银行抵押贷款范文
时间：2023-03-31 06:37:54
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篇1
甲方(即贷款人，又称抵押权人)：中国银行_____ 分(支)行
法定地址：
负责人：
电话：
邮政编码：
乙方(即借款人，又称抵押人或购房人)：
身份证号码：
地址： 电话： 邮政编码： 丙方(即保证人)：
法定地址：
法定代表人： 电话： 邮政编码： 鉴于：
1. 乙方愿意将其拥有的本合同第十九条所列的房产及其全部权益(下称
2. 丙方愿对乙方在本合同项下的借款债务按本合同约定的方式承担责任;
3. 甲方愿意按本合同约定的条件向乙方提供贷款。经三方协商，根据有关法律、法规，在平等自愿的基础上订立本合同条款，共同遵照执行
贷款及用款
第一条 甲方根据乙方的申请，同意向乙方发放购房抵押贷款。 贷款金额： 元(大写： 仟 佰 拾 万 仟 佰 拾 元整)。
第二条 本合同项下贷款的用途限于乙方支付其购买本合同第十九条规定之房产的购房款。
第三条 贷款期限： 年，从贷款发放之日起 月。
第四条 乙方满足以下前提条件后，甲方将在五个工作日内发放贷款：
(1) 乙方已向甲方提供已监证生效的《商品房预售合同》或《房地产证》原件;
(2) 乙方已支付了不低于购房总价 %的首期款项;
(3) 与本合同相关的费用已经付清;
(4) 已办妥抵押物的投保手续，并将甲方列为保险的第一受益人; (5) 本合同已生效，乙方已签署《借款借据》; (6) 已办妥抵押物的抵押备案或抵押登记手续; (7) 乙方已在甲方处开立还款专用的购房储蓄活期存款户;
(8) 乙方未出现或无潜在本合同项下的违约情形;
(9) 甲方指定的其他条件。
利息计算方法及还款方式
第五条 本合同项下人民币贷款利率按贷款发放日中国人民银行颁布的贷款利率执行，当前月利率为 外汇贷款按贷款发放日中国银行公布的 个月浮动期外汇贷款利率执行，当前月利率为
在本合同发履行期间，如遇中国人民银行调整利率或计息管理办法，甲方将按有关规定做相应调整，调整时甲方毋须专门通知乙方。
第六条 根据中国人民银行当前利率管理办法，贷款期限在一年以内(包括一年)的，遇法定利率调整，本合同项下人民币贷款利率不作高调整;贷款期限在一年以上的遇法定利率调整，本合同项下贷款利率将从次年1月1日起按当日人民银行的贷款利率作相应调整，并以此确定甲方新的月供款项。
第七条 如遇本合同项下贷款利率调整，如无另行约定，本合同其他约定不作改变，只
限于调整每期还本付息金额。
第八条 乙方未按还款计划还款，且又未就展期事宜与甲方达成协议，即构成逾期贷款。甲方有权就逾期贷款部分按中国人民银行规定的逾期利率计收利息。
第九条 供款方式由甲、乙双方约定采用下述第 种方式：
1、 等额本息还款法，即在贷款期内每月以相等的额度平均偿还贷款本息，每月供款额计算公式如下：
2、于___ 年___ 月___ 日一次性偿还贷款本息。
3、其他方式;
第十条 若采用等额本息还款法，乙方在贷款发放次月起逐月还款，供款总期数 。 每月还款日为20日(如遇国家规定节假日则顺延)。
第十一条 乙方在贷款期限内的贷款本金和利息以甲方贷款分户账面数字为准，首期 及最后一期供款额应按实际贷款本金余额及用款天数作相应调整。
第十二条 乙方保证在每月的还本付息日之前，将每月供款额存入或划入第五十五条乙方在甲方开立的还款账户，否则，甲方有权直接从乙方在甲方(包括其分支机构)处开立的其他账户中扣还任何到期应付款项。若因乙方账户余额不足，未能在规定日期还本付息，甲方将就逾期金额和实际逾期天数按人民银行规定的逾期利率计收逾期利息。
第十三条 如乙方连续三期或累计三期未能按本合同约定还本付息的，甲方有权书面通知乙方解除本合同，提前收回贷款并按本合同约定处分抵押物。
提前还款
第十四条 本合同生效一年后，乙方中途有足够的款项来源，经甲方同意可提前偿还全部或部分贷款本息。在部分提前还款的情况下，每次提前偿还金额不少于一万元的整倍数;部分提前还款只限于归还按还款计划从后算起的贷款本金，机时不能冲减即将到期的贷款本息。
第十五条 乙方必须在预定提前还款日一个月前书面向甲方得出申请。该申请书一经发出即不可撤销。
第十六条 提前还款能免去所提前时间的贷款利息，但利率仍按原贷款期的同期利率执行。
第十七条 提前还款时，乙方须按提前还款金额和提前还款时的贷款利率支付一个月利息作为对甲方的补偿。
贷款抵押及相关约定
第十八条 乙方愿以本合同第十九条所述之房产及其全部权益设定抵押，作为乙方偿还本合同项下借款的担保。当乙方不能按本合同约定履行还款义务的情况下，甲方除继续向乙方追讨外，有权按本合同约定俗成的方式处分抵押物，并从中优受偿。
第十九条 抵押物基本情况如下：
房产地址：________________________________
土地使用年限：_________________________________
楼宇名称、座别及房号：_________________________
建筑面积： _____________________________平方米
购房总价：(小写)________ 元
(大写) ____仟___ 佰___ 拾___ 万___ 仟___ 佰___ 拾___ 元整
商品房预售合同(或房地产证)编号：_________________________
第二十条 经甲、乙双方协商并同意;本合同项下抵押物的价值为本合同第十九条所述的购房总价。
第二十一条 本合同项下抵押物的抵押期限从本合同生效之日起至本合同履行期限届满之日后两年止。
第二十二条 乙方在本合同项下的抵押物之抵押权设定后，应将《商品房预售合同》(或《房地产证》和《他项权证》)及其他文件的正本交甲方执管，直至本合同项下贷款本息及相关费用清偿完毕时止。
第二十三条 乙方在抵押期间应妥善保管抵押物，并负责维护保养，保证抵押物的完好无损。甲方有权对抵押物状况进行了解，乙方对此有义务给予合作。
第二十四条 抵押期间由于乙方的过错或其他原因造成抵押物价值减少，乙方应在三十天内向甲方提供与减少的价值相当的其他担保。 第二十五条 发生下列情况之一，甲方有权立即处置抵押物：
(1) 乙方失踪、死亡或丧失完全民事行为能力。除非乙方的继承人或受遗赠人同意承继本合同全部权利义务并按本合同规定履行，或乙方的监护人、财产代管人愿意代其继续履行本合同并经甲方同意。
(2) 甲方依据本合同的有关规定提前收回贷款;
(3) 乙方违反本合同的有关规定。
第二十六条 乙方及丙方应协助甲方或甲方委托的机构办理备案或登记手续;在抵押期间内乙方已按期或提前归还借款本息后，甲方应出具书面证明协助乙方办理抵押登记/备案的撤销手续，并将已由甲方执管的《商品房预售合同》(或《房地产证》和《他项权证》)及其他文件的正本交还乙方。
抵押物保险
第二十七条 乙方应向甲方指定的保险公司为抵押物购买以甲为第一受益人和财产险，投保金额应不低于本合同项下贷款总额的120%，保险期限应不短于本合同第三条所定贷款期限。
第二十八条 本合同履行期间，乙方应对抵押物办理连续不断的财产保险，保险单证原件由甲方执管。如乙方中断保险，甲方有权代为投保，一切费用及由此产生的利息均由乙方承担，甲方有权向乙方和丙方追偿。
第二十九条 当保险赔偿发生时，甲方有权以第一受益人的身份接受和支配保险赔偿金，并优先用于清偿本合同项下贷款本息;如保险赔偿金不足以赔付乙方所欠甲方贷款本息时，甲方有权继续向乙方或丙方追偿。
第三十条 如发生本合同项下抵押物的保险索赔事件时，乙方应在五天内通知保险公司和甲方。
第三十一条 上述投保的保险费及因保险索赔事件而发生原一切费用，均由乙方承担。
乙方和其他义务
第三十二条 除本合同第十九条所列房产抵押外，同意以乙方名下的其它全部财产为本合同项下的贷款本息及相关费用提供不可撤销的担保。
第三十三条 未经甲方书面同意，乙方不得将抵押物出租、转让或以转售、赠与、再抵押等方式处理，也不得将本合同的任何权利、义务转让给第三方;经甲方同意转让抵押物的，所得价款应该存入甲方指定的账户，并优先用于归还本合同项下的贷款本息，乙方以继承或遗赠的方式处分抵押物的，不得将本合同项下的权利和义务分割处理。
第三十四条 乙方出租抵押物必须满足：征得甲方书面同意其出租。租金收入优先用于偿还本合同项下债务，需与承租人订立书面租赁合同并订明：
第三十五条 如有或将有针对乙方的法律诉讼或仲裁发生，或不动产或其他财产(包括本合同项下的抵押物)被扣押、冻结、没收或强制性收购时，乙方应及时书面通知甲方。
第三十六条 当本合同履行过程中发生因乙方未按约定履行还款义务而导致发生如本合同第四十九条约定的债权转让行为时，乙方须同意解除原与房屋出卖人(即本合同的丙方)签定的《商品房预售合同》并放弃对甲方转让债权的抗辨权。
第三十七条 维护抵押物帮结构完整和对抵押物进行必要的维修保养;按时缴交有关部门对抵押物征收的税费、水电费、卫生费、物业管理费等费用等;协助甲方在任何合理的时间对抵押物进行检查;在更改联络地址或电话号码时立即书面通知甲方。
合同的担保
第三十八条 本合同由丙方为乙方在本合同项下贷款提供连带责任的保证担保，若乙方不能向甲方还贷款本息或因乙方违约而被甲方要求提前清偿贷款本息和费用时，丙方将承担连带的清偿责任，甲方有权依据担保条款直接向丙方追索。
第三十九条 保证期间，甲、乙双方调整还款计划，不影响丙方在本合同项下的担保责任。
第四十条 保证期间，经甲方同意后，乙方将本合同项下的权利及义务转让给第三方时，不影响丙方在本合同项下的担保责任。
第四十一条 丙方承诺本合同项下已抵押商品房(即抵押物)将按期按质建成并合法交付使用。一旦发生违反该承诺的情况，丙方须从知悉或应当知悉这一情况之日起十日内书面通知甲方与乙方，由此而产生对乙方合法权益的违约责任及损失均由丙方承担。
第四十二条 丙方保证在本合同项下已抵押商品房(即抵押物)竣工验收合格之日起十日内书面通知甲方;在商品房竣工验收合格之日起三十天内到房地产登记主管机关办理《房地产证》，协助甲方以及购房人补办抵押登记，并将《房地产证》和《他项权证》正本交由甲方执管。
第四十三条 丙方发生公司章程，合同的修改和补充，股份的调整、转让和清算，以及重大的人动等情况时应及时书面通知甲方。
第四十四条 丙方保证在合同履行期间，不减少注册资本，涉及产权制度、经营制度、资产运用等方面的重大变化，必须在取得甲方的书面同意后进行。
第四十五条 丙方接受甲方的信贷监督、检查并承诺以充分的配合，保证按甲方的要求向其提供真实、完整、合法、有效的经营情况、财务报表等文件和资料。
第四十六条 上述担保是连续和有效的，其保证责任不因甲方给予乙方和/或丙方任何宽容、宽限或优惠或延缓行使权利而影响、修改损害或限制甲方依本合同和法律、法规而享有的一切权利和权益，也不视为甲方对本合同项下权利的放弃;在乙方和甲方对本合同进行修改、补充、变更时继续有效，并被视为丙方已重复作出。
第四十七条 上述担保为不可撤销，其法律效力不受乙方与丙方及其他第三方签订的任何协议合同等文件的影响，也不因乙方收入减少、失业、失踪、死亡以及支付等事实而可撤销或变更。
第四十八条 保证期间自本合同生效之日起，至下列第 项所述之期限止(如未选择，则视为选择第(2)项)。
(1) 甲方取得并正式执管本合同工项下抵押物的《房地产证》及《他项权证》正本之日。
(2) 本合同项下全部贷款本息及有关费用清偿之日。
(3) 其他;
合同债权的转让
第四十九条 甲方与乙方、丙方商定并同意：当乙方不能按本合同的约定履行其到期债务时，在甲方认为必要的情况下，丙方必须无条件接受甲方的债权和抵押权转让，转让价格为届时乙方所欠甲方的贷款本息、逾期利息、罚息、违约金及相关费用之和;在债权转让时，乙方、丙方自动放弃抗辨权。
第五十条 在甲方发出要求丙方和乙方接受上述债权转让的书面通知之日起十五日内，该债权转让的价款由丙方向甲方一次性清付。 第五十一条 乙方与丙方均同意，在丙方支付了该债权转让的价款后，将由乙、丙双方协商解决原签订的《商品房预售合同》有关的问题。
第五十二条 上述债权转让的约定在本合同第四十八条所约定的保证期间内不可撤销。
费用
第五十三条 因订立本合同而发生的印花税、契税、律师费、公证费、保险费、抵押登记/备案/撤销费等费用由乙方承担。
第五十四条 甲方因催收本合同项下的贷款本息及有关费用而发生的费用，包括但不限于以仲裁、诉讼等到法律等程序催收而产生的执行费、律师费用、或依法处置抵押物而发生的任何费用，均由乙方承担。
乙方授权
第五十五条 乙方授权甲方从乙方名下在甲方处开立的账号为 的存款账户内扣收并用以支付本合同项下的到期贷款本息、逾期利息、罚息及相关费用;甲方有权从该账户上直接划收乙方应付的贷款本息、逾期利息、罚息及相关费用。
第五十六条 乙方授权甲方将本合同项下的贷款以支付购房价款的名义直接付至房产出卖人在甲方处开立的、或经甲方同意的其他怅户。
第五十七条 乙方授权委托甲方或甲方指定的中介机构办理本合同公司及抵押物之抵押登记备案注销手续，领取《房地产证》、《他项权证》等文件。
第五十八条 未经甲方书面同意，上述授权委托及的关承诺不可撤销。上述授权委托有效期至乙方在本合同中的全部责任和义务完全履行完毕之日止。
违约及处理
第五十九条 任何违反本合同约定义务和以违反诚实信用原则取得贷款行为，均属违约行为。在此情况下，守约方有权根据本合同的有关约定和法律的规定，视违约情节轻重，采取下列全部或部分措施维护其合法权利：
(1) 要求违约方限期纠正其违约行为，采取适当的补救措施并赔偿损失;
(2) 停止守约方合同义务的履行，包括停止发放贷款;
(3) 经守约方催告，违约方在限期内仍未纠正其违约行为，或违约方的违约行为已使守约方不能实现其合同目的的，守约方可书面通知违约方解除合同、要求丙方承担担保责任或承让债权、处分抵押物、申请强制执行及提起诉讼等任何措施维护其合法权利。
第六十条 甲方未按本合同约定发放贷款，则应按未发放的贷款金额、迟延天数及约定贷款利率上浮20%计算违约金予乙方。
其他约定
第六十一条 本合同有效期内，甲方给予乙方和丙方在任何宽容、宽限或优惠或延缓行使本合同项下的任何权利，均不影响、损害或限制甲方依本合同和法律、法规而享有的一切权益，也不视为甲方对本合同项下权利、权益的放弃。
第六十二条 当乙方清偿了本合同项下的全部贷款本息及有关费用后，甲方应配合乙方办理抵押注销手续，并退回《商品房预售合同》或《房地产证》和《他项权证》，以及抵押物保险单。
第六十三条 乙方或丙方如未按本合同的约定履行还款或担保义务，愿意直接接受有管辖权的人民法院的强制执行。甲方可据本合同办理强制执行公证文书，向有管辖权的人民法院申请强制执行乙方或丙方的财产。
第六十四条 本合同的订立，解释及争议的解决均适用中华人民共和国的法律。在本合同履行期间发生纠纷，三方应协商解决，协商不成的，应向甲方所在地的人民法院提请诉讼。
第六十五条 本合同经甲方、乙方及丙方三方签字、盖章并办理公证、抵押备案/抵押登记后生效。
第六十六条 本合同一式五份，甲方、乙方、丙方、公证处、产权登记部门各执一份，具有同等效力。
第六十七条 下列文件和附件为本合同不可分割的组成部分：
(1) 贷款申请表;
(2) 借款借据;
(3) 抵押物保险单正本;
(4) 《商品房预售合同》/抵押备案证明或《房地产证》/《他项权证》;
以上合同的约定，特别是对免除或限制甲方责任的合同条款，乙方和丙方已经充分了解并愿意接受这些约定，本合同是在乙方和丙方明确其权利义务及其法律后果的基础上自愿签署的。
甲方(公章)： 乙方： 授权代表： 身份证号码： 丙方(公章)： 法定代表人(或授权代表)：
签约日： 年 月 日
银行抵押贷款合同范文二
贷款人(抵押权人)：________ 银行
借款人：________
抵押人：________
经贷款人、借款人、抵押人协商一致、根据国家有关法律、法规、规章的规定，签订本合同。
第一条 借款金额、种类与用途：贷款人同意向借款人发放贷款人民币(大写)________，借款种类为________，借款用途为________。
第二条 借款期限：本合同借款期限为________年____月____日起至________年____月____日止。实际放款日期与上述约定不一致的，以借款借据为准。
第三条 借款利率：本合同借款利率为月利率________。若遇中国人民银行基准贷款利率调整，借款期限在一年(含)以下的，本合同所约定利率不变;借款期限超过一年的，则利率根据中国人民银行利率政策调整而作相应的调整，且贷款人不再另行通知借款人和抵押人。
第四条 还款方式：本合同约定还款方式为按________(月、季或年)付息，每________(月、季末月或年末月)的20日为结息日，次日为付息日，逾期付息视为违约。本金到还款期限届满时一次性归还，利随本清。但如借款借据特别约定了当笔货款还款方式的，则当笔贷款的还款方式依此约定。
第五条 抵押人自愿以有完全处分权的财产(见附件抵押物品清单)作为抵押物，为本合同贷款人的债权提供抵押担保。同时特别约定如下：
(一)抵押担保的范围包括本金、利息(包括罚息、复息等)、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。实现债权的费用包括律师费、催讨差旅费和其他合理费用。
(二)抵押效力及于抵押物之从物、从权利、孳息及赔偿金、保险金等物上权利。如抵押权人要求抵押人办理抵押物保险，则抵押人须为抵押物办理足额的保险。在抵押关系存续期间，贷款人为该保险的第一受益人。抵押人应将抵押物权利凭证及保险单等交由贷款人保存;抵押人授权贷款人代为抵押人办理全部保险理赔手续，并确认如贷款人出示本合同条款于保险公司或第三人即足见贷款人有特别权;若抵押物发生保险责任内的损失时，抵押人应将所得保险理赔款提前偿还相应贷款本息或交由贷款人进行提存。若抵押物发生毁损，抵押效力及于抵押物残值或修复后之抵押物全部价值。抵押物价值价减少时，借款人应在三十日内向贷款人提供与减少价值相当的抵押物或其他有效担保。
(三)贷款人依法转让债权，抵押人仍应以抵押物承担抵押担保责任。
(四)抵押登记手续由抵押人负责办理，贷款人应密切配合抵押人办理抵押登记手续。
(五)本合同主合同若无效，但抵押条款仍有效，且抵押人同意对贷款人在主合同无效情况下的一切债权(权利)仍按本合同有关抵押条款的约定承担担保责任。
(六)本合同贷款人债权如另设有人的担保或物的担保，则抵押人仍以全部抵押物价值作为贷款人债权的担保。
(七)如抵押物被司法机关查封、扣押或采取其他保全措施的，抵押人必须及时告知抵押权人。如抵押人不及时告知而使抵押权人遭受损失的，抵押人应负全部赔偿责任。
第六条 贷款展期：借款人若需延长借款期限，应在借款到期日前以书面方式向贷款人提出申请。经贷款人和抵押人同意后，由贷款人、借款人和抵押人另行签订展期还款协议。抵押人承诺对展期后的贷款继续以本合同所涉抵押物承担抵押担保责任，并由借款人、抵押人根据展期还款协议办理抵押物抵押登记相应手续，贷款人予以配合。贷款展期后，其利率按累计期限的现行利率档次确定。
第七条 违约责任
(一)借款人违约及其违约责任
1.不按期归还贷款本金(含展期)，从逾期之日起按约定利率加收________%的罚息利率计收罚息。
2.不按期偿付贷款利息，按罚息利率计收复息。
3.不按合同约定使用贷款，对挤占挪用的贷款在挪用期间按约定利率加收________%的罚息利率计收罚息。
4.借款人提前归还贷款，须经贷款人同意;贷款人对提前归还的贷款有权按本合同约定期限、利率向借款人收取利息，但如征得贷款人同意，可按本合同约定的利率和实际天数计收利息。
5.借款人发生如下情形之一的，贷款人有权停止本合同尚未发放的贷款、提前收回未到期贷款和提前处置抵押物清偿贷款：
(1)不按期偿还贷款本金或不按期支付利息或不按借款借据特别约定的还款方式归还贷款本息的;
(2)不按约定的贷款用途使用贷款的;
(3)不接受或不配合贷款人对其贷款使用情况的查询或监管的;
(4)未按期归还贷款人其他贷款或未按期清偿其他任何金融机构或第三人到期债务的;
(5)借款人、借款人之法定代表人、股东、高级管理人员等参与重大赌博、吸毒等违纪违法行为的;
(6)财产遭受哄抢等事件的;
(7)卷入重大不利诉讼的;
(8)被行政机关处以重大行政处罚的; (9)因经营不善而停产歇业的; (10)隐瞒企业财务状况、经营状况或抽选资金(本)的; (11)未征得贷款人书面同意而实行承包、租赁、合资、兼并、分立、转赠、股份制改造或减少注册资本等的;
(12)变更企业名称、法定代表人、股东、住所地或经营范围等工商登记事项，未在变更一个月前书面告知贷款人的;
(13)发生偷(逃)税、被责令停业整顿或被吊销(撤销)营业执照的;
(14)发生其他严重影响偿还贷款能力或失去信用情形的。
(二)贷款人违约及其违约责任
贷款人未依约向贷款人提供贷款的，应向借款人承担下列责任：
1.按违约金额、逾期罚息利率和违约天数向借款人支付违约金;
2.向借款人赔偿超过违约金部分的直接损失(间接损失和可得利益不在赔偿范围)。
第八条 合同的成立、生效与解除：本合同自各方签字(盖章)之日起成立;自抵押登记办妥之日起生效;若在本合同成立之日起三十日内，抵押人未办妥抵押登记手续的，贷款人有权解除本合同。
第九条 合同的履行
(一)借款人应在本行(社)开设账户，贷款人将贷款划入该账户时即视为履行了发放贷款之义务。
(二)贷款人收回到期贷款本息或依约提前收回贷款本息，可直接从借款人账户中扣划。
第十条 借款人、抵押人同意贷款人根据中国人民银行和其他金融管理部门的有关规定，在中国人民银行个人信息基础数据库及有关信息系统上录入(查询、披露)借款人、抵押人的有关信息。
第十一条 其他约定事项_________________________。
第十二条 本合同发生纠纷，由贷款人住所地人民法院管辖。
第十三条 附则
(一)借款借据和本合同附件是本合同的组成部分，与本合同具有同等效力。
(二)本合同所发生的抵押登记费、保险费、鉴定费、评估费和公证费等，均由借款人或抵押人承担。
(三)贷款人已提请借款人、抵押人对本合同条款作全面、准确的理解，对本合同重点条款向借款人、抵押人作了特别提示和充分的说明;本合同主要条款在订立前均进行了充分磋商。
(四)本合同一式________份，贷款人持二份，借款人和抵押人各执一份，效力同等。 贷款人(签章)：________
法定代表人(签字)：________
委托人(签字)：________
签约地点：________
签约时间：________年____月____日 借款人(签章)：________ 法定代表人(签字)：________ 委托人(签字)：________ 签约时间：________年____月____日 抵押人(签章)：________ 法定代表人(签字)：________ 委托人(签字)：________ 签约地点：________
签约地点：________
签约时间：________年____月____日
银行抵押贷款合同范文三
1.还款金额：人民币_____________________________________。
2.还款期限：自签订此协议之日起至_________年_________月_________日前还清。
3.利率：按照的利率执行，具体为：_______________________。
第二条 抵押物
乙方将________________作为还款的抵押。抵押期限：自本协议生效之日起至乙方还清甲方与本合同有关的全部款项及利率为止
第三条 甲乙双方的义务
(一)甲方的义务：
1.对甲方交来抵押物的单证妥善保管，不得遗失、损毁。
2.在甲方到期还清所有本协议规定的款项后，将抵押物的单证完整交给甲方。
(二)乙方的义务：
1.应按照本协议规定时间主动偿还对甲方的欠款及利率。
2.乙方在签订协议之日起交付抵押物的所有权证书。
第四条 违约责任
乙方如因本身责任不按合同规定支付给甲方欠款及利息的，乙方应负责违约责任。
篇2
2、之后是银行对你进行审查，看看你的材料、合同等是否属实。
3、银行暂时收押你的产权证、保险单。
4、与银行签订住房抵押贷款合同，进行公证。
篇3
【论文论文摘要】固定利率住房抵押贷款正在我国迅速发展，对于银行而言，该贷款品种的风险包括借短贷长风险、提前还贷风险、信用风险。本文分析了这几种风险的度量和控制。
近年来，央行为了控制过热的经济，不断提高利率，加重了住房抵押贷款人的负担。为了丰富贷款品种、增加竞争力，2005年光大银行适时率先推出固定利率住房抵押贷款品种，随后招商银行、农业银行等也推出该品种贷款，销售量不断上升，体现出了固定利率住房抵押贷款在升息时期的优势。
固定利率贷款在国外是很成熟的产品，在荷兰、法国选择固定利率贷款产品的消费者占80%，但由于在我国该产品刚起步，研究其风险控制就具有很重要的意义。
一、风险识别
所谓固定利率住房抵押贷款，是指在整个贷款偿还期间，贷款人按事先和银行商定好的固定利率偿还贷款，利率不随市场利率的变化而变化。固定利率住房抵押贷款主要的风险包括利率风险和信用风险。
1.利率风险
利率风险是指在一定时期内由于利率的变化和资产负债期限的不匹配给商业银行经营收益和净资产价值带来的潜在影响。固定利率贷款的利率风险主要包括延展风险（借短贷长的风险）和提前偿付风险。当市场利率上升时，会提高资金来源的成本，当贷款利率固定时，借短贷长的风险出现。当市场利率下降时，贷款人倾向于低成本融资，提前还款，银行面临提前收回款的再投资收益下降的风险。利率风险是导致20世纪80年代美国儲贷危机的主要原因之一。
2.信用风险
信用风险是指交易对手违约或信用等级下降造成损失的可能性。信用风险是一种系统风险，存在于银行作为交易方的所有业务中。
信用风险是导致本次美国次贷危机的主要原因之一。起源于美国贷款机构之间的恶性竞争，盲目降低贷款信用门槛，将款贷给本来借不到贷款或借不到那么多的“边缘贷款者”，当房价下跌，美联储提高利率后，“边缘贷款者”不能偿还本金和利率，房贷市场违约不断。危机再通过资产证券化转移到整个金融市场，形成今天愈演愈烈的次贷危机。
二、风险度量
1.利率风险的度量
敏感性缺口法是度量利率风险的一个传统方法，可以衡量出利率变化对银行净利息收入的影响。利率敏感性缺口=利率敏感性资产-利率敏感性负债，即IRSG=ISRA-ISRL。若利率变化为R，净利息收入变化NII，则NII=R×IRSG。在利率敏感性缺口为正时，利率的上升会引起银行净利息收入的增加，反之减少。在利率敏感性缺口为负时，利率的上升会减少银行净利息收入。敏感性缺口法的一个缺点是不能度量提前偿债的风险，后来学者又提出了持续期度量法、利差调整期权度量法等改进。
2.信用风险的度量
信用风险度量的发展经历了专家分析、经验判断、计分卡评级、模型化阶段，目前我国商业银行信用评级基本处于计分卡阶段，只有少数银行如中国银行向国外购进了评级模型，而国外的先进银行都有比较完善的模型。模型化也是新巴塞尔协议对于信用风险管理内部评级的要求，应用历史数据，通过信用转移矩阵，得出违约率和违约损失。目前由于我国商业银行的历史信用数据缺乏，模型化的发展遇到了很大阻碍。
3.利率风险和信用风险的联合度量
20世纪90年代以来，大量的实践表明，信用风险和利率风险往往夹杂在一起共同影响银行经营，事实上，在过去五年中，美国、欧洲、日本的银行已有一部分开始对信用风险和利率风险进行联合度量分析。因为大多数隐含已经意识到利率和资产质量之间强烈的相关性，利率衍生品产生的信用风险也使人们着手将两者结合起来研究。近年来一些学者也开始尝试将信用风险和利率风险纳入同一体系进行研究，取得了一些成果。比如刘小莉（2006）在基于结构化方法和约化方法的信贷组合模型基础上分别引入随机利率，以即期利率和股市指数、股市行业指数为状态变量，建立信用与利率风险的联合度量模型，推导了信用价差与利率和股市指数等一些重要经济变量的相关关系。
三、风险控制
1.建立社会征信体系
美国是由市场上著名的三大信用管理局EXPERIAN、TRANSUNION、EQUIFAX来从事征信业务，它们分别用FairIsaac公司开发的三种FICO评分系统，根据客户的偿还历史、信用账户数、使用信用的年限、正在使用的信用类型、新开立的信用账户等因素评分。贷款方通常会将该分数作为贷款决策的一个参考。而欧洲国家一般由中央银行管理征信方面的事宜。考虑到按照美国模式发展需要很长的时间，在我国信用体系急需建成的情况下，按欧洲的模式发展，由政府成立主管部门，能够尽快与国际接轨。
2.利用金融衍生工具
2007年1月，花旗银行与兴业银行完成了中国国内银行间第一笔基于上海银行间同业拆放利率（SHIBOR）的标准利率互换。资产证券化是管理风险的有效工具，在西方国家已有了高度发展，距统计，目前美国有一半以上的住房抵押贷款进行了证券化处理，2001年MBS余额占美国全部债券余额的22%，欧洲2003年一年的资产支持证券发行量就达到了2172亿欧元。2005年，建行股份在银行间债券市场公开发行“建元2005-1个人住房抵押贷款证券化信托优先级资产支持证券”，是我国首批政策规范下的资产支持证券。利率互换、信用违约互换和资产证券化可以有效控制利率风险和信用风险。
3.收取提前偿还违约金
由于提前还贷行为会导致银行一定的利息损失，因此，一些国家和地区的银行对提前还贷要征收一定的罚金。比如香港、台湾、美国。但是单纯收取违约金不是管理银行固定利率房贷利率风险的可取办法，银行还应该通过全面分析提前还贷行为的特点及其与经济变化之间的关系，在理论分析和历史数据的基础上找出决定因素，建立提前还贷模型，对未来提前还贷行为进行较为准备的预测，通过套期保值来管理控制相应风险。
4.建立固定利率住房抵押贷款的利率风险损失准备金
如果市场不能提供套期保值的有效工具，银行又难以收取提前还贷的罚金，建立利率风险损失准备金就很有必要，损失准备金是防范利率风险的缓冲剂。从理论上分析，如果计量准确，这些为防范固定利率抵押贷款而计提的准备金应等于相应套期保值的费用，也应等于拟收取罚金的数额。
参考文献：
[1]姜琳.美国个人信用评分系统及其对我国的启示.中国金融，2006，（7）.
篇4
关键词：商业银行；住房抵押贷款；风险防范
资金的稳健、安全运行是银行业金融机构进行一系列金融活动的首要原则。在商业银行中，住房抵押贷款方面所涉及的资金量最大，也是占用资金最长的领域，其期限最长可达二三十年之久，如此大的资金，被占用如此长的时间，因此在其中会涉及到一系列的金融风险。
一、商业银行住房抵押贷款现状
在个人的消费信贷中，由于个人住房抵押贷款占据重要的位置，近年来，住房抵押贷款已成为我国商业银行具有强劲发展势头的业务，被视为拓展信贷营销业务、优化信贷资产结构的重要手段，因此，个人住房抵押贷款已成为商业银行重点拓展的贷款投向。
经过中国人民银行的相关数据显示：截止到2009年3月末，购房带余额为3.49万亿元，同比增长10.6%，比上年同期低19.2个百分点，购房贷款新增1149亿元，同比多增146亿元。随着我国个人住房抵押贷款余额的快速增长，个人住房抵押贷款不良率也开始逐渐的上升。因此，商业银行应注意风险的防范，采取有效的措施规避风险。
二、商业银行住房抵押贷款存在的风险
（一）信用风险
信用风险是个人住房抵押贷款风险中最基本最直接的一种风险。主要表现在如下几方面：
其一，被迫违约。被迫违约是借款人的被动行为，指借款人在购买房产后，因为支付能力下降或者有突发事件发生，无法继续正常向商业银行按照规定还本付息。其二，理性违约。理性违约主要指借款人的主动行为，借款人主观上认为放弃继续还款能带来更大的收益，因而产生的违约行为。其三，提前还款。提前还款是借款人主动违约行为，主要指借款人不按照合同约定的期限以及额度提前偿还部分或者全部贷款的行为。其四，恶意骗贷。恶意骗贷一般称为“假按揭”，属于一种欺骗行为，主要表现为实际借款人将套取的个人住房抵押贷款资金用于风险更高的投资，比如挪用到房地产开发，或者进入资本市场，加大了商业银行的风险。
（二）抵押风险
贷款抵押物是商业银行第二还款来源，但是商业银行会面临如下的抵押风险：其一，抵押处置风险。当抵押物的变现渠道窄、成本高，商业银行不能顺利、足额、合法变现，就会遭受抵押处置风险。其二，抵押物价格风险。抵押物价格风险包括抵押物价格市场风险以及抵押物价格人为风险。前者指抵押物因房地产市场的变化以及房屋自然磨损而导致抵押房屋价格下跌的风险。后者指抵押人在其抵押期限内对房屋的损坏造成抵押物价格下降，或者由于估计人员因其过失或故意过高估计抵押物而产生的风险。
（三）利率风险
该风险主要指金融市场利率波动导致存贷款利差缩小，甚至出现贷款利率低于存款利率的现象，因而导致银行收不抵支的风险。商业银行主要面临如下两种利率风险：其一，“不匹配”风险，抵押贷款的长期性和存款利率以及贷款利率调整的不同步，比如个人住房抵押贷款是固定利率，如果存款利率上调，银行的资金成本也会随之上调；个人住房抵押贷款属于浮动利率且下浮时，如果银行资金成本不变，银行的利差也会缩小。其二，由利率风险引发的提前还贷信用风险。
（四）流动性风险
商业银行持有的住房贷款债权不能及时足额变现而遭受的利益损失。我国商业银行个人住房抵押贷款的流动性风险主要表现在如下两方面：其一，我国商业银行个人住房抵押贷款资金的来源于运用在时间上明显不匹配，存在“短存长贷”的问题。其二，我国个人住房抵押贷款的变现性比较差。
（五）法律制度风险
指法律制度不健全，对失信、违约行为惩罚办法不具体，执行力度不强，使商业银行面临损失。良好的社会法律环境是发展个人住房抵押贷款的基础条件，我国还缺少消费信贷方面的法律、法规。
（六）市场政策风险
政府经济政策的调整引起房地产市场的变化，最终给商业银行带来的损失。目前我国房地产市场的发展已严重脱离了个人的消费能力，随着经济的过热发展，部分一线大城市的房价已出现泡沫。
（七）管理风险
指商业银行内部个人住房抵押贷款管理出现问题，因而造成的信贷风险。很多商业银行客户经济缺乏风险意识，为了能够抢占个贷市场份额、完成考核指标，出现了审批把关不严的情形；各商业银行个人住房抵押贷款业务在运作中的随意性很大，尚未形成统一的评价标准与业务流程。缺少熟悉个人住房抵押贷款业务的专家，管理经验与人员的培训滞后于个贷业务的快速发展。
（八）操作风险
违规操作是银行内部形成资产风险最主要原因之一，是经营机构在制度管理上放宽贷款要求而造成的业务风险。一方面，业务导向激励约束机制下，经营机构重业务轻管理，甚至进行违规经营；另一方面，部分工作人员自身业务素质或者思想素质不高，工作不负责任，违反操作规程，有的甚至于借款人串通，逃避制度约束。
三、商业银行住房抵押贷款风险防范
（一）建立健全内部评级体系以及内部评级模型
现代商业银行的信用风险管理不仅包含单一借款人风险管理，更重要的是，应以优化配置风险资本与配置信贷资产组合为风险管理模式，对银行面临的整体风险进行测量、监控以及主动管理，因此，需要商业银行对整体信贷业务开发并建立内部评级体系，采用内部评级法，对未来整体风险作出合理的预测。还应充分考虑借款人个人资料与历史信用信息，建立科学的偿债能力与资信评估模型，逐步完善单一的借款人信用评价体系，对借款人进行市场细分，以此作为业务开展的重要依据。
（二）完善抵押物处置制度
首先，积极培育、发展资产拍卖市场。有效的实施抵押贷款就必须培育与发展相关的中介机构以及资产拍卖市场，制定抵押住房拍卖规程，解决抵押物的合法处分问题。其次，健全对房屋使用者的安置制度。第三，规范房地产评估机构的行为，保证抵押物估价的真实有效性。第四，准确合理地确定抵押率。商业银行应根据已被评估的抵押房屋的实际情况，在充分考虑抵押房产处分、转让以及拍卖所应缴纳的各种税费，以及确保信贷资产安全的前提下，准确合理地确定抵押率。
（三）强化住房抵押贷款的力量风险管理与流动性管理
随着我国利率市场化改革的不断推进，利率风险也会随之逐步的显现，应采取如下几种措施。其一，开发可调整利率抵押贷款，其利率根据市场利率的不断变化而作出周期性的调整，利率的调整可以是一个月、一个季度、半年或者一年。其二，开发固定利率抵押贷款，固定利率抵押贷款指在低压贷款合同所规定的还贷期限内，贷款利率固定不变的低压贷款方式。比如固定利率债券，利率互换等，可以避免相应的利率错配与流动性风险。其三，套期保值，我国金融期货市场正逐步开放，商业银行可以运用金融衍生工具实行套期保值进行利率风险管理，通过市场交易抵补资产负债由于利率变化导致的价值变化。其四，大力发展住房抵押贷款交易的二级市场，通过该市场商业银行可将个人住房抵押贷款形成债券出售，换取贷款资金或者流动性高的短期债券，提高流动性。
（四）完善内部信贷管理机制，防范管理与操作风险
商业银行应制定一套严密、详细，并且操作性强的规章制度与流程，逐步提高信贷管理水平。首先，加强对借款人借款资格和偿债能力的审查。借款人应具有完全民事行为能力，对抵押房屋拥有所有权，并持有所有权凭证。其次，完善贷款相关手续。在简化手续的同时，要完善个人住房抵押贷款的登记、公正、抵押以及保险等手续，加强贷款合同及档案等基础管理工作。第三，严格规范贷款的操作流程，切实防范操作风险的发生。第四，提高住房信贷业务人员的素质，强化其责任感，并建立有效的内部管理机制，调动信贷业务人员的积极性。
（五）完善抵押贷款的法律制度环境
住房抵押贷款涉及社会经济的方方面面，有效降低商业银行所面临的风险需要良好的法律环境以及立法支持。我国应尽快制定和颁布《信贷法》，明确消费信贷活动中相关主体的职责，合理的分散信贷风险；建立个人破产制度，使住房抵押贷款的各个环节都有法可依，切实通过法律推行个人信用制度。
参考文献：
[1]胡红星. 我国商业银行个人住房抵押贷款风险及防范[J].经济师,2007(6).
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[3]薛瑜. 试论商业银行住房抵押贷款现状及风险防范[J].商场现代化,2009(18).
[4]徐艳. 浅析我国商业银行个人住房抵押贷款风险的若干问题[J].青岛职业技术学院学报,2009(2).
[5]魏金萍,周晓红. 商业银行个人住房贷款风险防范对策[J].四川兵工学报,2008(4).
篇5
关键词：土地抵押；贷款；问题；分析；对策
中图分类号：F301.3 文献标识码：A 文章编号：1812-2485（2013）12-
我国自1987年开展住房抵押贷款以来，居民住房抵押贷款额度不断增加，居民购买商品住房逐年增多。如今“要买房，找银行”已成为大多数中国老百姓所熟知的口号了。人们在茶余饭后随便翻开一张报纸，就可以看到许多漂亮的房地产广告都标注着“首付20%即可入住”、“ΧΧ银行提供X年按揭”等极富煽动性的语句。这些关于个人住房抵押贷款的条件，对于刚刚跨入商品住房市场的中国老百姓来说，影响无疑是巨大的。可以预见，今后很长一段时间内居民住房信贷会有一定的发展，居民购房热情也会不断升温。
然而，目前我国个人住房消费信贷发展迟缓，发展规模较小且地域分布极不平衡，多局限于一些经济比较发达的沿海城市和居民收入较高的中小城市。可见个人住房抵押贷款的发展还远远没有达到国家所期望的程度。
1 土地抵押贷款现状
基于相关数据分析，我们发现当前土地抵押贷款的现状和发展趋势存在以下几个特点：
1.1 抵押总量呈上升趋势，土地抵押增速在波动中趋缓。根据调研数据，自2010 年到2011 年，土地抵押面积和土地抵押贷款金额平稳快速增长。分年度来看，2010 年和2011 年土地抵押总量的增长趋势均呈线性。2011 年线性增长的斜率小于2010 年，证明年度间土地抵押总量为减速上升。同期，土地抵押贷款的环比增长速度在波动中趋缓。
1.2 土地贷款抵押率呈现下降趋势。根据调研数据，自2010 年到2011 年，84 个重点城市的平均土地贷款抵押率呈现下降趋势。从2010年1 月至2011 年9 月，下降了6.12 个百分点。
1.3 地单位宗地抵押面积有所减小。调研中发现，作为抵押品的大面积宗地数量存在减少趋势，在统计上表现为出让用地的单位宗地抵押面积减小。因为大面积宗地出让会导致开发商囤积土地，不利于市场竞争和市场调控，《国务院关于促进节约集约用地的通知》中要求，为了督促及时开发利用，形成有效供给，确保节约集约利用每宗土地，必须合理确定出让土地的宗地规模。
1.4 地贷款抵押率持续在高位徘徊。调研中发现，处于抵押状态的集体所有土地大部分是乡镇企业用地随地上附着的房产一同抵押，抵押业务多在农村信用合作社联社办理。集体土地抵押贷款的风险系数较大。因为现行法律规定，集体所有土地抵押权的实现，必须先将集体所有土地征为国有，再办理出让手续。在此过程中，抵押物经拍卖后扣除上述费用所剩无几，不可能全部清偿债务。且集体所有土地一般区位条件较差，通过拍卖变现的可能性较小。许多情况下抵押权人会被迫取得抵押物，还要缴纳大量费用。因此，过高的集体用地贷款抵押率对于金融机构来说是极为不利的。
2 银行土地抵押贷款中存在的问题
2.1 抵押贷款办理难。
2.1.1 抵押登记手续复杂，办理时间长，时效性差。一方面，抵押财产登记前需有关权威部门评估等必要的程序，对账、物、权证进行查看、估价、认证等工作，少则十天，多则月余，与企业经济活动和商机不协调；另一方面，有些登记部门对每一借贷行为要求抵押登记的土地，均需重新履行一次评估。
2.1.2 登记机关登记工作滞后，相互间业务不协调是办理抵押登记难的又一因素。对土地，房产管理部门、会计师事务所以及国有资产管理部门的评估机构都有评估的权威性，而某些部门因分工的不同和利益的制约，非自身的评估结果不予承认，不作为本部门的登记依据，进而形成扯皮现象，影响着土地抵押登记业务的开展。
2.2 抵押土地难以变现，抵押权实现难。
2.2.1 市场狭窄，资产变现渠道不畅。目前尚未建立一种有形、公正、行为规范、操作有序的拍卖市场。
2.2.2 土地抵押在当前的经济环境下，真正做到依法收回、处理是极不现实的，因为国情是处理一切事务必须考虑的前提和基础。
2.2.3 抵押土地变现操作复杂、费用高、损失大。首先，抵押土地的变现过程，需经法律诉讼，实物评估作价、选择收购人或进入拍卖市场等多个环节，非投入大量的人力、物力和精力不能进行。其次，抵押土地或为国有，或为集体所有，将更难于处置。再者费用高，损失大，银行难以承受，各类支出之大，使抵押方难以承受。
2.2.4 抵押流于形式，抵押贷款质量差。土地作为难于操作与变现的不动产，经常出现抵押手续不能连续、完善，使抵押权失效。《担保法》规定，任何形式的保证，其保证有效期为主合同届满之日起6月内，实际工作中，因抵押权难以实现，办理抵押或续办抵押难等因素的制约，使金融机构只能做罢，或给予贷款长期些许保证，最终回归到信用保证方式，抵押权失效。
3 土地抵押贷款的潜在问题分析
根据相关重点城市数据分析土地抵押贷款的现状及趋势，同时结合宏观经济的一些指标，可以认识到当前土地抵押贷款存在以下几方面问题：
3.1 土地抵押贷款增速高于人民币贷款余额增速，土地抵押贷款所占比重日益提高调研数据显示，从2010 年1 月至2011 年9 月，土地抵押贷款增速一直高于人民币贷款余额增速，二者均在波动中趋缓，但土地抵押贷款增速下降的速度比人民币贷款余额更快。由此证明，前阶段我国一系列针对房地产市场的调控政策效果已经显现。但相对于其他贷款种类而言，土地抵押贷款的增速依然偏快，所以其在人民币贷款中的比重不断增大。
3.2 到期未注销土地抵押贷款金额增长过快，蕴含金融风险根据法律规定，抵押贷款还清后应及时到土地管理部门办理注销抵押登记手续。到期未注销的土地抵押贷款虽然并非全部是逾期贷款，或许还包含了贷款还清而未注销或者贷款人办理了贷款展期而未重新登记等其他情况，但到期未注销土地抵押贷款金额仍可作为测度逾期贷款和金融风险的一个重要指标。
3.2 划拨土地抵押宗地面积大，利用粗放，不利于节约集约利用土地。全国很多重点城市用于抵押的划拨土地宗地面积普遍较大，且抵押贷款金额较出让土地使用权低。划拨土地政策曾经对保障我国的社会经济快速发展发挥了重要作用，但随着我国社会主义市场经济体制的逐步完善和土地使用制度改革的逐步深入，划拨用地的弊端开始呈现。由于划拨土地抵押金额低、抵押面积大，很容易造成土地资源的浪费以及国有资产的流失，与当前节约集约利用土地的目标相背离。
3.3 集体土地抵押贷款率过高，政策有待完善。在调研过程中发现，集体土地抵押贷款的活跃度正在日益提高，但贷款抵押率远超出安全范围。其原因在于随着社会主义市场经济的快速发展和城市化进程的逐步加快，集体土地资产的商品属性日益显现，集体成员对权利的认识更加清晰，同时农村建设资金的不足又激发了通过房地产抵押进行融资的需求。而当前的法律在集体土地抵押方面基本是空白。集体用地贷款抵押率过高的问题，与没有出台正式的法律法规有着非常密切的关系。
4 土地抵押融资风险的形成原因分析
4.1 土地抵押法律法规滞后，操作性不强
随着经济社会的发展，现行土地抵押法律法规有许多内容已不适应市场经济的要求，对土地抵押中出现的新问题更是缺乏规范约束，这直接导致了目前较大的融资风险。
4.2 政府转型滞后，银行风险管理体制不健全
银行之所以选择高贷款抵押率、忽视土地价格变化从而导致较大的土地融资风险，主要原因在于风险管理体制不健全。
4.3 市场不完善，监管力量不强
土地抵押涉及地价评估、银行放贷和土地交易等多个环节。目前，市场环境不完善，监管力量不强进一步推动了土地抵押融资风险的形成。
5 银行自身有效防范抵押风险的对策
5.1 全面树立风险观点，增强忧患意识
5.1.1 积极参与企业的改制，确保信贷资产的保值、升值。（2）抓紧清理现有抵押的贷款，要尽快采取变现或增加抵押物等各种必要的方式与手续完善抵押手续的补救措施。（3）树立风险观念，增强忧患意识。信贷人员要应付侥幸、心理，把抵押工作当作一项严肃的工作来抓，立足长远的保全措施，同时，着眼随时运用法律手段保全银行的信贷资产，做到有备无患。
5.1.2 加强银行自身工作力度，明确工作方向，结合实际，强化抵押贷款的可操作性。调整抵押贷款结构，扩大动产质押、权利质押的业务量，积极开展最高额抵押方式，保证经常性融资业务的运行，以减少不必要的费用支出和工作环节，增强抵押贷款的实效性。
5.2 加强对抵押品的管理、变现
（1）加强对抵押物品登记管理，加强贷后管理工作，定期检查企业的经营状况，及时对抵押物检查，对抵押物价值减少；银行有权制止其减少行为发生，并要求抵押人恢复抵押物原状，或提供与减少价值相当的担保。（2）对银行收回的抵押物，实行专人管理，防止抵押物丢失、损坏、变质，创造一个良好的保存环境，同时发动群众和有关单位，保存和修复好抵押物品，创造条件处理抵押物，减少抵押物品的损失。（3）对抵押贷款到期，借款人不能按时归还本息的，要在诉讼时效内依法诉讼，对抵押物处理变现，收回贷款。（4）落实抵押品的保管责任制，要明确贷款的责任人和贷款审批责任人应承担的贷款责任，落实抵押物品保管责任制。
5.3强化信贷人员经济、金融法律的学习
（1）必须加强对《担保法》等经济、金融法规的学习，使所有信贷人员熟知机关业务的法律规定，增强法律意识，掌握法律知识，依法办事，依法维护自身利益，运用法律手段保障金融资产安全，促进金融业健康发展。（2）要对信贷人员进行业务培训和职业道德教育，使他们具备熟练的业务知识、较高的理论水平和良好的职业道德，关键要具备较强的责任心，有自觉的敬业精神。
6 国家应采取的主要对策
6.1 法律制度方面
完善现行土地抵押登记法律法规，建立起操作性强的土地抵押贷款制度，对抵押客体范围、贷款额度、各方的权责利和抵押登记的内容、效力加以明确。
6.2 政府改革方面
改革投融资体制，变“投资型政府”为“服务型政府”，形成多元化的公共投资机制；完善公共财政体制，减少政府通过土地扩张和以地抵押来经营城市的内在冲动；规范土地出让机制，科学安排土地供应计划，避免快速膨胀或紧缩的土地供应引起的信贷风险。
6.3 银行风险管理方面
贷款时，在理性预期未来土地价格变化的基础上，审慎选择各类土地的贷款抵押率，对作为抵押物的土地要做到理性预期未来价格变化，并且在低风险的贷款抵押率区域内发放土地抵押贷款，保证获得不低于保留效用的收益；贷款后，建立起土地抵押融资动态监测系统，对抵押土地使用情况进行跟踪监管，对土地投机行为做出预警预报；此外，加强内部监管，严格责任机制，避免内外勾结违规操作行为的发生。
6.4 市场建设方面
规范评估市场，严肃惩罚违法评估行为；大力推进土地一、二级市场的发展，对市场信息公开披露；加强各部门之间的联系，建立土地抵押信息共享平台。
6.5 土地市场方面，建议逐步缩小划拨用地的范围，有效盘活现有划拨土地，积极推进划拨土地的出让工作。
参考文献
1曹振荣；对实施抵押贷款的几点设想[J].广西农村金融研究，1985（10）.
篇6
摘 要 个人住房抵押贷款业务以其风险低、业务范围广、经营收入稳定的特点，正日益受到我国各大商业银行的青睐。但是随着个人住房抵押贷款业务规模的不断扩大，个人住房抵押贷款业务的风险也不断的出现，本文阐述我国商业银行个人住房抵押贷款业务的发展现状，根据住房抵押贷款的自身特性，详细分析了我国商业银行个人住房抵押贷款主要面临的风险，说明了加强商业银行个人住房抵押贷款风险防范的重要性和必要性。
关键词 商业银行 个人住房抵押贷款 抵押贷款风险
民以居为安，住房历来备受关注，但高额的房价让很多人只能望房兴叹，人们开始选择住房抵押贷款购房，伴随着这个市场的扩大，住房抵押贷款不良率也开始攀升潜在风险已逐渐显现。然而与当前国有银行较高的企业贷款不良率相比个人住房抵押贷款不良率相对较低，银行重视眼前情况而忽视个人住房抵押贷款期限长潜在风险大的特点，此业务被各家银行作为优质业务着力发展忽视对风险的认识和研究。然而美国次贷危机的爆发，表明商业银行在经济处于上行周期时，个人住房贷款的发展如果对其风险不加以认识和防范，会给银行带来重创。因此加强对个人房地产抵押贷款的管理关系到我国金融，甚至是整个国民经济的稳定和发展。
一、我国商业银行个人住房抵押贷款及其风险暴露
随着经济的发展，收入的增加，居民消费观念的改变，购买住房的人数在上涨。个人住房的销售面积从2001年的1.850亿平方米到2010年前11个月8.25亿平方米。全国个人住房抵押贷款余额也从2003年1.18万亿元2009年9.59 万亿元，目前我国商业银行的消费贷款规模总量中个人住房贷款占八成。可见我国---住宅市场的兴旺带动了购房信贷的快速增长。越来越多购房者选择采用个人住房抵押贷款购买住房。商业银行为争取更多的信贷客户，不断创新贷款方式。住房市场有出现泡沫的风险，政府也在加大调控，并在2010年四月份重拳出击，出台了楼市的“国十条”。政策的高集中说明住房市场的风险越来越大。
二、商业银行个人住房抵押贷款风险及成因分析
在目前我国的经济体制环境个人住房抵押贷款风险发生有其可能性和必然性，这主要是个人住房抵押贷款自身的特性和市场环境等诸多内外因素决定的，具体而言，我国商业银行个人住房抵押贷款主要面临以下几个方面风险：
（一）信用风险表现及成因
个人住房抵押贷款中的信用风险通常又被称为违约风险，在贷款中由于借款人在信用活动中存在不确定性，如违约或信用等级下降，不能依合约按期偿还住房贷款本息而给银行带来经济损失。通常导致借款人违约的原因有三个：自然原因或社会原因等客观原因；借款者经济利益比较厚的故意违约行为；借款者由于品性不佳的欺诈违约。现有信用风险管理体系主要有以下缺点：
1．个人信用资源普遍缺乏
个人信用资源主要包括个人身份证明、纳税记录、资产价值和债务记录等多方面的综合个人信息。它是建立个人信用管理体系的基本素材，商业银行只有拥有了较为完备的个人信用资源的前提下，才可能对个人信用状况进行客观公正的评估，个人信用资源是我国商业银行发放贷款的主要依据。我国从2006年开始，中国个人信用信息基础数据库正式运行。虽然央行宣称通过3年时间打造的这个数据库，涵盖了97.5%的个人信贷和100%的企业信贷。四年过去了，很多应该纳入信用范畴的参数仍未纳入，而且个人信用资源分散，工商、税务、银行、保险。公安、法院等部门。大部分机构的数据未公开，机构之间也未建立起资源共享机制。使得商业银行在向个人发放贷款时能借以判断的资料不充分，不但增加了商业银行的交易成本降低了银行服务效率，其调查准确性和及时性也得不到保证，个人信用风险难以得到有效地事前控制。
2．个人住房抵押申请者资信状况的变化产生的信用风险
个人住房抵押一般期限较长，其还款期限通常20～30 年左右，个人资信状况面临着巨大的不确定性。由于家庭、工作、收入、健康等因素的变化，使个人住房贷款申请者资信状况发生变化，信用的缺失以及个人支付能力的下降，加大了银行的信贷风险，由于信息不对称，借款人可以利用虚假的经济收入证明、抵押物重复抵押、故意隐瞒抵押物共有人押等欺诈行为骗取银行的贷款。在个人信贷业务的决策过程中，银行处于信息劣势地位，只能凭借购房者提供的资料判断贷款的可行性，即便是这些近期的资料不具备准确性。
3．个人住房抵押贷款信用风险转移机制存在缺陷
个人信用档案的建立可为银行发放住房贷款提供事前评估的依据而降低信用风险管理要求将个人信用风险真正控制在可接受的范围之内。目前我国商业银行个人住房信贷的信用风险管理存在许多不足之处，尤其是由于缺少功能完善的信用担保、保险等配套工具，商业银行的个贷风险常被固化，风险转移制度的缺陷往往使风险累积，妨碍了住房信贷业务的正常发展。随着个人贷款业务规模的发展，这一影响还将变得更加突出。第一，个人信用制度的缺失将造成银行交易成本过高。银行审核个人贷款的程序无法简化，银行发放一笔数万元的个人贷款与发放一笔数百万元的企业贷款费用相当，银行交易成本大大提高。第二，个人信用制度缺失的现状导致银行过度依赖房产抵押。但抵押只是一种事后的风险释放，是一种手段而非目的。我国的社会制度特性缺乏社会保障的现状使得法院对无力还贷的借款人难以做出强制性判决或采取强制性执行手段，住房信贷的事后风险也无法得到有效控制。
（二）利率风险表现及成因
近年来央行不断调整贷款基准利息，国内商业银行的个人住宅抵押贷款面临的利率风险不断增大。固定利率下通货膨胀风险一般比浮动利率下的大，因为后者往往随通货膨胀而上浮。房地产金融的长期性决定了其通货膨胀风险也较大由于我国房地产市场正处在房价虚高、投机盛行的发展阶段，与贷款利率风险相伴随的抵押物价值贬损风险和潜在的违约风险也逐步成为现阶段我国商业银行个人住房抵押贷款的主要风险源。个人住房抵押贷款利率风险原因主要有以下几点：
1．宏观经济走向的不确定性
2006-2007年住宅需求旺盛，房价持续上涨，住房投资额占固定资产投资超常规的高速增长。06年中央采取了紧缩的财政政策、住房结构调整，07年从紧的货币政策，销售量开始大幅萎缩。随着楼市由热转冷，2008年下半年，政府改变调控政策，向行业连续施以援手，一向紧收的房地产政策逐步放松。2010年由于房价过度上升，政府又开始实行从紧的房地产政策。在国家住房政策的不断调整下，经济走向的不确定性将加大宏观政策的不确定性，从而增加商业银行住房抵押贷款中的利率风险。
2．房贷利率的调整缺乏灵活性
现阶段我国的利率还没有完全市场化，个人住房贷款的利率是按法定利率的调整而调整的。2002 年3月1 日开始实施的《个人住房贷款管理办法》第四章第十四条规定“（个人住房贷款）期限在1 年以内（含1年）的，实行合同利率，遇法定利率调整，不分段计息；贷款期限在1 年以上的，遇法定利率调整，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率规定”。这种调整利率的做法，看似利率风险从银行完全转移给了借款人，银行不再有风险，但实际并非如此。利率的调整是中央银行决定的，商业银行并没有自，中央银行调整可能会严重滞后于市场环境的变化。
3．通货膨胀的压力
近年来，我国中央银行配合政府的积极财政政策，加大了货币投放的力度，货币Ml、M2 增幅及增速逐年加大。2005年CPI环比增长1.8%，2007年环比增长5.9%。2008年一年，虽然世界各国经济受到经济危机的严重打击，各国的经济普遍下降严重（见图1）。近期公布2010年11月CPI为5.1%，通货膨胀一旦发生，银行发放住房抵押贷款便会孕育更大更多的利率风险。央行大幅度加息的可能将使商业银行面临利差缩小、收益大幅度减小的可能。商业银行所持有的抵押物―住房的相对贬值（相对于原名义价格）将使银行资产面临大幅度受损的可能。
（三）提前还贷风险表现及成因
提前还贷是指借款人在谋其偿还的本金额超过当期预定偿还的本金额，主要包括对部分贷款余额提前偿还和一次性清仓所有贷款余额。个人住房抵押贷款业务发展至今，提前还款已经成为个人住房贷款风险中一个重要方面。住房抵押贷款的提前还贷行为造成了住房抵押贷款组合现金流较大的不确定性，从而给银行的资金管理带来较大的不良不利影响。提前还贷是银行对资产负债的期限匹配难度加大。如何有效防范提前还款风险，不仅是我国商业银行发展个人住房贷款业务面临的重要问题，也是顺利推进个人住房抵押贷款证券化的必要途径。理性借款人会随时在对自己有利的情形下采取提前还贷行为，以期在购房中的成本支出达到最小化。那么这种收益的获得必然是以银行的损失来承担为条件的。提前还贷风险原因如下：
1．预期利息收入减少，回收资金闲置的损失
由于住房抵押贷款中利率比储蓄利率高的很多，而且安全性较高，是银行信贷资产中获取利润的主要产品，然而随着提前还贷率提高，银行的预期收益不能实现，从而付出的服务无法得到回报。提前还贷率越高给银行造成的预期收入的损失也就越大。举一个最简单的例子，假设存一笔利率为8%的10万元十年等额本息抵押贷款，根据每月住房抵押贷款的现金流提前贷款的话，银行会遭受到预期利息收入。如果借款人提前一年归还贷款会损失611.31元，数额相对不大，而提前九年就有37839元的损失，而在住房抵押贷款中，平均的年限在二十到三十年，可见预期损失的利息是相当大的。
2．增加银行服务成本，可能增加市场风险和通货膨胀风险
由于提前贷款行为的不确定性，是的银行不能按照正常的贷款程序来处理，只能提供额外的人力来完成相关的各种操作，从而造成了人力资源的大量浪费。一般来说，银行所增加的服务费用与提前还贷次数成正比变化，而与提前还贷无关，即提前还贷率越高，那么银行服务的费用越大。提前还贷行为在一定条件下可以增加市场风险和通货膨胀风险。如果其他贷款的报酬率低于住房抵押贷款利率，那么提前还贷行为会增加银行的市场风险。当通货紧缩时发放的住房抵押贷款购买力风险较小，如果借款人提前还贷会增加商业银行的购买力风险。
（四）其他风险
在个人住房抵押贷款中出了信用风险，利率风险，提前还贷风险外，还包括其他风险：银行的流动性风险，像个人住房贷款这样的房地产消费贷款期限长，一般借款期限长达10～20 年，甚至可达30 年，流动性较低，商业银行发放大量个人住房贷款会占用巨额资金。近年来个人住房贷款发展势头很猛，毫无疑问，我国个人住房贷款很快就会接近甚至超出20%的警戒线，个人住房贷款的流动风险日益突出。抵押物变现风险，由于房地产金融中大多以房地产作借款的抵押物，当借款人不能按期还款时，贷款银行要处分抵押房地产从中求偿，如果抵押物难以处置，银行缺乏现金来应付提款等需要就会形成流动性风险。抵押贷款资金来源和运用的结构风险。商业性个人住房消费贷款的资金来源，基本依赖于储蓄。储蓄的资金有短期性和随意性的特点，不能满足住房信贷数量大和期限长的要求，导致存贷资金不能在结构、数量和时间上合理挂钩。用短期的资金发放长期的贷款，容易使银行形成支付危机，从而给住房金融的进一步发展背上巨大的包袱，隐含着巨大的金融风险。
三、结束语
随着我国个人住房抵押贷款业务的发展，商业银行进行这方面的风险管理将会越来越重要，从现状中看我国的在住房抵押方面的风险管理机制缺失。面对新形势下银行住房信贷的发展的新趋势，我们应立足于我国经济、金融发展水平，借鉴国际上的风险管理方法，结合自身特点，逐步探索出一套符合我国国情的行之有效的风险管理观念、方法和工具。为了银行住房抵押贷款的安全性和收益性。不断地完善银行的个人信用体系，提高对利率风险、信用风险、提前还贷风险等相关住房信贷市场的风险发现和预防机制，加强员工的素质教育及业务培训等。只有这样我国的住房抵押贷款市场才能不断的发展，银行的稳定性，盈利性才能不断提高，商业银行才能获得稳定发展。
参考文献：
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篇7
论文摘要：由美国“次贷危机”引发的金融海啸已经对世界经济造成了巨大影响，银行业更是首当其冲。以往被视为安全系数相对较高的房产抵押贷款成为了本次危机的导火索。文章拟从“次贷危机”产生的根源入手，对我国银行房产抵押贷款风险管理的思路和方法进行研究探讨。
一、“次贷危机”的产生
引起美国次级抵押贷款市场风暴的直接原因是美国的利率上升和住房市场持续降温。次级抵押贷款是指一些贷款机构向信用程度较差和收入不高的借款人提供的贷款。利息上升，导致还款压力增大，很多本来信用不好的用户感觉还款压力大，出现违约的可能，对银行贷款的收回造成影响的危机。
在美国，贷款是非常普遍的现象，从房子到汽车，从信用卡到电话账单，贷款无处不在。当地人很少全款买房，通常都是长时间贷款。可是我们也知道，在这里失业和再就业是很常见的现象。这些收入并不稳定甚至根本没有收入的人，他们怎么买房呢？因为信用等级达不到标准，他们就被定义为次级信用贷款者，简称次级贷款者。由于之前的房价很高，银行认为尽管贷款给了次级信用贷款者，如果贷款者无法偿还贷款，则可以利用抵押的房屋来还，拍卖或者出售后收回银行贷款。但是由于房价突然走低，贷款者无力偿还时，银行把房屋出售，但却发现得到的资金不能弥补当时的贷款和利息，甚至都无法弥补贷款额本身，这样银行就会在这个贷款上出现亏损。一个两个贷款者出现这样的问题还好，但由于分期付款的利息上升，加上这些贷款者本身就是次级信用贷款者，这样就导致了大量的无法还贷的贷款者。正如上面所说，银行收回房屋，却卖不到高价，大面积亏损，引发
了“次贷危机”。
二、“次贷危机”给我国银行房产抵押贷款风险管理的启示
在“次贷”风波爆发之前，美国经济已经在高增长率、低通胀率和低失业率的平台上运行了5年多，有关美国房市“高烧不退”的话题更是持续数年。中国与美国房市降温前的经济图景存在一定相似性。美国“次贷”风波中首当其冲遭遇打击的就是银行业，重视住房抵押贷款背后隐藏的风险，同样是我国银行业当前应该特别关注的问题。在房地产市场整体上升的时期，住房抵押贷款对银行而言是优质资产，贷款收益率相对较高、违约率较低、一旦出现违约还可以通过拍卖抵押房地产获得补偿。目前房地产抵押贷款在银行信贷资产中占有相当大比重，也是贷款收入的主要来源之一。
（一）改变“住房抵押贷款有抵押无风险”的错误观念
房产抵押物作为借款人最重要的不动产，对于银行来说，在逾期贷款清收过程中，很大程度上发挥着增加客户压力、督促客户还款的作用。通过拍卖房产回收贷款，只是贷款最后的解决措施，因此必须强化评级、评估、抵押登记等岗位的业务水平，认真做好客户第一还款来源的调查核实和第二还款来源权属的落实工作。因此，要高度重视客户经理面谈、面签工作，高度重视评级工作，高度重视评估和抵押登记的落实工作，把好贷款质量第一关。
（二）加强个人住房抵押贷款操作性风险的管理工作
个人住房抵押贷款在办理过程中涉及到信用记录查询、房屋产权确认、抵押权属办理等多方面的外部相关部门协调合作，同时在银行业务办理过程中又存在着评级、估价、审查、审批、放款等多个部门的流程安排，一旦某个环节出现了问题，有可能导致整个贷款链条的风险增加。因此，银行要在操作环节上下大功夫，强化制度执行力，将防范操作风险作为当前信贷业务管理中头等大事来抓。要求客户经理在进一步加强制度执行力的同时，在贷款操作过程中应着重做到以下几点：一是对到期贷款多次转贷或延期的情况要重点关注。对于到期贷款，银行要谨慎办理转贷或延期的方式，特别防止多次转贷、延期，掩盖资产质量真实性，影响信贷资金的流动性；二是关注抵押不实或担保手续不规范等情况。银行在办理抵押贷款时，在严防高估抵押品价格的同时，重点防范将不易变现、后期处置贬值率高的专用设备用作贷款的抵押物的情况。坚决制止先发放贷款后办理抵押登记的逆程序操作行为；三是注重贷后管理。在贷款发放后，要按照规定要求及时对抵押物的保管、储存情况进行定期检查，同时密切关注市场上与抵押物同类产品的价格走势，发现价格贬值时应立即要求抵押人追加抵押物，如无法追加抵押物应要求借款人提前归还贷款或提前对抵押物变现，防止银行信贷资产受到损失。
（三）结合市场状况和政策导向，有效降低贷款产品的违约风险
此次美国次级抵押贷款危机的源头就是美国房地产金融机构在市场繁荣时期放松了贷款条件并推出了前两年先还利息、第三年开始才还本金的“先松后紧”的贷款产品，并且多为浮动利率。而在加息周期里，这种还款方式显然加重了客户的负担，其中信用、收入情况不好的客户过度负债，导致大量违约事件的发生。我国银行应该认真吸取这个教训，在房地产市场和宏观经济政策运行的不同时期，通过开发与其相符合的贷款产品规避风险。提高贷款质量。
（四）实行差异化营销策略，以首付比率和利率等手段引导客户
由于借款人家庭可支配收入、实际购买力等情况都有所不同，因而要针对借款人不同特点制定与其相适宜的信贷营销策略。例如对收入状况良好、资信实力强的借款人，可以在保证贷款质量的前提下，适当发放一些高额信贷；而对于经济实力较弱的借款人，则可以重点支持一些小户型房屋抵押贷款；对于单一客户的过度负债，应给予适当的风险提示，适度提高首付比率和贷款利率，增大其交易成本，防止客户的短期投机心理为以后带来沉重的经济负担。
美国次级抵押贷款危机对全球经济的影响还在蔓延，各国经济金融体系均受到了不同程度的冲击。只有多方面吸取此次危机的经验教训，理性看待市场繁荣，充分做好多方面的风险防范工作，才能保证我国银行业信贷业务持续稳健地发展。
参考文献
[1]李翀．论美国次级抵押贷款危机的原因和影响[j]．经济学动态，2007，（9）．
[2]孟辉，伍旭川．美国次贷危机与金融稳定[j]．金融研究，2007，（18）．
篇8
关键词：住房抵押贷款；风险；房地产业困境
Abstract：Along with our country real estate market environment's change，the bank real estate loan's risk unceasingly is also changing.this article concrete study real estate's characteristic and the price influencing factor，the present stage our country real estate's industry difficult position，the adjustment of house price and the bank loan risk relations' characteristic，and puts forward the corresponding proposal to the bank risk management.
Key Word：home mortgage loan，risk，real estate industry difficult position
中图分类号：F830.572文献标识码：A文章编号：1674-2265（2009）03-0067-03
在银行的资产中，房地产贷款部分占15%―20%，其对银行利润率的贡献率有20%左右。由于个人住房抵押贷款期限最长可达20至30年，其安全性与抵押物的市场价值关系密切。2008年受房地产周期和次债危机的影响，中国房地产业出现了很多“迷局”。分析和研究抵押贷款市场风险的特殊性及其规律，加强对风险的防范，建立化解风险的渠道和方法，防止房地产风险转化为商业银行风险，对于我国商业银行提高控制风险的能力和手段具有极为重要的意义。
一、房地产的特性及其价格影响因素
长期看来，房价决定于需求（如国民收入和平均贴现率）和供给要素（如建筑成本、土地的可获得性以及存量房质量），但房地产也有其特性，房地产的供给有着强烈的本地性；由于规划和建筑施工的原因，新房供给需要花费很长的时间，价格具有刚性；长期租赁合同使租金价格僵化；市场价格缺乏透明度以及大多数交易通过双边协议完成；市场流动性受到交易成本高的制约；借款人严重依赖外部融资；房地产被大量用于抵押；短期变现难度大。以上因素造成房价短期内可能偏离长期均衡。因此，房价波动不仅是由经济、利率和风险溢价的周期性运行所引起的，而且也是房地产内在特征的体现。
房价波动受内生因素和外生因素的影响，外生因素主要是经济周期的影响，体现在当经济环境改善时，居民的平均收入会增加并扩大对新房的需求，投资者发现盈利机会并试图扩大投资规模。此外，市场对房地产周期的不同阶段风险变化的感知不同。在繁荣阶段，项目投资风险被认为比萧条阶段低。包含资金时间价值的风险溢价决定贴现率，也对房价有相当大的影响。内生因素如供给的显著滞后和投资决定对历史经验的依赖也导致房价波动。一方面与其它商品供给相比，房地产市场的供给变动非常缓慢，主要受有限的土地供给、长时期的立项和建筑施工的影响。另一方面，房地产市场的信息流动通常是低效率的。因为房地产转让率通常很低，价格信息容易受阻且非常不准确。了解本地市场对于把握房价动态很重要，但由于获取本地市场的信息成本很高，因此，市场参与者预测房价走势几乎不可能或很难。实际上，市场预测严重依赖当前房价，或者是由过去趋势的外推计算得出。这种所谓的“近视”和“拇指法则”判断，可能导致房价的内生波动和偏离长期均衡价值（Hendershott，1994；Herring and Wachter，1999）。例如，在繁荣阶段，房价持续上涨，基于过去趋势和当前价格，建筑商和开发商决定新开发项目。但由于新建筑要花几年才能完成，调整过程很慢。到项目完工时市场需求可能下降，租金和房价下跌，结果导致空置率上升。
二、现阶段我国房地产业的困境
在2008年，受全球金融海啸的影响，中国房地产市场出现了不小的调整。在价格和销售面积方面，2008 年1－10 月，根据销售额和销售面积计算的全国新建商品房的平均销售单价为3933元/平方米，较2007 年的3885 元/平方米上升了1.23%，较2008 年7 月份最高的4013 元/平方米出现了下降，年度同比涨幅也是1995 年来最低的，很明显房价已开始从高位回落。全国商品房的销售额增速也出现了负增长，销售额同比下降17.4%，销售面积同比下降16.5%。从商品房月度数据来看，销售面积和销售额增速自2007 年10 月以来已连续12 个月下滑，有的城市下降已经超过50%。
从反映潜在供给和实际需求的施工和销售面积比的历史数据来看，即使是在房价高涨、销售量同比增幅高达23%的2007 年，该比值仍然连续3 年基本稳定在3 左右的水平，也就是说在建面积基本可以满足3 年左右的销售量。施工面积是一个滞后的指标，对市场价格的变动反映较为滞后，而销售面积却是一个对价格等因素十分敏感的指标，因此2008 年1－10 月全国商品房销售面积同比下降16.5%，而施工面积却仍然保持18.7%的增长。这样，如果按2008 年全年推算的销售量来计算，则施工中的商品房完全消化就达到4.38 年，潜在过剩已经出现，必然会在
房价上有所体现。
三 、房价调整与银行贷款风险关系的特点
（一）银行的经营状况和盈利能力受房价调整的影响
Herring 和 Wachter（1999）认为房价上涨会提高包括自有房地产在内的银行资本的经济价值，因此，银行将会在房价上涨时增加房地产贷款的敞口。同时，价格上涨会提高银行自有房地产价值，从而提高银行自有资本价值，这种价格效应会刺激银行放松信贷标准。若价格下降，这种价格效应作用的过程是相反的，房价大幅下跌能导致银行信贷资产质量恶化和盈利能力降低，对那些过度涉及房地产和房地产相关行业的银行尤其如此。这将侵蚀银行资本金，消弱银行贷款能力。建筑和借贷市场的萎缩，将减少银行来自房地产相关交易的酬金和收入。最终房价下跌可能对整个经济环境产生负面反馈。
（二）房价下调阶段，银行信用风险和融资收紧的互动性变得更为复杂
银行贷款准则被认为是顺经济周期的，加之较差的风险管理实践、较少的数据和不恰当的安全网奖励等原因，银行往往会低估房地产相关行业贷款的违约率。这种由Herring and Wachter（1999）定义的“灾难近视”是资产价格上涨和银行信用风险增加的主要原因。因为房地产资产被广泛用作其他类型贷款的抵押物，当房地产价格下跌时，借款人的贷款能力减弱，并面临资金收紧。资金紧缩限制新的投资规模以及降低公司的盈利能力。最终其他类型贷款的信用风险也会增加，尽管房价大幅波动并不一定造成银行业陷入萧条，但它确实给一些工业化和新兴市场经济国家银行业带来危机。典型的例子如二十世纪70年代末和80年代初的西班牙、80年代末的北欧国家、过去十年的日本、90年代中期的泰国和近期美国的次债危机。可以看出，随着金融的不断发展，金融机构之间的竞争加强，贷款利率趋于下降。银行在寻找新的贷款机会的压力下，往往会低估新的风险。尤其是当未建立起有效银行监管制度时，过度竞争很容易加剧金融失衡，从而在未来某阶段引发金融危机。
（三）数据匮乏导致控制房价调险存在困难
银行缺乏详细分析未来房价的数据基础。资产价值评估程序以可比资产价格为基础来评估资产的市场价值和贷款，即贷款房价比（LTV），反映贷款的价值相当于抵押房屋价值的百分比，其公式为：LTV=贷款市场价值/抵押房屋市场价值*100%。当LTV小于100%时，说明贷款的市场价值小于抵押房屋的市场价值，对于借款人来说，其负债价值小于其资产价值，借款人拥有一定数额的净资产，反之则反是。该预期贯穿借贷活动的整个过程，它受市场“泡沫”和其他短期波动的影响。但理想的信贷决策应以资产的长期市场价格预期为基础，这意味着以评估为基础的价格指数通常滞后于住房价格的实际运动。
四、对银行风险管理的启示
（一）建立专门的抵押贷款风险评估与预警系统
资信评估对于防范住房抵押贷款中的风险、保障信贷资产安全具有十分重要的意义。抵押贷款风险管理实际上就是一个贷款决策的问题，贷款风险的衡量与评估将逐步完成从定性分析到定量分析，从模糊定量分析到精确定量分析的转变，它代表着一种趋势。而我国住房抵押贷款风险管理系统的开发与运用尚处于起步阶段，从长期来看建立这样一个系统非常必要，不仅可以定量分析银行风险状况，还可以加强银行之间的信息交流。我国目前还没有全国性的信用评估机构。目前，资信公司提供的只是信用记录，不提供信用评估服务。随着住房抵押贷款业务的发展，建立全国性信用评估机构，完善信用评估体系己迫在眉睫。另外要不断引进新的风险管理方法，建立抵押贷款的预警系统，保证银行经营的安全。
（二）加强住房抵押贷款业务的创新
住房抵押贷款业务创新是金融机构防范风险的内在要求，通过对贷款方式的改进和资产证券化可以降低与分散住房抵押贷款风险，同时提高对抵押贷款的有效需求，从而促进住房抵押贷款市场的发展。例如根据实证分析可知，在申请个人住房抵押贷款的各年龄组中，年轻居民属于贷款需求最大的群体，然而他们的收入特点是当前收入一般较低但未来收入将呈递增之势，因此可以引入渐进付款抵押贷款方式。与固定还款的贷款方式相比，这种贷款方式能够减轻年轻人早期的还贷压力，更早实现对住房的购买。要通过加强住房法制建设，加快抵押贷款证券化的进程。由于住房抵押贷款占用的资金数量大、积压时间长、变现难，因此经营中孕育着巨大的风险。住房抵押贷款证券化可以使短期的社会资金长期化，增强抵押贷款的流动性，分散住房抵押贷款风险。我国社会处于转型期，住房抵押贷款证券化的相关制度不健全，存在着假按揭、抵押物处置风险大和房贷险设计不合理等问题，势必影响到住房抵押贷款证券化的进程。我国必须完善现有的法律金融制度，加大假按揭行为的违法成本，加快抵押贷款证券化的进程。
（三）建立政府担保制度，创造良好的外部风险分散机制
建立住房贷款担保制度，对分散住房抵押贷款风险至关重要，政府一方面可提供优惠的相关政策，另一方面还应发挥其监督作用。如在中国香港地区由房屋委员会为中低收入家庭提供贷款担保，当购房人的收入来源发生变化还款能力中断时，由这些机构代他们还款。为了降低金融机构的抵押贷款风险，我国政府应指定或成立专门的机构为一些特定对象提供抵押贷款担保，专门为中低收入者家庭提供住房抵押贷款担保。这样不仅有利于降低银行业的系统性风险，而且有利于提高我国居民的住房需求，因为我国居民需要住房的很多，但形成购买能力的需求与供给相比仍有很大的上升空间。建立政府担保制度有利于促进住房抵押贷款业务的发展，从而带动其它消费。
（四）注意业务的配套经营以分散系统风险
我国银行的经营特点是“借短贷长”，更应注意分散风险。有研究表明，如果抵押贷款结构性趋同，则违约相关性高。尽管抵押贷款平均违约率较低，但当整个国家的房地产市场萧条时，违约几乎同时爆发。尽管大部分信用风险模型认为违约率和违约损失是相互独立的，但实证分析显示，两个变量存在很强的正相关关系。当经济萧条时违约率通常较高，若期间房价也随之下降，两个变量的正相关关系表现为两者同时上升，因此，持零相关态度者可能会低估经济萧条时期贷款的期望损失。因此要注意业务的配套经营、注意贷款的结构优化以分散风险。
（五）开发适合市场需求的住房贷款保险品种
对住房抵押贷款进行保险是转移分散抵押贷款风险的有效手段。在许多发达国家，个人住房抵押市场凭借其在一级市场上建立的完善保险、担保机制和二级市场上不断创新的多样化抵押贷款成功地将各种风险进行了转移，从而使本国个人住房抵押市场走上了规范、健康的发展道路。我国目前存在的问题是住房贷款保险品种单一，无法有效防范住房抵押贷款风险。保险公司应开发适合市场需要的新险种，如住房抵押贷款信用保证保险、抵押财产保险和借款人按时还款的保证保险，这是对金融机构利益的保险，保证贷款的安全。住房抵押贷款信用人寿保险保障借款人的利益，用于购房人因疾病或意外事故导致身故或伤残时其家庭其他成员可使用保险公司提供的保证金继续按月归还贷款直至本息归还完毕。
参考文献：
篇9
立合同单位：
借款方（即抵押人，以下简称“甲方”）
贷款方（即抵押权人，以下简称“乙方”）
现有甲方向乙方借款人民币（大写）
元，用于购买、建造自用住房，售房单位为（售房单位全称），
为维护甲乙双方利益，根据国务院颁发的《借款合同条例》规定立此合同，并共同遵守以下条款。
一、甲乙双方共同遵守《中华人民建设银行房地产信贷部职工住房抵押贷款办法》及（贷款银行全称）的补充规定和实施细则的各项规定。
二、乙方向甲方提供的贷款，甲方只能用于购买、建造翻建自用住房，不得挪作他用。
三、甲方的借款由乙方以转帐方式划入售房单位或施工单位（翻建住房时）在乙方开立的存款户。
四、甲方以（抵押物名称）
交乙方作为借款的抵押（抵押物详细清单附后）。抵押物的现值为
万元，担保
万元贷款的偿还。
五、借款期限
年，即由
年
月
日起至
年
月
日止。贷款利率为月息
‰。
六、借款采用本金法按月归还本息，甲方必须于每月
日前向乙方归还贷款，本息
元。
七、如遇国家统一调整存贷款利率时，按国家有关规定调整贷款利率，依此重新确定每月还本付息金额。
八、贷款期内，甲方未按本合同规定的时间偿还贷款本息，逾期一个月以内的，应于下月偿还贷款本息时一并归还，乙方不予处罚，但上述情况一年不得超过两次。逾期超过一个月或一年内发生两次以上逾期的，乙方有权按超过的逾期天数每天向甲方收取逾期额万分之三的罚息。
九、如遇下列情况之一者，乙方有权时抵押物进行处理。处理抵押物所得收益抵扣甲方所欠乙方贷款本息和处理抵押物引发的各项费用后，剩余部分退还给甲方，并限甲方按期搬出用于抵押的住房，不足部分由甲方所在单位负责在三个月内无条件偿还。
1．甲方在贷款期内六个月内未按期归还贷款本息或全部贷款到期后六个月未还清全部贷款本息的；
2．甲方在合同有效期内死亡或宣布失踪或移居国外，其法定继承人拒不继续履行甲方偿还贷款本息的义务或无力继续履行偿还贷款本息义务的；
3．甲方违反本合同规定的任何条款的。
十、还款保证人（甲方所在单位）应积极协助乙方督促甲方按期偿还借款本息。在甲方不能按期归还借款本息且抵押处理不能履行时，还款保证人必须无条件地负责偿还甲方所欠乙方的借款本息。还款保证人接到乙方要求其代甲方偿还借款本息的通知后，应于三个月内无条件地代为归还借款本息。三个月后仍未归还的，乙方有权从其在银行开立的住房基金存款户或其他存款户中扣收。
十一、甲方在未还清全部借款本息前，甲方对抵押物享有的全部权益让渡给乙方，并不得对抵押物作任何有损乙方利益的处理。
十二、甲方需对抵押物办理保险，保险单交乙方保管，抵押物如遇意外毁损，甲方应负责立即通知保险公司和乙方，保险公司的赔偿金应首先用于归还借款本息。若保险赔偿金不足以归还借款本息的，不足部分仍由甲方负责归还。
十三、乙方应按合同规定办理贷款，如因乙方原因影响甲方用款，乙方应按影响金额和天数，每天付给甲方相当于影响金额万分之三的违约金。
十四、甲乙双方任何一方不履行本合同条款，双方均有权按《民事诉讼法》第一百五十八条规定执行。
十五、本合同正本一式
份，副本
份，由甲乙双方及还款保证人（甲方所在单位）三方盖章并经法人代表签名、公证所公证后生效，至甲方还清乙方全部贷款本息之日起生效。
十六、补充条款：
甲方
签名（章）：
地
址：
电
话：
乙方
签名（章）：
地
址：
电
话：
还款保证人（甲方所在单位）
签名（章）：
地
址：
篇10
【关键词】商业银行 风险 住房抵押贷款证券化
资产证券化是20世纪出现的金融产品，住房抵押贷款证券化也是资产证券化的一种，具有很大的优点，次贷危机的出现导致住房抵押贷款证券化的有效性受到质疑，开展住房抵押贷款证券化是必要的措施，本文主要分析商业银行住房抵押贷款证券化的发展。
一、住房抵押贷款证券化概述
住房抵押贷款证券化是为抑制通货膨胀而采取的一种措施，银行帮助客户将收藏款证券化，稳定资金来源，住房抵押贷款证券化设计到的理论主要有四种，资金流原理是中心原理部分，在证券化前需要选择合适的基础资产，保证资金流的稳定性，才能保证投资者本身利益。住房抵押贷款证券化发起人主要是住房抵押贷款的发放人，发行人只要是一些特设机构。
二、商业银行风险分析
随着我国住房制度的不断改革，个人住房贷款业务不断发展，银行业个人住房贷款业务得到迅猛发展，住房贷款的不断攀升对金融市场起到的作用越来越强。我国目前金融市场开放程度比较低，商业银行个人住房贷款风险逐渐开始显现。
银行普遍重视个人抵押贷款，在有担保的情况下，认为个人抵押贷款属于一种低风险的信贷产品，因此各个银行存在抢占市场份额的情况，过度的竞争必然导致个人抵押贷款门槛的降低，引入一些高风险的消费者，对商业银行带来极大的风险隐患。
购买房产需要具有一定的经济基础，采用银行按揭贷款方式对老百姓的收入带来很大的影响，虽然国家出台了一系列遏制房价上涨的措施，但是房价仍然在增长，这将会导致个人抵押贷款支付能力的下降，给商业银行带来极大的风险。从我国近几年的住房贷款中，可以看到不良贷款率呈现上升的趋势，在银行贷款业务中，个人抵押贷款占到了15%以上的不利，这将会极大地增加商业银行的风险。
从信用风险分析，包括了借款人的信用风险、银行内部的信用风险以及开放商的信用风险等。商业银行的风险来源还包括了利率风险，商业银行利润来源的主要部分是利息收入，利率风险主要来自证券投资者的利率风险、提前偿还风险以及购房者的利率风险。
三、商业银行住房抵押贷款证券化的发展对策分析
商业银行开展住房抵押贷款证券化有利于转嫁信用风险、分散利率风险以及提高资产的流动性等，国家开发银行和中国建设银行已经作为试点单位进行住房抵押贷款证券化，试点阶段存在的问题主要包括早偿率较高、内部信用增级不足、缺乏机构投资者以及中介机构发展滞后等问题。
据国际银行业发展的统计数据分析，西方国家非银行金融机构的地位逐渐下降，银行业的传统表内业务地位也是不断下降，银行业的盈利逐渐想着表外业务转移，住房抵押贷款证券化是表外业务的重要类型，存在很多大的发展空间，在发展中建立从以下几方面的关注，推动住房抵押贷款证券化的发展。
在推动住房抵押贷款证券化发展中需要密切关注住房价和经济走势，商业银行在提供住房抵押贷款业务时需要保持清醒的头脑，需要明白住房抵押贷款证券化仅仅是对冲风险，并不会消除风险的存在。近年来我国房价不断攀升，商业银行因为个人抵押贷款可行性很好，一旦出现低迷的经济状况，就会导致房价下降，银行的坏账、呆账就会大幅度上升，增加风险。因此商业银行需要时刻保持清醒，认识到房价变化引起的风险。
在推行住房抵押贷款证券化中需要加强客户审查力度，美国次贷危机的起始原因是会因为降低了放贷标准，忽视了贷款者的偿还能力，近些年我国商业银行普遍存在重视住房抵押贷款证的情况，为抢占市场份额，放宽业务办理条件，为不良住房抵押贷款埋下了隐患。因此商业银行需要及时发自按可能不利于银行风险的各种因素，在提供审批手续中，需要加强客户资料真实性的审核，从源头上控制风险，避免信息的不对阵，减少恶意欺诈行为。
在住房抵押贷款证券化推进中，需要加强银行之间的合作和竞争。我国长久以来的融资方式比较单一，金融风险主要集中在银行体系中，开展住房抵押贷款证券化能够增加支配资金来源，同时也导致了银行同行之间的竞争，因此银行同行之间需要建立合作机制，完善个人征信系统，减少恶意欺诈行为，积极创新，规范在住房贷款抵押业务领域的竞争。除了以上几种措施之外，政府部门也需要加强监督，不断培养专业人才。
四、结束语
综上所述，本文主要分析商业银行住房贷款抵押贷款发展对策，随着我国金融市场的逐渐开放，发展住房抵押贷款证券化已经成为一种必然的发展趋势，住房抵押贷款证券化在转移风险的同时也存在潜在风险，我国在推行住房抵押贷款证券化的过程中，还需要深化金融体制改革。
