房地产开发与经营范文

导语：如何才能写好一篇房地产开发与经营，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

（宿迁学院，江苏 宿迁 223800）

【摘要】房地产开发与经营活动是房地产开发建设过程、经营管理过程和产业服务过程等经济活动的有机统一，它不仅包括房地产领域的商品买卖、租赁和管理，还包括房地产的开发、建设、交换、分配以及引导和组织消费等活动。本文就房地产开发与经营的特点谈一些看法。

关键词 房地产；开发与经营；特点

作者简介：马静（1979.05—），女，工程硕士，宿迁学院，副教授。

0前言

随着社会经济的发展和社会的进步，房地产企业的经营方式越来越多样化，大部分企业不再局限于单纯的开发活动，而开始重视房地产开发和经营并举，以提高企业经济效益，增强风险抵抗能力，这不仅房地产企业具有项目策划、建设方面的知识，而且要具备资本投资和资产管理的能力。

房地产开发经营是房地产产品从开发建设到竣工投入使用，并在经营管理和市场流通过程中实现房地产商品价值的经济活动。它不仅为人类社会的生产、生活提供入住空间和物质载体，满足社会对房地产的物质需要，而且通过投资、项目开发和资产管理，创造投资效益和社会效益，成为房地产企业经济活动的重要组成部分。

1房地产开发与经营的含义

1.1房地产开发

房地产开发是具备房地产开发资质的企业，在依法取得土地使用权的土地上，进行基础设施建设、房屋建筑安装，以及为此而进行规划、设计和管理活动的整个过程。房地产开发通过土地、建筑材料、城市基础设施、城市配套设施、劳动力、资金多种资源的组合使用为人类社会提供生产和生活空间，促进城市空间开发和利用效率，改变城市景观，并起着人类社会城镇化的先行作用。

1.2房地产经营

房地产经营是以房地产为经营对象，通过研究房地产市场需求、进行市场预测、选择项目类别，而进行的投资、建造、买卖、租赁、信托、交换、维修、管理以及相关产权转让等经济活动，其目标是实现经济效益的最优化。

1.3房地产开发与经营

房地产开发经营主体在国家的法律允许范围内，通过对土地、建材、基础设施、劳动力、信息等多种资源的优化组合利用，进行基础设施、房屋建设和土地开发，并对开发成果进行转移、运营、管理等一系列经济活动。

2房地产开发与房地产经营的关系

2.1相互独立、侧重点不同

房地产开发是对土地及建筑物进行投资、建设、管理的过程，是投资、建设行为，强调的是房地产产品的生产；而房地产经营是通过开发建设和管理获取经济利益的过程，强调的是投资的盈利。

2.2房地产开发是房地产经营的基础

一切房地产经营活动都要体现在房地产产品的实体上。房地产开发就是形成房地产产品实体的过程，没有这个过程，就没有房地产经的对象，经营活动也就无从谈起。如果房地产开发阶段对市场分析不够准确，开发完成的房地产不能出售或出租，或者出售出租达不到预期水平，应付影响房地产经营效益；如果产品建设质量不高，不能达到预定的经营寿命，也会影响房地产的经营效果。因此，适应市场需求，开发出高质量的房地产产品，是保证房地产经营成功的基本前提。

2.3房地产经营是房地产开发的核心

房地产开发的目的在于获取投资利益，开发完成以后的产品是通过经营来体现其价值，从而实现投资效益。从这个意义上说，现代房地产开发已经突破了过去以使用为目的建筑生产含义，而围绕着房地产经营进行开发。为了尽可能提高开发完成后产品经营价值，从市场调研、选择房地产开发项目，到前期的可行性分析，以及建设招标和建设过程中的质量管理、成本控制，每一个阶段工作要从经营这个核心目标出发，使开发与经营真正融为一体。

3房地产开发与经营的特点

3.1房地产开发与经营难度较大

这主要是由房地产商品本身的特点所决定的。房地产商品不同于一般商品，其价值量巨大，形成周期长，需通过多次投入形成，且具有延续性和增值性。同理，由于房地产价值量大，不可能一次性实现全部价值，而必要采取预售、出租或抵押信托等形式分期实现其价值。房地产价值的巨大性、延续性和增值性，以及价值实现的先期性、多样性和逐步性，大大增加了房地产开发与经营的复杂性和难度。

同样，由于房地产商品本身的空间不可移动性，加之影响房地产价格的因素复杂多样，因此同类商品的可比性较差，个案性强，这无疑也增加了房地产开发与经营的复杂性和难度。

3.2房地产开发与经营风险大

这也是由房地产商品的特殊性所决定的。房地产开发经营活动的运行周期长，少则两三年，多则四五年。较长的运行周期使房地产业资金垫付时间长，与生产周期短的行业相比，无疑要承担更大的时间价值风险。而房地产资金投放量亦大，一个开发项目，动辄要几百万元，甚至几千万元、上亿元，因此要承担的风险也大。同时，房地产经济运行和资金流程环节较多，每一个环节都影响着整个开发经营活动的正常运转，无形中也增加了房地产经营的风险。除此之外，房地产开发经营还受到社会政治、经济、消费心理、市政建设等各种外在因素的影响，从而比一般商品经营具有更大的风险性。

3.3房地产开发与经营政策性强

房地产业的特点、地位和作用决定了房地产开发与经营的政策性强，或者说受政策的影响比较大。房地产业是国民经济的龙头产业，房地产资源的分配使用，房地产商品的生产、流通与分配，直接关系到国计民生。为了使房地产业纳入社会主义市场经济轨道，除了强调运用市场机制指导房地产运作以外，更要强调政府宏观作用，并通过立法、制定政策等措施，使房地产企业坚持正确的经营方向，力求在经营活动的各个环节、各个方面都自觉遵守国家现有的政策法令、规章制度。

4结语

房地产的开发与经营与其他商品的开发与经营相比，具有涉及范围广、经手环节多、形式多等特点，因而在开发与经营过程中会表现出难度大、风险大，以及受政策等因素影响大等特点。认识和研究这些特点，对于取得良好的房地产开发与经营效果具有重要意义。

此外，房地产开发与经营要求的专业性也很强，只有培育大量高素质的专门人才，塑造一流的开发与经营企业，才能适应房地产市场的需求，实现房地产经济运行的良性循环。

参考文献

［1］浅谈房地产开发经营中存在的风险[J].商情,2013（6）.

［2］浅谈当今房地产开发与经营思路[J].中国房地产业:理论版,2012（10）.

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关键词：问题启发式教学 教学方法 实践

问题启发式教学法（Problem-Based Learning），是指从学生的实际出发，以真实事例或问题为基础，以启发学生的思维为核心，调动学生的学习主动性和积极性，促使他们生动活泼地学习的一种教学方法。问题启发式教学模式是新加坡共和理工学院最为显著的特点，每个专业的学生在3年的时间内要修完30个学科，每个学科设置成16个问题，学生在学习这门学科时就要解决这16个问题，每个学期为16周，每周解决1个问题，每个学期完成5个学科。通过实施这种教学模式，培养学生解决实际问题的能力、终身学习的能力，塑造学生的团队合作精神。笔者学校借鉴这一教学经验，对房地产开发与经营课程进行了问题启发式教学的尝试。

一、对房地产开发与经营课程进行问题启发式教学改革的必要性

房地产开发与经营课程是高职房地产经营与估价专业的一门专业基础课程，通过该门课程的学习，学生要认知房地产业的基本概念，以及对房地产开发有一个框架和整体上的认知。一般情况下，这门课程会安排在大一，作为各门专业课程的先导性课程。

目前，在高职教学中运用得较多的有任务驱动法和项目教学法。房地产开发与经营课程作为理论性较强的先导性课程，同时又涵盖了房地产开发过程的各个重要环节，用这两种方法教学，将使学生在完成学习任务时面临大量的未知知识，从而使完成任务和项目变得不现实，降低了学生学习的积极性和兴趣。

相比任务驱动法和项目教学法，问题启发式教学适用于理论性较强的学科。问题启发式教学要求建立在有感染力的真实事件或真实问题的基础上，让学习者到现实世界的真实环境中去感受、去体验（即通过获取直接经验来学习），而不是仅仅聆听别人（例如教师）关于这种经验的介绍和讲解。这种教学法的环节主要有：创设情境、确定问题、自主学习、协作学习和效果评价。因此，我们在房地产开发与经营课程中运用该方法，可以让学生在房地产行业中所发生的真实事件或真实问题的基础上，对房地产业的基本理论和工作内容进行深刻的认知，同时还可以提升学生的学习兴趣，发挥其自主精神和合作精神。

因此，房地产开发与经营课程有必要彻底摒弃以教师为中心、强调知识传授，只把学生当做知识灌输对象的传统教学模式，进行问题启发式教学的尝试和挑战。

二、房地产开发与经营课程问题启发式教学的实施

通过对新加坡共和理工学院问题启发式教学的分析，笔者学校对房地产经营与估价专业的核心课程进行了改革，实施的具体环节如下。

1.打破传统教材的编排，以问题来统领该门课程

在房地产经营与估价专业的课程体系中，房地产开发与经营的计划课时为72学时，笔者将该门课程设计成8个真实的问题：

（1）房地产开发与社会经济的开发是怎样的关系？

（2）房地产一级市场、二级市场、三级市场的关系是怎样的，政府如何干预房地产市场？

（3）在房地产开发各个阶段，政府如何实现监管审批？

（4）开展可行性研究工作的实施方案是什么，如何做好此项工作的资料搜集？

（5）房地产开发商如何获得开发用地？

（6）房地产开发商在建设阶段的主要工作任务有哪些？

（7）房地产营销策划的内容有哪些？

（8）房地产开发商资金筹措的渠道有哪些？

2.针对要解决的问题，设置有感染力的真实事件或真实情境

在该门课程中，教师要尽量创造接近真实情境的学习环境，激发学习者参与交互式学习的积极性、主动性。

以问题（2）为例，针对“政府如何实现对房地产市场的干预”，设置真实事件操作如下。教师在资料准备时，提取最近或具有代表性的国家对房地产市场的宏观调控政策（如“国五条”），让学生分析在这些政策中如何运用土地政策、金融政策、住房政策、城市规划、地价政策、税收政策实现对房地产市场的调控，这些政策会对房地产一级市场、二级市场、三级市场产生怎样的影响。

学生在解决这一问题时，首先要完成基本概念的认知，包括房地产一级市场、房地产二级市场、房地产三级市场、房地产供给与需求、房地产宏观调控政策。第二步是分析，学生在认知了基本概念的前提下，进行信息的收集与分析加工，分析在现实问题中具体采用了哪些政策，这些政策对房地产供给与需求、对房地产各级市场产生了怎样的影响。

3.教学环节的实施

（1）分组。通过分组学习，实现问题启发式教学所强调的协作学习。为更有效地利用学习时间，在本门课程开始前，教师需进行学生分组，每组成员4～5人。在分组过程中，教师要兼顾学生好、中、差水平的搭配，让先进影响后进。

（2）“一天解决一问题”教学环节的展开。问题启发式教学需要采用集中排课法，即一周中需集中一天进行同门课程的编排，一天解决一个问题，亦即实现“一天一题”。将房地产开发与经营课程的72个学时安排在9天，每周安排1天，每天解决1个问题，1天作为机动。

①第一阶段，每一轮会议和第一次自由讨论或独立探索。每天教学活动开始时，由教师召开第一次会议，第一次会议主要解决的问题为：教师问题，学生在教师的引导下，进一步思考、拟定和分配实际任务，会议时间一般为1小时。

会议一完，进入自由讨论时段或独立探索。学生在各自的组内进行独立的探索，或发挥群策群力的精神，完成以下任务：搜寻和阅读资料，开始建构初步的解题方案，进一步分析问题的核心议题。自由讨论时段一般为1～2小时。

以第二个问题的教学开展为例。教师在第一轮会议中真实的情境和真实的问题。准备“国五条”或“国六条”方案，然后针对“国五条”问题：“国五条”分别运用了哪些土地供应政策、金融政策、住房政策、城市规划、地价政策、税收政策？这些政策对房地产市场供需，以及房地产一、二、三级市场产生怎样的影响？在充分了解问题后，学习小组确定解决问题的路径，完成小组分工。

在第一轮会议完成后的自由讨论或独立探索时间，学习小组可以根据自己小组的情况集中讨论或分开学习。在该阶段，学生要自己阅读资料，这些资料可以是教材，也可来源于图书馆资料或网络。学生收集和阅读理解问题的相关资料，形成对问题解决的初步认知，如关于这个问题的基本概念，以及网络上收集到的市场反馈信息或言论。

在完成该阶段的任务时，教师要随时了解小组讨论的动态，及时解决学生在该阶段中的疑问。

②第二阶段，第二轮会议和第二次自由讨论，准备演示PPT。在学生完成第一阶段的自由讨论或自由讨论的自主学习后，进入第二轮会议。第二轮会议的主要内容是教师了解学生的学习进度，集中探讨学生在学习过程中所碰到的难题，协助学生制定进一步解决问题的方案。会议之后，进入自由讨论时段，该段时间为2～2.5小时。学生继续在所属的组内探讨问题，阅读和剖析资料，在取得共识的前提下，制定更精细的解决问题的方案，然后准备演示内容。

③第三阶段，第三次会议。在该阶段，学生和教师交流，演示研究成果，并进行答辩，学生观摩并通过提问了解其他组如何制订解决方案。教师进行探究和给予评价。若需要，教师可提供额外资料。

（3）课后完善及补充阶段。一天的学习后，还有一些环节及细节需要进一步完善及细化，学生可在课后进一步进行，最后提交成果，教师给予反馈。

（4）教学评价。采用问题启发式教学法，教师需要对传统教学法下的教学评价方法作出改进。根据房地产开发与经营课程的特点，课程的评价方法为：小组成员互评占10%，成果质量占50%，成果汇报占15%，过程控制占10%，课后改进占15%。

三、房地产开发与经营课程实施问题启发式教学体会

1.实施问题启发式教学是一个先难后易的过程

在房地产开发与经营课程中实行问题启发式教学，在8大问题的解决中，前两个问题的实施是最困难的。原因之一是房地产开发与经营课程在大一开设，学生对专业知识的积累很少，相关概念难以准确把握。针对该种情况，教师可在第二阶段的会议中增加基本概念与知识的集中讲解时间，从而纠正在第一阶段自由讨论中学生所出现的理解上的偏差。另一个原因是，学生大多首次接触小组学习方法，学生之间的分工合作还不默契，容易造成有些学生的任务很重，而有些学生偷懒甚至不参与整个学习过程而“搭便车”的情况。针对该种情况，教师对每个小组的分工与学习进程要进行更为紧密的监督与跟踪指导。因此，在前两个问题的学习中，教师要对学生进行更仔细的指导，尽量协助学生解决他们在自主学习过程中碰到的困难，增加学生的信心和兴趣。随着对问题（1）和问题（2）的解决，学生逐步掌握了房地产行业的基本概念和理论知识，同时通过前期的相互了解和调整，小组协助学习也变得更加有效，因而后面6个问题的启发式教学将变得更加容易和有效。

2.课后的完善和补充阶段尤为重要

在完成第三阶段的PPT汇报后，学生还应根据老师的意见，在课后进行进一步的完善，包括完成学习日志，总结学习的收获和感悟。这一环节非常重要，因为课堂的时间有限，学生对问题的解答往往不尽完善，课后的完善有助于提升学生对问题的认知水平。学生通过进一步收集资料，扩充知识量，形成更好的解答问题的角度，这是对学生自主学习能力、分析和解决问题能力的进一步提升。教师应对学生改善后的方案或学习日志提出及时的评价，维持学生的积极性，提升其学习的兴趣。通过实践，很多学生课后完善的PPT，不管是PPT的编排，还是解答问题的角度和表述，都得到很大的提升。

四、问题启发式教学改革的收获与尚待解决的问题

1.收获

在问题启发教学方法下的房地产开发与经营课程，需要学生自己去查阅相关的资料，形成对基本概念的认识，同时要通过小组成员的讨论，学生形成解决问题、完成任务的思路和具体的操作可行的办法。这将锻炼学生的自主学习能力，使学生终身受益。同时，在该种教学方法下，强调小组团结协作，共同去完成任务，符合房地产经纪和策划职业需团队分工协作的真实情况，培养了学生的职业精神。

2.问题

（1）充足的信息资源。在问题启发式教学方法下，教师需要确定学习本主题所需信息资源的种类、每种资源在学习本主题过程中所起的作用。这需要学校有充足的资料或信息资源，来满足学生自主学习时查阅资料的需要。特别是该门课程具有很强的操作性，还应为学生准备充足的真实案例资料。

（2）合理的师生配比。在问题启发式教学中，教师的任务是促进学生自主学习，既强调学习者认知主体作用，又不忽视教师的指导作用。教师是学生学习的辅导者和学生学习的合作者。在问题启发式教学中，教师首先要检测、了解学生对某一现实问题的解决能力；其次，应该确定具体的教学目标， 由直接传授知识转变为确定学生的学习目标；最后，教师应在可能的条件下组织协作学习，开展讨论与交流，通过对话帮助学生分析所面对的问题，最终让学生自主解决问题。

在该门课程的教学中，老师要非常了解每阶段学生完成任务及讨论的进度，及时解决在该过程中学生存在的问题。同时，老师还要对课后任务改进和完善给出具体的、持续的指导。因此，在该种教学方法下，教师的工作量远大于传统教学方法下的工作量，为了达到良好的教学效果，教师所带班级的学生人数不宜过多。以新加坡共和理工学院为例，每班学生不超过25人，从而有条件实行小班教学，保障教学效果。

（3）教材建设。传统的教材以教师为中心进行教授，学生以听为主，而问题启发式教学要求以学生自主学习为主，所以需要有全新的教材来适应新的教学方法，而目前适应的教师教材和学生学材无疑是最为缺乏的。

参考文献：

[1]郑深.建构主义：从结构主义到后结构主义的演变[J].佳木斯教育学院学报，2002（4）.

[2]崔景贵.建构主义教育观述评[J].现代教育科学，2002（9）.

篇3

为加强房地产价格管理，规范对房地产开发经营企业的收费行为，维护房地产开发经营企业的合法权益，促进房地产业的健康发展，我们制定了《房地产开发经营企业交费登记卡试行办法》，现印发给你们，请遵照执行。各地执行中遇到的问题和建议，请及时报告我们。

附件：房地产开发经营企业交费登记卡试行办法

中华人民共和国国家发展和改革委员会

中华人民共和国监察部

中华人民共和国建设部

中华人民共和国国土资源部

二三年五月三十日

附件：

房地产开发经营企业交费登记卡试行办法

第一条、为加强房地产价格管理，规范对房地产开发经营企业的收费行为，维护房地产开发经营企业的合法权益，促进房地产业的健康发展，制定本办法。

第二条、凡是国家行政机关及其事业单位向房地产开发经营企业收费的，适用本办法。

第三条、建立房地产开发经营企业交费登记卡制度。房地产开发经营企业交费登记卡（以下简称交费登记卡）由房地产开发经营企业持有，收费单位实施收费时填写。

第四条、县级以上人民政府价格主管部门是房地产开发经营企业交费登记卡制度的主管部门，会同监察、建设（房地产）、国土资源、企业治乱减负等部门依法对本地区房地产开发经营企业交费登记卡制度实施情况进行管理和监督。

第五条、交费登记卡由各省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门统一制定，由市、县人民政府价格主管部门印制并免费发放给房地产开发经营企业。

第六条、交费登记卡须列明收费单位名称、收费依据、收费项目、收费标准、收费时间、收费金额、收费员姓名等有关内容。

第七条、房地产开发经营企业凭《营业执照》、《资质证书》和项目立项等相关文件，到房地产开发经营项目所在地人民政府价格主管部门申领交费登记卡。

第八条、收费单位在向房地产开发经营企业收费时，须出示政府价格主管部门颁发的《收费许可证》，并按《收费许可证》所列项目及标准收费，如实填写交费登记卡，并开具规定的票据。

收费单位拒不填写或者不如实填写交费登记卡的，房地产开发经营企业有权拒缴。

第九条、房地产开发经营企业应建立健全内部成本管理制度，建立与财务账目、票据相对应的收费台账。

第十条、房地产开发经营企业在向政府价格主管部门申报经济适用住房销售价格时，应提供与经济适用住房建设项目一致的交费登记卡，作为政府价格主管部门审核成本和销售价格的依据。

第十一条、政府价格主管部门应当建立交费登记卡发放、查验制度，定期和不定期检查房地产开发经营企业交费登记卡制度执行情况。

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关键词:管理会计 房地产企业 财务管理

企业财务预算管理是企业对现有财务进行权力控制管理的一种运行机制，是规定企业各部门必须按照规定严格执行的各种章程和规则。预算并不是真正意义上针对财务进行核算，而是体现企业对各种权力进行控制的力度和方式。预算有助于各部门职责以细化表格的形式进行体现，这种权责分配，以不失去各部门最低控制及执行力为限度，同时它也是权力控制通过固有方式衍生的合理方式，只有这样，预算的本质意义才能够得到各部门的认可，从而使各部门对企业财务预算有新的认识，从而真正使财务预算的功能落到实处，而不会成为一种形式上的财务报表。

一、地产企业财务预算管理作用与意义

(一)有利于企业实时全面控制

企业财务预算管理最基本的职能是控制与管理，而控制是企业进行财务预算的最根本需求，是企业针对生产、销售等环节的全面管理，是通过预算编制对企业各个部门的职责进行监督与事前控制，是一种通过监督控制模式对各项工作与控制要求所产生偏差的实时控制管理，是企业确保利益及生产正常运转的前提。企业通过财务预算管理对企业经营活动的各阶段进行权衡和把握，通过不断的分析总结，对企业财务管理在整个经营过程中的作用进行考评，并对各部门的职责进行考核，进一步落实部门责任制，确保企业整个经营活动可控制与可管理，保障企业的经营利益。

(二)有利于企业分散财务风险

企业财务管理在某种程度上是决策人员针对市场运营情况进行的主观判断及管理经验的预估，这种策略的严谨性取决于决策人员对市场情况的把握及管理经验的积累情况，这为企业实时全面控制和管理埋下了隐患。因此基于企业财务预算的财务管理在某种程度上避免了人为主观因素的分析偏差所带来的负面影响，是通过对企业经营数据进行合理全面分析，对企业经营市场进行全面调查，在数理统计的基础上对企业预算成本及经营管理状况进行控制和把握，对企业在经营过程中可能出现的风险及相应的处理措施进行合理安排，并全面评估企业在未来经营过程中可能会遇到的困难，并详细地进行处理方案的策略分析，有助于企业灵活处理财务管理中出现的各种情况，使企业财务管理机制有良好的健壮性。

(三)有利于企业健全激励机制

企业财务预算管理从预算编制指标上来讲就是企业各部门应该按照进度完成的各项预算目标，企业各个部门明确了具体的预算目标，然后将具体责任明确到每一个员工，这样员工具有明确的任务目标及在规定时间内完成任务目标所应获得的薪酬，以及奖惩制度等，使企业员工以个人为单位对财务预算目标进行达标检查，同时明确只有部门整体预算目标的达标，个人利益才能获得认可和执行，进一步推动了企业员工相互协作、自我技能提升的工作能力，促进了企业激励机制的健全，提高了企业员工的凝聚力。

(四)有利于企业提升经济效益

企业财务预算管理在进行财务预算时需要认真分析企业的财务实情及市场需求，并且合理配置人力资源，以实现企业目标利润的最大化为宗旨，同时在进行企业财务预算时以降低成本为目标，对企业各生产流程中的资源进行成本控制，为企业的市场竞争力打下了基础。企业财务预算管理同时实现了各任务落实到责任人，并且对各个任务的进度进行进度控制，为企业产品的按时生产及优质生产打下了基础。企业财务预算管理从传统的业务进行后延伸到企业产品的整个生产环节中，为企业的全面控制打下了基础。因此企业进行财务预算管理有利于企业经济目标的实现，并且有利于各产品任务的进度把握与宏观调控，同时落实了产品品质与责任人制度，提高了产品的生产效率，为企业经济效益的全面提升提供了条件。

二、房地产企业财务管理的现状

(一)财务管理意识淡薄

房地产企业的经营者大多不精通财务管理，投资决策经常出于个人主观判断，缺乏财务理念。很多房地产企业的技术部和销售部建设往往高于财务部，忽视了财务管理在企业管理中的核心地位。

(二)财务制度不健全

房地产企业大多属于家族式经营，没有设置健全的财务管理组织机构，没有内部控制制度，在生产经营活动中缺乏财务管理和必要的会计监督，制度的不健全定然要造成财务管理的混乱，这必然为以后企业的发展和壮大留下隐患。

(三)企业融资困难

房地产企业的融资渠道不外乎三种：一是亲朋借贷，适用于初始创业阶段；二是向银行借贷；三是到资本市场融资。中小企在财务管理中存在的诸多问题，使其提供给社会的财务信息很难取信于人，这就使房地产企业从银行渠道融资受到很大限制，到资本市场融资更是无从谈起，资本的短缺是房地产企业发展到一定阶段普遍面临的重要难题，在很大程度上制约房地产企业的进一步发展壮大。

三、信息化环境下管理会计开展的思路

(一)按照管理会计的要求，规范信息系统应用

调整会计核算资料必须对会计信息标准和业务信息标准进行规范统一，使得各类业务数据满足管理会计的要求。随着信息化应用范围的扩展，目前的数据库多已由最初的关系型数据库进化到多维数据库。其维度的设置，包括数据类别及其内涵必须有统一的标准，数据表、字段等的设置也要在这一标准下统一。如在业务系统中，一般来讲，成本管理本身较之会计核算对于成本数据的要求要详细很多。在信息系统初始化阶段，必须对两大系统科目内涵及对应关系进行科学合理的设计，避免出现多重交叉导致后期的数据无法关联。

(二)应用信息化手段，实现全面预算的实时控制

全面预算是管理会计的重要内容，企业可以通过手工方式也可通过信息系统开展全面预算的编制，但在预算的执行监控上，特别是控制类预算，如费用、成本的控制上，则必须依靠信息化手段才能达到理想的效果。利用流程化管理，把数据嵌入企业的信息系统，在业务发生的同时即可进行实时的进度监控和支出控制。控制策略可以采用强控制，凡超预算项目严禁生成凭证，也可采用预警方式，控制类项目支出达到一定金额或比例即进行自动提示。对于收入类预算，同样也可及时采集相关数据予以展现。

在业务系统普遍信息化的条件下，更可以在财务预算的基础上，对业务预算的执行开展控制。

四、管理会计在房地产企业中运用的方法和观点

管理会计是新兴的会计分支，目前在我国房地产企业广泛应用的方法和观点如下。

(一)作业成本法

该方法是从成本发生的经济原因（表现为特定的经济活动或作业）来认识成本。通过作业来确认生产费用，再依据产品确认其耗用的作业，从而实现了以作业为中心的成本计量目标。

(二)目标成本法

该方法是以同行业或竞争性的产品价格作为新产品售价的上限；根据期望的产品销售数量，决定利润目标；以预计的具有竞争性的售价减去目标利润，确定产品生产的目标成本；运用“成本筑入”的思想，在成品产出的同时，将成本一并“筑入”。新产品的目标成本一旦确定，就应当为以后的生产、销售、售后服务等环节建立各自相关的目标成本，各部门都要为其目标成本承担相应的责任。

五、结束语

房地产企业要建立现代企业制度，实行所有权和经营权分离，提升企业财务管理的层次，把财务管理人员置于管理者地位。在财务人员的任用上，要培养、引进、选拔高素质的人才，敢于让家族外人才担任财务管理岗位，不能任人唯亲。如果强调产品生产前各阶段（特别是产品设计阶段）对目标制定及实施的影响，就应采用目标成本法；如果从成本发生的经济原因角度认识成本，宜采用目标成本法，通过提高作业效率和减少不必要、无效率的作业来达到降低成本的目的。

房地产企业在应用管理会计时，应该以财务会计为基础，努力拓宽管理会计所需资料、信息的来源渠道，规范财务会计信息的提供，保证财务会计信息真实、有效，使财务会计提供的信息能够直接应用到管理会计中，为房地产企业投、融资活动创造良好的氛围。由于我国管理会计理论体系和实践都有待完善，房地产企业自身的弱点也使管理会计很难尽快得到应用，因此政府有关部门应帮助房地产企业应用管理会计，提高企业经营管理的整体水平，促进房地产企业经济快速、健康、协调发展。

参考文献：

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关键词：房地产业；经营；影响因素；分析

Abstract: the status of the real estate industry in the national economy is becoming more and more important, its rapid development has become a pillar industry of the national economy. In this paper, from the development of history, the market of industry, industry, professional real estate production and supply mechanism explains the research points to the real estate development and management theory and method as well as higher standards and requirements.

Keywords: real estate industry; management; influencing factors; analysis

中图分类号[F235.91]

一、概述

（一）房地产开发经营的概念

房地产开发与经营是房地产业经济活动的重要组成部分，是使房地产商品从开发、建设到生产竣工，并能够顺利进入市场，实现房地产商品价值，满足社会对房地产商品需求的经济活动[[1] 参见，吕萍编著:《房地产开发与经营》，中国人民大学出版社，2004。][1]。现代化的经营意识、新型的管理思想是房地产开发与经营企业确定正确的战略和策略，进行高效优质房地产开发经营及物业管理等经营管理活动的重要保证。

房地产开发经营从土地获取、三通一平、设计与前期准备、建筑安装施工、销售实现以及物业管理等活动中无一不对房地产开发商的计划、控制、组织和协调能力提出很高的要求，如何继续保持并强化房地产企业的经营绩效非常重要[[2] 参见，旷开萃; 刘菊红编著:《房地产企业开发经营绩效的影响因素研究》，建筑管理现代化，2005年4月。][2]。

（二）房地产开发经营的特点

房地产的开发、经营与其他商品的开发与经营相比，具有涉及范围广、经手环节多、形式多等特点，因而在开发与经营过程中会表现出难度大、风险大以及受政策等因素影响更强等特点。

1、房地产的开发与经营难度较大，这是由房地产商品本身的特点所决定的。房地产价值实现的先期性、多样性和逐步性的统一，增大了房地产开发与经营的复杂性和难度。房地产商品本身的空间不可移动性，以及影响房地产价格的因素复杂性多样，同类商品的可比性差、个案性强，无疑也增加了房地产的开发与经营的难度和复杂性。

2、房地产的开发与经营风险较大，这也是由房地产商品的特殊性所决定的。房地产的开发经营资金的运转周期长，垫付时间长，与生产周期短的行业相比，无疑要承担更大的时间价值风险。房地产资金投放量大，风险性也大。房地产的开发经营还受到社会政治、经济、消费心理、市政建设等各种外在因素的影响，从而房地产的开发与经营比一般商品经营具有更大的风险性。

3、房地产业的特点、地位和作用决定了房地产的开发与经营的政策性强，或者说受政策的影响比较大。为了使房地产业纳入社会主义市场经济轨道，除了强调运用市场机制指导房地产运作以外，更要强调政府宏观调空作用，并通过立法、制定政策等措施，使房地产企业坚持正确的经营方向，力求在经营活动的各个环节、各个方面都自觉遵守国家现有的政策法令、规章制度。

房地产市场与其它市场一样要受到经济环境、政治环境、人口、供应者与需求者等因素的影响。在分析房地产开发经营过程中关键价值活动的基础上，本文将深入研究现阶段影响房地产开发经营的因素，即影响房地产市场因素，影响房地产开发经营绩效的因素。

二、影响房地产市场因素

（一）对国家的宏观经济形势分析

包括国民经济发展状况，国民生产总值及其增长速度、人均国民生产总值、人口规模与结构、居民收入、社会政治稳定性、政府法规政策完善程度和连续性程度、产业结构、“三资”企业数量及结构、国内外投资的规模与比例、各行业投资收益率、通货膨胀率和国家金融政策（信贷规模与利率水平）等。

1、人口统计环境

市场是由人构成的，房地产业受城市或地区的人口规模与增长率、人口的年龄结构与民族构成、教育程度、家庭结构、地区的特征和人口迁移等因素的影响。

2、政府政策环境

政府通过产业政策及金融政策对房地产市场进行规范和影响。政府政策对房地产业发展的影响主要通过以下方面来体现。第一，政府对土地资源的开发和使用计划直接影响到土地的供应，从而影响到房地产业的开发状况；第二，政府通过各项税费影响房地产的价格，从而影响房地产的销售状况；第三，政府通过房地产交易政策影响房地产的流通状况。

3、利率变化

这是影响市场的主要因素之一。市场对利率的变动最敏感。如近期在政策鼓励下，银行推出了存量房贷利率可以打7折的优惠举措，这就使得买房者得到了更大的优惠，提高了他们的购房积极性，就对房地产市场起到了很大的作用。

4、住房保障政策

住房保障政策力度提高有积极影响。鉴于近两年住房价格快速上升，大多数中等以下收入群体住房矛盾开始凸现。完善住房保障政策已提上政府议事日程。新住房保障政策的出台，可能会对整个房市产生积极影响，特别是中低价商品房市场和租赁房市场。

（二）对城市发展状况分析

与其它商品市场相比，房地产市场的区域性问题尤为突出，不同地区的消费者对不同房产的偏好不同。在城市建设的规划上，不同地区有不同地区的特色，交通状况等也不尽相同。所对应的目标客户群也会有所差别。包括城市的基础设施和城市的经济、社会、资源、环境对项目的影响等。

1、区域发展

2008年的奥运会和2010年的世博会对北京和上海及它的周边城市产生重大的影响，对这些区域的房地产有较大的带动作用。

在城市的建设当中，特别是住宅在80%的比重的建设当中，大量住宅的建设，人就集中在城市郊区的地区，由于土地供应的限制。在其他的非住宅地产方面，商务地产随着城市中心商务地区的崛起，商务地产的发展也会随着城市中心的崛起带动中心商务地产的发展。

2、城市的基础设施

篇6

    一、商品房预租是指房地产开发经营企业在新建商品房未办理房地产权属初始登记、取得房地产权证前，与承租预约人签订商品房租赁预约协议，并向承租预约人收取一定数额的预收款的行为。

    二、房地产开发经营企业投资建造的外销商品房，在办理初始登记，取得房地产权证之前，需要预租的，都应当事先由房地产开发经营企业向上海市房屋土地管理局（以下简称市房地局）提出预租申请，取得同意预租的批准文件。未经批准，房地产开发经营企业投资建造的外销商品房一律不得开展预租。

    三、凡房地产开发经营企业取得了预租批准后，该外销商品房中已预售，且预售合同已经登记备案的外销商品房的买受人也可将其购买的外销商品房预租。

    四、房地产开发经营企业申请外销商品房预租，应当具备以下条件：

    （一）已经支付全部的土地使用权出让金，土地使用权已经依法登记并取得房地产权证书；

    （二）取得外销商品房的建设工程规划许可证；

    （三）预租的外销商品房主体结构完工，已经市或区、县的质量监督部门验收合格；

    （四）已经确定外销商品房的竣工交付日期，并落实了市政、公用和公共建筑设施的配套建设计划或意见；

    （五）已经制定房屋使用公约，并与物业管理企业订立了物业管理服务合同。

    五、房地产开发经营企业申请外销商品房预租，除应向市房地局提交书面的申请报告外，还应当附交下列证件（复印件）及资料：

    （一）房地产开发经营企业资质证书；

    （二）土地使用权出让合同或转让合同；

    （三）房地产权证（或土地使用权证）；

    （四）建设工程规划许可证；

    （五）市、区、县的质量监督部门出具的主体结构工程验收合格证；

    （六）与建筑工程承包公司或施工单位签订的总承包合同或施工合同及工程进度计划；

    （七）市政、公用和公共建筑设施的配套建设计划或意见；

    （八）房屋使用公约，与物业管理企业订立的物业管理服务合同；

    （九）外销商品房的建筑面积和土地分摊面积明细表；

    （十）经市房地局委托上海市公证处审定的预租协议文本。其中，已批准预售的外销商品房申请预租，则只需附交上述（五）、（十）及外销商品房预售许可证。

    六、房地产开发经营企业外销商品房预租申请，市房地局自受理申请之日起十五日内完成审核，凡符合预租条件的，发给准予预租的批文并抄告市房地产交易中心；凡不符合预租条件的，则在十五日内通知申请人。

    七、房地产开发经营企业取得外销商品房预租批准后，方可进行外销商品房的预租广告宣传和预租。

    预租外销商品房的广告必须载明外销商品房的预租批准文号。

    八、房地产开发经营企业或买受人预租外销商品房的，应当与承租人签订《预租协议》。

    预租协议应当载明下列主要内容：

    （一）预租双方当事人的姓名或者名称、住所；

    （二）房地产的座落地点、面积、四至范围；

    （三）房地产的规划使用性质；

    （四）土地使用权获得方式和使用期限；

    （五）房屋的平面布局、结构、建筑质量、装饰标准以及附属设施、配套设施等状况；

    （六）房屋的租赁期限、租金、支付方式；

    （七）预租房屋的交付使用日期；

    （八）预付款金额及支付期限及其使用；

    （九）违约责任；

    （十）争议的解决方式；

    （十一）预租双方当事人约定的其它事项。

    房地产开发经营企业拟订的预租协议在使用前应送交由市房地局委托的上海市公证处审定。

    九、《预租协议》签订后的十五日内，房地产开发经营企业或买受人应向市房地产交易中心办理《预租协议》登记。市房地产交易中心应当自受理登记之日起的五日内，办妥登记手续并书面通知该预租房屋所在地的区、县房地产交易中心（房地产交易管理所）。

    十、预租的商品房竣工验收合格，房地产开发经营企业按规定办理商品房初始登记或买受人办理变更登记，取得房地产权证后，房地产开发经营企业或买受人应按《上海市实施〈城市房屋租赁管理办法〉的意见》的规定，与承租人签订《房屋租赁合同》并向房屋所在地的区、县房地产交易中心（房地产交易管理所）办理租赁登记，领取《房屋租赁证》。

篇7

    第一条  为了加强对房地产开发的管理，促进和保障房地产业的健康发展，依据《中华人民共和国房地产管理法》和国务院《城市房地产开发经营管理条例》，结合我市实际情况，制定本办法。

    第二条  在本市行政区域国有土地范围内从事房地产开发、房地产经营、实施房地产管理，应遵守本办法。

    第三条  房地产开发应按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。

    第四条  市城乡建设委员会是本市房地产开发的行政主管部门（以下称市房地产开发主管部门），负责全市房地产开发经营监督管理工作。市有关部门，依照政府规定的职责，负责与之相应的房地产开发监督管理工作。

    第二章  房地产开发企业

    第五条  房地产开发企业包括房地产开发专营企业、房地产开发兼营企业、房地产开发项目企业。

    房地产开发专营企业是指以房地产开发经营为主的企业；房地产开发兼营企业是指以其他经营为主，兼营房地产开发经营业务的企业；房地产开发项目企业是指以房地产开发项目为对象从事单项房地产开发经营的企业。

    第六条  设立房地产开发企业，除应符合有关法律、法规规定的企业设立条件外，还应具备下列条件：

    （一）有800万元以上的注册资本，流动资金不低于500万元；

    （二）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员和统计人员；

    （三）有建筑面积在300平方米以上的固定办公经营场所。

    第七条  房地产开发企业应依据《中华人民共和国公司法》登记申办为有限责任公司、股份有限责任公司或国有独资公司。外商投资设立房地产开发企业的，除应符合本办法第六条的规定外，还应依照外商投资企业法律、法规的规定，办理有关审批手续。

    第八条  设立房地产开发企业，应向市房地产开发主管部门申请资质初审，并向市工商管理部门申请登记。市房地产开发主管部门应在接到申请之日起15日内办理资质初审；市工商管理部门对符合本办法第六条规定的，在接到市房地产开发主管部门初审意见之日起30日内予以登记。不符合条件不予登记的，应说明理由。

    第九条  房地产开发企业应自领取营业执照之日起15日内，持下列文件到市房地产开发主管部门注册备案：

    （一）营业执照复印件；

    （二）企业章程；

    （三）验资证明；

    （四）企业法定代表人的身份证明；

    （五）专业技术人员的资格证书和聘用合同；

    （六）固定办公经营场所证明。

    第十条  经上级建设行政主管部门批准的房地产开发企业和外埠来沈的房地产开发企业，在本市从事房地产开发经营活动时，均应到市房地产开发主管部门注册备案。凡未取得房地产开发资格的项目单位，均须经市房地产开发主管部门依照有关规定审查批准，并到市工商管理部门申请登记为房地产开发项目公司后，方可从事房地产开发项目的开发建设工作。房地产开发项目完成后，房地产开发项目公司应予以注销。房地产开发项目公司申请确定资质等级的，由市房地产开发主管部门对其开发业绩进行考核，符合条件的，批准资质等级，核发《房地产开发企业资质等级证书》。

    第十一条  房地产开发企业应按照有关规定接受资质年度检查。并定期向市房地产开发主管部门和市统计部门报送统计资料及有关资料。

    第三章  房地产开发项目

    第十二条  房地产开发项目，应符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求。应坚持新区建设与旧区改造相结合的原则，注重基础设施开发，提高城市规划设计质量，增加和丰富城市绿地，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产和优秀近、现代建筑。

    第十三条  土地使用权在招标、拍卖、协议、划拨前，市规划土地管理部门和市房地产开发主管部门应对下列事项提出书面意见，作为依据之一：

    （一）房地产开发项目的性质、规模和开发期限；

    （二）城市规划设计条件；

    （三）基础设施和公共设施的建设要求；

    （四）基础设施建成后的产权界定；

    （五）项目拆迁补偿、安置形式。

    第十四条  城市规划区内集体所有土地，经依法征用转为国有土地后，方可用于房地产开发经营。

    第十五条  房地产开发项目实行资本金制度，资本金不得低于项目总投资的30%。

    第十六条  转让房地产开发项目，转让人和受让人应签订转让合同，向市土地管理部门申请办理土地使用权变更登记手续，转让地上有建筑物的房地产开发项目，应到市房产管理部门办理登记手续。并到市房地产开发主管部门备案，更换项目批准文件。未完成拆迁安置任务的房地产开发项目不得转让。

    第四章  房地产开发建设

    第十七条  房地产开发企业应按照限时制度的规定，按时完成房地产开发项目。对停缓建项目，可延长竣工时限，但延长时限最多不得超过一年。在延长时限内仍未竣工的，由市房地产开发主管部门收回该项目建设权，重新组织招标、拍卖；对闲置土地项目，由市土地管理部门拟订闲置土地的处置方案，经原批准用地的人民政府批准后组织实施。

    第十八条  房地产开发公司资质和施工企业资质与开发项目等级必须相对应。

    房地产开发企业应将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在《房地产开发项目手册》中，每季度末报送市房地产开发主管部门审核。

    第十九条  房地产开发建设应根据项目的性质和规划设计要求，通过招标投标方式，优选勘察、设计、施工、监理单位，并签订合同。

    第二十条  房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应向市房地产开发主管部门提出竣工验收申请。市房地产开发主管部门自收到申请之日起30日内，组织有关部门，依照有关规定进行验收。未经验收或验收不合格的，不得交付使用。

    住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。

    第五章  房地产开发经营

    第二十一条  房地产开发企业申请商品房销（预）售，应提供下列文件：

    （一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

    （二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

    （三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；

    （四）营业执照和资质等级证书；

    （五）工程施工合同；

    （六）预售商品房分层平面图；

    （七）商品房预售方案。

    第二十二条  房地产开发企业应在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应列明工程质量监督部门核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应按照质量保证的约定，承担商品房保修责任。保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应承担赔偿责任。

    第二十三条  商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构不合格的，购买人有权退房；如对购买人造成损失的，房地产开发企业应承担赔偿责任。

    第二十四条  预售商品房的购买人应自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应协助商品房购买人办理土地使用权变更和所有权登记手续，并提供必要的证明文件。

    第六章  法律责任

    第二十五条  违反本办法规定，未取得营业执照，擅自从事房地产开发经营活动的，由市工商行政管理部门没收违法所得，并处以违法所得5倍以下的罚款。

    第二十六条  违反本办法规定，未取得房地产开发资格或者超越资质等级从事房地产开发经营的，由市房地产开发主管部门责令限期整改，并处以5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的，由市工商管理部门吊销营业执照。

    第二十七条  房地产开发企业有下列行为之一的，由市房地产开发主管部门和其他有关部门给予警告、限期整改、停止或取消项目开发建设权、拍卖资产、降低直至取消资质等级，并处以5000元以上3万元以下的罚款：

    （一）申请资质等级初审时隐瞒真实情况、弄虚作假的；

    （二）未按规定办理变更或注销手续的；

    （三）伪造、涂改、出租、出借、转让《房地产开发企业资质等级证书》的；

    （四）未如实填写或者未按规定时间交验《房地产开发项目手册》的；

    （五）瞒报或未按规定报送统计报表的；

    （六）未按规定进行资质年检的；

    （七）未按规定向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书的；

    （八）未按规定办理有关开发建设手续而擅自开发建设的；

    （九）无故拖期回迁超过半年以上的；

    （十）住宅小区、组团按规定的竣工期限超期二年以上不能竣工的，交付使用后二年以上仍未达到综合验收标准的，交付使用后一年未完成配套建设也不采取任何措施的。

    第二十八条  违反本办法规定，将未经验收的房屋交付使用的，由市房地产开发主管部门责令限期补办验收手续，逾期不补办验收手续的，处以10万元以上30万元以下的罚款。验收不合格的，依照本办法第二十九条规定处理。

    第二十九条  违反本办法规定，将不合格的房屋交付使用的，由市房地产开发主管部门责令限期返修，并处以房屋总造价2%的罚款；情节严重的，由市工商管理部门吊销营业执照；给购买人造成损失的，应依法承担赔偿责任；造成重大伤亡事故或者其他严重后果，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

    第三十条  违反本办法规定，擅自转让房地产开发项目的，由市房地产开发主管部门取消其开发项目建设权，市土地管理部门责令其停止违法行为，没收违法所得，并处以违法所得5倍以下的罚款。

    第三十一条  违反本办法规定，擅自预售商品房的，由市房产管理部门，责令停止违法行为，没收违法所得，可并处已收取的预付款1%以下的罚款。

    第三十二条  国家机关工作人员在房地产开发经营监督管理工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，给予行政处分。

    第三十三条  当事人对行政处罚决定不服的，可依法申请复议或直接向人民法院起诉。当事人逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，由做出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

    第七章  附则

篇8

关键词：房地产开发；成本控制；防范对策

Abstract: along with the rapid development of economy, all over the country appear "real estate hot". Compared with the foreign real estate industry, China's real estate enterprise late start, the foundation is bad, small, far from the standardization. Will be in the future real estate development enterprise operation and healthy development of continuous play huge influence.

Keywords: real estate development; Cost control; countermeasures

中图分类号：[F235.91] 文献标识码：A 文章编号：

一、房地产开发企业财务风险表现及其基本特征

1．房地产企业的财务风险具体表现为

1.1偿债具有很大的风险 目前，房地产企业的资金大部分来源于银行贷款，自有资金很少。同时，房地产企业销售利润的实现具有很大的不确定性，因此，房地产企业发生不能支付到期银行借款本息的概率就非常大，企业面临极大的财务风险。 1. 2利率波动的风险 利率波动对负债经营的房地产企业影响非常大，贷款利率的增长必然增加公司的资金成本，抵减预期收益。同时，投资者的购买欲也随之降低，导致市场需求降低。2007年，政府为了抑制通货膨胀和经济泡沫的出现，共进行了六次加息，这不仅增加了房地产企业的财务成本，而且使按揭贷款购房的投资者成本迅速上升，从而抑制了投资者的购房欲，这无疑给房地产企业带来极大的损失，成为当前房地产企业的重大财务风险之一。 1. 3筹资的风险 房地产企业对银行信贷依赖程度相当高，相关资料表明，当前房地产开发投资资金约有45%来自银行贷款。由于负债经营使公司负债比率加大，相应地降低了对债权人的债权保证程度，这势必会增加企业从货币市场或者其他渠道上筹措资金的难度。并且由于国内房地产市场不完善，房地产企业对国际规则不熟悉，使得其在国际上获得资金的机会较少。

2．房地产开发的特征

长期性是房地产开发企业经营的最明显特征。从投入资本至资本阐收，从破土动工至形成产品，任何一家房地产开发企业都应经历多个阶段，特别任建筑施工阶段，其更应投入巨大的人力、物力和财力，这一过程的资金到位状况与企业经营发展关系重大。一般而言，一个普通的开发项目完成时间少则两三年，规模较长、成片开发的项目则需要更长时间去完成。

综合性是房地产开发企业经营的最本质特征。从内在要求分析，现代化房地产开发企业须对建筑地块和房屋建筑施以有目的的建设，并要对开发地区一些必要的公用设施及公用建筑予以统一规划。再从开发过程分析，房地产开发企业在开发相关项目的过程中，要与规划、设计、供电、供水、电讯、施工、交通、教育、环境、消防、园林等多个部门合作，同时还极可能要涉及到征地、拆迁、安置等多个工作环节。开发项目不同，所涉及到土地条件、建筑设计、融资方式、施工技术、市场竞争等各个方面情况均不相同，房地产开发企业便应对其进行综合考虑，统筹安排、寻找最佳方案。

此外，房地产开发企业还具有较强的时序性和地域性。房地产开发实则是一项操作性极强的工作，由开发实务角度来讲，房地产开发企业完成某个开发项目时，必须受到政府土地、规划、建设等多个部门行政管理审批手续的影响，实施某个开发项目时，房地产开发企业便应制定周密的计划，以协调各方关系，缩短周期、降低风险，地域性则体现在开发项目多受地段、区位的影响，比如交通、购物、环境、升值潜力等多个因素都对开发项目的选址影响甚大。

二、房地产开发企业经营管理及其财务风险

1．房地产开发企业经营管理内容

经营即企业有预测、有目的、有决策的经济活动，管理即企业出于实现某一经营目标的目的，计划、指挥、协调、检查、监督经营活动中的组织工作，则经营管理即企业以最小风险投入获得最大效益的过程，在此过程中，成本控制贯穿于企业活动始终并成为丰要内容。具体到房地产开发企业，其经营管理内容指的是以市场行为，获取土地使用权，并通过规划设计、工程建没及房屋租售等方式，以最小风险投入获得最人经济效益的经济活动过程，则房地产开发项日的可行性预测及成本控制即为房地产开发企业经营管理活动的丰要内容。

首先是可行性预测，一项完整、准确的预测须能在其日后开发经营活动中发挥指导性作用，根据其过程，预测可分为明确预测目标、收集资料、选取预测方法、预测并得出初步结果、分析预测结果并修正调整、撰写预测报告、追踪反馈等七个步骤。然后是成本控制，成本即房地产开发企业任房地产商品开发、生产、经营等各个过程中所支出各项费用的总和，如土地征用和拆迁补偿、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费以及公共配套设施费与开发间接费等，不同的开发阶段应实施不同的成本控制对策。

2．房地产开发企业经营管理中的财务风险

财务本质上是资本价值的经营，风险简言之是结果差异造成的结果偏离，即期望结果的可能偏离，财务风险则表现为经营风险、投资风险、分配风险等不同形式。对房地产开发企业而言，其财务风险存在不同的表现形式和不同的财务风险类别，以现金流量为参照，现金在不同阶段流入流出的不确定件即表现出不同的财务风险类别，其中主要有经营风险和筹资风险，前者是以现金流入的角度反映出无法实现预期资本价值的可能性，后者是以现金流出的角度反映出到期无法履行资本清偿义务的可能性，经营风险是筹资风险的根源，筹资风险体现出经营风险的后果。

三、房地产开发企业成本控制及财务风险控制的具体对策

1．房地产开发企业成本控制对策

在选立项阶段，应做好可行性分析和成本测算。项目可行性经济指标包括内部收益率、销售净利率等核心指标，以及总投资回报率、获利指数、销售毛利率、资金峰值比例、启动资金获利倍数、地价支付贴现比等参考指标；在成本估算方面，应根据会计分类，尽可能将其细化，使之在日后成本控制环节可有的放矢，在此基础上还应进行现金流安排，好的资金链条将对房地产开发企业经营管理起到积极作用。

在设计阶段，应降低建筑安装成本，做好设计阶段的投资控制，这要求房地产开发企业实行方案设计和工程设计招投标制度，加强技术沟通并实行限额设计、大力开展价值工程方法的应用、强化设计出陶前的审核。

2．房地产开发企业财务风险控制对策

房地产开发企业财务风险控制。首先，应实施“防范+控制”的财务风险控制原则。

在项目投资前，要根据投资市场供需平衡和不平衡现象表现出房地产市场的景气程度，周而复始的重复发生状况构成景气循环，即扩张、收缩、衰退、复苏，在不同的阶段企业应采取不同的财务风险应对策略；市场分析即分析市场宏观环境、相同档次和类型的投资性房地产的市场需求状况以及竞争对手情况等，这要求房地产开发企业应立足于供需分析及未来市场增长潜力分析，选择投资类型、做好定位、正确选址等。

房地产开发应着重对营业费用控制，以确定的原则减少不必要费用、以合理的避税手段降低营业费用、以分摊费用的方式缩减实际承担额等；筹资结构控制，即筹资来源结构与期限结构控制，通过结构调整，保持筹资结构弹性，用来稀释风险，比如以短期筹资和长期筹资、债务期限和投资期限相结合的方式，合理规划企业现金流量，实现优势互补、降低风险。

参考文献：

【1】王作阳：房地产开发成本控制初探[J】．科技信息，2009，(1 5)．

【2】罗振华李秀娟：浅谈房地广企业成本控制【J】．科技致富向导，2009，(12)．

篇9

建设工程合同标的的特殊性决定了其与国家利益及社会利益之间的关系极为密切，法律为建设工程的实施设置了一整套严密的强制性程序。在建设工程项目实施的前期阶段和准备阶段，发包人需办理项目立项及报建等一系列手续，获得相关的行政许可，以取得一定的民事权利，否则会因行为能力的缺失而对合同的效力造成影响。发包人所需办理的前期审批手续主要指的是获得立项批准（设计任务书）、土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证以及通过环境、消防、人防等事项的审核，而且在缔结建设工程合同之后，建设工程项目正式实施之前，建设单位尚需依法取得施工许可证。

在发包人需获得的这些行政许可和民事权利中，发包人是否获得项目立项批准以及依法取得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，与发包人的缔约行为能力具有直接联系，如发包人在缔约前未取得这些许可证或民事权利，将导致建设工程合同的无效。需要说明的是，发包人因缺乏相关的行政许可及民事权利上的缺失，不仅违反了相关法律的强制性规范，使发包人在缔约行为能力上缺乏必备的要件，而且由于对这种强制性规范的违反，实际上使得建设工程合同的客体处于不合法的状况，即建设工程项目属于通常所称的违章建筑范围。因此，这类建设工程合同无论从发包人行为能力的标准看，还是从合同标的违法性看，均应认定为无效合同。

另外，在实践中还存在这样一种情形，即发包人在缔结建设工程合同时未曾依法办理上述行政许可或取得相关民事权利，但是在合同履行过程中补办了这些行政许可或取得了相关的民事权利，甚至在与承包人发生纠纷后在诉讼或仲裁过程中完善了这些手续，那么此类合同的法律效力应作何认定？依最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》，如果在一审诉讼期间补办了法律规定的审批手续，合同应认定为有效，如未能在一审诉讼期间补办审批手续的，则合同无效。最高人民法院这一司法解释的学理依据在于，法律的强制性规定实际上可以分为成立要件、特别生效要件和阻却生效要件。违反成立要件则合同未能成立，自然不存在效力问题。违反特别生效要件者，多为形式要件，可以补正。违反阻却要件者，则不存在补正的可能。显然，发包人补办行政许可和取得相应民事权利，属于缺乏特别生效要件可以补正的情形。

二、房地产开发企业经营范围外为开发房地产项目而签订的建设工程合同

最高人民法院在关于《合同法》的司法解释中，并未对超越经营范围的民事行为作出必然无效的认定,但该解释同时规定违反国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营的除外。由于房地产开发企业的产品是与社会公共利益密切相关的商品房，国家必然需要对这一特殊商品的生产经营活动进行特别的干预和监督，其具体表现就是通过立法对房地产开发经营进行必要的限制，实行特别的许可。我国法律不仅对房地产开发企业的设立条件和领取营业执照提出明确的要求，而且在房地产开发经营程序上也作出了一系列的限制，如果房地产开发者未领取营业执照，就意味着房地产开发者根本无法实施房屋预售、登记备案、产权登记等行为，即房地产开发的目的是不可能实现的。因此，对于未依法取得从事房地产开发经营营业执照的发包人擅自开发房地产项目与承包人签订的建设工程合同应为无效合同。

篇10

与其他商品相比，房地产具有其不可移动、产品唯一、使用年限长和价值高等特有性质，这些性质影响着房地产开发投资活动。了解这些特点，便于做出正确的开发投资决策。

就投资角度而言，房地产开发具有如下特点：

(1) 开发成本高，投资量大

(2) 风险大但回报高

(3) 开发建设期长，投资周转慢

(4) 市场具有地区性和分散性

(5) 需求具有稳定性

(6) 涉及面广，综合性强

一、房地产开发模式

房地产开发模式是指实施房地产开发活动的途径,方式或方法，也包含房地产开发活动框架和程序的涵义。

对房地产开发模式进行提炼和归纳，可以有效的支持开发企业的经营决策，避免盲目投资开发；推动房地产开发业技术进步；促进房地产开发企业的可持续发展。

房地产开发模式有多种不同的划分方法。这里，根据房地产开发企业核心业务过程的不同，将房地产开发模式归结为多元化开发模式和专业化开发模式。

1、多元化开发模式

房地产开发作为一种提供满足消费者（或投资者）需求的空间和服务的活动，具备多元化发展的特点。对规模经济、降低风险和可持续性发展的追求，将在很大程度上促进多元化开发经营。

（1）混业开发。混业开发，指开发企业跨行业的互动发展，包括金融投资行业、建筑材料行业、建筑施工及装饰装修行业等。以涉足金融投资行业为例，这种经营方式，适应开发资金量大的需要，有效改善开发项目的现金流。

（2）综合项目开发。综合项目是指诸如融居住、商业、旅游观光于一体的主题社区，集旅游、保健、高尔夫为一体的综合度假区，具备购物、餐饮、综合服务、休闲娱乐等功能的集合式商业经营地产项目等一类开发项目。在综合项目开发经营中，多种物业功能和经营方式相互支撑，可提升房地产开发效益水平，保持收益的稳定性，有利于可持续发展。

（3）纵向一体化开发。纵向一体化开发，是指开发企业实行房地产开发建设与物业资产管理并重的经营方式。从国内外的经验看，拓展房地产投资及与之相关的房地产资产管理业务，构筑房地产开发与管理密切结合型企业，是房地产开发企业实施可持续发展的重要途径之一。从发展趋势看，房地产市场将无疑会从提供增量供给为主向保持存量供给为主转变，物业资产管理会成为企业的主要业务。

2.专业化开发模式

房地产物质形态的多样性、产品分布的地区性，以及开发经营过程的阶段性、高风险性和不确定性，使得专业化开发模式成为开发企业的重要选择。

在专业化开发模式下，开发企业的投资经营活动集中在相对小的范围内，有利于房地产产品建设、经营与管理技术的成熟化和在此基础上的创新，有利于减少产品更新换代的成本。同时，由于专业化开发企业的经营管理技术与方法、管理流程及产品设施、材料特性接近，使房地产开发项目的质量管理、计划管理、资源供应管理和成本管理等工作更易于实现标准化、制度化，为开发企业的信息化创造了较好的条件，从而有助于降低管理成本，提高管理效率。

（1）特定物业类型开发。开发企业根据对自身资源（包括资金、实力和经验）的评估以及对所处市场的独特认识，可以选择某类物业作为企业相对专一的开发对象，实施专业化开发。

特定物业类型开发，可以在某一特定地域上进行，也可以在广泛地域上进行，甚至进行国际性开发。具体方式的选择依赖于开发企业的经营方针。

（2）特定业务领域开发。这是一种非一体化的、非全能型的开发方式，它围绕开发过程中某种业务领域来进行开发经营。这种业务领域的选择与确定，同样依赖于多种因素的综合评估。在大多数情况下，这些业务领域是开发企业的核心业务领域。

特定业务领域开发，可以采取土地整理、以开发流程管理为纽带的协作型房屋、基础设施建设等开发方式。

协作型开发方式的实质就是开发企业专注于自己最擅长的业务或必须的核心业务，然后购买其他社会化专业机构提供的最擅长业务服务，如市场专业咨询、报建专业、工程管理咨询、专业营销策划服务等，从而形成高协作性的开发流程，使开发机构超脱一般的协调和技术细节，专注战略管理和资金管理。毫无疑问，购买服务，不单纯是最低成本的追求，重要的是，获取开发品质与成本控制曲线中的最优解。

协作型开发方式的发展，是开发产业提升的标志之一。

二、网络经济环境下的房地产开发趋势

任何行业的发展都背离不了时代背景，房地产开发业也不例外。网络经济对房地产开发经营的影响，至少包括二个方面：促进开发企业的信息化；促进行业结构调整和优化。

1、开发企业经营管理信息化变革

信息处理的产业化和社会化，有利于形成理性的期望，降低开发风险，并促使房地产开发流程的衔接更顺畅，而且有利于资金、物流、人流达到最佳组合。具体事项有以下几点：

基于大规模收集潜在客户信息条件下的市场细分及有针对性的项目定位；

基于虚拟社区，完成交互式、个性化的项目订制；

基于柔性开发模式，应对小规模、多样化的个性市场需求。

毫无疑问，在网络条件下，通过业务流程再造，实施企业差异化需求的整合能力和高弹性的建设组织能力，将形成房地产开发企业的核心竞争力。

2、开发企业结构调整及优化

由信息技术带来的便捷信息交换及有效数据管理，推动开发企业结构优化升级。优化组合战略伙伴开发服务平台，开发材料采购服务电子商务平台、行业管理电子政务平台，冲击行业传统的经营理念、管理模式和运作方式，给房地产开发经营管理带来积极影响。

战略伙伴开发服务平台，整合行业开发商、土地商、建造商、设计和投资资源，实现强强联合、优势互补，实现最优匹配，降低竞争风险。

材料采购服务电子商务平台，实现系统成员集体采购建筑、装饰材料，降低成本，保障数量。材料采购电子商务平台，也可以成为战略伙伴开发服务平台上的一部分。

行业管理电子政务平台，提升政府管理服务水平，实现对行业的有效监督，提供房地产开发良好管理环境。

如：为使政府能有效的、全面的监控房地产开发交易环节，有能力引导和规范房地产开发交易行为；提供智能化的实时房地产市场分析，为政府部门及投资者的管理决策提供支持，为社会公众提供一个安全的、有透明度的投资交易平台，促进地区房地产开发业的持续繁荣，可建立房地产销售管理系统：