房地产开发成本核算范文

导语：如何才能写好一篇房地产开发成本核算，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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关键词：房地产开发 成本核算

一、房地产开发成本核算存在的问题

（一）成本核算的对象较为模糊

随着房地产开发规模的不断壮大，其开发占用的土地都是成片的来进行开发，建成后的产成品主要有商业用房、小区住房以及稍大的公寓等。目前主要有以下几种方法对成本核算的对象进行划分，按照项目的区域、对整个工程项目进行分期、按照产品的类型或者把整个开发项目作为成本核算的对象。这符合财会[2013]17号文件第十三条要求，但是，具体要如何使用，还是要根据开发项目的具体情况进行分析，再加上大规模开发项目的复杂性，这都给房地产企业带来了核算对象确定上的困难。如果成本核算对象划分的过为细致或者过粗，都会影响到成本核算的质量，不利于成本的监控，给成本分析造成困难。

（二）成本费用分配的方法不合理

对于房地产开发企业而言，建筑安装的成本等可以直接归属于各个开发产品当中，这是比较明确的。但是对那些拆迁补偿款、基础设施建设费用和配套设施费用等间接费用来说，财会[2013]17号文件第四十三条规定应当选择占地面积比例、预算造价比例、建筑面积比例等合理的分配标准，分配计入成本核算对象成本，但每家房地产开发企业都会根据自己的实际情况来确定划分和分配的标准。总的来看，房地产开发企业的成本和费用的分配任意性较强，在实际中还没有形成科学统一的标准来对该行业进行约束和管理。

（三）成本核算周期模糊

房地产开发项目的工程量大，持续的周期比较长，也不存在明确的标准来确定开发项目的核算周期，这为成本核算提出了巨大的挑战。

（四）竣工决算拖延

成本核算应遵从及时性，这样能及时获取开发项目的开发成本，与收入相配比，计算出项目的利润，结清相关税费，避免与税务部门长期纠缠。同时，也有利于房地产开发企业及时对项目进行评价，指导未来的项目开发。现实情况却恰恰相反，有些房地产开发企业由于资金紧张原因，人为有意地拖延项目结算，还有如小区的个别配套设施没有完成，公共设施暂时不能建设等等，这些问题对于整个开发项目并不重大，却影响了整个开发项目的决算时间。这样既不利于企业的成本管理和成本控制工作，同时也会与国家的有关政策和税收制度相冲突。

二、加强房地产开发成本核算的对策

（一）明确成本核算对象

第一，以规划部门审批的总平图确定的开发期数为成本核算的对象进行成本的归集。这种方法适用于那些开发规模较大、开发期较长并且采用分期开发的形式进行规划的房地产开发企业。第二，以产品的开发形态作为成本核算的对象。这种方法适用于那些开发产品多样的房地产企业，这样成本的核算比较具有一定的可比性。第三，以单个的产品作为核算对象。这种情形适用于那些虽然开发规模大，耗费较多，但是开发出来的产品只有一种。按照上述原则进行核算对象的确定，有利于企业对成本费用的监控，对开发产品价值的评估。

（二）合理确定成本费用分配的方法

对于建筑安装成本来说，其有明确的归集对象，但是对于间接的开发成本费用来说，则需要按照科学合理的方法对其进行归集和分配，比如说，按照受益原则和配比原则等。对于房地产企业，它们可以采取的方法有个别认定法、价值分配法、占地面积比例、预算造价比例、建筑面积比例等合理的分配标准进行分配，但是对于同一家房地产企业来讲，该种方法已经确定，应当保持它的一致性。个别认定法可以说是成本费用分配中最好的形式，这样能使成本费用较为准确地分配到产品当中，但是其耗费的人力物力也较多。对于那些开发完成后，就直接成块出售的房地产开发企业来说，可以采取按照面积比例进行分配的方法。而对于按价值分配的方法，企业应当对开发产品的价值进行评估，并作为成本费用分配的依据，这也是现实中最常用的方法之一。对成本费用的合理分配，能帮助企业更好地进行利润的评估和管理，因此，应当使用合理的方法对其进行归集和分配。

（三）合理确定成本核算周期

确定开发项目的周期，应根据项目的实际情况来决定。如果项目的规模较小，持续时间较短，那么可以按照整体项目的周期来确定成本核算的周期，这样既能与项目的建设期进行匹配，又能及时做好成本核算工作。但是，如果项目的规模较大，持续期间较长，按照整体项目的建设周期来确定成本核算周期就不太合适，这样削弱了成本信息的时效性，目前，实践中的操作方法是以规划部门审批的总平图确定的开发期数施工期来作为成本核算的周期，如某房地产开发企业正在开发占地100亩、容积率为2，建筑密度为30%的商品房住宅区，该项目规划部门审批的总平图确定的开发期数分3期进行施工。第1期开发用地50亩，施工期（含：建安工程、景观绿化工程、小区道路及基础设施配套工程等）为3年，第2期开发用地30亩，施工期为2.5年，第3期开发用地20亩，施工期为2年。各期项目的实际建设期即为成本核算周期。

（四）及时进行竣工决算

房地产开发项目竣工决算前，必须拥有已经发生的成本费用的细致、全面的记录，对于未建设完成的项目，房地产开发企业可以根据实际情况，对可能发生的成本费用进行估计，企业应加强对成本预估人才的培养，提高会计人员相关的业务素质。在会计核算方面，可以通过“预提费用”科目将尚未实施的工程预算计入成本，使项目决算能按计划进行，以后待工程完成再按实际支出调整项目成本。由于这部分工程支出通常在项目总投资中所占的比例很小，这样做对项目的总成本和单位成本不会造成较大的影响。

三、结束语

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关键词：房地产；成本构成；意义；成本核算；问题；成本控制

中图分类号：F293文献标识码： A

引言

房地产开发企业在国家的大力扶持之下目前已经成为了中国经济的领军行业，成为了我国国民经济中的最为重要的组成部分。在如今房地产经济逐渐下行的背景下，房地产开发成本精细化管理是关系到房地产开发企业利润多寡或生存的重要途径，必须予以高度重视。

一、房地产项目成本构成及影响因素分析

1、土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、土地使用费、土地闲置费、拆迁补偿支出、农作物补偿费、危房补偿费、相关税费等。该费用占30%～50%，受房地产市场景气度、地段、周边配套设施、竞争者策略等因素的影响。

2、前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。前期费用在开发成本中占的比例不大，但决定了房地产整个项目75%以上的开发成本。在方案阶段影响成本的因素主要有：地下面积、竖向标高、窗地比、外立方案、核心筒及消防前室、建筑形态、工艺标准、建筑风格、人防面积、层高等等。

3、建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和安装工程费等。建筑和安装成本占投资的绝对主体，主要受合同订立、工期和现场管理及变更签证的影响，应严格控制采购成本的支出和工程变更费用的发生。

4、基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明等社区管网工程费和景观园林绿化等园林环境工程费。水、电、气等管线不同路由的解决方案直接决定此部分建设投资大小，其中供电工程尤为重要，应疏导理顺各个环节关系，按开发总计划完成各个阶段的任务，确保实际发生成本控制在目标成本范围内。

5、公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。尤其是无偿提供给政府的建筑面积控制在控制最低要求之内，最大限度减少此部分成本。

6、开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。

二、开发成本的核算

房地产企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本核算对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法可按以下规定选择其一：

1、占地面积法

指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配；分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。

2、建筑面积法

指按已动工开发成本对象建筑面积占总建筑面积的比例进行分配。一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配；分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。

3、直接成本法

指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。

4、预算造价法

指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。

三、房地产开发成本核算中的主要问题分析

1、房地产开发前期重视不足

首先，由于近十年来我国房地产一直处于卖方市场，房地产行业高收益率使得很多房地产只重视圈地、建房子、卖房子，不重视决策阶段的成本控制，并且我国房地产开发企业人员素质良莠不齐，以及行业人才高流动率，高水平专业人员严重缺乏导致不重视项目的可行性研究。其次，建设单位往往把施工阶段项目成本的管理作为重点，而忽略了设计阶段的项目成本管理，错过了成本管理的最佳阶段。

2、成本核算的范围未及时拓宽更新

随着知识在企业生产中的作用越来越大，知识资源的消耗成为产品成本的重要构成部分，而现行财务会计和成本会计都将无形资产的价值摊入管理费用，没有记入产品成本，已不符合知识经济下成本的内涵。因此，如何完整地核算企业的无形资产，并将其价值记入产品成本将是成本会计的紧迫课题。同时，在知识经济社会中，人力资源的价值也应是成本核算的对象，知识经济时代的企业劳动主体是智力劳动，智力劳动的知识价值如何确认、计量、记录和报告，应是该时代成本核算的重要内容。

3、成本分析没有得到应有的重视

项目竣工结算完成后，按业态进行成本分析，分析成本水平与构成的变动情况，研究影响成本升降的各种因素及其变动趋势，寻找降低成本的途径。成本分析是成本管理的重要组成部分，是评价企业成本计划编制的科学性和成本计划的执行情况的方法，揭示成本升降变动的原因，为以后开发项目编制成本计划和制定经营决策提供重要依据。目前，中小企业对成本数据库的积累重视不够，未充分运用成本分析数据，加强企业经营管理，降低企业生产成本，提高经济效益。

4、未实行全面成本及其精细化管理

目前有许多的房地产企业没有实行“全员、全过程、全要素和全方位”的全面成本及其精细化管理。有些房地产企业认为成本是成本管理部门的事情，与其他部门的普通员工扯不上关系；有的认为只要拿地就能赚钱；有的认为成本构成中最重要的是材料和设备，所以其他的成本费用就无关紧要。其实这些都是错误的观念，在房地产行业黄金时代已过的今天，无论成本大小都应该纳入成本精细化管理的范围，同时企业的成本是由于企业全体员工的活动而产生的，所以全面精细化成本管理是房地产企业现代成本控制的核心。

四、房地产成本控制

1、前期阶段的成本控制

主要是指项目的规划方案设计或扩初方案设计阶段，造价工程师根据测算模型测算项目开发成本，测算结果为项目目标成本的形成提供数据基础，形成项目成本控制的“上限”。房地产项目初步设计阶段影响工程造价的程度约为65%，施工图设计阶段影响工程造价程度为25%-35%，施工阶段通过技术措施节约工程造价的可能性仅为5%-10%，这表明前期产品的市场定位和方案的选型是成本控制的关键。有实力的大型房地产企业有自己的设计研究院，对前期的成本控制做得非常到位，如商业地产龙头万达地产；不具备设计能力的房地产企业应成立专门的设计研发管理部门,根据项目的市场定位和目标客户定位制定详细的交房配置标准、限额设计，组织专家对不同的设计方案进行研讨。对不同方案的结构形式、装修标准、材料设备选型、方案的经济性和技术可行性等进行全面的审核、评估。方案的选定应考虑结构本身的安全性，与周边环境的协调性，施工组织的高效性，造价的经济合理性等。造价人员应对各种方案进行准确的成本测算，并积极参与方案的研讨，提出降低成本的意见或建议。例如天津某试范小城镇建设项目，砖混结构，地上六层无地下室，在初步设计阶段，对桩的选型及其基础多种方案进行技术、经济分析（见表1），虽然空心方桩方案造价高于水泥搅拌桩方案，但空心方桩直接在工厂预制加工，现场静压，施工工期短、环境无污染、施工质量易于控制等综合优点，确定选用非预应力空心方桩为最佳方案。

表1基础方案造价分析（参照2012年11月市场价格）

2、工程建设阶段的成本控制

包括招标阶段成本控制和工程建设期间的变更洽商的控制。

招标阶段采用战略采购方式采购材料或设备是降低整体建造成本的有效途径之一，战略采购是企业采购的发展方向和必然趋势。在企业创业之初由于采购量和种类的限制，战略采购的优势并不明显，但在企业向更高层次和更大规模发展的过程中优势会日益明显，有远见的企业应该在发展之初就有组织地构建战略采购框架，实施战略采购。

集中采购是最基本的战略采购方式，这种采购方式尤其适用于集团化的大型房地产企业。对于开发规模大的单一项目，分期开发的间隔期短，多个标段同时开工的总承包或专业承包工程，用量大的材料或设备，采用集中采购同样能取得非常好的经济效益。

在天津某试范小城镇建设项目一期回迁房住宅30万平方米工程建设任务中，30万平方米为三个地独立的地块组成，即按地块分成三个标段相继施工。在工程地质勘察、监理、造价咨询、施工图设计、基桩采购及施工、施工总承包等招标均采用集中采购的方式，较分散采购每平方米降低造价约150元，一期总成本节约4500万元。可见，集中采购的经济效益非常可观。

招标阶段还有许多成本控制的方法，如结合工程现场管理情况合理划分标段，专业承包工程的界面划分要利于质量控制和现场管理等。

工程实施期间变更洽商的成本控制，主要是变更的经济效益评估、事前审批和事后确认，评估变更洽商的预计金额，对工期的影响，是否该变更或值得变更。如果订立合同时预测了预估变更，在合同发生变更时需要确认变更是否在预估变更范围内；如果没有预测，则需要考虑变更后对整体目标成本的影响，是否可控。变更完成后，应及时组织相关人员验收，确认实施的结果，即实际完成的数量、质量，实施后的成本。

3、竣工阶段的工程造价控制

3.1 竣工结算阶段的造价控制应注意的问题

竣工结算是工程造价控制的最后一个阶段，它是反映建设项目实际造价和投资效果的文件，是竣工验收的重要组成部分，必须予以高度重视，严格把关，具体如下：严查施工合同，熟悉施工图纸，核准工程结算范围，分析竣工资料，现场核实工程数量，对于未完或未做工程及交叉和甲供材，不能在结算中计算。严查现场签证的合理性、真实性。防止不属于签证范畴的内容列入工程结算，审查结算内容是否重复，正确处理结算纠纷。审查计算规则的运用，政策调整的合理性、准确性。审查各项取费是否准确等。

3.2事后造价分析评价应注意的问题

工程结算后的评价是对工程项目造价控制的总结，也是整个建设项目的综合性评价。一般来说应做好以下工作：对成本控制得失进行总结，特别是预算目标成本与实际成本的差异、原因等。并将影响工程造价的各项因素如目标成本数据、动态成本数据等资料整理归档，提炼关键成本指标，建立相应的数据库，为今后项目提供控制参考。成本数据库是成本管理的基础和支柱。总结出以后成本控制的措施及努力方向，通过建设项目后评价会使我们的造价管理水平不断得到提高，工作方法不断创新，造价控制管理能力不断加强。

结束语

我国的房地产行业经历了狂热，也经历了之前金融危机的洗礼，及几轮的国家宏观调控后，企业的利润空间受到一定的压缩，但总的来说，经过这些年的起落与调整，有关法规制度已比较完善，房屋建筑开发将在有序、规范的道路上运作,除了必须提供符合市场需求的产品外，更要从内部抓起，必须加强成本精细化管理，力图通过降低开发成本，严格控制各项费用支出来维持或增加利润。

参考文献

[1]杨晓梅《浅谈房地产开发成本核算》现代经济信息2011（02）。

[2]李晓艳《房地产开发成本核算中应注意的问题》中国乡镇企业会计，2011（01）。

[3]羊莉《对房地产开发企业成本核算与控制的探讨》财税论坛.2011（21）。

[4]吕超峰《房地产开发企业成本核算存在的问题及对策探析》财经界.2012（7）。

[5]唐云英《浅析房地产企业成本核算常见问题及解决对策》会计师.2012.7。

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【关键词】开发项目 开发成本 成本核算

一、房地产开发项目成本核算存在的问题

房地产开发项目具有资金投入大、建设周期长、成本核算环节多、投资风险高等特点。开发项目成本可分为直接成本、间接成本。直接成本可直接归集到开发成本中，间接成本需按合理的分配原则，才能计入开发成本中。开发项目成本核算处理正确与否关系到企业收入、成本、利润等经济效益指标和国家财政税收。为了加强开发项目成本核算管理，必须正确核算开发项目的开发成本，在各个开发环节控制好各项成本支出。

开发成本一般包括6项：

1.土地征用及拆迁补偿费

2.前期工程费

3.基础设施费

4.建筑安装工程费

5.配套设施费

6.开发间接费

现行房地产企业会计制度对成本核算业务的会计处理规定不够明确、具体，造成企业的会计核算与实际情况产生差异较大，笔者就下面4个方面浅谈一下。

1.房地产开发成本对象的归集

2.房地产间接成本的分配

3.房地产开发周期的确定

4.房地产开发项目的决算

二、房地产开发项目成本核算产生的原因

（一）房地产开发成本对象的归集

房地产开发对象是在房地产开发之前，通过市场调研、可行性研究报告等一系列充分论证，开发对象在规划设计审批后确定下来。开发成本对象在开发对象确定后，根据开发项目规模大小、复杂程度，合理确定开发成本核算对象，成本核算对象划分过粗过细都不好。过粗无法反映实际成本水平，不利于考核和分析成本升降原因；过细会出现过多共同费用需要分配，增加许多不必要的核算工作。开发成本对象的归集问题就显得很重要。

（二）房地产间接成本的分配问题

房地产开发规模较大，用途多样，间接成本的分配相对开发规模小、用途单一的开发项目来说，分配间接成本要区别对待。间接成本一般包括土地购置费、勘察设计和规划、可行性研究、场地平整、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等支出，要在不同开发规模、用途中合理分配间接成本就显得很重要。

（三）房地产开发周期确定问题

房地产开发周期根据开发项目规模、地块大小、结构、装修档次等因素，少则1-2年，多则3-6年不等。对开发规模小，地块小、结构简单、无装修的开发项目，从规划设计方面有开发独立、单一等特点，所以开发周期一般1-2年较短，开发成本核算比较简单；而开发规模较大，地块大，结构复杂、装修档次不同，开发周期一般较长，不确定因素较多，开发过程中的设计变更相对也较多，开发成本核算周期会很长，开发周期确定问题就显得很重要。

（四）房地产开发项目的决算问题

房地产开发项目整体竣工验收是开发最后一个环节，通过竣工验收，与开发项目需求方交接物业，结算不同阶段销售（或出租）收入，房地产开发企业收回投资，核算开发利润，形成资金增值。交接物业时开发的配套设施尚未完结，房地产开发项目决算也就迟迟不能决算，决算问题就显得很重要。

三、房地产开发项目成本核算的解决方法及建议

（一）单独核算成本

由于同一地块房地产开发规模小、用途单一，结构简单的开发项目，可以单独进行成本核算，核算方法简单，效率较高。

由于同一地块房地产开发规模大、用途相对较广，如开发居住物业（含普通住宅、别墅、公寓）、商业物业（含写字楼、零售商场或店铺、酒店等）、工业物业（含标准厂房、高新技术产业用房、工业写字楼等）、特殊物业等，若同时开发2种以上物业类型，可以结合项目特点和便于管理的需要，按物业类型划分成本核算对象，同类型物业归集汇总，单列科目。

同一物业类型有高层、多层、复式等不同结构的，结合实际需要按物业结构、规模大小，可进一步划分成本核算对象。

（二）合理分摊间接成本

房地产间接成本在不同的核算对象中分配，企业会计制度和相关法规规定，要求开发不同结构、规模，合理分摊间接成本，间接成本核算要准确、便于计算，依据规定和实际工作，间接成本分配可有如下处理方法：

第一，开发项目规模大致相同、结构相同，可以按照建筑面积占开发整个面积的比例，按面积比例分配间接成本，然后归集到开发成本中。

第二，开发项目规模大致相同、结构不同，可以按照工程造价占整个开发项目的造价比例，按造价比例分配间接成本，然后归集开发成本中。

第三，开发项目规模不同、结构不一致，可以按照工程造价、市场售价占整个工程造价、市场售价的比例，合理分配间接成本，然后归集到开发成本中。

结合以上三种方法，对于其他不同开发项目，可综合考虑，分配方法一经确定，就不得随意变更，即使相关政策需要变更，也要前后连贯，有理有据。

（三）周期分类核算成本

房地产开发周期对于开发规模小、地块小的开发项目，房地产开发周期较短，单独核算就可以做到；而开发规模较大，地块大，规划设计较复杂，房地产开发成本核算周期较长，单独核算显得不合理，可以按照开发物业类型分类核算。

（四）房地产开发项目决算问题

房地产开发项目决算早了，不能准确核算开发成本；决算晚了，决算也没有意义，起不到及时核算成本利润作用。开发项目决算可按国税发【2006】187号文规定：

已竣工验收的开发项目，已转让房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

取得销售（可售）许可证满三年仍未销售完毕的；

按上述进行开发项目决算时，有的配套设施费尚未实际支出，可先预提然后待实际发生时，及时做相应调整。

参考文献

[1]于富生，王俊生.成本会计学[M].中国人民大学出版社，2008.

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关键词:房地产开发 成本核算 建筑安装成本 会计监督

房地产成本核算是指企业在开发商品房过程中所支出的全部费用按照成本项目来进行归纳与分配，并最后计算出该开发项目总成本和单位建筑面积消耗成本的会计过程。房地产企业成本核算的水平往往反映着该企业的总体成本管理水平，最终影响到到房地产卡发企业的经济效益。房地产投资项目具有资金投入大、投资风险高、成本核算环节多、建设周期长等诸多特征。这就要求房地产开发加强对经营成本的管理，尽量规避经营中可能出现的各种风险，从而实现用最小的成本耗费来获得最大的经济利益。所以，提高房地产开发项目的成本核算质量，是企业提高经济业绩的关键环节。

一、房地产开发成本的主要组成部分

房地产开发成本从其用途上来说，可以分成土地、土建和设备费用、配套和其他的收费支出和筹资成本和管理费用三个部分。

(一)土地、土建和设备费用

这属于房地产企业开发成本的主要内容，往往要占到总开发成本的80%以上。在这其中，比例最大的是土地费用。土地费用又包括置换成本和动迁费用以及批租费用等等。在决定开展一个房地产建设项目之前，房地产企业必须通过将预算的土地费用进行土地面积与容积率的换算，进而计算出将来开发项目所占用的土地成本(俗称楼板价),并据此来开展项目的可行性评估分析。

(二)配套设施与其他的收费支出

这主要包括水、电、煤气等市政以及公共配套的费用。其他的收费支出当中有很多虽然属于押金的性质，像筹资成本和管理费用和档案保证金等，但是很难实现全部回收。这类收费项目标准不一，种类繁多，很多都是由由行业主管部门来执行征收，存在有很大的随意性，而且一般标准又很高。

(三)管理费用与筹资成本

与其他额行业相比较，房地产开发存在着投资数额大和建设周期长以及投资风险较高等诸多特点。所以，大多数的房地产开发企业都是经过银行贷款或者民间借款渠道来解决开发建设的资金问题，从而会产生很大的利息费用支出。企业必须把这部分费用进行合理的成本核算。

二、房地产行业成本核算中存在的问题

因为房地产企业规模与项目开发周期的不同，很不容易依照一般企业的成本核算方法来进行开发成本的核算，其中存在的主要问题是：

(一)房地产成本核算的对象含糊

我们知道，房地产项目的用地一般都属于成片开发，需要分期分批来进行，产品种类有商业地产和公寓以及别墅等等。但是在会计准则中，以何种方法来确定开发成本具体的核算对象，是以分片还是分期甚至是分产品类型，抑或是把整个开发项目作为为成本核算对象，在会计准则中都没有得到明确划分。

(二)成本费用的分配方法和归集不科学

依据成本会计的相关原理，在生产产品中所直接产生的费用，都应当直接归纳至该产品的成本当中；但是，如果属于生产多种产品时所共同产生的费用，则应当通过一定的规则先进行费用归集然后再采用合适的方法来进行分配，最终间接地归集到该产品的成本当中。房地产企业开发的过程中所发生的建安工程费是直接开发成本，但是，对于配套费用及拆迁补偿费等间接成本，用什么样的地标准来进行归集和分配，尚无有科学明确的解决方法。

(三)建筑安装成本任意虚增

目前，大多数房地产开发企业的内控制度完善，财务核算管理规范，很少存在随意调剂成本的现象，但是，为了减少应纳税额，很多房地产企业采取压缩利润额和应考核指标的办法，故意增加在建安的成本，往往存着年末突击虚增结算工程成本的现象，从而不能真实反映使各个项目的成本费用与具体利润。

(四)难以明确成本核算周期

由于房地产开发产品的开发周期比较长，必须按照生产周期进行开发成本的核算。以便于企业及时地计算出经营利润与应交税金，恰当地对经营业绩进行评价，但是很多情况是在工程竣工和验收以后，还不能进行竣工结算，加上小区配套设施常常延迟实施甚至久拖不能进行，最终影响到开发项目结算的周期。

三、提升房地产成本核算水平的有效途径

(一)设计科学合理的成本控制措施体系

一方面，要通过严格地限制建设项目的建筑安装成本，采取有效措施努力实现工程造价的降低。只有控制了建设工程的成本，才能为高盈利创造基础。另一方面还要加强拆迁安置费用的控制。在项目立项以后，要密切监控和制止业主的随意分户，必须严格按照政策法规来从严把握征地拆迁等各项费用。然后就是控制贷款利息。应当依据资金回收的特点和投资周期的长短来制定适当的贷款和还款计划，尽量避免以为过多地占用资金而增加利息费用。

(二)全程会计监督，健全完善制度建设

一方面要健全和完善房地产开发企业成本核算的各项规章制度。只有让成本核算工作有章可循、有法可依，才能够保证可靠真实的成本会计数据，提高会计信息的质量。对于大型开发项目，则应当成立专门的成本核算工作组，进行专门的成本预测、成本控制和成本决策，真正建立起算管结合和算为管用的高效财务管理机制。另一方面房地产开发企业还应当强化企业的内部审计，要设立独立的内部审计部门，安排专门的内审人员进行扎实工，，确保会计核算数据的真实可靠，以减少房地产开发中的不合理成本开支。对于内部审计人员，要积极参与工程的决算，全程参与企业成本核算的监督，以提高房地产开发企业的经济效益。

参考文献：

[1]田野.房地产企业成本核算现状分析[J].市场周刊(理论研究).2011

[2]袁灵红.房地产企业会计成本核算常见问题分析[J].现代商业.2011

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1 房地产行业成本核算中存在的问题

由于房地产企业规模和项目开发周期的不同，很难按照一般企业的成本核算方法进行开发成本核算，其存在的主要问题是：

（1）成本核算对象不明确。房地产项目用地一般从几十亩到几千亩不等，属于成片开发，分期进行，产品形态有高层、小高层、公寓、花园洋房、别墅、商业地产等。如何确定开发成本核算的对象，是以整个开发项目为成本核算对象，还是分片、分期、分产品类型、单栋楼房为成本核算对象，这些在会计准则中并未明确。

（2）成本费用的归集和分配方法不明确。根据成本会计有关知识，属于生产产品直接发生的费用，应直接归集到该产品成本中；属于多种产品共同发生的费用，应通过一定程序先归集费用并采用适当方法进行分配，间接归集到该产品成本中。房地产企业开发过程中发生的建安工程费属于直接开发成本，而土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、配套设施费和开发间接费均属于间接开发成本，需要进行归集和分配。可如何对间接开发成本进行归集和分配，间接开发成本归集何处，按什么标准来分配，没有给予明确的解决方法。

（3）任意虚增建安成本。有些房地产企业内控制度较为健全，财务核算比较规范，经营管理比较到位，很少有张冠李戴随意调剂成本现象，各项目间收入、成本费用和利润数字相对真实、可靠。在此情况下，房地产企业反映的当期应纳所得税额随之水涨船高。为了压缩利润额和应考核指标，房地产企业往往在建安成本上下工夫，一般在年末突击虚列并结算工程成本。

（4）成本核算周期不明确。产品成本核算一般按月或按生产周期进行，房地产开发产品由于开发周期长，只能按生产周期核算开发成本。房地产开发成本核算的最终目的是计算出项目的总成本和单位可销售面积的开发成本，以便企业结算出经营利润和应交税金，恰当评价经营管理层的经营业绩。房地产开发工程成本核算周期比较明确，工程竣工验收后即可进行竣工结算，但小区配套设施往往久拖不决或延迟实施，进而影响项目结算。

（5）张冠李戴随意调剂成本。房地产企业同一年度会有多个不同项目同时滚动开发，由于各项目所处位置、用途以及取得土地的价格等均不同，使得各项目利润空间也不尽相同，如有的是经济适用房，有的是普通商品房。房地产企业为了偷逃税款或延迟纳税，想方设法压缩各项目当期利润空间，有意将以后项目应摊销的成本提前确认并结转，造成各项目间成本张冠李戴，趁机浑水摸鱼。

2 存在问题的原因分析

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关键词：成本核算；控制；制度建设；监督

房地产开发成本的核算是指企业要开发一定数量的商品房所支出的全部费用按成本项目进行归集和分配，最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程。成本核算水平的高低直接关系到成本管理水平的高低，进而关系到企业的经济效益。

1 房地产行业成本核算中存在的问题

由于房地产企业规模和项目开发周期的不同，很难按照一般企业的成本核算方法进行开发成本核算，其存在的主要问题是：

（1）成本核算对象不明确。房地产项目用地一般从几十亩到几千亩不等，属于成片开发，分期进行，产品形态有高层、小高层、公寓、花园洋房、别墅、商业地产等。如何确定开发成本核算的对象，是以整个开发项目为成本核算对象，还是分片、分期、分产品类型、单栋楼房为成本核算对象，这些在会计准则中并未明确。

（2）成本费用的归集和分配方法不明确。根据成本会计有关知识，属于生产产品直接发生的费用，应直接归集到该产品成本中；属于多种产品共同发生的费用，应通过一定程序先归集费用并采用适当方法进行分配，间接归集到该产品成本中。房地产企业开发过程中发生的建安工程费属于直接开发成本，而土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、配套设施费和开发间接费均属于间接开发成本，需要进行归集和分配。可如何对间接开发成本进行归集和分配，间接开发成本归集何处，按什么标准来分配，没有给予明确的解决方法。

（3）任意虚增建安成本。有些房地产企业内控制度较为健全，财务核算比较规范，经营管理比较到位，很少有张冠李戴随意调剂成本现象，各项目间收入、成本费用和利润数字相对真实、可靠。在此情况下，房地产企业反映的当期应纳所得税额随之水涨船高。为了压缩利润额和应考核指标，房地产企业往往在建安成本上下工夫，一般在年末突击虚列并结算工程成本。

（4）成本核算周期不明确。产品成本核算一般按月或按生产周期进行，房地产开发产品由于开发周期长，只能按生产周期核算开发成本。房地产开发成本核算的最终目的是计算出项目的总成本和单位可销售面积的开发成本，以便企业结算出经营利润和应交税金，恰当评价经营管理层的经营业绩。房地产开发工程成本核算周期比较明确，工程竣工验收后即可进行竣工结算，但小区配套设施往往久拖不决或延迟实施，进而影响项目结算。

（5）张冠李戴随意调剂成本。房地产企业同一年度会有多个不同项目同时滚动开发，由于各项目所处位置、用途以及取得土地的价格等均不同，使得各项目利润空间也不尽相同，如有的是经济适用房，有的是普通商品房。房地产企业为了偷逃税款或延迟纳税，想方设法压缩各项目当期利润空间，有意将以后项目应摊销的成本提前确认并结转，造成各项目间成本张冠李戴，趁机浑水摸鱼。

2 存在问题的原因分析

（1）部分房地产企业管理者的素质不高，成本核算水平低。在传统的计划经济体制下，企业没有真正成为自主经营、自负盈亏的主体，这在一定程度上影响了企业的主观能动性，但在市场经济条件下，房地产企业已经成为市场竞争的主体，但有些房地产企业的管理者并不能适应外部环境的变化，不能及时树立市场竞争的观念，照走过去的老路，造成目前有许多房地产企业成本管理落后，成本核算水平低。

（2）成本核算体制不适应市场经济的需要。传统的房地产企业成本管理，主要是根据财务部门的决算报告，这种核算体制经常因业务人员提出报告的时效性滞后而无法发挥成本管理的作用。由于缺乏成本管理中的事前预测和过程控制，只能靠制度被动地“卡”。一旦反映在财务账面上成本失控，已是既成事实，则无可挽回。

3 提高房地产成本核算水平的途径

（1）制定相应的成本控制措施。控制成本是促进房地产企业集约经营繁荣我国住房市场的一个重要手段。

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关键词：房地产企业 成本 核算

我国经济在不断的发展，房地产市场也在迅速发展并成功的在市场经济中占有一定地位。在房地产市场迅速发展的过程中，企业的成本渐渐成为了热门话题。企业都希望通过降低工程的成本来提高企业的效益，这个时候企业成本的会计核算就显得比较重要了，本文研究了企业成本的来源以及在企业成本核算中应该注意的几大问题。

一、房地产企业的现状

随着我国经济的飞速发展，房地产市场的迅速发展是必然的。我国的房地产在经历了起起落落之后，现在处于平稳发展的状态。房地产企业要想获得更好的利润，那么就必须考虑降低企业成本。而房地产又具有开发周期长、建筑规模大、投入资金大等特点，这就让房地产开发的成本也具有相应独特的特点。所以，房地产开发要想提高企业的利润，必须严格控制开发成本。

二、房地产企业成本核算的内容

房地产企业的成本就是在房地产开发过程中所需的各项的费用。本文简单的将其成本分为以下几个部分：

（一）开发成本

开发成本基本上反映了房地产企业在工程项目的开发过程中所花费的全部资金与劳动。它是反映房地产开发企业所开发的房地产的质量的标准，并且为开发的房地产的销售价格打下了基础。它主要体现在以下三个方面：

1、前期的费用

这项费用包括了工程的设计、规划、研究勘察以及前期工程的各项投资的费用。工程的设计、规划基本上可以按照工程总投资资金的一定的百分比来进行核算。而拆除工程用地上原有的建筑物的费用是按照实际的情况来计算。

2、土地的开发成本

这项费用是房地产企业开发的主要成本。开发成本就是指建设用地所需的费用，包括征用土地、拆迁土地的费用、土地使用权的转让费用等等其他的费用。土地征用费用可以按照国家或者地区的有关法律规定来进行计算。而拆迁的费用包括两大部分，拆迁发热补偿费用和拆迁的安置费用。拆迁费用是按照土地原使用者的损失的多少、按照一定的比例来进行的估算。

3、房屋的开发成本

这项费用包括了房屋的基础建设费用以及相关配套设施的建设费用，比如说小区的绿化建设、供暖、供气等等费用。这类工程建设的费用一般是按照单位指标法、单元估算法等等来进行的核算。

（二）开发费用

这项费用是指在房地产开发的过程中，所需要的各项管理、销售等等的费用。这一项费用虽然看起来与工程的开发没有直接的关系，但这些支出的费用其实是会直接影响到房地产后期的收益中。它也大概包括了以下三个方面：

1、管理费用

这项费用是指房地产公司为了组织管理而支出的费用。比如说各种开发的经营活动等等。这些都是管理费用。管理的费用可以通过大致估算法来进行核算。

2、销售费用

这项费用是指为了更好地销售自己公司的房地产而支出的费用，比如说宣传费用、销售人员的费用等等。销售所支出的费用要根据实际的情况来进行核算。

3、财务费用

在房地产开发中，办理一些手续所需要一定的手续费，或者是为了开发房地产而筹措资金的一些费用等等。

（三）房地产开发的税金费用

这一项支出也是房地产企业成本的重要组成部分。这是在房地产开发投资过程中，所产生的一系列的税费或者是一系列政府所征收的费用。比如包括了企业营业税、土地增值税、教育附加费、城建维护费等等。税费的核算是按照国家的相关法律法规来进行的。

三、房地产成本核算中应注意的问题

房地产企业开发成本的会计核算就是指企业在开发房地产的时候，将所用的资金进行核对计算的一个过程。在这个过程中，企业不仅要根据国家的相关法律法规来进行核算，还应该注意以下几个问题：

（一）要了解开发成本的设计

正确了解这一项，可以正确的反映出产品的成本结构，就方便我们了解如何降低成本。按照现在的房地产开发企业会计制度规定， “开发成本”这一项就作为了一级成本的核算科目，其次，将各种建设费用，比如基础建设费用、各项配套设施的建设费用作为二级核算科目，最后，围绕一级和二级核算项目展开核算 ，形成多元化的核算，方便与日后的查询与统计数据。而且清晰明确的成本核算科目有利于将来的税金计算。

（二）分清成本对象

在了解成本的对象时，应该结合成本的实际特点去了解。对于某些大区域成片开发的土地来说，就一定会存在着共同成本的问题。在这个时候，分清成本的具体对象，就显得至关重要了。“谁得益谁分摊”这一原则就适用于公共成本要分摊的这一情况。一般来说，如果是能分清成本核算对象的，就可以直接进行成本核算；对于有一些不能分清成本对象的情况，就必须根据实际情况，建立新的分摊方法来进行核算。比如说，土地的资金可以按照每人所占的面积来进行分配，而基础建设费和小区配套设施的建设费可以按照可出售的面积来进行分配等等。

（三）一些间接费用的核算

很多时候，房地产的开发都会产生间接的支出费用。这些费用主要包括的有企业的各项管理费用、财务费用以及销售费用。按照现阶段的房地产开发企业会计制度的说法，这部分费用都是作为房地产企业的间接费用，算入了房地产的成本中。在这里要注意的是，有些为了项目的进行而贷款的利息部分，这一部分如果也作为间接费用进行核算的话，就会造成财务状况不真实的情况。就不能客观真实的反映出企业的实际情况，同时也会损失企业的开发成本。

（四）忽略项目决算的问题

房地产商企业成本会计核算的最主要目的是计算出在整个开发的过程中的实际开支，方便日后企业核算实际利润。可是目前房地产开发企业中普遍存在一个问题，那就是企业过分重视工程结算而忽略了项目结算。因为工程结算往往是在工程结束后就可以马上进行，时间明确肯定，又因为工程结算关系到工程款的支付，所以工程结算不容易拖拉。而往往项目结算会因为某一两个小问题而变得遥遥无期。要想要解决这个问题，可以提出一个“预算费用”的概念，就是将还没有完工的工程预算算进成本里，让项目结算能够按时顺利进行，等到日后工程完工后再来按照实际的支出改变项目结算。又因为这一个部分的工程支出费用，经常在总项目的投资中所占比例较小，所以这种“预算费用”的做法对工程项目的总成本和单位成本都不会造成较大的影响。但是值得注意的是，根据现在的税务法律规定，在土地增值税未清算前，在未取得正式发票的成本最多能允许税前列支合同总额的10%，而超过的部分不得在当期税前列支。所以，作为一名财务工作人员，必须合理的规划财务税务，在项目工程的土地增值税清算之前、企业所得税汇算之前要尽最大的可能取得已经发生成本费用的发票，暂时没办法立马付款也可以，也一定要和企业的各个部门沟通合作，争取拿到发票后立即处理付款等事宜，让公司的工程项目进行土地增值税清算、企业所得税汇算进行的顺利，公司税负最大限度的降到最低或者是想尽一切办法延迟公司交税款的时间。

四、结束语

伴随着我国经济的不断发展壮大以及市场经济逐步推进的体制改革，我国的房地产市场也在不断发展。在房地产企业的发展过程中，控制成本、降低成本是企业发展追求的目标。这些年来，房地产公司在与其他企业的竞争中某种程度上比的就是谁的成本更低。总的来说，房地产企业要想在激烈的竞争中不被淘汰，就要思考如何降低企业的成本，提高企业的经济效益，提高企业在市场的地位。而这一切，都与房地产企业成本的会计核算有着密切的关系，我们企业的财务人员一定要制订符合实际切实的会计核算方法，才能达到提高利润的终极目标。

参考文献：

[1]葛家澍主笔.市场经济下会计基本理论与方法研究[M].中国财政经济出版社， 1996

[2]郭懿洁.浅谈房地产开发企业收入成本核算的特殊性[J].现代商业. 2012

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关键字：房地产开发，成本组成，成本核算，成本控制措施

Abstract: In recent years, real estate is a very popular topic, how to do real estate cost and control the cost become the hot spot of the academic discussion. This paper first introduced the housing construction component, then expounds the real estate development process, and then discusses the housing development cost accounting, finally according to the article in front of the analysis and put forward the measures to control the cost of real estate, the purpose is to lower the project cost, strengthen the cost accounting, improve the economic benefits.

Key words: Real estate development, the cost composition, cost accounting, cost control measures

中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号：

引言

房屋建筑业从刚开始的狂热，到经济危机时期的低迷，我国房地产业近几年来经过起落与整顿，相关法律法规制度已趋于完善，房地产业已经走向规范、有序的道路。房地产商要获得更多的利润，就必须在提供适销对路的房源的基础上，严格控制各项费用支出，降低开发成本。

房屋建筑开发成本的组成

1.1 土地、建筑、设备费用

土地、建筑、设备费用占房屋建筑开发成本的80%，因此这些内容是房屋建筑开发成本的主要内容。在这些内容中，最重要的是土地费用，评价一个房屋建筑开发项目是否可行、是否有预期利润的主要经济指标就是土地费用的大小。

1.2 与开发项目相关的配套以及其他费用

与开发项目相关的配套以及其他费用支出主要是指煤气、电、水、市政和公建配套费等。医院、学校、商店、市场等生活服务型设施也是不可缺少的公建配套设施。在其他收费项目中有些属于押金性质的如绿化保证金、档案保证金等，却因为种种原因，大多数企业难以收回这些资金。

1.3 管理费用和筹资成本

与其他一般行业相比，房屋建筑开发具有投资数额大、建设周期长、投资风险高等特点。因此，大多数房地产开发公司需要筹措大量资金，其中一个重要途径就是通过银行，这样就会产生大量的利息支出。如何核算好这部分费用，对正确体现经营成果、计算开发成本，将起到十分重要的作用。

房地产开发的流程

房地产开发一般分为前期规划阶段、项目设计阶段、工程管理阶段、市场营销阶段和售后服务阶段，下面将详细分析在每个阶段房地产开发公司所要做的主要任务及其具体措施。

2.1前期规划阶段

该阶段的主要工作目标就是根据企业的战略研究结果，理论分析土地出让信息和实地调研出让土地，对该块土地进行投资研究，这样做的目的是确定这块土地是否有盈利的可能，进而确定是否获得该块土地，如果这块土地符合企业的战略发展，则获得土地，然后进行项目立项。

2.2项目计划阶段

该阶段主要是在项目立项之后，根据前期的市场地位，运用技术经济方法及工程技术理论，按照现行技术标准，对建筑工程、项目的工艺、环境保护、公用设施等进行合理设计及技术经济分析，并提供作为建设依据的设计图纸和文件。房地产项目设计阶段的目标是如何通过合理的规划设计，做到以相对合理的成本得到高品质的符合消费群体的产品，更好地实现房地产产品价值最大化，在确保设计量大前提下得到最佳的方案。

2.3工程管理阶段

工程管理阶段开发商在与房地产承包商签订了承包合同之后，按照合同的要求组织施工，按量、按质、按期完成项目任务。对房地产开发商来说，以最低的成本、最短的工期达到最优的工程质量就是房地产开发项目建设管理的最终目的。

2.4市场营销阶段

市场营销阶段是指房地产开发企业为例实现市场占有率最大化或是利润最大化，同时也是为了实现经营目标，对房地产产品进行构思、定价、分销和促销的执行过程与计划。在预定的成本范围内，提高企业的竞争力和营销素质，实现最优的营销效果，这就是市场营销阶段的主要目标。

2.5售后服务阶段

售后服务阶段主要是在售后，其主要目标是在交房后，利用先进的维修、现代管理、维护技术以及经济手段管理物业，为承租人和业主提供优质、高效、实惠的鼓舞，使物业发挥最大的经济效益和使用效益。在提供服务的过程中划清建筑承包商、房地产开发商和物业公司三者的责任界限，尽量避免由于责任不清导致的一系列事件。

三、房屋建筑开发成本的核算

3.1间接费用的核算

企业的间接费用主要包括财务费用、管理费用和销售费用。这些费用应作为期间费用，直接计入当期损益，这是按照现行房屋建筑开发企业会计制度的规定来处理的。这样处理对于不菲费用来说，势必形成虚假的财务成果，不能客观的反映企业的实际经营情况，这是违反会计的配比行原则的。因此，对收益对象明确的前期销售费用和贷款利息应视同资本性支出进行核算。前者列入“递延资产”科目下开设明细专业进行核对，待开发产品实现销售后，再转入“销售费用”科目；后者列入“开发成本”，作为成本项目的一个组成部分。

3.2项目的竣工决算

计算出项目的总成本和单位可销售面积的开发成本，以便计算出经营利润，这是房屋建筑开发成本核算的最终目的。然而，现今来说，普遍存在着重视工程结算而忽视项目决算的现象，这是房屋建筑开发企业中存在比较明显的现象。由于工程结算是在施工完成后再进行的，实践性比较明确，而且在涉及到工程款的支付，不易拖拉。而项目决算则不一样，有可能因为各种原因，如个别配套设施没有完成，计划中的公建设施暂时不能实施等等这些原因都会影响整个开发项目的完成，进而影响到项目决算。那么，可以通过“预提费用”科目将尚未实施的工程预算计入成本，使项目决算能按计划进行，以后待工程完成再按实际支出调整项目成本来解决这一问题。

房地产成本控制

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关键词：房地产企业 成本核算 经济效益 市场竞争力

现代市场经济体制下，房地产企业的成本核算工作开展是保障企业持续盈利能力以及利润最大化的关键。受施工材料与人工成本价格的上涨，房地产开发过程中的成本逐年提高。另一方面，传统建筑工程施工过程的成本管理、投资企业的成本管理等工作也是造成成本过高的关键。针对这样的情况，现代房地产企业应从成本核算工作入手，实现对房地产项目投资的控制、实现企业经营的成本控制。通过成本核算工作使房地产企业能够在激烈的市场竞争中提高持续盈利能力、实现利润最大化的目标。

一、房地产企业成本核算工作的探讨

房地产企业的特点使得这类企业更应注重成本核算工作的开展，以此实现对企业经营过程称、项目投资建设中各项费用进行核算。在现代企业经营中，成本核算是企业经济核算中的重要组成部分，是关系到成本控制工作开展、关系到企业经济效益的重要工作。在我国传统成本控制理念的影响下，房地产企业的成本核算工作开展存在着诸多问题。企业成本核算意识不强、缺乏相应完善的管理体系等都造成了企业成本核算效果较差、影响了企业的健康发展。针对这样的情况，现代房地产企业的经营与管理中应将成本核算工作作为企业管理工作的重点。通过增强成本核算意识、完善相关体系、注重实施重点等使企业的成本核算能够得到有效的实施，实现企业成本核算的职能与目标。

二、房地产企业成本核算存在的问题与解决对策

1、房地产企业特点造成的核算问题分析

受房地产行业特点使得其成本核算工作存在着自身特点所决定的问题。例如：房地产企业筹建期间费用的会计处理、土地成本分摊基础等。对于这类问题，应在实际的核算过程中进行相应的工作，以此避免这类问题造成的成本核算失真。按照现代会计工作准则以及相应理论可以看出，房地产企业项目筹建期间的管理费用亏盈作为期间费用挤入当期的损益较为适宜。这样的处理方式有助于企业核算工作的准确性、同时也有助于企业财务报告编写、有助于企业管理期间费用资本化的确定。而对于土地成本的分摊应按照房地产销售面积进行分摊，以此确保会计处理的合法性。按照房地产收入分摊符合了会计核算的配比性原则，使得企业的土地成本分摊更加合理，也更便于会计处理以及相应财务总结等工作的开展。通过针对性的会计处理等方式确保企业成本核算工作开展质量，为企业成本核算工作的开展奠定了基础。

2、房地产企业开发成本核算几点问题的分析

在房地产企业的开发成本核算工作中，需要注意开发成本核算中的几点问题。首先应明确成本归集对象，其次还要注重共同成本的分配问题。在进行房地产成本核算中，首先应对开发成本核算的组成进行明确。同时以成本核算的基本原则指导成本核算工作。在单栋或多栋住宅楼宇开发过程中这一问题较易解决。但是在大规模开发过程中必须科学的确定成本归集对象，以此为成本核算工作的开展奠定基础。通过科学的确定成本归集对象避免成本核算对象过细造成的工作量过大、同时还要避免归集对象过大造成成本核算不精细等问题。总之，房地产开发企业的成本对象确定需要根据工程建设投资情况以及工程实际情况进行确定，以此实现科学的成本核算工作。

对于开发过程中的共同成本，应以受益原则与配比原则作为分摊成本的基本原则，以此为基础进行分摊成本费用以及各项成本的核算。通过严格遵循成本核算的基本原则是住宅小区等大型开发项目的成本核算得以科学的实现，以此促进企业成本核算工作的开展。

3、强化企业成本核算管理体系以及财务部门职能――房地产企业成本核算实施的关键

在现代房地产企业的成本核算实施中，企业管理体系的不健全、财务部门职能不能得到有效实施是造成房地产企业成本核算工作开展的主要原因。而这一问题将严重制约企业的成本核算工作开展、影响企业的成本控制以及相关管理工作。针对这样的情况，现代房地产开发企业应根据自身的经营方向与实际情况构建完善的成本管理以及核算体系。以管理体系的完善以及相关制度、职责的明确使企业经营投资过程的成本控制与成本核算有据可依、是企业的成本核算工作实现规范化、制度化的管理。同时，房地产企业还应加强子夜的成本核算意识、加强财务部门职能的充分发挥。以强化核算管理实现成本核算的有效实施。

三、强房地产企业成本核算中的注意事项

针对房地产企业资金流向以及产品成本构成的特点，房地产企业的成本核算管理工作中需要注重相关注意事项，以此确保成本核算工作的科学开展。在我国房地产企业的成本核算中，常会由于核算工作开展存在不足而影响核算工作质量。针对这样的情况，现代房地产企业的成本核算工作中需要加强对相关注意事项的理解与认识。注重房地产企业资本化利息方法的不同、注重预提费用计提处理的不同、注重房地产企业开发过程中不确定因素对成本的影响。通过对房地产投资项目的综合考虑为成本核算的有效实施奠定基础。

针对房地产企业成本核算工作质量难以提高的问题，房地产企业应从收集相关信息资料入手、强化房地产企业资金的合理安排、注重土地储备成本核算方法、注重税收成本和会计成本的差异。通过根据核算内容不同而进行的相关管理以及注意保障企业成本核算工作的开展、促进企业成本核算目标的实现。作为房地产企业开发成本核算的最终目的，项目总成本与单位可销售面积开发成本的计算是结算经营利润的关键。在房地产工程企业的经营管理中常会忽视项目决算而造成综合成本的增加。因此，现代房地产企业在成本核算中应加强项目决算工作的开展。以工程决算工作的时间性为成本核算工作确定间期。通过对房地产企业成本核算中多项注意事项的密切关注以及有效实施实现成本核算的最终目的。

四、结论

综上所述，在现代房地产市场竞争力激烈的今天，企业成本核算工作的开展关系到企业的经济效益、关系到项目投资的经济效益、关系到企业综合市场竞争力的提高。现代房地产企业必须认识到成本核算工作的重要性。通过强化成本核算意识、完善相关体系以及切实有效的执行为企业的发展奠定基础。针对房地产企业成本核算所具有的特点以及其存在的问题，房地产企业还应加强相应工作的开展、加强问题解决对策的研究以及对相关资讯的关注。通过多种方式确保房地产企业成本核算的有效开展。

参考文献：

[1]王志东,李洋.房地产企业项目成本核算工作重点的探析[J].项目管理资讯,2009,10.

[2]常靓.房地产企业成本核算常见问题与对策问题[J].企业经营与管理,2010,4.

篇10

关键词：房地产企业 资金 合同 成本 税务筹划

房地产行业在经历了高投资、高收益的投资热潮后，目前形势不容乐观，尽管国家相继出台了有利于房地产行业发展的相关政策，但要想继续收获高额利润已经不可能，如何在现有形势下保持不败之地，成为每个房地产企业需解决的棘手问题。笔者现就所服务的某钢城房地产开发公司如何从加强财务管理和税务筹划作为制胜点来进行阐述。

房地产开发企业投资大、周期长、贷款多、涉税繁、风险高、政策强。要加强房地产开发企业的财务管理，可从以下四点着手：

一、加强资金管理

1、房地产企业从项目前期调研到产品开发至可预售状态历时较长，巨额的地价和房屋工程造价，需要投入的资金数量较大，要使开发项目顺利完成，解决融资问题是企业的头等大事。某钢城房地产开发公司在拿地前就进行了深入的项目可行性研究，对项目总投资作出合理的资金预算。因为项目开发的第一笔大额用款是支付土地款，它占整个开发项目较大的成本比重。土地款一般不可能得到银行贷款的支持，而是靠股东的自有资金投入。该公司在成立时就预先考虑到将要支付的土地款先作为公司的注册资本投入，扩大企业规模，使开业后自有资金就达到项目总投资的40%，以便于后续向银行争取项目开发贷款。

2、资金是房地产开发企业的命脉和血液。为了保证资金链的通畅，提高资金使用效率，降低资金成本。该房地产公司财务部每年第四季度就着手编制下一年度资金预算，平时配合和协助各业务部门编制各部门的月度、中期资金计划。每月计划汇总后对资金作出平衡，严格根据资金计划进行付款。合同付款环节是房地产公司最重要的资金管理环节，为严格把好项目用款关，财务部对每笔付款尤其是工程施工大额款项，要求工程部开具"付款通知单"，并由工程部负责人与分管项目的公司副经理审核签字，经财务审核合同条款后才予以支付。做到每笔付款用途明确，付款进度严格执行合同规定，经得起审计检查。每月末编制"资金月度计划执行反馈表"，对每月资金使用情况进行反馈和检查分析。

二、加强合同管理

合同管理是房地产开发企业财务管理的又一重要环节。通过签订各类合同（土地出让合同、施工承包合同、设备采购合同、设计咨询合同等等），作为支付房地产公司各项目用款的依据。为使合同管理和项目资金的使用更加规范化、高效化、合理化。

三、加强成本管理

1、成本核算既是企业的一项基础工作，也是企业致胜的关键因素之一。房地产企业开发成本核算中成本名目繁多，该公司首先对项目建设中发生的前期可行性研究费、规划设计费、工程开发成本、开发间接费等进行了整体测算，进而编制项目总投资预算，并结合实际工程进度情况适时修订编制"项目投资流量预算"（自项目开发原始投入起到项目竣工止），并从静态和动态方面都加以测算，静态方面主要测算：股东投资回报率、回收期、净资产收益率等指标；动态方面主要测算：内含报酬率（IRR）、净现值（NPV）、净现值指数、动态投资回收期等指标。

该公司非常重视基础数据的收集和整理，要求公司管理者和员工树立成本意识，在每个部门和环节上都要求员工既从自身做起，节约成本，又注重成本相关数据的记录、保存和传递，为财务部准确地进行成本核算打好基础。

2、在充分掌握各项税收政策和会计准则的基础上，合理准确地核算和区分开发成本和开发费用，否则将带来经营阶段和清算阶段的稽查风险、税收风险和经营风险。在正确按成本对象核算成本的同时，还应正确区分开发成本中的开发间接费与开发费用（即期间费用），这不仅关系到会计核算的准确性和企业所得税汇算清缴工作，还直接关系到土地增值税的清算中扣除数的基数的准确性，土地增值税在房地产开发企业的税费支出中占很大的比重，影响利润额也较大，税务机关会重点清算和稽查，对已列入开发间接费中的不合理的部分（包括不合理的借款费用等）予以剔除，再作为扣除数基数计算开发费用和加计扣除部分。 坚持按税法要求做好上述两大成本区分，加强成本核算管理，可以避免以后所得税汇缴清算和土地增值税清算带来的不必要的麻烦，并为企业提高经济效益作出应有的贡献。

四、提高财务人员素质

鉴于房地产企业财务管理的特殊性，财务管理人员不仅要具备专业财务知识，同时也要学习相关知识内容，如：成本控制、工程管理、资金管理等。鉴于这方面因素，该公司经常对财务人员进行业务培训和职业道德培训，不断更新财务管理理念，学习掌握最前沿的房地产理论知识，鼓励财务人员保持刻苦钻研、循序渐进、精益求精、的工作作风，以加快财务管理水平的不断提升，为公司决策者提供充足及时准确的决策信息。

五、加强税务筹划

1、该公司通过增加扣除项目对土地增值税进行税收筹划

土地增值税是房地产开发的主要成本之一，而土地增值税在建造普通标准住宅增值率不超过20%的情况下可以免征，房地产公司可以通过增加扣除项目使得房地产的增值率不超过20%，从而享受免税待遇。

2、相关借款利息的筹划

由于该房地产公司的开发资金主要来自向银行和母公司的借债，资金量大、借款期限长、利息费用多。所以针对开发完工之后发生的利息费用，通过按转让房地产项目分别计算、分摊并提供金融机构证明，使其不超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，据实扣除，对借款利息进行税收筹划。

3、销售房产时的税收筹划

该房产公司通过改变销售模式的筹划降低了税负。该房产公司设立了销售公司作为分公司负责房地产销售，这种分立使土地增值税筹划空间很大。

4、递延纳税时间