房地产市场调查报告范文

导语：如何才能写好一篇房地产市场调查报告，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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摘要:多年来持续看涨的高房价却使住房这个生活必需品变成了许多人眼中可望而不可及的奢侈品，房价问题已成为到人们日益关注的话题，而且房地产业的发展也关系到整个国民经济的发展，国家政府为此也采取了积极的措施来控制房价。为了了解目前郑州市房地产市场的供求状况和消费者的需求定位，我们于2011年6月8日-9日针对郑州市房地产消费者展开调查，以问卷调查的形式并采用全面普查与重点调查相结合的研究方法，来具体分析郑州市房地产消费者市场的情况。

一.调查背景及目的

近些年来，出现全国性的房地产过热现象，房地产的价格不断攀升。国家政府对此事高度重视，2002年以来针对房地产过热、房价过高现象，出台了一系的宏观调控政策，希望有效的抑制房价的上涨，特别是近期新国八条的出台进一步显示了国家在调控房价上的坚定决心，以此我们此次针对郑州市本地区的房地产需求现状、消费者的居住现状及购房定位情况所进行问卷调查，便是根据房地产开发经营与管理这门课理论知识的学习，为了加强对学科的理解和方法的应用，从而对该地区的房地产现状有更深入的了解。

二.调查方法

通过采取问卷调查的方法，对郑州市居民进行随机调查问答，调查对象年龄在20-60岁之间，共发放调查问卷40份，获取调查结

果后采用Excel表对数据进行录入和处理，并经过严格的复核，以图表形式具体反映出目前郑州房地产市场方面的情况。 三.调查结果 1.居住条件分析

我们可以看出，在消费者的居住条件中，出租房和商品房所占比

例较大，均占40%;其次是福利房占14%，然后为经济适用房占6%。由此我们可以得出，郑州市消费者居住条件以出租房和自购商品房为主，而经济适用房较少，从而说明郑州市住房保障体系不完善，有待进一步加强。

2.家庭收入分析

从以上数据我们可以看出，郑州市消费者家庭月总收入主要集中到2000-4000元范围内，占到被调查者的50%;其次是4000-6000元范围，占到23.53%;排到第三位的是2000元以下，占17.65%;而6000-8000元以及8000元以上的消费者比例甚小。由此我们可以得出郑州市消费者家庭月总收入水平仍然偏低，故消费者购房需求不旺，也即居民收入水平与购房能力有直接的关系，因此在进行房地产开发定价时务必要考虑消费者实际家庭收入水平。 3.

住房面积分析

从以上数据我们可以看出，在消费者的住房面积中，80-100平方米所占比例较大，为54%;100-130平方米占17%;50-80平方米占14%;50平方米的为9%;130平方米占6%。由此我们可以看出，消费者对住房面积的要求主要为80-100平方米，开发商在设计住宅面积时，应把重心放在该面积范围内。 4.居民信息获得途径

从以上数据我们可以看出，消费者获得房地产信息的途径有报纸、朋友/亲人传播、户外广告、电视、中介机构、网络、专业杂志、房展会、其他，各占比例依次为63%、51%、49%、34%、34%、17%、11%、11%、11%。由此我们可以看出，开发商在进行宣传时可以着重利用报纸和户外广告，并且要注重服务水平和房产质量，使该房产在消费者的人际关系网中得到大力推广。 5.居民购房计划分析

从以上数据我们可以看出，消费者计划在3-5年内购房的占

40%;5年的占28.57%;2年的占25.71%;一年和半年的均为2.86%。由此我们可以看出，大多数消费者的购买能力和购买积极性不高，开发商应提高消费者的购买积极性。 6.居民购房目的分析

以上数据我们可以看出，消费者的购房目的84%为自住;10%为

出租;6 %为升值转卖。由此我们可以得出，大多数消费者购房是为自己和家人居住，靠出租和转卖等投资手段来获取利润所占比例较小。

7.居民能承受房价分析 .

由以上数据我们可以很明显的看出，19%的人能接受3000元/平米一下，54%的人能接受3000-5000元/平米，19%的人能接受5000-8000元/平米，7%的人能接受8000-10000元/平米，2%的人能接受10000元/平米以上。由此可见绝大多数人还是中等收入水平，能接受的房价还是在5000元/平米一下，而现实房价由于各种原因一直居高不下，让普通居民无法接受。 8.居民购房面积分析

从以上数据我们可以看出，消费者对房屋面积的要求大多数为80-100m3，占45.71%;100-130 m3占28.57%;130 m3 占20%;50-80m3占5.71%;50 m3为0。由此我们可以看出，大多数消费者对房屋面积的要求为80-100m3，开发商在设计房屋时应适当增大该类房屋的数量。

9.居民购房付款方式分析

选择分期付款方式的购房者占63%，选择银行付款的购房者占20%，选择一次性付清的购房者占17%，选择公积金贷款的购房者占3%。

10.居民对购房配套设施的要求分析

从以上数据我们可以看出，消费者购房时最关注的生活配套设施是学校教育资源、超市及菜场，各占到被调查者的69%;其次是医疗卫生设施和绿地广场，各占到66%;排到第三位的是休闲场所，占51%;然后依次是商业步行街，占23%;餐饮场所和停车场占8%。由此我们可以得出，学校教育资源、超市及菜场是消费者最注重的生活配套设施，开发商在开发一定要注意地段的选择。

11.居民对建筑风格要求的分析

从调查分析看，选择欧式风格的购房者的比例占33.33%，选择现代简洁式风格的购房者的比例占25%，选择中西结合购房者的比例占22.22%，选择中式风格的购房者的比例将近占20%。

12.居民对未来两年郑州房价的分析

从以上数据我们可以看出，对于未来两年郑州市的房价来说，认为有上涨可能性的占到多数，为37%，认为变化不大的占到了31%，不好说的占到20%，认为可能会下跌的占到了11%。 13.开发商与购房者矛盾分析

从以上数据我们可以看出，开发商与购房者的主要矛盾是开发商定价过高，占40%;其次是面积缩水，占22%;开发商的诚信问题占17%;质量缩水占16%;合同不平等占5%。由此我们可以看出，开发商缓解与购房者矛盾的最直接手段是降低房价，并且还要提高房屋质量和开发商的诚信。

三、问题和建议

就目前居民的住房条件来看，居民家庭月收入水平低，住房面积小是当前主要存在的问题;对于未来有购房计划的居民来说，大多数人只会为家人居住而购房，很少的人会拥有多余的资金来进行房地产的投资，而且所能接受的房价在5000/平米以下的居多，大家未来的购房需要也在100平米左右，满足家庭居住即可;针对郑州市未来几年的房价水平，多数认为会有上涨空间，但仍有部分人反映，如果房价继续上涨，居民无法支付房款，房价或许有下降的可能。从长远来看，如果越来越多的人买不起房子，甚至租不起房子。

加快经济建设，政府制定惠民政策，提高居民收入水平，这是解决房价问题的关键;国家要采用宏观调控手段，加大调控力度，稳定房价;政府要制定相关法律法规，约束开发商行为，提高房屋质量，

增加保障房和经济适用房的数量，保证低收入居民的住房需求。

房地产市场调查报告优秀范文篇【二】

两港一城建设热潮和城市化进程加快促进了我区房地产市场的蓬勃发展。目前房地产业在我区经济发展中具有重要地位和作用，房地产业直接税收占到总税收的15%左右，相关税收占到总税收的30%;如果加上契税收入，则占到36%。随着经济的发展和城市化进程的不断加快，房地产业对税收的支柱作用会更加明显。

近期，中央和市陆续出台了针对房地产市场的调控政策，对于受外部环境影响较敏感的房地产业来说，政策的调整无疑会影响房地产市场的发展。认清我区房地产市场现状，客观分析政策对房地产走势的影响，从而研究提出相应的对策建议，对保持我区房地产市场的持续健康发展，具有重要意义。

一、我区房地产市场发展现状

今年1-6月，我区房地产业实现税收5亿元，同比增长85%;房地产开发投资完成37.3亿元，其中住宅投资完成23亿元;商品房施工面积489.9万平方米，销售100万平方米。今年以来，我区房地产业发展呈现以下特点：

1、房产投资保持较高增速

我区近年的大开发大建设态势和房地产市场的走热使得房产开发商对我区房地产市场前景纷纷看好。今年上半年我区房地产开发仍延续了去年以来的较快增长势头，1-6月，房地产开发平均增速为42.2%，具体走势见图一。其中，住宅建设在房地产开发投资中的地位突出，占到房地产开发全部投资的62%;商业营业用房今年开发增速也持续走高，2-6月累计增速分别为：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;办公楼开发投资也保持了10倍以上的增速。

2、房产销售势头回落明显

今年我区商品房销售面积和销售额的同比增速均呈逐月下降趋势，2-6月的增速走势见图二：

从商品房预售情况来看，回落趋势明显。1-6月全区预售3940套，总面积50.6万平方米;预售套数和面积数与去年同期相比分别降低了15.5%和15.4%。出于对宏观政策的观望心态，3月份我区商品房预售出现了一次明显下降，4月份仅售出474套，总面积6.5万平方米，与3月份相比均下降了44.3%。5月、6月继续维持了较低的预售水平，每月预售385套，总面积5万平方米左右。

3、房产平均价格持续走高

虽然今年年初开始，中央及市频频出台调控房地产市场的有关政策，但年后，房地产市场已进入快速上涨的新一轮行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的实际需求支撑以及跟涨不跟跌的投资心理等因素影响，我区房价也呈持续走高的态势。

自年开始，我区房地产价格以年均20%以上的速度快速提升，房价在、、年分别同比上涨20.5%、30%和42%。目前，我区新建商品房均价已达5590元每平方米，同比上升20%;存量房均价已达5000元每平方米，同比上升47%。

二、近期房地产市场调控政策对我区房地产市场发展的影响

由于房地产价格持续上涨，房地产市场投机成份严重，中央将防范房地产风险作为今年宏观调控的重点，市也出台了多项有关政策，加强对房地产业的调控。中央和市的政策主要通过以下几方面来调控房市：

中央:

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一、泸州房地产市场现状

(一)城镇居民住房条件有巨大改善，但仍有较大需求

(二)住房制度改革全面推进，住房社会化、商品化的条件基本成熟

(三)房地产开发投资快速平稳增长，商品住宅价格平稳上升

92年以来，全市商品住宅价格基本保持平衡上升趋势，没有出现大幅波动。目前普通商品住宅价格为800-1500元/平方米，近十年间增幅为300-800元/平方米，与全省其它同类型城市相比平均低100-300元/平方米。

(四)土地供应进一步规范，招商引资工作获得进展

以往，房地产开发用地多为开发商自行分散征用，或相互间转让获得。市委、市政府作出了政府完全控制土地一级市场的决定，加大了对土地供应的调控力度。为适应实施西部大开发战略的需要，加强了房地产招商引资工作，已敲定数宗大型房地产开发项目，并相继实施，为房地产市场的发展变化增添了外来因素。

二、房地产市场发展存在的主要问题

(一)房地产市场导向不够明确，商品房开发成本偏高

如过去对土地一级市场实际上未垄断，土地与规划衔接差，招投标机制不健全。在小区建设、有形市场建设等方面缺乏明确的规划，到目前为止尚未建成一个10 万平方米以上的小区，单个市场的规模也较小。这个问题目前已引起市委、市政府的重视，相继出台了有关政策，加大了调控引导力度，逐步形成有利于房地产市场发展的大环境。

泸州市商品房售价与相邻地区相比并不高，主要是售价与成本之间的相对利润空间小。主要原因一是政府、行业部门应投入的水、电、气、绿化、公共设施等配套打入成本;二是征地拆迁成本高，与周边中小城市相比综地成本偏高;三是土地市场的管理不够严格，开发商和有的单位炒买炒卖，提高了用地成本。

(二)房地产融资规模小，房地产开发企业素质不高

一是金融贷款资源利用差。据银行提供的数据，全市金融机构的存贷差为50亿元左右。银行贷款在房地产开发资金来源中所占比例为32.45%。因无置业担保公司承担风险，银行未大面积向居民按揭贷款。二是引进外地投资少，我市目前引进的十余个外地投资项目，已投入资金不足3亿元。

主要是数量多、规模小、实力不强、信誉差，尚未形成集约化、规模化经营。全市开发企业86家，市区72家，平均注册资金仅有700余万元，无一家一级资质企业。企业在开发经营过程中往往不注意自身形象品牌的树立，产品品质、经营信誉不高，企业发展缺乏活力。

(三)房改相关环节不配套

一是房改房上市须原产权单位盖章和房改部门审批，一定程度上抑制了房改房上市和三级市场活跃。二是住房公积金管理中心与房改办公设，住房公积金管理、使用与房改政策脱节，职工对自己的公积金归集、使用、审批不清楚，不能及时用于购置新房、维修补贴，加上住房补贴未到位，一定程度上削弱了个人买房支付能力。

三、未来房地产市场发展前景预测

市人口预计达到480万人，其中非农业人口将达到 120万人，比目前增加50万人左右，绝大多数将流向市区居住。未来10年中，对住宅的理论需求量平均在80万平方米以上。

经济发展和市民收入水平的提高，实际购买力将不断增强，住宅的有效需求量将增加。2000年全市城镇居民人均可支配收入6324元，人均住房消费为709元，人均居住面积为10平方米。今后10年市区平均住宅的有效需求量将大于理论需求量，是可以实现的。

不同消费群体对不同档次的住宅产生不同的需求量。根据有关调查分析，高收入者对高档住宅的需求，中值收入者对中档住宅的需求，以及低收入者对普通经济适用房的需求，三者之间的比例关系大体分别为20%，40%和40%。

四、发展房地产市场的对策措施

一要加大政策动力，制定扶持制政策和创造良好的软环境，提升房地产业在国民经济中的地位，把它作为新的经济增长点来培育。二要刺激、搞活住房需求，增强发展的内在动力，实现健康、有序、协调发展。三要选准方向，根据城市功能定位和发展战略，集中力量重点突破。

房地产开发是房地产业和房地产市场发展的基础、生产环节，因此，必须遵循有关原则。一是住房消费的社会化、商品化。二是土地供应的规范化三是住宅建设小区化。四是市场建设体系化，结合泸州建设区域性商贸中心城市的战略，对市场开发建设应做到统筹规划，合理布局，围绕产业特征进行配置。

具体应制定和实施以下政策：采取积极的金融信贷政策，刺激住房消费;新区开发和旧区改建统筹规划，做到使房地产开发实施有重点、有规划;引导企业重组，实行集约化经营。逐步改变企业规模小、实力不强、能力弱的状况;打破限制、彻底放开房改房上市。对已办理完房产证、土地证的住房，除国家规定不能转让的外，都可上市交易;发展和规范中介机构，搞活流通;加强物业管理。

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房地产市场调查报告

一、 调查背景

随着人们生活水平的提高，对于房子的渴望也越来越强烈，买房的人不断增多，房价也在不断的攀升。

进入21世纪以来，国内的房地产市场日趋火爆，房地产的价格不断攀升，创造了一个又一个的财富奇迹。在这种大的风潮之下，人们纷纷涌入到房地产领域中，致使房地产泡沫不断增加，国家政府对此事高度重视，针对房地产过热、房价过高现象，出台了一系的宏观调控政策，房地产市场逐渐回归于理性。那么，针对国内房地产事业的未来会如何发展展开多方面的调查。

二、 调查目的

面对逐渐回归于理性的房地产市场，未来的房地产是否会如人们猜想的逐渐崩盘亦或是走下坡路呢?本次调查就是针对房地产市场未来的的发展趋势。

三、调查情况

1、我国房地产业的现状

自党的以来，在经济体制改革的带动下，房地产业，这一亿万价值的巨大商品开始起动，开始流通。

自20XX年起，本来相对平稳的房价仿佛一夜之间就打着滚似的增长了一倍多，使得人们认为在以后房价还会继续增长，纷纷抢购房产。这使得一些房地产开发商看准了时机都抢着开发未开发的土地，一幢幢的高楼拔地而起。而房价也一直在飙升。

进入20XX年9月，美国金融市场再掀危机，雷曼兄弟控股公司破产、美洲银行收购美林集团、AIG集团陷入危机，强烈震撼了美国金融市场，并在国际金融市场掀起滔天巨浪，旷日持久的美国次贷危机转化为严峻的世纪性金融危机。由于这场金融危机仍处于持续发展中，金融市场瞬息万变，危机将走向何处并在何处停止?巨大的不确定性笼罩全球。同样，这场危机的影响范围和影响程度仍是个未知数，这场危机对我国房地产行业的冲击也是显而易见。

次贷危机对我国的房地产行业有着巨大的影响。为了缓解国际资本投机人民币的压力，人民银行不得不让人民币的存款利率与美元存款利率之间保持一定的利差。从20XX年底至20XX年6月的1年多时间里，美联储多次上调利率，但中国的利率只上调了两次，而且20XX年的一次利率调整只上调了贷款利率。利率未能大幅度的调整，使虚热的中国房地产市场难以得到有效的控制,导致中国楼市与美国楼市共同繁荣房地产泡沫不断膨胀，房地产行业不断飙升。

房地产的投机者日益的增多，我国的房价不断地飙升，这一现象持续了几年的时间。不管是商业营业用房还是住宅房，有钱的人疯狂的一再购入房产，普通一些的老百姓只能看着房价的一再飙升，慢慢的买房就变成为了老百姓可望而不可即及的奢侈品。

从目前国内房地产的经济来源分析，房地产投资依然呈现出不断增长的态势，占全社会固定资产投资的比重也比较大。这种投资一方面来自国内民间资本的投入，另一方面就是国际投资。其中前者是主要投资来源，占到国内房地产市场投资总额的绝大部分，2011年这一比例约在76%左右，而从增长速度来看，除了20XX年有较小回落，20XX年至2010年都保持了高速增长状态，2011年随着国内房地产调控政策的出台，这一数据又逐渐开始归落。国家统计局的数据显示，20XX年上半年全国房地产开发投资36828亿元，同比名义增长20.3%，增速比1-5月份回落0.3个百分点，这也是该指标连续两个月出现回落。从投资结构来看，房地产开发商将投资对象逐渐从商业营业用房转向住宅投资。

从房地产开发的状况上来看：据中国房地产协会的统计数据，国内房地产开发整体呈现出两个特点，一是新开工面积增多，竣工面积增速减缓。随着国内对房地产市场政策的一些改变，一些开发商对土地的囤积情况逐渐向使用过渡、开工情况增加很多，但是为了保证足够的利益，往往故意要求施工单位减缓进度，导致竣工面积的增长很缓慢。二是拆迁规模受到遏制，但土地控制形势依然严峻。随着房地产开发不断出现的负面拆迁新闻，国家也对此越来越重视，相继出台了若干文件用于规范拆迁规模和方式，但是土地使用依然难以得到控制，这其中既有开发商的想法，也有地方政府的授意，而且开发过程中屡屡出现经济问题。国家审计署的《24个市县2009年至2010年土地管理及土地资金审计结果》，列举了24个市县在土地出让、征用及相关资金管理使用中存在一些不合规、不规范的问题，实际情况可能远不止如此。国土资源部和监察部2010年联合召开的电视电话会议中，通报了20XX年10月至2009年10月全国未报即用违法用地清查整改情况，31个省(区、市)不同程度存在未报即用违法用地现象，其中包括一些国家和省级重点项目。至20XX年3月25日，全国共清理未报即用违法用地案件36872宗，涉及土地总面积61.3万亩，其中耕地面积27.2万亩。

进入20XX年尽管房地产投资增速回落，但其余几个指标已有所改善。数据显示，20XX年1-6月份，房地产开发企业住宅施工面积403521万平方米，增长12.9%。住宅新开工面积70630万平方米，增长2.9%。住宅竣工面积27428万平方米，增长2.7%。上述指标增速均比此前有所回升，意味着短期内整体市场供应无虞。数据还显示，20XX年6月末，全国商品房待售面积43731万平方米，比5月末增加807万平方米。其中，住宅待售面积增加506万平方米。

从房地产市场的销售情况来看，销售量呈现出一定的波动，从20XX年至2010年，销售量不断增加，即使在20XX年中间有过短暂回落，但是从全年来看，销售量仍然是增加的，国家统计局公布的数据显示，2010年全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%，首度超过10亿平方米。尽管面临严厉的楼市调控，商品房开发投资全年同比增速仍然达到33.2%。但是这一情况到2011年随着国家调控的坚决执行而发生了改变，数据报道2011年房地产市场相比2010年下降了14.8%左右，且这一比例依然在继续增加中。但是房地产销售价格和销售量有所不同，虽然调控力度很大，但是房价近年来依然处于高位运行，虽然在个别地区稍有回落，但是不具代表性，从全国范围来看，房地产价格依然较高。目前国内市场对房地产的刚性需求依然强烈。从20XX年的成交量数据来看，尽管有新国五条的影响因素，但上半年楼市成交量仍达到近几年来的最好水平。数据显示，1-6月，全国商品房销售面积51433万平方米，同比增长28.7%;商品房销售额33376亿元，增长43.2%。

2、居民预购房情况

根据所调查涉及的范围看，大多数居民以居住楼房为主，大多数的家庭住房为无电梯式楼房，只有极小一部分的家庭住在有电梯的商品房里，还有大概8%的家庭住在平房，另有一小部分处于卫生间或厨房共享的合住状态。由于房改不断深入，目前居民住房私有化比例已达59.3%，超过半数;18.2%向房管所租用房屋;11.5%租住单位的房子。住房面积多数在40-80平方米之间。而根据调查，想购买住房的人占大多数，一般想买70150平米之间的房子，人们所能承受的的价格大概在20003000元，但是就目前来看，有一部分人是倾向于经济适用房的。先不说北京、上海一些大城市的房价有多高，就我们这个属于廊坊所管辖的小城市房价就已经飙升到了5000元一平米，这远远超过了普通工薪阶层所能承受的范围。

数据显示调查，购房者的年龄在25岁到34岁之间的居多，这个年纪大概是要买结婚用房的吧，这让我想起了 中国的房价是由丈母娘炒起来的这句话。其次，是35岁到44岁的人群。总体购房人群以中学以上学历为主流，半数以上为全职工作者。

在家庭收入调查中，主要的购房者月收入一般在10004000元从全国范围来看，房地产价格依然较高。目前国内市场对房地产的刚性需求依然强烈。从20XX年的成交量数据来看，尽管有新国五条的影响因素，但上半年楼市成交量仍达到近几年来的最好水平。数据显示，1-6月，全国商品房销售面积51433万平方米，同比增长28.7%;商品房销售额33376亿元，增长43.2%。 2、居民预购房情况

根据所调查涉及的范围看，大多数居民以居住楼房为主，大多数的家庭住房为无电梯式楼房，只有极小一部分的家庭住在有电梯的商品房里，还有大概8%的家庭住在平房，另有一小部分处于卫生间或厨房共享的合住状态。由于房改不断深入，目前居民住房私有化比例已达59.3%，超过半数;18.2%向房管所租用房屋;11.5%租住单位的房子。住房面积多数在40-80平方米之间。而根据调查，想购买住房的人占大多数，一般想买70150平米之间的房子，人们所能承受的的价格大概在20003000元，但是就目前来看，有一部分人是倾向于经济适用房的。先不说北京、上海一些大城市的房价有多高，就我们这个属于廊坊所管辖的小城市房价就已经飙升到了5000元一平米，这远远超过了普通工薪阶层所能承受的范围。

数据显示调查，购房者的年龄在25岁到34岁之间的居多，这个年纪大概是要买结婚用房的吧，这让我想起了 中国的房价是由丈母娘炒起来的这句话。其次，是35岁到44岁的人群。总体购房人群以中学以上学历为主流，半数以上为全职工作者。

在家庭收入调查中，主要的购房者月收入一般在10004000元环境好，污染少的地方，在城市中司机车较多，空气污染严重，小区的物业普遍高于郊区，郊区的空气质量、环境都比较好，购房者更倾向与环境比较好的郊区。

3、房地产业成为GDP上升的重要力量

政府部门为了确保我国更好的应对国际金融危机而采取的相对宽松的货币政策，在该政策的激励下，银行的信贷空前放松，房地产行业也因此成为了地方政府举债的主要流向。很多地方政府手和房产商手握土地资源和大量的信贷资金争相突破国家有关居民第二套住房的按揭限制，部分地区甚至推出了所谓的改善性住房企图蒙混过关，但是这并没有为居民的居住条件改善带来积极的影响，反而成为了房地产行业撬动银行信贷资金的有力工具。

4、房地产的价格

我国商品房价格一直保持稳定增长的趋势，但是在2009年，全国商品房价格开始飙升，其中北京、上海、广州等一线城市的商品房价格更是达到了城市人均可支配收入的50余倍。就拿北京来说，据报道北京六环以内的房价都飙升到了2万元一平米，许多买不起房的居民都在往北京周边地区购买房子，如：廊坊、固安等地。致使这些地区的房价也在不断的向上飙升，接近1万元一平米。

5、20XX房地产业整体形势

从对前几年的房地产现状分析来看，20XX年房地产业的整体形势是趋于平稳的。就目前来看，20XX年的楼市要好过于20XX年。

中国房地产研究会副会长指出，房地产市场的情况总体上起稳，出现相对平稳的情况，在稳健增长的情况下达到基本的统一。在发展这一轮的调控下来以后，中国房地产市场出现两个反差。

第一个反差是大城市和中小城市实现了反差，二线城市的市场和三、四线城市的市场出现了大的反差。就如北京市住建委说，北京住宅市场没有出现恐慌性购房，这其实是此地无银三百两。实际上二手房交易量上来了，一手房交易量也上来了，房价就又开始往上走了。你不说还好，你一说大家就会觉得已经出现恐慌性购房了。随着交易量的上升，房价也在涌动，这是一方面的情况，所以大城市的开发商高兴的说，春天的脚步又来临了。中小城市的开发商说，什么时候限购、限贷能取消，我们实在没办法过了。三四线城市市场不那么乐观，现有的供应量很大，但是消化能力很弱，不像北京、上海，尽管还有一定的库存，但是消化能力很强，库存却不足了。

第二个反差是土地市场和房屋市场的反差。开发商处在市场的两端，在土地市场是买者，在房屋市场是卖者。到目前为止，房屋的销售是明显上升了，但是土地的销售，政府卖地，开发商在20XX年11月底买房同比下降了14.8%，出让金同比下降了10%几。就是说开发商买地还没有达到去年的水平，下降14.8%这是不小的数据，尽管我们看到土地市场在放大，实际上是个别的，全国的土地市场还在触底，还没有起来，真正到正增长是在今年的上半年，实际上土地市场还没有回暖。这样的市场给中央政府、地方政府提出了难题，到底怎么调整?是进一步加强调控，还是房子卖不掉的地方要放松。这次经济工作会上提出了差别化的信贷政策、货币政策、限购措施，是不是决策部门已经意识到了这样的情形。在这样的情况下，不可能再出什么政策，现在正是空档，就这么维持着。下一步的调控希望能够因地制宜，应该给地方留有一定的余地，不同的城市应该有不同的对策。一些开发商很有意思，前两年向二三线城市进发，现在又回来了，回到大城市了，觉得还是大城市效益好，还是大城市购买力强。

所以说20XX年的市场是相对稳定的市场，并没有出现大幅度的反弹。

四、调查结果

根据上面一系列的调查发现我国房市还存在许多问题。

1、市场发育不良，泡沫化程度很高。

我国的房地产市场市场化发育时间较短，而且在发育过程中，受到许多不健康因素的影响(如、房地产商炒作等)，导致了其发育不良、利润率太高而不可持续发展。据权威部门提供信息，房地产行业的利润率远高于各行业的平均利润率，并且一直在快速增长。

2、供需结构失衡。

一是新建的中小户型、中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足，而高端住房却供给过剩。二是廉租房供给很少，政府重视不足，覆盖面小，未以开发廉租房为政策重心。同时经济适用房的供给不能满足需求，而且政府以提供经济适用房为主存在很多问题。

3、房价的升高

房价的不断飙升使得购买者买不到合适的房子，而一些投机者从这里面买到不少房子，使得房子的空置率也在不断上升，这种现象在各大城市都有发生。

五、总结

根据对房地产市场的调查与居民预购买房的调查，发现现在的房地产业还是有很多问题存在的。

但是根据调查所得到的结论，我国的房地产市场依然会有很大的发展空间。展望2014年，全球经济环境总体趋稳，增长格局将继续调整;我国经济运行基本稳定，预期目标能够如期实现。经济平稳增长的内在动力总体上仍会支撑房地产行业保持平稳健康发展，但热点城市庞大的需求及持续升温的土地市场仍在推动房价上涨预期，调控基调不容改变。在此背景下，预计房地产投资仍将处于景气恢复阶段，供需关系虽有所改善，从中长期来看，新型城镇化战略有望促进明后年的房地产市场逐渐回归理性。

房地产业的上升空间还有很多，希望从事房地产业的人员能给低收入家庭建设比较经济适用的住房。让这些人都可以买上房子而不是在居无定所的租住房子。

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[ 关键词 ] 博弈 不完全信息 调控 房地产

一、我国当前房地产调控政策简介

改革开放以来,随着城市居民收入水平的提高,特别是随着住房制度的改革,一个有着巨大需求的房地产市场开始形成。以这个巨大的市场为基础,在十几年的时间里,中国的房地产业以一种超常规的速度发展起来。在经历了九十年代中后期的调整后,最近三四年,房地产价格又呈现全面飚升的态势。面对不断攀升的房价,不少学者和房地产商纷纷抛出所谓自由市场理论,来论证其合理性。但是,事实却雄辩地说明,当前的房价已经进入了一个非理性区间,对国民经济产生了不良影响。有鉴于此,国家陆续出台了一系列政策,以稳定房地产价格。特别是从2005年开始,无论是政策的强度,还是政策的系统性,都是前所未有的:

1. 2005年3月5日,总理在《政府工作报告》中明确提出,要采取措施“抑制房地产价格过快上涨”;

2. 3月17日,央行调整了商业银行自营性个人住房贷款政策,购房者贷款成本开始提高;

3. 3月26日,国务院下发《关于切实稳定住房价格的通知》。这份《通知》因为有8条调控房价的意见,被业界称为“国八条”,内容主要包括:各级政府要高度重视稳定住房价格,把稳定房价提高到政治高度,建立政府负责制,大力调整住房供应结构,调整用地供应结构,正确引导居民合理消费需求,全面监测房地产市场运行,认真组织对稳定住房价格工作的督促检查等;

4. 4月30日,建设部、发改委等7部门联合下发《关于做好稳定住房价格工作的意见》,这个意见因为也有8条,被业界称为七部八条,也叫“新八条”;

5. 2006 年4月28日,央行全面上调各档次贷款利率0.27个百分点,其中,5年期以上的银行房贷基准利率由6.12%上调至6.39%。这是央行在加息后短短一年多时间里再次上调利率,其目的主要是抑制投资需求,进一步稳定房地产价格。

6. 5月17日,国务院总理主持召开国务院常务会议。会上提出了促进房地产业健康发展的六项措施(业界俗称“国六条"),内容涉及住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面。与此前政策不同的是,“国六条"首次提出,要加强房地产开发建设的全过程监管,制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为,同时要求完善房地产统计和信息披露制度,增强房地产市场信息透明度,全面、及时、准确地市场供求信息,坚持正确的舆论导向;

7. 7月24日,国务院办公厅《关于建立国家土地督察制度有关问题的通知》(〔2006 〕50号),九个国家土地督察局被派驻地方,将全国各省、市(区)及计划单列市的土地审批利用纳入九大土地督察局的严格监管之下。

通过研读以上各类政策文件及相关措施可以发现,近年来的房地产调控政策主要包含了这样一些信息:房地产市场作为一个典型的信息不对称市场,同时作为一个对国民经济有着重要影响的市场,政府有必要进行调控;调控政策必须基于供给和需求两个方面;在供给方面,除了总量控制、结构调整,还须加强信息披露;在需求方面,除了控制需求水平,还须设法改变需求者预期。

作为对此类政策的理论解读,本论文将通过建立不完全信息动态博弈模型,证明房地产市场在信息不对称情况下出现价格非正常上涨的必然性,同时,试图从分析中找到解决问题的方法。

二、模型构造

1.模型假定

⑴令卖方的类型空间为,其中表示卖方提供的是质量相对较低的房产(为此付出的是低成本),表示卖方提供的是质量相对较高的房产(为此付出的是高成本);同时假定,由于高质量的房产具有相对稀缺性,并且一般来说付出了额外成本,因此,在定价时有理由获取超额利润;

⑵卖方的信号空间为,其中,表示卖方选择以较低的市场正常价售房,表示卖方选择以高出市场正常价的较高价售房;

⑶卖方的类型空间是卖方的私人信息,但是,买方有属于公开信息的关于卖方类型的先验概率: ;

⑷买方的行动集为,其中表示采取买的行动, 表示采取不买的行动;

⑸买方观测到卖方发出的信号m,使用贝叶斯法则从先验概率 得到后验概率。不妨令,;

⑹卖方的支付函数为,买方的支付函数为;

⑺假定:以低成本所造房产,若要高价卖出,必须花费宣传或包装费。

2.扩展式博弈树

在上述假定下,可以将问题转化为分析下面的扩展式博弈树。

⑴对图的说明

博弈树的终结点为支出向量,其中上方的数值为卖方的净收益,下方的数值为买方的净收益;

―卖方提供高质房产条件下买方对房屋的估值;

―卖方提供低质房产条件下买方对房屋的估值;

一分别是提供高质产房条件下,卖方以高出市场正常价的较高价、以较低的市场正常价卖出房产时的收益;

一分别是提供低质房产条件下,卖方以高出市场正常价的较高价、以较低的市场正常价卖出房产时的收益。

⑵各符号间的数量关系说明

显然是成立的。

假设成立。说明:当买方用低价买到本该涨价的房产时,显然是占了“大便宜”,因此我们假设,并且这种交易为买方带来的效用最大;买方用高价买到本该涨价的房产和以低价买到本来不该涨价的房产,均能实现“正常”的“交易利润”,故有;当买方用高价买到本来不该涨价的房产时,交易为买方带来的效用为负,故。

假设成立。说明:如果卖方能以高价卖出本来不该涨价的房产,对卖方而言是最理想的结果,故位于不等式的最左边;卖方以低价卖出本该涨价的房产,通常是一项“亏本”买卖,故我们认为;以高价卖出本该涨价的房产或以低价卖出本来不该涨价的房产时,卖方都可获得“正常”的“交易利润”,故。

在以上条件下,博弈到底会实现怎样的均衡?均衡的条件是什么?研究发现,实现何种均衡主要由c值的大小决定,某些情况下则要受c与值的共同影响。

三、模型解释

1.考察分离均衡

分离均衡指的是,不同类型的发送者以1的概率选择不同的信号,或者说,没有任何类型选择与其他类型相同的信号。此时的市场是完全成功型的市场,运行效率是最高的。本博弈中分离均衡的条件是:

可以推得 。即当成立时,分离均衡存在:

(1 )当提供的是高质量的房产时,卖方选择涨价;当提供的是较低质量的房产时,卖方选择不涨价;(2)买方唯一的选择是“买”(a1);(3)买方的判断是,其中分别表示当卖方已经提出要价后,买方对卖方所售房产是应该涨价或者不该涨价的后验概率。

2.考虑混同均衡

混同均衡是指不同类型的发送者选择相同的信号,或者说,没有任何类型选择与其他类型不同的信号。在本博弈中,混同均衡的条件是:

假定是均衡战略,那么,

可以解得。即当成立时,混同均衡存在。具体地,又有两种情况:

(1)成立时,将出现这样一个精练贝叶斯均衡:当提供的是高质量的房产时,卖方要价;当提供的是较低质量的房产时,卖方要价;买方帷一的选择是“买”(a1),因为当成立时,“买”的期望收益大于“不买”的期望收益;买方的判断为:。这时的市场仍然是部分成功的,但运行效率低于完全成功型市场。

(2) 当成立时,市场只能实现完全失效或者接近失效的完美贝叶斯均衡。因为,假设买卖双方只能采用纯策略,则()将是均衡结果,即涨价理由不成立时,厂商采用不涨价策略,买者放弃购买。

四、模型的现实意义

由前面的分析可见,市场实现何种均衡主要是由c与值的大小决定。当时,卖方的包装成本c超过了包装所能带来的增量收益,显然,不管此时的值如何,卖方都没有包装的动机,最佳策略当然是自动选择不涨价。

但在实际经济活动中,卖方通过包装实现的超额收益通常远远大于包装的成本c,即一般情况下,有 成立,因此,有必要将重点放在研究该条件下卖方的策略和博弈的均衡结果。

当成立时,市场实现何种均衡唯一地取决于:当时,卖方统一采取涨价策略的混同均衡能够实现,这意味着即使涨价理由不成立,卖方仍然能够采用涨价策略从而获得超额利润;当时,尽管卖方依然有涨价的动机,(因为涨价能为卖方带来超领利润),但卖方只能采用不涨价策略(因为此时买方接受涨价的期望收益为负,故买方不会接受涨价)。

问题的关键是,即使当成立时,卖方并不会轻易放弃对超额利润的追逐。如果卖方能找到一种办法提高 值直至成立,那么,即使在涨价理由不成立时,卖方也可实行涨价战略。事实上,这正是卖方为获得超额利润而采取的主要策略。

理解卖方的这个策略需要深入分析的真正含义。表示在一定时期,卖方所开发的房产价格上涨理由成立的“客观”概率,它是不以人的主观意志为转移的。例如,某个时期市场的总需求扩大了或者地价提高了,那么的真实值会增大。此时,基于的真实提高而产生的涨价,可以被认为是一种“合理”涨价。但是,卖方也可以利用自己与买者之间的信息不对称,在没有提高或者虽然有所提高但仍然有成立时,实现涨价。这种涨价是“非正常涨价”。卖方之所以可能实现这种非正常涨价,主要是因为买者在决策时,实际使用的并不是的客观值,而是在自己已占有信息的基础上形成的“主观”概率()。无疑,为了实现正确的决策,买者希望自己的主观判断尽可能向靠拢。然而,由于房地产市场上严重的信息不对称,买者很难真正了解真实的,往往形成与客观值偏离较大的“错误”判断;不但如此,买者的判断还会受到外界各种因素的干扰,在一定条件下,与之间可能会出现“稳定”的系统性误差,且在长期内存在。卖方知道和的这种特性,并且会利用这种特性来为实现超额利润服务。

卖方的主要策略是加大对“涨价属合理要求和合理范围”的包装力度。通过包装,卖方向买者传递对自己有利的信息,同时掩盖或弱化不利信息,甚至制造虚假信息,以便在一定程度上提高买者的,从而诱导买者做出接受涨价的选择。如果卖方采用增大包装力度的办法,在的条件下,能将提高至 成立,尽管此时涨价的理由事实并不成立,卖方也可以采用涨价策略。

在实际经济活动中,卖方的包装主要从三个方面进行:包装真实需求;包装生产成本,主要是地价和建筑安装成本;包装房屋品质。尤其是前两项,卖方较之买者具有显著的信息优势,所以通常是卖方的重点包装对象。包装的具体方式则是多种多样的,例如可以通过人为制造楼盘销售时的虚假“热销”、鼓吹由于土地供给制度的改革带来地价大幅度上升、鼓吹建筑材料价格上升、鼓吹房屋品质大幅度提高等手段来加大对房价上涨的包装,人为制造供不应求的现象,以诱导市场价格上升从而实现暴利。

在信息极不对称的条件下,买方往往会被卖方“牵着弃子走”,做出错误的判断。

五、结束语

当涨价理由不成立时,房地产商可以利用自己与消费者之间的信息不对称,通过采用夸大商品房的需求、成本等包装手段,诱导消费者提高对房价上涨的概率判断,从而达到高价销售的目的。显然,这是一种典型的投机行为,它将房产价格不断人为推高,从而使房地产商越来越多地占有消费者剩余。要消除房地产价格的这种非正常上涨,主要应从降低消费者与房地产商之间的信息不对称入手,关键又在于要让消费者充分了解房地产的市场需求、房产质量和房产成本。这里不可避免地会涉及到商业机密问题。但是,对于房地产这样的特殊商品,房地产商不能以保护商业机密为由而否定信息公开,就像上市公司不能以保护商业机密为由而拒绝披露自己的财务报表一样。当然,这里所说的信息公开主要是强调在宏观、行业、区域层面上充分揭示和传递影响房地产价格的信息,从而为消费者提供一个形成合理判断的基础。

为了减弱房地产市场的信息不对称,特别需要政府管理部门的介入。有关机构应定期客观公正的房地产市场调查报告,对市场的需求变化、行业发展态势、土地价格、重要建筑材料价格、行业工资水平、行业利润水平等影响房产价格的主要因素进行重点披露,并在行业或地区平均的意义上揭示房地产的成本水平及构成,以便消费者能了解市场的真实状况。针对房地产商经常以土地价格上涨为由而提出涨价,管理部门应要求房地产商建立商品房土地价格公开制度,向消费者公开土地成本。除了政府管理部门的参与,市场中介机构在消除信息不对称上也是十分重要的。例如,公正的房产评估机构可以为消费者提供价格分析和评估服务,这对消费者形成正确的价格判断非常有帮助。

参考文献:

[1]张维迎:博弃论与信息经济学 [M] 上海三联书店、上海人民出版社, 1996

[2]谢识予:经济博弈论 [M] 复旦大学出版社,2002

[3]杨建荣,孙斌艺:政策因素与中国房地产市场发展路径――政府、开发商、消费者三方博弈分析[J] 财经研究,2003,(4)

[4]肖元真,金建国:我国房地产发展的政策.[J],四川经济研究, 2003

[5]许经勇:当前房地产发展面临的问题及其对策.[J],湖南城市学院学报,2006,(1)

[6]唐敏:调控房地产[J] 嘹望新闻周刊,2005,(15):18

[7]谢然浩:遏制投机炒作切实稳定房价.[J],经济日报,2005―04―26(2).

[8]王小广:中国房地产发展的几大谬论.[J],上海企业家 2006,(2)

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一、投资性房地产与公允价值计量方式简述

（一）投资性房地产的概念

随着经济的发展和投资观念的改变，房地产作为国内仅有的几种保值增值的投资品种，越来越受到一些公司的欢迎。但是，在新准则颁布之前的会计处理中，企业投资房地产都被作为固定资产看待，并按其估计的使用年限提取折旧，这种固定资产净值往往不能反映投资性房地产的真实价值，因为数年后房地产的市场价值不仅可能高于其账面净值，而且还经常高出其账面原值数倍甚至数十倍。

投资性房地产指“企业为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产”。主要包括：已出租的土地使用权；持有并准备增值后转让的土地使用权；已出租的建筑物。

（二）公允价值的概念

我国的会计准则对公允价值所下定义是：“在公平交易中，熟悉情况的交易双方，自愿进行资产交换或债务清偿的金额”。公允价值应该按以下原则确定：存在活跃市场的资产或负债，活跃市场中的报价应当用于确定其公允价值；不存在活跃市场的，参考熟悉情况及自愿交易的各方最近进行的市场交易中使用的价格或参照实质上相同的其他资产或负债的当前公允价值；不存在活跃市场，且不满足上述两个条件的，应当采用估值技术等确定资产或负债的公允价值。

二、投资性房地产采用公允价值计量的优缺点

（一）采用公允价值计量的优点

新准则引入公允价值的计量模式，是我国会计准则的一个飞跃，它对我国的会计准则变更的历史意义是不可估量的。

1、公允价值计量能更真实地反映企业资产的真正价值，更真实地满足信息使用者的决策需求。以前的会计要素的计量，强调以历史成本为基础进行计量，但是在当前经济环境下，各种投资品种层出不穷，再以历史成本计价已经不能真正反映公司资产真正价值，投资性房地产的持有目的就是为了增值或者赚取租金，而不是用于出售和其他生产目的，并且取得这些资产的成本通常非常低，后来由于土地、资源的局限性，经济的发展等原因，资产的价格大幅度上涨，此时引入公允价值的计量模式可以反映其在市场上的真正价值，更确切地反映企业的经营能力、偿债能力及所承担的财务风险，更有助于信息使用者更好地做出正确的决策。

2、公允价值计量的引入反映了中国会计准则与国际会计准则的趋同，满足了与国际接轨的需要。由于国际会计计量普遍采用公允价值，如果我们的会计准则仍然采用过去的账面价值的方法，不仅不利于我国会计业与国际接轨，也不利于我国会计业的发展。市场经济在本质上是公允经济，对公允原则的偏离，必然会给整个国民经济带来负面影响。

3、采用公允价值计量模式可以增强企业融资能力。由于目前资金紧张，各家企业尤其是房地产公司的资金需求量巨大，目前大部分房地产公司的资产负债率均在70%左右，如果采用公允价值计量模式，将大大增加企业的净资产，降低企业的资产负债率，使被低估的房地产估价更符合其市场价值，无疑将有助于提高企业向银行贷款的信誉，增强其融资能力，同时增加了净资产后，企业通过股权融资的金额也将大大增加，在一定程度上缓解房地产企业资金紧张的局面。

4、公允价值计量模式可以在使企业在增加利润的同时不增加企业的实质性税赋。根据财税（2007）80号的规定，企业以公允价值计量的金融资产、金融负债以及投资性房地产等，持有期间公允价值的变动不计入应纳税所得额，在实际处置或结算时，处置取得的价款扣除其历史成本后的差额应计入处置或结算期间的应纳税所得额。在采用公允价值计量投资性房地产后，企业的实际税负并没有增加，这有利于节约公司的资金。

（二）采用公允价值计量的缺点

公允价值的应用虽然有很多的优点，但是在我国应用中仍然存在着很多问题。

1、采用公允价值计量可能成为调节利润的工具。由于我国相关市场的发展还不成熟，公允价值可能难以达到公允，并有可能成为利润操纵的工具。尤其是投资性房地产的公允价值的认定，如计算现金流量折算值时，现金流量的估计、折现率的估计甚至折现期的估计等，都需要加上人为的判断——这就在客观上存在操纵利润的可能。

2、相关资产的公允价值难以取得。在发达的国家的市场上，各种生产要素的市场交易都十分活跃，公允价值比较容易确认，而在我国，产权和生产要素市场不很活跃、中介机构公信度低、市场执法和管理不严、会计人员素质较低等，相关的公允价值均难以取得。

3、公允价值计量易导致价格波动频繁。在历史成本的计量体系下，资产的价值一般是固定不变的，但是公允价值是随市场价格的变化而变化的，这样固然能够合理地反映资产的当时价值，但是若该项资产价格总是频繁地变动，必然会导致财务状况和盈利能力的波动性变化，给投资者的感觉是公司财务发展不稳定。

三、投资性房地产采用公允价值计量实际应用中存在的问题及解决办法

（一）采用公允价值计量实际应用中存在的问题

据统计，从2007年开始实施新准则以来，存在投资性房地产的有630家上市公司，但是这些公司绝大多数对投资性房地产采用了成本计量模式。仅有18家上市公司采用公允价值对投资性房地产进行后续计量。2007年度投资性房地产公允价值计量产生的公允价值变动净收益为22.79亿元，占有此类业务18家公司净利润的2.61%，占所有上市公司净利润的0.23%。从统计数据可以看出，大多数公司并没有采用能使上市公司相关投资业务的业绩获得提升的公允价值模式，却更钟情于继续选用历史成本计量模式，这是值得关注的现象。为什么这个与国际接轨的洋模式从引入至今却坐在冷板凳上？主要存在以下方面的问题：1、管理层处于谨慎性的考虑。虽然财政部在投资性房地产中引入了公允价值的计价方式，但是可以看出监管层是不鼓励使用公允价值计价的，这样公司管理层也不愿意当“出头鸟”，以避免被监管层一直“盯着”。

2、国内的投资性房地产的公允价值难以确定。正如前文所述，国内的评估机制不完善，难以确定一个合理的公允价值。从已经采用公允价值计价的上市公司来看，大部分上市公司其投资性房地产公允价值的确定采用的是专业房地产评估机构出具的评估价格，还有几家上市公司选择投资性房地产所在地有关房地产经纪机构的市场调查报告，但是由于评估水平的参差不齐，和评估方法及参数的可选择性太大，导致实际的公允价值并不可靠。所以大部分公司仍然采用的是成本模式计价。

3、对上市公司的业绩波动影响较大。当房地产市场较为繁荣的情况下，房地产的价格不断上涨，采用公允价值模式计量投资性房地产可以给企业带来较多的利润，但是由于房地产行业属于高风险行业，受宏观经济形势影响较大，在房地产市场萧条时，采用公允价值计量的投资性房地产的价值将会大幅缩水，从而导致企业业绩大幅下滑，这样会使得上市公司的业绩波动较大，因此，企业对采用公允价值计量投资性房地产持谨慎态度。

4、按照现有的评估模式，投资性房地产的增值金额不会太高。一般对投资性房地产评估，一是采用未来现金流量折现法，而在现在租售比达到300-400倍的情况下，以租金作为未来现金流量折现而计算出来的现值是远远小于市场价值的；还有一种方式就是参照市场价值，但是由于目前我国房地产市场的税费相当繁重，包括营业税、土地增值税、所得税、印花税、契税等等，如果按市场价值作为售价扣除相关税费后得到的评估价格往往比实际的市场价格低一半多，增值幅度远远没有想象中的那么高。

5、使用公允价值计量模式的后续成本较高。如果投资性房地产采用公允价值计量模式，那么上市公司需要每年聘请独立的评估师对其投资性房地产进行评估，并在年报中详细披露投资性房地产当期账面价值的增减变动情况、公允价值的确认方法及其理由等，这将大大增加使用公允价值计量模式的后续成本。

（二）应对策略

尽管采用公允价值存在着众多的困难，但是使用公允价值计量模式与国际接轨的趋势是不会改变的，主要应该做好以下几点：

1、尽快制定和完善公允价值制定的标准。一是发展标准的公开交易市场。对于已经存在活跃、公开的交易市场的，应由国家监管部门或者行业协会明确其中符合公允价值确定标准的市场，其交易价格可以直接使用，从而形成国家、行业的统一、标准的公允价值信息平台，保证公允价值的合理。二是制定和完善公允价值计量的具体指南。要提高会计计量的可操作性，就要研究市场体制、市场资产或负债的估价系统，在会计准则中给予明确的有利于具体实务操作的规范要求，由国家各监管部门或者行业协会指定研发机构，制定标准的估值模型系统，集中采集有效的市场数据，及时对模型进行修正，同时简化系统使用者所能调控的要素，尽可能地降低主观因素对估值的影响。三是由政府出面建立市场信息数据库。政府部门应该利用政府资源，结合各种情况，搜集各类市场数据，建立信息库，储存市场信息数据，这样既有利于企业公允价值的确定，也有利于审计人员、相关监管部门考察企业的公允价值是否合理、恰当。

2、建立健全的法律环境，加强证券市场的监管。建立健全的法律环境是保证公允价值会计顺利应用的法律保障。我国会计造假现象的原因之一是企业的会计造假成本远远低于造假收益，使得不少企业敢于铤而走险，提供虚假的会计信息。公允价值的使用本身就是一把双刃剑，在促进会计信息公允性、相关性的同时，也为投机者提供了操纵利润的可能。因此必须加强监管，对实施中的主观差错予以纠正，对公允价值恶意操纵者及获益主体予以认定、惩罚，我们的监管者要不断提升自身管理水平、管理技术，完善管理政策，监控风险。

3、大力发展资产评估行业，完善相关的市场环境。情况下，公允价值的确定离不开评估技术。只有评估业务规范，评估质量提高，评估人员素质高，才能保证公允价值计量的真实性和可靠性。因此要大力发展资产评估行业，定期由监管部门核准资质。

4、提高全体会计人员的职业水平。公允价值在实务操作过程中首先需要会计人员的职业判断，如果会计人员的职业水平薄弱，将无法为准则的实施提供强有力的支撑，而职业水平的参差不齐也将给公允价值带来不同的结果。因此，要不断加强会计人员的知识更新，扩大其知识面，同时要加强会计人员的职业道德意识，增强会计人员职业责任，从而使采用公允价值计量属性所产生的会计信息更加可靠。

2007年度大部分上市公司没有采用公允价值计价，但到了2008年，已经有金融界和昆百大两家上市公司变更了会计政策采用公允价值计价。希望相关部门、企业能够审时度势，循序渐进，扎扎实实地落实相关基础工作。在完善目前公允价值计量模式存在的各种问题后，相信会有更多的上市公司采用公允价值计价。

参考文献：

1、财政部.业会计准则[M].经济科学出版社,2006.

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关键词：中小型住宅；居住要求；设计研究

中图分类号：TU984文献标识码： A

前言

中小型住宅的出现符合了当代的刚性需求，为了解决人口的不断聚集增长，一些主要城市土地资源的明显减少，在大的社会背景下，积极创新住宅设计，在有限的用地条件下，满足大量的居住要求，适当的将住宅面积缩小，增加层数，对房屋进行合理布局，在有限的空间面积内最大化的实现实用舒适，保证居住品质。

1 中小型住宅的概念

随着社会住房需求群体更趋向于年轻化，使得城市的中小型住宅也在不断变化之中。所谓中小型的住宅一般是指建筑的整体面积在90m2以下（根据各地情况不同，中小户型建筑面积可在一定程度内浮动。其中，北京的中小户型住宅套型建筑面积最大可达106平方米。）具有厨房、卫生间、卧室等功能齐全的居室。中小型住宅在一定程度上解决了住房紧张，缓解了土地资源的用地紧张等情况。具有平面紧凑，规划精致，功能完整，居住面积较小的特点，适合大规模建造。随着中小型住宅的普及，对室内内部的整体设计结构也有了新的需求调整。

2 关于中小型住宅的设计要求

中小型住宅缓解了城市用地紧张适应时展的需求，在年轻置业者经济能力允许范围内，最大限度的实现其居住的舒适和方便，从而解决年轻人购房中遇到的总价与与居住质量的矛盾。中小套型住宅并不等于低品质住宅，中小套型同样可以建成适用、舒适、安全和美观的住宅。住宅设计要从粗放型向集约型转变，向精细化发展。在设计要求方面也更加实用化功能化，要求设计感独特，尽量在最小的空间范围内体现出较大的空间。

2.1 遵循平面布局的合理性原则

对中小型住宅的设计最大的要求就是在有限的空间范围内，实现功能的最大利用率并保证生活的舒适度。这就要求户型内部整体布局合理，尺度精准。住宅空间要满足于起居、就餐、厨卫、就寝、储藏、工作、学习、休闲功能。主要空间有卧室、客厅、厨房、卫生间四部分。在保证细节合理设计的基础上，必须对房屋的整体进行有效的设计。保证每个功能分区清晰分明，动线明朗流畅，面积精确合理，充分考虑家具布置尺度，对每个分区内部都要进行合理的规划。比如卧室常规家具类别有床、床头柜、衣柜、梳妆台等，要合理安排卧室内部空间，保证面宽和可利用墙面的有效长度，使家具可以合理摆放，最大程度规避面积的浪费和无法有效利用。而厨房当今设计主流为整体橱柜，功能区域内有碗柜、灶台、洗菜盆及冰箱，在厨房设计中除保证尺度有效摆放合理外，要对厨房工作流程，储藏，洗切炒动线等考虑周到，在符合当地习惯及人体工程学尺度等设计基础上，规划建筑空间，实现小面积大实用度舒适度的设计目标。

2.2 保证房间的舒适性原则

中小户型在缩减建筑面积的同时，并不意味着减少住宅的功能数量。房间空间小，并不意味着不舒适。当今很多年轻人，在没有足够资金的条件下，都会选择中小型住宅，将房间内部设计的很温馨，时尚、同时也不失大气。很多人认为房间小，本身就会觉得压抑，心情也不好，其实这只是错觉，只是因为房间的设计上存在一定的问题。要求住宅设计师注重设计理念的转化，尽可能做到“减面积不减功能”的设计理念。针对房间的整体设计，明确功能分区，对房间的采光、通风、供暖、朝向等因素进行合理的分析，提高房间的整体设计感，提升房间的舒适度。

2.3 保证室内配置的合理性原则

在合理布局的基础上进行合理配置。对于中小型住宅内部的合理配置，要按照居住着的喜好进行。每个人对自己家都有各自的要求，侧重点不同，房间的整体设计结构也不同。侧重于呼朋唤友的人群，对客厅面积要求较高，可以适当扩大；侧重于家人休息的人群，可将卧室面积有针对性的扩大。对房间内部的合理配置，除了根据个人喜好同时要注意房间内部的合理配置，对各个功能进行合理的规划。

2.4 保证功能空间的灵活性原则

出于对生活质量的重视，人们对居住空间的要求也越来越高。众多新工艺新材料的应用，可以提高居住环境，增加室内空间的可变度，使居住者更大程度的发挥个性，实现居住设计中的灵活性和自由度。比如在设计中可以采用整体厨房和整体卫生间，占地面积小，功能齐全，减少墙的厚度，一定程度上增加了使用面积。这样的设计结构灵活性强，在以后的改造过程中，不必大费周章。

2.5 遵循内部空间的精细性原则

中小户型的住宅面积是十分宝贵的，所有的设计都要在限制的面积之内进行。所以在实际中要注意精细的内部设计原则。由于面积有限，所以对细节的要求很多。比如面对众多中小户型只有一个卫生间的问题，设计成干湿分离，洗漱空间与如厕空间分离等，在生活中就保证了晨起繁忙时段洗漱如厕互不打扰，提高了利用率。

2.6 角落利用的有效性原则

在室内空间规划过程中，总有空闲的角落。对某些设备的角落或者多余的空间进行再利用是极具有实用性的功能需求。在洗手台下边设置储物柜，在空闲的墙上设置吊柜，在管道转折处设置隔板置物处等，就可以完成既美观有实用的储物功能，提高空间利用率。

3设计过程中应注意的问题

中小住宅在设计过中除了完善设计理念，同时要注意设计过程中存在的问题。

3.1 合理的整体结构

房间设计最大的要求就是对内部合理设计，减少不必要的浪费和污染。但是在实际设计过程中出现很多不合理设计的现象，包括功能分区的不明确、物品摆放的不合理等，导致设计结构存在一定的问题。要求设计者在整体设计中要对结构的合理性引起重视，兼顾整体发展。房间内部设计是个复杂的过程，要求设计者根据自身设计经验，重视内部设计的合理性。

3.2 美观的外部结构设计

中小户型的房间内部设计结构的日趋完善，对房间内部的整体结构有了新的发展。在内部发展基础上同时要注意外部结构的美观性。要求住宅设计平面紧凑，公共空间集中，减少交通面积，提高土地利用率。对外部结构的美观性有系统的规划。

3.3 环保的设计

小户型设计除了保证内部空间的合理性，规范性，同时也要保证其环保性。针对当前保护环境，低碳环保生活等，在房屋设计结构中要加强环保体系设计，建筑装饰材料的环保性，隔音隔热系数的计算，水循环处理系统，排气通风噪音问题等众多问题都要进行考虑。

4 结束语

对于中小户型的住宅设计要在有限空间范围内加强布局的合理性，创新设计结构，注意整体设计的舒适性和适应性，满足既节约空间又舒适的功能需求。坚持以人为本的设计理念。用设计的力量引导生活方式，在有限的条件下尽可能考虑众多因素，营造不同面积、户型、生活方式下的优质生活，从居住环境入手提高生活质量和后期居住过程中的幸福度。

参考文献

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[3]朱霭敏，赵冠谦.跨世纪的住宅设计[M].北京：中国建筑工业出版，2012（09）.80～82.

[4]张东辉，陈红等.新住宅平面设计[M].河南科技出版社.2012（09），80～82、103～105.