经济适用住房管理办法范文

导语：如何才能写好一篇经济适用住房管理办法，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

    第一条  为建立适应社会主义市场经济体制的城镇住房供应体系，加快城镇住房建设，加强对经济适用住房建设和经营的监督管理，根据国家有关规定，结合重庆实际，制定本办法。

    第二条  在本市城镇范围内国有土地上从事经济适用住房的建设、经营和监督管理，适用本办法。

    本办法所称经济适用住房，是指在县级以上人民政府组织指导下，由开发建设单位负责组织实施建设，享受有关优惠政策，向城镇中低收入家庭限价出售的微利商品房。

    第三条  市建设行政主管部门负责全市经济适用住房的统一监督管理。

    各区县（自治县、市）建设行政主管部门按照职责分工，负责本辖区内经济适用住房的监督管理。

    计划、规划、土地、房屋、物价等行政主管部门按照各自职责，协同做好经济适用住房的监督管理。

    第四条  经济适用住房的建设、经营和监督管理应遵循合理布局、节约用地、标准适度、功能齐全、保本微利、服务社会的方针，坚持政府调控指导、银行贷款支持、企业实施运作、社会效益优先的原则。

    第五条  经济适用住房的规划布局，应符合城市总体规划的要求，适应城镇化进程的需要。重点发展中小城市的经济适用住房，适度控制主城区内的经济适用住房。

    第六条  市计划行政主管部门会同市建设、土地行政主管部门，根据本市社会经济发展状况、城镇家庭住房水平、城市总体规划、土地利用总体规划，编制全市经济适用住房的年度建设计划和年度用地计划，报市人民政府或国家有关主管部门批准后实施。

    第七条  经济适用住房的建设贷款实行指导性计划管理，年度贷款计划由市建设行政主管部门会同市计划行政主管部门、中国人民银行重庆营业管理部和有关商业银行编制。

    第八条  市建设行政主管部门会同有关主管部门，根据经济适用住房年度建设计划、年度用地计划和各区县（自治县、市）建设行政主管部门上报的资料，组织论证和审批经济适用住房建设项目，并负责项目实施的监督管理。

    第九条  经济适用住房的建设用地由市或区县（自治县、市）人民政府依法以行政划拨方式供应。

    第十条  对涉及经济适用住房建设和经营的行政事业性收费，一律实行减半征收。按规定应收取服务费用的，按最低限收取。具体办法由市物价行政主管部门会同市建设行政主管部门制定并公布实施。

    各收费单位收费时必须出示物价主管部门颁发的收费许可证。

    任何单位不得擅自提高收费标准和增加收费项目。

    第十一条  申请经济适用住房项目的开发建设，应当具有三级以上房地产开发资质和项目开发投资总额30%以上的项目资本金，并具有良好的社会信誉。

    第十二条  申请经济适用住房项目的开发建设，应向市建设行政主管部门提供下列资料：

    （一）《重庆市经济适用住房项目申请表》；

    （二）本办法第十一条规定的条件；

    （三）法律、法规和规章规定的其他资料。

    第十三条  市建设行政主管部门在收到开发建设单位的项目申请及有关资料之日起30个工作日内，应会同计划、规划、土地、物价等行政主管部门和有关银行，对所报经济适用住房项目及开发建设单位进行评审。符合条件的，批复确认开发建设经济适用住房项目资格并予以公示；不符合条件的，不予批准并说明理由。

    具备招标条件的经济适用住房开发建设项目，应通过招标方式选择开发建设单位。

    第十四条  开发建设单位自取得开发建设经济适用住房项目资格之日起5个工作日内，应到项目所在地的区县（自治县、市）建设行政主管部门领取《重庆市房地产开发建设项目手册》，按规定将主要事项记录在项目手册中，并报送项目所在地的区县（自治县、市）建设行政主管部门备案。

    开发建设经济适用住房，必须严格按照国家基本建设程序和市有关规定进行。

    第十五条  经济适用住房户型以二、三居室为主。单体项目平均每户建筑面积不得大于100平方米，单户最大建筑面积不得大于140平方米；小区项目平均每户建筑面积不得大于115平方米，单户最大建筑面积不得大于150平方米。

    第十六条  经济适用住房建设必须严格执行国家有关技术规范和质量、安全标准，确保经济适用住房的工程质量、环境质量和功能质量。积极推广应用先进、成熟、适用的新技术、新工艺、新材料、新设备，提高住宅建设水平。

    第十七条  开发建设单位对其开发建设的经济适用住房的质量承担责任。勘察、设计、施工、监理、材料设备供应等单位依照有关法律、法规的规定或合同的约定，承担相应的工程质量责任。

    第十八条  经济适用住房项目竣工后，应按国家和市的有关规定进行项目竣工验收，并办理竣工验收备案手续。未经验收或验收不合格的，不得投入使用。

    经济适用住房小区竣工后，应进行竣工综合验收。实行分期建设的，可以分期验收。

    第十九条  经济适用住房的销售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定。具体的销售价格（包括预售价和现售价）由物价部门会同建设、房屋等行政主管部门，根据价格构成因素确定，并实施监督管理。

    任何单位和个人都不得擅自提价或变相加价销售经济适用住房。

    第二十条  经济适用住房的销售价格构成，包括以下八项因素：

    （一）建设用地的征地费和拆迁补偿、安置费；

    （二）勘察设计和前期工程费；

    （三）房屋建筑安装工程费；

    （四）基础设施建设费（含非经营性配套公建费）；

    （五）本条（一）项到（四）项之和为基数的2%的管理费；

    （六）法定贷款利息；

    （七）税费；

    （八）不超过本条（一）项至（四）项之和为基数的3%的利润。

    第二十一条  家庭年收入未达到本市上年度城镇家庭年均收入的150%的本市城镇家庭，可申请购买经济适用住房。

    第二十二条  申请购买经济适用住房的购买人应先到开发建设单位领取并填写《经济适用住房认购申请表》，并持购买人家庭人员所在单位或居住地街道办事处出具的家庭人员收入证明材料，到经济适用住房所在地的区县（自治县、市）建设行政主管部门办理准购手续。

    建设行政主管部门应在收到申请和证明材料之日起5个工作日内进行核查，符合条件的，准予购买。

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第二条、本办法所称经济适用住房，是指列入国家经济适用住房投资计划，执行规定的建设标准，并按规定享受政府扶持政策，向中低收入家庭出售的新建住房。

第三条、凡在本市行政区域内从事经济适用住房开发经营的单位，均应当遵守本办法。

第四条、价格主管部门主管辖区内经济适用住房的价格工作。

建设、计划、土地、财政、房产等管理部门应当协同价格主管部门做好经济适用住房的价格工作。

第五条、经济适用住房的价格实行政府指导价。

市南、市北、四方、李沧四区的经济适用住房的基准价格由市价格主管部门审批并公布。崂山、黄岛、城阳三区和各县级市的经济适用住房的基准价格由各区、市价格主管部门审批并公布；各区、市价格主管部门应当将本区、市经济适用住房的基准价格报市价格主管部门备案。

第六条、经济适用住房的基准价格由成本、利润和税金构成。

经济适用住房的成本包括：

（一）建设用地的征地费用和拆迁补偿、安置费用；

（二）勘察设计费和前期工程费；

（三）建安工程费；

（四）住宅小区基础设施建设费（含小区应摊非营业性配套公建费）；

（五）管理费，以前列各项费用之和为基数，控制在2％以下；

（六）贷款利息，指开发经营单位为开发建设经济适用住房项目筹措建设资金所发生的银行贷款利息支出，利息支出计算基数不得超过本款所列前四项成本之和的40％，计息时间不得超过18个月，利率按国家规定执行。

经济适用住房的利润以前款所列前四项成本之和为基数，不得超过3％。

第七条、开发经营单位在经济适用住房出售前报请价格主管部门审批经济适用住房基准价格时，应当报送以下文书资料：

（一）经济适用住房基准价格申报表；

（二）经济适用住房新开工项目投资计划；

（三）商品房屋建设项目收费登记簿；

（四）建设项目规划总平面图；

（五）工程预算资料；

（六）需要报送的其他文书资料。

第八条、开发经营单位根据价格主管部门批准的基准价格，按楼层、朝向、质量和楼幢位置等因素，在不高于15％的幅度内，确定每套住房的销售价格，但平均销售价格不得高于基准价格。开发经营单位应当将经济适用住房的销售价格报价格主管部门备案。

第九条、销售经济适用住房必须按规定实行明码标价，执行商品房销售价格管理的有关规定。

第十条、预售经济适用住房，开发经营单位可以根据购房者的付款方式，按银行同期存款利率给予折扣。

第十一条、经批准建设的经营性商业网点房的建设费用不得计入经济适用住房价格。

第十二条、经济适用住房的供水、供电、供气等附属设施的建设费用标准应当公开，严格执行预算定额。使用的各种专用材料或设备应当公开技术、质量等标准，在规定的标准内，由开发经营单位自由选购，禁止垄断经营。

第十三条、开发经营单位销售经济适用住房，除代收代缴的集中供热集资费、管道煤气工程集资及民用户管道安装费和政府规定的其他代收费用外，不得加收其他费用，不得在经济适用住房交付使用时委托物业管理单位加收房价外的任何费用。

第十四条、凡涉及经济适用住房建设项目的收费，应当严格执行商品房屋建设项目收费登记的有关规定。收费单位必须按规定如实登记。拒绝登记的，开发经营单位有权拒缴。

第十五条、禁止开发经营单位以经济适用住房的名义销售非经济适用住房。

第十六条、对违反本办法规定的，由价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》及有关法律、法规、规章的规定予以处罚。

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各区县房地局（土地局）、开发区房地局：

为简化办事手续，促进已购公房上市，搞活我市住房二级市场，现就以房改成本价所购公房申请上市出售的有关问题，补充通知如下：

一、凡以房改成本价所购公房申请上市出售的，除与原产权单位在买卖合同中另有约定的以外，可不再征询原产权单位的意见。在京中央和国家机关及中央在京企事业单位另有规定的，从其规定。

二、涉及房屋供暖、物业管理及公共维修基金等问题，卖方应如实向买方告知，并由双方自行协商解决。

本通知自即日起实行。

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【法律依据】

《关于印发<经济适用住房管理办法>的通知》第一条：为改进和规范经济适用住房制度，保护当事人合法权益，制定本办法。

《关于印发<经济适用住房管理办法>的通知》第二条：本办法所称经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。

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【关键词】摇号销售 土地供应 政策建议

经济适用住房作为具有政策优惠性的保障性商品房，目的是为了解决中低收入阶层住房困难问题，然而由于和普通商品房的价位不断拉大，经济适用住房在销售上出现不少问题，甚至是暗箱操作等，严重削弱了国家政策的保障性。为此国家出台新的《经济适用住房管理办法》，着重加强经济适用住房的建设和销售管理，并取得较好的成绩，2007年7月13日晚间新闻联播特意强调2007年1-5月份经济适用住房用地增加了166%。各地响应国家政策，普遍采用摇号销售形式。

一、现行经济适用住房存在的问题

经济适用住房实行摇号销售增大了销售的透明性，显示了公平、公正，但一些不合常情的事实还存在。

1、经济适用房的“灰市”交易

2006年6月12日《大河报》报道，龙鑫苑经济适用房小区388套住房中的126套被郑州市直某机关“团购”，另有130多套被一家外地企业异地认购。龙鑫苑占地6万平方米左右，楼间距内有2/3以上被绿化带覆盖，并有两个巨大的地下车库，每个车库各有56个停车位，且最大户型150平方米以上、最小为93平方米。谁批准建设这样的经济适用住房？谁授权团购经济适用住房？谁能按政府指导价先于别人获得购房权？普通居民不知道这个经济适用房小区，谁垄断了龙鑫苑是经济适用房小区的事情？要知道经济适用住房的审批、建设及销售都是政府一手操办的，而出现这样的局面，说明经济适用住房市场存在灰市场。灰市场必然存在灰市中间商，这样的中间商也许另有其人，也许就是能按照政府指导价拿到房子的人。另外在某些网站公开叫卖经济适用房排号单。某些房地产中介机构有排号单，最贵的一个单子要卖3万元。中介机构号码的来源，一方面，找到开发商，通过关系提前把房子买出；另一方面，派业务员排队买号；北京天通苑小区销售时也爆出4万元可买一个“内部号”。

2、面积超标

郑州市首期经济适用住房“西湖春天”项目原先计划推出的200套经济适用住房，分别是90平方米左右的两室两厅型占60％左右，120平方米以下的三室两厅型占40％左右。但实际上还推出35套顶层复式，面积分别有152平方米、172.6平方米、173平方米、192平方米。郑州鸿基置业有限公司的赵总介绍：“推出一些顶层复式的原因主要是前段时间通知入围家庭前来看房时，从购买意向来看许多家庭都中意大户型的房子，所以才在房源上做出了一些调整。”然而从选房的楼层来看，1楼和3楼比较受购房者的青睐，5楼和顶层复式因为楼层高和面积大等原因，显得有些冷清。全国最大的经济适用房项目——北京回龙观文化住宅区，180多平方米以上的经济适用房并不少见，天通苑经济适用房面积190平方米也大有所在。

3、供需矛盾问题日益尖锐

以郑州市为例，目前郑州市符合购买经济适用住房条件的家庭约8万户，约占城市家庭总数的14％，而每年投入市场可供市民选择购买的经济适用住房按开工数量最多的2005年为例（91.23万平方米），一年仅可解决9000户左右市民的住房困难。除去每年新增购房户外，仅现有的人员要想全部住上经济适用房也要8-9年时间。首次面向社会公开销售1050套经济适用住房时，报名的人数已达到5000多人，报名人数与中号人数比例高达5：1，而第四期经济适用住房销售时比例高达11：1，而这样的情况从全国范围来看都是普遍存在。严重的供不应求的状况与国家大力倡导的加大经济适用房建设规模的总体指导思想是有差距的。

4、项目法人招投标无地可供

经济适用住房的总体规模不大，跟经济适用住房用地行政划拨关系很大。根据《郑州市经济适用住房建设管理办法》的要求，经济适用住房建设应由政府供应土地，项目法人实行招标确定。但自《办法》实施至今，房管局与土地部门多次协商，土地供应仍难以解决，无米之炊的现状致使招标工作无法适时推进。这就造成，一方面长期存在的由开发公司自行购置土地进行开发的现象依然成为经济适用住房开发的主要渠道，甚至有些开发企业拿到计划后到处找地的现象也时有发生；另一方面，由于管理部门掌握不了真实情况，也就无法给郑州市政府提供可靠的开发建设意向及布点方案，只能被开发企业牵着鼻子走，他们把地块谈到哪里，政府计划就下到哪里。

二、我国经济适用住房政策调整建议

1、进一步缩小购房人数，提高中号率

从目前经济适用住房政策运行模式来看，谁直接购买了经济适用住房，谁就享受了政府进行社会再分配的好处，而那些没有排到号或由于经济适用住房位置不合适而放弃购买的中低收入阶层，即使是他们更需要政府补助，但也无法获得。同样是受国家政策优惠的群体，不同的结果，造成有房与没房两种孑然不同的命运；同样的摇号销售，在同样的阶层上造成了分配不公平。

这种不公平与人们日常生活联系重大，因为对很多人来说，一辈子的心血也就是一座房子而已。因此应该消灭这种不公平，即尽量使所有有资格购买经济适用房的人都买到经济适用住房。而根据现有的购房条件，有资格的人实在很多，国家政策保障不过来。实在不能满足所有人的经济适用住房要求时，政府有必要进一步缩小保障对象。政府可根据每年能划拨的经济适用住房土地，估算每期摇号的经济适用住房套数，保障提供的经济适用住房套数与需求户数相当。

2、完善购房人资格审查条件

按目前《经济适用住房管理办法》规定：“申请经济适用住房必须由单位或街道办事处出具的收入证明和住房证明，对出具虚假证明的单位，由经济适用住房主管部门提请有关部门追究单位主要领导的责任”。规定清楚，但由于经济适用住房主管部门与申请人之间存在信息不对称，难以全面有效的遏制经济适用住房的骗购行为。为减少这种情况的发生，建议在购房人资格条件中附加个人担保制度，即每个经济适用住房申请者都要找到一个担保人，由担保人担保申请人收入、住房情况等的真实性。担保人必须符合一定的条件，最起码有稳定的收入或不动产之类，类似于银行贷款所需担保人的条件。一旦政府主管部门查出骗购行为，即要处罚申请人也要处罚担保人，这样不符合政策条件的家庭因为申请难度增加，而选择退出。

建议收入具体化。衡量家庭总收入的标准应该包括家庭总资产和现期收入两个部分，而不单单是工资收入。家庭总资产包括家庭拥有的不动产与金融资产，具体为在银行、合作社、邮局等的存款、股票、国库券、公积金等有价证券和其他投资以及自己居住的房产和其他不动产的产权价值；现期收入包括家庭所有成员的工资、薪金所得、住房公积金的单位交纳部分、住房补贴、生产经营所得和对企事业单位的承包、承租所得、劳务报酬所得、股息红利及利息所得以及其他所得，各个部分收入情况列举清楚。

3、加大惩罚措施

《经济适用住房管理办法》对违规建设和交易等有明确规定，如“擅自向未取得资格的家庭出售、出租经济适用住房或组织未取得资格的家庭集资、合作建房的，由经济适用住房主管部门责令建设单位限期收回或补缴价格差，并对建设单位的不良行为进行处罚”等，但是惩罚措施并没有详细规定，对经济适用住房主管部门的违规行为惩罚也比较模糊。各地经济适用住房主管部门应对各地经济适用住房销售情况负有不可推卸的负责，如果出现经济适用住房暗箱操作，相应的管理部门应该受到惩罚。如郑州市房管局应该对郑州所有经济适用住房房源登记清楚，保证所有经济适用住房都采取公开销售形式，避免开发商操作部分经济适用住房，也避免政府内部人提前把经济适用住房划出去。

可规定强制措施，一旦发现开发商进行不正当销售或超标准建设经济适用住房时，严格执行经济惩罚，惩罚力度要达到违规操作可获收益的几倍；而如果经济适用住房主管部门进行暗箱操作销售，除了经济惩罚外，还直接与政绩挂钩。同时为了尽量避免开发商和主管部门合谋，建议设立全国经济适用住房监督管理系统，各地所有经济适用住房情况都需要在此系统上登记与更新，任何人都可以在网上或管理中心查到所有经济适用住房房源等信息并可举报违规事件等。

4、鼓励建设经济适用住房，增加土地供应

美国1986年推出一项旨在促进中低收入家庭住房建设的LIHTC方案：对于建造符合一定建设标准住房的开发商，政府在10年内返还占整个工程造价4%的税费，减免额在10年内分期返还；要求所建住房能被60%以上的当地平均收入家庭所接受，并且这种购买力要持续10年。各地政府可以借鉴该方案，通过优先供应土地，优先提供信贷，逐年返还税费等措施，鼓励和引导开发商建设符合广大中低收入阶层需求的经济适用住房。

尽量扩大经济适用住房建设规模，保证土地供应。各地政府组织相关部门分析、预测经济适用住房市场需求，编制各地经济适用住房发展规划。经济适用住房市场需求旺盛，无疑可以把计划编制得大些，然而“郑州市经济适用住房建设年度计划应当控制在当年住宅建设总量的20%以内”，这种现象在全国都很普遍，究其原因是土地供应不足。相关部门应高瞻远瞩，设法扩大土地来源，在稳步增加住宅建设用地供应总量的同时，优化供地结构，加快存量地的盘活，以缓解住宅开发用地供应不足的压力；减少高档住宅的土地供应，尽量满足经济适用住房的用地需求，支持扩大经济适用房的建设规模，切实为广大人民服务。

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实行城镇住房制度改革后，为尽快改善城镇居民和一些行业职工住房紧张的状况，国家相继出台了一些政策，鼓励职工通过购买普通商品住房、经济适用住房（含集资合作建房），租赁住房等多种方式改善居住条件。但是，近年来，一些地区出现部分单位以集资合作建房名义，变相搞住房实物福利分配或商品房开发等问题。为维护住房制度改革成果、切实贯彻落实《国务院办公厅转发建设部等部们关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（[20**]37号）和《建设部、发展改革委、国土资源部、人民银行关于印发<经济适用住房管理办法>的通知）（建住房[20**]77号）等文件精神，经国务院同意，现就制止违规集资合作建房有关问题通知如下：

一、自本通知下发之日起，一律停止审批党政机关集资合作建房项目。严禁党政机关利用职权或其影响，以任何名义、任何方式搞集资合作建房，超标准为本单位职工牟取住房利益。

二、对已审批但未取得施工许可证的集资合作建房项目，房地产管理（房改）部门要会同有关部门重新审查，不符合《经济适用住房管理办法》和房改政策的，不得按集资合作建房项目开工建设。

三、已经开工建设的集资合作建房项目，房地产管理（房改）部门要会同有关部门重新审查项目供应对象、面积标准和集资款标准。对住房面积已经达到当地规定标准等不符合参加集资合作建房条件的职工，取消其资格。对虽然符合参加集资合作建房条件，但住房面积（以前已享受政府优惠政策的住房面积和新参加集资合作建房的面积合并计算）超过当地规定的，按照当地住房面积超标处理办法执行。对单位违规向职工提供集资建房补贴的，责令收回。

四、符合规定条件，经市、县人民政府批准进行集资合作建房的企业和单位，要严格执行《建设部、发展改革委、国土资源部、人民银行关于印发<经济适用住房管理办法>的通知》（建住房[20**]77号）和其他有关集资合作建房的规定。

五、集资合作建房必须符合土地利用总体规划和城市规划，列入当地本年度经济适用住房建设计划和年度土地利用计划，其建设标准、优惠政策、供应对象的审核等要严格按照经济适用住房的有关规定执行。建成的住房不得在经审核的供应对象之外销售。

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一、我国保障性住房制度的建设历程

在住房领域实行住房商品化和社会化以后，为满足中低收入家庭的住房需求，经过十几年的实践，我国已经初步形成多层次的保障性住房制度。

1．保障性住房制度的初步形成。1991年6月份，《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》提出：“大力发展经济适用的商品房，优先解决无房户和住房困难户的住房问题”。1994年7月《关于深化城镇住房制度改革的决定》要求，城镇住房制度改革要“建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系”，“在计划、规划、拆迁、税费等方面予以政策扶持”，并“加快经济适用住房建设”。由此，我国开始提出建立健全与社会主义市场经济体制相适应的住房保障制度，并初步勾勒出了以经济适用房为主要形式的保障性住房制度。

2．保障性住房制度体系的逐步健全。1998年7月，《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，作为我国住房改革的纲领性文件，明确提出 “建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系”，“对不同收人家庭实行不同的住房供应政策。最低收人家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收人家庭购买经济适用住房”，要求“重点发展经济适用住房（安居工程）”，“采取扶持政策，加快经济适用住房建设”，从而“加快解决城镇住房困难居民的住房问题”。廉租住房由此被明确的提出。2003年8月，《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中，明确“经济适用住房是具有保障性质的政策性商品住房”，“集资、合作建房是经济适用住房建设的组成部分”，并要求“建立和完善廉租住房制度”，“切实保障城镇最低收入家庭基本住房需求”。2004年底，《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》和《经济适用住房管理办法》等规章的公布，标志着我国保障性住房的框架体系的初步健全。

3．保障性住房制度的快速发展阶段。针对我国保障性住房难落实的问题，2006年6月，《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》再次强调“加快城镇廉租住房制度建设”，“有步骤地解决低收入家庭的住房困难”；“规范发展经济适用住房”，“进一步完善经济适用住房制度，解决建设和销售中存在的问题，真正解决低收入家庭的住房需要”。2007年8月，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》要求“把解决城市低收入家庭的住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容，强化政府公共服务的职责，加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系”。《廉租住房保障资金管理办法》、《廉租住房保障办法》、《经济适用住房管理办法》、《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》以及《关于鼓励民间资本参与保障性安居工程建设有关问题的通知》等一系列规章制度的出台，标志着我国保障性住房制度体系走向完善。

二、现行保障性住房制度建设存在的问题

1．退出机制不健全与福利固定化问题。保障性住房作为一种再分配措施，要充分体现公平公正公开的原则。在保障性住房资源总量严重不足的情况下，建立科学合理的轮候机制和退出机制才能有效地保障资源分配的公平性。对于保障性住房的申领条件和程序，中央和地方各级政府虽然也已出台了一系列规章制度，但相对而言，退出机制或者不完善或者难以执行，显得较为模糊和粗糙。退出机制主要弊端在于：随着可能存在的收入水平的提高，对已申领保障性住房的家庭在其不具备享受保障性住房条件后如何回购其房，并使住房进入下一轮的申领程序，在此方面无论中央还是地方政府都缺乏具体的制度规定，否则一旦申领永久享受，造成保障性住房“福利固定化”的问题。因此，尽快弥补保障性住房退出机制的漏洞显得尤为必要和紧迫，从而保证保障性住房这一稀缺准公共资源的充分流动。

2．资金来源单一化与政府财政紧张的难题。我国现行保障性住房建设的资金来源主要包括：中央财政投入、地方财政投入、地方政府部分土地出让金等。在具体的实施操作过程中，地方政府财政无疑是最主要的和具有决定性的资金来源。近年来，地方各项公共财政支出的加大、土地出让的低迷和经济发展方式的转型等多方面因素影响，一些地方政府在建设保障性住房方面“有心无力”，或者“有力使不出”，从而造成一些经济发达地区和经济欠发达地区在保障性住房建设发展的巨大差异性。建设资金来源单一、数量不足、可持续性不强的特点已经逐渐显现。

3．建设成本不公开的弊端。为解决地方政府财政支出难题，共有产权房已然成为很多地方发展保障性住房（经济适用房）的主要实现形式。共有产权房的出现在某种程度上缓解了地方政府财政紧张的局面，但因建设成本不公开而逐渐显现一些问题。参照经济适用房的利润率不得超过3％，土地因实行行政划拨居民购买的房价中不包含土地出让金等优惠政策，居民的实际购房价却让多方对共有产权房的定价等多环节产生诸多质疑。甚至出现不同地段，同样价格购置同样比例产权，而临近普通商品房市场价相差近1000～2000元每平方米的情形。

4．立法难与制度设计难题。保障性住房方面由于没有一部具有最高权威的法律，导致在执行过程中出现“执行难”、“问责难”等现象。长期以来，我国保障性住房的发展主要依靠中央政府及各部委通过行政力量干预推动，缺少整体上的自上而下的制度设计，保障性住房的制度不健全、不完善、缺乏层次性。同时，不同时期、中央各部门的规章制度之间常常自相矛盾或互相矛盾，政策层出不穷，加之政出多门，使地方政府在制定具体办法措施时难以适从。年初，《关于印发国务院2012年立法工作计划的通知》中将《住房保障法》降格为《基本住房保障条例》，此举不能不说是一个很大的遗憾。

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第二条本细则所称市区是指城市规划区内兴安街道、新安街道、大汶河旅游开发区的辖区。

第三条经济适用住房实行公开销售,在市住房保障工作领导小组的领导下,由市房管中心负责组织实施。经济适用住房由市物价局按照《市经济适用住房管理办法》规定审核定价。市房管中心负责将销售房源、对象、价格、时间、程序等,通过新闻媒体向社会进行公告。经济适用住房原则上每年组织一次分配工作。

第四条市区居民家庭同时具备下列条件,可申请购买经济适用住房:

(一)上年度家庭人均年收入符合市政府规定的低收入标准;

(二)无私有住房或人均私有住房建筑面积15平方米以下(家庭成员名下的私有住房面积合并计算);

(三)家庭成员为市区内常驻户口、且居住一年以上。在市区内企业工作满一年以上的已婚职工,不受户口条件限制,符合低收入住房困难标准的,也可以申请购买一套经济适用住房。

经济适用房供应对象的家庭收入标准和住房困难标准,实行动态管理,每年公布一次。每个家庭只能购买一套经济适用住房。

第五条申请对象条件认定。

(一)家庭认定。按公安部门核发的户口簿认定。婚后无房,与父母同住且在同一户口簿内,按分户认定。

(二)家庭人口数量认定。城市低收入家庭成员是指具有法定赡养、扶养或抚养关系,长期在一起共同生活的人员。主要包括:

(1)夫妻;

(2)夫妻与未成年的子女或丧失劳动能力、收入无法维持基本生活的成年子女,户口已迁出本地的在校大学生;

(3)祖父母、外祖父母与父母双亡的孙子女、外孙子女;

(4)子女与无生活来源的父母;

(5)兄姐与父母双亡的未成年弟、妹以及丧失劳动能力、收入不足以维持生活的成年弟、妹。正在服兵役以及劳教、服刑人员不计入家庭成员。

(三)无房户的认定。申请家庭没有私有住房,而暂住非住宅房、临时简易房、亲友住房或从市场上承租私有住房的应当认定为无房户。

(四)住房建筑面积认定。

(1)住房建筑面积按房屋所有权证注明的建筑面积认定。

(2)申请家庭成员名下的私有住房面积合并计算。

第六条市区居民家庭申请购买经济适用住房,应当在规定时限内,向户籍所在地居委会(未设立居委会的,直接向街道办事处)申报登记,填写《市市区经济适用住房申请审批表》,并提供下列材料:

(一)上年度收入情况证明。最低生活保障家庭提供低保证明。其他低收入家庭,家庭成员有工作单位的由所在单位出具,无工作单位的由户口所在地社区居委会出具。

(二)住房情况证明。有私有住房的家庭提供房屋所有权证;无私有住房的家庭,由所在居委会或单位出具无房证明,市房管中心组织统一查档审核。

(三)家庭户口簿、家庭成员身份证和婚姻状况证明。

(四)市属企业职工由所在企业提供证明,经主管部门审核盖章;街区属企业由所在企业审核盖章后报企业所在街办、管委会审核盖章。

第七条按照居委会-街办-市房管中心三级审核程序对申请家庭情况进行审查。

(一)社区居委会对申请家庭的收入、住房、人口等情况在5天内进行初步审查。对经初审符合条件的家庭予以公示,公示期限5天。公示无异议或异议不成立的,社区居委会签署意见后,由申请人将材料报送户口所在地街道办事处。

(二)街道办事处在5天内对申请家庭情况进行审核,签署意见后将申请材料报送市房管中心住房保障科。

(三)市房管中心自收到申请材料之日起10天内,就申请家庭的住房情况,查询房产档案,提出审核意见,并将符合条件的申请材料转市民政局。

(四)市民政局自收到申请材料之日起10天内,就申请人的低保情况进行核实,并反馈市房管中心。

(五)经过上述审查程序符合规定条件的,由市房管中心在市级新闻媒体公示7天。经公示无异议或者异议不成立的,作为经济适用住房保障对象予以登记,向申请家庭发放《市区购买经济适用住房资格证》(有效期两年,以下简称资格证),并将申请家庭信息录入市住房保障信息管理系统,建立申请家庭信息库。

第八条经济适用住房分配在公证人员、社会监督员的监督下,通过电脑摇号方式进行。申请家庭数量少于房源数量时,通过摇号确定选房顺序号;申请家庭数量多于房源数量时,按照与本批次房源数量1:1.2的比例,确定入围家庭和选房顺序号。

第九条申请家庭根据摇号确定的顺序号,依次选房,选房结果在选房现场当场公布。放弃选房的家庭,须由申请人签字确认。市房管中心应当将选房家庭名单及选房结果向社会进行公示,公示时间为5天。对公示无异议或异议不成立的家庭,发放《市区经济适用住房准购证》(以下简称准购证),注明所选住房位置及家庭成员等。

第十条申请家庭凭准购证在规定时间内与经济适用住房建设单位网签预售合同,买卖双方、市房管中心各一份,并按合同约定缴纳首付款,办理贷款手续。该买卖合同应约定条款注明“经济适用住房”。

购买经济适用住房不满5年,不得直接上市交易。购房人因特殊原因确需转让的,由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。因遗赠、继承等原因转移房屋产权的,受赠人或继承人需持相关证明或法律文书,按照届时同等地段普通商品住房与经济适用住房差价的50%向政府交纳土地收益等相关价款,办理房屋转移登记手续。

购买经济适用住房满5年,购房人可上市转让经济适用住房。在办理转让手续时,应当按照届时同等地段普通商品住房与经济适用住房差价的50%向政府交纳土地收益等相关价款,政府可优先回购。

购房人也可以按照政府所定标准向政府交纳土地收益等相关价款后,取得完全产权。经济适用住房在未取得完全产权之前不得用于出租经营。

第十一条房屋产权登记部门在办理房屋销售备案手续时应标注“经济适用住房”,发放房产证时应在房产证附记栏内加盖“经济适用住房”专用章,并对购房家庭成员进行权利限制。

第十二条对按顺序选房后剩余和未按规定期限签订购房合同的房源,由市房管中心再次进行摇号分配。

第十三条在资格证有效期内,轮候家庭购买下一批次经济适用住房,可直接到市房管中心报名,并提报新的无房证明;资格证有效期满的,需按本细则第六条规定重新申请。

第十四条已享受廉租住房租赁补贴的家庭购买经济适用住房后,自经济适用住房交房第3个月起停发租赁补贴。

第十五条已领取资格证、放弃选房或已领取准购证、未在规定期限内签订购房合同以及缴纳购房款的家庭,视同放弃本批次购买资格,在住房保障信息管理系统中予以明确标注,2年内不得再次申请购买经济适用住房。

第十六条为保证经济适用住房分配的公平公正,加强社会监督,由市房管中心聘请纪委、法院、检察院、审计、物价、司法等有关部门工作人员作为监督员,对分配过程进行全程监督。同时,在市房管中心住房保障科设立举报电话。

篇9

第一条为改进和规范经济适用住房制度，保护当事人合法权益，制定本办法。

第二条本办法所称经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。

本办法所称城市低收入住房困难家庭，是指城市和县人民政府所在地镇的范围内，家庭收入、住房状况等符合市、县人民政府规定条件的家庭。

第三条经济适用住房制度是解决城市低收入家庭住房困难政策体系的组成部分。经济适用住房供应对象要与廉租住房保障对象相衔接。经济适用住房的建设、供应、使用及监督管理，应当遵守本办法。

第四条发展经济适用住房应当在国家统一政策指导下，各地区因地制宜，政府主导、社会参与。市、县人民政府要根据当地经济社会发展水平、居民住房状况和收入水平等因素，合理确定经济适用住房的政策目标、建设标准、供应范围和供应对象等，并组织实施。省、自治区、直辖市人民政府对本行政区域经济适用住房工作负总责，对所辖市、县人民政府实行目标责任制管理。

第五条国务院建设行政主管部门负责对全国经济适用住房工作的指导和实施监督。县级以上地方人民政府建设或房地产行政主管部门(以下简称“经济适用住房主管部门”)负责本行政区域内经济适用住房管理工作。

县级以上人民政府发展改革(价格)、监察、财政、国土资源、税务及金融管理等部门根据职责分工，负责经济适用住房有关工作。

第六条市、县人民政府应当在解决城市低收入家庭住房困难发展规划和年度计划中，明确经济适用住房建设规模、项目布局和用地安排等内容，并纳入本级国民经济与社会发展规划和住房建设规划，及时向社会公布。

第二章优惠和支持政策

第七条经济适用住房建设用地以划拨方式供应。经济适用住房建设用地应纳入当地年度土地供应计划，在申报年度用地指标时单独列出，确保优先供应。

第八条经济适用住房建设项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。经济适用住房项目外基础设施建设费用，由政府负担。经济适用住房建设单位可以以在建项目作抵押向商业银行申请住房开发贷款。

第九条购买经济适用住房的个人向商业银行申请贷款，除符合《个人住房贷款管理办法》规定外，还应当出具市、县人民政府经济适用住房主管部门准予购房的核准通知。

购买经济适用住房可提取个人住房公积金和优先办理住房公积金贷款。

第十条经济适用住房的贷款利率按有关规定执行。

第十一条经济适用住房的建设和供应要严格执行国家规定的各项税费优惠政策。

第十二条严禁以经济适用住房名义取得划拨土地后，以补交土地出让金等方式，变相进行商品房开发。

第三章建设管理

第十三条经济适用住房要统筹规划、合理布局、配套建设，充分考虑城市低收入住房困难家庭对交通等基础设施条件的要求，合理安排区位布局。

第十四条在商品住房小区中配套建设经济适用住房的，应当在项目出让条件中，明确配套建设的经济适用住房的建设总面积、单套建筑面积、套数、套型比例、建设标准以及建成后移交或者回购等事项，并以合同方式约定。

第十五条经济适用住房单套的建筑面积控制在60平方米左右。市、县人民政府应当根据当地经济发展水平、群众生活水平、住房状况、家庭结构和人口等因素，合理确定经济适用住房建设规模和各种套型的比例，并进行严格管理。

第十六条经济适用住房建设按照政府组织协调、市场运作的原则，可以采取项目法人招标的方式，选择具有相应资质和良好社会责任的房地产开发企业实施；也可以由市、县人民政府确定的经济适用住房管理实施机构直接组织建设。在经济适用住房建设中，应注重发挥国有大型骨干建筑企业的积极作用。

第十七条经济适用住房的规划设计和建设必须按照发展节能省地环保型住宅的要求，严格执行《住宅建筑规范》等国家有关住房建设的强制性标准，采取竞标方式优选规划设计方案，做到在较小的套型内实现基本的使用功能。积极推广应用先进、成熟、适用、安全的新技术、新工艺、新材料、新设备。

第十八条经济适用住房建设单位对其建设的经济适用住房工程质量负最终责任，向买受人出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并承担保修责任，确保工程质量和使用安全。有关住房质量和性能等方面的要求，应在建设合同中予以明确。

经济适用住房的施工和监理，应当采取招标方式，选择具有资质和良好社会责任的建筑企业和监理公司实施。

第十九条经济适用住房项目可采取招标方式选择物业服务企业实施前期物业服务，也可以在社区居委会等机构的指导下，由居民自我管理，提供符合居住区居民基本生活需要的物业服务。

第四章价格管理

第二十条确定经济适用住房的价格应当以保本微利为原则。其销售基准价格及浮动幅度，由有定价权的价格主管部门会同经济适用住房主管部门，依据经济适用住房价格管理的有关规定，在综合考虑建设、管理成本和利润的基础上确定并向社会公布。房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于3%核定；市、县人民政府直接组织建设的经济适用住房只能按成本价销售，不得有利润。

第二十一条经济适用住房销售应当实行明码标价，销售价格不得高于基准价格及上浮幅度，不得在标价之外收取任何未予标明的费用。经济适用住房价格确定后应当向社会公布。价格主管部门应依法进行监督管理。

第二十二条经济适用住房实行收费卡制度，各有关部门收取费用时，必须填写价格主管部门核发的交费登记卡。任何单位不得以押金、保证金等名义，变相向经济适用住房建设单位收取费用。

第二十三条价格主管部门要加强成本监审，全面掌握经济适用住房成本及利润变动情况，确保经济适用住房做到质价相符。

第五章准入和退出管理

第二十四条经济适用住房管理应建立严格的准入和退出机制。经济适用住房由市、县人民政府按限定的价格，统一组织向符合购房条件的低收入家庭出售。经济适用住房供应实行申请、审核、公示和轮候制度。市、县人民政府应当制定经济适用住房申请、审核、公示和轮候的具体办法，并向社会公布。

第二十五条城市低收入家庭申请购买经济适用住房应同时符合下列条件：

(一)具有当地城镇户口；

(二)家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准；

(三)无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准。

经济适用住房供应对象的家庭收入标准和住房困难标准，由市、县人民政府根据当地商品住房价格、居民家庭可支配收入、居住水平和家庭人口结构等因素确定，实行动态管理，每年向社会公布一次。

第二十六条经济适用住房资格申请采取街道办事处(镇人民政府)、市(区)、县人民政府逐级审核并公示的方式认定。审核单位应当通过入户调查、邻里访问以及信函索证等方式对申请人的家庭收入和住房状况等情况进行核实。申请人及有关单位、组织或者个人应当予以配合，如实提供有关情况。

第二十七条经审核公示通过的家庭，由市、县人民政府经济适用住房主管部门发放准予购买经济适用住房的核准通知，注明可以购买的面积标准。然后按照收入水平、住房困难程度和申请顺序等因素进行轮候。

第二十八条符合条件的家庭，可以持核准通知购买一套与核准面积相对应的经济适用住房。购买面积原则上不得超过核准面积。购买面积在核准面积以内的，按核准的价格购买；超过核准面积的部分，不得享受政府优惠，由购房人按照同地段同类普通商品住房的价格补交差价。

第二十九条居民个人购买经济适用住房后，应当按照规定办理权属登记。房屋、土地登记部门在办理权属登记时，应当分别注明经济适用住房、划拨土地。

第三十条经济适用住房购房人拥有有限产权。

购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。

购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。

上述规定应在经济适用住房购买合同中予以载明，并明确相关违约责任。

第三十一条已经购买经济适用住房的家庭又购买其他住房的，原经济适用住房由政府按规定及合同约定回购。政府回购的经济适用住房，仍应用于解决低收入家庭的住房困难。

第三十二条已参加福利分房的家庭在退回所分房屋前不得购买经济适用住房，已购买经济适用住房的家庭不得再购买经济适用住房。

第三十三条个人购买的经济适用住房在取得完全产权以前不得用于出租经营。

第六章单位集资合作建房

第三十四条距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业，在符合土地利用总体规划、城市规划、住房建设规划的前提下，经市、县人民政府批准，可以利用单位自用土地进行集资合作建房。参加单位集资合作建房的对象，必须限定在本单位符合市、县人民政府规定的低收入住房困难家庭。

第三十五条单位集资合作建房是经济适用住房的组成部分，其建设标准、优惠政策、供应对象、产权关系等均按照经济适用住房的有关规定严格执行。单位集资合作建房应当纳入当地经济适用住房建设计划和用地计划管理。

第三十六条任何单位不得利用新征用或新购买土地组织集资合作建房；各级国家机关一律不得搞单位集资合作建房。单位集资合作建房不得向不符合经济适用住房供应条件的家庭出售。

第三十七条单位集资合作建房在满足本单位低收入住房困难家庭购买后，房源仍有少量剩余的，由市、县人民政府统一组织向符合经济适用住房购房条件的家庭出售，或由市、县人民政府以成本价收购后用作廉租住房。

第三十八条向职工收取的单位集资合作建房款项实行专款管理、专项使用，并接受当地财政和经济适用住房主管部门的监督。

第三十九条已参加福利分房、购买经济适用住房或参加单位集资合作建房的人员，不得再次参加单位集资合作建房。严禁任何单位借集资合作建房名义，变相实施住房实物分配或商品房开发。

第四十条单位集资合作建房原则上不收取管理费用，不得有利润。

第七章监督管理

第四十一条市、县人民政府要加强对已购经济适用住房的后续管理，经济适用住房主管部门要切实履行职责，对已购经济适用住房家庭的居住人员、房屋的使用等情况进行定期检查，发现违规行为及时纠正。

第四十二条市、县人民政府及其有关部门应当加强对经济适用住房建设、交易中违纪违法行为的查处。

(一)擅自改变经济适用住房或集资合作建房用地性质的，由国土资源主管部门按有关规定处罚。

(二)擅自提高经济适用住房或集资合作建房销售价格等价格违法行为的，由价格主管部门依法进行处罚。

(三)未取得资格的家庭购买经济适用住房或参加集资合作建房的，其所购买或集资建设的住房由经济适用住房主管部门限期按原价格并考虑折旧等因素作价收购；不能收购的，由经济适用住房主管部门责成其补缴经济适用住房或单位集资合作建房与同地段同类普通商品住房价格差，并对相关责任单位和责任人依法予以处罚。

第四十三条对弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件，骗购经济适用住房或单位集资合作建房的个人，由市、县人民政府经济适用住房主管部门限期按原价格并考虑折旧等因素作价收回所购住房，并依法和有关规定追究责任。对出具虚假证明的，依法追究相关责任人的责任。

第四十四条国家机关工作人员在经济适用住房建设、管理过程中、、的，依法依纪追究责任；涉嫌犯罪的，移送司法机关处理。

第四十五条任何单位和个人有权对违反本办法规定的行为进行检举和控告。

第八章附则

第四十六条省、自治区、直辖市人民政府经济适用住房主管部门会同发展改革(价格)、监察、财政、国土资源、金融管理、税务主管部门根据本办法，可以制定具体实施办法。

第四十七条本办法由建设部会同发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局负责解释。

篇10

根据《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发〔1998〕23号）以及建设部、国家发展计划委员会、国土资源部《关于印发〈关于大力发展经济适用住房的若干意见〉的通知》（建房〔1998〕154号，以下简称《通知》）精神，现结合我省实际，批准并印发《云南省深化城镇住房制度改革加快住房建设实施方案》给你们，请连同《通知》一并认真贯彻实施。

云南省深化城镇住房制度改革加快住房建设实施方案

全文

一、深化城镇住房制度改革，发展住房建设的指导思想、目标和基本原则

（一）深化城镇住房制度改革，发展住房建设的指导思想是：稳步推进住房投资体制、生产体制、供应体制、管理体制改革和住房商品化、社会化发展进程，逐步建立适应社会主义市场经济体制和我国国情的城镇住房新制度，加快住房建设速度，提高住房建设质量，促使以经济适用住房为主体的住宅产业成为我省国民经济新的经济增长点和优势产业，不断满足城镇居民日益增长的住房需求。

（二）深化城镇住房制度改革，发展住房建设的目标是：停止住房实物分配，加快实现住房商品化；完善住房公积金制度，建立职工住房补贴制度，逐步实行住房货币化分配，建立和完善适应社会主义市场经济体制，符合我省实际的住房投资多元化、住房生产社会化、住房供应市场化、住房管理专业化的新制度，发展住房金融，培育和规范住房交易市场。

（三）深化城镇住房制度改革工作的基本原则是：因地制宜，量力而行；坚持国家、单位和个人合理负担；坚持“新房新制度，老房老办法”，平稳过渡，综合配套。

二、停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化

（一）1998年12月1日起全省城镇停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。自省政府云政发〔1998〕165号文件下发之日起，除符合国家有关规定的部分企事业单位利用自用土地建设经济适用住房面向本单位职工销售，并纳入经济适用住房统一管理的外，各级计划部门不再批准城市规划区范围内的单位自建住房项目，财政不再拨付单位自建住房资金。同时，按照“新房新制度，老房老办法”的原则，处理好“新老住房、新老办法”的衔接和过渡。凡在1998年底前正式开工并在1999年年底前竣工的单位自建经济适用住房、单位购买并已预付了房款且可在1999年底前竣工的经济适用住房，按照《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发〔1994〕43号）的规定，以现行成本价向职工出售。经审定为不能在1998年底前开工或者虽已开工但不能在1999年年底前竣工的，执行新建经济适用住房政策。

（二）停止住房实物分配后，有条件的地区可发放住房补贴。住房补贴的发放对象为：房价收入比在4以上（房价收入比计算公式为：当地经济适用住房平均单位售价×60平方米（建筑面积）÷当地双职工家庭年平均工资）、当地财政及单位的原有住房建设资金可转化为住房补贴的地区的未参加福利性实物分房及住房面积未达到规定标准的职工（福利性实物分房包括按房改政策购买原公有住房；购买安居工程住房、解危解困住房、国家或单位给予了补贴的集资建房、合作建房等）。企业及无财政补贴的事业单位根据各自实际，参照执行。住房面积标准按财政管理体制，由建设、财政部门提出意见，经同级人民政府审核后报省人民政府批准。住房补贴的发放时间为停止住房实物分配时间的次日（1998年12月2日）起。

住房补贴的资金，分级负责，按照国家、单位合理负担的原则，由原财政、计划部门核拨给单位的住房建设资金及单位自有住房建设资金转化，按照财政管理体制发放。行政机关及财政全额补贴的事业单位由财政部门会同实施单位统筹协调解决。财政负担的部分列入预算由同级财政统一拨付给受补贴单位；单位负担的部分按以下顺序列支：（1）单位住房资金；（2）财政核定或核拨的单位预算外资金，（3）其他资金。财政定额补贴的事业单位由财政按核拨比例拨付。企业及无财政补贴的事业单位按有关政策自行筹措。发放住房补贴后，财政不再安排住房建设资金，也不再向单位拨付建（购）房资金。

云南省住房补贴办法及省级住房补贴支付办法由省财政厅拟定报省人民政府批准后执行。各市（县）人民政府根据省制定的统一办法并结合本地实际制定住房补贴支付办法，规定当地住房补贴的发放方式和标准，报省人民政府批准后执行。

（三）建立和完善住房公积金制度。1998年、1999年两年内，各地各单位的公积金缴交比例应在现有基础上各提高一个百分点。到1999年年底，全省公积金制度实施面要达到80％以上，缴交比例达到5％以上。要坚持“房委会（房改领导小组）决策，中心运作，银行专户，财政监督”的原则，按照财政管理体制建立公积金管理中心，分级归集、管理和使用公积金。公积金的管理按国家有关规定执行。公积金管理中心的工作关系应与房改工作关系相对应。停止住房实物分配后，公积金贷款的使用方向要以个人购房贷款为主。

（四）继续推进公有住房租金改革。在现有基础上，每年都应按一定比例提高租金标准。到2000年，公有住房租金标准应达到当地双职工家庭平均工资的10％。企业可结合各自实际，以上述比例为基准，适当提高或在短期内降低租金标准。制定适合企业实际的租金改革目标和办法。职工支付的房租超出当地双职工家庭平均工资15％的部分，可以使用住房公积金支付。

（五）实行对不同收入家庭供应不同住房的政策，建立以经济适用住房为主体的住房供应新体制。最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；高收入家庭购买或者租赁市场价商品房；中低收入家庭购买经济适用住房。中低收入及最低收入家庭的收入标准由各市（县）人民政府确定，每年公布一次，并报省人民政府备案。

三、大力发展经济适用住房，建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系

（一）经济适用住房是享受政府扶持政策，以微利价格面向城镇中低收入家庭出售的商品住房，是当前和今后一个时期内住房建设的主体。政府采取扶持政策，加快经济适用住房的建设。

我省原实施的国家安居工程、省安居工程（解危解困住房）、集资建房、合作建房及普通住宅认定工作等应与经济适用住房逐步并轨，从1999年起，统一纳入经济适用住房管理。

企事业单位在符合城市规划和土地利用规划的前提下，利用本单位自用土地建设经济适用住房向本单位中低收入职工家庭销售的，经批准后纳入经济适用住房管理，享受经济适用住房有关扶持政策。

（二）经济适用住房的计划、项目及土地供应。

经济适用住房建设规划及年度计划由各县级以上计划部门会同同级建设、土地管理部门根据国民经济和社会发展五年计划及长远规划，综合当地住房水平、市场需求、土地可供量等因素编制，需要使用银行自营性贷款的，还应当编制信贷计划。年度计划逐级上报至省计划、建设、土地、金融部门，纳入省社会经济发展年度计划后按项目下达年度建设计划、投资计划、信贷计划及建设用地计划。有关商业银行对经评估、审核后符合贷款条件的经济适用住房建设项目发放贷款。政策性委托贷款由房改主管部门根据建设项目及开发建设单位的具体情况下达，有关商业银行受委托办理承贷手续。

年度建设计划下达三个月后，项目所在地的地州市计划、建设、土地部门应当对项目的实施情况进行检查，对未达到实施进度要求的项目应当及时调整，原开发建设单位的权利和义务移转给新开发建设单位。

（三）经济适用住房的建设。

经济适用住房建设项目以招标投标方式确定开发建设单位。项目开发建设招标投标由建设行政主管部门组织，计划、土地、人行、规划、财政、物价、地税、商业银行等有关部门和单位参加，实行分级管理。具体事项按《云南省经济适用住房开发建设资格招标投标试行办法》办理。

经济适用住房实行统一规划，合理布局，综合开发，配套建设，以住宅小区为主要开发建设形式。项目的规划设计要严格执行国家《城市居住小区规划设计规范》，方案应当以招标投标或者多方案优选的方式确定，按规定程序报批。

工程施工一律实行招标投标，中标企业不得转包或者非法分包工程。

经济适用住房建设实行建设监理及强制性质量监督制度。开发建设单位必须依据工程需要委托具有相应资质的工程监理公司进行全过程监理。各级工程质量监督部门要对工程的各个关键环节进行强制性质量监督。

经济适用住房竣工后，必须按《住宅小区竣工综合验收管理办法》（建法字〔1993〕814号）及有关验收规范，通过由建设主管部门组织的竣工验收，工程质量达到合格以上后，方能交付使用。开发建设单位对经济适用住房质量负最终责任。住房销售时，开发建设单位必须按省建设主管部门制发的文本向购房者提供《住宅质量保证书》；《住宅使用说明书》由开发建设单位制作，与《住宅质量保证书》一并同时向购房者提供。

经济适用住房以建设二、三类住房为主，适当建设四类住房。要严格执行国家及省有关住房功能与室内环境标准、设备与设施标准、建筑结构与安全防护标准的规定，提高住房的使用功能和建设质量。

经济适用住房享受政府扶持政策：建设用地实行行政划拨；城市政府承担小区外的大市政配套工程建设费用，免交市政公用设施配套（增容）费；经有权部门批准的行政事业性收费减半收取；建设、土地部门办理房屋、土地抵押登记的费用实行按宗收费；职工购买经济适用住房，契税的征收按国家统一规定执行。

（四）经济适用住房的销售。

经济适用住房价格实行政府指导价，价格管理以物价部门为主管，建设部门参与，密切配合。由建设用地征地和拆迁补偿安置费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费（含小区非经营性配套设施建设费）、管理费（以上4项之和的2～3％以下）、贷款利息、税金、3％以下的利润等8项因素组成，按建设项目核定其最高限价。列为省重点监控项目的经济适用住房的最高限价，由房屋所在地的地（州、市）物价、建设部门审核，报省物价、建设部门批准；其他经济适用住房项目的最高限价，由房屋所在地的地（州、市）物价、建设部门批准，报省物价、建设部门备案。经济适用住房的最高限价每半年公布一次。省财政、物价部门要依法对经济适用住房价格中的行政事业性收费项目及标准进行清理、确认、公布，未经法律法规确认及有权部门批准的收费一律取消，并不得以任何理由变换费种名称收取同类费用；同一用途的费用不得以不同的费种名称重复收取；按规定收取的各项保证金，达到有关要求后，本息一并退还交费单位。小区内的经营性配套设施不得无偿划拨，其建设费用由所有者承担，不得进入房价；与住房相配套的公用设施建设费用以货币形式摊入房价，不得再以面积形式分摊给购房者；自省政府云政发〔1998〕165号文件下发之日起，停止收取商业网点建设（配套）费；自1998年11月1日起，停止收取城市规划管理费、城建档案保证金；已按规定配套建设了人防工程的，不再交纳人防设施建设（配套）费，需要异地建设人防工程的，收费标准从严核定。在上述规定日期后收取的费用，自本文下发之日起一个月内如数退还交费者；昆明、曲靖、玉溪等有条件的城市，应当逐步实行货币拆迁，以提高效益，降低费用。

新建的经济适用住房原则上只售不租。实行经济适用住房预售许可制度。建设项目完成总投资的25％以上并符合其他预售条件的，经申请并取得《商品房预售许可证》后方可预售。总规模在10万平方米以上，单体工程在2万平方米以上的项目，由省建设主管部门核发预售许可证；此限额以下的项目，由项目所在地的地州市建设（房管）主管部门核发预售许可证。预（销）售经济适用住房，必须使用省建设、工商部门联合监制的《商品房购销合同》文本，并进行合同登记。

购买经济适用住房实行申请、审批制度。申请人持本人及家庭有关职业、收入、住房状况等证明文件向房屋所在市（县）建设主管部门提出申请，经批准后可购买一套经济适用住房。

中低收入职工购买经济适用住房，可以申请个人住房委托贷款、个人住房自营贷款和个人住房组合贷款，并以所购住房或者经银行认可的本人其他有效资产作抵押。

取得房屋所有权证的经济适用住房可以设定抵押权。

（五）经济适用住房的物业管理。

成片开发的经济适用住房一律按《城市新建住宅小区管理办法》（建设部令第33号）以及《云南省城市住宅小区物业管理办法》（省人民政府批准，省建设厅1996年1月28日）实行社会化、专业化、市场化的物业管理。单位自建的经济适用住房也应逐步进入物业管理新体制。小区（楼宇）住户入住率达到50％时，即应成立管委会，并由管委会委托物业管理企业进行物业管理。暂未设立管委会的，开发建设单位应将经验收合格的小区（楼宇）移交所在地市（县）建设主管部门，由建设主管部门直接委托物业管理企业管理。申办房屋权属证书时，开发建设单位须将已进入房价或在售房时随同购房款代收的住宅共用部位共用设施设备维修基金（收取比例由省建设部门另行规定）按住房销售面积统一划交项目所在地的地（州、市）建设主管部门，待管委会成立后划交管委会。小区（楼宇）管委会成立或者移交后新销售的住房，开发建设单位应按规定的比例，向管委会或者项目所在地的地（州、市）建设主管部门，逐步划交住宅共用部位共用设施设备维修基金。该维修基金是物业管理专用基金的组成部分，专项用于小区（楼宇）共用部位、设施、设备的维修养护。

建设主管部门要进一步规范物业管理企业行为，要根据物业管理企业自身的条件及管理水平、服务效果等，核定企业资质等级并进行资质动态管理。企业收取经营服务费的标准应当与企业的资质等级、管理水平及服务效果挂钩，并适时调整。不允许只收费不服务或者多收费少服务。水、电、煤气、邮政等单位委托物业管理企业代抄表代收费递等工作，应当向物业管理企业支付相应的（服务）费。小区内的经营性公建设施建设费用已进入房价的，产权属小区全体业主所有，由管委会委托物业管理企业经营，其收支情况应定期向全体业主公布，收益全部用于小区物业管理经费补贴。

（六）建立、发展经济适用住房金融。经济适用住房项目需要使用政策性委托贷款和自营性贷款的，由开发建设单位按项目申报开发贷款，并以其有效资产作担保。政策性委托贷款按房改工作管理体制由同级房委会办公室（房改办公室）审核并报经房委会（房改领导小组）批准后，委托商业银行实施。政策性委托贷款额原则上控制在地方或企业自筹资金的40％以下。自营性贷款的条件按国家有关规定执行。同等条件下，经济适用住房预（销）售资金必须先行偿还政策性委托贷款本息。经济适用住房贷款以在建工程进行抵押的，在建工程投资必须达到总投资的30％以上；地上附着物及相应的土地使用权必须同时抵押。该工程所在市（县）建设主管部门应当对工程的有关批准文件、实际投入资金、工程进度情况等核定后进行权属预登记，并出具《在建工程房屋权属预登记书》。项目所在市（县）土地管理部门应当对建设用地进行土地使用权预登记。房屋及土地权属预登记应分别在10个工作日内完成。《在建工程房屋权属预登记书》及《在建工程土地使用权预登记书》文本分别由省建设、土地部门制定。昆明、玉溪、曲靖、大理等有条件的城市，应当尝试建立个人住房贷款担保公司，对个人住房贷款申请人提供担保并承担偿贷履约责任，有效防范贷款风险。

（七）廉租住房主要从腾退的旧直管公房和单位自管公房中调剂解决。需要新建的，除单位出资外，政府给予政策扶持，建设用地实行行政划拨，免交经批准收取的各类费用。

新建廉租住房以一、二类住宅为主，不得建设三、四类住宅。住宅的户型、套内面积以及配套设施标准须经房屋所在地的地（州、市）建设主管部门审查批准。

廉租住房租金实行政府定价。租金标准以维持住房日常管理及维修为限，不得盈利。

租赁廉租住房实行申请、审批制度。申请人持本人及家庭有关职业、收入、住房状况等证明文件向房屋所在市（县）建设主管部门提出申请，经批准后可租住一套廉租住房。租赁由单位提供的廉租住房的，单位审查批准后，应当向房屋所在市（县）建设主管部门备案。租赁廉租住房的批准部门或单位应当按年对租赁人的职业、家庭收入等情况进行核定。家庭收入高于最低收入标准或已获得其他住房者，应当及时迁出或者按市场租金支付房租。廉租住房不得转租。

四、培育和规范房地产交易市场

（一）允许经批准的已购公有住房、经济适用住房再交易，鼓励职工购买新房。按照先试点、后推开的原则，选择3～5个市（县）先行试点后，适时在全省推开。交易管理办法由省建设主管部门商有关部门拟定。

（二）经批准并办理有关手续后的直管公有住房使用权可以转让；直管公房可以转租。通过合理确定国家与转让、转租人的收益分配，鼓励转让、转租人购买新房，进一步盘活存量，促进增量。具体管理办法由省建设主管部门商有关部门拟定。

五、加强组织领导，严肃房改纪律

（一）各级政府、各部门要切实加强对住房制度改革工作的组织、领导，过细地做好职工的思想工作，转变职工的住房观念。

（二）严肃住房制度改革纪律，加强监督检查。