预售资金监管范文

导语：如何才能写好一篇预售资金监管，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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《杭州市商品房预售资金监管实施细则》为贯彻落实《关于印发〈浙江省商品房预售资金监管暂行办法〉〈浙江省商品房预售资金监管协议书〉(示范文本)的通知》(浙建房〔20xx〕72号)，维护商品房交易双方的合法权益，保障商品房预售资金安全，特制定本实施细则。

一、监管协议的签订

(一)批准预售的商品房建设项目应当全部纳入预售资金监管对象范围。房地产开发企业可以根据建设项目的实际情况，按照商品房预售许可规模或者建设项目全部作为独立的预售资金监管对象(下称“监管项目”)，在当地银行机构申请开立商品房预售资金专用存款账户(下称“资金账户”)。一个监管项目只能开立一个资金账户，该账户不得支取现金。

(二)房地产开发企业在办理商品房预售许可前，应与开设资金账户的银行机构(下称“监管银行”)、监管项目的工程监理单位共同签订统一格式的《浙江省商品房预售资金监管协议书》(下称“《监管协议》”)，明确三方的权利、义务、责任，同时，向监管银行提供以下资料：

1.监管项目的工程形象进度表;

2.监管项目各阶段资金使用计划;

3.监管项目工程预算清册;

4.投标文件、中标通知书;

5.监管银行要求的其他资料。

签订商品房预售资金监管协议后，监管银行应当向房地产开发企业预发放资金账户账号，用于申请办理监管项目的《商品房预售证》。

(三)《监管协议》应载明房地产开发企业名称、项目名称、坐落、国有土地使用证证号、土地面积、总建筑面积、总套数、工程预算清册总额、监管项目预售资金专用存款账户开户银行、预发放的资金账户账号等相关信息。

二、监管协议的报送

(四)房地产开发企业申请办理《商品房预售证》时，按照法律、法规规定，在向房产行政主管部门提供的商品房预售方案中应当包括以下内容：

1.商品房预售资金监管协议书;

2.监管银行预发放的资金账户账号;

3.监管项目的工程形象进度表;

4.监管项目各阶段的资金使用计划。

(五)未签订商品房预售资金监管协议的项目，房产行政主管部门不予发放《商品房预售证》。预售资金监管银行及资金账户账号应通过透明售房网对外公布，并在商品房定金合同或买卖合同签订前通过网上合同备案系统自动予以提示。

(六)房地产开发企业应当根据《人民币银行结算账户管理办法》等账户管理规定，凭《商品房预售证》在监管银行正式开立资金账户，开立的资金账户账号应当与预发放的资金账户账号一致。资金账户的性质为专用存款账户，户名由房地产开发企业名称、《商品房预售证》记载的项目名称组成，其中企业名称须与该企业基本存款账户名称一致，预留银行签章上的名称须与资金账户的名称一致。

(七)房地产开发企业变更预售资金监管银行或资金账户的，须经原监管银行、工程监理单位同意后,向预售许可所在地房产行政主管部门提出申请，经批准后解除原监管协议，同时重新签订新的监管协议，将原资金账户的预售资金全部转入变更后的资金账户，并报项目预售许可所在地房产行政主管部门和人民银行备案。房地产开发企业在申请变更预售资金监管银行或资金账户期间，暂停该项目的网上预售。

三、预售资金的收存

(八)房地产开发企业或销售机构预售商品房时，应由购房人将预付的购房款直接存入资金账户。房地产开发企业不得直接收存购房款。

(九)按揭贷款购买商品房的，其按揭贷款由贷款银行直接转入资金账户，并注明用途。

(十)分期或其它付款方式购买商品房的，在签订《商品房买卖合同》中，必须注明付款次数、每次付款金额和付款时间，并按合同约定及时将购房款存入资金账户。

四、预售资金的使用

(十一)房地产开发企业申请使用商品房预售资金，应逐季编制用款计划，并按计划分次向监管银行提出申请。用款计划应当按建设工程形象进度完成情况或建设工程施工合同约定的付款节点制定。

(十二)商品房预售所得款项必须用于有关的工程建设。其中监管项目工程预算清册总额不低于130%的预售资金按预售资金监管协议方式监管。按监管协议监管的项目工程预算清册总额的20%可以用于监管项目相应的前期工程费、管理费、销售费、财务费、不可预见费、税费、同步归还本项目房地产开发贷款及其他费用。

(十三)房地产开发企业向监管银行申请使用商品房预售资金，根据下列不同申请款项提供相应材料：

1.申请施工进度款的，提供项目监理单位出具的建设项目分部分项工程施工完成证明及造价证明;

2.申请购买建筑材料、设备款的，提供购销合同及监理单位证明;

3.申请设计监理等相关费用的，提供相关合同或缴费证明;

4.申请法定税费的，提供相关单据;

5.申请偿还土地或在建工程抵押贷款的，由抵押权人提供他项权证明、借款及抵押合同。

首次付款后，之后每次申请付款时房地产开发企业还应提供上一次申请用款事项的相应票据。符合条件的，自申请之日起二个工作日内由监管银行将核准使用资金支付给房地产开发企业签约的合同当事人或相关单位。

(十四)有下列情况之一的，监管银行不予办理用款手续：

1.收款单位、用途、金额等内容与房地产开发企业所提供的合同约定不符的;

2.资金账户余额不足的;

3.其他不符合本实施细则情况的。

(十五)在保证整个项目建设资金使用的前提下，资金账户中商品房预售资金超出该监管项目工程预算清册总额的130%时，可允许以其超出部分用于调用，房地产开发企业凭工程监理单位对房地产开发企业调用预售资金用于有关工程建设的真实性证明向监管银行提出申请。符合条件的，监管银行自申请之日起二个工作日内进行付款。

(十六)房地产开发企业在销售中若发生退款的，由房地产开发企业提出申请并提供相关证明材料和购房者账户账号，监管银行在审核相关材料后，将相关款项以转账方式退购房人。

(十七)在建设过程中，若发生超出用款计划的，房地产开发企业凭工程监理单位的证明材料，向监管银行提出申请，监管银行按《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》的规定给予支付。

五、资金账户的管理

(十八)监管银行应按月出具监管项目的预售资金收缴、支出情况对账单，并在对账单中明确预售资金支出的用途。房地产开发企业应在每月15日前，将建设工程完成的形象进度以及监管银行出具的预售资金收缴、支出对账单，报送监管项目所在地房产行政主管部门备案。

(十九)房地产开发企业在办理完杭州市房屋建筑工程竣工验收备案手续后，持建筑工程竣工验收备案表向监管银行申请撤销资金账户，监管银行按规定与房地产开发企业办妥相关手续后，撤销资金账户。同时，房地产开发企业应将资金账户撤销的证明报预售许可所在地房产行政主管部门备案。

六、附则

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关键词：商品房　资金　监管

近年来由于开发商自有资金不足，盲目追求扩大规模效应，将预售房款挪作其他项目使用，或者将已经预售的商品房进行再抵押后携款而逃，经常出现消费者交清购房款后却不能按期入住或者无法按时办理房产证，甚至买的是无法交付的“烂尾楼盘”的现象。商品房预售资金监管的无政府状态所带来的危害不容忽视，严重扰乱了房地产二级市场的秩序，损害了购房者的利益，已经成为困扰房地产业健康发展的一个严重问题。

商品房预售又称做期房买卖，是指房地产开发企业将正在建设中而尚未竣工的商品房预先卖给买房人，买房人交付购房款或者定金，并在以后确定的时间将预售的房屋及所有权转移给买房人的一种法律行为。商品房预售资金是指，购房人按照商品房预售合同约定支付定金、首付款、购房贷款以及其他形式全部购房款。商品房的预售可以用于解决建设资金的不足，活跃房地产市场，促进居民住宅消费，因此商品房预售发展成为我国几乎所有商品房项目采用的销售模式。

我国《房地产管理法》第四十五条规定“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”《城市商品房预售管理办法》第十一条规定“开发企业进行商品房预售所得的款项必须用于有关的工程建设。城市、县房地产管理部门应当制定对商品房预售款监管的有关制度。”第十四条规定“开发企业不按规定使用商品房预售款项的，由房地产管理部门责令限期纠正，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款。”以上法律条文规定了商品房预售资金的用途，但并没有明确规定商品房预售资金监管的主体、监管范围、监管权限、法律责任等。如果开发商将预售资金挪作他用，消费者的利益将得不到保护。因此，建立商品房预售资金的监管制度对于切实保护消费者利益和维护房地产市场秩序来说意义重大。

1.商品房预售资金监管的意义

1.1有利于完善商品房预售制度

商品房预售制度在我国房地产市场仍处于发育完善阶段，在资本金略显不足、房地产融资渠道较窄的条件下建立的。由于各地相关配套法规滞后和管理不到位，特别是缺乏对预售款使用的有效监督，导致购房者利益和公共利益受损，严重的甚至会危害社会稳定。加强对商品房预售资金监管也是对已实行多年的房地产预售制度的完善。

1.2有利于保障消费者权益

商品房预售资金是房地产开发企业的主要的融资渠道。房地产开发企业经常将已抵押的商品房预售或将已预售的商品房抵押，或进行房屋重复预售等等，使消费者的合法权益得不到应有的保障。只有对项目工程建设的资金进行重点监管，才能保证预售资金能够优先用于工程建设，这样能够有效防止因开发商运用预售资金进行滚动开发而造成的工程烂尾、项目延期等情况，在很大程度上保障了购房人的合法权益。所以，只有建立完善的预售资金监管体系，严格控制开发商预售资金的支配，才能真正实现保护消费者的合法权益。

1.3有利于保护金融机构的资产的安全

各类金融机构房贷业务中最大风险的就是房地产开发项目贷款风险，一些房地产开发企业往往通过“假按揭”等个贷形式从金融机构套现，一旦房地产开发企业资金链断裂或超出他们所能控制的范围，开发商往往会携款潜逃。所以，建立商品房预售资金监管制度，是对金融机构信贷资产安全最有效的保证。

1.4有利于稳定房地产价格

对于市场上屡禁不止的“囤地惜售”和“捂盘惜售”现象，通过建立商品房资金监管制度将起到加强管制，控制开发节奏、资金流向及资金的流动性。该制度实施后开发商将无法再采取捂盘惜售手段抬高商品房价格。为回笼资金，房企或将提高销售进度，随之市场上的商品房供应量将会加大，对降低房价会起到一定的作用，有利于稳定房地产价格。从而完成房地产开发从量到速度的控制方向，保持房地产市场的稳定健康发展。

2.国内的预售资金监管模式

2.1香港的律师行监管制度

预售款只有在经过律师行同意的情况下，开发商才能动用帐户中的资金。

2.2银行监管模式和监理公司监管模式

重庆采用的就是监理单位与银行、开发商签订二方协议，明确规定资金监管范围、使用方式、监管费用、违约责任的模式。

2.3担保公司监管模式和银行监管模式

商品房预售款的监管采用由预售人委托担保公司向预购人提供预售款监管责任担保书的方式实施。

2.4政府监管模式。这种模式是我国目前地方立法中应用最多的

但是，由政府主管部门监管商品房预售资金，和工程监理机构、商业银行比较，存在几方面不足。第一政府监管专业知识不足，与后者比较政府缺乏相关的建筑工程和融资的专业知识。第二、政府权力过大干预过多容易产生权钱交易，滋生腐败，监管很可能流于形式。第三，预售资金监管既然有风险，就要有责任的承担。政府加入到商品房出卖人与买受人之间的商品交换过程中进行监管，如果监管不当，不论是积极的行为，还是消极的行为，给出卖人、买受人造成损失的，都应无一例外地给予赔偿。但是我们应该看到政府的监管给当事人造成损害，政府承担的仅是国家赔偿责任。而在目前司法实践中，由于各种原因，要获得国家完全、有效的赔偿难度比较大。同时国家赔偿在程序上也比较复杂，难以及时给予受害人及时的全面的赔偿。因此，监管的主体必须是具有特殊民事行为能力的民事主体，它必须具有平等的身份以便进入市场，签订监管契约，必须有独立的财产承担相应的民事责任。与政府比较，由工程监理机构和商业银行作为预售资金的监管者更为合适。

3.预售资金监管采取的措施

加强房地产市场的诚信建设。市场经济是信用经济，诚实守信是维护市场秩序的基本保证。市场诚信的建设，一是通过建立信用评价体系，利用信用记录和公示系统，积累自己的守信记录，提升自己的诚信形象；二是鼓励房地产开发商不断探索符合诚信原则的开发经营模式，进一步树立“以诚为本”的职业道德观。

实行有限和有区别的监管策略。预售资金监管宽严度的把握，应根据当地的房地产市场环境和形势来定。如一味地从严，将影响当房地产市场的开发规模，加剧房地产供求矛盾。

首先，就实行有限监管的政策。一是采取预售项目保证金制度，即规定房地产开发商项目预售时，根据项目工程建设需要向监管部门交纳一定数额的保证金，预售房款在达到保证金数额之前予以封存。超过保证金数额的预售房款则划入开发商账户，由开发商自行支配。二是采取最低额限制，即根据预售项目工程建设的资金需要核定一个能确保项目工程完工至办理产权登记的最低限额，开发商收取的预售资金在达到这个限额之前不能自由支配和使用，只有超过最低额限制部分的资金才可自由对外支付。

其次，有限监管政策在全国也不能实行“一刀切”，还应根据不同的情况区别对待。一是对房地产市场主体诚信度不高的地区，监管可适度从紧；而房地产市场诚信环境较好的地区则可适当宽松。二是对房地产市场相对发达、融资渠道相对较多的地区采取偏紧的资金监管政策，以抑制这些地区开发规模的盲目扩张；而对于房地产市场相对落后，融资渠道单一的地区则宜采取相对宽松的资金监管政策，以鼓励这些地区提升房地产市场效率，促进房地产市场成长。三是对有一定实力、市场诚信度较高且又能够获得银行担保的优秀开发企业，可实行较宽松的资金监管政策，甚至有条件地免除监管，以最大限度地发挥这些企业对房地产市场的贡献。

4.完善我国商品房预售资金监管的立法构想的建议

第一，完善立法规定。国务院制定法规，建设部等部门制定监管流程，从预售资金的收存环节、拨付环节，出现问题环节的法律救济及各机构责任进行分析。第二，建立商品房预售资金第三方监管体系，这是最主要、最有效的监管方法。主要是监理公司监管制度、担保公司监管制度的建设。第三，建立商品房开发风险保险机制和强制保证金制度。第四，建立健全房地产开发市场阶梯准入及公示制度。

因此，在我国全面建立商品房预售资金的监管制度对于切实保护消费者利益和维护房地产市场稳定健康发展及房地产市场秩序来说势在必行。

参考文献：

[1]张泓铭、沈正超.中国商品房预售制度研究[M].上海社会科学院出版社，2006

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根据劳动和社会保障部、财政部、审计署企业工资内外收入监督检查领导小组的有关规定，为进一步加强对企业工资内外收入监督检查，做好我市企业工资内外收入监督检查工作，现将有关问题通知如下：

一、检查的范围

1999年工资内外收入检查的范围为地方国有企业（包括股份制企业中的国有控股企业）。

二、检查的内容

（一）企业1998年度工资总额来源、发放、结余情况

1、实行各种工效挂钩办法的企业是否严格按照市劳动局、市财政局、市国资局、市地税局京劳资发[1998]61号《关于1998年企业工效挂钩有关问题的通知》及市财政局的有关规定对1998年工效挂钩执行情况进行清算，其中，需重点检查的内容有：

（1）纳入国有资产保值增值考核范围的企业是否完成核定的国有资产保值增值指标，未完成国有资产保值增值指标的企业是否按规定未提取新增效益工资。

（2）企业是否按照市劳动局、市财政局、市国有资产管理局、市地税局京劳资发[1997]65号《关于1997年企业工效挂钩有关问题的通知》的有关规定的挂钩浮动比例提取新增效益工资。

（3）经批准进入再就业服务中心的下岗职工的基本生活保障资金是否按规定的标准及列支渠道进行列支。

（4）企业工资基金结余情况，主要检查企业财务相关科目与劳动报表的金额是否一致，不一致的原因。

2、实行成本列支工资总额包干办法和成本列支平均工资核定办法的企业，是否严格按照核定的包干工资总额或平均工资水平列支工资，有无超标准列支、超发工资情况。

（二）企业发给职工的工资内外收入是否按照统计部门规定的构成口径全部统计在相关报表内，有无漏报、错报。

（三）企业执行工资指导线情况。1998年国有和国有控股企业职工平均工资增长幅度是否突破北京市的1998年企业工资增长上线（预警线），企业是否严格执行我市有关最低工资的规定。

根据北京市统计局职工工资总额与职工人数统计口径的变化，职工平均工资按下列公式计算：

在岗职工全年工资总额+不在岗职工生活费

职工平均工资=

在岗职工平均人数+不在岗职工平均人数

（四）企业是否按照规定使用《工资总额使用手册》，从银行领取的工资是否超过企业主管部门核定的数额。

（五）企业经营者收入有无具体管理办法，是否按管理权限经过严格的考核和审批。

（六）企业执行我市关于《工资支付暂行规定》的情况。

（七）企业发给职工的工资内外收入的资金来源，是否符合国家规定，有无通过截留收入，坐支现金等做法向职工发放现金和实物的情况。

（八）企业代扣代缴职工个人所得税的情况。

三、检查的步骤及时间安排

企业工资内外收入监督检查工作分三个阶段进行。

第一阶段：企业按照本通知规定的检查内容进行自查，并于3月31日前将自查情况上报上级主管部门。

第二阶段：在企业自查的基础上，各区、县、局、总公司、企业集团公司、计划单列企业对其所属企业进行重点检查。重点检查的企业户数均不少于5户，所属独立核算企业少于10户的，可检查1至2户。检查后，将企业自查情况和重点检查情况分别汇总并写出书面报告（附重点检查企业名单及处理意见）。于4月30日前上报市监督检查领导小组办公室。

第三阶段：市监督检查领导小组组成联合检查组或借助中介机构，选择部分职工工资水平过高、平均工资增长过快、特别是职工平均工资增长幅度突破北京市的1998年企业工资增长上线（预警线）及人工成本水平、比重不尽合理的国有和国有控股企业进行重点抽查（具体办法及时间安排另行通知）。

对于区、县、局、总公司重点检查的企业及中介机构重点抽查的企业，领导小组将抽取部分企业进行复查。

四、关于“挂钩、包干工资总额”的口径“挂钩、包干工资总额”的口径应为统计部门规定的：

全年劳动报酬（生活费）总额剔除“不在岗职工生活费”中经批准进入再就业服务中心人员的基本生活费和外籍及港澳台方人员劳动报酬（人民币）。

五、对检查中发现问题的处理

（一）处理原则

1、对于超提超发工资的企业，有工资储备金的，原则上应将其超提超发的工资从工资储备金中扣减，同时调整相应会计科目；没 有工资储备金的企业，应核减多列成本的工资，并按有关规定做纳税调整。

2、对超预警线发放工资的企业，应按市里有关完善工资指导线办法的规定执行。在以后年度要严格合理控制工资增长幅度。

3、对历年工资储备金不实的企业，要求其财务部门、劳资部门进行核实，核实后的数字，劳动部门与财务部门应一致。

4、对未按规定使用《手册》领取工资的企业，在加强自身管理的同时，企业主管部门应加强工资联审制度，做好与银行的配合工作。

5、对在检查中发现统计报表错、漏报问题的企业，应找出原因，并加强对有关人员统计制度方面的管理与培训，保证报表统计数字准确，全面提高报表质量。我们将把统计报表错、漏报问题严重的企业的报表情况提供市统计局。

6、对存在漏缴职工个人所得税问题的企业，应按税务部门的有关规定，补交漏缴的职工个人所得税。

（二）处理程序

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一、单元组构架：小组合作；同层竞争；人人进步

为了便于管理，我们通常把一个学期分成四个阶段即大单元，每个大单元都要进行认真全面的总结。而就班级学生管理而言，初一新生入学一个大单元后，依据学生综合素质情况，我们通常把一个班的学生分成四个单元小组。学期结束后，依据学生的变化情况，再结合本人意见，由班级任课教师一块研究进行调整。单元小组一旦划定，便具有相当的稳定性。

单元组划分出来之后，分层就简单多了。我们先将某个单元组的学生进行随机编号：A、B、C、D、E、F……；之后，在指导教师的参与下，其它三个单元小组的学生根据自己的情况，自主选择竞争对手；待每个小组的学生都选定了自己的竞争对手后，四个单元小组间就自然形成了若干个层次：A、B、C、D、E、F……如，A层次的学生就有四个单元组的A同学组成，B层次的学生就有四个单元组的B同学组成，C层次的学生就有四个单元组的C同学组成……四个单元组的所有层次就划分出来了。

在划分单元组层次时，我们之所以强调随机性，主要的考虑是尊重学生。我们的分组分层不带有任何歧视性，A层不一定就是学习最好的，最后一层的学生也不一定是表现最差的。

单元组管理，讲求的是个人代表小组，要求的是随机抽层检测。随机抽层检测的办法，从客观上保证了在学校教育的很多层面，每个学生都得到了同样的关注。无论是课堂上的“两检”还是课堂提问，我们都是随机抽取1-2个层次的学生起来解答。由于不知道教师会抽到哪个层次，而自己的成绩又代表了自己所在的小组的成绩，与他人的“利益”息息相关，因此，在我们的课堂上，每个学生自始至终都会处在一种积极的准备状态中。

学校在教室的前墙和后墙各准备了一块黑板，回答问题的不同单元组的学生可以在前后黑板上写出自己所要回答的问题的答案，老师站在教室的中央即时点评，提问问题效率大大提高。据我们的抽样调查，我们的单元组课堂，每节课平均提问到的学生在24-28人。

“同层竞争，小组合作”是单元组管理的主要外在体现。竞争是小组与小组之间的竞争，是同层次的4个同学之间的竞争；而不是单元组内部同学之间的竞争。这种远距离的竞争是水平接近者之间的竞争，是一种公平竞争。它使得弱者与强者同样受到关注，享有同等的成功机率，享受同样的尊严。“同层竞争”大幅度降低了成功的门槛，使各个层次的每个学生都能通过自己的努力取得成功。

二、单元组实践：全员参与；积极参与；自主高效

学校上至干部队伍建设、教师队伍建设、学生管理、教学管理下至课间活动、作业布置等教育教学的一切管理都是通过单元组管理来实现的。单元组管理紧紧围绕“做适合每个人的教育”思想，努力调动每个人参与的热情和积极性。

以作业布置为例，学校把作业设计成几个层次，分别适合不同层次的学生让学生自主选择作业，为了让同学们放学以后能互相帮助，完成探究性作业，我们还以学生居住的社区为单位，成立了社区单元组。

学校设计的T型台是学生的展示平台，也是一个监督平台。最上面是单元组名称和指导教师的名字。下面有本学年的德育目标，也是我们的校本德育教材；有每个学生预设的德育目标和一个大单元后的达成目标；有每个组员的“唯今日是用”，上面记载着学生的预设目标和达成目标，达成目标主要是通过每位任课教师的课堂“两检”来实现的，这就给每个同学提供了充分展示自我的机会。

除了T型台，各班教室黑板的右上角都有一个黄色小方格组成的评比台，记录各个单元组一天的课堂表现。按照惯例，教师在授课前先要对自主学习情况进行检测。每个班都设有抽签桶，教师随意抽取一至两层的学生进行检测，他们的成绩代表了本单元组的成绩。成绩出来后，随机被老师记在评比台上。德育处负责每天汇总，学校在大单元末对评出的优秀单元组、优秀单元小组长进行通报表扬。

思想交流课是我们单元组管理的一个亮点，它让学生把自己平时不愿说、甚至不敢向父母讲的话都能说出来。每周二下午最后一节课是学校固定的思想交流课时间，单元组有的在教室里围成一团，有的在办公室里，有的在花园里，单元组指导教师和学生们融入到一块，你一言，我一语：“老师，这个大单元我肯定进步了；我在数学课上为我们组得了第一……学生们都非常喜欢上思想交流课，还给思想交流课起了个生动的名字“走进心室”。

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为激发我国种业科技创新活力，保障农业生产用种，推动现代农业发展，确保国家粮食安全和主要农产品的有效供给，现就打击侵犯品种权和制售假劣种子行为提出如下意见。

一、提高认识，切实增强责任感和使命感

我国是农业生产大国，农作物种业是国家战略性、基础性核心产业，是保障国家粮食安全的根本。2011年国务院出台《关于加快推进现代农作物种业发展的意见》（国发〔2011〕8号），提出要大力提高我国种业科技创新能力。近年来，我国农作物品种研发能力明显提高，自主研发选育了一批优良品种，新品种保护授权数量大幅增加，但套牌侵权、制售假劣问题日渐突出，损害了品种权人权益和农民利益，严重挫伤了育种创新积极性。任其蔓延，将阻碍我国种业持续健康发展，危及国家粮食安全。各级农业、工商、公安部门一定要提高认识，加强领导，落实责任，严厉打击品种套牌侵权和制售假劣种子行为，维护公平竞争的市场秩序，为种业发展营造良好环境。

二、加强全程监管，严厉打击套牌侵权违法犯罪行为

各地要坚持“属地管理、检打联动、部门协同、标本兼治”原则，以玉米、水稻为重点品种，以制种基地和案件高发地为重点地区，广泛发动群众举报，认真梳理案件线索，坚决退出一批问题品种，吊销一批违法企业种子许可证和营业执照，捣毁一批黑窝点，严惩一批不法分子。

（一）严格生产经营主体监管。各级农业、工商部门要按照自身职责，依法加强种子生产经营主体资质审查，严把种子市场主体准入关。加强行政许可事后监管，全面检查辖区内种子生产经营主体资质、生产经营档案、品种授权合同等。依法查处无证无照生产经营、超范围生产经营和侵权经营行为，清理不具备资质条件的生产经营主体，取缔无证无照生产经营单位。

（二）切实加强品种管理。国家和省两级品种审定主管部门，要按照谁审定谁负责的原则，清查审定品种，退出没有生产面积、存在重大缺陷、未上交标准样品的品种。结合市场检查、企业督查，各省级农业部门要对本辖区内市场经营的所有水稻、玉米品种进行抽样检测。

（三）深入开展种子市场整顿。各级农业与工商部门要加强种子经营门店日常巡查，重点整顿规范种子批发市场、专业市场、集散地、运销大户和乡村流动商贩。组织力量对辖区内集中市场进行经常性检查，将种子经营门店监管责任落实到人。督促经营者依法建立经营档案、台账，检查种子来源及其合法性。强化广告监管，严查虚假广告。为减轻经营者负担，避免重复建立台账，依据农业、工商部门要求建立的进销货台账应互通互认。

（四）全面开展基地清查活动。各地农业部门要加强对制种企业的跟踪管理，及时核对许可证、制种品种、生产地块信息，建立相关信息数据库。检查制种企业是否具有授权或委托手续，是否与制种户签订生产合同等。在种子收获前组织拉网式检查，抽取所有生产品种的种子样品，进行真实性检测。对种子调运站点进行监督抽查，查明种子去向和数量，同时抽样检测真实性。对于上述检查中发现的违法行为，农业行政主管部门要及时立案调查。

（五）深入开展入户倒查。各地农业部门要对直销入户比例较高的乡村，组织开展进村入户倒查，重点检查种子标签、来源情况、购销发票等。对于来源不明、可能存在问题的品种要追查种子来源，并由省级种子管理机构组织开展品种真实性检测。

（六）狠抓大案要案查处。对于市场监管中发现的套牌侵权、制售假劣重大案件，各级农业部门要主动联合工商、公安部门，及时交换案件查处信息，认真开展案件查处。涉嫌犯罪的，依法及时移送公安机关追究刑事责任，坚决杜绝有案不移、以罚代刑。对于公安、工商部门查处的案件，需要进行技术鉴定的，农业部门要及时组织力量进行检测或田间鉴定。对涉及面广、数额巨大、危害严重、影响恶劣的案件，涉及公安、工商部门职权的，可采取联合挂牌督办、集中办案等形式，限期办理，彻查全案，坚决杜绝地方保护主义。

三、加强组织领导，完善相关制度

（一）加强组织领导。各省（区、市）农业、工商、公安部门要将打击侵犯品种权和制售假劣种子纳入重要议事日程，建立健全工作联席会议制度，加强沟通协调。要建立考核评价制度，各省（区、市）相关部门联合组成督查组，深入基层开展指导和督查工作，对在种子打假工作中不作为、乱作为的，要严肃追究责任。农业部将建立对地方农业行政主管部门的延伸考核评价制度。

（二）完善群众投诉举报制度。鼓励群众举报各类制售假劣种子的违法行为，健全群众投诉渠道，方便群众举报。各级农业部门要开通并通过新闻媒体向社会公开种子打假投诉举报电话、电子信箱和信函地址，受理单位必须每件必理，违法必究。制定完善权威高效的投诉举报案件统一受理制度，提高种子案件查处效率。

（三）建立联防联打工作机制。针对种子违法犯罪案件跨区域的突出特点，要加强部门、区域协作。农业部门要主动与工商、公安、检察、法院等部门沟通，建立案件联防联打机制。对于重大案件，发生地和企业所在地农业、工商、公安部门要密切配合，对问题种子、问题品种、问题企业在各自的职权范围内协调查处。各地要按照本意见要求，结合当地实际，制定方案，精心组织，确保各项措施落到实处。

四、推进信息公开，加大宣传力度

各地要坚决贯彻国务院关于依法公开制售假冒伪劣商品和侵犯知识产权行政处罚案件信息的有关精神，依法及时公开打击侵犯品种权和制售假劣种子行政处罚案件信息，并将有关信息纳入社会征信系统。要充分利用电视、网络、报刊等宣传媒介，加大对种子打假工作的宣传，尤其是要加大对典型案件的宣传，广泛接受社会监督，营造全社会关心和支持种子打假工作氛围，使得不法分子不敢造假、不能造假。积极开展普法工作，切实提高农民、品种权人和企业维权意识。积极做好市场引导工作，建立健全黑名单制度，及时行业信用评价信息，引导用种农户选择信用良好企业的种子。

篇6

关键词：商品房；预售制；存废问题

中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2014）01-0227-02

商品房预售制度自1994年确立施行以来，在加速资金周转、提高资金使用效率、降低开发成本以及增加住房供给等方面，对中国房地产业的发展发挥了重要的作用。与此同时，该制度存在的缺陷也日益显现。由于缺乏健全的风险分担制度，包括信用体系和市场监管等，预售制度逐渐给商品房交易带来了大量的交易风险，损害了购房者和银行等金融机构的利益。预售的负面效应开始不断遭到诟病，关于取消预售制的呼声也随之此起彼伏。2005年8月，央行《2004年中国房地产金融报告》，提出可以考虑取消现行的房屋预售制度。2010年1月24日，广西南宁宣布成为全国取消商品预售制度的试点城市，标志着预售制度的存废去留问题由理论探讨进入实践检验阶段。在此背景下，关于中国内地商品房预售制是存是废的争论，引起了社会广泛的关注，为此，有必要就该方面的研究成果进行及时的梳理和总结。

一、立即废止说

“立即废止说”认为，当前的商品房预售制弊大于利，取消预售制符合市场经济的运行规律，有利于房地产行业的长期发展，故该制度应该立即取消。该观点兴起于2005年8月《2004年中国房地产金融报告》的，央行在报告中提出了建议取消商品房预售制，由此，引发了国内学者对商品房预售制是否应该废止的热议，尤其是在2010年，广西南宁实行取消商品房预售试点，国内再次掀起对于废除商品房预售制的讨论。

关于预售制应该立即废止的讨论，学者们基于不同的研究视角，给予了论证。一是从主体利益不均衡角度入手，认为预售制的实施最大限度地照顾了开发商的利益，忽略和消费者的利益，因此，为了维护广大消费者尤其是买房者的利益，有必要取消预售制（宋庭敏、肖元真等，2005）；二是运用历史分析法，从预售制实施的历史背景入手，认为当时实行预售制主要是为了解决开发商资金不足的问题，但是预售制发展的现在，已成为开发商“空手套白狼”的重要手段、给银行带来风险、引起信息不对称和社会诚信问题。通过取消商品房预售制度，将提高房地产商的准入门槛，将有利于加速整个房地产市场的整合，推动整个地产业的理性回归（田新丑，2008）；三是通过案例分析，借助南宁试点案例，结合预售制过程中存在的房屋质量的问题分析，认为取消预售制有助于提高开发商的管理水平，提高工程质量，加快二手房市场的发育程度，有利于规范市场行为，将投机行为的恶劣社会影响降到最低（曹春尧、王方，2010）；四是直接从预售制产生的主要问题入手，认为现行商品房预售制度引起的主要问题包括：第一，降低了行业门槛，推动产业恶性膨胀；第二，助长了开发商种种违规、欺诈行为；第三，几乎把全部风险转嫁给银行。因此，历经二十余年的发展，中国房地产业本身及其发展环境已经发生了很大的变化，商品房预售制度赖以为继的基础条件已不复存在，到了宣告其结束的时候（江晶晶，2006）。

二、逐步废止说

与主张“立即废止说”的观点不同，“逐步废止说”认为，在商品房预售制仍然对房地产发展有着积极影响的前提下，短期内贸然取消预售制弊大于利，故应该暂时保留商品房预售制度，但是长期来看，该制度应该逐步取消。

从现有的文献来看，主张逐步废止预售制的观点不多，可以总结为以下两点：一是从风险分析角度，认为取消预售制有助于缓解金融风险积淀，遏制风险放大，还有助于缓解购房者贷款压力，减少期房风险和法律纠纷以及“炒镂花”，进而还能从开发源头推动楼市理性回归，楼市价格理性求公正的信号。但如果贸然取消预售制，将导致资金和土地会更加集中在少数开发商手中，就会造成行业垄断局面的出现，进而可能导致房价的上涨。因此，应该循序渐进地取消（吴海峰、何兵，2006）；二是从市场发育角度，认为只有在房地产市场已相当成熟、开发商已有足够的资金实力的前提下取消期房预售制度才是合适的。因此，取消房屋预售制度最合适的时间应由市场决定，而非政府的直接干预（杨峥，2010）。

三、保留完善说

“保留完善说”，从已有的研究成果来看，是目前的主流观点，认为预售制的存在为房地产行业的发展发挥重要的作用，预售制实施过程中的问题，可以通过采取措施加以解决，并非不可调和。基于此，学者们从各自的研究视角，对商品房预售制存在的合理性进行了论证，并就预售制存在的弊端提出了各自的解决方案。

其中，第一类观点认为，预售制度实施过程中存在的问题，不是商品房预售制度本身造成的。预售制度实施过程中存在的问题，与中国预售制度相关的制度体系有关，如金融产品单一、预售监管不到位等不是商品房预售制度本身造成的，可以通过完善预售制度如积极拓展房地产融资渠道、加强商品房预售资金监管等措施来消除（郝新艳，2008）；第二，采取国际比较法，通过中外对比，发现中国预售制中存在的监管缺位、司法制度、信用体系不健全、各主体利和风险不对、相关手续不规范等问题，并提出相关完善建议（罗怀中，2006）；第三，从经济学供求角度入手，认为取消商品房预售制度会造成短时间市场供不应求，产生较大的社会风险，会引起房价上涨，侵犯买房者的权益、引起垄断，不利于竞争等不良影响（吴，2011）；第四，针对2010年出现的“预售制度即将取消”谣言引发的关于预售制存废的争论，认为目前中国整体金融创新相对滞后，房地产市场不发达，融资渠道有限，预售活动不会自动消失，如果贸然取消，会以私下交易等形式继续出现，不利于市场稳定，加大调控难度（刘学良，2012）。

此外，还有些学者认为预售制中存在的问题体现的是中国企业契约精神缺乏，不尊重合约，为了短期利益不重视自己的信誉，同时也反应了开发商与购房者在预售协议中缺乏理解和沟通，很多问题出在开发商和购房者对于预售协议中关于房屋建设的质量等认知有歧义，或者协议制定的不够详细而导致纠纷。这要求开发商和购房者在房屋预售协议的制定中要更加完善，对于工期、房屋设计、质量和违约的处置情况有清楚的规定，在执行中相互尊重，诚实守信，具有契约精神，同时也要求政府相应部门加强管理和规制，用法律的手段来避免这些问题，帮助购房者维权，但解决的方式却不是废止期房制（王政，2012）。

四、述评与展望

综上所述，关于商品房预售制存废的争论，目前学术界仍然难有定论，各界褒贬不一。但单纯从现有的文献研究来看，主张“保留完善说”仍然是目前国内的主流观点。可见，预售制作为房地产行业的一项交易制度，具有其存在的合理性，我们不能因为其存在一些弊端，就全盘否定该制度的历史功绩，一味地贸然将其废止。同时，我们也不能过分迷信预售制，近年来，预售制暴露的种种弊端，同样需要引起政府和社会各界的警戒，需要广大专家学者进行深入的研究，因此，笔者认为，预售制的存废之争，不仅有利于预售制制度本身的完善和发展，更有利于促进中国整个房地产行业的健康发展。

同时，通过对近三年的文献归纳发现，越来越多的研究集中于预售制监管措施的完善方面，尤其是在2010年以后，该方面的文献比较多，有如下三个方面：一是关于商品房预售资金的监管问题的研究，主要分析了当前预售制资金监管存在天津模式、广州模式等监管模式，并分析预售资金监管过程中普遍存在的资金监管不力问题，其造成了劣质短寿建筑的出现、监管主体混乱、预售款监管内容不确定、并就建设预售资金监管信息平台、将预售资金监管与房屋建筑质量监管相结合、推进会计电算化以及其他相关监管制度、法律法规进行分析论证（彭永恒，2011）；二是关于预售合同中存在的问题的研究，主要包括预售预约合同中外法律差异比较、预售合同情势变更原则的适用问题以及登记备案制度、预售方的瑕疵担保责任问题等方面的研究（睢晓鹏，2011）；三是研究房地产预售过程中的风险及防范机制问题，认为预售制度施行至今，利益相关方信息不对称、利益和风险的不对等的现象频发，为此应该建立相应的风险防范机制（杨继慧，2012）。综上可见，笔者认为，未来的研究重点应该仍然集中于预售制的完善方面，尤其是对于预售制监管的问题的研究，将成为预售制问题研究的重中之重。

参考文献：

[1] 锋晓.商品房预售制度的比较分析及政策建议[J].城市开发，2005，（9）.

[2] 黄玉新.中国预售房制度述评[J].湖北社会科学，2006，（10）.

[3] 郝新艳.论中国商品房预售制度的政策取向[J].学术交流，2008，（8）.

[4] 景琪.中国商品房预售制度若干问题思考[D].北京：中国政法大学，2010：3.

[5] 罗怀中.论商品房预售制度的完善[J].经济体制改革，2006，（3）.

[6] 易宪容，黄苑.住房预售制度国际比较研究[J].江苏社会科学，2007，（3）.

[7] 项靖东.对中国商品房预售制度的分析与研究[J].经济纵横，2006，（7）.

[8] 张琳.商品房预售合同中预售方的瑕疵担保责任[D].烟台：烟台大学，2010：3.

篇7

据《21世纪经济报道》记者了解，预售资金监管制度仅在个别城市实行，大部分的三四线城市并未实施或者“形同虚设”。

“对于很多没有产业支撑、楼市库存量较大的三四线城市而言，预售制度未建立，也给当地楼市带来很大风险，”北京中原地产市场研究部总监张大伟称，中国房地产存在泡沫亦是不争的事实，房价出现局部破裂的可能性很大。

《21世纪经济报道》另外获悉，有关目前房地产行业泡沫破裂风险问题已经引起了有关部委的注意，正在有针对性地研究解决措施。

“监管”预防烂尾出现

实际上，北京市住建委的预售证办法并非新规，早在2010年，北京就曾公布实施过，商品房预售资金监督管理的暂行办法。

“预售资金监管制度的实施，对金融属性较强的房企来说，无疑威力十足，”张大伟称，可有效防范因为房企资金链断裂而出现烂尾的情况。

不过，据《21世纪经济报道》记者了解，预售资金监管制度并未广泛铺开，除了北、上、广、深、津等一二线城市实行较为严格的预售资金监管制度以外，大部分的三四线城市并未实行该制度或者仅“形同虚设。”

以秦皇岛为例，思源经纪秦皇岛分公司提供的数据显示，截止到2012年，秦皇岛的年消化量仅在156万平方米，但库存高达635万平方米，市场的潜在供应量在3000万平方米以上，也就是说，至少需要10年才能消化城市存量。

思源经纪的一位分析师表示，秦皇岛的很多项目是小型房企在建，因为和当地政府关系不错，就拿地开发项目，预售资金也并未得到有效监管，近期也隐现开发商因无力支付工程款而产生的后期烂尾风险。

例如，秦皇岛当地的德大地产就被曝因旗下项目销售不畅，开发商无力支付工程款而在2012年底遭遇施工方停工的情况。

中国指数研究院一份调查报告指出，外地房企已经看到秦皇岛市区存在的存量风险，进入秦皇岛都选择北戴河地区，这里积聚了万科等大型的品牌开发商，“相比之下，北戴河区域临海，主打滨海休闲，可通过吸引外来客群消化，”北京万科秦皇岛事业部销售负责人李文如是说。

张大伟表示，针对存量较大的三四线城市而言，在预售资金监管尚未建立的背景下，为避免烂尾风险，还是优选品牌大型开发商项目。

三四线城市泡沫预警

在多地预售资金监管执行不力的背景下，张大伟提醒，一旦房地产泡沫破灭，就会出现大量烂尾，异常危险。

有关房地产“泡沫”的争议一直存在，在张大伟看来，“房价收入比、房价租售比，是判断房地产价格是否合理的2个重要指标，”整体来说，现在全国的房价收入比都超过12，而租售比也都超过了1︰400，明显超过国际惯例，已是明显的泡沫表现。

万科董事长王石更是公开表示，中国房地产市场的泡沫问题不轻，如果泡沫持续，将非常危险；如果破裂，将是一场灾难。

一位国有企业的开发商更是在电话中告诉《21世纪经济报道》记者，部分国有企业开发商、金融系统、政府人士已经注意到房地产存在的泡沫风险。“或许正因为国内的房地产开发过热，很多中国企业去海外找机会，”华富国际主席兼环球联盟伙伴创办人包利华亦表示，万科、绿地等房企已经开始海外房地产业务，其中美国和欧洲的房地产市场备受青睐。

篇8

去年，王先生购买了一套烟台万科海云台的住宅，再过两个月就要收房了。但是，从8月28日开始，王先生却开始了维权。

“买房时万科承诺的污水处理厂改造、小区六大主题公园，现在看，恐怕都要成为泡影。”王先生说。

从8月25日开始，烟台万科海云台的业主就开始了集体维权，从一开始的抗议价格下跌，到目前的抗议开发商未兑现承诺。海云台的业主与烟台万科房地产开发有限公司展开了近一个月的斗争。

“造成这种局面的根本原因就在于现行的商品房预售制度。”中国消费者协会副会长、中国人民大学商法研究所所长刘俊海说，商品房预售制度把风险都转移到了消费者身上，如果不对这项制度进行改革，业主与开发商之间的矛盾将会越来越多。

预售制弊端随着楼市调控而逐渐增多。2012年3月29日，杭州金星房地产开发有限公司被债权人向法院申请破产清算。金星房产开发的西城时代家园项目的几百名业主面对的情况是：房款已经全部支付，但交房遥遥无期。

同样是在杭州楼市，今年5月，密集发生了多起“房闹”事件。业主纷纷表示，因为房屋预售，让自己支付房款和拿到房子有一两年的时间差，其间的市场波动为什么要让业主承担？

近年来，民间关于取消预售制的声音一直存在。2010年，《南方都市报》一份调查显示，九成网民支持取消预售制，支持的主要原因包括质量问题多、开发商随意更改规划影响业主利益、期房价格水分大等。

近期，《中国青年报》一份对近3000人的调查显示，55.9%的人建议取消预售制。此外，对于住宅质量问题频现的原因有哪些，45.8%的人选择了“商品房预售，交房时才能检验质量”。

预售制变种成融资工具

在烟台万科海云台项目的部分业主看来，之所以陷入如今的尴尬境地，就是因为这是期房。

不仅这个项目，在全国各地，由商品房预售制引发的投诉和矛盾层出不穷。

我国房地产市场采取预售制度以来，预售商品房价格波动，质量与广告宣传、设计规划不符，延期办证、延期交房，甚至项目烂尾的事情在全国各地轮番上演。

在伟业我爱我家集团副总胡景晖看来，预售制度最大的问题就在于开发商的承诺不兑现。相比现房销售，预售制让开发商有了捂盘惜售、延迟建设等的可能。

预售制下，开发商有了空手套白狼的能力。房子还没建好就可以售出实现资金回笼，继而可以抽出资金进行别的项目的开发建设。

用胡景晖的话说，正是由于预售制，开发商可以6个锅盖盖10口锅。而对消费者来说，钱已经付了，房子还没拿到手，风险却先扛了起来。

“这些年我国城市化进程很快，房地产市场的需求量很大，开发商处于强势地位，消费者没有办法在购房合同上与开发商进行谈判。”胡景晖说，实际造成了双方的不公平。

而按照刘俊海的说法，预售制是把购房风险向消费者转移的方式，这种游戏规则对消费者明显不利。

“我国的商品房预售制来自香港，但与香港并不一样。”中国社会科学院经济研究所研究员汪利娜说。她提供的资料显示，商品房预售制度并非中国独有，在美国、英国、日本、韩国、马来西亚等国家和地区都存在，是与现房销售并存的一种住宅销售方式。

但是，在这个制度的具体操作模式上，我国与其他国家和地区完全不一样。

在香港，购房者只需要支付所买住宅全价款5%～10%的定金。日本的购房者只需要支付10%的定金。韩国购房者支付全房价款的20%～30%，且可以在一年内分期支付。美国通常是支付1万元定金，剩下的房款等到交房的时候才结清。

不仅如此，对开发商收到的预售款也有严格监管。比如在香港，预售款收入与开发企业自有资金账户实施分离，银行依据开发企业的工程进度对预售款的使用和规模进行审批。

但在我国内地，购房者则需要一次性向开发商支付所有房款。开发商对预售款的使用缺少监管。

汪利娜还说，我国的商品房预售制度安排让预售成了开发商最重要的融资来源。最高时，定金、预收款和个人按揭贷款要占到开发商资金来源的49%。

“这已经不是一个简单的房屋买卖行为或企业订单式生产的营销策略的问题，而是中国特定市场环境下企业融资的一种选择。”汪利娜说。

是什么让预售制在中国变成开发商的融资工具？

主要就是1998年我国开启房地产市场时开发商力量弱，资金实力不足，不借助这种方式很难打开房地产市场。

“当年推出公房改革的时候，1万多元1套的房子大多数人都买不起，推出商品房后大家更买不起。”汪利娜说，开发商拿不到回款，资金压力大，影响继续开工建设，而国家当时又特别缺房子。政策就向开发商进行了倾斜。

正是这种倾斜让开发商在短短数年内迅速发展壮大起来。“地方政府忙着跟开发商一起经营城市，对消费者的关注更加少了。”汪利娜说。

于是，房地产市场的风险通过这种变异的预售制转向了消费者和银行。

对于银行来说，预售商品房中出现的“假按揭”、“一房多售”和“烂尾楼”都是巨大的金融风险，一些开发商挟预售款潜逃的事情也时有发生。

“商品房与其他商品不同，许多建筑质量问题只有到购房者入住使用后才能逐渐发现。可等发现质量问题，商品房常常又过了保修期。”汪利娜说，这类旷日持久的法律官司，或由此诱发的银行不良贷款率的上升，在许多城市都屡见不鲜。

预售制到了该废止的时候

正是这种“变异”的商品房预售制导致房地产市场上不诚信行为比比皆是。近年来，有关商品房预售制的争论从来就没有停止过。今年还一度传出要废除商品房预售制度的消息。

在汪利娜看来，这个制度需要大刀阔斧地改。这其中包括建立商品房交付使用制度、商品房质量评价体系和质量终身制度，完善网上交易平台体系建设等。

“最关键的就是要把游戏规则做好。”汪利娜说，法律层面如果强化了对消费者的保护，开发商就不敢在质量、配套等问题上放松要求。在预售制度中，消费者始终处在信息不对称和相对弱势的地位，强化对消费者的保护是必须的。

在汪利娜看来，预售制度的改革很难一步到位，但不能不改，可以逐渐提高标准。比如从现行的高层封顶后预售，逐步提高到完成外部装修、内部装修或按完成全部工程百分比给予预售许可；要求企业提留质量保证金；加快房地产企业征信制度建设等。

“对那些无视预售合同不按期交房的开发企业，消费者有权要求赔偿，政府应（对这些企业）给予处罚。”汪利娜说，相关法律一定要严格执行。

按照《中华人民共和国消费者权益保护法》，消费者享有公平交易权和求偿权。也就是说，当消费者购买了名不符实的商品房时，有权拒绝履行房屋买卖合同，并要求开发商给予赔偿。但在现实中，消费者向开发商索赔基本不可能。

应该说，在现行商品房预售制度下，开发商获得了快速成长的机会，与1998年时相比，现在开发商的实力已经不可同日而语。

“这么多年下来，很多开发商都上市了，融资渠道越来越多，开发商的利润率也很高。”胡景晖说，目前已经具备了对预售制叫停的条件。于情于理，取消预售制都是有利于行业发展的。

不过，胡景晖认为，目前的房地产市场依然是供不应求的格局，潜在的需求量很大。如果突然废止预售制，可能会导致短期供应量不足、价格上涨的局面。废止这个制度，需要更多的准备。

多年以来，刘俊海一直认为预售制是房地产市场的万恶之源，按照他的设想，这个制度早就该废止了。

“当年选择这种制度是效率优先观念的体现，GDP上去了，消费者的利益却被忽视了。”刘俊海说，这个制度设计让开发商空手套白狼，造成了大量的腐败行为。现在正是改革的好时机。

渐进式取消思路

目前最大的反对声音是，取消预售之后，商品房价格将暴涨，也可能产生令政府担忧的后果：比如地方融资平台受牵连、银行产生坏账等。

一家广州大型房企人士说，若取消预售制，对一些中小型开发商或资金不足、产品结构不符合市场需求的开发商，将是生死存亡的考验。但认为取消预售将减少供应量，导致房价大涨的理论，缺乏数据支撑。记者获得的资料显示，当前住宅在建规模达45亿平方米，房企去化速度也只处于中下水平，销竣工比仅为1.1：1。

但是，接受记者采访的诸多人士认为，鉴于目前的情况下，打破利益格局并没有那么容易，而渐进式的改革被视为应有之义。

学者陈国强认为，住房预售制度是阶段性的政策，不可能永久保留，但其退出需要有一定的条件，需要等到市场平稳，更加成熟。

“取消预售制必须要有一个过渡期。”可对预售制进行适当的改革。比如美国的预售制规定，美国的银行必须在房屋落地建成之后才能给开发商提供银行贷款。我国可以借鉴，在银行到款的时间点上加以控制，将一次性付款逐渐改为同期房建设进度基本相适应的分期付款，逐步降低预售制带来的高杠杆效应。

另外，对项目资金进行封闭管理可以避免开发商囤积项目，或项目间拆借资金；预售资金的第三方监管方面也要有所建设。中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁也认为，在不能即刻取消预售制的情况下，关键是要从严监管预售款。

另有学者建议，可以在一些城市逐步试点取消预售制度，对于新出让土地，逐步做到不再实行预售。

笔者注意到，实际上，从2007年以来，开发商自有资金比例提高到30%、按揭贷款须在建筑物封顶之后才可发放、加强预售资金监管等措施相继在中央和各地出台，都是对预售制度的变革。

2l世纪不动产分析师粟日表示，取消预售制，将会对市场产生怎样的影响，争论双方流于情绪化、口水化，缺乏建立在科学数据之上的实证研究。他认为，经过近20年的发展，预售制即使不取消，进行改革也是完全必要的。

链接一：预售制的三大弊端

缺乏监管，房产企业瞒天过海

由于对房地产企业缺乏强有力的监管，导致房产企业各种违规操作层出不穷，房产企业为了最大程度上追逐利益一房两卖、一屋多压等问题屡见不鲜，更有甚者将在建工程抵押，使得银行按揭与在建工程抵押相冲突，对银行和购房者的利益造成了直接的损害。“空手套白狼”也是不法房地产开发商普遍和常用的手法，而房屋预售制度为这种方法提供了便利，在资金链出现问题的时候，开发商便会通过“假按揭”的方式从银行把钱套出来，而剩下的风险就由银行和购房者来承担。

同样由于缺乏对于建设专项资金的监管，部分房产企业经常会将建设资金挪作他用，使得工程进度和质量难以保证，甚至出现工程烂尾。

门槛较低，开发企业鱼龙混杂

商品房预售制在我国设立之初，就是为了解决房产企业资金少、规模小的缺点，但是由于较低的门槛，使得部分不具备开发实力的企业涌入房产市场，他们往往通过银行抵押、集资甚至高利贷获得开发资金，一旦拿到预售许可证，便开始疯狂销售，填补贷款。这种房地产企业往往抗压能力差，一旦市场出现突发事件，便容易造成资金链断裂，后续工程无法跟进，最终导致烂尾。

信息封闭，买卖双方地位悬殊

在预售制度的前提下，买卖双方的标的物——商品房其实并没有存在，只是在预售制度的前提下提前进入市场进行交易，这就在无形之中增加了交易的风险。购房者只凭着一纸合同，自己的利益无法得到根本的保障。双方交易的前提便是不公平的，购房者给房产企业提供开发资金，但对于工程资料、施工材料等无法具体掌握，这为开发商预售中以广告和宣传资料误导甚至欺骗消费者或事后擅自变更设计、规划、用料创造了机会。

链接二：香港期房值得借鉴

香港的楼花政策已有几十年。楼花，即房地产开发商向购买房屋者出售未建成的房屋。房地产开发商在得到香港地政总署批准，并获得预售楼花通知书后，即可对外出售楼花。

目前香港大部分楼盘的建设时间为两到三年。一般情况下，开发商需要一年左右时间完成楼盘基本整理工程，如地基建设、整理地下管道等。之后，便会出售楼花。开发商一般会在繁华商业中心设立示范单位（样板房）供购房者参考。

香港政府近年来对地产的管理很严格，所以示范单位一般与真实房间差别很小，也很少出现地产商在售完楼花后携款潜逃的事情。

篇9

为贯彻落实《国务院办公厅促进房地产市场平稳健康发展的通知》（〔〕4号）、住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品房预售制度有关问题的通知》（建房〔〕53号）和《省人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控防止房价过快上涨的通知》（鄂政办发〔〕107号）以及《市人民政府关于规划发展我市房地产业的通知》（政发〔〕4号）等精神，根据《中华人民共和国房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房预售管理办法》、《房地产开发企业资质管理规定》等有关法律法规的规定，为了规范我市房地产市场秩序，进一步加强房地产市场的监管，切实维护群众利益和保持社会稳定，促进我市房地产市场又好又快发展。现将有关事项通知如下：

一、规范房地产开发项目立项审批，加强开发建设管理

1、加强房地产开发项目管理（1）房地产开发建设必须按照统一规划、成片开发、长期建设（中心城区每期一般不低于1万平米，但符合控制性详细规划的，临街项目符合街景规划的除外）的原则，由市国土、规划、房产部门按照城市规划和年度项目开发计划，拟定《房地产开发项目建设条件意见书》。（2）开发项目土地必须实行招拍挂供地。土地出让年限应为国家规定的最高年限。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，必须依法及时收回土地使用权。（3）房地产开发企业必须具备房地产开发资质，并在核定的资质范围内从事房地产开发经营活动，严禁无资质开发和借用挂靠资质开发。将资质的升级和资质年检与企业的经营状况结合起来，对不服从管理有违法违规行为的企业，资质主管部门依法予以降低资质等级和注销资质证书。（4）房地产开发立项须符合下列条件：①开发企业资质证书；②企业法人营业执照；③国有土地使用权证（土地成交确认书）；④规划图、平面图、户型图；⑤施工图设计批准书；⑥前期物业管理服务合同；⑦白蚁防治合同。开发企业须持有房产主管部门出具的《项目确认通知单》才能到招投标管理部门办理建筑工程的招投标。

2、严厉打击各类违法违规开发项目。坚决打击和杜绝未经审批立项批准进行房地产开发行为。在严格控制个人建房规划审批工作的同时，对违规小规模开发和超范围从事房地产开发经营行为的必须依法从严查处，严厉打击房地产项目无资质或假冒资质开发及假冒集资建房之名进行房地产开发的行为。

3、严格按规划条件进行建设。房地产开发企业必须在规划核定的容积率、建筑密度和绿化率等指标及相应的总建筑面积以内实行开发建设；分期开发的项目，各期建设工程规划许可证确定的建筑面积的总和，不得突破原规划设计条件和建设用地规划许可证的规定。规划部门要严格按土地出让规划条件和有关规定科学规划审批，不得随意变更规划条件。

4、建立网上公示制度。充分利用网络信息手段，将各类房地产开发企业和中介服务机构及相关人员的基本信息、经营业绩，经营中违法违规及受到处罚等情况记录在《房地产开发项目手册》和企业、个人信用档案中，并向社会公示，接受社会监督。

二、规范商品房预售管理，建立新建商品房价格备案制度

1、规范商品房预售许可。商品房销售应遵守国家有关法律法规，严格执行《商品房预售许可证》制度，在未取得《商品房预售许可证》前不得任何销售信息，严禁以“认筹”、“内部认购”等形式变相无证销售，开发商不得向购房者收取“诚意金”、“认购金”等任何含有预订款性质的费用。申报预售时，房屋形象进度一般应达到规划建筑面积的三分之二；有抵押情况的应超过三分之二，并且需要抵押权人出具同意销售的书面意见；商品房预售许可的审批，需报经分管市长同意。

2、规范公开内容。在取得预售许可证后，房地产开发企业应将批准预售的套数进行公开销售，在售楼部张贴公布已批准销售套数信息详情，禁止捂盘惜售、囤积房源、恶意炒作、哄抬房价等扰乱房地产市场秩序的行为。预售商品房时，预售人应当以书面的方式向预购人明示项目开发进度和竣工交付使用时间，商品房的结构、类型、户型、装修标准、公共和公用建筑面积的分摊办法，预售商品房的付款办法，商品房预售款的专用账户等情况，不得不实的销售进度信息误导消费者。

3、规范合同文本。房地产交易合同必须采用统一制定的规范性文本，合同内容不得任意删减，商品房买卖合同一经网上签约，开发企业必须在规定的期限内到房地产管理部门备案登记。房屋交付使用后，开发企业必须协助购房人按法律法规办理房屋所有权登记，并及时向购房户提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》确保购房人的合法权益。

4、规范商品房住房价格。严格执行商品房销售明码标价，公开标示商品房价格及相关收费，防止大起大落，禁止部分房地产开发企业频繁调价、搭车涨价、价外乱收费、不执行明码标价和“一价清”等不规范价格的行为。在遵循市场供求规律，坚持主要由企业制定商品房价格的原则下，对开发企业自主制订的新建商品房预（销）售价格进行备案，并实行网上公示，开发企业在向市房管部门领取商品房预（销）售许可证之前必须将普通商品房价格向价格主管部门报备，并提供开发销售楼盘类型、面积、主要定价依据等资料，开发企业销售价格要与备案价格和对外公布价格保持一致，开发企业销售过程中需要上调价格的，必须提前一周重新报备，并说明提价的主要理由。不经报备任意提价的，价格主管部门依据价格法律法规的规定实施处罚。

三、规范项目资本金制度，加强房地产开发项目预售款资金的监管

1、实行项目资本金管理。项目资本金制度是指房地产开发项目工程建设总投资中，由房地产开发企业按规定专户储存，专项用于房地产开发项目的货币资金，项目资本金占项目工程建设总投资的比例不得低于35%。项目资本金只用于本房地产开发项目建设，不得挪用和抽回。

2、加强商品房预售款监管。商品房预售款是指预购人依照合同的约定，预先支付给预售人，在商品房竣工验收交付使用前用作该商品房建设费用的款项，房地产开发企业可以按规定的资金用途和工程进度申请使用资金，在操作上坚持“专款专户、专款专存、专款专用”。房地产开发企业使用商品房预售款时，应提交下列文件资料备案：①商品房预售款使用申请表；②预售人与承建商签订的施工合同；③建筑施工监理单位出具的施工进度证明。要积极利用和依托商品房预售合同网上备案系统做好预售款监管工作的衔接，对预售资金从办理商品房销售许可证开始至完成初始登记终止，实行全程网络化实时监管，商品房预售款必须用于预售项目的建设和投资，不得挪作他用。

3、市房产管理局负责全市商品房项目资本金的监控和预售资金的监管。预售资金由商品房开发企业存入市房产管理局指定帐户，并由市房产管理局根据商品房建设进度审核拨付。在开发项目综合验收前，预售款应预留总额的10%（最高额不超过500万元），作为开发企业信用保证金；在综合验收合格后方可拨付。

四、规范住宅专项维修资金的管理，维护所有者的合法权益

为加强全市住宅共用部位共用设施设备维修资金的管理，维护房屋产权人和使用人的共同利益，凡商品住房和公用住房出售后都必须按住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%建立住宅共用部位共用设施设备维修资金。维修资金是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金，不得挪作他用。应足额缴存，不得减免。业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。维修资金应当在指定的银行开设维修资金专户，由房产行政主管部门代管，做到专项存储，专款专用。维修资金自存入维修资金专户之日起按规定计息。维修资金利息净收益应转作维修资金。房产行政主管部门在代管维修资金中的工作和业务费用，由房产行政主管部门编报预算，经财政部门审核后，从维修资金利息净收益中核定。房产行政主管部门和财政部门负责指导、协调、监督维修资金的管理与使用。维修资金使用时，成立了业主委员会的，由业主委员会同意并经选定的物业管理企业提出计划；未成立业主委员会的，由相关业主提出使用建议。维修计划经房产行政主管部门审批，报财政部门审核并通知银行划拨资金。住宅专项维修资金的使用遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则，并依法接受审计部门的审计和接受业主委员会的检查与监督。

五、规范物业管理行为，着力完善物业监管机制

1、加强物业企业管理。从事物业管理的企业必须具备企业法人资格和资质证书，严格物业管理企业资质核定工作，进一步整顿规范物业管理市场。物业管理企业在接受开发企业委托从事前期物业管理时，要在委托合同中分清双方各自的权利和义务，要通过签订物业管理委托合同的形式约定与业主（业主委员会）各自的权利和义务，认真履行合同。

2、认真做好建设与管理的衔接工作。完善物业管理前期介入和承接验收制度，在物业管理企业与房地产开发企业签订的物业管理合同中，应当明确交付使用后的质量、责任及双方的权利义务，切实做好建设和管理的衔接，不出管理上的空白。

3、坚持市场化方向。认真贯彻《物业管理条例》，坚持物业管理的市场化方向，鼓励公平竞争，加快业主委员会的组建步伐，引导和监督各方履行物业服务合同。当小区业主（房屋使用人）的入住率达到50%以上、公用住宅出售建筑面积达30%以上或者首位业主入住达2年以上的，开发企业或者物业管理企业要积极配合经综合验收交付使用的住宅小区召开业主大会，主动征求业主的有关意见和建议。当成立业主委员会的条件基本具备后，由业主委员会筹备小组代为起草业主委员会的章程，报送物业管理行政主管部门。

篇10

1.1概念

商品房预售又称做期房买卖，是指房地产开发企业将正在建设中而尚未竣工的商品房预先卖给买房人，买房人交付购房款或者定金，并在以后确定的时间将预售的房屋及所有权转移给买房人的一种法律行为。

1.2特征

1.2.1商品房预售是一种关系复杂的交易行为。在商品房预售中，买房人在合同期限到来之前拥有期待权，当期限届至并办理了房屋过户手续才真正的是房屋的所有者。。因为商品房预售是一种附期限的法律行为，加之其标的物具有不可移动的特性，在合同的履行过程中，任何一个步骤如果出现了问题，都可能产生预售合同不能履行或者不能完全履行，最坏的结果是产生合同无效。所以，和其他一般的买卖行为相比，预售行为所触及到的关系显得更复杂。

1.2.2商品房预售是一种附期限而且市场风险较大的一种交易行为。商品房预售的标的物是获得法律批准，将被建没或尚在建设中的房屋，是期房，在商品房预售中，买房者得到的只是一份和开发商签订的预售合同，真正的买卖对象一房屋正在建设中，商品房预售的对象具有不确定性。所以双方要承担合同期限内的国家政策、土地价格、建筑材料价格等多方面因素变化带来的市场风险。此外买房者还要承担开发商资金短缺等经营风险及不可抗力的风险。

1.2.3商品房预售的国家干预性较强。由于商品房的预售不同于现房买卖，真正意义上的房屋买卖根本就没有形成。国家因此加强了对商品房于贞售领域的管理。我们国家不但规定了商品房预售的准入条件和相应的程序要求，而且还强调在预售合同签订后应该向当地房地产主管部门办理登记备案手续。

2我国商品房预售制度存在的缺陷

2.1房地产商利用商品房预售制度侵害了消费者的权益

虽然现行法律有诸多条文对预购者权利进行保护，如法律规定在定立合同过程中预购者有对预售人和预售商品房的真实情况的知悉、有权按期获得符合交付使用条件的商品房、有权要求所购买的商品房不存在权利瑕疵、质量瑕疵等，但在实践中这些权利都不同程度上受到损害。

因房地产业是一个专业性较强的产业，普通消费者处于绝对信息弱势地位，从事经济活动的开发商会在最大限度的增进自身效用的同时做出不利于消费者的行动，预售制度则大大加剧了这种现象。因为通过预售制度购房，预购者在购房时不可能看到现房的，主要的房屋信息来源就是广告和销售宣传资料，它们对预购者起着非常重要的作用。现实中不少开发商会隐瞒房屋存在的缺陷，甚至是做出虚假宣传或是任意改变规划而不告知预购者，预购者往往只有在房屋交付使用后才发现其权利受到了侵害，加大了消费者所面临的房屋质量、建筑及面积计量、虚假宣传、规划变更、合同定金、产权、延期交房等方面的风险。另外由于信息的不对称，一些不讲诚信的开发商利用来电来访登记、排号吸筹、内部认购到签约之间的时间差制造楼市的虚假紧缺气氛，人为操控商品房的供求关系，借机囤积居奇抬高价格。

2.2商品房预售的风险主要由银行和预购者承担

据最新统计资料，2010年1月一l1月期间，银行贷款占了房地产总的资金来源的19.2％，虽然从表面上看银行贷款占整个资金比列并不高，其在房地产中所担风险并不大，但须知，在企业自筹资金有一部分从房屋销售收入转化而来的，而房屋销售收入中绝大部分都是购房者通过银行按揭所得。如上所给数据个人按揭占到中的资金额的9.2％，换句话说银行此时要付的金额占到了总的金额的将近30％。这其中还不包括其他资金中可能涉及银行贷款资金的部分。所以相当一部分开发商借助于抵押贷款、按揭、流动资金贷款和其他的金融工具，在商品房的开发建设初期就将一大半风险转嫁给银行了。在其遇到危机不能继续开发时，庞大的债务负担最终都落在银行身上，从而增加银行的坏账风险。而且近几年中，商品房交易中屡屡出现欺诈行为。商品房交易过程中的欺诈行为虽然不都是预售制度造成的，然而，由于预售制度的存在，无疑为开发商的欺诈骗贷行为提供方便之门，可乘之机，助长了开发商种种违法、违规、欺诈行为的发生。

3完善我国商品房预售制度应采取的有效措施

3.1完善预售登记备案制度

随着近几年房地产市场迅猛发展的热潮，完善预售登记制度已是大势所趋。2007年通过的《物权法》在第20条中首次以法律形式确立了预告登记制度，虽然《物权法》中对预告登记所作的规定相对简略，但仍然为预售登记制度的完善提供了方向。商品房预售合同登记应当作为合同的对抗要件，约束开发商任意将商品房再预售给第三方，或在预售后进行抵押，损害预购方的权益，这与预告登记的公示作用是相似的。具体来说，可以参照预告登记制度从以下几个方面改进登记备案制度：

3.1.1建立预售登记的法律惩罚机制。我国相关的法律法规和司法解释只赋予了商品房预售预告登记制度行政上的意义，其法律强制上的意义不够突出，预售人违背此规定的结果只是承担行政意义上的处罚责任，法律意义上的惩罚缺失，从而限制了商品房预售预告登记制度应有的规制作用。因此，需要我们从立法和司法两个角度去加强法律惩罚机制，使不法房地产开发商慑于高额的违法成本而不敢涉足“一房多卖”。

3.1.2完善商品房预告登记功能。从技术层面而言，实行商品房预售登记和商品房抵押预告登记制度不存在任何障碍。我们应尽快制订时间表，在全国范围内实行商品房预售登记和商品房抵押预售登记公示制度。通过建立安全便捷的信息查询系统，确保公众在办理相关事宜之前，就可以通过网络对预售商品房各项情况进行查询。政府通过此种方式将信息公开化、透明化，有效降低信息的不对称性，防止欺诈行为的出现，最大限度地保护权利人的合法权益。

3.2强化监管商品房预售房款

政府要通过设置专门帐号等方式来管理预售资金，可采取专项信托，这样可以有效防止开发商随意挪用预售专项资金，也可以有效防范假按揭等违法行为。同时，要规范使用预售款，房屋开发商一般除了可提取一定比例的备用金外，监管帐户内的资金只能用于楼盘建设，开发商因工程建设需要用款，应实行房地产行政主管机关审批制度，监管银行只能根据法定审批将预售款转入施工单位帐户。

3.3要建立风险共担机制，有效控制预售资金的数额

当前的预售缺席的一大弊端是预售合同在签订后购房者将全部房款交给了开发商，从而导致购房者面临巨大的风险。因此，我们建议将预售款的实际金额控制在合同价的百分之五十至七十左右，余下部分在交房时一次性支付。这样做有几点好处：首先，预售商品房实现了风险共担；第二，有利于保护购房者的合法利益，督促房屋开发商按计划完工并保证工程质量；第三，有利于引导开发商减少对预售款的依赖；第四，兼顾了现阶段开发企业融资难的现状。