物业管理费范文
时间：2023-03-15 15:47:20
导语：如何才能写好一篇物业管理费，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
篇1
我认为，这种促销方式是不可取的，没有法律依据。
我从物业管理费的性质谈起，在国家计委、建设部《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》中规定：“本办法所称的物业管理服务收费是指物业管理单位接受物业产权人、使用人委托对城市住宅小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用”。一句话：取之于民、用之于民。
物业管理费不完全是物业管理公司的收入，其中很大的一部分是要投入上面说的各种消耗。对于普通住宅来说，物业管理的收费标准、数额是固定的。从理论上来说，如果部分人不交物业管理费，物业管理费总额就会减少，相应地用于消耗的款项也会减少，提供的物业服务会打折扣。那么交齐物业管理费的业主有得到完善物业管理服务的权利，这对于他们是不公平的。
对于高档物业来说，情形就更严重。不久前，我在文章中谈道：高档物业是按照倒算的办法计收物业管理费的。物业管理公司先算出本物业管理年度总共应收物业管理费总额，再将总金额除以该物业总建筑面积或是产权人数，得出每平方米建筑面积或每位产权人应承担的物业管理费，并按照这个标准向产权人、使用人等收取。
打个比方，物业管理费为6块钱，共三位业主，则每人需要交2块钱。可是如果免了一位业主的物业管理费，那么另外两位业主就得各交3块钱。免收的物业管理费最终还是摊到了其他业主头上。
有些发展商或物业管理公司称：免交的物业管理费是由该小区的物业管理公司营业利润抵充的。这种说法不能说没有道理，但实际上很难操作。
从财政部《物业管理企业财务管理规定》来看，物业管理企业的主要利润是主营业务利润，主营业务利润是指主营业务收入减去营业税金及附加，再减去营业成本、管理费用及财务费用的净额。
篇2
关键词：物业管理费收取权；法律保障机制
按照我国《物业管理条例》的规定，居住小区由物业管理者进行综合管理，因此小区业主应当与物业管理者签订物业管理合同以规定双方的权利义务。对物业管理者来说，其主要义务是为业主提供物业服务，同时获得相应的对价，即物业管理者享有收取物业管理费的权利。
1 物业管理费收取权的运行现状
我们经常在媒体上看到，物业管理者由于收不到物业管理费而采用非正常的方式迫使业主缴费，如采用停水、停电等手段；业主在遇到这种情况时往往会起诉到法院，要求物业管理者停止侵权、赔偿实际损失，因为物业管理者不过是供水、供电等单位收费，无权私自停止能源的供应。
实际上，物业管理者收不到物业管理费的原因是多样的：
第一，开发商没有依照房屋买卖合同提供相应的配套设施，业主将之归咎于物业管理者。在现行房地产开发实务中，开发商与物业管理者之间的关系往往有以下两种：第一，开发商与物业管理者之间是母子公司关系；第二，开发商出售房屋并将小区移交给物业管理者后，随即解散。由于房产市场供不应求，开发商任意违反合同的事件不断出现，业主对开发商的行为极为反感，但通过控告或诉讼的方式很难在短期内解决问题。基于开发商与物业管理者之间的关系，业主们通过拒缴物业管理费的方式来要求物业公司解决问题。
第二，业主以拒缴物业管理费为手段，要求物业管理者提高服务质量。根据法律规定及物业管理合同约定，物业管理者应当对物业进行综合管理，而管理的内容是全面的，但这种全面服务并非意味小区内一切服务。比如，业主的自行车在车棚中失窃，业主认为物业管理者没有尽到保安职责而应承担赔偿责任；但物业管理者认为失窃作为一个社会现象，由自己承担失窃责任如同要求公安部门承担失窃责任一样，是荒谬的。业主在自身要求不得满足的情况下，采用拒交物业管理费的方式以作抵制。
第三，业主经济能力有限，无力缴纳物业管理费。就全国各地现状来说，新建小区一般都聘有物业管理者，并且按照现行法律的规定，个别业主无权拒绝业主大会选定的物业管理公司的物业管理行为。也有学者认为，“业主接受物业管理服务的权利已不仅是业主个人的权利，而具有了成员权的性质，即业主基于其对建筑物的区分所有权，已经成为公共管理中的一员。” 在此情况下，物业管理具有公益性，业主无权通过放弃对公益的享有而拒缴物业管理费。
然而新建小区中有一部分业主属于市政改造的拆迁安置户，其中的许多业主本身属于低保户或接近低保的状态，失业、疾病已经使他们穷困潦倒，日常饮食、衣物、水电开支以及家庭成员就读、就医等费用已经使他们负债累累，而现行的社会保障制度又不能全面保障他们的生活。在这种情形下，要求他们缴纳物业管理费，从实务角度来讲不具操作性。我们知道，法律对民事权利进行保护，主要通过实体法和程序法，而综合上述三类原因，我们可以看出，我国现行法律对物业管理者物业管理费收取权的保障是不够完善的。为了实现物业管理者的利益，我们应当从实体法和程序法两个层面对物业管理费收取权进行保障。
2 物业管理费收取权保障的实体法机制
我国实体法律对物业管理法律机制以及其他相关法律机制的设置存在不合理因素。我们下面将具体研究现行实体法律对物业管理者收费权的影响。
（1）现行法律允许开发商与物业管理者为母子公司，势必产生业主不信任物业管理者的后果，应当立法设置物业管理行业的市场准入规则，禁止从事房地产开发或经营的公司从事物业管理行业。
我们提出这种建议主要基于以下几个理由：
①开发商与物业管理者之间的母子公司关系，不利于业主群体利益的保障。虽然母公司和子公司属于独立民事主体，各自独立承担法律责任，但是由于子公司中往往属于母公司的全资子公司或控股子公司，“从全国看，大约有三分之一的物业管理企业是从建设单位派生出来的'父子关系'企业”， 且母子公司的高级管理人员又多是重合的，这很容易掩盖母公司在房屋开发或销售方面的违约行为，且由于母子公司之间责任独立，业主无法向物业管理者追究房屋开发者或销售者的责任。
②复杂的母子公司关系，会带来业主与物业管理公司之间不必要的纷争。业主是普通的社会公众，对法律的了解比较肤浅，往往停留于字面含义。公司法作为商法的重要组成部分，对商人而言是必修科目，但即便是商人，也往往搞不清楚其中复杂的关系，比如母子公司关系和总分公司关系。在这种情形下，如果要作为普通公众的业主厘清母子公司之间的权利义务分离的关系，似乎有些勉为其难。因此，我们建议对物业管理行业设置准入规则，禁止房地产开发商或销售商从事物业管理行业。
（2）现行法律对开发商解散项目公司没有任何限制性规定，当项目公司违反房屋销售合同的约定时，业主无法找到承担责任的主体，势必造成业主迁怒于物业管理公司而拒绝缴费，因此应当立法设置房地产项目公司的市场退出规则，严格限制项目公司的解散。
在房地产开发实务中，开发商往往设立一个子公司，章程里约定，由该子公司专门开发某个项目，待项目结束后，该子公司清算终止。这种制度很容易使开发商逃避责任：由于开发商与项目公司之间是母子公司关系，开发商作为母公司，可以从子公司赢利中获得利益而无需承担直接责任；同时项目公司又已经清算终止，失去主体资格，业主无法让其承担责任，因此母公司也不会有股利上的间接损失。开发商之所以能够如此运作，在于法律没有对项目公司的解散作出限制。我们建议立法应当确立项目公司解散必须具备两个条件：
篇3
购房人在签购房合同的同时会被要求签署《房屋使用、管理、维修公约》（以下简称公约），一份完整的公约应包括物业的基本情况，产权人、开发商、物业公司各自的权利和义务，物业管理费的收取办法以及违约责任等。
要提醒读者的是，所签订的公约一定要经过北京市土地管理局核准。在近日出台的《高档物业管理服务收费暂行办法》中规定，在成立物业管理委员会之前，物业管理企业应按购房时与产权人签订的《房屋使用、管理、维修公约》中规定的收费标准向产权人收费。很多读者非常关心管理部门是如何对公约中物业管理收费项目和标准进行核准的？经过核准的物业管理收费能否意味着管理部门保证收费的合理性？
负责《房屋使用、管理、维修公约》核定工作的邹先生介绍，公约中就物业管理收费的规定主要有以下两种形式：
一、公约中不规定具体的收费标准，只规定收费项目。这类公约多是在1997年9月开始公约核定工作以前签署的，都未经核准。现在补办核准手续时，如果规定具体收费金额，而且要求业主必须遵守，业主不容易接受，所以只规定收费项目。在核定过程中主要看这些收费项目是否符合建设部1996 年266号文件《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》的规定，266号文件允许的收费包括8项，即管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费；公共设施、设备日常运行、维修及保养费； 绿化管理费；清洁卫生费；保安费；办公费；物业管理单位固定资产折旧费；法定税费；最近又被批准扩充了管理公司的酬金和公共设施和公共场所的保险两项收费。超出以上10项的收费就不能被批准。在收费项目确定以后，物业公司不能单方面制定物业管理收费标准，物业公司要根据这些项目与业主协商确定收费标准，协商主要是通过公告方式进行的。
二、公约中对收费标准进行了具体规定。这类“公约”一般是在房屋销售之前已经被核准，可以和购房合同同时签署。此类公约会明确写出物业管理费为每平方米多少钱。购房人要想清楚这个水平能不能接受，一旦签字就必须按照这个规定缴纳物业管理费。“公约”经过核定只表明公约的各个条款符合国家相关法规规定，并不说明管理机关保证公约中规定的物业管理收费一定是合理的。合理与否关键看入住后物业管理水平是否与所收费用相适应。 在签订公约时还没有开始物业管理，所以无法判断其管理服务水平是否与收费标准相匹配。这时候购房人首先应该确定自己是想购买最高品质的物业管理，或是一般水平的物业管理，还是图便宜选择低于一般水平的物业管理。在签订公约时只能考虑到这一步，至于能否实现承诺，就要看管理公司的信誉和实力了。
篇4
(一)开发商原因
1．由于一些开发商为了谋求暴利，在施工阶段，不按照施工规范进行施工，更改原设计方案，利用伪劣产品、偷工减料、缩短工期等降低施工成本，造成工程质量低劣。有些业主面对这些工程质量低劣问题，不清楚是应同开发商进行交涉来维护自己的权利，而把这些意见和问题转嫁在物业管理公司身上，让物业管理公司给予解决，如果不给解决就不缴物业管理费。
2．一些开发商为了急于售房，在售房阶段采用夸大宣传，承诺能为业主在收取物业管理费时给予一定的优惠，能为业主提供优质的服务等，待业主入住后，发现售房时的承诺都是虚假承诺根本无法兑现，并且承诺与实际现状相差甚远，真正收取物业费的是物业管理公司，而不是开发商，物业管理公司根本无法兑现开发商的这些承诺，这些问题根本得不到解决，这一损失业主得不到满意答复，最终导致对物业管理公司缴
(二)物业管理公司自身原因
1．从业人员自身素质差。现在我国的物业管理公司多数是从原来的房地产公司分立出来的，缺乏必要的设备管理人才，这样就造成管理不到位，人员自身素质较低，先进设备不能够熟练操作，对业主提供服务，不热情、不主动、不及时，业主得不到物业管理的优质服务，因此，业主不甘心情愿的缴物业管理费。
2．收费不规范。在激烈的市场竞争中，作为以盈利为目的的物业管理公司，如果只片面追求利润而不考虑社会效益，就会很容易造成失信于业主的情况发生，如果收取的费用偏高，业主会很难接受，如果收取的费用偏低，则会影响到物业管理公司的发展，物业管理公司为了在竞争的环境下追求利润，其各自存在不同程度的收费标准，缺乏收费规范，巧立收费名目进行乱收费、高收费，来获取不合理的利润，使业主难以接受，不愿意缴物业管理费。
3．收支不透明。物业管理公司不愿意向业主公开物业管理费收支情况，业主无法了解到自己所缴纳的物业费是如何分配使用的，造成心理不平衡进而拒交物业管理费。
(三)业主原因
1．业主的物业管理消费意识淡薄。物业管理在我国是一个新生事物，现阶段我国整个社会对物业管理的认识还不够深入，有些业主尚未树立物业服务有偿消费的观念，在长期计划经济下，福利分房修房都有单位负责，住户一分钱不用花，这一观念住户以根深蒂固，现在随着住房改革的快速发展，人们要抛弃房改前的旧的房管意识，来适应和接受房改后的新的物业管理模式，让住户花钱买物业服务这一新生事物住户难以接受，甚至有些业主交了物业管理费，但得知其他业主没交物业管理费同样能享受物业服务，他们就会效仿那些没有缴费的业主，后来也不缴物业管理费，使物业收费进入恶性循环轨道。
2．业主新房入住率低。随着住房商品化及住房制度改革步伐的加快，人们买房不仅仅是为了居住，有的是以投资挣钱为目的，购买多套楼房的人不断增加，造成新房入住率低，有些新建小区多年来入住率只达到50%，导致物业管理公司想收费根本找不到人，通过打电话、下文书通知等形式进行催缴，但业主无动于衷，根本不给缴费，理由是本人不住房，用不着物业管理，因此，不用缴物业管理费。
二、解决物业管理收费问题的探讨
(一)加强对开发商的监管力度
1．加强对开发商的监管力度。要加强对开发商建房工程质量和环境质量的监管，防止开发商利用伪劣产品、偷工减料等手段，确保工程质量，物业管理公司要与开发商办理好房产交接手续，要严格按照规章制度办事，对有问题的房产要在开发商处理完毕后再接管，开发商必须制定房屋质量保修说明和物业使用说明，向业主明示后发放，以免给入住后的业主留下隐患。
2．防止开发商在售楼时的虚假承诺。业主在买房时，要与物业管理公司进行沟通，落实开发商的承诺是否属实，能否兑现，以免入住后缴纳物业管理费时发生纠纷。并且业主也应参与房屋的验收工作，如有质量问题，把问题解决在入住前。
(二)加强物业管理公司自身建设
1．提高从业人员自身素质。物业管理公司应对员工进行岗位技能培训，提高员工素质，提高工作效率，培养员工与人沟通、协助的能力，切实维护业主的利益，在工作中以“业主至上，服务第一”为宗旨，急业主所急，想业主所想，主动热情地为每一位业主解决困难，用优质的服务温暖业主的心，使业主由被动缴费变主动缴费。
2．规范收费行为。目前，为了适应市场经济体制对物业管理公司提出的新要求，物业管理公司要根据国家有关规定及本地区实际情况，制定出具有可操作性的收费标准，向政府主管部门和物价部门提交申请，经审核批准后方可实施。
3．增强收支透明度。物业管理企业要强化管理，定期公布收支情况，将物业服务项目、服务标准、收费项目、收费标准等情况，在管理区域内进行公示，加强收费的监督力度，接受业主质询和监督，使业主明白自己缴纳的物业管理费，用在什么地方，使业主明白缴纳物业管理费的重要性和必要性，进而使业主能够自觉的缴纳物业管理费。
(三)提高业主消费意识及新房入住率
1．提高业主消费意识。通过新闻媒体、有关部门，大力宣传物业管理知识，提高业主对物业管理服务的消费意识，使业主和物业管理公司建立良好的和谐关系，并且，能使业主清楚地认识到缴纳物业管理费是业主应尽的义务，能使物业管理公司收费工作顺利进行。
篇5
（1）物业费的拖欠侵害了已缴物业服务费业主的合法权益。由于未交费的业主在短时间内享受到了与缴纳物业费的业主同样的物业服务，其他缴费业主的合法权益的侵害，缴费意愿下降。进而业主和物业公司的矛盾更升级，已缴费的业主甚至也会加入到不缴费的行列，加剧物业费拖欠矛盾。
（2）业主拖欠物业服务费会使公共设施和设备得不到及时的维修和保养。当公共设施和设备得不到及时的维修和保养，物业所有人的资产和投资就会相应的得不到应有的保值和增值。小区里的公共设施设备是整个小区所有业主的共同财产，当共同财产没有很好的保护，损失的就是业主自己的利益。
（3）业主拖欠物业服务费会降低物业服务品质。物业管理行业是个微利行业，当业主拖欠物业费不缴纳，物业公司的福利待遇就得不到应有的保证，这样必然导致人员流失，服务品质下降，严重的甚至可能会导致物业服务企业的撤管，这会让整个小区的业主的资产贬值。
（4）业主拖欠物业服务费会引起不必要的司法诉讼。物业费收费标准的核定和审批，物业公司都是按省物价局文件中所述的条款规定执行的。业主对物业公司有意见可以进行沟通和调解，但是如果业主在物业公司多次追缴物业费后仍不缴纳，物业公司可以依照业主委员会的委托，依法提起法律诉讼，来追缴没有缴纳的物业费和滞纳金。
2我国住宅小区物业管理收费难的原因
我国物业服务行业经历了30余年的发展，物业服务也走进了城市千家万户，但由于开发商遗留问题多、物业服务企业服务质量不高、行业制度建设执行不到位、业主物业消费理念落后等原因，物业收费难现象还较为普遍，已经严重制约着行业的健康发展。
2.1开发商遗留问题多导致小区管理先天不足
住宅小区既要满足业主的居住功能，也要具备提高业主生活质量的功能；既要有合格的房屋质量品质和小区环境布局，也要配套与业主生活有关的幼儿园、超市、活动中心等设施。但在我国的住宅小区当中，由于规划、施工等环境监管不严，加之物业服务企业前期介入不足，许多住宅小区配套设施不完善，缺乏超市、幼儿园、健身活动中心等场所，甚至出现建筑质量不合格、小区绿化不达标、道路设计不合理等问题。这直接导致了物业管理对象存在先天不足，后续物业服务难度加大。此外，许多开发商在建设及销售时做出许多虚假承诺，得不到兑现加剧了业主的不满，甚至将原因归咎到物业管理服务企业，并通过拒交物业管理费用以示不满。
2.2物业服务企业管理水平整体较低服务质量不高
由于物业服务企业专业人才紧缺、物业服务管理理论和手段及设施设备落后、前期介入工作不足等原因，部分物业服务公司缺乏对业主服务的意识和服务技巧，特别是当小区存在规划不当、物业存在质量瑕疵的情况下，物业管理的不利因素增加了物业服务企业的管理成本，甚至导致物业服务企业的服务质量大打折扣。进而使物业服务企业无法提到高质量的服务，更谈不上提供现代化、智能化的物业服务。低质量的服务，最终会引起许多业主的不满，导致物业服务企业在业主内心的形象彻底毁灭，这些都会是业主拒交物业费的借口。
2.3行业制度建设、落实和政府管理不到位
物业管理行业的发展需要一套完善的法律法规作为保障，我国物业服务行业尽管经历了30余年的发展，制定了一系列相关的物业管理法规及其管理办法，对不交、少交、欠缴物业管理费的情况作了相关的规定。但由于走法律程序时间比较长、成本比较大等原因，相关法律法规程序在实际操作中很难去执行，无法满足时代的需求。同时，走法律程序容易激起业主和物业管理公司的矛盾，不利于后期的管理。在物业收费方面，我国物业管理收费办法一直是由政府指导定价，存在一定的弊端。如，在同一小区，不同等级不同规模的物业服务企业进行管理所需要的成本相差肯定很大，如果采用政府指导方式定价，势必引起部分业主的抵触心理，不利于物业管理费的收取。在实践中，由于物业收费项目的归纳类不明确，性质不清晰，而且对物业服务费的收取没有精准的计算。特别是随着物业公司的发展，增加了新型服务，物业费不断提高。但业主却未必认可，进而导致了业主对于物业公司的不信任，使物业收费难上加难。
2.4业主物业消费理念落后认识不清
目前物业管理已走进大部分城市小区，但许多业主仍认为物业服务费都是物业公司的盈利，而不知道物业服务费大部分都投入在小区设施设备的维修和养护之上。业主心目中的物业服务项目中，保洁和保安非常简单，成本极低，甚至对物业服务企业的存在必要性产生怀疑，认为物业公司只是为了收取物业费。因此，业主只要觉得物业公司的服务有些许瑕疵，就觉得物业费缴得不值，从而产生了业主拖欠物业费的情况，甚至出现部分恶意拖欠物业费的业主，造成收费困难。
3解决物业管理收费难问题的对策
3.1完善有关法律法规，制定市场化的新的定价模式
物业管理行业的行政主管部门及相应的政府机构，须加强物业管理行业的立法和执法力度、加快与法规相配套的操作性规范的制定。特别是要在吸取国内外先进的物业管理办法及经验基础上，征求社会各界有关人士的意见，尤其是物业管理行业的专家、业主委员会、物业服务企业的各阶层人士及业主的意见，制定出符合三方利益、具有操作性的相关法规。在物业管理费用的定价问题上，政府应该进一步将主导权给物业服务企业及业主，实行竞标市场化的形式。可探索基于物业服务内容和物业服务收费的成本构成因素，将物业服务内容划分为综合服务、公共区域清洁服务、公共秩序维护服务、公共区域绿化养护服务、共用部位及公用设施设备日常运行养护服务等几个类别，不同类别的服务内容从高到低又细分为多个等级，对应相应的收费标准。业主则根据所在小区特点和需要选择。同时，物业服务费最终定价应该由物业服务企业自己决定。
3.2加强第三方监督维权，维系业主和服务企业合理权益
目前，之所以业主对物业服务费的定价缺少信任，其根源是相关服务的定价也是没有可靠依据的。因此，新楼盘开发要积极引入第三方专业中介机构，科学、客观、公正的算物业费价格，若业主不满意，还可以找第三方评估机构重算。对老旧的小区，业主大会首次选聘或更换物业服务企业时，也可以委托第三方物业评估机构对物业费进行评估。也许有第三方的存在，能让业主更加安心些。在费用的缴纳方面，也可成立第三方独立机构来维护业主和物业服务企业的利益。特别是针对部分恶意拖欠物业管理费用的追缴问题。由于第三方机构与物业服务企业及业主没有直接利害关系，因此能够做到公平公正。同时，能淡化物业服务企业与业主之间的矛盾，把业主对走法律程序追缴物业管理费用的怨气转嫁到第三方机构有利于物业服务企业与业主的继续合作。
3.3物业服务企业要进一步加强与业主沟通，提高服务水平
篇6
[关键词] 住宅；物业管理；收费难
doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2014 . 06. 028
[中图分类号] F293.33 [文献标识码] A [文章编号] 1673 - 0194（2014）06- 0046- 03
自1981年3月在深圳成立中国第一家物业服务公司以来，我国物业服务行业发展迅速，并被社会大众广泛接受，成为促进城市管理进步和实现房地产保值增值的重要手段。但由于物业服务企业发展水平不高、行业管理不到位等诸多原因，目前业主和物业服务企业的纠纷不断。其中，以物业费收费难问题最为突出。据调查，“当业主对物业服务企业的某些服务不满意，你会怎么办”时，有56.8%的业主会选择拒交物业服务费，有26%的业主会选择更换物业公司，14%业主会选择集体抗议，选择和物业服务企业协商调解的只有4%。
严重的物业管理收费难问题会既侵害了已缴纳物业服务费的业主的合法权益，又会使物业公共设施和设备得不到及时的维修和保养，导致物业服务企业的服务品质下降，经营出现困难，并进一步影响服务质量，加剧物业费收取的难度，从而把物业服务企业与业主的关系带入到一个恶性循环的怪圈，危害物业管理行业的健康发展。本文以住宅小区物业为例，在总结我国物业管理收费难现象的基础上，分析原因，结合实际提出一点对策和建议。
1 物业管理收费难的现状及危害
物业管理费是整个住宅小区正常开支和运行的基本支撑。物业管理费的支出，一部分用于管理和服务该小区的人员工资和福利，一部分作为“服务项目的物资损耗补偿费”，即公共设施和设备的维修保养费用和物业管理的固定资产的折旧费和法定税率。若物业管理费用交纳率不足，小区设施设备的维修和保养、物业服务公司的管理质量将严重受到影响，进而小区整个物业资产将贬值。
在我国物业管理市场上，物业收费难的现象目前普遍存在，收费难的问题已经严重制约着我国物业管理行业的向前发展。目前，我国的物业服务企业基本上是低利润运行。特别是在经济相对落后、老旧小区多的地区，物业服务收费的情况更不容乐观。收费难问题的存在已严重影响了物业服务企业的经营和物业服务行业的健康发展。若未能很好地解决，势必将物业管理行业带入到恶性循环的怪圈。
（1）物业费的拖欠侵害了已缴物业服务费业主的合法权益。由于未交费的业主在短时间内享受到了与缴纳物业费的业主同样的物业服务，其他缴费业主的合法权益的侵害，缴费意愿下降。进而业主和物业公司的矛盾更升级，已缴费的业主甚至也会加入到不缴费的行列，加剧物业费拖欠矛盾。
（2）业主拖欠物业服务费会使公共设施和设备得不到及时的维修和保养。当公共设施和设备得不到及时的维修和保养，物业所有人的资产和投资就会相应的得不到应有的保值和增值。小区里的公共设施设备是整个小区所有业主的共同财产，当共同财产没有很好的保护，损失的就是业主自己的利益。
（3）业主拖欠物业服务费会降低物业服务品质。物业管理行业是个微利行业，当业主拖欠物业费不缴纳，物业公司的福利待遇就得不到应有的保证，这样必然导致人员流失，服务品质下降，严重的甚至可能会导致物业服务企业的撤管，这会让整个小区的业主的资产贬值。
（4）业主拖欠物业服务费会引起不必要的司法诉讼。物业费收费标准的核定和审批，物业公司都是按省物价局文件中所述的条款规定执行的。业主对物业公司有意见可以进行沟通和调解，但是如果业主在物业公司多次追缴物业费后仍不缴纳，物业公司可以依照业主委员会的委托，依法提起法律诉讼，来追缴没有缴纳的物业费和滞纳金。
2 我国住宅小区物业管理收费难的原因
我国物业服务行业经历了30余年的发展，物业服务也走进了城市千家万户，但由于开发商遗留问题多、物业服务企业服务质量不高、行业制度建设执行不到位、业主物业消费理念落后等原因，物业收费难现象还较为普遍，已经严重制约着行业的健康发展。
2.1 开发商遗留问题多导致小区管理先天不足
住宅小区既要满足业主的居住功能，也要具备提高业主生活质量的功能；既要有合格的房屋质量品质和小区环境布局，也要配套与业主生活有关的幼儿园、超市、活动中心等设施。但在我国的住宅小区当中，由于规划、施工等环境监管不严，加之物业服务企业前期介入不足，许多住宅小区配套设施不完善，缺乏超市、幼儿园、健身活动中心等场所，甚至出现建筑质量不合格、小区绿化不达标、道路设计不合理等问题。这直接导致了物业管理对象存在先天不足，后续物业服务难度加大。此外，许多开发商在建设及销售时做出许多虚假承诺，得不到兑现加剧了业主的不满，甚至将原因归咎到物业管理服务企业，并通过拒交物业管理费用以示不满。
2.2 物业服务企业管理水平整体较低服务质量不高
由于物业服务企业专业人才紧缺、物业服务管理理论和手段及设施设备落后、前期介入工作不足等原因，部分物业服务公司缺乏对业主服务的意识和服务技巧，特别是当小区存在规划不当、物业存在质量瑕疵的情况下，物业管理的不利因素增加了物业服务企业的管理成本，甚至导致物业服务企业的服务质量大打折扣。进而使物业服务企业无法提到高质量的服务，更谈不上提供现代化、智能化的物业服务。低质量的服务，最终会引起许多业主的不满，导致物业服务企业在业主内心的形象彻底毁灭，这些都会是业主拒交物业费的借口。
2.3 行业制度建设、落实和政府管理不到位
物业管理行业的发展需要一套完善的法律法规作为保障，我国物业服务行业尽管经历了30余年的发展，制定了一系列相关的物业管理法规及其管理办法，对不交、少交、欠缴物业管理费的情况作了相关的规定。但由于走法律程序时间比较长、成本比较大等原因，相关法律法规程序在实际操作中很难去执行，无法满足时代的需求。同时，走法律程序容易激起业主和物业管理公司的矛盾，不利于后期的管理。
在物业收费方面，我国物业管理收费办法一直是由政府指导定价，存在一定的弊端。如，在同一小区，不同等级不同规模的物业服务企业进行管理所需要的成本相差肯定很大，如果采用政府指导方式定价，势必引起部分业主的抵触心理，不利于物业管理费的收取。在实践中，由于物业收费项目的归纳类不明确，性质不清晰，而且对物业服务费的收取没有精准的计算。特别是随着物业公司的发展，增加了新型服务，物业费不断提高。但业主却未必认可，进而导致了业主对于物业公司的不信任，使物业收费难上加难。
2.4 业主物业消费理念落后认识不清
目前物业管理已走进大部分城市小区，但许多业主仍认为物业服务费都是物业公司的盈利，而不知道物业服务费大部分都投入在小区设施设备的维修和养护之上。业主心目中的物业服务项目中，保洁和保安非常简单，成本极低，甚至对物业服务企业的存在必要性产生怀疑，认为物业公司只是为了收取物业费。因此，业主只要觉得物业公司的服务有些许瑕疵，就觉得物业费缴得不值，从而产生了业主拖欠物业费的情况，甚至出现部分恶意拖欠物业费的业主，造成收费困难。
3 解决物业管理收费难问题的对策
3.1 完善有关法律法规，制定市场化的新的定价模式
物业管理行业的行政主管部门及相应的政府机构，须加强物业管理行业的立法和执法力度、加快与法规相配套的操作性规范的制定。特别是要在吸取国内外先进的物业管理办法及经验基础上，征求社会各界有关人士的意见，尤其是物业管理行业的专家、业主委员会、物业服务企业的各阶层人士及业主的意见，制定出符合三方利益、具有操作性的相关法规。
在物业管理费用的定价问题上，政府应该进一步将主导权给物业服务企业及业主，实行竞标市场化的形式。可探索基于物业服务内容和物业服务收费的成本构成因素，将物业服务内容划分为综合服务、公共区域清洁服务、公共秩序维护服务、公共区域绿化养护服务、共用部位及公用设施设备日常运行养护服务等几个类别，不同类别的服务内容从高到低又细分为多个等级，对应相应的收费标准。业主则根据所在小区特点和需要选择。同时，物业服务费最终定价应该由物业服务企业自己决定。
3.2 加强第三方监督维权，维系业主和服务企业合理权益
目前，之所以业主对物业服务费的定价缺少信任，其根源是相关服务的定价也是没有可靠依据的。因此，新楼盘开发要积极引入第三方专业中介机构，科学、客观、公正的算物业费价格，若业主不满意，还可以找第三方评估机构重算。对老旧的小区，业主大会首次选聘或更换物业服务企业时，也可以委托第三方物业评估机构对物业费进行评估。也许有第三方的存在，能让业主更加安心些。
在费用的缴纳方面，也可成立第三方独立机构来维护业主和物业服务企业的利益。特别是针对部分恶意拖欠物业管理费用的追缴问题。由于第三方机构与物业服务企业及业主没有直接利害关系，因此能够做到公平公正。同时，能淡化物业服务企业与业主之间的矛盾，把业主对走法律程序追缴物业管理费用的怨气转嫁到第三方机构有利于物业服务企业与业主的继续合作。
3.3 物业服务企业要进一步加强与业主沟通，提高服务水平
为解决存在的物业费拖欠问题，物业服务企业要勤与业主沟通，明晰问题的原因和责任方，不回避自身的责任，也不乱承担开发商等其他责任方的责任，但要详细说明，并主动协助业主解决问题，赢得谅解和满意。
在日常服务方面，要加强职工专业素养，提高服务意思，通过建立服务标准、引进智能、先进的管理设备及技术，进一步节约物业服务企业的管理成本，提高企业利润和服务品质，创建物业品牌。
需要注意的是，物业企业在前期介入阶段，应负起监督责任，努力让前期介入管理和后期物业管理分离。确保所管理的物业是高质量的建筑物业，有完善的设施设备、合理的规划，以有效降低后期物业服务企业的管理难度和管理成本。
主要参考文献
[1]郑志毅.住宅小区物业费体制改革初探[J].中国物业管理，2012（10）.
[2]张虹.居住性物业管理费拖欠问题透析及应对[J].武汉职业技术学院学报，2006，5（3）.
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关键词：商业物业管理；水电费；解决路径
随着市场经济的发展，对商业物业管理的要求也有了进一步提高，但商业物业管理属于蓬勃发展的行业，再加上政府对物业的法规上缺少有力的保护和明确的规范，商户又无法理解物业真正的含义，因此往往认为物业是解决处理一些服务问题的，这样容易造成了商业物业服务企业的收支不平衡，进而直接影响了整体的服务质量，最终容易使商铺管理出现混乱不堪的现象［1］。商业物业也被称为投资性物业，是指通过经营可以获取可以持续升值的物业，这类物业又可大致分为自持和非自持，商户大多数是以投资经营为目的，对于水电费业务，容易与其利益产生矛盾，使得商业物业服务企业的水电费业务造成了严重阻碍。
一、商业物业管理中水电费的现状
商业物业服务企业向商户收取水电费，同时还需要执行发改部门的价格标准，同时不能够违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定［2］。目前有很多商户的水电费都是由商业物业服务企业转售，商业物业服务企业综合考虑项目经营情况，以及公区损耗，制定一个价格，就可能会增加商户的成本负担，增加响商业物业服务企业与商户之间的不和谐因素。
二、商业物业水电费的存在问题
（一）水电费处理不当
目前有太多的商业物业服务企业在收取水电费时，没有严格根据相关规定来进行，使得商户与商业物业服务企业之间的矛盾激化，继而影响了正常的水电费业务。目前大部分商业物业企业水电费转售，电费按照9%缴纳增值税，水费可选择简易计税方法以3%的征收率计算缴纳增值税，但需要咨询所在税务局是否需要备案，有些商业物业服务企业在水电费转售过程中，不开具发票，无缴纳税款，相应成本做冲减处理，可能存在税务风险。相较于供水供电公司，商户认为商业物业服务企业与商户间不是消费关系，因此在实际进展过程中，使得很多商户不认同这一行为，往往不愿意配合向商业物业服务企业缴水电费。再加上部分商业物业服务企业的不规范操作，更多的商户会将这一行为理解为不合理收费，造成商业物业管理中收取水电费非常的困难。再加上伴随社会的不断进步，越来越多的供水供电公司为减少自身的经营成本，包括人力、物力、财力以及时间成本，会通过把收取水电费的权利转移对商户负责的商业物业服务企业，但由于商户在缴水电费方面的意识在不断增强，对于这种行为更加的不认同，使得更容易造成双方间的冲突。
（二）供水管理存在问题
供水公司总表到分表，但是部分管道施工质量原因，发生总表到分表该段管道漏水，这其中供水管网的滴漏损耗也一并转交给商户承担，使得水费偏高，商户往往也更加不愿意以这样的形式缴费，使得商业物业服务企业在收取费用时，会遭遇很多商户不配合的现象。
（三）对不缴水电费的业主应对不当
一些商业物业服务企业在收水电费，由于商户不愿意缴费或直接拒缴，商业物业服务企业直接采取了断水断电的手段，对商户经营造成了直接的影响，从而对于商业物业服务企业的收水电费的行为进一步产生反感，最终对这项工作造成了极大影响。［4］
（四）清洁绿化水费违规
部分商铺、公区在进行清洁绿化作业时，其产生的水费、电费不包含在物业费中，而是单独提出作为水电费另收，这一违规行为增加了各商户的在水电费上的份额，而公摊的水、电属于物业服务的内容，该部分费用的额外收取无形中增加了商户的经营成本，因此商户也不会配合进行正常缴费［5］。
（五）对偷水偷电监管不到位
个别商户存在偷水、偷电等行为，尤其是偷水行为，很难进行监管，并且也缺乏惩处的法律法规，再加上商业物业服务企业的监管无力，想着供水公司抄取总表结算水费，自身的利益不会受到损害，因此针对偷水的行为不作出回应，导致这部分的费用会由所有商户均摊，商户因商业物业服务企业的监管不到位，自己平白无故多出了那部分的费用，自然不会配合收水电费工作。
三、商业物业管理中水电费的解决路径
商业物业企业或自持或销售，因此水电费结算户会由之前的开发商变更为商业物业实际管理方，也就是由商业物业企业从供电局、水来水公司购买，然后转售给商户。随着国家政策明确，以及物权法的出台，商户维权意识的强化，为减少商业物业服务企业在收水电费时与商户产生冲突，需制定科学的管理制度以及合理的价格标准，以正确的方法来展开这项业务［6］。而一旦商业物业服务企业在收水电费时，没有处理好与商户之间的关系，不仅会导致收水电费的受到影响，严重时会激化商业物业服务企业和商户间的矛盾，因此需要通过制定一系列的解决路径来避免发生这一情况。
（一）制定物业服务企业的权利维护政策
随着商业物业服务行业的发展，需要政府为其制定相应的权利维护政策指引，来规范商业物业服务企业水电费的转售工作。商业物业服务企业转售水电费是未来的必然趋势，对于社会而言也有着积极的意义，通过邀请政府相关部门以及行业协会，结合当前的环境，指导商业物业服务企业水电费的转售业务，避免在该过程中，遇到部分拒不配合的商户，能够有相关政策规定作为支撑，为转售水电费工作的顺利开展提供最基础的保障。
（二）站在商户的角度考虑问题
商业物业服务企业在水电费转售时，站在商户的角度考虑问题，通过提高自身运营管理水平，使自身商业物业更有特色，更有客流来获取到商户的支持，使商户在商业物业中获得既得利益，从而积极主动的配合这项工作，这样有助于帮助商业物业服务企业与商户打好关系，同时减少矛盾、纠纷等事件的发生。
（三）说明产生转售水电费的原因
商业物业服务企业通过为商户详细说明转售水电费的原因，将收费价格标准进行公告，增加商户对收费构成的透明度，同时也让其了解合理规范的转售水电费操作不会对商户正常经营造成影响，从而减少冲突问题，实现双赢效果。
（四）借鉴行业标杆商业物业服务企业
商业物业服务企业在开展转售水电费工作时，通过借鉴行业标杆商业物业服务企业，结合自身商业物业的实际状况进行取长补短，强化在处理冲突时的应对措施，同时组织物业服务人员去行业标杆商业物业服务企业学习，通过不断的交流，有利于发挥规模效应，推动行业快速、健康发展，促进物业服务行业的改革创新。
（五）加强日常管理
商业物业服务企业除了在转售水电费以外，在日常的物业服务中，提高自身的物业营运水平，提高管理质量，将商户的利益摆在首位，采用新技术、新方法，发挥资本、互联网、物业管理各自优势，依靠科技进步提高物业管理和服务水平，提供多元化的物业服务。同时转售水电费过程中，严格按照国家政策制定转售价格，规范财务核算，及时开具发票，缴纳税款，通过运营提高商业物业的附加值，平价转售水电费，通过提高商业物业管理费弥补相应的水电费损耗成本，由后付费改为预付费，改造智能化水电费系统，提高商业物业服务企业在业主心目中的地位，从而更有助于其在开展代收水电费工作时得到商户的配合支持。
四、结语
商业物业服务企业近年来的发展受到众多因素，正在迅速的发展，促使商业物业服务企业的深化技术革新，对于水电费方面，若操作不当，不仅会激发与商户间的矛盾，也会使得水电费工作受到干扰，为避免出现这一现象，需通过制定商业物业服务企业的权利维护政策，站在商户的角度考虑问题、说明产生转售水电费的原因、借鉴行业标杆商业物业服务企业的管理理念、方法、加强日常管理等的方式，来不断提升自身的营运管理水平，从而为水电费工作的正常开展提供保障。
参考文献
［1］杨波.商业物业的管理与发展对策研究［J］.经营管理者，2020（11）.
［2］殷雪峰.商业物业管理自营模式应用与探讨［J］.现代物业:中旬刊，2020（6）.
［3］徐礼芳.浅析利用商业管理模式提升物业公司应收账款的管理效益——以XB物业A子公司为例［J］.中小企业管理与科技（中旬刊），2020（12）.
［4］韩露.商业物业企业智慧财务建设思考［J］.经贸实践，2019（18）.
［5］谢保生.浅析商业地产物业管理现状及发展对策［J］.现代物业（中旬刊），2018（1）.
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计费基础 费率（％）
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建筑安装工程概算额 2
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实际上，全国各地的一些小型社区已开始实行业主自管模式，比较知名的如北京品阁小区。目前福建省有部分被物管公司放弃的小区也已开始实行自主管理制，从而引起笔者关注，随后对这些小区进行实地调查，以了解小区物业自主管理模式的经验以及存在的问题。
福明苑小区
福明苑小区1996年投入使用。小区内有3栋居民楼，共228户，是福州较早进行花园式管理的高层小区之一。虽然前后有七、八家物管公司进驻小区，但业主对这些公司的管理方式一直都不满意。2001年初，最后一家物管公司合同到期后，撤离了福明苑小区。此时，新一届业主委员会成立不久，征得大部分业主同意后，他们决定尝试自管小区。
业委会成立物业管理处，聘请3名业主负责管理。随后，物业管理处聘请了保安、保洁员与水电工，保安24小时不间断巡逻。相对物管公司的组织架构而言管理人员大幅精简。经过一番计算后，业主委员会决定，自管后每户每月缴纳的物业管理费由原来的130元下调至120元(每平方米约1元)。这一收费标准至今一直没有变。
自管后的效果得到了业主认可，拖欠物业管理费现象大为减少。2002年时，物业管理费有了盈余，这为小区进一步改善条件提供了资金保证。小区后面原有一条臭水沟，垃圾成堆，恶臭扑鼻。2003年，征得业主委员会同意后，物业管理处拨出资金将臭水沟改建为停车场。环境改善使得福明苑小区获得了由市环保局、市环保协会授予的“环保模范小区”称号。2008年8月，小区新建了停车棚。2008年11月，小区更新了3部电梯，所花费的62万元都出自小区物业管理费，业主没有多缴纳一分钱。
福明苑小区业主委员会成员都是无偿服务小区的，但具体负责物业管理业务的三位管理处工作人员是有偿的，都是业委会成员兼职。管理处主任负责整个小区具体管理工作，每月报酬1,000元；会计负责物业费帐目管理，每月报酬900元左右；收费员负责人户收取物业管理费，每月报酬1,000元左右。业主委员会监督管理处进行管理工作。在财务帐户处理中，他们以现任业委会主任个人名义在银行开户，然后将帐户交由管理处主任使用，管理处主任不得更改密码，业委会成员也可随时通过银行查询帐户收支情况。
福明苑小区自主管理也存在一些问题。据业委会副主任老林介绍，整个小区有20多户业主长年以各种理由拒交物业费，这令业委会非常头痛。另外，该小区因建设早，没有开设公共维修资金，更新电梯的费用都要从物业管理费中支出。2009年业委会又更新三部电梯，因物业管理费结余不够支付，业委会要求业主每户出1,000元，有近20多户业主借口自家住低层不用电梯，或更换电梯不是自己所住的楼房等理由，拒交电梯更新费。有些不良业主不仅自己拒交物业费，还煽动其他业主不交管理费。老林认为，如果有业主认为财务有问题，应当过来查帐，而不是拒交管理费。这些业主不配合业委会工作，也使得业委会主任有时感到心灰意冷，但考虑到没有人出面管理物业，整个小区将会处于无序状态，日常生活也将被打乱，所以他们仍坚守着自己的职责。
华林花园小区
福州华林花园小区拥有4座居民楼，236户。2006年10月，原负责管理该小区的京城物业公司突然撤离，小区很快陷入瘫痪：垃圾堆积如山，没有保安巡逻，业主财物屡屡被盗，化粪池涌出秽物，路面积水难行……面对这个“烂摊子”，某机械厂退休干部老杜和其他一些热心的退休老人主动站出来，组成小区自管小组进行管理。他们聘请了保安、水电工、卫生清洁工等，革新物管财务管理制度，让广大业主监督，并将物业管理费全部用于小区公用设施的改善，小区混乱局面得到较大改变。2007年8月，业主们通过民主换届选举，将自管小组的这些老人们选为业委会成员，老杜当选业委会主任。
新业委会的工作也并非很顺利，他们面临的主要问题是部分业主拖欠物业管理费，这也是原物管公司撤离小区的主要原因。业委会上任时尽管物业管理费收费仅有0.3元／平方米／月，但欠费业主仍达五十余户。当时业委会一些成员提议以张榜公布的形式对欠费者施加压力，并不断上门催缴。老杜阻止了这一提议，说业委会应当取信于广大业主，让业主监督物业管理费收取与使用情况，业委会不会贪污物业管理费。
业委会共有成员5人，内部职务分别是会长、副会长、会计、出纳、收费员(负责收到物业管理费)。两名正副会长是男性，其余三人均为女性，已退休，年龄在50―60岁之间。她们三个每人每月有500元左右的补贴，戏称自己为小区业主委员会工作是“半义务”。该补贴费从物业管理费中支出，已得到全体业主的认可。
由于小区业委会没有在民政部门登记，无法在银行开设独立帐户，业委会商议后决定将物业管理费存入一个委员的个人帐户内。业委会与该委员签订协议，如果他对该帐户进行冻结或动用资金，视为贪污，将负法律责任。业委会还规定要将每月物业管理费的收入和支出情况在小区公告栏公布一次；同时，业委会成立了财务监督小组，两名小组成员每三个月会对小区财务进行清查，并将检查情况予以公示。结余的物业费如何使用，业委会委员们先广泛征集业主们的意见，再立项进行。
此后一年多时间里，业委会将12万元物业管理费用于小区的公用设施和环境的改善：修复了小区门口下沉开裂的围墙；安装了全部6栋楼的防盗门；设置9个监控探头；修复了积水的路面；添置了花圃、假山，增设了健身器材、儿童滑梯、阅报栏等文化设施。渐渐地，欠费的业主们在未被催缴的情况下，主动把拖欠的物业管理费补交了(2008年12月19日《海峡都市报》)。现在小区内私家车较多，停车管理费也成为小区物业管理的主要收入来源，这样有比较充足的资金可用于小区公益事业发展。
与福明苑小区相同，华林花园小区自管过程中也遇到了业主长期拒交管理费的问题，小区内有五、六户业主不理解物业管理制度，长年拒交管理费，甚至水电费都不想交(该小区水电费由业委会代收)。业委会想诉诸法律途径解
决，但法院因业主委员会非法人团体，不予受理。此外，小区同样因建设时间早，没有设立公共维修资金，目前需要维修的地方较多，这笔费用只能从物业管理费中提取，这也考验着业主委员会的管理能力。
业主自首的利弊探讨
从以上两个案例可以看出，两个小区在采取“自主管理制”进行物业管理过程中有一些共性：
1、两个小区建筑规模较小，总户数都不到300户，可以称之为“小小区”，业主相互了解的机会多，意见也容易协调统一。另一方面，正是由于小区规模小，物业管理费收入相对较少，容易被物业管理公司所放弃，业主在物管公司撤出后不得不开展“自救”，有点“逼上梁山”的感觉。
2、两小区都由乐于奉献的业主主动出面组建业主委员会，管理有方，财务制度透明，得到大多数业主的认可。其中，业委会领头人都以无偿义务方式从事物业管理工作，带动全体人员的敬业与奉献精神，其他工作人员因投入时间与劳动较多，都有500―1,000元的象征性报酬，这有利于激发工作人员的积极性。
目前《物业管理条例》中没有对业委会主要负责人的薪资报酬作出相应规定，所以在现实生活中，大多数负责人是没有物质报酬的，对公共事务的管理只能得到精神上的激励。负责人管理小区公共事务、监督物管公司多耗费时间和精力，因此，业主委员会要长期保持良性运转，给投入时间与精力较多的业委会成员一些报酬是必需的。在实践中，有些小区已经规定在业委会管理经费中，每月给付小区业委会主任、具体办事人员一定的报酬。这也符合民间社会团体的相关规定。在本文所介绍的两个案例中，业委会正副主任都没有领取报酬，他们认为自己的退休金保生活还有余，不必再要补贴费，坚持义务奉献。笔者认为，给予适当的补贴费还是需要的，这也是工作激励的一部分。
3、两家小区实行自管后，物业管理收费标准得以降低，让业主得到实惠，业委会还能够利用物业管理费的盈余兴办小区公益事业。我国《物业管理条例》中没有具体规定业主大会和业主委员会的经费来源，给业委会的成立和运作带来一些困扰。在实践中，一些运作较好、较为健全的业主委员会都有自己的经费来源，如小区租赁公共区域的经济所得、对公共财产的出租费用、电梯里设置的广告费用都归全体业主所有，可以用作业委会的运作经费。而小型小区的公共开支相对大型住宅区并不高，如本文的两个案例，小区业委会仅靠物业管理费收入盈余便可兴办小区公益事业，是“小小区”的一个特点。
4、两小区都建立了相对透明的财务制度。华林花园小区财务是通过张榜公布监督，福明苑财务则是通过业主委员会的监督。两家业主委员会都没有在区民政局登记为民间社团，就不能以业主委员会的团体名义，而只能以居民个人名义在银行开户。另外在对外经济往来中，也不能以小区业委会的名义开具发票，这给小区物业管理带来一定的麻烦。以个人帐户管理集体资金，也隐藏着管理风险。在笔者的建议下，华林小区业委会准备向晋安区民政局申请登记为民办非企业单位或民间团体，但福明苑小区业委会表示暂不考虑到民政局注册登记，他们说自己目前还没有时间做这件事。
5、两小区当中有些业主仍“顽固”地认为业委会同原来的物管公司一样，存在财务不透明问题，以此为由拒交物业管理费。针对部分业主拒不交纳管理费与维修费等问题，两个业委会都因为自己不是法人团体而无法欠费业主。笔者在此认为，解决业主拒不交费问题，除了提起法律诉讼之外，业委会还需要做好争取全体业主信任的工作，要主动引导广大业主对业委会工作的监督，财务收支要透明公开，必要时可请会计事务所来审计；有关物业维修等大事还需要通过召开业主大会的方式进行讨论再决定。
篇10
身份证：__________________
乙方：__________________
注册地址：__________________
身份证：__________________
甲方是位于 市 区 路（街）某某商业广场 座首层 号铺（“商铺”）的产权所有人，拟将商铺出租给乙方，乙方同意承租。现甲、乙双方就商铺租赁有关事宜达成如下合同。
第一条 商铺的位置、面积和用途
1.1 商铺的位置和面积
甲、乙双方同意按照本合同的约定出租和承租位于 市 区路（街）某某商业广场（“商场”） 座首层 号铺（见本合同附件一图示），且甲、乙双方同意遵守某某商业广场物业管理有限公司的统一经营管理相关制度和物业管理规定。
商铺的建筑面积为 平方米。前述建筑面积为本合同所述物业管理费的计算依据和为本合同所述租金的计算依据。如果交付时实测面积/产权登记面积与上述面积不一致的，以实测面积/产权登记面积为准。
1.2 商铺的用途
乙方承租商铺只能用于经营（商品种类） .
非经甲方及某某商业广场物业管理有限公司（以下简称“物业管理公司”）书面同意，乙方不得在本合同约定的租赁期内将商铺用于经营其他任何种类的商品和用于其它任何目的。甲方或物业管理公司对乙方违反本条规定的行为未及时制止并不表示对乙方行为的默认。
第二条 租期
租期自 年 月 日（如商场开业时间晚于上述起租日的，以商场开业日为计租开始日）起至 年 月 日止。租期开始前甲方允许乙方进场装修，租期开始前的装修期称“免租期”，免收租金，免收物业管理费，但仍应缴纳水、电等能源费。其他情况下，乙方装修期间也应支付租金、物业管理费。具体装修期自 年 月 日起至 年 _____月 日止。
本合同在商场确定的统一开业日前 日签订本合同的，则乙方应在统一开业日前正式对外开业，否则每延迟一日，应向物业管理公司支付相当于本合同期租金总额1%的违约金。但是本协议签订日在商场开业日前的，如商场开业时间晚于上述租期开始日，以商场开业日为计租开始日，租期开始前甲方允许乙方进场装修，租期开始前的装修期称“免租期”，免收租金和物业管理费，但应支付水电等费用。开业日指商场具备对外营业能力时。乙方应按照商场确定的开业日对外营业。
第三条 租金
3.1 租金
乙方在前述租期内租赁商铺的租金为：
3.1.1 年 月 日前（以商场开业日为计租开始日的，该日期应为开业日起届满一年整）租金标准为：
每月每平方米（小写） 元（大写） 元，月租金合计为人民币（小写） 元（大写） 元。
年 月（第一个月如果不是整月时）租金按日计付，租金标准为每日每平方米人民币（小写） 元（大写） 元。
3.1.2 年 月 日（以商场开业日为计租开始日的，该日期应为开业日起届满一年后的第一天）至 年 月 日租金标准为：
每月每平方米人民币（小写） 元（大写） 元，月租金合计为人民币（小写） 元（大写） 元。
3.1.3 年 月 日（以商场开业日为计租开始日的，该日期应为开业起届满两年后的第一天）至 年 月 日租金标准为：
每月每平方米人民币（小写） 元（大写） 元，月租金合计为人民币（小写） 元（大写） 元。
3.2 支付期限和方式
3.2.1 支付期限
首期（即租期开始之日至 月月底）租金在进场装修前支付。除首期租金外，乙方须在 月的225日前向甲方交付下下 租金。
3.2.2 支付方式
乙方可以现金、银行转帐支票或银行汇款的方式向甲方支付租金，按该等方式支付的款项均以甲方或甲方银行实际收到款项之日为付款日。所有因执行本合同乙方付款发生的银行手续费由乙方承担。
甲方指定银行帐户如下：
开户行：
户 名：
帐 号：
乙方按照本合同应向甲方支付的所有款项均按照本条约定执行。
第四条 物业管理费
4.1 商铺的物业管理费为每月每平方米（建筑面积）人民币29元，月物业管理费合计为人民币（小写） 元，（大写） 元。前述物业管理费包含商场共用部位、共用设施设备的维修保养费，公共区域保安、保洁、绿化美化的水、电等能源费以及商场所有区域的中央空调费等。物业管理公司可能会根据推广商场等经营需要适当提高物业管理费。物业管理费应由甲方向物业管理公司交纳，但在本租赁合同期间甲、乙双方同意由乙方承担，本合同终止后仍由甲方向物业管理公司交纳。
4.2 物业管理费支付方式
4.2.1 物业管理费由乙方承担。
4.2.2 物业管理费按月支付。除首期物业管理费外，乙方须在每月的2二十五日前直接向物业管理公司万达商业广场物业管理有限公司交付下下月物业管理费。
物业管理费自租期开始之日由乙方承担。乙方需在租期开始日前进场装修前向物业管理公司交付首期物业管理费（从租期开始之日至____月月底）。
4.2.3 支付方式
乙方可以现金、银行转帐支票或银行汇款的方式向物业管理公司支付物业管理费，按该等方式支付的款项均以物业管理公司或其银行实际收到款项之日为付款日。所有因执行本合同乙方付款发生的银行手续费由乙方承担。
物业管理公司指定银行帐户如下：
开户行：
户 名：
帐 号：
乙方按照本合同应向物业管理公司支付的所有款项均按照本条约定执行。
第五条 能源费
乙方进场装修前应向物业管理公司缴纳能源押金________元。商铺的水、电等能源费采取分户计量，乙方应当自行承担，从进场装修日开始计收。乙方应按物业管理公司书面通知直接向物业管理公司支付。水、电路损耗等能源损耗按照出租商铺实际用电量占商场总用电量的比例分摊。租赁期内前180日（不含免租期）能源损耗的月平均损耗将作为计算剩余租期内能源损耗数的标准。
第六条通讯设施租金及押金
6.1 乙方租用商铺自行申请通讯设施如下：电话/传真__部，上网专线__条。
6.2乙方向相关部门支付前述通讯设施租金为电话/传真每月人民币____元/部，上网专线每月人民币____元/条。
6.3 乙方向物业管理公司支付前述通讯设施及押金为：每部电话/传真人民币____元，共计人民币____元；每条上网专线人民币____元/条，共计人民币____元。
6.4 乙方所租用的通讯设施自行到相关部门支付租金。
6.5 电话费、上网费等通讯费用（含月租费、手续费等），由乙方自行向电信部门支付。
第七条 保证金
7.1 为确保乙方按本合同约定的期限和方式支付租金，乙方须于签订合同同时向甲方一次付相当于两个月租金的租金保证金，共计人民币（小写） 元（大写） 元。
7.2 为确保乙方按本合同约定的期限和方式支付物业管理费，乙方须于签订合同同时向物业管理公司一次付相当于两个月物业管理费的物业费保证金共计人民币（小写） 元（大写） 元。
7.3 在本条中保证金指前述租金保证金和管理费保证金。
7.4 保证金的扣除
7.4.1 如乙方未能按照本合同约定向甲方支付租金或滞纳金，甲方可以扣留全部或部分租金保证金冲抵，其冲抵金额相当于乙方前述欠费。该等冲抵并不能免除乙方仍须支付前述欠费的义务。
7.4.2 如乙方未能按照本合同约定向物业管理公司支付物业管理费、能源费或滞纳金，物业管理公司可以扣留全部或部分管理费保证金冲抵，其冲抵金额相当于乙方前述欠费。该等冲抵并不能免除乙方仍须支付前述欠费的义务。
7.4.3 如乙方违反本合同约定任何条款，甲方或物业管理公司均可分别扣留全部或部分租金保证金或管理费保证金，以抵偿由乙方违约行为造成的甲方或物业管理公司的直接和间接损失。乙方应在接到书面通知后七日内将保证金补足。未及时补足的，按欠费处理。前述保证金不足以补偿甲方或物业管理公司损失的，乙方仍应补足实际损失。
7.5 本合同终止后，若乙方完全履行本合同项下义务，或在甲方、物业管理公司直接折抵乙方未付的租金、物业管理费、违约金等应付款项后，甲方和物业管理公司应在乙方归还甲方商铺后十日内将保证金无息退还给乙方。
第八条 进场经营质量统一经营管理保证金
乙方应向物业管理公司缴纳统一经营管理进场经营质量保证金人民币小写 元，（大写） 作为在商场经营期间遵守统一经营管理相关制度商品质量、服务质量的保证金。前述保证金不足以补偿甲方或物业管理公司损失的，乙方仍应补足实际损失。乙方违反统一经营管理相关制度时，物业管理公司有权没收全部或部分统一经营管理保证金，乙方应在接到书面通知后七日内将保证金补足。未及时补足的，按照欠费处理。该项保证金的补足方式与本合同第七条关于保证金补足方式的约定一致在乙方出售的商品质量不符合国家规定或有降低商铺所在广场的声誉时，物业管理公司有权直接从保证金中向消费者直接支付退货款和赔偿款。
本合同终止后，如果乙方完全履行本合同项下义务，物业管理公司在乙方归还甲方商铺且清缴全部欠款后10日内将保证金无息退还给乙方。
第九条 滞纳金
本合同项下付款时间遇节假日均不顺延，所述“日”均指日历天，双方另有约定的除外。
乙方拖欠租金、物业管理费、能源费、通讯设施租金及押金、各项保证金等应当向甲方或物业管理公司支付的任何费用，每日应按照拖欠费用 33‰ 向甲方或物业管理公司缴纳滞纳金，从应付日至实付全部清偿之日止。
第十条 续租
10.1 如果乙方愿意在租期届满后继续承租商铺，可向甲方提出书面续租申请，但此申请须于租期终止日30日前、180日内提出。如果在本合同期限届满前30日未收到乙方的续约通知，视为乙方放弃续租，本合同自租期终止日自行终止。租期终止日前180日期间，甲方有权在不妨碍乙方正常使用的情况下带客户查看商铺场地，乙方应予配合。
10.2 如乙方续租，甲方有权根据市场情况调整租金的收费标准。
10.3 在租期届满前，甲方与第三方确定租赁意向，且就租赁条件达成一致时，应及时通知乙方，乙方应在收到甲方通知后三日内决定是否行使优先承租权；如果乙方在前述期限内没有给予甲方答复，则视为乙方放弃优先承租权。
第十一条 进场移交
11.1 甲、乙双方应在租期开始日前30日内办理商铺移交手续。
11.2 商铺移交时状态见附件二，甲、乙双方在移交时应给予确认。
11.3 乙方进场后，甲方和物业管理公司仍有权继续进行大厦周边环境的建设、公共区域或个别卖场区域的装修、宣传广告工作及其他改造、修缮工程。甲方和物业管理公司无需为此而对乙方作出任何赔偿，乙方同意不干涉。
11.4 如由于甲方自身原因致使乙方延期进场，起租日期和租期均相应顺延。延期超过90日的，乙方可以在前述90日届满后七日内选择解除本合同，乙方选择解除合同的，甲方应在合同解除之日起七日内无息退回乙方已付费用，但无须承担其他任何责任。
第十二条 商铺的使用
12.1 装修和改造
乙方自行承担商铺的装修或改造费用和责任，装修改造方案和施工公司必须经过甲方和物业管理公司的审查书面认定，但甲方和物业管理公司并不因审查而承担任何责任。
装修或改造应当遵守商场装修管理制度和规定。甲方和物业管理公司有权监督乙方的装修工程施工过程，并随时对不符合装修管理制度的行为加以制止并要求其改正。如果乙方拒绝改正，则甲方和物业管理公司有权自行加以纠正，由此产生的全部费用均由乙方承担。
12.2 乙方应严格遵守物业管理公司已经和将要制定的商场各项经营管理制度、各项物业管理公约和制度、以及甲方与物业管理公司签署的统一经营管理合同、物业管理合同以及其他合同。因违反相关制度、规定和约定所遭受的处罚和应当承担的责任应由乙方自行承担。
12.3 乙方应在其经营范围内合理使用并爱护房屋各项设施、设备，保持商铺在租期内处于良好的使用状态。因乙方使用不当造成设施损坏或发生故障，乙方应承担由此产生的全部费用。
12.4 乙方应自行为商铺内部的装修、设备和其他财产购买保险，否则应自行承担上述财产的风险。
12.5 未经甲方及物业管理公司书面同意，乙方不得以任何形式全部或部分将商铺转租或分租给任何第三人。乙方擅自转租或分租的行为无效，转租或分租期间乙方所收租金或其他收益全部归甲方所有。甲方及物业管理公司有权选择立即解除本合同，并要求乙方按照16.2条款的约定承担违约责任。
第十三条 离店
13.1 因任何原因导致本合同终止后十日内，乙方均应将商铺交还给甲方。甲方有权要求乙方无条件保留店铺内所有装修（乙方损坏的应予赔偿），或将商铺恢复至接收商铺时的状态（正常使用及时间因素的耗损除外）。乙方未恢复原状的，甲方可代为恢复，由此产生的费用由乙方承担。
如果乙方未按前述约定期限交还商铺，则视为乙方放弃商铺内一切财物所有权，由甲方自行腾空、收回商铺，处理商铺内财物，由此产生的损失和费用由乙方自行承担。乙方应赔偿由此导致甲方的全部损失。
在甲方按照前述约定收回商铺前，乙方除仍应承担延迟期间物业管理费、能源费等各项费用外，还应再向甲方支付双倍租金。
13.2 乙方在本合同终止时应付清所有应付甲方或物业管理公司及其他应付款项（含违约金、损害赔偿、罚
款等）。
13.3 如乙方在本合同终止时尚未付清所有应付甲方和物业管理公司相关款项及其他款项，甲方或物业管理公司有权扣押或阻止乙方转移乙方在商场内的财物，因此造成乙方任何损失由乙方承担。
如乙方未付清应付甲方或物业管理公司款项及其他款项超过七日的，无论乙方是否自行离店均视为乙方自愿放弃其在商铺商场内的财物所有权，甲方或物业管理公司可拍卖、变卖乙方财物，以抵扣拍卖、变卖费用和抵扣所欠款项。甲方可委托物业管理公司扣押和阻止乙方转移商铺内财物。因甲方或物业管理公司采取上述措施而导致乙方财物受损、价值下降等不利后果的，乙方特此放弃要求甲方或物业管理公司赔偿的权利由乙方自行承担。【律师认为业主或物业管理公司自行拍卖变卖租户财物是违法的，该条规定的办法只能是在情况紧急时采取，以牺牲较小利益为人民法院采取保全措施争取时间】
第十四条 优先购买权
甲方有权随时向任何第三方转让商铺，但应当事先书面通知乙方，乙方在同等条件下有权优先购买该商铺。乙方应当在收到该通知后三日内做出答复；超过该期限乙方未答复的，视为乙方放弃该商铺的优先购买权。甲方转让商铺后，乙方应与新的商铺所有人按照本合同的内容签订新的租赁合同。没有签订新的租赁合同的，按照法律规定，甲方在本合同中的权利和义务由新的商铺所有人享有和承担，乙方依然负有按照本合同约定的租金标准和支付方式向甲方支付租金的义务。
第十五条 税费
甲方负责房产税、土地使用费及房屋租赁管理费。乙方负责经营所引起的一切税费。其他税费甲、乙双方按照中国法律各自承担应承担的部分。
第十六条 提前解除
16.1 本合同生效后，除本合同另有规定外，不得提前解除。
16.2 乙方单方面终止合同的，甲方有权不返还乙方全部已付款项。乙方除应补交免租期的租金外，还应承担下述违约责任：【律师提醒，该规定实际上时给予乙方解除合同权利，只是其要负一定违约责任】
16.2.1 如乙方在本合同生效后六个月内终止本合同的，乙方应向甲方付足商铺六个月的租金，补缴免租期租金，并向甲方支付相当于本合同未到期租金总额10%【律师建议，不要低于25%】的违约金或相当于三个月租金的违约金，以其中较高者为准。
16.2.2 如乙方在本合同生效六个月后要求终止本合同的，乙方应补缴免租期租金，并向甲方支付相当于本合同未到期租金总额10%【律师建议，不要低于25%】的违约金或相当于三个月租金的违约金，以其中较高者为准。但乙方终止合同距合同期满之日不足三个月的，违约金为剩余期间的租金。
16.3 下述情况下，甲方有权解除本合同，本合同在甲方书面通知送达乙方之日起解除：
16.3.1 乙方拖欠任何一项应付甲方和物业管理公司的费用超过 三十 15日，因违反本款约定导致本合同解除的，乙方还应同时承担逾期滞纳金。
16.3.2 乙方未经甲方和物业管理公司同意对所租房间或大厦其他部位进行装修、改建或其他破坏行为。
16.3.3 乙方擅自经营其他种类商品或变更租赁用途，经甲方或物业管理公司通知后未在15日内改正的。
16.3.4 在经营期间以任何借口擅自关门、停业、张贴非经营性文字及其他任何不利于商场经营、声誉的行为，乙方应支付甲方违约金人民币两万元，甲方或物业管理公司通知后未在三日内改正的。
16.3.4 乙方违反商场经营或物业管理规定给甲方造成损失或其他严重违反本合同或商场经营或物业管理规定的。
16.3.6 本合同约定和法律、法规规定的其它情形。
16.4 甲方依照上述约定解除合同发生在本合同签订后六个月内的，乙方应向甲方付足商铺六个月的租金，补缴免租期租金，并向甲方支付相当于本合同未到期租金总额10%的违约金或相当于三个月租金的违约金，以其中较高者为准。甲方依照上述约定解除合同发生在本合同签订后六个月后的，乙方应向甲方补缴免租期租金，并支付相当于本合同未到期租金总额10%的违约金或相当于三个月租金的违约金，以其中较高者为准。，但解除合同距合同期满之日不足三个月的，违约金为剩余期间的租金。
16.5 乙方单方面终止合同，或因乙方原因导致合同解除，甲方或物业管理公司可直接扣除乙方缴纳的保证金折抵拖欠的租金、物业管理费、违约金等应付款项。
16.6 因甲方违约致使本合同解除的，甲方在扣除乙方应付的租金、物业管理费、能源费等费用后，退还乙方已交付的保证金剩余部分（不计利息）。甲方还应向乙方支付相当于三三个月租金的违约金。
16.7 乙方在经营过程中，不得以任何借口擅自关门，停业。如未经物业管理公司同意擅自关门的，所造成的后果由乙方全部承担，并处罚款贰万元人民币。
第十七条 不可抗力
如由于地震、台风、水灾、火灾等自然灾害或其他人力不能预见或不可避免的社会事件等不可抗力原因导致所租商铺在租赁期间内不能正常使用，租期相应顺延，但如果商铺已无法继续使用，则本合同自动终止，甲、乙双方互不承担责任。
第十八条 适用法律和争议解决
18.1 本合同的签订、履行、解释、争议解决等均适用中华人民共和国法律。
18.2 甲、乙双方因本合同而产生的争议应首先通过协商解决，不能协商解决的，任何一方均可按如下第____种方式解决：
18.2.1 提请南宁仲裁委员会按该会仲裁规则进行仲裁。仲裁裁决是终局的，对双方均具有约束力。仲裁费用由败诉方承担。
18.2.2 向商铺所在地人民法院提讼。
本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，具同等法律效力，且须符合物业管理公司统一经营管理的相关制度及物业管理规定，自甲、乙双方授权代表签字并盖章之日起生效。
甲方： 乙方：
