建筑面积范文

导语：如何才能写好一篇建筑面积，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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【关键词】建筑工程;建筑面积;规范;规则

1.建筑面积的概念

建筑面积是指建筑物的水平平面面积, 即外墙勒脚以上各层水平投影面积的总和。建筑面积包括使用面积、辅助面积和结构面积。使用面积是指建筑物各层平面布置中, 可直接为生产或生活使用的净面积之和。居室净面积在民用建筑中, 亦称“居住面积”。辅助面积, 是指建筑物各层平面布置中为辅助生产或生活所占净面积总和, 使用面积与辅助面积的总和称为“有效面积”。结构面积是指建筑物各层平面布置中的墙体、柱等结构所占面积的总和。

2.建筑面积的作用

建筑面积是一项重要的技术经济指标, 在国民经济一定时期内完成建筑面积的多少, 也标志着一个国家的工农业生产发展状况、人民生活居住条件的改善和文化生活福利设施发展的程度。

建筑面积在编制工程建设概算时, 是计算工程量的基础, 如计算出建筑面积之后, 利用这个基数, 就可以计算地面抹灰、室内填土、地面垫层平整场地等项目的工程量及其价值。

建筑面积作为结构工程量的计算基础, 不仅重要, 而且也是一项需要认真对待和细心计算的工作, 任何粗心大意都会造成计算上的错误,不但会造成结构工程量计算上的偏差, 也会直接影响概预算造价的准确性, 造成人力、物力和国家建设资金的浪费及大量建筑材料的积压。

建筑面积与使用面积、辅助面积、结构面积之间存在着一定的比例关系, 设计人员在进行建筑或结构设计时, 都应在计算建筑面积的基础上再分别计算出结构面积、有效面积及诸如平面系数、土地利用系数等技术经济指标。有了建筑面积, 才有可能计算单位建筑面积的技术经济指标。如工程总价值除以总建筑面积, 就是单位工程每平方米建筑面积的技术经济指标或称单方造价(元/m2),建筑面积的计算对于建筑施工企业实行内部经济承包责任制、投标报价编制施工组织设计、配备施工力量、成本核算及物资供应等, 都具有重要意义。

3.建筑面积计算的思路

《建设工程建筑面积计算规范》GB/T50353规定了建筑面积的计算方法。总共24条，详细规定了建筑面积的计算方法，该规范可以分为三部分：计算全面积的规定条款；计算一半面积的条款和不计算建筑面积的条款。规定条款虽然不多，但是全部熟练掌握还需下一定的功夫。

计算工业与民用建筑物的建筑面积，总的规则是：凡在结构上、使用上形成具有一定的使用功能的建筑物和构筑物，并能单独计算出其水平面积及其相应消耗的人工、材料和机械用量的，应计算建筑面积；反之，不应计算建筑面积。通俗理解总结一下可以看出建筑物内只要不受风吹雨淋，放一张床就能睡觉的地方就得计算建筑面积。比如层高在2.2米下建筑物、门厅大厅、阳台等部位就得计算面积，因为这些地方能睡觉但是不舒服故而只计算一半建筑面积。掌握建筑面积的大原则以后，然后再细看条款的特殊规定，把握住重点，再通过适度的练习，相信学会并掌握建筑面积计算规范不是一件难事。

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一、建筑面积的作用

建筑面积是一项重要的技术经济指标,在国民经济一定时期内完成建筑面积的多少,也标志着一个国家的工农业生产发展状况、人民生活居住条件的改善和文化生活福利设施发展的程度。建筑面积在编制工程建设概算时,是计算工程量的基础,如计算出建筑面积之后,利用这个基数,就可以计算地面抹灰、室内填土、地面垫层平整场地等项目的工程量及其价值。

建筑面积与使用面积、辅助面积、结构面积之间存在着一定的比例关系,设计人员在进行建筑或结构设计时,都应在计算建筑面积的基础上再分别计算出结构面积、有效面积及诸如平面系数、土地利用系数等技术经济指标。有了建筑面积,才有可能计算单位建筑面积的技术经济指标。如工程总价值除以总建筑面积,就是单位工程每平方米建筑面积的技术经济指标或称单方造价(元/m2)。

建筑面积的计算对于建筑施工企业实行内部经济承包责任制、投标报价编制施工组织设计、配备施工力量、成本核算及物资供应等,都具有重要意义。

二、建筑面积计算的规范

随着我国加入世界贸易组织,建设工程全面实行工程量清单计价已是大势所趋。工程量清单计价属于全面成本管理的范畴,其思路是“统一计算规则,有效控制数量,彻底放开价格,正确引导企业自主报价,市场有序竞争形成价格”。所以,有一个完善、合理的计算规则,对建筑市场规范、健康发展就显得十分重要。

1、建筑面积计算规范与规则的比较

（1）单层建筑物的建筑面积计算

《规范》规定:单层建筑物的建筑面积,应按其外墙勒脚以上结构水平面积计算。单层建筑物高度在2.2m及以上者计算全面积,高度不足2.2m者计算1/2面积。利用坡屋顶内空间净高超过2.1m的部位应计算全面积;净高在1.2m～2.1m的部位应计算1/2面积;净高不足1.2m的部位不应计算面积。

规则规定:单层建筑物不论其高度均按一层计算,其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的水平面积计算。并未明确利用坡屋顶内空间时建筑面积的计算方法。另外,值得注意的是,规范比规则更加突出了高度在建筑面积计算中的控制作用(高度在2.2m以上者计算全面积;高度不足2.2m者计算1/2面积),还有很多部位的建筑面积均是依据其净高分三类(净高超过2.1m的部位计算全面积;净高在1.2m～2.1m的部位计算1/2面积;净高不足1.2m时不计算面积)进行计算,如多层建筑坡屋顶内、场馆看台下等。

（2）多层建筑物的建筑面积计算

《规范》规定:多层建筑物首层应按其外墙勒脚以上结构水平面计算，二层及以上楼层应按其外墙结构水平面积计算。层高在2.2m及以上者应计算全面积;层高不足2.2m者应计算1/2面积。转规则规定:多层建筑物建筑面积按各层建筑面积之和计算,其首层建筑面积按外墙勒脚以上结构的水平面积计算,二层及二层以上按外墙结构的水平面积计算。由比较可见,《规范》将多层建筑物按其层高,以2.2m为界分两类进行计算,而规则并没有突出层高高度在计算建筑面积中的作用。

（3）立体书库和立体仓库与立体车库的计算

《规范》规定:立体书库、立体车库、立体仓库,无结构层的应按一层计算,有结构层的应按其结构层面积分别计算。层高在2.2m及以上者应计算分面积;层高不足2.2m者应计算1/2面积。

规则规定:书库、立体仓库设有结构层的,按结构层计算建筑面积;没有结构层的,按承重书架层或货架层计算建筑面积。

由比较可见:立体书库、立体仓库、立体车库无结构层的计算建筑面积,《规范》与规则存在很大差别,一个是按一层计算,一个是按承重书架层或货架层计算。

（4）有永久性顶盖的室外楼梯的计算

《规范》规定有永久性顶盖的室外楼梯,应按建筑物自然层的水平投影面积的1/2计算;而规则规定室外楼梯,按自然层投影面积之和计算建筑面积。

（5）有永久性顶盖无围护结构的车棚和货棚等以及雨篷的计算

《规范》规定:有永久性顶盖无围护结构的车棚、货棚、站台、加油站、收费站、场馆看台等,应按其顶盖水平投影面积的1/2计算。《规范》规定:雨篷结构的外边线至外墙结构外边线的宽度超过2.1m者,应按雨篷结构板的水平投影面积的1/2计算。规则规定:有柱的雨篷、车棚、货棚、站台等,按柱水平面积计算建筑面积;独立柱的雨篷、单排柱的车棚、货棚、站台等,按其顶盖水平投影面积的一半计算建筑面积。规范》计算建筑面积更加简便,取消了有无柱的说明,改变为按顶盖和结构板的水平投影面积考虑。

2、建筑面积计算规范的优点

(1)《规范》更加细化。例如,在计算单层建筑物和多层建筑物的建筑面积时,更多的地方都用到了层高高度或净高,并分为3个界限:计算全部建筑面积;计算1/2建筑面积;不计算建筑面积。

(2)《规范》更加简便、明确。例如:计算雨篷、车棚、货棚、站台等建筑面积时,取消了有柱与无柱的界限,使计算起来更加简便。

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关键词:建筑工程;建筑面积;规范;规则

1建筑面积的概念

建筑面积亦称建筑展开面积,是指建筑物各层面积之和。建筑面积包括使用面积、辅助面积和结构面积。使用面积是指建筑物各层平面布置中,可直接为生产或生活使用的净面积之和。居室净面积在民用建筑中,亦称“居住面积”。辅助面积,是指建筑物各层平面布置中为辅助生产或生活所占净面积总和,使用面积与辅助面积的总和称为“有效面积”。结构面积是指建筑物各层平面布置中的墙体、柱、垃圾道、通风道、附属烟囱等结构所占面积的总和。

2建筑面积的作用

建筑面积是一项重要的技术经济指标,在国民经济一定时期内完成建筑面积的多少,也标志着一个国家的工农业生产发展状况、人民生活居住条件的改善和文化生活福利设施发展的程度。

建筑面积在编制工程建设概算时,是计算工程量的基础,如计算出建筑面积之后,利用这个基数,就可以计算地面抹灰、室内填土、地面垫层平整场地等项目的工程量及其价值。

建筑面积作为结构工程量的计算基础,不仅重要,而且也是一项需要认真对待和细心计算的工作,任何粗心大意都会造成计算上的错误,不但会造成结构工程量计算上的偏差,也会直接影响概预算造价的准确性,造成人力、物力和国家建设资金的浪费及大量建筑材料的积压。

建筑面积与使用面积、辅助面积、结构面积之间存在着一定的比例关系,设计人员在进行建筑或结构设计时,都应在计算建筑面积的基础上再分别计算出结构面积、有效面积及诸如平面系数、土地利用系数等技术经济指标。有了建筑面积,才有可能计算单位建筑面积的技术经济指标。如工程总价值除以总建筑面积,就是单位工程每平方米建筑面积的技术经济指标或称单方造价(元/m2),

建筑面积的计算对于建筑施工企业实行内部经济承包责任制、投标报价编制施工组织设计、配备施工力量、成本核算及物资供应等,都具有重要意义。

3建筑面积计算的规范

随着我国加入世界贸易组织,建设工程全面实行工程量清单计价已是大势所趋。工程量清单计价属于全面成本管理的范畴,其思路是“统一计算规则,有效控制数量,彻底放开价格,正确引导企业自主报价,市场有序竞争形成价格”。所以,有一个完善、合理的计算规则,对建筑市场规范、健康发展就显得十分重要,但是以往的建筑面积计算规则,存在很多有争议的地方,为了解决这些问题,2005年,中华人民共和国建设部编制了国家标准《建筑工程建设面积计算规范》(GB/T50353—2005)(以下简称《规范》),并规定自2005年7月1日起执行,这充分标志着国家对规范建筑面积计算规则进入了一个新的阶段。

3.1建筑面积计算规范与规则的比较

3.1.1单层建筑物的建筑面积计算

《规范》规定:单层建筑物的建筑面积,应按其外墙勒脚以上结构水平面积计算。单层建筑物高度在2.2m及以上者计算全面积,高度不足2.2m者计算1/2面积。利用坡屋顶内空间净高超过2.1m的部位应计算全面积;净高在1.2m～2.1m的部位应计算1/2面积;净高不足1.2m的部位不应计算面积。

规则规定:单层建筑物不论其高度均按一层计算,其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的水平面积计算。并未明确利用坡屋顶内空间时建筑面积的计算方法。

另外,值得注意的是,规范比规则更加突出了高度在建筑面积计算中的控制作用(高度在2.2m以上者计算全面积;高度不足2.2m者计算1/2面积),还有很多部位的建筑面积均是依据其净高分3类(净高超过2.1m的部位计算全面积;净高在1.2m～2.1m的部位计算1/2面积;净高不足1.2m时不计算面积)进行计算,如多层建筑坡屋顶内、场馆看台下等。

3.1.2多层建筑物的建筑面积计算

《规范》规定:多层建筑物首层应按其外墙勒脚以上结构水平面计算二层及以上楼层应按其外墙结构水平面积计算。层高在2.2m及以上者应计算全面积;层高不足2.2m者应计算1/2面积。

规则规定:多层建筑物建筑面积按各层建筑面积之和计算,其首层建筑面积按外墙勒脚以上结构的水平面积计算,二层及二层以上按外墙结构的水平面积计算。

由比较可见,《规范》将多层建筑物按其层高,以2.2m为界分两类进行计算,而规则并没有突出层高高度在计算建筑面积中的作用。

另外,《规范》中,以高度2.2m为界分两类进行计算建筑面积的还有:单层建筑物内局部楼层;建于坡地的建筑物吊脚架空层,设计加以利用并有围护结构的深基础架空层地下室、半地下室、回廊,有围护结构的架空走廊、落地橱窗、门斗、挑廊、檐廊、眺望门,不垂直于水平面而走出底板外沿的建筑物;舞台灯光控制室;建筑物顶部有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等。

3.1.3立体书库和立体仓库与立体车库的计算

《规范》规定:立体书库、立体车库、立体仓库,无结构层的应按一层计算,有结构层的应按其结构层面积分别计算。层高在2.2m及以上者应计算分面积;层高不足2.2m者应计算1/2面积。规则规定:书库、立体仓库设有结构层的,按结构层计算建筑面积;没有结构层的,按承重书架层或货架层计算建筑面积。

由比较可见:立体书库、立体仓库、立体车库无结构层的计算建筑面积,《规范》与规则存在很大差别,一个是按一层计算,一个是按承重书架层或货架层计算。

3.1.4阳台的计算

《规范》规定:建筑物的阳台(不论封闭与否)均应按其水平投影面积的1/2计算。

规则规定:封闭阳台按其水平投影面积计算建筑面积;凹阳台、挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。

显而易见,规范的此条规定解决了阳台建筑面积在以往房屋买卖中出现的很多争议。

3.1.5有永久性顶盖的室外楼梯的计算

《规范》规定有永久性顶盖的室外楼梯,应按建筑物自然层的水平投影面积的1/2计算;而规则规定室外楼梯,按自然层投影面积之和计算建筑面积。

3.1.6有永久性顶盖无围护结构的车棚和货棚等以及雨篷的计算《规范》规定:有永久性顶盖无围护结构的车棚、货棚、站台、加油站、收费站、场馆看台等,应按其顶盖水平投影面积的1/2计算。《规范》规定:雨篷结构的外边线至外墙结构外边线的宽度超过2.1m者,应按雨篷结构板的水平投影面积的1/2计算。

规则规定:有柱的雨篷、车棚、货棚、站台等,按柱水平面积计算建筑面积;独立柱的雨篷、单排柱的车棚、货棚、站台等,按其顶盖水平投影面积的一半计算建筑面积。

《规范》计算建筑面积更加简便,取消了有无柱的说明,改变为按顶盖和结构板的水平投影面积考虑。

3.1.7建筑物通道的计算

《规范》明确规定建筑物的通道,指楼层部分跨在人行道上的临街楼房的底层和有道路穿过建筑空间的楼层,不计算建筑面积;而规则规定可计算建筑面积。

3.1.8其他

《规范》规定建筑物外墙外侧有保温隔热层的,应按保温隔热层外边线计算建筑面积;而规则不计算保温层厚度所占的建筑面积。《规范》增加了以幕墙为围护结构的建筑物,应按幕墙外边线挂牌建筑面积。

3.2建筑面积计算规范的优点

(1)《规范》更加细化。例如,在计算单层建筑物和多层建筑物的建筑面积时,更多的地方都用到了层高高度或净高,并分为3个界限:计算全部建筑面积;计算1/2建筑面积;不计算建筑面积。

(2)《规范》更加简便、明确。例如:计算雨篷、车棚、货棚、站台等建筑面积时,取消了有柱与无柱的界限,使计算起来更加简便。

(3)《规范》更加合理。例如:阳台的计算,不论其设置形式如何,一律按其水平投影面积的1/2计算,避免了以往的许多争端。

4结语

建筑面积的计算绝不是单纯的计算工作,它不仅为编制概预算、拨款、与贷款提供指标,同时,对建筑面积的合理利用,合理进行平面布局,充分利用建筑空间,不断促进设计部门、施工企业及建设单位加强科学管理,降低工程造价,提高投资经济效果等都具有很重要的意义。

参考文献

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关键词:建筑工程;建筑面积;规范;规则

1建筑面积的概念

建筑面积亦称建筑展开面积,是指建筑物各层面积之和。建筑面积包括使用面积、辅助面积和结构面积。使用面积是指建筑物各层平面布置中,可直接为生产或生活使用的净面积之和。居室净面积在民用建筑中,亦称“居住面积”。辅助面积,是指建筑物各层平面布置中为辅助生产或生活所占净面积总和,使用面积与辅助面积的总和称为“有效面积”。结构面积是指建筑物各层平面布置中的墙体、柱、垃圾道、通风道、附属烟囱等结构所占面积的总和。

2建筑面积的作用

建筑面积是一项重要的技术经济指标,在国民经济一定时期内完成建筑面积的多少,也标志着一个国家的工农业生产发展状况、人民生活居住条件的改善和文化生活福利设施发展的程度。

建筑面积在编制工程建设概算时,是计算工程量的基础,如计算出建筑面积之后,利用这个基数,就可以计算地面抹灰、室内填土、地面垫层平整场地等项目的工程量及其价值。

建筑面积作为结构工程量的计算基础,不仅重要,而且也是一项需要认真对待和细心计算的工作,任何粗心大意都会造成计算上的错误,不但会造成结构工程量计算上的偏差,也会直接影响概预算造价的准确性,造成人力、物力和国家建设资金的浪费及大量建筑材料的积压。

建筑面积与使用面积、辅助面积、结构面积之间存在着一定的比例关系,设计人员在进行建筑或结构设计时,都应在计算建筑面积的基础上再分别计算出结构面积、有效面积及诸如平面系数、土地利用系数等技术经济指标。有了建筑面积,才有可能计算单位建筑面积的技术经济指标。如工程总价值除以总建筑面积,就是单位工程每平方米建筑面积的技术经济指标或称单方造价(元/m2),

建筑面积的计算对于建筑施工企业实行内部经济承包责任制、投标报价编制施工组织设计、配备施工力量、成本核算及物资供应等,都具有重要意义。

3建筑面积计算的规范

随着我国加入世界贸易组织,建设工程全面实行工程量清单计价已是大势所趋。工程量清单计价属于全面成本管理的范畴,其思路是“统一计算规则,有效控制数量,彻底放开价格,正确引导企业自主报价,市场有序竞争形成价格”。所以,有一个完善、合理的计算规则,对建筑市场规范、健康发展就显得十分重要,但是以往的建筑面积计算规则,存在很多有争议的地方,为了解决这些问题,2005年,中华人民共和国建设部编制了国家标准《建筑工程建设面积计算规范》(GB/T50353—2005)(以下简称《规范》),并规定自2005年7月1日起执行,这充分标志着国家对规范建筑面积计算规则进入了一个新的阶段。

3.1建筑面积计算规范与规则的比较

3.1.1单层建筑物的建筑面积计算

《规范》规定:单层建筑物的建筑面积,应按其外墙勒脚以上结构水平面积计算。单层建筑物高度在2.2m及以上者计算全面积,高度不足2.2m者计算1/2面积。利用坡屋顶内空间净高超过2.1m的部位应计算全面积;净高在1.2m～2.1m的部位应计算1/2面积;净高不足1.2m的部位不应计算面积。

规则规定:单层建筑物不论其高度均按一层计算,其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的水平面积计算。并未明确利用坡屋顶内空间时建筑面积的计算方法。

另外,值得注意的是,规范比规则更加突出了高度在建筑面积计算中的控制作用(高度在2.2m以上者计算全面积;高度不足2.2m者计算1/2面积),还有很多部位的建筑面积均是依据其净高分3类(净高超过2.1m的部位计算全面积;净高在1.2m～2.1m的部位计算1/2面积;净高不足1.2m时不计算面积)进行计算,如多层建筑坡屋顶内、场馆看台下等。

3.1.2多层建筑物的建筑面积计算

《规范》规定:多层建筑物首层应按其外墙勒脚以上结构水平面计算二层及以上楼层应按其外墙结构水平面积计算。层高在2.2m及以上者应计算全面积;层高不足2.2m者应计算1/2面积。

规则规定:多层建筑物建筑面积按各层建筑面积之和计算,其首层建筑面积按外墙勒脚以上结构的水平面积计算,二层及二层以上按外墙结构的水平面积计算。

由比较可见,《规范》将多层建筑物按其层高,以2.2m为界分两类进行计算,而规则并没有突出层高高度在计算建筑面积中的作用。

另外,《规范》中,以高度2.2m为界分两类进行计算建筑面积的还有:单层建筑物内局部楼层;建于坡地的建筑物吊脚架空层,设计加以利用并有围护结构的深基础架空层地下室、半地下室、回廊,有围护结构的架空走廊、落地橱窗、门斗、挑廊、檐廊、眺望门,不垂直于水平面而走出底板外沿的建筑物;舞台灯光控制室;建筑物顶部有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等。[

.1.3立体书库和立体仓库与立体车库的计算

《规范》规定:立体书库、立体车库、立体仓库,无结构层的应按一层计算,有结构层的应按其结构层面积分别计算。层高在2.2m及以上者应计算分面积;层高不足2.2m者应计算1/2面积。规则规定:书库、立体仓库设有结构层的,按结构层计算建筑面积;没有结构层的,按承重书架层或货架层计算建筑面积。

由比较可见:立体书库、立体仓库、立体车库无结构层的计算建筑面积,《规范》与规则存在很大差别,一个是按一层计算,一个是按承重书架层或货架层计算。

3.1.4阳台的计算

《规范》规定:建筑物的阳台(不论封闭与否)均应按其水平投影面积的1/2计算。

规则规定:封闭阳台按其水平投影面积计算建筑面积;凹阳台、挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。

显而易见,规范的此条规定解决了阳台建筑面积在以往房屋买卖中出现的很多争议。

3.1.5有永久性顶盖的室外楼梯的计算

《规范》规定有永久性顶盖的室外楼梯,应按建筑物自然层的水平投影面积的1/2计算;而规则规定室外楼梯,按自然层投影面积之和计算建筑面积。

3.1.6有永久性顶盖无围护结构的车棚和货棚等以及雨篷的计算《规范》规定:有永久性顶盖无围护结构的车棚、货棚、站台、加油站、收费站、场馆看台等,应按其顶盖水平投影面积的1/2计算。《规范》规定:雨篷结构的外边线至外墙结构外边线的宽度超过2.1m者,应按雨篷结构板的水平投影面积的1/2计算。

规则规定:有柱的雨篷、车棚、货棚、站台等,按柱水平面积计算建筑面积;独立柱的雨篷、单排柱的车棚、货棚、站台等,按其顶盖水平投影面积的一半计算建筑面积。

《规范》计算建筑面积更加简便,取消了有无柱的说明,改变为按顶盖和结构板的水平投影面积考虑。

3.1.7建筑物通道的计算

《规范》明确规定建筑物的通道,指楼层部分跨在人行道上的临街楼房的底层和有道路穿过建筑空间的楼层,不计算建筑面积;而规则规定可计算建筑面积。

3.1.8其他

《规范》规定建筑物外墙外侧有保温隔热层的,应按保温隔热层外边线计算建筑面积;而规则不计算保温层厚度所占的建筑面积。《规范》增加了以幕墙为围护结构的建筑物,应按幕墙外边线挂牌建筑面积。

3.2建筑面积计算规范的优点

(1)《规范》更加细化。例如,在计算单层建筑物和多层建筑物的建筑面积时,更多的地方都用到了层高高度或净高,并分为3个界限:计算全部建筑面积;计算1/2建筑面积;不计算建筑面积。

(2)《规范》更加简便、明确。例如:计算雨篷、车棚、货棚、站台等建筑面积时,取消了有柱与无柱的界限,使计算起来更加简便。

(3)《规范》更加合理。例如:阳台的计算,不论其设置形式如何,一律按其水平投影面积的1/2计算,避免了以往的许多争端。

4结语

建筑面积的计算绝不是单纯的计算工作,它不仅为编制概预算、拨款、与贷款提供指标,同时,对建筑面积的合理利用,合理进行平面布局,充分利用建筑空间,不断促进设计部门、施工企业及建设单位加强科学管理,降低工程造价,提高投资经济效果等都具有很重要的意义。[论/文/网LunWenNet/Com]

参考文献

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准确的房屋建筑面积测量，首先需对房屋建筑面积的概念有着正确认识。房屋建筑面积一般包括：阳台、地下室、挑廊、室外楼梯等房屋外墙各勒角的水平投影面积的总和，且层高需要≥2.20米，有上盖，具有牢固结构性的建筑。在实际的测量过程中，需要采集房屋的数据、要测量房屋建筑的准确面积以及成果资料的整合与审查，最后准确无误归档等。

1.测量精度要求

1.1边长测量的精度要求

如果房屋面积测量无显著的系统误差，随机误差占主导地位，即边长测量误差与房屋面积误差都服从正态分布，则可推出边长测量的精度标准，不同面积的房屋各级面积精度的限差于（表一）种：

（表一）

1.2房屋边长、层高多次测量的限差规定

多次测量边长、层高结果较差绝对值应满足：|D|（或|H|）≤0.005D（或H）（D、H为实测值，小于10米按10米计）。 实测边长与经批准的图纸设计尺寸较差绝对值满足下式要求时，可认为实际房屋边长与设计值相符（其中D为实测边长，以米为单位）:

|D|≤0.03米（D≤10米时）；|D|≤0.003D （10米＜D≤30米时）；|D|≤0.10米 （D＞30米时）。

1.3面积测量的精度要求

由于房屋建筑面积测量的精密度受到不同区域中的经济、技术发展水平以及房屋建筑自身的条件影响限制，当前国家现行的GB/l7986.1―2000国家标准《房产测量规范》中，将对房产建筑的面积精密度划分为三个等级，详（见表二）：

（表二）

2.建筑面积计算的方法

2.1施工设计图房屋面积计算

一般来说，对于房屋建筑面积的测量有两种，一种是根据图纸测量，另外一种是根据房屋的实地勘测测量，本文先从施工图纸的计算方法来介绍。首先，测算工作人员在依据房屋建筑施工图纸来计算建筑物面积时，应先从房屋对应边进行校核，对分段边长之和与总长度进行较核，若测量出校核数据不符时，应把施工图纸立即返回工程建设单位进行修整。对于已竣工且有施工图纸的房屋建筑，若在实测中，边长与图纸边长之差绝对值满足限差规定时，则该房屋的边长可采用建筑施工图上标注的尺寸。房屋的拐角无特殊注明或说明的，一律视为直角，其组成的房屋按矩形采集边长并计算面积。

2.2房屋面积的实地测量

在哲学原理中，我们得知实践不仅是检验真理的标准，而且是唯一的标准。因此，对于房屋的实地测量是目前房屋测量中使用最普遍且精算度最准确的测算方法。在实地测量中，实地量距法和坐标解析法是最为常见的计算方法。但在实地测量中，也要讲究因地制宜，不能多种方法混为一谈，如：当测算面积≤100m2时，实地量距法比坐标解析法的精度要高；而又当测算面积≥100m2时，实地量距法比坐标解析法的精度要稍低。所以，我们在面积测算中，使用了实地量距法与坐标解析法结合的办法。对于边长不超过一个尺段的房屋，实地测量每一条边，平差后计算房屋建筑面积；反之，可采用全站仪实测坐标后计算相应总边长值。

2.3房屋层高测量

在房屋建筑面积竣工测量时，必须对测绘项目的标准层、架空层、结构转换层、夹层、地下室层、半地下室层、架空层等进行层高测量。当建筑物设计层高＜2.10m或＞2.30m，可只测量一个层高值；当设计层高在＞2.10m和＜2.30m之间范围时，应在不同位置测量3个以上层高值取平均值作为实测层高值，层高测量取位至0.01米。

3.房屋实地测量应注意的问题

1）建筑物外墙（含山墙）内侧为公用建筑面积时，该段墙体不取半外墙，公用建筑面积的边长量取至墙体外侧。建筑物外墙（含山墙）内侧为套内建筑面积时，套内建筑面积的边长应包含半墙厚度。建筑物墙体外侧为架空空间时，该段墙体视为外墙。分户建筑面积套内之间的共墙、套内与公用建筑面积间的共墙、公用建筑面积之间的共墙，均以墙中线为界分别计取分户套内建筑面积的边长和公用建筑面积的边长；2）当一间（单元）房屋或房屋的屋顶或墙体为向内倾斜的斜面，并分成层高在＞2.20m和＜2.2m两部分时，应分别测量两部分的边长数值；3）实测房屋外墙的边长时，除记录包含外墙装饰贴面厚度的总长外，还应现场记录装饰贴面厚度，装饰贴面厚度应根据现场具体情况尽可能实测。

4.总结

总的来说，房屋面积的测量工作是房地产税费的征收、城镇规划和建设的重要依据，是一项当之无愧的技术性强、要求度高、服务于消费者切身利益的重要工作。因此，测算人员在测量的实际工作中需要细致缜密、一丝不苟，严格遵守国家测算实施标准规范，在高质量、高效率的工作中为房产事业做出更大贡献。

参考文献

[1] 高帮胜. 浅谈房地产测绘的质量管理[J]. 黑龙江科技信息，2008（18）.

[2] 王海燕. 如何做好房屋面积的预测绘和竣工测量[J]. 中国集体经济，2008（25）.

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1、房地产测绘的目的

房地产测量是一项专业测量。房地产测量单位受政府或房屋权利相关当事人的委托从事房地产测量活动。房地产测量主要为委托人提供所需图件、数据、资料和相关信息，其目的，第一是为房地产管理包括产权户籍管理、开发管理、交易管理和拆迁管理服务，以及为评估、征税、收费、仲裁、鉴定等活动提供基础图、表、数字、资料和相关的信息。第二是为城市规划、城市建设（如基础设施、地下管网、通讯线路、环境保护）等提供基础数据和资料。

2、房地产测量的内容

房地产测量包括房地产平面控制测量、房地产调查、房地产要素测量、房地产图绘制、房地产面积测量、房地产变更测量、房地产成果资料的检查与验收等。

在以上诸多内容中，最重要的是房地产调查。这项工作必须做精做细，通过调查弄清哪些是套内面积，哪些是共有面积。哪些共有面积要一栋楼各户按比例分摊，哪些共有面积要一个单元各户按比例分摊，哪些共有面积要一个单元同一层各户按比例分摊，哪些共有面积不能分摊给各产权户等。这样最后测量计算出来的产权面积才能真实、准确、合理，才能保证产权人的合法权益。

3、房地产的建筑面积

房地产建筑面积是指该房地产水平投影的面积乘以层数，得出的面积。进单元门口的雨棚、滴水檐、与室内不通的飘台、无顶盖的阳台、独立使用的地下室、车棚、库、为多幢服务的警卫室、管理用房、变电室、设备间以及作为人防工程的地下室、空间垂青高度低于或等于2.2米的阁楼等都不能计入房地产的建筑面积。

4、房地产建筑面积的确定

房地产测量，最终的结果是确定一个单位主体房地产的产权面积即建筑面积。

一个单位主体的建筑面积=套内房屋的建筑面积+应分摊的共有建筑面积。

4.1 套内房屋的建筑面积是由套内房屋的使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积三部分组成。（未封闭的阳台、挑廊按其水平投影面积的一半计入套内房屋建筑面积）

4.2 应分摊的共有建筑面积是由电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、设备间、公共门厅以及为整幢楼服务的警卫室、地下室、公共用房和管理用房的水平投影面积以及山墙水平投影面积的一半建筑面积组成。

5、怎样分摊共有建筑面积

共有面积应本着谁受益谁承摊的原则进行分摊。住宅楼以栋为单位求得分摊共有建筑面积，由各套房屋按比例分摊所有建筑面积：综合楼、商业网点按功能谁使用谁分摊的原则进行分摊各自应分摊的建筑面积。目前，房地产测量的范围主要包括：企事业单位办公及厂房产权面积测量，居民住宅产权面积测量，综合楼和商业网点产权面积测量三个方面。因企事业单位房地产产权基本归一个单位所有，不涉及共有面积分摊问题。在实际测量中只需要测量准确、计算准确便可得到正确的产权面积。所以这里主要对居民住宅、综合楼和商业网点共有面积如何分摊进行探讨。

5.1 居民住宅共有面积的分摊

一套住宅的产权面积即建筑面积按下式计算得出：

S=S1+S2+S3+S4

S为一套住宅的建筑面积M2

S1为一套住宅的套内建筑面积M2

S2为整栋楼各套住宅分摊的建筑面积M2

S2={∑a÷∑s}×S1

∑a为整栋楼服务的设备间、变电室、警卫室等建筑面积之和M2

∑s为一栋楼各套套内面积之和M2

S3为一栋楼同一楼层各套住宅分摊的建筑面积M2

S3={a1÷∑S}×S

a1为山墙水平投影一半的建筑面积M2

∑S为同一栋楼同一层各套套内面积之和M2

S4为同一单元即同一楼口、同一楼层各套住宅分摊的建筑面积M2

S4={a2÷∑S1}×S

a2为电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道等建筑面积之和M2

∑S1为同一单元、同一楼层各套套内面积之和M2

利用以上公式计算相加便可得出一栋楼任意一套住宅的产权面积即建筑面积。

5.2 综合楼和商业网点共有面积的分摊

综合楼和商业网点共有面积的分摊与居民住宅基本相同，只是综合楼和商业网点增加了公共卫生间、公共洗漱间、消防通道室内部分以及室外消防疏散楼梯等共有面积，需要调查清楚，测量计算按比例分摊给各业主，分别计算出各业户的产权面积。

6、房产测量的基本要求和工作流程

6.1 基本要求

房产测量为“房屋产权、房籍管理、房地产开发、征收税费”等服务，具有一定的法律性。这就要求调查和测量成果必须达到“权界清楚、面积准确”这一要求。房产测量以房产调查为基础，在调查阶段，对于房屋的座落、产权人、使用者、单位名称、权属性质、年代等一定要彻底搞清楚，对房屋的各条边都要认真仔细丈量。由于城市中的私房比较密集，调查时一定注意墙的归属，是自墙、共墙、他墙还是公墙，而且内外墙的厚度是否一样等。否则，将会导致测量面积不准，也得不到正确的房产分户图，给以后的工作带来许多麻烦。对于商品房和新建房，测量边长一定要与业主提供的竣工图相对照。差别大时应到实地检查，分析原因，消除错误。

6.2 工作流程

结论，确定属性（套内面积、公摊面积如何公摊），是房产测量中至关重要的环节，测量作业人员要有高度的责任感和耐心，必须深入到实际工作中，把所有权属关系确定清楚，在测算过程中，应有两个独立的测算小组进行独立测算，或一个小组分别测算两次，把两次测

算结果进行比较，若两次独立测算结果在误差规定范围内，则可取两个结果的中数作为最终确定的产权面积，否则应进行重新测算，这样才能保证房屋产权面积的精确，保证产权人的合法权益。

参考资料

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关键词：城中村改造 建筑面积 测绘方法

前言

为改善城市面貌和人居环境，提升居民生活质量，建设宜居现代城市，广州市启动了旧城镇、旧村庄、旧厂房(以下简称“三旧”) 改造工作。“三旧”改造也是在当前土地资源供需矛盾日益突出的情况下，拓展建设空间、保障发展用地、推进节约集约用地的重要途径。根据三旧办的规划首先启动猎德村、冼村、林和村、小新塘村、杨箕村、琶洲村、棠下村、三元里村、萧岗村9条城中村的改造。城中村改造首先要对村里常住人口数、建筑面积、基础设施等情况进行摸查，为后期规划、评估、赔偿等工作服务。通过在琶洲村的建筑面积摸查的工作，对摸查方案进行一下总结，有利于其它城中村的顺利开展。

1加强宣传与协调沟通

要将政府的有关三旧改造的重要精神和文件加强对城中村村民的宣传，使村民更好的了解城中村改造的重要性，以及给村民带来的好处，使村民解除后顾之忧，才能积极配合改造。

城中村改造牵涉的人多地广，改造过程中会出现各种各样的问题，一个问题得不到及时的解决就有可能影响改造的进度。所以要成立专门的部门来具体负责某个村的所有事务，部门负责人要经常去到村里与村干部和村民进行交流和沟通，一定要保障该渠道的畅通，否则村民将不配合，而建筑面积的丈量必须到每户进行，所以加强沟通是必不可少。

2资料准备与人员组织

进村摸查之前，收集已发房产证的复印件和地籍图。首先应该在该村所在地的最新地籍图上进行编号，统一编号后分成几组。准备外业记录纸，最好做一个模板，包含有自编号，门派号，户主姓名，人口数，绘图者，丈量者，日期，户主签名栏等。还要打印一张整个村的大图，挂在墙上，每天干完的工作及时的上到图，便于随时掌握进度。

通过与村委协商，具体分几组同时作业。建议最好一个经济联社一个组同时进行，大规模的展开，有利于影响个别不同意拆迁的想法。一个组四个人，其中测量人员2人，村委带测人员2人。村委带测2人分工为一个人带测，另一个人到社里进行预约，为第二天的顺利进行做好准备，每天预约的户数一般不要超过20户，如果太多有时量不完，会耽误村民的工作。测量员2人的分工为同时出外业，交叉画图，外业谁画的图，内业就谁做。该安排的好处在于高效的完成任务的同时，又不耽误村民的工作。

3建筑面积摸查

3.1外业丈量和拍照

首先严格检校外业使用的测距义和钢尺，保证外业量测尺寸准确无误。外业丈量一定要严格认真，各边均需实量。城中村房屋大多都有夹层和阁楼，即使不满足房产测绘规定的2.2米的层高，也要实测出夹层和阁楼的面积，在备注中注明层高及其面积。城中村老区一般比较凌乱，房屋的楼层较低，结构大多为B、C结构，框架结构很少。不同的结构对应不同的补偿价格，所以对于老区的测量要仔细核对其房屋结构。对于老区另外一个值得注意的问题是，由于历史的原因，有些老房子外观看是一栋，其实分好多户主，对于这种房屋要求所有户主均须到场对于墙的归属进行确认。城中村新区规划整齐，楼层较高，以框架结构为主，基底的宽度基本一致，飘楼和阳台飘出距离基本一样。基于这些特点，新区的外业丈量会较快。正因为有这些特点，所以很多情况下，测量员在楼底通过瞄准瓷片的缝隙，在楼底就可以量出楼顶的梯屋或半层的尺寸，有些人员到不了地方通过数马赛克个数，来计算出尺寸。这样可以大大提高作业效率。但是在用的过程中，一定要仔细，最好两个人同时进行瞄准或者数瓷片块数。由于楼间距较小，有时在楼底很难看清楼顶的情况，最好能找到较高的楼，爬到楼顶对周边的楼顶在地籍图上进行调绘。才不会导致楼顶层形状错。

每栋房屋必须要现场拍照，以防抢建加建，对后期成果产生争议。将自编号用油漆喷到大门口的墙上，有门牌的喷到门牌附近，便于照相，一般每栋拍三张相片，选取有利的角度进行拍摄，最好能完全反映出建筑现状。

3.2内业处理

城中村改造的建筑面积计算一般都为整栋出图，不需要做分割或者做公共面积分摊等计算，相对计算较简单。每天的内业最好当天处理完。内业的即时处理，可以在处理的过程中发现外业遗漏量的边长、楼层、结构、标注的阳台、票楼或柱廊等属性。第二天再去测区时首先对第一天遗留问题进行处理，能保证成果的即时出来。

3.3成果检查及验收

城中村改造的房屋一但协议谈好就有可能随时拆迁，所以房屋面积一定要准确无误，要保证成果的准确，检查是非常重要的环节。检查应该遵循自查、互查、外检、内检、交村委验收、交征地单位验收等检查过程。成果一但做好，首先要自己对成果进行检查，主要核对外业草图与内业成果是否一致，重点检查尺寸、楼层、结构。然后要进行互检，一组两人对各自的成果进行交叉检查。自检和互检都是在内业的检查，通过两遍的内检后，要进行外检，要将成果打印出来，到实地进行核对，外检是非常关键的，要对成果的各个方面都要核对，特别是楼层、结构、形状、门牌、户主，还要抽查部分外业尺寸。最后一关是内检，所有前期的检查工作完成后，还要对成果进行最后一遍内检，内检的重点是检查各栋房屋的面积，以及每户的汇总面积。验收，一般测绘成果的验收都是由质检站来进行，但城中村改造的成果一定要经过村民的验收最有效，成果打印出来后发放到每户户主手里，让户主对自己的房屋报告进行检查，如有疑异，作业员和检查员要到现场对户主提出的疑异进行处理。由征地单位对上交成果进行验收。好处在于双方都无异议，有利于后期拆迁赔偿顺利进行。

3.4成果整理和汇交

成果以户为单位的装订成册，内容主要包括封面、目录、成果说明、面积汇总表、总平面位置关系图、分户图、照片。其中封面主要有户主姓名、房屋座落、自编号、测量单位、征地单位、测绘日期。成果说明主要是对成果使用的坐标系统、使用的仪器设备及其编号和作业过程进行的描述。面积汇总表里包含每栋房屋的结构和总面积，以及以每种结构分类汇总的总面积。总平面位置关系图是以该户为中心，用来反映该户四至关系。分户图是按一定比例绘制的房屋平面图，标注有各边尺寸和楼层、结构、自编号、门牌号及各种结构、阳台、飘楼的面积。成果装订一式4份，测量单位一份，业主一份，征地单位两份。

成果的汇交，首先是由测量单位盖章交给村民，村民检查确认签字并按手印，由测量单位收回后再交给征地单位确认盖章。三方对成果无争议并签字盖章后，交给村民一份，测量单位保留一份。

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关键词 套内建筑面积;共有建筑面积;套型建筑面积

Abstract: This article utilizes the architectural space formation theory and the dialectics principles, studied the residential area comprising the construction, a total construction area, construction area of dwelling size composition and calculation method, analyzed some controversial area calculation, put forward to modify an opinion and proposal.

Key words: set inside floor area;total construction area; Taoxing construction area

中图分类号： F287.8文献标识码：A 文章编号：

在住宅建筑设计、销售、确权的三个阶段中，出现了三个不同的“套型建筑面积”，即设计面积、销售面积和产权面积，造成了开发与设计、销售与确权、房主与开发之间的矛盾。究其原因，是现行国家标准有关住宅面积计算的规定存在不统一的问题。笔者对这些问题经过长期研究，在分析论证的基础上，提出了一些修改意见，供有关部门修订相关标准时参考。

1 套内建筑面积的组成与计算

1.1阳台建筑面积均应按1/2计算。1999年6月1日实施的《住宅设计规范》GB50096-1999（2003版以下简称《设计规范》）国家标准第3.5.4条规定：“阳台面积应按结构底板投影面积单独计算，不计入每套使用面积或建筑面积内。”该条文解释说：“本条明确规定将阳台包括凹阳台、封闭式阳台单独计算面积，这便于客观反映住宅设计的技术经济指标……。”不难看出，该标准规定阳台面积单独计算，单独统计，均不应计入每套住宅面积。

2000年8月1日实施的《房产测量规范第一单元：房产测量规定》GB/T 17986.1-2000(以下简称《测量规范》)国家标准第8.2.1条规定：“挑楼、全封闭的阳台按其水平投影面积计算。”又在第8.2.2条规定：“未封闭的阳台、挑廊，按其维护结构水平投影面积的一半计算。”该条文在附录B第B1.4条中进一步提示说：“套内阳台建筑面积均按阳台与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。”勿容置言，该标准关于阳台面积的计算，规定得十分严密，天衣无缝。

2005年7月1日实施的《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T 50353-2005(以下简称《计算规范》)国家标准第3.0.18条规定：“建筑物的阳台均应按其水平投影面积的1/2计算。”该条文说明如下：“建筑物的阳台，不论是凹阳台、挑阳台、封闭阳台、不封闭阳台均按其水平投影的一半计算。”显而易见，该标准关于阳台面积的计算，规定得言简意赅，概念明确，不容置疑。

以上三个国家标准，关于住宅阳台面积的计算规定是不一致的。设计单位依据《设计规范》将阳台面积单独计算，不计入套型建筑面积。开发单位依据《计算规范》将阳台面积的1/2计入套型建筑面积。房管部门则依据《测量规范》将封闭阳台的全部，未封闭阳台的1/2计入套型建筑面积。三方理由充分，各行其道。

一般地说，规范中某些条文的修订，是经过了多年工程实践的检验，人们有了新的认识，需要对那些被实践证明有争议、有错误的条文进行必要地修订。这不仅仅是对某一规范原有条文的修订，同时也是对相关规范中相同条文的修订。只有这样，才能做到统筹兼顾，同步执行。在上述三个规范中，《计算规范》是最新版本，有关阳台面积的规定是符合实际情况的。一方面规定阳台面积应计入套型建筑面积，防止滥设阳台，恶意炒作；另一方面规定阳台面积均应按1/2计算，体现了半室外空间的阳台与室内空间，在功能与造价上的本质区别。《计算规范》的实施，是有关阳台面积计算的最新规定，也是对其他两个规范中该条文的否定，具有普遍的意义。如果在新规范的同时，对相关规范相同条文修改令，就不会出现目前的尴尬局面。

为此，建议住建部借鉴最高人民法院司法解释的经验，对规范条文及时统一修改令或条文解释，在理论和实践的结合上做好建筑规范的统一协调工作。

1.2套内外墙（包括山墙）是不能分摊的。《测量规范》附录B第B1.3条规定：“各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。”第B3.1条又规定：“共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。”下面我们来讨论“外墙（包括山墙）”是不是共有墙？其“水平投影面积一半的建筑面积”是不是共有建筑面积？套内“外墙（包括山墙）”能不能分摊？以及外墙的利与弊。

首先，“外墙（包括山墙）”不是“共有墙”。因为“共有墙”有三个明显的特征：一是建筑内墙，二是双边共有，三是面积均分。套与套之间、套与公共空间之间的分隔墙，具有内墙、共有、均分的特征，属于“共有墙”；而外墙（包括山墙）不具备这些特征，因此，不能划在“共有墙”的范畴之内。

其次，“外墙（包括山墙）”水平面积的大部分不是“共有建筑面积”。住宅外墙是室内空间的护结构，按室内空间的性质，外墙应分为套内外墙和公共外墙两部分。套内外墙的总长度占了外墙的大部分，公共外墙只有一小部分。外墙分成这样两部分，是由外墙围合空间的性质决定的。它客观反映了内容和形式的统一，是符合辩证法原理的。所以说，只有公共外墙水平面积的全部，属于“共有建筑面积”；而套内外墙（包括山墙）水平面积的全部，属于套内建筑面积。

第三，套内外墙（包括山墙）是不能一分为二的。外墙的作用是保障居住空间的安全，由此构成了结构与空间的统一体，彼此之间是不能分离的。两套或多套住宅拼联，相邻外墙转变为共有内墙（即分户墙），其余外墙仍然是各套住宅的外墙。多层或高层住宅，由于增加了公共交通空间，又有一部分外墙转变为共有内墙，剩余外墙仍为各套住宅所有。在外墙转变共有内墙的过程中，只有量变，没有质变。从量上看，此消彼长，总长不变，墙体的宽度减少了一半；从质上看，共有内墙和外墙一样，都是各套住宅的围护墙，其实质没有发生根本的改变。由此可见，在各套住宅的围护结构中，除了套与公共部分的共有墙外，套内外墙不存在“共有建筑面积”，是不能分摊的。

最后，说说套内外墙的利于弊。外墙长，面积大，使用面积相对减小，这是不利的方面；但外墙长，开窗的机会多，室内环境质量相对较好，这是有利的方面。独栋住宅，四面有墙，自由开窗，采光通风良好。拼联住宅，失去的外墙越长，朝向越多，开窗的机会越少，采光通风越差。一梯三套的单元式住宅，边套三面外墙，均可开窗采光通风，室内环境质量良好。中套只有南墙开窗采光，无穿堂风，室内环境质量与边套相去甚远。相比之下，外墙长，利大于弊；外墙短，弊大于利。如果让中套分摊边套的部分外墙面积，这公平吗？那么，中套因外墙少而失去的室内环境质量，又有谁来补偿呢？

综上所述，套内外墙（包括山墙）既不是“共有墙”，也不存在“共有建筑面积”；套内外墙是套内建筑面积不可分割的一部分。将其一半分摊各户是没有道理的。

1.3外保温隔热层不应计入建筑面积。《设计规范》第3.5.2条第4款规定：“……当外墙设外保温层时，按保温层外表面计算。”《计算规范》第3.0.22条规定：“建筑物外墙外侧有保温隔热层的，应按保温隔热层外边线计算建筑面积。”《测量规范》没有保温隔热层的计算规定，但在房屋建筑面积计算时，强调“勒脚以上各层的水平投影面积”和“永久性建筑”。其实质是按结构外墙计算。因此，建议保温隔热层不计入建筑面积。其理由如下：

1、非永久性。《民用建筑通则》第3.2.1条规定，普通建筑的设计使用年限为50年。外保温隔热层是由强度低、构造松散的材料组成，使用年限短，易受潮、易破损、易脱落，不能按永久性建筑界定。

2、非结构性。房屋建筑是维护结构与使用空间的统一体，二者相互依存，共同消亡。房屋建筑的保温隔热层是外装修层，就像人穿的衣服一样，其安装或拆除对房屋建筑的安全使用，没有任何影响。

3.非同一性。我国地域辽阔，南北气候差异较大，房屋建筑的保温隔热层存在有无之分，厚薄之别，同一套型的建筑面积就会出现不同的计算结果，影响评价标准。比如90m2经济适用房，同一套型在南方不超标，在北方就有可能超标。

4、非合理性。保温隔热材料价格低廉，造价便宜。以70毫米厚模塑聚苯板为例，建筑层高2.8米时，材料价和人工安装费，每延米造价不过200元左右；如果计入建筑面积，则身价倍增，以房价每平方米1万元计算，每延米售价达700元，住户购买这部分面积，显然是不合理的。

综上所述，外保温隔热层不具有永久性、结构性、同一性和合理性，在计入建筑成本后，不再计算建筑面积。

1.4变形缝应按自然层计入总建筑面积。变形缝是否计算建筑面积，《测量规范》和《计算规范》的规定是不一致的。《测量规范》第8.2.3条规定：“与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝”不计算建筑面积，住宅建筑适用这条规定。然而，《计算规范》第3.0.23条规定：“建筑物内的变形缝，应按其自然层合并在建筑物面积内计算。”住宅建筑也不例外。从理论上讲，变形缝的功能是在内力或外力作用下，保证建筑结构的安全，是建筑物的重要组成部分；从实践上讲，变形缝是四周封闭的空气层，如同室内的烟道风井一样，按自然层计算建筑面积的理由是同一的。但是，变形缝两侧的墙体，本质上仍属于外墙，在计算套内建筑面积时，应以结构外墙线计算。另外，变形缝周边封闭空气层的建筑成本极低，如果按自然层计入共有建筑面积分摊，买房人将以高价购买空气层，岂不冤枉！因此，变形缝按自然层计算的建筑面积，既不属于套内建筑面积，也不应计入共有建筑面积，只能合并计入总建筑面积内。

1.5套内建筑面积的组成与计算方法。前边讨论了有争议的四个问题。其结论是：①阳台建筑面积均按1/2计算；②套内外墙面积不能作为共有建筑面积进行分摊；③外保温隔热层不应计入建筑面积；④变形缝按自然层计算的建筑面积，既不属于套内建筑面积，也不应计入共有建筑面积。当这四个问题得到统一后，套内建筑面积的计算就得到了统一。

套内建筑面积是由套内使用面积，套内墙体（包括外墙、内墙和共有墙的一半）建筑面积和套内阳台建筑面积三部分组成。

套内建筑面积的计算方法是：套内结构外墙线与共有墙中心线围合的水平投影面积，加上套内阳台水平投影面积的一半。

2共有建筑面积的组成与计算

2.1住宅地下部分不应计入共有建筑面积内进行公摊。《测量规范》附录B第B3.1条规定“共有建筑面积”的内容包括地下室（不含独立使用的地下室），这与《民用建筑设计通则》GB50352-2005(以下简称《通则》)的有关规定相矛盾。《通则》第2.0.11条规定：容积率是指“在一定范围内，建筑面积总和与用地面积的比值。”该条文解释说：建筑面积总和是“指地上部分建筑面积总和”。换句话说，居住区容积率所统计的建筑面积，只含地上部分，不含地下部分。事实上，住宅容积率是在满足日照条件（或其他卫生条件）的前提下，仅与地上建筑密度和建筑层数相关，与地下建筑的面积及其层数无关。如果把地下部分的建筑面积统计到地上建筑面积内，与容积率的定义相违背，势必突破容积率限值。因此，尽管住宅地下部分（包括人防地下室，地下自行车库，设在地下室的强电间、弱电间、报警阀室、热计量室、风机房等设备用房及地下室公共交通空间）为全体业主共有，但只能计入地下建筑面积内，不应计入地上共有建筑面积进行公摊。

2.2住宅室外地面上的设备用房不应计入共有建筑面积内进行公摊。《测量规范》附录B第B3.1条规定：公摊面积包括“变电室、设备间”。此项规定没有说明是地上还是地下，室内还是室外。实际工作中多从严掌握，无意中增加了公摊面积。对于无地下室住宅，或有地下室但未设置设备用房的住宅，建在室外地面上为单幢或多幢共有的设备用房（包括变电室、配电室、热交换站、供水加压站、燃气调压站、消防泵房等）虽然为全体业主共有，但有专人管理，所有业主一概不能擅自使用。因此，设在住宅室外地面上的所有设备用房，具有专用性，不具有公共性，只能计入总建筑面积内计算成本，不应计入室内共有建筑面积进行公摊。

2.3住宅屋顶为多幢服务的设备用房不应计入共有建筑面积内进行公摊。《测量规范》附录B第B3.1条规定：“……为多幢服务的警卫室、管理用房……不计入共有建筑面积”。住宅建设实践证明，还有一些为多幢或整个小区服务的屋顶设备用房，如消防水箱间，采暖系统膨胀水箱间，太阳能集中供热水箱间等，虽然建筑面积已计入该幢住宅总建筑面积内，但是此类设备用房除电梯机房外，均不应计入共有建筑面积内进行公摊。

2.4住宅共有建筑面积不应以幢为单元进行公摊。《测量规范》附录B第B3.3条规定“住宅楼以幢为单元”进行共有建筑面积分摊。实践证明，这样做是不公平的。以单元式住宅为例，如果楼幢由不同建筑面积、不同层数的单元组合，那么每个单元的共有建筑面积是不相同的。很显然，让共有建筑面积少的单元分摊共有建筑面积多的单元一部分面积，是不公平的。《住宅建筑规范》GB50368-2005第9.5.1条明确提出了“住宅单元”的概念，准确地揭示了若干套住房围绕交通核组成生活单元的基本规律，是建筑空间理论的正确应用。“住宅单元”即包括了塔式住宅楼及其多塔组合楼，也包括了单元式住宅组合楼。广义地讲，通廊式住宅也是一个扩大的住宅单元。住宅单元是一个独立的居住空间，组合单元之间除了共有分户墙或变形缝外，各层平面（除了防火疏散连通的屋面）没有任何联系，也不存在共有建筑面积。因此，可以说不顾住宅楼的具体组合形式，简单地“以幢为单元”分摊共有建筑面积，是不合理的；只有以“住宅单元”分摊共有建筑面积，才是公平合理的。

2.5住宅单元共有建筑面积的组成与计算方法。前面讨论了四个问题。其中三个问题是不应计入公摊的共有建筑面积：①住宅地下部分；②住宅地上室外部分；③住宅屋顶设备用房。第四个问题是计算单元应以住宅单元为计算单元，不应以幢为计算单元。由此得出结论，能够计入住宅单元公摊的共有建筑面积，应具有地上、室内、单元三个特征，也就是单元公共部分共有建筑面积。

住宅单元公共部分共有建筑面积是由交通（包括楼梯、电梯、前室、合用前室、走廊、安全通道、门厅等）建筑面积、墙体（包括外墙、内墙和共有墙的一半）建筑面积、仅为单元共有的其他（包括门卫、值班室、电梯机房、管道竖井、送风井等）建筑面积三部分组成。

住宅单元公共部分共有建筑面积的计算方法是：单元公共部分结构外墙线与套房共有墙中心线围合的各层水平投影面积之和，加上单元屋顶共有建筑面积。一句话，住宅单元共有建筑面积等于该单元地上公共部分总建筑面积。

3 套型建筑面积的组成与计算方法

3.1建筑成本与单方造价。在讨论套内建筑面积和共有建筑面积的组成与计算时，有的不计算建筑面积，有的只计算1/2的建筑面积，有的只计入总建筑面积，但不计入共有建筑面积。表面上看减少了销售面积，好像建设单位吃了亏，实际上这些问题只涉及建筑面积计算规则，并不影响建筑成本。一幢住宅楼或一个住宅小区，从征地到竣工验收，整个建设过程发生的所有费用的总和，叫做建筑成本。为了评价建筑的经济性，需要把建筑成本平均到建筑面积上去，这样的结果就是单方造价。当建筑成本一定时，建筑面积越大，单方造价越低；反之，建筑面积越小，单方造价越高。用总建筑面积做分母所得的单方造价，就是综合平均成本价；用销售面积做分母所得的单方造价，就是商品房面积的成本价。总之，建筑成本是一个绝对数，单方造价是一个相对数，面积计算规则的变化，只影响单方造价，不影响建筑成本。因此，不存在吃亏的问题。

3.2套型建筑面积的组成与计算：

1套型建筑面积等于套内建筑面积加上公摊建筑面积；

2公摊建筑面积等于套内建筑面积乘以公摊面积系数；

3公摊面积系数等于住宅单元共有总建筑面积与该单元套内总建筑面积的比值，用小数表示。

3.3套型建筑面积计算公式：

Sx=（1+α）・Sn…………………………………………（1）

式中：

α= ……………………………………………………（2）

注： Sx ――――套型建筑面积；

Sn ――――套内建筑面积；

α ――――公摊面积系数；

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关键词：房屋共有建筑；面积分摊；问题研究

DOI：10.16640/ki.37-1222/t.2016.13.126

0 引言

随着近几年来我国建筑行业的不断发展和进步，房屋建筑已经成为了我国经济发展过程中极其重要的一部分。并且为了更好的促进房屋建筑行业的发展和进步，我国相关政府在房屋建筑方面制定了一系列的政策，尤其是在房屋共有建筑面积分摊方面，更是提出了许多的分摊原则，进而为建筑企业的工作提供了一定的便利。尽管如此，我国许多建筑企业所始终不能正确的认识房屋共有建筑面积分摊的重要性，在进行房屋共有建筑面积分摊的时候，不能聘请专业的技术人员开展工作，而是聘请一些非专业的工作人员，这就大大的降低了房屋共有建筑面积分摊的准确性。

1 房屋共有建筑面积分摊的问题

在整个房屋建设的过程中，房屋共有建筑面积分摊问题一直是主要的问题之一，并且到目前为止，我国也没有找出一种能够完全解决房屋共有建筑面积分摊问题的有效对策。下面对房屋共有建筑面积分摊中经常出现的一些问题做了简要的分析和探讨。

1.1 面积分摊中存在的计算问题

在房屋共有建筑面积分摊问题中存在的一个主要问题就是计算困难，从而给整个年级分摊工程带来了许多的困难。当我们对房屋共有建筑面积分摊进行计算的时候，不仅仅需要相关技术人员具有非常强的专业性，而且需要他们在进行计算之前对整个楼盘全部的数据有一个准确的了解和掌握并且许多技术人员在进行计算的时候，经常会受到相关资料以及专业水平的限制，导致他们无法准确的计算出数据，最终使得双方不能都满意。

例如，对于一个市场商住楼而言，这一楼房的二楼以及三楼住房内面积在实际的设计和测量中是完全的一样的。但是，我们知道。二楼和三楼在设计格局方面存在着一定的差异，一般情况下，三楼比二楼多一个回廊式的挑廊，并且人们在进入三楼的时候，必须要首先经过这一挑廊才能进入到房屋中，但是，与三楼不相同的是，二楼的住房是通过直接使用一楼的屋面进户的。因此，当我们在对二楼和三楼的面积进行分摊的时候。由于需要将挑廊分摊到三楼中，这就导致二楼和三楼分摊面积的方法不完全相同。但是，在实际的计算过程中，许多建筑企业却不能高度的重视这一问题，始终采用相同的方法对二楼和三楼进行面积的分摊，这就给整个房屋建筑过程带来了许多的困难。

1.2 房屋共有建筑面积分摊中的认定比较困难

在房屋共有建筑面积分摊中存在的另一个主要问题就是认定存在着许多困难，进而严重的阻碍了整个房屋建设的进程。尤其是对于许多公共用房、设备用房以及管理用房等，这些房屋在设计的时候与实际的使用情况有时出现无法准确认定的情况，进而导致房屋的实际面积以及空间不能得到合理的利用。例如。对于一小区电梯楼一层有一间几十平方米的管理用房。当相关建筑企业在对这一房屋进行测量的时候，房屋还没有开始使用，并且确定这一管理房屋仅仅是为这一层的电梯楼进行服务的。然后，为了更加的了解并且掌握这一管理用房的实际面积分摊情况，相关测量人员在进行准确的测量，并且将这一管理用房分摊到了整栋的房屋，进而导致有一部分的住房面积刚刚超过了144平方米。并且在这栋楼房中，部门业主认为这些管理用房的使用性质不能仅仅的局限于为本栋电梯楼进行服务，而是属于小区物业服务用房的一部分，因此，他们提出管理用房并不能分摊到电梯楼里面。但是根据我国相关的法律规定，要求为本栋服务的设备用房以及管理用房应该计入到房屋共有建筑面积中去，而相关的物权法却明确管理用房并不能计入到房屋共有建筑面积内的。

1.3 事实上的服务功能与面积分摊计算不能进行完全的统一

对于我国大部分房屋建筑企业而言，在进行房屋共有建筑面积分摊过程中，经常会出现房屋的服务功能与面积分摊计算不能完全的统一。众所周知的是，对于当代大部分的房屋建筑而言，建筑内部的格局相关存在着一定的关系，并且十分复杂，准确区分每一个部位的适用情况几乎都无法做到，许多房屋建筑的共有部门无论如何计算都不能满足建筑企业和房屋用户。例如，在我国存在着许多大型的综合楼，在一般情况下，对于这些综合楼而言，商业部分的分摊率可以达到百分之三十以上，但是，对于临街门面而言，它的价值要比铺面高出许多，这就导致许多门面业主认为房屋共有建筑面积分摊不够合理，进而导致他们不能利用铺面内公共的面积。

2 结束语

总而言之，在整个房屋建设过程中，房屋共有建筑面积分摊是极其重要的一个环节，因此，各个建筑企业必须要高度的重视这一工作，不断的提高房屋共有建筑面积分摊的合理性，使得房屋中所有的面积都可以得到充分的利用。

参考文献：

[1]周明良.房屋共有建筑面积分摊方法探讨[J].测绘与空间地理信息，2012（03）.

[2]朱志勇.关于《房产测量规范》商品房共有建筑面积分摊方法的探讨[J].内蒙古科技与经济，2001（05）.

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关键词：建筑面积；产权面积；共有面积；分摊原则；质保措施；房产软件对算

中图分类号：F293.33文献标识码:A

前言

随着房地产市场的高速发展，房价的飙升，各地对房屋产权面积测绘的准确性和合理性要求越来越重视，房产建筑面积测绘维权的案例也逐渐增多，各级政府管理部门也高度重视起来。本文以宁波国际金融服务中心这个大型复合地块的房产面积预测工程为例，介绍复杂楼盘如何进行预测方案设计，确保预测成果质量和提高预测生产效率。房产测绘项目具有地方性政策强、地方性测绘软件选择受限、具体项目建筑结构和设计目的复杂性等诸多因素影响，房产测绘执行技术标准《房产测量规范》、《浙江省房屋建筑面积测算实施细则（试行）》也存在特殊结构部位未涵盖，分摊复杂性等问题，本文通过对大型复合地块房产面积预测方案设计进行探讨，期待能抛砖引玉，与房产测绘同行们共同提高。

1房产测量的目的

主要是采集和表述房屋和房屋用地的有关信息，为房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费、以及城镇规划建设提供数据和资料。

2房屋建筑面积的基本概念

房屋建筑面积是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上（含2.20m）的 永久性建筑。

房屋的共有建筑面积是指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。共有建筑面积主要包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙、以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。

房屋的使用面积是指房屋户内全部可供使用的室内面积，按房屋的内墙面水平投影计算。

房屋的产权面积是指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。 

3共有共用面积分摊的基本原则

4.1共有建筑面积分摊计算，应以幢为基本单位。

4.2产权各方有合法权属分割文件或协议的按文件或协议规定执行。  

4.3产权各方无产权分割文件或协议的，根据房屋共有建筑面积的不同使用功能，按相关房屋的建筑面积比例进行分摊。

4预测方案设计思想

4.1作业流程设计

作业流程直接关系到整个项目的预测进度和质量，应充分重视。首先：进行合同评审、人员和计算软件配备；第二步：项目原始资料收集，包括立项相关资料、规划相关资料等；第三步：熟悉设计图纸，了解设计部门的设计意图和业主单位销售方案；第四步：确定测算基本单元、平面图和立面高度，进行建筑面积计算和分类，重点对幢的认定、物业等相关配套用房的认定、权属单元的认定等问题进行认真梳理；第五步：根据设计单位提供的共有部位和服务范围，确定分摊方案；第六步：分摊计算和检核；第七步：生成房产面积测绘成果报告。每个环节均需严格检查，确保无误后进入下一步。

4.2幢的认定、复杂部位计算与分摊

宁波国际金融服务中心（北区）是有4个地块8个塔楼和三层的地下室组成，建筑总面积约36万平方米，其中G楼大部份为单一产权酒店，配套功能区和主楼不可分割。4个地块中1至3层为群楼，主要是商业功能区、金融等。二层有椭圆型空中走廊将四个地块相连。每个地块均有1个共享大厅，供各自地块群楼和塔楼使用。每个地块1楼营业厅与地下室金库相通。管道井也相当复杂，有专为地下室通风和汽车库排烟的，也有专为二层厨房油烟设计的。电梯、楼梯和玻璃幕墙也比较复杂，玻璃幕墙龙骨架厚度变换较多。总之，该项目比一般综合地块要复杂很多，在幢的认定、建筑面积核算和共有建筑面积分摊时，必须严谨，只有这样，才能保证测绘的准确性和精度。

4.2.1幢的认定

房屋建筑面积测算的基本单元是幢。所以任何一个项目测算前对于幢的认定至关重要，如何划分幢，直接影响房屋各户建筑面积的大小。幢是指一座独立的，包括不同结构和不同层次的房屋。该项目建筑形式比较复杂，既有群楼建筑，又有通过椭圆型空中走廊将不同各幢相连的连体楼，根据《房产测量规范》、《浙江省房屋建筑面积测算实施细则（试行）》相关规定，群楼式建筑按单幢处理，连体楼按多幢处理，故该项目地面4个地块按照4幢认定，地下室按照独立幢认定。

4.2.2复杂部位面积计算及平面矢量面积图绘制

（1）玻璃、金属等其他材料建造的幕墙，其主墙或装饰性墙体的认定，以设计单位出具的说明书为准。 本项目涉及的玻璃幕墙构造比较复杂，测点问题直接影响面积计算，提出了如下处理方案，经过了宁波市房产测绘专家组讨论通过，对以后房产测绘项目幕墙处理有借鉴意义：

A、当幕墙外挂于主体结构外，套内建筑面积取值至结构板边，幕墙与结构之间的挑空作为外墙计算，或当幕墙外挂于主体结构外，套内建筑面积取值至结构板边，幕墙结构以龙骨构架的厚度作为外半墙，幕墙与结构之间的空隙不计算建筑面积。

B、当下方有梁，幕墙安放于梁体之上的围护性幕墙，取梁厚作为外墙厚，并相应取外半墙。

C、当上方有梁，下方无梁，幕墙直接落地，安放于结构楼板之上的围护性幕墙，取幕墙构架厚度作为外半墙。

D、上下均由玻璃和其他材料框架构成围护性玻璃幕墙，以材料框架的厚度作为外半墙处理。

（2）穿越夹层的楼、电梯，夹层不使用的，其位于夹层的梯间不计算建筑面积。

（3）公用部位、分户线是否正确，应当注意一层公用部位与二层的变化，尤其应当仔细检查建施平面图与所绘平面图细部尺寸。

（4）阳台、入户花园、空中花园等是否有上盖，是否封闭，该项目中是否封闭，由项目的设计单位出具详细的说明。

（5）房屋用途是否与建施图一致。

（6）计算半面积的部位线型是否正确，权属是否明确。

（7）楼层、幢号、单元号、房号是否正确。

（8）面积计算时应当注意面域是否与其权属分界线一致。

（9）应当把不计面积的部位画出，但应作好标识。本项目中主体结构外走廊部分不计算建筑面积。

（10）对于不能明确的，应当及时以书面的形式与对方沟通，做到有据可查。内业成图是计算的依据，一定要与委托方提供的建施平面图及其他相关资料仔细检查核对！

4.2.3分摊计算注意事项

分摊原则应严格按照《房产测量规范》和《浙江省房屋建筑面积测算实施细则（试行）》的若干规定进行，本项目中各幢功能区较为复杂，遵循从整体到局部，从大到小逐级分摊的原则进行。

（1）第一级分摊—幢摊

A、外墙计算处理：应遵循“地上外墙地上分摊、地下外墙地下分摊”的原则，该项目中的外墙处理，涉及到商业内部设计有夹层的，两部分层高都大于2.20米时，下面一层在测绘软件中生成外墙，上面一层外墙部位按净空尺寸计算；其中一部分层高低于2.20米时，有产权部分在测绘软件中生成外墙，无产权部分与外墙交接处按净空处理；两部分层高都大于2.20米，其中一部分设计成独立权属单元不属于商业，下面部分在测绘软件中生成外墙，上面外墙部位按净空尺寸作为套内建筑面积计算。

B、为整幢服务的配电房、水泵房、共享大厅、设备用房以及其他功能上为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，均作为幢摊处理。

（2）第二级分摊—核心筒部位层数比例分摊

A、核心筒的认定

该项目核心筒比较复杂，《浙江省房屋建筑面积测算实施细则（试行）》中对于从底层升至顶层的电梯、楼梯等应根据穿越不同功能区来进行层数比例分摊，电梯、楼梯中间的前室的认定问题，为该项目的难点，因在施工图上前室与水平通道（走廊）没有明显的界限，范围很难认定，从设计功能上来讲前室为楼、电梯不可分割的一部分，该项目中前室范围认定方案为核心筒中过道与水平通道重叠部分按垂直通道（前室）处理。

B、分摊范围的认定

对于底层中的为二层以上某一部分服务的共有部位是否参与层数比例分摊作为该项目处理的难点。按照以下原则进行：

a、为一个功能区以上（含一个功能区）服务的门厅、楼梯等，与层数比例分摊的关系是互不参与分摊，门厅、楼梯等为幢摊的除外；

b、为一个功能区局部服务的门厅、楼梯等，与层数比例分摊的关系是上下级关系，即要承接层数比例分摊

（3）第三级分摊—为某一个功能区服务的共有部位（垂直方向）

因裙楼部分功能比较复杂，从设计上看，分为金融、商业、办公等，故有专门为金融和办公服务的门厅和楼梯，应按照各自的套内建筑面积比例进行分摊其共有建筑面积。

（4）第四级分摊—层摊

层共有建筑面积即包括了层通道、为整层服务的设备用房等，在各层内部以各户套内建筑比例分摊其共有建筑面积。

（5）特殊部位分摊说明

A、G楼大部份为单一产权酒店，餐饮和厨房等配套功能区和主楼不可分割。

B、每个地块1楼营业厅与地下室金库相通，计算时将地下室金库调至地面计算。地下车位超越用地红线的按暂不申请产权处理。

4.3基于数据库的房产软件对算与核查

宁波市房产测绘管理部门首选奥维测绘之星 AVCAD作为建筑面积计算软件，奥维测绘之星 AVCAD软件拥有自主的知识产权，AVCAD根据国家新的房地产测量规范，采用图上分摊方式，提供灵活的面积定义方法，对房屋的层、功能区、幢等多种方式进行公用面积的多级分步分摊。

奥维测绘之星 AVCAD房产计算最关键的是设置功能区和分摊级别：

配置分摊结构树：

奥维测绘之星 AVCAD可方便提取测绘报表，用户可以根据自己的需求来选择模板的样式，同时在打印分户图时AVCAD提供了可以将所在的层作为背景的功能，可以将分户图在该层上的位置明确显示。软件提供了方便直观的打印报表，将层建筑面积、分摊系数、房号及其下面的面积属性一目了然地显示出来。

本项目根据宁波市房产交易中心要求，全部采用奥维测绘之星 AVCAD按宁波样式，自动生成房产测绘成果报告。

作为对算软件，本项目选择了上海数维WalkFloor房屋面积计算与分摊系统，具有房产数据采集与加工，面积计算与分摊，报表制作与打印，以及简单网络查询和办公等功能。也能够满足本项目房产图的绘制和面积计算的要求。

Walkfloor的操作简单快捷，操作流程为：

（一）新建工程文件；

（二）分幅图绘制；

（三）分户图的制作；

（四）拓扑构面；

（五）面积类型指定；

（六）基层和层数赋值；

（七）产生户室号、自有面归属指定；

（八）产生外墙；

（九）面积分摊：Walkfloor房产计算最关键的还是面积分摊。首先设置自选分摊面，在设置手工分摊面。一切都设置完毕，保存文件后，点击计算面积按钮，系统计算验证后弹出对话框，可以看到各种面积计算结果，以及面积检核差值，在限差范围内符合标准，点击‘是（Y）’ ，系统就将计算的结果存到数据库里。

（十）查询面积计算结果。

（十一）打印成果表

本项目经过两套基于数据库的房产软件对算，地上4个地块和地下室的计算结果总面积最大相差0.26平方米（相同矢量平面图），分摊后户室面积最大相差0.01平方米，能够满足对算精度要求。

4.4质量保证措施

（一）确保测绘精度，分摊系数的精度保留6位小数，计算过程的精度要保留到4位小数，最后取结果保留到2位小数。

（二）严格检查与核对经审核盖章的建筑施工图与业主提供的电子数据的一致性。

（三）分户图的制作过程，严格执行自检、组检、队检等三道工序过程检查，重点对平面图的尺寸，立面图的高度2.2米限值，特别是房屋的特殊部位如阳台、楼梯、电梯等进行检查。

（四）拓扑构面时严格检查漏面、重面等问题。

（五）面积分类，严格按设计单位提供的使用性质、服务范围确定。

（六）分摊关系与结构，严格执行自检、组检、队检等三道工序过程检查。

测绘成果报告，严格按宁波市房产交易中心认定格式生成。

5结束语

本文描述房产测绘在实际操作中遇到的房屋层次、结构、功能区都很复杂的、具有一定特殊性预测工程案例，为大型复合地块房产建筑面积预测工作提出了系统的工作流程和工作思路，对以后项目预测绘有一定的借鉴意义。但随着房屋造型设计的新奇多变，建筑材料的创新，主体结构也越来越复杂多样，房产测量工作的难度必然也越来越大，在《房产测量规范》和《浙江省房屋建筑面积测算实施细则（试行）》中没有涉及到的有关问题也会越来越多，寻找解决问题的新途径是房产测绘工作人员的新课题。积累工作经验，拓宽工作思路，努力推进房产测绘事业的健康发展是我们房产测绘工作人员的光荣使命。

参考文献：