建设用地容积率管理办法范文
时间：2023-03-17 17:14:01
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篇1
第二条本办法所称国有建设用地批后监督管理，是指对国有建设用地使用权人履行国有建设用地使用权有偿使用合同或执行国有建设用地划拨决定书规定的情况，以及对国有建设用地使用权人改变土地使用条件、转让和抵押国有建设用地使用权等行为进行的监督管理。
第三条市国土资源局负责全市国有建设用地批后监督管理工作。
发展和改革、环保、住房和城乡建设、城市管理行政执法、财政、金融等单位，按照各自职责做好国有建设用地批后监督管理工作。
第四条国有建设用地批后监督管理的主要内容：
（一）国有建设用地使用权出让合同、租赁合同、划拨决定书和批准文件的履行情况，主要包括：
1．是否按照土地出让合同、租赁合同约定的期限足额缴纳土地出让金或租金；
2．是否按照土地出让合同、租赁合同和划拨决定书规定的动工期限使用土地，开发进度是否符合土地出让合同、划拨决定书的约定，是否存在土地闲置、低效利用现象；
3．是否按照平面布置图、土地出让合同、划拨决定书等规定的土地用途、容积率、建筑密度等规划指标和开发条件进行项目建设；
4．工业项目用地投资强度、容积率、绿地率、建筑密度、行政办公及生活服务设施用地比例等方面是否符合国土资源部《工业项目建设用地控制指标》规定的要求，是否改变用途建造非生产性配套设施；
5．是否存在少批多占、移址易位用地情况；
6．是否存在非法转让、出租、抵押土地使用权现象；
7．国有建设用地使用权出让合同、租赁合同、划拨决定书和批准文件的其他履行情况。
（二）闲置国有建设用地的认定与处置。
（三）国有建设用地土地登记发证和土地使用权转让、抵押贷款审核。
（四）原划拨、租赁国有建设用地使用权办理出让手续的有关规定执行情况。
（五）法律、法规、规章和上级政府规定批后监督管理的其他情形。
第五条实行国有建设用地建设项目开工、竣工报告制度。
国有建设用地使用权人在国有建设用地使用权出让合同或国有建设用地划拨决定书约定期限内开工建设和竣工的，应在建设项目开工、竣工之日起15日内书面报告市国土资源局，并提供有关材料。
国有建设用地使用权人未在国有建设用地使用权出让合同或国有建设用地划拨决定书约定期限内开工建设和竣工的，应在建设项目约定开工、竣工到期前15日内，向市国土资源局申报延迟开工、竣工原因，延迟开工、竣工期限不得超过1年。
第六条实行国有建设用地使用权批后公示制度。
国有建设用地使用权人必须按照国有建设用地使用权有偿使用合同约定或者国有建设用地使用权划拨决定书确定的开工时间前15日内，在宗地现场显著位置设立国有建设用地信息公示牌，将《建设用地批准书》内容和监管部门、举报电话等予以公示，接受社会监督。
第七条实行土地出让合同履约保证金制度。
国有建设用地使用权人与国土资源部门签订土地出让合同时，应当明确履约保证条款，对按照合同约定进行投资开发的，履约保证金本息全额退还。对违约利用的，按出让合同约定扣留保证金。
第八条实行建设项目国有建设用地检查核验制度。
市国土资源局应对国有建设用地使用权人履行国有建设用地使用权有偿使用合同或划拨决定书的情况进行检查核验，并出具检查核验意见。
市国土资源局出具的检查核验意见，应作为建设项目竣工验收的一项重要内容。未经市国土资源局检查核验或经检查核验不合格的，建设项目不得通过竣工验收；属房地产开发项目的，市国土资源局不得为其办理国有建设用地使用权分割登记。凡未经竣工综合验收备案、未取得建设工程档案合格证的项目，市房管部门不得为其办理房屋所有权登记。
第九条取得国有建设用地土地使用权并享受市政府土地优惠政策的，土地使用权抵押时，其融资用途应在《土地使用权抵押合同》中明确约定，并接受有关部门监督。
第十条国有建设用地使用权人应当按照批准的土地用途、容积率等条件开发利用土地，未经批准不得改变。因城市规划建设，确需改变土地用途或容积率的，应报市人民政府批准后，重新签订国有建设用地使用权有偿使用合同或有偿使用合同补充协议，并补交不同用途和容积率的土地差价；在符合城市规划、不改变土地用途的现有工业用地上进行加层改造、提高建筑容积率的，不再增收土地价款。
第十一条建设项目固定资产总投资、投资强度和开发投资总额未达到国有建设用地使用权有偿使用合同约定标准的，国有建设用地使用权人应按照国有建设用地使用权有偿使用合同约定缴纳违约金，并继续履约。
第十二条具有下列情形之一的，属于闲置土地：
（一）未经原批准用地的人民政府同意，超过国有建设用地使用权有偿使用合同或国有建设用地使用权划拨决定书约定的期限满1年未动工开发建设的；
（二）国有建设用地使用权有偿使用合同或国有建设用地使用权划拨决定书未规定动工开发建设日期的，自国有建设用地使用权有偿使用合同生效或国有建设用地使用权划拨决定书颁发之日起满1年未动工开发建设的；
（三）已动工开发建设，但已开发建设的土地面积不到应开发建设总面积1/3的，或已投资额（不包括取得国有土地使用权的费用）不到开发建设总投资额1/4且未经批准中止开发建设连续时间满1年的；
（四）已动工开发建设，开发建设的土地面积已占开发建设总面积1/3以上，但未动工开发建设的土地面积超过50亩的；
（五）已动工开发建设，开发建设的土地面积已占开发建设总面积1/3以上，或已投资额（不包括取得国有土地使用权的费用）已占总投资额1/4以上，国有建设用地使用权人停止施工满1年的；
（六）法律、法规、规章及上级政府规定属于闲置土地的其他情形。第十三条对认定为闲置的国有建设用地，市国土资源局应将查明的事实、证据等情况书面告知国有建设用地使用权人，并根据法律、法规、规章等规定和国有建设用地使用权有偿使用合同、国有建设用地划拨决定书的约定予以处置。
第十四条国有建设用地使用权人在按照规定标准缴纳土地闲置费后，可以提出一次延期开工建设时间的申请，经原批准用地的人民政府批准可以延期，延期开工建设时间最长不得超过1年。
第十五条出让的国有建设用地使用权首次转让、抵押的，必须符合法律、法规、规章等规定和国有建设用地使用权出让合同约定的条件。
第十六条有下列情形之一的，国有建设用地使用权不得转让、抵押：
（一）纳入征收公告范围，依法应予收回的；
（二）未完成征收补偿的；
（三）国有建设用地闲置的；
（四）擅自改变土地用途、容积率等土地使用条件或房屋所有权证登记用途与国有建设用地使用权证登记用途不一致的；
（五）国有建设用地使用权期限届满不足1年的；
（六）司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（七）办理了商品房预售许可的；
（八）法律、法规规定不得转让、抵押的其他情形。
第十七条转让国有建设用地使用权的，国有建设用地使用权人应提供法律、法规规定的完税或免税证明，未提交的，不予办理。
第十八条国有建设用地使用权转让、抵押时，地上建筑物、构筑物及其附属设施随之转让、抵押。
国有建设用地使用权人在申请办理转让、抵押国有建设用地使用权手续时，应提供房屋所有权证书或市房屋管理部门出具的权属证明材料。
第十九条单独以用于房地产开发的国有建设用地使用权抵押的，抵押期限不得超过《国有建设用地使用权出让合同》约定的竣工日期。
前款所称国有建设用地使用权，是指地上无建筑物、构筑物或地上虽有建筑物、构筑物但建筑物、构筑物尚未出售的土地使用权。
第二十条国土资源管理工作人员在国有建设用地批后监督管理工作中，可以采取下列措施：
（一）进入建设项目现场查看、勘测、拍照、摄像；
（二）询问当事人及相关人员，了解有关情况；
（三）要求国有建设用地使用权人提供土地利用情况的有关资料；
（四）依法可采取的其他措施。
第二十一条实行房地产用地开发利用诚信管理制度。市国土资源局应将房地产开发企业开发利用土地情况，记入房地产用地开发利用诚信档案，并向社会公示。
房地产开发企业凡有下列情形之一的，两年内不得参加国有建设用地使用权招标、拍卖或者挂牌出让活动：
（一）以招标、拍卖或者挂牌方式取得国有建设用地使用权后，不按规定时限签订国有建设用地使用权出让合同的；
（二）未按国有建设用地使用权出让合同约定缴纳土地价款的；
（三）不执行国有建设用地建设项目开工、竣工报告制度的；
（四）未申请竣工建设项目国有建设用地检查核验的；
（五）非因政府行为造成国有建设用地闲置的；
（六）法律、法规、规章及上级政府规定两年内不得参加国有建设用地使用权招标、拍卖或者挂牌出让活动的其他情形。
篇2
突出规划引领，加快总规修编，编制工作扎实推进
县域经济、社会的发展必须依靠规划理念的前瞻性、规划体系的完整性、规划方案的科学性来支撑和引领。一年来，该局加大了规划编制力度，完善了规划编制体系，加强了规划编制的战略研究，突出城市功能定位和空间布局优化，科学合理地编制了各类规划，为城乡建设和县域发展奠定了良好的基础。一是强势推进总规修编。去年初与中国城市规划设计研究院签订了县城总规修编和东城新区控制性详细规划编制技术服务合同；4月份向市政府报审总规修编评估报告，取得了同意总规修编的批复；5月份完成了总规修编初步成果，并报县规委会审议，在广泛征求县直部门和社会各界人士意见建议的基础上进一步深化了总规设计成果，于6月份向县政府第22次常务会议、县委常委扩大会议和县人大主任会议报请审议了总规修编纲要和初步方案；8月份分别向市政府和省建设厅报审了总规修编纲要以及人口和建设用地规模论证报告，10月至11月省建设厅组织专家进行了评审并提出了修改意见，12月份市政府牵头组织专家和发改、国土、水利、环保等相关部门对总规成果进行了评审，并原则同意总规编制方案，总规修编工作进展顺利。二是强化详规编制力度。为实现控制性详细规划和各类专业规划对建设用地的全覆盖，一年来该局组织编制了东城新区、南站片区、工业园区的控制性详细规划，启动了行政中心规划建设方案，完成了沿江风光带北岸和攸州公园的景观设计。三是加快镇村规划编制。村镇规划是实现城乡统筹发展的关键，拓展城市提质外延的重点，带动县域经济发展的重要组成部分。该局在已完成10个乡镇镇区总规和148个新农村村庄规划编制的基础上，上半年又启动了鸾山、柏市、湖南坳、大同桥等4个乡镇镇区总体规划编制工作，力争到明年实现全县乡镇镇区总规全覆盖。
创新管理监督，强化执行力度，城市提质成效明显
该局结合县政府颁布实施的《县城乡建设规划管理若干规定》、《县制止和拆除违法建设规定》和《县城乡规划区内建设用地容积率调整管理办法》等5个规范性文件，在项目论证、决策、审批、管理等方面进行了一些探索和实践，并建立健全了相应的工作机制，有效提升了管理监督水平和履职能力。一是加强建设项目的论证审批。对重点工程的建设方案、土地征收、拆迁安置进行反复论证，依法审批了丽水山庄、中心嘉园、新外滩、原五中地块、内环路、迎宾大道、规划展示馆、电力调度大楼、移动公司等规划建设方案，保障了项目顺利推进。在建设项目规划许可过程中，该局坚持统一规划、节约用地、合理配置资源的原则，年共核发《建设项目选址意见书》9件，《建设用地规划许可证》354件，批准用地面积2800亩，核发《建设工程规划许可证》489件，批准建筑面积91.5万平方米。二是拓展建设项目的管理深度。年，该局按照《县城乡规划区内建设用地容积率调整管理办法》，制定了建设用地容积率调整适用范围和调整程序的规定，深化了容积率审批和调整的管理。同时，在建设项目的论证和审批中增加了建筑立面造型和色彩的审批要求，突出了开发小区基础配套的管理，有效提升了城乡建设品位。三是推行科学民主的决策机制。为进一步规范规划审批和变更程序，2009年联合相关部门单位成立了县城乡规划委员会，建立了专业设计、公众参与、专家评审、领导决策的规划编审工作机制，健全了审批规划项目和重大行政执法的民主审议工作制度，共召开县规委工作会议13次，研究审议城乡规划重大项目80余项。四是强化规范高效的执法监察。对规划监管实行精细化管理。健全了规划执法巡查片区责任制和建设项目批后跟踪监管制度，制定了《违法建设处罚标准》，切实规范了行政执法处罚自由裁量权的行使，实施了《双休日、节假日规划执法值班制度》，在巡查上做到了全天候，全方位，及时有效地将违法建设制止在萌芽状态。加大了对违法建设的查处力度，全年共完成现场核查225件，下达停工通知书173件、行政处罚决定46件，调解各类建设纠纷57起，沿江大道、攸州大道、长鸿路、攸州公园等16处违法建设共计建筑面积1800余平方米，确保了规划的全面准确实施到位。
统筹镇村规划，协调城乡发展，城乡一体进程加速
该局以城乡同步发展为指导思想，积极开展镇村规划建设的专项研究，编制各类规划，挖掘内涵，体现特色，在加快城市建设的同时对镇村同步统筹规划建设。一是加大城乡规划统筹力度。用统筹城乡发展的思路和办法，加快提升城乡空间发展布局规划，注重乡镇建设与农村经济社会发展和产业结构调整相结合，优先安排基础设施和公共服务设施建设。在已完成10个乡镇的总体规划编制的基础上，年又启动了鸾山、柏市、湖南坳、大同桥等4个乡镇镇区总体规划编制，切实加大编制力度，推进城乡规划全面覆盖。二是提升城乡规划管理水平。以健全的管理体系确保城乡规划工作顺利开展，推动城乡建设有序实施。为落实《城乡规划法》城乡一体化规划管理的要求，全县所有乡镇都组建了独立的规划管理和监察队伍。为切实提高管理实效和工作水平，提高乡镇规划管理人员业务素质，5月份组织举办了全县乡镇规划管理人员培训班，并为各乡镇规划管理办公室配备了工作电脑。三是强化城乡规划制度建设。为规范城乡规划监督管理行为，确保城乡规划严格执行，年5月该局报县政府批准颁布实施了《县乡镇规划管理办法（试行）》，科学设定了乡镇规划管理部门的管理权限，明确了办事规则，切实加强了镇村规划监督管理，保障规划严格准确实施，对城乡规划违法违章建设行为做到早发现、早处理。
紧扣重点工作，助推“三大战役”，规划服务全面提质
为了充分发挥规划工作服务“三大战役”、服务发展、服务大局的功能，该局上下积极探索规划服务新途径，全面推进向规范化服务型机关的目标迈进。一是保障“三大战役”服务。年该局开辟了重点工程报建窗口，向社会公开了10项服务承诺，对重点工程项目实现全程服务，一律实行从审批到放线、验线、验收一站式服务。去年受理的包括12个开发项目、5个入园企业、6个重点工程在内的41次申请，均在三个工作日内办结，提供了快捷高效的服务。一年来为同乐湖生态农业园、益力盛电子公司、新型干法水泥厂、醴茶高速、迎宾大道、文化广场等32项重点工程提供了便捷、快速的规划服务，及时解决项目涉及规划方面的疑点、难点问题，助推了重点工程、招商引资项目的顺利实施。二是围绕城建融资服务。为争取更多的项目融资，及时办理了长鸿路、建设北路、迎宾大道等项目的建设用地和工程规划审批手续，深入进行项目可行性和土地资源开发价值研究，促进规划与项目市场化互动，共同推进城市的经营和建设，为政府确定城市社会经济战略和重大项目建设的超前资源储备和重点决策提供参考。三是加强土地储备服务。认真组织编制储备土地设计条件，在保证效率和质量的基础上先后完成了17宗储备土地规划要点的编制，涉及用地2500余亩。5月份为我县在长沙举行的土地信息推介会提供了10000亩的用地红线图和相关资料，保证了会议的圆满成功。
篇3
关键词：控制性详细规划；控制体系；控规内容
Abstract: The regulatory detailed planning in the city overall planning or zoning plan as the basis, determine the construction area of the nature of land use and intensity of use control indicators, road and pipeline control position and space environment control planning requirements. Through the planning content, the form and means, make city planning intention translates into the language of technology of city planning and city development strategy, guiding the City material space construction, become the government of the city construction, development and management, the most important means and policy support direct control.
Key words: regulatory detailed planning; control system; control plan content
中图分类号：TU984文献标识码A 文章编号
引言
2010年12月1日，为了规范控制性详细规划编制和审批工作，住房和城乡建设部了《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》。该办法对控制性详细规划的编制、审批工作做了详细的规定，为规划管理提供有力依据。2012年2月17日，住房和城乡建设部又出台了《建设用地容积率管理办法》，对控制性详细规划确定的容积率指标不得随调整；确需调整的，必须修改控制性详细规划，并不得以政府会议纪要等形式代替规定程序调整容积率。
随着经济体制改革的不断深化和市场经济法制建设的不断健全，规划管理需要控制性详细规划密切结合市场经济规律，符合《中华人民共和国物权法》的规定，具有较强的可操作性。因此，控制性详细规划应做到刚性和弹性匹配，不宜对市场经营性用地的指标框得过死，避免造成规划实施管理的掣肘。
1、控制性详细规划的特征与作用
1.2特征
控制引导性和灵活操作性。控制性详细规划既可以随时适应社会经济和环境的变化，也可以满足城市建设的快速发展对规划提出的新要求。
其控制引导性主要表现在对城市建设项目具体的定性、定量、定位、定界的控制和引导。这既是控制性详细规划编制的核心，也是控制性详细规划不同于其他规划编制层次的首要特征。控制性详细规划通过技术指标来规定土地的使用性质和使用强度，其以土地使用控制为主要内容，以综合环境质量控制为要点，从以下6个方面进行控制：土地使用性质细分及其兼容范围控制；土地使用强度控制；主要公共设施与配套设施控制；道路及其设施与内外交通关系；城市特色与环境景观控制；工程管线控制。控制性详细规划通过对土地使用性质的控制来规定土地允许建什么，不允许建什么，应该建什么，不应该建什么，通过建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标来控制土地的使用强度，控制土地建设的意向框架，从而达到引导土地开发的目的。
1.3作用
控制性详细规划的作用包括以下三个方面：控制、协调和引导。
控制：合理保护公共利益与生态价值。控制性详细规划的另一个重要作用在于通过明确公共用地的种类、规模以及布局，严格保护城市公共设施和生态设施，并通过其提供的公共服务来保障城市整体土地开发，提高土地开发的经济效益、公共利益和生态效益。
协调：合理安排用地功能与建设时序。通过合理确定城市用地功能和建设开发时序，控制性详细规划促成了相邻地块二维平面的协调和时间维度的有序，从而避免周边地块功能冲突和开发建设的冲突，更好的体现城市土地的整体价值。
引导：合理促进城市开发与城市经营。控制性详细规划另一个重要的作用在于确定土地的开发强度，最终形成平面＋高度＋时序的四维控制体系。通过确定地面以上总建筑面积、容积率、建筑密度、绿地率、建筑限高、人口密度（其中地块用地性质、兼容性、地面以上总建筑面积、绿地率与公共绿地面积等作为法定条文规定下来）等空间指标，控制性详细规划明确了各地块的开发权和开发强度，引导市场与公众进行符合规划要求的开发与经营；同时，由于市场机制下开发需求存在较大的不确定性，规划赋予规划行政主管部门适度的行政裁量权，通过积极的规划引导，合理平衡土地价值与开发需求，为开发与经营保留适当弹性，并保证相关开发与经营合乎公众利益。
2、控规主要内容
由于控规修改只是对已批复实施控规进行小的调整和更正，因此，控规修改是在一定条件下、一定范围内的修改。主要包括以下8个方面：
2.1在编制单元内进行用地布局的调整和用地功能细分。
2.2对城市次干道的局部线形、线位进行调整和对支路及以下级别道路的调整。
2.3增减城市支路及以下级别道路。
2.4在编制单元内保证各类绿地的数量和规模满足需求的条件下，调整各类绿地的位置和用地边界。
2.5在编制单元内保证各类公共设施数量和规模满足需求的条件下，调整公共设施的位置和用地边界。
2.6在已批复实施的各专业系统规划、专项规划（含控制线规划）指导下，调整控规内专业系统规划、专项规划的内容。
2.7在符合相关法律法规的基础上，在保证编制单元内规划建筑总量和人口规模平衡的前提下，调整地块的开发强度。
2.8在符合相关法律法规的基础上，在保证管理单元主导属性不发生变化的前提下，根据市场需求调整地块的兼容性。
2、控制性详细规划的控制体系与控制要素
基本构成包括以下6个方面：土地使用、环境容量、建筑建造、城市设计引导、配套设施和行为活动。不是每一个地块都必须将其全部表现。土地使用控制即是对建设用地上的建设内容、位置、面积和边界范围等方面做出规定。其具体控制内容包括用地使用性质、用地使用相容性和用地边界、用地面积等。
环境容量控制即是为了保证良好的城市环境质量，对建设用地能够容纳的建设量和人口聚集量作出合理规定。其控制指标主要包括：容积率、建筑密度和绿地率三项，相应延伸的指标还有空地率、人口密度和人口容量等。城市环境容量主要分为城市自然环境容量和城市人工环境容量两方面。
建筑建造控制是为了满足生产、生活的良好环境条件，对建设用地上的建筑物布置和建筑物之间的群体关系做出必要的技术规定。其主要控制内容有建筑高度、建筑间距、建筑后退、沿路建筑高度、相邻地段的建筑规定等。应该注意，控制性详细规划对于建筑建造的控制，并非是针对个别建筑的具体控制，即不是针对具体某一建筑规定它有多高、与其他建筑问距多少等，而是对地块内建筑建造活动的一般性规定。
城市设计引导控制主要是确定规划区域的空间结构骨架、各地块的用地功能风貌、道路绿化系统、空间序列关系，形成城市设计总体概念与结构。同时，将空间形态、建筑风貌、的要求以指标的形式确定。
配套设施是生产生活正常进行的保证，配套设施控制即是对公共服务设施和市政设施提出定量配置要求。
行为活动控制主要包括两个方面，一方面指交通活动控制，即对路网结构的深化、对道路交通设施和停车场的控制；定道路红线、横截面、道路主要控制点的坐标、标高、交叉口形式；对交通方式、出入口设置进行规定；对社会停车场进行定位、定量、定界控制；对配建停车场进行定量、定点控制。另一方面指环境保护规定，包括大气环境保护、水环境保护、噪音保护、固体废弃物控制等内容。
控制性详细规划另一个重要的作用在于确定土地的开发强度，最终形成平面＋高度＋时序的四维控制体系。通过确定地面以上总建筑面积、容积率、建筑密度、绿地率、建筑限高、人口密度（其中地块用地性质、兼容性、地面以上总建筑面积、绿地率与公共绿地面积等作为法定条文规定下来）等空间指标，控制性详细规划明确了各地块的开发权和开发强度，引导市场与公众进行符合规划要求的开发与经营；同时，由于市场机制下开发需求存在较大的不确定性，规划赋予规划行政主管部门适度的行政裁量权，通过积极的规划引导，合理平衡土地价值与开发需求，为开发与经营保留适当弹性，并保证相关开发与经营合乎公众利益。
篇4
一、主要工作
（一）经营性用地招拍挂出让工作全部纳入网上交易，进一步规范和完善土地交易工作。严格依据国土资源部39号令、《省土地使用权和矿业权统一网上交易管理办法》及其他法律法规，经营性用地招拍挂出让工作全部纳入网上交易，规范土地市场秩序，优化配置土地资源，杜绝土地出让异常情况，规范操作，探索新的工作方法，不断完善土地招拍挂出让程序。全年至今共供应国有建设用地使用权30宗，出让面积30.6940公顷，获得土地出让价款47262.6万元；其中工业用地17宗，出让面积11.1462公顷，出让价款1082.04万元。
（二）加强了土地交易的监管力度。我县土地招拍挂出让活动全部进入网上交易，并邀请县检察、监察部门对每宗地出让活动都进行全程监督。对土地出让公告、成交公示、成交结果，出让合同在中国土地市场动态监测与监管系统上及时外，还完善更新了土地出让金的缴纳和土地开竣工日期的数据填报，为进一步加强土地供后监管提供数据。
（三）服从我县经济发展、城市建设的要求出发，密切配合县委、县政府对招商引资项目的用地安排，特事特办，积极主动地做好供应县重点项目用地的勘查、制定方案的前期准备工作和土地的供应。
（四）加大房地产项目的供应力度，进一步遏制房价过高现象。为响应国家调控房价过高的政策要求，全年加大了房地产项目的供应力度，共供应了11宗房地产开发项目，面积共计17.052公顷，有效遏制房价过快上涨趋势，进一步稳定我县房价。
（五）加大查处土地闲置等违规违约行为处置力度。根据国家法律法规和政策，结合我县实际，进一步加强了闲置土地和违规违约用地的处置工作。目前已收回玉福能源有限公司100亩闲置土地；由于欧森达木业有限公司未能履行合同约定及时缴纳土地价款，现已解除与其签订的土地出让合同，并收回其65亩土地。
二、工作建议
1、加强开展土地批后监管工作。土地批准后，开发商未能很好地按土地出让合同约定的开竣工时间和容积率等建设用地指标进行开发建设，延期开竣工、超容积率，增加建筑密度等现象比较普遍，建议今后加强这一方面的工作力度，规范土地供应后的正常开发建设。
2、我县土地储备工作一直没有很好地发挥应有的作用，建议今后加强对企事业单位的闲置存量土地进行盘活，建立县土地储备库，再按供地计划分批投入市场。
3、加大闲置土地的处置力度。实际工作中，对土地开发商故意拖延土地开竣工时间，或没有能力进行开发土地的，建议政府制定相应的处置办法，杜绝开发商的投机行为，维护土地市场的健康发展。
4、制定机制。加强对违约拒绝签订土地成交法律文件的竞买人、故意拖延缴纳土地出让价款的受让人的惩罚机制，规范土地出让市场，维护土地出让工作的严肃性。
三、明年的工作方向
一、进一步完善国有建设用地使用权招拍挂网上交易工作；
二、进一步完善土地市场动态监测与监管系统，加大土地供应信息的宣传力度；
三、根据土地市场需求，加大商品住宅、商业等用地的供应，缓解我县房价偏高的问题；
四、配合土地执法监察大队，进一步加强土地批后监管力度，建立健康有序的交易市场；
篇5
所谓容积率（Volume Fraction，简称FRA），又称建筑面积毛密度。无论是学界还是业界，一般都认为是一定地块内的总建筑面积与用地面积的比率，《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律均未对容积率进行定义。法律上的容积率定义来源于一个法律效力层级较低的部门规章，即2012年住房和城乡建设部的《建设用地容积率管理办法》，其第3条第1款规定：“容积率是指一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值”。由此，可以看出法律上的容积率定义与学界和业界的定义几乎一致。
容积率作为评价城市土地利用强度和合理程度的重要指标，是城市纵向发展模式中的核心因素。对于业主而言，容积率的高低直接体现在该建筑群中居住生活的舒适程度。通常而言，容积率越低越舒适，容积率越高越压抑，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2。对于开发商来说，容积率直接决定可以出售的建筑面积的多少，因此，开发商对于容积率的感受也最为深刻，对于地下空间的面积是否计入整体容积率也特别关注。地下空间由于涉及地表土地的使用和安全，地质复杂，因而开发技术要求高，安全要求高，故政府对地下空间的管控力度也应更为严格。
地表建筑通过确定“四至”来计算面积，而地下空间权支配的范围则表现为立体上的“八至”，对于地下空间权边界的确定，除通过长度和宽度确定其平面面积外，最重要的工作便是确定其高度，落实地下空间权在纵向上的起点和终点。2005年建设部326号公告，批准编号为GB/T50353-2005的国家标准―― 《建筑工程建筑面积计算规范》实施，该标准规定：“地下室、半地下室（车间、商店、车站、车库、仓库等），包括相应的有永久性顶盖的出入口，应按其外墙上口（不包括采光井、外墙防潮层及其保护墙）外边线所围水平面积计算”。该国家标准对于地下空间的面积计算进行了规定，但是对该地下空间的面积是否计算入容积率并无规定，实践中都是由各地规划部门自行规定。
我们认为，地下空间的建筑面积与地上建筑面积一样，均为总建筑面积的组成部分，因此，地下建筑面积应当计入整体容积率。根据《中华人民共和国城乡规划法》的规定，各级地方政府组织编制本地区的城市总体规划，总体规划的规划期限一般为二十年；各级规划主管部门根据城市总体规划的要求，组织编制该区域城市的控制性详细规划，实践中简称总规和控规，具体建筑物的容积率受控规的调整。部分地区将消防、人防、配电等公共配套设施用房排除在计算容积率指标的范围之外，我们认为是不恰当的。首先，尽管这些均为公共配套设施，但并无法律规定公共配套设施的建筑面积不计入容积率，当法律没有例外规定时，就不能人为创造出例外。建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》规定作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚和作为人防工程的地下室均不计算为公用建筑面积，即不计入商品房销售面积中，而商品房销售面积与建筑面积是两个不同的概念，不能以此来否定将地下空间计入容积率指标。其次，如果这些公共配套不计入容积率，将在整体计算上产生混乱，甚至制造出舞弊和权力寻租的空间，这在制度设计上也是不可取的。
地下空间的使用并非无限度的，土地使用权人不可能无限度地使用地下空间，其对于地下空间的使用不能妨害市政配套建设、不能影响地下轨道交通，也不能危及国防通信等，应当遵从合理使用标准。奥田昌道认为，土地所有权所涉及的上下范围“应依具体场合的情事，妨害形态，并顾及土地的位置，形状及一般的交易观念予以具体认定，而不可对一切土地做出统一的抽象性规定”，也就是说土地使用权人对于地下空间的使用范围应具体问题具体分析。我国也有学者认为，地下空间的使用范围应当是建筑物基础工程的稳固性所需的地下空间和建筑物通风透光所需的空间。既然向下延伸的空间并非无限制的，那么将地下空间使用面积的多寡计算入整体建筑面积，既便于规划部门监控开发商的施工建设，又有利于合理利用土地。
另外，还有一种比较流行的观点认为容积率必须是针对地上建筑物而言，即必须是正负0标高以上的建筑面积，这种说法也是没有法律依据的。即使有些地方法规或地方政府规章如此规定，也是与上位法相冲突，不具备法律效力的；即使部分地区在实际操作中一直采取这种做法，也是属于违法行政，不应当被认可。
二、地下空间是否应征收土地出让金
在很长一段时间，地下空间的建筑面积并未计入容积率指标，土地出让金也就未包括这一部分，但这种做法的长期存在并不能理所当然地证明该行为的合法性。
1.地下空间的使用属性决定征收土地出让金的合理性
地下空间和地上空间一样，均依附于地面而存在，地上空间通常作为居住用途或商业用途。毫无疑问，其具有使用属性，地下空间作为地上空间的配套，或者作为单独的商业用途，当然也具有使用属性。土地作为公共资源，对公共资源的使用应缴纳相应的对价，地上空间可以征收土地出让金，地下空间同样也应当征收。因此，政府对具有使用属性的公共资源征收土地出让金具有合理性。
2.法律的规定决定地下空间征收土地出让金的合法性
政府征收土地出让金属于行政行为的范畴，行政行为的属性就决定了该行为必须具有法律的授权，政府不得作出没有法律授权的行为。《中华人民共和国土地管理法》第55条规定：“以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。”另外，国务院对于土地出让金的具体标准和征收程序等均有具体的规定。因此，征收土地出让金已为法律所规定，具有强制性，地下空间依附于地表土地而存在，当然属于征收范畴。
3.地下空间不征收土地出让金不符合公平原则
政府对于公共资源的出让收取一定费用，除了国家税收需要外，也是出于公平的考虑。资源总是有限的，发挥资源的最大功效是集约化的要求，公共资源属于每一个社会个体，获得公共资源的个体必须为其对于资源的占有而付出对价，这是对社会其他个体放弃该资源的补偿。而当公共资源的获取不需要支付对价或者该资源的一部分不需要支付对价时，获得资源的个体的利益得到不正当的扩大，而社会其他个体的利益则相应受到侵犯。土地也是一样，地下空间作为土地的一部分，属于公共资源，获得该资源的个体当然需要缴纳作为对价的土地出让金，否则对于社会其他个体将是不公平的，对于依法缴纳出让金的其他土地的使用者也是不公平的。
4.对地下空间征收土地出让金不会打击开发商建设的积极性
有人提出对地下空间征收土地出让金将产生两个不利影响，一是将打击开发商建设地下停车场的积极性，二是使车位价格继续攀升，将使停车难问题进一步恶化。实际上，这是一个庸人自扰的假设。近年来的房地产市场证明，土地出让金的不断攀升似乎并没有影响到开发商拿地的积极性。市场的东西自然要通过市场来解决，土地出让金作为最终产品的成本之一，已经计算在销售价之中，开发商只要能够获取超过其成本的利益，即可享受到利润，何来的打击积极性？此外，停车难问题与征收地下空间的土地出让金并无必然联系，在未征收前停车难问题就一直存在，而且随着城市车辆保有量的增加将越发严重。相反征收地下空间的土地出让金将会使地下空间的使用进一步法制化，市场经济就是法制经济，减少了暗箱操作和权力寻租，当停车难问题日渐突出，而建设地下停车场的风险和利益被法律明确以后，未知的法律风险已不存在，投资建设地下停车场的热情将会被彻底激发。
总之，根据现代物权理念，传统的地下空间免费使用的时代已经基本终结。对于可以独立使用的地下空间，则应当通过公开竞价的方式取得使用权，缴纳土地出让金；对于依附于地表建筑，不能独立使用的地下空间，则不应当通过公开竞价出让，而是将其与地表建筑捆绑出让，缴纳土地出让金；另外，对于地下轨道交通、地下隧道交通、给排水、国防电信、民用通信、用电、地下人防工程等，符合国土资源部2001年颁布的《划拨用地目录》中地下用地需求的，应通过划拨方式取得，不用缴纳土地出让金。
三、地下空间的权属归谁所有
理论界关于地下空间的权属存在诸多争议。一种观点认为，应以是否列入公摊面积为标准，如果某部分地下空间已经列入到公摊面积中，业主通过购买地表建筑物的方式对该区域已捆绑购买，那么该部分的权属理应归全体业主所有，开发商不能通过改建车位等方式将该区域再出售；相反，如果没有列入公摊，那么该区域的所有权仍为开发商所有。第二种观点认为，应当以是否计入容积率为标准，如果某地下区域在规划阶段即已计入整体建筑的容积率，开发商已对此付出相应对价，该部分区域应归开发商所有，开发商可以将其另行出售；相反，如果没有计入容积率，则伴随着分摊了土地使用权的房屋产权出售给全部业主，故该区域的权属应归业主共有。但这两种判断标准都有不可克服的缺陷，有些地方政府规定，在计算容积率时只计算地上建筑总面积，使容积率不再全面反映建筑物与土地使用权的关系，因而如果以容积率为标准来判断所有权归属，将造成混乱；另外，公摊面积反映计入容积率的建筑面积被分摊的份额，但业主共有部分并不仅仅只是计入公摊部分，还包括未计入公摊的其他共有部分，因此，是否计入公摊面积、是否计入容积率与地下空间的权属并无必然联系。
我们认为，区分权属的关键在于地下空间部分是否属于地下人防工程，如果属于，则归国家所有，否则归开发商所有。地下人防工程是地下空间使用的重要组成部分，根据“谁投资、谁受益”的原则，即在和平时期，投资者对地下人防工程拥有使用权、收益权和部分处分权，同时承担维修保养的法定义务。无论是普通地下空间还是地下人防工程通常都被改造成地下停车场，但二者并不是同一概念，建设地下人防工程是开发商的法定义务，开发商在法定义务之外建的地下停车场并不属于地下人防工程。如果是属于开发商法定建设义务的地下人防工程，不管是否改造成地下车库，均属于市政配套设施，不能进行买卖、交易、赠与等产权转移活动，其产权所有人是国家；如果开发商在报建时，在地下人防工程以外将部分地下空间规划设计为地下车库的，该部分则与地上建筑物一样，所有权属于开发商。有学者认为由于车位的稀缺性，应强制规定小区须配建一定数量的法定车位，属于业主共有，开发商须强制性地向业主移交法定车位的控制权，实际上，规划部门在项目报批时已经对地下车位作出了相应规划，开发商能够另外建造的停车位只能是属于地下人防工程的部分区域，而关于国家所有的有专项用途的区域能否强制开发建造停车位，还有待商榷。
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第二条（适用范围）
本区行政区域内的土地储备、开发、出让、资金管理适用本办法。
第三条（定义）
本办法所称的土地储备、开发、出让、资金管理是指区人民政府（以下简称区政府）委托区土地储备机构，依据土地利用总体规划、城镇总体规划和土地储备计划，对依法征用、收回、收购的土地，进行储存和必要的基础性开发，并按照供应计划交付出让，同时对此过程中的资金运作进行管理的行为。
第四条（原则）
（一）按照城镇规划、土地利用总体规划、土地供应计划，结合财政收益（用于建设资金的需要）予以储备、开发、出让的原则；
（二）重点发展区域、重点项目优先土地储备、出让的原则；
（三）六类经营性土地使用权实行招标、拍卖、挂牌出让的原则；
（四）合理开发土地，提高土地利用率，追求土地利用效益的原则。
第五条（机构及职能）
区土地储备中心是区政府设立的土地储备机构，在本区域范围内实施土地储备，负责储备地块的前期开发，承办储备地块按计划供应的前期准备工作。
各镇人民政府、市级产业园区对所辖地区按照有关规定实施产业用地前期开发。
第六条（土地储备开发范围）
下列四类土地应当进行储备:
（一）拟调整为经营性建设用地的原划拨国有土地；
（二）拟依法征用后实行出让的原农村集体所有土地；
（三）土地管理部门依法收回的闲置国有土地；
（四）区政府为实施城市规划需要储备的其他国有土地。
第七条（管理部门）
区发展计划委员会（以下简称区计委）、区财政局(以下简称区财政局)、区规划管理局（以下简称区规划局）、区房屋土地管理局（以下简称区房地局）、区审计局(以下简称区审计局)等管理部门应按各自职责，做好土地储备、开发、出让的相关工作。
第二章土地收购储备
第八条（储备计划）
凡符合第六条储备条件的土地，由区土地储备相关单位按照区城镇规划、土地利用总体规划和建设需求制订土地储备计划，由区计委、区房地局综合平衡，报区政府批准。
第九条（储备地块的立项、规划和用地手续）
土地储备机构应当在土地储备计划范围内确定地块实施储备，并可以向区计委办理储备地块的前期开发立项手续。
储备地块的前期开发立项批准后，土地储备机构可以向区规划局、区房地局申领建设用地规划许可证和建设用地批准文件。其中，储备地块涉及农用地转用或者征用农村集体所有土地的，由区房地局按法定程序办理农用地转用和征地手续后，发给建设用地批准文件。
建设用地规划许可证和建设用地批准文件应当载明储备地块的坐落、四至范围、面积等事项。
第十条（土地收购的其它规定）
土地收购储备的程序、所需资料、合同及补偿按国家、市、区有关规定执行。
第三章储备土地开发
第十一条（开发方式）
区土地储备相关单位按照规定程序，并根据储备土地的实际情况，在储备土地出让前，实施地上建筑物及附属物的拆迁、平整和劳动力安置等前期开发工作。
用于开发六类经营性项目的土地，区土地储备中心可以在招标、挂牌、拍卖前会同有关部门编制方案，经会审确定后，中标或拍卖竞得人应当按既定的方案实施开发。
用于建设工业项目的土地征用后，可以根据项目建设情况，由各镇人民政府和市级产业园区按照“先通后平、拆建同步”的原则逐步进行土地的前期开发工作。
第十二条（储备土地期间的权利行使）
在建设用地批文载明的临时用地期限内，土地储备相关单位经区规划局批准后可以临时利用储备土地，但不得修建永久性建筑物、构筑物和其它附着物，不得乱搭乱建，不得影响环境；暂时无法安排建设项目、且有耕种条件的原农用地，应当组织耕种。
区房地局可以根据土地供应的需要，提前中止临时利用期限，土地储备相关单位必须按照区房地局的要求交付土地。
第四章储备土地出让
第十三条（出让计划）
区房地局会同区财政局根据区建设发展重点、土地储备资金状况以及对土地出让收益用于建设的资金需求，拟定年度土地出让计划报区计委，经区计委综合平衡后报区政府批准。在区政府批准的年度土地出让计划指标内，由区土地招标拍卖办公室(以下简称区土地招标办)逐步推出地块进行招标、拍卖和挂牌。
土地储备相关单位不得将储备土地用于抵押、转让，或者以其它形式擅自处分储备土地。
第十四条（出让方式）
储备土地的出让，除重点基础设施、科技、教育等公益事业用地及工业用地外，应当公开出让。商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品房等六类经营性用地必须由区土地储备中心统一收购或征用后，严格按照有关规定以招标、拍卖、挂牌方式出让。
“款地对应”的工业用地出让，必须报区土地储备中心和区财政局备案后，区房地局方可办理有关出让手续。
第十五条（土地出让基准地价和达标标准）
区工业用地出让价格应按照区政府每年公布的区工业用地基准地价执行，低于土地出让基准价格10％以上的，需报区政府批准决定。
工业用地以项目给土地，用地面积必须在达到区政府规定的投资强度、产出率、容积率基础上再予以立项。
工业用地超过100亩的项目，须报区政府招商引资工作领导小组审批。
第十六条（土地出让的其它规定）
土地出让的信息和招投标、拍卖、挂牌按国家、市的有关规定执行。
第五章土地储备资金管理
第十七条（资本金来源）
区土地储备中心的资本金由区财政注入。
第十八条（开发资金筹措）
区土地储备中心的土地储备开发资金可采用政府财政注入、融资等方式筹措。银行融资的具体运作按照《区人民政府办公室关于转发区计划委员会<区土地储备开发贷款运作管理办法（试行）>等规定的通知》（金府办[2003]37号）执行。
第十九条(土地出让收入70％成本部分增值资金的分配)
工业性土地出让收入全部返还各镇；六类经营性用地出让收入中，超过收购、开发、储备成本的增值部分，区与镇按9：1比例分成，即区财政得9，镇得l。区分得部分，由区财政局按有关标准和实际需要安排区土地储备中心年度正常支出经费，同时按一定比例（具体由区财政局根据实际按年确定）安排区土地储备中心注册资本金（或发展资金），其余部分全部上缴区财政。
第二十条（土地出让收入中30％出让金部分的分配）
土地出让金，由受让单位按规定全部缴入市财政后，扣除上缴中央财政5％、轻轨交通建设费3％、土地部门管理费2％和上缴市财政分成部分后，在区财政所得的部分中，属工业性用地的，区与镇按1：9比例分成，即区财政得l，镇得9；属六类经营性用地的，区与镇按9：1比例分成，即区财政得9，镇得l。
第二十一条（工业区政策）
土地出让金及土地收益区实得部分全额纳入市级工业区专项发展资金。市级工业区专项发展资金有关享受市级收入部分，根据市有关工业区的文件规定执行。专项发展资金管理办法另行制订。
第二十二条（一城九镇政策）
枫泾镇“一城九镇”规划区内的工业用地和六类经营性用地土地使用权出让收入(包括市财政返还的土地出让金)，根据《关于市促进城镇发展试点意见实施细则的操作办法》（沪计区县[2002]009号）的精神，全部列入“一城九镇”建设专项资金，用于枫泾镇开发建设。
第二十三条（资金运作机构）
区土地储备中心负责对贷款资金的管理、六类用地前期开发成本的核算和土地出让收入的收缴。其他职能机构负责所辖区域内工业用地前期开发成本的核算和土地出让收入的收缴。
第二十四条（财政监督管理）
区财政局负责对贷款资金的使用和前期开发成本、土地出让收入进行监管和审核，对土地收益进行分配和使用的监督管理，同时负责监督区土地储备中心和用款镇或单位按规定偿还贷款及支付利息。
（一）对市财政返还的土地出让金，设立专户管理，按规定用途和区政府指定项目编制支出预算，确定专人负责，严格专款专用，建立专项资金评估制度，确保资金的使用效益。
（二）所有土地出让收入70％部分，一律由受让单位按合同规定缴入区土地储备中心对应账户,土地行政管理部门凭区土地储备中心出具的完备凭证办理权证手续。区土地储备中心按区政府《关于加强预算外资金管理的实施意见》（金府[2003]29号）的要求,及时足额缴入区财政局土地出让收入专户，连同各镇及市级工业区分得的土地出让金实行收支两条线管理，并由区财政局会同区土地储备中心，根据用款单位履行协议情况进行分配或下拨。
（三）对2003年9月30日以前由区房地局管理的涉及土地方面的收益结余及往来账务进行清理结账，其实际结余部分，由区房地局说明情况，经区政府审定后，一次性缴入区财政局土地收益专户，实行统一管理和统一安排使用。
第二十五条（资金运作程序）
为使开发资金正常运转，土地使用权出让收入的资金，用自有资金开发的，对合同出让总额的70％部分，在资金缴入区财政收支两条线专户后，即进行核实、分配和下拨；通过区土地储备中心贷款资金开发的，由区土地储备中心会同用款单位，根据《区土地储备开发贷款运作管理办法（试行）》（金府办[2003]37号）的要求，安排偿还贷款，并实施贷款使用和还本付息的管理。
各镇及市级工业区土地使用权出让收益的分成所得部分，由区财政统一管理，建立土地开发偿债基金和基础设施建设基金，实行专款专用。需用款时，由各镇财政和市级工业区按照规定用途和用款理由提出申请，区财政核实后下拨，并实行跟踪管理。
第二十六条（专款专用）
按照区财政专户统一核算的要求，土地使用权出让收入的使用必须严格按照上级和区政府规定的范围和程序审批，任何单位和部门不得擅自截留或移作他用。出让土地使用权收入属于国有财政性资金，由区、镇两级政府实行分级管理，并由区、镇财政部门负责实施。
第二十七条（审计监督）
区审计局负责对土地储备、开发、出让的资金运作和管理进行全过程审计监督。
第六章相关责任
第二十八条（土地征而不用的处置）
本区各类建设用地“征而不用”，即自办理土地征用、出让手续批准之日起，该建设用地范围内厂房、办公楼、商品房等主体工程(不包括围墙、门卫室等附属建筑物)，未开工建设时间超过一年和二年的，区房地局应当依据《市实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》等有关规定，根据不同情况，可以分别作出征收土地闲置费、直至无偿收回土地使用权等处罚。
第二十九条（土地征多用少的处置）
对“征多用少”，即用地规模大于建设规模的项目，区房地局依据《市实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》，在会同区计委、区规划局等部门会审基础上予以调整，核减用地规模，在退还有关费用后由区政府收回土地使用权，并委托区土地储备中心储备、开发。
第三十条（未达标的处置）
一般工业项目用地未达到区政府规定的投资强度、产出率和容积率标准的，或原承诺的投资和产出未达标的，其地价优惠部分在享受区财政扶持补贴时予以扣除，或者补齐地价、收回土地。
第三十一条（资金违规使用责任）
按照“专款专用、款地对应”的管理原则，区土地储备中心会同区财政局负责监督所贷款项用于对应的土地储备开发，融资对应土地不得作其他抵押。贷款、土地挪作他用的，相应损失应当在其帐户中核减，并追究领导责任，给予行政和经济处分。
第三十二条（违纪违法人员的责任追究）
相关工作人员、，造成重大损失的，或利用职务便利，索取或非法收受他人财物，构成犯罪的，依法追究刑事责任；不构成犯罪的，给予相应的行政处分。
第三十三条（纠纷处理）
有关土地收购储备、前期开发利用、出让中出现纠纷的，争议双方可在合同（或协议）中约定的仲裁机构申请仲裁或者依法向人民法院提讼。
第七章附则
第三十四条（负责解释）
本办法由区房地局、区财政局、区计委分别按相关职责负责解释。
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珠海市城中旧村更新实施细则最新完整版
第一章 总 则
第一条 为促进城乡建设协调发展，优化城市生态环境，规范城中旧村更新活动，维护农村集体经济组织和村民的长远利益，根据有关法律法规和国家、省、市相关政策，结合本市实际，制定本实施细则。
第二条 本实施细则适用于本市行政区域范围内城中旧村更新项目的规划、建设和管理工作。
本实施细则所称的城中旧村，是指在我市城镇建成区范围内，由农村集体经济组织和村民保留使用的非农建设用地范围内的建成区域。
第三条 城中旧村更新坚持生态优先、规划先行的原则，应当以宜居宜业为引导进行科学规划，先规划，后实施，严格遵循规划管控。
第四条 城中旧村更新坚持村民自治的原则，应当充分发挥村集体经济组织的主导作用，尊重其自主更新意愿。
第五条 城中旧村更新坚持保障集体经济和村民长远利益的原则，应当保留村集体经济发展物业，保障长远收益基础。
第六条 城中旧村更新应当注重保护珠海城市特色资源，塑造具有珠海特色的城市风貌，并加强对文物古迹、历史建筑的保护，将历史建筑及其周围环境的保护纳入相应更新单元规划。
第七条 市城市更新主管部门负责指导、统筹、协调、监督城中旧村更新工作。
各区(含横琴新区、各行政区、经济功能区，下同)城市更新主管部门负责具体组织、协调、监督、管理城中旧村更新工作。
市、区其他相关职能部门依法在各自职能范围内履行职责。
第二章 一般规定
第八条 城中旧村进行城市更新，应符合《珠海市城市更新管理办法》第二条规定。
第九条 城中旧村更新的实施方式包括：
(一)村集体经济组织自行实施。
(二)村集体经济组织通过公开交易选择单一市场主体，签订更新合作协议合作实施或将房地产权益转移给该市场主体单独实施。
(三)政府组织实施。
第十条 城中旧村的村(居)民委员会、村集体经济组织应当依据有关规定各自履行相应职责，组织本村城市更新工作。
自行实施的城中旧村更新项目，村集体经济组织是项目的申报主体和实施主体。采取其他方式实施的城中旧村更新项目，在确定实施主体前，村集体经济组织是项目的申报主体。
第十一条 城中旧村更新项目可以与相邻、周边或其他用地进行整合联动更新，统一规划、统一开发建设。
第十二条 城中旧村更新项目的更新意愿、实施方式、引入前期合作企业等事项，应当提交村(居)民大会或社区股份合作公司的股东大会按相关规定进行公开表决，获得占全体成员(股东)人数三分之二以上(含本数)同意方能通过。
更新单元规划、拆迁补偿安置方案、公开交易方案等重大事项则需获得占全体成员(股东)人数90%以上(含本数，下同)同意方能通过。若更新区域内存在其他产权人的，还应当共同进行表决，获得占更新区域内合法产权建筑物总面积90%以上且占全体产权人(含成员、股东、其他产权人，下同)总人数90%以上的产权人同意方能通过。
公开表决应当在公证机构的公证或律师事务所的见证下进行。
第十三条 村集体经济组织应当对第十二条规定表决事项的表决结果在本村范围内、属地政府网站及我市主要媒体公示。对公示内容有异议的，应当在公示期内书面向村集体经济组织或属地镇人民政府(街道办事处)提出。无异议或异议不成立的，属地镇人民政府(街道办事处)应当对公示结果进行核实确认。
第十四条 城中旧村更新的安置补偿可以采取产权调换、货币补偿或两者相结合的方式。
第十五条 城中旧村更新区域内房屋合法性面积应按照我市相关规定进行认定。
第十六条 村集体经济组织应当组织编制更新单元规划，统一规划回迁住宅用地、商品房开发用地、村集体经济发展用地和公共服务配套设施用地。
商品房开发用地独立安排的，回迁住宅用地容积率不得高于商品房开发用地容积率。
第十七条 在更新单元规划中，村集体经济发展用地应尽量独立划定，保留其用地来源为划拨，用于原有村集体物业补偿安置和建设新增村集体经济发展物业，不得用于经营性房地产开发。
新增村集体经济发展物业计容积率建筑面积不得低于回迁补偿计容积率建筑面积的10%。
第十八条 城中旧村更新项目应当对项目总成本和计容积率建筑面积，按照更新总成本加合理利润与商品房开发计容积率建筑面积市场销售总额相平衡的原则进行科学测算，以测算结果作为制定更新单元规划的依据之一。
城中旧村更新项目总成本和计容积率建筑面积的具体测算办法由市城市更新主管部门另行制定。
第十九条 回迁补偿计容积率建筑面积按更新区域内房屋合法性面积的1.1倍计算。
第二十条 城中旧村更新的地价计收按照市政府批准施行的相关地价政策文件执行。
第二十一条 城中旧村更新区域内有下列情形之一的，应当优先采取整治类城市更新模式，开展综合整治工作:
(一)公布为文物保护单位，或登记为不可移动文物的建筑物、构筑物。
(二)列入历史文化街区和历史建筑名录的街区、建筑。
(三)被列为广东省古村落名录的村庄。
为完善基础设施和配套公共服务设施确需拆除部分无保护价值的建筑物、构筑物的，应在制定历史文化保护规划后，按照规划实施拆建。
第二十二条 建筑布局合理、建筑质量较好、地势标高符合规划要求且安全、交通、消防及其他公共配套设施不足等问题不突出，或与城市产业结构调整、公共和市政设施建设需要冲突不明显的城中旧村，可以根据实际需要和城市规划要求实施综合整治(含局部拆建)。
第二十三条 实施综合整治的城中旧村更新，应结合城市景观、规划布局、房屋质量等级及全体产权人更新意愿等因素综合考虑，按照整治类城市更新的要求编制城市更新单元规划。将危房集中或影响城市景观、交通、消防及其他公共配套设施建设的区域按照本实施细则规定实施拆除重建，同时对剩余区域参照幸福村居目标和工程内容开展综合整治，完善市政配套设施和公共服务设施，消除安全隐患，改善居住生活环境。
第二十四条 城中旧村更新项目房屋测绘、规划编制等前期工作费用按照相关的标准计收，由各区政府(管委会)在城市更新专项经费中先行垫付或由前期工作合作企业垫付，在项目实施主体确认后，由项目实施主体返还。
更新单元规划的内容及技术指引由市城市更新主管部门另行制定。
第三章 前期工作
第二十五条 村集体经济组织应按规定组织开展城中旧村更新前期工作，必要时可以引入前期合作企业配合开展工作。
引入前期合作企业的，前期合作企业应当具备相应的资质条件，并应当按本细则规定程序进行公开表决。
属地镇人民政府(街道办事处)可以根据需要成立专项工作机构组织村集体经济组织开展前期工作。
第二十六条 城中旧村符合城市更新条件的，应当先由村集体经济组织按照本实施细则第十二条组织召开村(居)民大会或社区股份合作公司的股东大会，对更新意愿和实施方式进行公开表决，如引入前期合作企业的，还需对前期合作企业公开表决。
表决结果应按照第十三条规定进行公示并核实确认。
第二十七条 确定更新意愿和实施方式后，村集体经济组织应对更新区域内用地及建设情况进行摸底调查、测绘和统计，其中：
(一)用地情况包括用地单位名称、供地方式、用地面积、用地范围等内容。
(二)建设情况包括建筑物坐落，产权人(涉及村民的应注明是否被征地农民及居住人数)，现状、报建、产权登记的功能，基底面积，层数，建筑面积，报建、建成、产权登记的时间，附着物类型及数量等内容。
各区城市更新主管部门应当结合实际情况制定统一的调查统计表。
第二十八条 村集体经济组织应当对用地及建设情况调查统计结果进行公示。经公示无异议或异议不成立的，可向属地区人民政府(管委会)申请房屋合法性面积的认定工作。
第二十九条 区人民政府(管委会)负责牵头开展房屋合法性面积认定工作，镇人民政府(街道办事处)及国土资源、城乡规划、房地产登记、城管执法等主管部门按照各自职能履行职责。其中：
镇人民政府(街道办事处)负责房屋权属人、房地产权信息、现状测绘数据等各项基础资料的统计、收集、初步核实及汇总等工作。
国土资源主管部门负责土地性质、被征地农民花名册、村民优惠报建指标、地价计补情况核实等工作。
城乡规划主管部门负责房屋报建情况核实等工作。
房地产登记主管部门负责房地产权证信息核实等工作。
城管执法主管部门负责违法建设行为的查处情况核实等工作。
上述各部门对有关情况核实并盖章确认后应将结果交镇人民政府(街道办事处)汇总并公示。经公示无异议或异议不成立的，镇人民政府(街道办事处)应将确认结果书面告知属地区城市更新主管部门。
第三十条 房屋合法性面积认定工作完成后，属地区城市更新主管部门应当向以下职能部门(或其派出机构)申请对以下事项提出意见：
城乡规划主管部门对更新区域内补公项目的具体类型、用地规模和位置提出意见。
城乡规划主管部门、文物主管部门对更新区域内历史建筑及其周围环境的保护提出意见。
国土资源主管部门和房地产登记主管部门对更新区域内的土地权属情况提出核查意见。
第三十一条 属地区城市更新主管部门根据房屋合法性面积认定结果及本实施细则第三十条中各相关部门的反馈意见，委托具备资质的专业机构测算项目总成本和计容积率建筑面积，并向村集体经济组织提供测算结果。
第三十二条 村集体经济组织应当根据属地区城市更新主管部门提供的项目总成本和计容积率建筑面积测算结果，以及相关的补公项目规划意见、历史建筑及其周围环境的保护等意见，委托具有规划设计乙级以上资质的规划设计单位，按照《珠海市城市更新管理办法》编制更新单元规划，并进行公共服务设施论证和交通影响评价。
第三十三条 房屋合法性面积认定工作完成后，村集体经济组织应当组织编制拆迁补偿安置方案。拆迁补偿安置方案应当公正、公平、合理，具体包含：
(一)对全体产权人合法建筑的补偿方式和标准。
(二)对原有、新增的村集体发展物业的补偿方式和标准。
(三)对历史建筑及其周围环境的保护措施。
(四)搬迁费用和临时安置补偿标准、签约奖励标准。
(五)其他经村(居)民大会或社区股份合作公司的股东大会认可给予的补偿。
第三十四条 更新单元规划和拆迁补偿安置方案制定过程中，村集体经济组织应当广泛听取全体产权人意见。
第三十五条 村集体经济组织应当将更新单元规划和拆迁补偿安置方案向属地区城市更新主管部门申报。属地区城市更新主管部门审核通过，并经市城市更新主管部门核准认定可行后，方可由村集体经济组织提交村(居)民大会或社区股份合作公司的股东大会进行公开表决。
第三十六条 村集体经济组织应当按照本实施细则第十二条组织召开村(居)民大会或社区股份合作公司的股东大会，对更新单元规划、拆迁补偿安置方案进行公开表决。如需公开交易的，还应对公开交易方案进行公开表决。
表决结果应按照第十三条规定进行公示并核实确认。
第四章 组织实施
第三十七条 村集体经济组织应当按照城市更新项目申报审批程序的规定，开展城中旧村更新项目申报审批工作。
第三十八条 村集体经济组织取得更新单元规划批复文件后，应委托有相应资质的设计单位制作更新单元范围内的设计方案，向市城乡规划主管部门(或派出机构)申报。
第三十九条 村集体经济组织应当在取得更新区域规划设计条件和设计方案批复文件后，方可开展项目实施主体的选择、确认工作。
第四十条 通过招标、拍卖、挂牌等公开交易方式选择单一市场主体作为项目实施主体或合作实施的，应在属地镇人民政府(街道办事处)的监督下，由村集体经济组织作为委托交易主体，拟订交易条件，按照有关规定委托实施。
市场主体应当具备资金、设计、开发、市政配套等方面的综合能力，并且近五年内在我市不得存在欠缴地价、烂尾工程等不良记录。
交易条件应包括竞得方式、经批准的规划方案(规划设计条件和设计方案)、建设周期、拆迁补偿安置资金、违约责任等内容。
第四十一条 被选定的项目实施主体应向属地区城市更新主管部门申请实施主体资格确认，并在获得确认后与属地区城市更新主管部门签订项目实施监管协议，制定项目实施计划。
第四十二条 村集体经济组织作为项目实施主体，以自有资金或通过公开交易出售商品房开发用地筹集资金开发建设的，应当将自有资金或公开交易所得存入政府部门指定的监管账户，由属地镇人民政府(街道办事处)进行监管，按照工程进度支付使用。
经选定的市场主体作为项目实施主体的，拆迁补偿安置资金由属地区政府(管委会)或镇人民政府(街道办事处)进行监管。
第四十三条 村集体经济组织作为实施主体的，应自行按照补偿方案与全体产权人签订补偿安置协议。
通过公开交易确定的项目实施主体应当严格按照公开交易文件中约定的交易条件内容履行相关义务，与全体产权人签订补偿安置协议。
政府组织实施的，由政府实施机构按照补偿安置方案与全体产权人签订补偿安置协议。
第四十四条 项目实施计划经核准后，项目实施主体或权利主体应向房地产登记机构申请办理房地产权注销登记。
第四十五条 房地产登记主管部门在对项目拆除范围内的房地产权证全部注销后，应向属地区城市更新主管部门提供注销房地产的证明文件。
属地区城市更新主管部门应在对项目拆除范围内未登记的产权及其安置补偿情况进行核实后，将项目拆除范围内所有房地产权益处置情况(含抵押、查封)函告城乡规划、国土资源和城建档案主管部门，提出给予项目实施主体办理各项手续的建议。
第四十六条 项目拆除范围内的所有房地产权益处置完成后，项目实施主体可按基本建设程序向相关部门申办各项报建手续。
第五章 附 则
第四十七条 20xx年经市政府确认的香洲区26个城中旧村中已签订改造合同的改建项目，其房屋合法性面积认定和原房地产权证收回注销工作仍按原城中旧村改建政策规定处理。
第四十八条 本实施细则所称“公开交易”，是指按照相关规定委托市政府指定的公共资源交易机构进行公开招标、拍卖、挂牌交易。
第四十九条 本实施细则所称“其他产权人”，是指在城中旧村更新区域内拥有房屋等合法产权的除本村集体经济组织和村民(股东)以外的组织和个人。
第五十条 本实施细则所称“公示”，是指在项目现场、政府网站将相关内容进行公布。涉及表决结果的，还应当在我市主要媒体上公示。公示期不得少于七日(自然日)。
第五十一条 本细则所称引入前期合作企业是指由村集体经济组织按照相关规定选择一个房地产开发企业，签订前期工作合作协议，由该企业配合开展前期工作。
第五十二条 本实施细则所称“拆迁补偿安置资金”，是指实施主体承担的专用于回迁住宅和村集体经济发展物业建设的费用。
第五十三条 本实施细则所称“计容积率建筑面积”，包括计容积率的回迁房屋建筑面积、村集体经济发展物业建筑面积、商品房开发建筑面积及配套设施建筑面积，但不包含补公项目计容积率建筑面积。
第五十四条 本实施细则所称“更新单元测算容积率”，是指计容积率建筑面积与纳入更新区域的城中旧村原有用地面积的比率。
第五十五条 本实施细则所称“补公项目”，是指按规定在更新区域内无偿移交给政府的独立用地上用于建设城市基础设施、公共服务设施或者城市公共利益的项目。
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一、*******概述
（一）基本情况
*******成立时间于*****年4月，注册资金人民币****万元，注册地址：**************号。占地面积****亩，设计生产能力为*****吨**。
该公司于******年8月底正式投产，此前，已获得企业生产销售所必须的各类证件。公司于2015年4月与开发区签订《国有建设用地使用权出让合同》，2016年取得《建设用地批准书》、《国有土地使用证》（临时使用证）。《建设用地批准书》批准的建设工期为2015年10月—2017年10月；《国有土地使用证》标明地类为工业用地，使用权类型为出让，终止日期为*****年，由于该证为临时使用证，证内标明公司建设项目要求于2017年10月11日前竣工，待竣工验收后方可换发新证。
至2016年底，公司已建成主车间***?，综合楼约为****?，已能满足**初加工要求。
（二）公司具有的优势
1.地理优势。******位于***市西面，离****市30多公里，园区经市外环高速公路，可达全国各省主要城市和港口。园区经过十几年发展，各方面条件已经较为成熟。
2.原材料优势。项目位于原材料产区之一，****县为***片区的重要原料产地，具有***资源多，***数量大的优势，且项目正好位于通往*****等其他原料地区的交通要道，原料质量、数量、成本上优势较为明显。
3.权证办理优势。现在的****行业想要进驻工业园区，条件较为苛刻，想要拿到用地指标办理《国有土地使用权证》十分困难，现公司已拿到用地指标，只需补办手续、完成工程后即可办理长期的《国有土地使用权证》。
4.园区补助。在签订《国有建设用地使用权出让合同》时，公司同时与园区签订了《项目投资补充协议书》，协议规定***对公司给予一定的***补助，补助总额约***万元。（内容详见《项目投资补充协议书》复印件）
（三）存在问题
存在的主要问题是需要增加约****?建筑面积，再投资较大，且时间紧迫。
根据国家规定，公司总用地面积为******?，项目建筑容积率必须?0.6（即?****平方米），建筑限高35米。目前，公司已建成面积为****?，因此，需要至少增加****?建筑面积方符合国家规定。如不能按规定时间内（即2017年10前）取得竣工验收，每延期一日需向出让人支付地价款*****的违约金。
同时，因在工业园建成早期存在许多历史问题，虽然项目已于******年投产，但到******年才批准拿到用地指标，因此很多申请手续需重新补办，补办过程时间上较为紧迫，且需开支约****万元的补办费用。
考虑到项目审批过程较为复杂，花费时间较长，且***企业在建筑设计方面要求较多，如加建厂房，建议在2017年春节前最好能确定方案，待收假后即进行申报工作。
二、2016年*******经营情况
2016年*******由我公司承包经营，我公司委派经营团队入驻实行生产和管理，生产流动资金由公司提供，产品由****公司直接销售。***公司对****公司实行责任保证金管理办法，****公司拥有自主经营权，内部管理制度和重大事项报公司备案及报告。
经过一年的试营，公司对当地的生产环境已基本熟悉，各项生产也能顺利开展，当年生产**和****共****吨，实现销售收入*****万元。
三、*****公司所有人提出的收购方案
***公司所有人希望将公司整体出售给******公司，但考虑到园区规定不能整体买卖公司，在实际操作上，所有人可以只保留1%的股份，待今后条件允许的情况下，再将保留的股份转给***。目前***公司所有人意向出售价格为****万元，此价格为纯收入，股权转让涉及的各项费用由***负担，解决前述第一点中所存在问题的费用由***承担，***公司今后如能获得园区的地价补助亦由***公司享有。
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(一)进一步完善土地利用总体规划。各县（区）政府和市国土资源局、相关单位要按照国家和省上的统一部署，本着严格控制城镇用地规模，与城镇规划和发展规划相衔接，合理确定城镇数量、布局，促进地方经济可持续发展的原则，结合市、县（区）实际，在科学论证、广泛听证的基础上，依法修编完善市级和县级土地利用总体规划，提高规划的可行性，充分发挥规划管理在整个土地管理中的龙头作用。各县（区）人民政府要从组织和经费上保障土地利用总体规划修编工作，各县（区）土地利用总体规划的修编经费从本级财政预算中列支。要高度重视城市规划区内、城市边缘村镇建设用地的规划管理，防止形成新的“城中村”和二次拆迁。
(二)加强对土地利用总体规划实施工作的管理和监督。经省政府核定，市州政府批准的乡镇土地利用总体规划要向省国土资源厅备案，作为规划建设用地审批的依据。要加强县、乡两级规划实施工作的监督。新一轮修编并经依法批准的土地利用总体规划，必须严格执行，不得擅自修改。一般建设项目选址，必须在土地利用总体规划确定的建设用地范围内，凡涉及改变土地利用方向、规模、重大布局等原则性修改，必须报原批准机关批准。确需单独选址建设的项目，依法可以改变土地利用总体规划的，规划修改方案可以在报批用地时一并报批；其他项目用地涉及修改规划的，按法定程序修改规划后方可报批用地。
(三)严格执行农用地转用计划的指令性管理。县（区）国土资源部门要会同发展改革部门，按照国家和省市的统一部署，于每年10月1日前提出本县（区）下一年度的土地利用年度建议计划，并经县（区）政府审查后，报市国土资源局和市发展改革委；需报国务院、省政府、省发展改革委等部门和市政府、市发展改革委等部门审批、核准的重点建设项目，分别由省、市行业主管部门于上年9月20日和10月前按项目向省国土资源厅、省发展改革委、国家行业主管部门和市国土资源局、省行业主管部门提出建议计划，同时抄送项目所在地的市、县国土资源、发展改革部门。土地利用年度计划纳入市、县（区）国民经济和社会发展计划，农用地转用计划和省及省以下批准的能源、交通、水利、矿山、军事设施等重点建设用地计划和城、镇、村建设用地计划，由省发展改革委、省国土资源厅联合分类下达到市，市发展改革委、市国土资源局分解下达各县。市上下达的土地利用年度计划，不得随意突破；因不可预见的建设项目确需增加用地计划指标的，应向市国土资源局提出申请，经审核后报市政府审定，在市土地利用计划指标内统筹调剂。各县（区）结余的农用地转用计划指标，由市国土资源局确认、汇总并报省国土资源厅核准后，纳入该县（区）的农用地转用计划指标，在规划期内结转使用。市国土资源局要把各县（区）土地利用年度计划执行情况列入国土资源管理目标责任进行年度考核，考核结果作为下一年度编制计划的重要依据。
(四)加强建设项目用地预审管理。严格按规划审查建设用地，对不符合土地利用总体规划、没有农用地转用计划指标的建设项目，不得通过用地预审。需经政府及发展改革委等部门审批的项目由建设单位在项目可行性论证阶段申请用地预审，并在建设项目核准前申请预审。用地预审意见是建设项目审批、核准的必备文件，无用地预审意见或未通过预审的，不得审批、核准建设项目。
二、切实加强耕地特别是基本农田保护
(一)严格保护基本农田。各县（区）政府在土地利用总体规划修编中必须确保现有基本农田总量不减少，质量不下降。基本农田保护图件实行省、市两级国土资源部门备案制度，在新一轮土地利用总体规划修编后3个月内完成备案。基本农田一经划定，任何单位和个人不得擅自占用或擅自改变用途。符合法定条件确需改变和占用基本农田的，必须报国务院批准，批准后占用的要足额补划。对占用基本农田的，要按省上规定的最高标准征收耕地开垦费，任何单位和个人不得擅自减免。规范设置基本农田保护标志，公告基本农田的位置、地类、责任人和“五个不准”等内容。建立基本农田数据库，做到省、市、县、乡四级基本农田档案、图件、数据齐备，可查可核。各县（区）政府要根据基本农田保护工作需要，从土地开发整理资金中核定一定资金，用于基本农田保护。基本农田保护要落实到地块和农户，国土资源和农业部门要在集体土地所有权证书和农村土地承包经营权证书中注明相关内容，明确行政村和农户对基本农田保护的权利、责任和义务。要做到“七有”即有保护公告、有保护组织、有保护合同、有乡规民约、有图表档案、有保护图件、有保护标志。严禁以农业结构调整、生态退耕、农业综合开发等名义破坏基本农田或变相从事房地产开发，严禁占用耕地毁田烧砖。对违犯基本农田保护“五不准”的行为，要坚决依法查处，严肃追究责任，对有关责任人员由上级主管部门或监察机关依法按权限给予行政处分。同时，上级政府要责令限期整改，整改期间暂停农用地转用和征地审批。启动“沃土”工程，加强耕地质量建设，提高耕地集约利用水平。
(二)严格执行占用耕地补偿制度。各类非农建设经批准占用耕地的，耕地补充责任人必须补充数量、质量相当的耕地。自行补充耕地的，应提交耕地补充方案，经依法批准后，按《省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》的规定缴纳耕地开垦保证金，耕地开垦保证金按占用耕地补充方案确定的耕地开垦计划分期返还。补充耕地的数量、质量实行按等级折算，防止占多补少、占优补劣。不能自行补充耕地的，应依法足额缴纳耕地开垦费。实行补充耕地验收责任追究制度，省国土资源和农业部门负责对补充耕地的数量和质量的验收，并对验收结果承担责任。补充耕地折算、验收的具体管理办法由省国土资源部门会同省农业部门另行制订。负有耕地开垦义务的县（区）政府、农村集体经济组织和建设单位投资土地开发整理新增的耕地，经有权批准农用地转用的省、市州国土资源部门和农业部门验收确认后，其开垦耕地的面积和土地整理新增耕地面积的60％可以折抵其建设占用耕地的补偿指标。要严格新增建设用地有偿使用费、耕地开垦费和用于农业土地开发的土地出让金等专项资金使用和管理，确保专项资金用于土地开发整理项目和基本农田建设。进一步加强土地开发整理复垦项目申报和监督管理，确保项目投资到位。
三、严格农用地转用和土地征收审批
(一)严格农用地转用审批。新增建设用地必须符合土地利用总体规划，符合国家产业政策，优先保证国家和省重点建设项目、产业政策鼓励发展的项目、经济社会发展中薄弱环节建设项目以及重大招商引资等项目用地。严格控制国家明令禁止的项目和高耗能、重污染以及低水平重复建设项目。严格控制占用耕地、林地、草地和湿地，凡不符合规划、无农用地转用年度计划指标、不符合国家产业政策和供地政策、未通过预审、补充耕地措施不落实的建设项目，不得报批农用地转用和土地征收。在依法批准的土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外，除区域性基础设施建设和国家、省重点项目建设外，原则上不得批准项目选址建设。严禁将单个建设项目用地拆分报批，建设项目的可行性研究报告或其他文件没有明确分期建设的，不得分次报批农用地转用和土地征收。对省级以上发展改革等部门审批、核准文件中明确分期建设的项目，可以按工程进度分期报批用地。对省政府审批权限内的重点建设项目用地，经省国土资源厅和省发展改革委批准其控制工期的单体工程用地后，可先期开工建设，并在规定的时限内依法报批整个项目用地。
建设用地报批必须按照《中华人民共和国土地管理法》和《省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》规定权限、条件和程序审查报批土地。国务院、国家发改委等部门或省政府批准或者核准的能源、交通、水利、矿山、军事设施等确需单独选址建设的项目，涉及的农用地转用和土地征收报国务院批准，除此之外单独选址建设的项目，涉及的农用地转用和土地征收报省政府批准，其中征收土地面积超过省政府批准权限（征用一般耕地超过35公顷，其它土地超过70公顷）的，须报国务院批准；建设项目确需占用基本农田的，须报国务院批准；在乡（镇）土地利用总体规划确定的村庄、集镇建设用地范围内，为实施村庄、集镇规划占用土地，涉及集体或国有农用地转用的由市人民政府审批；具体建设项目需要占用土地利用总体规划确定的国有未利用地1公顷以上的，由市人民政府审批；1公顷以下的，由县（区）人民政府审批；村民宅基地占用土地利用总体规划确定的集体未利用地的，由县（区）人民政府审批。单独选址的建设项目使用国有未利用地70公顷以上的，由省政府批准；70公顷以下的，由市政府批准。
各类建设项目用地，涉及占用林地的，需经有权一级林业主管部门审核同意。
(二)加强建设用地审批后的监管。农用地转用批准后满两年未实施具体征地或用地行为的，批准文件自动失效；满两年未将批准转用或征收土地供给用地单位的，在下达下一年度的农用地转用计划时扣减相应指标。用地单位闲置土地的，按《中华人民共和国土地管理法》的有关规定处理。各县（区）国土资源部门每季度要将农用地转用或征收土地的执行情况和临时性用地审批情况报市国土资源部门进行备案。
(三)加强村镇建设用地管理。农村集体建设用地必须符合土地利用总体规划、村庄和集镇规划，并纳入土地利用计划管理。凡占用农用地的必须办理农用地转用审批手续。指导村镇按集约利用土地的原则做好规划和建设，开展农村集体建设用地整理试点。各县（区）要制定和实施村庄改造、归并、整治计划，积极争取农村居民点整理项目资金，将村镇建设与土地整理相结合，促进小城镇、村庄的合理布局和集约用地。严格农村宅基地申请条件。不符合申请条件的不得批准宅基地。实行“一户一宅”政策，宅基地面积不得超过《省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》规定的标准。严禁城镇居民在农村购置宅基地。各县（区）要对农村宅基地进行清理，对一户多宅或面积超标准的和城镇居民拥有农村宅基地的要依法处理。
全面推行农村宅基地“三榜公布”、“三到实地”制度。农村村民需要宅基地的，应向本集体经济组织提出申请，集体经济组织应将申请宅基地的农户张榜公布；公布期满无异议的，集体经济组织应将上报的农户再次张榜公布。在宅基地审批过程中，国土资源管理部门受理宅基地申请后，要到实地审查申请人是否符合条件、拟用地是否符合规划等；宅基地经依法批准后，要实地丈量划定宅基地；村民住宅建成后，要到实地检查是否按照批准的面积和要求使用土地。
依法界定临时用地的范围。不得将建设用地按照临时用地审批，也不得将农用地按照临时用地审批。已按临时用地审批的建设用地，追究审批责任，符合报批条件的重新报批。禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设。
四、完善征地补偿安置制度
(一)制定土地征收补偿标准。各县（区）政府要按照征地补偿同地同价、保证被征地农民生活水平不因征地而降低的原则，组织制定本辖区土地征收补偿的年产值标准，有条件的县（区）要组织县（区）制定征地区片综合地价，报市国土资源部门和物价部门审查平衡后，上报省国土资源部门，由省政府批准公布执行，并定期更新。征收农村集体耕地，人均耕地1亩以上的，土地补偿费、安置补助费合计补偿倍数不得低于被征收耕地前3年平均年产值的16倍；人均耕地0.5亩以上、1亩以下的，按不低于22倍补偿；人均耕地0.5亩以下的，按30倍补偿，依法征用基本农田的，按30倍补偿。依照法律规定支付补偿费用后仍不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，县（区）政府在上报土地征收审批时一并提请批准增加安置补助费。经省政府批准增加安置补助费或进行补贴的，城市建设用地由各县（区）政府从土地收益中支出，单独选址的建设项目由建设用地单位支付。国家和省重点建设项目必须将征地费用足额列入概算。因征地不能达到原生活水平的认定标准由各市州政府在制定征地补偿标准时一并制定。大中型水利、水电工程建设征地的补偿标准，按国务院规定的标准补偿。
(二)完善征地程序。农用地转用、土地征收的审批和实施，要严格执行土地征收、安置补偿标准的公开、公告、听证等制度，农村集体经济组织要将土地征收补偿费用的分配使用管理情况向村民公开，接受社会特别是被征地农民的监督。征地报批时，必须附其被征地农民对拟征收土地的知情和调查结果的确认材料和组织听证有关材料。严禁补偿费用不落实、支付不到位而强行征占用土地。对因违法批准征地、违法实施征地、强行用地以及造成、侵害农民利益的，要追究地方政府主要领导的责任。
全面执行“告知”、“确认”、“听证”的规定。征地方案必须征求被征地村村民代表的意见；对征地补偿标准和安置途径举行听证；对征地农民的基本生活保障问题必须妥善解决。否则不予受理用地报批申请。
(三)强化征地补偿安置监管。征地补偿安置方案依法批准后，要在法律规定的时限内全额向被征地农村集体经济组织拨付征地补偿安置费用。耕地开垦费、新增建设用地有偿使用费未按规定足额缴纳的、征地补偿费未全额支付到位的，不予批准用地。各县（区）政府要根据土地补偿费主要用于被征地农户的原则，拟定被征地集体经济组织征地补偿费用使用、管理、分配和监督办法，报市政府审核后公布执行。农业、民政部门要加强对农村集体经济组织内部征地补偿费用分配和使用的监督。实施征地后，农业部门要及时办理土地承包合同的变更或解除手续。
(四)妥善安置被征地农民的生产生活。市、县（区）政府要采取多种形式安置好被征地农民，确保被征地农民的生活水平不因征地而降低。对城市规划区内因被征地而导致无地的农民应进行农转非，并纳入城镇就业和社会保障体系；征收城市规划区以外的集体土地，对有开发整理条件增加耕地的，各县（区）政府要通过安排土地开发整理增加新的耕地进行安置；对有稳定收益的用地项目，在被征地农村集体经济组织和农户自愿并与项目建设单位协商一致的前提下，可以将征地费用入股或已经批准的建设用地土地使用权作价入股；对愿意异地安置的农户，政府可统一组织异地移民安置。市劳动和社会保障局要会同公安、财政、国土资源等部门制定被征地农民就业培训和社会保障的指导意见。
五、规范土地市场
(一)推进土地的市场化配置。各县（区）政府要规范土地供给行为，建立规范的土地供给渠道和土地供给信息定期公开制度，严格执行经营性用地招标、拍卖、挂牌出让制度，依法严格执行划拨用地范围。经营性用地首先应以拍卖或招标方式供地，竞买、投标人数达不到法律法规规定要求的，方能以挂牌方式供地。对临街具有商业价值的地块，均以招拍挂方式出让。经营性基础设施用地要逐步实行有偿使用制度。工业用地有两个以上用地申请者的应以招标、拍卖、挂牌方式供地。各县（区）政府要拟定本地区协议出让土地最低价格标准，报市国土资源部门和物价部门审查平衡后，上报省政府批准公布执行。土地供给的信息要以固定的形式定期向社会公告。县（区）政府要将城市批次建设用地供给的方式、用途、面积、价格每半年向市国土资源部门上报，由市国土资源部门汇总，市政府审核后，向省国土资源部门备案。推行国有土地使用权租赁制度。对原划拨土地全部或部分用于经营性用地的，要依法收取租金。省国土资源厅将会同省财政厅拟定国有土地使用权租赁的具体管理办法，报省政府批准后执行。
(二)加强土地市场监管。要加快土地有形市场建设，按照《地区土地储备办法（试行）》（陇署发〔〕17号），市县国土资源局要设立土地储备机构和固定的土地交易中心。经依法批准转让原划拨土地使用权的，应在土地有形市场公开交易，并按市场价补缴土地出让金；低于市场价的，政府应当行使优先购买权。对经批准自行利用原划拨土地进行经营性开发建设的，按现时同地域相同用途经营性土地市场价格减去原划拨土地使用权价格后，补缴土地使用权出让金。对以出让方式取得的土地不按出让合同约定动工开发的，根据《中华人民共和国房地产管理法》的规定征收土地闲置费直至收回土地使用权。对以划拨方式骗取供地后进行经营性开发的，要依法查处；符合土地利用规划的，按同地域市场最高价补缴土地出让金。
(三)规范和加强国有土地有偿使用收入管理。国有土地有偿使用收入必须足额到位，实行财政专户管理，严格执行“收支两条线”，严禁空收、空转、空支。市、县（区）财政部门和国土资源部门要对国有土地有偿使用收入进行认真清算，及时将净收益缴入同级财政。新增建设用地土地有偿使用费实行先缴后分，申请用地的市、县政府应缴的新增建设用地土地有偿使用费，由市、县财政部门负责按规定标准就地全额缴入国库，不得减免，并由国库按规定比例就地分成划缴。对以前减免和欠缴的，要依法追缴。新增建设用地土地有偿使用费要严格按法定用途使用。各县（区）财政、审计、监察部门要依照职权对土地有偿使用收入、耕地开垦费、新增建设用地土地有偿使用费以及土地收购储备资金的征收、管理、使用情况进行财政、审计监督和行政监察。
六、大力推进集约高效用地
（一）强化集约，节约利用土地。除单独选址的建设项目外，各类建设都要使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内的土地，交通、水利、电力等公益性基础设施建设项目，要充分论证、科学选址、节约用地。完善土地使用市场准入制度，土地供给、审批用地必须严格执行国家规定的容积率、投资强度和用地定额指标。工业项目的建筑系数不得低于30％，其行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7％，禁止在工业用地项目用地范围内建造住宅、写字楼、宾馆、招待所、培训中心等非生产性配套设施。发展改革、国土资源、建设(规划)部门在项目立项、城乡规划、总体设计、用地审批等环节，要认真执行土地利用控制指标，合理确定建设用地面积。土地出让合同要明确土地用途、容积率、建筑系数、投资强度、开发进度等土地使用条件和控制要求，国土资源部门要加强土地出让合同履行情况的监督，对近几年的出让供地情况进行一次大检查，对土地使用违约的，要承担违约责任。对擅自改变土地使用条件的，依照法律规定或者合同约定收回土地使用权。
(二)盘活存量，控制新增建设用地。城市建设要贯彻集约利用和节约利用土地的原则，防止盲目扩展。各县（区）政府要开展存量土地、闲置土地的调查，对闲置和利用不合理的土地，符合收购条件的由市、县国土资源部门进行收购储备。新增建设项目要利用已有建设用地。各县（区）政府要从本级财政预算中安排一定的资金或通过融资方式筹集一定资金，用于土地收购储备。对1999年1月1日《中华人民共和国土地管理法》修改前以划拨方式取得目前闲置的土地，政府要收回土地使用权安排新的建设项目用地，对原土地使用者按同地域相同用途土地使用权市场交易价的50％给予补偿；以后经依法批准征收的土地，县（区）两年内未实施征地补偿安置方案的，批准文件自动失效；农用地转用依法批准后，县（区）两年内未提供给具体用地单位的，按未供应土地面积扣减该县（区）下一年度的农用地转用计划指标；提供给用地单位后，用地单位一年以上未满两年未进行实质性开发的项目，依法征收土地闲置费，已满两年未进行开发建设的项目依法收回土地使用权。土地使用者将闲置或利用不合理的土地交由政府处置的，对其划拨土地使用权的补偿，各县（区）政府可本着兼顾国家和原土地使用者双方利益的原则，制定具体的鼓励措施。对国有破产企业的划拨土地，政府应及时收回处置，并利用处置收益，妥善安置破产企业职工。以有偿方式取得的土地，因不可抗力或者政府有关部门的行为造成土地闲置的，可收回土地，并按合同约定的剩余年限计算价款，退给土地使用者。工业用地在符合规划、不改变用途的前提下，提高土地利用率和增加容积率的，原则上不补收土地有偿使用费。
(三)规范开发区用地管理。各类开发园区必须符合土地利用总体规划和城市规划，其用地纳入城市建设用地统一管理。在土地利用总体规划和城市总体规划确定的建设用地范围外，不得设立各类开发园区和城市新区、小区，不得擅自突破国家确定保留的开发园区的规划建设用地范围。开发园区内的道路等基础设施要统一规划，分步实施，防止基础设施建设过度超前而造成控制区域内土地抛荒。开发园区要控制非生产性辅助设施用地，生产性项目用地比例应达到60％以上。
七、加大土地执法监察力度
(一)依法查处违反土地管理法律法规的行为。要严肃查处非法批地、供地、占地等违法行为，坚决纠正违法用地只通过罚款补办合法手续的行为。对违法用地上的建筑物和其他设施，按法律规定应当拆除、没收或追究刑事责任的，不得以罚款或补办手续取代；确需补办手续的，依法处罚后，从新从高进行征地补偿和收取土地出让金及有关规费。建立国土资源部门与监察部门联合办案和案件移送制度，对涉及国家行政机关、国家公务人员的土地违法案件，监察机关要及时介入，既查处土地违法行为，又查处违法责任人；对构成犯罪的案件，依法向司法机关移送，追究违法者的刑事责任。
(二)强化行政执法监督。省国土资源厅制定公开的土地违法案件立案标准和各级国土资源部门案件受理范围。对有案不查、执法不严的，上级国土资源部门要责令其做出行政处罚或直接给予行政处罚。对非法批地、征地、低价出让国有土地使用权等、、执法不力等造成损失的国家公务人员，由上级国土资源部门或监察部门依法给予行政处分。完善土地执法监察体制，市、县（区）国土资源部门分别设立比内设机构高半格的国土资源执法支队和大队，加强执法监察机构建设，建立土地巡查制度，积极预防土地违法行为，各县（区）要从经费上保证土地执法监察的正常开展。
八、提高土地管理行政能力
(一)开展对《决定》和土地管理法律法规的宣传教育活动。各级政府及有关部门要认真组织学习《决定》和土地管理法律法规，树立和落实科学发展现，提高对严格土地管理重要性和紧迫性的认识。市、县（区）司法行政部门要把土地管理法律法规列入领导干部普法考试的内容。各县（区）政府要采取多种形式、利用各种渠道，加强对《决定》和土地管理法律法规的宣传，使全市广大干部群众切实贯彻“十分珍惜和合理利用每寸土地，切实保护耕地”的基本国策，牢固树立土地资源可持续利用意识，促进我市经济持续、健康、快速发展。
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关键字：黔南州 城镇化 土地资源紧张 建设用地节约集约利用路径
随着改革开放不断深入，全国发展日新月异，黔南州的经济发展也取得了客观的成果。农业农村经济保持平稳较快发展，粮食产量连年稳中有升。城乡居民收入持续增长。工业方面，黔南州新建了一批富有活力的工业园区，通过招商引资，拉动了城市经济发展，城镇化成为黔南州发展的必由之路。但是，快速发展的工业化和城镇化经济不能掩盖黔南州发展过程中出现的新的弊端。现推行的城镇、工业化，在没有科学论证前提下，以多点较大面积布局各类工业园区，同时增加了部份基础设施用地，不断地蚕食着农民赖以生存的土地特别是耕地。黔南是一个多民族自治州，以布依族为主的多种民族长期聚集在山区生活。虽然城镇化发展日新月异，但很多老百姓仍然选择保持着古老原旧的生活方式，很多农民搬迁到城镇中后仍然靠务农为生。但是城镇扩大占据了他们的土地，确为无耐。为避免或减少这样不和谐的事情，同时又不阻碍经济社会发展的脚步，合理调整土地利用结构就尤为重要。于是，为了解决这个问题，结合黔南州实际，推行节约集约利用土地是首选之路，是发达和人多地少国家通常选用的途径。
一、黔南州城乡建设用地基本情况
黔南州全称是黔南布依族苗族自治州，地处贵州省中南部。据守大西南出海黄金要道。靠近省会贵阳。黔南州始建于1956年，是贵州省的南大门。黔南州下辖2市9县1自治县，州人民政府驻都匀市。全州土地面积26191.8平方千米（第二次土地调查数），人口322.64万（规划中期评估用2012年的常住人口）。聚居着布依族、苗族、水族、毛南族……等多种民族。
黔南州地处云贵高原东南部向广西丘陵过度的斜坡地带，地势西北高，东南低，平均海拔997米。以山地为主，拥有世界上同纬度仅有的保存完好的喀斯特森林地貌。
根据2012年的土地变更调查结果，城乡建设用地52974.04公顷，其中城镇工矿用地15756.84公顷，人均城镇工矿用地120.61m2/人，已超出规划人均城镇工矿用地约束性指标98m2/人。总体看，人口城镇化发展速度跟不上用地城镇化的进度。
二、黔南州城乡建设用地存在的主要矛盾分析
首先，城乡建设用地结构和布局不尽合理，利用效率低下的实际问题。这与新兴的城镇发展要求缺乏完善的城乡土地利用规划体系，还没有形成合理的集约节约利用建设用地的评价体系有关。这导致了城镇和乡村建设用粗放和部份闲置，同时给生活环境带来脏乱。没有很好发挥土地经济、社会、生态“三位一体”效益的最大化。
另外，黔南州的丘陵、山地大部分不适宜开垦耕地和搞建设。而建设用地多选择在地势较平坦（缓），有水源，交通又便利的土地，这些土地基本上都是农用地或是优质耕地。黔南州经济发展相对滞后，用地结构还是农用地占多数，但是黔南州人均耕地面积不足世界平均水平的40%，其中优质耕地不到耕地面积的17.40%。耕地面积本就紧张，在城镇化的发展过程中还需要大量的建设用地，占用耕地或优质耕地不可避免，这更加剧了耕地保护工作的难度。出现了农业经济和工业经济争抢土地，相互制约的现象。
除此之外，“集体”土地征用变更为“国有土地”执行困难也是制约建设用地合理结构和统一规划的原因之一。土地所有权和使用权流转或征用补偿标准不同区域经济发展水平不一样而制定标准不一致，导致相近同一土地类型、同一个工程征地补偿有高低，引起很多农民不接受其补偿额度。因此，拒绝接受征用，影响用地统一规划。
还有建设用地规划的技术不完善和在监管环节上存在问题。在土地资源供需日益紧张的今天，各地区各业在没有统筹规划之下，各行其是，导致行业规划用地重叠或重复规划，急于“扩张”用地，不断扩大建设用地总规模，形成无序、不合理利用土地资源的局面。在用地管理层面上，节约集约利用土地的意识不强。这些都是没有完善用地效益评价考核体系和监管督查机制造成的。
三、黔南州城乡建设用地节约集约利用路径探索
鉴于建设用地供给有限，各业发展用地协调困难的情况下，充分利用现有建设用地，把现有的城乡建设用地发挥出最大的作用，这不仅符合国家低碳经济发展模式，更符合黔南州经济发展的实际状况。
发现问题想办法及时解决，是处理黔南州城乡建设用地存在问题的基本思路。
目前看来，黔南州城乡的土地结构不尽合理。存在效益低下的工矿企业和行政机构地处城镇中心的黄金地段，而商业用地和金融用地却零散的分布在城镇。针对这种情况，可以采用调整地价、租金和税收等手段，逐渐把效益低下的机构迁出黄金地段，采用扇形、同心圆形式的城镇架构，在城镇中心发展商业中心的雏形，把居民调整到商务中心，而一些工厂仓库等占地面积大又效益低下的用地迁至城镇周边最。
人口城镇化，解决农村零星分散居住区是首考虑问题。由于黔南州地理自然条件限制因素多，地势崎岖，地貌破碎，可利用土地资源分散，导致村落呈星状分布，这种松散的用地形式不科学。采用聚少成多聚沙成塔的方式，把小村落合并为大村落，大村落合并成为城镇，中心村变为集镇，实现农村居民点用地集约化，把调整出来的宅基地规划为农用地特别考虑复垦为耕地，以达到保护耕地保障发展用地。把腾出来的建设用地指标供给城镇发展，做到城乡统筹，用地增减挂钩。
城镇年轻化，为城镇发展注入了新的活力。地处偏远，黔南州很多城镇建设时间短，都存在着发展面积小、经济发展缓慢的问题，有的城镇内部存在废弃的工厂和无人居住的棚户区。由于经济总量小，这些地方年久失修无人利用。但是，用发展的眼光看，这种闲置土地是极大的浪费。在过去，黔南州交通闭塞，外资少，政府无力进行旧城改造。但是，如今的黔南州已经和过去不一样。近几年，各县（市）都在建工业园区，引来了外资企业，用地发展需要新建设与旧改造相结合。拆除旧烟囱，推平旧砖墙，拆除老厂房，充分利用未利用地。城镇中心应该充分发挥土地应有价值，公开竞标，把好地段提供给发挥作用大的商家。
制定合理完善的土地征用补偿方案。土地征用之所以有难度，是因为土地是农民基本生产资料，是他门资产，征地涉及到农民的核心利益。集体土地征为国有土地变更，补偿依据和地类补偿标准，这些问题都要有一个完善的土地征用补偿管理办法。这是一个涉及面广而复杂的问题。当农民成为城镇居民，这不是简单的从平房到高层楼房的居住。居住在平房意味着自己打井吃水，免费，砍自己的山上柴火生火取暖，免费，在自己的菜园里种菜吃菜，免费，而是天然、无污染的。而居住在城镇中，意味着水、电、供暖费，吃一颗白菜都要出钱买。对于靠务农为生的村民来说无疑加重了负担，考虑长远生存，才是失地农民转为城镇居民需解决的困难根本。为了解决这个问题，就要占在老百姓的眼光考虑处理问题。除了补偿征地之外，政府还要帮考虑失地农民工尽快适应新生活的技能培训和长远生活保障出谋。
征地补偿方案制定合理性，只是建设用地集约节约利用的一个执行手段。从技术层面考虑，可以采用经济手段，市场调控，通过适当调高土地价格，会使企业出于自身考虑，自觉采取节约用地措施。
四、黔南州城乡建设用地节约集约发展的意义
顺应低碳经济发展趋势，建设用地应做到集约节约化利用。相比较，黔南州适宜耕地开垦和建设的平地、缓坡地有限，而陂坡生态用地面广，耕地面积少，农业用地发展后劲相对不足。因此，在建设用地指标少，扩大建设有困难。节约集约用地是唯一出路，在用地方面要从经济、生态环境质量提高综合考虑，建设用地要以提高建筑容积率为主攻方向，城乡内部用地要提高绿化用地比率，保持合理的建筑密度和良好的通风、采光条件，体现民族特色。这对黔南发展新型工业、城镇、农业现代化都有帮助，对加快推动全州城乡生态旅游业快速发展有十分重要的现实意义和深远意义。
结束语：
建设用地节约集约利用是解决黔南州建设用地供给紧张的可行之路。通过调整土地结构，改造旧城区，人口城镇化等具体手段可以提高建设用地集约节约化利用水平。但是笔者知识面有限，认识不够深刻、总结不够全面，在分析和建议中还会存在不足或问题。希望看到每一位工作者的努力。
参考文献
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