维修基金论文范文

导语：如何才能写好一篇维修基金论文，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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（一）成立业主委员会

业主委员会成立前，即在前期物业管理期间（即在业主委员会成立之前），物业管理公司由发展商选聘，业主通常向物业管理公司办理入住手续，并向其缴纳物业维修基金。

1．业主委员会自主管理物业维修基金，须遵守物业专项维修资金管理办法规定，不得将物业维修基金出借，不得将物业维修基金用于投资房地产、股票、期货，或者从事其他经营性活动，不得用物业维修基金为单位和个人提供任何形式的担保。不得将以下四项费用列入专项维修资金中：（1）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；（2）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；（3）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；（4）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

2．业主委员会须向业主大会提交自主管理物业维修基金的实施方案，其中应明确是业委会自行管理还是委托专业机构管理，并详细说明物业维修基金的存储银行及帐号、计息方法、管理费用列支渠道及数额、使用流程、本息余额定期公布方案、提供业主查询本息余额的方式等内容。对因业主委员会集体或业主委员会成员个人原因致使物业维修基金无法保值增值或导致资金流失的，实施方案应预先提出解决方法。

3．上述方案须在业主大会会议上，经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主表决同意后，由业主大会出具相关书面决定。如小区某幢楼的楼道灯坏了，如果这幢单元楼有30户住户，只要其中20户住户同意就可列支维修资金。

4．业主大会会议应当邀请街道办事处、社区居民委员会代表列席。业主表决意见及业主大会决定须提供公证证明，并与实施方案一并报市物业主管部门备案。

尽管有关规定的非常明确，但由于种种原因，客观上缺乏有力的监督，发展商延迟缴纳其应承担的物业维修基金以及物业管理公司挪用物业维修基金就成为可能，特别是发展商拖延缴纳物业维修基金的现象更是常有的事；由于发展商和物业公司并非完全严格依法从事，要从真正意义上解决物业维修基金纠纷问题，需要一种规范的管理机制，需要有专门的机构科学规范的管理物业维修基金。

二、独立的物业维修基金管理部门

目前一些城市设立了物业维修资金管理中心统一管理物业维修基金。

（一）物业维修资金管理中心基本职能

1．负责全市住宅共用部位和共用设施、设备维修基金的归集；2．负责全市物业维修基金的日常财务管理；3．负责全市住宅共用部位和共用设施、设备大修以上项目及预算、决算的审核；4．负责全市物业维修基金的使用监督；5．负责全市物业管理人员的培训；6．市物业行政主管部门交办的工作。

（二）基金一般使用程序如下

1．由物业管理企业将物业维修基金使用申请表和经费预算方案报业主大会批准后,再报市物业维修资金管理中心。经核实后，拨付70%的维修费用。2．维修更新工程完工后,由物业管理企业将下列要件报市物业维修资金管理中心，经核实后，拨付维修费用的余额：(1)经审计的工程决算单；(2)业主委员会审核签章的施工承包合同；(3)工程维修更新的发票原件；(4)业主委员会验收合格证明。

（三）针对社会认知度不强的举措

1．加强内涵建设，抓好内部管理和职工队伍建设。明确工作人员的“责、权、利”，充分调动工作积极性，又严格落实各项规章制度，加强教育培训和考核奖惩，在端正工作态度、热情服务群众、改善管理形象等方面有新的提升。

2．对外加强宣传力度。针对有关物业维修基金的政策法规宣传力度不足，致使有些业主不知晓相关规定，甚至对物业维修基金概念了解不够的问题，物业维修资金管理中心可开设宣传专刊、开展有奖征答及意见建议征集活动、举办巡回讲座等方式在业主委员会中开展《办法》的宣传工作，努力促进依法办事，切实维护业主的合法权益。

3．针对申请使用物业维修基金的某些规定和程序在实际中操作性不强，群众容易出现意见较大的问题，物业维修资金管理中心将组织力量对基金使用中出现的一些热点难点问题进行调研，提出解决方案，力争加强物业维修基金使用的科学性、可操作性。

4．当维修基金数额巨大时，要争取产生最大的增值效益，闲置时，可用于购买国债和其它法律法规允许的投资渠道，维修基金利息净收益转作维修基金滚存使用和管理。争取最大限度的使维修基金达到保值增值的效果，防止闲置。普通管理机构很难达到，那么可以委托管理公司管理。现阶段我国的投资渠道主要有以下几种：股票、债券、投资房地产、直接贷款、进行国际投资。进行资本运作时要符合下面要求：安全性高，风险性为零；流动性强，可随时变现，方便资金的灵活使用；收益率较高等。

三、附属有关职能部门进行物业基金的监管

物业维修基金管理的实践中，因各种原因不能设置统一管理机构的，均附属有关职能部门进行物业基金的监管。如南京市房产局物业办公室管理物业维修基金；广州国土房管局管理物业维修基金等。

（一）监管现状

1．集量大、使用量小。拿南京为例，购房人交缴的维修基金总量非常巨大，但使用出去的量却只有3000万元，还不到归集总量的2％。2．相关法律制定的不完善和相互冲突，使管理上问题不断出现。

（二）措施

1．向相关部门反映，加快物业管理条例修改进度。2．尽快解释法律适用问题，明确1998年10月1日至2003年8月31日期间的缴交主体。3．参照上海、成都等城市的做法，加快完善专项维修基金立法，对专项维修基金的缴存、管理、使用和责任等一系列具体问题予以明确，将专项维修基金的缴交与开发企业办理开发项目有关手续、业主办理产权证等相挂钩。4．继续加强对专项维修基金的监督。先进行全面检查清理，下一步继续督促缴交责任人履行缴交责任，健全执法制度，引导业主有效维护合法权益。5．继续加大对开发建设单位欠缴资金的追讨力度，继续积极主动地协调市、区法院，支持业主通过司法途径维护自身的合法权益。6．是进一步加大宣传力度，采取形式多样的宣传方式，加大力度，宣传专项维修基金政策法规，营造专项维修基金缴交、使用的诚信、公平环境，引导社会各方主体自觉维护自己的权益。

参考文献

[1]陶婷芳等，国际物业管理透视与借鉴《城市管理》2002，4

[2]《现代建筑物区分所有制研究》陈华彬

[3]宋如萍等，英国房地产物业管理现状及对我们的启示《北京物价》2002，12

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物业管理，通常是指物业公司受物业产权人或使用者的委托，运用现代化的管理手段为其在不动产及居住环境方面提供看管、修缮、代收费用、提供便民设施等服务管理活动。物业管理公司按照物业管理制度，通过定期收取业主物业管理费的方式取得营运资金。会计核算是物业管理公司内部管理的重要组成部分。物业公司的会计核算工作是指公司财务人员以货币形式全面反映和监督公司的全部生产经营活动，定期制定财务报表并提供给财务信息使用者的管理活动。财务管理工作是物业管理公司正常运作的重要保证，对资金运作也能起到关键的控制作用。公司在管理中追求资金成本的最小化，以资本的筹集为管理重点。但面对日趋激烈的市场竞争环境，物业管理公司应加强内部控制，加强对资金筹集的管理工作，强化自身对会计核算的管理。

二、物业管理公司会计核算的特点

物业管理公司是随我国房地产业的发展而逐渐兴起的一个新兴行业。其在会计核算方面拥有自身的特点。主要体现在以下几方面：

（一）核算内容较为简单。因为物业管理不涉及产品的生产或者销售，因此，对物业公司而言，主要经营活动便是向业主提供相关物业劳务（或者服务），以此方式获取营运资金。物业管理公司的资金运作方式和会计核算内容都相对较为简单。

（二）监督群体较为庞大。物业管理公司在运营过程中需要不断与众多业主打交道，并且其收入主要来源于业主所缴纳的物业管理费。由于物业管理公司的这一特殊性质，使其资金运转都受到业主的广泛监督。此外，物业管理公司在运营过程中，还会受到来自于政府相关部门的监督。因此可以说，物业管理公司的监督群体较为庞大。

（三）公司管理层和业主皆为财务信息使用者。物业管理公司的财务信息不仅要提供给公司管理层，以供其决策。同时，物业管理公司还要向业主提供，以帮助其了解物业管理费的使用情况。因此可以说，物业管理公司的财务信息的使用者不仅有公司的管理层，还包括广大业主。

三、物业管理公司会计核算的现状分析

无论何种企业类型，最终目标都是实现企业价值最大化。通俗说法便是获得最大化的利润。物业管理公司也不例外。随着近年来我国房地产市场的迅速发展，物业管理公司也日趋向规模化、规范化发展。越来越多的物业公司开始重视自身的发展和管理理念，不断着手完善自身的服务职能，强调提升公司的财务核算管理水平。但是，由于物业管理公司在我国的发展时间较短，会计核算方面还存在诸多不完善之处。

（一）会计基础管理不规范。

目前，我国很多物业管理公司在会计基础管理方面尚不规范，存在诸多漏洞。比如：原始会计凭证审核不严，原始资料保存不规范，凭证摘要记录不清晰或与明细账内容不一致；白条抵库现象严重，公司领导随意挪用资金现象时有发生；有的经济业务缺少必要的合同或者协议，资金支付情况缺少必要的跟踪记录；会计科目规范不严，资本性支出和费用性支出混淆使用；缺少必要的资产盘点清查制度，或者空有制度却很少执行。这些现象都充分体现出物业公司财务基础工作薄弱，会计核算不规范，财务提供的会计信息必然不准确，使信息使用者很难做出正确的判断。

（二）会计核算硬件环境不理想。

物业管理公司的会计核算工作若要达到较为理想的状态，首先其会计核算硬件环境必须过关。但是，论文格式由于目前我国的物业管理公司存在时间尚短，财务管理环境都异常简朴。在如今大部分企业都实现会计电算化的大环境下，甚至有些物业管理公司还停留在“算盘加计算器”的阶段。此外，很多物业管理公司由于发展不规范，常常只具有一至两名会计人员。而且在会计核算方面，依旧局限于手工登账和人工对账，不仅耗费掉了会计人员大量的时间和精力，而且还导致会计科目在设计上难以细化，很多会计人员在面对大量的手工登帐工作之余，已没有更多的精力再对二级科目进行细分。同时，很多诸如制定财务预算计划、计算项目盈利空间等精细作业也根本无闲开展，这在一定程度上限制了物业管理公司的财务发展。

（三）财务管理存在认识误区。

当前，我国很多物业管理公司的管理者及相关人员对财务管理存在认识误区。没有将对财务管理的认识上升为公司战略的高度，并未认识到财务管理是一个自上而下、需要大家共同参与和配合的系统过程。也并未意识到只有先行实现财务目标，公司目标才能最终获得实现。其实，财务作为公司经营运作的一个核心部门，需要与其他部门相互配合、通力合作，每一个业务单元的完成都是实现企业价值最大化的有力推手。因此，财务管理是一个涉及公司上下的系统过程。

四、物业管理公司会计核算的内容与处理方法

（一）会计核算内容之一：业主的公共水电费。

公共水电费是物业管理公司的会计核算内容之一。物业管理公司对此有两种核算方法。一种是将公共水电费直接计入物业管理成本；另一种是将其暂时作为代收代付款，并抵扣小区业主向物业管理公司交纳的物业管理费。这两种会计核算方式中，笔者更倾向于第二种。因为水电并非由物业公司提供而是由供水供电部门提供，并于提供时已向消费者收取了相关税费。单纯从该意义出发，公共水电费由物业公司作为代收代付款更为合适。[LunWenData.Com]

（二）会计核算内容之二：物业管理公司的成本费用。

目前，我国物业管理公司采取权责发生制核算成本费用，并将其具体分为按营业成本与期间费用分开核算。其中，期间费用包括财务费用、管理费用等，具体核算与一般企业无异。营业成本是指物业管理公司在为业主提供管理和服务过程中（即物管活动）所发生的各种成本开支。物管活动是物业公司主营业务。营业成本通常分设“直接材料”、“直接人工”、“间接费用”三个会计科目。物业管理公司在日常成本核算时，应尽量划小核算单元，以将人员责任与成本支出相挂钩，实行成本费用责任制。除物管活动之外的其他“附属类”业务所发生的成本支出作为“其他业务支出”参照现行财务制度进行会计核算。

（三）会计核算内容之三：物业管理费。

目前，我国物业管理公司在核算物业管理费时，所采用的会计原则类似于“收付实现制”但又不是通常意义上的收付实现制。只是在实际收到业主所缴纳的物业管理费时方才确认收入；倘若是在当期收到了以后时期的物业管理费，则暂时不确认为收入，而是将其作为预收款进行挂账。根据我国《企业会计制度》，关于劳务收入通常有三条确认原则。首先，收入能够被可靠计量；其次，与交易相关的经济利益能够流入企业；第三，劳务的完工百分比能够被合理确定。只有三个条件同时满足，物业管理公司方能将物业管理费确认为收入，并无需考虑是否已实际收到款项。

（四）会计核算内容之四：维修基金。

根据我国物业管理的相关规定，为了有效保障物业公共设施等的维修养护，业主需按时向物业管理公司缴纳一定的维修基金。单纯从所有权的角度出发，维修基金属业主所有。当前，根据相关政策，物业管理公司应将维修基金作为“代管基金”.我国物业管理公司对维修基金的会计核算主要选择在实际收取时，作为“长期应付款”进行挂账；当实际发生维修费用时，再予以冲减。关于维修基金是否需要缴纳税款目前尚无明确规定。物业管理公司在这方面的核算处理也各不相同。笔者认为，物业管理公司所收取的维修基金不需要纳营业税。因为这部分费用主要用于公共设施等的修缮与管理，在所有权方面归业主所有，物业管理公司仅是对其进行“代管”.因此，笔者认为维修基金不需缴纳营业税。

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关键词：建筑消防；消防管理；完善方案

Abstract: the construction of fire control facilities and management of the people's lives and property are closely related, the thesis summed up in recent years construction industry fire control facilities management problems, on the basis of fire fighting management, improve enterprise or business the unit of fire control consciousness, and discussed the perfect management plan.

Keywords: building fire; Fire management; Perfect plan

中图分类号：TU998.13 文献标识码：A文章编号：

随着我国经济的不断发展、各类地下建筑、高层建筑等如雨后春笋般涌现，而随着现代通讯及科技的不断发展，又使得建筑消防设备的智能化和自动化的水平不断提升，所以消防设施在对火灾的监测以及报警、灭火等方面的自动化程度不断提升，不过，就目前而言，使用消防设施的情况仍不尽如人意，在进行消防设施的管理过程中仍然存在设备故障检修不及时、设备关闭甚至失效等情况，以致建筑火灾的发生几率明显增大，因此，必须加强建筑消防设施的管理，保证群众财产的安全。

一、 建筑消防设施管理的现状及问题

（一）管理现状

1.法律法规已然明确建筑消防设施管理中的主体责任

目前，国家已经在《中华人民共和国消防法》以及《关于进一步落实消防工作责任制的若干意见》等法律法规中明确了在建筑消防设施管理中各机关团体以及企事业单位的责任，明确了消防设施的管理责任，规定社会单位必须加强和细化消防设施管理的责任落实。这些法律法规对消防设施的配置、消防安全标志的粘贴、消防设施的定期检查维修和保养等方面做出了明确的规定，确保了在开展建筑消防设施管理时能够做到有章可循、有法可依。

2.建筑消防设施管理正逐步规范

国家颁布了消防法规之后，尤其是颁布了《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》之后，各主要单位都能坚持履行职责，按照“三自”原则来加强对消防设施的保养维护，能够做到定期更换消防器材，保证消防器材的完好。在社区内部，也多配有专门的物业管理公司加强对消防器材设施的集中管理，另外，公安消防机构在履行监督职能的同时也加大了对消防器材尤其是自动消防设施的检查力度，查处了损害、停用消防设施的违章现象，提高了群众的消防安全主体意识，促进了建筑消防设施的正规化管理。

（二）存在问题

1.管理责任不明确，领导的重视程度不够

当前，有部分领导还未能对建筑消防设施的重要性形成正确的认识，将对消防设施的管理视为可有可无，或者是一种负担，在进行建筑施工的过程中常借故减少或者去除消防设施配置。

2.建筑责任不清楚，消防设施的管理到位困难

此种问题主要集中在一些老旧、缺乏物业管理的建筑内，消防设施的购置、维修缺乏有效地管理，其中部分企业在添置或者购买、管理消防设施时存在问题，另外一类是在上世纪末期开发商在完成建筑之后不再插手管理，由居委会等社会团体进行消防设施管理，因而有资金缺乏、疏于维护等问题。

3.建筑开发商与物业公司的责、权不对等，物管公司在消防设施的管理上表现不积极

目前，多数开发商在完成建筑的修建以及建筑消防设施的配置之后便完全将管理权力移交给物管公司，而作为经营性、以盈利为目的的社区管理单位，物管公司在进行管理时不会对建筑消防设施投入较多的精力和资金，当消防设施特别是高层建筑自动消防设施有问题出现时，开发商、物管公司、业主间就维修费用会出现推诿现象，费用落实困难，影响营造消防安全环境。

4.消防部门的监督未完全到位

这主要表现在监督的手段以及监督员的素质上，如今的建筑消防设施管理涉及给排水系统、自动化系统、建筑结构等知识，对监督人员的要求较高，而在检查过程中以往的手摸眼观的方法过于简单，无法彻底根本发现问题。

二、完善建筑消防设施管理的措施探讨

（一）完善相关规章制度，将安全消防责任落实到位

自颁布实施新修订的《消防法》后，部分地方相继出台消防管理的法律法规以及技术标准，不断健全消防法律体系，为落实消防安全的责任提供了法律基础。然而，目前建立的消防安全体系与群众的期待仍存在一定的差距，在我国加快法制化建设的大背景下，消防体系仍需要进一步健全，《消防法》规定了单位、部门、公民在消防体系中的不同职责，要求各级政府要加强对消防安全的重视，加强各地区内的消防安全工作的宏观调控，安检、公安、教育等部门应发挥各自的职能作用，在各单位内形成遵守消防安全法律法规的风气，其他社会单位应坚持全面负责本单位之内的消防设施管理工作，加强消防设施的保养与维护，最终形成一个“政府全面领导、部门加强监督、各单位认真负责、群众积极参与”的良好消防安全环境。

另外，还应加强消防管理人员的整体素质，增强消防管理人员的责任意识，定期开展多种形式的消防安全培训，加强消防知识以及消防安全管理的宣讲力度，保证管理人员掌握正确的工作原理以及消防设施维护方法，全面提高消防安全责任人的消防安全意识。

（二）提高消防安全检查力度，从根本上对消防隐患进行整治

主要消防监督机构须加强对建筑消防设施管理的监督，确保证建筑消防设施的完好率维持在一定的水平。另外，消防管理部分在进行管理时应注重“防”和“消”二字之上，在对火灾的预防中，全面排查火灾隐患，还应保证建筑消防设施的完整性，确保在火灾发生时可以有效地控制火势的蔓延以及扑灭火灾。新《消防法》在对消防行政处罚上加大力度，消防监督机构应监督和整治社会单位在进行建筑消防设施管理时存在的不符合国家标准、消防设施完好率较低等问题。 监督各单位制定完善的建筑消防设施管理制度，定期开展火灾的巡查和检查，及时消除火灾隐患。

（三）成立建筑消防设施的维修养护基金

众所周知，建筑消防设施都会有一定的使用寿命以及使用年限，所以，在进行管理的过程中要注意解决消防设施的损坏维修、到期重购等资金问题，这就需建立建筑消防设施的维修养护基金并制定相关的制度，保证管理工作的正常开展。业主以及开发商都应缴纳一定的房屋设施维修资金，成立专款管理部门，保证专款专用，专项专户，另外物业也应从管理费用中提取部分存入专户之中。在建筑设施专项维修基金管理中，应加强对基金的统一管理和使用的明确规定，保证建筑消防设施维修的专项基金能够实实在在地解决消防设施的维修、更换问题。

三、结语

总之，由于消防安全与人民群众的生命财产安全息息相关，因此建筑消防设施的管理是一项值得引起广泛重视的工作，现阶段消防设施的管理中仍然存在一些问题，相关部门应加强对建筑消防设施的使用和检查的监督，保证将管理工作落实到位。随着社会的进步，消防管理工作面临着越来越多的新情况，只用及时创新管理制度，跟上社会发展的步伐，才能真正保证消防安全，创造促进经济社会发展的和谐安全环境。

参考文献：

[1]骆原,马建民,关于加强消防设施和消防产品监督管理的几点意见[J]．消防技术与产品信息,2004．

[2]于晶.建筑消防设施与施工[M].北京:化学工业出版社,2008．

[3]杨玲,张靖岩,肖泽南.建筑消防安全与性能化设计[M].北京:化学工业出版社,2010．

[4]欧阳锋,解学洲.建筑消防设施管理中存在的问题及对策[J]．安阳工学院学报2011.

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培养高级专门人才、发展科学技术以及社会服务是高等学校的三大职能。实验室是高等学校进行实践教学和从事科学研究的重要场所，在培养创新型人才和发展科学技术中具有重要的地位和作用，实验室的建设水平体现了学校教学水平、科学水平和管理水平。正如教育部周济部长在第三届中外大学校长论坛的讲话中指出的：“高水平实验室是培养创新人才的重要阵地，是科技创新的主要场所，实验室的数量与水平是一所大学科技创新能力的基本标志之一”。

因此。可以说实验室是最能体现高等学校三大职能的平台。

一、实验室在高等教育中的地位和作用

1　实验室是培养高级专门人才的重要保障

随着高等教育的发展，培养理论与实践并重，具有较高综合素质与创新能力，适应社会发展需要的人才，是高等学校在新形势下面临的新任务。

实验室是开展实验教学，培养学生实践能力与综合素质的主要场所，也是实现高等学校培养高级专门人才的目标和学生完成学业的必备条件。在高等学校的教学资源配置体系中，实验室建设的资金投入量和固定资产额占有相当大的比例，可以说，实验室集中了学校主要的技术装备与教学资源，特别是许多具有较高技术水平和功能的高、精、尖仪器设备，对教学、科研、技术开发等形成了强大的支撑。学生通过对这些设备的使用了解，可以亲身并直观感受到现代科学技术的成果与发展趋势，感受到浓厚的学术、技术氛围。

2　实验室是科技创新的基地

科学技术是第一生产力，发展现代科学、知识创新有两个必要条件：一是人才，二是装备。高等学校创新人才聚集。有良好的基础设施、自由的学术氛围和多学科交叉的影响，这些特点使高等学校成为产生新知识、新思想的沃土，是科技知识生产和传播的重要摹地。

“十五”期间，高等学校研究与开发人员总数保持在25万左右。承担了2/3左右的国家自然科学基金项目和大量的“863计划”等项目，依托高等学校建立的国家重点实验室占全国总数近2/3。实践已经表明，高等学校是我国实施自主创新战略的一支十分重要的力量。

大多数的科研成果是在实验室产生的，而新的成果也需要仪器的检测作为支撑。据统计，“十五”期间。“863计划”、“973计划”和国家科技攻关计划等科技计划经费的20％左右用于购置科学仪器，“985工程”、“211工程”以及知识创新工程更将大量的经费用于科学仪器购置。

3　实验室是社会服务的基础

高等学校利用自身的知识(智力)和技术优势，直接为社会解决迫切的生产实际问题和社会发展服务问题，以满足社会各方面对高等学校的需求。相关统计表明，高等学校是我国科技活动的重要力量，尤其在基础研究活动中占有十分重要的地位。2005年，高等学校参加R&D活动的人员达到22.7万人年，用于R&D活动的经费为242.3亿元，其中133.1亿元来自政府，88.9亿元来自企业，16.3亿元来自国内其他机构，4.0亿元来自国外。高等学校在技术市场签订的技术转让合同为4.2万项，其中68％被转让到各类企业，合同成交金额达122.6亿元(2005年高等学校的科学技术活动)。2006年高等院校输出技术项目18 401项，输出技术交易额65.0亿元(2006年全国技术市场统计分析报告)，而这都离不开实验的支持。

二、目前国内各高等学校实验室建设急需解决的问题

1　高等学校实验室队伍存在的主要问题

长期以来，我国一直存在着重理论轻实践的现象，导致实验室工作得不到应有重视。实验室队伍也普遍存在着年龄老化；职称、学历结构不尽合理；高水平人员流失严重；实验室工作人员积极性不高等诸多问题。这些问题的存在不仅直接影响到学校实践教学活动的开展，同时也对科技创新和大型仪器设备的使用管理等工作造成了很大的冲击。

根据教育部2004年统计报表数据显示，目前全国在实验室工作的人员总数为157598人，队伍构成情况见表1。

其中实验教师的数量占全国高等学校实验室队伍的56.4％，实验室技术人员为35％，技术工人和其他人员为8.6％。由此可见，实验教师在实验室工作中占有极重的分量。在全国高等学校实验室队伍中，具有高级职称的人员数量为37207名，占总人数的23.6％；其中实验教师为24799名，占总人数的15.7％：实验室技术人员为12408名，仅占总人数的7.9％。

教育部实验室建设指导委员会于2006年10月组织委员进行了全国实验室队伍建设情况调研，返回有效调研报告15份，涉及国内如浙江大学、上海交通大学、中山大学、武汉大学、电子科技大学等近百余所高等学校，调研结果如表2所示。

由表2中可以看出，目前在所调研的各高等学校的实验室队伍中，中级以下职称的人员为3072人，占人员总数的66.5％；学历在本科及以下的人员为3796人，占人员总数的82.1％：年龄在45岁以上的人员为2171人，占人员总数的48.5％。

从以上统计数字中可以得出如下结论：目前，实验室队伍建设的严重滞后已经成为各高等学校发展的瓶颈，而实验室人员职称、学历层次偏低、年龄老化表现得尤为突出。上述现象存在的原因，主要体现在以下几个方面：

(1)实验室工作长期得不到应有重视，实验室队伍积极性不高

受我国历史条件和传统观念的影响，实验人员被看作是附属于理论教学的“教辅”，在职称评定、工资待遇标准等方面与一般教辅人员等同。这种做法的弊端是显而易见的，首先，这样定位降低了实验室队伍的重要性，与理论教学师资队伍建设相比，实验室队伍建设摆在了次要的地位，不利于实验队伍的建设、培养和提高；其次，忽视了实验室队伍在教学及科研中的作用，实验室工作人员中不乏兵强将，这种以偏概全的做法，打击了高水平实验室工作人员的热情和积极性，容易造成人员流失和队伍不稳定。目前，实验系列没有正高职称，无论实验室技术人员具有多高的技术水平和优秀的业务水平，都与正高职称无缘，在实验室工作的人员没有“奔头”。也严重地挫伤了实验室工作人员的积极性。

(2)实验室队伍力量相对薄弱，缺乏培养

各高等学校实验室队伍中，本科以下的技术人员占绝大多数，且所学专业十分繁杂，专业对口的少，整体力量相对薄弱；学校为了引进各方面的人才，将大量的家属收入实验室队伍，使得实验室队伍整体状况更为复杂，在专业结构上比例严重失调；而实验室人员学习、进修的机会很少，很多高等学校愿意花 钱引进先进的教学、科研设备，却舍不得在实验室人员的培训上加大投入，造成了实验室队伍整体水平偏低。

(3)实验室岗位缺少竞争，没有合理的人员流动

由于我国长期以来重理论、轻实践观念的影响以及职称、待遇、职务等种种方面的原因，高素质、有能力专长的人员不愿意到实验系列队伍中来，而在岗的年轻高学历实验人员往往思想不稳定，积极性不高，想转岗或调动。

2　大型仪器设备开放共享存在的问题

随着我国“211工程”、“985工程”的实施，高等学校中重点学科、重点实验室建设在全面推进，教学科研设备增长速度很快，据统计，2006年高等学校的教学科研仪器设备有大约1100多万台件，总金额超过4000亿，与“十五”相比，增加的幅度是184％和160％。高等学校教学、科研条件明显改善，大型精密贵重仪器设备不仅在数量上有了提高，在结构和性能上也在不断地发生变化。

在我国目前财力、物力和人力尚不充裕的情况下，在充分发挥大型精密贵重仪器设备的资源优势方面仍存在一些问题，主要表现在：

(1)设备重复购置

高等学校所拥有的大型仪器设备大部分是由国家投入购置的，设备购置经费来自建设项目、重点学科、重点实验室、“211工程”和“985工程”建设投资。使用权归申请单位和基层使用单位，这样就易产生“不要白不要”的错误思想，造成设备的重复购置；大型仪器设备的使用情况与设备所在单位及个人的利益没有联系，用好用不好一个样，缺乏竞争、激励机制。

(2)封闭式管理，没有资源共享观念

大型仪器设备只用于本校甚至基层单位的教学科研工作，对校内外的开放使用不够甚至不开放，缺乏明显的经济约束机制，造成使用效益低下，同时引发改造和正常运行的费用不足等问题。

(3)管理技术队伍明显不足

大型仪器设备在结构和性能上发生了变化，对操作人员的整体素质、专业水平要求也越来越高，但由于部分高等学校对实验室管理技术队伍的认识程度不足，缺乏必要的激励措施，人才流失严重，造成了先进设备没人会用或者只能使用部分功能，不仅影响了大型仪器设备的正常运行，而且无法进行深层次的功能开发，设备利用率不高。

(4)缺少外检测资质

大型、精密、贵重仪器设备大部分都集中在高校各级科研实验室中，其测试数据具有相当高的精确度和可信度，能够为使用者提供真实可靠的数据。但目前高校实验室中很少有取得认证资质的(如CMA认证，据了解目前在北京取得强度检测CMA认证的高等学校只有北京工业大学强度检测所一家)，没有取得法定检测的授权，从而导致数据的可信度不高，影响了利用大型设备对外服务的能力。

三、对当前实验工作的建议

1　充分认识实验室队伍在高等学校发展中的地位，切实解决在实验室队伍发展中所遇到的问题

实验室队伍目前所存在的诸多问题，其根本原因是对实验室的地位和作用认识不足。随着我国科教兴国、创新型国家战略方针的实施，实验室的地位更加重要，而创新性高素质人才的培养、科研项目的研究和成果转化以及实验室的建设和管理都离不开实验室人员的参与。没有高素质的实验室队伍，就不可能有高水平的实验室。因此，必须采取各种办法加强实验室队伍的建设。

(1)完善职称晋升与岗位聘任，调动实验室人员的积极性

实验室系列职称没有正高级职称，而实验室人员大量的时间都在从事实验教学、进行仪器设备的管理与维护以及相应的技术改革工作，很少能够在科研、论文等方面有所提高。因此，从稳定实验室工作队伍的角度出发，在岗位聘任、职称评定时应对实践能力较强和工作业绩较好的实验室技术人员在政策上予以倾斜。

目前，国内部分高等学校已经开始在这方面进行积极的探索，使那些理论基础扎实、技术水平高、成果多、确实在工作中做出突出贡献的实验人员享受到相应的待遇。如上海大学在校内设立实验技术总监岗位，清华大学实验室技术队伍可以晋升正高“研究员级高工”。中南大学评正高级实验技术人员，职称评定按照实验系列进行评审。武汉大学实验室队伍采取特殊政策设立了教授级实验师。

(2)建立资格认证体系和培训机制

建立实验室技术人员资格认证制度(可仿照公务员资格考试、教师资格认证制度)，对实验室技术人员上岗的要求和人员素质采取资格认证。

对现有实验室工作人员的技术培训，通过学历教育，提高实验室人员的专业知识层次；通过短期培训、进修学习、会议交流等方式。开展多层次、多渠道、多形式的业务知识、先进技术和专业技能等方面的培训活动。强化实验技术队伍的服务意识、创新意识；提高实验技术水平，也能够为培养高素质创新人才和做出高水平科研成果提供技术支撑。

(3)引入激励与竞争机制，鼓励教师到实验室工作

①制定科学、完善的实验技术队伍考核办法。实验技术人员的考核要以业绩与成果为主，并与技术水平、理论水平、职业道德相结合。考核结果作为实验技术人员的奖惩、专业技术职务评聘、选拔重点培养对象等方面的重要依据。

②建市“人员能进能出、岗位能上能下、待遇能高能低”的用人机制和考核不称职人员的退出机制。对于不符合实验技术队伍发展需要且接近退休年龄的人员，可安排提前离岗；对考核不称职的人员要逐步退出实验技术队伍，鼓励并帮助他们应聘适合自己的岗位；确实无法安排的，应将人事关系转至校人才交流中心。同时，应鼓励青年教师到实验室工作，熟悉实验室的管理、实验仪器设备和实验教学的要求。

③设立实验技术成果奖，鼓励实验技术人员致力于实验技术的研究与探索、实验设备的功能开发与利用、大型仪器设备的开放与共享、特色设备的研制、积极参与实践教学的创新与改革、实验教材编写和科研活动等，奖项与校级教学、科研成果奖同等对待。

2　搭建大型仪器设备共享平台，加强大型仪器设备的管理，充分发挥大型仪器设备在教学、科研中的作用

(1)进一步完善大型仪器设备优质资源信息平台

在高等学校仪器设备和优质资源共享系统的基础上，进一步整合目前各高等学校的大型仪器设备资源，利用现代信息与网络技术对设备的购置论证、信息共享、使用考核等实现信息网络化传递，建立跨校、跨地区的大型设备共享平台，促进联合、共建、共享、共用，血向社会开放，努力提高其投资效益，更好地为新世纪的高层次人才培养、科学研究以及社会经济发展服务。

(2)建立大型仪器设备专用基金

大型仪器设备维修及运行维持费用不足是各高等学校面临的主要问题。因此，应抓好设备购置的前期论证工作，建议各校建立设各维修专用账号，对6％的设各维护费用由学校统一管理，做到专款专用，同时采取多种渠道筹集资金，建立维修基金、分析测试基金等辅助基金。保障大型仪器设备的正常运行，提高设备完好率，以此保证提高使用效益。

(3)加强实验室技术人员队伍的建设

高、新、尖的大型仪器设备，需要既懂技术又懂管理的高级专业人才进行管理。建立激励机制，提高实验室技术人员的业务素质、工作待遇，鼓励实验室人员进修，不仅可以带动大型仪器设各使用效率的提高，使设备的原有功能得到充分利用，而且可以带动大型仪器设备深层次功能的开发。

实验室是大学整体实力的体现，做好实验室工作是一项长期而艰苦的工作，而做好实验室工作的基础是人，只有真正建立一支基础知识扎实、业务水平突出；结构合理、严谨治学：勤于服务、乐于奉献的高素质实验室队伍，才能使高等学校的教学、科研工作真正得到发展，才能适应当前高等教育的发展和科教兴国战略、创新型国家方针的实施所提出的要求，真正做到为社会服务。

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[关键词］物业管理发展阶段趋势展望

重庆物业管理从90年代初开始起步距今已10年。10年来，随着城镇住房制度改革和房地产管理体制改革的不断深化，以及房地产业的迅速发展，住宅商品化和产权多元化格局的形成，促使物业管理快速进入社会经济生话，并得到了迅猛的发展，成为社区建设、城市管理和国民经济发展不可或缺的重要组成部分。在市场经济条件下，重庆物业管理运作正趋向规范化、社会化、专业化、市场化的方向发展，管理的内涵更加丰富，外延更加宽广。

21世纪是中国经济实力急剧增长的世纪，也是中国物业管理行业适应新形势的需要，不断完善、加速发展的世纪。为了进一步总结经验、提高物业管理水平，实现“三年打基础，五年跨入全国物业管理先进行列和“五个突破”的目标，下面就重庆物业管理10年的发展历程作简要的回顾和总结。

一、重庆物业管理经历了从无到有，从不规则到规范，从单一管理服务到全方位经营服务的发展阶段

（一）1991年至1998年，是重庆物业管理探索起步阶段

1991年重庆第一家物业管理公司-重庆房地综合开发公司物业管理分公司宣告成立，率先打破重庆市实行40多年的福利型行政性房屋管理的计划经济模式，相继在文化街小区、龙溪镇小区、南坪小区、学田湾小区，实施物业综合性专业化管理，并推行有偿服务，标志着重庆物业管理的诞生，迈出了重庆物业管理的第一步。

1992年以后，一些外商投资企业相继来重庆开发房地产，并组建物业管理公司管理其所开发的物业，这些企业带来了国外及香港、沿海地区物业管理的经验和模式，对重庆市物业管理的发展产生了一定影响和启发。特别是1994年建设部33号令《城市新建住宅小区管理办法》颁布实施后，随着大量新建住宅和商业楼宇建成并交付使用、管理，物业管理所具有的多功能、全方位的服务和管理作用，逐渐被人们所认识和接受，社会对物业管理的需求，促进了重庆市物业管理企业的发展。1995年重庆市建委对物业管理从业人员逐步进行岗位培训，实施持证上岗，提高了物业管理人员的专业素质。1996年深圳国贸物业管理公司来重庆，组建成立了重庆深国贸物业管理有限公司，并受托管理中安大厦，将深圳物业管理的先进方法和理念带到了重庆。同年，起步较早、管理规范的锦绣山庄、建设路小区、桂花园小区被评为“四川省优秀住宅小区”、桂花园小区还同时获得“全国城市物业管理优秀小区”的称号；1997年，加州花园获得“全国城市物业管理优秀小区”称号，至1998年2月，重庆市物业管理企业已达105家，显示出重庆物业管理迅速发展的态势。

（二）1998年至2001年是重庆物业管理快速发展阶段

1998年2月，市政府明确国土资源和房屋管理局（以下简称市国土房管局）作为全市物业管理的行政主管部门，重庆物业管理开始步入规范、快速发展的轨道。其主要的特点表现为：

l、设置行政管理机构，规范企业行为、提高管理水平

为加强对行业的宏观指导和管理，重庆市、县（市）、区各级政府主管部门，相继设置物业处或物业科专司物业管理工作，市国土房管局在管理全市物业管理过程中重点抓了以下工作：一是整顿市场秩序，对全市物业管理企业重新进行资质审查和注册登记，以保证合法企业的权益；二是提高人员素质，对全市物业管理企业部门经理、管理人员提出持证上岗要求，并积极开展岗位培训工作；三是以评促建，积极组织开展创建市级、国家级优秀（示范）住宅小区（大厦、工业区）的达标考评活动，引导物业管理上规模、上水平。1998年底锦绣山庄、渝海城、龙湖花园、洋河花园四个物管项目，参加国家建设部组织的考评验收，其中：锦绣山庄获全国城市物业管理示范住宅小区称号；渝海城、龙湖花园、洋河花园获优秀住宅小区称号。

2、加强法规建设、奠定物业管理生存与发展的法制基础

为进一步规范企业行为，建立较为完善的政策法规体系，重庆市加快了物业管理立法步伐，1998年11月，市政府审定通过了《重庆市物业管理办法》，并相继出台了《重庆市物业管理资质管理规定》、《重庆市城市物业管理收费实施办法》、《重庆市物业管理优秀住宅小区（大厦）考评暂行办法》、《重庆市业主委员会实施办法》等法规、文件和物业管理服务合同、业主公约、业主委员会章程等示范文本。这些政策、法规、规章及办法的制订与实施，使物业管理企业能够按照较为完善的市场规则去依法管理和运作，对引导、规范、促进重庆市物业管理行业健康、快速、稳定的发展，起到了重要的保障作用。

3、成立物业管理协会、增强行业发展动力

1998年11月20日重庆市物业管理协会（社团组织）宣告成立，协会在市民政局的监督管理和市国土房管局的业务指导下，重点开展了以下工作：一是大力协助、主动配合政府主管部门研究行业发展和管理中的问题，为政府主管部门在制定全市物业管理政策和宏观决策，提供咨询和建议，以营造良好、宽松的企业外部环境，较好地发挥了政府与企业之间的桥梁和纽带作用；二是大力加强行业建设，积极组织制定、实施行规行约，建立自律机制、规范企业行为，协调重庆物业管理市场，促进行业健康、有序发展；三是创办行业会刊——《重庆物业管理》（双月刊），大力开展物业管理理论研讨，积极宣传政策、法规，及时反映物业管理企业的呼声和业主需求，传递物业管理信息、展示行业风貌与动向，树立行业形象，为行业发展提供舆论阵地；四是为尽快缩短与先进地区的物业管理差距，认真组织业内人员赴国内外参观考察，学习借鉴国外及我国沿海城市物业管理的先进经验，积极开展专题讲座、沙龙论坛，进行理论研讨，提高物业管理人员的理论水平和业务素质。

4、重视专业理论研究、建立人才培养基地

物业管理的发展，离不开系统理论的指导，重视并加强物业管理经验的总结交流和物业管理理论的应用性研究，是重庆物业管理发展的显著特点。近年来，重庆物业管理协会组织完成了重庆市科委和重庆市国土房管局下达的《重庆市物业管理发展趋势与对策研究》科研课题；合作完成了《旧城区物业管理运作机制研究》并获重庆市国土房管局2000年度科技成果二等奖；与软件公司共同开发了《重庆市物业管理数字化信息系统》应用软件；由李英儒主编，重庆出版社出版的《中国物业管理手册》正式发行。此外，《旧城区实施物业管理探析》等理论性研讨文章，还分别收录和刊载在‘99中国住宅发展论坛论文集，以及《中国房地产》、《中国房地信息》、《中外房地产导报》、《重庆大学学报》、《重庆物业管理》等学术刊物上。

在注重理论学习、研究的同时，物业管理协会加强了对物业管理专业人才的培训、培养工作，除依托重庆房地产业培训中心开展对全市物管企业部门经理进行上岗培训，提高行业整体素质外，还充分利用重庆市高校教育资源，建立物业管理人才培养基地。目前，重庆大学、西南师大已开设有含物业管理的工程硕士和物业管理研究生课程进修班。重庆大学、三峡联大物业管理学院、重庆工学院、重庆石油高等专科学校等一批大专院校，相继开设了本科及大专学历的物业管理专业。重庆市物业管理协会、重庆大正物业管理有限公司、渝开发物业公司、深国贸物业管理有限公司等企业还与在渝高校就实施以职业技术教育培养为中心的教学模式，达成了产学合作意向，并共同建立物业管理专业的实习基地，共同培养既具有良好职业道德，又有管理才能的应用型物业管理人才，使学生毕业后能更好地服务于企业，满足物业管理日趋发展对专业人才的迫切需要，探索出提高物业管理水平与专业人才培养相结合的同步发展模式。

5、物业管理企业发展迅速、品牌企业脱颖而出

重庆物业管理经过10年的发展，无论是从量还是从质都显示出了一定的规模和档次。到目前，全市物业管理企业从过去105家，发展到677家，其中：一级资质企业62家、二级资质企业230家、三级资质企业385家；从业人员达4万多人，实施物业管理面积达5500多万平方米；有3个住宅小区、大厦荣获“全国城市物业管理示范小区（大厦）”称号；8个住宅小区、大厦荣获“全国城市物业管理优秀住宅小区（大厦）”称号；6个住宅小区、工业区、大厦荣获“重庆市物业管理示范住宅小区（工业区、大厦）”称号；21个住宅小区、大厦、工业区荣获“重庆市物业管理优秀住宅小区（工业区、大厦）”称号；有20多家物业管理公司通过了ISO9002或ISO9001：2000国际质量体系认证。涌现了一批如渝海、锦绣山庄、龙湖、康居、大正、安达、渝开发、深国贸、南方、大昌祥、庆通、中渝、中天、经济技术开发区、天骄、绅帝、康达、庆安、志大、渝能等管理水平高、服务质量好的物业管理知名企业。这些公司创出了企业品牌，为提升重庆物业管理的社会形象起到了很好的示范作用，并成为重庆物业管理行业发展的中坚力量。

6、积极引导、加强管理，推进重庆物业管理的全面发展

1999年，重庆市国土房管局提出“三年打基础、五年跨入全国物业管理先进行业”的目标规划。2000年4月14日，市国土房管局组织召开第一次全市物业管理经验交流会，14家优秀物管企业在会上作了经验介绍。2000年11月28日，重庆市物业管理协会召开第三次会员大会，重庆市副市长陈际瓦到会并作了“重视物业管理工作，提高人民居住质量”的发言，市国土房管局副局长尤世程在大会上总结了我市物业管理近几年的发展情况，提出2001年物业管理工作的思路和意见：一是要继续加强物业管理的法制建设，争取尽快出台《重庆市物业管理条例》、《重庆市住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》、《重庆市物业管理项目招投标管理办法》第三部法规，重新修订《重庆市物业管理企业资质管理规定》；二是开展十优物业管理企业评选活动；三是搞好调查研究，重点开好三个片区物业管理工作会；四是开展物业管理基础理论研究，推进物业管理事业健康发展；五是在“物业管理地域、物业管理类型、物业管理方式及服务、业主委员会的规范和建立、行业监管措施”等五个方面力争实现新的突破，以推进重庆物业管理的全面发展。

二、重庆物业管理发展趋势展望

经过近十年的探索和实践，重庆物业管理已打下了坚实的发展基础，初步形成前景广阔、充满生机，最具发展潜力的新兴行业。在新的世纪里，如何把握物业管理发展的趋势和走向，满足社会经济和城市建设的发展以及广大市民对物业管理的需求，在开拓、创新、进取的旗帜下，创造出更加辉煌的业绩，是物业管理行业值得深思和探索的问题。根据重庆的现状与事物发展的基本规律，行业的未来发展将会呈现以下趋势。

（一）物业管理价值的认识将不断深化

1、物业的资产价值得以充分体现随着对物业维护、修理为内容的工程技术管理工作的不断加强，将提高房屋使用功能和物业设备设施正常运行时间，减少和避免物业不应有的损失和费用支出，延长物业的寿命周期。另一方面，良好的物业管理品质、优美的人文环境将大力提升小区（大厦）的知名度和形象，增加物业的无形资产，从而实现保值、增值的目的使物业的资产价值得以充分体现。

2、物业的环境价值日趋重要

近几年的经济发展已使人们认识到，把经济的发展与生态环境的保护联系起来同步发展，是保持经济长期、持续增长的唯一途径。物业管理对市政建设、城市形象维护和环境的改善，将起到重要的支撑作用。优美的居住环境，已成为人们改变居住现状、提升居住需求层次的首选条件之一，物业环境的价值已被人们所认识，拥有大量绿地庭院式和良好人文环境的住宅小区将充满生机。

3、物业管理的社会价值备受重视

由于物业管理具有多功能、全方位的管理服务特点，因而对社区的管理和社区精神文明建设具有不可替代的作用。随着城市建设步伐加快，小区数量不断增多，政府对社区建设也日益重视，物业管理在社区文化、社会治安和培养健康文明的生活方式等方面，有巨大的潜力和广阔的发展空间。

4、物业管理费用以价值规律为评价核心

随着国民经济的发展和社会消费水平的不断提高，人们的消费观念也随之发生变化。由于物业管理的企业行为日趋规范、物业管理市场日渐成熟，人们对物业管理价值的认识、评价也更加科学和全面。物业管理费用的收取标准也将会以市场供求变化和管理的质量水平按价值规律全面确定，不再单纯以经济成本作为物管费用收取的评价基础。物业管理费用收取市场化，必然带来物业管理价值的回归，有利于维护企业的经济利益，促进行业的良性发展。

5、服务管理向经营管理转变，提高企业盈利水平

为了更好适应物业管理市场发展的要求，增强竞争能力，提高经济效益，企业将实现由服务管理型向经营管理型的转变，并树立现代经营管理理念，制定正确的经营策略，从根本上扭转保本微利、亏损补贴的局面，满足企业自我积累、自我发展的需要，在行业可持续发展下，使企业利润率不断增长。

（二）物业管理在国民经济发展中的地位得到增强

l、物业管理将得到社会的进一步重视和更广泛的认同

物业管理在管理的深度、广度，以及管理的观念、模式、手段、内容、服务质量等方面都有别于传统的房屋管理。在房产管理由传统的福利型行政性管理方式向现代经营型服务性管理方式转变的推动下，受托管理的物业面积不断增大，由于政策导向、舆论宣传、企业形象等多方面的共同作用，社会对物业管理的重视与认同将得以深化，从而扩大了行业的影响。

2、物业管理成为城市管理、社区建设的重要组成部分

随着我国经济管理由计划经济体制向市场经济体制逐步转轨，政府工作的重点也由直接插手企业经营管理，转变为向投资者、企业营造良好的投资环境以促进经济的增长。建好、管好城市，改善城市的生态环境，树立城市新形象，已成为投资条件评价和促进地区经济可持续增长的基本要求之一。由于物业管理具有社区、环境建设和管理的独特功能，将成为城市管理、社区建设的最重要组成部分。

3、物管覆盖面迅速扩大，成为发展势头强劲的新兴产业

由于物业管理是房产管理由传统的计划经济模式向市场经济体制转换的必然产物，福利型行政性房屋分配和管理体制将在短期内退出，改由适应市场经济运行规律和城市发展的物业管理体制所取代。房地产管理体制改革和房地产业的迅速发展，促使物业管理覆盖面迅速扩大，深圳1981年至2001年近20年时间，其物业管理覆盖率达到90％以上，物业管理类型涉及各个领域。重庆1991年至2001年10年时间，其物业管理覆盖率才为35％；据测算，2001年至2010年未来10年间，重庆物业管理覆盖率可望达到95％以上，物业管理类型涉及面将更为宽广，物业管理将呈现加速推进的态势，成为发展势头强劲的第三产业。

4、物业管理与社会各界的关系更加协调

由于物业管理行业在我国发展时间短、速度快，专业理论学科体系建立还不完善，政策法规还不能完全适应行业发展的要求，物业管理企业与各大产业的经济关系，以及与政府行政管理部门、街道办事处、居委会的社会关系还未理顺。但是，随着物业管理市场化进程的加快，现代企业制度的建立，物业管理企业将成为真正的法人企业，物业管理协会对行业管理的社会作用将得到增强，社区管理中的治安、水、电等行政事务管理将回归于政府和社会；保洁、保安、绿化、房屋维修等日常事务将由社会的专业化公司完成；物业管理与房地产开发企业的关系，也将由传统的“父子”关系转变为平等竞争、关系密切的独立法人关系。物业管理企业的经营管理活动将会得到进一步加强和发展。

（三）行业素质不断提高、规模化经营是行业的发展方向

1、物业管理企业向规模化、品牌化方向发展

目前物业管理企业小、弱、散、差的现象普遍存在，全行业2万多家物业管理企业中，仅有约三分之一的企业在财务上基本持平或约有盈利，而按现代企业制度建立起来的企业还不足4％。随着物业管理招标投标工作的大力推行和物业管理市场化的发展，物业管理企业将从数量型增长向质量、规模、效益型增长转变，规模化经营的资产重组必然驱使物业管理企业向品牌化企业的方向发展，在有限的市场资源条件下，企业竞争将进一步加剧，势必推动物业管理行业整体素质的提高，社会资源配置也将得到进一步的优化。

2、知识经济时代将不断提高物业管理的技术含量

计算机及技术的快速发展、房屋建筑所采用的大量高科技现代技术、住宅、大厦等物业设施的智能化系统，以及信息、网络技术的普及，给物业管理带来了革命性的发展，物业管理从劳动密集型行业向技术密集型行业转变，使行业的科学技术水平与管理能力不断提高，物业管理将步入一个崭新的时代。

3、物业管理可持续发展需要高素质人才

由于物业管理是新兴产业，具有综合性、复杂性的多学科特点，因而吸引了如建筑、经济、管理、工程等众多门类的专业人才。随着行业科技含量的不断提高，以及加入世界贸易组织后所面对的市场竞争，掌握现代管理和科学技术知识的高素质人才，将成为物业管理可持续发展的重要资源。高等院校正根据行业发展的需要，培养物业管理专业人才，行业的不断发展也将为高层次人才提供广阔的发展空间。

4、“以人为本”，提升居住环境的文化品位

人们在满足了物质需求之后，自然过渡到追求和期望高层次、高品位的文化生活，物业管理除立足于物业的管理外，更重要的是要对业主提供多方位的服务，满足业主不断追求的文化需要。努力营造高雅舒适的文化氛围，以优美的人文和居住环境使业主产生对物业管理的认同，以赢得业主的信赖，扩大社会影响。因此，将有更多的物业公司为营造小区、大厦的人文环境特色而不断努力。

（四）物业管理行业发展更加建康、规范、有序

1、物业管理行业政策体系趋向完善

任何产业的最初发展都离不开政府的扶持，而政府扶持的关键是制定符合市场规律和产业发展要求的科学、合理、系统的政策体系，特别是资金政策、税收政策、价格等经济政策。由于物业管理行业在国民经济、城镇建设管理中的的地位与作用，政府将继续为扶持行业的发展，提供强有力的政策支持，并形成较为完善的物业管理政策体系。

2、物业管理行业法规体系逐渐形成

物业管理的发展需要成熟的行业法规、条例为基础。尽管各地相应出台了各项配套法规对规范物业管理起到了积极的促进作用，但是一部分法规、条例已落后于物业管理的实际运作，无法满足新形势的要求，影响并制约了物业管理的发展。加大物业管理的立法力度，使行业发展有法可依，这不仅是企业的呼声，国家有关部门也正在进行《物业管理条例》等法律、法规的制定和立法研究，那些一时无法适应新形势发展要求的法规和条例将在全面清理之列。更加科学、合理，真正能体现法制精神的物业管理行业法规体系将逐渐形成。

3、从严审查资质条件、严格市场准人

物业管理诱人的市场前景，吸引了众多企业的目光，近几年物业管理企业增长迅猛，但发展参差不齐，个别企业的物业管理面积明显不足，如重庆市677家物业管理企业，仅管理5000多万平方米物业，平均每个企业管理物业不足10万平方米，而最大的企业也只管理200万平方米左右。由于一些企业规模过小，综合实力差、管理不到位，导致投诉增多，影响了行业形象，也浪费了社会资源。因此，除大力开展物业管理招标投标工作外，还将抓好企业资质审查管理和从业人员职业资格认证工作，严把市场准入关。

4、行业自我管理、自我约束的自律意识增强

随着国民经济宏观管理体制的改革，小政府、大社会的管理模式将逐渐形成，政府对企业的行政管理职能也将日益弱化，最终淡出对企业的行政干预和指导，行业协会作为政府与企业的桥梁和纽带，将会配合政府行使监督、管理企业的职能。协会履行政府部分转移职能后将会发挥更大的作用，行业的自律管理将会得到进一步增强，行规、行约将会显示出更大的作用。