保障房建设范文

导语：如何才能写好一篇保障房建设，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

保障房是否属于，取决于保障房的土地来源、资金来源与分配体制。

保障房土地问题不难解决。根据“十二五”规划要求，各地的保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品房的用地供应不得低于住房用地总量的70％，而此后公布的2011年全国供地计划中，这三类住房用地占78.6％，接近八成。鉴于地方政府拥有土地的处置权，在强大的行政压力下，地方政府已经将保障房建设用地纳入核心范围。对此的相应要求是，中央政府放开商品房市场，使地方政府可以从商品房市场弥补保障房的亏损。

资金缺口如何弥补?按照规划，今年1000万套保障房所需资金1.34万亿元，按照住建部的估计，经济适用住房和“两限房”需建设资金5000亿元，主要由社会机构通过市场运作方式来解决；棚户区改造需投资5000亿元，其中，工矿企业和被改造的职工筹集3400亿元。按照简单测算，保障房每平方米建设成本仅1600元人民币，其中主要是地方让度土地出让金收益，开发商降低赢利空间，维持在3％左右，即便两项都能做到，保障房建设资金5000多亿元的缺口也难以弥补。

住建部对此信心十足。保障房常态资金来自于三方面，政府给予的拨款、金融机构的贷款、地方政府的税费优惠。这些常态资金不足以弥补缺口，从目前看，有三种新的方式颇受瞩目：增加土地出让金净收益投向保障房的比例。由于成本占土地出让金的比例在三分之二，2010年全国土地净收益大约在9700亿元人民币，将10％提取为保障为建设资金，约为970亿元。如果增加一倍，将是1940亿元。

公积金增值收益将是未来保障房资金的新增长点。截至2008年末，全国住房公积金缴存总额为20699.78亿元，全国住房公积金提取总额为8583.54亿元，占住房公积金缴存总额的41.47％。2008年末，住房公积金使用率为72.81％，同比降低1.78个百分点。住房公积金运用率为53.54％，同比降低3.51个百分点。据推测，我国的住房公积金有5000亿元的沉淀资金，这部分资金将是保障房市场的及时雨。

篇2

一、目标任务

2011年全县商品房开发及保障性住房建设总体任务：

（一）经营性房地产新开工面积不少于68万平方米

（二）保障性住房建设：

新建廉租住房200套1万平方米；

新建公共租赁住房677套，5万平方米；

改造城市棚户区拆迁409户，3万平方米。

二、组织领导

（一）加强组织领导。县政府和相关部门要按照国务院和上级政府的要求，加强对促进房地产市场健康发展的各项政策执行情况的检查和指导，确保各项工作措施落到实处，推进房地产市场健康发展。

（二）落实工作责任。健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难的工作责任制。要依法履行职责，规范和完善房地产市场秩序。要加强房地产市场的分析和监测，深入研究市场运行态势，及时针对新情况、新问题提出解决问题的措施和办法。要坚持正确的舆论导向，正确宣传国家及省、市促进房地产市场健康发展的政策措施，及时政策措施和相关统计信息，稳定市场预期，引导广大群众树立正确的住房消费观念。

三、具体措施

（一）规范商品房开发，扩大经营性房地产规模

1、加强宏观调控，保障房地产业平稳发展。深入调研，制定我县房地产业中长期发展计划，科学合理地调控房地产业的发展速度及规模。同时，进一步健全房价预警机制，完善房价监测体系，根据房价的波动情况，动态地调整监管决策，保证商品房价格的平稳走势，努力实现房地产市场总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定。

2、加强规划管理，提高商品房审批效率。房地产开发企业要做好商品住房项目的规划设计工作，并及时提请规划审批，确保按时开工建设。严禁迟延或以各种名义拖延规划设计的完成。规划主管部门要加强对规划设计的指导和督促，提高规划审批效率。严禁擅自变更规划设计，严禁借规划变更名义，拖延开发进度。房管、国土、规划、城乡建设等部门对已批未建、已建未售的商品住房项目，要采取促开工、促上市措施，督促房地产开发企业加快项目的建设和销售。

3、加快开发进度，增加商品房有效供给。房地产开发企业要在规定的开发期内完成商品房开发并上市销售。国有土地使用权出让合同中要明确限定建设开发周期，并采取措施督促开发企业按期完成开发工作。要加大已供土地的清查力度，责令开发企业立即开工建设，对未按进度开发或故意拖延工期的，要依照法律规定或合同的约定，严厉追究其责任。

4、规范商品房销售行为，加大市场监管力度。参照外地经验，出台《县商品房预售方案规范管理规定》，加强对开发企业预售方案的审查和审查后执行情况的监管。加大信息披露力度，建立健全我县房地产市场异动情况监察信息系统，加强对商品房市场异动情况的及时掌握、监控和处理，加大对市场违规行为的处罚力度。

5、发挥房地产协会作用，加强行业自律。引导成立县房地产协会充分发挥协会行业自律作用，积极协助政府部门建立健全房地产开发经营管理体系，为行业健康发展服务。

（二）加快保障性住房建设，落实住房保障需求

1、高度重视廉租房建设。切实做好廉租房建设工作，确保廉租房建设用地、拆迁、配套资金满足项目需要。要多渠道筹集资金，加大对廉租住房建设的投入。要将廉租住房保障资金纳入年度财政预算予以安排，要保证住房公积金增值净收益、土地出让净收益按规定比例用于廉租住房建设。在新建普通商品住房、拆迁安置房和城市棚户区改造等项目中要配建廉租住房等保障性住房，其中普通商品住房项目中配建比例原则上不低于2%、拆迁安置房项目中配建比例原则上不低于5%。2010年度及其以前的廉租房建设项目，必须确保在今年10月底前建成。对2011年200套廉租住房建设任务，要尽快完善相关报建手续，并确保在今年6月份前开工建设，年底主体完工。2011年廉租住房保障户不少于800户，完成已建成廉租住房的摇号分配工作。

2、加大公共租赁住房的建设力度。2010、2011年青年城项目，共建设公共租赁住房1040套，目前已经开工建设，要确保在年内竣工并交付。

积极申报公共租赁住房建设。发改、财政、城乡建设、房产和重点工程等部门要积极编报项目，争取国家公共租赁房“以奖代补”资金。建设地点建议安排在城市和国有工矿棚户区改造项目地带以及十字开发园区等外来人员聚集区域。

3、加快城市和国有工矿棚户区的改造进程。从2010年开始，用3-5年时间，结合开展保障性住房建设，基本完成城市集中连片的棚户区改造，使棚户区群众居住条件得到明显改善。要按照棚户区改造规划和年度计划，要多渠道筹集棚户区改造资金，全面落实土地供应、税费优惠、安置补偿政策，争取国家和省级补助资金。确保年度工作任务的完成。2011年化肥厂周边地块改造项目要在今年6月份之前实施，同时做好拆迁400余户的安置房建设工作。

4、加快国有林区危旧房改造进程。着力改善国有林区职工家庭的居住和生活条件，要科学规划，加快进度，严格管理，强化质量监管，严把质量关，确保2011年度587户林区危旧房改造工程按质按期完成。

5、落实经济适用房建设方案。参照《市商品住房小区中配套建设经济适用住房暂行办法》，出台我县经济适用房建设具体方案，在商品房开发小区按普通商品住房项目总建筑面积的10-20%配建经济适用住房。

篇3

引进民间资本的关键在于政府补贴

《经济》：据住房和城乡建设部公布的数据显示，今年上半年，中国保障性安居工程已开工470万套，开工率为63%，基本建成260万套，完成投资5070亿元人民币。下半年还有很大一部分保障性住房在建，对资金实际投入的需求量也将很大，这些保障房建设资金该如何解决？

秦虹：整个资金安排主要有六个渠道：一是各个地方土地出让净收益的10%，还有很多地方已是超过政策要求，按土地出让总收益的10%支持保障性住房建设；第二是公积金的增值收益；第三是中央财政的转移支付，上半年的补贴总额已经和去年全年的总额几乎一样多，估计下半年数额还会有增加；第四就是地方的财力，地方政府从财政收入中拿出一部分资金来；第五个部分就是购房的收入，指的是经济适用房和限价商品房的销售，这部分钱的收入占相当大一部分。还有一个渠道就是中央地方建设债券，主要用于保障性住房的建设。剩下不足的，还需要通过银行贷款，或是一些企业的投入等。

实际上，各个地方每种渠道所占的比例不一定相同。比如中西部比较困难的地区，主要是中央财政的投资占的比较大。东部地区主要是土地收入、地方财政的支出占的比重比较大。

《经济》：由住建部等7部门刚新规，强调通过多种方式引导民间资本参与保障性安居工程建设。市场化解决资金问题政府该如何引导？有没有进一步的政策或措施？

秦虹：关于社会资金进入保障房建设，现在主要看是什么样的保障性住房建设。如果以是否拥有产权来衡量，就是经济适用房、限价商品房这类保障性住房建设，民间资金的投入是没有问题的。因为企业的这种投入是有利润有回报的。对于租赁式保障性住房，比如说廉租房和公租房，企业参与投资的主要方式是代建。建完了再由政府回购，实际上也是政府出钱。

但是，通过企业投资、企业持有、企业经营这种租赁性的保障性住房的建设目前来看，还有相当大的难度。要实现通过民间资金投入、民间资金持有、民间经营这个租赁式的保障性住房，恐怕最主要的一点是看政府补贴能不能到位，即政府能否真正承担起由于租金限制或变动、准入控制、选址配套不当等造成空置的风险，要看政府的补贴能否达到企业投资的一个合理利润率。如果达不到，就很难吸引民间投资进入。当然，国有企业投入承担责任和义务也是必要的。

《经济》：有部分城市申请利用住房公积金贷款支持保障房建设，也有消息称，公积金支持保障房建设有可能写入住房公积金管理条例，为什么这些城市选择住房公积金贷款作为支持保障房建设的尝试？这种尝试对将来保障房建设有什么样的作用？

秦虹：公积金的增值收益用于廉租房建设，是公积金条例规定的。至于公积金贷款用于保障性住房建设，我想可能是因为在很多地方有大量的公积金沉淀，这样就不能发挥出它们应有的作用。而建保障性住房又需要资金，于是就把这部分沉淀的资金拿来先建保障性住房。然后政府再逐渐的偿还这个公积金。

这其中是有一些争议的，主要还是风险问题。因为公积金不是财政资金，财政资金是不用偿还的。公积金是个人的资金，如果出现风险，那缴纳者的风险谁来补偿呢？主要就是这个问题。

保障房供求要有效对接

《经济》：部分城市5年前建设的保障房现在有相当一部分已经被转变为商品房出售。有人担心，如果没有一个好的退出机制将影响保障房良性作用的发挥，在您看来，保障性住房在后续管理上应如何加以规范，如何建立有效的退出机制？

秦虹：避免通过保障性住房获利，最好的办法就是只建租赁式保障性住房，不建产权式保障性住房。不建产权式保障房，相关人就不能从中获利。另外，租赁式保障性住房也有退出的问题。有部分人收入提高了，已经不符合保障条件了，却还在里面住着不出来。一个通行的办法就是提高租金。把公租房的租金提高到市场租金水平，或者之上。租房者可以不出来，因为房子的租金跟市场上一样。这样至少政府财政不用贴钱。采取这种办法在操作上就要先按市场租金收取，再按家庭困难程度返还相应数额的租金，不符合困难标准的就不返还。

国际上还有些经验是可以借鉴的，他们通常是每年或每三年审核住户的资格。如果不符合资格的就不能再住保障房。还有一个好办法就是举报。左邻右舍知道他的收入已经很高了，就可以举报。政府就可以去审查，查了之后不符合条件就要搬出来。如果住户不愿意搬走，政府就提高租金。在日本，不再符合资格的租户如果不退出保障性住房，他要缴纳的租金高出市场的一倍。

还有一个很好的退出管理办法就是“以房促退”，保障房不能建得太豪华。保障房一定只体现基本保障。要让住户觉得收入一提高就不想住在里面才可以。房子建得太豪华，谁都想住在里面，当然就不愿意退出了。

所以我认为首先要以规促退，事先定好规则，超过条件就必须退出；第二就是以房促退，因为房子建的正好是用户比较困难时才愿意住的，一旦收入高了就不愿意租。现在各国的保障性住房都没有豪华保障，都是基本保障。

《经济》：对于保障性住房建设，您最关注的是哪些问题？

秦虹：现在保障性住房建设恐怕还是一个供求有效对接，不要错位的问题。就是政府保障性住房保障的对象和需求对象，怎么能够有效的对接，而不是错位。

篇4

首府公租房建设

惠及更多城市低收入群体

一套装修一新的两居室楼房，配备了崭新的整体橱柜、抽油烟机、煤气灶等基本生活用品，包含物业费月租金只有200―300元。这是呼和浩特市政府向中低收入家庭提供的公共租赁住房。1月23日，呼和浩特市首批公租房公开摇号，当天有2596人摇到了公租房。之前，首批符合公租房配租条件的4222个摇号申请人名单已在呼和浩特市住房保障和房屋管理局网站上进行公示。此次摇号分配的公租房名为康居家园，是2011年由呼和浩特市政府投资的首个公共租赁住房项目，项目占地面积9.25万平方米，住宅建筑面积20.75万平方米，单套住宅面积以50平方米的小户型为主。康居家园小区未来还将建设一栋4层的综合服务楼，开设超市、休闲娱乐室、社区卫生服务中心及物业办公室等。摇号当天，来自赤峰市的公租房申请者张树伟在大屏幕上看到自己的名字时，忍不住欢呼雀跃，张树伟说：“我来呼和浩特市打工有两年多了，现在住的地方是单位提供的员工宿舍，虽然不花房租，但是毕竟不方便。去年听说我们外来务工人员也能申请公租房，抱着试试看的心态，我就去单位附近的社区办事处提交了各种书面材料，没想到真的中号了。真是太高兴了，终于在这个城市有了自己的一个小窝！” 张树伟对参与这次摇号的感触是：公开、公证、公平。他说：“能住在这么阳光充足的房子里心里很踏实。”

呼和浩特市公租房建设工程是2010年启动实施的，当年在新城区塔利工业园区建设职工宿舍443套；2011年开工建设10640套；2012年计划建设1万套。预计到2013年9月，将有7000套公租房投入使用。2013至2015年，呼和浩特市还将计划建设公租房2万套。与之前的经济适用房、廉租房等保障性住房项目相比较，公租房项目进一步扩大了保障范围。按照《呼和浩特市公共租赁住房实施细则（征求意见稿）》规定，申请人只要具备以下条件便可申请公共租赁住房：年满18周岁；在城市辖区内有稳定工作和收入来源（优先考虑解决工作在环境卫生、城市绿化等一线岗位上特殊劳动群体中的住房困难家庭），具有租金支付能力；符合政府规定收入限制的无住房人员；家庭人均住房建筑面积低于15平方米的住房困难家庭或无住房且未租住公有住房并未享受其他住房保障政策；大中专院校及职校毕业后就业和进城务工及外地来城市辖区工作的无住房人员，但直系亲属在城市辖区内具有住房资助能力的除外。

今年50岁的刘杰，一家4口一直住在内蒙古啤酒厂宿舍楼50多平米的房子里。刘师傅是原内蒙古啤酒厂的制酒工人，妻子一直没有稳定工作，靠打零工贴补家用。女儿在商场做导购每月收入刚够自己生活，20岁的儿子在一家汽车修理厂当学徒，每月仅有500多元的生活补助。全家人每月总收入刚够2000元。由于家里卧室太小，忙碌一天的儿子只能每天在客厅的沙发上睡觉，一想到这些，刘师傅别提多心疼了。其实之前刘师傅也拿到了经济适用房准购证，但因为一下子拿不出那么多房款，刘师傅的购房梦一再搁浅，他的准购证已经续签过一回了。刘师傅说，目前公租房是他最理想的选择，起码在承受范围内。在呼和浩特市，有很多像刘师傅这样的低收入市民和像张树伟这样的外来务工者，公租房项目的建设让他们离实现心中的住房梦越来越近。

保障性住房要不断完善后续管理

随着经济不断发展，人们生活水平的不断提高，原来有些符合保障性住房租住条件的低收入群体，经济条件已经发生了很大的变化，这些人已经不属于保障性住房的对象，要及时进行清理、排除。在廉租房、公租房等保障性住房中，实行动态管理、重点完善退出机制显得尤为重要。以呼和浩特市为例，公租房从申请、配租到退出遵循在公开、公正和阳光下运行。承租人的行为将记入个人信用档案。承租人家庭的户籍、人口、收入、资产、住房、工作等情况发生变化，不再符合公租房保障条件时，承租人应及时向市住房保障管理部门或其他运营管理机构报告并退出。对不再符合公租房保障条件或延长期届满后仍不退出承租住房的承租人，责令其退出。同时，出租人可按同区域同类住房市场租金的2倍计收其超期居住的租金，并对其不良信用予以记录存档。承租人有出借和转租公租房、改变公租房使用性质、无正当理由连续空置公租房6个月以上、在公租房中从事违法活动等行为的，相关部门可以解除租赁合同，承租人行为记入信用档案，5年内不得申请公租房。呼和浩特市住房保障主管部门将公租房纳入市住房保障信息管理网络系统，全面、及时、准确地公租房供求信息，并通过建立信用记录平台等多种方式，加强对公租房的租赁管理。

针对完善保障性住房后续管理，民进内蒙古区委曾提出建议：进一步建立健全有关保障性住房的地方性法规，规范保障性住房的准入、退出机制；在已有保障性住房申请审核等制度基础上，改进和完善申请、审核、公示和轮候制度；健全收入核查监测体系，采取定期入户调查、社区和邻居访问等方式核实申报情况；加强对不符合保障条件的已入住家庭的退出管理，促进保障性住房资源合理配置和有效流转；建立保障性住房监督管理体制，建立对住房保障对象、保障资金来源、保障期限等的监管制度，健全对保障性住房准入、出租、出售、使用等环节违法违纪行为的惩处制度；积极探索地方财政补贴与市场化管理相结合、保障性住房对象自主管理与财政适当补贴相结合的物业管理方式；完善保障性住房房源信息数据库、保障家庭基础信息数据库、保障家庭信用评价信息数据库。

另一方面，建设保障性住房，单靠政府拿钱很难实现可持续发展。内蒙古住建厅住房保障处相关负责人提出：“引导社会资金进入保障性住房，逐步实现投资的多元化，将是今后我区保障性住房建设探索的路子。”此外，我区逐步加大保障性住房建设用地的供应，并作为约束性硬指标：保障性住房没有实现应保尽保，一律不准向其他的商品房开发供地。一系列配套措施的跟进，必然会极大地调动我区各地建设保障性住房的积极性。

篇5

保障性住房建设是一项民心工程，事关低收入人群的切身利益，我们务必在注重质量、安全的前提下，加快建设速度。为保证保障房建设顺利施工，圆满如期保质完成上级下达的指标任务，作为业主管理者必须经常深入工地现场，听取意见，了解情况，分析解决问题。现将本人所分管的在建保障房工地的基本情况与主要管理办法，以及各工地存在的一些主要问题露列于下，并提出自己亲身经历后的一些意见和建议，也是本人在现场一线管理工作中的点滴感悟。

1 基本情况

目前本人所负责的在建保障房项目有四个，总建筑面积18.647万平方米，共有2304套，共计划总投资4.4219亿元。其中五龙小区K区块占地18.88亩，建筑面积2.86万平方米，有360套（廉租房102套、每套50平方，经济适用房258套、每套60平方），投资4226万元，附属已完成，着手交房；康庭佳园南区占地26.7亩，建筑面积4.62万平方米，6幢15～18层，有528套，每套70平方，投资1.082亿元，土建完成，附属工程进场；康和佳园一期占地39.6亩，建筑面积6.064万平方，4幢17层，3幢25层，有798套，公租房685套、每套60平方米，廉租房110套、每套49-69平方，投资1.4587亿元，现在内装饰，完成总工程量的96%；康惠佳园一期占地31.34亩，建筑面积5.103万平方米，3幢17层，3幢20层，有618套，全部为公租房每套60平方米，投资1.4586亿元，现在内装饰，完成总工程量的92%。

2 主要做法

首先，市府办都会及时召集相关部门召开专题会议，加快了前期的审批速度，所在地政府街道主抓征迁征地青苗补偿。我们土建工程管理科室对保障房建设十分重视，选派有经验、懂业务、善管理人员长驻工地，切实担负起工程管理责任。在质量安全管理上，除上级主管部门和市重点办、市建工局质监站的例行工地检查外，我们还提前制定质量安全控制点，对关键工序、重要部位主动召集质监站、设计、监理等单位进行研讨；对施工单位加强管理，严格执行原材料进场报检制度，严把进场材料检验关；注重土建质量通病的防治，提前现场介入，针对容易产生质量通病的部位和环节，做好技术交底，严格过程管理；工程科领导经常检查工地，全面掌握工程建设情况，切实为工程建设排忧解难，促使工程健康、有序、快速推进。

同时我们采取了驻工地人员设立办公室，实行每日一记的工地进度情况记录；每月一次工地例会制度，在现场踏看后，企业和监理分别汇报工地进度计划和存在问题，以及建议要求，然后我们指出不足和解决一些实际问题；实行工程联系单联审联签制度，施工企业必须要事先提出，科室与设计联系、中介参与审核工程量和造价，由分管指挥到现场踏看，签证后方可施工；成立专门督查科室，每月一次，节日长假前都要组织成员到各工地检查安全生产情况，假期后要回头看，并将情况及时刊登在专刊上；对在工地例会、安全督查时，有通知而不参加的项目经理和监理总监，实行扣除工程款。

3 存在主要问题

（1）同一项目的土建主体工程与附属工程分次招投标承包，严重影响了工程的进度，拖延了交房使用时问。

（2）承包施工单位、监理单位现场管理人员的到岗率低，影响工程质量、安全、进度的监管。

（3）分项承包施工现象普遍存在，安全、质量难以保证，项目部管理不规范，职工的安全教育与技术培训不够，有些导致农民工工资发放难以及时到位。

（4）政府性项目的财务资金管理规范，给具体组织实施者控制太严，自由裁量权太小，影响了工程进展。

（5）前期征地难。

4 对策与建议

（1）要高度重视保障房建设中的安全和质量。要从讲政治的高度，重视保障建设，要从施工单位、监理单位到业主方都要重视保障房的施工安全和质量的保障，确保工程速度、工期，圆满完成保障房建设任务。特别是安全应当摆在首位，贯穿始终，除定期召开安全检查例会外，还要有不定期的抽查，对特殊的施工工艺、施工部位要作特定的施工安全预案，予防在前。其次就是质量，保障房的质量，在定期检查的同时，要落实监理负总责，特别是隐蔽工程，更要注重质量，做好记录，要有影像资料，监理要认真负责地指导和检查施工人员按图施工，不得偷工减料，如有发现，要及时指出，随时改正，甚至拆除返工，直至符合规范要求为止。

（2）要狠抓监理和施工企业管理人员到岗率。康惠佳园一期施工企业管理人员到岗率低，还有监理人员到岗不齐，势必影响工程的进度、质量和安全，工程管理科务必盯紧督促其到岗，否则完成年度目标存在不确定性。监理是业主的眼睛，监理人员的业务水平和自身素质、安全意识非常重要，我们业主考察不合适，不负责任的监理人员，就必须撤换，包括总监。对监理不到岗，少到岗的，业主就要及时与监理公司提出，否则，工程的质量得不到保证，为此，建议要在工地上安装摄像机，或指纹签到，驻工地人员要每天记录项目部人员到岗情况，实施对监理和项目人员的在岗全程监管。

（3）在进度上要迅速开足马力，大干快上。每个工程都要开足马力施工，工人到位不足，生产难以形成，势必影响工程进度。工程管理科室要长驻工地，敦促施工企业按照进度方案，倒计时安排，开足马力施工，以确保保障房如期完成。要督促施工方严格执行已确定的施工进度计划，月末季末要提前提醒施工单位，合理调整施工方案和施工工艺，同时还要考虑不确定的天气因素的干扰，和万一出现的人为因素的存在，以及预防突发性事件的发生而影响工程进展的情况出现。

（4）各方协力突出重点，狠抓落实。目前在建工程已超10个，但保障房建设是我部的重点工作，我们务必突出保障房建设，在人力、财力等多方面更多的关注保障房建设。工程管理科在管理面上的同时，要将主要精力放在保障房现场管理上。督查科要协助工程管理科督查工程进度、质量和安全。其他科室也应协助土建科尽快完成T如高压线迁移等相关工作，形成合力，作为业主方，更是要主动积极地到各相关部门去，争取他们的支持，主要涉及规划，国土，电力，发改，财政，环保等关于保障房的审批提速，与精减放权.特别是在施工途中工程量增加的时候，为减少时间拖延，财政部门该多让业主承担责任，确保保障房年度计划的尽快完成。

（5）要重视资料的完整保全。施工单位要落实专人专门做资料的归档工作，装订完善，确保资料的真实性，包括工程审批、施工现场情况日记、人员到岗教育、材料进场、安全记录、各项制度、施工方案、检察检验报告等等，凡涉及到本工程的，都要按土建工程的规范要求，装订成册，随时准备抽查，妥善保管。

（6）项目部要有形象要求。工地安全氛围营造，十分重要，书写标语，提高职工安全意识，狠抓文明施工，办公区、生活区，施工现场、人货梯中、钢筋加工区等主要场所的规范建设，并明牌标记，禁示明了，注意工地环境卫生，清洁，要制度上墙，管理人员形象上墙，办公区四周适当绿化，要按创“标化”工地要求，提高工地品位。特别要引起重视的，也容易被甩视的是职工宿舍和食堂的清洁卫生和用电安全，千万不要⒄饬礁銮块成为安全生产的盲区。

（7）要加强对工人的安全教育和上岗业务培训。具体的说现在普遍只在班组长上，或是在临出工前的简单嘱咐，显得教育的内容不广，深度不够，总之是项目部领导不重视，经常出现事后埋怨。所以，我们必须督促工程承包方要对项目部严格要求，对所有员工，不管是长期短期，凡进入工地做工的，都必须要有培训且有记录，形成制度，进行有关安全、技术、注意事项等相关知识的专题讲课，不得带病上岗。或通过墙上黑板报的形式，进行土建业务知识介绍，使工人在休息时也能学到技术知识，不定期开展学习交流和技术竞赛活动，提高大家的操作技能。安全教育方面，要提高所有工地人员的安全意识和自求防范能力。

同时，特别是对上层管理人员，进行廉政建设教育，使他们把主要精力化在工作上，业务上，学习上，不走歪门邪道，努力提高自身素质，从而严把工程质量关。

（8）要严格遵守工程联系单签证制度，如有实际与设计图纸不相符而无法施工的，首先要征得设计认可，业主、监理到场确认，方可组织实施，签证上报业主，提供详实资料，包括影像附件，监理要负责督促落实情况，并及时汇报业主。

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广东省深圳市是全国目前唯一达到所有新建建筑都100%符合建筑节能标准要求的城市。为了打造绿色建筑之都，深圳的绿色建筑已发展到由单体建筑向光明、坪山两个新区全区域延伸，由中高档商品住房向普通保障性住房延伸。深圳市保障性住房或将成为绿色建筑样本。

未来保障房均为绿色建筑，在全国率先推广

2010年，深圳市出台规范文件，率先在国内强制推行保障性住房绿色建筑标准建设。龙华保障性住房项目成为全国第一个按绿色建筑标准建设的保障性住房小区。未来5年，深圳将安排24万套保障性住房建设，全部按绿色建筑标准建设。年内将安排建设保障性住房6.2万套，新开工3万套、竣工1万套。这将进一步推动绿色建筑由中高档商品住房向普通保障性住房延伸，形成惠及全市人民的绿色住区，实现绿色建筑进入寻常百姓家。

深圳今年史无前例推出5万套保障性住房的建设目标，相当于过去30年建设的总和。根据要求，首先保障性住房建设单位要将绿色建筑、太阳能热水系统和绿色再生建材产品的增量成本计入保障性住房工程造价，并将其列入工程招标文件和合同条款中。在设计中，设计者要按照绿色建筑的标准对保障性住房进行设计，并在设计文件中明确太阳能热水系统的技术措施以及拟选用的绿色再生建材产品的使用范围、种类、尺寸、数量、强度、执行的行业标准及其他技术指标等。4月21日，深圳市首次召开全市保障性安居工程工作会议，部署“十二五”特别是今年住房保障工作，会议下发了《深圳市住房保障发展规划（2011-2015年）（送审稿）》和《深圳市住房保障2011年度计划（送审稿）》，其中保障房绿色建筑是重中之重。

目标精细化

为了打造绿色建筑之都，建设低碳生态城市，深圳目前已经做到所有新建建筑都符合建筑节能标准要求，是全国唯一达标率达到100%的城市，比全国平均水平高出29个百分点。

“100%达标率”源自于一系列法规的保障，并形成了具有深圳特色的绿色勘察、绿色设计、绿色施工、绿色评价和绿色物业管理等全寿命周期的绿色建筑标准体系。绿色建筑国家和深圳地方“双认证”评价标识工作全面启动。目前，深圳市组建了市建设科技促进中心、绿色建筑咨询委员会和全国首家城市级绿色建筑协会，加强绿色建筑咨询，大力推行绿色建筑免费认证。经住房城乡建设部批准，深圳市可开展国家一、二星级绿色建筑认证工作及深圳市级绿色建筑认证工作。截至目前，全市共有17个项目通过国家绿色建筑认证，其中8个项目为最高级别三星级，其中有11个为2010年以来开展的绿色建筑“双认证”项目，认证的力度和规模全国领先，标志着深圳市绿色建筑认证制度已经正式“落地”并全面实施。

深圳目前共有63个项目列入建筑节能和绿色建筑示范工程，涉及建筑面积928万平方米，投资额362亿元。此外，还有37个项目被授予市级循环经济示范项目和园区。深圳市对保障房绿色建筑开发非常重视。每年均以市政府名义组团参加国际绿色建筑和建筑节能大会，主管副市长亲自带队，并多次在大会主会场演讲。从2007年，建立了“深圳市推行建筑节能和发展绿色建筑联席会议制度”，副市长为召集人，发改、财政、国土、规划、建设、贸工等部门负责人为成员；深圳在推动绿色建筑市场化方面，一是绿色建筑示范项目，将项目向全社会公布，同时给予一定的资金补贴，鼓励社会主动建设绿色建筑项目；二是开展绿色建筑认证工作，给通过认证的项目给予证书或牌匾等荣誉，并同时将绿色建筑市场规范化。

保障房建设资金一直是各省建设保障房的头等大事，深圳市从资金方面进行了保障。目前设立建筑节能和绿色建筑发展专项资金，每年均从墙改和散装水泥基金中安排上千万元，用于绿色建筑、建筑节能的政策研究和标准制定以及示范项目补贴。建立了可研报告绿色建筑专篇审查制度，确保政府投资项目在可研中落实推行绿色建筑的资金。

从2004年颁布《深圳市节约用水条例》开始，深圳出台了一系列绿色建筑相关政策，自2006年《深圳经济特区建筑节能条例》实施以来，全市建筑节能总量累计已节电31.4亿度，相当于2009年深圳市全社会用电量的5.5%。节电量折合为节省燃烧标准煤119.9万吨，减排二氧化碳318.8万吨。

建立具有深圳特色的绿色建筑技术规范体系是深圳市政府的重中之重。截至2010年，共颁布《深圳市绿色建筑评价规范》等绿色建筑相关标准28部。初步形成了具有深圳特色的涵盖绿色勘察、绿色设计、绿色施工、绿色监理、绿色建材、绿色评价、绿色营运和绿色物业管理等全寿命周期的绿色建筑标准规范体系。

项目重点化

为推进绿色建筑的发展，深圳市一直在探索如何以低成本、适用技术实现绿色保障性住房的目标，并在很多项目中付诸实施。

2010年，光明新区6个项目采用了成熟和符合南方气候特点的技术措施，通过优化设计，绿色建筑增量成本平均不到60元/平方米，其中4个保障性住房项目增量成本仅为34.3元/平方米。深圳市目前以光明新区为试点，在156平方公里的区域内全力推进绿色建筑示范区的建设，区域内所有新建建筑均按照绿色建筑标准进行建设。深圳市光明新区紧紧抓住城市基础设施项目融资、投资、土地整备、建设四大环节，建立开发建设绿色新区的市场化运作机制，打造投融资平台，增加资金来源，解决建设资金不足的问题。

在许多人的印象中，绿色建筑成本较高，但事实上，通过合理的设计和技术手段，绿色建筑其实并不昂贵。以深圳市建筑科学研究院建科大楼为例，它是联合国开发计划署示范楼、国家建筑技术示范楼、中国绿色建筑三星级认证建筑和能效标识三星级建筑。建科大楼整体造价约为4300元/平方米，相对于同类办公建筑，节省了约1/3的造价。深圳市住房和建设局住房保障处有关负责人认为，探索高品质、低成本、可复制的绿色建筑之路：绿色建筑不等于昂贵的建筑，在绿色思想的指引下，只要将可行的绿色内涵附加，保障性住房建设绿色建筑成本和品质都可兼顾。

深圳保障房绿色实践下一步的发展思路是：“十二五”期间，保障性住房项目将实现100%达到《深圳市绿色建筑评价规范》铜级标准，打造10个绿色低碳生态示范社区，推行可再生能源技术和垃圾减排技术，实现30%保障性住房项目应用垃圾减量和垃圾分类技术产品。保障性住房的居住对象主要为低收入和“夹心层”，在推广应用绿色建筑中，必须探索应用低成本的技术和产品，结合深圳市气候条件，深圳市保障性住房项目将主要推广太阳能热水系统及中水、雨水回收利用系统和垃圾减排技术的应用，确保住户用得划算。特别是研究探索绿色建筑应用于保障性住房和商品住房中的需求差别及相关量化指标，为全国范围内大规模应用绿色建筑探路。此外，在保障性住房项目中大力发展建筑工业化。将建筑工业化作为从根本上推动建筑节能减排的重要抓手积极推行设计施工总承包和绿色施工，不断提升建设行业自主创新能力，逐步实现建筑构配件标准化设计、工厂化生产，进一步降低建筑业生产环节资源和能源消耗，实现建筑业低碳化。

2. 唐山：“绿色星级保障性安居工程”力争“示范全国”

从今年起，河北省唐山市开始实施“绿色星级保障性安居工程”， 所有新建保障房均为绿色建筑。目前，唐山已落实11万套保障性住房，超全省高限任务指标40万套的1/4。唐山还高调亮出“全省领先，示范全国”的保障性安居工程建设目标。为把保障房全部建成“绿色星级保障性安居工程”，唐山市在谋划和实施保障性安居工程建设中，牢固树立“精心、精细、精致”的理念，围绕提高工程质量、提升工程品质，组织编制了10多项技术标准和图集，覆盖工程规划、设计、施工、验收全过程。同时，参照国家绿色建筑标准，建立了符合唐山实际的“绿色建筑”一至三星标准体系，全力打造绿色保障性安居工程。

科学做好“绿色”谋划

绿色建筑能最大限度地节能、节地、节水、节材，为人们提供一个健康、适用和高效的使用空间。统计数据显示，目前一星级绿色建筑平均单位建筑面积造价约增加70元、二星级增加140元、三星级增加210元。为了全面提升保障性住房的品质，唐山市决定将所有新建的保障性安居工程都建成“绿色星级保障性安居工程”。绿色建筑的创建，认真做好前期“绿色”谋划至关重要。

专题攻关，组建高水平的课题团队。该市住房和城乡建设局将编制技术导则作为重点科研课题全力推进。成立了以局长任组长，有关处室、站办主要负责人为成员的专项工作领导小组，抽调30多名专家组成课题组进行技术、政策攻关。经过130个日日夜夜的艰苦努力，编制出内容丰富、涵盖全面、技术适当、经济合理的技术导则。

夯实基础，全面深入开展基础调研。为使编制的技术导则全国领先、贴近实际，课题组采取“走出去、请进来”的方式广泛开展基础调研。他们组织专家到成绩突出的青岛、广州等市考察学习，加深了对技术、政策、组织等方面的认识和了解；邀请绿色建筑理念领先、推进较快的深圳市建筑科学研究院的有关人员就绿色建筑与保障性住房有机衔接问题做专题报告。

博采众长，组织高水平的专家评审。在编制完成5部技术导则初稿后，课题组分门别类提交给唐山市知名的设计、施工、监理以及相关单位征求意见。经多轮论证后，进一步修订技术导则。河北省住房和城乡建设厅5月专门组织省内外保障性住房政策、设计、施工、节能、电气、设备、绿色建筑等方面的专家对唐山的技术导则进行评审。唐山市根据专家评审意见，对导则又进行了进一步细化和完善。

【图表说明】2011年5月20日《燕赵都市报》

夯实“绿色”技术基础

绿色建筑的创建必须从立项开始，贯穿于设计、施工到使用的全过程。因而，唐山市出台了一系列配套文件，先后编制了保障性住房规划与建筑设计、装修设计、绿色施工导则、图纸审查、装修施工、材料检测技术标准、质量监督要点、工程实体质量分套验收细则和保障性住房户型图集等十多项技术标准，覆盖了工程规划、设计、施工、验收的全过程，保证了保障性住房建设速度、质量和品位的全面提升。

编制并实施《保障性住房规划与建筑设计导则》。坚持“小套型、功能全、精细化”原则，满足“经济、适用、美观、安全”基本要求，使用面积系数不宜低于70%，住区的绿地率不低于30%，人均公共绿地面积不低于1平方米。应配套建设老年住宅、无障碍住宅及其他功能性住房。出入口应在公交车站点500米距离内。应充分利用太阳能、地热能等可再生能源。12层及以下均应安装太阳能热水系统，12层以上太阳能热水系统总住户数使用率不低于50%。住区内宜选用太阳能路灯。装修设计应与住宅主体建筑设计同步进行。

编制并实施《保障性住房室内外装修设计导则》。要求保障性住房的装修设计遵循“安全、适用、经济、简朴、庄重、不豪华装修”的原则，符合节能、节水、节材和环境保护的要求；要求保障性住房的装修材料和配套设备设施选用绿色环保、低污染、低能耗、高性能、高耐久性产品。

编制并实施《保障性住房绿色施工导则》、《保障性住房装修施工技术导则》。要求建设、施工、监理等各方主体分别建立绿色施工管理体系。对扬尘控制、噪音与振动控制、光污染控制、水污染控制、土壤保护、建筑垃圾控制，地下设施、文物和资源保护，节材和材料资源利用、节水与水资源利用、节能与能源利用、节地及施工用地保护等提出明确要求。从防水、抹灰、吊顶、轻质隔墙、门窗、细部工程、墙面铺装、涂料、地面铺装、厨卫设备以及管道安装、电气安装等方面，明确了室内装修施工及质量要求。

编制并实施《保障性住房工程实体质量分套验收导则》。明确验收的组织单位、条件、项目、程序及分套验收监管；对室内空间尺寸，外墙、外窗和屋面防水、抹灰、吊顶，门窗、低窗台防护及栏杆、护栏，顶棚及墙面装饰，地面铺装，给排水管道、卫生器具，电气、燃气，橱柜、窗帘盒、窗台板等安装工程验收内容、质量要求、检查方法及数量提出了明确要求。

首个“绿色”项目达到二星标准

马驹桥、学警路、边各寨项目是唐山市2011年保障性安居工程重点项目，均严格按绿色建筑标准组织设计。已开工的马驹桥项目将成为唐山市第一个绿色保障性安居工程住宅小区。该项目总占地面积241.23亩，总建筑面积64.83万平方米，其中住宅44.1万平方米。已完成的施工图设计理论上满足绿色建筑设计评价标识二星标准。

在节地和室外环境方面：马驹桥项目位于唐山市中心区西北方向，东邻凤凰新城（唐山市未来发展的重点区域）。对唐山市气象数据进行分析表明，全年约有两个时段可利用自然通风满足室内舒适性要求，分别为4月中旬至5月底、8月中旬至10月底，且室内空气的相对湿度均在50%~60%之间。通过优化规划设计，将住宅自然融入城市生态圈，使城市生态系统与住区绿色生活圈相连。综合考虑植物的存活率、喜阳喜阴、遮挡视野、采光等多因素合理配置，充分利用唐山市丰富的植物资源和特色植物景观，乔木、灌木、草结构合理搭配，形成微生态环境，提高绿地的空间利用率。小区宅间绿地多采用透水地面形式。

在节能和能源利用方面：马驹桥项目建筑物体形系数、窗墙比、屋面及山墙传热系数、窗户传热系数等，均达到绿色建筑控制指标要求。设计理念中尤为重视借助通风、采光等模拟技术优化规划布局、建筑平面及外遮阳反光板等建筑构件的设计，建筑的自然采光、通风效果优先利用被动式手段。项目增设太阳能热水系统，能为50%以上的社区住户提供太阳能热水。在保证照明方式合理性的前提下，社区内公共区域优先选用高效的节能设备。采用节能型控制方式，各房间或场所的照明功率密度值均不高于现行国家标准规定的目标值。

在节水与水资源利用方面：马驹桥项目充分结合区域的给排水、水资源、气候特点等，对建筑水资源进行系统规划，增加水资源循环利用率，减少市政供水量和污水排放量。确定非传统水源的利用方案即采用雨水回收系统，并设置专用的雨水调节池及沉淀池。收集屋面雨水，经处理保证水质后广泛应用于绿化浇洒及场地冲洗。采用浅草沟、渗透性铺地材质、渗透或穿孔雨水排放管等有效措施，降低场地雨水径流系数，最终达到非传统水源利用率不低于10%的要求。绿化灌溉采用喷灌或微灌等高效节水灌溉方式。微灌包括滴灌、微喷灌、涌流灌和地下渗灌，与地面漫灌相比可实现节水50%~70%，比喷灌节水15%~20%。

在节材与材料资源利用方面：本地建材（距施工现场500公里以内）利用率占住区建筑及配套设施材料总量的70%以上。设计过程中充分考虑选用具有可循环使用性能的建筑材料，如金属材料、玻璃、铝合金型材、石膏制品、木材等，在该项目均有不同程度体现。制定严格的施工方案进行绿色施工管理。制定废品回收计划和方法，对施工、旧建筑拆除和场地清理产生的垃圾、废弃物现场进行分类处理，对各类材料合理再利用或回收处理。

在室内环境质量方面：根据《绿色建筑评价标准》要求，建筑自然采光充分满足《建筑采光设计标准》关于居住建筑采光系数标准值的要求。对室内风环境的控制，采用CFD方法分析室内自然通风，并以室外风环境模拟的压力分布图，作为室内自然通风窗口的压力边界，分析建筑设计室内自然通风状况，并合理优化以满足《寒冷地区居住建筑节能设计标准》相关技术要求。

在运营管理方面：制定垃圾管理制度，防止垃圾无序倾倒和二次污染。采用密闭式垃圾容器有效地避免环境污染。建设安全防范子系统、管理与设备监控子系统和信息网络子系统。在小区楼座弱电间内设置电视光端机房。有线电视系统采用“分支―分配”或“分配―分支―分配”等方式配至各户。对讲主机设于首层门厅外。住宅楼其他入口（如车库通向住宅楼的门）所设的对讲分机，具有刷卡、密码开门、呼叫功能；凡设有室外对讲机的门口，门锁均可由住户远控或住户输入密码开启。在小区首层设置消防控制室（小区内综合考虑）。部分住宅楼公共区设烟感、声光报警，汽车库设置温感火灾探测器等。小区设四套停车场管理系统，具备读卡、出入栅门自动控制、使用过期车卡报警、物体堵塞验卡机报警功能。

3. 江苏：12个保障房项目批量通过绿色建筑设计标识评价

2011年4月1日，江苏省政府出台《关于加快保障性安居工程建设的意见》规定，从2011年起，各地新建的廉租房、公共租赁房一律按成品房标准建设，并按国家和省居住建筑节能标准设计建造，引导鼓励保障房创建绿色建筑。据悉，保障房创建绿色建筑，江苏是全国第一个提出的。

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黑龙江保障性住房建设任务83万套

从2月21日开始，住房和城乡建设部与各省、自治区、直辖市以及计划单列市签订《保障性住房目标责任书》，要求完成今年1000万套保障性安居工程住房的分配任务。据称，住建部已经向地方政府下达“死命令”，所有分配完成的目标任务，必须在2011年10月31日前全部开工，否则主要领导将遭到严厉处罚。2月27日，总理在接受新华网专访时表示，“十二五”期间全国将新建3600万套保障房，到“十二五”末，全国城镇保障性住房覆盖面将达到20%左右。

从收集到的18个地区的资料情况来看，黑龙江目前是各地区中保障性住房建设任务最重的地区。2011年，黑龙江省安排“三棚一草”改造和保障性住房建设任务105万户，其中，国家安排的保障性安居工程建设任务为83万套，居各地区首位。

全国保障房建设资金缺口约万亿元

那么如何保障1000万套保障性住房和各类棚户区的改造任务的顺利完成。住建部副部长齐骥在“两会”期间曾做了一个大致的测算，开工建设1000万套保障性住房和各类棚户区的改造任务，年度投资大概在1.3万亿到1.4万亿之间。在这1000万套的保障房中，棚户区改造400万套，需求资金量约5000亿元；廉租房和公租房380万套，需求资金约3000亿元；两限房和经济适用房200万套，资金需求约5000亿元。测算结果显示，此次要投入的1.3万亿资金中，8000多亿是通过社会机构的投入和保障对象以及所在的企业筹集来，而剩余的5000多亿资金将由中央和各地方政府投入解决。

目前中央政府已经表态将出资1030亿元补助地方保障性住房建设，而国家开发银行也将提供的1000亿元贷款支持。此外，按照规定，土地出让净收益用于保障性住房建设的比例不低于10%。研究认为，国内一线城市中心区的土地出让金收益率大概在20%左右，偏远区的收益率约为40%，而二三线城市则更高。如果按照30%的平均收益率来计算，2010年全国土地出让收入有2.9万亿元，地方政府可拿出的这方面资金约有870亿元。

这样计算的话，除去已有的中央政府1030亿元的拨款、国开行1000亿元的贷款、地方政府可拿出的870亿元土地出让收入，在未包含可能利用的社会资金的情况下，地方政府和社会层面的资金还需补充1万亿元左右。

黑鄂湘保障房建设资金缺口大

如果按照各地竣工房屋造价和2011年的保障性住房任务来计算，那么已有资料的18个地方合计600万套的保障性住房计划，总计的资金需求量将达到6521亿元。其中，黑龙江省的83万套保障性住房合计资金需求为811亿元，而其余各地区也均超过100亿元。

如何去筹集和安排保障性住房建设任务所需的庞大资金，未来数月内各地方的任务恐怕不轻。根据测算结果，在未包含可能的社会资金来源的情况下，18个地方的年度保障房任务建设资金缺口在4500亿元左右。其中，资金缺口较大的黑龙江、湖南、湖北将达到577亿元、414.7亿元和414.1亿元。

目前，各地方正在争取商业银行、公积金贷款和保险资金进入等多方面力量，来弥补未来保障房建设任务中可能面临的资金缺口问题。北京市今年安排了约150亿元公积金贷款和200亿元的建设银行授信资金。陕西省则由陕西省财政和大型国企共同注资组建了“陕西保障性住房建设工程有限公司”，帮助市县政府解决保障性住房建设资金不足的问题。上海市已经和中国太平洋保险合作试点保险资金进入保障房建设领域，预计将募集40亿元资金，主要用于上海市区约50万平方米公共租赁住房项目的建设和运营。

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【关键词】租赁类保障房；融资困境；产生原因；融资出路

当前时期，随着我国越来越多的人民成为房奴，住房问题已经成为国家发展中必须着力解决的一项工作任务。而保障房建设则成为国家应对住房问题的主要途径，推动保障房建设工作的顺利进行，必将为人民的居住权益提供极大的帮助。然而，在国家保障房建设工作火热实施的过程中，其资金来源的受限问题也逐渐凸显出来，解决好融资问题是推动保障房建设稳固进行的必然要求。本文通过对我国当前的租赁类保障房的融资困境产生的原因进行分析，针对当前国内实际的建设融资现状谈论了突破融资困境的几点措施。

一、造成当前保障房建设的困境的主要原因

为了应对目前人们日益加剧的住房困难的问题，近几年来，国家大力推动了保障房建设的实施力度，保障性住房的建设工作已经成为国家的社会保障系统中的又一重要惠民措施。然而，随着我国廉租房、限价房、经济适用房以及公共廉租房等保障房建设数量的不断增多，国家的保障房建设遭遇了诸多的困境，诸如融资瓶颈问题等，加大对于诱发保障房建设的困境出现的原因的分析，是新时期国家推动保障房建设工程顺利展开的必要前提。具体而言，引发我国的保障房建设的困境的原因主要可以从以下几个方面来实施：

首先，保障房的建设困境出现的最大诱因就是建设资金的不足。随着十二五规划的顺利实施，国家对于保障房建设的强化力度不断增加，力争到十二五规划时期之末，实现20%的保障房的覆盖率。而保障性住房的建设主要依赖于国家的财政资金投入，如此巨大的建设任务对国家财政而言，本来就是一种不可忽视的负担。再加上当前我国人口数量以及住房需求的日益增加，国家的保障房建设的任务将在更大程度上提升，财政资金的投入必定会迅速上涨。而国家财政资金的负担就更加沉重，从而使得保障性住房的建设工作受到了一定的阻碍。

其次，我国财政投入工作的不利，使得保障性住房无法达到计划的建设要求。国家目前逐步加大了对于保障性住房的投入力度，但这些财政投入面临巨大的建设任务，总会显得心有余而力不足。而且，国家财政资金还要应用于国家建设的其他方面，保障性住房的资金获得不可能毫无缘由地高于其他的各项建设。这样一来，保障性住房的建设计划就无法按时地完成，从而降低了保障性住房的建设完成比例，对国家的保障性住房的惠民任务造成了极大地延误，不利于人们对于国家建设信心的有效提升。

此外，银行贷款作为国家保障性住房建设的另一个资金来源，当前对于保障房建设的投入力度受到国家政策的影响，而缺乏了必要的资金投入支持。而且，我国保障性住房建设的法律规范不够完善、投资与回收比例不协调，且投资风险较大，还使得此项建设工作受到了来自金融市场方面的限制。

二、我国应对保障房建设的融资困境的出路

保障性住房建设是国家维护人民住房权益的一项必要措施，国家必须采取有效的措施来帮助其突破建设的困境，从而推动建设工作的顺利进行。本文下面就从几个方面来谈论一下突破建设困境的几点措施：

l、改革地方政府的公共财政，加大国家财政拨款力度

国家的保障性住房建设的资金来源，主要就在于各级政府的财政投入，推动保障性住房困境的突破，就必须通过加大财政拨款力度来实现。首先，国家应该从调整地方公共财政的角度出发，通过减弱当地的经济发展对于地方政府财政的左右力量，将地方性的财政更多地引入到依赖中央财政转移的工作中来。其次，国家还可以通过对各地的企业以及个人减免应缴纳赋税的措施，来实现地方上的企业与个人对于地方财政的支持。此外，国家应该从地方政府以及中央政府两个方面出发，有意识地通过政策引导来加大对于保障性住房的建设工作的专项财政资金的投入力度，使保障性住房的支出合理地存在于国家的财政预算之中，同时推动保障性住房建设的各个项目之间的资金投入比例的优化，使国家对于保障性住房的资金投入能够得到最优化使用。

2、为保障房的建设发行公债，激活建设资金有效来源

保障性住房的建设在极大程度上依赖于国家的政策支持，国家要切实地突破保障性住房建设的困境，还可以通过发行建设的公债以激活资金来源进而推动其实现。首先，国家可以在地方上建立债券市场，针对当地的建设需求来制定具体的公债发行数目。而且，国家还要实施缺口补给的公债发行原则，根据廉租房建设中临时产生的资金需求来调整公债发行量，使国家建设公债的发行与建设需求相符合，避免建设滥用公债的问题的出现，同时保证廉租房的建设资金需求使用得到有效地供给。其次，国家还可以通过将私募基金或者是保险资金等引入到租赁房建设中，以激活建设资金的有效来源。而国家要切实地将这些财政外的资金应用于保障房建设，就必须通过国家政策保证来降低资金投入的风险，同时提高资金投入的回报率，调动社会各方面资金主体的投入兴趣。

3、鼓励开发商对建设的参与，提高保障房的建设水平

房地产开发商对于住房建设的资金使用以及具体建设安排等，要比其他人员具备更高的认知，国家积极地鼓励开发商进行保障房建设，能够有效地推动建设水平地提升。首先，国家可以将公租房的建设与商品房进行某种程度的绑定连接，鼓励各地企事业单位在遵循城市规划的前提下，利用其自身所有的土地来建设廉租房。其次，国家还可以通过先租后售的管理方式，允许开发商在固定的租用期限之后自由地将其转化为商品房而上市交易，为房地产开发商参与的租赁租房的建设提供必要的经济效益。此外，国家还可以在固定的租期内，付给开发商一定的利润，使开放商在利益地推动下积极主动地参与到公租房建设中。

4、加强住房公积金贷款支持，挖掘保障房的建设潜力

国家帮助保障房建设突破建设困境，还可以通过强化住房公积金的作用来实现，通过提高公积金的贷款支持，来挖掘保障房建设的潜力。比如，国家可以将住房公积金中的闲置部分进行有效地分类，使国家住房公积金在满足国家准备金的基础上，能够直接应用于保障房的建设或者是用其作为资本来对保障房建设进行投资等。总之，国家应该将住房方面的资金有效利用起来，才能在更大程度上挖掘出住房建设的潜力。

三、讨论

近几年来，我国保障性住房的建设虽获得了极其火热的发展态势，但是，其具体的建设工作受到来自各个方面的限制。比如，租赁房建设资金来源的短缺等。国家要想真正地推动保障性住房的顺利建设，就必须采取有效的措施对当前的保障房建设的困境加以分析和及时地突破，争取使保障性住房的建设在更高程度上得到国家政策地支持。

参考文献

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[2]张都兴. 关于我国保障性住房融资模式的几点思考[J]. 住宅产业， 2011(04)

[3]郭前明. 关于保障性住房融资模式的探讨[J]. 现代商业， 2011(23)

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【关键词】保障房 问题 对策

一、住房制度大改革

保障房是保障性住房的简称，是政府为中低收入住房困难家庭所提供的限电标准、限定价格或租金的住房，由廉租房、经济适用房和政策性租赁住房构成。目前保障性住房分为5类。除了棚户区改造相对独立以外，另外四类分别是，廉租房，它是保障房体系中最低端的一级，针对最低收入家庭：其余的公租房、经济适用房和限价房，均为照顾中等收入家庭等所谓“夹心层”。

房是一项重大的民生工程。无论是在欧美还是亚洲发达国家，都有住房保障体系。住房问题解决不好，易引发社会矛盾。“十二五”规划中，我国的住房保障被提高到前所未有的高度。国家确定的住房保障目标是，“十二五”期末，全国保障性住房覆盖面达到20%左右。

“十二五”规划中，保障愿景具体描述为：“使城镇中等偏下和低收入家庭住房困难问题得到基本解决，新就业职工住房困难问题得到有效缓解，外来务工人员居住条件得到明显改善”。

二、保障房建设存在的问题

保障房字实施以来，经过几年的磨合，取得了前所未有的成就。未来，我们将继续加大投入，进一步发张保障性的安居工程。但是，随着制度的不断延伸，出现的问题一越来越明显，保障房建设在迎来发展契机的同时，在推行过程中遇到的诸多问题也需亟待解决。

（一）房源不足。

建设保障房必须有土地，这是建房的基本要素。我国目前可提供保障住房的房源有三种：第一种是政府出资新建的住房。第二种是社会捐赠的住房。第四种是廉租对象在社会上租住的符合标准的住房。第一种容易形成贫民区，容易产生一些社会问题。第二种房源太少。开发商大多不愿意在无利可图的情况下把自己的房子捐出去做保障房。第三种成本太高，政府提供不了这么多资源。资金短缺和房源匮乏导致低收入家庭的住房难以保障。

（二）工程建设协调难。

调查表明，工程协调困难时影响工程按期完成的一个重要因素，多个项目负责人都希望为保障房项目开通绿色通道，以保障工程保质保量完成。

各地政府官员认识不够，积极性不强，以及相应的法律制度薄弱，执行力度不够，是导致保障房工程建设协调难的根本原因。

（三）选址偏远，市政配套未跟上，住户难安居。

在全国一些地方，偏远，是保障房难以避免的一个话题。同时配套设施严重欠债和滞后，给居住着的生活质量带来严重影响。位置偏远，配套设施落后，是各地保障性住房冷遇的主要原因，面对偏远、交通和生活成本昂高的经适房，许多入选家庭宁可“蜗居”市区。

（四）保障性住房对象覆盖面狭窄，进入和退出机制不完善。

我国廉租住房的分配对象主要是具有城镇户口的双困家庭， 现在的政策只适用于双困难户，没兼顾到社会的/夹心层， 另外，大部分地方还制定了严格的申请标准， 致使廉租住房覆盖的范围过于狭窄。

对于低收入家庭最有利的保障就是科学地确定低收入标准和建立有效的监督、审核管理办法。当前对于要申请廉租住房的人员来说需要经过街道办事处、住房保障主管部门、民政部门等层层把关， 各个部门按其职责检查所申请的人员是否符合廉租住房的申请条件。但有些部门缺乏有效的管理和监督系统， 对申请人员的基本信息没有办法核对， 因而无法确定申请人员的信息真假，这样就使一些人钻了政策的空子。

三、我国保障性住房建设的对

（一）建立多渠道切稳定的保障性住房资金，多渠道增加房源。

1.中央财政进行补贴。针对资金问题，国家应该宏观调控，运用中央财政进行有效的补贴，达到资源优化配置，从而让地方政府有的放矢的去贯彻实施。2.地方政府要积极筹集资金。地方政府要把保障性住房建设作为构建和谐社会的重要内容，处理好信贷政策金融创新，在一定程度上缓解困局。3.多手段开发保障房建设。随着经济增长，地方财政收入的增加，国家要有相应的政策，确保城镇保障房财政预算资金到位。

（二）提高政府认识，完善法律法规。

2010年11月上旬，基本住房保障法明确提出，政府保障不力，将被问责。住房保障法的加速出台，将从法律层面为保障性住房建设托底。应该建立一部科学、完善的住房保障法，规范整个投入—产出—分配流程，使得这项伟大的安居工程真正保障那些应该得到保障的公民。

（三）规范保障性住房的选址，确保配套实施同步。

继续加强房地产用地供应和开发利用的动态监管，大力推进闲置土地整治清理，加大违法违规房地产用地信息公开和查处力度。同时要合理规划，确保供应符合社会公平，严禁将保障房全部安置在地段偏远，交通不便和基础设施极不完善的地方。我们应该采取科学、创新的手段合理利用这有限的土地，鼓励先进技术的发明和设计规划的创新，住宅功能性的新挖掘，实现土地高效、高质量的满足居民的住宅需求。

（四）扩大保障范围，完善进入和退出机制。

政府应结合当地社会经济发展状况、人口、住房水平及市场需求状况等，将城镇最低收入保障标准和城市人均收入标准结合起来考虑。政府应该采取适度调整的原则，在市场变化和低收入家庭需求变化的条件下调整住房政策， 扩大廉租住房的覆盖面。

准入和退出机制是廉租住房工作最大的难点。应加快建立低收入家庭的基础信息系统，通过实行申请、资格审查、信息核对、公示等制度措施，确保廉租住房保障工作的公开、透明。

参考文献：

[1]罗建农. 提高廉租住房保障绩效的政策建设[ J]. 财政监督.2009，（6）.

[2]金守祥. 关于解决廉租住房保障问题的几点思考[J]. 上海房产.2010，（1）.

篇10

工程建设管理的具体流程

由于该项工程的复杂性，在全面启动前，成立专门项目工作组，对这项工程进行系统分解，按具体流程开展工作。调查。对整个徐汇区保障性住房的分布情况，按照近期、中期和远期的建设要求，调查基础资料，收集保障性住房周边市政基础设施及市政配套的规划资料。这是一项相当繁琐而具体的工作，调查清楚，方能对下阶段设计提供真实可靠的依据，对成本控制有着至关重要的作用。设计。聘请一家专业的规划设计单位，联合制定了徐汇区保障性住房大市政配套咨询报告工作机制、时间计划、工作要点及编制框架等。还根据项目的要求分别向水、电、煤、通信和排水(雨水、污水)等专业管理单位征询意见，并根据具体意见分别委托相关专业设计单位进行专项规划设计。这项工作是整个管理工作的重中之重。征询。根据专业设计单位的初稿及反馈情况，联合所聘请的专业规划单位开始编制整个徐汇区保障性住房大市政配套规划文本，并分别向徐汇区建交委、房管局、规划局、市政水务署和绿化管理署等政府管理部门征求意见。评审。根据征询意见，各专业设计单位完成正式规划设计稿，分别组织评审。根据各专业的评审情况，组织编写徐汇区保障性住房大市政配套的初步正式规划文本，按照近期、中期、远期及具有可实施性的要求进行编制。形成正式的徐汇区保障性住房大市政配套规划文本向规划部门报批。分步实施。一旦各项规划落地，还有分步实施的过程，这是最终体现整个项目成果的阶段，当然也是时间跨度最大、难度最高的阶段。

徐汇区保障性住房项目建设管理的重点

针对徐汇区保障性住房市政配套的规划，在项目建设管理中，重点需要关注的是道路和排水工程的建设。供电、通信是由专业单位实施，而道路、排水工程则由项目管理公司来实施(供水、供气则结合项目一并实施)。对于项目可行性研究阶段、初步设计阶段，必须做好管理工作。经验表明，工程可行性研究阶段决定了项目周期内80%的费用，初步设计决定了工程的80%的投资。加强项目的前期规划与设计管理，对项目的建设管理来说是顺利完成项目建设的前提和保障。为此，对于徐汇区保障性住房市政配套的项目建设管理，结合基地建设的实际，从以下2个方面进行重点管理。重点关注项目前期管理。做好项目建议书、工程可行性研究和初步设计管理，并结合每个审批阶段，办理好从项目选址到建设规划许可的全部证照，确保项目建设程序的完整。认真抓好项目的施工管理。按照“安全控制、质量控制、成本控制、进度控制、风险控制”为主的控制原则，对项目实施精细化管理，确保项目按时完成。

成本测算管理

徐汇区保障性住房市政配套规划涉及了许多专业，是一项系统而建设量相当大的项目。根据管理原则，需对涉及的各项工作进行详细而具体的成本测算，还需从近期、中期及远期进行分别考虑，特别是近期，哪些项目必须配合保障性住房的建设进度进行项目立项启动工作。成本测算的精细程度，对项目来说是至关重要的。只有成本测算做到详细而完善，才能对整个项目进行控制。经过各个专业设计和专家评审，与相关政府管理部门的沟通。