城镇土地使用税范文

导语：如何才能写好一篇城镇土地使用税，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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    一级       m2     10

    二级       m2     8

    三级       m2     6

    四级       m2     4

    五级       m2     1

    六级       m2     0.50

    说明：1.依据国务院[1998]第17号令《中华人民共和国城镇使用税暂行条例》，京政发[1998]115号《北京市实施〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉办法》，1995年6月22日第60次市政府常务会议通过《关于印发〈北京市调整城镇土地使用税部分土地等级税额方案〉的通知》。

          2.新征用的耕地自批准征用之日起满一年时开始缴纳土地使用税，新征用的非耕地自批准征用次日起缴纳土地使用税。

          3.北京市城镇土地纳税等级分级范围

            一级土地：王府井大街、东长安街、东单北大街、东四南大街、天安门广场两侧、前门箭楼两侧、隆福寺街、建国门内大街、北京  站前广场、西长安街、西单北大街、西四南大街、复兴门内大街、前门大街(箭楼至珠市口)、大栅栏街。

            二级土地：东四西大街、东四北大街、雍和宫大街、东安门大街、金鱼胡同、帅府园胡同、霞公府街、北京站东街、北京站西街、  北京站街、崇文门内大街、安定门内大街、安定门东大街、安定门西大街、东直门南大街、东直门北大街、朝阳门南大街、朝阳门北大街、建国门南大街、建国门北大街、鼓楼东大街、交道口东大街、东直门内大街、地安门东大街、路、东四十条、景山后街、景山前街、美术馆后街、美术馆东街、灯市口大街、朝阳门内大街、五四大街、东黄城根南街、南河沿大街、北河沿大街、南池子大街、北池子大街、台基厂大街、东交民巷、西交民巷、正义路、东华门大街、国子监街、东直门南大街、东直门北小街、红星胡同、朝阳门南小街、朝阳门北小街、地安门外大街、西四北大街、新街口南大街、新街口北大街、西直门内大街、宣武门内大街、德胜门东大街、德胜门西大街、西直门南大街、阜成门南大街、阜成门北大街、复兴门南大街、复兴门北大街、鼓楼西大街、地安门西大街、护国寺街、西黄城根北街、西什库大街、西四东大街、地安门内大街、文津街、西安门大街、府右街、北新华街、西华门大街、佟麟阁路、太平桥大街、赵登禹路、阜成门内大街、阜成门外大街、旧鼓楼大街、辟才胡同、西便门内大街、前门东大街、前门西大街、崇文门东大街、崇文门西大街、崇文门外大街、西花市大街、鲜鱼口街、天桥南大街、西打磨厂、幸福大街、天坛路、体育馆路、光明路、珠市口东大街、永定门内大街、东花市斜街、白桥大街、天坛路、体育馆路、光明路、珠市口东大街、永定门内大街、东花市大街、东花市斜街、白桥大街、夕照寺街、龙潭路、天坛东路、广渠门内大街、宣武门外大街、宣武门东大街、宣武门西大街、廊坊头条、珠宝市街、粮食店街、琉璃厂东街、琉璃厂西街、骡马市大街、珠市口西大街、广安门内大街、南新华街、虎坊路、西河沿街(前门)、长椿街、永安路、右安门内大街、南横西街、枣林前街、陶然亭路、白纸坊东街、白纸坊西街、南菜园街、南线阁街、菜园街、北线阁街、右安门内大街、白广路、愧柏树街、牛街、太平街、北纬路、南横东街、北海公园、景山公园、中山公园、劳动人民文化宫、故宫、大观园、动物园、紫竹院公园、陶然亭公园、天坛公园、龙潭湖公园、内营业、出租房占地。

           三级土地：和平里东街、安定门外大街、东直门外斜街、香河园街、和平里北街、德胜门外大街、新街口外大街、月坛南街、南礼士路、月坛北街、复兴路、复兴门外大街、三里河路、西直门外大街、三里河东路、展览馆路、车公庄大街、车公庄西路、北礼士路、安德路、广渠门外大街、永定门外大街、西便门外大街、广安门外大街、莲花池东路、北蜂窝路、手帕口北街、手帕口南街、右安门外大街、广安门南滨河路、马家堡路、安乐林路、马莲道路、右安路、工人体育场北路、工人体育场东路、东大桥路、新东路、建国门外大街、朝阳门外大街、劲松路、北三环东路、劲松南路、羊坊淀路、白云路、阜成路、首都体育馆南路、紫竹院路、白石桥路、光华路、新源街、新源南路、西土城路、学院南路、高粱桥路、蒲黄榆路、右安路、东三环路、西三环路、南三环路、北三环中路、北三环西路、从东便门向北沿东二环、北二环、西二环到西便门沿护城河向南、向东、向北至东便门范围内一、二级土地以外的其他地区。

           四级土地：三环路以内一、二级土地以外的其他地区、海淀区、丰台区、石景山区政府所在地街道办事处的行政区域。

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第二条在本省城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税（以下简称土地使用税）的纳税人，应当依照《条例》和本办法的规定缴纳土地使用税。

城市、县城、建制镇的具体征税范围，由市、县人民政府根据依法批准的城市规划和建制镇规划确定。工矿区的具体征税范围，由各州（地、市）人民政府确定。

第三条土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。

纳税人或者地方税务机关对纳税人实际占用土地面积有异议的，以国土资源管理部门组织测量的结果为准。

第四条土地使用税由土地所在地的地方税务机关负责征收。

第五条本省土地使用税适用税额幅度，依照《青海省城镇土地使用税税额表》的规定执行。

第六条市、县人民政府应当按照《青海省城镇土地使用税税额表》所列土地等级和税额幅度，根据当地市政建设状况、经济繁荣程度等条件，制定适用等级的具体范围和相应的适用税额标准，经州（地、市）人民政府审核后，报省人民政府批准执行。

第七条占用下列土地免缴土地使用税：

（一）《条例》第六条所列土地；

（二）经批准开荒整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税10年；

（三）法律、行政法规规定免缴土地使用税的其他用地。

第八条除《条例》第六条及本办法第七条规定外，纳税人缴纳土地使用税确有困难需要定期减免的，由所在地地方税务机关审核后，按照税收管理权限审批。

第九条单位和个人将下列免缴土地使用税的土地用于生产经营或者建房出租的，应当从改变土地用途或者出租土地使用权的次月起缴纳土地使用税：

（一）国家机关、人民团体、军队自用的土地；

（二）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地；

（三）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地；

（四）市政街道、广场、绿化地带等公共用地；

（五）直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；

（六）由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地。

第十条土地使用税按年计算、分季缴纳。分季缴纳的税款应于季度末10日内缴纳。

纳税人年缴纳税额在5000元（含5000元）以下的，实行全年一次性缴纳，缴纳时间为每年第一季度末10日内。

第十一条纳税人应当在地方税务机关规定的期限内，将实际占用土地的权属、位置、面积、用途等情况，如实向所在地的地方税务机关申报。新征用的土地和纳税人住址变更、土地使用权发生变动的申报期限为30日。

国土资源管理部门应当及时向土地所在地的地方税务机关提供土地权属变更、实际占用土地面积等相关信息资料，配合地方税务机关做好土地使用税的征管工作。

第十二条土地使用税的征收管理，依照《中华人民共和国税收征收管理法》、《条例》及本办法的规定执行。

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关键词：城镇 土地使用税 纳税人

近些年，如何确定城镇土地使用税的纳税人一直是人们讨论的热点话题。 随着城镇土地使用形式的多样化，人们对城镇土地使用税纳税人的界定出现了分歧，由此引发的纷争也逐渐增多。无论人们看待城镇土地使用税纳税人的身份，在我国的现行税法范围内，所有占有城镇土地的纳税人，都应该依法履行其城镇土地使用税的纳税义务。无论纳税人是合法占用城市土地还是非法占用，或者是纳税人全部缴纳土地转让金，亦或是把土地 用作抵押，全都不能对城镇土地使用税纳税人的确认及纳税义务的履行产生影响。

一、城镇土地使用税、纳税人及计税依据

（一）土地使用税

所谓的城镇土地使用税就是指在某个特定城市、建制镇以及某些工矿区范围内使用土地的个人与单位，按照所占土地的实际面积与相关税法来来征收的税费。对城镇土地使用者征收税费，是为了强化土地管理，使城镇土地利用规范化，将土地级差控制在合理范围内，提高土地利用率。

（二）纳税人

城镇土地使用税的纳税人通常包括以下几种：具有特定区域土地使用权的单位或个人；尽管某些单位或个人拥有了土地使用权，但是不知土地所在地，此时土地的实际使用者或者代管人需要承担税费，即土地使用的纳税人；未能确定土地使用权或者使用权限存在纠纷的，则土地实际使用者为纳税人；如果土地使用权双方共有，共有方都是土地的纳税人，分别承担税费。 另外，还包括内资企业、事业单位、国家机关、社会团体、外商投资企业年外国企业的在华机构、军队以及其他单位。

（三）计税依据

纳税人需要对实际占用的土地进行征税， 把测定面积作为计税依据，比较适用于由省、市、自治区及直辖市政府确定的单位组织测定土地面积的纳税人；尚未组织测量土地面积，但是拥有当地政府底部颁发的土地使用证书的纳税人则可以把证书上确认的土地面积作为计税依据；而对于那些没有核实颁发城市土地使用证书的纳税人，则是要以申报的土地面积为计税依据。关于税率的规定，采用地区幅度的差别税额， 每年每税额为：大城市1.5-30元/m3，中等城市1.2-24元/ m3 ，小城市0.9-18元/m3 ，县城、建制镇和工矿区则是0.6-12元 /m3。对于一些经济发展较为落后的地区，可以根据实际情况调整税额，但是最低税额不能低于标准要求中最低税额的30%，而对于经济发展较快的地区，可以适当提高税额，但必须要经过当地财政部门的批准许可。

二、城市土地使用情况及意见分歧

现阶段，城镇土地使用出现了多种形式，例如有些城市、县城的政府会剥夺占用改制企业的土地，并以地方政府或者是资产管理办公室的名义再次把土地出租给改制后的大型企业，按照土地平米数来征收土地使用费用、土地租赁费用；在停产企业土地的处理过程中，一些地方政府会重新租赁给新兴发展起来的企业，这些企业在规定期限内拥有土地使用权，而政府则用这部门租金来解决原停产企业职工的生活费用问题；另外，还有一些企业把自己拥有的房屋后者土地向其他企业出租，并按照季度或者月份来收取租金。

针对当前城镇土地使用中存在的问题，各方存在意见分歧。根据我国城镇土地使用条例和相关规定，人们存在分歧的焦点是城镇土地使用纳税人是拥有土地使用权的使用者还是土地拥有者？在我国的税务领域，存在不同分歧，一方认为城镇土地出租者应该是土地使用纳税人，主要原因是出租者拥有土地的使用权，尽管把土地进行了出租，但实际上这也是使用土地的另一种形式；另一方则认为，土地的承租者应该是纳税人，因为承租者才是城镇土地的实际使用者，虽然没有办理土地使用凭证，但事实上拥有相应的使用权，尽管与相关部门签订了租赁合同，也缴纳一定数目的租金，但是土地的真正使用者，应该成为法定的城镇土地使用税的纳税人。而土地税的实际纳税人则认为，应该根据城镇土地的实际情况来确定与划分纳税人，而不能只是根据土地的使用权或者拥有者来确定。对于那些已经改制的企业，在对原有土地，需要由当地政府收回，并对土地进行出租或者生产经营等处理，使用方需要按照相关规定，在一定期限内缴纳相应租金，由此看来，城镇土地使用税纳税人实际上应是收取到租金的当地政府，也可以是隶属于政府的当地资产管理办公室。如果企业自行把闲置的土地、房屋等进行出租给，并收取相应的租金，此时，出租企业则要担任土地使用税的纳税人，要尽申报纳税的义务。

三、确定城镇土地使用税纳税人的建议

之所以会对城镇土地使用税纳税人产生不停休止的讨论，主要是对“土地使用”有不同的理解。简单分析，无论采用何种方式与方法使土地发挥出其应有的价值，使土地产生了增值和财富效应，都应该视为使用了土地。土地税的纳税人使土地直接用于生产，是一种使用行为，而把土地出租，获得了一定租金，这也是一种使用，主要原因是在出租的过程中，取得了收益。

在土地使用权限属性上，税务机关应该做出明确规定。当地税务机关需结合土地管理部门所提供出的相关资料，来对城镇土地的使用权限进行认真分析，结合土地税的相关规定，拥有或者是可以办理土地使用权证，并且拥有土使用权限者为土地使用税的纳税人，而没有土地使用权证或者土地使用权限不明的，则应该把土地的实际使用者视为土地税纳税人。

为了进一步明确使城镇土地使用税的纳税人，需要完善相关规定，对城镇土地使用权限、纳税人及纳税标准进一步详细规划与确定。对于土地转让或者是对合同进行转让，双方当事人事先应该约定好土地的交付时间，防止城镇土地使用税纳税人不明或纳税义务滞后或提前现象的出现；若土地交付的实际时间要比合同约定的时间提前，则要以土地交付的实际时间来确定纳税人纳税义务的发生时间，若土地交付的实际时间要比合同约定的时间延迟，纳税人在应该向有关部门递交土地延迟交付的证明，地税部门则应该根据相关手续与程序来重新确定土地使用税纳税人发生纳税义务的时间。如果不能够提交有权部门的出具的相关证明，当地税务部门，则应该严格按相关财税文献规定来确定土地使用税纳税人的义务发生时间。除此之外，为了加强对城镇土地使用税费的管理，相关部门需要强化立法工作，在税法上对城市土地使用者、土地使用权限、土地使用税及纳税人等方面做出详细、具体的规定。纳税单位如果无偿使用其他纳税单位土地，此时则应该由无偿使用人缴纳城镇土地的使用税费，与此同时要与房地产税纳税人的口径保持一致。总之，无论是单位还是个人，要对城镇土地使用税及纳税人的定位有足够重视，加强立法工作，从而准确确定出城镇土地使用税的纳税人。

四、结束语

随着城镇土地使用形式的多样化，人们对城镇土地使用税纳税人的界定出现了分歧，影响了土地和税务管理，同时对部分企业的发展也造成了影响。因而我们要对城镇土地使用税纳税人的确定有足够重视，加大管理力度，从而法律层面对城镇土地使用税纳税人作出明确界定，减少纠纷，提高土地利用率。

参考文献：

[1]李艳明，石海玉.我国城镇土地使用税研究[D].武汉科技大学，2011

[2]胡俊坤.谁是这笔城镇土地使用税的纳税人[N].江苏经济报，2012

[3]严峻，缪建林.城镇土地使用税纳税人确定的探讨[J].涉外税务，2013

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摘要:城镇建设的集中点主要在于城镇一体化，在建设的过程中最突出的问题为城乡的土地使用问题，这就不可避免的涉及到了土地使用税的征收和计税的问题，本文主要研究了土地使用税及其计税过程中遇到的问题和对策。

关键词:城镇土地使用税问题对策

近年来我国城镇一体化的步伐的有所加快，尽管国家针对可能出现的问题制定了相关的方案，比如加强土地管理的力度，加强了宏观调控。但是在具体的实施过程中仍然遇到了一些新的情况和新问题，针对在城镇一体化过程中遇到的问题要提出一套科学的对策。

一、 城镇土地使用税征收中存在的问题及对策

（一） 城镇土地使用税征收中存在的问题

1、征税范围划定的问题。关于土地使用税征收范围的划定问题，我国相关法律都做了明确的规定，根据《城镇土地使用税暂行条例》（以下简称《暂行条例》）第二条规定：土地使用税的征税范围为在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人。其中城市的征税范围确定在了市区和郊区，县城的征税范围确定在了现任命政府所在的城镇，乡镇一级确定在了乡镇人民政府所在地。其中问题主要为：一是关于乡镇所辖的行政村的征税划分问题不明确；二是在乡镇合并以后，乡镇的名字往往以农业生态园区、矿产资源区、旅游度假区等出现，增加了更名后的税收划定范围。

2、纳税人的确定问题。国家法律规定：在城镇土地使用税征税范围内实际使用应税集体所有建设用地，但未办理土地使用权流转手续的，由实际使用集体土地的单位和个人按规定缴纳城镇土地使用税。在乡镇中存在较多是机体土地所有权和使用权不变的租赁或者是转让形式，这些未经合理的法律程序在乡镇进行转让土地使用权的行为，增加了确定纳税人的难度。

3、实用土地面积的确认问题。土地使用税征收的依据是持有政府部门下发的土地使用证书，土地使用面积是根据证书来落实的，对于那些没有合法证书的，其往往是要求纳税者自己诚实的申报应纳税的土地面积。纳税人土地面积和使用权的证书不符往往是问题所在，比如城镇在规划拆迁过程中土地是分期交付的。

4、跨地区土地使用税的确定。在纳税人使用的土地不属于管辖范围内的情况下，纳税人就要向土地所在地缴纳相应的土地使用税。规定和执行会存在一定的出入，一些简单的跨地区土地使用的征收较好执行，对于那些县和县之间，乡镇和乡镇交界的地区，纳税时本应在相关的税收部门登记注册后即可缴纳土地使用税。由于市、县、镇不同的财政体系，造成了交界地带土地使用税征收地点的不明确。

（二）城镇土地使用税征收中出现的问题的对策

1、扩大土地使用税的征收范围。城乡一体化进程的加快，原来的土地使用税的征收范围就显得相对狭小，为了应对乡镇合并、合并后的改名情况，应该把原来以市、县、镇为单位的征税工作扩大到我国所有的土地使用单位和个人，具体的税收标准要依据当地实际情况来划定，划定标准要充分体现公平合理的原则，征税范围扩大后将更加有利于土地使用税的征收。

2、因地制宜明确土地使用税的纳税人。乡镇普遍存在所有权和使用权没有改变的情况下，土地使用者将集体土地租赁或转让给了他人，以及在乡镇中那些靠经营自己的地产为主要经济来源的人，这就需要根据当地的实际情况因地制宜的确定纳税人。针对租赁或转让，纳税人应该为土地的实际使用者或者是单位；针对依靠经营地产为主要经济来源的，纳税人为利益归属者。

3、根据实际情况确定纳税人实际占用的土地面积。相关部门要严格核实纳税人的实际占用土地面积，在参考核实土地使用证书的前提下还要进行调查实际面积，确定实际面积和核实面积是否一致，在不一致的情况下要以实际面积作为纳税的土地面积。

4、进一步明确纳税地点，减轻纳税难度。隶属于同一个纳税人的可使用的土地，分别在不同地区时，只需向土地所在地缴纳土地使用税即可，其他类型的跨地区使用的土地需要在核实土地使用证书的前提下纳税人向其机构所在地缴纳相关土地使用税即可。

二、城镇土地使用税计税办法中存在的问题及对策

（一）城镇土地使用税计税办法中存在的问题

1、从量计征计税办法中存在的问题。从量计征是以自然面积为单位的计量单位，在实际的操作过程中，适用税额幅度是根据该地区的实际情况来确定的，其中经济状况是主要部分，由于该依据过于抽象化，在一定程度上增加了操作的难度，适用税额的划分在不同的地区存在着显著的差别，这就为合理避税提供了一个合理的契机，造成了我国税收资金的流失。税收是随着经济的增长而增长的，其中具有很强的弹性，而现行的地税性质和相关规定并没有体现出这种收入弹性。

2、没有考虑纳税人经营行业的实际情况。每个行业都有自己的特点，不同的行业和当地的市政情况和经济状况呈现出不同的关系。对于一些服务行业来说其相关性较大，而那些民生行业则相关性差，现行的相关政策会时服务行业通过有利的经营环境不断壮大，而那些相对稳定的民生加工业来说就弊大于利。

3、税收制度过于冗杂。税收制度要充分体现出可操作性、简单化的原则，在可操作的基础上适应当前的经济形势，通过科学的计税原则，保障国家税收工作的顺利开展。

（二）城镇土地使用税计税办法中出现问题的对策

1、计税采用有价值意义的从价计征。随着我国土地管理体制的日趋成熟，各种体制的不断完善，计税依据采用从价的计量单位已经符合要求。城乡一体化进程中，土地的同能越来越多，土地在交易市场中充当了更多的角色，其中土地的价格也趋于市场化，为资产评估等事务所的发展提供了一个机遇。资产评估以及会计事务所可以为土地等提供一个合理的价值依据，在对市场行情评估后，能够真实的反应该土地的使用价值，有利于城镇土地使用税的计量。

2、充分考虑纳税人的行业特点的同时计征附加税。通过经验法、专家评估法、相关分析法等确定纳税人所在行业的经营效果系数，通过经营效果系数确定附加税率。经营效果系数是计税过程中的重要环节，其能够左右税收的公平性，服务行业的经营效果系数应大于那些相关性较小的民生制造业。与此同时可以在全国采用一种统一的标准，是土地附加税既有一致性。

3、统一税率、实行标准扣除额度制，使得税收制度更加简单，在科学性和实用性基础上的改进，有利于城镇土地税收的征收的计量，使计征过程更加的清晰明了。

参考文献：

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    在最近税收征管过程中，反映出许多房产税、城镇土地使用税、城市房地产税的政策和征管问题。为保证三税政策的贯彻执行和税源普查工作的顺利开展，现将有关政策和征管问题进一步明确如下，请依照执行。

    一、关于企业无原值房产计税依据的确定问题

    对于企业无房产原值或房产原值明显偏低，且属95年以前建造的房屋，仍按（87）市税三字第334号文件规定房屋估价标准执行；95年（含95年）以后建造的房屋，企业自建房暂按下列房屋估价标准执行：钢结构、钢混结构的按每平方米1500元计算；砖混结构按每平米1100元计算；砖木结构、其他结构按每平米500元计算。对于企业外购无房产原值或房产原值明显偏低的房屋，由主管地方税务机关参照同类房产核定。

    以上房价是按余值计算的，均不再减除30％。城市房地产税比照此规定办理。

    二、关于出租房屋租金收入的确定问题

    纳税人出租房屋，作为房产税计税依据的租金收入，是指出租方向承租方收取的所有收入，不包括能够单独计算，并上交有关部门的水、电费用等。

    三、关于房屋附属设备的确定问题

    根据（87）市税三字第334号文件“房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施”的规定精神，对于制冷供暖系统、消防系统、监视系统、电子防盗系统、闭路电视和有线电视系统等设施，应一并计入房产原值计算缴纳房产税或城市房地产税。

    四、关于季节性取暖锅炉房征免税问题

    对于专门用于季节性取暖的锅炉房，在停用期间，可比照房屋大修停用期间免征房产税的政策，并依照京地税二（1999）123号文件规定的程序办理免征审批手续。

    五、关于未竣工已使用的房产征税问题

    根据财政部、税务总局（87）财税地字第008号“纳税人在办理验收手续前已使用或出租、出借的新建房屋，应按规定征收房产税”的规定精神，对于纳税人未竣工先使用的房产，应自其使用之次月起，就其实际使用部分计算征收房产税。

    六、关于村委会出租房屋的纳税问题

    对于房产税、城镇土地使用税开征范围内的村委会出租房屋，原则上由房屋产权所有人、土地使用权拥有人按房屋余值、土地面积缴纳房产税、土地使用税。为便于征管，在实际操作中可由承租人或实际使用人代缴税款。

    七、关于下放房产税、城镇土地使用税政策性减免税审批权限问题

    对于政策性减免的房产税、城镇土地使用税，凡是减免税额在10万元以下（包括10万元）的，可由各区县地税局审批，并报市地税局备案；减免税额在10万元以上的，仍按京地税二（1999）123号文件规定的办法执行。

    八、关于对住宅小区内道路、绿地等公共用地征免城镇地土使用税问题

    对于住宅小区内道路、绿地等公共用地，可比照《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》中“市政街道、广场、绿化地带等公共用地免缴土地使用税”的规定，暂免征收城镇土地使用税。

    九、关于纳税人拥有部分房屋的产权，其城镇土地使用税如何计缴问题

    对于纳税人拥有部分房屋的产权，应由主管地方税务机关根据具体情况核定纳税人应税面积和应纳税额。核定方法为：

    应税面积＝纳税人房屋建筑面积÷房屋总建筑面积×总占地总面积

    应纳税额＝应税面积×单位税额标准

    十、关于土地使用权转让过程中，纳税人和纳税时间的确认问题

    在土地使用权转让过程中，在承受方取得国有土地使用证之前，转让方为纳税人。为了便于征管，应由土地实际使用人自其使用土地之次月起代缴城镇土地使用税。

    十一、关于按评估价值计税问题的解释

    京地税二（1994）204号和京地税（1998）795号文件中“对房产进行重估”，“将房产进行重估”应按调整后的房产原值计征房产税或城市房地产税是指，企业经国家有关部门认证后将房产进行评估，按会计制度规定调整固定资产帐面房产原值后据此征税。

    十二、关于城市房地产税代缴义务人的确定问题

    外籍个人、华侨和港澳台同胞出租房屋，且不在房产所在地，并委托他人代管的，可由代管人或承租人协商，推荐一方为城市房地产税代缴义务人。

    十三、关于普查中如何补税和加收滞纳金的问题

    在税源普查中，对查补入库税款应按《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定，加收滞纳金。对于纳税人按主管地方税务机关规定期限主动申报并按规定缴纳税款的，可暂不加收滞纳金。对已加收的滞纳金，不办理退还手续。

    对普查中发现的应缴未缴税款和滞纳金，应在10月征期内组织入库。

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为做好土地使用税征收管理工作，根据市政府的《**市实施<中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例>办法》（*政令第119号）规定，现将我市征收土地使用税有关问题通知如下：

一、凡在我市各区（含**经济技术开发区、**港保税区和**新技术产业园区）、各县人民政府所在地及其建制镇行政区划范围内使用土地的纳税人，都应按规定缴纳土地使用税。

土地使用税现行有效的政策规定，均适用于外商投资企业、外国企业及外籍个人。

二、土地使用税以土地使用证确认的面积为计税依据。尚未核发土地使用证的，暂以土地管理部门出具的“土地出让（转让）合同”或批准用地文书等证明文件确认的面积为计税依据，实际占用面积超出土地使用证确认面积的土地，暂以土地管理部门出具的有关证明文件确认的面积为计税依据。对土地管理部门尚不能确认面积的应税土地，应由纳税人据实申报土地面积，地方税务机关核实计税。

三、凡坐落在土地计税等级交界路段两侧的纳税人，依照其门牌号码列明路段名称从高等级税额计征土地使用税。

**经济技术开发区、**港保税区设立在其他区县行政区划范围内的经济区域，土地使用税计税等级的确定，按照其实际坐落地规定的计税等级和适用税额标准征收土地使用税。

四、征用的耕地，自批准征用之日满1年的次月起，开始缴纳土地使用税。

五、土地使用税按年计算，每年分两期缴纳，分别为5月和11月。20**年度土地使用税全年应纳税款在11月份征收期内一次性缴纳。

六、土地使用税由土地所在地（已办理税务登记）的地方税务局负责征管。

七、各地方税务局应加强对土地使用税基础数据的管理。在征期前，要对纳税人的土地使用情况进行信息采集。要求纳税人提供土地使用权证书及相关证明文件，同时填报《城镇土地使用税基础信息采集登记表》（见附件1）。通过审核纳税人提供的证件资料，与土地管理部门提供的权属资料信息进行比对，对情况不清的，要进行实地核查，使登记录入的信息与实际情况相符，确保纳税人申报的计税依据准确，切实提高土地使用税的征管质量。

篇7

一、清查的范围

此次税源清查的范围是在全市行政区域内所有城镇土地使用税纳税人占用的土地，以宗地为单元调查各类土地的权属状况以及税收缴纳情况。

二、基本政策

（一）纳税人

城镇土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。拥有土地使用权的单位或个人，不在土地所在地的，由代管人或实际使用人缴纳；土地使用权权属尚未确定，或权属纠纷未解决的，由实际使用人缴纳；土地使用权共有的，由共有各方分别缴纳；在征税范围内实际使用应税集体所有建设用地但未办理土地使用权流转手续的，由实际使用人缴纳。

（二）计税依据

城镇土地使用税以纳税人实际占用的应税土地面积为计税依据，按照应税土地的等级，依据规定税额计算征收。纳税人持有土地管理机关核发的土地使用证书的，以土地使用证书确认应税土地面积并作为计税依据；对尚未核发土地使用证书的纳税人，以宗地为单元，由土地所在地的主管地税机关会同有关部门组织实地测量，以实际测定的应税土地面积为计税依据。

三、清查的方式

此次清查工作主要采取“全面比对、重点实测”的方式，即各级地税机关利用土地管理等部门地籍调查、土地清查和测绘等信息和数据，与纳税人申报的占地面积等数据进行全面比对；对于比对存在差异的土地，利用先进的测量技术进行实地测量，核实纳税人实际占地面积、应税土地面积和免税土地面积，并依法处理；同时，对纳税人土地涉税信息数据进行调整，完善城镇土地使用税税源数据库。

纳税人要积极配合主管地税机关的清查工作，及时提供土地管理机关核发的土地使用证书等有关资料，协助地税机关等部门做好实地测量等工作；各级地税机关要主动加强与当地土地管理等部门的工作联系和协作，并搞好清查工作的宣传和纳税服务等工作。

四、清查的时间

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在对2013年某区本级税收执行情况审计中，审计局对区地税征收数据进行审计。开展计算机审计与一般的审计相似，主要是两个阶段，准备阶段和实施阶段。本文以土地使用税为例，介绍计算机审计的方法。

一、准备阶段

计算机审计在准备阶段主要是了解相关政策、数据采集以及了解各种数据之间的关系。从审计过程来说，准备阶段至关重要，只有先充分了解税种的特点，比如征收标准、征收方式等政策，才能形成思路；只有对电子数据的了解，比如数据的格式、表与表之间的关系等，才能知道数据与法规的对应关系，才能知道提取到的数据那些是审计人员应关注的重点，才能知道数据能否通过加工分析出问题。

（一）了解相关政策

查找相关法规，了解到城镇土地使用税是以实际占用的土地面积为计税依据，按年计算、分季缴纳，向土地使用人征收，年税额标准是：一级地段18元、二级地段12元、三级地段8元、四级地段3元。

（二）数据采集

打开联网审计系统，可以发现地税数据库中有基础表与代码表合计69张，将其全部导入到AO2011或者SQL Server数据库中进行分析。

（三）初步了解各种数据之间的联系

在采集过程中发现，“基础表_税款征收数据”里面包含了纳税人逐条登记的缴税记录，包含税款的各种信息，比如纳税人名称、税种、税率、品目、税款所属期起、税款所属期止、实纳税额、税务机构等情况。这里，税种、品目、税务机构等关键信息，都是用数字代码表示。可以发现数据库中还有税种代码表、品目代码表、税务机构代码表等，打开后就可以查看相关的信息。比如打开税种代码表，可以发现，“14”代表城镇土地使用税。了解了数据库的整体结构，就可以进入实施阶段了。

二、实施阶段

这个阶段是审计人员结合数据形成审计思路，利用计算机发现审计疑点，实现审计目的过程。这里需要强调的是要结合数据的特点，审计组成员会提出各种各样的审计思路，但是有些可以通过计算机实现，有些无法实现，还有些通过各种数据加工能够实现。这就需要审计人员之间的交流与沟通，通过取长补短，信息共享，充分利用计算机技术，发挥审计人员的能动性，产生审计思路。

比如，以未连续缴纳土地使用税的问题为例，由于税款征收数据对于缴税地块未设置时间连续的限制条件，而只是根据纳税人的申报材料记录地块缴税期间，是否连续只能由人工判断，这就容易产生未连续缴纳的问题。可以有以下两种思路：

（一）审计思路：每条业务数据都有土地使用税税款所属期起、税款所属期止，根据数据的这个特点，可以利用in命令，来筛选出某个地块在2012年缴税、在2014年缴税，但在2013年没有缴税的情况，可以作为疑点形成底稿。

第一步，可以将2012年土地使用税的数据做成一个表，起名为“2012年土地使用税情况表”。注意，中间表的名称要能够直观的体现表的内容，否则当表很多时，查找起来会很麻烦。2013年、2014年的数据也都单独保存，分别形成表“2013年土地使用税情况表”、“2014年土地使用税情况表”。

第二步，用in命令从2012年土地使用税情况表中，筛选出在2014年缴过税而在2013年未缴税的单位名称，将结果保存在另一张表上，“2012年2014年缴而2013年未缴土地使用税的单位情况表”。所需的命令是：

select *

from 2012年土地使用税情况表

where 纳税人名称 in （select 纳税人名称 from 2014年土地使用税情况表） and 纳税人名称 not in （select 纳税人名称 from 2013年土地使用税情况表）

第三步，回到原始表中，将这些单位所有的纳税记录放于一个表中，然后人工检查税款所属的起止时间，确认问题。所需的命令是：

select *

from 基础表_税款征收数据

where 纳税人名称 in （select 纳税人名称 from 2012年2014年缴而2013年未缴土地使用税的单位情况表）

order by 纳税人名称，计税依据

（二）审计思路：根据税款所属期起、税款所属期止，计算缴款所属期并换算成月数，对于缴税总月数不够12个月的，列为疑点。

第一步，主要分析2013年土地使用税数据。先对数据的初步处理，根据税款所属期起、止时间，计算出缴款天数，保存为“2013年土地使用税缴款所属天数表”。具体命令是：

select 纳税人名称，税款所属期起，税款所属期止，

DATEDIFF（DAY，CAST（税款所属期起 AS DATETIME） ， CAST（税款所属期止 AS DATETIME）） +1 AS 缴款所属天数，实纳税额，计税依据

from 2013年土地使用税情况表

where 品目代码 like '140%'

order by 纳税人名称

这里，用cast命令是将文本格式变为日期格式，以便进行天数的计算；“+1”有利于以后的计算。

第二步，将土地使用税所属期的天数换算成按月计算的月数，保存为“2013年土地使用税缴款所属月数表”。具体命令是：

select 纳税人名称，税款所属期起，税款所属期止，缴款所属天数/30， as 缴款所属月数，实纳税额，计税依据

from 2013年土地使用税缴款所属天数表

这样筛选出的结果就是月数表，但这时显示的月数中有0，这是不符常理的。经分析，在“缴款所属天数”+2，可解决这样的问题，命令修改为：

select 纳税人名称，税款所属期起，税款所属期止，（缴款所属天数+2）/30 as 缴款所属月数，实纳税额，计税依据

from 2013年土地使用税缴款所属天数表

第三步，将各单位缴纳的土地使用税的缴款所属期进行分组汇总，计算缴款总月数，是12整数倍的都是正常缴税的单位，将总月数小于12的单位作为疑点，保存在“2013年土地使用税缴税期间小于12的单位汇总表”。具体命令是：

select 纳税人名称，税款所属期起，税款所属期止，sum（缴款所属月数），实纳税额，计税依据

from 2013年土地使用税缴款所属月数表

group by 纳税人名称

第四步，将筛选出的单位返回原始数据库进行校对，以确认问题。具体命令是：

select *

from 基础表_税款征收数据

where 纳税人名称 in （select 纳税人名称 from 2013年土地使用税缴税期间小于12的单位汇总表）

order by 纳税人名称，计税依据，税款所属期起

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据了解，目前三地均是房东自愿前往税务部门自行申报并纳税(可到街道办事处办理)，并没有强制执行，因此不少房东对此并不重视。但专家提醒，依法纳税不但是每个公民应尽的责任，同时还能够有效保护房东自身的权益。

出租房多为缴纳综合税

目前京沪穗三地针对房屋出租情形，大都采用综合税的方式进行计征。

按照相关法律规定，个人出租房屋，应携带房屋所有权证或房产共有权证、国有土地使用证和租房合同等有关资料，主动到房屋所在地地方税务机关办理纳税申报。

相关人士表示，目前出租住宅所涉及到的税种包括房产税、城镇土地使用税、营业税、城市建设维护税、教育费附加、印花税、个人所得税等7种税费。

记者了解到，如果以分税种计征方式纳税，其税费将会占到房租收入中的很大一部分，有业内人士做过测算，房产税、个人所得税等7种税种全部缴清，月租金将会减少近三成。其中房产税、营业税、个人所得税为“大头”，税额分别为12％、5％和20％(出租过程中发生的有关税费可在税前扣除)，这显然对房东不利。北京中原市场研究部有关人士给记者举例说，如以出租中关村一套公寓，月租金收入为5000元，就这3种税费，需支出将近11100元，占月租金收入的两成多。

因此在楼市处于低迷状态时期，国家为了刺激房产投资，相关部门曾在2001年调整住房租赁市场税收政策，对以市场价出租的个人用房，其营业税按租金3.3％征收，房产税按4％征收，个人所得税扣除相关费用按10％征收。例如同样以中关村这套公寓房为例计算，每月租金在5000元左右，需要缴纳的税费为736元，较全额缴纳支出可减少三成多(具体计算公式可见表1)。

国家即使调整了住房租赁市场的税收政策，但是对于房东来说，还是极为不利的。还是以上述案例计算，仅营业税、房产税和个人所得税三项税费之和，便占到月租金收入的14.7％，如果再加上教育附加、城建税以及印花税等，接近16％。

据了解，各地均是本着纳税人自愿和不增加税负的原则，确定分税种计征或按综合征收率计征方式。因此，出于合理避税原则，目前各地均按综合征收率计征方式来缴纳税费，由各地财税部门具体制定综合征收税率。记者拨打京沪穗三地财税咨询电话得知，目前北京、上海租房综合税率相同，均为5％；广州有所不同，分三段征收，税率分别为4％、8％和10％。虽然各地均表示需征收城镇土地使用税，但是北京、广州尚未明确强制征收，而上海财税部门近期则已对该税种进行强调，只是恢复开征日期尚未确定下来。

上海：房东税负将增加

据了解，由于上海即将对租房行为恢复征收城镇土地使用税，因此上海房东出租房屋税负将会增加。至于增加的幅度有多大，这要根据出租房占地面积或分摊面积的大小来确定。

近日，上海公布了《上海市城镇土地使用税实施规定》，对城镇土地使用税做出了相应调整。虽然城镇土地使用税的调整，将加大囤地开发商的成本，但对于沪上出租房屋的房东来说，也不是一个好消息，因为从一定程度上来说，这部分税费的征收，肯定会加大房东的税负。

据了解，上海城镇土地使用税按照区域不同共分6级，其中内环线以内区域为一至三级；内环线以外外环线以内区域分布二至四级；外环线以外区域三至六级。各级土地每平方米年税额分别为1.5元至30元不等，其中30元的收税标准针对的是内环线以内的部分土地(具体见表2)。

记者从上海部分地区财税部门了解到，虽然相关政策已经出台，但是具体的实施细则尚未公布，如各纳税等级区域的具体范围尚未确定，因此该税种何时开征，目前尚无法得知。

那么房东出租房税负增加幅度有多大呢?这要根据物业的占地面积或者分摊面积来确定。下面结合具体案例来进行解析。如上海的李先生出租位于静安区内一套面积为100平方米房产，租期一年，每月租金收入为6000元，一年的租金收入为72000元。按照目前通行的做法，以5％的标准征收综合税，那么李先生需缴纳综合税3600元；此外，还需要按租赁合同金额的0.1％缴付印花税，金额就是72元。两个税合计，共3672元。

如何确定土地使用税额，需要具体计算出租房的占地面积或分摊的土地面积，还需要按纳税等级范围确定每平方米土地使用税的纳税金额。高层住宅楼一套出租房的土地分摊面积，往往不到建筑面积的十分之一。假定李先生的房产是处于一级区域内的高层住宅，土地分摊面积为10平方米，那么其土地使用税为300元。相比较而言税负约增加8％。但如果假定李先生的房产为新式里弄，此类房产由于层数很少，因此土地分摊面积相应较多，假定为50平方米，那么他应该缴纳的城镇土地使用税应为1500元，税负约增加41％。

由此可见，出租房税负增加受到土地分摊面积大小的影响较大，分摊面积越大，税负增幅也越大。可以预见的是，此后带院落的独幢别墅，因为土地使用总面积超过建筑面积，以及带院落的二层公寓房(其土地分摊面积可能与建筑面积相近)，其税费成本受城镇土地使用税影响最大。当然，税负增加幅度同时还要受到土地纳税等级的影响，如李先生的房产位于二级区域，虽然其土地分摊面积为50平方米，但是缴纳的土地使用税为1000元，税负增加27％，低于一级区域水平(模拟计算可见表3)。

北京：按5％税率征收

记者拨通北京财税咨询电话得知，目前北京地区针对房屋出租情形征收优惠综合税，税率为5％。

据北京中原法务部有关人士介绍，在2004年之前，北京针对个人出租房屋的行为，征收包括房产税、营业税等7种税费。

2004年4月，北京市地方税务局修订个人出租房屋管理办法，其中改变最大的就是提出对个人出租房屋应征收的各项税费可选择两种方式计算缴纳，其一是按照政策规定的分税种计算缴纳，其二是按照综合征收率计征，并确定税率为5％。而北京市地税局同时说明，纳税人可以根据自愿和不增加税负的原则自行选择，因为分税种计征税负明显高于按综合征收率计征的方式，因此实际上从此之后，北京针对个人出租房屋的行为，税负为租金的5％。

在今年年初，北京市地税局再次下发通知，重申个人出租房屋税负为5％，并指出其中4.5％为各地方税费，0.5％为个人所得税。

广州：出租豪宅征收10％

在广州出租自有房屋，税负随着租金的不同而不同，其中出租租金较高的豪宅，则要承担最高的税率，达到10％。

与北京上海相比，广州个人出租房屋计算缴纳税费方式有所区别。北京、上海采用的是统一标准，即不管物业租金收入高低，都统一为综合征收率，但广州却是区别对待，具体表现为租金越高，税负也就越重。

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关键词：房地产企业；房产税；土地税；难点

近年来，随着房地产的快速发展，房地产业已成为国民经济的一个重要支柱产业，房地产业的税收收入占财政收入的比例逐年增长，成为国家税收收入的重要组成部分之一。在房地产企业缴纳的税款中，房产税和土地税只占很小的比例。尽管如此，由于征纳双方对相关政策的理解有偏差。房土两税缴纳存在一些不规范和不正确的问题。

一、目前房土两税的常见疑难问题

（一）土地税的纳税义务截止日期

目前，有三种情况，1、以签订商品房销售合同的时间为截止日期：2、以商品房销售合同约定的交房日期为截止日期：3、以房产证办理完毕的日期为截止日期。

（二）房产税的计税依据问题

即房产原值的确定依据。目前房地产企业对房产原值的确定较为随意，往往以暂估价值入账，缺乏合理的证据。还有一种情况，即物业公司使用的办公场所中，存在自用和出租的现象，这时房产税、土地税的纳税主体、房产原值及占地面积的合理划分等问题成为焦点。

（三）地下车库（停车场）的房土两税是否应缴纳？应如何缴纳？

二、关于房土两税的分析和建议

要解决和规范上述问题，需从以下几方面进行分析和梳理。

（一）城镇土地使用税纳税义务发生与截止时间判定

根据财政部、国家税务总局《关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税[2006]186号）规定，一是对纳税人自建、委托施工及开发涉及的城镇土地使用税的纳税义务发生时间.由纳税人从取得土地使用权合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税：二是合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税：三是是否取得《土地使用证》或是否全额缴款都不能作为判定纳税义务发生时间的依据。

财政部、国家税务总局《关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2008]152号）规定，纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务。房地产开发企业销售商品房，从什么时间确定终止缴纳城镇土地使用税也是纳税人和税务机关争执的焦点。一是如果合同约定了交房时间，以交房时间为截止日期：未能履约时，则以实际交付时判定终止缴纳：二是如果合同没有约定交房时间，则按房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末终止纳税。具体判定，则应从开发商将住户钥匙交给购房人时作为终止缴纳土地使用税的时间。三是如果购房人迟迟不交接，也可以公告交房时间为准。在实际计算过程中，税务机关应要求开发商提供具有政府有关部门批准资质的单位出具的实测建筑面积。

还有两个问题须注意，1、在开始确定应税土地面积时，应扣除企业自用的房产占用的土地面积。2、如果物业用房有对外出租的房产，应合理划分并扣除实际占地面积。以上两条占地面积需另行计算缴纳土地税。

（二）自用房产的计税依据判定

税务机关应要求开发企业提供自用房产真实合理的建筑成本和建成时间，建筑成本应以建设方和施工方结算的工程金额做为参照，由具有资质的中介机构出具审定结论。

根据《关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字[1986]第8号）规定，自建房屋，自建成次月起缴纳房产税。委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续次月起缴纳房产税：在办理验收手续前已使用的，自使用次月起缴纳房产税。

根据《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）文件第三条规定，“对按照房产原值计税房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。”房产原值不仅包括地价，还应包括开发成本及费用。文件最后规定“本通知自发文之日起执行。此前规定与本通知不一致的，按本通知执行”。执行《企业会计制度》（包括（小企业会计制度））的企业，地价计入房产原值征收房产税的原则和新文件是一致的，应继续执行。换句话说，执行《企业会计制度》（包括（小企业会计制度））的企业，原来地价如未计入房产原值征收房产税本身就是错误的，应按规定予以调整追征，要注意并不是财税[2010]121号文公布之后才执行。执行新准则企业，地价和房产原值分开核算，财税[2010]121号文件公布前地价不计入房产原值征收房产税，文件公布后才需按规定将地价计入房产原值征收房产税，也就是和执行《企业会计制度》（包括（小企业会计制度））的企业适用税法得到了统一。这与《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》财税（2008）152号文件第一条“关于房产原值如何确定的问题”中的第一项“房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算”的规定并不矛盾。

（三）地下停车场应区分不同情况判定是否缴纳房土两税

1.地下车库产权归属界定问题，有三种情形：

（1）停车场在小区房屋销售时未按公建面积公摊，停车场的产权应归开发商所有，开发商有权对业主出售或出租。

（2）如果开发商在销售小区房屋时已将地下停车场按公建面积分摊给了全体小区业主，从法律上讲，该停车场的产权应归全体业主所有。

（3）地下停车场是利用人防工程建造的，开发商无权出售。

2.地下停车场的建造形态，有两种情形：

（1）单独建造的，独立于整体建筑之外的地下停车场。

（2）与整体建筑连为一体的地下停车场。

3.根据《财政部国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》财税（2005）181号文件和《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》财税[2009]128号文件的规定，结合上述情况加以说明：

（1）房地产企业能办理地下车库产权证，拥有完全产权，应按开发产品处理，除非房企将地下车库转做自有资产对外出租，否则不征房产税。如果是独立的地下车库，不论是出售或出租，按照应征税款的50%征收土地使用税。

（2）地下停车场应作为公共配套设施处理，产权归全体业主，如果小区业主需要使用该停车位，应同小区业主委员会或同经业主委员会授权委托的物业管理公司签订车位使用权转让协议，根据财税[2005]181号的规定，出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。此时，应比照商场出租柜台的处理方法按建造成本征收房产税。同样道理，如果是独立的地下车库，应征收土地使用税。