居住房屋租赁管理办法范文
时间：2023-03-16 12:02:04
导语：如何才能写好一篇居住房屋租赁管理办法，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
篇1
第二条 本办法适用于本市市区、郊县城镇私有居住房屋。
第三条 出租私有居住房屋必须是出租人自住有余的房屋，产权必须明确。
私有房屋的出租人，必须是房屋所有人。共有房屋的出租人，须提交共有人同意出租的证明书或委托书。人出租，应具有房屋所有人委托的证件。房屋所有人已死亡的，房屋继承人应按《中华人民共和国继承法》的规定，办妥房产继承过户手续后，方可出租私有房屋。
第四条 租赁私有居住房屋，须由出租人与承租人签订租赁合同，明确双方的权利和义务。租赁合同应载明房屋的座落地点、建筑结构、附属设备、租赁部位与面积、租赁用途、租赁年限、房租金额、交付方法、维修责任等。
租赁私有居住房屋，须由租赁双方填写《上海市私有居住房屋租赁登记表》，并连同租赁合同报房屋所在地的区、县房管机关审核，并报税务机关备案。
房管机关审核租赁合同可按月租金百分之十收取手续费，手续费低于三元的，按三元收取。
第五条 机关、团体、部队、企事业单位因特殊需要承租私有房屋作为居住使用的，须经房屋所在地的区、县房管机关批准。
凡私有房屋出租给外国或港澳地区驻本市机构使用的，须事先经市房管机关批准，并由市房管机关指定的部门办理租赁。任何人不得直接将私有房屋出租给外国或港澳地区驻本市机构。
第六条 私有居住房屋的租赁合同发生变更、终止，或产权发生转移时，出租人应在行为发生之日起三十天内，向房管机关、税务机关办理变更登记、重新登记或注销登记手续。逾期不申报或申报不实的，由税务机关按《中华人民共和国税收征收管理暂行条例》的规定处理。
第七条 在本市房屋租金标准统一前，新建立租赁关系的租赁双方可参照《上海市私有居住房屋月租金暂行单价》（见附表）协商议定房屋租金。
私有居住房屋的租金，可按照暂行单价的标准适当浮动；其中钢筋混凝土、混一、砖一结构房屋的浮动幅度不得超过百分之三十；混二、砖二结构房屋的浮动幅度不得超过百分之四十；砖三、简屋结构房屋的浮动幅度不得超过百分之五十。
本办法实施前已由租赁双方议定的租金，高于暂行单价的，可由双方协商降低；低于暂行单价的，可由双方协商在暂行单价的范围内适当调整，但每年的调整幅度不得超过调整前租金的百分之五十。
第八条 私有居住房屋的出租人除收取房租外，不得收取押租或其他额外费用，不得将税款转嫁给承租人。凡出租人超过规定标准收取的租金，或向承租人收取押租、转嫁税款及其他额外费用，均作为非法所得，由区、县房管机关予以没收，并可视情节轻重，处以非法所得两倍以下的罚款。
第九条 租赁双方应信守租赁合同，履行各自的权利义务。
承租人应按期交付房租，对承租的房屋设备等负有爱护、保管的责任。未经出租人同意，不得擅自拆建房屋设备或改变用途。因承租人保护不善，使用不当，乱拆乱搭，以及其他过失造成房屋损坏的，应负责修复或赔偿。
出租人对房屋建筑及其设备，应及时检查修缮，保障承租人的居住安全。因出租人不及时修缮而发生房屋损坏、倒塌，致使承租人遭受损失的，出租人应赔偿损失。
第十条 承租人有正当理由需要与他人交换住房时，须事先征得出租人的书面同意，出租人对承租人调近工作单位、调换居住环境等合理要求应予支持。交换住房不得造成人为的居住困难，更不得从中牟利。
有关单位对承租人另配住房，要求保留使用权另配新住户的，应事先征得出租人的书面同意；出租人如居住不困难，应支持配房单位的合理要求。
交换房屋或另配新住户后，原租赁合同即行终止，新承租人与出租人应另行签订租赁合同。
第十一条 房屋租赁期满，租赁双方可协商继续租赁或终止租赁。出租人因居住困难等原因，需要收回部分或全部房屋自用时，承租人应积极设法另找住房，将房屋退还出租人。承租人的所在单位在分配住房时，应优先安排承租人。如承租人确实一时无法找到房屋，出租人应酌情延长租赁期限。在承租人未找到房屋前，出租人不得强行逼迁。
第十二条 因国家建设、城市改造而临时过渡的被拆迁户（包括被拆迁单位）租赁私有房屋期满，而拆迁单位未能及时安置的，出租人应允许延长租赁期限。
第十三条 承租人有下列行为之一的，出租人有权依法解除租赁合同，收回房屋：
（一）承租人擅自将承租房屋转租、转让、转借，或无正当理由闲置不用连续半年以上的；
（二）承租人利用承租的房屋进行非法活动，损害公共利益的；
（三）承租人无故累计六个月不交付租金的；
（四）承租人擅自在承租的房屋内搭建或改变房屋用途而拒不恢复原状的。
第十四条 私有居住房屋的租赁双方发生纠纷，可由房屋所在地的房管所会同有关单位调解；调解不成，由区、县房管机关作出书面核定；租赁双方的任何一方对核定不服，可以向人民法院起诉。
第十五条 本办法由上海市房产管理局负责解释。
第十六条 本办法自一九八七年七月一日起施行。
附表：上海市私有居住房屋月租金暂行单价
元／平方米（使用面积）
地段等次 钢筋 混一 混二
混凝土 砖一 砖二 砖三 简屋
甲 2.00 1.80 1.60 1.40 1.20
乙 1.80 1.60 1.40 1.20 1.00
丙 1.60 1.40 1.20 1.00 0.80
丁 1.40 1.20 1.00 0.80 0.60
戊 1.20 1.00 0.80 0.60 0.40
说 明
一、房屋地段等次划分范围：
甲级：东以黄浦江为界；南自黄浦江西岸新开河开始，沿人民路、复兴东路、肇周路、徐家汇路、肇家浜路、华山路、虹桥路至铁路；西以沪杭铁路为界；北自铁路苏州河交界处开始，沿河至东站，再沿铁路、大连西路、大连路、秦皇岛路至黄浦江边。
乙级：甲级地段以外的市区部分，包括新划入市区的农村，但不包括吴淞、闵行等地区及浦东市区部分。
丙级：浦东市区部分。
丁级：吴淞、闵行地区。
戊级：郊县城镇。
二、房屋结构：
钢筋混凝土：系指柱梁、楼地面、扶梯、屋面等四项均为钢筋混凝土的结构。
混合一等：系指柱梁、楼地面（不包括预制板）、扶梯、屋面等四项中有部分为钢筋混凝土的结构。
混合二等：系指预制钢筋混凝土多孔板、小梁薄板作为楼地面的结构。
砖木一等：系指房屋两侧（指一排或一幢，下同）山墙和前沿横墙厚度均为一砖以上的结构。
砖木二等：系指房屋两侧山墙厚度为一砖以上，前沿横墙厚度为半砖、板壁、假墙或其他单墙，厢房山墙厚度为一砖，厢房前沿墙和正房前沿墙不足一砖的结构。
砖木三等：系指房屋两侧山墙以木架承重，用半砖墙或其他假墙填充，或者以砖墙、木屋架、瓦屋面、竹桁条组成的结构。
简屋：系指砖墙、木屋架、瓦屋面（包括石棉瓦屋面）三者不全的结构。
三、租金测估方法：参照一九七六年一月一日起试行的《上海市住房收费暂行标准》的有关规定办理。
四、装修设施的使用价值增减百分率：
1.独用大卫生租金单价增百分之十五，合用大卫生租金单价增百分之十，独用小卫生租金单价增百分之十，合用小卫生租金单价增百分之五。
2.窗向朝西、朝北租金单价减百分之五。
3.搁楼平均高度在一点二米以下租金单价减百分之六十；搁楼平均高度在一点二一米至一点六米租金单价减百分之四十；搁楼或房屋平均高度在一点六一米至一点八米租金单价减百分之十。
篇2
如今在报纸杂志各种媒体上，随处可见的就是售楼广告，各种诱人的说法，惟恐老百姓不买房。可是有位袁小姐却是想买房，人家不卖，为什么呢？
袁小姐从小一直与父母住在父亲单位分的一套公房里，近两年父母先后都去世了，袁小姐一人住在这里。
不久前，袁小姐父亲生前所在单位进行房改，通知袁小姐：单位将收回这套房子，请她准备搬家。
一时间让她到哪去找房子。于是袁小姐来到了父亲单位的房管部门，希望单位领导能考虑她的具体情况，能否让自己能继续租用房子或者干脆将它买下来。不想被父亲所在单位的房管部门给一口回绝了，理由是：这房子是单位公房，分给你父亲的，既然你父母都已去世，单位自然有权收回房子，再说现在单位职工还有人没房住呢，让你这一外单位人居住着，本单位职工该有意见了。
袁小姐听了这话，不知道该如何是好。
本案中袁小姐父亲所在单位的做法欠妥。
根据我国合同法第二百三十四条的规定：“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住人可以按照原租赁合同租赁该房屋。”《城市房屋租赁管理办法》也有具体的规定：“住宅用房承租人在租赁期限内死亡的，其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租。”
袁小姐在父母生前长期与父母共同居住，依法享有房屋的继续承租权。单位不能单方面解除房屋租赁合同。同时根据《城市公有房屋管理办法》的规定：“出售出租公有房屋时，承租人有优先购买权。”也就是说，袁小姐父亲生前所在单位，如果出售该套公房的话，袁小姐有优先购买父亲单位的公房的权利。
篇3
一、机构建设
目前，房屋租赁管理机构主要有独立机构和内设机构，独立机构又有参公管理和自收自支事业单位，但是独立机构建设在各个城市又是严重不完善，而内设机构基本上淡化了租赁管理，对整个房地产市场管理而言是一种缺位管理，不能对房地产市场走势进行全面的研判。根据国务院办公厅《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》文件精神，对于房屋租赁管理业界是一种机遇，应积极建立起房屋租赁管理独立机构，地方财政给予人员经费和工作经费保证，与发达国家完善的住房租赁理念接轨，在房地产市场下行阶段更能凸显租赁管理的存在价值。
二、住房租赁信息政府服务平台建设
长时间以来，房屋租赁市场信息主要是通过社会性网站、媒体、中介门店等方式和寻租，当事人难以对房源的真实性和有效性进行甄别，由此引发的骗租、非法转租、二房东等行为也屡见不鲜，给承租人带来相当的经济损失，直接影响了城市的良好形象，不利于社会综合治理。因此，充分利用房管部门完整的产权信息资源，建立住房租赁信息政府服务平台，通过对平台上房源信息的真实性进行验证，定期在平台公布分区域、分时段的房屋租金指导价，减少住房需求人群的后顾之忧，引导当事人主动在该平台上、寻租房源信息，将平台打造成为城市住房租赁市场信息主要集散地，规范房屋租赁市场健康发展。
三、房屋租赁网上备案系统的应用
2010年住建部出台的《商品房屋租赁管理办法》中提出：直辖市、市、县建设（房地产）主管部门应当建立房屋租赁登记备案信息系统，逐步实行房屋租赁合同网上登记备案。连云港市于2011年启动开发房屋租赁网上登记备案系统、2012年正式运行使用，将 “三查五登记”制度（三查包含查房屋权属、查房屋租赁备案记录、查勘现场；五登记是初始登记、变更登记、续期登记、注销登记、转租登记）引入系统中，规范房屋租赁登记行为，对于房屋状态的连续跟踪管理起到了重要作用；系统还设有统计，社区、经纪公司挂牌，二代身份证识别、到期短信提醒、扫描等功能，实现了窗口之间的信息共享，提高了工作效率；实现了部门之间的信息互通，齐抓共管，促进了房屋租赁管理良性发展，提升了城市综合管理水平。
四、城市房屋租赁指导价的重要性
房地产市场化决定房屋租赁价格由市场决定，但房地产市场走势存在一定的波动性，由于房屋租赁价格与创业者生活密切相关，一些不法者刻意哄抬价格，租赁纠纷时有发生，影响了租赁市场的良性发展。
通过网上备案数据、部门联动互通信息数据，结合租赁平台成交信息价格，定期分地区、分类别整理房屋租赁市场动态信息。其意义一方面是引导房屋租赁市场健康发展的重要手段，通过指导租金平衡房地产市场的供求关系，减少租赁纠纷，维护社会稳定。另一方面能够为公租房定价、税收征缴、征收安置等提供合理定价服务，促进社会和谐发展。
五、构建“房屋银行”意义深远
1.建立“房屋银行”
“房屋银行”，顾名思义就是房屋权利人将手中闲置房源提供给权威运营机构，由此获得安全、稳定的出租收益的模式。即通过住房租赁信息政府服务平台权威性的社会闲置房源出租信息，与房屋需求者信息进行匹配，对符合条件的房屋进行协商收储，纳入运营机构统一管理，房屋权利人因此定期在指定银行领取租金的形式。通过“房屋银行”的建立，可以让房屋持有人无后顾之忧，从而有精力有能力有信心去投资购买其他存量房屋，再次激活住房买卖市场；“房屋银行”还能够满足有更换环境居住而无力购买或付租的人群，选择住房市场“以租养租”的消费模式，有利于促进养老地产的发展。
2.公租房建设的有力补充
公租房作为社会保障性住房，要求高，资金量大，回收周期长。从全国三四线城市公租房出租率看，基于位置、环境等因素，都不容乐观。因此，收储社会闲置房源作为公租房的补充，不仅能够缓解建设资金压力，还可以让申请人在“房屋银行”选择适合房源，减轻保障压力。
六、培育经营住房租售机构
以连云港市为例，房屋中介机构基本上从事房屋买卖，租赁业务利微事烦，做的很少。而且，规模化、集约化、专业化水平高的中介机构在三、四线城市很少，难以形成大、中、小住房租赁企业协同发展的格局，不能满足不断增长的住房租赁需求。因此，建立国有化城市住房租售运营机构（有条件的城市可以培育社会机构），政府给与一定的政策支持，带动行业发展，促进一些有潜力的中介机构做大做强是必要的。
七、构建“租售并举、先租后买”梯度消费模式
引导房企与住房租售运营机构合作，将库存房屋提供给运营机构运作去化，针对新市民、农民工、新就业、较低收入或有需求但对市场信心不足人群等，运营机构可采取“先租后买、租售并举”的模式盘活房企存量房屋，期间不限制该房屋交易流通，试行将租金转化为购房款，提高承租人的购房积极性，进而刺激库存去化；或者将具备条件的商品房屋转成租赁型的长租或短租公寓、养老地产、旅游地产等等。对于二手房屋，同样可以通过“房屋银行”实施租售并举模式，实现产权人亦租亦卖，承租人亦租亦买的消费趋势。
八、房屋租赁市场的监管模式
1.定期集中报备
对于集中性租赁市场、办公楼等，主要以市场管理者定期上报租赁信息的模式，信用良好的市场可开通网备端口，加大非住宅租赁备案量。
2.抽点检查与现场报备相结合
定期抽调人员开展市场检查，针对市场散户采取印发材料现场宣传的方式，增强承租人自我保护意识，进而做到现场受理报备。
3.窗口登记与自主申报相结合
为进一步提升服务效率，方便办事群众，推出网上自主申报业务，申请人只需在网上根据流程填写材料，即可完成申报，实现足不出户，就能轻松在网上办理房屋租赁登记备案手续。
4.市、区、街三级联动
将房屋租赁部分管理职能下放至社区一级，方便群众就近办理，充分发挥社区自身优势，做好房屋租赁宣传、登记及流动人口信息采集，加强教育和管理，从源头上做好为流动人口服务管理工作，达到“以房管人”目的。
5.借力居住证前置监管
将《房屋租赁登记备案证明》列入居住证办理要件之一，通过部门间相互合作，做好外来人口信息采集工作，维护社会治安秩序；有利于住宅租赁信息统计，提高市场租金指导价的准确性，引导租赁市场主体合理定价。这些住宅租赁信息也将是“房屋银行”信息源的有力补充。
6.平台租售信息分析
通过平台上和成交的信息，分析当前房地产市场走势，测算价格水平；利用“房屋银行”吸收闲置房源信息，释放成交信息，分类别统计、整理，跟踪当事人后期住房需求，出租人是潜在卖家，承租人是潜在买家，做大做强“房屋银行”。
7.租赁网备系统与产权系统的无缝衔接
充分利用租赁备案数据对租赁房屋上市交易实施前期调查，最大程度保障承租方在同等条件下的优先购买权。
篇4
兰州市房屋出租合同书范文一
出租人：
承租人：
出租人(甲方)： 证件类型及编号： 承租人(乙方)： 证件类型及编号：
依据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规的规定，甲乙双方在平等、自愿的基础上，就房屋租赁的有关事宜达成协议如下：
第一条 房屋基本情况
(一)房屋坐落于兰州市 区(县) 街道办事处(乡镇) ，建筑面积 平方米。
(二)房屋权属状况：甲方持有 (房屋所有权证/ 公有住房租赁合同/ 房屋买卖合同/ 其他房屋来源证明文件)，房屋所有权证书编号： 或房屋来源证明名称： ，房屋所有权人(公有住房承租人、购房人)姓名或名称： ，房屋(是 / 否) 已设定了抵押。
第二条 房屋租赁情况及登记备案
(一)租赁用途： ;如租赁用途为居住的，居住人数为： ，最多不超过 人。
第三条 租赁期限
(一)房屋租赁期自 年 月 日至 年 月 日，共计 年 个月。甲方应于 年 月 日前将房屋按约定条件交付给乙方。
(二)租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。
乙方继续承租的，应提前 日向甲方提出续租要求,协商一致后双方重新签订房屋租赁合同。
第四条 租金及押金
(一)租金标准及支付方式： 元/(月/ 季/ 半年/ 年)，租金总计：人民币 元整(¥： )。
支付方式：(现金/转账支票/银行汇款)，押 付 ，各期租金支付日期: ， ， 。
(二)押金：人民币 元整 (¥： ) 租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。
第五条 其他相关费用的承担方式
租赁期内的下列费用中， 由甲方承担， 由乙方承担：(1)水费(2)电费(3)电话费(4)电视收视费(5)供暖费(6)燃气费(7)物业管理费(8)房屋租赁税费(9)卫生费(10)上网费(11)车位费(12)室内设施维修费(13) 费用。
本合同中未列明的与房屋有关的其他费用均由甲方承担。如乙方垫付了应由甲方支付的费用，甲方应根据乙方出示的相关缴费凭据向乙方返还相应费用。
第六条 合同解除
(一)经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。
(二)因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。 (三)甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：
1、迟延交付房屋达 日的。
2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。 (四)乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋： 1、不按照约定支付租金达 日的。 2、欠缴各项费用达 元的。 3、擅自改变房屋用途的。
4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。
5、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。 6、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。• 7、擅自将房屋转租给第三人的。 第七条 合同争议的解决办法
本合同项下发生的争议，由双方当事人协商解决;协商不成的，依法向有管辖权的人民法院起诉，或按照另行达成的仲裁条款或仲裁协议申请仲裁。
第八条 本合同经双方签字盖章后生效。本合同(及附件)一式 份，其中甲方执 份，乙方执 份， 执 份。
本合同生效后，双方对合同内容的变更或补充应采取书面形式，作为本合同的附件。附件与本合同具有同等的法律效力。
出租人(甲方)签章： 承租人(乙方)签章： 委托人 ： 国籍： 联系方式： 委托人： 联系方式： 年 月 日 年 月 日
兰州市房屋出租合同书范文二
出租人：
承租人：
兰州市建设委员会
兰州市工商行政管理局
二〇〇八年五月修订
兰州市房屋租赁合同(自行成交版)
出租人(甲方)： 证件类型及编号： 承租人(乙方)： 证件类型及编号：
依据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规的规定，甲乙双方在平等、自愿的基础上，就房屋租赁的有关事宜达成协议如下：
第一条 房屋基本情况
(一)房屋坐落于兰州市 区(县)街道办事处(乡镇) ，建筑面积 平方米。
(二)房屋权属状况：甲方持有 (房屋所有权证/ 公有住房租赁合同/ 房屋买卖合同/ 其他房屋来源证明文件)，房屋所有权证书编号： 或房屋来源证明名称： ，房屋所有权人(公有住房承租人、购房人)姓名或名称： ，房屋(是 / 否) 已设定了抵押。
第二条 房屋租赁情况及登记备案
(一)租赁用途： ;如租赁用途为居住的，居住人数为： ，最多不超过人。
(二)如租赁用途为居住的，甲方应自与乙方订立本合同之日起7日内，到房屋所在地的社区来兰人员和出租房屋服务站办理房屋出租登记手续。对多人居住的，乙方应将居住人员情况告知甲方，甲方应建立居住人员登记簿，并按规定报送服务站。本合同变更或者终止的，甲方应自合同变更或者终止之日起5日内，到房屋所在地的社区来兰人员和出租房屋服务站办理登记变更、注销手续。在本合同有效期内，居住人员发生变更的，乙方应当自变更之日起2日内告知服务站，办理变更登记手续。
居住人员中有外地来兰人员的，甲方应提供相关证明，督促和协助乙方到当地公安派出所办理暂住证;居住人员中有境外人员的，(甲方 /乙方)应自订立本合同之时起24小时内到当地公安派出所办理住宿登记手续。
租赁用途为非居住的，甲方应自订立房屋租赁合同之日起30日内，到房屋所在地的房屋行政管理部门办理房屋租赁合同备案手续。
第三条 租赁期限
(一)房屋租赁期自年 月 日至年 月 日，共计 年个月。甲方应于年 月 日前将房屋按约定条件交付给乙方。《房屋交割清单》(见附件一)经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及 后视为交付完成。
(二)租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。
乙方继续承租的，应提前 日向甲方提出续租要求,协商一致后双方重新签订房屋租赁合同。
第四条 租金及押金
(一)租金标准及支付方式： 元/(月/ 季/ 半年/ 年)，租金总计：人民币 元整(￥：)。
支付方式：(现金/转账支票/银行汇款)，押 付 ，各期租金支付日期: ， ，。
(二)押金：人民币 元整 (￥： ) 租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。
第五条 其他相关费用的承担方式
租赁期内的下列费用中， 由甲方承担， 由乙方承担：(1)水费(2)电费(3)电话费(4)电视收视费(5)供暖费(6)燃气费(7)物业管理费(8)房屋租赁税费
(9)卫生费(10)上网费(11)车位费(12)室内设施维修费(13) 费用。
本合同中未列明的与房屋有关的其他费用均由甲方承担。如乙方垫付了应由甲方支付的费用，甲方应根据乙方出示的相关缴费凭据向乙方返还相应费用。
第六条 房屋维护及维修
(一)甲方应保证房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全;承租人保证遵守国家、北兰市的法律法规规定以及房屋所在小区的物业管理规约。?
(二)租赁期内，甲乙双方应共同保障房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态：
1、对于房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的 日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。
2、因乙方保管不当或不合理使用，致使房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。
第七条 转租
除甲乙双方另有约定以外，乙方需事先征得甲方书面同意，方可在租赁期内将房屋部分或全部转租给他人，并就受转租人的行为向甲方承担责任。
第八条 合同解除
(一)经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。
(二)因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。(三)甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：
1、迟延交付房屋达 日的。
2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。
3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。
4、。
(四)乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：
1、不按照约定支付租金达 日的。
2、欠缴各项费用达 元的。
3、擅自改变房屋用途的。
4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。
5、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。
6、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。?
7、擅自将房屋转租给第三人的。
8、
(五)其他法定的合同解除情形。
第九条 违约责任
(一)甲方有第八条第三款约定的情形之一的，应按月租金的 %向乙方支付违约金;乙方有
第八条第四款约定的情形之一的，应按月租金的 %向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。
(二)租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前日通知对方，并按月租金的 %向对方支付违约金;甲方还应退还相应的租金。
(三)因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任。
(四)甲方未按约定时间交付房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按 标准支付违约金。
(五) 。
第十条 合同争议的解决办法
本合同项下发生的争议，由双方当事人协商解决;协商不成的，依法向有管辖权的人民法院起诉，或按照另行达成的仲裁条款或仲裁协议申请仲裁。
第十一条 其他约定事项 。
本合同经双方签字盖章后生效。本合同(及附件)一式 份，其中甲方执份，乙方执份， 执 份。 本合同生效后，双方对合同内容的变更或补充应采取书面形式，作为本合同的附件。附件与本合同具有同等的法律效力。
出租人(甲方)签章： 承租人(乙方)签章： 委托人 ： 国籍：
联系方式： 委托人：
联系方式：
年 月日 年月 日
兰州市房屋出租合同书范文三
出租方(以下简称甲方)： 城关区皋兰路举源茗茶红酒饮品身份证号：承租方(以下简称乙方)： 兰州融鑫财务咨询服务有限公司身份证号： 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》建设部第42号令《城市房屋租赁管理办法》及兰州市房地产管理局兰房字(97)240号《兰州市城镇房屋租赁管理实施细则》等有关规定,甲乙双方在平等、自愿的基础上，经协商一致签订本合同。
第一条 房屋基本情况第二条 房屋用途
该房屋用途为办公 ，除双方另有约定外，乙方不得任意改变房屋用途。
第三条 租赁期限
租赁期限自 20xx 年 3 月 15 日至 20xx 年 3 月 14 日止。
第四条 租金
该房屋租金交付方式为： 转账或现金 ，月租金为(人民币) 贰仟元 元整。租金按(月、季、年)结算，由乙方于每(月、季、年)的前五日内足额交付给甲方，逾期则视为违约。
第五条 其他费用支付方式以上费用乙方应按要求及时付清，需缴付甲方的费用，按照双方拟定的支付方式支付。
第六条 押金
押金作为乙方违约的保证金，在签订合同的同时一次性付清，租赁期满时如无违约责任发生，由甲方一次退还。押金为(人民币) 元整。
第七条 甲方对房屋产权的承诺
甲方保证在交易时该房屋没有产权纠纷;除补充协议另有约定外，有关按揭、抵押债务、税项及租金等，甲方均在交付房前办妥。交易后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿。
第八条 维修养护责任
租赁期间，甲方对房屋及其附着设施每隔 6 月检查、修缮一次，乙方应予积极协助。不得阻挠施工。正常的房屋大修修理费用由 方承担;日常的房屋维修费用由 方承担。 因乙方管理使用不善造成房屋及其相连设备的损失和维修费用，由乙方承担并负责赔偿损失。租赁期间，防火安全，综合治理及安全等工作，乙方应执行当地有关部 门规定并承担全部责任和服从甲方监督检查。
第九条 关于装修和改变房屋结构的约定
乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设臵对房屋结构 影响的设备，需经征得甲方书面同意，投资由乙方自理，退租时，除另有约定外，甲 方有权要求乙方按原状恢复或向甲方交纳恢复工程所需费用。
第十条 租赁期满续租约定
租赁期满后，本合同即终止，届时乙方须将房屋退还甲方。如乙方要求继续租赁， 则须提前 个 月向甲方提出，甲方在合同期满前 个月内向乙方正式答复，
如同意继续租赁，则续签租赁合同。
第十一条 因乙方责任终止合同的约定
乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔 偿：
1.擅自将承租的房屋转让、转借他人或擅自调换使用;
2.擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途;
3.欠租金累计达 个月;
4.无正当理由闲臵达 个月;
5.利用承租房屋进行违法活动;
6.故意损坏承租房屋;
第十二条 提前终止合同
租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前通 个月通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书生效前，本合同仍有效。如因国家建设、不可抗力因素，甲方必须终止合同时，应提前 个月通知乙方。
第十三条 违约责任
租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，须按年度向对方交纳 年度租金的10%向乙方加收滞纳金。
第十四条 因不可抗力原因导致该房屋毁损和造成损失的，双方互不承担责任。
第十五条 本合同未尽事项，由甲、乙双方另行议定，并签订补充协议。补充协议与本 合同不一致的，以补充协议为准。本合同之附件均为本合同不可分割之一部分。本合 同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。本合同及其附件和补 充中未规定的事项，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和政策执行。
第十六条 甲、乙一方或双方为境外组织或个人的，本合同应经该房屋所在地公证机关 公证。
第十七条 争议解决方案按照合同法有关规定执行。
第十八条 本合同连同附表共 叁 页，一式 贰 份，甲、乙双方各执一份，均具有 同等效力。
甲 方： 乙 方：
法定人： 法定人：
篇5
关键词：农民工；住房；救助
中图分类号：C913.7 文献标志码：A 文章编号：1002-2589（2013）11-0057-02
作为中国经济、社会转型历史过程中的必然存在，农民工群体为中国社会的发展做出巨大贡献，也是我国工业化、城市化的巨大推力，还是城乡二元体制改革的巨大动能，他们见证并参与了中国经济崛起，他们的走向则是中国小康社会发展之路上面临的挑战。
农民工，是指在本地乡镇企业或者进入城镇务工的农业户口人员，农民工是我国特有的城乡二元体制的产物，是我国在特殊的历史时期出现的一个特殊的社会群体。进城农民工为郑州的城市建设和劳动密集产业的发展做出了重大贡献，但是农民工问题所引发的社会不公及其对社会稳定的影响也不容忽视，特别是近期郑州市连续发生两起农民工街头死亡事件引起社会的广泛关注，农民工住房问题再次成为社会的焦点，解决农民工住房问题已成为郑州市无法回避的问题。
一、郑州市进城农民工住房现状
近年来郑州市一直致力于和谐城市的建设，而且随着中原经济区建设上升为国家战略，吸引了大批农民工，为城市建设和各方面发展做出了巨大贡献。但是，农民工依旧是农民户口，在城市中无法享受城镇居民的住房保障，仍属于弱势群体。在谈到农民工居住状况时，最常用的三个字就是“脏”、“乱”、“差”，不仅如此，很多农民工甚至居无定所。根据笔者发出的问卷调查统计显示，郑州市农民工目前的住房类型如表1所示：
根据图表1显示，郑州市农民工目前的住房类型大致分为以下四大类。
1.由雇主或雇佣单位提供住房
这主要存在于郑州市的加工制造业、建筑业和传统服务业。其中，加工制造业往往是流水线连续分班作业，为了便于管理和提高效率，雇主或单位为工人在厂区内或附近提供集体宿舍；建筑业是按项目集中施工，工期时间紧，大部分是由施工单位在施工地提供工棚，就近居住；在一般的传统服务行业，从业人员大部分是在生产经营场所居住或在附近的出租屋集体租住。据调查，郑州的进城农民工选择寄居“宿舍、工棚”的比例20.68%。
2.在城中村租住廉价房屋。
随着大量农民工涌入郑州市，城乡交接处的居民利用自有的宅基地，兴建城中村，向进城农民工提供廉租房。这些“城中村”建造前缺乏合理规划，建造后更难实行正常管理。大量自找住房的农民工所居住的“城中村”环境恶劣，卫生和食物安全条件很差。但由于农民工数量不断增加，房租却在不断上涨。例如，位于郑州市北环的花园路刘庄是房租上涨最明显的城中村之一。这里的一个标准间（有厨卫的单间）在此前月租刚涨到220元的基础上再次上涨，达到240元；一个稍新一点的单间要价240元，较原来上涨40元；一室一厅房屋月租已由原来350元左右上涨到400元以上。在调查中我们发现尽管房租及其他生活费用在不断上涨，农民工的工资却一直很低。农民工中1 000元以下的低收入者占7.16%；47.09%的人收入在1 000～2 000元，29.89%的人收入在2 001～3 000元，3000元以上的占15.86%。（如图1所示）
收入水平决定了农民工的住房类型，据调查郑州的进城农民工选择“租赁房屋”的比例占76.5%。农民工每人月均居住支出仅为245元，超过半数以上的农民工采取多人合租的方式居住。
2.在郑州市内购置商品房
从国家统计局得到的数据显示，来郑务工的农民工收入普遍较低， 2009年度全国农民工总量为22 978万人，比上年增加1.9%，而农民工月平均收入为1 417 元，这与郑州平均5 000——6 000元/平方米的房价相差巨大。很明显农民工购房能力普遍较弱，只有极少数来郑州多年且发展较好的农民工才有能力购房，但是这部分农民工比例较低。据调查，仅有2.8%的农民工在郑州市内购买了住房。
4.流离失所、露宿街头
目前，郑州市正在大规模地拆迁、改造都市村庄，随着都市村庄的逐步拆迁，多数外来人员将面临着居住大迁移、租房难、房租贵等问题。这将会造成更多无固定工作，或工资较低的农民工露宿街头、立交桥下。又由于郑州市没有针对无住所农民工的具体救助办法，若按《救助管理办法》规定救助这些露宿桥下的农民工，就会被当作流浪乞讨人员救助，最后被护送回家。这就与这些农民工的意愿矛盾：这些农民工之所以在桥下去露宿，是为了找工作，不是为了乞讨和流浪。如果将其收容遣送的话，就等于断了这个农民工进城务工的打算。 因此，这种救助制度就存在一个救助盲区，这也成为他们宁愿露宿街头，也不愿接受救助的原因。
二、解决进城农民工住房问题的对策
结合农民工从业范围广、流动性强、群体分化复杂等特点，从郑州市经济社会发展实际出发，分层次、分阶段地逐步推进农民工居住问题的解决。
1.出台租赁优惠政策
建议郑州相关政府出台租赁优惠政策，引导和培育房屋租赁市场，加强和完善房屋租赁市场的服务功能。在未来相当长的一段时期内，房屋租赁市场仍是大部分农民工解决城市居住问题的主要途径，但目前郑州市房屋租赁市场处于自发无序状态。在加强管理的同时，应采取一些具体的措施和办法，规范引导和培育房屋租赁市场有序合法地发展，例如，出台租赁优惠政策，支持和鼓励社会各界提供中低档住房用于出租，政府对中低档住房租赁这一块实行租赁税费减免，充分发挥房屋租赁市场在农民工解决居住方面的主导作用。
2.鼓励大中型企业建造集体宿舍
郑州的一些大中型企业的基层劳作对劳动力的需求较大，而许多企业在招聘时甚至会出现“民工荒”。这也正是刘易斯拐点的前兆，为了解决务工人员不足的问题，除了增加工资这种简单的方法外，还建议对劳动力的需求大的企业，建造相当数量的员工宿舍， 并且将宿舍设施规范化，这样不仅可以有效解决“农民荒”的问题，还能为企业解决人员频繁变动的问题，使“农民工”在外工作更有“家”的归属感。
3.出台针对露宿街头农民工的具体救助措施
目前河南省还没有具体针对无住所农民工的具体住房救助措施，当面对睡在立交桥下的农民工时，只能按照流浪乞讨人员的救助办法救助，将其送返家乡。虽然这些农民工与流浪乞讨人员一样没有居所，但他们二者又存在本质差别，城市流浪乞讨人员一般是没有劳动能力，需要享受国家救济的，但是农民工是由劳动能力的，之所以露宿街头是由于劳动收入过低，或者仍在寻求适当的工作，以致不足以支付昂贵的房租。因此，郑州市应该率先在救助露宿街头的农民工的政策上突破传统观念，建立农民工临时安置点，为来郑州务工的农民工提供一个短期（1到3个月）的廉租房。而廉租房的建设资金可以通过土地出让金、延期支付房租及社会捐助等方式筹集。
4.针对长期居住的农民工，提供长期廉租房
廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房的概念就将进城打工的农民工排除在外了。郑州市可以出台一些相应的政策，如规定企业在聘用农民工之后，须为农民工缴存住房公积金，用于农民工购买或租赁房屋。在对于符合条件的农民工，也可以获得政府提供的廉租房或购买经济适用房，让这些农民工享受市民的待遇，以便他们举家迁移到城市，成为城市的永久性居民，加快完成郑州市城市化进程。
5.弱化户籍制度
一个公平正义的社会，救助关爱弱者、贫者是底线，避免弱者更弱、贫者更贫是责任。而我国的社会救助制度的建立与实施是以户籍为依据，通过民政系统的渠道来进行帮扶救助的。由于户籍制的限制农民工在遭遇灾害或大病等困难时，只能依靠工友间的相互帮助或者通过打工企业、工会提供的零星救助，且救助力度不够大。为了更好地关注关心那些留宿街头的农民工，建议郑州市制定相应的外来务工人员帮扶救助办法，确实保障那些露宿街头又得重病的农民工可以得到适当的救济，不必因为户籍制而得不到合适的救济。
三、结语
随着郑州市“城中村”改造的不断推进，住房问题将成为更多农民工不得不面对的问题。如果不加解决，将会有更多露宿街头的农民工，这对郑州市的发展与在“中原崛起”战略中所起作用起到阻碍作用。因此，郑州市的城市化要得到进一步发展，就必须要解决好农民工住房问题。通过出台优惠政策、鼓励大中型建造集体宿舍、政府提供廉租房、弱化户籍制度等方式为农民工提供相对宽松居住的条件，完善农民工住房救助制度，对于那些仍然栖息于立交桥下的农民工而言，希望通过一系列的措施让他们得到更温暖的救助、更有尊严地生存；对于立志公平正义的社会而言，更加人性化的救助措施的改进意味着更深切的自省和更积极的制度建设。希望未来能够让农民工在建设美好郑州的同时享受到郑州发展带给自己的实惠。
参考文献：
[1]金菁.杭州农民工住房解决途径探讨[J].商品与质量，2011，（S9）.
[2]赵沛楠.廉租房：低端保障[J].中国投资，2009，（12）.
[3]杨爱君，杨异.农民工劳动权益保护现状及对策[J].沈阳农业大学学报：社会科学版，2010，（1）.
篇6
禁止“群租”是掩耳盗铃之举
对住房进行分割出租，客观上增加了发生安全事故的几率，对其进行限制，确实可以起到保护承租人安全的目的。但是，这种保护是以使原群租者中一部分人租不起房，而另一部分人负担加重为代价的一房租不变的情况下，承租人减少，单个承租人自然需要承担更多的租金。这一规定，除了出租方和管理者之外，没有任何一方可以从中获利。
住建部不能只为买得起房或租得起整套房子的人服务，更应该为买不起房、只能和人群租的人服务。简单粗暴地禁止群租，只能将一部分人推到无处可居的境地，却无益于解决他们的居住问题。打着整治群租、维护租房者利益的旗号，实际上却是以禁代管的掩耳盗铃之举，更有逃避责任之嫌一免得因群租引发安全事故时让自己担责。
堵不如疏。住建部及相关部门需要做的是设法降低房价，从而降低房租，增加廉租房、公租房的建设，并降低申请条件，惠及更多城市低收入人群和在城市为梦想而打拼的人。更重要的是，任何政策、法规的出台，都应有广泛民意为基础，尤其是要听取法规调整对象的意见，否则，在执行过程中，要么阻力重重，要么适得其反。
“群租”也是一种生存权利
“群租”与其说是一种主动的选择，不如说是一种被动的无奈。更何况，“群租”本身并没有原罪，那些所谓负面因素，更多情况下只是缺少政府服务的结果。一刀切地限制“群租”，说到底只是基于政府管理便利的一种“懒政”，是管理者为了推卸自身责任而不顾他人生存困境。然而，政府的义务不只在于给外来人群发号施令提出要求，更在于想办法让他们在城市中获得更为体面、更有尊严的生活。
对一座城市而言，它没有权利选择准入或拒绝某个合法公民，而只能是被动等待所有合法公民去自由选择。因此，在自己心仪的城市里居住，是一种不容剥夺的生存权利。“群租”作为实现这项生存权利的最低端选择，管理者是没有权力动辄限制或者禁止的，而只能用合理的公共住房福利去置换。除非政府能给他们提供更便利、更便宜的住房，否则限制“群租”就没有合理性可言。
点评：
篇7
为规范市区廉租住房管理工作，根据国家建设部等九部委令第162号《廉租住房保障办法》和《*市市区廉租住房管理办法》（甬政发〔20*〕89号，以下简称《办法》）等有关规定，制定本指导意见。
一、申请规定
（一）符合《办法》第六条规定条件的*、*、*区（以下简称市三区）非农业常住户口居民，可以申请廉租住房租金补贴，现承租国家直管公有住房的，可以申请租金减免。
同时符合《办法》第六条和第十条规定条件的家庭，如果房源条件允许，可以申请实物配租住房，也可申请租金补贴。
符合上述条件的家庭应如实填写《*市区廉租住房申请审核表》。
（二）申请廉租住房保障家庭的年收入及家庭财产核定按市民政部门的有关规定执行。
（三）*年1月1日前因住房调换、私房落政、住房解困旧房腾退、公房改户或*年6月1日前因房屋拆迁等原因，申请人无法提供户口迁出地住房证明的，可由申请人出具具结书。
（四）申请廉租住房保障家庭，现居住集体宿舍、集资建房、承租自管公房（含军产住房、宗教产住房）的，须由房屋产权方出具产权性质证明。
（五）不具备完全民事行为能力，符合享受廉租住房保障条件的，可以由法定监护人代为申请，法定监护人要出具街道及以上政府或相关部门的有效证明（监护人为父母的除外）。
二、户的认定
以市三区非农业户口簿（含单位集体户口）和最低生活保障金领取证、*市城区社会扶助证、特困职工证、伤残军人证等证件为依据，结合以下条件认定：
（一）租住国家直管公有住房的，以租赁合同为一户认定；
（二）租住单位自管公有住房的，以单位住房安排调整时房产管理部门批复文件的住户名单为一户认定；
（三）租住落实政策私有住房或宗教产住房的，以落实政策前认定的租赁户数为一户认定；
（四）自住私房或租、借私有住房（含*年12月17日前已实际承租私有住房）的，以非农业户口薄、房屋产权证、租赁合同、借房协议为一户认定；
（五）共同居住一套成套住房的，按照一户认定。
三、家庭人口与建筑面积计算
（一）家庭人口计算
1.具有市三区非农业户口、共同生活的家庭成员（包括配偶、实际共同居住的子女、父母和孙子女）具有法定赡养、扶养或抚养关系且在*、*、*、鄞州、镇海、北仑六区（以下简称市六区）内无住房的，可作为家庭人口计算。
2.申请人的配偶及未成年子女户口虽不在市三区，但实际与申请人生活居住在市三区的，可将该配偶及未成年子女计入家庭人口数。
3.虽有非农业户口，在申请日未满18周岁的寄居、寄养、寄读人员不计入家庭人口（列入原迁出地计算）；至申请日已满18周岁的直系亲属，计入现户口所在地家庭人口。
4.原为市三区有非农业户口，但因下列情况之一，现不在市三区非农业常住户口的家庭人员，可将其计入家庭人口：
（1）户口在大中专院校的在校学生；
（2）未婚现役军人；
（3）在野外工作（如地质、远洋等）的人员；
（4）劳动教养、劳动改造人员；
（5）临时出境，仍要回市三区居住的人员。
5.离婚家庭未成年子女归属以离婚时法院判决书或调解书或离婚协议书为准；子女已满18周岁的，以居民户口簿为准。
6.申请人的家庭成员，户口在市三区的，户口注册地与申请人常住地不一致的，在申请人户籍所在地计算家庭人口，并要在申请领取租金补贴或实物配租手续前办理好户口迁移手续。
7.原属市三区非农业常住户口且有住所的，至申请日户籍迁入申请人处不满12个月的，除出生、结婚以及配偶、未成年子女户籍迁入外，不列入家庭人口计算，若原迁出地符合申请条件的可列入原迁出地家庭人口计算。
8.已申请登记的家庭成员，不能重复计算家庭人口。
9.符合《办法》第六条规定条件的家庭，享受廉租住房保障的人口以最低生活保障金领取证、*市城区社会扶助证、特困职工证、伤残军人证等证件认定，包括持证人的配偶和未成年子女。
（二）建筑面积计算
房屋建筑面积包括自有建筑面积和公摊建筑面积，具体按下列分类计算：
1.已明确建筑面积的，按房屋产权证或其他合法房产凭证载明的建筑面积计算；相关凭证未明确建筑面积的，住房结构属砖混三等按砖混二等规定（即按房改房建筑面积计算规则）计算；结构属砖木、木结构的，若建筑面积与使用面积比例系数在1.35以上的按1.35计算，小于1.35的，按实计算；共有产权的房产建筑面积，按产权证载明的份额计算，产权证上未载明的，按共有人人均份额计算；市六区内农村自建房无房屋产权证，但有批地建房资料或土地使用权证的，按住房建筑面积计算；非住宅房产视同住宅建筑面积计算。
2.建筑面积未明确的，申请人应提供由测绘机构测绘的建筑面积。
3.至申请日，自有住房在5年内转让的，其出售住房的建筑面积应当计入。
4.离婚户自法院判决书、调解书或离婚协议书生效之日至申请日已满12个月的方可申请，自法院判决书、调解书或离婚协议书生效之日至申请日不足5年的，原住房建筑面积的认定按下列规定计算：
（1）离婚前已购买的房改房，离婚时法院判决书或调解书或离婚协议书中将住房产权归一方所有，另一方按离婚前购买的该套住房的50%的建筑面积计算。
（2）离婚前承租直管公有住房或单位自管公房，离婚时法院判决书或调解书或离婚协议书中将承租的住房使用权归一方，另一方住房自行解决的，该住房建筑面积不计入自行解决一方；另一方居住到再婚或另有住房时止的，应按实际建筑面积或按离婚前人均建筑面积计算；另一方获得住房补偿金的，应折算成相应的建筑面积，计算方法按离婚当年同地段同结构房屋的房改市场价全额折算。
（3）离婚前夫妻双方共有的自有住房，离婚时法院判决书或调解书或离婚协议书将产权归一方所有，另一方应按50%建筑面积或按离婚前人均建筑面积计算；法院判决书或调解书或离婚协议书中明确产权份额的，建筑面积按份额计算；未明确或有住房补偿金的，按50%的建筑面积或按离婚前人均建筑面积计算。
离婚前已出售的住房，至申请日不足5年的，参照上述离婚户建筑面积计算（1）至（3）的规定核定建筑面积。
5.申请人在市三区城市实施拆迁（含农村拆迁）项目时，选择货币补偿尚未购房，自拆迁补偿协议生效之日至申请日不足5年的，按拆迁补偿协议记载的建筑面积认定；选择直接安置住房或货币补偿、自选安置已购房的，则按安置的住房或已选购的住房建筑面积计算。
申请人或申请人的家庭成员以被拆迁人或家庭成员名义在市三区城市实施拆迁（含农村拆迁）项目时，享受拆迁低限货币安置且尚未购房，自拆迁补偿协议生效之日至申请日不足5年的，其享受的低限部分建筑面积按50%认定。
上述拆迁建筑面积计算，他处另有住房的应合并计算。
6.至申请日,户口在父母处或子女处满三年及以上，且父母或子女住房尚在的,住房建筑面积应与父母或子女住房建筑面积及人口合并计算。
7.原户口和住房与父母或兄弟姐妹在一起的归正人员，回市三区后无房居住的，应区别对待：
（1）原家庭人员和住房未发生变化的，住房建筑面积合并计算；
（2）原家庭人员结构、住房情况发生变化，住房已改户（不含父母之间改户）的，由市或区有关部门出具证明，经查确无住房的，可按无房户计算。
8.至申请日，为改善居住条件最近5年内将一套住房出售，出售后一年内另购一套住房或先购房后一年内将原一套住房出售的，则以两套住房中建筑面积大的一套计算建筑面积；至申请日，5年内将两套住房中的一套转让，或承租两套公房将其中一套改户的，应合并计算两套住房的建筑面积；如转让或改户给子女、父母或兄弟姐妹的，应计入受让或现承租人家庭。
9.原住房产权人死亡，应办妥继承公证手续，按继承份额计算建筑面积；未办妥继承公证手续的，实际居住使用人按实际居住房屋的建筑面积计算。
四、租金补贴、配租面积标准及租金补贴发放
（一）租金补贴标准、配租住房租金标准、租金减免标准，按市建委、市物价局、市财政局联合发文的市甬建发〔20*〕378号《关于公布廉租住房有关租金标准的通知》的有关规定执行。
（二）配租住房面积标准
1.人口1一2人，配租建筑面积约36平方米；
2.人口3人，配租建筑面积约54平方米；
3.人口4人及以上的，配租建筑面积约72平方米。
按上述建筑面积标准配租住房后，住房建筑面积户不足36平方米或人均不足18平方米的，不能再享受租金补贴。
（三）租金补贴发放
区住房保障部门与领取廉租住房租金补贴的家庭签订《*市市区廉租住房租金补贴协议》，按协议约定发放租金补贴。
享受租金补贴的家庭为户住房建筑面积不足36平方米或人均住房建筑面积不足18平方米的，按协议约定到区住房保障部门或指定的部门领取可补贴租金额。
租金补贴的家庭为无房户的，自行到市场租赁住房，与房屋出租人签订房屋租赁合同，租赁双方向房屋所在区房管部门办理《房屋租赁登记证》手续，然后持《房屋租赁登记证》或《房屋租赁合同》按协议约定到区住房保障部门或指定的部门领取可补贴租金额。实际所租房屋租金超出租金补贴金额的部分由补贴户自行承担。
（四）区住房保障部门发放租金补贴、配租住房和租金减免的结果应予以公布。每月将核准的租金补贴、配租住房、租金减免名单清册报市建设委员会备案，按时上报廉租住房实施情况月统计表。
五、实物配租后原住房的处理
（一）承租配租住房的家庭，与区住房保障部门签订《*市市区廉租住房租赁合同》后，其原有住房按以下规定办理：
1.原住房为承租公有住房的，由配租住房单位将所租房屋使用权收回，纳入廉租住房配租房源；
2.原住房为承租私有住房、军产或宗教产住房的，由产权人将所租住房收回；
3.原住房为自有住房的，在承租的配租住房中自有住房部分建筑面积按住房市场平均租金标准缴纳租金，其余建筑面积部分按廉租住房配租租金标准缴纳租金。
（二）廉租住房对象购买经济适用住房，自经济适用住房交付之日起3个月后，停止享受廉租住房保障政策，原配租住房应予腾退。
六、相关规定
（一）符合申请条件的家庭，已有拆迁许可证列入城市房屋拆迁范围的，应按拆迁规定办理，安置前不再受理申请，安置后若符合申请条件的可以按规定申请；已享受廉租住房保障政策的，自拆迁协议签订的次月起，再享受3个月的廉租住房保障政策。
（二）区住房保障部门将需要核查的房产档案名单清册送相关房产档案管理部门或房产交易中心，相关房产档案管理部门或房产交易中心应积极配合，认真地核查申请人家庭成员或单身居民的房产档案和预售商品房备案登记档案。
（三）区住房保障部门应当按户建立规范的廉租住房档案，应有封面目录和名单清册，并建立数字化检索系统。
（四）享受廉租住房政策的家庭，须每年如实填报《廉租住房家庭人口、住房、收入等状况表》，于次年3月10日前交区住房保障部门。
区住房保障部门应会同有关部门对廉租住房家庭填报人口、住房、收入状况表进行复核，并将复核结果汇总，于次年的3月30日前报市建设委员会、市民政局和市总工会备案。
（五）本指导意见适用市三区廉租住房的管理。
（六）本指导意见自发文之日起施行，原*市建设委员会20*年11月14日印发的《关于*市市区廉租住房管理指导意见》（甬建函〔20*〕382号）同时废止。
按甬政发〔2005〕92号文件规定已经享受廉租住房租金补贴的家庭，按《办法》第六条有关规定和甬建发〔20*〕378号文件中租金补贴标准新增廉租住房租金补贴额的，从2008年1月1日起补发。
篇8
随着市场经济体制的逐步建立，房地产市场已发展起来，房地产的买卖、租赁等行为日趋活跃，由此也产生了为数不少的房地产纠纷案件。此类案件现已构成法院受理的民事案件中很大一部分。其中存在的新情况、新问题很多，亦有多年以来未彻底解决的老问题。笔者结合审判实践，对其中的几个常见问题做了调查分析，在此略抒己见。
一、预售商品房按揭
按揭是英语"MORTGAGE"一词的粤语音译，是一种担保方式，指在楼宇建筑期内，商品房预购人将其与开发商（预售方）签订的《商品房预售合同》中预购人所应拥有的全部权益作为贷款的抵押物抵押给银行，同时商品房预售方作为贷款担保人，并保证银行为第一受益人，如预购人或担保人未能依约履行还款责任或担保义务时，银行即可取得预购人在《商品房预售合同》内的全部权益，以清偿其对银行的所有欠款。
预售商品房按揭是一种特殊的担保方式，银行为按揭权人，预购人为按揭人，担保人一般是销售商品房的开发商。预售商品房按揭与抵押有相似之处，但又不完全等同于抵押。一般抵押权的标的是债务人提供的、其自己享有所有权或经营权的财产。而在商品房按揭期间，商品房实际上并不存在，按揭人无法取得所购商品房的所有权，他向按揭权人提供的担保是在将来某一时间取得楼宇的权利，它是一种期待性利益，而非以实体形式存在的楼宇。商品房按揭的出现将期待性利益引入抵押标的范畴，丰富了我国传统抵押标的理论的内容。
预售商品房按揭具有以下法律特征：
（1）预售商品房按揭是一种要式法律行为，应签订书面合同，并应到规定的房地产管理部门办理登记备案手续；
（2）预售商品房按揭是一种从合同，是为担保主债权得以实现而订立的；
（3）预售商品房按揭合同是诺成性合同，合同一经成立即对三方当事人具有约束力。
（4）预售商品房按揭是有偿合同。银行通揭业务收取贷款利息，除少数政策性无息贷款外，预售商品房按揭均系有偿合同。预售商品房按揭是近几年才出现的，目前在我国尤其是在沿海地区，发展规模很大。它在一定程度上缓解了房地产市场资金紧张的状况，使普通百姓拥有商品房成为可能，同时也为房地产开发商提供了融资手段，增加了建房资金。但我国的房地产管理法对预售商品房按揭尚无规定，与目前房地产业的发展状况很不适应。审判人员在审理此类案件时只能依据法理。而银行则大多制订一些标准式合同，购房者与发展商只有签约与否的选择，而没有就合同条款进行协商、修改的自由。这种状况极不利于预售商品房市场的健康发展，笔者试举二个案例说明之。
案例一：个人甲与乙公司签订商品房预售合同，约定甲购买乙公司正在开发建设的商品房一套，价金为五十万元，甲应分五次交购房款二十五万元，余二十五万元房款办理银行按揭。合同签订后，甲如约履行支付了二十五万元购房款，要求乙交付房屋。乙公司称甲应在全部付清购房款后才能入住房屋。甲认为合同中约定余款由银行按揭提供，因而认为乙公司违约，至法院。
此案双方当事人产生争议的根本原因是对按揭的性质认识不清。预售商品房按揭的当事人有三方：购房人、售房方和银行。按揭合同应当由三方当事人订立，而此案中甲与乙公司双方约定办理按揭，实际并未办理，因而按揭合同不能成立。鉴于双方对付款方式尚未约定明确，该商品房预售合同应认定为尚未成立，由此产生的损失由双方分担。由于乙公司为房地产开发商，对有关按揭的规定应当了解，合同未能成立其有一定过失，因此应承担主要责任。
案例二：甲与乙公司签订商品房预售合同，约定甲购买乙公司开发的商品房一套，其中百分之四十房款由甲直接交纳，另百分之六十房款由甲向乙公司指定银行申请按揭贷款。甲按约定向乙公司交纳了百分之四十购房款。在办理银行按揭之前，银行通知停止办理按揭贷款，此后双方就如何付清购房余款协商不成。甲至法院，请求解除购房合同、乙公司返还其购房款。
此案双方当事人对付款方式约定明确，且乙公司与银行之间已有关于办理按揭贷款的协议，但由于国家政策性调整，银行停止办理按揭，使双方当事人之间合同无法履行。此案应适用情更原则，解除合同，双方合理分担损失。
由以上两个案例可以看出，我国预售商品房按揭中存在许多问题。这些都有待完备的立法来进行调整。建议立法部门在修订《中华人民共和国城市房地产管理法》时，对此问题做出规定。
二、无效房屋租赁合同的认定及处理
房屋租赁，是指房屋所有权人或经营管理权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承权人向出租人支付租金的行为。房屋租赁是一种民事行为，它适用民法通则关于无效民事行为的规定，"下列民事行为无效：（一）无行为能力人实施的；（二）限制民事行为能力人依法不能独立实施的；（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；（四）恶意串通，损害国家，集体或者第三人利益的；（五）违反法律或者社会公共利益的；（六）经济合同违反国家指令性计划的：（七）以合法形式掩盖非法目的的。"除此之外，房屋租赁行为还应受一些特别法的约束，如《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》等。根据《城市房屋租赁管理办法》第六条的规定，有下列情形之一的房屋不得出租：（一）未依法取得房屋所有权证的；（二）司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）共有房屋未取得共有权人同意的：（四）权属有争议的；（五）属于违法建筑的：（六）不符合安全标准的；（七）已抵押，未经抵押权人同意的；（八）不符合公安、环境、卫生等主管部门有关规定的；（九）有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。违反这些规定出租房屋的，一般也应认定为无效。应当注意的是，房屋租赁对民事活动的当事人来说，是非常重要的民事行为，对他们的生产、生活有着重大影响，因而在审判中不宜轻易就认定合同无效。如果基本法律要件都具备，只是有一些细节不符合法律规定，可以责令当事人补正，而不宜认定为无效。如甲乙拖欠房屋租金一案：乙租赁甲房屋，装修后经营饭店，经营期间拖欠甲两个月租金。甲至法院，要求乙给付租金。法院经审查认为，甲、乙签订的房屋租赁合同未经房地产管理部门审查登记，因而为无效合同，判决乙将承租房屋返还甲。这一判决使甲，乙之间并无意解除的合同被迫不能履行，双方均遭受很大损失。而实际上法院只要责令甲乙双方办理房屋租赁登记手续，即可避免这样的结果。
司法实践中由于未经房地产管理部门登记备案而被认定为无效的房屋租赁合同为数不少，这样的判决不利于民事法律关系的稳定性及合同的全面履行。事实上，正是有些当事人利用法律的这一规定逃避责任，如许多房屋租赁纠纷案件中的违约一方常会主张合同无效，以逃避承担违约责任。
笔者认为，虽然《城市房地产管理法》等相关法律均把房屋租赁合同认定为要式合同，当事人签订租赁合同须到在关部门登记备案，但不应把未登记备案的所有租赁合同均认定为无效。在租赁合同的各项实质要件均具备，没有其他违法行为，只是欠缺形式上要件的情况下，可责令当事人补办手续后确认房屋租赁合同的效力，这样更有利于社会的稳定及案件的执行。
房屋租赁合同被认定为无效后，对房屋装修如何处理，也是当前民事审判中经常遇到到的问题，主要体现在经营性用房中，承租人为了自己经营的特殊需要，往往对承租房投资很多进行装修，一旦租赁合同被认定为无效，承租房要交还给出租人，装修费用如何处理即成为问题。
对于房屋装修应按《最高法院关于贯彻执行民法通则若干问题的意见》中关于添附的规定处理：非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成的，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人；造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。
对于双方有约定的，按约定办理，对此没有争议。双方如无约定又协商不成，除能拆除的之外，如何折价在实践中有不同看法。笔者认为应结合案件具体情况，本着经济效益与公平合理的原则进行处理，兼顾双方的过错责任。属出租人过错的，可对装修的现值进行评估，由出租人予以相当价值的补偿并赔偿给对方造成的损失；属于承租人过错的，对装修进行评估后，应根据出租人适当的可利用程度折价予以补偿；属于双方都有过错的，应由出租人补偿装修的现值。在处理此类纠纷中，如装修对出租人没有利用价值，而第三人愿意承租出租房屋，并承顶装修费用，并且出租人同意，可由第三人承顶，这样使装修的补偿更加经济合理。
三、落实私房政策遗留问题。
落实私房政策，包括私房因社会主义改造遗留问题，期间被挤占、没收的私人房产问题，建国初期代管的房产问题，落实华侨、港澳台胞私房政策问题等。根据《最高人民法院复查历史案件中处理私人房产有关事项的通知》（1987年10月22日）及《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》（1992年11月25日）的规定，有关落实私房政策的案件，不属于人民法院主管工作的范围，应移送落实私房政策部门办理。目前落实私房政策工作已进行多年，出现许多落实私房政策遗留问题的诉讼，主要为被发还私房产权的房主要求收回私房自住的案件，此类案件法院目前大多按一般的房屋租赁纠纷进行处理，而实际上此类纠纷比一般的房屋租赁纠纷复杂得多，不应简单对待。我国城市的私有出租房屋社会主义改造，是在五、六十年代，比照党对资本主义工商业的社会主义改造政策，先后开展起来的，私房改造工作，作为整个社会主义改造的组成部分是完全必要的、正确的，但是由于"左"的错误思想影响，遗留下一些问题，有些地方降低了改造起点，错改了一部分房屋；有的没有给房主留自住房。根据国家有关政策，对不符合规定而错改了的房屋，应按政策实事求是给予纠正；对房主应留而未留自住房的，可补留自住房。但目前这些落实了政策的房屋许多只是发还产权，房主并未实际支配，使用该房屋。对期间挤占、没收私人房产的行为，现已彻底否定，并进行了纠正，根据有关规定，应一律确认原房主的所有权，把房产归还给房主。对于自住房和出租房，应分别不同情况，采取不同处理方法逐步解决。凡单位和个人挤占私人自住房，必须坚持谁占谁退的原则。凡职工个人占用私人自住房的，无论是由房管部门或由机关，企业事业单位安排的，还是自行挤占的，都应视为无房户，由职工所在单位或其上级主管部门安排其住房，将占用的房屋尽快退还给原房主。但在落实政策过程中，有些单位无力为占用私房职工提供住房，有些单位有房却不优先安排用于落实私房政策，使许多房主仍然是手持房屋所有权证却住不进自己的房屋。
在落实建国初期代管的房产问题及港澳台胞私房政策问题上，也遗留有此类问题，政府落实私房政策部门只是解决了房屋产权归属问题，却未让房主实际占有、使用私有房屋。有的私房主被强制与住户签订了私房租赁合同，否则不予办理产权证照；有的由于争议较大，房主长年一直未与住户签订租赁契约。许多签订租赁契约的私房主，由于契约未约定租赁期限，也与住户产生纠纷，要求收回房屋。
对于此类收房案件法院的处理原则一般是：住户有他处住房，能全部腾退的，全部腾退，能部分腾退的，部分腾退，住户无他处住房，不予腾退。这样的处理是基于保护住户利益，维护社会稳定而考虑的，许多案件也都按这样的原则处理了。但是这种处理方法并没有使问题得到解决，因为没有考虑到私房主的利益。拥有所有权却不能享有占有、使用、收益的权能，在法理上是讲不通的，在现实中也是不公平的。现今房地产已作为商品流人市场，平等自愿、等价有偿已成为人们在民事活动中普遍遵守的原则，过去那种强制私房主与住户签订租赁契约，住户可以无限期使用他人房屋的作法已与市场经济的运行规则相悖，必须加以修正。
在处理此类收房案件上，有人提出以下可供掌握的标准：（1）承租人违反租赁合同的约定，或转租、转借承租的住房，或拖欠房租，可解除租赁关系，准予产权人收回房屋；（2）承租人有了新的住房，可解除租赁关系，准予产权人收回房屋；（3）房屋产权人确实需要占有、使用房屋，且居住条件劣于承租人的，可以全部或部分收回房屋；（4）房屋产权人为收回自己所有的房屋，为承租人找到了相应的住房，可解除租赁关系，准予产权人收回房屋；（5）房屋产权人要求收回自己的住房，但承租人确实不具备腾退条件的，可以暂时维持原租赁关系，但应明确租赁期限或提高租金标准。以上几条可以作为办理此类案件时的参照，但对于"提高租金标准"，似不易掌握，因房地产管理法等法律法规都规定私房租金应受政府房地产管理部门调控，如《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条规定："住宅用房的租赁，应当执行国家私房所在城市人民政府规定的租赁政策"，《城市私有房屋管理条例》第二十六条规定："房屋租金，由租赁双方按照房屋所在地人民政府规定的私有房屋租金标准，协商议定".如果由法院判决提高租金，虽保护了私房主利益，却缺乏相关法律依据，且与房地产行政管理部门的规定相矛盾。此种“司法先于立法”的做法其妥当性值得商榷。笔者认为，房地产交易行为是受国家严格控制的，目前私房法定租金与其实际市场价值差距较大，应通过政府提高租金标准来解决问题，在此之前，法院不宜做出提高租金的判决。总之，在处理落实私房政策遗留问题上，既要切合当前市场经济发展状况，又要考虑历史原因；既要保护公民合法的财产权益，又要维护社会的稳定。审判人员应结合案件具体情况，多做"案外工作"，如做住私房的承租人单位的工作，使其尽快解决承租人的住房问题。毕竟，彻底解决落实私房政策问题仍需依靠政府和社会的力量。四、离婚案件中房屋纠纷的处理。
住房是一种重要的生活资料。随着住房改革的逐步深入，我国城镇居民的住房状况已得到较大改善，但住房困难情况仍然存在。在离婚案件中，即体现为夫妻双方为分得房屋产权或使用权而争执不休，使得简单的离婚案件复杂化。目前许多离婚案件中当事人的主要争执点即为住房问题。因此解决好离婚案件中的房屋纠纷，往往成为办好离婚案件的关键。在审判工作中，应分别不同的情况去处理。
（一）对于个人拥有完全产权的住房，如系夫妻双方婚后所得，应为夫妻共有财产，按照分割夫妻共有财产的原则去分配。如为夫妻一方婚前所购置，但双方婚后在此居住，根据最高法院有关司法解释，经过八年，可视为夫妻共同财产进行分配。分配中应坚持男女平等，保护妇女儿童合法权益，照顾无过错方，尊重当事人意愿，有利生产、方便生活的总原则，如住房分配给夫妻一方，应按评估的市场价给予另一方一半价值的补偿。在处理此类问题中应注意分清家庭共有房屋与夫妻共有房屋，如系家庭共有，必要时应先析产，然后再进行离婚案件的审理。对于婚姻中预购的商品房，离婚时房屋尚未交付，如何处理？笔者认为在商品房尚未交付的时候，购房方与售房方仅为债权债务关系，购房方享有的仅是一种债权，因而此种情况应按离婚中对债权、债务的处理原则进行处理。如一方愿意取得商品房的，应给予另一方相当于预售合同一半价值的补偿。并与售房方办理有关的合同变更手续。如双方都不愿意取得商品房的，应当先承担违约责任，然后再对返还的剩余的购房款，进行分配。在处理此类问题中由于牵涉到商品房预售方的利益，因而在夫妻双方争议较大，达不成协议时，法院可以就此问题另案处理。
（二）离婚时对于承租的公房如何分配，是颇有争议的问题。一种观点认为不应将其纳入离婚案件一并处理，理由是：租赁关系是一种合同关系，由原来的夫妻共同承租变为一方承租属于合同主体的变更，应征得公房的所有权或管理权人同意。另一种观点认为应一并处理，理由是：离婚当事人之间就公房使用权的分割处理，只涉及承租一方主体的变更，不会导致租赁关系其他内容的变更，且如不处理公房使用权，会使双方在离婚后又产生争讼，不利于子女成长和社会稳定。笔者同意后一种观点。《最高人民法院关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》（以下简称"解答"）中规定："在离婚案件中，当事人对公房的使用。承租问题发生争议，自行协商不成，或者经当事人双方单位或有关部门调解不成的，人民法院应根据案件的具体情况，依法予以妥善处理。"在解答中列举了几种离婚后双方均可承租公房的情况：婚前由一方承租的公房，婚姻关系存续五年以上的：婚前一方承租的本单位的房屋，离婚时，双方均为本单位职工的；一方婚前借款投资建房取得的公房承租权，婚后夫妻共同偿还借款的；婚后一方或双方申请取得公房承租权的；婚前一方承租的公房，婚后因该承租房屋拆迁而取得房屋承租权的；夫妻双方单位投资联建或联合购置的共有房屋的；一方将其承租的本单位的房屋，交回本单位或交给另一方单位后，另一方单位另给调换房屋的；婚前双方均租有公房，后合并调换房屋的；其他应当认为夫妻双方均可承租的情况。对夫妻双方均可承租的公房，应按下列原则予以处理：照顾抚养子女的一方；男女双方在同等条件下，照顾残疾或生活因难的一方；照顾无过错的一方。解答中规定："对夫妻双方均可承租的公房而由一方承租的，承租方对另一方可给予适当的经济补偿。"但对于给付的标准却没有规定。笔者认为公房租赁权不仅仅是一种民法理论上的债权，它包含有国家给予的福利，取得租赁权的一方即等于取得了这种福利，而另一方则将有可能享受不到这种福利，其所可能遭受的损失即是公房房屋租赁价格与市场价格之间的差价。因此，在承租方给予另一方经济补偿的，应考虑另一方有无房住，有无可能分房收入情况，当地房屋租赁价格等因素，给予合理补偿。解答中规定法院在调整和变更单位自管房屋的租赁关系时，一般应征求自管房单位的意见。因而有人认为人民法院在征求意见时，如果单位不同意由当事人中非本单位职工一方承租房屋，法院即不能判决由其承租。笔者认为此种观点值得商榷，法院既已规定在有些情况下离婚的夫妻双方均可承租，那么法院就可依此独立做出判决，不能受单位意见的左右。征求自管房单位的意见，是为了调动他们的积极性，配合法院做好当事人的工作，以便于判决的执行。
（三）部分产权房屋的分配问题也是离婚案件中经常遇到的，所谓房屋部分产权，是指职工以标准价格购买公有住房后享有部分权能并且受到法定限制的产权，其中包括永久居住权、使用权、继承权和有限的处分权与受益权。它是在住房制度改革中形成的一种特殊的所有权形式。离婚案件中部分产权房屋的处理原则同公房使用承租权一样，都是抚养子女一方优先，无过错方优先、相同条件下照顾女方，此外还要考虑收入、住房情况等。根据"解答"的规定，分得房屋部分产权的一方，一般应按所得房屋产权的比例，依照离婚时当地政府有关部门公布的同类住房标准价，给予对方一半价值的补偿，笔者认为住房标准价是国家、单位给予职工的优厚待遇，分不到住房的一方以后可能再享受不到这种待遇，因此按住房标准价补偿其一半价值并不是完全公平的。考虑到这一点，法院在分配其他财产时应照顾未分得住房一方，并且在分得住房一方经济条件允许的情况下，可要求其高于标准价给予对方补偿。解答中还规定：对夫妻双方均争房屋"部分产权"的，如双方同意或者双方经济、住房条件基本相同，可采取竞价方式解决。竞价的方式在离婚案件的审理中还属新问题，缺乏具体操作规则和应用经验，尚需审判人员在实践在逐步探索、总结。笔者认为，竞价应遵循以下原则：1双方自愿原则。选择竞价的方式应双方当事人均同意，有关意见应记人法庭笔录。如一方不同意，法庭不能强迫当事人竞价。2公平合理原则。指竞价的双方当事人应经济条件、住房条件基本相同，如双方经济条件悬殊，或一方住房宽裕，而另一方无其他住房，即不应采取竞价的方式。3在法院主持下进行的原则。竞价是在诉讼之中进行的，因而当事人应听从法院的指导，并依照法院规定的竞价规则进行竞价。这样才能保证竞价的公正与合法。
五、拆迁纠纷的受理问题。
在民事审判工作中遇到拆迁纠纷，应首先考虑应否受理。因为由于拆迁纠纷的特殊性质，其大部分都属行政案件，应由法院行政庭受理，只有少数由民庭受理。
根据有关规定，下列拆迁纠纷应按行政案件受理：（1）对人民政府或房屋拆迁主管部门作出的拆迁补偿形式、补偿金额、安置用房面积、安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限等裁决不服，提讼的；（2）对房屋拆迁主管部门作出的罚款、没收非法所得、责令停止拆迁、吊销证书、责令限期退还周转房、警告等行政处罚不服，提讼的；（3）拆迁人与被拆迁人对拆迁补偿、安置等未达成协议或者达成协议尚未履行的，一方或双方反悔不同意原协议要求房屋主管部门裁决，房屋拆迁主管部门拒绝裁决或者不予答复，提讼的；（4）认为符合法定条件，申请颂发或补发“拆迁许可证”“拆迁资格证书”等，房地产管理部门或房屋拆迁主管部门拒绝颂发或不予答复，提讼的；（5）拆迁人取得拆迁许可证后，拆迁的主管部门拒绝公布拆迁人、拆迁范围、搬迁期限等或不予答复，提讼的；（6）认为人民政府或房屋拆迁主管部门的其他有关房屋拆迁管理的行政行为或不履行法定职责的行为侵犯其合法权益，而提讼的。除第三种情况外，其他几种情况应作为行政案件比较容易理解，因为都属对行政机关的具体行政行为不服提起的诉讼。对于第三种情况按何种诉讼处理曾有异议。最高法院（1993）法民字第9号函规定，在城市房屋拆迁过程中，拆迁人与被拆迁人对房屋拆迁的补偿形式、金额，安置房面积、地点，搬迁过渡方式和期限，经双方达不成协议的，属于平等主体之间的民事权益纠纷，房屋拆迁主管部门或同级政府对此类纠纷裁决后，当事人不服诉至法院的，人民法院应以民事案件受理。目前第9号函的规定已不适用，它与行政诉讼法的有关规定相悖。此种情况应按行政案件受理，已在审判实践中得到共识。但是如拆迁人与拆迁人就有关安置、补偿、回迁等问题达成协议并已实际履行（含部分履行），因一方或双方违约产生纠纷，提讼的，可按民事案件受理。因为此时拆迁人与被拆迁人之间已形成合同关系，双方按合同规定享有权利、承担义务，属平等主体之间的关系，因此，发生纠纷亦属民事纠纷，应按民事案件受理。六、军产房问题。
所谓军产房，是指所有权归军队所有的房产。军队房屋的所有权单位为中国人民总后勤部。在民事审判中，较多的军产房纠纷为军队转业、离退休干部腾退原住房问题及军队利用房地产开展经营活动问题。
关于军队离退体干部腾退军产房问题。最高法院有关批复的精神为：此问题属于军队离退休于部转由地方安置管理工作中的遗留问题，由军队和地方政府通过行政手段解决为妥，此类纠纷人民法院不宜受理。对此类纠纷不予受理是妥当的，因为有可能涉及到营区和其他军事设施的安全、保密问题，并且如受理，将涉及到今后的执行问题，法院判决腾房后，当事人不自动履行，须由人民法院强制执行，会在社会上造成不良影响。基于同样理由，笔者认为，对于军队转业干部腾退原住军产房纠纷，人民法院也不应受理。
根据国家有关规定，军队房地产在保证战备和部队住用需要并保守军事秘密的前提下，可以利用空余房地产依法开展经营活动，包括房屋、设施、场地的出租，房屋的出售、房地产的换建、互换、土地使用权的有偿转让，合资建房，利用房地产自办或合办经济实体，以及其他经营活动，而且经营活动可以面向社会。军队利用房地产开展经营活动，其收人可以用于弥补国防费不足，以房养房，但在经营中难免会发生纠纷，对这类纠纷如何处理是法院应慎重对待的问题。
军队利用房地产对外开展经营活动，与地方单位、个人发生纠纷至法院的，一般应视为平等主体之间的纠纷，按照《民法通则》、《经济合同法》等法律的相关规定处理。人民法院在审理中如发现军队有违反国家有关行政法规的情况，可告知监督管理机关，由其依法进行处理，如发现有违反军队有关规定的情况，应告知军队有关部门处理。
人民法院在审理此类纠纷时，应对合同的有效性进行审查。根据有关规定，军队利用房地产开展经营活动，实行《中国人民利用房地产开展经营活动许可证》管理制度，凡利用房地产开展经营活动的单位，必须到军队房地产管理部门申领《许可证》，并按有关规定到当地房地产交易管理部门办理交易手续。对军队方未申领《许可证》进行的房地产经营活动，一般应认定为无效，如在一审诉讼中经军队房地产管理部门批准补办的，可以认定为有效。如果只申领了《许可证》，但未到当地房地产交易管理部门办理交易手续，并且合同已实际履行的，可认定为有效，但法院应督促当事人补办交易手续。
篇9
承租方：(以下简称乙方)____________
甲、乙双方就房屋租赁事宜，达成如下协议：
一、甲方将位于____市____街道____小区__号楼________号的房屋出租给乙方居住使用，租赁期限自____年____月____日至____年____月____日，计__个月。
二、本房屋月租金为人民币____元，按月/季度/年结算。每月___月初/每季___季初/每年___年初__日内，乙方向甲方支付___全月/季/年租金。
三、乙方租赁期间，水费、电费、取暖费、燃气费、电话费、物业费以及其它由乙方居住而产生的费用由乙方负担。租赁结束时，乙方须交清欠费。
四、乙方同意预交元作为保证金，合同终止时，当作房租冲抵。
五、房屋租赁期为，从__年__月__日至__年__月__日。在此期间，任何一方要求终止合同，须提前三个月通知对方，并偿付对方总租金___的违约金;如果甲方转让该房屋，乙方有优先购买权。
六、因租用该房屋所发生的除土地费、大修费以外的其它费用，由乙方承担。
七、在承租期间，未经甲方同意，乙方无权转租或转借该房屋;不得改变房屋结构及其用途，由于乙方人为原因造成该房屋及其配套设施损坏的，由乙方承担赔偿责任。
八、甲方保证该房屋无产权纠纷;乙方因经营需要，要求甲方提供房屋产权证明或其它有关证明材料的，甲方应予以协助。
九、就本合同发生纠纷，双方协商解决，协商不成，任何一方均有权向天津开发区人民法院提起诉讼，请求司法解决。
十、本合同连一式__份，甲、乙双方各执__份，自双方签字之日起生效。
甲方：_____________ 电话：_____________
身份证：___________
乙方：_____________ 电话：_____________
身份证：___________
___年___月___日
新版房屋租赁合同范本2 甲方(出租方)姓名： 身份证：
乙方(承租方)姓名： 身份证：
甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，根据我国《合同法》的有关规定，达成如下租房协议：
一、甲方愿把产权属于 房厅出租给乙方使用。
二、租期：自 年 月 日起至 年 月 日止。
三、租金：人民币/月(大写) .按一季度缴租，计人民币(大写)
四、缴租方式：一季度完结最少十天之前缴租下一季度房租;如不续租，则需提前一个月通知甲方。否则不退押金。
五、甲方收取乙方人民币(大写) 元整(￥： 元)作为有关费用(如水、电等)的押金。待本契约期满或终止时，乙方结清一切费用后无息归还。
六、乙方应爱护甲方的房屋，未经甲方同意不得随意将承租房屋拆建、改建、扩建、装修等，否则造成损坏由乙方负责赔偿;未经甲方同意乙方不得将房屋转租、分租、否则甲方有权收回出租房另行处理，并且甲方不退还剩余租金及押金。
七、乙方不能以押金代房租。遇拆迁等不可抗力不能出租，按当月实际天数按月租费用计算租金。
八、租赁期满时，甲方房屋如不继续租给乙方，应提早壹个月通知乙方;乙方如不续租甲方房屋，也应提早壹个月通知甲方。若续租也应提前壹个月重新签订租赁合约。
九、乙方应严格遵守国家及当地政府、街道等有关部门的法令、法规，不得利用甲方的住房进行任何的违法活动。
十、水电费、电话费、煤气费、卫生费、治安费、闭路电视费等住户费用由乙方自理。在租赁期，如果发生政府有关部门征收本合同未列出项目但与使用该 房屋有关的费用，均由乙方支付。
十一、甲、乙双方 如有任何一方违约，将用违约金赔偿对方。
十二、甲、乙双方在协议期内，应本着相互平等，相互尊重的原则，若乙方提前退房，甲方不退还剩余租金。
本合约壹式贰份，甲、乙双方各执壹份，到期自行作废。
十三、现水表数： 吨(不欠费);电表数： 度(不欠费);有线电视费： 已缴到 年 月，(不欠费);卫生费：(不欠费);上网费：(不欠费)
出租方： (手印) 联系电话：
承租方： (手印) 联系电话：
签约时间： 年 月 日
新版房屋租赁合同范本3 甲方： 乙方：
甲、乙双方通过友好协商，就房屋租赁事宜达成如下协议：
一、乙方租用甲方座落在__渡假村__组团内__楼房__栋，建筑面积为__平方米。租用期三十周年，自本合同生效之日开始计算。
二、租用期限内房屋租金为__人民币(含建筑税)乙方分两次支付。本合同生效后的十天内，乙方支付房屋租金的60%为__万元，房屋验收合格后的十天内，乙方支付房屋租金的剩余款额。
三、租用期内，房屋由乙方使用管理，房屋的房产税、土地使用税和其它合理税费由乙方承担。
四、租用期内，乙方所用的水、暖、电、热水、通讯、室外环卫、房屋修缮、绿化维护等由甲方统一管理，发生的费用由乙方承担。
五、第三、四条所发生的费用，甲方凭单据、发票和有关规定文件，按各规定的期限向乙方结算。
六、乙方所租用房屋，在乙方验收合格并付清房屋租金后，归乙方使用。
七、在房屋保修期内(水电设施半年、土建一年，采暖设施一个采暖期，自乙方使用之日算起)甲方对房屋质量问题保修。
八、乙方服务人员的临时户口等生活上所需办理的手续，由甲方帮助与当地有关单位联系解决。
九、违约责任
1.本合同生效后，如乙方违约，乙方已缴房屋租金不退，并一次性支付违约罚金__万元人民币(自违约之日起三十天内付清)
2.本合同生效后，如果甲方违约，甲方向乙方退还剩余租金(即本合同房屋租金的三十分之一乘以剩余租期年数)，并一次性支付违约罚金__万元人民币(自违约之日起三十天内付清)
3.不满半年的租期按半年计算，超过半年不满一年的租期按一年计算。
十、在租用期内，甲方不得将乙方租用的房屋转租(卖)给任何第三者，如果甲方出售乙方租用的房屋，乙方应享受优先购置权，并无需另行支付购房款，同时甲方应协助乙方办理正式过户手续，由此发生的有关费用由乙方承担。
十一、乙方需要安装电话，由甲方解决，费用由乙方承担。
十二、在租用期内，如遇不可抗拒的灾害，房屋遭到毁坏，按照房屋建设程序，乙方重新建造房屋。
十三、甲方已声明本合同所指标的楼房是符合国家有关政策和法令而建造和经营的，甲乙双方在符合国家现行的有关政策和法令的基础上签定本合同的。如在租赁期限内如遇与国家新的政策、法令、规定相悖，使本合同不得不解除时，甲方每年按房租总金额的百分之十乘以乙方实际租用年数计扣房租。
十四、执行本合同发生争议，由当事人双方协商解决，协商不成，双方同意由____仲裁委员会仲裁(当事人双方不在本合同中约定仲裁机构，事后又没有达成书面仲裁协议的，可向人民法院起诉)
十五、本合同一式九份。正本两份，双方各执一份;副本六份，双方各执三份。正副本具有同等法律约束力。
十六、本合同双方签字盖章经公证后生效。本合同未尽事宜双方另行商定。
十七、本合同附件(由甲方提供)
1.房屋平面位置及占用土地范围图(略)
2.____渡假村别墅暂行管理办法(略)
甲方：(盖章) 乙方：(盖章)
代表： 代表：
地址及电话： 地址及电话：
篇10
《厦门市人民政府关于开放已购有住房交易市场的请示》（厦府〔1999〕065号）收悉。经研究，原则同意你市开放已购公有住房和经济适用住房交易市场，并原则同意《厦门市已购公有住房进入市场管理暂行办法》，请尽快公布并抓紧组织实施。关于已购公有住房上市出售收益分配管理办法，应按国家有关规定执行。
附：厦门市已购公有住房进入市场管理暂行办法
第一章 总 则
第一条 为培育和发展房地产市场，促进住房消费，改善和提高居住水平，加快住房建设，使住宅业成为新的经济增长点，根据国发〔1998〕23号及厦府（1997）综094号文规定的精神，制定本办法。
第二条 本办法所称已购公有住房是指市土地房产管理部门和单位按房改政策出售给个人的住房。
第三条 本办法所称已购公有住房进入市场是指将已购公有住房买卖、置换、出租、抵押等行为。
第四条 厦门市土地房产管理局是已购公有住房进入市场的行政主管部门，具体业务委托厦门市房地产交易中心办理。
第五条 开展城镇职工家庭住房情况普查，建立家庭住房档案。已购公有住房进入市场实行准入制度，须经市土地房产管理部门审批。
第六条 职工将已购公有住房进入市场后，不得再购买公有住房，也不得再购买经济实用住房等政府提供优惠政策建设的住房。
第二章 条 件
第七条 购买全部产权的住房，在个人取得土地房屋权属证书后，方可进入市场。
第八条 购买部分产权的住房，在个人办理改按成本价购买并取得土地房屋权属证书后，方可进入市场。
第九条 将已购公有住房进入市场必须出具房屋共有权人及同住成年直系亲属同意的书面意见，并提供当事人及其配偶所在单位职工个人住房情况的证明。
第十条 下列已购公有住房不得进入市场：
（一）未按有关规定超标加价或加租的；
（二）商品房原价格在人民币4000元／平方米以上的（已按厦房改字〔1997〕03号文执行的除外）；
（三）户籍冻结区和改变使用性质的；
（四）已购公有住房进入市场后造成新的住房困难的；
（五）其他按法律、法规及市政府规定不得进入市场的。
第三章 基本程序
第十一条 市土地房产管理部门对已购公有住房所有人提出的进入市场申请进行审核，自收到申请之日起十个工作日内做出是否准予进入市场的书面意见。
第十二条 经市土地房产管理部门审核准予进入市场的房屋，由当事人到厦门市房地产交易中心办理交易手续。
第四章 买 卖
第十三条 买卖已购公有住房，应提交下列材料：
（一）土地房屋权属证书；
（二）已购公有住房买卖申报审批表；
（三）当事人身份证件及户籍证明；
（四）买卖合同；
（五）卖方婚姻状况证明；
（六）当事人及其配偶所在单位职工个人住房情况的证明；
（七）房屋共有权人及同住成年直系亲属同意将已购公有住房买卖的书面意见。
第十四条 出售已购公有住房，当事人应如实向市房地产交易中心申报成交价格。当事人申报价格明显低于房地产市场评估价格的，原产权单位或市土地房产管理部门可按申报价格优先购买，不购买的按评估价格征收税费。
第十五条 买卖已购公有住房应按规定缴纳以下税费，计税费基数以成交价（或评估价）计收。
（一）土地出让金：1％，由卖方缴交（按已购公有住房市场价或商品房指导价购买的部分除外），并签订土地出让合同；
（二）营业税、个人所得税等地方税务部门征收的税费；按3％综合征收率计征，由卖方缴交；
（三）契税：1.5％，由买方缴交；
（四）交易鉴证费：0.8％，买卖双方各承担一半。
第十六条 出售机关工作区、教育园区、企业生产区内已购公有住房的，在同等条件下，原产权单位有优先购买权。
第十七条 出售已购公有住房，成交价款扣除应缴纳的税费后，增值部分全部归卖方所有。
第十八条 将已购公有住房出售后，再购买商品住房时，按规定缴纳住房公积金的职工，经批准，可按房改规定申请个人住房组合贷款。
第五章 置 换
第十九条 已购公有住房可以同各类住房置换。
第二十条 已购公有住房置换，应提交下列材料：
（一）置换双方的土地房屋权属证书；
（二）已购公有住房置换申报审批表；
（三）置换合同书；
（四）当事人身份证件；
（五）当事人及其配偶所在单位职工个人住房情况的证明；
（六）房屋共有权人及同住成年直系亲属同意将已购公有住房置换的书面意见。
第二十一条 房屋置换应按规定缴纳以下税费。
（一）土地出让金：
1.属已购公有住房的按已购公有住房价值1％计收（按已购公有住房市场价或商品房指导价购买的部分除外），并签订土地出让合同；
2.不属已购公有住房的按有关规定执行。
（二）营业税等地方税务部门征收的税费：以置换双方房产评估价的差额部分为计税依据，按3％综合征收率计征，由房产价值大的一方缴交；
（三）契税：以置换双方房产评估价的差额部分为计税依据，按1.5％计征，由房产价值小的一方缴交；
（四）交易鉴证费：以置换房屋总价为计费依据，按0.8％计征，由置换双方各承当一半。
第二十二条 已购公有住房出售后一年内按市场价购买住房的，视同住房置换。其所购住房的房款总额低于或等于原已购公有住房出售的房款总额的，免征契税；其所购住房的房款总额大于原已购公有住房出售的房款总额的，超过部分应计征契税。
第二十三条 旧公有住房可与统建房置换（置换办法另行公布），通过以小换大、以旧换新达到改善居住条件，提高居住水平的目的。置换后的公有住房，用于解决困难企业生活困难的职工和最低收入家庭的住房问题。
第六章 出 租
第二十四条 出租已购公有住房，应提交下列材料：
（一）土地房屋权属证书；
（二）已购公有住房租赁申报审批表；
（三）房屋租赁合同；
（四）当事人身份证件；
（五）当事人及其配偶所在单位职工个人住房情况的证明；
（六）房屋共有权人及同住成年直系亲属同意将已购公有住房出租的书面意见。
第二十五条 出租已购公有住房的出租方应按规定缴纳以下税费：
（一）租赁收益金：按厦府（1999）综031号文规定执行；
（二）房产税、营业税、个人所得税等按税务部门有关规定缴交。
第二十六条 经审核同意出租已购公有住房，出租人按规定缴纳税费后，市房地产交易中心发给《房屋租赁证》。
第七章 抵 押
第二十七条 抵押已购公有住房应提交下列材料：
（一）土地房屋权属证书；
（二）已购公有住房抵押登记审批表；
（三）借款合同；
（四）已购公有住房抵押合同；
（五）当事人身份证件；
（六）当事人及其配偶所在单位职工个人住房情况的证明；
（七）房屋共有权人及同住成年直系亲属同意将已购公有住房抵押的书面意见。
第二十八条 已购公有住房抵押应按规定缴纳抵押鉴证费。
第二十九条 将已购公有住房抵押，必须按《厦门市房地产抵押管理规定》办理有关手续。
第八章 附 则
第三十条 进入市场后的已购公有住房的管理办法，仍按原已购公有住房售后的管理办法执行。
第三十一条 买卖、置换已购公有住房后，已购公有住房的维修基金（本息）仍保留在原住房基金帐户内，归新产权人使用。
第三十二条 已购公有住房买卖、置换后再进入市场交易的，不按本办法办理。
第三十三条 成立房屋置换服务公司，解决已购公有住房进入市场的收购、购房贷款担保、中介等问题。
第三十四条 根据建设部1999年第69号令，对违反本办法规定的下列行为作出处罚：
（一）将不准买卖、置换的已购公有住房买卖、置换的，没收违法所得，并处以10000元以上30000元以下罚款。
（二）将已购公有住房买卖、置换后，又以非法手段购买公有住房或者政府提供优惠政策建设的住房的，由市土地房产管理部门责令退回所购住房，不予办理产权登记手续，并处以10000元以上30000元以下罚款；或者按照商品房市场价格补齐房价款，并处以10000元以上30000以下罚款。
第三十五条 已购公有住房进入市场，职工及所在单位必须如实反映情况和提供证明。凡不如实反映情况或提供虚假证明的，一经发现，除追究直接当事人及所在单位责任外，还应视情节轻重，给予单位主要负责人相应的党纪、政纪处分及经济处罚。
第三十六条 各级土地房产管理部门对已购公有住房进入市场要按规定严格审查。工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、贪污受贿的，由其所在单位或上级主管部门给予行政处分；情节严重、构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十七条 原房改有关规定与本规定不符的按本规定执行。
第三十八条 经济适用住房、统建房等优惠政策房进入市场的办法参照本办法执行。
