物业经营管理范文

导语：如何才能写好一篇物业经营管理，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

（一）思想政治教育机构不健全，学习制度不完善。

多数物业经营公司没有认识到思想政治教育工作对物业企业管理的重要性，在多数的物业管理企业的领导层，没有设立专管思想政治的经理，没有成立企业职工的思想政治教育组织机构，相应的管理制度也不健全。各物业分公司由于物业管理人员少，工作繁杂，多数管理员没有参加过专业的培训，加上总公司对职工的思想政治教育工作的不重视，造成基层物业经营管理人员思想跟不上发展要求，造成他们对工作缺乏耐心、爱心、信心、责任心，久而久之失去了业主的信任，僵化了业主和物业之间的关系，影响了物业管理形象。

（二）物业管理工作性质致使很难展开思想政治教育工作。

物业经营管理工作涉及点多面广，有安全保卫工作、小区环境绿化工作、卫生管理工作、房屋损坏、屋顶漏雨修补工作，取暖供热工作，还有生活用水、用电、用气管理工作，这都是与居民生活息息相关的工作。而每个物业公司管理人员少，很多都是一身多职、工作繁忙，很难抽出时间进行思想政治学习，即使进行一些专业知识教育，也是很难收到良好的效果。

二、物业经营管理中加强思想政治教育工作的几种途径

（一）思想上重视，行动上落实。

思想政治教育工作能提高物业管理人员的政治素质和道德素质，能活跃人得思维，坚定人的意志，能保持人思想的先进性和创新性，使人的工作方式方法不断更新，增强物业的管理意识和服务意识，能使物业管理人员及时化解职工在工作上的矛盾，物业职工要从思想上认识到思想政治工作对物业管理企业的重要性和必要性，才能从思想上重视起思想政治教育工作，才能付出于实际行动。

（二）形成机制，完善制度。

在物业经营管理公司，要成立专管思想政治工作的领导班子，建立领导机制，并设立专人专管，把思想政治教育工作从源头上抓起来。建立组织机构，针对物业经营管理的特点，组建思想政治教育领导小组，由物业经营管理公司总经理任组长，副经理和其他各部门经理任组员，将思想政治教育扎实开展，旨在建设一支政治觉悟高、业务精通、作风正派、具有较高综合素质的政工队伍。逐渐完善各种相关的学习制度，建立责任到人、工作到人的责任机制，保证政治思想工作真正落实。

（三）将思想政治教育工作与行业特点结合起来。

针对物业点多面广，企业人员分散，流动性大的特点，思想政治教育工作不能局限于传统学习方式，要拓展教育方法，创新教育手段，把思想政治教育工作延伸到工作中，让工作离不开思想教育，思想教育促进工作开展。一是用实际行动解决物业职工的生活困难。由于物业职工劳动量大、工资低、又经常加班加点，没有足够时间来照顾家庭，这样长时间会造成思想扭曲，要想加强他们的思想政治教育工作，就要关心职工疾苦、倾听职工呼声、要解决职工中的生活困难、保证职工施工环境的安全、这是提高职工积极性，转变工作态度的最好办法；二是用多种途径开展思想政治教育工作。比如物业经营管理企业可以利用微信、微博、腾讯QQ等先进的网络传播方法，教育内容可以是时事政治、最新新闻，也可以是条例、劳动仲裁条例、相关法律法规等，编辑形式可以短信、也可以是短片，保证每名物业职工在休息之余学到了相关知识，达到了教育目的；

三、结语

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按目前的经营状况，z广场作为一个商业项目要实现收回投资并盈利几乎是遥遥无期的，而由于该项目原本是烂尾楼、改造装修过程中又因工期过紧等原因遗留了大量问题，物业管理的维护和保养也并非完善到位，现在固资折旧与损坏程度相当严重，物业品质逐日下降，如不重视存在的问题，加强经营管理，势必造成投资受损。个人认为，目前首要的问题应该是集团在这个项目上的管理体制模糊，管理力度薄弱。z公司作为业主连起码的职能机构都不健全，何谈对资产的有效经营管理呢。而承担物业管理的z物业公司在这个项目中的责权利也久未见明确，反而愈趋模糊，加上其他因素，造成目前z广场的经营管理混乱无序，看似多头共管，实则无人真正站在市场经营的角度进行管理，无人真正负起管理责任来。

建议尽快就z公司作为z广场这个项目资产业主的地位进行明确，配备懂经营、善管理的项目管理人员，全面负责招商企划、客户沟通、租金收缴以及对物业管理的委托管理服务内容与质量进行监督等，真正履行业主的职责，妥善解决好前期诸多遗留问题（咖啡厅、中餐厅等如不妥善处理或会造成不良社会影响），理顺与现有租户的合同关系，制定发展规划和招商策略，开展有效的营销、提升写字楼的客户品质，通过系统的整合提高租金收入、实现最大限度的z回报率。z广场具备优越的地理位置和商务环境、良好的物业设施和省优品质的物业管理服务，也具备了一定的市场美誉度和知名度，有很多目前z独有的资源（如政府z服务机构的设立），而且是z目前唯一的有规模的商务写字楼，基本不存在市场竞争，如果加强营销力度，准确定位，有针对性的招商，引进一些象康佳公司、顺驰公司等稳定的优质客户，即便按z目前的经济景气状况，实现年400万的收入应该是可行的目标。由于前期管理上的波折，造成z广场落成后近半年时间的冷场局面，所以在前期的招商中急于求成、粗放引进，加上租赁协议谈判不力等因素，目前的租户良莠不齐、租金定位难以提升，整个经营状况实际上很不稳定。在招商营销方面，全盘交由z物业来做，目前的局面可以看出，并无专业度可言，从楼盘CI系统、营销定位与策略等必要的营销手段和方式的缺失以及招商手段的单一等细节就可见一斑。建议尽快引进专业人才，建立独立建制部门，制定完善的招商营销策略，采取一些必要的市场化的管理措施（常见的如营销人员业绩与报酬挂钩等），站在业主的层面做好招商工作，这是最大化的创造直接利润的基础。目前z物业与z在招商方面的责权利含糊不清，要做好这方面的工作似乎很难。当然，z公司来做自己物业的招商要想取得好的效果也肯定是要付出努力的，但是如果不付出努力，在市场环境下这些资产就无法盘活。

其次是应明确z公司与z物业公司的关系，建议完全按照市场规律的关系来界定双方的责权利。做为资产的业主，z公司是z广场的主人，应该有负责人来全盘负责对资产的经营管理，而z物业公司只能是业主委聘的物业管理方，按照物业管理委托合同约定的内容提供物业管理服务，接受业主的监督，这才是它的本位本职。双方完全按照市场规律来洽定物业管理的服务范围、需要承担的责任、应该获取的报酬，这些也是国家强调和提倡的提高物业管理水平、理顺物业管理秩序的基本原则，亦是《物业管理条例》主要规范的范围。这样不仅对降低z公司的经营管理成本、理顺z广场的经营管理机制大有好处，而且肯定能够改善目前z广场物业管理服务质量无人监管、物业公司越疽代庖代行业利等非市场规律的行为带来的物业服务品质不尽完善、多头管理造成混乱等等问题，也把z物业推向市场，迫其提高自身管理水平，增强市场适应能力和生存能力，是一件非常有意义的事情。

上述问题实际上是一个非常简单的道理。作为物业的产权所有者，z公司肯定应该对自己的资产负责经营管理，寻求自己利益的最大化，争取缩短z回收期、提高z回报率，而不是任由z物业来越疽代庖，除非与z物业签定全面的合约，前题是合同的条件完全按照市场规律，z物业必须对自己的项目承担相应的风险责任，有风险意识、有责任在身、有利益可图才会形成动力。

而且，目前z广场占地面积为35亩、总建面只有不足20000平米，容积率不到1.0，按照市场规律，实施二期开发是必须的，否则土地资源浪费，可经营资产盘子太小，是无法实现最佳投资回报率的。而这一任务显然需要业主z公司来精心安排规划。综上所述，个人认为强化z公司作为z广场业主地位、明确z公司与z物业的委托与被委托关系以及双方的责权利是势在必行的，是解决目前z广场在经营管理上诸多困境的首要条件。

至于卧龙公寓，可以先算一笔这样的帐：总投资900万，其中400万属固资按照酒店一般规律为5年折旧、500万属土地为40年折旧，现在每年即便实现投资物业高端目标年净利润150万元，投资回报也是几无利润。但是，应该看到，这样一个项目如果完全按照市场行情，即便放在z目前的经济景气环境中，实现年280万甚至更好的净利润也应该是合理的目标。z目前多家酒店项目在进行二期扩建，近期也将有众多酒店新落成或立项建设，而且客房都是项目的重点，说明在本地市场卧龙公寓的经营空间是很大的，如果一个项目连投资都难以收回，那存在还有意义吗。何以差距如此巨大呢。问题是多方面的，一是营销力度不够或失策，市场定位太低，与公寓的硬件品质不符，房间出租因协议价格折扣过低造成利润流失，目前的均价仅相当于一般招待所，而我们提供的服务所需成本远高于一般三星级酒店。二是设施维护不善，这与物业管理水平有关，也与市场定位过低造成住客素质不佳而引起异常客损过大有关，这个问题造成房间可出租率下降，现在客源充足却往往无房可卖，由于维修房过多，每月实际出租率仅为70%左右，而且这个问题直接导致了客房设施的提前老化、折旧成本增加。三是管理并非完善，前台与客房管理等均缺乏专业度，较为粗放，多次有酒店管理专家提出类似建议，这点从卧龙公寓的利润率上可以看出问题，宾馆业的相对成本比例较小，管理的好的客房净利润应该在65%以上，如果过低的利润率连折旧都无法收回，那z现在就不会有那么多酒店z兴建增加客房了。四是公寓配套设施存在规划不当、不够健全等问题，影响了公寓的定位提升，应该进行适当的合理的调整，但是，调整的前提依然需要考虑是否有利于提高经营收入，凡是无利可图的z，建议不能再搞。

要彻底解决问题，同样只能用市场杠杆来寻求突破。建议对公寓按市场行情进行公正评估，确定一个合理的承包价格，即按现状条件下承包出去，年收取固定租金。可以对外招标，同等条件下，z物业可以优先租赁经营。z广场的物业管理z公司需要付给z物业一定酬金，而z物业租赁卧龙公寓则需要付给z公司租金，两相抵扣，只要是完全按照市场规律来处理，应该会有目标值150万以上的收入。加上写字楼400万的目标值，再去除其他因素，实现z广场项目年收入500万应该是可行的目标。待z经济增值，这个数值就会更大些，收回z以及实现盈利就不再是遥不可期，而是现实的。当然，这些数字也许略显片面，仅为个人浅见，供参考。

z公司和z物业做为金浩集团的两个项目，完全可以实行项目经理人责任制或承包责任制度，充分调动项目管理者的积极性。当项目责任人的收益和项目业绩挂钩后，就可以淘汰不懂经营管理、不负责任的管理者，吸引和留下真正合格的项目经理人，改变目前存在的粗放经营方式，实现z合理回报才是真正现实的。

管理体制上的责权模糊、监督制约机制的缺位、经营方式上的粗放失策、专业人才的匮乏，这四个问题应该是目前z广场所存在的问题。做为基层人员，水平和经验有限，了解和掌握的情况也未尽详实，以上建言仅凭个人体会，不妥之处请谅解。

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关键词：“互联网+”；商业物业经营管理；实训教学；物业管理

一、《商业物业经营与管理》课程实训教学现状

（一）课程目标定位不匹配行业需要

不同的商业物业类型（写字楼、购物中心、酒店等）对其管理人才有着不同的要求，但大体上可以归纳为一方面需要具备物业管理的基础专项技能，如环境、安保、维修等，但管理较住宅物业难度大且有一定的特殊性；另一方面需要具备一定的经营管理理念，在保值物业的基础上，通过服务为客户创造价值，这需要策划、招商、日常运营等能力。在今天许多商业物业紧缺的人才需求中，尤其看中第二方面的能力拥有。然而，在现有的商业物业课程目标定位中，往往还停留在以偏向住宅的物业人员能力培养，将住宅物业人员的能力需求简单套用在商业物业人员的能力需求上，使得本课程的目标定位与实际的行业需要不匹配。

（二）课程实践教学内容陈旧与实际岗位需要脱节

随着经济的快速发展，商业物业的发展也十分迅猛，然而商业物业的课程实践教学内容却没有较好的跟上行业的发展。商业物业的岗位需求不再仅仅是专业维修人员、保安人员、财务人员、保洁绿化人员、行政人事人员等，它需要市场调研、市场拓展、合作合同管理、招商等的经营管理岗位人员。显然本课程实践教学内容的设定应与实际的岗位技能需求匹配，不能停留在传统的物业管理岗位技能需求。

（三）课程评价不能较好反映岗位能力

课程评价包括考核主体、考核方式、考核内容及比例等。目前的商业物业实践教学的课程评价仍以教师为主，考核方式以传统的卷面考试为主，考核内容偏向常规物业管理内容，这都不能较好的判断和反映商业物业岗位能力的水平。商业物业实训课程的评价需要融入学生的互评，以此检测学生的团队合作、沟通等能力；需要融入企业的评价，以此检测学生的能力水平是否符合企业的需求；同时考核方式需融入现代化的评价手段，考核内容可进行能力分项，协调各项能力考评比例，这样保证考核方式的多样，考核内容紧贴岗位能力需求，更能全面科学的评价学生的能力水平。

（四）课程实训环境与实训教师难以满足

商业物业的岗位人员的从业能力需求，商业物业的实践类型多样，且各个类型间的经营管理差异，这都对本课程的实训环境提出了较高的要求。商业物业的实训教师是需要懂物业管理、又需要懂房地产开发、还需要懂商业物业的运营的综合型人才，这就对商业物业的“双师”教师提出了难度。可以通过与企业的合作，建设校外的商业实训基地，利用“互联网+”等先进技术让实训课程生动形象，实现线上、线下的商业企业教师的介入，丰富本课程实训环境与实训教师。

二、基于“互联网+”课程实训教学设计

（一）基于岗位能力确定实训教学目标

通过对物业企业的调研，发现商业物业着重在经营层面，其内容包括策划、招商和日常运营管理，其岗位着重在综合经营部相关岗位。从岗位需要解决的重要问题即工作任务开始分析，明确岗位的工作说明与工作规范，从而明确了商业物业经营与管理的实训教学目标，即通过对各种商业物业的业态分析、基础物业管理、设施设备管理、物业节能措施、商业物业资产管理、商业物业绩效考评和商业物业行政管理等，让学生具备商业物业项目调查分析能力、商业物业项目招投标管理能力、商业物业招商策划能力、商业物业合同管理能力，商业物业资产价值挖掘能力等。

（二）从岗位评估-工作任务-能力分析-实训项目设计

本课程的实训项目体系设计是从对岗位的评估入手，明确典型的工作任务，分析其所需的岗位能力，进而确定实训项目，针对每个实训项目设置若干实训模块，再将实训模块分解为对应的工作任务，让学生掌握相关的技能点。本文以实训项目“基于商贸物业-大型购物中心的物业招商”为例，阐述实训模块“制定购物中心招商方案”完成的相关工作任务。

（三）制定基于实训项目的实训微课等教学文件

传统教学中，理论知识与实践教学往往不能形成一体化，在“互联网+”背景下，本课程在实训教学过程中，注重知识点与实训任务的融合，让学生在任务导向下，自主探究学习。在每一个实训项目下，确定每一个实训模块，根据工作任务形成对应知识点的微课、动画等资源，让知识与技能碎片化，同时又能在任务导向下形成内在逻辑联系，进而实现相关任务模块，同时实现知识与技能的同步学习与提高。

（四）全过程、多样化进行实训课程的考核评价

本课程采用全过程评价系统，重视学生每一次参与、态度、合作、成果，利用多样化评价方式做到及时反馈，及时评价，而不以一考定成败。在具体的考核评价中，利用自主学习云平台跟踪学生的自主学习情况，随时可考核查看学生的学习态度与成果；利用QQ、微信、蓝墨云班等软件，实现校内教师和企业教师与学生的实时讨论、沟通与评价；每一个实训任务的完成，均会形成学生自评、小组互评、成果评价等，不以教师为唯一评价主体；通过以上多样化的考核评价方式，最终形成全过程的评价依据。

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关键词:物业管理 市场需求 经营模式

作为诞生不久的房产物业管理行业来说,它是为了满足人们生产、生活和工作需要而生存、发展,并不断壮大的新兴行业。在这一行业的成长和成熟过程中,市场化、专业化进程在不断加快,市场竞争十分激烈,在不断的优胜劣汰中,房产物业管理品牌正在逐步形成。本文就经营型房产物业管理模式进行初步探讨。

一、经营型物业管理模式的含义

我们把经营型物业管理模式的含义概括为二个方面:一是将物业管理与物业经营融为一体,在做好物业管理工作的同时,为开发商、业主、客户策划并实施物业经营方案,发挥每一平方米物业的增效潜力;二是将物业管理从一般维护、运行阶段提升到对管辖物业全过程的营销、服务和管理层面,亦即将服务眼光由物业管理委托期内这个局部放大到物业长寿命商品的整体去统一考虑、安排,从而为业主、客户提供更全面、更彻底的服务。

上述经营型管理模式含义的核心思想为:将营销的概念深刻地溶合于物业管理工作之中,通过对管辖物业经营与管理的合力运行,更好地体现物业管理使物业保值、增值的重要功能。

经营型房产物业管理模式和收益性物业管理有所不同,后者特指以出租经营型房屋为主体对象的物业管理,普遍存在于写字楼、零售商业中心、酒店以及其它可出租物业的管理中;而前者指对管辖的各类物业都溶入物业营销的概念,通过对物业整体功能的开发,提高物业的效益潜力。前者包括后者,后者是前者的重要组成内容。有些同行把经营型物业管理理解为配套服务网点经营和有偿的各类家政服务当然是相当片面的。

经营型房产物业管理运作的主要内容体现在房地产服务领域中流通环节和管理环节各个方面,主要包括是租赁、物业估价、交易咨询和项目策划等。物业管理公司或参与管辖物业的经营,在提高企业经济效益的同时,促进了物业的市场流通,挖掘了蕴含于物业中的效益,并增强了业主、客户对物业真正价值的理解。

二、经营型物业管理模式的市场需求

大量物业公司缺乏专业管理,更缺乏合理的规划和经营。由于缺乏对物业真正价值的理解,有很多业主单位从建筑功能确定、售后使用到物业资产运作没有跟着市场走,观念滞后,导致大量的物业资产流失。可以说,当前众多的业主单位和业主个人缺乏物业管理的专业管理理念,更渴望对其物业理想的经营。而在物业总资产中,大量物业未得到充分利用,甚至有大批物业长期闲置。就全国情况看,很多单位发工资困难,在哈尔滨市物业企业则完全靠供热管理收入和收缴热费盈利予以支撑,甚至对怀中物业这个金娃娃长期无动于衷。这种普遍现象呼唤着物业管理企业增强营销意识,提高经营水平,管好楼,还要盘活楼。物业管理企业管辖项目中,或多或少地存在着物业经营的业务,业主和客户需要专业的物业管理服务,更关注其物业效益潜力的发挥。现代物业不再是业主终生相守的昂贵家产,而是一种在流通中价值不断更新的商品,物业管理企业当然应该关注新经济时代物业商品的游戏规则。大陆物业管理企业如果以纯粹的物业管理业务去拓展市场,将因为服务的局限性、行业微利的现实和海外兵团的综合优势承受更大的市场压力。

三、经营型物业管理模式的利弊分析

随着市场经济的日益成熟,房地产服务所函盖的物业管理、租赁、交易、估价、咨询等专业分工日趋细致,经营型物业管理模式的推行是否会因盲目地多元经营而导致不良后果?我们认为,经营型物业管理模式不完全属于多元化经营,参与物业营销本身应该是现代物业管理概念的应有之圈义。从上述市场需求和香港同行企业的运作经验来看,物业管理企业不但要为开发商和业主、客户当好管家,还应有偿性的担当其物业顾问。从物业发展初始乃至整个物业发展项目中,由物业顾问这个角色向开发商、业主和客户提供综合性物业服务至关重要,物业顾问必将与物业管理日趋紧密地结合并相互促进。

从目前的实践看,经营型物业管理模式的利处主要体现在:首先,该模式可以更好地满足市场需求和客户需要,如同银行单纯的储蓄业务扩展为金融理财服务;其次,经营型物业管理模式更好地体现了经营、管理一条龙服务,对客户来讲,提高了服务效率;再次,扩大了物业管理企业的盈利空间。物业管理企业面临的重要挑战之一就是专业化管理与管理费不足之间的矛盾。租赁、交易咨询、估价等业务的佣金比例明显高于物业管理佣金比例,使物业管理企业综合实力和生存能力得到提高。

经营型物业管理模式面临的问题有以下几点:一是压力大。物业管理企业承担了一项物业的经营、管理权,同时也就承担了物业经营的义务,而物业租赁及交易成本的波动性远大于管理佣金的波动,相应地加大了物业管理公司的经营压力;二是风险大。一块物业的经营从项目选择、价格控制到客户确定,每个环节都有风险,仅是租赁风险防范就需要很多只能意会无法言传的市场锻炼;三是组建专业队伍困难。物业经营是一项极为专业的工作,不仅富有实战经验的人才难觅,有了人才,形成一个与物业管理配合默契的团队更不容易,一但经营出现严重偏差和失误,物业管理公司难以承受。

四、经营型物业管理模式的实践

物业管理企业必须在认真分析自身优劣势基础上,确定将经营型物业管理模式作为企业的核心竞争力,经过实践和积累,经历市场磨合,使这一竞争优势得到进一步强化。从香港及国内大型物业公司先进的实践经验来看,经营型物业管理模式具有较强的生命力。在实施经营型物业管理模式的实践中,要注重以下几个成功因素。

(一)强调经营观念到位。物业的经营是动态的,物业的营销永无止境,物业管理人只有具备了强烈的营销意识,才能使管辖物业潜力得到更充分发挥。公司要求每一位物业管理骨干深刻理解物业经营是物业管理工作应有之义和份内之事,物业管理固然重要,而一项优秀的物业营销方案可以使开发商、业主和客户得到更多的实惠。在市场竞争中,“做好物业管家,替业主打理好物业”是十分重要的。实践证明,管理概念加上系列营销服务,可以使管辖物业的价值发生很大变化。

(二)注重培养物业经营的人才队伍。物业管理是劳动密集型产业,而物业经营是知识型、信息化产业,现代物业营销已经进入到个性化、网络化整合时期,没有富有经验的经营人才,经营型物业管理模式就是空谈。因此,要注重在实践中培养经营骨干,适当引进优秀人才,逐步建立一支配合默契的经营管理团队。

(三)注重向专业公司学习。随着我国经济的迅猛发展,北京、上海、广州、深圳、哈尔滨等地在完善市场管理以及与国际接轨过程中,物业经营、管理市场庞大,需要大量的法律、估价、测量、咨询专业人才。我们在物业经营专业上差距仍然很大,因此,要始终与国内外先进的物业管理公司保持业务合作,吸收经验,培养专业实力。在未来的物业供热行业发展进程中,在物业经营专业领域,我们哈尔滨物业企业还要认真当好学生,缩短差距,迎头赶上。

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论文摘要：目前，我国物业管理市场蓬勃发展。社会对物业服务的需求不断扩大，然而，如何在降低物业服务企业运营成本的同时又能将服务质量提高，是物业管理行业一直探讨的问题。本论文立足于物业服务企业的角度，提出物业公司盈利多元化的一些具体实施方法。

论文关键词：物业服务；多元化经营：盈利模式优化

目前，中国的民营物业服务企业普遍存在着企业规模小。难以发挥群体优势，物业管理服务费用标准和收缴率偏低等问题，尤其是以管理住宅为主的企业，导致物业公司长期低水平运营，服务质量无法有本质的提高，形成了阻碍物业管理发展的“恶性循环”。而且许多企业存在着经济效益差，亏损严重等问题，使物业管理企业长期处于收不抵支、难以吸引高素质人才、竞争能力差、无发展后劲的状态。

为了使物业服务企业能摆脱经营上的困境，就必须在经营管理模式上有所完善、创新、突破。本文就物业服务企业多元化的经营模式，改善目前物业服务企业的经营现状，使其能得到长足的发展问题展开讨论。

一、物业公司业务扩展的必要性

目前，我国物业管理市场蓬勃发展，社会对物业公司的需求不断扩大。据2008年年底不完全统计，我国物业管理企业已达20000家，从业人员达到几百万人。同时，经济的快速发展催生房地产市场的格局发生了重大的变化，从以往的中小型物业，发展成为大型、商住两用型、高档社区型等多形态的地产模块，这就使小区业主对物业管理的要求随之升高。而物业公司提供的服务能否满足业主的需求进而创造公司利润，成为摆在物业公司面前的一道难题，因此就需要物业公司从最初简单的常规服务扩展到全方位、多层次、多领域的服务，以应对不断增长的市场需求，提升自身服务的品质，以实现满足业主需求多元化与经营利润不断增长的双赢局面。

二、物业管理多元化经营的具体实施

传统意义上的物业管理，至今仍影响着物业公司的经营模式，“物业管理”这一概念，既是一个新生事物，却又拘泥于固定经营模式的一种产物。物业管理的核心就是“服务”，物业公司要满足业主不同的需求，并且把常规服务拓展到全方位、多层次、多领域的服务，就需要物业公司在物业管理中实现两种规模化经营方式，一种是外延扩大再生产方式，表现为外接整体楼盘进行全委托管理，即管理面积的扩张；另一种是内涵扩大再生产方式，就是通过拓展服务范围、延伸服务领域来增加业务，例如开展代收代缴的收入、特约服务的收入、受托经营的收入和咨询服务的收入等。拓展途径为：①专业技术的对外扩张(如成立清洁、机电、消杀、专业公司等)，向社会提供专业技术保障；②提供物业管理顾问、咨询、培训等；③各种形式的有偿服务和经营，如家政、中介租赁等等。

1、为业主搭建消费平台。作为全新的经营模式，网络推广不失为一个好方法，物业公司可以搭建一个整合各种资源的平台在餐饮、购物商场、专卖店、日常用品店等行业，找到口碑较好的企业，与其建立合作伙伴关系，通过物业公司搭建的平台，业主在所加盟店中购物可以享受相应的折扣，这样既可以为企业提供相对稳定的消费群体，也完全可以通过这些企业对外扩大物业公司的自身影响力，并且在这期间物业公司可以得到相关的提成费用，或依托双方的现有资源做到优势互补，信息传递和广告在保证物业公司的经营收入的前提下，通过这个平台使得物业公司、居民、加盟企业都得到了相应的好处。与此同时，在社区网上增加一个新的板块，提供其加盟店的最新信息，供居民浏览参考，使居民可以最快的了解到加盟店的信息。

2、开办代购飞机、车船票等业务。对于部分商住两用型住宅或中高档社区的业主，由于其工作或生活的需要，可能需要经常性的往返于国内或国外，因此对机、车船票的购买要频繁一些。而社会上的专业票务公司良莠不齐，花费大量的时间买票、订票会占用一些经商业主的精力和时间。因此物业公司可以在获得有关方面批准后，在这方面开展有偿服务和经营，成立社区购票代办点或引进购票代办点，满足业主购票方面的需求，而且物业公司集体购票在时间和效率上会形成较大优势。

但是，物业公司并非专业的车票代购中心，同时，网上票务订购业务的兴起对该服务的形成产生相当大的影响。因此物业公司代售飞机、车船票等业务的开办比较适合大中型社区，小型小区居民数量相对较少，导致代购票务的业务相应减少。代购量的减少。一方面加大了物业公司与各个客运部门谈判的难度；另一方面，代购量不多将导致物业公司很难从中赚取一定利益，物业公司会考虑其中的机会成本而做相应的取舍，而大型的社区不存在此类问题。代购收益按照所在地的代购票务的市场价，制定略低于市场价的代购价。

由于国家严格控制，代购业务如果得不到批准，小区物业公司可以与铁路部门协商，在小区引进具有火车票出售资格的火车票票务中心或者由物业服务人员收集小区业主购买票务信息然后由物业公司去火车票售票点购买。

3、雨伞的免费发放。雨伞是人们日常生活必不可少的用具。赠送雨伞将在无形中帮助物业公司拉近与业主的距离。物业公司可向业主分批派发印有不同商品或服务的广告的雨伞。新颖独特的雨伞可以不仅提高的雨伞的使用率，达到良好的宣传效果，还能增加业主对物业公司的信任。

这种途径的赞助资金是物业公司通过与其他商家的谈判而取得的非物业服务性质的收入，所以这笔资金的所有权可以归物业公司所有并归其自主支配。

4、小区户外电子广告牌。电子广告牌可以图文并茂地传达信息，并具有滚动播放功能。物业公司可购买户外电子广告牌并安装在小区合理位置，用以预报天气变化、报告城市交通状况等信息，提醒业主出行时注意天气变化，选择好的行车路线等。同时，户外电子广告牌也是一种良好的广告媒介。物业公司可以在电子广告牌中引入滚动广告，以维持电子广告牌的正常运营，同时实现盈利。户外电子广告牌的使用很大程度上给予业主生活工作方便，拉近物业公司与业主的距离。

以上例子可知，物业公司扩展多元化业务并不是轻而易举的事情，每一项业务的推出都需要把有关规定的限制、盈利点、困难和问题考虑充分。当然，物业公司还可以使用小区内的丰富资源进行业务上的扩展从而达到盈利上的多元化。

三、多元化经营带来更深层的思考

我国物业行业具有物业服务企业数量众多，经营和管理的方式相对落后的特点。尤其是针对住宅物业服务，由于科技含量少和服务手段的落后，许多方面的服务质量达不到业主的要求，继而产生业主拒缴物业服务费的普遍想象，物业服务企业为维持经营，往往选择采用提高收费标准或者降低服务质量以维持生存，导致许多物业服务企业与业主纠纷多、矛盾不断升级，形成恶性循环，直至退出项目。本文提出一种经营管理模式可以缓解物业公司与业主之问的矛盾，并开拓物业公司在盈利多元化上的思路。具体的实施就是：

这种管理模式一方面是物业公司通过对小区内的业主共有资源的运营，如商业广告的；商机企业引进：如咖啡店营运等，通过不同的方式确定收益模式和收益途径。由此得到收益的渠道；另一方面，在进行此项运营活动之前必须与业主或业主委员会签订合约，得到对住宅物业共有部位运营的许可和盈利分配方案。从这两方面提前化解物业公司与业主之间存在的矛盾点。采用此种管理模式，必须从以下三方面进行事先详细约定：

1、约定共有资源的使用范围。所谓社区共有资源的使用约定，就是对物业公司使用的共有资源的范围进行界定，并由业主对物业公司使用共有资源的途径和方法提出建议并进行监督，明确哪些共有资源允许经营，哪些种类的经营可以进入小区，以保障小区业主的共有权益，防止物业公司过度使用公共资源，降低小区的居住舒适度，确保业主良好的居住环境。

2、建立合理的财务运作方式。建立合理的财务运作方式，主要控制点有三个方面：一是物业公司必须提前和业主约定对共有资源的经营收入中，用于小区物业管理费用占整个收入的最低比例，防止物业公司为牟取私利，过度利用社区资源或降低管理费用，从而激发矛盾。二是物业公司应该定期向业主公开收入来源信息，达到财务信息的共享，保障业主的知情权。三是对这部分收入的监督管理必须形成有针对性的财务监督制度，物业公司与业主委员会要保持及时有效地财务信息方面的沟通。

3、协商机制的预先制定。由于小区业主居住位置的不同以及各业主对生活环境的期望差异，共有资源在使用过程中可能会导致部分业主的不满，为了处理不同业主的意见及可能会出现的纠纷，所有的经营行为必须与业主委员会或业主代表达成高度一致，同时。物业公司与业主之间必须建立一个有效的协商机制，使双方在处理矛盾时有据可依。协商机制该如何制定，就需要针对小区特点进行磋商，这也是对物业服务企业管理运作能力的考量。

四、新型管理模式的优化

物业管理是服务行业，因此，服务水平的高低、服务技术的好坏、服务内容的规范，就成为业主评价物业管理水准的重要标准。但是，业主往往忽视了另一个方面，那就是“管理”也能够给业主带来巨大收益。物业管理的基本内容，就是对社区房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序。照这个概念看来，“物业”并不包括人，也就是说，物业管理主要的内容是管理物业，而非管理人。明白这个概念，我们就不难看出，物业管理的本质，就是针对物的管理。而由于所有的物都是由人使用，所以，物业管理更离不开对人的服务。物业管理在中国发展了二十余年，最初是作为房地产售后服务的特征而一直保留了下来，在借鉴了国外发达国家的“物权产业管理”等概念后发展而成。现今我国物业管理要想打破传统模式，发展创新，就需要引进多元化的经营和管理模式，而多元化经营和人性化的管理是一对双生子，彼此共通共融，缺一不可。

在物业多元化经营当中，由于很大一部分利益涉及到对物业小区共有资源的利用，例如需要使用电梯两侧张贴广告，利用墙体进行墙体广告等等。这部分的广告收益涉及到共有资源的使用，在某种程度上会降低社区内业主的居住质量。

如何提高业主的居住舒适度，同时又能提高物业公司盈利水平呢?下面的利益平衡机制很能说明问题：

一方面，业委会可以很精确的限定物业公司对共有资源的使用范围和使用方式。这样就使其保持在一个合理的水平之内，对业主的生活舒适度不会产生本质性影响。另一方面，物业公司在对共有资源进行多元化经营的结果是增加收入，这样，业主交纳的物业管理费将会有所减少，因而对经营的心理抵触就会减少，双方的利益在这一点上达到一致，就会减少因为物业管理费难以收取而使物业企业退出小区管理的现象。第三，共有资源的合理利用，也可以为本小区内的业主提供生活上更多的便利、便捷，有利于提高居住质量。

物业管理作为一种无形服务具有自身的一些特点，而这些特点要求物业服务企业最好能够提供长期稳定的持续服务：①综合性，物业管理服务不仅包括物业共用部位和共用设施设备的维修养护，而且包括对物业管理区域内绿化、清洁、交通和公共秩序维护等内容，服务内容复杂；②持续性，与一次不同，物业管理服务的提供是一个持续的不间断的过程，物业服务企业必须保证物业共同部位的长时间完好和共用设施设备的全天候运行；③稳定性，严格的不动产登记制度和物业产权变更的高昂成本，使得物业服务业与其他服务业相比，业主具有相对稳定的特点，需要双方就物业的保值增值更好的沟通和协商。

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关键词:财务；业务经营管理

一、财务工作的目的

企业的主要目标是在盈利的状态下长期持久地活下去,在这一整体的目标下，财务的目标不能仅仅停留在笼统的为股东创造价值，因为企业所有部门必须是能为公司提供更多的价值，并且是基本满足资本对于价值增值的要求，不是价值消耗，否则就没有存在的意义。因此，怎样为公司创造价值，尤其是财务在整个公司的价值创造中的价值环节和主要的功能应该是什么值得研究。因此，回答这样的问题就应该更加具体的呈现出财务应有的特殊功能和特别的定位，价值链上其他各个模块各自都是有自己专属的功能，比如研发一定是为创新性和实用过程中的新型产品来服务的，要更多体现出商业的价值；营销销售是为了最终卖出产品，能卖到合适的价格，并达到一定规模来服务的，而不是为了方案的高大上服务等。所以，财务的工作也应该有对应的企业商业目标中的核心价值和核心价值的体现。财务的主要工作分成了两个部分，一个是对内：怎样做好基本的成本控制、目标管控、资金有序流动、保障业务需求以及对应的战略落地的规划和资金资产的保值增值工作；一个是对外：做好资金资产的出与进的工作，税务筹划，整体外部风险的评估，以及对应外部变化的主要工作，尤其是在融资的角度考量，要将稳定、低成本、符合企业发展阶段的资金引流进来。从边界上看，财务是一个超过了业务边界的工作，是在公司中边界最宽的部门；从社会监督上看，需要承载整个公司合规性要求的管控职能；从参与的作用上看，前台较小，后台的作用较大；从创造的价值上看，是一个稳定器的作用，是闭环系统中的反馈系统，不是直接的价值创造，但是是公司组织的价值创造的重要组成。整体来说，企业财务部门工作是定位在为企业大框架下所有的资源、资本、资金、资产为战略与业务服务的过程中能起到合理、有序、高效、低成本、低风险的流动过程中增值提供服务的工作。当然这里是战略决策财务的定位，而不仅仅是大部分公司中的账务核算处理部门，我们的财务人员必须要将自己和公司的命运联系起来，自己是其中的一个部分，而不是只站在自己的角度来考虑问题，要能急公司之所急。既然财务需要体现出自己的价值，那么这些价值应该怎样体现呢？如果采用时间划分，按照从过去到未来，越是时间靠后的事情，对于企业的发展的影响越大，因为从过去的财务报表，到一般的财务分析，再到股票估值，到最终的企业打包卖出等等来看，都是呈现着资产的逻辑是从过去确定变成当前的不确定，到未来的非常不确定的模式。从价值上讲，也是未来的更大，因为从企业发展的正常情况来说，前期资产的积累是非常慢，是可以忍受较低的投资回报，到后期就变得完全不是这个样子，因为是按照未来的现金流的折现进行计算的。为啥要投资，就是因为未来的收益更有吸引力，但是也更加地考验人的决策能力，映射到财务的领域就会使得我们在未来不确定的时间点上付出更多应对更多，当然可能收获也就更多。从财务工作上说应该将这些工作分成主要的四个基本阶段，就是面对于过去的，面对现在，面对短期未来，面对于长期性的未来。财务的工作既要能追溯过去，也要能承接未来，还要能在当前的工作中能合理的意识到公司业务不合理的边界点，并能有效控制，以及不断评估当前的内外部的风险以及我们面对这些主要风险承接的可能性。

二、财务与业务的关系

任何公司都是先产生业务，没有业务就没有财务，业务与财务是皮和毛的关系。只有存在了业务才有财务闭环的产生，从业务的层面来看财务就是起到一个支持的作用，因此财务需要改变以往对业务各项资金费用控制的逻辑习惯。稳定扩张是企业发展的需求，财务需要根据财务状态和经营需求提出可供决策的依据，要反对超过公司可承受范围的扩张和盲目无序的扩张方式，财务作为后勤保障型的部门，从财务原本工作性质本身上来说财务很难直接对业务开源增收提供有效的帮助，大部分公司往往只能在预算成本费用等节流方面进行控制，从业财融合的角度来看未来财务需要从节流逐渐向开源扩展，未来对公司各项费用控制职能的基础上，要将更多的精力投入到对公司业务的支撑和服务上，进而在公司业绩增收上提供价值。那如何才能做到对业务的支持和服务实现创收呢？在公司内部很大程度上，财务所能掌握的资源是很多的，比如预算控制、筹资融资、资金调控、流程再造等。资源在公司内部重分配的权限有很大一部分掌握在财务手中，比如有些公司单从业务层面是盈利但却导致公司整体亏损，实际上就很有可能是资源配置不合理导致的。因此，我们在这个部分的任务可以被分解成两个部分，第一部分是对业务贴身的财务服务，比如数据支持等；第二部分是由于业务层面导致的需要全局规划的财务服务，比如资金的融资，资金资源分配，项目投资决策等等。第一部分对业务的财务服务，我们主要解决与预算、税务、核算等相关的传统业务，主要是针对内部核算、绩效考核、数据支持等，从内部管控上作为业务人员的支持者，业务人员对财务知识相对较为缺乏，需要依赖财务深入业务一线进行数据采集分析，从财务数据中挖掘出有价值的业务信息，为业务提供服务和支持使得业务能更加有效运转起来，只有这样才能获取到业务的认可，才能使得业务发展更加强劲。第二部分全局规划的财务服务，我们要解决的是雪中送炭的问题，没有财务支持无法正常开展业务，为战略目标与业务目标提供资金、决策、布局等全方位的支持，在这个过程中让财务起到增值的作用，项目初创期在完全缺失的空白中建立起各种资源的连接，在项目稳定期把握好内部控制管理，让各项资源高效运转。同时还要在整体上做到控制风险，以配合业务做到业务制胜，不可以是单纯的财务结果制胜的观点，要时刻把握住我们的整体风险和我们风险低洼处，怎样通过将风险做好均衡进行冒险，尤其是我们业务的发展过程中，我们的风险一定呈现动态水平，怎样保证我们的风险在各个环节保持可控并且保证一定的自由度是考验我们的财务负责人的重要指标。从整体上，要保证业务和财务两条线冒险的时间点一定要考虑好，否则到时候在同一个时间点上出现业务与财务的双重危机，双线作战就会出现极大的被动局面。总而言之，财务都是为业务服务的，只有业务发展好了，财务才能有实现创收的的价值，公司是一个整体，一荣俱荣，一损俱损；只有通过对其他部门的支持，财务才能实现财务的价值创造，同时公司各个部门各个模块之间也都是互激发，相互进步和完善的过程，业务是在接受到财务支持的过程中，进一步了解财务的规则，了解做为商业闭环的财务是怎样来呈现业务的，业务就可以开始进一步去挖掘对于公司更好的业务方式，而不是挑战财务规则。

三、财务与经营的关系

在经营中，财务的活动并不能完全独立于经营，而是经营的一个环节，而且从系统论的角度看就是一个闭环反馈的环节。因此，怎样通过闭环完成一个经营活动的纠偏需要在整个经营中进行考量。商业经营需要有目标，有了目标才可能通过整合资源、通过经营务来实现利润，达到商业目的，而这个商业目标并不是一个部门可以完成的。所以怎样制定合理有效的目标，配合我们资产的配置，完成最终的销售达成和回款完成，成为了财务体系需要重点思考的。商业需要合理利润，怎样的资源做怎样的事情也是财务部分需要配置妥当，否则就会是一个不达标的商业行为，到时候导致的撤股，提前要求还款，使得我们的大后方财务状况无法稳定，最后导致前方的业务也变得岌岌可危。从经营和财务的两条线看，至少要做到两条线中一条线受到了较大的挑战时，另外一条线必须保持稳定，因此，经营中的任务，除了各项指标定量考核外，还要考量到风险这一环，如果业务风险过大，一定要将财务风险尽量降低，使整体风险水平保持在一定的可承受的风险水平上，进而稳定支撑整个企业的发展。经营风险的考量。从目前的几个明星独角兽企业的困境和解散来看，就可以知道这个是重点考量的，比如ofo，无论是运营管理，还是内控问题，还是融资节奏，还有就是长时间无法做到盈利，而投入一直在增加；再比如爱屋吉屋，因为手里有钱，在没有房源的基础上急剧扩大规模，商业模式无论如何都形不成；还有比特大陆在2017年的时候非常有市场，赚了上百亿，但是比特大陆在很长时间都没有办法找到下一个盈利点，已经没办法找到矿机那样的生意了，尤其是在生意的持续性上。业务不一是因为规模大了就一定能将成本降下来，即使能降下来，但是我们的投资回报率是股东不能承受的，这个商业模式意味着要换股东才可以。所以，什么样的投资人，什么样的业务投资回报率，什么结构导致的投资回报率都是要做进一步的权衡。财务风险的考量。一句话就是尽可能做到有效投资，乱花钱的结果就是投资低效会导致流动性收紧，流动性收紧会招致下一步考量时会采用低回报率来进行资产配置，最终会导致大规模低效资产的产生。而且由于部分不易出售的资产在手中，导致本不紧张的现金流会更加紧张，这时候很可能就会产生高息借贷。这其实就是为了短期的效益而做出的高风险低收益的事。在风险考量时，一定要将流动性风险放在首要位置。

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摘 要 随着社会主义市场经济的发展，市场环境瞬息万变，企业在市场环境中所面临的竞争也更加激烈，财务风险的问题也愈来愈复杂。作为一种微观经济风险，财务风险是企业商业经济活动风险的直接体现，同时也是企业必须要解决的问题之一。所以，做好企业商业经营中的财务风险管控已经成为了企业管理者必须重视的问题。本文正是基于此，对于企业商业经营过程中财务风险的相关问题进行了探讨。

关键词 商业经营 财务风险 管理控制

财务风险在企业的各种商业经营活动中普遍存在，而企业也是在风险中逐渐发展壮大的。本文中所讨论的企业财务风险主要是企业在进行商业经营投资过程中所产生的财务风险，它属于经济风险中的一部分，通常来说企业财务风险可以分为四种风险类型，在下文中将会一一论述。

一、企业财务风险的概念

企业的财务风险一般说的是企业在生产经营或者从事商业投资活动的过程中，由于一些不确定性因素的影响而让企业的预期收益和财务收益发生变化，从而导致企业蒙受经济损失的风险。换句话说，企业财务风险的本质上是因为不确定因素的影响。企业财务风险分为广义和狭义之分。狭义上的财务风险我们也称其为筹资风险，它主要说的是企业在筹措经济活动的资金时所产生的风险；而广义的财务风险一般包括上述的四种风险，它主要指的是企业在经济活动的过程中，因为受到外界或者内部一些不确定因素的干扰最终所导致受到不必要的经济损失的风险。本文主要从广义的财务风险出发进行论述。

二、企业商业经营中财务风险的种类

首先是筹资风险，财务风险中的筹资风险指的是因为企业进行筹资过程中给财务成果带来不确定性的因素。企业如果负债经营，借入的资金对于企业自由资金的盈利能力产生了影响，加之借入的资金需要还本付息，无果不能到期偿还，企业就会陷入债务危机。如果企业息前资金利润率低于借入资金利息率，这时借入资金所带来的利润尚不能偿还利息，还需要使用应有的资金利润来偿还利息，因此造成了资金利润率降低，让企业蒙受损失，在很大程度上失去支付能力，甚至可能致使企业破产。反之，如果借入资金所产生的利润偿还了利息之后还有盈余，这样就能够加强企业的盈利能力。

其次是投资风险，投资风险主要指的是因为商业投资而让企业的财务成果处于不确定的状态。企业投资主要可以分为对内和对外投资两种。本文中主要探讨的是对外商业投资。对外投资主要有一个利润和风险的问题，利润本身就带有很强的不确定性，企业的对外商业投资会在一定程度上对企业的日常生产活动以及盈利水平造成影响。如果投资收益大于企业的资金利润率，企业不但能够收回成本，同时还可以赚取超过自由资金之外的利润。但是反过来说，如果企业商业投资失败，那么投资报酬率就会大大的降低，甚至为0，这样不仅会损失利息，同时还提高了企业的机会成本，降低了企业的偿还能力以及盈利水平。

再次是营运风险，财务风险中的营运风险说的是企业在进行商业经营活动的过程中，其资金转化时间具有很大的不确定性因素。企业如果处于资金运营顺畅的状态下，购销量都是最好，那么可支配的资金流动性就大大的增加，企业的盈利水平也极大的增加。但是企业如果处于资金运营困难的状态下，企业有限的资金不但要购置原材料和商业投资，同时还需要支付其他的一些杂物费用，企业资金的短缺导致了企业生产经营处于不利的状态。如果企业的资金不能快速的周转，就无法抵御企业生产经营不利的情况，最终导致企业陷入财务风险中，大大的降低了企业的偿还能力和盈利水平。

最后，收益分配风险。收益分配风险主要说的是由于收益分配出现问题造成企业在商业经营和生产活动中出现更多的不确定因素。收益分配主要指的是企业实现利润的分配活动。在收益分配中的一部分具有刚性特征，例如法定公积金以及其他一些税费。如果能够建立科学的利润分配机制，那么就能够有效的对企业收益分配中的刚性内容软化 ，但如果没有科学的收益分配办法，那么极有可能导致大量的资金流出企业，导致企业财务活动现金流的短缺，在很大程度上影响企业的商业经营活动。

三、企业商业经营财务风险的防控对策

（一）提高财务风险防范意识

企业财务风险防范意识的提升是风险防控的基础。在市场经济环境下随时都有可能出现各种不确定的财务风险，企业需要多元化发展，企业的管理人员就必须要意识到财务风险防范的重要性，提高企业财务风险防控意识。所以，企业管理者必须要树立财务风险防控意识，重视企业财务风险防控工作，协调好企业内部各个部门之间的职能，逐渐增强财务管理人员的风险防控积极性，促进财务管理、资金管理等因素的有机配合。此外，企业财务风险防范意识的提升还能够帮助企业核心竞争力的增强。

（二）完善财务风险预警体系

企业要逐渐对财务风险预警体系进行完善和补充，财务风险预警通常说的是企业通过对一些关键性的财务指标的状态进行实时的监测，从而对企业商业经营活动进行有效的控制，对财务风险采取相应的预防措施。我们可以建立完善企业财务风险预警体系，企业的管理人员能够利用这一体系来判断企业财务风险的大小，可以事先准备再对症下药，能够更好的了解企业财务风险出现的原因，从而更好的制定对策。所以，企业必须要建立与自身实际条件相符合财务风险分析体系，建立长期系统的预警机制，设置独立的财务风险分析部门，对于企业的商业经营活动情况以及业务活动情况进行仔细考察，同时要通过总资产净现率、预期未来收益、股东权益收益等指标对企业的财务风险情况进行预测，建立起财务风险的有效防线。

（三）选择科学的风险预防策略

对于企业的财务风险，如果选择不同的防范措施也会导致不一样的后果，科学合理的财务风险防控手段能够在很大程度上降低财务风险给企业带来的影响，增强企业的财务风险防控效果。第一，企业必须要对资本结构进行不断优化，确保资产以及负债能够处于良好的状态下，控制好企业负债规模以及筹资的手段，尽可能的减少企业资本成本；其次，企业应该合理的选择风险分担措施，将企业商业经营投资的风险降到最低，以此来预防和控制企业财务风险；第三，企业必须要确保经营活动的良好运作，健康的财务状况加上科学的财务风险防范机制能够让企业的投资资金时刻处于良性 状态，最大限度的降低财务风险。

（四）拓展财务风险的应对手段

财务风险是客观存在的，财务风险防控的目的是为了让企业受到的影响降到最低，所以，企业必须积极扩展财务风险防控办法，确保资金能够良性循环。对于企业财务风险的不确定性因素，企业必须要拥有较高的反应能力以及敏感程度，应该在企业财务风险管理体系下，按照分级分权的方法，让企业的商业经营项目都有专人负责。另外，企业还可以借助现代化的管理办法，增强财务风险管理能力，提高企业内部各个部门的工作效率，确保企业财务风险的防控方法能够得以落实，降低企业损失。

四、结语

综上所述，企业要想对财务风险进行有效的预防和控制，企业管理人员首先要树立风险防范意识，要建立系统完善的财务风险防控体系，对可能出现的财务风险要能够预判和把握。这样才能够提高企业的财务风险管控能力，最大限度的降低财务风险给企业带来的损失。

参考文献：

[1]于英红.企业经营中财务风险管理及防范.企业研究.2012（14）：29.

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（一）参与企业的投资与决策

企业为了持续发展和不断获得利润，一定要寻找多个利润发展点，单一的利润点不能保障企业长期有效的发展，因为任何一个项目都有其发展的和低谷，因而为确保企业的长远发展，企业的管理人员一般都有多个预选方案的制定。但是这些预选方案在选择上一定要以财务指标为遵循依据，因为方案的选择第一是要获得经济收益，二是现有的资金能否支持该项目的顺利实现。只有确保经济增长目标的长期稳定性，经济效益作为基础目标，开展综合性的经济收益考量，明确投入和产出的数值，才是最佳的方案。所以财务管理对企业有指导意义以及参考价值。

（二）财务预算中既定目标的实现

财务计划能够有效确定财务计划、制定财务战略和政策，并且规定财务程序，针对某一个具体的财务规划开展相关的财务发展理念。在这一过程中拟定财务规划，开展财务预算，是把生产经营的各项活动以货币的形式表现出来，合理的调配资金，资金的使用过程中开展相关的宏观调控，因而财务计划有助于企业管理。

（三）控制监督企业生产经营活动

财务管理是运用货币的形式对企业整体生产经营活动开展监督和控制，具体而言是对资金的筹集、使用和分配等活动开展监督和管理。在对资金指标开展分析的过程中，全面地反映企业对物资的使用以及占有情况，了解相关物资的使用是否合理，如果不合理要做出适当的调整措施。并严格监督生产经营中的资金使用状况，因为企业投入到生产经营中的每一项资金都是要有相应的利益回报，在使用过程中一定要财尽所用，保障其发展自身的效益，这样能有效的促进企业生产效率等方面的管理，物资供应工作也在此做出适当的调整；对产品成本进行指标分析，反应生产过程中对劳资的消耗情况，有效促进企业人力、物力和财力的合理调配，消耗节约中成本也随之降低；利润指标分析中，企业当年的经营管理水平和企业财物收益情况也凸显出来，严格的监督利润的形成和分配，企业在这个过程中能挖掘自身的潜力、改善不合理的管理制度、扩大经营、增加企业的经济收益。

二、企业财物管理的措施

（一）成本管理强化

企业经营管理基础是成本，所以合理的控制企业成本管理，可以在客观上为企业带来可观的收益。高效的企业成本管理，也可促进企业的核心竞争力的增强，使企业可以在激烈的市场竞争中立于不败之地，这将有助于企业的长效健康发展，所以其实现的具体措施有以下几个方面：一是，成本管理意识的强化。意识是工作开展效果最为集中的因素，企业管理人员只有在企业管理中树立正确科学的管理意识，才能将这些意识真正的融入成本管理理念中，成本管理也将执行到每一个环节中；二是，实行预算成本。预算是工作开展的成本管理，能够更加高效的展现企业投资效益，不但能够对后续的资金问题展开控制，并且能够帮助企业避免风险意识，确保企业的稳步发展。三是，成本分析构成。在成本明细账目和成本比较中，在此寻找成本升降的主要原因，结合行业成本努力降低成本。施工企业的成本项目主要包含人工费、材料费等其他直接和见解费用。企业要提升自身的企业管理技术，科学施工方案的精心编制，并结合工程预算成本，开展实际成本的计算和管理，及时发现成本管理中出现的问题。

（二）强化队伍建设

企业管理人员的素质和企业管理效果有比较直接的联系，因而企业要重视财物人员的素质化管理，管理措施有以下几个方面：第一，管理过程中了解自身企业人员的资源结构，了解人才构成中缺少什么样的人才，需要补充什么样的人才；第二，避免工作流程的形式化，对管理人员的素质和能力要做到切实的提升，不要把侧重点放到学历和出身上；第三，对于现有的的财务人员，给予发展提升的平台，工作中积极的给财务人员进行培训，使其工作能力在此基础上能够得到进一步的提升，这样能够让自身的财务能力有新的突破。

（三）资金管理和内外考核的强化

企业内部最好建立约束机制,形成自有的审计保障体系。我国相关的财政部门最好也跟进其状况出台政策和制度，对违规违纪的行为严惩,确保企业的健康发展。并且对企业的财务资金进行集中管理制度，在此确保财政信息的真实性；企业资金运作的透明度也在这个过程中有所提升，方便企业的资金使用效率，企业管理水平也得到整体的提升,让企业的资金管理和国家经济有机结合，因为经济发展不是一个国家或者一个地区的事情，更多的时候是经济全球化的发展趋势和发展进程，所以企业的管理考核机制也要做到内外强化。

三、结束语

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邮政是一个古老的行业，“鸿雁传书”就是人们对邮政通信的形象比喻。自大清邮政开办至今，现代邮政也已经有了100多年的历史。但邮政又是一个充满活力的年轻产业，在改革开放的新形势下，石家庄邮政局立足于为全社会提供优质信息服务，通过不断采用高新技术和设备，使综合实力明显增强，服务手段日益先进。而加强服务管理，对于促进企业增强内部控制，推进企业科学管理，确保信息的真实、准确及经济活动的合规性、效益性等方面，都发挥了积极重要的作用。

透过管理、组织和经营三个层次，尝试从人类活动的一般特征和要求作为出发点，剖析企业经营管理活动的基本特征和一般结构，对企业的经营管理活动的整个过程进行系统性解释，探讨一条完整理解企业经营管理活动过程的基本思路。管理的作用在于追求效果，正是因为对效果有所要求，才产生对企业的经营活动进行管理的必要。企业经营管理者所表现出来的一切管理行为、手段、方式和要求，无不围绕着追求经营效果这个核心，并且总是从企业经营的效能和效率两个方面来实施管理，以最终效果作为管理的目标——所以，企业的管理目标与企业经营活动目标是相一致的。效果以及效能和效率，成为分析、理解企业管理行为及其作用的切入点。

为了解释管理的这种作用，我们把企业活动分解为操作和管理两种基本行为。操作是指运用技术制造出实际结果的行为；管理则是指对操作提供引导作用的行为，管理在于令操作结果符合经营目标需要，又按照经营条件和环境要求而有效进行，最终产生预期结果。管理和操作，是任何一种有目的活动都包含的两种基本行为，它们之间存在对应的关系。有什么样的管理，就导致与之相对应的操作发生；对操作及其结果有所要求，就必须提供相应的管理加引导。缺乏管理的操作是下意识或者盲目的行为；没有操作，则结果也不会产生。管理和操作，反映了人在活动过程中的主观意识与肢体行动之间的联系。

人们曾经预想，新技术和现代管理方法的大量应用，人在经济活动中的作用将可能下降。但竞争的现实使人逐渐认识到，任何时候都不能忘记生产产品和提供服务的人以及使用产品和享用服务的人。恰恰相反，在新的阶段，或者也可以称之为管理思想发展的第四阶段，对人的认识有了升华。在这一阶段，提出了人是最重要的资源、最宝贵的财富，提出了个性需求和精神健康的理论，提出了更多依靠员工的自我指导、自我控制以及顺应人性的管理等一系列新观点、新思想；在实践中积极推行以人为中心的管理，并积累了丰富的经验。可以说，以人为中心的管理，是新阶段的重要特征之一。

一、服务管理是一种新的管理视角服务管理视角的产生表明，服务对企业具有战略意义。gronroos（1990）曾提出过一个相对全面的定义：所谓服务管理是指：（1）认识在消费或使用组织提供物时顾客得到的效用以及服务单独地或与实体产品（或其他有形物）一起如何对该效用产生贡献，也就是说，认识全面质量在顾客关系中是如何被感知的，是如何随时间变化的；（2）认识组织（人员、技术和物质资源、系统和顾客）怎样生产和传递该效用和质量；（3）认识如何开发和管理组织以便实现希望的效用或质量；（4）组织以何种方式运作能够实现效用、质量以及各方（组织、顾客、其他各方和社会）的目标。albrecht（1988）提出了一个简短的定义，“服务管理是将顾客感知服务质量作为企业经营第一驱动力的一种总体的组织方法”。尽管在该定义中没有包括很多具体的详细的信息，但是它也清楚表明了服务管理的关键层面。

管理透过以下三个职能来发挥对操作的引导作用：(1)计划：计划包含目标和规划两个基本元素。目标是指根据现实条件，按照行动的目的要求，预先设想、可行的、代表未来结果的预期构想；规划则是对实现目标的操作行动过程的事前构思和安排，包括操作的内容、方法和顺序，为进行操作提供依据。因此，计划具有前瞻性的引导作用。(2)领导：领导包含决定和促动两个基本元素。决定是对如何进行操作作出指示；推动则是促使操作按照决定发生——在对他人活动的管理中，要求他人按照自己的意愿进行操作，这种促动的作用是明显和必要的；对自我从事的操作，也存在促动作用。例如，对努力完成工作的自我要求和督促。如何作出正确的决定，以及促使操作按照决定进行，成为领导的核心。领导总是根据当前的实际情况和需要而实施。从而，领导具有当前性的实施作用。(3)控制：控制包含反馈和调整两个基本元素。控制在于对操作结果状态与环境条件的变化作出反应。首先透过反馈掌握操作的进展情况以及出现的变化，一旦发现或者预测当前的操作所造成的结果不符合目标要求，通过对操作内容、方式或者操作环境、条件进行调整，保证操作所产生的结果符合目标要求。控制总是在变化出现之后才发挥实际的作用，所以，控制具有后援性的保证作用。

二、服务管理的特征1.一般管理视角服务管理对于如何看待和建立组织内部及组织之间的关系有着不同的基本假定。团队工作、跨职能合作和跨组织的伙伴关系以及长期观念等，对于服务管理来说属于内在的要求，受到高度重视。起初，学者们的研究对象局限于服务企业，随着服务在制造企业中越来越重要，因此，关于管理陷阱和恶性循环的理论同样适用于生产企业。服务管理和服务竞争对于所有企业都具有重要意义。作为一般管理视角，服务管理将企业的外部效率置于重要地位，强调的是顾客如何看待核心产品和企业总的表现，而不是企业的内部效率、规模经济和成本降低。这体现了顾客驱动、质量导向、长期导向、员工导向等的结合。2.顾客导向顾客忠诚是成功的服务管理的里程碑。服务管理的研究表明，留住顾客对获利性有正面的影响。顾客保留率取决于企业向顾客提供的服务如何。3.顾客感知质量导向质量对服务管理的许多方面有决定性的影响。

顺应人性的管理，才是最好的管理。从一定意义上说，人类文明史，就是更人性化的过程，是人的本性不断升华的过程。人有光辉的一面，也有懒散、消极、阴暗的一面，问题在于如何管理。开发人的潜能——最主要的管理任务。生命有限，智慧无穷，人们通常都潜藏着大量的才智和能力。管理的任务在于如何最大限度地调动人们的积极性，释放其潜藏的能量，让人们以极大的热情和创造力投身于事业之中。我们目前所进行的改革，从根本上说，正是为亿万人民聪明才智的充分发挥创造良好的环境和机制。

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关键词：电子商务；企业管理；柔性生产；组织结构；物流

随着网络的普及及信息技术的迅猛发展，以电子商务为特征的新经济正影响着人类社会的方方面面，尤其是对企业管理产生了重要的影响。世界各国的企业在当今的电子商务大潮中既要面临着前所未有的机遇，同时也要面对极为严峻的挑战。

一、电子商务概述

电子商务是在全球化背景下出现的，它是以网络作为依托，以交易双方作为主体，以银行的支付和结算作为一种有效的手段，以客户自己的数据库作为架构的一种崭新的商业模式。电子商务改变了传统商务管理的手段，它的基本内涵就是利用互联网从事各种商务交易的活动。电子商务的发展模式主要有以下几种：企业内部的电子商务模式；企业与企业之间的电子商务模式；企业与消费者之间的电子商务模式；企业与政府之间的电子商务模式等。

二、电子商务给企业发展带来的机遇

（一）扩大了企业交易范围，降低了企业交易成本

由于受到地域的限制，传统企业所面对的市场是有限的，而利用互联网进行商务活动使企业直接面向市场，面对的是全球市场，大大扩展了企业的交易范围，突破了空间和时间的限制。同时，由于电子商务通过互联网进行市场调查和广告宣传，建立起无中介的销售渠道，避开了传统营销渠道中批发、零售等中间环节，使生产商与消费者直接接触，降低了流通和交易费用，大大提高了营销效率。

（二）为企业更好地提升客户服务质量提供了便利

客户是企业最重要的资源，了解客户的需求是营销工作的起点，在客户消费的过程中全程地与客户交流，不断对产品及服务进行改进和售后服务，从而提高客户满意度和忠诚度是企业能否在市场中立足的关键。在传统营销中，企业和客户之间的交流往往是单向的，企业向客户宣传灌输的很多，却难以听到客户的声音。由于企业和客户中间隔着层层中间商，所以两者之间的交流和沟通要么因为层级过多而导致信息失真，要么因为时间滞后而失去沟通的意义。而电子商务极大地便利了企业与客户之间的沟通。通过互联网，企业与客户之间可以进行实时的双向互动，而且没有任何外界因素的干扰，客户更易于表达出自己对产品及服务的评价，这一方面可以更深入地了解用户的内在需求，及时了解市场动态，进行产品结构的调整；另一方面可提高企业的售后服务水平，提高客户的满意度，密切双方的关系，留住客户。

（三）使得零库存成为可能

在传统的生产管理中，企业为了保证履行供货合同，往往会在企业内部库房挤压大量库存货物，这样常常造成库存占用过高，资金利用率较低。再加上渠道中的每一级经销商都为了避免缺货现象，他们在向生产商订货的时候都会在客户实际需求的基础上加成一定比例来进货，造成牛鞭效应。这往往会造成生产企业生产过剩，不能适应消费者需求的变化。电子商务应用之后， 消费者的订单直接进入生产企业，使得企业有条件迅速地对消费者的需求变化进行反应，使生产企业库存降到最低。

（四）企业可以根据市场需求动态整合内外部资源

电子商务的发展，使得企业之间的竞争不再取决于其所实际占用资源的多少，而取决于企业可控制运用资源的多寡。企业可以发挥网络的作用利用好外部资源，与自己的合作伙伴、供应商互通互联，做到信息资源实时共享。企业的各个环节的物质资源可以随时根据市场动态进行调整，从而使企业的运作具有更大的灵活性和柔性。

三、电子商务给企业发展带来的挑战

（一）对企业的柔性生产能力提出了更高的要求

电子商务使企业可以快速捕捉到消费者的需求并迅速做出反应，从而使以销定产真正成为可能，但是这同时对企业的生产能力提出了更高的要求。传统营销环境下企业每年或半年参加渠道商的订货会，企业再根据渠道商的订单进行生产，工厂对订单的预测相对简单，在成本、备料等方面也可以控制。而电子商务环境下消费者的订单往往是脉冲式的，也就是说一会订单多，一会订单少，每个订单对生产还会有一些差异，这使得生产计划变得非常复杂和困难，因为企业事先不知道该生产多少，也不知道一定时期内消费者对具有某种特定功能的产品的需求量是多少。这就意味着企业要根据消费者需求的变化，借助现代化技术灵活协调企业资源，快速地备料、安排生产并交付货物以适应和满足消费者多样化的需求。这对习惯于依赖渠道订单按部就班进行生产的传统企业提出了挑战。

（二）组织结构扁平化、开放化过程中面临传统部门的阻力

目前企业普遍采用职能式的金字塔组织结构，这种组织结构产生于传统经济时代。电子商务环境下，市场瞬息万变，固有的企业组织结构僵化已经成为企业与市场之间一道不可逾越的鸿沟。为了适应消费者需求的快速变化，企业组织结构必须由原来的金字塔式向扁平化转变。

企业为了实现节约成本、增强竞争力并降低风险，实现柔性化生产，必须通过网络利用外部资源，通过互联网使得自己与合作伙伴、供应商互通互联，做到信息资源实时共享，最大限度地提高运作效率，这必然要求企业与企业之间你中有我，我中有你，使得企业的边界模糊化，组织结构开放化、虚拟化。

这意味着企业的一些传统部门面临被取消或被兼并的局面；商务电子化带来的管理幅度变大也会导致一部分管理岗位的消失，大量的中层组织原来意义上的上传下达作用逐渐削弱，而转向深入科研、管理、生产、营销一体的市场第一线；管理幅度增大，必然要求管理者适当下放权利等。这些必然给企业内部造成不小的震荡。传统部门和个人的不配合甚至排斥往往成为传统企业进军电子商务的绊脚石。

（三）对物流服务水平提出了更高的要求

电子商务是由信息流、货币流、物流共同组成的三位一体的商贸活动，电子商务的发展离不开物流派送体系。以物流的速度快慢、货物运输过程中的完损程度及物流信息能否及时传达到消费者等为主要内容的物流服务水平极大地影响消费者的购物体验，直接影响着消费者的满意度。未来电子商务的竞争很大程度上会演变为物流服务水平的竞争，而我国传统企业以往的物流主要是借助交通运输公司、经销商等来完成的。电子商务模式对物流的分配和管理要求在全国乃至全球范围内建立起一个有效的、统一的物流配送中心来保证商品实体的合理流动，这是制约电子商务发展的瓶颈。

（四）线上线下不融合，甚至相搏

线上线下渠道能否有效整合是考验传统渠道进军电商的又一大难题。线上线下产品是否应该有效区隔，价格是否一致，是否应该使用同一品牌？传统企业进军电商之后如果不能对线上线下渠道进行合理分工定位，线上渠道就会侵蚀线下渠道利益，就会招致经销商的不满甚至抛弃，导致渠道关系混乱，甚至威胁到企业的存亡。

（五）电子商务运营人才不足

电子商务是一种新型的商务模式，它在营销理念、营销策略、营销技术、物流等方面对企业都有一定的区别于传统营销的新要求。而很多传统企业往往是以传统经营人才和思路去运营电子商务，缺乏不断学习和创新的文化，缺乏科学有效的电子商务人才引进、培育和用人机制。

四、结语

21世纪将会是电子商务大显身手的世纪，电子商务的不断发展不仅给企业带来了机遇，也带来了非常严峻的挑战，企业必须构建出适合自身发展的电子商务环境，广纳贤才，重构管理方式，理顺线上线下渠道关系，结合市场需求整合好内外部资源，大力发展、解决物流瓶颈等来适应电子商务的发展，使企业在电子商务的潮流中获得更大的竞争优势。

参考文献：

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