房地产经营管理范文

导语：如何才能写好一篇房地产经营管理，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

两年以上工作经验 | 女| 25岁（1986年9月10日）

居住地：深圳

电　话：138********（手机）

E-mail：

最近工作 [2 年4个月]

公　司：XX房地产开发有限公司

行　业：房地产开发

职　位：营销主管

最高学历

学　历：本科

专　业：房地产经营管理

学　校：深圳大学

自我评价

为人处事认真踏实，有很强的责任心；有团队合作精神，有激情，有较强的组织与沟通能力；有一线施工现场工作经验，负责海外大型项目的预算及成本管控工作，积累了丰富的项目经验。

求职意向

到岗时间： 一个月内

工作性质： 全职

希望行业： 房地产开发

目标地点： 深圳

期望月薪： 面议/月

目标职能： 部门主管

工作经验

2009/8—至今：XX房地产开发有限公司[ 2年4个月]

所属行业： 房地产开发

营销部 营销主管

1.在《XX别苑》项目担任营销主管工作，主要负责：

2.案场管理，保证案场流程规范，监督案场制度的执行，负责帮助销售人员解决销售过程中的各种疑难问题；

3.负责人员招聘、确定岗位分配及管理；

4.组织销售人员进行市场调研，销售资料、说辞的汇总、整合、制定；

5.参与定期营销方案的制定、参与产品定价方案的讨论、制定；

6.负责销售人员的业务培训（接待流程、签约流程、合同制定、按揭手续、入住流程、房产证下发手续等）负责销售人员考核工作；

7.负责成交、交款、催款工作的统计，与各有关部门协调相关工作，制作报表；

8.所带团队销售业绩排名“月冠军”，“年冠军”，XX年下半年成交金额占总成交额的70%，超额完成销售任务。

---------------------------------------------------------------------

2008/7--2009 /7：XX物业有限公司 [ 1年]

所属行业： 物业管理/商业中心

商业物业管理（客户服务、行政管理） 物业管理经理/主管

1、负责商铺的日常管理、协调处理投诉及安排协调维修工作；

2、协助开发商商业管理部门对业主、包租商铺、租赁商户的梳理管理工作；

3、协助开发商商业管理部门操作商铺招商工作；

4、协调商务区对于商业街及商业综合体的行政管理规范；

5、参与协调和执行各级领导的参观及考察工作；

6、监管小区会所工作。

教育经历

2004/9--2008 /7 深圳大学 房地产经营管理 本科

证 书

2007/7 国家注册二级建造师

2007/6 国家造价员资格证

2006/12 大学英语六级

2005/12 大学英语四级

篇2

【关键词】房地产；经营管理；价格决定；构成；分类

在市场经济条件下，房地产价格的基础是价值，其构成表现为土地，建筑物等货币表现形式。现实房地产的价格受市场需求和供给的共同作用而形成。市场供求关系的影响具有一定的波动性。房地产作为实物、权益与区位的综合体，在房地产经营管理过程中，必须重视对房地产的价格特征、价格决定、价格构成和价格分类的研究。

1、房地产价格的特征

1.1地域性

房地产即不动产，其固定不变的区位是决定价格的一个根本因素。房地产地域性的特征不但使其外部效应表现得更为突出，使房地产市场隐含一定的地域性垄断。

1.2异质性

房地产由于其区位、自然、经济的差异和建筑物式样、朝向、规模、装修、设备等方面的差别，强化了其异质性。房地产商品的异质性主要表现为位置固定性、质量差异性及面积有限性等特征，这使得房地产市场上不能实现统一价格。

1.3趋升性

房地产价格一般具有趋升性。长期来看，由于房屋使用功能的永久性与居住需求的不变性导致房地产具有增值、保值性。房地产商品的相对稀缺、土地供给缺乏弹性、城市人口的增加、生活方式改善、消费者收入水平提高及技术持续进步等多种因素决定房地产价格的趋升性不可避免。

1.4权益性

房地产价格实际是一种权益价格。由于价格是对依附于房地产上的权利的衡量，实物状况相同的同一宗房地产按其不同的权益要求而可以具有不同的价格。

1.5政策性

房地产行业关系到国计民生，其市场发展形态和价格水平受到政府政策的重要影响。土地市场受政府的严格把控，土地的权属性质、稀缺性以及耕地保护的必要性决定了政府一定要直接参与土地资源的配置。政府的各类土地利用规划以及相关土地保护政策都会对区域土地价格产生重大影响。国家和地方各种宏观经济政策及房地产业本身的调控政策对房地产价格的影响也很大。

1.6多样性

房地产价格既可以用买卖价格即出售价格表示，也可以用一定期间的收益，即租赁价格表示。租金代表一定期间的收益，将收益以适当的折现率折现，就可能得到买卖价格。

2、房地产价格的决定

在市场经济条件下，房地产商品的价格及变化趋势由供给与需求共同决定；反之，房地产商品的价格水平及变化又引导供求数量的调整。房地产供给是指在一定市场条件下房地产的生产者或持有者愿意并能够提供给市场的房地产数量，它反映出市场条件与生产者或持有者供应意愿之间的对应关系。这里的市场条件包括房地产价格、需求者收入水平、相关商品的价格，建材、家具等互补品、消费者偏好、厂商营销手段和价格预期等。在房地产供小于求时，形成卖方市场，价格上升，供给增加，需求出现减少，实现均衡。反之亦然，市场机制运行的结果是最终趋向于市场均衡。

3、房地产价格的构成

房地产价格主要由房地产开发成本和利润两大部分构成。其中，房地产开发成本是开发企业在开发和销售房屋的过程中发生的士地取得、建筑安装、市政配套、营销管理等各种支付。利润指房地产开发企业在销售房地产的收入中扣除成本和税金以后的余额，利润总额往往由营业利润、投资收益和营业外收支差额三部分构成。开发成本是决定开发企业回报以及下一生产周期房地产供应的重要因素。只有房地产价格等于或大于开发成本，开发商才能补偿耗费的资金，开发活动才能够持续下去。开发成本的构成是以生产费用为理论基础的成本价格的组合，它与市场价格有房地产开发建设涉及较多环节，所以开发成本的构成包含较多内容。以住宅开发为例，从房地产开发企业经营核算看，主要包含以下几部分。

（1）土地费用。土地费用包括城镇土地出让金、土地征用费或拆迁安置补偿费。由于土地自然供给有限，经济供给缺乏弹性，土地费用在房地产价格中所占比例有逐步上升的趋势。

（2）前期工程费和建筑安装工程费。建筑安装工程费是用于建安工程建设的总成本费用，即房屋建筑安装造价，它在整个成本构成中所占比例较大。市政公共设施费用。

（3）管理费用。管理费用主要包括管理人员工资、差旅费、办公费、保险费、培训费、养老保险费等，一般在整个成本构成中所占比例较小。

（4）贷款利息。贷款利息的大小与所开发项目的大小以及融资额度的多少等因素具有密切关系，其所占成本构成比例相对不稳定。

（5）税费。包含税收和行政性费用两部分。

4、房地产价格的分类

房地产与一般商品相比有一些不同的特征，再加上房地产市场的特殊运行规律，决定了房地产价格的分类形式具有多样性。不同的分类方式以及不同的价格形式，起到的作用也各不相同。主要有以下分类：

（1）成交价格、市场价格、理论价格和评估价格。

（2）市场调节价、政府指导价和政府确定价。

（3）基准地价、标定地价和房屋重置价格。

（4）土地价格、建筑物价格和房地价格。

（5）总价格、单位价格和楼面地价。

（6）所有权价格、使用权价格和其他权益的价格。

（7）买卖价格、租赁价格、典当价格、抵押价格、保险价格。

（8）现房价格和期房价格。

（9）起价、标价、成交价和均价。

（10）保留价、起拍价、应价和成交价。

参考文献

[1]刘亚臣.房地产经营管理.大连：大连理工大学出版社，2008.3

[2]朱丹.地价与房价的关系不同观点分析.商情，012年

[3]王丽玫，李广辉.影响房地产价格的因素分析.廊坊师范学院学报：自然科学版，2008年

篇3

1.1地理位置的不可移动性

房地产企业是以房屋等基本建筑物为基础进行运作的一种企业，而这些建筑物一旦建成，其地理位置是固定的。所以，房地产企业在选择或开发项目时，应首先考虑该项目的地理位置是否符合企业运作所需要的交通、市场、经济和文化等需求。

1.2项目的投资风险大

房地产不同于其他商品，它自身的特点决定了企业在投资过程中必须承受较大的风险，具体体现在以下2点：①由于房地产项目的开发时间长，所以，可能会受到一段时间内市场需求和国家政策变化的影响；②由于其地理位置的不可移动性，在很大程度上使其在竞争中处于被动局面。

1.3投资建设的成本高

众所周知，房地产开发项目是一项资金密集型产业，其投资开发成本比较大，如果没有一定的资金作支撑，企业是很难在房地产市场中立足的。此外，由于房地产项目开发的风险比较高，如果企业没有坚固的基础，就很有可能面临倒闭的风险。

1.4项目开发建设的周期长

房地产投资开发项目的对象是土地和客观建筑物，大家都知道，一项建筑工程的建成不仅需要花费大量的人力、物力和财力，还需要较长的时间。为了适应市场需求，现代建筑越来越趋向于美观时尚，同时，工程还要保质保量完成，这就在一定程度上延长了房地长项目的开发周期。

1.5项目开发建设的环节多

目前，在我国实行的房地产开发建设管理制度中，将房地产管理部门与其他的社会管理部门相联系，比如交通管理部门、环境与卫生管理部门、城市规划管理部门和安全质量监督管理部门等。企业在开发建设房地产项目时，必须协调处理与各个部门之间的关系。只有这样，才能使工程顺利竣工。

1.6项目建设资金的周转速度较慢

房地产项目的开发往往涉及多方面的资金周转，从设计图纸、招商引资，到雇佣工人、施工、竣工，这整个过程的时间是非常长的。由于各个环节都是独立的，资金的周转速度下降，对项目的开发造成了一定的消极影响。

1.7受国家政策因素的影响较大

房地产企业作为全国企业中的一份子，其运作状态必然受国家政策的约束和调控，所以，任何房地产企业，不论何时何地，都要严格遵守国家经济、法律制度，将国家利益放在首要地位。

2房地产项目经营管理的问题

2.1缺乏项目建设的成本管理意识

大多数房地产企业还停留在“事后核算”的思想上，缺乏对项目造价成本的预算。俗话说，“没有规矩，不成方圆”，这对房地产企业来说也是一样的，如果管理者在事前没有一个明确的预算成本作为约束，就很有可能会在项目建设的过程中出现铺张浪费的情况，对企业内部的资金运转造成一定的阻碍。

2.2企业内部的管理链条不完善

目前，虽然大多数的房地产企业开始重视企业内部管理系统的完善，但是，仍然存在一些漏洞，这一点在安全和质量监督管理方面表现得比较明显。一些监督管理人员不重视自己的工作，进而出现了企业内部的监督环节与其他环节之间处于割裂的状态。

2.3缺乏对历史经验的分析和总结

房地产市场需求的变化性是极大的，许多房地产企业由于受到了市场、经济、政策等各方面的影响，很容易在竞争中处于被动地位，所以，企业要想在房地产市场中居于不败之地，就必须从多方面入手分析市场动态，总结历史经验和教训，发展自身优势，摒弃劣势。

2.4没有准确掌握各方面的动态信息

企业要想获得发展，就必须与时俱进。所谓“与时俱进”，指的就是企业要用发展的眼光看待自身所处的环境，包括市场环境、经济环境和政治环境等，及时了解各方面的信息动态。从目前的发展情况来看，许多企业并未准确掌握信息的动态，大多数企业仍然处于消极被动的地位。

3经营管理的原则

3.1坚持可持续发展的原则

可持续发展思想是《我们共同的未来》报告中提出的，它要求我们以不损害后代人、满足其需求的权力为前提来满足当代人自身的需求。对于房地产企业，在项目开发和经营管理的过程中，既要考虑企业的经济效益，又要注重该项目的环境效益、社会效益，不能以损害环境和社会的长久利益为前提来满足企业发展的短暂利益。

3.2坚持创新性原则

随着社会经济的发展和科技的进步，创新已经成为了现代社会发展必不可少的推动力，小至个人、家庭，大到社会、国家，各个社会角色和群体无不需要创新。对于房地产企业，应该从产品、科技等方面入手，不断创新，这样才能实现企业的长足发展。

3.3坚持科学定位的原则

市场是一个不断变化的动态因素，任何企业在进行市场定位之前都必须对市场进行科学的分析。对于房地产企业更是如此，为了应对变化莫测的市场环境，中小型企业应格外重视市场的分析和定位，尽量在掌握市场动态的基础上将整体的市场划分为多个细分市场，从细分市场中选择一个或多个作为自己的目标市场。只有这样，才能更好地规避风险，提高企业的竞争力。

3.4坚持动态管理和优化组合相结合原则

房地产企业要想实现动态管理和优化组合，就必须建立一个内部信息管理系统，安排专业的内部信息管理人员负责掌控企业市场运作的所有数据和信息，并根据市场动态信息的反馈及时调整企业的开发和管理策略，对影响企业运作的环境因素进行优化、组合、调配。只有这样，才能使企业在日益经激烈的市场竞争中处于优势地位。

4经营管理的方法

4.1培养高端人才，保证综合效应

企业要想取得发展，就必须以高素质的人才作为支撑。对于我国的房地产企业，培养具有创新性意识、能独立思考的人才是尤为重要的。企业的管理人员应加大对企业职工的考核力度，经常召开职工教育大会，提高职工的自我角色意识，同时，还应该建立和完善职工培训制度，定期对职工的工作能力和素质进行培训。只有这样，才能培养出高素质的员工。

4.2加强对内外部风险的控制

企业的经营风险是指企业为了扩大或占领市场而做出的一切决策所形成的风险。这些风险按照来源的不同，主要可以分为企业内部风险和外部风险；按照内容的不同，可分为投标风险、市场风险和意外风险。毫无疑问，企业的经营风险是不可能避免的，我们只能尽量降低风险发生的概率。要做到这点，企业就必须建立和完善风险控制体系，形成一个专业的防范风险的体系。

4.3适应新形势，实行战略转型

面对越来越严峻的国内外宏观经济形势，房地产企业必须及时调整发展战略，完善企业内部的监督管理体系，在企业的目标决策方面实行战略转型，进而提高目标定位的准确性和决策的规范性，实施全方位、可持续发展的经营理念。

5结束语

篇4

关键词：房地产项目开发规划 经营管理

引言：随着我国经济发展，人们的生活水平不断提高，居住上一个规划合理、配套设施齐全又舒适的生活小区要求越来越高。所以要做好项目开发的规划设计至关重要，其好坏直接影响到后期的营销和推广。

1.房地产项目的规划设计管理

1.1设计必须以人为本，以住户的生活舒适方便为本。

这应该是最高原则。楼盘建成是让人住的，要住七十年，业主花几十万买一套住房，你必须对住户的七十年负责。细节看起来是小事，其实有大隐患， “规划方案无小事”。这种细节就显示出设计师有没有从用户的方便舒适角度考虑问题，只是简单地从平面布局的美学效果出发做设计，犯了一条大忌。

1.2规划设计应该充分考虑将来物业管理的方便。

现在物业管理已经成为楼盘项目成败的一个重要方面，小区全体业主共享的，那些住在多层、小高层的业主要去湖边散步游玩时，都要从别墅的花园、门前甚至窗前走过才能到达湖边，别墅的业主经常受到这种门前屋后纷纷来去的干扰，个人隐私无法得到有效保护。

1.3必须符合项目定位，不要偏离定位去追求不切合实际的东西

项目定位是一个项目的根本大纲，框定了规划设计的方向，背离定位就会做出完全不能用的方案。如定位是中小户型的白领社区，价位适中，档次中等，但如设计院做出了一个出人意料的中庭园林景观设计，我们粗略计算一下，每平方米的造价要几百元，而物业管理的运转费用更高得可怕，这样一个中档小区，向业主收取的物业管理费是很有限的。这就是设计师背离项目定位的情形。2.房地产开发规划设计的要点

2.1总体开发设想

房地产商在拿到项目用地后，结合政府对于项目用地的控制性详细规划，地块未来的发展方向，周边配套设施、其他项目的定位、物业种类等等因素。在结合自身企业的发展规划来制定本地块的项目定位。而在实际操作中主要从以下几个重要环节着手：①企业现金流测算与把握；②政府的控制规划；③项目的土地条件；④销售的速度；⑤客户的群体的调查；⑥房屋的单价、总价构成；⑦开发商擅长的开发类型；⑧开发商要求的利润和品牌，结合以上7点，基本能把项目定位问题解决。而后在根据政府要求的建设周期、项目所在地的市场行情、公司的现金流等等指标，制定合理的开发周期。

2.2道路系统规划

路网是一个城市发展的骨架，只有便捷合理的路网设计才能提升整个城市的通畅感和品质感，居住小区或是城市综合体也同样遵循这一理论。设计合理使用便捷的路网系统设计是项目规划设计的要点之一。目前，国民经济发展良好，人们生活水平普遍提高，私家车增长较快，一家一部车，甚至一家几部车，车辆的增加不仅仅给城市道路带来较大的压力，同时也对居住小区提出了较高的要求。为了使小区内行人安全，行车对人无干扰，路网规划时设计人车分流道路系统，即车行道路系统和人行道路系统分开，汽车入小区后直接下地下车库或是地上停车位，减少车辆在小区内道路上行驶。随着汽车数量的日益增长，不仅对小区的道路系统要求设计合理，同时对小区的停车车位数量要求满足汽车的增长。为此，政府相关部门也在居住区开发设计时对小区车位数量的设置做了明确规定，基本上是每120m2要配置一个车位。居住区道路系统规划设计除了人车分流设计外，还应对步行系统的无障碍设计、系统的可达性等等做详细合理的系统设计。

2.3配套公共服务设施系统规划

为提高项目的附加值，增加销售卖点，为后期客户带来便捷、舒适的生活氛围，项目配套公共服务系统的规划设计显得尤为重要。人们的生活不仅仅只是买个房子睡个觉，还需要买菜，购物，娱乐等等一系列的其他活动。而项目的公共配套正是为了解决这一系列需求而设置，因此，房地产开发在项目前期规划设计时应根据项目地块居住人口的数量，合理设置公共配套服务设施，要求数量合适，分布合理，以便方便每位小区居民，同时在规划设计时应考虑后期管理和经营的相关问题。

2.4综合管网的规划

综合管线的规划是将小区的各种管线进行综合，如果规划出现问题，小区将停水、停电甚至无法居住，由此可见此项工作的重要性。小区的管线涉及到雨水、污水、强电、弱电、燃气、供热、智能等等，而各种管线的进口、接口的位置规划以及与市政综合管网的连接都是摆在设计师面前的问题。良好的规划设计，不仅为房地产商降低开发成本，还为后期的各种管线的验收，小区的顺利交房打下基础。

2.5绿化与景观系统规划

如今社会人们在解决温饱问题之后，对于居住环境要求在不断的提高。具有优美宜人的园林景观几乎成了人们评判居住小区是否高档的重要标准。为此，在居住区项目规划设计时，房地产开发商应要有所取舍，可适当增加建造成本，降低建筑密度，尽最大可能增加项目绿地的面积。我们知道，小区的建筑密度高，意味着建筑占地面积大，绿地面积就要减少。其实在同一地块容积率一样的情况下，可以通过增加建筑物的高度来减少建物的占地面积，以增大小区绿地面积，提高了小区景观品质，同时在建筑单体布置时要多结合景观设计师的想法，尽力为后期景观设计多留发挥的空间。

2.6生态与节能规划

鉴于响应国家节能减排政策，为居住居民后期生活质量着想，生态节能设计规划也是当前房地产规划设计的要点之一。项目规划设计时适当从现代、科技、生态等方面考虑，尝试使用新能源、新型科技技术增加居住的舒适度、降低开发成本等等。

2.7建筑设计规划

建筑单体的规划设计可以说是房地产规划设计重要要点之一，建筑单体是项目总体规划理念的展示体，建筑立面风格、外墙颜色是该项目的规划理念、产品定位、公司实力的展现。建筑户型设计的优劣直接关系到项目的销售，资金的回笼，企业的发展。

（1）建筑立面、色彩的规划设计。建筑单体的立面造型变化多样，色彩可以丰富多变。而在规划设计时，房地产更多应重点关注外立面的造型、色彩是否符合项目的总体定位和总的规划理念。

（2）建筑户型规划。建筑户型的设计相对立面和颜色显得更为重要，因为它是居民每天都使用的对象，它的舒适与否直接影响到居民的生活质量。

3.工程成本控制

3.1前期（项目规划阶段、方案设计阶段、施工图纸设计阶段等），根据设计的深度，以及以往工程建设经验数据、市场价格因素，结合项目市场定位、销售市场预测情况，通过不断调整、修正的方式尽早确定合理的成本控制目标。

3.2工程施工和材料采购过程中，坚持“三堂会审、货比三家，最低价中标”的原则。同时，加强承包商管理工作，完善投标单位的资格预审、考核制度，本着公开、公平、公正的原则广泛吸收各类承包商，以实现充分的市场竞争，最终实现降低成本的目标。

4.结束语

目前我国的房地产发展的现状，其距发达国家仍然有很大差距。为此，在今后的房地项目开发规划设计方面依然需要我们做更为深刻的研究。

参考文献:

[1].吴虹.对房地产开发项目前期策划工作的几点认识[J].安徽建筑，2004（9）

[2].张利.对房地产开发中项目前期策划工作的认识和思考[J].四川建筑科学研究，2002（3）

篇5

【关键词】房地产经营管理；教学改革；教学方法

“房地产经营管理”作为高校工程管理专业，房地产专业的一门专业课，在课程设置中占有关键性地位，其教学质量的好坏对后续课程的学习，乃至本专业学生今后的就业与深造均起着至关重要的作用。“房地产经营管理”具有理论性强、概念多、与工程实际结合紧密等特点，因此不仅要求学生具有扎实的工程经济学，房地产经济和房屋建筑学等多门基础课程理论知识，还需要授课教师将授课内容与后续课程、生产应用等方面相结合，引导学生正确认识和掌握本课程教学内容。针对传统“房地产经营管理”课程教学存在的问题，本文从授课形式、教学内容以及实验手段等多个方面对本课程改革进行探索，以期提高教学质量和教学效果。

一、房地产经营管理课程教学中存在的问题

1、是教学过程没有层次，未能充分体现和有效实施因材施教；课堂讲授过细，照本宣科，平铺直叙，没有给学生留出独立思考和分析问题的空间；在教学过程中，除了课本内容，没有对学生进行相应的实践训练，学生科学思维方式和研究问题的能力没有得到充分的锻炼，未能最大限度地开发学生的智能。

2、是“房地产经营管理”的教学手段单一、实验设备比较落后，功能不齐全，多媒体教学的作用未能得到充分发挥，学生对学习“房地产经营管理”的兴趣淡漠等等。这些问题严重地阻碍了“房产经营管理”教学质量的提高，使其在较低的层面上运作和徘徊，教学水平和效益自然比较低。

二、房地产经营管理课程教学改革的探索与实践

1、充分利用多媒体教学，激发学生学习兴趣

兴趣是最好的老师，运用形式多样的教学方法，提高学生的学习兴趣，对提高教学质量起着十分重要的作用。随着现代化教学进程的不断推进，多媒体教学技术已经在不同课程中得到了广泛运用，它可以根据不同的教学内容，充分利用丰富的颜色、声音、动画和视频等多媒体手段化静为动、化抽象为形象，最大限度地调动学生积极性，激发学生学习兴趣。充分利用多媒体教学信息量大、交性好和共享性强等特点，是最大限度地发挥多媒体教学功效的关键所在。

2.教学体系和内容的改革

改革“房地产经营管理”的教学体系和内容，注重理论与工程实践相结合，使之内容较为新颖、齐全，体系较为完善。将教学体系分为基础理论和实践两部分。在基础理论中，除了介绍经基本制理论之外，将多种实践案例引入教学内容中，加强理论与实践相互渗透，使学生不仅认识到房地产行业发展的历程以及房地产业经营管理的程序，而且能体会到政府的政策对房地业产生的影响。

3.教学方法的改革

“房地产经营管理”课程的教学方法改变以前教师唱“独角戏”的枯燥教授方式。采用学生讨论、教师启发等新颖的教学方法。教师的主要精力集中在对基本概念、基本思想、基本计算方法的讲授上。在学生掌握了这些基本理论之后，其他内容引导学生来完成。在组织教学时，对内容的难易程度、教学要求的目标高低和教师的指导程度进行必要的区分，比如：教学内容按照“了解内容”、“理解内容”和“掌握内容”对学生提出目标要求；对于了解的内容，教师在提出明确的教学要求后让学生自学，学生通过看课本、上网或到图书馆查找资料在课前提前消化、巩固和掌握，上课时由学生介绍所了解的内容，教师进行补充、总结。这样既锻炼了学生的自学能力，又强化了学生自己获取知识的意识。而对于“理解内容”和“掌握内容”、难度比较小的部分，教师只介绍相关基本理论，具体应用采用学生讨论等方式由学生独立完成；难度比较大的部分，教师在介绍基本理论之后，采用启发、引导的方式带领学生进行应用方面的练习，并布置相关的作业由学生独立完成。这种教学方式能够引

导学生在学习中有一种“爬楼梯”的感受，激励学生向高一层看。同时加大了教学内容的跨度和信息量，提高了教学效率。

4、实验教学改革

“房地产经营管理”不仅要求学生掌握扎实的基本理论知识，还必须具有实际动手的能力。为此，我们开设了房地产沙盘实验。通过实验，学生可以更直观形象地掌握理论知识，是理论教学很好的补充。此外，实验教学能够很好地培养学生的思维方式和动手能力。因此，它在整个教学环节中具有重要地位，实验教学改革成为教学改革中的重要一环。“房地产经营管理”课程在理论知识基础上，增设了一定数量的研究性、综合性实验。这样做有两个好处，第一训练了学生的独立思考能力并且引导学生怎样理论与实践相结合；第二学生通过实验，不仅知道操作一个房地产项目的不易，而且知道在开发过程中，团队精神的重要性。所以为了增加实验教学的灵活性，有利于因材施教，在保证共同的基本要求的前提下还将逐步开设更多选修性实验、开放性实验。

篇6

关键词：校企合作；房地产经营管理；创新能力

高等院校实行创新人才培养计划，可以培养大学生的创新能力，是学校教育满足社会需求的必然趋势。培养学生的创新创业能力，适应未来房地产经营管理的高级人才，是体现高校专业教育成效的重要方面。做为新时期的学生，也要转变观念，不断提高创新能力和专业技能。

1培养创新能力的意义

1.1树立正确的人生方向、养成积极的人生态度

培养房地产经营管理专业大学生的创新能力，首先大学生要树立积极、乐观的人生态度；其次，大学生在能力培养的过程中敢于面对困难，在面对逆境时可以乐观面对，这样大学生在离开校园后也会树立正确的人生观。

1.2可以提高学生综合素质、实现自我价值

大学生通过参与创新活动，可以根据自己的兴趣和特长来选择今后的发展方向，通过自学、独立思考来控制自己的学习进度。大学生也在学会了如何进行房地产经营管理实力操作，同在实践中也可以与团队其他成员进行沟通和协作。同时也可以实现自我价值，在实践中找到适合的职业规划，实现人生价值。

1.3培养学生创新精神、充实学校生活

大学生的创新活动可培养自己开拓创新的精神，将自身的发展压力转化为未来如何进行创新和创业上面。另外由于大学生活相对较自由和轻松，特别是大三和大四学业即将完成，面临着就业压力。创新实践可以让大学生觉得有事情可以做，可以更好的选择适合自己的发展方向，生活也变得比较丰富。

2实行校企合作模式

现在我国的高校教育显现了一些不足之处，主要表现为教学模式比较单一，教育经费欠缺，科研条件相对有限，学生的创新能力明显不足。房地产经营管理专业是一门实践性非常强的专业，如果仅局限于校园学习，在走向工作岗位后很难尽快的胜任工作。

2.1成立创新基地、提供实习的场所

为了实现创新的培养目标，高校可以设立实习基地，为学生提供一个学习和实践的平台，在实习中研究新的教学模式，可以充分发挥学生的个性和特长，营造一个良好的实践环境。创新指导中心对学生创新基地进行规划、年度计划制定、立项等具体安排，中心下设培训、科研、宣传等部门来统筹创新工作，培育新的创新项目。同时创新指导中心也要制定具体的管理办法，每次对实习团队进行考核，考核学生的实习成果，对于表现优秀的团队要进行表彰。

2.2打造精品实践科目和竞赛平台

企业可以提供资金支持高校的学生进行创新活动，创新基金扶持学生在房地产经营管理领域开展相关的创新活动。例如可以设立房地产经营管理创新项目、组织相关的管理技能竞赛、举办创新培训和座等形式。高校可以与企业共同合作每年资助一定数量的学生团队，培养房地经营管理创新精英，打造具有较高操作效果的创新成果。如果团队成功入选了资助团队行列，可以进入校企合作的“大学生创新基地”进行更加深入的实践活动。通过以上培养计划，鼓励学生具备创新意识和创业精神，为学生搭建创新平台。学校与企业可以进行更深入的交流和合作，激励出一批优秀的房地产经营管理精英脱颖而出。由高校的学科实施学生成长计划，相关的房地产经营管理协会和企业来提供支持，资助学生队伍开展实践性和社会性的创新活动。成长计划可以帮助大学生学习房地产经营管理的基本方法，掌握房地产经营管理的管理方法，如何进行房地产经营管理，激发学生参与实践的积极性，提高学生的创新能力和协作能力。组织房地产经营管理的学生参加房地产经营管理成果展示大赛，由高校、当地的房地产经营管理协会和一部分房地产开发企业共同进行承办此类比赛，由本专业的大学生针对指出的房地产经营管理题目而进行成果设计。通过成果展示，大学生最大限度的应用房地产经营管理专业的理论知识服务于实践成果。在完成成果的过程中开拓了思维，提高了进行房地产经营管理实务操作的社会实践能力，培养创新能力和团队协作精神。大学生的创新能力和实践能力通过项目的实施过程而不断提高。房地产经营管理成果具有非常深远的应用意义，包括当前房地产经营管理专业的教学内容和新的专业应用趋势，可以与房地产经营管理需求进行良性的挂钩。成果明确提出理论设计和实践操作两个方面的要求，可以锻炼房地产经营管理专业的学生运用基础理论知识进行实际运用和独立工作的能力。

3结束语

实行校企合作创新项目和成果展示，可以让学生产生学习房地产经营管理专业知识的性，让学生形成创新性的思维方式。学生带着项目进行学习和思考，从而变被动学习为主动学习。通过阅读相关文献可以拓宽学生的视野，增加对参与社会项目的兴趣，锻炼了独立思考的能力，形成创新性的思维。

参考文献：

[1]刘沫.创新人才培养的理论探索和实践[J].化工高等教育,2012(3).

篇7

关键词：新常态；房地产开发与经营管理专业；对策建议

中图分类号：G4 文献标识码：A doi：10.19311/ki.1672-3198.2016.33.167

1 新常态下国内房地产市场现状与发展趋势

1.1 房地产市场发展现状分析

1.1.1 一线城市发展现状

一线城市主要是指北京、上海、广州、深圳，这四个城市的房地产市场一直呈现出快速发展状态。由于其对人口的吸引力是其他二三线城市无法比拟的，这就导致其房地产市场处于供不应求状况，房价居高不下。对于这种情况，各地政府在近几年相继出台一系列的政策，稳定房地产市场的健康发展。同时，由于建筑用地存量不足和政策的限制导致一线城市新建商品住宅、商业建筑减少，甚至一段时间内没有新开工项目，这就对在一线城市的房地产从业人员带来一系列问题，例如房地产开发类人员过剩，而房地产建成项目经营管理人才和物业管理人才短缺。

1.1.2 二、三线城市发展现状

二线城市主要针对GDP大于5000亿元的城市，例如杭州、苏州、重庆等。这些二线城市得益于经济的快速发展和城镇化速度的加快，其房地产市场发展速度较快，新增建筑面积不断增加，去存库速度较快，房价也是不断增长，总体形势良好。对于二线城市的房地产从业人员，在房地产的开发与经营方面对人才的需求程度较高，发展空间大。相比于二线城市，三线城市的房地产市场环境就不太乐观，这些城市的GDP处于5000亿元至2000亿元期间，由于其城市的发展潜力不足、经济发展速度较慢，导致对人口的吸引力不足，这些因素导致房地产库存量较高，新增建筑面积减少。对于三线城市的房地产从业人员目前处于十分困难的环境。

1.2 新常态下房地产发展趋势分析

所谓新常态，主要指经济从高速增长转变为中高速增长，经济增长方式从靠劳动力、资本投入的粗放增长，转向靠改革创新、技术进步的集约式发展，即转型升级。新常态不像过去一味追求总量扩张，它更加重视有质量、均衡、可持续的增长。在新常态下，房地产发展的经济环境与发展环境都会发生变化。

1.2.1 一线城市发展趋势

新常态下，对于一线城市来说，房地产企业在城中开发机会已明显减少，更多的是在城市周边进行开发，例如北京，新建开发项目甚至已经扩展到相邻的河北省与天津市。因此，对于一线城市来说，未来的开发空间会逐渐变小，需要从项目的前期开发逐步转移至项目后期的经营管理上。同时，由于信贷难度加大，成本上升，房地产企业会对于前期资金投入更为慎重，对后期项目能否良好的运营将成为重点关注的方面。

1.2.2 二、三线城市发展趋势

对于二线城市来说，未来的发展趋势依然围绕着开发与经营同步进行。在保证质量与数量的基础上，会更加注重项目的后期经营管理，提升项目的品质，总体发展形势良好。对于三线城市来说，发展形势依然严峻，去库存压力较大，在限制新项目开工的同时，将加大政策引导，加快去存量将会成为这一时期的主要任务。伴随着城镇化的快速发展，有望在未来几年扭转目前不乐观的形势。

2 我国房地产开发与经营管理专业建设与发展现状分析

2.1 房地产开发与经营管理专业建设与发展现状

目前，全国共有38所高等院校开设房地产开发与经营管理专业，包括重庆大学、华中师范大学、南京大学、中央财经大学、东北财经大学、吉林建筑大学、沈阳建筑大学、山东建筑大学等，涵盖经济、管理、规划、施工等多个专业方向。

2.1.1 培养目标

培养适应社会主义现代化建设需要，德、智、体、美全面发展，掌握房地产领域的技术知识，掌握房地产开发与经营管理相关的技术、管理、经济和法律等基础知识，具有较高的科学文化素养和专业综合素质，具有良好的职业道德、创新精神和国际视野，对房地产项目进行全过程管理的高级专门人才。

毕业生能够在房地产、投资、咨询、设计、施工、金融与保险等领域企事业单位及政府部门从事项目决策、项目开发、市场营销、物业管理等工作。

2.1.2 课程设置

1998年我国启动城镇住房制度改革以来，随着市场对专业人才需求的迅速增长，我国的房地产开发与经营管理专业及课程设置也不断进行改革和调整。从目前看，我国各高校的房地产开发与经营管理专业、方向及课程在全国高校中设置的情况大致可以分为以下六类（见表1），不同学科背景的学校将房地产开发与经营管理专业或方向分别设置在不同学科下，这也正反映出房地产开发与经营管理学科的多学科交叉性。

2.1.3 教师团队建设

对于房地产专业的教师团队建设多数高校依然将专业知识教育、实践培训作为教师团队建设的主要任务，强调对于学生掌握专业知识、强化学生的实践能力。团队多以专业分类，各团队由“专业系主任+各课程教师”为基础构建教师团队。教师毕业院校包括东北大学、吉林大学、大连理工大学、同济大学、重庆大学等国内重点院校。

2.1.4 学生教学及考核方式

授课方式以教师面授为主，配合一些小组讨论，对于一些特殊课程，以少量的实验与实践相结合的方式配合教学。考核方式由开卷考试与闭卷考试相结合，具体方式由课程教学目标决定，在评卷时任课老师按照“标准答案”分步骤评分。考试成绩主要有三部分，分别为课堂表现、作业完成情况以及期末考成绩组成，最终成绩将由这三部分进行加权得出。

2.2 专业建设与发展中存在问题

2.2.1 培养目标多样，定位不明确

培养目标较多，对学生个人素质要求较高，没有考虑到学生素质差异的现实情况。培养人才形式单一，局限于应用管理型人才培养，没有对有意愿从事科研同学的提出具体培养方法与手段，没有将培养目标与新常态下房地产市场发展趋势相结合，缺乏侧重点的培养，培养人才同质化较强。

2.2.2 课程设置不完善，缺乏重点

课程设置涵盖内容较为丰富，但是缺乏侧重点，没有突出本校的教学特色课程，导致人才培养缺乏具体的专业性。新时期下，与房地产业发展趋势相关的课程设置较少，例如金融学、文化旅游产业项目建设运营等。对于不同实践能力培养的课程没有具体分类，实践课程设置不足。

2.2.3 师资配置单一，缺乏培训体系

教师基本有国内各高校的毕业生为主，缺乏对国外高端人才的引进。同时，由于本专业的学科交叉性较强，对于师资力量的配备要求也比较苛刻。不仅需要教师需要掌握经济、管理、工程施工等方面的专业知识，更加需要将其与房地产相结合。现阶段，大部分院校教师团队的构成都是以院校自身情况和专业课程为基础，没有考虑到学科专业的现实要求以及交叉性学科对教师能力素质的高要求，往往出现教学内容和方法与专业的教学理念不相符。同时，教师对于学生创新能力的培养不足，填鸭式、书面式教学方式依然常见。

2.2.4 教学手段单一，考核体系不完善

人才培养以上课为主，教学手段相对单一，多媒体课件往往成为了电子版教材，教学缺乏吸引力。对学生创新能力的培养不够重视，局限于专业知识的掌握与实践能力的培养。实践课程教学存在形式化，难以达到教学目的。考核体系不完善，仅仅考察学生死记硬背的知识点导致学生考前突击情况经常发生，平时成绩所占比重较小，没有扩展学生的学习思路和培养学生独立思考的能力，考核成绩难以真实反映学生的学习情况。

3 新时期下房地产开发与经营管理专业发展趋势

3.1 由开发向经营转变

物业管理业的变化带来专业建设发展。随着一线房地产开发建设期的结束与三线城市去库存压力的不断加大，房地产业将迎来一个存量经营管理时代即物业运营管理时代，这里的物业运营管理既包括了传统意义上的物业管理及设施设备管理，也逐渐兴起了房地产资产管理、房地产组合投资管理等综合经营、管理等服务，贯穿于房地产产品整个生命周期，因此相关的经纪、评估、咨询等将成为房地产开发与经营管理学科的发展重点。

3.2 单一化管理向多元化管理转变

房地产开发行业本身变化带来专业建设发展。房地产业的发展从根本来讲依托于社会经济的发展水平。在新时期下，我国居民消费将从传统的重衣食过渡到重住行，表现在房地产行业就是从住宅房地产至商住地产、养老地产；从办公地产至商业综合体；从购物娱乐地产至旅游文化地产、休闲地产的多业态、混合业态不断演进，这是国民经济快速增长、居民储蓄水平和消费水平日渐提高及消费升级的必然结果。与传统的住宅房地产市场的市场供求、开发模式、商业盈利模式相比，未来的房地产经营管理专业要以经营管理为主线，结合工商业项目、旅游休闲产业、文化产业等培养多元化、专业化人才。

3.3 学习型教师团队的建设

对于新时期下，房地产行业的分工会日趋细化，管理理念更新速度加快，这就要求教师自身教学能力不断提高，与时俱进。教师团队不仅需要制定更加符合时代要求的教学体系，更要教授符合发展趋势的知识理念。为此，学习型教师团队的建设尤为重要。学习型团队是新时期发展的趋势，学习型团队通过营造整个团队的学习气氛，充分发挥高校教师的创造性思维能力，而建立的一种有机的、高度柔性的、符合人性的、能持续发展的团队。这种教学团队具有持续学习的能力，具有高于个人绩效总和的综合绩效表现，不断升级团队的教学能力。

3.4 金融学与房地产行业结合日益紧密

在新时期，房地产业与金融业的进一步融合带来专业建设发展的新要求。随着企业融资成本与难度的增加以及融资方式不断的更新升级，房地产业与金融业的联系更加紧密，从之前依靠土地升值盈利转变为依靠赚取资本回报盈利，从单一的银行贷款转变为房地产信托、房地产投资基金等新型融资方式。如果开发商不具备强大的金融运作能力，则只能赚取房地产建设相适应的合理利润而不是超额利润，只能依靠银行贷款等传统方式融资，这将会对制约企业在新时期下的发展。因此，房地产开发与经营管理专业更需要培养既懂房地产业相关基础知识又精通现代金融学的高级人才。

4 新常态下房地产开发与经营管理专业建设与发展对策建议

4.1 以需求为导向，构建培养定向化模式

结合新常态下房地产企业的发展趋势，制定与之相适应的培养目标。新时期下，房地产企业需求的人才不局限于的项目的开发、建设、管理等，而是更多的倾向于项目后期经营管理、资金运作、物业服务等方面。因此，培养目标的制定应该侧重以上这几方面，可以通过设置定向化的培养目标，根据学生的自身情况与兴趣爱好，选择合适的培养目标，在满足基础知识的学习后，依据培养目标进行相应课程的安排，使学生的学习达到全而精，广而深，通过个性化的培养，使学生的就业竞争力或专业方向的科研能力得到全面提升，满足新时期房地产行业的需要。

4.2 结合新时期要求，健全课程培养体系

随着我国房地产业的快速发展和新时期的发展趋势，可以把专业的课程设置的重点放在房地产项目开发理念、资金运作管理、房地产产品开发与营销、房地产经营管理等几个方面。同时，伴随着市场经济的发展，国家对专业技术资格日趋看重。因此，在课程的设置方面可以结合资格证的考试而进行适当增加或调整，教学内容可以与历年的考试重点结合在授课中进行讲解，增加学生学习的积极性和提高适应社会需求的能力。对于新课程的设置，可以参考国外相关专业的课程设置，例如宾夕法尼亚大学大学沃顿商学院的不动产专业、伯克利加州大学商学院房地产系、纽约大学金融系等知名院校。健全R悼纬蹋适应新常态下房企的发展需求。

4.3 完善教师培训体系，提升教师自身素质

为了更好的使教师队伍整体素质可以与时俱进，不断优化教学理念与教学方法，可以定期组织教师参加国内外的学术论坛、讲座，引进、消化、吸收先进的教学理念与前沿学科知识，鼓励教师们多参与各类教师技能比赛，在比赛中取长补短，促进教学方法进步，同时，积极开展教师团队的内部交流会，将自己有效的教学经验方法传授于大家，使团队成员共同进步。也可以通^类似学生交流的方式，与国内外房地产专业知名院校进行交流合作，引进优秀的教师，培养优秀的教师，提高师资整体水平。

4.4 搭建多样化教学体系，创新学生考核方式

房地产开发与经营管理专业具有很强的实践性，因此教师把课本的知识深入浅出的讲解明白就需要恰当的教学方法。从教学目的、内容和学生的情况出发，注重交流和讨论，推行自主和交互式学习方法，重视合作学习。平时的教学中尤其注意给出一些开放性、探索性、研究性的题目，让学生自主探索，激发他们学习的积极性、主动性、增强创新能力。同时学校要和企业进行互动式办学，学校可以为房地产开发项目提供一些专业咨询意见和企业培训，而企业负责人可以导师的形式指导学生进行实践活动。对于考核方式，将考核与考试、检查与测评结合起来，综合检查学生的学习情况。既要对房地产开发与经营理论进行考试，又要对其资料的收集、课堂讨论、实践情况等进行考核，把平时的成绩融入最终成绩中，减少理论考试在成绩评定中所占的比重，通过加强学生平时学习的考核，使学生转变观念，有计划有步骤的学习，不搞考前突击，培养学生收集资料、独立思考、独立分析的能力。这样的教学方法，使教师和学生的教与学的精力不放在应付考试上，能够更广泛深入的拓宽学生知识面，教会其科学的学习方法，使其更加高效的学习，掌握更多的专业知识与技能。

参考文献

[1]曹飞.房地产经营管理专业课程设置及教学改革研究[J].建筑经济，2014，（11）：113-116.

[2]李公产.应用型本科院校房地产开发与管理专业人才培养方案与课程建设探讨[J].改革与开放，2014，（22）：83-84.

[3]宋春兰.房地产开发与管理专业建设研究[J].现代商贸工业，2015，（04）：130-131.

[4]宋春兰.专业核心课程建设研究――以房地产开发与管理专业为例[J].经济研究导刊，2015，（08）：128-129.

[5]李悦，韩璐，陈双.房地产专业精品课程建设中的“协同教学”实践研究――以房地产开发与经营为例[J].科教导刊（上旬刊），2013，（07）：143-145.

篇8

某开发企业，通过伪造房地产开发项目立项文件取得规划许可等证件，并领取了商品房预售许可证，预售收入4700余万，事后，该违规行为暴露。对此违规行为，该如何处罚？可否适用《城市房地产开发经营管理条例》（以下简称《开发条例》）第39条？

分析

一、关于《开发条例》第39条的理解

《开发条例》第39条规定：“违反本条例规定，擅自预售商品房的，由县级以上人民政府房地产主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。”对于本条的理解，关键有以下两点。

首先，什么是擅自预售商品房？所谓擅自预售商品房，是指没有取得预售许可证，实施商品房预售的行为，或者预售许可证撤销后，仍然实施预售的行为。若已取得预售许可证，则不论其取得的途径是合法取得还是非法骗取，均不能认定为“擅自”。因为从表面上看，其行为都经过了行政机关的审查并予以了批准，许可证取得后即具有社会公示性。

其次，什么是违法所得？违法所得并非是全部预售收入，因为《开发条例》第39条的立法本意是惩处开发商违规行为，保护公众利益，进而维护社会稳定。如果一旦将预售收入没收，并再处罚金的话，有可能会造成整个项目资金运转困难，甚而造成项目“烂尾”。这并不是管理部门希望的结果。因此，建设部在给河北省建设厅《关于提请解释“违法所得”具体含义的请示》的复函（建法函[2008]326号）中将“违法所得”明确为房地产开发企业擅自预售商品房的全部收入扣除其开发建设经营成本的所得。

二、关于本案的行政处罚

对于开发企业骗取预售许可证的行为，可以从两个层面予以处罚，一是适用《行政许可法》第79条规定“被许可人以欺骗、贿赂等不正当手段取得行政许可的，行政机关应当给予行政处罚；取得的行政许可属于直接关系公共安全、人身健康、生命财产安全事项的，申请人在3年内不得再次申请该行政许可；构成犯罪的，依法追究刑事责任”。二是适用《城市商品房预售管理办法》第15条“开发企业隐瞒有关情况、提供虚假材料，或者采用欺骗、贿赂等不正当手段取得商品房预售许可的，由房地产管理部门责令停止预售，撤销商品房预售许可，并处3万元罚款”。

就本案来说，可以处以撤销预售许可，并处3万元罚款，同时可以责令申请人3年内不得再次申请该行政许可。

三、关于罚款额度的思考

国家对于商品房预售的行政处罚，经历了一个从粗到细的过程。1994年建设部40号令《城市商品房预售管理办法》第13条对于不办理预售许可、挪用预售款、不办理备案的情况规定了“可处以罚款”，但没有对处罚的标准作出具体规定。2001年建设部95号令《关于修改的决定》细化了处罚的标准，增强了可操作性。比如：对不办理预售许可预售商品房的，“责令停止预售、补办手续、没收违法所得，并可处以已收取的预付款1%以下的罚款”。对不按规定使用预收款的，“可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款。”2004年建设部131号令《关于修改的决定》中，又增加了对隐瞒有关情况、提供虚假材料，或采用欺骗、贿赂等不正当手段取得预售许可证的情形的规范，明确“责令停止预售、撤销商品房预售许可，并处3万元罚款”。

篇9

【关键词】房地产 经营 管理

近年来，我国的房地产事业得到了前所未有的发展，建筑规模已经位居世界前列，而在现今社会中，房地产在经营管理当中存在非常多的问题，本文会通过分析如今房地产行业的现状，对经营与管理之间如何做的更好进行深刻的分析讨论。

一、房地产经营管理的现状

（一）在工程设计上的管理问题

我国多数的房地产开发企业，对于生产设计的管理并不重视，认为只要设计部门制定出可以通过设计院审查的方案就可以保证其专业性、安全性。但是工程并不由单一因素组成，工程师作为专业设计人员，往往不会太过于关注成本控制，而工程要求的进度、造价、安全、质量这些因素也不会有太深的概念，所以在选择建筑材料的同时，往往会用很多价格高昂的产品，这对房地产开发商来说也是一种很大的承担，而房地产开发商要想减去这些负担，只有抬高最后的工程造价，最终导致投资者、开发商的经济利益与市场竞争力都会有所损害。而很多采用新型技术、多元化结构和复杂的工艺手段的设计，对于后续施工的压力十分巨大，很少在维持设计思路的同时又保证进度。

（二）预防风险的能力不高

我国的房地产事业并没有过多考虑生产与经营的过程中产生的问题与风险，现今社会很多投资都会产生风险，例如：金融风险、财务风险、信用风险、政治风险、环保风险、经营风险、风险市场等多种类型，房地产开发者在经营的过程中无法保证把所有的风险隐患都建立风险预警机制当中。

（三）对于工程造价的掌控

房地产企业目的都是为了获得利润，而想要获得应有的利润，就需要控制工程的造价，如果没有一个良好的监督、管理来辅助控制项目在具体决策与实施过程中的造价问题，那么在未来的招标、施工建设、竣工查收等一系列阶段都会存在很大问题。一个计划中如果没有良好的成本控制能力，那么未来在利润的获取上也将没有优异的成果。

二、就目前的现状进行如何的改变

（一）建立优秀的品牌形象

现如今房地产事业竞争十分激烈，而消费者也从原来的懵懵懂懂变得略有了解，这对于房地产企业是一个重大的挑战，而如果能在消费者的心中建立一种优秀的品牌形象，那就会在未来的市场中占有一席之地，品牌的存在不能光靠广告的投入或者房地产企业的自我美化，应该以优秀的产品品质和良好的服务来打造自己的品牌。逐步的让消费者接受、喜爱，在市场中形成自己独有的形象及标准，品牌形象对于房地产企业的帮助是非常大的。

（二）工程造价的控制

在建筑的过程中，如果想获得较高的收益，必须有效的减少整体建筑过程中的成本，成本对于房地产开发者来说是是否获得盈利的基本要求。在整体施工过程中掌握具体的成本，有目标、有计划的开展具体的施工计划。在进行市场营销决策时，需要根据所在位置的具体市场情况，场地附近的环境因素等，先规划基本的策略，初期所使用资金等问题，组织好管理、设计、财务三方面的协调工作，一起讨论整体设计的合理性与准确性，为建设成本的管理打下一个良好的基础，有了合理性的成本控制，才能在未来获得较大的利润。

（三）风险控制管理的加强

风险管理对于房地产开发来说是一个非常重要的事情，如何科学合理的进行风险规避是降低房地产开发成本的主要方法，成本的降低代表了企业利润的提升。在初期建设的过程中应该制定出企业的承担底线，如果在企业的决策过程中发现项目的风险远大于企业所能承担的底线时，果断放弃现有项目，达到风险回避的目的。当然这种回避手段是相对消极的方法，这种情况只在企业所下的决策十分危险的同时才需要采取的手段，正常的情况下可以用风险转移的方法来进行风险控制，主要形式是签订合同与购买保险，房地产开发者可以通过与乙方签订有效合同的同时将风险转移到乙方的身上，在合同不履行的情况下由乙方承担风险。而保险作为现在最广泛的转移风险形式，无疑是非常可靠的，虽然会增加企业一部分的成本，但是在造成意外的同时，防止了企业的巨大亏损。

三、结语

在国际经济形势的飞速发展下，未来会有很多国内外企业的合作与投资，这对中国房地产市场是一个很好的机遇，需求与竞争加剧的同时，对于房地产质量的要求也有很大提高，为了更好的发展房地产事业，一定要做到良好的经营与管理，累积更多的经营，让我国的房地产事业上升到一个新的高度。

参考文献：

篇10

关键词房地产经济 企业经营 战略概述 经营战略

中图分类号： F293.33文献标识码： A

前言：房地产开发经营中的过程管理贯穿于项目的整个开发运营周期之中，经营管理战略是企业经营战略的核心支柱，它贯穿于经营战略的全过程，凡经营战略中应当考虑的问题在房地产管理战略中都应当加以考虑。

一、房地产企业经营战略概述

在市场经济条件下，实现企业的生产、市场营销、研究与开发等各种单项生产经营计划，首先应具有相应的人力，物力作保证。而这些人力、物力的取得都必须借助经营来实现。没有业务的支持，各项发展战略都将落空。可见经营战略是企业长期经营的物质保证，完整的企业发展战略必须包括经营战略。

现代企业发展战略由各种单项战略组成，如：生产战略、投资战略、经营战略、市场开发战略、技术创新战略等。企业发展战略的科学与否和能否得以实现要以其具有综合平衡性为条件。所谓企业的综合平衡就是指为制定和实现企业发展总目标和实施方案，制定和实现组成总体战略的各单项战略，必须统筹兼顾，合理确定各单项战略之间的内在关系及其与总体战略目标的关系，科学的使用人力、财力、物力，使经营保持平衡的一种综合性管理活动。企业经营战略在企业总体战略中的综合平衡职能主要由经营战略目标的综合性及其与企业总体战略目标的一致性决定。

二、成长期企业经营战略

经过创业期发展，企业销售收入增长率、产值增长率、人员增长率、资本增长率、利润增长率、固定资产增长率等指标的增幅逐年上升，表现出企业成长的态势，标志着企业进入成长阶段。

2.1成长期企业经营状况分析

①财务运行状况

企业进入成长期后，随着销售的顺利增长，利润逐渐增加，财务运行状况开始出现好转，企业生产、销售势头良好，现金流量增多，周转速度加快，企业价值链各环节连接开始顺畅、资产运用效率提高，但在资金需求方面，由于企业会面临原有的生产设备不能适应生产，需要增加员工人数，进行设备投资，增加产品种类等扩大在生产，资金仍然紧缺。

②权益和偿债能力

在资金供给上，企业内部融资能力虽然增强，但仍满足不了企业迅速发展的需要。同时，企业效益、资信等级的提高开始使金融机构放宽了对企业的贷款政策和条件，企业大规模负债成为可能，负债额度逐渐增加，资本结构趋于合理，在财务运作良好的条件下可以获得财务杠杆收益。

③财务收益状况

企业成长期扩大生产规模、加强成本控制，加之销售渠道的畅通，使企业收入保持稳定增长，企业盈利能力不断提高。

2.2成长期经营战略模式

通过创业期的经营，企业在行业内开始占有一定的市场份额，并不断扩大，财务分析结果良好，企业步入了成长阶段。笔者认为，企业在成长期的发展基础仍很薄弱，不宜进行多元化投资，该阶段的首要任务应该是把主营业务“做大”，边投资，边回收，以增大现金流、扩大市场占有率为经营战略的主导思想。因此对于传统企业在成长期经营战略，本文倾向于以扩大生产规模为主的投资模式。

扩大规模的主要目的在于：第一，会使企业比小规模时更具有成本优势。在价格敏感的市场中，规模大的企业易于把这种成本优势转移到消费者中，扩大市场份额，最终把小企业驱逐出去。第二，扩大规模会提高行业的进入壁垒，避免因新的挑战者进入而使企业发展的延续受到冲击。第三，企业规模的扩大是企业进行多元化投资和实施纵向一体化的基本前提，而多元化和纵向一体化又是企业发展的主要形式。第四，规模扩大后的企业通过内部资金融通可以导致资金利润率的提高，为企业进一步发展奠定基础。

2.3成长期企业投资规模分析

企业的投资规模带来的规模经济效益并不是无限的，当投资规模达到一定程度时，如果再扩大规模，规模经济就不会再提高效率，相反会带来新的困难和问题。并导致成本上升，效益下降，产生投资规模的不经济性。企业投资规模变化时，投资规模的经济性与不经济性总是同时存在。如果前者大于后者，那么投资规模是合理的，反之亦然。企业规模的确定受企业外部环境和自身融资能力共同影响。因此，一定要确定适度的投资规模。

三、房地产开发经营中的过程管理

3.1开发管理

开发管理是指开发企业为顺利完成工程项目的开发而对公司内部的人事、财务、工程、销售及后勤部门进行的组织和管理，也是企业为成功实现项目管理及设施管理所采取的经营模式。开发管理其目标及原则就是要整合企业的人力、物力和财力，建立一系列科学、规范的运作流程，以现代化的信息管理为依托，不断开发出适销对路的深受顾客喜爱的住宅或商用房。开发管理的重点在企业内部的经营，核心在于工程项目的开发过程，而控制成本、保证质量、缩短工期及市场创新是开发运营过程中的具体要求。

3.2项目管理

项目管理是指从项目规划设计开始到项目竣工整个过程的管理，所以项目管理包括规划管理与施工管理。规划管理就是对规划设计过程的管理，房地产开发企业将建筑楼盘的规划设计委托给相应设计单位来完成就必然要对规划设计的成本、进度及目标进行控制和管理。房地产企业可建立或采用规划管理系统来对规划设计进行管理。即规划管理应用软件与规划设计软件是相对独立的两套专业化软件，前者面向的是“管理”，后者面向的是“设计”。

规划管理和规划设计关系非常密切，规划管理系统建设的重要目标之一就是提高规划设计成果审查和管理水平。规划管理信息系统与规划设计关系的核心是：保证规划设计成果满足工程项目规划的要求，通过计算机提供的各种审查工具，提高规划设计管理的水平。要做的具体工作包含以下几点：(1)开发商对于工程项目的规划设计要点、原则进行确定，作为管理系统中输入要件，在规划完成后应对规划方案进行检验与评估。(2)规划管理应尽量减少对规划设计工作习惯的改变。为了可以在计算机中自动计算、查询、分析各种规划指标，需要将以前面向制图的规划图，改成面向GIS空间分析的数字化规划图。(3)提出合理的规划设计分层编码标准。(4)通过计算机进行规划设计成果审查。(5)将规划设计成果转成基础资料。

施工管理就是对工程项目的施工建设过程进行管理。房地产开发公司一般由工程管理部门具体负责施工管理，而工程整体的管理模式及承发包模式由公司高层根据项目特点和公司实际情况来确定。

3.3设施管理

为了使建成后的工程设施能够正常运行，并实现保值、增值，同时为用户提供必要的安全、保洁、维修等服务，高质量的物业管理是重要条件。我国是在上世纪九十年代初才开始引入设施管理的概念。十几年左右的时间全国各地都成立了不少设施管理公司，但是大多数还是以物业管理公司为主，中国物业管理公司的服务内容及服务质量都与国际性的工作标准有较大的差距。房地产开发商自己的物业管理公司是住宅小区或商务楼房物业管理的主要经营者。设施管理方面的投诉和冲突成为近年来房地产行业的争论焦点。

3.4过程管理的协调

房地产开发经营中的过程管理包括上述的开发管理、项目管理和设施管理，显然，如果要完成一项成功的工程项目就必须在这三个方面都做得十分出色才能够实现。因此，协调这三个管理内容之间的关系，并使之相互促进和合作是开发企业的重要工作内容。而其中又以项目管理中的规划设计管理与施工管理及项目管理与设施管理之间的协调最为重要。