，具有较短贷款期限者更容易发生提前还款现象;从贷款利率来看，利率越高越容易发生提前还款现象。
从还款方式看，等额本金还款法更容易发生提前还款现象;从贷款价值比（LTV）看，提前还款组LTV均值为40.51%小于正常还款组的40.77%。
从房产特征来看，单位房价越高越容易发生提前还款现象;从区域特征来看，房价越高提前还款现象越明显。
六、因子赋值
本文中在用因子分析法提取因子时，我们选用了SPSS
16.0软件中的主成份分析法，采用方差解释度大于85%的原则来选取因子的个数，共抽取了9个因子。
接着对提取出来的9个因子进行赋值，记为Fi（i=1，2，…，8）。在给因子赋值之前首先要对原始变量进行标准化，然后将标准化后的原始变量矩阵乘以因子得分系数矩阵即得到赋值后的因子分值，见表3。
同时由表三我们可以看出，在因子1中，贷款金额、贷款余额、住房面积对因子1的贡献度最大，具有最强的解释力，其次是年龄、月还款额占家庭收入比例、还款方式、贷款价值比和住房总价值对因子1的贡献度较大，而其因子的分析同理。
至此得到了新的因子变量，这些因子变量包含了原先19个变量的绝大部分信息，同时又避免了原始变量的多重共线性问题，为后面的判别分析奠定了基础。
七、判别函数
应用判别分析，可以研究各变量对个人住房抵押提前还款风险的影响方法和影响程度，进而达到判别未知分类贷款可能所属类别的目的。
判别函数的一般形式是：
Y=a0+a1x1+a2x2+a3x3+…+anxn
其中，Y为判别值;x1，x2，…，xn为反映个人住房抵押贷款违约特征的变量;a1，a2，a3，…an为各自变量的系数，即判别系数。
Y=a0+a1x1+a2x2+a3x3+…+anxn
判别函数分析的程序是先将所研究的样本分为违约贷款组和正常贷款组，根据“组内离散性最小、组间离散性最大”的原则建立判别函数来对未知分组属性的样本的可能归属进行判别。
八、判别结果
根据判别分析，可以得出这样的结论：借款人财务状况越好，提前还款的可能性越大。月还款额占家庭收入比例越高、贷款期限越长、贷款运行期数越长、单位房价越高，个人住房抵押贷款提前还款可能性越大。房价指数越高，提前还款可能性越大。男性、收入稳定者、受教育程度越高越倾向于提前还款。家庭收入越高，越容易发生提前还款现象。等额本金还款法更容易发生提前还款现象。已婚借款人较未婚借款人提前还款的可能性较大。贷款利率越高，提前还款可能性越大。本地人提前还款的可能性大于外地人。
篇6
合同编号：_______年_______字第_______号
抵押人(甲方)：______________________________
住所：________________________________________
电话：________________________________________
邮政编码：____________________________________
开户金融机构及帐号：__________________________
抵押权人(乙方)：____________________________
住所：________________________________________
法定代表人(或授权人)：__________________
电话：________________________________________
邮政编码：____________________________________
为确保乙方与_____________ 签订的_____________号借款合同(以下简称借款合同)的履行，甲方愿意以其有权处分的财产作抵押，乙方经审查，同意接受甲方的财产抵押，甲、乙双方根据有关法律规定，经协商一致，约定如下条款：
第一条 甲方以抵押物清单所列之财产设定抵押。
第二条 以房地产设定抵押的产权情况
1.房地产坐落：__________________________________
2.地号：________________________________________
3.土地面积：____________________________________
4.土地使用年限：________________________________
5.土地来源：____________________________________
6.土地出让(转让、划拨)合同号：________________
7.国有土地使用证号：____________________________
8.房屋建筑面积：________________________________
9.共有权份额：__________________________________
10.房屋所有权证号：_____________________________
11.房屋预售、买卖契约号：_______________________
第三条 以房地产设定抵押的抵押情况
1.抵押土地四至：________________________________________
2.抵押土地面积：________________________________________
3.抵押土地评估价值：____________________________________
4.抵押房屋部位：________________________________________
5.抵押房屋建筑面积：____________________________________
6.抵押房屋评估总价值：__________________________________
7.房地产评估总价值：____________________________________
第四条 甲方抵押担保的贷款金额(大写)_____________元，贷款期限自_______年_____月_____日至_______年_____月_____日，贷款用途为。
第五条 甲方保证对抵押物依法享有所有权或处分权。
第六条 甲方在本合同生效之日将抵押物权属证明文件交乙方，抵押期间该抵押物权属证明文件由乙方代为保管。
甲方以所购期房作抵押，在借款合同生效之日将购房合同、抵押登记证明交乙方执管。取得房屋所有权证后，将房屋所有权证一并交乙方执管。
第七条 抵押担保的范围：贷款金额(大写)元及利息、借款人应支付的违约金(包括罚息)和赔偿金以及实现贷款债权和抵押权的费用(包括律师费、诉讼费等)。
第八条 本合同的效力独立于被担保的借款合同，借款合同无效不影响本合同的效力。
第九条 本合同项下有关的评估、保险、鉴定、登记、保管等费用均由甲方承担。
第十条 抵押期间，甲方有义务妥善保管抵押物，保持抵押物完好无损，并随时接受乙方的检查。
第十一条 甲方应办理抵押物在抵押期间的财产保险，投保金额不得少于全部贷款本息总额，财产保险的第一受益人为乙方。保险单证由乙方代为保管。
第十二条 抵押期间，抵押物如发生投保范围的损失，或者因第三人的行为导致抵押物价值减少，保险赔偿金或损害赔偿金应作为抵押财产，由甲方存入乙方指定的帐户，抵押期间甲方不得动用。
第十三条 借款合同有效期内，甲方不得以任何理由中断或撤销保险，否则，乙方有权代为投保，一切费用由甲方负担。
第十四条 抵押物价值减少，甲方应在30天内向乙方提供与减少的价值相当的担保，并办理符合本合同第十一条约定的保险手续。
第十五条 抵押期间，未经乙方书面同意，甲方不得赠与、出售、出租、转让、再抵押或以其他任何方式处分本合同项下的抵押物
第十六条 抵押期间，经乙方书面同意，甲方转让抵押物所得的价款应优先用于向乙方提前清偿所担保的债权。
第十七条 以土地使用权设定抵押的，在土地使用权抵押期间，未经乙方书面同意，甲方不得在设定抵押的土地上另行建造定着物;乙方书面同意甲方建造定着物的，该定着物一并抵押。乙方同意甲方在其设定抵押的土地上所建造的房屋预售，预售房屋面积限制在建筑平方米以内。甲方将预售出的房地产权情况列出清册，报送乙方备案。乙方有权制止甲方继续预售房屋。
第十八条 借款合同履行期限届满，借款人未能清偿债务，乙方有权以抵押物折价或者以拍卖、变卖抵押物所得价款优先受偿，实现抵押权。
第十九条 发生下列情况之一，乙方有权提前处分抵押物实现抵押权、停止发放借款合同项下贷款或者提前收回借款合同项下已发放的贷款本息：
1.甲方被宣告破产或被解散;
2.甲方违反本合同第六条、第十条、第十一条、第十二条、第十三条、第十四条、第十五条约定义务或发生其他严重违约行为;
3.借款合同履行期间借款人死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力致乙方贷款债权落空，或者借款人有《借款合同》第十三条第3项约定的违约情形等。
第二十条 甲方因隐瞒抵押物存在共有、争议、被查封、被扣压或已设定抵押权等情况而给乙方造成经济损失的，应向乙方支付借款合同项下贷款金额_________%违约金，违约金不足以弥补乙方损失的，甲方还应就不足部分予以赔偿。对上述违约金、赔偿金以及甲方未承担抵押担保责任的贷款本金、利息和其他费用，乙方有权直接用甲方存款帐户中的资金予以抵销。
第二十一条 乙方依法处分抵押物所得的价款，按下列顺序分配：
1.支付处分抵押物所需的费用;
2.清偿借款人所欠乙方贷款利息;
3.清偿借款人所欠乙方贷款本金、违约金(包括罚息)和赔偿金等;
4.支付其他费用。
第二十二条 本合同有效期内，甲、乙任何一方不得擅自变更或解除合同。
第二十三条 其他约定事项：
1.甲方违反本合同自愿接受强制执行;
2.____________________________________
3.____________________________________
第二十四条 因本合同发生的争议，经协商不能达成一致意见，应当向乙方所在地人民法院提起诉讼。
第二十五条 本合同自抵押物清单中的抵押物均办理登记之日起生效。
第二十六条 本合同正本一式二份，甲乙双方各执一份。副本_________份。
甲方(公章或印章)：_________________
法定代表人或个人(签字)：___________
(或授权人)
___________年__________月__________日
乙方(公章)：_______________________
法定代表人(签字)：_________________
篇7
【关键词】市场经济 商品房 抵押信贷风险 对策
一、我国个人住房抵押贷款的发展现状
（一）个人住房抵押贷款的动作机理。
要想清晰地认识和了解到我国个人住房抵押贷款的发展现状，就必须首先弄清楚个人住房抵押贷款的内涵，即动作机理。个人住房抵押贷款，其实就是指某类需要资金的借款人，将本人名下的、且符合相关法律法规要求的房产作为抵押物，来向相关金融机构申请贷款的一项个人融资和借款的活动过程。个人住房抵押贷款所获得的款额的用途是非常广泛的，一般情况下这一款项可以用来购买商品房、购买小轿车和进行生产经营等等。
我国的个人住房抵押贷款的相关申请条件主要包括有：按要求如实地填写好贷款申请书；拥有房屋产权所有证；提供有效的身份证件如户口本、结婚证和身份证；提供资产证明和收入证明。
（二）我国个人住房抵押贷款的发展历程及相关政策演变。
第一个阶段时期，1978年至1998年，在这一段时期内，我国的个人住房抵押贷款才刚刚开始开展，处于萌芽及缓慢适应性发展阶段。个人住房抵押贷款的相关政策和制度都还极为不完善，认识了解和真正采用个人住房抵押贷款的老百姓并不是很多，可以说是为数极少，主要是个人住房抵押贷款相对于国家的制定者和普通老百姓来说都是一个新兴事物。
第二个阶段时期，1998年至2009年，在这一段时期内，我国的个人住房抵押贷款已经处于快速发展时期，而且房价日益剧增，需要购买商品房的人们也越来越多，并且人们对个人分住房抵押贷款也比较熟悉和信任了，国家的个人住房抵押贷款的相关法律制度和金融政策也越来越全面、健全和完善。
第三个阶段时期，2009年至今，在这一段时期内，我国的房价处于一个空前居高的价位水平，商品房刚需日益加大的现象也是客观地存在着，与此同时，我国的个人住房抵押贷款也已经发展得相对成熟和完善，尽管与西方的发达国家相比，还是存在着一定的差距的。
（三）我国个人住房抵押贷款的规模及质量状况。
我国的个人住房抵押贷款在经历过上文所述的三个阶段时期的洗礼和发展，在数量上也是具有着一定的规模了，而在质量上也是具有着一定的相当的水平了。具体来讲，现阶段，我国的个人住房抵押贷款在规模上和质量上的情形状况主要表现为这样的几点：第一、总体来看，我国的个人住房抵押贷款是在不断地扩大，并且增幅也是越来越高；第二、随着我国的金融政策，特别是信贷政策的不断发展和完善，我国的个人住房抵押贷款的服务质量水平也是在不断地提高，基本上都算得上比较专业的水平；第三、在质量方面，我国与个人住房抵押贷款密切相关的用以保证贷款双方利益的政策制度条款也已经变得更加的完善、健全与合理化；第四、我国的金融机构体系提供贷款的能力和保险系数也是越来越高了，等等。
二、我国个人住房抵押贷款的风险分析
（一）个人住房抵押贷款的违约风险。
首先要阐述的是个人住房抵押贷款的第一类风险，即违约风险。违约风险，它其实就是指贷款人由于一些客观的或者主观的原因和环境的影响和制约，导致贷款人无法按照事先规定的期限和按照相关规定要求进行偿还贷款，所产生的损失。一般来讲，根据贷款人违约的原因性质不同，主要可以分为理性违约风险和被迫违约风险。其中，理性违约风险主要是指贷款人在明明有偿还贷款的能力的前提下，还是选择不按期按量偿还贷款所产生的损失。这种风险产生的主要原因是贷款人在房屋持有获得的利益和偿还贷款所需付出的代价之间进行比较时往往会做出违约与否的最终决定。
（二）个人住房抵押贷款的经济周期风险。
个人住房抵押贷款的第二类风险是经济周期风险。这个经济周期风险主要是指个人住房抵押贷款在整个国民经济发展和前进的过程中产生了波动的现象而产生的损失。一个国家的国民经济在不断地经营、发展和前进的过程中，由于受到国内各个领域方面的环境因素的影响和制约，必然会出现具有规律性和周期性特征的波动。而在国家社会的各个方面的事物中，会受到这种带有规律性和周期性特点的波动的巨大影响的事物之一就是房地产行业的相关事物。个人住房抵押贷款的经济周期风险就是典型代表之一。
（三）个人住房抵押贷款的流动性风险。
个人住房抵押贷款的第三类风险则是流动性风险。这里的流动性风险则主要是指储存在银行等金融机构的一些短期性资金资产由于被用于了长期性房屋贷款的房贷而无法及时变现从而丧失了很多有利的投资机会所产生的损失。这一类风险也算得上是个人住房抵押贷款风险体系中比较具有特殊性的一类风险。通常情况下，个人住房抵押贷款的流动性风险主要可以体现在两个方面的状况：一个方面是现阶段由于我国的个人住房抵押贷款的款项来源主要是来源于金融机构中的各类公积金和居民活期或者定期的储蓄存款，一般储蓄的年限也顶多是三年到五年，但是个人房屋抵押贷款的期限可是为很长，一般都有是二十年或者三十年。这样一来，短存长贷的行为就不可避免地造成了银行等金融机构的资产流动性非常的低下，继而也就带来了相应的资金资产流动性风险；另一个方面则是银行等金融机构持有的房产类等资产也不是非常容易变现，使银行等金融机构失去了很多有利的投资机会，从而也就提高了银行等金融机构的机会成本，加大了它们的资金资产的流动性风险。可见，个人住房抵押贷款对于银行等金融机构带来的负面影响还是很深远的，对资产的流动性产生了很大的负面攻击作用。因此，不管是贷款人还是银行等金融机构在办理个人住房抵押贷款时，都应该非常的重视和小心处理对待个人住房抵押贷款所产生的流动性风险才是。
三、防范我国个人住房抵押贷款风险的对策建议
（一）实行严格的资信审核制度。
这一对策建议主要是指银行等金融机构在接到个人住房抵押贷款的贷款人的贷款申请材料时，一定要严格地和全面地对贷款人的收入情况、资产情况、负债情况、每月偿还贷款额占整个家庭月收入的比重情况和贷款购买房屋的目的和用途等多种情况。银行等金融机构根据这个审核调查结果再来断定是否真正地要给这个贷款人进行放款，以减小贷款的由于贷款人不能按时按量的偿还贷款而造成的违约风险。
（二）建立完备的预警信息管理系统。
大家也都知道，现代我们所处的这个社会，它不仅仅是一个以市场经济为主要发展体制、以全球经济一体化为主要发展趋势的社会，它还是一个各类科学技术高速发展和被普遍应用于社会各个方面的发展的社会。各个行业各业的组织单位都在积极地将先进的科学技术生产力运用到自己的事务经营发展中去。那么，我想银行等金融机构同样也是可以将先进的科学技术力量运用到防范和规避一些金融风险的事务中去。
（三）完善我国的住房公积金制度。
对于个人住房抵押贷款风险体系中的流动性风险的防范和规避，我们可以采取的对策总的来说就是要加强完善我国的住房公积金制度。在前面的文字中也已经提及过，个人住房抵押贷款的流动性风险主要是因为短存长贷的行为而造成的。这样看来我国的银行存款还是处于一个非常稳定的状态，但是影响着个人住房抵押贷款，可以用来规避和防范流动性风险的我国的住房公积金制度还是存在着很多需要改进的空间。比如住房覆盖率低、住房公积金存在着应建未建的现象、公积金的普及层面也不是很广等等。而这些需待改进的问题一旦解决，正是可以很好地防范和规避我国个人住房抵押贷款的流动性风险，因此相关的管理人士应该积极地着手进行我国的住房公积金制度的完善，使我国的住房公积金制度能够真正地满足广大的消费者实现住房的融资需求，并且很好地降低个人住房抵押贷款的流动性风险。
四、结论
总而言之，个人住房抵押贷款这项活动会涉及到多方的利益，比如贷款者、银行等金融机构和房产开发商。因此，在进行这项活动的整个过程中，一定要三方结合起来共同努力，采取科学的和合理的方法来认清风险、识别风险、防范和规避风险，并且要处理好日常的活动事务与风险防范之间的关系和相互的影响作用，以期争取在个人住房抵押贷款的风险防范和规避过程中获得最大的成功，实现全面性的胜利，即三方皆获利。
参考文献：
[1]王重润.住房抵押贷款市场研究[M].北京：经济管理出版社，2004.
篇8
住房抵押贷款证券化始于20世纪60年代末的美国。当时,由于通货膨胀加剧,利率攀升,使金融机构的固定资产收益率逐渐不能弥补攀高的短期负债成本。同时,商业银行的储蓄资金被大量提取,经营陷入困境。在这种情况下,为了缓解金融机构资产流动性不足的问题,政府决定启动并搞活住房抵押贷款二级市场。
住房抵押贷款证券化的发展现状:随着住房体制改革的不断向前发展,中国住房抵押贷款开始出现并快速发展起来,有关数据显示,2000—2005年间个人住房抵押贷款余额占全国消费信贷余额比重均在74%以上,个人住房抵押贷款余额占全国消费信贷余额比重再创新高,2008年已超过82%。由于中国经济发展现状,如个人信用制度不健全,抵押制度和抵押担保保险制度建设相对滞后等一系列问题,导致了商业银行的风险增大,个人住房抵押贷款不良率开始不断上升。“建元2005-1份额人住房抵押贷款支持证券”是国内首个住房抵押贷款证券化产品,这是以中国建设银行作为试点单位的,从此开创了国内住房抵押贷款证券的先河。
一、中国住房抵押贷款证券化的收益分析
1.有利于商业银行增加资金来源渠道,扩大筹资范围。中国包括国有商业银行在内的金融机构90%的资金来源是各项存款。如果社会存款下降,商业银行就会无法满足非金融机构对资金的需求。另外,借助住房抵押贷款证券化,银行可以在资本市场上进行直接融资,使其筹资渠道得以扩展,由一般的存款扩大到向全国、甚至全世界筹集资金,从而增加贷款机构的资金来源。
2.有利于解决资金流动性问题。目前,中国金融机构储蓄存款中绝大部分是五年期以下的短期存款,而住房抵押贷款的一般期限都在十五年左右,属于长期的债权资产。这样银行的“短存长贷”就很容易产生资金流动性风险,从近几年中国金融机构的信贷资产分布情况看,住房抵押贷款以较快的速度增长,并且预期未来仍会有较快增长,而定期存款的比重却在不断下降,从发展的观点看,随着住房抵押贷款规模的不断扩大,当贷款余额达到银行信贷资产的一定比例时,资产流动性风险就会加大,而实行住房抵押贷款证券化,银行通过MBS将长期债权出售,使中长期资产在短期内变成流动资金,即可盘活银行的资产,增加其资金的流动性。
3.有利于降低商业银行的经营风险。通过住房抵押贷款证券化,将低流动性的贷款转化为高流动性的证券,在提高银行资产流动性的同时,还可以将集中在银行的风险转移、分散给不同偏好的投资者,从而实现银行风险的社会化。
二、中国住房抵押贷款证券化的风险分析
1.信用风险。信用风险是个人住房抵押贷款风险中最基本最直接的风险。在中国,由于个人信用制度不完善,居民收入的透明度和货币化程度低,实际收入与名义收入差距很大,银行很难确切地计算居民实际收入水平,贷款银行无法判断贷款人的资信程度。
2.提前偿付风险。提前偿付是指借款方在还款期未到之前即先行偿还贷款的行为。提前偿付一般有两种情况:一种是当借款人收入有了较大提高,资金富足,希望提早结束贷款时,就可能发生提前偿付行为。另一种是当市场利率低于合同利率时,提前偿付行为也有可能发生。提前偿付一方面使商业银行损失原合同利率带来的利息收入,另一方面商业银行还得遭受为还贷资金寻找合适投资渠道的损失。
3.利率风险。利率风险,也称市场风险,是指由于利率的变化而使发放抵押贷款的机构或者证券持有者所遭受损失的风险。目前中国的商业银行的个人住房抵押贷款利率缺乏灵活性,只能随着央行对利率的调整而相应变动,由于贷款组合的利率是浮动的,若贷款利率下调,则银行要承受发债成本不变而贷款收益下降的风险。如果利率上调,与存款利率增长幅度相比小,这样就有可能减少银行的获益。
4.流动性风险。流动性风险是指商业银行持有的住房贷款债权不能及时足额变现遭受的利益损失。中国的个人住房抵押贷款期限长、回收慢,资金的来源和运用在时间上明显不匹配,存在“短存长贷”的问题,这种在发放长期抵押贷款时的短存长贷行为具有较大的风险性,会降低商业银行资产的流动性,进而影响银行的兑付能力。
5.法律政策风险。中国整个经济处于转轨时期,市场经济体制不够完善,政府的定位不明确。当房地产市场发展脱离个人消费能力,出现泡沫和经济过热,与调控宏观目标相违背时,政府会采取房地产调整政策,房地产业政策的调整和收缩,使商业银行面临政策风险。而且现行法律、政策与证券化业务的冲突以及相关法律、政策的滞后,都形成了证券化业务的外部风险。
三、防范个人住房抵押贷款风险的对策
1.提前偿付风险的防范。由于经济环境的不确定性和人的理性,我们不能把握提前偿付风险的变化规律,只能通过构建科学合理的防范机制对其加以防范和控制。例如提前偿付锁住和支付罚金。买权保护的最简单方法是锁住和支付罚金。锁住是在贷款发起后一段时间内不允许提前偿付出现。支付罚金是指借款人选择提前还款时,必须为这一行为额外支付一定数额的罚金,以补偿贷款人或投资者因提前偿付而遭受损失。
2.加强银行放贷的操作和流程的管理,完善信贷管理机制。贷款前,商业银行应该建立专业化的咨询体系。贷款机构在对借款人咨询和教育上应该投入大量资金,在借款人申请个人住房抵押贷款之前,借款人应到银行等金融机构或专门的咨询机构进行咨询,以确保借款人充分了解住房抵押贷款具体操作流程以及违约等造成的后果。贷款时,商业银行应实行科学严密的贷款审核程序。银行在审核住房抵押贷款申请时,主要是考察借款人的还款能力、审查贷款抵押品即住房的当前状况、实际市场价值和调查申请人的信用状况。贷款后,商业银行应加大监控和管理的力度。商业银行应该建立先进的业务处理系统和监控借款人财务状况的信息系统。利用业务处理系统每天监测报表,一旦出现逾期贷款,就可以立即查明原因,采取相应的措施来防止逾期的继续发展,最大限度地减少银行的损失。
3.加强个人住房抵押贷款的利率风险管理。目前中国住房抵押贷款主要是浮动利率抵押贷款,利率的变化与调整主要受制于央行的金融管制和货币政策,这样各大商业银行无法根据有效的抵押贷款历史记录来预测未来抵押贷款提前偿付的比例及速度;利率调整的不确定性又影响了证券价格变化,造成了未来现金流的不确定性,增加了投资者面临的投资风险。借鉴美国的经验,建议中国在发展MBS时应当逐步调整当前利率水平,建议与银行间债券市场上的适当期限的国债收益率挂钩,同时继续推行利率市场化。
4.发展个人住房抵押贷款风险转移机制。金融机构可利用各类保险业务品种来分散个人住房抵押贷款风险。保险费用所形
成的保险基金金额大,来源稳,使用周期长,有可能部分承担抵押贷款中的风险损失。金融机构可通过以下险种分散抵押贷款业务的风险。第一,建立住房抵押贷款信用保证保险。由保险公司开办抵押偿还业务,借款人向保险公司投保抵押偿还险,保险公司充当借款人还贷保证人,一旦借款人无法继续归还住房贷款时,保险公司负责偿还一定比例的贷款损失。第二,住房抵押贷款与人寿保险相结合。借款人购买相应年限和金额的住房抵押贷款人寿保险,用于购房人因疾病或意外事故导致身故或伤残时,其家庭其他成员可使用保险公司提供的保证金继续按月归还贷款。以确保不会因借款人中途死亡、残废以致丧失还款能力而出现被迫违约,抵押住房被处置的风险。第三,住房抵押贷款产权保险。该险种确保抵押物本身产权是完整的;贷款机构所得到的抵押权是有效可行的;除了单证上列明的债权人之外,没有其他人有更优先向贷款申请人偿还债务的权利。若因产权纠纷或更高顺位债权人出现时,保险公司将予以赔偿。
篇9
关键词：住房抵押贷款；利率风险；综述
一、引言
个人住房抵押贷款最早源于19世纪的英国，是金融信贷中的一个非常重要和成熟的贷款产品。我国自1987年开展个人住房抵押贷款以来，居民住房抵押贷款的额度不断增加，有力地推动了城市住宅商品化进程，也活跃了我国的房地产市场。但与此同时，我国个人住房抵押贷款中面临的风险也一直在不断增加，尤其是在当前房地产调控和利率市场化的大背景下，住房抵押贷款的利率风险显得尤为突出，已引起人们的广泛探研。
二、国内外研究状况综述
（一）国外住房抵押贷款利率风险研究现状
1、关于住房抵押贷款利率风险的管理理论与实践研究
美国银行家安东尼 1997年编写了《利率风险的控制与管理》一书。该书细致描述和总结了美国20年以来的利率风险管理进程，并概述了利率期限结构、利率风险度量技术、控制利率风险的工具、利率风险管理的实践，以及套期保值、风险与收益的平衡、公司利率风险披露等一些特殊问题。巴塞尔委员会1997年9月颁布《利率风险管理原则》，第一次系统提出了利率风险管理的12项原则，建立了商业银行利率风险管理的基本框架。而后，随着监管形势的日益严峻和监管任务的日益繁重，巴塞尔委员会2004年7月又颁布了《利率风险管理与监管原则》，进一步完善商业银行利率风险监管框架。
2、关于住房抵押贷款利率风险的管理方法研究
在表外风险管理技术发展中，20世纪50年代，马柯维茨率先将数理引进了经济学中，开创了证券选择理论和投资组合理论的先河。威廉?夏普提出了沿用到现在的资本定价模型。默顿、布莱克创立了著名的期权定价模型。远期、期货、期权、互换等衍生工具发挥套期保值的作用，在很大程度上降低了利率风险。在表内风险管理方法上，安东尼曾在《利率风险的控制与管理》一书中详细阐述了住房抵押贷款利率风险表内管理方法分别经过的缺口分析方法，加权缺口模拟分析方法，分类模型及静态现金流分析方法，概论估计、动态模拟及系统整合技术法这四个阶段。
3、关于住房抵押贷款利率风险和金融危机的关系研究
美国经济学家斯蒂格利茨（2007）认为由于美国在2001到2004年期间，为刺激经济发展，一直实行低利率的政策，使得房地产市场异常繁荣。而在2004年6月到2006年6月间，又连续十七次提高利息，导致大量借款人迫于经济压力放弃还款，从而引发次级债券的持有者为保全资产不得不大量抛出次级债，继而引发次贷危机。纽约银行家陈迅勇（2007）也指出，当金融危机爆发后，美国又开始大幅降息，虽然下调利率对经济恢复能起到很大作用，但利率调整过快也给经济的稳定发展带来诸多不利影响。
（二）国内住房抵押贷款利率风险研究现状
1、关于住房抵押贷款利率风险表现的研究
关于利率风险的表现，李宏斌（1999）认为住房抵押贷款与利率相关的风险主要体现在价格风险、流动性风险和提前偿付的风险上。按风险来源的不同，利率风险可划分为重新定价风险、期权风险、基准风险和收益率曲线风险。兰振光（2006）认为在利率市场化环境下，四种风险在我国个人住房抵押贷款中均有体现。张宇、刘洪玉（2009）则认为由于我国利率市场化程度不高，央行控制存贷款利率，商业银行缺乏定价权，基准风险比较突出；以浮动利率为主的房贷模式则在一定程度上弱化了重新定价风险，加大了利率上升周期的提前还款风险，同时还指出国内、国际经济环境的变化同样影响着银行体系中房贷资产的利率风险来源和风险结果。
2、关于住房抵押贷款利率风险成因的研究
施继元（2003）认为：（1）由于我国个人住房抵押贷款利率是浮动利率，并且贷款期限较长，往往在15年以上，最长期限可达到30年，借款人必须承担利率上浮带来的风险；（2）通货膨胀压力有抬头迹象，银行发放住房抵押贷款势必面临风险；（3）借款人没有可规避利率风险的有效手段。赵瑞华、卢玉志（2005）的观点与施继元较为相似，他们认为风险的形成在于住房抵押贷款利率浮动缺乏灵活性，这主要是由于我国目前利率还没有完全市场化，个人住房抵押贷款的利率调整还决定于中央银行，商业银行还没有利率决定自，并且住房抵押贷款还面临着通货膨胀的侵蚀。
3、关于住房抵押贷款利率风险影响的研究
兰振光（2006）将住房抵押贷款利率风险的影响归纳在三个方面：影响银行利润水平；增加诱发道德风险的可能性；借款人逆向选择的风险加大。张宇、刘洪玉（2009）则强调在当前国内国际经济形势下，银行房贷利率风险程度的增加体现在：（1）贷款利率优惠政策导致银行房贷资产收益显著下降；（2）银行抵抗未来利差变化导致的收益波动风险的能力显著下降；（3）降息在提升借款人当前住房支付能力的同时也加大了还款期内因利率调整导致的信用风险；（4）利率波动导致违约的增加。崔灿灿（2011）同样认为我国住房抵押贷款利率风险会影响到商业银行的利息收入和非利息收入，还会引起银行股票价格的非正常波动，给投资者、股东带来很多不必要的经济损失。
篇10
关键词：住房抵押贷款：证券化：必要性
一、我国开展个人住房抵押贷款证券化的可行性分析
虽然中国建设银行的“建元2005-1个人住房抵押贷款证券化信托优先级资产支持证券”公开发行，没达到市场乐观人士所预期的“火爆”状态，但随着人们对抵押贷款证券化认识的加深和客观条件的成熟，相信在中国也将日益显示出其价值所在，并将具备广泛的应用前景。
(一)个人住房抵押贷款符合证券化资产的要求
并非所有的资产都适宜证券化，其中最基本的要求是证券化的资产能在未来产生可预测的稳定现金流，即证券化的资产对投资者要有吸引力。投资者在决定是否购买抵押支持证券时，主要依据的是这些资产的质量、未来现金收入流的可靠性和稳定性。居民住宅贷款的风险相对较小、收入相对稳定并且可预测性较高，所以以个人住房抵押贷款证券化为突破口是十分合适的。
(二)居民个人收入水平的提高和金融意识的增强为住房抵押贷款证券化创造了物质条件
一方面居民储蓄业务总量相当可观，庞大的居民储蓄资金为个人住房抵押贷款证券化的推行提供了充足的资金来源。另外，抵押支持证券的信用级别高(一般为aaa或aa级)，风险较小，收益率略高于国债，因此居民乐意购买。另一方面，居民的金融意识在不断增强，消费心理日趋健康，对这一新的投资工具能很快予以接受。
(三)我国证券市场已初具规模
我国目前已经形成了以众多证券公司参与支持的证券发行市场，以及上海、深圳两地证券交易所，staq系统和net系统等为代表的场外交易。沪、深两证券交易所上市的交易品种包括股票、国债、基金券、可转换债券等。抵押支持证券发行以后完全可以在这两个证券市场上市流通。
(四)我国已有相当数量的机构投资者
随着养老、医疗等社会保障基金制度的深入展开，将会有越来越多的礼会保障基金。这些社会保障基金积聚了大量的资金，必然要到证券市场上寻求出路，社会保障基金的本质特征决定它不可能追求短期高风险的投资机会，只能把资金投入到风险低、收益稳定、期限长的投资品种上。抵押支持证券都是长达数十年的证券，又有政府信用的担保，风险较小，收益比较稳定，恰能满足这些机构投资者的投资需求，同时也为支持证券的发行提供了稳定和长期的资金来源。
(五)我国个人住房抵押贷款状况达到资产证券化的规模要求
资料显示，抵押支持证券的发起、包装和承销必须达到一定的规模才能实现其经济利益，抵押支持证券的初始发行必须在2-3亿元范围内。1992年，中国建设银行发放了我国第一笔个人住房抵押贷款。从此个人住房抵押贷款逐渐成为人们购房融资的主要方式，其规模快速扩大。据人民银行统计，至2007年6月末，全国商业性个人住房贷款达到25720亿元，到了资产证券化对个人住房抵押贷款规模的要求。
二、证券化的基本原理
(一)住房抵押贷款证券化的基本思路
1 建立个人信用制度。住房抵押贷款业务主要以个人为客户，其信用状部直接影响贷款的质量和风险情况，具体可以从三方面完善相关制度：第一，加强储蓄实名制建设，建立以个人账户为主的结算制度：第二，健全全社会的信用基础；第三，完善个人信用评价体系。
2 加快住房抵押贷款一级市场的建设。首先，住房抵押贷款的规模是证券化的基础，应大力发展住房抵押贷款一级市场规模。其次，丰富住房抵押贷款市场上的贷款品种。第二=，完善一级市场的风险控制机制，建立个人信用的登记制度，加强保险业与住房抵押贷款市场的结合。
3 加强spv(特设中介机构)风险管理，spv的运用也面临各种风险，主要包括信用风险、流动性风险、道德风险、规模不足、交易风险、法律风险、利率风险、提前还款风险等。spv成立后，有助于提高或强化spv信贷力度，有利于提高bms(住毫低押贷款支持证券)的资信评级，从而增强投资者信心，吸引更多投资者进入住房抵押贷款证券化市场。以制度化和系统化的方式来管理这些风险，通过业务运作分散给具有风险承担能力的投资者，从而化解银行业的部分风险。
4 加强政府机构在住房抵押贷款证券化中的作用。住房抵押贷款证券化市场是一个特殊而复杂的市场，其中有大量的中介机构参与，市场关系
错综复杂；其次，抵押贷款证券化作为一种金融创新，需要建立一系列适应其发展的新的市场秩序与规则。这些都需要借助于政府所具有的特殊的协调优势。
(二)中国住房抵押贷款证券化的操作框架
住房抵押贷款证券化市场的运行机制及其特色，相当程度上取决于市场参与主体。市场参与主体的资格确定、他们的行为准则、操作规范以及外部监管机制的建立，直接关系到住房抵押贷款证券化市场的效率和未来的发展。我国住房抵押贷款证券化市场的基本框架如图1所示。中国住房抵押贷款证券化操作框架中各参与方具有以下职能：(1)购房者，作为债务人负有向发起人支付住房抵押贷款本息的义务；(2)住房抵押贷款银行为发起人，其职能是组建资产池，并将其出售或转移给spv；(3)spv的作用是购买或接受发起人的住房抵押贷款，接受证券公司发行的住房抵押贷款支持证券；(4)评级机构，提供资产评级；(5)信用担保公司，对住房抵押贷款进行信用增级和担保；(6)证券公司负责设计、发行住房抵押贷款支持证券。
三、推行我国住房抵押贷款证券化的建 议
(一)大力推动金融体制改革
第一，必须以产权改革为核心，加快国有银行商业化改革的步伐，建立与市场经济相适应的现代银行体系，从源头上规范抵押贷款的管理，实现抵押贷款的标准化服务。第二，必须逐步实现我国金融业从“分业经营”向“混业经营”的转变。第三，必须完善和优化现行的利率体系，只有实现银行存贷款利率的市场化，才能保证住房抵押贷款支持证券有一个合理的定价。第四，必须改革和完善现行的债券发行制度，政府只需审批年度的发行规模，至于具体的债券发行标准、规模、利率水平、期限结构和发行时间等都可以交由特殊机构根据市场情况自主作出决定。
(二)取消市场限制，培育投资主体
在住房抵押贷款证券化参与者中，机构投资者已成为最大的投资者。因此，有必要在加强监管的
前提下，对有关保险金、养老基金、福利基金等使用的政策和法规进行适当的调整和放宽市场限制，逐步向保险金、养老基金等机构投资者开放资产证券化市场。
(三)规范信用评级和担保体系
信用评级机构的评级结果是投资者进行投资选择的重要依据，独立、客观、公正的信用评级是住房抵押贷款证券化成败的关键。就我国现实的市场条件而言，我国个人信用管理可以选择国家社会信用管理体系这一模式，即以身份证登记为基础，以存款实名制为契机，推广建立个人账户体系，通过银行问的联网、地区间的联网，最终建立起国家个人信用调查和资源共享系统。此外，借鉴国际经验，尽快成立政策性的全同住房抵押贷款担保保险机构，并与商业性保险机构一起构建一套完整的抵押保险担保机制，为住房抵押贷款的发展提供保障。
(四)完善相关的法律法规
一是着手研究制定住房抵押贷款证券的法规，如《住房法》、《住房金融机构组织法》、《住房抵押贷款保险法》、《住房抵押贷款证券化法》、《投资基金管理法》、《房地产信托法》等。二是根据我国会计和税收法规，结合资产证券化本身的特征，制定相应的会计和税收制度。三是从各国的情况看，住房抵押贷款证券化都属于政府推动型的制度创新，这方面的法律法规的供给和创新同样需要政府强有力的推动。
(五)培育抵押贷款证券化市场
要发行抵押贷款证券必须建立完善的、流动性较强的抵押贷款二级市场。包括：一是制定相应的法律法规。只有保证正常的交易秩序，住房抵押贷款证券才能有效流动，其效应才能真正得以发挥。目前，我国证券化方面的法制建设还很滞后，推行住房抵押贷款证券化，有关管理部门面临着建立和完善有关金融市场和i房地产市场法律、法规的任务。二是深化金融改革。在国有银行商业化的同时，应大力发展人寿保险公司、养老基金、投资银行、抵押银行、非银行金融机构，建立多元化的投资融资机构，推进金融机构经营机制的转换，扩大住房信贷资金来源。三是开发新的贷款种类。目前我国房地产抵押贷款的形式主要是职工住房抵押贷款，形式单一，且限制条件严格，这严重制约了住房抵押贷款市场的发展。针对这一情况，我们应学习国外经验，吸收一些适合国情的贷款形式，如分级偿还抵押贷款、可调整价格抵押贷款等，从而推动住房抵押贷款二级市场的发展。
(六)建立完善的抵押市场担保体系
开展住房抵押证券化必须解决好两个问题：一是在庞大的住房抵押贷款市场中，建立起健康有序的信用关系和信用体系，提高贷款者和抵押品的信用等级和信用条件，增强抵押贷款的清偿能力，减少银行机构的信贷风险。二是在流动的抵押贷款二级市场中，增强抵押证券的安全性和清偿能力，提高证券发起机构和证券抵押品的抵押信用和抵押证券的交易信用，加强
对抵押贷款证券化后的流动性风险的防范。南此可见整个房地产抵押贷款市场的运转必须有完善的抵押担保体系的支持，因此设立专门的证券化担保机构，为抵押证券提供信用支持和担保，对整个住房抵押贷款证券化体系而言，是十分重要的。借鉴美国的经验，在推行住房抵押贷款证券化的初始阶段，应由政府出面提供担保，这样可以提高住房抵押贷款和抵押证券的信誉，为实行住房抵押贷证券化打下坚实的基础。
(七)加快抵押贷款证券化运行所需的中介机构的建设
加快抵押贷款证券化运行所需的中介机构的建立包括：一是建立住房抵押贷款公司。它的职能主要是买进金融机构的抵押贷款所有权和房产抵押权，组成抵押贷款组，经标准化处理、信用评级及抵押贷款担保公司担保增级后，发行抵押贷款证券，从最终投资者处取得销售抵押贷款证券的资金。二是培育抵押债券的认购承销者。其职能是代替债券发行者销售债券。认购承销者可分包销和代销两种，包销商要承担发行风险，即在债券未售完时包销商要购买剩余债券。
参考文献：
[1]邓伟利，《资产证券化一国际理论与中国实践》[m].上海：上海人民出版社，2003。
[2]何小锋，《资产证券化》[m].北京：北大出版社，2002。
[3]袁靖，《我国住房抵押贷款证券化发展的现状、问题及建议》[j].《财务与会计：理财版》，2007(5)。
[4]何德旭，《中国住房抵押贷款证券化可行性分析》[j].《金融研究》，2000(9)。
[5]李娜，《浅析住房抵押贷款证券化》[j].《金融理论与教学》，2006(4)。
