个人住房贷款管理办法范文

导语：如何才能写好一篇个人住房贷款管理办法，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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为促进住房消费，支持住房产业成为新的经济增长点，改善银行信贷资产结构，我行对《个人住房担保贷款管理试行办法》进行了修改，现将修改后的《个人住房贷款管理办法》（以下简称《办法》）印发给你们，请遵照执行，并就有关问题通知如下：

一、个人住房贷款业务可在所有城镇办理。

二、个人住房贷款限用于购买自用普通住房和城市居民修、建自用住房，不得用于购买豪华住房。

三、各家银行要认真组织学习《办法》，加强对此项业务的监督和管理。对《办法》执行中出现的新情况、新问题，要及时研究解决并报人民银行总行信贷管理司。

附件：个人住房贷款管理办法

第一章  总  则

第一条  为支持城镇居民购买自用普通住房，规范个人住房贷款管理，维护借贷双方的合法权益，根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国担保法》和《贷款通则》，制订本办法。

第二条  个人住房贷款（以下简称贷款）是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。贷款人发放个人住房贷款时，借款人必须提供担保。借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款人有权依法处理其抵押物或质物，或由保证人承担偿还本息的连带责任。

第三条  本办法适用于经中国人民银行批准设立的商业银行和住房储蓄银行。

第二章  贷款对象和条件

第四条  贷款对象应是具有完全民事行为能力的自然人。

第五条  借款人须同时具备以下条件：

一、具有城镇常住户口或有效居留身份；

二、有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；

三、具有购买住房的合同或协议；

四、无住房补贴的以不低于所购住房全部价款的30％作为购房的首期付款；有住房补贴的以个人承担部分的30％作为购房的首期付款；

五、有贷款人认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为保证人；

六、贷款人规定的其他条件。

第六条  借款人应向贷款人提供下列资料：

一、身份证件（指居民身份证、户口本和其他有效居留证件）；

二、有关借款人家庭稳定的经济收入的证明；

三、符合规定的购买住房合同意向书、协议或其他批准文件；

四、抵押物或质物清单、权属证明以及有处分权人同意抵押或质押的证明；有权部门出具的抵押物估价证明；保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明；

五、申请住房公积金贷款的，需持有住房公积金管理部门出具的证明；

六、贷款人要求提供的其他文件或资料。

第三章  贷款程序

第七条  借款人应直接向贷款人提出借款申请。贷款人自收到贷款申请及符合要求的资料之日起，应在三周内向借款人正式答复。贷款人审查同意后，按照《贷款通则》的有关规定，向借款人发放住房贷款。

第八条  贷款人发放贷款的数额，不得大于房地产评估机构评估的拟购买住房的价值。

第九条  申请使用住房公积金贷款购买住房的，在借款申请批准后，按借款合同约定的时间，由贷款人以转帐方式将资金划转到售房单位在银行开立的帐户。住房公积金贷款额度最高不得超过借款家庭成员退休年龄内所交纳住房公积金数额的2倍。

第四章  贷款期限与利率

第十条  贷款人应根据实际情况合理确定贷款期限，但最长不得超过20年。

第十一条  借款人应与贷款银行制定还本付息计划，贷款期限在1年以内（含1年）的，实行到期一次还本付息，利随本清；贷款期限在1年以上的按月归还贷款本息。

第十二条  用信贷资金发放的个人住房贷款利率按法定贷款利率（不含浮动）减档执行。即，贷款期限为1年期以下（含1年）的，执行半年以下（含半年）法定贷款利率；期限为1至3年（含3年）的，执行6个月至1年期（含1年）法定贷款利率；期限为3至5年（含5年）的，执行1至3年期（含3年）法定贷款利率；期限为5至10年（含10年）的，执行3至5年（含5年）法定贷款利率；期限为10年以上的，在3至5年（含5年）法定贷款利率基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过5％。

第十三条  用住房公积金发放的个人住房贷款利率在3个月整存整取存款利率基础上加点执行。贷款期限为1年至3年（含3年）的，加1.8个百分点；期限为3至5年（含5年）的，加2.16个百分点；期限为5至10年（含10年）的，加2.34个百分点；期限为10至15年（含15年）的，加2.88个百分点；期限为15年至20年（含20年）的，加3.42个百分点。

第十四条  个人住房贷款期限在1年以内（含1年）的，实行合同利率，遇法定利率调整，不分段计息；贷款期限在1年以上的，遇法定利率调整，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率规定。

第五章  抵押

第十五条  贷款抵押物应当符合《中华人民共和国担保法》第三十四条的规定。《中华人民共和国担保法》第三十七条规定不得抵押的财产不得用于贷款抵押。

第十六条  借款人以所购自用住房作为贷款抵押物的，必须将住房价值全额用于贷款抵押。

第十七条  以房地产作抵押的，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同，并于放款前向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记手续。抵押合同的有关内容按照《中华人民共和国担保法》第三十九条的规定确定。

第十八条  借款人对设定抵押的财产在抵押期内必须妥善保管，负有维修、保养、保证完好无损的责任，并随时接受贷款人的监督检查。对设定的抵押物，在抵押期届满之前，贷款人不得擅自处分。

第十九条  抵押期间，未经贷款人同意，抵押人不得将抵押物再次抵押或出租、转让、变卖、馈赠。

第二十条  抵押合同自抵押物登记之日起生效，至借款人还清全部贷款本息时终止。抵押合同终止后，当事人应按合同的约定，解除设定的抵押权。以房地产作为抵押物的，解除抵押权时，应到原登记部门办理抵押注销登记手续。

第六章  质押和保证

第二十一条  采取质押方式的，出质人和质权人必须签订书面质押合同，《中华人民共和国担保法》规定需要办理登记的，应当办理登记手续。质押合同的有关内容，按照《中华人民共和国担保法》第六十五条的规定执行。生效日期按第七十六条至第七十九条的规定执行。质押合同至借款人还清全部贷款本息时终止。

第二十二条  对设定的质物，在质押期届满之前，贷款人不得擅自处分。质押期间，质物如有损坏、遗失，贷款人应承担责任并负责赔偿。

第二十三条  借款人不能足额提供抵押（质押）时，应有贷款人认可的第三方提供承担连带责任的保证。保证人是法人的，必须具有代为偿还全部贷款本息的能力，且在银行开立有存款帐户。保证人为自然人的，必须有固定经济来源，具有足够代偿能力，并且在贷款银行存有一定数额的保证金。

第二十四条  保证人与债权人应当以书面形式订立保证合同。保证人发生变更的，必须按照规定办理变更担保手续，未经贷款人认可，原保证合同不得撤销。

第七章  房屋保险

第二十五条  以房产作为抵押的，借款人需在合同签订前办理房屋保险或委托贷款人代办有关保险手续。抵押期内，保险单由贷款人保管。

第二十六条  抵押期内，借款人不得以任何理由中断或撤销保险；在保险期内，如发生保险责任范围以外的因借款人过错的毁损，由借款人负全部责任。

第八章  借款合同的变更和终止

第二十七条  借款合同需要变更的，必须经借贷双方协商同意，并依法签订变更协议。

第二十八条  借款人死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力，其财产合法继承人继续履行借款人所签订的借款合同。

第二十九条  保证人失去担保资格和能力，或发生合并、分立或破产时，借款人应变更保证人并重新办理担保手续。

第三十条  抵押人或出质人按合同规定偿还全部贷款本息后，抵押物或质物返还抵押人或出质人，借款合同终止。

第九章  抵押物或质物的处分

第三十一条  借款人在还款期限内死亡、失踪或丧失民事行为能力后无继承人或受遗赠人，或其法定继承人、受遗赠人拒绝履行借款合同的，贷款人有权依照《中华人民共和国担保法》的规定处分抵押物或质物。

第三十二条  处分抵押物或质物，其价款不足以偿还贷款本息的，贷款人有权向债务人追偿；其价款超过应偿还部分，贷款人应退还抵押人或出质人。

第三十三条  拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款项后，抵押权人有优先受偿权。

第三十四条  借款合同发生纠纷时，借贷双方应及时协商解决，协商不成的，任何一方均可依法申请仲裁或向人民法院提起诉讼。

第三十五条  借款人有下列情形之一的，贷款人按中国人民银行《贷款通则》的有关规定，对借款人追究违约责任：

一、借款人不按期归还贷款本息的；

二、借款人提供虚假文件或资料，已经或可能造成贷款损失的；

三、未经贷款人同意，借款人将设定抵押权或质押权财产或权益拆迁、出售、转让、赠与或重复抵押的；

四、借款人擅自改变贷款用途，挪用贷款的；

五、借款人拒绝或阻挠贷款人对贷款使用情况进行监督检查的；

六、借款人与其他法人或经济组织签订有损贷款人权益的合同或协议的；

七、保证人违反保证合同或丧失承担连带责任能力，抵押物因意外损毁不足以清偿贷款本息，质物明显减少影响贷款人实现质权，而借款人未按要求落实新保证或新抵押（质押）的。

第十章  附则

第三十六条  个人住房贷款不得用于购买豪华住房。城镇居民修房、自建住房贷款，参照本办法执行。

第三十七条  贷款人可根据本办法制定实施细则，并报中国人民银行备案。

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第二条个人住房组合贷款（下称组合贷款）是指借款人申请个人住房公积金贷款不足以支付购买商品住房所需资金时，可同时向经办公积金贷款业务的商业银行申请个人住房贷款，即以住房公积金和银行自营性信贷资金组合向借款人发放的贷款。

组合贷款的办理应当遵循自愿原则，由借款人根据需要自愿申请。

第三条公积金中心（含所属管理部，下同）负责组合贷款中住房公积金贷款部分的审批、管理和监督；贷款银行负责自营性个人住房贷款部分的审批、管理和监督以及组合贷款的发放。

第四条申请个人住房组合贷款的，必须符合公积金中心以及各商业银行个人住房贷款管理办法中有关贷款对象、条件、额度、期限等的规定。

第五条组合贷款中的个人住房公积金贷款与商业性住房贷款需在同一贷款银行发放，住房公积金贷款期限和商业性住房贷款期限应当一致，贷款发放原则上须为同一日。

第六条组合贷款额度的计算。组合贷款中公积金贷款的额度由公积金管理中心根据有关规定确定。组合贷款中银行自营性个人住房贷款的额度由各贷款银行根据各自贷款办法，减除住房公积金贷款额度后自行确定。组合贷款中个人住房公积金贷款利率和商业性住房贷款利率分别按照国家有关规定执行。

第七条组合贷款的申请。借款人应当分别向公积金管理中心及贷款银行提出组合贷款申请，并按规定分别提供相关证明材料。住房公积金贷款由公积金管理中心审核批准，商业性个人住房贷款由各贷款银行审核确定。

第八条组合贷款的审批。个人住房公积金贷款和商业性住房贷款由公积金中心和贷款银行分别审批。公积金中心在收到组合贷款申请后，应在五个工作日内作出审批决定，确定贷款的金额、期限。贷款银行在公积金中心审批后，再根据中心确定的放贷金额和期限合理确定组合贷款中商业性贷款额度。

第九条组合贷款的担保。申请组合贷款的借款人应以所购商品住房作抵押担保。在房屋他项权证办结前，由房屋出卖人提供阶段性担保。

第十条组合贷款的发放。贷款银行须根据中心出具的委托通知以及本行审批情况与借款申请人签订《借款合同》及相应的贷款担保合同，在合同中须注明公积金贷款的金额、期限、利率等。在办理抵押登记时，设定贷款银行为贷款抵押的抵押权人。在组合贷款合同签订并办妥贷款抵押登记备案手续后，贷款银行应在中心出具划款通知书后，根据借款合同约定的时间，将贷款资金用转帐方式划转到售房单位在银行开立的帐户。

第十一条组合贷款的还款。贷款采取等额本息还款或等额本金还款方式，双方贷款还款方式应当一致，并由贷款银行通过储蓄卡、存折等方式代扣。

第十二条借款人通过申请，经贷款银行及公积金中心同意后，可提前一次性还清贷款本息，也可以提前归还部分贷款本金。借款人将组合贷款全部还清后，经贷款银行及公积金中心共同同意后，方能办理撤押手续。

借款人违反借款合同约定不履行偿还贷款本息义务的，贷款银行和公积金中心按照规定要求借款人履行偿还责任；拒不清偿的，由贷款银行和公积金中心联合进行诉讼，诉讼发生的相关费用按贷款金额进行分摊；在清偿贷款本息时，个人住房公积金贷款本息与商业性住房贷款本息按贷款剩余金额比例受偿。

第十三条本办法未尽事宜分别按照个人住房公积金贷款政策和商业性住房贷款政策执行。

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个人住房贷款保险存在的主要问题还表现在:保险责任的实际承担期限短于合同规定的保险期限,缺少提前还款等相应的退保规定;保险公司按房屋的购置价格收取全部保险费,通常高于实际贷款金额(例如,房价的7成),导致首付款也要交保险金;常用的一次性投保的计算方法中,没有考虑房屋因折旧造成的价值减少以及投保费用的逐年相应减少,而保险赔偿额为发生保险事故损失时房屋的实际价值,又必定低于房屋的购置价格;购房者花钱买房,在贷款保险合同中却不是受益人;住房贷款保险的范围狭小,把房屋附属物排除在外,将战争、地震等不可抗力作为除外责任。例如,某购房者所购住房的总价为30万元(其中,首付10万元,商业银行贷款20万元),贷款期限为10年、一次性趸交,每年的“房贷险”费率为0.04%。若按公式(1)计算,则20万元贷款金额,需缴保险费800元;若按公式(2)计算,则30万元的总房款,需缴保险费为1200元。两者相差400元、相差33%。而且,如果进一步按照2003年沈阳市192亿元的个人住房贷款余额推算,则结果会更加显著。

个人住房贷款保险的法律依据

目前,我国个人住房贷款保险涉及的主要法律依据包括《个人住房贷款管理办法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国保险法》等。其中,《中华人民共和国合同法》第三条规定:“合同当事人的法律地位平等,一方不得将自己的意志强加给另一方。《中华人民共和国保险法》第四条规定:“从事保险活动必须遵守法律、行政法规,遵循自愿和诚实信用的原则。”第七条规定:“保险公司开展业务,应当遵循公平竞争的原则,不得从事不正当竞争。”《个人住房贷款管理办法》(银发[1998]190号)第二十五条规定:“以房产作为抵押的,借款人需在合同签订前办理房屋保险或委托贷款人代办有关保险手续。抵押期内,保险单由贷款人保管”。显然,《个人住房贷款管理办法》具有强制性保险的嫌疑,并与《合同法》、《保险法》的有关原则、精神相违背。

改进个人住房贷款保险的措施建议

在加速构建住房金融风险防范机制的背景下,特就改进我国个人住房贷款保险提出以下对策建议。自愿投保不仅符合有关法规的规定,也是保险的重要原则之一。而且,自愿投保也有利于促进有关保险机构不断改进服务水平,提高自身的竞争能力。因此,首先应允许借款人在抵押、担保、保险等不同保障模式中加以选择;当确认借款人必须购买房贷险时,则应允许其在不同的保险机构之间进行知情、自主的选择。

从理论上讲,保险定价的基本原则是保费收入必须满足:期望索赔成本与管理成本,在支付理赔和管理成本之前将保费用于投资所获得的收益,公平利润附加。鉴于“房贷险”存在的问题以及承担风险有限的实际,笔者建议,在房屋财产保险的基础上,改进保险金额(例如,按贷款余额计算保费)与投保方式(推出一次投保、分期投保等不同方式),科学测定保险的费率(例如,在一次投保时进行保险期的贴现)与保险担保范围,明确提前还贷及房屋毁损等退保的规定,积极探索包括意外伤害保险、健康保险、履约保险等在内的新险种,并适当加以组合推出。

法制和信用是保证市场经济有序运行的两个基本要素,物质技术和道德信用是提高效率的双重基础。而且,物质技术只能产生常规效率,超常规效率主要来自道德基础。因此,笔者建议,由政府有关部门牵头,根据借款人的素质、实际收入、财产情况、负债情况、嘉奖、处罚记录,甚至交通记录等资料,明确住房贷款的信用要素、着手信息的采集与整理,积极开展信用评级业务、从正面引导借款人的诚实与信用。同时,为了确保评信结果的客观、公正,应当建立评级检验系统,通过违约概率统计、记录以及建立违约概率模型,丰富质量信用体系的内涵。进而,对于经过评定且信用等级较高者,贷款额度可适当上浮、保险费率可以适当降低;通过配套的规章制度,对于失信用行为给予惩戒。

从理论上讲,借款人连续六个月不能如期偿还贷款本息,银行有权处置其抵押物(住房)。但是,实施处置必需经借款人同意,否则只能通过法院强制执行。鉴于我国大多数家庭只有一套住房,以及抵押房产难以实现出租、出售、拍卖的实际,银行对于抵押物的处置权时常难以得到有效的保证。因此,各地应积极发展住房二级市场,尽快大量推出面对最低收入家庭的廉租住房。同时,完善相关的配套法规,做到在借款人不能按期还贷时必须腾空所抵押的住房,确保贷款银行的抵押债权得以可靠实施。

根据担保法及有关规定,作为防范住房金融风险、保证资金良性循环的必要措施,贷款担保可以有抵押、质押、保证、抵押加阶段性保证等四种形式。因此,在保证贷款人还款能力的前提下,贷款担保形式应当是多种多样的。而且,即使采用保证担保,也应当允许借款人自主选择置业担保公司、保险公司、开发商担保中的任何一种。同时,在未来漫长的贷款期限内,如果担保人发生某些变化、担保能力下降,必将加大银行的风险。

因此,笔者建议,各地政府应当借鉴国外的经验,组建住房抵押贷款担保机构,并出面为购房者,尤其是中低收入家庭提供贷款担保。这样,不仅可以降低贷款成本与风险,提高社会经济运行的安全度,而且可以为住房抵押贷款证券化奠定重要的基础。

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关键词：消费信贷；发展战略

中图分类号：F830.589　文献标识码：B　文章编号：1006―1428(2010)01―008105

本课题拟在描述上海近年消费信贷发展状况的基础上，讨论未来消费信贷发展的策略与重点、难点，并提出进一步发展消费信贷的政策建议。

一、消费信贷发展现状：个人住房贷款一枝独秀

消费贷款在我国取得了长足发展，增长速度较快。但结构单一，个人住房贷款一枝独秀的情况较为突出，制约了消费贷款的全面快速发展。

(一)总量：发展速度快

自1998年人民银行鼓励商业银行大力发展消费信贷以来，上海市消费信贷业务发展很快。上海中资商业银行人民币消费贷款余额由2000年末的412.1亿元增长至2008年末的3147亿元，8年时间增长了6.6倍，年均增长28.9％，远高于同期全市人民币贷款15.8％的增长速度。中资商业银行消费贷款占人民币贷款余额的比重由2007年末的7％提高至2008年末的17％以上，消费贷款已成为商业银行重要的资产配置与盈利渠道。

(二)结构：个人住房贷款一枝独秀

1、用途结构：住房贷款占绝对主体。从用途上看，消费信贷主要包括个人住房贷款、汽车消费贷款、住房装修贷款、助学贷款、大件耐用消费品贷款、旅游贷款、医疗贷款、信用卡透支等类型。从上海市的情况看，目前消费贷款中92％以上是住房贷款。除助学贷款、信用卡透支稍快以外，其它类型的消费贷款发展均较慢，旅游、医疗等消费贷款更是难以发展。

2、期限结构：以中长期贷款为主。由于消费贷款的主体是个人住房贷款，因而消费贷款的期限以中长期贷款为主。2008年末，上海市1年期以下的短期人民币消费贷款仅占全部人民币消费贷款的2.1％。以2008年新发放的个人住房贷款为例，5年期以下的占63％、5―10年期的占10％、10―20年期的占43.9％、20―30年期的占39.8％，因此，消费贷款的绝大部分为10年以上的个人住房贷款。

3、发放主体：以国有银行为主。在上海消费信贷市场上，竞争日益激烈，国有银行仍占市场主体地位，但份额逐步下降。2008年末，上海国有银行占上海消费信贷余额的54.1％，比2004年末下降近6个百分点，股份制商业银行消费贷款增长较快。

(三)资产质量：总体较好

总体上，上海市消费贷款的质量较好，不良率在1％以下。相对而言，个人住房贷款的不良率较低，而汽车贷款、住房装修贷款、助学贷款和信用卡透支的不良率相对较高。

二、未来消费信贷的发展策略：一体两翼

目前，我国正处于从温饱型社会向全面小康社会的过渡阶段，城乡居民收入快速增长，消费升级步伐明显加快，可以预期，消费信贷仍将在我国有着较大的发展空间。消费信贷在我国经过10余年的发展，结构单一的问题仍十分突出，个人住房贷款一支独秀，其他消费贷款的发展微不足道，这一状况难以适应不同群体的需求，需要对未来的消费贷款发展的总体思路进行梳理，进一步明确消费信贷未来发展与支持的重点。

(一)个人住房贷款仍将保持主体地位(一体)

10余年来，个人住房贷款是我国发展最为成熟、发展最快的消费信贷品种，对改善居民住房、推动房地产市场发展发挥了重要作用。从需求、金额大小以及国际经验来看，个人住房贷款在消费贷款中的主体地位将很难发生改变。但随着城市化水平以及房屋自有率的提升，可以预期，个人住房贷款将很难持续超常增长。当前需要关注的问题是如何防止个人住房贷款的过度发展。美国次贷危机的爆发表明，在发展个人住房贷款过程中，严格贷款条件、控制风险是非常重要的。由于我国各商业银行均将个人住房贷款作为业务发展的重点，竞争日趋激烈，竞相放松贷款条件，在执行房地产信贷政策方面把关不严，潜在风险值得关注。因此，在个人住房贷款的发展定位上，应督促商业银行坚持贷款条件，重点支持居民的自住性住房贷款需求，严格限制对投资性购房的支持，着力保持住房贷款的平稳健康发展。

(二)传统小额消费信贷难以获得快速发展

传统小额消费贷款(信用卡透支以外的小额消费贷款)如助学、大件耐用消费品、旅游、医疗等消费贷款难以发展的重要原因在于金额较小，而且部分消费如医疗、旅游、日常消费等具有金额小、突然性、临时性甚至无计划性的特点，需要的资金急、周期短，而传统消费贷款的审批时间长、手续繁琐、成本高，不符合小额消费的特点。同时，部分消费贷款品种如助学贷款的市场容量是有限的，不存在大力发展的市场需求基础。

(三)信用卡透支和汽车消费贷款可以成为未来我国消费信贷的重要增长点(两翼)

1、信用卡贷款具有取代传统小额消费贷款的优势。

近年来，我国信用卡业务发展较快。据统计，全国已累计发行信用卡1.5亿张，信用卡透支余额已超过1600亿元。但总体上，信用卡业务的规模仍然偏小。人均持卡量仅为0.1张，信用卡在银行卡中的占比不到10％，活动信用卡的数量更少。全国信用卡透支余额仅占全部人民贷款余额的0.5％，占消费贷款的比重也仅为4％左右，与发达国家相比，信用卡透支在我国具有较大的拓展空间。信用卡透支作为一种消费信贷形式尚未得到充分发展。

信用卡透支与传统小额消费贷款相比具有如下优点：一是手续简便。申请时核定额度后，可以多次循环使用。省去了消费贷款次次审批的繁琐，透支时不需再行申请，随借随还。二是用途广泛。信用卡透支业务不指定用途，凡是具有真实交易背景的消费均可使用，这与其它消费贷款均需指定用途明显不同。因此，发展信用卡透支业务可以涵盖除个人住房以外几乎所有的个人消费活动，大件耐用消费品、旅游、医疗等消费贷款均可以以信用卡透支的形式发放。三是支付便利。信用卡透支对消费者而言，其优势还在于其具有支付功能，贷款的同时也完成了支付与消费，对消费的直接带动作用明显。信用卡透支的上述特点比较适合小额消费活动。由于大多数消费活动是小额消费，大力发展信用卡透支业务对于刺激消费将具有非常明显的作用。因此，信用卡透支可以取代除个人住房贷款以外的其它各类形式的传统小额消费贷款，而成为未来消费信贷拓展的重点。

2、消费升级需要汽车消费贷款的快速发展。

自1998年人民银行《汽车消费贷款管理办法》以来，我国汽车消费贷款业务发展较快，整体呈现

“N”型走势，即1998-2003年的快速发展阶段、2004-2006年的萎缩调整阶段、2006年至今的快速扩张阶段。逐步确立了汽车金融公司、汽车集团财务公司和商业银行“三足鼎立”的市场竞争格局。

虽然经过10多年的发展，我国汽车消费贷款取得一定成就，为个人消费贷款中仅次于住房消费贷款的第二大品种。但与国际先进国家以及市场需求相比，我国汽车消费贷款的发展速度仍落后于汽车消费市场的增长和个人消费贷款的整体增速；汽车消费贷款的市场渗透率不高，和世界水平相比存在较大差距：从细分市场、汽车品牌和区域差异来看，我国汽车消费信贷体系存在缺陷，对二手车交易和汽车租赁市场的信贷支持滞后，中小品牌和民族品牌汽车的消费贷款满足率较低，二三线城市汽车消费贷款发展与一线城市相比差距较大等。

随着居民收入的增长，消费升级步伐明显加快，居民的汽车消费需求增长迅速。从2004末到2009年3月末，我国城镇居民每百户家用汽车拥有量从2.18辆增加至9.82辆，在这4年间增长了4.5倍。汽车和轿车产销量屡创新高。可以预计，这一态势将会保持一个时期，汽车消费贷款具有快速发展的基础。

三、制约消费信贷“两翼”快速发展的主要因素

(一)影响信用卡业务快速发展的主要因素

1、银行卡受理环境落后。目前。大中城市的大型商场、超市、宾馆、餐馆等单位的银行卡受理率较高，而医院、学校等事业性单位、公益性单位的银行卡受理率仍较低。据银联的统计，2009年一季度信用卡POS清算交易金额中，公立医院仅占1％。我国的二线城市、中西部地区和农村地区的银行卡业务处于起步阶段，受理环境落后，制约了信用卡业务的发展。产生上述情况的原因是多方面的，由于我国银行卡业务发展起步较晚，POS机的安装普及率较低，一些商户对银行卡业务不甚熟悉与习惯，同时，至少1％交易结算手续费直接影响部分商户使用银行卡结算的积极性。

2、持卡人使用成本较高。(1)透支利率较高。目前，一年期贷款利率仅为5.58％，对信用度较高的客户而言，透支年利率18％显然偏高。同时，统一的透支利率没有区分客户的风险情况，不利于银行细分市场。(2)透支利息的计算标准不合理。目前，多数银行对透支利率的计息基数是记账时的全部透支额而不是实际未偿还透支额，造成透支成本昂贵，并带有明，显的惩罚性质，多数持卡人认为应该按照实际未偿还透支额(也即实际占用资金额)来计算利息。

3、信用卡透支额度的管理规定不符合持卡人的实际需要。根据有关规定，同一持卡人单笔透支发生额个人卡不得超过2万元，同一账户月透支余额个人卡不得超过5万元。随着人民收入水平的提高，上述规定显然已不符合实际需要，最高额度较低且没有体现持卡人的信用状况的差别。目前，一些银行为适应客户需要，在实际操作中已变相突破上述规定。

4、持卡人对用卡安全等问题存在一定担忧。信用卡盗刷、欺诈等行为仍时有出现。同时，目前各银行对信用卡透支逾期进入征信系统“黑名单”的标准(包括逾期未还的期限和金额等)不统一，一些人担忧由于疏忽等原因未按期偿还透支款(甚至金额很小)而被记人征信“黑名单”，影响其信用记录。

5、信用卡市场环境不容乐观。一是信用卡活跃率较低。目前，市场各银行普遍追求发卡数量，采取送礼品、返现金等各类竞争手段发行信用卡，而忽视发卡质量。信用卡活跃率较低。二是风险控制措施较为薄弱。由于竞争激烈，发卡银行对持卡人的综合授信管理较为薄弱，持卡人(尤其是偿还能力较低的恶意透支人)容易通过多头持卡的方式获得较高的透支额度，隐含较高的风险。三是信用卡坏帐处理成本较高。由于信用卡透支的金额一般较小，逾期未还催收的单位成本较高。同时，对信用卡坏帐的核销一般需要经过财政部门的批准，程序较为繁琐，周期长。

6、法律法规滞后。目前，管理信用卡的主要规章是1999年人民银行的《银行卡业务管理办法》。经过10余年的发展，管理办法的诸多条款如透支额度、利率、监管等已不适应实际需要，需要加以完善。

7、预付卡(储值卡)的发行冲击银行卡的使用。目前，全国各地存在不少第三方支付企业，发行各种具有支付结算功能的预付卡，一些商户也发行自己的非实名预付卡。这些预付卡的发行对于便利消费起到一定作用，但由于缺乏行业准入与监管，存在较大的风险隐患，同时，也对银行卡业务的发展产生一定冲击。

(二)制约汽车消费信贷发展的主要因素

1、执法环境制约着个人汽车贷款的进一步发展。(1)汽车抵押登记手续繁琐。一些地方车管所要求车辆上牌、抵押登记手续必须金融机构持正本营业执照等亲自办理，这些规定对于业务覆盖全国各地的汽车金融公司而言缺乏可操作性；(2)汽车经销商“先票后货”的融资方式(经销商在销售旺季前需批量购车，银行提前开立承兑汇票给经销商，担保方式一般为30％保证金+汽车合格证监管+汽车质押+现场驻入+个人担保)未得到执法部门全面认可。对于部分已办理抵押登记的车辆，金融机构利益得不到执法部门有效、全面的保护；(3)司法诉讼周期长，成本高，存在“胜诉容易，执行困难”等情况，金融机构“赢了官司、倒贴诉讼费用”的现象较为普遍。

2、金融生态环境不利于金融机构降低运作成本。(1)汽车消费贷款往往需要查询信用信息以外的其他个人信息，征信系统的信息收集范围尚未扩展至个人纳税、房屋产权、汽车权属等方面，行业之间尚无法实现信息共享，大大抬高了金融机构资信调查和风险控制的成本；(2)目前各地的车辆登记等信息难以实现网上办理和查询，不利于降低金融机构发展异地贷款和降低经营成本，制约着规模化运作和汽车租赁业务的开展。

3、信贷主体结构的不合理制约着业务的专业化和规模化运作。目前，国内汽车金融业务主要以商业银行为主体，专业的汽车金融公司数量只有9家。截至2008年末，全国汽车消费贷款余额中，国有商业银行占46.9％，股份制银行占19.6％，汽车金融公司占20％，财务公司占13.5％。而在美国等发达国家，汽车制造企业附属的汽车金融公司和财务公司业务量占总量的70％，居于主导地位。无论在服务热忱、经营策略、经济效益、服务专业化程度等方面，汽车金融公司和财务公司都比商业银行有明显优势。

4、汽车金融公司和汽车集团财务公司的运作受到较多限制。目前。汽车消费信贷市场在我国具有明显的行业垄断性质，缺乏统一开放的市场体系。几大商业银行处于垄断地位，而又自成体系，由于资金、业务范围等政策性的原因汽车金融公司还未形成规模，致使金融机构间的竞争不能有效展开，阻碍着汽车消费信贷市场的发展。

四、进一步发展消费信贷业务的建议

(一)严格限制投资、投机性住房贷款，保持个人住房贷款的平稳健康发展

一是严格限制投资、投机性住房贷款。建立全国

性的住房登记系统，便利房产查询和住房信贷政策的执行。重点支持二套以内住房(指家庭现拥有两套以下的住房，不以是否贷款或贷款偿还为标准)的贷款需求，对两套以上住房的贷款实行提高成数和利率的政策，并由监管部门予以严格监督执行。严格限制境外人士的购房、购房贷款以及售汇，防止境外人士利用人民币升值预期投机房产。

二是鼓励发展租房贷款。建议鼓励商业银行发展租房贷款，为上述人群租房提供资金支持。

(二)优化信用卡使用环境，大力发展信用卡透支业务

1、优化银行卡受理环境。

一是提高银行卡受理面。进一步提高大中城市的银行卡受理面，重点发展高校、医院等公益单位商户，可以考虑由银联免费为公益单位安装POS机，并免收结算手续费。重点引导商业银行在二三线城市、中西部地区和农村地区发展特约商户，对中西部地区和农村地区商户使用银行卡结算的，适当给予结算手续费和税收优惠。

二是降低结算手续费。适当降低特约商户尤其是宾馆、餐饮、娱乐、旅游等行业的结算手续费，提高商户使用银行卡结算的积极性，减少现金结算比重。

2、积极引导持卡人使用信用卡。

一是改革透支的定价机制。建议对透支利率实行下限管理，在下限的基础上由商业银行根据持卡人的风险情况自主确定实际利率水平。透支利率的下限可以和贷款基准利率挂钩(如不得低于基准利率的1倍等)。在目前贷款基准利率多次下调的情况下，建议下调透支利率水平，减轻持卡人的利息负担。同时，为减少取现行为，可以对信用卡取现实行较高的利率。

二是调整透支利息计算基准。建议统一透支利息的计算基准，按照实际未偿还透支额而不是按照计账日的全部透支额计算利息。

三是明确和统一信用卡逾期未还的标准。由于信用卡透支可以享受最长60天的免息还款期，为发挥透支的信贷功能，建议将逾期半年定义为逾期未还，逾期后经过催收仍然未偿还的可以作为不良记录记入征信系统。同时，对因疏忽或计算错误导致的小额逾期(如低于100元或低于已偿还金额的l％)不作为不良信用记录进行登记。

四是提高单张信用卡的最高授信，强化持卡人的综合授信。根据实际需要，提高单张信用卡的透支额度和单笔透支金额。为控制风险和防止恶性竞争，要求商业银行充分利用个人征信系统的信息，强化持卡人的综合授信管理，可以考虑规定对个人持卡人的最高综合授信不得超过其年收入的一定倍数，超过部分需要提供额外担保。同时，商业银行可以与保险公司合作。提供信用保险，减轻持卡人的后顾之忧。

3、鼓励金融机构大力拓展信用卡业务。

一是积极培育信用卡服务组织。鼓励商业银行采取事业部的方式组建独立的信用卡中心或信用卡子公司，提高信用卡业务的营销能力。鼓励符合条件的农村商业银行和农村信用社发行信用卡，允许即将成立的消费金融公司开展信用卡业务。发展资信调查、账款催收等第三方机构，为发卡机构提供专业化服务。

二是推动信用卡业务创新。鼓励商业银行通过网点、直销等多种方式加强信用卡营销，进一步提高信用卡人均持卡量。支持商业银行开发各类特色卡，如借记卡、信用卡功能合一的银行卡、联名卡等，逐步提高信用卡在银行卡中所占的比重。鼓励商业银行开展分期付款、构建信用卡消费贷款平台等信用卡业务创新活动，发挥信用卡的信贷功能。

4、为信用卡业务发展创造良好的外部环境。

一是完善银行卡业务法律法规。加快修订银行卡业务的相关管理办法，对银行卡的准入、额度管理、计息和收费标准、监管要求、鼓励措施等做出原则规定。

二是加强信用卡风险管理。加强司法协助，加大对恶意打击逃废信用卡债务行为和盗刷信用卡、变造信用卡等违法行为的打击力度。建立相对灵活的信用卡呆坏账核销制度，授予银行更大的信用卡呆坏账核销权。强化特约商户管理，保证信用卡交易的真实性，防止商户违规套现，对不良商户可以通过一定渠道进行公告。

三是完善支付体系。降低小额支付系统资费，进一步便利同城跨行转账。大力发展个人支票业务，便利个人支付、转账以及透支还款。

四是规范预付卡的发行与监管。应该将预付卡纳入监管范围，明确预付卡的市场准入标准。为控制风险，宜严格限制一般工商企业发行预付卡，鼓励商业企业和银行发行联名信用卡，取代预付卡，减少预付卡的发行与使用。

(三)加强风险防范，推动汽车消费贷款稳步发展

1、优化业务运作环境。可考虑改进相关公共服务，如：缩短违约车辆处置司法流程。目前1-2年的司法流程容易损害金融机构利益，影响其积极性。有必要修订车辆所有权回收、流转等方面法规，参照国际标准把整个司法流程缩短至6个月；简化和规范各地车辆抵押登记规定，解决办理抵押登记必须提供金融机构营业执照原件、信贷合同公证手续繁收费高等反应较多的问题；丰富汽车登记信息，构建汽车登记信息联网查询系统，实现电话、网络等方式查询车辆年检信息。

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房地产业是我国近几十年发展最快、对GDP增长贡献最大的行业，房地产的发展带动房地产金融的急速发展。以此同时，由于未来经济发展的良好预期具有不确定性，一旦经济形势出现下滑趋势或购房者自身等因素出现，其潜在的金融风险就会显现。因此，讨论和分析房地产个贷金融业务中的风险因素方法，防范可能出现的各种风险，是摆在我们面前亟待解决的一个重要课题。

二、我国房地产个贷金融的风险现状

房地产个贷金融业务即个人住房贷款是指借款人以自己或第三人所购或其他具有所有权的财产作为抵押或质押，或由第三人为其贷款提供保证，并承担连带责任的贷款。我国的房地产个贷金融业务起步于是20世纪90年代，经过了多年的发展，个人购房已成为社会发展的主要潮流。

自从1995年中国人民银行颁布《个人住房贷款担保管理办法》，允许四大国有商业银行办理个人住房消费信贷业务以来，近年来，居民住房消费水平不断提升，房地产信贷的规模不断扩大，在商业银行金融业务的比重不断提高。房地产市场过热现象加剧了金融机构房地产信 贷的风险。数据显示，1997年全国房地产个人贷款余额不到200亿。2001年底，全国房地产个人贷款达到了6600多亿元，是1997年的35倍。而到了2012年，全国主要金融机构上半年的个人住房贷款余额就达到了6.9万亿元，是1997年年底的363倍。可是发展的同时问题也存在着。近几年来，个人房贷业务迅速发展的根本原因就在于该业务风险较低。按照金融学中的有关理论，所谓风险就是指某种资产的实际收益与预期收益发生偏离的可能性或概率。从这一角度来讲，无风险资产是不存在的。即使是被喻为"金边债券"的政府债券，同样存在这种预期收益与实际收益发生偏离的可能性，即风险。近几年的中国，经历了房价涨幅的高峰，个人住房按揭贷款也呈巨额增长之势。如果缺乏风险意识，个人房贷风险的到来将给经济发展造成极大的负面影响。

三、房地产个贷金融的风险成因

1.房地产个贷的特点及风险特征

房地产个贷，亦称个人住房贷款指贷款人向借款人发放的购买自用普通住房的贷款，区别于企业经营性贷款，具有贷款对象特殊、贷款用途专一、贷款数量较大、贷款贷款期限较长、偿还方式特殊等特点，因此个人住房贷款风险也呈现出分散性、隐蔽性、和滞后性等特征，在一定程度这种特征会妨碍该项业务的进一步发展，所以很有必要加强对房地产个贷风险隐患的分析研究。

2.房地产个贷的风险隐患分析

房地产个贷存在的风险包括系统风险和非系统风险。这些潜在的风险都给银行在收回贷款本息时添加了很大的不确定因素，乃至带来严重的损失。

（1）房地产个贷系统风险：是指由于某种全局性的共同因素的影响，使所有个人住房贷款业务遭受损失的可能性。系统风险包括政策风险、利率风险、法律风险、通货膨胀风险等。此类风险相对不可控，无法通过购买保险的方式进行风险规避，需要靠新的金融创新工具来解决。

①政策风险：指国家相关政策调整变化给贷款带来风险的可能性。由于相关政策调整使整个市场发生变化，进一步影响到房地产行业的发展，使关联的房贷业务出现较大的风险。

②利率风险：指由于市场利率变动的不确定性导致商业银行的净利息收入与预期值偏差的可能性。

③法律风险：指交易合同无法受到法律保护而导致损失的可能性。目前而言法律风险是中国住房信贷的突出和普遍风险。如受法律制度等大因素所限，在借款人出现无法偿还抵押贷款情况时， 对抵押房产的处置会因为司法等方面的制约，导致无法执行而遭受损失。

④通货膨胀风险：是由于物价上涨，货币贬值而使投资者遭受损失的可能性。通货膨胀对固定收益的优秀投资影响很大，投资者的实际 购买力下降，还要承受资本价值降低的损失。

（2）房地产个贷非系统性风险：是指只对单笔或部分个人住房贷款业务造成损失的可能性，包括信用风险、开发商经营风险、操作风险、流动性风险 、抵押物风险等。非系统风险是相对可控的，是由某一市场局部因素所引发的，与整个大市场没有关联的，可以通过购买保险等方式来规避。

①信用风险：亦称违约风险，指的是借款人由于各种原因不能按期或无力偿还个贷本息，从而造成银行信贷资金无法回收的可能性。应该说信用风险是个贷风险中最基本最直接的风险，首先信用风险具有综合性，是其他各种风险最终体现形式。 其次，信用风险具有积累性，其传递性会引起总风险增大。另外，信用风险还具用隐蔽性和突发性。跟美国等发达国家相比，目前我国个人信用制度还很不健全， 对个人的信用评估也无法有效进行。由于银行与客户及银行与银行之间的信息不对称， 导致银行较难把握借款人的还贷能力。房地产个贷最长达几十年，银行对借款人未来的经济状况很难全部掌握清楚，因此产生信用风险的原因是多方面的，既有主观的，也有客观的；既有故意的，又有由于不可抗拒的因素造成的。

②开发商经营风险：指的是由于开发商原因导致所开发经营的项目出现状况引发按揭贷款出现风险的情况，一是所选择的房地产开发项目本身存在严重问题， 包括规划报建手续不完整等， 容易造成购房纠纷，对这种项目发放个人住房贷款将给金融机构带来极大的风险。二是该房地产开发项目开发动工前没有作好充分市场调查， 项目定位不明确导致该项目没有销售潜力，市场前途黯淡；三是开发商自有经营资金不足，或者开发商本身没有开发经验，管理人员素质不高，管理运营上出现问题。上述情况都有可能造成楼盘项目能按约定准时将楼房交付使用，个人住房按揭贷款业务就面临成为呆坏帐的可能。

③操作性风险：是指银行在处理个人住房贷款业务时由于决策不当或人为操作失误造成贷款损失的可能性，是风险管理措施难以奏效的主要原因之一。与个人住房贷款业务突飞猛进不相适应的是银行的内控机制还不完善、风险控制能力不足等情形，这直接导致银行操作风险上升。此外在操作性风险中还包含道德风险，主要包括：银行从业人员发放人情贷款或为关系人贷款甚至内外勾结违规放款、合谋骗取银行贷款等。

④流动性风险：是指金融机构无力为负债的减少或资产的增加提供融资，在流动性不足时，无法以合理的成本迅速增加负债或变现资产获得 足够的资金，引起自身信用的不稳定，从而形成的风险。资金占用的长期性与资金来源的短期性问题，住房抵押贷款市场的巨大需求与商业银行等金融机构资金来源有限的矛盾。由于流动性风险的存在，使得银行的长期资金使用和短期资金来源的不匹配，商业银行资金短缺的压力驱之不去，从而让个人住房贷款业务难以开展下去。

⑤抵押物风险：抵押物风险是指在借款人违约后，银行无法处置抵押物或处置后导致利益受损产生的风险。在实际操作过程中， 以房屋产权作为贷款抵押会因为某些情形导致风险出现，一是抵押物法律产权不清晰，或者发现存在产权纠纷的问题，无法确定抵押物的归属 ；二是抵押物价值失真，实际价值往往远低于房产权的评估价值，使得银行在实现抵押权时无法完全收回债权；三是抵押物的处置难，抵押物的住房存在难以变现的风险。 由于不可预期的因素存在，抵押住房本身也可能存在风险，如可能因各种灾害或者因周边经济、交通环境、城市规划等因素的变化而贬值，使贷款银行债权利益受损。

⑥档案管理风险。个人住房贷款业务的档案包括借款人的基本材料、催讨记录、收回凭证等等重要信息，其保管工作繁琐但相当重要，由于借款周期相对较长， 银行经办人员及相关领导肯定会产生变动，一定要防范因工作人员变动而造成个人住房贷款业务档案流失的情况，做好相关交接工作，防止个人住房贷款业务档案的失真、失实，避免出现银行的贷款由于档案丢失所带来的极大风险。

四、房地产个贷金融风险的防范

通过以上的分析可以看出，房地产个贷业务存在的风险因素虽然很多，但其中许多风险因素特别是非系统风险相对可控的，可以通过完善内控制度建设、加强信贷管理工作防范来进一步防范的。加强防范房地产个贷风险可以采取如下措施：

1.建立和完善个人住房信用制度。个人信用制度是指为掌握个人资信，约束个人信用行为而建立的登记、评估以及管理利用等方面的总称。只有建立起公开、 透明的个人信用制度，才能在商业银行、 开发商和购房者之间形成互惠、 互利、 互相制约的机制，才能有效地防范风险。有了完善的个人信用制度，一方面可使银行用比较低的成本准确地获取贷款申请者的信用资料；另一方面，个人信用体系的建立能引起大家重视自身资信状况，能使违约者及时曝光，降低个人住房抵押贷款风险。 采取的具体措施有包括建立个人信用档案制度、建立多层次个人信用调查与评估制度、建立和扩展个人基本账户制度、建立个人信用信息调查和资源共享系统、建立个人信用监控体系等等。

2.加强贷款前期调查。指的是针对开放商的项目风险进行评估，要重视个人住房贷款的前期调查工作，通过调查分析选定看好的项目放款，以有效避免后期出现的项目选择风险、销售价格不实风险、资本价值风险等等。个人住房贷款前期调查评估工作主要有：⑴贷款项目评估；⑵对期房价格进行市场评估，确定合理的贷款成数。

3.要加快建章立制，建立长效内控机制，对现行不相适应容易出现风险点的经营管理体制进行相应的改革。同时要通过修订和完善房地产抵押法律制度、房地产转让和预售法律相关法律制度，确保个人住房贷款业务的手续在合法有效的基础上实现完备、简明， 保障抵押权人拥有能够顺利、合法地处分抵押住房的权利。

4.加强个贷业务档案的管理。要加强宣传，对加强个贷档案管理一起足够的重视。要专人负责管理个贷业务档案，同时实现纸质材料原件和电子文档的双重管理，完善内部监督和牵制，以确保业务档案真实性和安全性。

5.完善住房贷款担保制度。应制定和完善相关的住房贷款担保制度包括财产保险制度，以确保抵押贷款在遇到风险时能够得到补偿，以分担和转移个贷风险。进行担保方式的创新，包括建立政府支持的国家专业担保公司，以国家信用作为担保的支撑力量，同时降低门槛支持社会力量成立典当担保公司，其中成立专业的住房抵押贷款担保公司尤为必要。

6.加快房地产个贷金融产品证券化速度。住房抵押贷款证券化，可以整合社会上的游资，从而解决了个贷资金的流动性风险，保证了银行的经营资金安全。同时还解决了贷款银行资金不足的问题，使个人住房货款的潜力得以释放，创新投资品种从而增强了房地产金融市场的活力，使得房地产金融的资金来源更加多元化和社会化，从而不仅扩大房地产开发资金的来源，而且分散了投资资金的风险，促进房地产金融市场健康地发展。

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关键词： 中国 美国 消费信贷 比较分析

1998年，为应对亚洲金融危机可能对我国经济增长造成的负面影响，中国人民银行（以下简称央行）推出了扩大内需为目标的消费信贷政策。这些政策的出台，增加了我国有效需求，拉动了经济增长。实践证明，消费信贷政策是扩大消费、增加有效需求行之有效的手段。我国消费信贷发展时间短，法律政策制度不健全，市场不够成熟和完善，但发展速度快，潜力大。比较并借鉴美国消费信贷市场发展的经验，对保证我国消费信贷健康发展，促进经济增长有着重要的意义。

1 中美消费信贷政策比较分析

1.1 美国消费信贷法律体系的历史演变分析

美国政府通过法律的制定和监管的执行，为其消费信贷的长足发展提供了制度上的保障。作为消费信贷最发达的国家，美国有关消费信贷的立法也是最先进、最完善的。

《公信信贷法》（TILA）是消费信贷法案中最早出台的法案，也是最根本的大法，它对贷方向消费者提供的信息披露（包括广告）的内容、格式、语言都做出了严格的规定。在TILA的基础上，1971年开始实施的《公平信用报告法》（FCRA）对信用报告机构征集信用信息和使用者使用信用信息的行为进行规范，防止信用报告机构和使用者超出适用范围滥用信用报告，同时赋予报告对象有核实征信内容等权利。其后为了解决信用卡结账纠纷的问题，美国国会在1974年专门出台了《公平信贷结账法》（FCBA），确立了借贷双方在信用卡信贷市场上的互动关系，而后又出台了《电子资金转账法》（EFTA）以解决代币卡、ATM卡、储值卡等其他电子付账工具在结账过程中出现的问题。伴随着信用卡的日益普及，获得及使用信用卡逐渐成为一种基本权利，为了保障这一权力的公平实施，美国国会于1975年通过了《平等信贷机会法案》，禁止在审批信贷过程中由于种族、性别、国别、婚姻状况等因素产生的歧视。此外，1977年颁布的《社会再投资法案》（CRA）也使银行业务不能避开那些经济不发达的贫困地区，而1978年实施的《公平崔收行为法》（FDCPA）则是用于规范贷方或崔收机构与消费者之间的关系。至此，美国的消费信贷法律体系基本完成。

1.2 我国消费信贷政策的历史演变及存在的问题分析

20世纪90年代中期以来，我国总体经济环境由供给约束型向需求约束型转变，经济增长动力由投资拉动逐步向需求拉动转变。1994年12月12日，中央银行了《个人定期储蓄存款存单小额抵押贷款办法》，允许储蓄机构（自办所、联办所）经中国人民银行或其分支机构批准后，可办理小额抵押贷款业务。1998年以前，央行先后颁布了《政策性住房信贷业务管理暂行规定》、《商业银行自营住房管理暂行办法》和《个人住房担保贷款管理试行办法》，这几个办法的出台，标志着以商业银行自营性住房信贷业务和委托性住房存贷款业务并存的住房信贷模式基本确立。1996年，央行了《信用卡业务管理办法》，并于4月1日起执行，规定了信用卡的业务管理规则、信用卡的使用和销毁，以及法律责任等。1998年5月9日，央行颁布了《个人住房贷款管理办法》，允许经央行批准设立的商业银行和住房储蓄银行开展个人住房贷款业务。1998年10月，央行下发《汽车消费贷款管理办法》，允许国有独资商业银行试点开展汽车消费贷款业务，同年，央行颁布《企业集团财务公司管理办法》，国内汽车企业集团财务公司获准为本集团汽车用户提供买方信贷。1999年2月，央行《关于开展个人消费信贷的指导意见》，对境内中资商业银行开展个人消费信贷的重要意义、业务领域、职能机构、期限利率和相关服务管理工作第一次进行了全面阐述，明确提出“从1999年起，允许所有中资商业银行开办消费信贷业务”。2003年10月3日，中国银行业监督管理委员会颁布并开始实施《汽车金融公司管理办法实施细则》，对汽车金融业务、机构、从业人员、市场准入及金融监管作了具体规定。作为对1998年《汽车贷款管理办法》的修正和完善，2004年8月17日，央行和中国银监会联合颁布的新《汽车贷款管理办法》，已于2004年10月1日开始实施。

自1998年央行出台消费信贷政策以来，我国的消费信贷已经有了很大程度的发展，尽管近年来增速呈现逐渐放缓的趋势，但1999~2005年年均增长率仍然达到了67.3%，特别是近两年各大银行纷纷推出种类繁多的信用卡业务，信用卡的普及程度大大增加。与此相对应的是，我国相关的法律建设几乎一片空白，目前还没有一部统一规范消费信贷活动和调整消费信贷关系的全国性法律。当前，我国调整消费信贷的规范性文件层次较低，都是以行业规范的面目出现，没有上升到法律层次，缺乏法律约束力，难以有效保护借贷双方的合法权益，不利于消费信贷的长远发展。

2 中美消费信贷机构比较分析

美国消费信贷的主要提供者有商业银行、财务公司、储蓄机构、信用社以及非金融机构等。众多的消费信贷提供者为消费者提供了更多的选择。授信机构通过高科技，许多消费信贷决策在几秒内做出，较复杂的家庭资产抵押决策一般在几小时内就可做出，为消费者提供高效优质服务。具体见表1。

2.1 商业银行

根据美联储统计，自1946年起美国的商业银行就攫取了全美消费信用市场的绝大部分市场份额。截至2005年底，商业银行持有30.4%的总消费信用贷款。但近几年来，商业银行在美国总消费信用贷款总额中的比重有所下降。

2.2 财务公司

美国的财务公司大致可分为以下几种：附属于大型企业的财务公司、由商业银行持有的财务公司以及独立的财务或私人贷款公司。比较著名的大型企业附属财务公司主要有：通用汽车承兑公司、克勤汽车信用公司、通用电器资本公司及福特汽车信用公司。其中，福特汽车信用公司和通用电器资本公司均属全美最大的信用卡提供者。

2.3 储蓄机构

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关键词：商业银行 房地产信贷 风险防范 对策建议

中图分类号：F830.572

文献标识码：A

文章编号：1004-4914（2013）05-174-02

一、目前我国房地产市场状况

2010年以前，房地产市场持续“高涨”。高房价成为社会持续关注的焦点，房价增速远超居民人均可支配收入增长，居民难以承受。房地产商捂盘惜售、投机炒地现象大量存在。而且，房地产市场投机、投资行为较为明显，哄抬房价现象较为严重，市场秩序需要整治。商品房供应结构不合理，中小户型和中低价位普通商品住房及经济型住房供应不足，保障房建设投入不足。

为了防止房地产市场的泡沫，国家陆续出台了一系列房地产调控政策，国家先后出台了“国八条”、“国十条”和“新国十条”、“新国五条”调控政策，楼市出现了一些积极的变化，部分城市房价有所回落，中国楼市进入新一轮调整期，未来房地产市场房价大幅上升已不再可能。因此，商业银行要高度重视对房地产信贷风险的防范。

二、商业银行房地产信贷风险的分析

1.认识风险。银行普遍把个人住房贷款看成优良资产而不遗余力地大力发展。按照国际惯例，个人住房贷款的风险暴露期通常为3～8年。目前我国个人住房贷款已经步入高风险期。从实际情况看，一些银行个人住房不良贷款绝对额与不良贷款占比两项指标均处于上升期。如太原市某金融机构个人住房贷款不良贷款率已由2000年的0.17%迅速上升到目前的11.28%。

2.房地产贷款不良率上升。房地产市场调整引起银行风险上升最为常见的是房地产开发商经营困难直接导致银行房地产开发贷款不良率上升。如2010年房地产价格上升30%，交通银行开发贷款不良率增加1.2个百分点，个人按揭不良率提高0.9个百分点；兴业银行对公房地产贷款不良率上升0.99个百分点，个贷不良率上升0.3个百分点。

目前，宏观调控、市场调控和成本上涨成为中国房地产行业面临的三大挑战。由于销售不畅，加之信贷紧缩，在房地产市场调控时期房地产企业通常会面临较大的资金压力。随着房地产市场的深入调控，一些资质较低、规模较小、资金实力较弱、市场竞争能力不强的开发商拖累银行的风险将会增大。

3.房开公司资金链断裂导致银行损失。房地场市场调控可能引起涉足房地产业的公司资金紧张。房地产开发项目具有建设投资大、开发周期长的特点，而我国房地产开发公司资金实力不强的居多，在正常情况下资金还能运作自如，在房地产市场调控下，房产滞销，房价下降，费用不断增加，特别是在房地产市场连续几年持续调控下，房地产开发公司容易发生资金链断裂，无力还贷，造成银行损失。

4.银行内部管理风险。住房贷款作为近年来发展起来的新的贷款品种，由于其具有促进住房消费、拉动经济增长以及提高信贷资产质量、优化银行信贷结构的特点，使该项业务逐渐成为商业银行的一个重要金融产品，市场竞争也日趋激烈。为争夺市场份额，增加贷款的吸引力，一些银行违反人民银行《个人住房贷款管理办法》的规定，竞相放宽贷款条件，只求数量扩展，不求质量提高，形成风险隐患。其典型表现为：对借款人提供的相关材料审查不够严格，高估了借款人的信用度，由于对个人住房贷款业务风险控制的意识较差，从制度或管理上放宽贷款要求而造成的个人住房贷款风险。

5.流动性风险。由于个人住房贷款期限较长，最长可达30年，客观上要求银行有长期稳定的资金来源与之相匹配，而目前银行的资金主要来源于企业存款、居民存款等短期资金，银行的居民储蓄存款期限最长只有5年，资金来源与运用的时间差明显，以短期的资金来源发放长期的个人住房贷款，这就不可避免地会出现“短存长贷”现象，银行势必要承担一定的期限性风险，这在一定程度上违背了商业银行资金使用的期限性原则。

三、银行加强房地产信贷风险防范的策略建议

1.把好市场准入关，实行房地产信贷总量控制。一是实行房地产行业信贷总量控制，防范行业系统性风险。二是实行房地产信贷投放地区和城市的分类管理，重点支持房价运行较为平稳、投资投机需求占比较低的省会城市、中心城市的开发项目。减少对供过于求区域市场的贷款投放，坚决退出房价高企、投机浓厚区域的房地产开发项目。三是强化客户资质、信用评级、授信及贷款审批管理，加强对开发企业资质、建设项目合规性及资本金到位情况的审查。四是加强项目分类管理。重点支付中小户型、中低价位的普通住宅项目，对于建设项目规划面积小、居住社区环境不配套、单户建筑面积过大的住房建设项目，要严格进行限制。

2.完善房地产贷款风险监控机制。一是要加强对全行业、各重点地区、重点城市的房地产市场监测预警，建立房价、空置率、投资额、销售面积等关键指标体系，及时分析掌握行业发展态势和区域特点，为规避行业系统风险、区域性房地产信贷风险提供依据。二是加强对房地产项目的监控和项目贷款的现场检查。对房地产贷款要强化跟踪管理，通过监测开发企业的资金状况、项目建设和销售进展等，及时预警和处置贷款风险。在客户选择方面，向专业优势明显、品德优势突出、偿还能力强、运作规范的优质客户倾斜。积极进入保障性住房领域，培育房地产行业新的业务增长点，对房地产开发企业年内的到期贷款采取大比例压缩本金、逐步回收的风险控制措施。受国家宏观调控政策影响，金融机构信贷资金在房地产市场的投入将会明显降低，严格控制房地产贷款规模和投放节奏，加大支持保障性住房领域，稳健经营，确保业务合法合规性。

3.加强贷后管理，规避偿还风险。对借款人进行跟踪调查和分析是监测偿还风险的重要内容。一是要及时发现借款人在借款周期内的各种不利于银行风险防范的因素，如就业和收入的变动情况，是否会影响其正常的还款能力，一经发现要及时采取补救措施。针对无意违约的客户，要及时通知借款人偿还到期贷款，防止客户的无意违约；对长时间逾期且还款意愿较好的借款人除采取积极催收的办法外，还应定期向其发送逾期贷款催收通知单，以免出现诉讼时效中断，造成信贷资产损失；对于个别恶意违约者和已经出现风险预警信号且情况比较严重的借款，应及时通知保证人偿还债务或依法对其提讼，以处理抵押物方式收回贷款本息，最大限度减少贷款偿还风险。二是建立对开发商的动态跟踪系统，及时掌握开发商的工程进度、资金运用等重大的企业行为，避免出现不能完工的项目，为贷款继续发放提供依据。三是对贷款档案资料和抵押物权证的保管，要做好登记造册、专人保管、专库储存，交接制度健全，交接手续清楚，避免档案和抵押物权证的遗失。

4.加强抵押品价值管理，确保抵押合法和足值有效。一是加强对评估机构资质、信誉等方面的考察，判断其评估抵押物价值的可信度。二是根据不同区域房价变化的情况，选择房价较高或降幅较大的地区和城市，对开发贷款抵押品价值进行全面重新评估。三是逐步开展个人贷款押品价值重评工作。针对贷款余额较大或剩余成数较高的个人贷款，认真开展抵押品重评工作。如发现担保不足的，应要求借款人及时追加贷款担保，确保贷款担保足值有效。

参考文献：

1.段雲燕.个人房贷风险研究，2008（9）

2.闫静文.山西省2010年房地产金融运行分析，2011（9）

篇8

据了解，武汉省政府近日出台了《关于加强城镇居民住房保障工作的意见》，明确提出要取消住房公积金贷款强制性保险，由购房人自愿选择投保。简德齐说，依据这一规定，公积金中心正着手研究取消公积金贷款强制保险的相关办法。

个人办理公积金住房贷款，不需要再强制交保险费。市房改委资金管理中心副主任简德齐称，买不买房贷保险，购房人自愿选择，但此前已办理保险的不予退保。

据计算，购房者贷公积金最高限额30万元、最长期限30年，最多需缴4500元的保险费。取消强制保险后，购房者则可节省1000元~4500元不等的保费。

据了解，在房贷过程中购房者往往要为房屋遇火灾、水祸等抵押物灭失向保险公司缴纳1000元~2000元左右的保险费，保证担保物房屋的价值，以减少银行发放房贷的风险。由于保障的是银行的利益，所以投保费用究竟该由银行出还是购房者出，历来是争论的焦点。但央行一纸公文规定，强制购房者投保。此举被认为是将本应由银行采取的风险控制义务转嫁了消费者，银行发放房贷变成了少担风险、坐享利益的事情。

今年9月工行率先以房贷优惠形式实行自愿投保，农行、建行纷纷跟进，商业性房贷强制保险已名存实亡。

至于银行发放房贷的风险如何控制，建行、农行房贷部门负责人均表示，该保险只保房屋框架、窗户、装饰等一概不理赔；实践中出险率又小，南京至今为止鲜有赔付，所以取消强制后对银行影响不大，却实实在在地为购房者省了钱。

市房改委资金管理中心自1996年开始办理公积金个人住房贷款，至今累计发放贷款总额达97.3亿元，共支持8.89万户家庭购建住房。

根据中国人民银行《个人住房贷款管理办法》第二十五条“以房产作为抵押的，借款人需在合同签订前办理房屋保险手续”的规定，本市自1998年开展住房公积金贷款业务以来，个人住房公积金贷款实行“必保制”。市民申办公积金贷款时，必须办理房屋财产保险，保费金额按照相关的系数计算，如一笔30万元20年期的贷款，需缴纳3000多元的保险费。

市住房公积金管理中心有关负责人介绍，今年为进一步惠民便民，切实减轻购房市民的经济负担，降低职工贷款费用，进一步突出住房公积金贷款“低息便民”的政策优势，市住房公积金管理中心对本市住房公积金贷款保险问题进行了调研，在充分规避贷款风险的基础上，向市住房公积金管理委员会建议本市住房公积金贷款实行保险自愿政策并获得了批准。据介绍，2007年9月3日前已经办理了住房公积金贷款保险手续并缴纳了保险费的，各保险公司将不再退费。

一直以来，根据国家相关规定，对个人住房公积金贷款实行“必保制”。市民申办公积金贷款时，必须办理房屋财产保险，保费金额约等于贷款总额乘以万分之五，再乘以贷款年限。

有关人士坦承，10多年来，公积金贷款强制保险在防范房屋风险方面“实际作用有限”，反而在一定程度上增加了职工经济负担。

银行界有关人士认为，取消公积金贷款的强制保险可节省购房人一笔支出，从银行角度讲，短期收入可能略有减少，但从长期看有利于房贷业务发展，对老百姓和银行都是双赢。

■产品资讯

信贷资产证券化信托

日前，2007年首单资产证券化产品――“浦发2007年第一期信贷资产证券化信托”正式宣告成立。这是2007年我国资产证券化扩大试点后，上海浦东发展银行和华宝信托有限责任公司合作推出的首单信贷资产证券化产品。

篇9

    第一条  为深化我市的住房制度改革,促进房地产业的发展,鼓励职工买房,规范个人住房信贷行为,保障贷款资金的安全,根据国务院住房制度改革的有关规定和中国人民银行《贷款通则》、《个人住房贷款管理办法》,结合我市实际情况,特制定本办法。

    第二条  个人住房组合贷款是指个人购买自住普通商品房向我市住房公积金管理中心申请住房公积金贷款不足时,其不足部分申请住房商业性贷款的两种贷款之总称。

    第三条  本办法适用于我市参加住房公积金,并按时缴交住房公积金的职工。

    第四条  中国建设银行厦门市分行、中国工商银行厦门市分行受市房委会委托承办房改金融业务,在与厦门市住房公积金管理中心签订委托协议后,承办个人住房组合贷款业务。

    第二章  贷款的对象和条件

    第五条  贷款的对象

    申请个人住房组合贷款的对象是我市按时足额缴交住房公积金购买自住普通商品房的职工。

    第六条  贷款条件借款申请人须同时具备以下条件:

    1.在我市工作的职工,具有有效居留身份,持有效身份证件,具有完全民事行为能力;

    2.购买住房,并已签订购房合同;

    3.已交纳30%以上的首期购房款;

    4.有稳定的职业和经济收入,信用良好,有归还贷款本息的能力;

    5.售房单位或有足够代偿能力的单位同意作为偿还贷款本息的保证人,售房单位负责将借款申请人所购房产的合同原件或土地房屋权属证书,送交银行抵押保管;

    6.贷款银行规定的其他条件。

    第七条  借款人应向银行提供以下材料:

    1.借款人具有法律效力的身份证明;

    2.有关借款人经济收入的证明;

    3.符合规定的购房合同;

    4.住房公积金专柜提供的借款人住房公积金缴交情况的对帐单;

    5.贷款银行要求提供的其他证明文件和材料。

    第三章  贷款额度、期限和利率

    第八条  贷款额度

    个人住房组合贷款总额最高不超过购房款的70%,其中住房公积金贷款额度由市住房公积金管理中心每年公布一次。住房公积金贷款不足部分由住房商业性贷款补足。

    第九条  贷款期限个人住房组合贷款期限根据个人贷款情况确定,最长不超过20年。组合贷款中住房公积金贷款期限和住房商业性贷款期限一致。

篇10

满5年准入条件为零

购买此类经济适用房不需要符合购买经济适用房的特殊条件，任何购买人群都能购买。购买此类二手经济适用房除正常缴纳1.5%的契税、0.5‰的印花税外，不需要再缴纳成交价3%的土地出让金。

例如，购买一套面积为95平方米的此类经济适用房，原购房价格为3000元/平方米，现市场售价为6000元/平方米的已购经济适用房，其总购房款为6000*95=570000元，除购房款外，购房人还需缴纳570000*0.015=8550元的契税，以及570000*0.0005=285元的印花税。

未满5年准入设限

购买此类已购经济适用房的客户，首先必须满足普通经济适用房的购买条件，即《经济适用住房管理办法》第二十五条规定的城市低收入家庭申请购买经济适用房应符合的条件：（1）具有北京市城镇户口；（2）家庭收入符合北京市人民政府划定的低收入家庭收入标准；（3）无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准。

符合此购买条件的购房人还需办理经济适用住房购买资格审核手续，主要税费有，1.5%的契税、0.5‰的印花税外和5.5%（远郊区县按5.4%）的营业税。

若所购置的已购经济适用房超过核定最高购房总价标准以外部分，则需补交10%的综合地价款并所购房屋仍按经济适用住房产权管理。即：若购房人经相关部门核定职业、职位等购买标准后，根据政府经济适用房基准价格4000元/平方米的规定，购房者核定面积资格为70平方米的，就意味着购房人只能购买最高4000*70=280000元的经济适用房。若其想购买一套面积为120平方米，原购房价格为2650元/平方米，现尚未住满5年的已购经济适用房，其购房总价为2650*120=318000元，超过了所审核的280000元的购房标准，那超出的部分则需补交10%的综合地价款，即补交（318000-280000）*0.1=3800元的综合地价款后才可购买此套房屋，并且此房屋仍为经济适用房，下次出售仍参照经济适用房标准执行。

购买人凭补交10%的综合地价款后的缴款通知书、缴款收据、《北京市城镇居民购买经济适用住房家庭住房和收入核定表》等证件到房屋所在地国土资源和房屋管理局办理交易、产权过户手续。

规避风险有窍门

买卖二手经济适用房时应需谨慎，以防不法分子乘虚而入。在买房时一定要确定该房的产权证后在进行购买。同时，尽量选择规模大、信誉好，对于流程、政策了解的比较清楚的大型中介公司来帮助百姓规避风险，以保证交易的安全性，确保利益最大化，不要进行违法的私下交易。

同时还要注意，对于购买已满5年的经济适用房客户应该注意：客户如果购买已经住满5年的经济适用房面积超出140平米的非普通住宅需缴纳3%的契税。客户如购买此类经济适用房后其产权性质则归属于商品房产权。

按揭贷款需出示核准通知

《个人住房贷款管理办法》第九条规定：购买经济适用住房的个人向商业银行申请贷款，除符合《个人住房贷款管理办法》规定外，还应当出具市、县人民政府经济适用住房主管部门准予购房的核准通知。

5年为界再次转手标准不一