住宅成本控制范文
时间：2023-03-23 23:02:31
导语：如何才能写好一篇住宅成本控制，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
篇1
随着房地产业作为国民经济支柱产业的逐步确立，奠定了房地产业在国民经济中的重要地位。商品住宅开发作为房地产业重要组成部分，在完善项目开发的基础上，如何实现商品住宅开发最佳成本控制，已越来越引起人民的广泛关注和重视。
1注重决策阶段财务成本控制
开发项目成本的控制贯穿于项目建设全过程。但是，决策阶段的决策是否正确尤为重要，如果决策失误，成本控制已经失去作用。因此，要达到工程造价的合理性，就要以保证项目决策的正确性为前提。针对以上问题，应做好以下三个方面的工作。
（1）市场研究，主要是解决上马商品房开发项目的“必要性”问题。商品房作为特殊商品，其开发的大额性、固定性及建设周期长等特点，决定生产该产品具有一定的风险性。所以，做好市场研究就显得尤为重要。市场研究包括市场调查和预测分析两个方面。市场调查包括开发区域内住宅分布、人均收入、住宅现状。预测分析包括住宅未来发展趋势预测、房屋销售预测及价格分析，同时判断开发产品市场竞争能力及发展前景。
（2）技术研究，主要解决开发项目在技术上的“可行性”问题。技术研究包括开发条件、地址选择、规划及设计方案优选、企业组织、开发计划及进度要求等。在技术研究上应突出商品房开发的特点，既要满足居民生活、工作和生产基本要求，又要创造方便、舒适、优美的居住环境，同时体现小区独特面貌。
（3）效益研究，主要是解决开发项目在经济上的“合理性”问题。效益研究包括投资估算，资金筹措和经济指标评价等。投资估算含主体工程、辅助配套工程、拆迁补偿及前期工程费用估算等。通过项目费用、资金筹措等相关指标的计算，进行项目盈利能力、偿还能力等分析，得出经济评价结论。
2加强以设计阶段为重点的财务成本控制
据资料显示，设计费虽然只占工程总费用不到1%，但在决策正确的条件下，它对工程造价的影响程度达75%以上。显然，设计是有效控制工程成本的关键。
（1）商品住宅小区规划设计。小区规划设计应根据小区的基本功能要求确定小区构成部分的合理层次和关系，据此安排住宅建筑、公共建筑、管网、道路及绿地布局，确定合理的人口与建筑密度、房屋间距与建筑层数，合理布置公共设施项目的规模及服务半径。
（2）商品住宅建筑的平面布置。在多层次建筑中，墙体所占比重较大，是影响造价高低的主要原因。因此，在住宅建筑中往往采用墙体面积系数控制住宅建造成本，尽量减少墙体面积系数。
（3）商品住宅的层高。住宅的层高直接影响工程造价，因为层高增加，墙体面积增大，柱体积增加，并带来基础、管线、采暖等因素增加，使成本加大。
（4）商品房住宅单元组成以每栋住宅单元数3-4个单元较为经济，户型要达到居室、客厅、厨房及卫生间的合理布置，单位组成及户型设计做到结构面积系数愈小愈好。3强化施工阶段财务成本控制
商品房开发管理的主体为住宅施工管理，它不仅具体复杂，而且战线长，管理优劣直接影响开发成本。
（1）建设工程要严格实行招标投标制度。所有商品房住宅施工项目都要大力推行招标投标制度，这是施工阶段降低开发成本的一种有效的手段。通过工程招标投标把施工企业推向市场，促使施工企业加强生产管理，提高技术水平，施工企业为了在社会上赢得信誉，必然增强质量意识，严格履行合同，减短建设工期，从而加强资金周转，减少期间费用及其他开支，较好的发挥投资效益。
（2）要科学进行施工管理。在施工过程中，影响工程造价的因素很多，如设计变更、材料代换、生产要素价格波动、政策性价格调整及其他不可预见因素等都可能引起工程造价提高，从而加大成本。因此要采取科学的施工方法。
一是要利用网络计划组织施工，编制施工网络计划要建立以工程技术负责人为主的领导小组，制定多种施工组织方案，对每种施工方案从技术上、经济上进行对比分析确定最佳方案。
二是要认真编制资金使用计划，通过资金使用计划的严格执行，可以有效地控制工程造价上升，最大限度地节约投资，提高投资效益。
三是要实行工程监理，赋予监理工程师应有的权力。增强质量出效益、管理出效益的观念，真正做到保证质量、保证进度、避免索赔，有效地控制造价。
四是要严格施工签证。签证是施工阶段提高价款的重要原因。因此要认真对待签证工作，不但要建立签证制度，而且要慎重选定签证人员，要求签证人员既要有良好的思想素质，又要有较高的技术水平。
4认真把好竣工决算
篇2
关键词：住宅结构设计；成本控制
中图分类号： TU318 文献标识码： A 文章编号：
0 引言
近年在住宅结构设计中，开发商对含钢量的控制越来越严格，含钢量的要求甚至写进设计合同，作为设计控制的关键项，且对含钢量的具体数值要求一降再降。结构设计师在设计过程中若只是机械的采用以往经验，按照仅仅满足设计规范的粗放式设计，一般都很难满足甲方的高要求。本文尝试讨论在保证安全、合理的住宅结构设计的同时，尽量降低成本，提高住宅结构的性价比。
1影响结构成本的重要因素
（1）地理位置
建筑物所处地区，直接决定建筑物的抗震设防烈度、风压、地质情况等关键性计算分析参数，这些参数直接由规范可查，无法人为随意更改，但对结构成本的影响很大。对于不同区域的建筑物，含钢量应按不同值来控制，不能一概而论。
（2）建筑方案
住宅的结构设计是在住宅建筑本身的设计之后才开始的，因而会受到建筑风格的影响。建筑方案对结构成本的影响，主要体现在以下方面：建筑物的层数、层高、高宽比、建筑物的跨度、平面规则性、基本平面布置等。
（3）结构方案
结构方案直接影响结构的含钢量，结构设计对成本控制的影响主要在以下方面：
结构类型：住宅常用的结构体系为框架结构、剪力墙结构、短肢剪力墙结构、框架剪力墙结构等，另部分商住楼因裙楼功能的需求，可能涉及转换，对结构造价均有影响。
结构荷载的取值：规范对不同平面功能的房间荷载取值均有规定，荷载直接决定结构构件受力的大小，进而影响钢筋的配置，要控制含钢量，荷载需做精细化分析。
结构构造：一般结构设计很少关注结构构造的具体要求，按规范要求在结构设计总说明中做统一说明即可，实际结构构件节点处的构造做法，对钢筋的使用量的影响很明显。
2住宅结构设计现状
在实际设计中我们往往发现，结构设计师面对开发商含钢量的要求时往往很头疼，住宅结构设计造价的控制的不理想，究其原因，主要有以下几方面：
（1）对住宅结构设计重视不足。对于一项建筑工程，科学、合理、实用的结构设计将直接决定其工程成本，然而在实际过程中，开发商往往只过于关注建筑使用功能性，结构设计并未得到应将有的重视，从而造成了建筑在设计前期并未结构设计考虑进去，而只是在后期做局部、片面的含钢量的控制，这样导致的结果必然是住宅结构设计合理性不足，消极的态度使其只能依附于建筑设计，没有统筹兼顾，对于降低成本大为不利。
（2）对结构设计是否可行、合理分析不足。有数据显示，对于整体建筑工程费用占1%的结构设计，可对住宅成本的75%以上产生影响，这一显著比例无疑说明了结构设计是何等重要。然而开发商并未给出应有的重视，仅从一些较为粗浅、宏观的方面考察设计方案，一面想控制含钢量，一面又对结构的合理性置若罔闻，看似不得已的转换层、大跨度等结构形式的使用，其实在前期均可加以分析处理而得以避免，这样做不仅加大工程复杂性，更是大大增加了造价成本。
（3）设计精细化程度不足。众所周知，要做好设计，必须要花时间仔细推敲，含钢量的控制往往体现在细节上，需要设计师做更精细的设计考虑，才能实现含钢量严格控制的需求。而开发商对设计工期的紧缩，常使得设计师无暇进行更为精细合理的设计。若是可能，应当尽量为设计留出足够的精细化设计的时间，对开发商成本控制及设计质量都是极有利的保证。
3 成本控制方法
从上述分析可知，若要控制结构设计含钢量，降低造价成本，主要需从以下几个方面着手：
（1）合理的建筑结构
建筑方案对结构成本的影响是首当其冲的，含钢量不仅是结构专业的事情，必须让建筑师参与到控制含钢量的工作中来，在建筑方案阶段，结构师的工作必须前置，与建筑师一起，在满足结构平面使用功能的需求下，进行最合理的结构方案配置，主要考虑以下方面：
尽量避免结构转换：据分析，结构转换层的设置会带来10%~20%的结构增量成本，某些高层住宅户型的合理布置往往可以避免剪力墙杂乱无章的分布而无需进行转换也能满足商场或地下室停车的需求，若不得不进行转换，也要尽量使得剪力墙或柱规则布置。
结构体型和高度：控制结构的平面和竖向不规则性，确保结构的高宽比尽量不超过6，住宅设计尽量不超100米，避免超限审查。
层高：据相关资料分析，住宅上部结构层高增加10cm，含钢量将增加1kg/m2，可根据住宅品质需求确定更合理的上部结构层高。而对于地下室的层高，更多的是为了满足走管和净高的需求，可尽量降低，节约地下室开挖的巨大成本。
合理的结构布置：剪力墙或柱的布置尽量规则，位移比等计算参数尽量接近规范高值，某些地方规范的要求会比国家规范要求低，可按地方规范取值。
（2）精细化设计
精细化设计主要体现在结构设计的施工图设计过程，相比于结构体型方案对含钢量的影响会相对较小，但可节省的含钢量也相当可观，需给予重视。
荷载：住宅标准层的荷载可根据规范要求进行折减，可按规范要求进行。入开发商无特殊需求，荷载取值不要随意扩大。另地下室顶板的覆土荷载、消防车道荷载和施工荷载之间的关系需考虑妥当，若同时满额考虑，对地下室顶板的钢筋配置影响会非常大。
合理的材料强度：混凝土和钢筋的材料强度关系其价格，应该合理使用两种材料的强度，提高强度使用率，可大幅节约成本。
钢筋的实配值：钢筋的实配值往往不能刚好对应计算值，但应尽量接近计算值，合理配置钢筋。
合理布置次梁：次梁的布置上应控制好次梁的跨度及形成的板跨，不宜过大或者过小。
结构构造：规范要求的结构构造要求有时会高于结构构件的受力要求，在满足构造要求的钢筋配置时，可考虑不同直径的钢筋间隔配置，以降低钢筋用量。另外钢筋的锚固及搭接方面也可设计得更精细，对降低钢筋用量亦非常有用。
4 结语
虽然开发商对含钢量的控制越来越严格，有点到了让结构设计师“谈虎色变”的程度，但真正认真去设计，含钢量的控制也并不是那么难。通过上述分析我们可以发现，结构成本控制还是有章可循的。设计前期明确住宅产品定位，与建筑师一起设定合理的结构体型、高度及规则性，设计实施阶段加以精细化的结构设计，大幅降低结构成本也并不是太难，这无论对于社会、开发商、设计师或者购房者都是有利的。
参考文献
[1] 秦泉, 熊志强. 从建筑结构设计看住宅造价成本的控制[J]. 价值工程, 2011（12）.
篇3
关键词 价值工程 成本控制 住宅项目 层次分析法
中图分类号：F299.2 文献标识码：A
0引言
价值工程是从产品功能分析入手来研究产品的成本和功能的合理匹配，强调的是产品成本降低与产品的功能提高的有机结合。在建设领域，价值工程是以提高建设产品的总的价值为目的，这不仅是建设者追求的目标，也同时是用户的需要，两者利益是一致的。它的核心内容是对建设产品的成本和功能进行系统的分析并不断的创新，运用有组织的活动和集体智慧，使之以最低的总投资（总成本）最大地最可靠地实现产品的必要功能，从而提高产品整体价值的一套科学的管理技术和思想方法。
本文将价值工程的理论原理及方法应用于房地产住宅项目的成本控制中，创立一个基于价值工程的住宅项目成本控制的系统模型，为住宅项目成本控制的每一环节提供科学的理论基础和决策方法，为解决住宅工程项目建设中常出现诸如成本失控、效率低下、决策失误等问题提供有效理论支持。
1研究现状
价值工程（VE）是由工程师劳伦斯・戴罗斯・迈尔斯在大概20世纪40年代创立的，是一种以功能分析为导向的决策方法，一般这通过降低成本来实现。价值工程在建筑业中的应用是开始是20世纪60年代。到1970年前后，才开始应用于设计阶段，其产生的效益明显高于施工阶段。1972年，美国价值工程师协会（SAVE）在该年度所举办的第十二届价值工程年会上着重强调了要在建筑行业内大力推广和应用价值工程。进入到20世纪80年代，价值工程在施工项目中的应用不断地得到了发展，在美国建筑业应用价值工程的头10年内，仅军队工程处这一个部门就节约了约2亿美元工程投资。到了80年代中后期，美国在建筑业中应用价值工程的经验逐渐传播到日本、英国、加拿大，德国、澳大利亚等国家。
2应用价值工程进行成本控制的程序与方法
应用价值工程到建设工程项目的成本控制是指从工程项目的全寿命周期费用的控制出发，进行设计方案的经济性与技术性的分析，研究看是否会改进并完善设计。即应用价值工程来提高工程项目的整体价值，实现对项目进行成本控制的目的。国际上一般将建设工程项目的价值工程研究活动分成三大阶段，即：研究前的准备阶段、研究阶段和研究后阶段。
2.1准备阶段
在这个阶段，主要是做一些研究活动的准备工作，具体内容如下：
（1）确定价值分析的对象。在工程项目中，所有的因为为了获得一定的功能而耗费一定成本的，都可以作为价值分析的对象来进行相应的分析。但是如果将一切可分析的对象都拿来分析，那工作量与可行性可想而知，所以，我们需要的是确定找到一些主要的关键的对象来进行价值分析，用尽可能少的工作量获得尽可能多的经济效益。
（2）建立价值工程活动组织。要根据选定的分析对象来组织建立价值工程活动小组。
（3）制定价值工程活动计划方案。这计划包括对价值工程活动的程序、时间、内容等。
2.2研究阶段
在研究阶段中，根据价值工程的研究活动一般计划可以分为如下的5个步骤：
（1）收集必要的信息。在建设工程项目中的收集必要的信息主要包括首先需要充分理解工程项目、工程投资情况、业主的建设意图、用户的要求等方面的内容。必须因时制宜、因地制宜、因人制宜地采用各种必要的信息收集方法。
（2）功能分析。功能分析是工程项目进行价值工程分析的前提。在这个过程中，我们不仅仅只是弄清楚各个研究对象具有什么功能，而且需要在对研究对象的功能进行定义和整理的基础上来找到不同对象功能之间以及它们与系统功能之间的联系。在这个阶段，我们要明确各功能特性对于工程项目的要求，分析各分部分项工程的具体功能。
（3）功能评价。功能评价就是通过前面的筛选、分析，进一步完善发展提出的可行的建议从而形成提案，并针对每个提案进行分析，看它能否正好满足顾客要求，全寿命周期成本是多少，如何实现功能要求，实现功能要求的成本是多少等等。
（4）制定改进方案。寻找看是否有其他方法能实现某项功能是我们提出制定改进方案的目的。基于价值工程，对方案的成本和功能进行分析，提出并制定新的方案的成本和功能，并得到价值值，依照新的方案的分析和评定来选择出好的优秀的方案。
（5）实施评价成果。实施新的最佳方案，对新方案的实施进行跟踪和检查，并还要进行成果验收和总结。
2.3研究后阶段
在这个阶段，主要任务是形成工程项目的价值工程研究报告，包括所有提案的概括介绍和详细介绍，然后交给业主审核，其是否采纳是由业主来决定的。上述的价值工程的工作流程如下图1所示：
3价值工程应用于施工项目成本控制
3.1价值工程应用于工程材料选择
建筑材料就是用于生产施工的劳动对象，建筑材料的性能的不同相当大程度上就决定了建筑物的效果、功能的不同。建筑材料费在施工成本构成中占有最大的比重，一般占到工程总成本的50%-70%，是重点改进对象，工程材料的选择直接关系到施工成本的高低和工程质量的好坏，因此，采用价值工程来优选建筑材料是十分有必要的。
以下图2所示的功能系统图，把优选建筑材料作为价值工程的活动对象。将多种可用的材料方案，运用价值工程的原理对照功能系统图来进行逐一的评价，选择价值评价系数最大者，也就是最佳工程材料。
3.2 价值工程应用于施工机械设备选择
应用价值工程进行施工机械设备选择时，首先需要采用一定的方法从众多施工机械设备中选出有一定的可以改善的、比较重要的部分作为价值工程研究的对象。然后对该机械设备进行功能分析，可以建立像以下图3这样的功能系统分析图。在经过仔细求证和广泛收集资料之后，选出满足要求的机械设备方案，然后再运用价值工程来进行评价和比较，从而选出最大价值者，这就是最佳的施工机械设备方案。
3.3价值工程应用于施工组织设计
施工项目的工程成本与施工组织设计有着密切的关系，编制施工组织设计会牵涉到定额指标、施工经验、工程技术、财务、银行、税务、有关的国家法规政策等各方面，其中无论哪里处理不当都会影响到工程成本。把价值工程应用到项目的施工组织设计中，不但可以充分发挥人才、资金、设备等方面的优势，降低工程成本，更能提高企业在激烈的竞争市场中的竞争力。
施工企业在将价值工程应用到项目施工组织设计中时，可建立类似于如下图4的功能分析图。将可用的施工方案运用价值工程的原理并对照功能系统图来进行逐一评价，选择出最大价值评价系数的方案，这就是最佳的施工组织设计。
3.4价值工程应用于施工管理
将价值工程应用到施工项目施工管理中，首先要从项目中选择成本较低潜力大、占项目费用比例高的部分作为研究对象。对价值工程对象进行功能评价分析，可以建立类似下图5所示的功能系统分析图。
3.5 价值工程应用于物流成本控制
物流成本是指产品、商品、物料等在空间位移过程中所消耗的各种物化劳动和活劳动的货币表现。工程项目建设中的物流过程是决定施工企业的物流成本的，由三个方面组成：（1）物流供应成本，包括原材料的采购、用料管理等；（2）物流生产成本，材料从施工仓库到施工实地、场内运输加工的二次搬运费等；（3）物流回收成本。其构成如下图6所示：
4小结
研究了将价值工程应用到住宅成本控制的步骤，并将专家评分法、层次分析法有效的运用到其中，弥补了现在对于这块的研究只停留在对于价值工程优势的说明，而没有进一步详细的描述如何将其应用到现实的工程中的步骤、方法的缺陷。
虽然现在的很多研究都强调要进行项目的全过程控制，但都没有提出很有效的系统的方法，而本文对于住宅项目的各个成本控制方面，从材料选择到物流成本控制等，都运用了价值工程的方法进行了有效的控制。
现在的研究并没有一套系统的切实可行的运用价值工程进行住宅项目成本控制方法体系，也就无法在项目管理体系中价值工程能发挥其对于房地产项目成本控制的最大优势。但本文就提出了这样一个体系，并将其运用到具体的实例项目中，证实了这个体系可观的实用和经济价值。
参考文献
[1] 国家统计局.2008年建筑业总产值增长19.8%[J].简明统计资料，2011（16）.
[2] 王胜利.住宅成本控制研究[D].天津大学硕士论文，2014.
[3] 屠冉.浅谈如何进行住宅开发项目成本控制与工程造价管理[J].黑龙江科技信息，2014（30）：270-271.
[4] Nicolaou.Manufacturing Strategy implementation and cost management systems effectiveness[J].European Accounting Review，2013（12）：175-199.
[5] Christopher，Bill.From cost management to profit management[J].Journal of Cost Management，2012，16（6）：42-45.
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[7] 牛炳杰.控制成本――房地产企业的竞争优势选择[J].产业研究，2014.
[8] Jan Emblemsavg.Using Activity-based Costing and Monte Garlo Methods to Manage Future Costs and Risks[J].Life cycle Costing.2013（5）：51-55.
[9] 单良.二维动态房地产供应链管理[J].价值工程，2016（01）.
篇4
【关键词】住宅建设；成本控制；决算
0引言
由于一般住宅项目规模大，建设周期长，技术复杂，人财物消耗大，考虑到投入使用后的实际情况等因素，一旦决策失误，将造成无可挽回的经济损失，为了合理确定造价，必须在建设全过程，按照不同阶段的特点进行多次计价，即按建设程序合理确定不同阶段的造价精度，以充分体现造价的合理性。
1注重决策阶段成本控制
据统计，技术经济合理的设计，可以降低工程造价5%～10%，甚至可达10%～20%。在市场经济下，开发商要获得一个技术先进、经济合理的优秀设计方案，除了积极配合设计单位工作以外，还必须要做好招标投标择优选择设计方案、严格设计合同条款、制定图纸会审制度。而开发项目成本的控制却是贯穿于项目建设全过程。但是，决策阶段的决策是否正确尤为重要，如果决策失误，成本控制已经失去作用。因此，要达到工程造价的合理性，就要以保证项目决策的正确性为前提。针对以上问题，应做好以下三个方面的工作。
（1）市场研究，主要是解决上马房开发项目的“必要性”问题。房作为特殊，其开发的大额性、固定性及建设周期长等特点，决定生产该产品具有一定的风险性。所以，做好市场研究就显得尤为重要。市场研究包括市场调查和预测分析两个方面。市场调查包括开发区域内住宅建设分布、人均收入、住宅建设现状。预测分析包括住宅建设未来发展趋势预测、房屋销售预测及价格分析，同时判断开发产品市场竞争能力及发展前景。
（2）技术研究，主要解决开发项目在技术上的“可行性”问题。技术研究包括开发条件、地址选择、规划及设计方案优选、企业组织、开发计划及进度要求等。在技术研究上应突出房开发的特点，既要满足居民生活、工作和生产基本要求，又要创造方便、舒适、优美的居住环境，同时体现小区独特面貌。
（3）效益研究，主要是解决开发项目在经济上的“合理性”问题。效益研究包括投资估算，资金筹措和经济指标评价等。投资估算含主体工程、辅助配套工程、拆迁补偿及前期工程费用估算等。通过项目费用、资金筹措等相关指标的计算，进行项目盈利能力、偿还能力等分析，得出经济评价结论。
2加强以设计阶段为重点的成本控制
据资料显示，设计费虽然只占工程总费用不到1%，但在决策正确的条件下，它对工程造价的影响程度达75%以上。显然，设计是有效控制工程成本的关键。
（1）住宅建设小区规划设计。小区规划设计应根据小区的基本功能要求确定小区构成部分的合理层次和关系，据此安排住宅建设建筑、公共建筑、管网、道路及绿地布局，确定合理的人口与建筑密度、房屋间距与建筑层数，合理布置公共设施项目的规模及服务半径。
（2）住宅建设建筑的平面布置。在多层次建筑中，墙体所占比重较大，是影响造价高低的主要原因。因此，在住宅建设建筑中往往采用墙体面积系数控制住宅建设建造成本，尽量减少墙体面积系数。
（3）住宅建设的层高。住宅建设的层高直接影响工程造价，因为层高增加，墙体面积增大，柱体积增加，并带来基础、管线、采暖等因素增加，使成本加大。
（4）房住宅建设单元组成以每栋住宅建设单元数3-4个单元较为经济，户型要达到居室、客厅、厨房及卫生间的合理布置，单位组成及户型设计做到结构面积系数愈小愈好。
3强化施工阶段成本控制
在施工阶段，工程造价人员必须加强对建设项目的工程造价管理，认真审核合同价的工程量清单、单价及有关文件，指导建设者合理优化施工组织设计，选择技术上可行、经济上合理且能够促进工作效率的施工方案。在具体施工过程中，还要经常深入现场，调查了解定额工程量与实际工程量之间的差异，获得第一手资料，为以后妥善处理经济纠纷仲裁、编制审查工程结算和竣工决算提供可靠的依据。
（1）建设工程要严格实行招标投标制度。所有房住宅建设施工项目都要大力推行招标投标制度，这是施工阶段降低开发成本的一种有效的手段。通过工程招标投标把施工企业推向市场，促使施工企业加强生产管理，提高技术水平，施工企业为了在社会上赢得信誉，必然增强质量意识，严格履行合同，减短建设工期，从而加强资金周转，减少期间费用及其他开支，较好的发挥投资效益。
（2）要科学进行施工管理。在施工过程中，影响工程造价的因素很多，如设计变更、材料代换、生产要素价格波动、政策性价格调整及其他不可预见因素等都可能引起工程造价提高，从而加大成本。因此要采取科学的施工方法。一是要利用网络计划组织施工，编制施工网络计划要建立以工程技术负责人为主的领导小组，制定多种施工组织方案，对每种施工方案从技术上、经济上进行对比分析确定最佳方案。二是要认真编制资金使用计划，通过资金使用计划的严格执行，可以有效地控制工程造价上升，最大限度地节约投资，提高投资效益。三是要实行工程监理，赋予监理工程师应有的权力。增强质量出效益、管理出效益的观念，真正做到保证质量、保证进度、避免索赔，有效地控制造价。四是要严格施工签证。签证是施工阶段提高价款的重要原因。因此要认真对待签证工作，不但要建立签证制度，而且要慎重选定签证人员，要求签证人员既要有良好的思想素质，又要有较高的技术水平。
（3）材料控制。工程施工中的材料费用是工程项目费用的一个重要组成部分，因此应当严格控制工程中的材料费用。这就要求施工中相关单位严格按照合同中的材料用量进行费用的控制，对工程造价进行科学的管理和控制。密切注意市场行情，掌握材料用费的相关市场信息，可以做到竣工后结算阶段的有理有据。
4认真把好竣工决算
竣工阶段是造价控制工作的最后阶段，也是真正体现工程实际造价的收尾阶段，开展工程结算审核不仅要严格，而且要准确，只有在准确意义上的严格才是合理、真实、可行的。首先，要编制好施工组织设计，施工组织设计要与工程预算项目、工作内容和方法相符合。如果实际施工中需要改变、调整、优化施工组织设计，必须有相应的注明性文件，否则会影响结算工作的进程。其次，结算前要搜集签证齐全、有效的经济文件，为结算提供准确依据。办理竣工结算的经济文件应包括：施工图纸、图纸会审记录、设计变更、施工组织设计、隐蔽工程验收记录、竣工图纸等。在工程施工过程中，工程变更应通过设计单位同意并加盖设计单位印章后下发才能生效。否则是不能纳入结算的。第三，施工结算时要仔细斟酌施工合同的条款及用词，认真按合同办事。一旦施工方与建设方产生矛盾，应有理有据协商解决。
5结语
综上，由于住宅工程建设一般周期较长，受到各种外部因素的影响与制约，项目的初始阶段难以确定一个正确的造价。随着工程的开展与深入，对工程的了解也更加全面，从而造价的估算也愈加合理。作为工程造价实施和管理人员在完善项目开发的基础上要加强成本控制，以实现住宅项目开发的社会效益和经济效益最大化。
参考文献
[1]吴怀俊，马楠.工程造价管理[M].北京：人民交通出版社，2008.
篇5
【关键词】住宅建筑；建筑结构设计；结构设计；造价；成本控制
随着我国经济的飞速发展，我国建筑行业的发展也呈现一种日益蓬勃，欣欣向荣之势。各种各样的、含有先进技术的、时尚美观的建筑物不断出现城市乡村中，也出现在大众的生活之中。而随着我国加入WTO以来，世界经济一体化给我国的经济带来了非常大的冲击，也给我国的建筑企业带来了前所未有的挑战。如何能在混乱复杂的市场竞争下站住脚，并且让企业充分发挥自身的能力去创造财富和未来是目前建筑行业最大的课题。而优化结构设计、降低住宅造价成本是可以有效的节约建筑企业的投资得方法之一，成为企业面对竞争的强有力的武器。
一、建筑结构设计与住宅造价成本控制中存在的问题
住宅结构设计中造价成本出现的问题主要有以下几个方面：
1、造价成本中没有很好的考虑结构设计的控制
住宅结构设计在建筑工程中占据着非常重要的作用，当项目决策定下来以后，住宅结构设计几乎就成为了控制造价成本的唯一因素。住宅结构设计的合理性、实用性和科学性直接决定着工程的总价格高低。如果住宅结构设计的合理，那么将会节省下来很大的一部分费用。然而在现实过程中，很多开放商在建构住宅的时候，只是考虑了项目开始时的预算、决算和竣工成本，而忽视了结构设计中可以节省的成本，从而致使住宅结构设计被刻意的忽视，成为消极、滞后的管理。从这个方面来讲，造价成本控制就不是一个整体的控制，而是局部的、片面的控制，对于降低成本有了很大的影响。
2、没有系统的分析结构设计方案的可行性以及合理性
不足投资费用1%的结构设计可造成对整个住宅投资成本75%以上的影响程度，这一数据足以说明结构设计对控制住宅造价成本的决定性影响作用。然而开发商们却没能将注意力放在对结构设计方案的可行性评估、合理性、适用性考核上，对设计方案的考察也仅仅停留在户室比、立面效果、施工图预算等肤浅层面上，缺乏对设计方案中经济技术功能、综合价格的有效衡量能力。
3、住宅结构设计没有从人性化角度出发
部分开发商在开发住宅建筑的时候，对于住宅结构设计未能做出很好的分析，一些住宅的结构设计，采光设计都不能符合大多数居民的需求。如果出现这种情况，就会给住宅的进一步销售带来巨大的影响，如果住宅销售不出去，被长时间的搁置，对公司资源和国家资源都是一种浪费，成本支出就更加庞大了。只有在设计之初从人性化的角度出发，才能真正的避免出现这种情况。
二、影响住宅造价成本的因素
建筑结构设计是建设项目进行全面规划和具体描述实施意图的过程，是工程建设的灵魂，是科学技术转化为生产力的纽带，是处理技术与经济关键性环节，是具体实现技术与经济对立统一的过程，是确定与控制工程造价的重点阶段。结构设计以充分实现建筑设计方案为目的，严格遵守设计规范，保证结构安全为己任，在实施过程中优化设计节约造价把设计师的构想变为可施工的蓝图。因此，每平方米的钢材使用量和每平方米的混凝土使用量直接决定住宅的建筑成本，每平方米用钢量包含上部结构的用钢量和基础部分的用钢量。一般而言，每平方米的砖混结构的用钢量为27公斤，底框结构的用钢量是30公斤，剪力墙结构的用钢量是65公斤。所以，要控制成本就必须考虑的影响因素有：建筑结构、基础形式、上部结构体系和构件等因素。
三、加强建筑结构设计，有效控制住宅造价成本
1、坚持以人为本，科学发展的设计理念
在住宅结构设计的时候，要坚持科学发展的理念，根据建筑结构的特点合理的进行住宅设计，同时在设计的同时，要注意人和生态环境之间的关系。住宅结构设计的最高境界是要求人与自然和谐统一，不能为了设计而设计，那样就会少了设计的灵魂。住宅结构设计要时刻的体现节能环保的元素，对于建筑执行节能标准，采用节能型的技术，对墙面、照明、洗浴等进行合理设计。要利用可再生资源，在保证室内热环境质量的前提下，减少供热、空调制冷制热、照明、热水供应的能耗。这样对住宅的造价成本将会有很大的降低。另外再住宅结构设计的同时，要根据人们平时的习惯进行合理的设计，避免出现不利于生活的情况，要充分体现以人为本的特点。
2、合理的选择建筑结构类型
常用的住宅结构基本体系分为水平分体系与竖向分体系两种，其中前者主要指板——梁体系大跨度体系，而后者则同时包括了砌体结构、框架结构、剪力墙结构及异形料结构体系等。显而易见，不同的建筑结构类型产生的工程造价必然有所不同，并不是说最低的住宅成本控制就是最科学、最合理的，我们应依据建设单位的施工能力、投资水平、工期规定对不同结构类型的造价差别做综合层面的分析，对比投资与获取利益的平衡面，成本控制的优化配置，从而从中找出最适合该住宅工程的结构设计类型。
3、选择最适宜的基础形式
住宅基础形式的投资成本占工程结构总价的1/3之多，因此可以说合理的选择基础形式是直接影响工程造价的主体因素。同时合理的住宅工程基础形式还会有效的缩短建设工期，使基坑维护的工序变得更加便捷、高效。在结构设计实践中，当施工工程的实际环境为软土地基地区时，高层或小高层住宅应采用短肢剪力墙的结构形式，其基础形式则应采用条型基础或筏板基础。在桩型的选择上我们则可依据其对筏板厚度及基础梁截面尺寸的直接影响而选用单桩承载力较强的桩型并选择沿轴线布置的方式，从而达到减少直接应力，降低基础荷载的作用。
4、正确选择上部结构体系、确定构件
住宅结构设计的成本和建筑结构体系、构件的截面及材料的运用有很大的关系。如果可以合理的对上述三个方面进行筛选，就可以在方案设计中对造价成本发挥巨大的控制作用。比如说梁板式楼盖，在住宅建设中使用的最广泛。这种楼盖具有很好的经济性，造价成本较低，然而它同时由于体积较大，占用的空间较多，不适合高层的住宅建设；而无梁式楼盖不受层高的限制，有较大的负荷量，可以在高层建筑中使用，但是它的造价成本偏高；密肋楼盖跨度值多数情况下不超过9米，适用于跨度大梁高有限制的住宅，能防止因跨度大造成的楼板自重增加，如果在这类情况下使用这种楼盖，就比较节省成本，不过它的缺点是技术要求比较高；还有就是预应力混凝土平板，它可以有效解决密肋楼盖跨度不超过9米的问题，适用范围广，不过需要投入比较高，成本较大。综上所述，在住宅结构设计的时候要认真的勘测实地的情况，对于不同的问题要分不同的解决方案，或者提出几种解决方案，从中选出最合适的方案，合理的控制造价成本。
参考文献：
[1]何新华，胡文发.设计阶段建筑结构系统造价的优化分析[J].建筑科学》，2000（3）：58-60.
篇6
关键词：商品住宅小区；开发成本；控制
Abstract: Under the conditions of market economy, the development of the commodity residential high cost, not only causes real estate developers profit space narrow, lead to developers the increasingly fierce competition, the development costs too much, also would cause serious waste of resources for state construction. The article discusses the control commodity residential development costs, and the necessity of the land from cost, residential construction cost, residential sales cost and other cost four to analyze the residential district development costs of goods form, at the same time from four aspects puts forward how to control the commodity residential development costs, hope to inspire the follow-up study.
Keywords: Commodity residential district; Development costs; Control
中图分类号： F275.3文献标识码：A 文章编号：
一、控制商品住宅小区开发成本的必要性。
近几年，由于商品住宅价格持续回落，房地产利润空间不多缩小，开发商的竞争异常激烈。为了应对激烈的房地产市场竞争，房地产开发商除了需要努力开发适应市场需求的商品住宅小区外，随着开发土地价格的大幅增加，如何控制开发成本，提高产品的价格竞争力，在提高企业的投资收益上越发重要，这一点也越来越引起众多房地产开发商的关注。商品住宅小区开发建设项目是否盈利，与是否能够控制好工程的开发成本密切相关。开发成本的控制，已成为当前房地产项目能否运作成功并盈利的重要因素之一。控制开发成本 ，是降低商品住宅价格、建立合理的房地产价格体系、实现房地产市场持续健康发展的关键所在。 这对促进产业结构调整，改善居民的居住条件，提高居民的生活质量，增加就业，扩大内需，拉动经济增长，都具有十分重要的意义。控制商品住宅小区的开发成本，可以减少国家建设资源的浪费，促进国民经济持续健康地发展，对于构建社会主义和谐社会，推进社会主义现代化的意义重大。
商品住宅小区开发成本的构成。
商品住宅小区的开发的成本主要由土地成本、住宅建设成本（也称为住宅的工程造价）、住宅的销售成本以及其他成本。
1、土地成本，是指开发商为获得项目建设用地而需支付的费用。包括土地使用权出让金、土地征用及拆迁安置补偿费等。
2、住宅建设成本（既为住宅的工程造价），是指从住宅的规划设计到工程完工交付使用过程中发生的各项费用。主要包括前期工程费（主要包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文、地质勘测等）；建筑安装工程费（结构、建筑、特殊装修工程费， 排水、照明、通风、电梯等设备购置费以及安装工程费）；附属工程费（包括住宅小区公益性基础设施建设和非营业性公共配套设施建设费）三部分。
3、住宅的销售成本，是指建成的商品住宅在销售过程中所发生的各项费用支出。
4、其他成本，是指房地产企业的管理费（管理费是指企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各种费用）、贷款利息等费用支出。
如何控制商品住宅小区的开发成本
1、要提高房地产企业管理层对控制开发成本的重视，认识到开发成本的控制对整体项目获得利润的重要影响。充分做好准备工作，确定合同工期和建筑质量要求，落实资金和审批手续等。这样既能有效地提高房地产企业的管理水平，又能更好地控制开发成本。
2、对设计单位和施工单位的选择采用招标的方式。开发商对设计方案的选择要以设计费用、设计水平、设计单位的绩效、设计单位的信誉和口碑等多方面作为参考标准，为保证设计水准择优选择设计单位。工程施工单位的素质决定了项目工程的质量，为了保证项目工程的质量，开发商在招标工程承包商时应当对各投标方的报价、管理水平、技术水平、施工设备装配水平、资质的等级、施工的业绩、工期的保证、社会信誉等因素，进行综合考虑后来确定中标单位。这样可以在保证设计方案的水准和施工质量的基础上，能更好地控制设计和施工方面的开发成本。
3、在确定项目设计施工方案时，应结合工程的实际情况制定出在成本可控范围内以及技术方面都可行的合理的施工方案，并且应该使设计单位同时进行几套施工方案的设计，从中进行比较甄别，不仅要重视技术水平又要兼顾到开发成本的控制，择优选出较为合理的施工方案，在保证工程质量的同时，更好地控制开发成本。
4、加强对住宅建设成本的管理控制。住宅建设成本，也就是住宅的工程造价。住宅建设开发的成本与住宅建设成本的管理有着密切的关系。加强对商品住宅建设成本的控制管理，是控制住宅建设项目的开发成本、提高房地产开发商的经济效益和市场竞争力的重要手段。在施工阶段，房地产开发商必须严格控制材料用量，合理确定材料的价格。为了更好的了解材料的市场价格以及供应状况，开发商应当建立自己信息渠道，能够随时掌握施工材料的市场价格的动态。开发商对一些常用材料和设备也可以建立自己的供货渠道，这样既能保证工程质量，又能降低开发成本。
结论
在市场经济条件下，商品住宅小区的开发成本过高，不仅造成房地产开发商的利润空间的缩小，导致开发商的竞争日趋激烈。开发成本投入过多，也势必造成国家建设资源的严重浪费。如何控制开发成本，提高产品的价格竞争力，在提高企业的投资收益上越发重要。所以，房地产开发商要加强房地产企业管理层对控制开发成本的重视，以招标的形式择优选择工程项目设计单位和施工单位，确定合理的施工方案，加强住宅建设成本的控制管理，在保证工程质量的前提下，控制开发成本，提高开发商的经济效益，减少国家建设资源的浪费，促进国民经济持续健康地发展。
参考文献：
杨建明.国内外工程项目成本管理方法的对比分析.建筑经济，2000
杨翠友等.房地产开发经营管理学.北京：中国物价出版社，1998.
陈宇.建设项目全过程工程造价控制研究方法.长沙：湖南大学，2005.
篇7
关键词：低成本住宅；成本控制；设计；细节
Abstract: the low cost residential project has a large investment and high cost, profit, low cost control is difficult, and accounting links and other characteristics, it is necessary to strengthen the cost control, with minimal cost to maximize the benefits. In this paper, the design phase how to reduce low-cost housing construction cost problems were discussed.
Key words: low cost residential; Cost control; Design; details
中图分类号：F406.72文献标识码：A 文章编号：
近几年来，商品房的高价格供给与低收入居民之间的矛盾开始激化，且愈演愈烈。为了缓和这种矛盾，解决城市中低收入家庭的住房问题，国家推出了廉租房、经济适用房、限价商品房等低成本住宅，限制开发商的开发利润，让利于民。但近年来，房屋建设成本逐年攀升，如何搞好成本控制，降低建造成本，确保住房建设资金的最大效益，已成为亟待解决的一个课题。成本控制应该是项目全生命周期的成本管控，涉及到前期、设计、施工、售后等方方面面，可以简单的分为事前、事中、事后控制。设计环节的成本控制是实现“事前控制”的关键，在该环节进行成本控制可以最大限度的减少事后变动带来的成本增加，对工程造价的影响可达75%以上。科学合理的设计，可降低工程造价10%左右。下面以河北省某廉租房项目为例，探讨一些在设计阶段降低低成本住宅建造成本的措施。
一、设计阶段对廉租房项目造价的影响
设计阶段的成本控制是工程造价控制的重要阶段，其对工程造价的影响在75％以上。在此阶段，加强相关的成本控制，就可取得事半功倍的效果。主要方法和措施有：
1.根据项目定位确定合理的容积率
项目容积率的大小将直接关系到项目的销售收入和建造成本。尽可能确定一个基本控制区间，充分利用好土地资源，并结合项目地形特点建造环境景观，提高土地利用率。
2.做好设计方案的评审，加强设计方案优化
成本控制人员应对设计方案的结构体系、基础造型、平面布置进行成本分析，设计师应提出建议，使设计方案不断优化。同时，对设计方案的计算过程进行评审，杜绝人为因素的保守扩大，尤其在设计系数的取值上。
3.实行限额施工图设计，明确奖惩办法
设计单位施工图限额设计指标有：
(1)每平方米钢筋含量指标；
(2)每平方米砼含量指标；
(3)单位施工图预算指标；
(4)设计变更费用限额指标。
在设计阶段应明确规定因设计质量不足所造成变更的制约措施。给设计师充足时间，也是减少或杜绝图纸反复变更的必要条件，有利于此阶段的成本控制。
二、限制主要经济技术指标，控制设计变更
当前的设计单位大多都重技术、轻经济，设计中求保守，加大安全系数。另外，由于设计监理制度不成熟，许多设计过程中可能出现的失误和缺陷往往在施工阶段才能被发现，一些必要的设计变更不能做到提前控制，已经完工的分部分项工程被拆除重做，造成了大量不必要的经济损失。为解决上述问题，该限价房项目在限额设计的基础上对主要经济技术指标作了限定。
在设计合同中对钢筋、混凝土含量等主要经济技术指标进行限定，对由设计单位原因引起的设计变更总额度也给予限定，并规定实际数据低于或高于限定额度的奖罚措施。通过合理的限额和大力度的奖罚促使设计单位主动优化设计，降低高价格材料用量，减少设计变更。是要看得见管理主体的思想。降低生产成本首先要降低人的思想成本。也许有的人认为，降低生产成本的难点不在人而在于物，诸如原料物料消耗、设备、技术等等。但这都不是主要的，最大的难点和障碍来自于人、来自于人的思想认识和意识。如果在思想上成本概念模糊，或者说淡薄，那么，由于管理主体思想上的漏洞必然导致管理上的错位，最终使效益白白流失。因此，在现场成本管理过程中必须亮出人的思想成本底牌，真正在人的思想上牢固树立成本意识的重要性。
三、选择最优产品形式，追求面积最大化
在各种规划指标基本相同的情况下，不同的产品类型每平方米造价可能会有几百元的差异。以该廉租房为例，其地块规划容积率为1.7，在此条件下，规划设计通常采用15层左右的高层与小高层相结合。但高层建筑由于基础埋置深度较大，一般都需要做地下室，并且主体结构通常会采用剪力墙结构，其经济技术指标也比较高；另外，《河北省城市住宅建设标准及管理规定》中规定：“十二层及以上的高层住宅，每栋楼设置电梯不应少于两台，其中宜配置一台可容纳担架的电梯。”《高层民用建筑设计防火规范》规定十二层及以上的单元式住宅或通廊式住宅应设消防电梯，对电梯、井道的防火要求高。由于上述因素影响，十二层及以上的高层的建安造价会远远高于小高层。因此楼体形式选择9～11层的一梯四户框剪结构小高层。
由于低成本住宅的特殊性，各地对这类住宅的面积都做了限定，例如河北省规定限价房单套建筑面积不得超过90平米，其中70平方米以下的住房套数不得低于住房总套数的70%。因此在进行户型设计时，应该在不超过面积上限的前提下，尽量使单户建筑面积最大化，并选用方正实用的户型，尽量避免异型功能空间。这是因为单户面积增大，平层面积也随之增大，每平方米均摊的外墙墙体围护以及电梯等配套设施费用会相应减少，大而方正的房型除使用方便外还能减少内墙的面积和费用。
另外，合理降低层高也是节约成本的一个重要途径。该限价房项目由传统的3m层高即规范的上限，降为2.9m，9层和11层的楼体建筑高度分别降低了0.9m和1.1m，从而减少了相应高度的外墙面积，在保证使用舒适的前提下降低成本。
容积率是一个项目的重要规划指标，通常情况下都不允许突破。如果同种类型住宅的土建安装费用为变动成本，土地、配套等费用为固定成本，那么在满足容积率的前提下，建筑面积越大，每平方米造价就相对越低。追求建筑面积的最大化，尤其是可售面积的最大化，成为规划设计阶段减少成本的重要手段。
四、注重设计细节，因地制宜
保证设计质量能够有效控制设计变更，降低成本；而注重设计细节能更有效地节约成本。利用功能性构件如阳台、空调机位等作为主要的造型和装饰，加上色彩与材质的变化打造简洁的外檐形式，能够减少甚至避免纯装饰构件的建造成本；窗户成本远远高于墙体的成本，每平方米塑钢窗价格约为400元，每平方米外墙价格约为210元，在合理范围内降低窗墙比也可以起到节约建造成本的作用……在诸如此类的细节上如果能多投入一些精力，会达到事半功倍的效果。
因地制宜也是节约成本的一个捷径，还是以该限价房项目为例：该项目平均高程低于市政路面1.2米，项目建设范围除区内景观外还包含一个2万平方米的城市公园。如果全部填土至室外地坪标高的话，将会发生约400万元的填土费用。设计单位充分考虑到了这一问题，最终选用下沉式公园的设计理念，并利用挖湖产生的土进行场地回填，同时选用小胸径的优质树种密植、结合当地原生的芦苇等植被，既提升了景观档次、丰富了景观效果，又节约了大量成本。
五、细致比选材料设备，经济为上
篇8
关键词：拆迁安置房；特色；开发成本控制
中图分类号：U415文献标识码： A 文章编号：
前言
随着社会的发展，拆迁量的加大，保障房和安置建设规模越来越大，尤其是在金融对城市投融资平台放贷收紧、购房贷款利率上调、二套以上住房贷款限制、物业税在部分城市已开始试点的大环境下，以拆迁安置房为主的保障性住房建设，由于具有规模大、市场价格风险低（由政府回购无需向市场销售）、楼面地价低（项目资金占相对较低）、开发周期短、报批程序通畅、报批规费较低等一系列优势，尽管利润率较低，但已足以吸引市场上开发商的关注。2011年2月，江苏省国土厅及各市政府已开始对各地住宅土地上市土地供应进行审核，要求各市此类住房的土地供应应优先得到保障，其比例应达住宅开发供地70% 。
一、拆迁安置房开发成本构成
拆迁安置房项目开发成本控制就是开发商在决策阶段、实施阶段和收尾阶段，把开发项目的投资控制在批准的投资限额内，随时纠正偏差，保证开发项目投资控制目标的实现，力求在项目开发中合理使用人力、财力、物力，获得良好的经济效益、社会效益和环境效益。
1、住宅开发成本费
住宅开发成本费用的内容包括：土地使用权取得费，建筑工程勘察、规划设计及前期丁程费，建筑、安装工程费，附属工程费，开发间接费。
（1）土地使用权取得费：土地使用权取得费，是指开发经营者依法获得国有土地使用权时，所交付的土地使用权出让、转让费用，以及依照法律、法规实行划拨，由开发经营者支付的征地拆迁和安置补偿费。
（2）建筑工程勘察、规划设计及前期工程费：包括水文和丁程地质勘察、小区规划设计和施丁图设计．以及施工前通水、通电、通路及平整场地发生的费用。
（3）建筑、安装丁程费：建筑、安装丁程费，是指直接用于丁程建设的总成本费用，主要包括建筑工程费（结构，建筑，特殊装修工程费），设备及安装工程费（给排水，电气照明及设备安装，空调通风，弱电设备及安装，电梯及其安装，其他设备及安装等）和室内装饰家具费等。
（4）附属工程费：指建设小区用地规划红线以内的道路、供水、供电、供气、通讯、照明、园林、环卫、排污等基础设施所发生的费用。
2、商品房开发期间费用。是指管理费用、财务费用、销售费用等与住宅开发项目有关的部分。
3、税金。是指依据国家税收法律、法规规定应当缴纳的投资方向调节税、营业锐、城市维护建设税、教育税附加等。
4、依法应当交纳的其他行政性，事业性收费。
二、拆迁安置房项目开发成本控制的特点及影响因素
从拆迁安置房项目开发成本的构成看，影响成本的既有政府的因素，也有开发企业自身的原因，且拆迁安置房开发成本控制有以下特点：
1、全面性拆迁安置房项目开发成本控制贯穿于整个开发实施过程。成本控制是要对项目费用组成进行控制；要对项目内的所有开发阶段实施控制，防止只重视施工阶段成本，而忽视其他阶段的成本控制；要对所有合同的付款进行控制；要对成本数量进行控制，对费用发生的时间进行控制，以满足资金使用计划的要求。 2、综合性成本目标不是孤立的，它只有与质量目标、进度目标、效率、工作量要求、资源消耗等相结合，综合考虑才具有价值。项目管理者不能一味强调成本控制而忽视了其他目标的实现。在项目实施的过程中，成本控制必须与质量管理、进度管理、安全管理同步进行。实践证明，成本的超支通常并非成本控制本身出问题，而是由于目标的调整或是其他因素造成的，这些问题通常不是单独靠加强成本控制就可以解决的。
3、微观性为了控制好整个项目的成本支出，应从每个成本支出的时间段开始，从项目工程的每个分部分项工程开始，一步一步地进行控制。但应注意成本控制周期不可太长。
三、拆迁安置房开发成本控制措施
拆迁安置房开发控制要素包括人力、物力、财力、信息、技术、组织和时间等。控制的状态是动态控制。首先确定各种目标值，在项目实施过程中阶段性地收集完成目标的实际数据，然后将实际数据与计划值比较，若出现较大偏差时采取纠正措施，以确保目标值的实现，需要加强拆迁安置房开发成本控制措施的实行。
1、投资策划阶段
在投资策划阶段，开发商应结合工程实际．明确项目的经济效益和社会效益，运用技术经济分析方法，通过对产品功能的分析，以达到节约资源和降低造价的目的。开发商的工作重点是寻找项目，进行市场调查和分析，考察投资环境，包括项目所在地的土地价格，交通条件，基础设施状况，材料的运输距离以及房屋未来的销售状况，预测项目的经济效益和社会效益，把各个项目可能发生的成本费用综合起来加以考虑，对可能发生的项目成本进行总体控制。
2、设计阶段
设计阶段是成本控制的关键阶段，首先是户型的确定，应结合拆迁协议与住户确定的户型要求进行设计，对于高层住宅公摊面积过大，套内面积过小要进行妥善处理，做到满足回迁户的房间数的基本要求，建设尽量采用入户花园、不封闭景观阳台，尽可能合理控制公摊面积，减少关于高层公摊面积过大的矛盾。对于同套型注意开间面积一致性，对采光间距、门面等影响的套型变化及时调整设计和安置房户型，减少和防止安置矛盾发生后造价的增加。本着减少浪费的原则，审图完成后减少大量二次装饰、大量要更改的作品，对干湿分离的隔墙，审图功能面积需要的半砖墙及轻质墙、灶台内涂料均进行取消，部分安置时进行现金补偿或实体实施由回迁户自选，既有效地节约社会资源，减少施工程序又给回迁户带来了实惠。
招标过程中的成本控制
开发商在项目实施过程中都选择了数量较多的施工单位，这样可以在一定程度上减轻资金投入压力。但这种做法不仅极大地增加了现场管理人员的协调管理难度，增加了管理成本，而且出现质量问题很难确定原因。选择较多的施工单位虽然可以在一定程度上减少资金投入，但由此导致的单价增加和施工阶段的费用增加可能比减少的投资要多的多。而通过合理分标，将部分专项工程纳入总包合同，由总包负责施工管理，或将相似、相近的项目“打包”承包给少数几家公司可以降低单价，节约现场管理成本，减少质量事件的发生，这样可以从真正意义上减少投资，降低成本。
4、施工阶段的成本控制
施工阶段项目的成本控制，通常是指在项目成本的形成过程中中，对生产经营所消耗的人力资源、物质资源和费用开支，进行指导、监督、调节和限制，及时纠正将要发生和已经发生的偏差，把各项生产费用控制在计划成本的范围之内，以保证成本目标的实现。自行采购除建筑主材外的材料和设备是不少开发商乐于采用的方式。虽然采购量大可以降低采购价格，但是施工过程中施工单位不注意节约带来的材料浪费，出现质量问题后材料供应商与施工单位之间互相推诿，就难以处理。所以在拆迁安置房项目实施过程中，对于大宗材料的选购，可以采取由施工单位直接与材料商签订采购合同，开发商出面帮助施工单位与供应商确定采购价格的方式。
5、房屋销售阶段的成本控制
房屋销售阶段的费用主要是销售费用支出，它的主要支出部分一般为房屋销眚广告的费用。此外，还有代办费，销售人员工资，销售资料费，办公费，通讯费等。广告费用如何支出，采用何种形式支出，支出多少，应根据项目的规模大小，档次高低，销售对象以及房屋所在地的经济发展状况决定，从而减少不必要的浪费。
结束语
通过对拆迁安置房开发各阶段的成本控制，可以起到节约投资，保障工程有序施工的目的。
参考文献
[1] 董晨鹏.旧城改造中的房源安置和货币补偿的平衡关系分析[J].城市建设与商业网点，2009 年 28 期.
篇9
关键词: 房地产; 园林景观; 成本控制
近年来，随着我国房地产行业的飞速发展，与之相应的房地产园林景观行业也取得了快速发展。小区园林建设的升级，对于美化环境和改善业主生活质量起到了很大的作用，房地产园林环境不经意中成为消费者判别住宅产品优劣的重要标准和购房取向的重要参考，而房地产商则往往把小区景观规划建设视作塑造楼盘营销环境的最有效手段，好的园林景观规划建设，能促使楼盘附加值得到全面提升。于是各开发项目纷纷加大力度打造各式风情的园林广场、花园景观，把一座座小区点缀得美轮美奂。但是，在房地产园林景观营建的过程中，如果只讲究质量和艺术效果，而不有效的控制成本，无形中会引起开发成本和房价猛增等现象的产生。
因此，如何在园林工程设计、建设及后期养护过程中节约资金，合理计算园林工程造价，建设耗费少、成果大，又使居民获得满意的园林景观，成了营建商十分关注的问题。
1 设计过程成本控制
景观设计造就了好的园林建设与美好的舒适环境。房地产对于园林的设计是与经济相挂钩的，如果园林造价低，就会影响效果，而造价过高，又会给开发商增大成本。因此，在规划设计阶段进行充分论证，对设计的思路、特色、功能，单方造价指标（如硬景与绿化所占造价比例），各项绿化指标，中长期及四季观赏效果，树种配置原则，建设成本及维护管理费用的计算等内容作出详细评价，可减少园林建设的浪费，尤其在景观作品的设计要素――地形、水景、道路、小品、植物等方面要结合楼盘实际情况进行分析论证，对这些设计元素进行综合取舍合理配置，减少不必要的成本支出，是控制成本的一个有力手段。所以首先对方案文本设计招投标工作的评判以及设计单位的选择至关重要。
1.1 地形设计与成本关系
在小区环境地形设计过程方案考虑上，首先要满足园林功能的要求，其次要考虑到实现园林功能的成本。这就要求做到“利用为主，改造为辅，因地制宜，顺其自然”的原则，避免进行大规模地形改造工程。地形设计中不一定要把地面都堆平，要充分考虑与楼盘环境的和谐统一，充分保护与合理利用楼盘环境中原有的地形、地貌、地物，对原有的自然地形尽量从现状出发加以利用，通过“以山就势”、“以坡就势”的设计理念，因地制宜，就地取材改造地形。通过保持场地原有的地貌特征，尽量做到土方就地平衡，既节省了工程费用，又能够凸现自己的特色。
1.2 水景设计与成本关系
水景的设计，可以使社区环境充满灵气，平添休闲气氛。近年来，各类楼盘都以自然或人造水景、湖泊为主要卖点，更为能以“未来亲水景观”楼盘自居而自豪，房地产开发中水景住宅成为一大热点。但在住宅环境水景的设计中，如果只考虑到水景营建初期的美观、豪华，而忽视了水体景观较高的运行成本以及后期较高的维护管理费用，长此以往，由于发展商难以支撑而就会导致园林水景逐渐变成石板旱溪景观，还有水系施工质量通病引起的维修费用等，而且由于目前大多设计做不到循环利用，对水资源的浪费很大。因此，小区在营造水景时，要有长远考虑，不能图一时之亮点，设计中的水景面积在整体环境景观中所占比例不宜过大，在满足营销及点缀的基础上尽量缩小水域面积。
1.3 道路设计与成本关系
道路是住宅区环境的构成框架，它除了具备疏导居住区交通、组织居住区空间的功能外，还由于各式各样的道路铺装形式，使道路本身也构成居住区的一道亮丽风景线。因此，在进行居住区道路设计时，有必要对道路的铺装材质进行科学考虑，根据小区的道路级别和所在各区的特点，选用不同的铺装面层。如区内干路（消防路）可能较为顺直，由混凝土、沥青等耐压材料铺装单价成本不高; 而宅间路则富于变化，由石板、装饰混凝土、卵石等自然材料铺装而成。要避免不考虑实际功能，一味追求华丽气派，不分场合大量使用价格昂贵的花岗岩铺装，以减少前期建设成本和花岗岩遭损毁后的更换成本。
1.4 景观小品设计与成本关系
景观小品是指体量小巧，有一定使用价值和装饰作用的建筑、游憩、观赏设施和指示性标志物，具有组合空间、美化环境、方便居民生活等作用。由于景观小品造价低，对居民区的环境美化作用显著，所以小品设计及运用日益受到重视。但住宅区中景观小品的设计量要少，景要巧，忌讳奢华，切实起到画龙点睛的作用; 要分布合理，设置的地点要恰如其分，保证与周边环境相协调。不能无原则滥用，尤其要严格控制雕塑及亭、廊、花架等构筑物的数量，应贯彻“植物造景为主，园林建筑为辅”的原则，以提高园林价值，有效控制建设成本。
1.5 绿化设计与成本关系
在住宅区的整体环境中，绿化种植占很大的比例，一般住宅区的绿化比率应在30％左右，高档住宅区甚至高达50％，绿化种植设计是否合理对于住宅区景观成本有较大影响。种植设计中要坚持乔、灌、草结合的配置原则，并合理控制草坪所占比例; 设计中要坚持适地适树的原则，不要盲目选用贵重树种，而选择乡土树种绿化小区不仅可以降低住宅区绿化成本，也容易发挥最大的生态效益; 设计中选用的大规格苗木数量不宜过大，不搞“高价建绿”，在入口处、中心广场及绿地重要位置适当点缀即可; 设计中应控制草花的摆放数量，代之以木本花卉，草花应为点缀，不适合大面积使用。
2施工过程成本控制
在房地产企业自行施工景观过程中，为了通过有效的途径来控制成本，就需要景观工程项目管理人员在施工过程中遵循成本控制的相关原则，在执行工程质量、工期等合同要求的前提下，合理使用人力、物力、财力，有计划地组织施工过程，合理制订施工方案、控制施工进度、严格加强质量管理、降低材料成本，把各项费用控制在计划成本的范围之内，力求将成本、费用降到最低。
2.1 施工方案
住宅区园林景观工程建设前期需制订科学实际的施工方案。施工方案不同，工期就会不同，合理的工期，将使项目成本支出控制在合理水平。工期提前或拖后都意味着工程成本的提高。制订施工方案时，要联系工程项目的规模、性质、复杂程度、现场等因素综合考虑。可以同时制订几个施工方案，进行比较，从中优选最合理、最经济的一个，施工方案的优化选择是施工企业降低工程成本的主要途径。
2.2 施工进度
施工进度控制是住宅区园林景观工程项目管理中的重点控制目标之一。进度快则各方面管理费用节省，也可较快实现景观展示要求，为营销争取先机；若工期延误则管理成本增加及造成展示延迟，不利营销创利。要求项目经理和工程技术人员在既定的工期内，编制出最优的施工进度计划，在执行该计划的过程中，经常检查施工实际情况，并将其与计划进度相比较，若出现偏差，便分析产生的原因和对工期的影响程度，制订出必要的调整措施，修改原计划，不断地如此循环，直至工程竣工验收。它是保证景观工程项目按期完成，合理安排资源供应、节约工程成本的重要措施。
2.3 工程质量
在景观工程施工过程中，要严把工程质量关，加强施工工序的质量自检和管理工作，真正把质量管理贯彻到整个过程中。采取一切可能的防范措施，消除质量隐患，做到工程一次成型、一次合格，杜绝返工现象的发生，避免因不必要的人力、物力、财力的投入而加大工程成本。尤其对绿化土质、绿化苗木质量、土球大小以及苗木的栽植质量把关要更加严格，否则可能会导致苗木死亡。这样，不仅损害了工程形象，还增加了工程成本。
2.4 材料成本
景观工程材料成本在整个项目成本中的比重最大，一般可达70% 左右，而且有较大的节约潜力，往往在其他成本项目（如人工费、机械费等）费用增加时，要靠材料成本的节约来弥补。因此，材料成本的节约，也是降低项目成本的关键。在购买工程材料时，要通过市场行情的调查研究，在保质保量的前提下，货比三家，择优购料; 而且要合理组织运输，就近购料，选用最经济的运输方法，以降低运输成本。同时要安排好材料进出场的时间，加强现场管理，合理堆放、减少搬运，植物方面要尽量减少过夜苗和苗木损耗。
3 养护过程成本控制
小区园林景观的经济性，既要顾及造园工程近期的建造成本，这关系到售价和开发利润; 更要顾及长期的养护成本，这关系到物业管理费用。整体工程项目应以便于养护管理作为必要的标准，尽量使园林景观在日常养护和运营中，减少人力、物力、财力的投入。若忽视养护管理问题，过高的园林维护成本成为压在物业管理公司肩上的重担，进一步又是加压在业主身上的一笔物业管理费用。尤其是在绿化种植方面，由于景观设计师在作种植设计时，往往很少考虑今后养护成本，因此，许多建成的绿地在养护管理时令养护人员叫苦不迭和开支大增。有的小区绿化，由于建设成本和建成后维护管理费用超过单位经济实力，只有低水平维护，最后观赏效果不理想，很多应有的功能丧失，有的草坪被杂草挤占，绿化带太多难以很好修剪，蛀茎害虫易为害难以防治等。一些小区的绿化设计方案广泛采用大色块、大草坪，且大量应用造型植物，这些因素都使后期管理成本有不同程度提高。另外住宅区环境中的人工湖维护费用也比较高，水费、电费的消耗都很大，若来不及维护，造成蚊虫孳生等，这也会给小区的业主们带来诸多不便。
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关键词：多层；建筑；造价控制
引 言
目前，我国的多层住宅占据着住房现状的很大比重，而且随着住房制度改革和住房商品化，大多数城市居民的住房需求越来越高。所以加强多层住宅项目成本控制，使广大城市居民可以得到经济适用住房有一个真实的现实意义。
多层住宅是一种结构简单和更简单的工程成本，项目的成本占整个项目成本的比例非常大。在多层住宅发现项目成本控制在这个过程中，如果能注意优化设计，加强施工管理，并积极推动工程监理等能有效降低项目成本。
1 建筑设计的优化
建筑设计完成后，需要超过80%的工程造价确定，多层住宅，这是尤其如此。因此，在设计阶段控制工程造价有很大的现实意义。多层住宅一般结构简单、建筑规模较小，他们的设计更经典同时也更成熟。在过去，许多设计师在设计过程中，高度重视施工安全、合适的和美丽的，很少去关心建筑的成本，优化设计是用于控制项目成本的设计过程必然是弊大于利，他们花费了大量的精力方案设计、平面布局和结构计算。事实上，在多层住宅设计的过程中，可以从以下几个方面优化设计以降低项目成本。
1.1 合理确定设计方案
在住宅设计中，设计人员以满足安全的前提下，适用、美观，应该从房间工作室的深度和高层开始考虑项目成本控制，在当前多层建筑住宅设计中，主要的趋势是“大厅、小居室”，考虑到经济更重要的参数。这些参数的选择影响组件的选择和结构安排。例如，如果选择在4.2m，宽度和选择预应力空心板厚度是12cm，而外预应力空心板厚度的选择18cm，也就是说，地板厚度增加6cm，它将增加大量的住房成本。
1.2 注重设计必需的有关设计资料
在设计过程中，设计者应该有可靠的设计数据，建设单位还应提供真实、全面的设计数据，特别是工程地质调查数据。当提供工程地质信息是不完整时，如果设计者的设计往往与实际情况的差异大，在施工过程中容易出现各种不必要的设计更改，导致项目成本失控。例如，建立一个大学的学生公寓，原设计采用人工挖孔桩，而在项目开始后，地下实际情况表明建筑不能实现这个设计，从而基础设计方案只能做出更改，实现达到将近10%的项目成本增加过程。
1.3 把好施工图设计关
在施工图设计阶段，尤其在进行结构布置时，设计人员可以通过选择合理的结构布置形式来降低工程造价。在结构布置设计时，预应力空心板为了减少其所需厚度，一般采用短向布置，但在一定的跨度范围内，短向与长向布置其预应力空心板厚度是一致的，设计人员可以利用这点做优化设计。如某高校兴建三幢教职工集资住宅，设计方案中两个卧室之间设墙柜，这样，按以往的设计做法，预应力空心板必须短向布置，在墙柜的顶部必须设计过梁，但其中一个设计人员在进行结构布置时选择纵墙承重方案，使得预应力空心板沿长向布置，这样在本应设计一根梁的位置就变成一个现浇板带，减少了现浇混凝土量，而预应力空心板由于短向与长向所需的厚度一样，故它的工程量没有增加，仅此一项就降低了工程造价18元/m2（相当于全部工程造价的6%左右）。
2 加强施工管理
对于施工单位来说，在整个工程项目施工过程中，加强施工管理可以降低工程成本这个道理是大家都明白和认可的，而与此同时，这个道理对于建设单位来说也具有同样的作用。人们普遍认为，在项目施工阶段和项目负责人的主要职责是控制工程质量，而控制项目成本不重要，更何况是对于施工简单的多层建筑项目来说，就应该是更不重要的。然而，实际上，在多层建筑工程的施工阶段，业主或者开发商更应该在工程上采取更多的造价控制措施，这样会对工程造价的有效控制起到更大的作用。
2.1 严格控制工程变更和设计变更
工程变更和设计变更的成本中所占的比例将近20%的项目总成本，有时甚至会出现更多的情况。在建设的整个过程中，各个方面可能会提出各种超出原设计图纸的要求，或者是由于轻率的设计导致与实际情况不符合而致使出现工程变更以及工程设计的频繁波动和变化，而我们不难想象，这些变化肯定会导致项目成本和工程造价的增加，导致出现工程预算与工程概算或者工程造价等等之间的相互矛盾，也会使得工程项目出现工程成本和造价等难以控制的混乱的局面。就目前的状况看，导致绝大多数的多层住宅的控制项目成本突破的主要原因在于这里。例如，大学学院筹集资金在住宅价格是680000元，结果设计的变化导致增加51000元（占7.5%的中标价，售价742800元）。同样的，在另一个房子的设计变更和工程变更引起费用近90000元（占12.1%的中标价）。在施工过程中要实现工程变更和设计变更的有效控制，首先要确定是否有工程变更和设计变更是必要的。其次，没有必要的工程变更和设计变更必须坚决拒绝，必要的工程变更和设计变更必须进行技术经济分析，使工程变更和设计变更尽量不增加成本，为了防止通过原计划项目的成本。
2.2 做好施工过程中的现场签证
设计变更和工程变更并不在合同价格内，通常是双方结算过程中争论的焦点。现场原始记录是最真实的而且不存在争议。所以，现场签证一定要显示数量、位置，最好以图纸的形式，而且必须经双方签署。现场签证双方应对合同的内容和价格的内容更多的理解，我们真的能做现场签证全面公平的，否则，会出现应该现场签证的没有现场签证，不该现场签证的又有现场签证。一旦这样会出现对工程造价控制很不利的局面。
2.3 施工过程中应严格材料规格及质量检查
诚然，这个问题的一方面是控制质量，但它也是一个项目的成本控制。其所不同的是材料规格和性质不同的价格，质量和材料价格多层住宅项目成本的占比一般达到一个比较高的比值（一般为60～70%）。所以，材料价格的严格控制为多层住宅工程造价的有效控制提供了强有力的支撑。
3 加强工程监理
首先，工程监理投资控制的重要任务――项目成本控制。第二，实施工程监理监理工程师是工程和技术的专家，他们的经验和经验更加丰富，而在设计和施工监理过程中，可以凸显许多积极的降低工程成本的环节，特别是在建设阶段，它是决定是否相关的设计变更和工程变更的关键。他们常常可以根据合理的技术优势，使自己作出正确的选择，它代表了许多项目的开发商或者业主。但是，它的经验和技术受到各方面条件的限制，导致它的实施是有限的。此外，在建设的过程中，甲、乙双方因为他们的位置不同难免会出现不同的意见和见解，从而有时会出现一些影响施工正常运行的冲突和耽误。所以，加强建立一个公正的第三方工程监理单位，使其在协调和建设甲、乙双方的关系过程中发挥出更好、更大的作用，从而确保整个工程项目的正常施工，以便为完成项目的成本和造价控制提供有利的条件。
4 结 语
控制多层住宅工程造价，其意义在现阶段非常重大。影响多层住宅工程造价的因素很多，要做到合理控制工程造价，注重优化设计。另外，更要认识到加强管理和加强施工的监理工作对多层建筑的整个项目造价控制所起到的重要性，从实地上贯策落实加强管理和加强施工的监理工作的优化理念，为多层住宅工程造价的有效控制提供了强有力的支撑。
参考文献
