维修基金管理范文

导语：如何才能写好一篇维修基金管理，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

1.对住房维修基金重视程度的弱化

对住房维修基金重视程度的弱化，主要原因是受政府对其宣传力度的限制。虽然自1998年以来，住房维修基金成为我国法律所保护的基金项目已有十多年了，然而在现今，依然有许多人不清楚住房维修基金到底是什么、有什么用，更不了解住房维修基金对其切身利益的重要影响。鉴于这种情况，大部分住户在缴纳住房维修基金时不理解、不情愿，不仅给代管部门的工作流程带来一定的麻烦，也不利于住房维修基金监督机制的扩展。

2.对住房维修基金管理层面的弱化

对于住房维修基金管理层面的问题，主要包括三个方面：

（1）缴纳问题。由于国家并未针对住房维修基金管理方面制定诸如缴纳标准、缴纳方式、拖欠惩罚措施等相关的法律政策与法律规定，从而造成了个体住户及开发商的拖欠或侵占现象。例如，开发商受利益驱使，强制性的侵占住房维修基金，在代管人员进行查收时，又利用诸多理由拒绝缴纳，这不仅损害了个体住户的经济利益，也很大程度上成为住房维修基金安全管理层面的障碍。

（2）管理问题。首先，住房维修基金是按照一定比例的分配，是归属于全体业主共有的大额资产。同时，由于住房维修基金所涉及的领域较为宽广，在代管部门进行管理时，容易出现非法挪用或不按手续私自使用等现象，这无形中降低了住房维修基金的安全系数，同时也是造成群众与开发商、群众与政府代管部门产生矛盾的关键之一。

（3）使用效率问题。住房维修基金虽有一定的增值功能，但发展至今许多住房维修基金仍处于托管状态，这不仅造成了大额基金的闲置与积压，也很大程度上阻碍了住房维修基金的增值效益。尤其在近些年，代管部门及业主对于基金的如何使用存在较大的分歧，且没有明确的使用标准，致使大额住房维修基金成为国民经济的资金负担，不利于其实质性使用价值的充分发挥。

3.对住房维修基金监督力度的弱化

首先，代管部门的监督力度问题。住房维修基金是一笔大额资金款项，关联着较大范围的资金链条，然而大量基金处于托管状态，无形中增加了住房维修基金的安全障碍。同时，法律法规中也并未明示对住房维修基金的具体使用标准、使用规范及与其相对应的管理措施，这也给行为提供了可趁之机。其次，个体住户的监督力度问题。这跟上文中提到的对住房维修基金重视程度的弱化有着连带关系。

二、住房维修基金管理中的问题的解决方案

1.加大宣传力度，提升重视程度

对于住房维修基金国民弱化现象，政府必须采取有力措施及时改进，这不仅关系到个体住户的切身利益，也关系到代管部门的社会形象与社会信誉。例如，代管部门可以合理运用传播资源，与媒介进行有效对接，如可以利用地方电视台、地方报纸、网络以及一切可以使用多媒体交互传播的资源作为媒介通道，将住房维修基金的使用、管理、监督等重要性向住户公示，提升个体住户对住房维修基金的重视程度。

2.完善法律制度，强化管理措施

为有效解决住房维修基金在管理层面出现的缴纳问题、管理问题、使用效率问题，首先要完善相应的法律法规制度，优化住房维修基金法律效应的同时，提升了其法律权威。通过完备的法律体系与规定，保证住房维修基金的专款专用，从而保护业主在物业范围内的公有财产不被侵占[2]。这不仅是对业主个人财产安全的法律维护与保障，也是对住房维修基金合理法律程序的改进与更新，既有利于促进基金管理和谐，也有利于环节代管部门与个体业主所产生的资金矛盾与纠纷。其次，利用法律手段加强住房维修基金的管理措施，对基金的如何使用、如何管理、如何缴纳等进行明确规定，从而有效避免开发商钻取法律漏洞而获取的资金利益。再者，对于处于托管状态的住房维修基金必须安排专业的人员进行看管，并开展经济学家、代管部门代表及住户代表三方意见讨论，为高效提升住房维修基金的增值力度与使用效率出谋划策。这样不仅有利于使闲置的住房维修基金通过合法、合理的手段运作起来，也有利于为业主的资金投资构建有效保障。

3.优化监督机制，增强安全保障

降低行政管理部门对住房维修基金使用的行政干预，将其关注的重点转移到管理与监督上面来，并着力培育业主自治管理机制，建立业主、业委会、主管部门多层面的监管制度[3]。这不仅对住房维修基金管理提供了代管部门与个体业主的双重安全保障，也有利于提升其公众关注力度与监管力度，在有效维护自身利益的同时，也优化了对住房维修基金的监督机制。

三、结语

篇2

王兴敏

在我国，随着商品化住房制度的确立，住宅的生产、交换、取得均已纳入社会主义市场经济体系中，大量的商品住宅成为城镇居民重要的消费或投资需求，人们通过购买行为取得商品住宅楼之一部分（或居住单元）产权而成为房屋所有权人后，其在对住宅的自用部位和自用设备享有专有所有权的同时，也与其它所有权人就同一建筑物的共用部位、共用设施设备形成了共有法律关系，即房屋所有权人对共用部位、共用设施设备享有共有所有权。但由于共用部位、共用设施设备作为建筑物整体不可或缺的共用部分，其具有不可分割性，每一名房屋所有权人不能根据自身的目的（如维修、使用）对共用部分进行分割，以行使权利或承担义务，且每一名房屋所有权人的自用部位、自用设备与共有性质的共用部位、共用设施设备共同构成了物理形态的建筑物结构整体，共用部位、共用设施设备的维修使用直接关系着对自用部位、自用设备的利用程度。因此，如何对住宅共用部位、共用设施设备实施及时有效的维修养护，以延长建筑物的使用寿命，保障自有房产的保值、增值，成为每一名房屋所有权人面对的一个现实问题。其中这就涉及各产权人如何公平合理地承担维修养护费用。对此，国家建设部先后颁布了《城市异产毗连房屋管理规定》、《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》、《城市新建住宅小区管理办法》等一系列规范性文件，对住宅维修养护范围、责任及费用承担等做了相对原则的规定。1998年11月9日建设部、财政部的《住宅共用部位、共用设施设备基金管理办法》则意味着我国针对住宅共用部位、共用设施设备的维修养护建立维修基金制度。该办法主要对维修基金的筹集、管理、使用等做了明确的规定，操作性比较强，但对于该办法中的一些细节，笔者认为欠缺有关法律、技术层面的考虑，故在实际操作中容易出现问题。以下笔者加以分析，并提出相应建议，以供参考：

一、共用部位、共用设施设备维修基金（以下简称维修基金）计取基数不合理

根据《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（以下简称《管理办法》）第五条之规定，商品住房销售时，购房者应当按购房款2-3%的比例交纳维修基金。可见，购房者缴纳维修基金是以购房款为基数计取的，但笔者认为以此做为计取基数有失公平。

1、根据《管理办法》第3条规定，共用部位是指住宅主体承重结构部位、外墙面、门厅、楼梯间等，共用设施设备则指建设费用摊入住房销售价格的上下水管道、落水管、水箱、电梯......以及共用设施设备的房屋等。商品住房开发单位在进行商品住房价格核算时，已将上述共用部位、共用设施设备的建设费用摊入成本，这些成本与征地和拆迁安置补偿费、前期费用等相关费用构成开发成本。开发成本、税金和利润三部分构成了商品住房的基准价格，但销售单位在实际出售中，还根据每一名购房者购买的居住单套住房的区位差别（如楼层、朝向、采光等因素）进行基准价格调整，即销售价格并不等于基准价格，而造成两种价格不同的是由于每一名购房者享有专有所有权的自用部位处于同一建筑物的不同楼层、不同朝向等区位因素差异造成的。但共用部位、共用设施设备做为购房人共有所有权的对象，对于每一名购房人而言无区位差异。另外，根据建筑物区分所有权理论，购房人均对具有共用部分性质的共用部位、共用设施设备享有共同使用的权利，而这种权利也发生非因区位因素而差别。因此，购房人在对无差异的共用部位、共用设施设备享有并行使权利时，其因维修义务而产生的维修基金的计取基数也应是一致的，例如：基准价格为1000元/m2的商品住房，二楼一名购房人的购房款为1000元/㎡（即上下浮动为零），则提取维修基金为20-30元/m2，但如果三楼一住户销售价格为1150元/m2（即上浮15%），则须提取维修基金23-34.50元/m2，二户维修基金相差3-4.50元/㎡。显然，二者对无权利的共用部位、共用设施设备承担了有差别的维修义务，这明显有悖于权利、义务相一致的原则。

2、购房款对销售单位而言，属销售价格，而商品住房的销售价格属市场定价，销售单位可根据不同情势制定相应的销售价格，如商品住房预售和现售、分期付款及一次性付清房款都会造成最终实际成交的销售价格不同。另外，社会关系因素（如亲朋好友等利害关系人）亦可造成此类现象的发生。再者，有些销售单位为促销其商品住房，与购房人共同隐瞒真实成交的购房价格，以达到少交维修基金的目的。这样就产生了因购房人所支付的购房款不一致，从而提取的维修基金不一致，从而损害了依规缴纳维修基金的购房人的部分权益。

3、维修基金做为专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造之资金，其设立的根本目的是保障住房售后的维修管理。在未建立维修基金制度前，根据《城市异产毗连房屋管理规定》，对房屋共有部位的修缮，由房屋所有权人按份额比例分担，但《管理办法》实施后，维修基金按《管理办法》第五条规定是按购房款比例计取的，如果维修基金不敷使用时，又该如何筹集呢？根据《管理办法》第11条2款规定，应按业主（即购房人）占有的住宅建筑面积比例向业主续筹。在这里，可明显看到，按建筑面积续筹则完全排除了始建维修基金计取基数（购房款）所包含的可变因素。在购房人对共用部位、共用设施设备享有权利、承担义务均不变的情况下，购房人在缴纳维修费用的标准却出现了不一致（即含可变因素的购房款与建筑面积两种标准），这是不合理的。

二、在现行条件下，维修基金缴存方式不合理

根据《管理办法》第五条、第九条之规定，维修基金由销售单位在商品住房销售时收取，在业主办理房屋权属证书时，销售单位将代收的维修基金移交由房地产行政主管部门代管，但笔者认为这种缴存方式容易出现监控不力，且基金缴存失控。

1、销售单位做为商品住房开发单位，在对一个房地产项目的开发

过程中，将需要和使用大量的资金。在开发资金紧张的情况下，销售单位很容易将其代收的维修基金挪作他用，以解燃眉之急。甚至，在实践中，有些销售单位恶意占有维修基金，而用滞销的商品住宅折价抵付维修基金，形成变相销售商品住房现象，造成了维修基金不能有效地缴存。

2、将业主办理房屋权属证书的时间做为销售单位向房地产行政主

管部门移交维修基金的时界点，不利于维修基金的及时移交。在我国，由于销售单位的原因造成产权证书迟迟未能办理的现象屡有发生，那么，根据《管理办法》第9条之规定，就造成购房人在入住前已经缴纳的维修基金却长时间地由销售单位占有或使用，更有甚者，有的销售单位在购房人办理房屋权属登记前，就已解散不存在了，其代收的维修基金也更无从谈及移交。

有些地区为了加强维修基金的移交管理，规定销售单位不移交维修

基金，不予办理房屋权属登记，但这样业主就不能及时办理房屋权属证书，权利处于为稳定状态，容易产生社会矛盾，再者，如此管理缺乏合法性，故此方法不为治本之策。

三、维修基金使用尚须完善

根据建筑物区分所有权理论，共用部位、共用设施设备属共用部分之范围，共用部分可区分全体共用部分和一部共用部分两类，全体共用部分是指由全体业主共同使用、收益、管理的物业共同部位、共用设施部位。一部共用部分则指部分业主共同使用、收益、管理的物业共同部位、共用设施设备。否则，基于权利、义务相一致的全体共用部分之修缮费用由全体房屋所有权人分担，而一部共用部分之修缮费用则由对该部分共用部分享有使用权的房屋所有权人分担，这一原则已在《城市异产毗连房屋管理规定》有所体现，但在《管理办法》中，就维修基金的使用未作详细的规定，如建筑物基础需大修，这时使用全体业主共同所有的维修基金，无异议而言，因为这涉及全体业主的共同利益，但如果为某些层所专用的楼梯需大修时，是否也可使用全体业主共同所有的维修基金呢？《管理办法》未对此做出相应的使用规定，笔者认为，此时应使用维修基金中属专用楼梯的房屋所有权人缴纳的那部分资金，否则，将会使专用楼梯的非受益者分担专用楼梯受益者的修缮义务，这是不公平的。因此，明确全体共用部分和一部共用部分的范围，对于规范维修基金的使用是很重要的。

四、建议

1、根据以上对维修基金提取基数的分析论述，在向购房人收取维

修基金时，应力争客观、公正、真实，减少或杜绝可变因素，故维修基金应按商品住房的基准价格的比例收取。

2、维修基金的缴存应脱离销售单位这一环节，从而减少维修基金

的缴存风险，考虑我国的物业管理尚处于规范阶段，维修基金应直接由房地产行政主管部门按规定收取并代管。

3、根据《物业管理条例》，维修基金制度已具有法律地位，其使用

的是否公平、合理，将直接影响每一名业主的切身利益，故应完善维修基金使用管理，尤其是明确全体共用部分和一部共用部分的分类及其范围和相对应的维修基金使用原则等。

参考文献：《现代建筑物区分所有制研究》  陈华彬

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关键词：农机；维修；管理；安全

中图分类号： S232.4 文献标识码： A DOI编号： 10.14025/ki.jlny.2015.05.016

农机是农业生产中使用的各种机器的总称，包括大小型拖拉机、平整土地机械、耕地犁具、耕耘机、插秧机、播种机等等一系列设备。农机作为先进的农业生产工具，在农业生产力中是最具有活力的要素，同时它也是衡量农业发展水平和反映农业现代化进程的重要标志。随着近年农业机械化水平的不断提高，极大地促进了农机维修市场的发展。那么农机维修市场目前现状如何，遇到哪些问题，该怎么样加强管理，对农机管理部门来说是一项重要任务。

1 农机维修市场现状与问题

1.1农机品种多，维修数量加大

随着农村经济的不断发展，农业机械化技术水平的不断进步与提高，农机品种逐渐增多，维修数量加大。建国初期，广为发展新式畜力农具，如步犁、耘锄、播种机、收割机和水车等。50年代后期，我国开始建立拖拉机及其配套农机具制造工业。此后很多年，农机产品不断更新换代，使得农机品种不再像以前一样单一，分工越来越精细化，从农产品的种植、采摘、收获、加工等都有了不同的农具设备。数量上的递增，使得农机维修的任务加大，并且变得复杂。

1.2 传统的农机维修服务不到位

随着农机品种增多，维修数量的加大，普通维修厂陈旧的农机维修设备及技术已不能适应更新速度较快的农业机械。大型农机维修厂普遍较少，维修成本较高。同时，农机维修厂的场地、设备、检测仪器跟不上，农机配件质量优劣不定，并且都以小型、个体户等方式经营且维修网点服务管理的理念淡薄，监管难度增大。

1.3 农机维修职业鉴定机构不完善

农机行业职业资格技能鉴定组织的宣传发动力度不足，部分工种的考核鉴定仍然空白。农机修理从业人员主动申请报名参加职业技能鉴定考核较少，主动报名参加培训鉴定的人员中，大多数都是受周边地区影响或迫于无奈的情况下被动申请报名的，而且技能鉴定工种过于集中，在农业机械试验工、农产品加工机械操作工、农机营销员、农机服务经纪人、内燃机维修工等工种考核鉴定仍是空白，与先进省市、地市差距较大。同时，鉴定考核程序和档案管理有待进一步加强规范。

1.4 农机质量监督投诉管理不严

农机部门服务意识不够，对农机打假护农等专项治理行动基本流于形式。管理人员业务水平参差不齐，工作主动能力差，服务意识不强，应付心理较为严重等，这些现象，将直接导致各项农机质量监督投诉管理业务全面展开受到限制。同时，基层农机质量监督网络不健全，更新慢，信息滞后，不能很好的与时俱进，也使得质量监督平台受阻。

2 加强农机维修管理的建议

2.1建立健全农机维修体系

从农民的切身利益出发，切实完善农机维修体系。我国农机维修网点数量多，分布面广，目前一、二、三级及专项农机修理点达23.4万个。农机维修服务网络是农机社会化服务体系及农业机械高效运行的保障。农机维修质量问题不仅关系到农业机械的技术状况和资源节约，也关系到维修当事人的切身利益，更关系到人身安全。农机质量监督管理机构体系应有独立编制范围，配备相对应的办公设备设施、交通工具及专业人才，并将日常监管经费纳入财政预算，确保各项业务的全面开展。同时明确农机与其他部门职责，严格实行行业准入制度，组织协调开展联合执法检查，进一步加大行政处罚力度，净化规范农机生产加工、经营和维修市场，对较有规模以及维修服务较高的农机企业，给予税收以及金融服务的扶持，并鼓励开展网络以及连锁经营，以提高经营、维修质量和服务水平。

2.2 完善农机修理工的职业培训与考核机制

完善农机维修的行业考核机制，提高农机维修行业技术水平。多数农机修理工身处农村，普遍文化程度较低，虽然有一定的机修实践经验，但是却缺乏一定的理论知识。因此，需要一个系统的知识和技术的培训与考核机制，有关部门可以定期举办不同形式的培训。有了系统的理论知识，加之一些技术上的指引，才能更好地运用在农机维修问题上。按照《农业机械维修管理规定》，农机职业技能资格是农机维修行业执业资格准入制度的基本条件，凡是从事农机制造工业三包服务、经营、维修等方面的专业技术人才和从业人员，必须具备初级以上职业技能资格的条件，才能具备相应的技术操作和维修服务，确保维修质量和服务水平达到相关规定要求。

2.3 加强农机产品的质量监督，保护农民的合法权益

农机产品质量的优劣直接关系到农机产品维修行业，从源头把关，合理监督才能切实保护农民的合法权益。有些生产农机产品的企业，设备不齐全，或者技术力量不雄厚。甚至是以小作坊的形式存在，且彼此之间无序竞争较为激烈，这些小作坊生产的农机产品大都是“三无”产品，一般以来料加工制作、贴牌制作、套用进入补贴目录企业品牌型号来实现产值效益，这些无序竞争力量的存在，给较有规模的中小型农机生产企业造成很大压力，因此，需要农机部门大力扶持较有规模农机企业，规范行业标准，加强行政执法检查力度，淘汰小作坊式企业，净化农机生产加工市场。

2.4成立农机质量监督投诉管理机构

成立切合实际的农机质量监督机构，实行监管到位。一是提高各级农机质量监督投诉管理人员素质，积极认真学习相关业务知识，及时受理投诉。切实做到为农机购置补贴、农机作业补贴等强农惠农政策保驾护航；二是积极申请产品推广鉴定、申报进入国家、省级购置补贴目录的生产企业联系沟通，帮助企业改善生产技术条件，不断研发性能质量高的农机新产品，协调联络上级部门进行产品推广鉴定，配合鉴定专家组进行试验鉴定，全面支持农机工业的壮大发展；三是打击假冒伪劣产品活动等质量监督管理工作，进一步明确办事机构和人员，逐步完善基层农机质量监督网络，拨付专项经费，配备专用设备和车辆，加大对私自改装农业机械行为的查处力度。

2.5引导和扶持农机企业发展

对较有规模的农机企业给予必要的引导和扶持，以规范行业标准。对可靠的农机产品的农机经销企业在税收、资金政策、奖励扶持政策方面给予扶持。对于建立补贴产品展销厅、形象店、三包服务站及为推广政府补贴产品提供一站式服务平台的农机企业，给予相应的奖励扶持政策。与此同时，帮助解决企业急需低息或无息扶持资金，有效缓解研发投入、设备投入和流动资金方面压力，帮助生产企业改进生产设备和加工工艺，引进高级人才，切实提高产品性能和质量，改进操控性能，重点扶持高、精、尖农机产品研发与制造，推动农业机械科技的发展。

3结语

加强农机维修管理，促进农机生产安全，对农业产业化发展，农民增收创利有着较为积极的重要意义。因此，农机管理部门要坚持履行《农业机械维修管理规定》，不断采取有效措施，改善鱼龙混杂的农机维修市场，建立健全农机维修行业准入制度。只有完善健全农机维修管理、质量监督投诉管理机构体系，完善农机修理工的职业培训与考核机制，引导、扶持农机生产以及维修企业的发展，才能建立合理的农机维修体制和服务体系，才能对农机安全生产起到较好的示范性效应，达到现代农业效益的最大化。

参考文献

[1] 郭玉合.促进农机化健康快速发展 加强农机维修管理工作[J].河北农机， 2013，（2）：45-46.

[2]杨兴武.应继续加强农村个体维修行业的管理[J].农机使用与维修，2001，（03）：4-4.

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关键词：冶金机械设备；维修；管理

引言

在当下冶金行业日趋成熟、快速发展的新时代背景下，市场对金属材料的需求量也呈逐年上升的趋势，不少冶炼企业都对其自身的产品实施了结构创新与生产组织调整，冶金机械设备也被广泛应用于冶金行业之中。然而，由于冶金行业的生产环境比较恶劣，很容易对冶金机械设备造成较大的损害，如果未做好冶金机械设备的维修与管理工作，则有可能会会大大地缩短冶金机械设备的使用寿命，从而加大冶金企业的生产成本。因此，对冶金机械设备的维修与管理策略进行探究具有极其重要的现实意义。

1冶金机械设备的损耗和劣化

1.1冶金机械设备的损耗

在冶炼的过程中，冶金机械设备或多或少会受到一定程度的损耗，冶金机械设备的损耗主要包括两种：一是无形损耗，即机械设备过时、功能无法迎合生产要求而造成的损耗；二是因磨损、撞、碰而造成的损耗[1]。一旦机械设备受到损耗，其自身的价值必将随之逐步丧失。而引发冶金机械设备损耗的一个主要因素就是冶金机械设备的超负荷工作，再加上在平常的运作过程中未注重维护与管理，只是一味是强调产值和生产效益，而且冶金生产的工艺通常比较繁琐、生产任务也比较繁重，大部分冶金机械设备往往需要加班作业，导致湿度与温度远远超过了机械设备的标准工作环境要求，这样便会加快冶金机械设备的老化，缩短机械设备的使用周期[2]。

1.2冶金机械设备的劣化

冶金机械设备的劣化主要是指设备在运用或搁置期间，其功能渐渐丧失，或者相比于同种新型机器，其性能与功能明显落后，无法迎合快速发展的冶炼技术要求[3]。补偿冶金机械设备的方法主要包括两种：直接更换旧设备，用全新的机械设备来取代损坏的旧机械设备，此种补偿办法需要投入较大的成本；在运用期间及时地进行维修，以达到局部性补偿的目的。此种局部性的补偿只需投入较低的补偿经济成本，具有较好的环保价值与经济价值。一旦机械设备出现劣化现象，则必定会严重削弱设备技术的功能，而且较之同种的全新设备，劣化的设备在技术方面要差得多，从这个层面来说，此种设备的劣化属于技术性的劣化。随着时间的不断推进，如果劣化设备出现技术性贬值情况，则必定会给冶金企业带来一定的经济损失。由此可见，冶金机械设备的劣化和损耗存在着诸多的相同之处，均是由于多种因素而削弱了机械设备的性能，从而造成故障，需要实施维修。而且一旦机械设备出现劣化或损耗现象，必定会在一定程度上降低其性能、降低产品的质量，造成维修成本和生产成本的不必要浪费，间接导致机械操作人员出现不满情绪，形成怠工心理，最终使冶金企业遭受巨大的经济损失。

2冶金机械设备的维修

2.1预知性维修

预知性维修技术不仅可以及时地找出机械设备故障位置，而且可以自动报警并持续进行监测，同时预知性维修技术还可以编写出书面报告，并将重要的设备故障信息反馈给维修人员，有助于维修人员及时地发现故障原因和故障位置，从而采取具有针对性的维修措施。该技术可以使按需维修的需要得到有效的满足，大大地减少故障解决时间及维修成本。例如，油液，一方面通过分析油液自身的理化性能，叮嘱维护人中及时更换设备油液，防止因油液性能减弱而造成设备欠佳；另一方面通过检测和分析油液中的残留物，掌握机械设备损坏的程度及位置，以便对机械设备的维护进行有效的指导。2.2预防性维修所谓的预防性维修就是指维修人员通过定期或不定期的检测，察觉机械设备可能会发生问题或是存在危险征兆时所采取的维修操作。预防性维修具有预防性与补救性等特征，其可以对机械设备故障的发生起到有效的防范作用，从而使冶金企业的经济效益与机械设备的性能得到有效的保障。预防性维修主要包括如下几方面：一是加大平常的维护检修力度，以保证机械设计始终处于良好的工作状态；二是加大预防性检测力度，通过准确的检测、定点检测以及定期检测来及时找出问题、及时进行处理；三是制定定期预防维修方案，即依据检测到的情况，在故障出现前实施预防性的维修；四是仔细分析与记录。全面分析机械设备的检测记录和使用说明等，全面掌握机械设备的工作状况及改变状态，并编制具有针对性的预防性维修计划，维修之后再进行详细地记录，以便为日后的检测提供依据。

2.3事后性维修

事后性维修就是指在机械设备发生技术故障或损坏之后，无法继续使用而实施的维修。事后性维修充分反映出维护人员的日常维护工作未落实到位，此种维修需要根据要求来确定维修部位，也就是检测到哪些部位或元件存在故障，机械设备无法正常运作，立即对机械设备采取的一种维修方法。事后性维修具有滞后性特征，会在一定程度上影响机械设备的运用状况。

3加强冶金机械设备管理的策略

3.1强化设备前期管理工作

机械设备的前期管理是指机械设备投入使用前的管理工作。为了保证机械设备投入使用后能够创造更多的经济效益，减少维修成本，非常有必要做好机械设备的选取与设计工作。首先，应当全面地分析现有设备和厂情等，并根据机械设备的安全性、适用性及维修性等来选取和设计机械设备，这样方能更好地运作、生产、维护好机械设备。其次，在生产前期应当合理地投入设备，这样可以使设备的运作成本实现最大限度的减少，从而有效地提升冶金企业的经济效益。

3.2强化冶金机械设备的维修管理工作

对于冶金企业来说，强化冶金机械设备的维修管理具有极其重要的现实意义。因为在运作过程中，冶金机械设备或多或少会发生一些故障，唯有加大对冶金机械设备的维修管理力度，方能确保冶金机械设备正常、顺利地运作。冶金机械设备维修管理制度中一个非常重要的方式就是定点检修机械设备，在采取定点检修方法维修管理冶金机械设备的过程中，应当将生产方、维修方以及管理方这三者之间的职责清楚地划分出来，以免出现混乱现象。同时还应当对相关维修管理数据加以收集，并以此为依据来对冶金机械设备管理中可能出现的安全隐患进行预测，以使损失降到最低。

4结束语

冶金机械设备是冶炼企业开展生产活动的重要基础保障。唯有全面、合理地维护并管理好冶金机械设备，方能最大限度地发挥出这些冶金机械设备的功能，这样不仅可以有效的减少生产成本，而且可以使冶炼企业的经济效益实现最大限度的提升，有效地促进冶炼的扩大再生产，促进冶炼企业的可持续发展，进而推动我国社会主义经济建设的更快、更好发展。

参考文献

[1]吴凤海.浅谈冶金设备的管理与维修[J].价值工程，2011（12）.

[2]郭小梅.试述冶金机械存在的问题及解决措施[J].江西建材，2017（1）.

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关键词：机械设备；维修管理；点检定修；管理创新；问题

1 引言

在现代科技发展日新月异的今天，企业的生产活动和经营管理都离不开先进的设备，生产活动与机械设备是密不可分的两个整体，尤其在现代化的冶金生产管理中，更有很好的体现，只有加强设备的前期维修管理才能保证生产工作的顺利进行和保质完成，同样，冶金机械的设备管理在其生产活动中又起着不可替代的重要作用，进行现代化的企业创新设备管理非常重要。

2 企业设备管理的作用

2.1 设备是企业实现经营活动的一大基础

设备是企业从事生产经营活动的必要手段之一，也是现代人类区别于原始人类在经营生产活动中的一大标志，好的设备才能生产加工出好的产品，不管是企业还是个人，在从事现代化的生产活动中，都应重视设备的先进与否所发挥的重要作用。

2.2 设备是衡量企业生产经营管理的重要标志

企业引进先进的设备，才能保证企业高产、低耗、优质的完成生产任务，相反，如果企业现有的设备的完好度和应有工作时间都达不到的话，势必会影响工作效率，而且还会需要大批的资金投入到设备的维修中。

2.3 设备是企业实现生产和扩大再生产的一种途径

只有采用现代的生产设备，才能让人们的生产活动创造更多的物质财富，并实现生产目标和扩大再生产的目的和根本途径，加上人的努力和聪明才智，能发挥更强大的作用。总之，设备管理在企业的生产中占有重要地位，也起着重要的作用，不能忽视。

3 冶金机械设备维修中的问题

3.1 设备的恶化

冶金设备的劣化是指其在存放或者是使用的过程中受到诸多因素的影响而发生的性能下降，或者与同类的新产品相比逐渐失去了市场竞争力。其问题根源在于：

3.1.1 自然因素

当冶金机械设备被运抵企业内部之后，不管是否已经开始使用，或者使用时间和方法的长短，都会因为自然因素的条件导致设备表面出现一些与空气元素反应的氧化过程或者其他侵蚀过程，使得机器出现自然老化，从而影响正常的生产活动。

3.1.2 使用因素

在机器的使用过程中，肯定会出现一定的损耗，或者是磨损或者是一些化学物质的侵蚀，导致最终的机器出现变形故障等，都会减少设备的使用寿命，最终使其在实际生产中的使用性能下降甚至丧失。

3.1.3 设备自身因素

这是在生产过程中较常出现的一种问题，有的冶金机械设备可能是因为其使用时间的延长出现了设备的损耗或者磨损，出现难以为继生产的报废现状，被称之为绝对劣化，还有一种是在生产中并没有发现明显的老化等机器问题，而是其设备的老旧不能满足现在高科技生产的需求，生产出的产品出现质量问题，或者较同行业竞争对手落后的技术工艺，降低了产品的市场竞争力，因其产出的经济效益的下降，这些设备被称之为相对的劣化，也面临被淘汰和升级改造。

3.2 设备的耗损

所谓设备的损耗是指设备受到有形的和无形的耗损，最终都会导致设备逐渐丧失使用价值而不再能满足对它们提出的要求。实际上，设备的损耗和设备劣化的含义是基本相同的。

3.2.1 设备耗损造成的危害

设备耗损能造成各种损失，包括设备的性能下降、故障增多、维修费用增加，生产的产品产量减少，质量下降，成本增高，拖延交货期限，职工的安全感下降和工作热情不高等。

3.2.2 设备耗损的预防

要想降低设备损耗带来的生产危害，只有两种途径，一种是在使用过程中，根据不同部件的使用寿命和磨损程度通过检修进行局部性的补偿；另一种就是将生产设备进行更新换代的处理，用新设备来替换已经劣化或损耗的旧设备，采用机械设备的淘汰方式来提高生产效益。

4 冶金机械企业设备维修的管理策略

4.1 专业化的管理

外国的冶金行业经验告诉我们，走一条专业化的维修管理道路，将设备管理引入到经营机制中，是实际生产的发展需要，也是行业竞争力提高的有力保障，更是实现企业与专业化接轨的主要途径，这种专业化的管理模式的实施能够健全生产、维修和管理等各环节各自的专业化水平，从而实现三者分立又统一的全方位专业化现代化管理目标。4.2 加强设备的经济管理

加强设备的经济管理，也就是对各环节的成本管理，是必须做好的工作，主要包括几个方面：一是对设备的前期管理，从设备的设计到型号的恰当选择，都是采购前应该做好的必要工作，应充分考虑其实用性、维修性、安全性和经济性等特点，从而降低采购成本，提高生产效率，同样，在设备投入运行的前期也要合理规划，避免不必要的开支浪费；二是生产中的管理，一旦投入生产，就要尽量避免设备因各种问题和故障而停机，这也是有效降低成本的一种方法，也能节约不少的维修费用；三是全方面的预算管理，这是在设备维修费管理中应该逐步推行的一种管理模式，做到层层把控，严格管理。在经济管理的整个过程中，全面的预算管理手段的实施是最有效也是降低成本的最佳方法，应特别重视。

尽管成本管理很重要，但是为了保证机械设备的使用寿命和性能，也不能单纯的一味追求低成本，而应该综合考虑其性价比。

4.3 采用点检定修和预知维修方式

点检定修模式，在近年来已经被广泛应用到诸多的冶金行业中，比如宝钢、鞍钢、本钢、武钢等，他们的企业在TPM的基础上，进一步采用点检定修的新模式，将设备管理与维修只能巧妙的分离的同时，还实现了与维修人员的合理重组，做到细致分工、责任明确、工作流程顺利，将企业的经营理念通过这一创新模式的尝试，成功渗透到冶金机械的设备管理中，降低了维修成本，改善了设备的 技术状况，使之成为有效的经营管理手段，对提高管理水平，实现人力资源的优化配置起到了良好的推助作用。

4.4 消除设备隐患

对设备进行点检是消除隐患的有效方法之一，此外，还要根据各项专项检查实施分级管理、动态管理、全过程管理和档案管理，有秩序且灵活的做好前期的隐患排除工作，有效保证企业的经济效益和生产效益。

4.5 增强创新意识

创新是推动设备不断进步的关键，管理创新能推动设备创新管理。尤其在今天这个科技时代，设备管理好坏的衡量就在于“管理”而非“修理”，在增强创新意识的同时，一定要树立全员管理的新理念，让每一个人都加入到设备管理的团队中，增强员工的责任感，还要发动全员力量，改变落后的维修方式，这些都能让冶金机械设备管理能力持续提高。

4.6 重视设备的管理评价

做好设备的管理评价，为设备的前期维修打好基础，这一管理评价体系包括设备的完好率、利用率、创净产值率，这一评价体系可以反映出企业的生产经营状况、经济效益、管理水平等，也是对设备的技术指标和经济指标的考核方式。

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【关键词】物业大修基金；管理问题；新管理模式

一、物业大修基金的概述

物业大修基金，又被称之为住宅专项维修资金，物业维修基金或者物业储备基金。它是按照一定的法律规定，商品房业主们缴纳的用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后大修、更新、改造的资金，可以说是房屋的“养老金”。其中的共用部位维修基金是主要用于物业共用部位大修、更新的资金，共用设施设备维修基金是专门用于共用设施设备大修的资金。根据我国物权法的相关规定，物业大修基金是属于物业区域内全体业主共有财产的一种专项基金，对于保障房屋的安全使用，维持与提高其使用功能，确保物业的保值增值等均有极其重要的意义。在进行管理的过程中，物业大修基金常常是专项筹集、独立核算的基金，在物业管理企业的财务上属于专项代管基金，作为长期的负债管理。最近几年来，由于物业大修基金的归集规模呈现出越来越大的趋势，使得其收取和使用都成为一个较为棘手的问题，从而引起了对于物业大修基金管理的问题。

二、物业大修基金管理现状及存在的问题

我国房地产市场的不断发展，使得物业大修基金越来越受到多方面的关注，其安全和使用管理问题日益成为一个较为突出和敏感的问题。按照物业大修基金相关规定，在业主委员会成立之前，维修基金主要为政府相关部门管理，而在业主委员会成立之后，维修基金要么就是1998年规定的物业管理企业代管，要么就是2008年规定的业主大会自行决定管理模式。这些规定无论如何，都产生了一些问题，主要表现在：（1）首先是物业大修基金的缴纳问题：按照相关规定，物业大修基金的缴纳主体应该是业主，业主们应该共同承担共用部位，设施设备等的维修、更新和改造的责任，并不应该是由开发商承担；物业大修基金从理论上来讲，完全可以一次性收取，也可以随物业管理费用按月收取，或者在实际维修，更新和改造的时候，再向业主随时收取，但是，我国目前法制建设并不健全，很多地方的物业大修基金拖欠现象严重，因而，我国物业大修基金尽可能的采用业主购房时一次纳的方式来收取，一旦金额不足再续筹；就物业大修基金的金额，应该按照建安造价一定比例来收取。（2）物业大修基金的管理问题：由于物业大修基金的管理主体不一致，很多时候是开发商强行收取的，这样，在进行实际管理的过程中，容易发生维修基金流失或被挪用的情况，很大程度上损害了业主的权益。（3）物业大修基金的使用问题：开发商往往把本应该物业公司承担的费用转嫁到物业大修基金当中去，使得业主承担了不该承担的责任。总之，目前我国物业大修基金的管理问题不在少数，主要就是相关法律制度不到位，维修基金保值、增值不善，业主自治机构履行职责不利，维修基金监管存在漏洞以及维修基金严重不足。

三、创新物业大修基金管理模式的具体措施

目前我国的物业大修基金管理主体主要有三种，即政府代管，物业管理企业代管以及业主委员会自管。这三种管理模式，无论是从安全性来分析，还是从使用效率和监督等方面来分析，都有一定的局限性。首先是政府代管模式，一般来说，代管的单位或部门有公积金管理中心，房地产行政主管部门，房改部门，财政部门等。虽然说政府代管安全性更高，但是，容易出现资金被挪用的情况，而且由于政府代管模式审批程序较为繁琐，导致了“维而不修”的状况，还有维修基金不能被合理使用，并且监督不够得力。物业公司代管模式，其安全性得不到很好的保障，也有不合理使用甚至违规或损坏业主利益的操作，而物业公司代管模式又容易逃避政府和业主的监管。至于业主委员会自管模式，由于业主委员会不是独立的法人组织，而且无任何财产担保，维修资金一旦出了问题，不容易找到相关责任人来承担责任。针对以上这三种物业大修基金的代管模式，我们应该提出比它们更为科学、合理、安全便捷的代管模式。具体来说，我们可以从以下几个方面来试行：（1）我国当前的物业大修基金相关法律制度等都不是太完善，还存在着不少问题，我们要有选择性的借鉴国外先进成功的经验和理论来不断建立和完善物业维修基金法律制度体系，对于物业维修基金的缴纳时间、主体、管理者、使用方式、监管方式以及法律责任等进行进一步的明确，还要不断加强管理的透明化和监管力度。（2）我国的业主委员会只是一个机构，不具备法人的地位，也就不承担一定的法律责任，因而，针对这种状况，我们应该结合我国的实际情况，适当的借鉴国外业主委员会作为独立法人并具有法律地位的做法，明确业主委员会的财产权的主体地位，还要建立以业主自治管理为主的一系列物业维修基金的管理运作机制，着力培育物业维修基金在业主自治管理下专业化、市场化的经营运作机制。（3）我们还要借鉴国外发达国家的经验，按照《信托法》的相关规定，使得维修基金成为把业主大会作为受益人的信托基金，建立并不断完善物业维修基金信托管理模式，可以让业主大会委托业主委员会与物业管理公司签订信托合同，物业维修基金在银行开设专户存储，维修基金专户存储的银行印鉴卡上加盖三个公章，即物业管理公司财务专用章、物业管理公司法人私章和业主委员会公章。物业管理公司在管理维修基金时必须恪守信托受托人的忠实义务和诚信义务，可以把闲置的维修基金从事风险较小的投资活动，也可以委托专业的投资机构进行保值增值。（4）政府应当加强对维修基金的监督管理，相关行政主管部门应当明确审批程序，重视社会专业机构的监督作用，建立和完善物业维修基金审批制度和定期审计制度维修基金在使用和管理上要有严格的审批制度和定期审计制度，采用由物业管理公司和业主委员会的共管模式，确保开发商及施工单位履行品房保修义务，在立法中要求，每一笔维修基金的使用计划都要在小区内公示，得到多数相关业主书面签名同意后方能实施，对于额度较大或较为频繁的维修计划，还要经相当资质的评估中介机构评估鉴定结论。（5）要在法律上明确规定建设单位承担保修期内的保修义务的方式、违约责任，先负担保修义务，后规定维修基金。当维修基金数额巨大时，要争取产生最大的增值效益，闲置时，可用于购买国债和其它法律法规允许的投资渠道，维修基金利息净收益转作维修基金滚存使用和管理，使得这些维修基金在操作的过程中，达到安全性高，风险性为零;流动性强，可随时变现，方便资金的灵活使用，收益率较高等特征。（6）我们也要认识到市场化的发展趋势，政府在物业管理领域应该放权、转变职能和改变领导方式，逐步退出很多具体事项的管理，重视对于维修资金法规政策的起草、制定、修改和执行，尽可能的维护业主的合法权益，发展一个以业主为管理主体，由房地产行政主管部门、物业管理企业、业主、银行、中介机构等多方参与的管理模式，完善对维修资金的管理和监管，引导和帮助业主自主管理维修资金。

四、结语

综上所述，我们要在微观层面上尽快确立物业大修基金的各项具体制度，形成一套系统的专项维修资金交存的程序，加大对专项维修资金的宣传力度，完善业主大会和业委会制度，强化政府房地产行政主管部门的管理和监督职能，发挥全社会的监管力量，加强对专项维修资金的审判和对违法犯罪的打击力度，从而不断加强对住宅专项维修资金的监管工作。诚然，由于我国物业管理行业的起步较晚，物业大修基金的管理问题颇多也是情理之中的事情，我们要经历相当长的时间，来不断完善各项法律法规和体系，迅速制定出严谨完善、权威性高、操作性强的规范，切实保护千家万户的利益，维护城市建筑的安全和社会的安定。

参考文献

[1]孙春醒．住房专项维修资金管理使用研究[D]．北京交通大学．2007

[2]郑淑芳．浅析住宅维修基金的管理模式[J]．经济研究导刊．2009（31）：186～187

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公有住房的维修基金由售房单位与购房者双向筹集，售房单位按照一定比例从售房款中提取，原则上多层住宅不低于售房款的20％，高层住宅不低于售房款的30％；购房者按购房款的2％的比例向售房单位缴交维修基金。

物业维修基金收费标准二

商品房的维修基金由建设单位与购房者双向筹集，建设单位按照房屋综合造价提取一定比例(多层住宅提取2％，高层住宅3％)的维修基金(纳入住宅成本)；购房者按购房款的2％一3％的比例向售房单位缴交维修基金。

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在2006年的工作中，我办严格执行了物业管理相关的政策法规，同时按照城市综合管理局的总体工作部暑，结合珲春实际情况，对全市的物业进行了规范的管理工作。具体主要抓了以下几个方面的工作。

一、进一步强化单位的制度建设

今年我办进一步加强了单位的规章制度和考勤制度，每周都抽出半个工作日进行学习各项业务知版权所有识，要求每位单位职工都要认真做好学习笔记，同时也要求记好个人工作日的工作情况。另一方面在廉政建设方面，我办严格杜绝因工作方面的原因发生的吃、拿、卡、要、报等情况，从提高个人的自身素质建设出发，真正地发挥领导和党员的先进模范作用，使之在工作中都要从服务广大人民群众的根本利益为出发点，切实做好自身的本职工作，从而表现出党员的创造力、凝聚力和战斗力。为我市物业管理的发展做出应有贡献。

二、建立、建全单位的档案管理工作

为保存好我办的相关档案资料，实行档案统一管理。今年我办按排一名专职人员到党校学习了档案管理，同时对近年的档案进行了有序整理及分类备档，即：（1）开发建设单位确保自管的房屋；（2）使用房屋进行抵顶维修基金的房屋；（3）欠缴维修基金的房屋；（4）维修基金缴纳比较齐全的房屋；为今后工作查找资料时能够做到及时便捷，大大地增加了工作速度和工作效率。

三、“物业维修基金”的管理工作

（1）、为进一步确保物业买受人的合法权益，杜绝维修基金漏缴现象及开发建设单位用房屋抵交维修基金的发生，今年我办与房产局通过业务上的沟通，制定了严禁的收缴维修基金版权所有程序，即：维修基金必须由物业买受人自已到我单位缴纳，同时凭借维修基金收据到房产局办理产权手续，房产局并将维修基金收据做为要件存档。取消了开发建设单位代收代缴维修基金的资格。

（2）、为了更好地建立维修基金账户明细，细化维修基金账户管理，今年，我办由会计及业务管理员一起到延吉、汪清学习了维修基金管理经验。同时结合珲春实际情况，将维修基金账户以栋分设账户，有的并以户分设账户明细。从而为今后使用维修基金准备了有效的基础材料。

（3）、催缴“维修基金”的工作：今年，在州领导进行对全州各县市收缴维修基金情况的检查中，对珲春使用房屋进行抵缴维修基金情况指出了不符合规定，要求整改。为此，我办积极地向上级领导做出了汇报，经研究决定，市政府向我市开发单位以通告的形式告知了整改方案。现正在实施当中。

四、业主委员会的管理工作

为便于住宅小区的管理，充分体现业主自制原则，今年我办又将具备条件的住宅小区成立了业主委员会。即成立了靖源小区业主委员会、金台花园业主委员会、国联花园业主委员会，同时又重新审批了海关住宅小区业主委员会，并选聘了为民物业管理有限公司进入海关住宅小区进行了物业管理。

五、“基金”的使用情况

今年维修基金的使用，主要还是对矿区职工福利房进行维修改造。根据年初计划，现已完成了屋面防水改造（使用彩钢瓦材料）15栋，面积为7627平方米，使用资金为526,263元人民币；屋面增做防寒层共计38栋，面积为27271平方米，使用资金为810,000元。对河南矿区外墙面脱落的房屋维修了5栋。同时因为河南矿区原为商品楼的居民反应强烈，现经市政府相关领导批准后，又对其使用“sbs”防水材料进行补修，现已经补修完工的面积约为8000多平方米。

六、物业管理企业的资质管今年，物业管理企业的三级以下的资质审批下放到地方之后，我办将全市的原物业管理企业又重新进行了资质审批及建档。经过审查，具备三级资质管理的企业共四家，即：珲春市为民物业管理有限公司、珲春富达建筑安装有限公司物业分公司、珲春森林山物业管理有限公司、珲春市万达物业管理有限公司。取消了珲春市城管物业管理有限公司及珲春宏建物业管理有限公司的物业管理资质。同时对吉兴物业管理有限公司限期办理物业管理资质，否则将要求其退出我市的物业管理行业。从而进一步净化了我市的物业管理市场，推动其逐步走入规范化的轨道上。

七、来年的工作计划

1、大力提倡业主委员会的成立；

2、严格控制好物业管理用房的配置情况；

3、加强宣传力度，唤起业主及物业企业的法律意识；

4、进一步建立健全“专项维修基金”的收缴制度；

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现就执行《关于归集住宅共用部位共用设施设备维修基金的通知》（京房地物字〔1999〕1088号）的有关问题通知如下：

一、凡1999年1月1日以后签定房屋买卖合同的新建商品住宅（包括经济适用住房、及与住宅结构相连的非住宅等）的购房者，在办理立契过手续前，应按房屋买卖合同上标明的购房款的2％交纳商品住宅维修基金。

售房单位将其商品住宅转为租赁、经营或自用的，也应按本通知规定交纳维修基金。

二、商品住宅维修基金由市和区县小区办代收。在区县房屋交易管理部门办理立契过户手续的购房者，其维修基金由各区县小区办代收；在市房屋交易管理部门办理立契过户手续的购房者，其基金由市小区办代收。

市、区县小区办在代收维修基金时，须向购房者开具市财政局统一监制的“北京市住宅维修基金专用收据”，并在收取维修基金之日起三个工作日内将其转入市房地局指定银行的维修基金专用帐户。

三、交易管理部门应在审核查收小区办开具的“北京市住宅维修基金专用收据”后，方可为购房者办理立契过户手续。

四、1999年1月1日以后签定商品住宅房屋买卖合同、已经办理完立契过户手续但未交纳维修基金的购房者，应到市小区办办理补交手续并由市小区办为其开具“北京市住宅维修基金专用收据”。

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国家建设部出台的对物业共用部位共用设施维修基金管理办法中，规定了用于物业共用部位、公共设施维修、大中修、更新等的维修管理基金，应当由购房者按照房屋价格的一定比例在购房时同时缴纳，而有的地方政府规定该基金由承担建造的开发商和业主共同承担。近年来建造的商品房除了预留的公共维修基金以外，一般都在每月的物业费用中收取了一定数额的公共维修补充经费，收取额度较少且对车库、仓库等小区设施并没有收取。而因为没有相应的法规说明，由于时常缴纳了物业管理费用，居民业主认为小区所有设施(包括业主室内设施)都归责于物业管理公司维修维护。

并且由于对维修维护经费的需求数额不甚了解，业主时常交纳小量的公共维修金在小区新投入使用的头几年还够用，随着年岁的增加，公共设施设备的维修费用也就日益增多，而公共维修经费的收取标准还维持十几年前的水平，就出现公共维修金收不够支的情况。

二、经费收取困难

物业管理维护维修的费用收取涉及到开发商、业主住户、业主委员会、物业管理委员会、物业管理公司等多方面的利益，各方意见见解都处在各自立场之上，对于小区设备维护维修以及更新换代的问题，小区维护维修经费的筹集收取问题，都难免出现观点冲突。当一些缺少维修经费的小区公共设施例如电梯，或者高低配电设备等出现老化而需要更新时，征求各方同意和进行设备更新就是一个艰难的过程。首先可能要对设备是否更换进行投票，征求各方意见;如果获得通过还需要表决换几个设备，换什么价格的设备，换什么品牌的设备等等。即使通过之后对维修费用的收取也是一个繁琐的过程，如此对小区公共设施进行更新经常会耗费多达1－2年的时间。对于一些容易产生安全隐患的隐蔽设施，例如水、电、气等，过长的维修表决时间会带来难以预料的后果。针对经费收取的困难，物业管理中应当和小区业主委员会以及物业住户积极沟通，力争解决以下的问题:

(一)经费如何收取

1．应当对国家规定收取维修基金给及政策上明确的定义。对于商品房，明确规定从售房款从提取一定比例的金额作为维修基金，并且要将具体的数额公之于众。而对于共有住房，则从职工所在单位自己按照规定收取和缴纳。并且在收取维修基金时，要按照房屋的材料结构类型(钢结构、砖木结构)以及其维修维护的难度，和普通住宅、别墅、高层商住楼等不同的房屋类型，按照建安造价分类分标准征收，以体现公平合理的原则。

2．对于部分建造于国家法规颁布以前老旧小区，更是缺乏公共设备维修基金这一项经费来源，且平时每月向业主征收公共维修金的收费标准与新建小区一样(0．2－0．3元/m2)，而旧小区公共设施设备的维修量多、日常公共维修金往往收不够支。造成每次要维修就要按法定程序表决、收费、才能维修。这不但使得公共设施设备大修无法及时，给广大用户日常生活带来不便，还存在很多安全隐患。所以应该建立一定数量的“公共维修周转金”，“公共维修周转金”一旦使用就应该及时征收补上。这方面的规范需要政策法规上对于新旧小区进行界定，并对收取经费的标准予以区分，对于公共维修资金的补充收取办法和额度做出合理的规定。并且在制定收费标准时需要充分考虑到根据公共设施老化速度，以及根据社会物价的波动而实行的动态调整维修维护经费策略，以保障公共设施日常维护费用的充足。

对于那些使用年限已到，无法维修使用的公共设施设备的更新改造费，可以进行公告公示后大多数无异议情况下，强制分摊收取(所有情况都要等经成百上千户业主表决并经半数以上业主通过再分摊收取是很困难的);对长期拒不缴纳公共设施设备的更新改造分摊费用的业主要有具体的约束手段，避免形成交钱与否都可以享受同样的公共设施设备，例如对电梯维修的不缴费用户不发放电梯乘坐卡等;对那些使用年限已经到期并容易产生巨大安全隐患的设施设备政府要强制限时更新改造，小区公共维修金不足时应采取应采取先由政府相关部门协调垫资更新改造，再强制分滩收取费用的方法，以免进行表决的时间过长而造成设备的安全隐患对居民生命财产造成威。

3．物业管理公司应当在入驻管理小区时积极和小区业主委员会积极协商，依据小区公共设施的使用年限和使用状况，动态调整对小区公共设施维修费用的征收标准。如果在小区公共设施出现问题时再向小区业主告知并且摊派收取，一则可能一次性收取费用较多，容易引起业主的反对情绪，二则费用收取周期过长可能会影响设施的及时维修更新，对小区业主的生活以及人身安全带来隐患。按照小区公共设备使用情况对维修金进行动态调整收费标准，既能有效地收集到维修经费，又能及时的调用经费对设施进行维护，让小区用户切实的感受到物业管理工作的成效，起到对物业管理的促进作用。由于业主委员会的权威性往往不能服众，在必要时可根据小区的实际状况寻求当地政府相关部门的协助，针对小区的公共设施情况进行勘查和公布，以达到公正和权威的效果，降低经费收取的难度。

(二)如何对经费管理