住宅专项维修资金管理办法范文

导语：如何才能写好一篇住宅专项维修资金管理办法，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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如何核算管理好这些资金，建好维修资金业务账，清楚记录维修资金缴存、使用支取分配，核算资金增值和收益，确保资金保值增值，维护业主合法权益，同时让广大业主能清晰查询到维修资金账户的余额和支取使用情况，是住宅专项维修资金财务管理的重点和难点。

二、住宅专项维修资金财务管理的现状及存在的问题

（一）财务管理基础薄弱，缺乏制度规范

收缴住宅专项维修资金并建立住宅专项维修资金管理制度是我国物业维修管理的重大举措，由于制度尚不成熟，有些地方维修资金财务管理缺乏制度规范，未建立维修资金业务特色的管理制度和规范，有的账簿设置不规范，维修资金混淆建账，会计核算主体不明确，会计科目随意设置，账户利息收入结算不合理，报表不规范，统计口径不统一等导致会计核算数据失真，很多财务管理措施不能落实。

（二）资金效益低，难以增值保值

维修资金实行专户管理，由业主在购房时缴存放在代管银行专户。现行管理办法制约限定维修资金申请支取使用率低，造成归集资金数额逐年增加，很多地区大部分维修资金以活期存款形式存放于银行，大笔资金闲置，资金效益低，既造成利息损失，也丧失增值机会，难以保值增值。

（三）资金监督不力

维修资金管理部门缺乏内部控制措施，有些维修资金管理部门在多家银行开设维修资金存款专户，专户规范管理工作繁琐，有的财务人员工作作风懒散，完全依赖维修资金代管银行进行管理，忽视核对代管银行的收缴、支取数据记录，没有及时核对相关单据，财务监督不到位，风险意识淡薄，财务监督形同虚设，给不法分子钻了空子，容易诱发侵占、挪用维修资金、增值收益等职务犯罪。审计部门的专项审计未能落实，甚至有些管理较差、内部控制较弱的管理机构将住宅专项维修资金挪作他用，迟迟未被发现。

三、影响住宅专项维修资金财务管理的因素分析

（一）制度因素

维修资金管理办法实施以来，各地维修资金业务发展参差不齐。部分领导只重视维修资金的收缴，轻维修资金的内部管理，特别是财务管理制度建设缓慢，财务管理制度不健全，没有形成一套规范的财务管理指引细则；《管理办法》规定，使用维修资金须经业主大会双三分之二的业主同意，资金不能随意使用，虽然提升了其安全度，但造成大量资金沉睡，同时，办法规定，在保证资金正常使用的前提下，经双三分之二以上业主同意，可以将住宅专项维修资金用于购买国债。维修资金使用和增值的门槛高，业主大会对资金的使用及增值难以达成统一意见，操作性不强，现行管理办法的制约使得资金提取使用难，资金效益难以提高，大大削弱资金的使用效益，不能满足当前管理的要求。

（二）人员因素

有些财务会计人员是在住宅专项维修资金管理中心成立后从其他单位调入的，没有及时更新业务知识，综合业务素质低，特别对住宅维修资金的财务管理缺乏钻研学习，工作随意性大，未能专心学习本行业特色的专用会计核算及资金管理办法，没有充分发挥财务人员在维修资金财务管理中的作用。再加上各地成立的管理中心都是公益性单位，不存在营运资金的压力，工作人员怕承担责任，公共服务意识低，对维修资金目前唯一的购买国债增值渠道也懒得促成，宁愿大量资金以活期存款形式存放在代管银行。

（三）监督方法

专项维修资金业务涵盖业主、物业服务企业、开发建设单位、地方建设主管部门、地方财政、审计等各方。在具体的监督管理过程中，首先，业主对维修资金普遍缺乏深入的了解及其非专业性使其难以对资金进行有效的监督；其次，管理办法规定，维修资金的管理和使用，依法接受审计、财政部门的审计监督，而建设主管、财政部门的监管身份模糊，既管理又监督，领导重视不够，监督乏力；最后，维修资金财务管理缺乏透明度，公开力度不够。以上监督渠道不畅通的原因，造成维修资金财务管理监督不力的现象。

四、改善住宅专项维修资金财务管理的建议

（一）建立健全财务管理基础工作

加快建设住宅专项维修资金特色的财务管理制度，形成维修资金财务管理规范指引，规范缴存、使用支取、分摊、收益分配等业务财务行为，配备专业的财务人员，加强业务培训。同时开发应用维修资金财务管理系统，利用管理系统信息数据与代管银行数据自动对接、核销，实现会计核算自动化，减少人为干扰数据，实现凭证汇总、记账、统计自动化，确保维修资金汇总、统计数据准确，通过互联网向业主提供查询服务，使广大业主能清晰查询专项维修资金账户余额、计息收益分配、使用分摊情况。

（二）完善管理办法，拓宽资金增值渠道

2008年实施《住宅专项维修资金管理办法》以来，管理办法已难以满足各地的实际操作。我们必须结合我国实际，借鉴国外的经验理论，改进完善维修资金管理办法，提高资金使用率，适当拓宽资金保值增值渠道，在投资运营方式上给予指引，弥补法律制度上的缺失和不足。其次，维修资金管理中心财务人员也要增强服务意识，在保证资金安全的前提下促进资金的流动性，积极协助广大业主筹划资金的运营投资，实现住宅专项维修资金的保值增值，提高资金效益。

（三）建立维修资金监督体系，加大监管力度

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1.1住宅专项维修资金归集环节存在的问题

为确保《住宅专项维修资金管理办法》的顺利实施，各地政府投入大量资源，采取包括将缴纳住宅专项维修资金和发放房屋所有权证相挂钩等多项有力措施进行宣传、推广，有力地支持了首期住宅专项维修资金的收缴工作。但在征集环节，还存有如下问题：一是和商品房建设速度相比，维修资金的设立较为滞后。商品房的销售和专项维修资金的收缴彼此相脱节。有的小区房屋已经销售完毕，专项维修资金才刚刚开始收缴，还有的小区销售时间段跨度很大，在收缴专销维修资金时之前销售的住房往往没有补交。二是住宅专项维修资金减免情况严重。自住宅专项维修资金设立实施以来，在各地资金收缴过程中经常因为各种人为影响，比如行政命令或人情的原因受到减免，导致应缴纳的专项维修资金严重不足额，影响了住宅维修、改造工程的顺利实施，给广大业主用户造成不便。2008年《住宅专项维修资金管理办法》出台后，应缴改造资金减免问题才有所遏制。三是许多业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期缴存额30%，未进行续交。上述三个问题是住宅专项维修资金归集阶段存在的主要问题，它们的存在，严重影响了住宅专项资金的后续使用与管理，必须下大力气解决。

1.2住宅专项维修资金使用过程中存在的问题

住宅专项维修资金使用阶段存在的问题主要包括以下两个方面：一是专项资金使用申请难以获批。在实际工作中，许多住宅出现质量问题，需要维修，但业主在申请使用专项资金时遇到各种各样问题，申请成功难度很大。这无疑降低了专项资金的使用效率。之所以会造成这个问题，主要是因为住房专项维修资金收缴不全，居住在同一小区或住宅楼里的业主有的缴纳了有的没缴纳，如果使用这笔资金，势必会损坏缴纳资金的业主利益，这就给管理部门决策造成了很大困难，进而制约了专项资金的使用申请。还有部分是因为物业公司或资金管理单位人为的设置困难。此外，业主对于住宅专项维修资金本身和使用申请相关程序和细节的不了解，甚至是不知道，也是造成专项资金使用效率低下、申请困难的一个重要原因。而当前造成住宅专项维修资金使用难的另外一个重要原因是由当前住宅专项维修资金使用机制造成的。按照《住宅专项维修资金管理办法》规定，没有成立业主大会的小区，要使用住宅专项维修资金，必须由业主或服务机构提出建议，经三分之二以上的业主同意后方可向资金管理部门申请。如果已经成立了业主大会，由业主大会审核通过。但在实际生活中，同一小区内业主相熟的程度很低，互不认识的情况大有人在，三分之二以上的人数要求难以达到，从而使得资金使用申请难以通过。二是专项资金的违规使用现象严重。由于缺乏严格的监管措施，住宅专项维修资金往往会被违规挪作它用。

1.3住宅专项维修资金续筹阶段中存在的问题

在房屋销售时筹集的房屋专项维修资金额度有限，随着房屋维修次数的增多，剩余资金越来越少，无法继续承担住宅维修的使用需要。为保证后续房屋维修使用需要，就必须在适当时机开展专修维修资金续筹工作。当前许多业主对住房专项维修资金的关注度普遍不高，而相关资金管理单位使用专项维修资金情况透明度较低，使得广大业主缺乏对专项维修资金续缴的积极性。专项维修资金后续无力，而住宅维修又不可避免，这就导致业主之间、业主和专项维修资金管理者之间的纠纷频发，不但滞缓了房屋维修，影响了房屋正常使用，还给安定和谐的社会氛围带来负面作用。

1.4管理制度中存在的缺陷

为扩大专项资金来源，保障越来越大的住房维修需要，国家出台文件，允许业主大会、售房单位或主管部门在符合相关规定的前提下，使用住房专项维修资金进行存储和购买国债活动。但由于管理制度自身的缺陷，导致以此方式盈利的利润远远低于通货膨胀带来的损失，致使专项资金发生贬值，加剧了住宅维修专项资金的紧张程度。

2推进住房专项维修资金管理体制改革的相关建议

2.1建立健全科学完善的住房维修专项资金监督法律体系

作为一项国家决策，住房维修专项资金的使用与管理必须有坚实完善的法律制度予以保障，在资金的支出、投资、预算、收入、政府采购等环节设立专项法律，对各道环节中的行为进行监督管理。法律体系的建立，要注重两个方面：一是要对专项资金监管的范围和职责进行明确。二是要不断提高监管水平，要充分利用信息化等现代科学技术为资金监管提供服务，促进监管效率的提升。三要注意完善专项法律法规制度，制定专项资金使用和监督管理的细则办法，确保宏观制度和基层实际有机结合到一起。

2.2强化业主维权意识

住宅维修专项资金是维护业主利益的重要途径。要推动专项资金的高效使用，首先就要求广大业主具有高度的维权意识，在遇到需要使用专项资金的情况时，能够按照法律规定主动争取自己的合法权益。业主要积极学习、了解住宅专项资金使用管理方面的详细情况，积极参与业主大会等业益代表机构，通过合法渠道表达自己的意愿，并促其依法实现。

2.3将住房专项维修资金监管落到实处

要落实审计监察部门对住房专项维修资金使用管理的监管力度，明确住房专项维修资金使用管理的法律程序和操作办法。完善资金使用管理运行机制，实行阳光行政，提高住房专项维修资金使用管理透明化水平。

3结束语

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关键词：住宅专项维修资金；审计

中图分类号：F239.63 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）033-000-01

根据《住宅专项维修资金管理办法》的规定和实际执行情况，住宅专项维修资金的归集、使用、管理等方面都是审计重点，因篇幅所限，下面我仅就住宅专项维修资金的审计难点进行探讨。

一、住宅专项维修资金交存环节存在的问题及审计难点

（一）维修资金的欠交问题及审计难点

住宅专项维修资金的相关规定出台时间短，执行初期未严格执行或执行不规范，业主在办理入住手续时，部分业主未交存或未足额交存维修资金，且还存在开发商未交存未售房屋维修资金的情况，导致资金欠交成为一个历史遗留问题，物业的应收维修资金和已交存的维修资金存在缺口，影响了以后维修资金的使用。审计部门除直接从核算账户取得物业区域的已交存维修资金总数据以外，还应按照当地当时的维修资金交存标准、物业楼盘信息重新计算应交存的维修资金金额，查实缺口，督促房地产行政主管部门后续组织业主和开发商建立维修资金补交方案，完善物业的维修资金建立。

（二）维修资金的挪用问题及审计难点

维修资金的挪用情况一般分为维修资金管理机构挪用和开发商挪用，维修资金管理机构挪用在账面上容易查清，而开发商对维修资金的挪用在维修资金的审计过程中是容易被忽视。据调查，在《办法》出台后、各省市出台实施细则之前，大量存在开发商与业主通过商品房买卖合同约定由开发商代收代交业主的住宅专项维修资金的情况，资金挪用风险极高，部分开发商擅自截留、挪用，并不交存到银行专户，而审计部门在对维修资金审计时，通过对物业区域应交和已交维修资金的核算也只能看到缺口，却无法在账面上确定是业主自身欠交还是开发商截留、挪用，这是审计工作的一项难点。建议审计部门在发现维修资金缺口时，应随机抽取未交存维修资金的业主进行询问，以初步确定是否存在开发商违反合同约定、擅自截留业主维修资金的情况，如询问过程中发现异常，可采取函证的方法向业主取得证据，例如要求业主提供商品房买卖合同、开发商代收维修资金的收据。

二、住宅专项维修资金使用环节存在的问题及审计难点

审计人员查阅维修资金使用的书面材料，一般情况维修资金的使用内容和使用程序从书面材料看都符合相关规定，该环节的审计难点在于业主委员会组织业主申请维修资金的使用中存在对资金的盘剥，主要表现在几个方面：1、放大维修成本、压缩维修项目、消减维修质量、增加工程量等手法E用专项维修资金；2、从材料价差中侵蚀维修资金，由于维修器材品质不同、质量差异等原因导致不同价格、维护修缮单位材料的购置以低价购入、高价出票等方式不当得利。以上情况一般较隐蔽，仅查阅书面材料不容易确定。因此审计部门应指派具有丰富工程造价经验的审计人员，观察维修资金申请使用及审核过程，注意其是否符合书面材料内容，发现薄弱环节。审计人员在查阅书面材料时，对发现的审计疑点可采取从外部取证的方法，如到维修过的共用设施、共用部位进行观察。

三、维修资金在管理环节存在的问题及审计难点

（一）业务数据与会计数据的差异问题及审计难点

根据《办法》的规定，业主大会成立之前，维修资金由物业所在的房地产行政主管部门代管，委托专户管理银行设立专户、以物业管理区域为单位建帐，按照房屋户门号设分户账；业主大会成立之后，经业主表决后维修资金可划转到业主委员会在专户管理银行设立维修资金账户，该账户应当接受房地产主管部门的监督。以上内容可以看出，房地产行政主管部门、专户管理银行在维修资金的管理中担任重要角色，维修资金的数据管理系统也分为了专户银行管理系统和房地产行政主管部门管理系统，房地产行政主管部门同时进行独立的会计核算。目前基本上各大小城市都实行了维修资金计算机网络管理，因维修资金管理制度出台时间短，各银行的维修资金计算机管理系统与房地产行政主管部门的维修资金计算机管理系统不够完善，在数据对接中常存在问题，审计工作人员在审计中会发现维修资金的财务会计银行数据和业务数据存在差异。审计人员此时应以会计数据、银行数据、业务数据为基础，核对、分析数据，观察管理机构的计算机系统实际操作，深研数据差异的原因，调查哪些差异是由于系统对接问题，哪些差异是由于业务人员利用系统漏洞违规，例如业主实际未交维修资金，而业务人员私自在业务数据系统上通过。

（二）维修资金的保值、增值方式及审计难点

业主交存的维修资金属于业主所有，在保证资金的安全性的前提下，审计人员还应留意资金的保值和增值方式，了解业主的利益是否得到尽可能得到保护。据了解，目前房地产行政主管部门代管的维修资金基本都是以活期的形式存于专户管理银行，收益较差。审计人员在发现收益较差的情况，应明确在审计报告中提出，要求代管部门按照《办法》的规定，采取多种安全科学理财方式，尽可能实现维修资金的收益最大化。

四、结束语

综上所述，住宅专项维修资金的审计活动还属于初步开展阶段，审计部门在深入理解法律法规的前提下，需要在审计活动中不断探索、总结经验，充分发挥审计职能，督促地方政府依据规定制定健全的、可操作的管理实施细则，促进住宅专项维修资金管理的发展。

参考文献：

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随着房价的飙涨，购房者在买房时交存的住宅专项维修资金也水涨船高。在北京、天津、上海等大城市，这项被称为住房“养老金”的资金仅一个小区就动辄上千万元。人们不禁要问，当住宅步入需要维修的“年纪”，这笔业主共有的资金是否能发挥相应的作用？

然而，记者调研了解到，与归集规模巨大相对应的是，一方面，绝大部分维修资金躺在账户里“睡大觉”，另一方面，部分资金在不经手任何业主的情况下去向不明。而这种混乱现象的症结在于，作为法律法规规定的维修资金管理方，业主委员会（以下简称“业委会”）的缺位现象在各地普遍存在。更有甚者，数额巨大的维修资金成为多方争抢的“香饽饽”，业委会的设立面临多种人为阻碍，而最终损害的都是业主的利益。

超万亿元维修资金沉睡

使用率不足10%

根据2008年2月1日起施行的《住宅专项维修资金管理办法》，商品住宅业主“每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%”。此外，各地纷纷出台办法对早先出售的商品房维修资金进行追缴。如天津规定，1996年7月24日到2003年1月1日之间出售的商品住宅，由开发建设单位按照建安工程费的2%交纳维修资金。

随着房价的不断攀升，各地的住宅专项维修资金归集起来数额巨大，如2015年，天津归集45.23亿元，上海归集39.83亿元，北京2015年年底维修资金余额已达450.65亿元。据不少业内人士估计，全国归集的住宅专项维修资金规模已超过万亿元。

然而，与归集规模巨大相对应的是，绝大部分维修资金躺在账户里“睡大觉”。数据统计显示，从1998年实行公共维修基金制度到2013年年底，北京仅累计使用约8亿元，使用比例仅为2.3%，上海、天津、广州等城市的使用率也都类似，均不足10%。

北京泰华滨河苑小区2011年年初就因七部电梯急需大修而申请维修资金，但一直等到2013年春节其中的五部才得以维修，耗时两年。

不少专家和业内人士指出，申请程序的烦琐是造成维修资金沉睡的重要原因，而其中一项业主“双三分之二”确认，即是受益业主的人数要超过2/3，受益业主自己所拥有专有部分的建筑面积要超过建筑物总面积的2/3，被认为很难实现。

为了唤醒沉睡的维修资金，北京、天津、上海等多个地方均出台了相关文件，对紧急情况下使用专项维修资金做了相对简单的程序要求。2015年，住建部和财政部下发《关于进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作用的通知》，指出对电梯故障、消防设施故障、屋面外墙渗漏、排水设施堵塞爆裂、楼体外立面存在脱落危险等紧急情况，可不经过业主“双三分之二”表决同意，直接申请使用维修资金。

这些努力为使用维修资金开了“小门”，2015年，北京维修资金年使用额由2010年的5000多万元，增加到6.13亿元，2016年上半年，天津划拨应急资金2824.76万元，与正常划拨的维修资金2848.45万元基本持平。

然而，虽然维修资金使用量逐渐增加，但根据调查，来自各地的许多业主对这些唤醒的资金究竟是怎么花的并不知情。在天津，阳光100国际新城等众多小区近年来都有使用应急解危资金，但多位业主表示不明其去向。“从来没有谁告诉我小区的维修资金是怎么花的。”阳光100一位刘姓业主说。

业主委员会缺位

维修资金使用陷两难

维修资金沉睡不起作用，应急使用又不够透明，维修资金使用的这种两难境地缘何而来？记者调研了解到，业委会的缺位是一项重要原因。

据天津市房屋维修资金管理中心主任张俊梅介绍，使用维修资金首先需要向区县房地产主管部门备案，总共有六个程序：第一步是由物业服务企业制定方案，第二步是业主“双三分之二”确认，第三步是使用决定公示后到房管局进行备案，第四步是开户划款，第五步是竣工验收，第六步是决算核减并公示。

在没有业委会的小区，要想得到业主“双三分之二”确认很困难。天津击水律师事务所主任潘强说，没有业委会的小区居民组织相对松散，物业公司一般不愿意挨家挨户确认，致使大量的维修资金动不了。

天津阳光100小区就没有业委会，该小区北园物业经理王春雷说，他们园区还从来没用过住宅专项维修资金，“双三分之二很难确认，基本上申请不下来”。

根据《住宅专项维修资金管理办法》，住宅专项维修资金属于业主共有，正常情况下“双三分之二”难以跳过。在紧急使用资金的情况下，有业委会的小区，即使可以免去“双三分之二”确认，仍需要“物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金”，业主的环节并没有被跳过。

但是，在没有业委会的小区，紧急使用维修资金就可以跳过业主环节，由物业服务企业持有关材料向所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门申请列支，在这种情况下，具体业主往往难以知晓。

此外，紧急使用维修资金可以跳过的业委会职责还往往被代替。根据住建部2009年印发的《业主大会和业主委员会指导规则》，客观原因未能选举产生业委会等情况下，居委会在上级政府管理部门指导下可以代行业委会职责，《天津市商品住宅专项维修资金使用办法》也规定，没有业委会的，居委会可以代行业委会职责。

王春雷表示，在漏水修复等情况下，需要使用应急解危专项资金，由他们申报，街道、居委会帮助到有关部门审批，相比之下要容易得多。

与阳光100小区一样，天津俊城浅水湾小区10年来也没有业委会，该小区业主张先生说，他们多年来试图成立业委会都没有结果，“我们的维修基金，怎么花的我们并不知道”。

维修资金成“香饽饽”

业委会设立遭遇利益博弈

1998年，国务院首次明确提出要建立住宅专项维修资金制度，《住宅共用部分设施设备维修基金管理办法》于当年12月出台；2003年9月，《物业管理条例》开始施行，在我国第一次以行政法规的方式对住宅专项维修资金的法律制度加以确立；2007年颁布施行的《物权法》是当前所有涉及住宅专项维修资金的法律法规中立法层次最高的，同年，《物业管理条例》进行了修订，《住宅专项维修资金管理办法》也获得通过。

记者在采访中发现，随着住宅专项维修资金制度的不断完善，在北京、天津、上海等大城市，高额的房价下，一个小区的维修资金动辄上千万元，这在不少人看来是一块有利可图的“香饽饽”，进而使得本应该正常监管其使用的业委会在许多地方难以设立。

仍以至今没有业委会的天津阳光100小区为例，事实上，该小区在2007年已召开业主大会并选出业委会，根据国家和当地有关法律法规规定，业委会选出30日内应该去有关政府管理部门备案，但是，在长达10年的时间里，该小区业委会都备案无果。

据天津南开区物业办科员李盛、南开区体育中心街道居民科科长徐昕昕介绍，根据修改前后的《天津市物业管理条例》，他们二人所在单位先后成为阳光100小区业委会备案负责机构，但该小区在申请备案时在《业主会章程》中设定“业主会日常工作组”，并赋予其相关职能，不符合有关法律规定，物业办和街道都曾要求其修改章程并重新召开业主大会选举业委会，但小区方面并不接受，先后将两个机构告上法庭。

对此，小区方面回应称，“2007年选举的业委会有良好的基础，推倒重来无疑浪费人力物力且难以获得原业主的认可”，且只同意增补2007年后入住的业主选举。于是，业主与物业办和街道办开始了漫长的“备案拉锯战”。

而《天津市物业管理条例》规定，区、县房地产管理局是本辖区物业管理的行政主管部门；街道办事处、乡镇人民政府应该明确部门和人员，负责本辖区内业主大会成立和业主委员会换届等项工作的组织、指导。

令不少阳光100小区业主不满的是，作为一个常住人口约1.6万的大住宅小区，业委会备案工作10年内无实质性进展，物业办与街道办难辞其咎，有“懒作为”和“慢作为”之嫌。“这几年钱花在哪里，我们不知道，得画个问号。”一位郭姓业主说。

维权主体不能缺失

维修资金使用期盼健康透明

记者梳理发现，天津阳光100小区的境况并非孤例，近年来，业委会缺位现象在我国各地普遍存在，而与这一维权主体缺失相伴的是，在北京、山东、广东等地，小区维修资金使用困难或者去向不明、物业纠纷升级为屡屡发生，甚至造成人员伤亡。

天津市物业事务服务中心主任张学军说，随着我国城市化进程加快，商品房小区可能成为我国下一阶段群众矛盾主要爆发地，有关部门应引起足够重视。

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乌鲁木齐退休金调整：乌鲁木齐市20xx年养老保险待遇资格认证正式启动乌鲁木齐市的退休人员注意了，4月起，20xx年乌市居住离退休人员养老金领取资格认证启动，截至6月30日，无正当理由不办理者将停发养老金。

4月9日，记者从乌市退休人员社会化管理办公室了解到，认证人员包括：在乌市定居，由乌市社保管理局按月发放养老保险待遇的企业离退休人员、灵活就业退休人员、被征地农民享受养老基本生活保障金人员及其他纳入养老保险统筹的人员。同时也包含神华新疆能源有限责任公司原六道湾煤矿、苇湖梁煤矿移交乌市实行社会化管理的离退休人员。

届时，由本人携带身份证原件或社保卡原件到居住地社区劳动保障服务站进行年审。没做过居住信息备案的异地退休本地居住人员，到居住地社区交相关证件即可。

无法亲自到社区办理的，由本人或委托他人提出申请，社区提供上门认证服务。

乌鲁木齐退休金调整：乌鲁木齐城乡居民基础养老金提至180元乌鲁木齐市城乡居民基本养老保险基础养老金标准由现行的每人每月115元提高至180元，上调幅度达56.5%。新的标准将从20xx年1月1日起执行。

17日，记者从市人力资源和社会保障局了解到，为贯彻落实自治区第九次党代会和市第十一次党代会精神，切实改善民生，推动首府社保惠民工程，经市人民政府研究决定，市级财政每年投入资金近3000万元，提高本市城乡居民基本养老保险基础养老金标准。

此次城乡居民养老保险待遇政策调整，将直接惠及全市11.5万城乡居民。

据悉，20xx年，乌鲁木齐市在全疆率先启动新型农村养老保险试点工作;20xx年，又启动城镇居民养老保险制度，实现了基本养老保险的制度上的全覆盖;20xx年，将新型农村养老保险和城镇居民养老保险制度并轨，建立了统一的城乡居民基本养老保险制度。目前，首府城乡居民养老保险参保居民达11.5万人，其中，年龄在60岁以上享受养老金待遇的有3.7万人。

首府将逐步建立起城乡居民养老金正常增长机制，结合社会经济发展，及时调整城乡居民养老金，让首府城乡居民共享社会经济发展和改革成果。

乌鲁木齐退休金调整：房屋养老金遭遇动力不足物业专项维修资金俗称房屋养老金大修资金,是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

近日,新疆维吾尔自治区人民政府法制办公室会同自治区住房和城乡建设厅举行了《新疆维吾尔自治区物业管理条例(草案)》立法听证会。听证会上,住宅专项维修资金的交存、使用以及紧急状况下维修资金如何使用等问题,成为与会人士关注的焦点之一。

近日,《法制日报》记者对乌鲁木齐市大修资金的使用情况进行了调查,发现很多市民对大修资金存在不同程度误读,政府层面也还有不少难题需要抓紧研究探索。

新疆乌鲁木齐市西山路雅山新天地小区竣工近8年,不少外墙已经有些斑驳,业主李明起了用维修基金粉刷墙面的想法。

然而,李明的提议虽然得到不少业主支持,却被物业公司以不够条件为由拒绝。他很不解,基金放在那里也没人用,为何又不让我们用?

对此,小区物业工作人员王刚介绍,基金具有公益含意,一般归政府或慈善机构统筹。中国住宅专项维修资金制度开始于1999年,原建设部、财政部当时了《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》,20xx年,该办法更名为《住宅专项维修资金管理办法》,维修基金已更名为维修资金。

一字之差,差别很大。据介绍,在维修基金那个年代,确实有部分小区将这部分钱用于一般性维修项目,效果不好。尽管维修基金早已改为维修资金,但很多像李明这样的业主还是对维修资金产生误读,认为绿化、美化楼宇外立面、更换自家玻璃等都可以使用这笔费用。

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关键词：住宅专项维修资金，使用困难，应对措施

Abstract: Set up a fund system for residential special repair for public facilities and equipment repair, funding renewal, but because the law has strict rules on its use, difficult to use as common problems, the reasons for the problems and puts forward some corresponding measures

Key words: Special housing repair funds; Difficult to use ; countermeasures

中图分类号：TU746.3 文献标识码：A文章编号：2095-2104（2013）

随着房地产业的快速发展，我国新建房屋和已建成的小区数量逐年增加。与此同时越来越多的商品房公共部位、共用设施设备的维修问题也逐渐凸现出来，住宅专项维修资金就是指用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造的资金。但是具体在资金的筹集使用方面存在很多问题。如何解决好这些问题是我们现在面临的一项现实而紧迫的任务。

一、住宅专项维修资金使用困难的原因

据不完全统计，截至2011年底全国共筹集专项维修资金余额近3000亿元，而动用该资金进行维修更新改造不超过30亿元，使用率仅1%，造成使用率如此低的原因主要由以下几个方面。

（1）维修资金使用表决难通过

为维护全体业主的利益及保障维修资金的安全，《物权法》与《物业管理条例》制定的《住宅专项维修资金管理办法》的第二十二条第二款明确规定:“使用住宅专项维修资金，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意”。然而，我国目前小区的住宅规模通常都比较大，若要征集到小区内2/3以上业主的同意往往比较困难，这就为维修资金的正常使用增加了一道门槛;加之一些业主往往“事不关己、高高挂起”，只要他们不是共用设施设备项目的直接受益者通常会拒绝签字，故经常会造成表而不决的局面，致使维修项目搁置。

（2）部分业主尚未形成买房也要养房的消费观念

一方面，一些业主尤其是年长者还在享受国家福利性的住房政策，他们对购买住房后还要承担小区内共有部位及公用设施设备等的维修费用尚不能理解，或多或少存在抵制情绪。另一方面，部分维修部位可能仅仅与其他业主有关，自身并非所要维修部位的直接受益者，故不情愿分担维修费用，甚至不参与维修的投票决策。

(3)部分住房维修费用筹集困难

由于原房改单位改制、重组以及破产等原因，一些公有住房出儒后目前往往无人管理、售后和维修，有的房屋在经多次转手后其业主己不是其原房改单位的职工，部分房改单位往往不愿再担负这些房屋的维修专项资金等等，从而造成一些住宅小区内的同一幢楼甚至同一个单元的维修资金不全。这类房屋在进行维修费用的分摊时，那些尚未缴存维修资金的业主如果不愿意出钱分担维修费用，则往往会造成维修的困难。

(4)各方对维修资金管理机构的职能认识存在差距

维修资金管理机构目前的职能定位只是负责小区维修资金的归集、核算以及维修后的资金拨付，并不负责具体的房屋维修工作等。然而广大业主却对维修资金管理机构的具体职能不甚了解，甚至片面地认为维修资金管理机构就是进行房屋维修的机构，一旦他们递交了报修申请后，就只需等人来上门维修。这种的认识上的偏差，不仅耽误了维修也在一定程度上影响了维修资金的正常使用。

二、住宅专项维修资金使用困难的应对措施

（1）重视发挥业主委员会的作用

应当充分重视、引导和发挥小区业主委会及其成员的作用，努力和积极做好维修资金有关政策的宣传工作，并适时和定期对业主委会及其成员进行维修资金法规政策、使用等相关知识的培训，努力提高他们对建立住宅专项维修资金制度重要性的认识以及自身的维权意识，这也是破解维修资金使用困难问题的关键。

（2）实施特殊情况下的专项维修资金强制使用措施

实践中，有些公共设施设备使用专项维修资金进行维修更新改造事实清晰，但是，投票表决时经常出现业主不同意或不表决，如顶层天花板漏水维修楼下不同意，电梯故障底层业主不着急等，针对这类情况，必须实施专项维修资金强制使用措施，即用法律法规或规章约定某些紧急情况可以直接使用维修资金而无需通过业主表决。为防止滥用强制使用措施，有必要对对其做出规范，如必须有建设、消防、安监、质监等部门做出的安全隐患整改文件或法律、法规、规章和强制性技术标准规定必须维修、更新改造的相关规定。

(3)改变维修项目申请现表决使用模式

当前住宅专项维修资金的使用和支取之所以困难.很大程度上是由于每次维修资金的申请都需要通过“住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主讨论通过签字确认后才能使用资金”这一规定。

(4)加强政府监管

行政管理部门应当适当减少对住宅专项维修资金使用的行政干预，专司监管与规范职能，努力培育业主的自治管理机制，并建立业委会、业主与主管部门的多层面的监管制度，同时要对维修资金的违规使用以及超过法定期限未予维修的行为等及时采取相关行政处罚措施。

(5)建立维修资金报价审核施工队伍库

对维修施工队伍的选择，物业有关部门可以建立维修资金报价审核施工队伍库，保存经过审核的合格施工队伍名单及其施工报价和相关资质等。在日后每次提出维修方案时，可以从此施工队伍库中按照其报价和资质选择最优的施工队伍。因此，维修资金报价审核施工队伍库的建立和使用，可以更好地服务广大业主并能节约维修费用支出。

三、结论

作为维修资金的监管部门，面对着日益增加的住宅共用设施设备急需更新、维修及改造，却往往由于无法及时动用维修资金，使其发挥应有的保障功效，从而造成维修资金使用困难局面。要有效解决这一现实而又紧迫难题，必须要发挥物业小区业主委员会的积极作用，并努力协调小区各业主间以及其与物业服务企业间的关系，加强小区公共事务自主决策与共同管理的意识。

参考文献

[1]宿辉.我国住宅专项维修资金制度存在的问题与对策[J].建筑经济.2009(7)

篇7

（武安市房地产管理处，河北 武安056300）

[摘要]我国在专项维修基金的立法上有了很大的进步，却在筹集使用、财务核算方法以及后期管理上存在薄弱环节，下面针对住宅专项维修资金的实际使用情况，核算、管理中的弊端，探讨一下住宅专项维修资金管理，以及会计核算中存在问题与对策。

[

关键词 ]专项维修资金；管理核算；问题与对策

住宅专项维修资金必须用于住宅小区物业共有部分在保修期满后的维修和更新改造，有利于物业共用部位的规范管理以及设备设施的维修保养。维修资金管理中的会计核算在充分利用维修资金和维护住户合法权益方面，发挥着重大作用，管理维修资金的各级部门应给予足够重视。专项维修资金具有很强的公益性，涉及大量资金，影响范围广，在实际管理中还存在着诸多的不足，安全隐患较多，应进一步加强住宅专项维修资金管理，从而切实把握资金筹集使用、会计核算以及后期管理等关键环节。

1住宅专项维修资金会计核算管理的问题

1.1财政专项资金核算和管理不规范

据了解城市多数住宅小区尚未设置业主委员会，仍然由当地的建设行政主管部门负责对住宅专项维修资金进行核算管理。而部分成立的业主委员会如同虚设，不按国家法律法规办事，不放权于各业主委员会，使专项维修资金的核算管理不能很好的落实，导致住宅专项维修资金的使用不到位。

1.2会计核算不规范

据了解多数城市仅依据小区名和楼号收取住宅专项维修资金，相关管理部门没有严格按照国家法律法规将其落实到具体的户门号并将专项资金收入状况记录备案。维修资金是实际使用没有落实到每栋楼每单元住户上，或者根据房屋建筑面积让每户均摊费用，却记载到整个楼栋和小区的账号名下，致使小区业主的合法权益受到损害。

1.3住宅专项维修资金的利息计算不规范

一方面，部分会计核算单位没有及时根据年度计划将获得的银行结算存款利息合理分配到小区的具体楼栋和户门号下；另一方面，部分核算单位不遵守相关规定，没有按要求把资金全部转移到具体的楼栋单位门号账号下，而长期挂在应收款账户上或者转至事业基金。

1.4灭失房屋的维修资金处理欠妥

随着国家加快了推进棚户区改造项目建设，各地纷纷加快了城市化进程，对于已经收缴过但已不存在的房屋，应当及时将其缴纳的维修资金费用归还住户及售房部门，或按照同级财政部门规定执行。该专项维修资金的实际处理过程中会产生坏账、呆账，导致资产账实不符和资产损失。

1.5专项维修资金的保值增值能力不足

根据国家关于专项维修资金的现行规定，多数城市要求业主在购房时一次性缴清这笔钱，然而一般情况下在短期内不会将其支出用于维修，以致闲置资金比较多，这笔资金往往按活期存款的方式留存在银行，没有切实落实大额资金的保值增值责任。

2住房专项维修资金管理办法

2.1充分发挥住宅小区业主委员会作用

业主委员会，是全体业主代表在辖区内共同形成的一个民间性组织，代表和维护全体业主的合法权益，让社会各界了解住户的实际需求和意愿，并且对物业企业的运营过程进行有效监管。召开业主大会将做大量的宣传工作，组织各部门积极配合参与，并做好行政审批工作，若不设立业主委员会，会严重影响维修资金的高效利用。基于此，街道办事处作为政府在基层的行政组织应当尽职尽责，负责对业主进行相关的指导和协助以及提前召集，促进物业管理区域内业主大会的顺利开展，对于已设立业主委会的住宅小区进行随机调查，同时加强对物业管理服务工作的监管。住宅小区内是否设立业主委员会以及其是否能够尽职尽责，已成为衡量街道办事处工作好坏的重要指标，确保业委会职能作用得以有效发挥。

2.2加强核算单位财务管理

现今我国没有确定统一的专项资金核算方式，也没出台与其有关的会计核算管理制度。所以对于专项维修资金，第一，有关部门没能真正落实对其进行财务核算。鉴于此，笔者提出以下几点建议：相关单位在银行开立专项维修资金管理专户，应以物业辖区为核算单位建账，并按幢、按户设置明细账目。第二，必须按登记的户门号进行收入核算，确保核算到户，资金支出应当按照规定的比例进行合理分摊，核算单位应及时将账面上形成的结余资金转给有关部门及住户。第三，账户产生的利息应根据一定的比例，按计划及时的进行分配和记载。第四，当住宅专项维修资金来源于已不存在的房屋时，有关部门应及时与业主有效沟通，进行清查盘点，并按照国家相关规定予以处理。

2.3维修资金单独建账、独立核算

将会计凭证所记载的大量分散的资料加以分类归集整理，对维修资金和售房款、新建房和已购公房、维修资金和管理单位账务各项资金予以区分，做到按区建账、核算到幢、记账到户”。维修资金会计核算方法规范化， 按照会计制度的规定来设置和使用会计科目，会计所提供的专项缴存及使用、物业交付等信息具有连续性、全面性、系统性特点，保证数据的准确性，方便与住户、售楼部门进行对账。

2.4加大维修资金监管力度

财政部门、行业行政主管部门应当名正言顺履行职能，名副其实加强监管。第一，建立完善信息上报制度。主要针对过去一年的维修资金管理状况、管理措施及分析比较等内容，定期就维修资金筹集、支出、保值增值管理情况作专项汇报。第二，相关账户的的筹集使用、增值收益及账面结余方面的管理与监督必须由政府监管部门负责执行，一旦造成不应有的缓缴甚至漏缴、少缴及挪用的情况，选择行政机关必须责令当事人改正或限期改正违法行为，还应督促做好资金的追缴补征工作，着力构建和谐社会、维护社会稳定。

2.5提高经济效益与会计核算方法

在不影响物业专项维修资金使用支出的基础上，拓宽资金投资保值增值渠道。代管单位可以根据相关法律法规，允许使用闲置资金在一级市场上购入国债和专户银行组合存款，鼓励合理投资基金或地方政府一般债券等。以前年度的结余结转资金按全国统一利率计算利息。对维修资金增值收益、公共设施设备经营所得收入及因其报废而收取的残值费，计算综合利率或者住宅专项维修资金利息净收益，再按户平均分摊到全体业主账号名下，最大化保障缴纳维修资金业主的利益。

2.6住宅专项维修资金使用实施细则

重大维修项目的范围、同一小区不同产权房维修费用的分摊等具体问题进行分类界定，以保证专项维修资金使用分配到户，足额分摊，在会计核算中贯彻可比性原则，提高与其他小区会计信息的可比性。委托专职机构和人员执行审计，出具维修项目竣工决算审计报告，以确保维修资金使用的合理性与安全性。

2.7住房维修资金管理系统的设计与实现

对于资金上缴、分配、利息结算、会计科目管理、查询等全部工作流程，应当实现资金管理的有序化、透明化、科学化以及会计核算自动化，因此，在各县区相关管理部门设计开发维修资金管理系统已势在必行。以便实现住宅专项维修资金建账到区镇，核算到栋，记账到户，包含商品住房、经济适用住房、拆迁安置房、自管公房等多种房屋性质。

2.8提升财务人员的职业素质及专业技能

财务专员不仅要努力钻研专业知识，更要突出行业特色，重视行业管理能力的提升，努力提高自己综合素质，成为工作需要的多面手。严格管理暂时闲置货币资金，设计筹划方案，对专项资金实施动态跟踪管理，根据国家相关的法律法规要求，仔细分析研究维修资金保值增值的最佳方式，以最终实现维修资金的保值增值，保障全体业主的合法权益。

3结 论

随着我国房地产市场的迅速发展，小区与存量住宅的竣工量明显增加，对住宅维修资金制度的研究日益受到了人们的重视。保证了物业后期维护工作的顺利开展，所涉及资金的筹集、核算、管理及使用等方面的情况直接影响到全体业主的合法权益，因此，管理单位必须建立健全相关配套制度，并深入研究其运行模式，以便更好的发挥该项资金在障住宅安全使用、创建和谐社会方面的作用。

参考文献：

篇8

____小区（___栋）广大业主：

根据《鞍山市住宅专项维修资金管理办法》（鞍山市人民政府令第169号）的规定，前期已公示的修缮项目的预算，已经第三方审计机构____________审计，现将审计结果公示如下：

一、项目名称：_______________________________

二、审计前预算金额：___________审计后决算金额：________________

三、工程决算审计费金额：________________________

工程监理费金额：           工程验收费金额：             

四、依据工程决算及与工程相关的审计、监理、验收等费用的金额，按照每平方米建筑面积_____元的标准进行分摊（每户支出额=该标准×每户的建筑面积），费用从修缮工程涉及范围内每户产权人的维修资金账户中列支。未交纳维修资金、维修资金余额不足首缴金额30%的产权人，应按规定进行补交、续筹。

五、本次修缮工程的隐蔽工程量及最终工程量由物业公司、业委会、利益相关业主、社区、施工单位核准。施工质量由施工单位、物业公司、业委会等共同验收。业委会聘用监理机构的，监理机构对施工中各阶段的工程量进行确定、工程质量进行验收。

六、本公示期限为____年____月____日至___年___月____日。如有异议，请咨询业主委员会（社区居民委员会）。咨询电话：_________。

篇9

受托人： 会计师事务所　（以下简称乙方）

根据《上海市商品住宅维修基金管理办法》和国家有关法规，经甲、乙双方协商，本着平等、自愿原则，签订本合同。

第一条　委托记帐的物业区域范围及事项

（一）甲方将位于＿＿＿＿区＿＿＿＿路的＿＿＿＿住宅区范围内的商品住宅维修资金的帐务委托给乙方管理。

（二）委托事项包括：

1、建帐、记帐、对帐和报帐；

2、编制商品住宅维修资金报表；

3、有关商品住宅维修资金核算工作。

第二条　委托期限委托管理期限为＿＿年，自＿＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日起至＿＿＿＿年＿＿＿＿月＿＿＿＿日止。

第三条　权利和义务

（一）甲方的权利和义务

1、甲方或甲方委托的物业管理企业对本小区发生的商品住宅维修资金收支费用，及时向乙方提供真实、合法、完整的原始凭证和相关资料，并办理书面交接手续（书面交接单见附件）。

2、甲方应当委托物业管理企业专人负责日常货币收支和保管，以及现金、银行日记帐的登录。

3、甲方对乙方退回的不符合国家统一会计制度和本市商品住宅维修资金管理规定的原始凭证，应当及时予以更正、补充。

4、甲方或甲方委托的物业管理企业向乙方提供工作和档案保管的条件。

5、甲方应按本合同约定支付记帐费用。

6、

7、

（二）乙方的权利和义务

1、乙方根据本市商品住宅维修资金管理规定，对维修资金收支的真实性、合法性和合理性进行审查，如实反映维修资金的收支活动，并承担相应责任。对不符合国家财经法规和本市商品住宅维修资金管理规定的原始凭证，不予入帐；对于损害业主正当权益的行为，应向业主委员会提出改正建议，若业主委员会不接受或不完全接受的，应当及时向全体业主和政府主管部门报告有关情况。

2、乙方应根据相关财务会计法规和本市商品住宅维修资金管理规定设置会计科目，进行会计核算。对日常维修资金收支按季结算并分摊到户，对大修和专项修理项目按次或按项结算并分摊到户。按期编制商品住宅维修资金收支报表和分析报告。每半年张榜公布一次财务分析及收支明细帐。

3、乙方按月对现金、银行日记帐与总帐进行核对；不定期盘点库存现金和有价证券，并进行帐、实核对。

4、乙方必须加强对工作人员的培训，熟悉维修资金管理与使用法规，遵守执业规范，确保记帐质量。

5、对所记帐的记帐凭证，应专人负责，分户编号、每月终了装订成册；帐簿、报表应分户整理、分类排列登记，集中建档保管、并遵照会计档案保管规定处理

6、乙方负责保管记帐期间的全部会计档案。本合同终止之日起一日内，乙方应将记帐期间的全部会计档案移交给甲方，并办理交接手续。

7、乙方应当接受业主及业主委员会对维修资金收支业务的咨询，对业主或业主委员会提出的疑义负有解释义务。

8、乙方对在执行业务中知悉的商业秘密，负有保密义务。

第四条　记帐收费甲乙双方按照市房地资源局和市物价局制定的收费标准执行。每月每户元，合计元。甲方与乙方个月结算一次记帐费用。

第五条　合同的变更和终止

（一）经双方协商一致，可对本合同条款进行修订和补充，修订和补充的合同条款与本合同具有同等法律效力。

（二）合同期满，本合同自然终止。甲、乙双方如欲续订合同，须提前一个月向对方提出书面意见。

第六条　违约责任本合同甲方或乙方发生违约，按下列约定承担违约责任：

（一）甲方原因造成违约，按合同费用总额支付乙方%违约金；

（二）乙方原因造成违约，按合同费用总额支付甲方%违约金；乙方违反注册会计师法的规定及本合同约定，给甲方及其他利害关系人造成损失的，乙方应当依法承担赔偿责任。

第七条　争议解决办法甲方或乙方在履行本合同中发生争议，应本着友好协商的精神妥善处理。如协商不成，按下列途径处理（取消的条款，在其编号前括号内标示"×"）：（）（一）向上海仲裁委员会申请仲裁。（）（二）向人民法院起诉

第八条　其他事项

（一）本合同自甲乙双方签订之日起生效。

（二）本合同正本一式四份，甲、乙双方和物业公司、区、县房地局各执一份。

甲方（盖章）：　乙方（盖章）：

负责人或授权人：法定代表人或授权人：

篇10

第二条商品住宅、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。

本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

第三条本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第四条住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

第五条国务院建设主管部门会同国务院财政部门负责全国住宅专项维修资金的指导和监督工作。

县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门会同同级财政部门负责本行政区域内住宅专项维修资金的指导和监督工作。第二章交存第六条下列物业的业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金：

（一）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；

（二）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。

前款所列物业属于出售公有住房的，售房单位应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金。

第七条商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。

直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整。

第八条出售公有住房的，按照下列规定交存住宅专项维修资金：

（一）业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。

（二）售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。

第九条业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。

从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。

第十条业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管。

直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。

开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。

第十一条业主大会成立前，已售公有住房住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府财政部门或者建设（房地产）主管部门负责管理。

负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内公有住房住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立公有住房住宅专项维修资金专户。

开立公有住房住宅专项维修资金专户，应当按照售房单位设账，按幢设分账；其中，业主交存的住宅专项维修资金，按房屋户门号设分户账。

第十二条商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。

已售公有住房的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户或者交由售房单位存入公有住房住宅专项维修资金专户。

公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内，将提取的住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户。

第十三条未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。

第十四条专户管理银行、代收住宅专项维修资金的售房单位应当出具由财政部或者省、自治区、直辖市人民政府财政部门统一监制的住宅专项维修资金专用票据。

第十五条业主大会成立后，应当按照下列规定划转业主交存的住宅专项维修资金：

（一）业主大会应当委托所在地一家商业银行作为本物业管理区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。

开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账。

（二）业主委员会应当通知所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门；涉及已售公有住房的，应当通知负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门。

（三）直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门应当在收到通知之日起30日内，通知专户管理银行将该物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的住宅专项维修资金账户，并将有关账目等移交业主委员会。

第十六条住宅专项维修资金划转后的账目管理单位，由业主大会决定。业主大会应当建立住宅专项维修资金管理制度。

业主大会开立的住宅专项维修资金账户，应当接受所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门的监督。

第十七条业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。

成立业主大会的，续交方案由业主大会决定。

未成立业主大会的，续交的具体管理办法由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门会同同级财政部门制定。第三章使用第十八条住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。

第十九条住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

第二十条住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照下列规定分摊：

（一）商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

（二）售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊；其中，应由业主承担的，再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

（三）售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业。其中，售后公有住房应分摊的费用，再由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊。

第二十一条住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，开发建设单位或者公有住房单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。

第二十二条住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：

（一）物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议；

（二）住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议；

（三）物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案；

（四）物业服务企业或者相关业主持有关材料，向所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门申请列支；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支；

（五）直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；

（六）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

第二十三条住宅专项维修资金划转业主大会管理后，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：

（一）物业服务企业提出使用方案，使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的情况的处置办法等；

（二）业主大会依法通过使用方案；

（三）物业服务企业组织实施使用方案；

（四）物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支；

（五）业主委员会依据使用方案审核同意，并报直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案；动用公有住房住宅专项维修资金的，经负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意；直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正；

（六）业主委员会、负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；

（七）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

第二十四条发生危及房屋安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，按照以下规定列支住宅专项维修资金：

（一）住宅专项维修资金划转业主大会管理前，按照本办法第二十二条第四项、第五项、第六项的规定办理；

（二）住宅专项维修资金划转业主大会管理后，按照本办法第二十三条第四项、第五项、第六项和第七项的规定办理。

发生前款情况后，未按规定实施维修和更新、改造的，直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门可以组织代修，维修费用从相关业主住宅专项维修资金分户账中列支；其中，涉及已售公有住房的，还应当从公有住房住宅专项维修资金中列支。

第二十五条下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：

（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；

（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

（三）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

第二十六条在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将住宅专项维修资金用于购买国债。

利用住宅专项维修资金购买国债，应当在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债，并持有到期。

利用业主交存的住宅专项维修资金购买国债的，应当经业主大会同意；未成立业主大会的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意。

利用从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金购买国债的，应当根据售房单位的财政隶属关系，报经同级财政部门同意。

禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。

第二十七条下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用：

（一）住宅专项维修资金的存储利息；

（二）利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益；

（三）利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益，但业主大会另有决定的除外；

（四）住宅共用设施设备报废后回收的残值。第四章监督管理第二十八条房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。

受让人应当持住宅专项维修资金过户的协议、房屋权属证书、身份证等到专户管理银行办理分户账更名手续。

第二十九条房屋灭失的，按照以下规定返还住宅专项维修资金：

（一）房屋分户账中结余的住宅专项维修资金返还业主；

（二）售房单位交存的住宅专项维修资金账面余额返还售房单位；售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。

第三十条直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门，负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会，应当每年至少一次与专户管理银行核对住宅专项维修资金账目，并向业主、公有住房售房单位公布下列情况：

（一）住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额；

（二）发生列支的项目、费用和分摊情况；

（三）业主、公有住房售房单位分户账中住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；

（四）其他有关住宅专项维修资金使用和管理的情况。

业主、公有住房售房单位对公布的情况有异议的，可以要求复核。

第三十一条专户管理银行应当每年至少一次向直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门，负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会发送住宅专项维修资金对账单。

直辖市、市、县建设（房地产）主管部门，负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会对资金账户变化情况有异议的，可以要求专户管理银行进行复核。

专户管理银行应当建立住宅专项维修资金查询制度，接受业主、公有住房售房单位对其分户账中住宅专项维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。

第三十二条住宅专项维修资金的管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督。

第三十三条住宅专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部有关规定。

财政部门应当加强对住宅专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。

第三十四条住宅专项维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销管理，应当按照财政部以及省、自治区、直辖市人民政府财政部门的有关规定执行，并接受财政部门的监督检查。第五章法律责任第三十五条公有住房售房单位有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府财政部门会同同级建设（房地产）主管部门责令限期改正：

（一）未按本办法第八条、第十二条第三款规定交存住宅专项维修资金的；

（二）违反本办法第十三条规定将房屋交付买受人的；

（三）未按本办法第二十一条规定分摊维修、更新和改造费用的。

第三十六条开发建设单位违反本办法第十三条规定将房屋交付买受人的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以3万元以下的罚款。

开发建设单位未按本办法第二十一条规定分摊维修、更新和改造费用的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以1万元以下的罚款。

第三十七条违反本办法规定，挪用住宅专项维修资金的，由县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，没收违法所得，可以并处挪用金额2倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

物业服务企业挪用住宅专项维修资金，情节严重的，除按前款规定予以处罚外，还应由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门挪用住宅专项维修资金的，由上一级人民政府建设（房地产）主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

直辖市、市、县人民政府财政部门挪用住宅专项维修资金的，由上一级人民政府财政部门追回挪用的住宅专项维修资金，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十八条直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门违反本办法第二十六条规定的，由上一级人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；造成损失的，依法赔偿；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

直辖市、市、县人民政府财政部门违反本办法第二十六条规定的，由上一级人民政府财政部门责令限期改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；造成损失的，依法赔偿；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

业主大会违反本办法第二十六条规定的，由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门责令改正。