房产测绘质量控制范文

导语：如何才能写好一篇房产测绘质量控制，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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关键词：房产测绘；质量问题；控制措施

中图分类号：F293文献标识码： A

引言：

过去由于房地产测绘过程的不公开不透明，造成了在房产测绘中暗箱操作的可能性。目前，随着测绘过程的越来越公开透明化，房产测绘已经不能像过去那样进行暗箱操作。但是，现在房产测绘已经市场化，在市场化的背景下，价格竞争已经成为当前影响测绘数据准确性的一个重要因素。房产测绘成果仅仅是进行一个大概的审核即可通过，对房产实际的测量数据并不进行复核，这样就容易出现漏洞。因此，加强对房产测绘过程的控制，加强对房产测绘过程的监督，并且对房产测绘数据进行不定的抽样检查，这样才能有效地保证测绘数据的准确性。

1房产测绘的概念、内容、作用

1.1房产测绘的概念：房产测绘是利用先进的测绘仪器，同时结合良好的测绘技术，辅以专业的测量手法，来对房屋的具体参数进行统计，并且进行归档，为房地产管理部门以及其他用户提供精确地信息。

1.2房产测量的基本内容包括：房产平面控制测量，房产调查，房产要素测量，房产图绘制，房产面积测算，变更测量，成果资料的检查与验收等。

1.3房产测绘的作用:房产面积测算可在产权初始登记、产权变更过程中，清晰界定房屋的建筑面积、使用面积、产权面积、共有建筑面积；房产变更测量则可在房屋拆迁、改扩建、损坏与灭失等情况发生后，准确计算房屋面积的增减。这些都是后续交易、评估、征税、仲裁、鉴定、诉讼的法定依据。同时房产测绘信息经分类汇总，可整理出城市或地区房屋总量、房屋层次分布、住宅建设状况、人均建筑面积及各用途房屋比例等数据。这些数据可为城市整体建设布局、住房改革、旧城区拆迁改造等提供决策依据，并为城市规划、市政工程、环保绿化等提供相关信息，房产测绘成果具有广泛社会服务前景。

2房产测绘质量控制存在的问题

2.1人为因素造成的误差

由于房产测绘工作主要是由人工来完成，所以在房产测绘过程中经常会出现由于人为因素而出现的测绘误差。房产测绘应当由专业人士来完成，因为测绘工作具有很强的专业性。但是很多测绘单位的工作人员技能水平还不是特别过关，不能很好地完成测绘工作的进行。 测绘人员对于图纸的判读失误也有可能导致房产测绘过程中的误差出现。

另一种情况就是开发商通过侵犯消费者合法权益的方式造成的误差。随着房地产行业的发展，房产的价值也越来越高，动辄便以数万计。许多开发商都会采取各种方法来减少房产的实际建筑面积，来达到减少成本的目的。并且许多测绘单位并不能真正的站在消费者的角度进行测绘工作，人为的制造一些测绘误差。

2.2测绘工具及方法造成的误差

由于房产测绘需要使用一些测绘工具来进行测绘工作，因此，一旦这些支持性的工具出现问题，将会直接影响到测绘数据的结果。随着社会的不断发展进步，测绘工具从最初的皮尺已经演变成为了测距仪，精度也提高了一个数量等级，已经可以精确到毫米级别。而一旦设备的精准度出现问题，也是有可能造成测绘误差的。

3房产测绘质量控制措施

3.1建立健全房地产测绘市场质量控制机制

发挥市场机制的有效调节作用。要充分发挥市场供给与市场竞争来对测绘产品与服务质量进行控制，实际说来就在与市场供求的浮动带来市场上商品价格的变化。这样以来就会对产品的供应方的利益产生影响，然而测绘的供给者又是利益、利润的期望者，在供给者之间会形成一股竞争，消费者在选择测绘服务时必然选择一些测绘技术精准、服务质量高的测绘部门，在市场经济优胜劣汰机制的带动下，必然能够促进测绘企业与测绘从业人员积极改善自身的技能与水平，全面促进测绘技术的提高，在优胜劣汰机制的调节与控制下，测绘技术水平从个人到企业都会有所上升，为测绘质量提供保障，达到市场对资源的优化配置。

3.2加强测绘单位对于质量控制的认识

要使得测绘单位的每一个相关人员都清楚测绘质量的保障是单位、个人得以生存以及发展的必要前提，将质量作为测绘工作中最重要的一项要求。工作人员也要对自己的工作结果负责，要以一种求实的心态去完成自己的工作，对于消费者以及开发商各自的合法权益秉承合理、合法、公平、公正的工作态度去维护，在工作过程中，坚守工作者应有的职业操守，严格的依照法律法规进行操作，与此同时， 对于自身技能的提高，也要严格地要求自己，确保工作中能够有效地运用科学的理论知识完美的完成自己的工作任务。

3.3加强业务培训，提高房产测绘人员的专业素质

测绘管理部门对房地产测绘活动进行相应管理、作业指导和房产测绘规范细则的培训、房产测绘技术的支持和建设。对从业人员进行培训、注册、管理，是有效提高当地房地产测绘技术的行之有效的措施之一。

测绘单位应从提高各级领导干部素质入手，举办测绘科学与技术研究生班，此外积极支持本科、研究生、博士生进行学历教育，提高各级管理干部的整体技术素质。单位应有计划地开展岗前培训，实行持证上岗制度。对新招收的员工单位都严格按照有关规定的要求组织岗前培训，经考核合格后方能上岗。对测绘生产的新技术、新工艺、新产品进行必要的生产技术培训。

3.4加强测绘过程中的质量监督

对于测绘结果的监督、审核没有一个完整的实质性的体系，在实际审核中，只是根据测绘单位提供的相关资料进行书面审察，不会对测绘中测绘项目实地的重新核实。比如，建筑物的建筑面积、实际面积、共用平米、共摊等数据都不会重新测绘。这种形式的审核，并没有使测绘数据的法律主体变更，测绘单位依然对测绘结果负有法律责任。审核的形式性也存在着一定的好处，测绘单位对测绘数据始终负有责任，不会通过审核程序，将责任推卸给审核部门，这样，就可以不分散审核部门的人才与技术的力量， 在审核中全力的进行检查。

审核部门的工作方式是定期不定时地对房地产处所记录的房产数据进行抽查，根据举报进行检查，对房产测绘单位工作业绩依据《测绘结果质量达标准则》进行测评，并将所检测的结果整理成册，建立数据库，检测的结果以及各测绘单位被检测所出现的问题和信用情况，向社会公众负责。

4结语

房产测绘的质量是房产测绘发挥作用的基础和前提，作为房地产测绘单位，应当了解测绘行业所面临的现状以及发展状况，落实到具体工作，提升测绘工作的质量。随着我国市场经济的发展和制度的健全，以及企业员工素质不断提高，先进仪器设备的引进，法律和社会监督能力的不断增强，使得房地产测绘的质量控制水平也将会得到不断提高。

参考文献：

[1]李凤陆.房产测绘的内容和质量控制[J].科技资讯, 2008 (2).

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关键词：房产测绘；技术；测绘质量；控制措施

引言

房地产工程的测绘在当前的应用十分广泛，涉及到的领域也非常之多，它的主要内容就是对房屋及房屋周边的环境以及地质情况等情况进行一个数据的测量。在我国房管工作中测绘工作逐渐蓬勃发展起来的今天，房屋工程测绘的测定范围已经包括了房屋以及与房屋相关的土地。目前房产测绘技术的应用不再受到政府人员的监控，越来越多的房产测绘技术是通过计算和收集房产的一些基础信息来进行精确测绘的工作的。所以，无论是测量房地产周围的地理环境，还是房地产周围的水土资源等信息数据，都应用多种测绘技术进行。

1 房产测绘的内容与意义

1.1房产测绘的内容

房产测绘指的是出于确定房产产权的需要通过测量的手段采集房产的形状、位置以及面积等相关数据然后绘制成房产图的专业测绘。从我国的房产测绘市场情况来看，其内容主要包括房产调查、平面控制测量、房产图的绘制、房产面积的计算、房产要素的测量、变更测量以及成果资料的检查与验收等。

1.2房产测绘的意义

我国的房地产测绘行业是伴随着房地产的发展而兴起的，并在不断的应用中逐渐规范起来，形成了统一的测绘标准。而随着测绘要求的不断增长，市场对测绘精度的要求也越来越高，因而其所发挥的社会效用也逐渐升高。

1.2.1提升国家的城市规划水平

作为我国国民经济的支柱产业之一，房地产对于国家经济的发展起到了极大的推动作用，同时它也能在一定程度上反映人们精神与物质文化水平。在人们对于房产信息的需求下，房地产测绘工作的重要性不言而喻。以房地产测绘数据为依据开展城市规划工作，不仅是时展的需求，同时也能大幅提高国家的城市规划水平，推动我国城市化发展的进程。

1.2.2确保了房地产行业交易的可靠性

在我国房地产行业不断发展的推动下，房地产行业的交易信息也日渐复杂化。房产测绘工作能提供详细、可靠的房产信息，为房地产交易铺设更加明朗以及公平的交易平台，也为房地产开发商的用地开发决策提供有用信息。

1.2.3房地产行业的信息服务水平得到提升

测绘工作在房地产的管理服务过程中发挥着非常重要的作用，一般情况下，房地产的平面图都是以测绘数据为依据绘制的，因此在测绘数据的帮助下，房地产管理人员可以更加便捷地掌握房屋的使用以及分布情况，而相关的信息数据也可以为管理的细化提供可靠依据。

2 房产测绘的主要技术应用

2.1 GPS 技术在房产测量中的应用

GPS 技术为现在迅速发展的一种数字化定位技术，因为它具备一定的卓越有效性，所以其在房产测量中得到了广泛的应用。在房产的测绘系统中以 GIS 方式进行绘制与定义图形及其属性，能够实现图形属性双 向连接的目标，同时促使房产的面积具备更加准确的分摊结果，且进行自动生成一个繁琐的分户分层平面图，从而对测绘的精确化与准确化起到一定的促进作用。

2.2 RTK 技术在房产测量中的应用

当 RTK 技术问世之后，引起了人们对它有很高的重视。进行对RTK技术应用以便于定位时，其基准站的接收机把相关的数据实时地传输给流动站中GPS的接收机，而流动站进行快速的求解整周的模糊度，把厘米级的部分流动站的动态位置实时地求解出来。在房产的测量中广泛应用RTK 技术，能够进行实时的测定部分地 物点位置与权属界的址点，而且能够进行有效实现厘米级的精度要求。在GPS系统中能够直接录入所得到的整理数据，如此可以进行对房产图精确、及时的获取。

2.3数字化的测图技术在房产测量中的应用

在房产的测量中，数字化的测图技术它是采取一定方法进行采集有关的数据，通过将数据输入计算机中处理后再经编 辑图形及生成，有效获取房产的数字化图，然后再经过数控的绘图仪或其它输出的设备进行对房产图有效地绘制。该技术目前广泛运用于地籍测量以及房产地形的测量中，共优点具有图载信息比较多、速度比较快、劳动强度比较低、成图质量相对较高等，因此它是未来房产图的成 图发展的一个重要方向。

2.4全站仪技术在房产测量中的应用

全站仪它是房产测量中相对比较常用的数据采集的设备，其作为一种新型的测量仪器，集微处理器、测距装置及测角装置为一体多功能的测量设备。它能够进行自动测量与计算数据，而且可以直接进行完成自动输出、记录以及存储数据，方便快捷，省时省力。目前在发展中的全站仪，它的测量精度已达到了相当的高度，不但能够进行人工的操作，而且可以进行自动操作，能够进行远距离遥控运行的操控，也能机载应用的程序于控制中进行使用。

3 房产测绘质量的控制措施

3.1建立健全房地产测绘市场质量控制机制

发挥市场机制的有效调节作用。要充分发挥市场供给与市场竞争来对测绘产品与服务质量进行控制，实际说来就在与市场供求的浮动带来市场上商品价格的变化。这样以来就会对产品的供应方的利益产生影响，然而测绘的供给者又是利益、利润的期望者，在供给者之间会形成一股竞争，消费者在选择测绘服务时必然选择一些测绘技术精准、服务质量高的测绘部门，在市场经济优胜劣汰机制的带动下，必然能够促进测绘企业与测绘从业人员积极改善自身的技能与水平，全面促进测绘技术的提高，在优胜劣汰机制的调节与控制下，测绘技术水平从个人到企业都会有所上升，为测绘质量提供保障，达到市场对资源的优化配置。

3.2完善内部质量控制机制

这是对房产测绘质量加以控制的核心，具体涵盖：第一，确定房产测绘质量控制的具体内容，当前的数字测绘质量控制主要在于作业程序与数据准确度的控制，前者主要在于：测绘手段的择取、硬件或软件的配设，具体的作业设备与方法的选择，最后的结果的核查――数据控制则涵盖了多方面的内容例如：已知资料的数据、最初观测得到的数据、在检查以后所获得的最终数据――这些数据信息需要科学地存储，并确保精准性。第二，健全质量控制制度系统。例如：不断加强质量责任制、实行科学、全面的测绘计划，明确不同部门、岗位的责任、权限――确保各种工作能够形成体系、按照科学的标准与程序实行制度化管理。形成岗位责任制，也就是说不同岗位的人员要对自己的工作各自负责，全面确保工作质量，进而达到整体的测绘水平的提高。

3.3加强政府的宏观调控管理

政府作为国家的行政管理部门，要积极发挥自身的调控作用，测绘相关的国家行政部门要通过实行质量控制责任制度以及评议考核制度来完善对测绘的监督，确立相关方面的法律法规，并不断完善执法力度，确保有法可依、有法必依，执法必严、违法必究，全面确保测绘事业的健康发展，从整个社会角度提高测绘的质量与效果。

结语

在经济发展速度以及物质水平不断提升的背景下，我国的房地产行业也正在稳定的向前进步。作为国民经济支柱之一的重要产业，房地产行业在促进我国经济的发展以及推动社会进步方面发挥了极大的作用。房地产测绘是房地产行业发展到一定阶段的必然产物。社会大众对房产产权问题投人了越来越多的关注以后，其对房地产面积测绘的准确程度也提出了越来越高的要求。因此，如何有效提高我国的房产测绘技术以及测绘质量成为了非常具有现实意义的研究课题。

参考文献

[1] 北京市测绘设计研究院“十二五”发展规划[J]. 城市勘测，2012，03：105.

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【关键词】房屋；测绘面积；分摊计算；质量控制

一、前言

我国经济的发展带动了房地产业的发展，当前我国房地产业通常的作法是按建筑面积来进行房产的销售。而很多的消费者对于建筑面积的计算过程并不清楚。由于对同一房产采用不同的计算方法与标准所计算出的房产的建筑面积并不相同。为了房地产行业的健康有序发展，针对于这些问题，要提高测绘人员的专业技术水平和职业素质和职业道德，相关部门加强制度的建设与执行的力度，对于测绘的标准进行规范，并在过程中加强质量控制，测绘人员在进行数据处理时，要本着公开公正的原则，加大数据处理分析的透明度，把各项目与数据详尽的列出，并做必要的解释说明，以加强房产测绘面积分摊计算的质量控制。本文对房产测绘面积分摊计算的质量控制进行了探析，并提出了质量控制方法。

二、加强房产测绘面积分摊计算质量控制的方法

（一）加强培训，提高工作人员专业素养与职业道德水平

任何工作的基础都是以人为本的，在进行房产测绘面积分摊计算时，人的因素对于质量的影响是非常大的。因此，要提高房产测绘面积分摊计算的质量，首先要加强测绘工作人员的专业素养的提升及职业道德水平的提高方面来，这是提高房产测绘质量的必要前提。房产测绘人员包括在外作业人员及内勤人员等。每个人都在此过程中发挥了重要的作用，对于质量控制起到了重要的作用。通过加强培训，提高员工的专业素养水平和职业素质。具体的培训内容包括测绘质量管理法规、房产测绘法规、房产测绘档案管理条例等条例法规，专业技术包括房产测绘质量的检查方法、房屋产权产籍管理知识等。通过专业系统的培训，提高从业人员的职业素养和职业道德。

（二）建立严格的检查验收制度

在进行房产测绘面积分摊计算时，要进行作业组自检，检查内容有：一是房产调查及野外测绘内容是否正确、齐全；二是对于内容的检查，检查图形绘制及符号表示的正确性及完备性；三是检查分摊方法计算结果及内容是否合理、正确、完整性。在检查完毕确认无误后形成野外记录和计算成果资料。随后是由专职质检员检查。主要检查内容是对前项记录的复核与效验，如野外记录、分摊计算等的正常检查等项目外。此外需要对项目委托书、建设工程规划许可证、土地证等内容进行复核与对照，如果发现错误后，要及时的改正，在必要的时候需要进行野外复测。所有的记录正确后，复检，满足质量要求后方可。由质检员将检查合格完备的数据提交技术负责人。由技术负责人进行审核。要检查的内容有：作业方法的合理性，资料数据的完整性与正确性，是否登记要及规定的其他需要检查复核的项目。在复核中如有问题，则应按规定发回相关人员修正，并对于项目进行考核评价评分。把修正后的资料完整存档，以备抽检。

（三）对外业测绘质量进行有效控制。

在房产面积测算时最重要的环节之一即是外业测绘。这是测绘的基础，对于测绘质量的提升起着重要的作用。在外业测绘质量控制时要重点关注的环节有：一是要确定房产图上所标注的内容的准确性与真实性，通过调查表了解房屋权界线示意图的用地范围、房屋权界线及有关说明符号等的准确性；二是要检查房产测量要素的完整性与准确性及合理性；三是要检查房产面积测量原始记录的规范性与完整性，确保内容规范完整。在项目野外作业结束之前，要进行野外自检，以确保信息的准确性。组长要进行巡视检查，以确何数据的准确性。如阳台护宽度在平面图上标注不详，只能在阳台大样图上查阅，如坡屋顶房屋2.20 m的范围线确定，在平面图上无法看出，只有在剖面图上图解三角形确定2.20 m的范围线。

（四）内业数据处理控制到位

对于内业数据处理的重点环节有：一是要确保房产图的规格尺寸、技术要求、表述内容等符合要求；二是确保房产要素的描述完整、详实、达标；三是要确保房产面积的计算方法正确达标。面积分摊时除自动对分摊关系进行检查，保证所有实体均被指定到相应的功能区或共用区中，还结合多种方式进行对比：参加分摊非公用实体面积与分摊之后的套内面积进行对比，两者不同说明有部分户室没有参加分摊；参加分摊公用实体面积与户室分摊得到的面积相比较，若不同说明有公用部分没有被分摊；分摊前所有实体面积总和与分摊后房屋建筑面积的总和进行对比，若不相等说明分摊错误，可能存在重复分摊等问题。通过分摊说明，检查人员能够清楚地知道分摊具体是怎样进行的，及时发现分摊中是否存在问题，从而确保分摊的正确性；四是要确保房产测绘报告的编写符合规范的要求；五是要确保归档规范。

（五）采用工作流技术实现生产过程控制

在房产面积测算时采用好的技术手段与方法可对质量提升起到事半功倍的效果。工作流技术是工作流管理系统的核心技术，可对业务过程进行有效的监督、控制、协调，对其间的信息进行跟踪。通过工作流实现各个流程之间的协同工作，使流程顺畅，有效的提高业务水平。在房产测绘工作中推行流程化、制度化、规范化的管理，其具体作业流程如图1：

为加强管理，通过现代信息化的手段实现房产测绘工作的信息化管理。根据岗位确定岗位职责，并根据职责内容实现动态的权限设定。由系统管理员对各个岗位的操作进行管理，对记录进行整理，以确保信息化操作下的业务生产的过程控制和图形数据的安全。

三、结语

社会经济的发展推动了各行各业的进步与完善，对于房地产行业来说，要发展中也需要不断的完善规范。面对消费者所关注的房产面积测算质量问题要给予充分的重视，采用规范化的管理方式提高房产面积测算的质量，对于出现的问题或争议，要探讨解决的方法，找出合理的最佳计算方法。切实的提高房产测绘水平，促进测绘事业不断向规范化、科学化、现代化发展。

参考文献：

[1]中华人民共和国行业标准.房产测量规范GB/T 17986.1—17986.2—2000 [s].北京：中国建筑工业出版社，2000.

[2]吕永江.房产测量规范与房产测绘技术[M].北京：中国标准出版社，2001.

[3]李和气.房屋建筑面积测量[M].北京：中国计量出版社。2001.

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【关键词】房产测绘；房屋面积；质量

中图分类号：P24 文献标识码：A

房产测绘一直是社会关注的热点和难点问题,其成果一经房地产行政主管部门登记确权认定即具有法律效力。房地产测绘部门测算的房屋建筑面积是作为房屋买卖和产权发证的依据。因此它将直接影响到房屋价格及相关费用，对广大购房者来说，这是一个相当敏感的问题，很多有关房屋的纠纷也与房屋的建筑面积直接相关。因此，抓好房产面积测绘质量，是维护房产权利人合法利益，落实测绘法的一件大事。

1. 影响房产测绘质量产生的原因

随着房地产市场快速发展和不断规范,市场对房产测绘的要求越来越高,测绘单位承担的责任也越来越重大。由于市场不确定因素的存在,房产测绘单位在提高专业化服务的同时,也面临着一定的风险。与其他经济活动不同的是,房产测绘风险具有特殊性,它涉及面广而且复杂,不仅给测绘单位和测绘人员带来风险,也会给利益相关各方带来不同的风险。房产测绘风险产生的主要原因有以下几个方面:

1.1 房产测绘的技术性和政策性很强,但房产测绘领域的法律法规不够完善

国家标准《房产测量规范》和建设部《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》虽然为维护售房人与购房人双方的合法权益,规范和培育房地产市场作出了不懈努力,但是《规范》本身的先天缺陷跟不上建筑形态的千变万化,使得新问题无法可依,无据可查,从而引发许多争议。基于这一原因,房产测绘单位及从业人员只能依靠自己对《规范》的理解来操作。这就造成了同一城市不同的房产测绘单位、同一房产测绘单位不同的从业人员之间不统一。因此,有待国家出台详尽、统一的技术操作实施细则,以确保测绘成果的唯一性和严密性。

1.2 房产测绘具有较强的特征性,难以完全杜绝差错的出现

房产测绘特别是房屋面积测绘具有外业测绘情况复杂、工作量巨大,内业数据繁多、计算量庞大的特点,从业人员难以保证完全不出现差错。但是,房产测绘成果一经相关部门确认就具有法律效力,并且直接进入市场,房产的高价值性使任何一个错误都可能给当事人带来巨大的经济损失,因而引发赔偿,而这种赔偿是任何房产测绘单位都难以承受的。

1.3 房产测绘专业性强,但在社会监督方面效力较差

房屋面积测绘工作专业性强，对一般老百姓而言，即便进行公示，只能看结果，这杆“秤”是无形的，在社会监督方面效力较差；对测绘单位而言，房屋面积测绘工作量大，情况复杂，内部质量保证体系不健全，出现差错的概率较高。在保证测绘质量上，服务与被服务两者之间都有缺陷。并且，测绘结果一旦出具，马上作用于房屋买卖，进入市场操作，往往是测绘错误既成事实后才发现，将测绘机构置于非常尴尬的境地，因此，房屋面积测绘属于高风险的工作。在房产测绘机构总的工作量中，房屋面积测绘工作量占大多数，房屋面积测绘出了问题，因错误引发的赔偿，任何一个测绘机构都难以承受，也使此项工作成为房产测绘机构的主要风险。

2 如何规范房产测绘质量

2.1 要增强风险意识, 加强内部管理，防范房产测绘风险

防范房产测绘风险的首要问题是转变测绘人员的思想观念,树立依法测绘的思想,强化风险意识,充分认识到测绘风险是关系到测绘单位生存发展和自身利益的重大问题,从而自觉防范和控制风险发生,并在制度中加以规定和落实。例如：外业测量须不少于两人进行,做到相互监督以外,还要求测量人员对房屋现状、测量现场进行拍照,为质量检查、审核人员检查审核房产面积时提供依据,同时将照片作为档案资料存底。

2.2 控制前期收件资料及图纸的审查质量

为了确保房产面积测绘质量，前期的收件资料及施工图纸审查中的质量控制是必不可少的。在房产项目建筑面积预测算时，要求委托方提供的建筑施工图必须是经规划部门审核通过的图纸，在房产面积实测时，委托方应提供房屋竣工图，若有变更，还应提供相应变更图纸或通知单；委托方所提供的图纸必须是一整套完整的建筑图纸，其中包括建筑平面图、立面图、剖面图、楼梯详图、阳台及飘窗大样图等，所有图纸应尽可能详细，以便于在测绘过程中查阅相关尺寸数据。如阳台护宽度在平面图上标注不详，只能在阳台大样图上查阅，如坡屋顶房屋2.2m的范围线确定，在平面图上无法看出，只有在剖面图上图解三角形确定2.2m的范围线。收件资料中必须包括土地使用证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证、建筑总平面图、地名办出具的门牌号及幢号批准文件、设计部门出具的房屋配套设施及用房功能部位，如水泵房、水池、发电机房、变配电室、制冷机房的使用说明及其他的有关资料。只有通过前期资料收集齐全并符合要求，才能确保房产面积测算各环节中的质量。

2.3加强测绘行业自律，建立测绘诚信制度

加强测绘行业自律，建立测绘诚信制度，在测绘单位的网站上设置测绘诚信栏目，内容可以包括诚信自律，诚信监管，诚信监督。通过该栏目向社会公布测绘行业单位情况、诚信承诺以及业务范围，让社会公众了解测绘行业单位的基本信息，并接受公众监督。当有人发现测绘单位和测绘管理部门存在不诚信行为时，通过电子邮件或信件等方式联系单位，单位然后将根据实际情况及时作出处理。

3、结束语

在市场开放竞争的情况下,房产测绘存在风险是毋庸置疑的,有些风险是可以防范的,有些是难以预知和防范的,但随着房产测绘行业的发展,房产测绘单位防范风险的能力一定可以逐步提高,在对社会服务过程中,房产测绘单位要不断加强和完善自身素质,持续改进测绘成果质量,适应房地产市场的需要。

参考文献

[1]陈金刚，田子旭．浅谈房产测绘管理及房产测绘信息系统的应用．《城市建设理论研究（电子版）》．2013年15期

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关键词：房产测绘 作业流程 技术控制

中图分类号：O213.1 文献标识码：A 文章编号：

随着住房制度的进一步改革与完善，随着近年来商品房价格的持续走高，住房问题是关系到国计民生的大问题，随着近年来房地产业的快速发展，以及房屋价格的迅速攀升，“寸土寸金”已经不再是神话，在此背景下房产测量再度成为广大人民群众关注的焦点，房产测量日益受到广大的业主的重视。相关测量技术在旺盛市场需求的推动下得到了进一步的快速发展。 因此对当前房产测量中常见的若干问题进行研究，希望能对房产测量的改善有所帮助。

一、常见房产测量技术

房产测量技术经过多年的发展，目前常见的测量技术主要有：

1、房产数字化测图技术

数字化测图是采用一定的方法采集有关的信息，通过计算机数据处理，再经过图形生成和编辑，获得房产数字化图，最后经数控绘图仪或其它输出设备，绘制成房产图。数字化测图技术目前在房产地形测量、地籍测量中得到了广泛的应用，数字化测图具有成图质量高、速度快、劳动强度低、图载信息多等特点。因此，数字化测图是房产图成图的一个主要发展方向。

2、运用坐标解析法进行房产测量的计算

房屋销售面积计算比较复杂，一般来说房产面积测算可分为房屋面积测算和用地面积测算。其中房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算，用地面积测算是指以丘为单位的封闭地块面积测算。在商品房销售过程，房地产界址和房产面积纠纷时有发生。因此，一个科学明确并且能反映房屋面积测量结果准确度的基本估算公式就显得尤为重要。运用坐标解析法进行房产测量计算具有巨大的进步意义。

3、GPS技术在房产测量中的应用

GPS技术是当前快速发展的数字定位测量技术，GPS技术因其卓有效的性能而在目前得到了广泛的应用房产测绘系统以GIS的方式绘制、定义图形及属性，实现了图形属性的双向连接，使房屋面积的分摊结果更准确，并自动生成繁琐的分层分户平面图，从而有利于测绘的精确化和准确化。

二、房产测绘个阶段的质量控制要点

1、分析设计过程的质量控制

分析设计即根据规划、设计等建房资料，对施测房屋的基本情况进行分析，确定测绘依据、测绘方法及分摊模型的过程。一般而言，分析设计过程应先整体后局部，由粗到细的对委托方提交的各类资料进行分析。

首先，应确定测绘类型及测绘目的。测绘类型可以分为初始测绘和变更测绘，根据房屋是否竣工又可以分为实测绘和预测绘；测绘目的根据测绘数据的具体用途来确定。不同的测绘类型、测绘目的，有不同的测绘要求。

其次，根据确定的测绘类型确定本次测绘过程采用的技术标准及应符合的测绘精度。随着时间的推移房产测绘的技术标准几经变更，各地也多次制订了补充规定。一般情况下初始测绘应采用现行的技术标准，变更测绘应根据原测绘成果采用的技术标准。

最后，根据待测房屋的设计（竣工）图纸及拟采用的技术标准，在分析房屋空间结构、平面布局及功能组成的基础上，确定房屋各个组成空间的具体算法和整幢房屋共用部位的分摊层次。对技术标准未明确规定，应作标记，便于组织技术人员讨论。

分析设计完成后，应根据房屋的设计（竣工）图纸绘制测量草图，一方面，对房屋空间结构、平面布局及附属结构情况做到心中有数，合理安排外业测绘；另一方面，可以作为外业数据采集的记录依据。

2、作业过程的质量控制

作业过程即具体实施测绘的过程，包括外业数据采集、内业图形处理及分摊计算，作业过程的完成情况直接影响房产测绘成果的质量，是质量控制的重点。

（1）外业数据采集。外业数据采集应使用经检定合格的、能达到相应精度的仪器和工具进行。一般应遵循先整体后局部，先外部后内部的原则，即先采集房屋（主体）数据，而后采集房屋内部分割数据及房屋附属结构数据。在记录外业数据的同时核对测量草图中标注数据，检查两者差值是否超出技术误差，发现问题就地复查。避免错量、漏量，以此提高工作效率。

（2）内业图形处理及分摊计算。外业数据采集完成后应及时进行内业平差和图形处理，避免测绘时间间隔过长，造成遗忘和返工。数据处理时要统筹兼顾，既要考虑某一层或某一套的数据，还要考虑上下相同楼层（户型）数据的一致性。在图形处理完成后、内业计算前，应对数据处理进行全面检查。

内业计算过程首先考虑是否满足计算建筑面积的条件，其次再考虑如何计算、如何分摊的问题。房产测绘人员应牢固树立“产品的质量是生产出来的，不是靠检查出来的”思想，避免过度依赖后续检查环节。

3、检查过程的质量控制

房产测绘产品实行二级检查一级验收制度。一级检查是在全面自查、互查的基础上，由专职或兼职检查人员对产品质量实行的过程检查。二级检查是在一级检查的基础上，由测绘单位的专职检查人员在一级检查的基础上实行的最终检查。产品的验收工作应在测绘产品最终检查合格后进行，一般由测绘项目的委托单位组织实施。

（1）自查、互查。自查是保证测绘成果质量的重要环节，应贯穿于整个作业过程始终，第一测绘人员在整个操作过程中应该经常检查自己的作业方法，对完成的任务要及时地百分之百地进行自我检查，一旦发现遗漏或错误，必须立即改正，把遗漏、错误消灭在生产第一线。自查完成后，可以由第二测绘人员再次检查、确认。

（2）一级检查。一级检查是在测绘人员自查、互查的基础上，由作业组的专职检查人员，按照相应的技术标准、技术设计书和相关的技术规定，对测绘成果的全部内容进行细致、全面地检查，包括所有图形、数据、文字资料以及其测绘成果的产生过程是否符合作业程序规定。

（3）二级检查。二级检查是在一级检查合格后，由测绘单位的质量检查机构的专职检查人员所进行的最终检查。二级检查应重点检查测绘成果产生的依据和过程，对图形、数据、文字资料等进行抽查。

各级检查之间必须独立进行，不得省略或代替。同时，下一级检查应结合上一级检查的完成情况，对其忽略的问题重点检查。

房产测绘是一项系统工程，在房产管理、城市规划中的作用日渐突出，其成果质量的好坏影响越来越深远。如何控制房产测绘成果质量是各个房产测绘单位及管理部门永恒的主题。事实证明，结合房产测绘作业流程控制成果质量是行之有效的方法，而分析设计、作业过程、检查过程三个环节是控制成果质量关键所在。

参考文献：

[1]龚英亮：《对“共有建筑面积”和“公用建筑面积”的探讨》，载《城市技术监督》2007年第2期.

[2]李向明：《房产测量技术探讨》，载《大众科学》2009年第1期.

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[关键词]房产测绘技术；测绘质量；控制措施

[中图分类号]Tulg8

[文献标识码]A

1、房产测绘技术

1.1数字化成图技术的应用

在房产测绘过程中，现代数字化成图技术，不需要像传统测绘那样进行大量的野外测绘作业，它是借助信息化技术对相关数据进行收集，随后将这些数据经过计算及处理之后生成图形，获取到房产的数字化图形，之后再利用数控绘图仪或者其它设备对房产图进行绘制。这样有效的提高了测绘工作的环境和测绘工作成图的效率。数字化成图技术是一种测图载信息比较多，速度比较快，作业量少，精确度较高的现代测绘方法，―般来说，它具有两种成图模式，其―是电子平板成图模式，另外一种是内外―体化成图模式。相对来说，内外―体化成图模式分工^为明确而且精确度比较高，因成图比较快，效率较高，成为房产测绘中应用较多的技术之一。

1.2全球卫星定位系统技术

全球卫星定位系统技术简称为GPS技术，在近些年来得到了广泛的应用，这种数字定位技术有其独特的优势，如操作便捷、定位精准等等，在越来越多的领域中发挥着至关重要的作用。在房产测绘系统中充分利用全球卫星定位系统技术可以准确的绘制图形及其属性，使图形属性更加明确、更加清晰，提高了房产面积测绘的准确度，缩小了测绘结果与真实情况之间的误差。

1.3全站仪技术的应用

全站仪是当前房产测绘过程中比较常用的数据收集设备，它作为一种新型的测绘设备，具备多种功能，是将处理器、测绘距离的装置以及测绘角度的装置集于一身的测绘仪器。可以进行自动测量与数据计算，而且可以直接完成自动输出、记录和存储相关数据，操作起来比较方便。在当前的测绘过程中，经过不断的发展，全站仪已经具备非常高的测量精度，可以实现人工操作和自动操作于―体，能够实现远距离遥控操作。

1.4摄影测量技术的应用

随着科学技术的不断进步与发展，摄影测量相关的仪器设备逐渐的应用于实际测量过程中，具备了高精度、高质量的优点，因而茌现代工程测量中得到了越来越广泛的应用。摄影测量仪器能够和计算机网络技术进行有机结合提供实时的三维信息，这样就大量的降低了外部环境的作业量，降低测量人员的工作负担有效的提高了测量工作的效率，茌建筑工程测量行业据有广泛的应用前景。同时，随着数字化摄影测量技术工作站的出现，为摄影测量技术提供了全新的技术手段。

2、房产测绘技术的质置控制措施

2.1建立健全房产测绘机制

借鉴国外的发展经验，在房产测绘过程中实行政企分离，对我国的房产测绘市场进行健全和完善。强化对测绘行业的监管力度，严厉打击一些违法乱纪行为，建立起规范合理的市场化秩序。同时，加强对测绘机构资质的审核，将一些存在问题的机构清除出去，控制进入测绘市场的准入门槛。要在市场机制的基础之上，通过相关法律的引导推进测绘行业的健康发展。为了保证房产测绘行业的发展进步，要根据市场的具体情况而对制度和法律方面进行不断的更新和修正，促进房产测绘行业走向正规化、法制化以及市场化。同时应该在配套机制方面注意以下几点：首先，各级检查工作、各级验收工作都应该独立进行，不能省略，更不允许替代。其次，茌验收中必不可免的会存在争议部分，相关工作人员应该对争议部分及时的提出处理办去，在严格遵守《项目意见书》中相关规定的前提下，必须经过签字确认之后，方可重新办理。然后，相关工作人员要严格的、详细的审查质检单、成果和图纸，若发现其中存在问题，应该及时修正、调节。最后，审核结果如果出现异议，属于一级检查范围，指派专门负责人进行质量认证；若属于二级检查范围，则将其上报给总工办或领导协会来进行裁定。

2.2强化对人员的培训

测绘工作中，技术人员永远是必不可少的重要部分，技术人员对于现代测绘技术的掌握程度会直接影响到测绘工作的质量。目前，房产测绘过程中所用到的测绘技术都离不开数字化、信息化。因此，要强化技术人员对数字化。信息化技术的熟悉和掌握程度，定期的对所有技术人员进行培训，使其掌握现代测绘设备的应用，熟练运用各种数据分析软件，避免在测绘工作出现技术人员对设备和软件运用的不够熟练导致测绘过程中出现失误，进而影响至恻绘工作的质量。

2.3完善房产测绘的内部质量控制机制

在房产测绘的质量方面，应当从内部进行控制，完善系统内部的质量控制机制，具体可以从以下两个方面入手：①明确房产测绘的质量控制要点。目前，在房产测绘中运用较多的是数字测绘技术，而这―技术主要的内容还是对于测绘程序以及测绘精度的控制。在对于这两个环节进行质量的控制时，一般程序的控制多指的是对于测绘的技术方法，测绘时选取的硬件以及软件的内容等方面。而在对于测绘的精度进行控制时主要的还是控制测绘的数据准确度，主要体现在对于测绘数据的收集以及观测数据的准确度等几个方面：②加强对于质量控制系统的建设。在测绘行业中加强对于监管质量控制部门的建设工作，在测绘过程中要求测绘单位能够科学、合理的进行则绘。并且在测绘时能够加强测绘工作^员的责任意识，对于不同的工作明确责任到部门到个人，责权相统一，从而来实现两者之间的交互。实现全面的提高工作的质量，从而从根本上提高测绘的水平与质量。

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【关键词】房产测绘；质量控制；措施

一、房产测绘的作用

房产测绘所提供的数据是房地产抵押贷款、房地产契税征收、房产交易、物业收费、租赁活动等不可缺少的依据。房产测绘数据通过分析处理以后，可以生产很多资料为城市建设、城市规划等提供基础数据支持。

房产测绘是办理产权证的基础，为房屋面积、房屋权属界址等提供基础资料，为房地产管理包括开发管理、产权管理、交易管理服务。

二、房产测绘质量的影响因素

1、房产测绘单位的资质、房产从业人员的技术水平、房产测绘单位的管理水平等是影响房产测绘质量的重要因素。

2、目前，房产测绘相关标准、规范还不够完善。房产测绘具有技术性、专业性很强的特点，因此部分城市已经制定了房产测量实施细则。但是大部分城市还没有这方面的实施细则。在实际的工作中房产测绘从业人员只能依据对《房产测量规范》、《房产测绘管理办法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》理解来进行操作，这样就会给测绘质量带来争议。由于对复杂建筑进行测绘，数据繁多，情况复杂，计算量很大，这就难保测绘人员不出现错误，如果房产测绘单位的质量保证体系不健全，就更容易出现差错。

三、房产测绘质量控制措施

1、加强房产测绘单位的资格审查认证管理

进行房产测绘必须由具有资质的单位进行，对于这个标准不能降低。《房产测绘管理办法》规定：“国家实行房产测绘单位资格审查认证制度”。进行房产测绘的单位应当按照《房产测绘管理办法》和《中华人民共和国测绘法》的规定，取得由省级以上人民政府颁发的房产测绘资格证书。进行资格审查时要加强对从事测绘活动的专业技术人员和从事房产测绘活动的技术装备进行审查。目前对从业技术人员的审查尚未做到联网，有些从业人员存在一证多报的现象，有些还存在跨省市申报。对于从业人员的造假可以通过要求企业诚信声明，声明本企业房产测绘人员无人员造假，也可以采取长期公示被举报弄虚作假的要取消资质。对于装备要认真审核，实行年检并对设备进行编号管理。要根据市场容量情况，保证房产测绘质量，不能过早地开放市场，房产测绘市场化会会引起价格竞争，不同房产测绘单位的相互压价促进了市场价格竞争机制的形成，但是无序的价格竞争会导致房产测绘质量的下降。

由于房产测绘产品涉及的经济利益很大且具有法律效力，测绘单位如果利用房产测绘不够完善的空子会引出很多麻烦，造成整个行业诚信大打折扣，行业秩序遭到破坏。

2、对房产测绘单位强化质量意识

测绘单位的每一位领导及员工都要充分认识到测绘质量关系到自身的利益和生产发展，要把质量保证措施落实到房产测绘工作的每一个细节。房产测绘的从业技术人员要树立诚信、守法、公正的理念，切实维护消费者的利益，但也不能损害开发商的合法权益，坚持实事求是的态度，树立良好的职业道德，按照相关法规的要求，进行房产测绘工作，房产测绘从业人员要不断提高判断能力，凭借掌握的技术方法、理论知识，科学地处理问题。

3、从制度上加强对房产测绘质量管理，积极查处房产测绘违法行为。

在房产测绘过程中要建立严格的核查制度，完善质量检查体系。依照《房产测量规范》要求，实行作业组互检、计算人员自检、单位设专职人员进行检查的三级检查制度。在房产测绘前要制定科学的工作方案，熟悉图纸资料内容，科学预测可能出现的各种问题，针对上述问题，制定出行之有效的具体解决方案。

有关监督单位要对房产测绘单位在工作中的通过减少检测程序、偷工减料来降低经营成本的行为要坚决查处。有些房产测绘单位会根据开发商的意图计算面积，有些应该算面积的不计算在内。目前的房产测绘审核还存在只是形式上审核的现象，在实际审核的工作中不对实际的面积进行实质抽检，这样一旦出现问题就会出现相互推诿的现象。

4、建立房产测绘协会，积极完善房产测绘行业自律

房产测绘行业协会是民间的社团组织，在市场经济的发展中发挥着重要的作用。行业协会贴近市场、关注过程，具有针对性、灵活性、及时性，解决出现的问题，可以有效降低成本。行业协会对服务质量的控制比政府主管部门更具有优势。因此，我国要尽快建立和完善各级房产测绘协会，加强自我管理，加强规范发展，加快体制建设。政府部门要加快大力培育行业协会的发展，推动房产测绘行业立法进程。

房产测绘单位要建立自我完善、自查自检的质量控制体系。做好人才的引进和培养同时也要引进的设备和技术，以便提高测绘质量控制和工作效率及精度的提高。房产管理部门指导下建立的房产测绘协会要对行业自律起到应有的作用。房产测绘协会要对房产测绘行业存在的问题进行积极检讨，提出应对措施，完善相关制度，推动房产测绘管理。单位内部要把日常质量考核和质量监督工作进行结合，并实行奖罚措施。房产测绘单位质量主管领导、质量监管人员，要科学利用检查记录、过程监控观察结果、客户反馈意见等信息，分析不合格原因，制定可行的预防方案。

四、小结

随着房地产市场的迅速发展，对房产测绘的要求也越来越高，要加强对房产测绘质量的管理，建立房产测绘资质管理及运行的监督和指导。房产测绘单位要认识房产测绘发展的前景，根据房产测绘市场发展状况制定相应的企业发展策略。我们要以科学的发展观发展房产测绘质量管理，使房产测绘质量管理得到不断发展。

参考文献：

[1]罗翔. 对房产测绘质量控制措施的探讨[J]. 城市建设理论研究，2010（10）.

[2]李凤陆. 房产测绘的内容和质量控制[J]. 科技资讯，2008（2）.

[3]侯燕明. 浅谈房产测绘的质量控制[J]. 北京测绘，2006（2）.

[4]赵丽芳. 房产测绘的质量管理[J]. 企业导报，2011（1）.

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关键词：房产测绘；外业数据；内页数据；质量控制

一、房地产测绘的质量控制措施

因为不同的生产人员对规范的理解会有差异，在房地产测绘中，很容易出现用不同的计算方法和计算依据对同一套商品房及测绘的现象，这样所得出的建筑面积就会不一样。所以技术路线设计、实施测绘以及检查验收这三个环节的作用非常关键，直接影响着测绘成果的质量。1.对技术路线设计的质量控制技术路线设计指的是根据测绘目的以及测量房屋的规划等建房资料，在对房屋产权档案进行查询后，对测量房屋确定测绘依据、方法以及分摊模型的步骤。 通常来说，技术路线设计的原则是从整体到局部，由粗到细的一个过程。首先，依据测绘类型和测绘目的，明确测绘过程所采用的技术标准以及要达到的测绘精度；第二，根据待测房屋的图纸，以及计划采用的技术标准，确定房屋个空间的具体算法以及整座楼共用部分的分摊层次；最后，技术负责人联合质检、负责该项目的组长召开技术会议，确定房屋具体算法、整幢房屋共用部位的分摊原则、技术标准未明确规定部分解决方式的方案。并将该方案由组长传达给该项目小组。

2.作业过程的质量控制作用过程的主要内容包括外业数据采集、内业图形处理等，其完成情况会对房产的测绘结果产生直接影响，是质量控制的关键。2.1外业数据采集。要使用经检定合格的一起和工具对外业数据进行采集。一般遵循先整体后局部的原则。在记录外爷数据的同时对测量草图中标注的数据进行核对，检测两者质检的差值是否超过技术误差。倘若两者的出入过大，就要分析其原因，然后进行调整。例如在测量房屋长度时外墙抹灰的偏差允许在2-3厘米之间，外贴瓷砖允许出现3-4厘米的偏差，外贴装饰板、石材，玻璃要等视现场情况而定，可达5-15厘米，甚至15厘米以上，这些可当做是施工差误来处理，不用进行纠正。如果出入明显超出以上标准的，那么，就要分析差值较大的原因，然后再进行调整。确定房屋建造尺寸变更的，需要委托单位重新提供图纸。2.2内业图形处理及分摊计算。内业处理要在外业数据采集完成后抓紧时间进行，出现问题，及时改正，避免遗漏而返工。在完成图形处理之后，并在内业计算之前，要对数据进行全面的核对。房屋算法、分摊原则、技术标准没有进行明确规定的部分必须按照既定技术路线来进行。

3.检查过程的质量控制目前来说，一般的测绘单位都采用“二级检测，一级验收”制度，其具体步骤是：

3.1自查、互查。自查应该贯穿于整个作业过程的始终，是保障测绘成果质量的重要环节。第一测绘人员在测绘过程中应该经常检测自己的作业方式，对以完成的部分要及时的进行全面检测，防止疏漏或者出现错误，自查完成后，可以由第二测绘人员进行再次检查，即互查。3.2一级检查。一级检查是以自查和互查为基础的，由作业组的专职检查人员，按照该项目设计的技术路线，对测绘成果进行细致的检查以及其测绘成果的产生过程是否符合作业程序规定。3.3二级检查。一级检查结束后，由测绘单位的质量检测机构的专职人员进行二级检查。其检点是对测绘成果产生的依据和过程，以及对图形、数据等的抽查。

最后，为了保证测绘产品的质量，除了高强度的业内检查外，还应保证一定比例的外业检查。每个项目在野外作业结束之前，作业组都必须进行野外自检，主要检查的内容包括每幢房屋的重复观测边长和房屋边长闭合差，各项指标都必须确保在误差范围内。作业组长还需要对测区进行巡视检查，确保没有错误后结束野外作业。技术部门则需要不定期的组织对测绘产品进行野外抽查工作，并做好野外检查记录。

二、提高房地产测绘质量管理的途径

1.加强质量管理，落实责任制

只有测绘单位的领导相关工作人员在具体工作进行的过程中落实每个细节，严格把好质量关，才能保证测绘质量。保证测绘质量不仅关心到自身和单位的李英，更是与国家和公民的利益息息相关。所以测绘工作人员必须具备良好的职业道德，在工作中坚持实事求是的工作态度，不断提高自己的综合分析能力以及正确判断问题的能力。另外，各部门的管理负责人也要加强管理意识，在了解吹认为的前提下，必须严格监督，加强对测绘过程的严格把关，确保不存在任何差错。必要时，可以建立责任制原则，把测绘质量与个人的利益挂钩，制定奖惩办法，将有利于激发测绘人员的责任感，并进而提高测绘质量。

2.优化测绘队伍，提高测绘人员素质

工作队伍水平的高低，可以影响整体工作的成败。所以一支良好的工作队伍能够保障测绘工作实现事半功倍。一支专业的测量队伍必须做到技术水平高，质量管理能力强并且信誉评价高等。所以，当进行户外作业时，尽管工作环境比较艰苦，且流动性很大，待遇也不高，而担任测量工作的技术人员必须保证能够踏实工作，同时还要求能够做到与时俱进，不断学习新知识，提高自己的专业技能和管理水平，例如在当今社会计算机已经被广泛应用到各行各业，测绘单位也应该及时推广计算机技术在测绘领域的使用。测绘党外还应该承担提高工作人员素质和技术水平的责任，并且还要增强测绘人员的房地产业务知识和法律意识，这样才能使测绘人员更好的做好房地产行业的相关服务工作。

3.要发挥政府部门的监督管理作用。

为了提高房地产的测绘质量，承担房地产测绘工作的单位必须主动和征服部门保持联系，办理质量监督的相关手续，接受政府的监督和管理。这样，政府可以更好的履行宏观管理的职能并开展监督机制，另外，还能够保证房地产测绘结果的全明性和正确性，防止个别人员实施损害国家和人民利益的行为。

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关键词：房产测绘 质量内审 ISO 9000 质量管理体系

中图分类号：TU7 文献标识码：A 文章编号：1674-098X（2014）11（c）-0169-02

房产测绘是法定测绘，通过采集和表述房屋的有关信息，为房产管理工作提供必要的基础资料和数据。准确、完整的房产测绘成果是审查、确认房屋的产权、产籍和保障产权人合法权益的重要依据，如何提高和保证房产测绘质量，一直是房产测绘和房产管理行业关注的重点课题。

按照国家的《质量管理和质量保证》标准要求，房产测绘生产单位应推行全面质量管理，建立和完善房产测绘质量管理体系，系统、规范管理房产测绘生产的各个环节，保证房产测绘生产按照生产进度计划正常进行，对房产测绘生产过程进行有效控制，使得最终的房产测绘成果能够满足项目委托方的要求，创造房产测绘项目最大的经济和社会效益。

1 房产测绘的质量管理

1.1 建立和完善ISO 9000系列质量管理体系

ISO 9000系列质量管理标准由国际标准化组织（ISO）颁布，在全世界范围内通用的质量管理和质量保证方面的国际标准， 具有系统的思想、明确的目标、严密的组织和科学的方法等鲜明特点，有助于房产测绘工作规范化管理。房产测绘生产单位应建立以保证质量为中心，满足用户需求为目标，防检结合为手段，全员参与为基础，生产过程全面管理的质量管理体系。

1.2 加强对房产测绘生产过程的质量管理

应根据房产测绘工作实际情况，合理安排人员和设备配置，组织相关的作业人员进行技术培训，对需用的仪器、设备、工具进行检验和校正，生产作业使用的软件和需用的物资应满足产品质量的要求，不合格的不得投入使用。技术设计应充分考虑委托人的要求，既要满足精度要求，又要考虑经济效益。对外业测量和内业数据处理、质量检查、资料整理归档等测绘生产全过程进行有效质量控制，确保房产测绘成果达到规定的质量要求。

1.3 提高房产测绘成果的质量

提交的房产测绘成果质量可靠，除要求作业人员具有丰富的专业知识和实践经验，严格执行国家规范、有关的技术标准和规定外。还应建立和完善“二级检查一级验收”制度，要求参与测绘生产的作业人员在作业结束后必须自检，不同作业人员之间对自检合格的测绘成果进行互检。不同工序之间的材料交接和转换必须安排质检人员进行交接检查，在测绘生产过程中进行质量检查，应如实填写质量记录。设置专职检查机构和专职检查人员进行最终质量检查，检查比例按照《数字测绘成果质量检查与验收》《测绘成果质量检查与验收》等有关规定执行。最终由项目委托方自行组织或委托专门的质量检验部门进行验收。

2 存在的质量管理问题

2.1 质量管理体系不完善

由于部分房产测绘生产单位缺乏市场竞争意识，在质量管理方式粗放，机构设置不合理，权责不明确，两级检查落实不到位，未能严格按照规范要求操作，导致测绘成果质量准确性、可靠性差。片质量管理体系文件大多找个模式照搬照抄，脱离实际情况，可操作性差，在技术设计、生产过程、技术总结和质量检查验收阶段的质量保证能力不足，导致质量管理体系运行有效性差。

2.2 质量管理意识有待提高

由于不注重学习相应的质量管理知识，对质量管理的作用认识不清，重视程度不够，参与质量管理意识不高，在工作中缺乏严谨的工作作风和实事求是的工作态度，马虎大意，敷衍塞责，无法将质量保证措施真正落实到位。

2.3 测绘从业人员专业素质不高

房产测绘从业人员大多源自房产管理部门，普遍缺乏专业、系统性的测绘理论知识的学习和培训，知识结构比较单一，专业素质总体情况偏差，特别是在面对新型、复杂的房产测绘时，很难保证不会出现质量差错。

2.4 测绘仪器设备的使用不符合规定要求

房产测绘生产单位普遍存在将未经测绘仪器计量部门检定的仪器设备（如：手持式测距仪、全站仪、GPS接收机等）直接投入生产使用，或超过有效期仍在使用；平差计算、数据处理和绘图软件等应用不规范。在测绘过程中，测量数据常出现系统性偏差，面积测算和图形绘制错误，最终导致测绘成果质量不合格。

2.5 质量监督与考核力度较小

在实际的房产测绘质量管理中，没有把质量监督考核与日常的质量检查工作结合进行，奖惩机制不明确，对经常出现的质量问题总结不及时，制定的预防措施缺乏可操作性，纠正措施落实不到位，无法真正实现质量控制的目的。

3 质量内审的工作要求

（1）质量管理者应重视并积极支持质量内审工作，受审核的测绘作业单位或个人应自觉接受审核，如实反映情况，不得以任何理由拒绝审核。

（2）质量内审人员必须经过培训，符合规定，熟知并理解审核的依据，掌握审核所需要的评价方法和技能，确保有能力从事质量内审工作。

（3）房产测绘生产单位应制定年度内审计划，定期组织对质量管理体系、测绘生产过程和测绘成果进行质量审核，以检验现有的质量管理体系的有效性。

（4）质量内审作为一种重要的管理手段，应编制相应的程序文件，独立开展工作，对发现的质量问题，及时采取纠正或预防措施，促进测绘成果质量提高和质量管理体系的持续改进。

4 在房产测绘中的应用

根据审核的范围、目标和内容的不同，质量内审包括质量管理体系审核、房产测绘过程质量审核和房产测绘成果质量审核。

4.1 质量管理体系审核

通过对质量管理体系全过程的检查，评价体系是否按要求有效运行。每年应至少进行一次，并覆盖体系内的所有部门及测绘作业单位。

审核内容包括：测绘作业单位质量管理情况，执行测绘技术标准的情况，测绘作业现场组织结构体系设置情况，测绘作业人员数量、专业素质培训和持证作业情况，投入生产使用的仪器设备检定情况等。

4.2 房产测绘过程质量审核

根据对过程结果的要求，进行房产测绘过程质量审核，检查是否严格地按照规定的方法和程序执行，并评价过程控制的有效性。应按照房产测绘项目施测进度和工序安排，侧重对关键、特殊过程及质量体系审核中存在不合格项多的部门、测绘作业单位或房产测绘过程的审核。

审核内容包括：涉及房产测绘生产过程的项目技术设计、房产要素调查、房产要素测量、房产面积测算、房产图绘制、项目技术总结以及成果资料归档和整理等情况。

4.3 房产测绘成果质量审核

对房产测绘成果做出客观评价，以确定房产测绘成果质量水平，依据其结果可作为质量管理体系是否有效，房产测绘过程是否处于受控状态的验证。应结合日常质量检查，侧重对关键、重点房产测绘成果的审核。

审核内容包括：房产测绘成果和施测技术要求的对照检查情况，判断房产测绘成果质量是否符合规定要求。

4.4 质量内审的组织实施

质量内审员根据《质量内审检查表》的项目内容，充分运用查、看、听、记等方法，收集符合文件要求的证据，记录在检查表中，对发现不符合要求的问题，应在检查表中做出标记。对审核中发现的不合格项，经房产测绘作业单位确认后，认真分析原因，制定纠正措施，跟踪检查实施效果，编制《质量内审报告》上报管理者代表，最终提交给房产测绘生产单位进行管理评审。

5 质量管理改进措施

5.1 建立健全房产测绘质量管理制度

为自觉规范自身的质量管理行为，明确质量管理责任，加强对测绘生产全过程的质量管理，建立健全完善的房产测绘技术、质量保证体系，进一步规范房产测绘作业程序和工作流程，明确岗位职责和工作权限，统一测绘技术标准和要求，预防和控制质量问题的发生，确保测绘成果质量。

5.2 提高质量管理意识

房产测绘质量管理人员应提高对质量方针“质量第一、注重实效”的理解和认识，加强质量管理技术知识的培训，经常进行质量教育，开展群众性质量管理活动，引导全员参与质量管理，牢固树立爱岗敬业精神，将质量保证措施落实到能够不同程度地、直接或间接地影响测绘质量管理的各个环节。

5.3 提高测绘从业人员素质

房产测绘从业人员应加强涉及建筑、房产、测绘三个方面知识的系统性学习，定期组织作业人员进行专业技能培训，营造赶、超、学、比的浓厚氛围，加强横向沟通和技术交流，有计划、分层次地组织岗位技术培训和工作技能考核，积极鼓励外出学习先进工作方法和经验，努力提高测绘从业人员的业务技能和综合素质，并做好传帮带，为房产测绘生产单位的长远发展打下了坚实的基础。

5.4 使用符合要求的测绘仪器设备

为确保量测数据的精度，建立测绘仪器登记备案制度，未经测绘仪器计量部门检定的仪器设备不得安排使用；平差计算、数据处理和编图软件，在使用前必须经过技术验证，确保测绘成果质量符合规范规定的精度要求。

5.5 加大质量监督与考核力度

在房产测绘生产过程中，应定期组织质量检查、质量内审活动，检验测绘作业单位的工序（过程）控制是否严格按照ISO 9000系列质量管理体系文件的要求执行，对关键工序和重点部位设置必要的检验点，加强监督检查，严格执行考核标准，加大考核力度，确保质量管理工作取得更大成效。

6 结语

针对房产测绘工作中存在的质量管理问题，房产测绘生产单位应提高质量管理意识，加大质量监督和考核力度，通过质量内审发现体系运行中存在的问题，及时采取纠正措施、预防措施和改进措施，建立能够自我检查、自我完善、自我改进的机制，达到对房产测绘质量管理、体系建设和审核过程进行持续改进的目的，逐步提高房产测绘质量管理水平。

参考文献

[1] 测绘生产质量管理规定[S].国家测绘局.1997-07-7-22.

[2] 赵丽芳.房产测绘的质量管理[J].企业导报，2011（1）：117.

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【关键词】房产测绘；质量保证；协会

房产测绘是根据房产产权确权的需要，用测量的手段，以权属为核心，权属单元界限为基础，房产的平面位置、形状、面积为重点，绘制成房产图，并以房屋和房屋用地调查表补充配合图面信息显示的专业测绘。为了有效加强房产测绘的质量管理，需要在以下几方面全面系统地做好工作。

1. 控制房产测绘市场开放的有限性

首先，要根据市场容量的大小来保证房产测绘成果的质量，过早开放市场将引起混乱，各个测绘单位相互压价，虽然会促进市场竞争机制的发展，但如果其经营成本大于收入，则必然会导致无序竞争。测绘单位就会偷工减料，减少检查程序，以降低经营成本，最后造成测绘成果质量的下降。其次，房产测绘产品具有一定法律效力而且涉及的经济利益很大，测绘单位为了取得测绘任务，完成年度产值，就有可能为了某些特殊利益关系利用房产测量中规则不够完善的空子引出许多麻烦，造成整个行业在老百姓心目中失去信用，从而扼杀整个市场的发展，破坏行业秩序。最后，在全国范围内，真正意义上的房产测量工作脱离行政单位开展也只是近几年的事，不管是人员素质、技术还是生产规模都未完全发展，而且全国各地房产测绘的具体规则大体都一致，但都有差异。房产测绘规则只要有一点差异，测算的成果就不同。因此，新进入市场的测绘单位必须要一段时间的培训才能胜任房产测绘的技术要求。

2. 加强对测绘程序的检查

由于房产测绘成果的审核为形式性审核，并不对房屋的建筑面积、套内面积尤其是共用面积及共用面积分摊的测量和计算进行实质性审核。形式性审核并不意味着测绘单位可以在测算过程中出现重大失误或弄虚作假，测绘单位必须对其提供的测绘成果负完全的质量责任和法律责任。形式性审核可以避免测绘单位既收取测绘费用又不对测绘成果负责，而且总把测绘成果出错的责任归结给审核部门的体制，还可以集中审核部门的人才优势和技术优势，强化对房产测绘成果的检查。审核部门要对每季度对通过审核的用于房地产权属登记的测绘成果资料进行抽检，有时进行突击检查或根据业主的举报进行检查，根据《房产测绘成果质量评定标准》进行评分，同时对每个测绘单位建立作业项目管理数据库，实时统计、记录抽检中发现的各类问题，并向社会公布各测绘单位的抽检情况和信用状况。

3. 制定基础测绘与市场测绘划分、管理的规范文件

新《测绘法》对测绘分类进行了较为明确的划分，确定了原则。在目前市场经济条件下，对于基础测绘和市场类测绘项目操作中，存在界限不够确切和模糊的地方，需要进一步从法律角度明确从事政府基础测绘的测绘队伍，专门进行基础测绘服务，退出目前市场竞争，专注于公共服务产品生产，同时对市场竞争测绘产品进行划分，制定包括中长期发展规划在内的政策文件，提供公开的测绘市场信息，为市场主体营造公平竞争的透明环境，在政府开展基础测绘保证提供基础服务的同时，促进市场测绘的发展。制定基础测绘的具体分类标准和投资主体、管理标准，建立基础测绘项目投资主体明确、项目运行可靠的管理体制，定期的公开可查询的基础测绘信息，实现基础测绘资料的社会效益最大化。

4. 建立房产测绘成果公示制度

首先推出测绘成果资料目录的通告制度。对经测绘信息中心审核通过的用于房地产权属登记的测绘成果资料目录，包括：房地产项目名称、坐落、房地产开发建设单位、测绘责任单位名称、测绘成果编号和通过审核的日期等，在政务信息网予以公布。使各相关权利人特别是购房业主，能够及时了解到新购房屋的楼盘竣工后是否及时委托房产测量、测量成果是否通过核准，以便到开发建设单位查阅测绘成果资料详细情况，催办产权证。随后为了更进一步方便人民群众，公开透明测绘数据。还准备在网上对详细的测绘成果进行公示和公开查阅。开发建设单位在取得预售许可证后和房屋竣工实测后，将通过审核的房屋测绘技术报告书和下列分摊情况将在政务信息网上进行公示：

（1）被分摊的共用部位的名称、用途、所在位置、面积。

（2）参与分摊共用建筑面积的商品房的名称、用途、所在位置、面积、分摊系数。

（3）不分摊的共用部位。测绘成果的公示制度能切实保护相关权利人的知情权，以便业主能尽快地了解测绘成果资料详细情况，减少房产面积审核及办证后的面积纠纷，进一步明确职能部门、开发建设单位、测绘单位、购房人的各自职责。

5. 建立自我检查、自我完善、自我改制机制