房产电商范文

导语：如何才能写好一篇房产电商，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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2012年11月11日购物狂欢节，中国电子商务出现了爆棚式发展：阿里巴巴宣称支付宝总销售额达到191亿元，其中天猫132亿元，淘宝59亿元。

这个神奇的数字又将电商的魅力提升到另一个高度，使得早在2011年开始试水电商的房地产商们觉得当初的决定是正确的。当传统营销渠道已经无法满足房地产销售的需求时，被称为当下最时尚的销售方式

房产电商已经潜移默化地准备与传统销售模式分庭抗礼了。

房产商涉足电商，成绩和前景到底如何呢？日前，易居电商数据称，易居电商已覆盖城市21个，累计交易金额逾270亿元，成绩斐然。而从加入电商的房企来看，绿城、万科、招商、SOHO中国等纷纷涉足，就连中国最大的商业地产公司万达集团董事长王健林都动了心，有消息称，万达集团旗下电子商务公司近期就要挂牌。此外，淘宝、京东商城也以看似不经意的方式参与其中。

如今几乎人人都认为电商前景无限好，但至少到目前为止，各方都还是摸着石头过河。地产商、第三方平台、电商行业大佬，每一方都在盘算着自己的玩法。

现状：开发商参与为赚吆喝

事实上，房地产涉足电商早已不能算作新鲜事，从2011年开始，继SOHO中国首试网上卖房，在首家房产电商平台“易居购房网”进行了8次拍卖累计交易额达4亿元之后，富力、世茂、万通、新世界等品牌开发商均已挺进电子商务平台。在限购背景下，传统的房产销售形式开始尝试与电商结合，但无论开发企业还是购房者，房地产市场买卖双方对此均抱着“试水”心态。

从现有的房地产电商的表现形式来看，线上的相关内容以团购和竞拍为主要方式。

一般来说，开发商会与多家网站的电商平台进行合作，所给出的优惠幅度类似。房源方面，主要为刚需房，豪宅类项目少之又少。上海中江房地产发展有限公司总经理张建豫向记者坦言，其所负责的“国信世纪海景”项目虽然与电商平台合作，也只是想赚个吆喝，并未指望会促成成交，“豪宅项目不可能不到现场看房体验，就能够通过网拍这种形式成交，因为涉及金额较大，而且用户体验度不高。”

俊发地产CEO赵彬也认为买房是一种体验式过程，每个房子的朝向、格局、区位因素都各有不同，消费者不可能像在淘宝上买其他商品那样，可以按照价格、款式、型号来进行搜索。还有某刚需楼盘置业顾问表示，参与电商的目的在于为楼盘宣传与造势，吸引更多客群到访，而最终的成交点仍在售楼部。

据了解，开发商参与电商合作的方式基本有两种，一种是由开发商直接承担专题页面的制作以及推广费，另一种是由电商网站抽取成交佣金，如果真正成交，购房者交纳的部分意向金直接留存在网站，以作为广告费用。一般情况，大多数开发企业会选择不用付出多余成本的第二种合作模式。而对于“零元起拍”这种靠拼网速、拼手气的方式，很容易让购房者抱着玩玩的心态进入，一旦交易中的任何一个环节出现问题，都可能导致意向购房者的中途放弃。

模式：各显神通

整个房地产电商产业链主要由三方构成：开发商与二手房东、房产电商平台加线下服务、购房者。在房产电商交易中，房产电商平台解决的是开发商或行、中介公司与用户之间的信息交换和初步交易意向的达成，实现房产信息的公开透明和精准营销的目的。因此处于房产交易最上游的开发商或者中游的行、中介公司，都会是房产电商的客户，都可以借助房产电商平台，实现精准定位用户，促成交易。

据了解，当下主要房产网站电商平台有乐居、搜房、搜狐焦点，主要电子商务平台如京东、淘宝都建设了房产电商平台。从目前的发展形势来看，房产电商渠道已经初步建成并获得了一定的发展。以EJU为例，其总体的平台下分新浪门户、乐居、百度乐居、新浪微博等资源，拥有独立的电商运作团队，线下则拥有行、中介等进行整合服务，其他电商平台模式虽各有特色，但可谓“百变不离其宗”。通常的住宅项目会选择与此种类型的电商平台进行网上的竞拍或者团购，这是一般模式。

商业地产或许有些不同，王健林所提出的电商模式很有意思。根据万达的规划，要把旗下商业地产、酒店、电影院线、连锁百货、旅游度假五大主营业务整合打包，打造“线上商业综合体”。王健林称，万达要做的电子商务要求线上、线下资源相结合，形成独特的模式。在放出豪言壮志的同时，万达已经开始着手招兵买马，进行相关电商团队的组建。据透露，王健林概念中的“线上商业综合体”，其百货业务将与银泰网类似，聘请单独团队进行独立B2C运作；而旅游及酒店将模仿艺龙、携程模式；电影院线和商业地产两项产业如何布局，尚不清楚。银泰网的优势在于银泰集团的会员资料，而携程扮演中介，主要服务是订酒店客房、订机票，发展会员让散客享受团购价格。这种模式一方面发展会员卡用户“圈地”，另一方面借助庞大的用户群向酒店、航空公司等索取折扣，赚取佣金，反过来吸引更多的用户群，形成一个良性循环。

绿城中国的电商也有自己的特色，主要针对建材开展电商业务，这样的尝试万科也曾经有过。2012年绿城集团宣布，旗下绿城商城正式上线，面向国内中小开发商销售精装修用品。绿城集团方面表示，将利用多年积累的房产项目营造经验，以及对工程材料的深刻了解，整合优化资源，开创“网络商城+实体体验”的材料采购新模式，搭建线上线下物资整合一站式应用平台，全力打造绿城电商。在价格方面，绿城集团曾宣称“所售商品追求全国同期最低价”，绿城与130多家装饰装修用品厂家建立了合作关系，以最低的价格提供所有产品，绿城商城的会员，通过密钥可以看到最低采购价。绿城电商目前采用的是B2B、O2O的模式，未来触角可能会伸向B2C。

出路：线上线下的无缝对接

当前，各个房地产电商平台和开发商正准备利用电商发展的契机，在这个领域内划定疆域，抢占资源与先机。但不同于传统电子商务解决信息流、资金流和物流这三个问题，房产电商应同时具备解决信息流、资金流和服务流的能力。简单的说，线上引流、平台转化、线上线下整合服务的能力将构成各电商平台的核心竞争力。

从房产电商平台角度来看，当下的模式可能过为单一。有调查显示，虽然房地产电商已经被众多购房者熟悉，但是有九成以上的客群明确表示不会选择通过网络完成房屋交易。事实上，由于房产是不动产，且具有商品标准化低和交易金额巨大等特征，使得房产在现阶段很难在线完成所有交易环节。在电商平台上，用户能完成选房、订房和支付订金等步骤，但还需要看房、签订合同、交付房款等线下服务支撑才能完成整个交易流程。因此，对于电商平台来说，要完成一项交易，必须联合线上和线下资源及服务，O2O模式将是长期主流模式。

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【关键词】社区电商 长尾分析 房地产+

一、社区电商与电子商务社区化

（一）社区电商

社区电商是面向社区范围的用户群体，依托电子商务平台展开的各类型服务交易的电子商务活动。对于用户来说，既可以满足线上交易信息获取，又可以在线下完成消费与体验，具有快速，高效的特点。社区电商与居民生活联系紧密，满足社区居民的刚性需求，所以一旦建立起与用户的联系，则具有很强的路径依赖，由于是面向居民，居民特性稳定，流动性弱，所以也更好把握用户习惯，能够集中用户订单，进行集中供给，节省物流成本。此外，社区电商高度成熟后，能够拓展医疗，交通等公共服务等，接入智能城市系统，使得房地产企业在地区具有更强的竞争力。

（二）电子商务社区化

阿里巴巴，百度，腾讯，京东等互联网巨头，依托自身优势条件，以O2O模式，发力电子商务社区化，如京东分别与快客，好邻居，良友等品牌拓展1万多个线下合作店面。

与社区电子商务不同，电子商务社区化在本地化属性上所需要耗费的资金与经营管理精力更加庞大。同时社区电子商务在管理经营方面本地化战略也更为多样，所以社区电子商务将具有更大的活力。

二、房产企业发展社区电商的核心优势

（一）丰富的业主资源，以房带消费

房地产所积累起的业主资源与电商平台的大流量相比。房地产业主具有真实性，基于地理上的关系将比虚拟数据更好捕捉用户消费习惯的关联性特征。在广告投放上有着更为精准的指向。

（二）具有定性性质的规划能力

房地产是高价值的大宗商品，本身很重要的潜在购买力区分指标，对于社区消费水平有定性的作用，所以对消费的消费能力更加明晰与把握，从而主导社区电商的构建，分析更为精确的用户需求。房地产企业能够在地产开发与规划的基础上，根据需要对物流布局和实体店铺布局进行灵活设计与规划。

（三）管理运作体系成熟

与传统平台电商的营销核心不同，社区电商的核心在于对消费者的管理。社区居民的流动性弱，基于地理联系的基础上，可根据居民需求进行定制与管理，提高电商平台利用效率。同时通过主导社交网络建设，如社区QQ群，论坛等，渗入居民交流之中。社区电商在线下通常包含有较多的利益关系，房地产企业通常在关系梳理方面有着更强的业务处理经验。

三、房地产社区电商格局的长尾分析

长尾理论基本原理是：只要存储和流通的渠道足够大，需求不旺盛或销量不佳的产品所共同占据的市场份额可以和少数热销产品所占据的市场份额匹敌甚至更大。长尾商品正是以其冷门与不畅销，所以寻找成本高，这就使得在培养用户的购买路径上具有更强的吸引力。

相比于房产销售，社区电商所带来的效益只能占据了属于长尾部分，但是随着地产商的市场份额的变化，社区电商规模的积累过程，则又可以形成新的房地产建设和盈利格局。这一新格局体现在，商场主导布局削弱，地产公司的基础服务设施建设转为终端物流建设，相对比与商城所带来的建设费用，物流终端的运营成本与建设成本更低。另一方面，社区电商取代大型商场的作用后，这一业务将成为地产商的“售后”模块分裂出来，在培养居民生活习惯上也有很大的作用，增强房产企业的品牌信任，在房产升级和购置中，无疑为房产企业增加了筹码。

四、房地产企业为主导的社区电商发展方向――房地产+

“房地产+”是指以房地产为核心，展开的各种医疗，教育，社交，金融等服务需求的发展模式。社区电商是“房地产+”模式的核心环节，打造社区电商，是信息流动环节最重要的布局。在“房地产+”模式下，房地产为主体，打造社区电商的供应链环节，以社区电商为途径进行“房地产+”的内容建设 ，对于“房地产+”的社区电商的内容建设主要有两种方式。

（一）房产企业品牌在社区电商中的延伸

房地产企业凭借其管理和资金优势，进入其他生产行业。如恒大涉足的矿泉水，乳业和粮油生产。凭借其房地产企业声誉为保证，在地产上的物理联系，能够有信任基础，并借助社区电商开展营销，叠加与整合效应显著，使房地产企业摆脱一次性买卖的桎梏。

（二）产业链的整合模式

地产是重资产，是大宗消费品，通过这次消费客户与企业间构建了充分的信任，由此衍生的其他轻资产型消费，都可以在社区电商平台上展开，像是理财、金融、保险、旅游、装修家居等。同时借助社区电商平台，进行数据的收集，为房产的二次买卖提供信息分析来源。

五、结语

依托房地产企业基础与主体，开展社区电子商务，一方面是为社区电子商务找到了可靠性更高的承载实体，另一方面，社区电子商务也能为房地产企业带来新的发展契机，实现“房地产+”的发展，摆脱地产单一化产品带来的风险制约瓶颈，打造出房地产企业服务的竞争力。

参考文献：

[1]王剑峰.地产商为何搞不定社区电商[J].中国房地产 2015，08.

[2]刘娜.社区电子商务发展现状问题及对策研究[J].商业经济 2014，22.

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一·产品策略（product）

房地产产品策略是房地产营销中的首要因素，房地产企业必须开发市场所需要的产品，才能生存。按营销学中产品的概念及内容，房地产产品可以分为三个层次：

1.核心产品。它是购买者实际上要购买的主要服务，对购房者来说，他们需要的是家庭感和安全感、成就感。

2.有形产品。指构成房地产产品的品牌、特点、式样、质量等。

3.延伸产品。它是附加在有形产品上的各种各样的服务，如物业管理、保证公共设施的提供等。

目前的市场情况表明，消费者的日趋成熟使得房地产产品营销不能单靠一个概念、一个点子，而真正需要的是产品本身。因此房地产企业在开发楼盘时就必须注重包括产品三个层次在内的所有的东西。由于购房者的家庭感、安全感是所有房地产开发商都能满足的，所以在核心产品上，各房地产商都处于同一起跑线；真正能够吸引消费者，即房地产产品营销能够产生独特作用的方面还在于有形产品和延伸产品上。在目前的市场情况下，房地产产品营销真正倚重且有所突破的也是这两个方面。

首先，给房地产商品取一个好听的名字，这样不仅能给人好的第一印象，而且还能引发美好的遐想。比如，大宏公司开发的“九鼎雅苑”，其名称就是追求一种的浪漫和古典的高雅。其次，提高物业质量，赶超时代潮流。在当前房地产商品供大于求的状况下，消费者看重的是房屋外观、内部布局、装饰装修。为此，开发商要采用现代化的新材料、新技术，使物业具有智能化和现代化的格局。最后，房地产开发商要注意通过高品位会所、藏书丰富的图书馆、温馨祥和的邻里中心、设施齐全的幼儿园与中小学来营造小区的文化氛围，这些都是房地产商在文化营销方面做出的有益探索和成功尝试。

二·价格策略（price）

房地产价格营销策略是房地产营销策略中的一个重要环节。科学合理地制定房地产价格以及灵活地运用定价策略和技巧，对项目成功及开发商的生存和发展具有积极意义。

1.定价方法。在市场营销定价策略中，定价的方式主要有成本导向的定价、竞争导向的定价和需求导向的定价。总之，在制定价格的时候应根据成本、楼盘情况、顾客能够接受的价格、同类楼盘的竞争因素、房屋设计、装修、配套设施等各个方面进行合理地定价。

2.定价策略。房地产定价策略主要有以下几种方式：一是“试探性”定价策略。指售房者根据销售情况不断地调整定价的一种方法。这是房地产经营者综合分析同类商品房价格情况后，先以较低的价格出售少量的商品房，然后根据买房的人多或少的情况适当地提价或降价的一种方法；二是折扣优惠。房地产公司为了加速资金回笼，常常会给予客户一定的价格优惠，可以通过不同的付款方式来实现。例如，如果分期付款房价要付全额，而一次性付款，房价可给予5～10%的折扣优惠；三是分期付款。为了避免让购房者一次性支付过多的金额，有的公司允许购房者分期付款。常用的方法是，购房者在签定合同时付1/3的房款，房屋施工过半时再付1/3，完工时付剩下的1/3。有的公司采取预付定金的办法，然后余额在一个规定的期限内分几次付清；四是楼宇按揭。随着金融资本介入房地产业，一些房地产公司和银行开展了楼宇按揭业务。所谓的楼宇按揭，是指由购房者交纳房价30%的首期款，取得购房合同，然后凭购房合同向银行申请抵押贷款支付70%的余款，以后，购房者定期向银行还本付息，直到付清本息时才能收回产权。这是目前国际上房地产交易中通用的一种付款方式，值得借鉴和探索。

三·促销策略（promotion）

房地产促销的目的是刺激或增加消费者的购买。目前我国常采用的促销有以下几种：

1.人员促销。它是一种传统的推销方法，是指房地产促销人员根据掌握客户的信息，向目标顾客面对面地促销方式。此种促销方式的优点在于，目标顾客明确、促销力量集中、互动性强等。同时人员促销这种方式所面对的顾客范围小，对于促销人员的要求较高，不仅要具有良好的业务素质，而且还要求有较高的个人素质。

2.广告。房地产广告的突出特点是广告期短、频率高、费用大。房地产广告可供选择的形式有印刷广告、视听广告、信函广告等，另外还有样板房展示，这是一种实体广告，看得见摸得着的广告。房地产广告诉求的重点有地段优势、质量优势、环境优势、教育优势、交通优势、开发商的声誉等。每个开发商都应根据自己楼盘的具体情况选择适当的广告类型和广告策略，以收到最好的宣传、销售效果。

3.公共关系。房地产公关是指房地产开发商通过传播沟通在公众中树立良好的形象，以实现其宣传或销售的目的。比如搞好和买房者、金融公众、媒介公众、社区公众、社团公众、政府公众、内部公众等的关系。这可以通过具体的活动来实现，如召开新闻会、进行奠基和封顶仪式、参加社会公益活动，或通过危机公关化不利为有利，从而达到公关的目的。公共关系是一种不花钱的广告，而且传播面广，所以其效果很好。

4.营业推广。这是一种利用短期诱因诱导消费者购买、鼓励房地产商和企业推销人员销售的促销策略，效果比较明显。比如对于消费者而言，在某个时间段可享受买房送空调、送冰箱、或者送书房、送储藏室、室内设施、地下室、花园等。这也是价格策略中的优惠折扣。

四·渠道策略（place）

目前我国房地产行业中，房地产营销渠道大致可以分为直销、委托以及近几年兴起的网络营销。

1.直接销售。它是指房地产企业利用自己的销售部门对房地产商品进行直接销售。目前我国绝大部分房地产开发商都是采用这种销售渠道。最常见的形式是派出销售人员，在一个固定的场所现场售房。这种策略的优点是销售渠道最短、反应最迅速、控制也最为有效。

2.委托销售。它是指一般开发商委托房地产商寻找顾客，顾客经过商中间介绍来购买物业的销售渠道方式。相对于直接销售模式，委托销售降低了开发商的风险，通过商的服务性质，更易于把握市场机会，能更快地销售房产。

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关键词:防电弧服;电弧伤害;人身电力事故

中图分类号:TM715文献标识码:A

文章编号:1009-2374 (2010)30-0093-03

电力行业是关系到国计民生的重要行业,安全更是电力行业的第一任务,人身安全更是关系员工自身利益及企业发展乃至社会稳定。在法国电气事故平均每年125起;其中,电弧事故占77%,造成永久残疾占21%,死亡事件30起;住院治疗达153人次;非住院治疗34人次。引发人身电力事故的原因众多,其中电弧引起的事故是威胁电力企业人身安全的众多事故之一。合理配用防电弧服能有效降低电弧事故对人体产生的伤害。

1电弧事故的危害

1.1电弧事故的发生原理

依据众多的研究成果和试验结果,电弧的形成分为四个阶段:(1)压缩阶段。这是电弧形成的第一阶段,此阶段会持续5～15ms,同时在这一阶段中,温度会持续上升,同时伴随着温度的上升会产生动态的压力波;(2)膨胀阶段。这是电弧形成的第二阶段,此阶段的持续时间为5～15ms,同时由于弧区和周围空气之间的压力不同,压力差导致在此阶段开始有气流的产生;(3)排放阶段。这是电弧开始对周围或者说是外部形成影响的阶段。在这一阶段,由于电弧能量继续输入燃弧点,会产生具有强力高速气流并温度较高的炽热的微粒、气流,它们会对外部产生持续的影响,一般而言,持续的时间是几百毫秒;(4)热效应阶段。这一阶段一开始就会伴随着高温,即包围电弧的空气已经达到了与电弧相近的温度,燃弧的巨大能量开始作用于开关设备,使得开关设备可能被毁坏,产生危险。

从上述电弧形成的四个阶段的叙述中,可以发现电弧事故主要是由于电弧的持续燃烧,对于电力设备如,开关设备的零部件、电缆、变压器等造成威胁,而此时对于正在维修的工作人员来说,电弧燃烧释放的巨大能量给他们的人身造成了很大的威胁或者伤害,如严重的灼伤、死亡。一般来说,电弧事故具有以下几个方面的特点:第一,不可预测性。由于电弧是一种气体有力放电现象,电弧事故是一种由微观的反应所引起的,因而人们对于电弧事故发生的预测就非常困难。最常见的情况是,电弧事故发生后,电力人员才开始补救。第二,瞬时性。电弧事故的发生时间非常短暂,况且它所产生的能量还非常大,也就是说在工作人员进行工作时,可能在不知的情况下,电弧事故就可能发生。同时,一旦电弧事故发生,工作人员没有时间离开,伤害不可避免。

1.2电弧事故的人身危害

电弧事故对于工作人员的人身伤害基本上都是非常严重的,最轻的也会是大面积的严重灼伤。一种情况是,在电弧事故发生后,巨大的能量或者工作者直接触电直接导致人员的死亡。另一种情况是,虽然没有导致直接死亡,但是由于电弧燃烧产生的强辐射热使得工人的衣服燃烧、衣服爆裂、或者工人的合成纤维内衣的滴溶给工人的人身造成极大的烧伤,会形成严重的灼伤。还有一种情况是,在电弧事故发生的同时,会散发出巨大的压力波、高强度的闪电、铜蒸汽、铝蒸汽等有毒气体,会对工人的视力、听力和呼吸系统造成伤害。

以下为电弧意外模拟实验现场部分图片:

电弧对人体造成伤害的后果相当严重。1卡/平方厘米的能量相当于一只打火机的火焰在一秒内在指头尖端产生的热量,1.2卡/平方厘米的能量足以在的人体皮肤上造成二度烧伤。烧伤很疼,烧伤治疗是一个十分困难的过程,通常身体每1%的烧伤都需要一天的住院治疗时间,且需高额的花费,在美国可能超过100万美元,在中国超过60万人民币。

意外电弧一旦产生必然会对工作人员产生伤害,故电力企业在控制意外电弧产生的同时,还必须为工作人员配备必要的防电弧产品,以降低电弧对人体产生的伤害。虽然电力企业为员工配备的棉制工作服,但对电弧伤害的防范效果还不够理想,需专门的防电弧产品保护人员的安全。

2防电弧产品的具体功能

2.1防电弧产品的作用原理

降低电弧对人身伤害的防电弧产品主要有防电弧服。防电弧服的种类很多,各种材料的都有,不同材料的防电弧服的作用原理虽然不尽相同,但是其基本原理是一样的,即,防电弧服之所以能对电弧伤害有很好的防护效果,主要源于防电弧服是采用高科技的材料制成。该材料具有:耐热、阻燃、不助燃、不熔融和H级电绝缘等永久性的防火、绝缘等特点,通过外在的服装来阻隔电弧燃烧产生的巨大能量,以达到保护人身的目的。具体来说,不同类型的防电弧产品的作用原理可以分为以下几类:

第一,纤维性的防电弧产品,如阻燃处理棉织物、涤棉织物。它主要是利用纤维能够阻止电弧燃烧处理过程来实现对电弧的阻燃。同时,这是由于纤维性产品的这个特点,所以在日常应用中随着洗涤次数的增加,这类产品的防电弧效果会逐渐的退化。

第二,芳纶织物。这种防护产品主要是运用利用这种产品本身在遇到强大的热量的时候,自身会发生膨胀,厚度会随着增加,这样的话就会在热源和人的身体之间形成一种厚厚的保护屏障。更为重要的是,膨胀增厚之后的防护服不会变得厚重、僵硬,它会保持柔软,一直到热量冷却,这样就为工作人员提供了充分的时间离开现场,以保护自己。

2.2防电弧产品的防护效果

防电弧产品所预期达到的效果最重要的就是要保护工作者的人身安全。因而,可以说防电弧产品会有三种防护效果:

第一,有效的预防了工作人员的死亡。在以往的电弧事故中,造成人员死亡的事情并不少见,而防电弧产品的应用虽然不能说能够保证人员的毫无损伤,但是也至少能够确保工作人员的生命安全。

第二,有效预防了工作人员的伤害。由于以往不具备防电弧产品,电弧事故发生最常见的就是工作人员严重的灼伤。随着防电弧产品的发展,其隔绝效果也越来越好,能够有效的在工作人员和外界热量之间产生隔离带,直接为工作人员的人身安全进行保障,同时也给工作人员逃离现场提供了时间,把工作人员所受到的伤害最小化。另外,由于电弧事故给工作人员带来的不仅仅是灼伤,还会由于其释放出来的有毒气体、强烈的光线等危害工作人员的视觉、听力和呼吸系统,因而短暂的逃离时间也为工作人员避免这些伤害提供了契机。

下图分别为棉制工作服与防电弧服对电弧的防范效果实验录象对比图:

从两组实验图可看出,棉制工作服遇到电弧可能被点燃,并持续燃烧从而产生严重灼伤事故;而防电弧服遇到同样等级的电弧衣物保持完整,表面染料虽然被氧化,但不燃烧,没有伤及人身。

3防电弧产品的配用

3.1防电弧服在供电企业的配用

由于电弧事故的危害性大,因而,对于供电企业来说,无论是出于保护员工的角度,还是出于减少自身的财产损失的角度,都应该避免电弧事故的发生。从目前科技的发展程度来说,配备防电弧服是一个十分有效的手段。这里会涉及到一个概念:故障电弧下的人身防护,所谓的故障电弧下的人身防护指的就是开关组合电器在故障电弧的机械和热力作用下限制威胁人身安全的能力。

供电企业在配用防电弧服的时候,应该综合考虑各方面的因素:如防电弧服的性价比,即防电弧服的使用成本、使用时间、需要修补的次数等;电弧事故的特点,如前所述由于电弧事故的时间短、速度快、能量大、温度高等特点,在配置防电弧服的时候需要非常注意防电弧服的防热功能,只有防热功能好的才能发挥效果,否则,配置防电弧服不仅达不到应有的效果,而且可能会造成更大的伤害;防电弧服的抗撕裂性也是需要考虑的一个重要因素,因而在电弧事故发生的时候,巨大的能量会撕裂一般的衣物,因而具备强抗撕裂性的衣物才能保护工作人员的身体,避免工作人员的身体暴露在高温、火焰中,保护工作人员的人身安全。

供电企业可按最容易受到电弧危害的工种如变电站操作员、电闸操作员、电站员工、地下电缆工、电工、读表员/保养人员、电线装修工等进行合理配置防电弧服。

3.2防电弧产品配置的理性分析

随着科技的发展,防电弧产品的性能也越来越好,防电弧的效果也越来越有效,工作人员所受到的电弧伤害也越来越少,但是防电弧服毕竟是从外因来预防人身伤害。正如,哲学所揭示的,事物是内外因综合作用的结果,外因是次要的原因,内因才是根本的原因,外因通过内因起作用。因而,对于供电企业来说,仅仅从防电弧服的配置上并不能把威胁工作人员人身安全的危险因素降到最低,最为重要的还是要从工作人员本身入手,利用多元化的方式增强他们的安全意识,提高他们工作时的规范性,提升所有人员的自我保护意识,消除工作时的违规行为和侥幸心理,这些都会为电弧事故的发生创造条件。同时也需要对于电力的相关配置进行定时的安全检查,及时的更换老化和有问题的电力设备,从各个方面入手,保护工作人员的人身安全。

参考文献

[1] 陈增发,张泽.电弧防护发展历史与防护服的选择[J].电力安全技术,2008,(11).

[2] 年培新,罗时璜,董葆生,熊其求.低压配电领域中的故障电弧防护[J].低压电器,2000,(1).

[3] Genevieve Laverty.电弧防护服防护性能测试[J].电力安全技术,2008,(9).

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县委、县政府正确指导下，近年来。县直部门的大力支持下，认真落实科学发展观，积极适应国家宏观调控形势，解放思想，抢抓机遇，拼搏进取，经济社会各项事业取得巨大成就。

围绕经济建设这个中心，坚持走“农业稳镇、工业强镇、商业兴镇、环境立镇、依法治镇”综合发展之路，全镇经济和社会各项事业得到快速发展，发展环境进一步优化。农业和农村经济稳步发展，大棚草莓、反季节芹菜、花卉等特色种植业和肉鸡、肉鸭、肉羊、肉牛等特色养殖业已成规模。工业经济实现了跨越式发展，经济实力显著提高。围绕纺织印染、橡胶轮胎、精细化工、机车制造、五金建材等五大主导产业，依托大海集团、西水集团、华骜集团等龙头企业规划建设了大海工业园、西水工业园、华骜工业园、镇直工业园四大园区，实现了工业企业的聚集化、规模化、集约化、专业化发展。至三年时间，固定资产投资达到35亿元。西水集团全钢子午胎、钢丝帘线，大海集团锦纶6轮胎帘子布、高档喷气织机服装面料，华骜集团低温脱酚棉蛋白等一批高科技项目建成投产，成为推动全镇工业经济发展的强劲动力。去年以来，广泛开展“文明诚信”和小康文明村创建活动全镇文明信用村达到37个，文明信用企业达到19个，文明信用户达到4700户；闫口、淄河店、灰堆等5个村被确定为市级小康文明村，讲文明、重诚信蔚然成风。年以来，按照高标准、适度超前、与县城和大王对接的思路，制定了小城镇详规，并逐步实施。四纵一横”道路、东青高速公路稻庄互通立交桥和淄河水库的建设，都为稻庄小城镇的高标准建设夯实了基础。年，全镇实现生产总值13.59亿元，企业总产值65.5亿元，利税5.48亿元，地方财政收入1754万元，出口创汇6620万美元，招商引资1.2亿元，农民人均纯收入达到4540元。生产总值、财政收入等主要经济指标增幅为历年最高。先后获得了山东省“城镇建设新型乡镇”乡镇之星”土地管理模范乡镇”市“文明乡镇”全市思想政治工作先进单位”等荣誉称号；镇党委连续被市委授予“五个好”乡镇党委，各项工作在县委、县政府历年综合考核中都名列前茅。

今年，为实现稻庄的新跨越。提出了年全镇工业总产值突破百亿元，利用三至五年再建一个新稻庄”奋斗目标。3月份，县委书记同志到镇调研对我镇提出了实现城乡统筹、工业和园区建设、小城镇建设三个突破”新要求。今年，聘请了同济大学规划设计院对稻庄小城镇发展做了详细规划，逐步将稻庄建设成为经济繁荣、人民富裕、环境优美、社会文明、和谐发展的现代生态型城镇。

镇的重点招商项目之一，阳光花园住宅小区。镇的第一个大型居住小区，代表了全镇的居住趋势。小区建设开工以来，与晨光公司合作非常愉快。阳光花园小区的建设，成为稻庄城镇和基础建设新的亮点，并将有力的推动稻庄城镇建设的快速发展。

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关键词：电子商务　房地产中介　网络营销

中图分类号：F293.3　文献标识码：A　文章编号：1672-3791(2 012)02(a)-0183-01

1　房地产中介行业实施电子商务的必要性

1.1　行业发展的必然趋势

众所周知，房地产中介机构属于服务性行业，承载了为政府、发展商以及消费者三方的房地产顾问咨询服务，更是一种知识密集型和高度信息化的行业。从服务的终端(消费者)层面，需要及时了解消费者的需求动态以及持续性的客户关系维护；而从服务的前端(政府以及开发商)层面，需要体现更多的行业专业知识的应用技能，也就是说需要有一种能够指导和引领客户的能力。这就要求房地产中介行业比房地产开发企业具有更强的知识、技术、信息的掌握能力。同时，房地产信息化程度的提高将促进企业的全国性发展战略布局和区域性发展。

1.2　政策环境下，行业整合重组趋势对信息化要求的程度加剧

随着国家宏观调控政策因素的影响，房地产三级以及二级市场受到明显的政策打压，传统的房地产销售模式面临挑战，而电子商务、网络营销作为一种新生的营销传播手段成为了房地产销售方式的新宠：“手机短信”、“电子路牌”、“数字楼宇以及车载系统”、“房地产网络广告”、“网络团购”等营销途径铺天盖地，一方面降低了房地产开发企业的推广成本；另一方面有效地扩大了受众群体的传播范围，成为了传统媒体营销方式的有效补充。

2　我国房地产中介电子商务发展现状与前景

我国房地产中介企业发展迅速，由原来的几十家发展到几百家到上千家。但真正具有能力发展电子商务经营模式的企业为数甚少，有些企业网站只能简单的公布房源信息额和企业的广告，完全不能满足消费者的需求，使信息不能透明化，没有实现真正意义上的电子商务。到目前为止，在我国的房地产中介行业中，还没有出现取得行业完全认同的电子商务系统。结合房地产中介行业的现状、特点和电子商务的经营模式以及电子商务的优势，目前房地产电子商务发展在我国是初期发展阶段，电子商务和传统的营销方式相结合是目前主要的营销方式。以电子商务系统为依托，电子商务技术为核心，兼顾传统的电话热线服务、营业网点窗口服务和上门服务等方式，将逐渐构建具有中国房地产中介行业特色的电子商务系统。

电子商务应用主要是方便顾客，提高效率，增强信息透明度，加大销售成功率，其未来发展趋势主要体现在以下几个方面。

2.1　管理跨域化

我国地区的自然条件，人们的生活水平，城乡差别等的差异性以及房地产行业自身的区域性，使房地产电子商务表现出较强的区域特征，目前区域性房地产经济为特点的网站今后将成为房地产电子商务的基础平台，使整个企业管理的跨域化进程大大加快。

2.2　信息透明化

随着房地产电子商务的发展，要使房地产营销方式多样化，要立消费者需求为核心的营销理念，改变以往售楼处，媒体广告，和置业人员促销的传统营销方式发展电子商务，增强信息透明度，使消费者在透明的网络信息得到满意的信息资源。

3　房地产中介企业实施电子商务的方式

对于房地产一级市场而言，房地产中介企业体现的主要是房地产专业技术的应用水平，信息化应用的核心应体现在知识管理平台的建立和应用上。包括服务体系、服务内容(report)、服务流程、知识技术分享、客户关系管理等。二级市场则在此基础上需要增强消费者需求数据库系统的建立，包括数字样板房、网络社区服务等先进的营销方式。三级市场则更加注重的是房源系统以及买家、客的需求信息，需要强大的数据库平台支持在线交易系统的建立和同时GIS(地理信息系统)的应用将更多地运用到房地产销售过程中。

参考文献

[1]陈一.试论房地产电子商务的应用与发展[J].福建电脑，2006(7)：62～62，99

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规模压力凸显电信设备市场

从去年下半年以来，全球电信设备供应市场开始出现了一轮并购和重组的热潮。最具有代表性的大规模并购包括：爱立信收购了英国马可尼、思科收购了科学亚特兰大，以及最近的阿尔卡特和朗讯的并购。这些并购表明全球电信设备制造市场已经进入一个重组期，经过这个重组期之后，全球电信设备市场的市场集中度将显著提升。也就是说，全球电信设备市场的大部分份额将掌握在少数产业巨头手中。

全球电信设备制造行业经过近20年的发展，已经进入了成熟稳定期，电信设备市场的竞争越来越依赖于规模效应。经过20余年的发展，电信行业的分工越来越细，在电信设备供应商的上游已经形成了非常成熟的电信核心技术供应产业，如高通以及各种芯片供应商等。而电信设备供应商为了能够更加快速地将产品投入市场以迎合运营商的需求，也越来越依赖上游的技术提供商，而只做相对浅层次的研发。这一趋势导致了电信设备供应商之间的产品、技术同质化现象严重，使得电信设备商为了生存和发展不得不寻求规模性扩张，以强化成本领先战略。近半年来的一系列并购正是这种规模性扩张的表现。

同样，中国的电信设备制造商也面临着规模扩张的压力，在国外的电信设备制造巨头已经开始扩张的情况下，压力尤为明显。但是我们需要提醒国内厂商的是，在选择并购的对象和策略的时候，需要特别谨慎。从全球看，并购的不成功案例远远多于成功案例。

互补型并购策略保驾海外并购

产业内部的并购大体上有三种情况：一种是产品线几乎完全重合的并购，其主要着眼于并购后的协同效应所带来的成本降低和市场占领，联想收购IBM个人电脑部门就是这种并购的典型；第二种是产品线高度互补，其主要是着眼于产品线的完善，从而可以在全面解决方案上形成竞争对手难以超越的竞争壁垒，思科对于科学亚特兰大的并购是这种并购的成功典型；第三种是对产业上游的并购，主要着眼于关键技术的获取或供应链的优化，早年联想进入电脑主板行业是个例子。

就这三种并购策略来看，相对而言第二种和第三种并购比较容易成功，因为这两种并购都是互补型的并购，组织机构无需做大的调整，整合难度较小。被并购企业只要调整高管层基本上就可以了。

时下传言的华为和西门子的并购，比照上述三种并购类型，应该说是属于第一种类型。

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在这春暖花开、春意盎然的季节。今天，我们在这里隆重举行永安家园开工庆典，这是我县加快旧城区改造步伐、经营城镇、提高城镇品位的具体体现。在此，我代表县委、县政府向朝阳永安房地产开发公司和建设者们致以最热烈的祝贺。

永安家园的开发建设，为城区建设增添了一处靓点工程，同时又将在镇内形成一处居住条件优越、功能完善的住宅小区，它的建设必将进一步改善城区面貌，对全面推动城区房地产业的发展起到积极作用。

去年，我县不断加大了旧城区改造力度，共实施了13项工程。其中，新惠路开发建设是旧城区改造中的一项重要内容。朝阳永安房地产开发公司审时度势，抢抓机遇，凭借较强的经济实力和丰富的房地产开发经验，通过竞标，取得了新化路的开发建设权。在新惠城区，随着永安家园等开发项目的开工建设，不仅刺激居民的购房消费需求，能够带动建筑业、建材业、装璜业、商业的发展，而且能够扩大就业，增加税收。将全面提升新惠城区的建设水平，促进城镇经济全面发展。

房地产业是城镇经济中的新兴支柱产业，房地产开发支撑城镇发展。我县的房地产业刚刚兴起，全县有10亿多元的居民储蓄存款，居民潜在的购买力非常强。随着我县推进城镇化步伐的不断加快，新惠镇作为全县政治、经济、文化、科技与信息中心，新惠镇的建设水平将不断提高，聚集作用将进一步增强，可以说新惠城区的开发建设潜力巨大，商机无限。现在一批有远见的开发商纷纷来新惠小城投资兴业，作为我们来讲，要为来敖汉创业的企业创造最优良的发展环境，自觉创造亲商、重商的氛围，搞好服务，多方帮助，切实解决他们所存在的困难，使外来的开发建设者们安心我县的小城镇建设。各位投资者也要抓住机遇，以人为本，诚信经营，有序竞争，不仅要经营好自己的商品，更要经营好自己的信誉，用全新的开发建设理念，不断创新思维，致力于推动新惠城区建设，共同把新惠镇建设成为富有特色、富有品位、设施配套、功能完善的新兴小城市。

希望朝阳永安房地产开发公司继续发挥自身优势，坚持高起点、高标准、高质量、高品位的原则开发建设永安家园，严把工程质量关，加快施工进度，确保今年完成全部建设任务，把永安家园建设成为建筑质量优良、配套设施完善、入住者满意的高品质住宅及商业小区，成为新惠镇内房地产开发中的示范工程，为我县房地产业的发展起到先锋模范作用。

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[关键词] 房地产 市场份额 核心竞争力 客户价值 降低成本

Internet带来的不仅仅是一场通讯革命，对于商务活动来讲，它同时也带来了一场客户革命。

基于CRM系统理论，企业通过围绕客户细分重组公司，满足客户需求，连接客户和供应商等手段来实现最大化利润和客户满意度提高。CRM技术投资能提供更好的客户理解度，增加客户联系渠道、客户互动以及对客户渠道和企业后台的整合。

一、中国房地产行业特点

房地产行业业务领域主要包括房地产开发、房地产销售与租赁、客户服务、物业管理和工程建设等。

房地产行业与其他行业相比具有以下特点：

1.房地产行业的产品是楼盘，它具有生产周期长、生产成本高、产品惟一性强，销售范围区域性和位置固定不可移动的特点。此外，产品有明显的档次划分，如经济适用房、商品房、高档住宅小区和别墅，其消费群体相对固定。

2.从销售业务来讲，其特点是销售周期长。从房地产公司来讲，整个楼盘从开始销售到销售结束，往往要经历1年～2年。对于购房者来说，买方要需要慎重考虑的消费，从第一次咨询到最终签订购房合同，也一般要经历若干个星期。

3.销售手续严格，要求有规范的销售流程支撑。

4.从营销业务来讲，营销方案必须有针对性，要对那些想买房，而且买得起的客户进行个性化的一对一营销。

5.从客户服务来讲，住房不同于其它商品，需长期使用，所以强调客户终身服务和关怀。

6.从客户来源上讲，由于住房的不可移动性，客户的范围较固定，一般是周围一定范围内的消费者。

7.从客户推荐来讲，80%以上的客户都是经过老客户推荐而来。

根据上述特点，房地产企业要想提高销售成功率，必须建立以客户为中心的战略，注重培养和发展与客户“一对一”的能动型关系。通过个性化的销售来推销产品，通过高质量的服务在客户中间建立良好的口碑。尤其是对老客户的挖掘、关怀和高质量的服务，往往能起到比一般的营销方案更好的效果。

二、目前房地产行业客户管理方面存在的主要问题

1.销售管理重结果轻过程

现有系统基本上基于手工处理，且只是管理交易的结果，无法对销售过程进行管理。这导致丢失了交易过程中的重要信息，且销售过程不可以监控和分析调整，最终将导致销售效率低下。

2.客户资料不能共享

现有系统有关客户资料不能共享主要表现在：

(1)销售人员之间的客户资料不能共享

(2)不同楼盘之间的资料不能共享

(3)不同部门之间的客户资料不能共享

客户资料不能共享，导致了销售的盲目性，以及因销售人员离职而带来的客户流失。

3.客户资料的浪费

在销售过程中，收集了大量的客户资料，但销售结束后这些资料也随之丢失。根据调查，在来访的客户中，成交的客户约占10%，那么其余的90%的客户交易失败的原因是什么？他们感兴趣的楼房是什么？他们是否有可能在新楼盘推出时重新购买？对这些问题的回答，有利于企业对销售经验的总结，可以指导新楼盘的设计，也有利于充分利用客户信息挖掘潜在的销售机会。

4.营销效果不理想

企业的营销仅限于传统的营销方式，如电视、报纸和车体广告。企业在营销方案上花费巨大，但由于营销没有针对性，所以效果并不理想。

就目前而言，由于客户满意度的提高而产生的客户推荐效果显著。根据招商地产调查，在来访的客户中有50%～80%的人员是由客户推荐而来的，在而这些人中有80%的成交客户是亲友推荐的。而实际上，用户保持客户满意度的成本远远小于获得一个新客户成本的五分之一。

5.营销效果衡量困难

由于营销和销售业务之间的相对独立，营销部门无法及时得到销售现场对营销方案效果的反馈，也无法根据效果对营销方案进行调整。

6.销售人员业绩不易考核

销售人员的直接业绩就是成交的房间套数和面积。由于销售人员轮班工作，有可能几个销售人员都曾经接待过同一个成交和客户，但由于企业的管理水平仅限于管理销售的结果，忽略对过程的管理，只能在业绩考核中采用不公平的方式，成功交易的客户属于第一个接待该客户的业务员。这样造成了客户首次来访时的争先恐后接待和客户再次来访时漠不关心的局面。

7.客户服务效率低

企业的客户服务中心还是依赖简单的电话接听来处理问题，而且根据客户提出的服务请求类型不同，还需要有设计部门、施工单位和物业管理等相关人员参与，往往从客户提出服务请求到最终答复，要花费几天的时间，由此引起客户的不满和忠诚度下降。

8.客户跟踪困难

由于缺乏信息系统的支持，业务人员难以规范地、长时间地跟踪和关怀潜在客户和老客户。

三、我国房地产发展前景及CRM系统解决方案框架

1.我国房地产发展前景

我国房地产的高速发展始于1997年，当时，国家决定进一步深化城镇住房制度改革，在全国范围内停止住房的实物分配。从此，我国住宅建设以每年20%的速度递增，是世界各国中增幅最快的国家。

对房地产而言，CRM是一个新概念，它指的是用信息化的手段有效地改善市场、销售、服务环节的流程，缩减销售周期和降低销售成本，增加收入，寻找扩展业务所需的新的市场和渠道，提高客户的价值、满意度、羸利性和忠实度，从而提升企业的核心竞争能力。

2.CRM系统解决方案框架

对于房地产企业，采用先进的客户关系管理系统已迫在眉睫。房地产企业实现客户关系管理的最终目标是挖掘潜在客户价值、提高服务质量、提高和降低成本，以扩大市场份额。

根据行业需求的特点，房地产公司的客户关系管理系统应以销售自动化为核心，以营销自动化和服务自动化为辅助，与企业后台的财务系统、办公自动化和销售系统等集成，通过客户关系管理系统将各部门的信息有机地集成起来，完成信息的采集、转换、集成、交互、分析和反馈。此外，还提供电子商务交互平台，实现房屋交易的电子商务化。其CRM解决方案框架如图所示：

其基本功能模块包括：客户管理模块、机会管理模块、楼盘管理模块、活动管理模块、营销管理模块、客户服务模块、接触中心模块、工作流管理模块、数据分析模块。

CRM系统目标集中体现在：

(1)系统地管理客户资料，将客户信息作为企业重要战略资源

(2)细分客户需求，指导新楼盘的设计和推广

(3)提高现有客户满意度，使更多的老客户推荐新客户

(4)提高企业运作效率

(5)提升利润和销售能力

总之，在激烈的市场经济环境下，良好的客户关系是任何企业求得生存与发展的关键因素。越来越多的企业开始意识到CRM的重要性，它们不断地加大企业在客户服务、关系维护上的投入比例。房地产企业通过采用先进的客户关系管理系统，能够实现挖掘潜在客户价值、提高服务质量、提高和降低成本的目的。因此，电子商务时代的Internet带来的不仅仅是一场通讯革命，对于商务活动来讲，它同时也带来了一场客户革命。

参考文献：

[1]李志宏王学东主编:《客户关系管理》.华南理工大学出版社

[2]牟惟仲:对物流现代化的探讨.机电工业出版社 物流技术; 2000年01期

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关键词：房地产特点 市场风险

地产商品的非流动性与房地产市场的运行风险

房地产是指土地及其房屋建筑物的总称，属于不动产范围。房地产市场所提供的商品的非流动性决定着不同地区相互之间房地产余缺的调剂性较差。结合我国具体国情，农业生产的基础地位，工业化进程与农村耕地的保障，我国城市化进程所需土地只能视具体情况适当限量供应。这是自然形成的不可回避的客观垄断，这里我们暂且称之为资源的客观垄断，资源的客观垄断在其它资源产业上也一样存在，如粮食、能源、矿产，由此可以扩大到“此有他物、别无他物，缺他不可”的生产、生活必需品都可能形成这种垄断。借助这种资源的客观垄断优势容易形成区域性炒作，实现某一区域甚至某一地区的高价位限量供给――高价位运行。运作房地产市场比运作其它市场，实现其它市场商品的限量高价供给要求具备的资源条件相对较低。适当的价格上涨有利于增加供给，刺激房地产市场的健康发展。住房空置， 无疑是社会有限资源的巨大浪费，当住房供给量达到一定程度，政府部门应抓住时机进行宏观调控。实现“居者有其屋”的良性循环，定将有助于实现房地产市场的可持续性发展。

对产品的高价值性与房地产市场的运行风险

这里所指的房地产商品的高价值性并非商品的高附加值。通常情况下，房地产商品的科技含量较低，不具备形成高附加值的技术条件。房地产资源客观垄断优势加上较强体力劳动的大量凝结，铸成了房地产商品高价值性。房价收入比，联合国人居中心的标准是3∶1；世界银行的标准是5∶1。由此推断，一般国家大致为（36―60个月的平均家庭工薪积蓄/100平方米中等住房），房地产自身的较高价值性一定程度上阻碍着房地产交易，房地产商品流通性较差，变现风险较高，房地产市场高价位运行时，一旦出现波动，被套的可能性较大。房地产商品交易的进行，需要寻求外界资金的筹措与支持。资金的融资过程，使得房地产商品价格的上涨与跌落波动的时间是缓慢和长期性的。除非具有较强的金融资本的介入，或者具有较为充裕而广阔的资金融资渠道，没有产业资本、金融资本的介入，仅凭民间资金的推动，实现房地产市场价格的高价炒作，也只能是现实需求不足的“有价无市”。

房地产商品投资的长期性与房地产市场的运行风险

房地产经营周期的长期性增加了房地产投资的不确定性，使得人们对房地产市场的预期难以把握。房地产市场供给与需求的此消彼长、房地产市场运行的政策、法令、法规的调整，建筑材料价格的变动，建设用地的供给量，土地价格的升降，融资环境的变化，利息的调整无不牵动着房地产市场商品的开发、出售以及房地产市场的整体运行。最终都将影响到房地产“投资收益”的层面上来。房地产商品的投资周期较长，房地产商品的经营周期更长，房地产商品的经营周期少则三四十年，多则五六十年，房地产商品的经营周期中涉及的是大量的房地产折旧，高额的折旧加上物业管理费用，决定了房地产商品较高经营费用。依广东沿海，浙南沿海，长三角地区，每百平方米的住房，3000―6000元/平方米的均价，30―60年的使用年限折衷计算，每年的折旧1万元再加上每期的物业管理费用，平均每月的经营费用接近千元。较高的经营费用加大了房地产商品经营的长期风险。

信息的非对称性与房地产市场的运行风险

房地产市场信息的非对称性决定着房地产市场的价值风险，受到信息传递的非完全性、非对称性的局限，房产交易中，开发商信息的相对主动，有助于房地产商品的高价开盘和连续高价开盘。房地产市场上，逐期连续的高价开盘现象较为普遍。信息的非对称性，不仅表现在房地产信息容量上，在信息的媒体传递、媒体信息的创造上，更加具有倾向性。“房地产炒作，媒体帮了大忙”，1999-2004年末，房价上涨最快的五年间，房地产媒体信息出现了较大倾斜。其中不排除付费炒作的可能性。基于利益考虑，房地产商多家联合，利用新闻媒体，制造虚假信息，打压人们的“房慌”心理，借机调高房价，操纵房市、从中渔利、自造“房托”哄抬房价的有之。相反，房产消费者受着精力和实力的局限，不可能为了自己购房去澄清房地产市场信息。纠正房地产市场信息失衡，抑制房地产炒作，需要政府、房地产相关部门，建立起一套科学的房地产价值评价体系，公开市场信息，做好三方公正。

房地产市场的连带性与房地产市场的运行风险

房地产市场金融链风险

没有个人住房贷款的充足支持，或者个人住房贷款的利率较高，个人住房潜在需求与现实需求的转化的能量应当被缓慢释放。我国金融体系中的个人房地产借贷，极大地支持了我国住房供给全面市场化配置体系形成。“1998年以来，个人住房消费信贷的启动以及自1996年以来的连续8次降息，我国住房贷款出现了较快增长，2000年个人住房贷款占个人贷款金额的71%，2003年这一比重仍高达49.5%。”住房贷款制度实施的根本目的是支持我国的住房制度改革，实现百姓的安居乐业。房地产炒作与投机行为，已经或正在多次利用着我国对房地产市场保护――住房贷款的优惠政策。多套房产的同时炒作与“连环”炒作，房屋的高价运行，远期偿债能力的降低，加大了银行资金链的绝对风险。

房地产市场同其他产业市场的连带风险

房地产产业市场的快速发展和适时调整所形成的溢出和收缩效应存在着高速度、高效益的“双高”特点。这种“双高”效应，需要几十年经济的持续高速的发展、积累才能鼓显出来，需要经过几十年经济的持续高速的增长、蓄积才能完成。经过经济快速发展长期孵化孕育成的房地产市场经济繁荣，催生了房地产商品支柱产业化的形成。2004年12月3日上海第六届中国住房交易会上的统计数据。中国房地产业已经成为国民经济的重要支柱产业。在2003年中国GDP增长的9.3个百分点中，有1.8个百分点是房地产业直接贡献的。中国房地产业直接带动了57个相关产业的产出增加，没有一个其它行业有如此广泛的行业推动力，房地产市场运行的“双高”效应要求我们在处理有关房地产市场的热点问题时，既要讲求效益和效果，又要注意连带经济的影响性，防止连带经济的剧烈波动。

当今社会条件下，城市化进程是不可逆转的世界潮流，房价上涨的不利影响，应当引起人们重视。现代城市的建设与国家发展，需要的是人们共同的智慧与呵护。

参考文献：