经济适用房管理办法范文

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我国第一部专门管理城市规划区内经济适用房价格的法规《经济适用住房价格管理办法》已由国家计委、建设部制定完毕，2003年1月1日起正式实施。全文可到建设部网站查询。

《办法》规定，经济适用住房价格实行政府指导价，而不是企业自主定价。上浮幅度由政府价格主管部门在核定价格时确定，下浮幅度不限。经济适用住房零售时，要以基准价格为基础，计算楼层、朝向差价，但整幢楼增减的差价代数和应为零。

《办法》规定：经济适用住房的基准价格，由开发成本、税金和利润三部分构成。其中，开发成本包括：1.用于征用土地和拆迁补偿等所支付的征地和拆迁安置补偿费；2.开发项目前期工作所发生的工程勘察、规划及建筑设计、施工通水、通电、通气、通路及平整场地等勘察设计和前期工程费；3.列入施工图预？决？算项目的主体房屋建筑安装工程费；4.在小区用地规划红线以内，与住房同步配套建设的住宅小区基础设施建设费，以及按政府批准的小区规划要求建设的不能有偿转让的非营业性公共配套设施建设费；5.贷款利息；6.行政事业性收费。开发企业的管理费与利润分别不得超过前4项费用之和的2%和3%。

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第一条  为推进城镇住房商品化和社会化进程，加快建立与社会主义市场经济条件下具有社会保障性质的经济适用住房建设、供应管理体系，解决中低收入职工家庭的住房困难，提高人民的居住水平，根据国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，依据《伊春市关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设实施方案》，结合我市实际，制定本办法。

第二条  本办法所称经济适用住房是指具有社会保障性质，以中低收入家庭为供应对象，并按国家和省住宅建设标准建设的普通住宅。

第三条  本办法适用于伊春市建制镇范围内。铁力市、嘉荫县可参照执行。

第四条  经济适用住房建设与管理由市经济适用房领导小组组织协调、审批，并进行工作指导。

第二章  范围与条件

第五条  凡政府指定的具有开发资质的开发企业，均可在坚持“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的原则指导下，开发建设经济适用住房。

第六条  在城市总体规划的指导下，企事业单位可利用已有的场区、庭院，为职工建设经济适用住房。

第七条  职工个人在报有关部门批准的前提下，可利用闲置土地建设自住的经济适用住房。

第八条  经济适用住房建设开工前，自筹资金必须达到工程总投资概、预算的30％。

第三章  计划、审批与实施

第九条  经济适用住房建设规模需根据居住水平、住房需求、发展目标、市场容量、经济实力等情况和年度建设用地可提供数量，由各区以及中、省、市属各单位编制中期规划与年度计划，报市房改委员会审批、备案。

第十条  经济适用住房建设计划预纳入地方社会经济发展计划，计划实施实行归口管理。

第十一条  经济适用住房建设项目经批准后，由各区及中、省、市属各单位按系统负责组织实施。

第四章  资金来源与运用

第十二条  经济适用住房建设资金可从城市住房基金、单位住房基金、住房公积金、预收售房款、其他房改资金和银行贷款中筹集。

第十三条  经济适用住房建设资金必须按专款专用原则严格控制，严禁挪用，并按工程进度拨付使用。

第十四条  经济适用住房建设资金的使用，按照先自筹资金、后贷款资金的次序逐次运用。以防款额度过大，贷款资金固化。

第五章  设计与施工

第十五条  经济适用住房的设计与施工要体现造价不高标准高、面积不大功能全，切实做到经济、适用、美观，使用功能满足居民的基本生活需要，符合国家《城市居住区规划设计规范》。

第十六条  对经济适用住房设计、施工实行招投标制，择优确定规划设计方案及施工队伍。

第十七条  经济适用住房建设单位要与施工单位按有关规定签定承包合同，合理确定工期和质量要求，确保工程高质量和按期交付使用。

第十八条  对经济适用住房建设要实施监理制。无监理能力的建设单位必须委托监理公司进行工程监理。

第十九条  建立健全质量保证制度。严格执行国家工程施工规范和验收标准及建设部颁布的《住宅小区竣工综合验收管理办法》。工程质量一次交验合格率必须达到95％以上，优良品率要达到25％以上。

第二十条  经济适用住房建设全部按中、低标准进行建设，以两室户型为主，平均每套住宅建筑面积控制在60平方米以内，也可适当安排少量的一室和三室户型，以满足不同家庭住房的需要。

第二十一条  经济适用住房建设要广泛应用新材料、新工艺、新技术、新产品，努力降低成本和能耗，提高建设工程的科技含量。

第六章  政策与价格

第二十二条  经济适用住房建设用地在坚持合理、节约的前提下，优先给予安排，并实行行政划拨方式供应，可根据批准的计划，依法办理用地手续。

第二十三条  对于经济适用住房建设予以政策扶持，取消一切行政事业性收费并减免相关费用。

第二十四条  允许开发单位在经济适用住房建设中开发部分门市房。享受减免政策的门市房建筑面积不得超过经济适用住房总建筑面积的15％。

第二十五条  经济适用住房出售价格实行政府指导价，1999年的平均价不得超过760元／平方米。此后每年由房改部门会同建委、物价部门按规定测定并公布一次。经济适用住房的出售价格不得擅自提高。

第二十六条  经济适用住房价格构成：

1.住房建设的征地和拆迁补偿安置费；

2.勘察设计和前期工程费；

3.建安工程费；

4.住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）；

5.以上4项之和为基数的2％的管理费；

6.贷款利息；

7.税费；

8.1.5％以下和利润。

第七章  出售、申请与售后管理

第二十七条  开发企业开发建设的经济适用住房出售要面向全社会中低收入家庭，并优先出售给教师和政府指定予以扶持的行业和部门职工。出售价格要按第二十六条规定的因素定价。

第二十八条  企事业单位自建或合作建设的经济适用住房只能向本单位内部中低收入家庭职工出售。不得向社会出售。出售价格按第二十六条规定的前七项定价。

第二十九条  为便于职工在购买中参照对比，简化手续，提高效率，开发建设的经济适用住房要统一组织销售；单位自建经济适用住房由单位自行销售。销售执行公开办公，公布房屋座落、层次、面积、价格，按着交款顺序，由购买职工自行定位。

第三十条  凡购买经济适用住房的职工，应填写申请表，提供家庭现住房、人口及收入情况等材料，经所在单位证明，并由经济适用住房领导小组办公室建立职工购房档案后，方可购买经济适用住房。

第三十一条  建立经济适用住房售后公用部位、设备和小区公用设施专项维修基金。开发单位在售房时，按售房款2％的比例向购房职工代收住房维修基金，并从门市房中每平方米提取50元的维修基金和100元的城市建设配套费。城市建设配套费由市建委收取，上缴市财政；住房维修基金由市房地产行政主管部门代管，存入市住房资金管理中心在银行开设的专户，专款专用，待业主委员会成立后，经业主委员会同意，由房地产行政主管部门将维修基金移交给物业管理企业代管，并按《黑龙江省关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设实施方案》的规定管理使用。

第三十二条  经济适用住房建设单位要对工程质量的最终责任。实行工程质量保证制度。销售住房时须向住户提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

第三十三条  经济适用住房要全面推行社会化、专业化、市场化的物业管理新体制，择优选择物业管理企业，并加强对物业管理企业的监督和管理。收费标准和服务内容要与居民的经济承受能力相适应，规范提高物业管理和服务水平，为居民创造良好的生活环境。

第八章  附则

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楼市的升温使低成本的经济适用房逐渐成为房产投机者眼中的肥肉。房产投机者们使用各种手段把一大批经济适用房收入囊中，再伺机套利，导致经济适用房变得越来越不“经济”。

针对这一情况，2007年8月中旬国务院公布的《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》规定了经济适用房的“有限产权”和上市条件；同年12月，中国建设部、国家发改委、监察部、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局等七部门联合《经济适用住房管理办法》。办法中，对经济适用房的建设、价格、准入及退出、监督等方面作了更详细规定，还首次将单位集资合作建房纳入经济适用房管理范畴。

政策趋严，可以有效保障中低收入家庭利益；而银行紧缩经济适用房贷款，也降低了信贷风险。长期来看，随着国家调控力度加强，投资经济适用房风险加大，回报率减小，打击了很大一部分中小房产投资者，有利于房地产行业稳定健康发展。

“低”收入家庭严入

新办法规定，城市低收入家庭申请购买经济适用住房应同时符合下列条件：具有当地城镇户口；家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准；无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准。

它的出台既明确了经济适用房购买者的条件，“压低”了购房者的收入标准，又让高于这个标准的人无机可乘，使经济适用房真正成为中低收入家庭的“专利”。

面积控制在60平米以内

以往曾出现过4室2厅230平米的经济适用房，也曾出现过业主开奔驰、宝马在经济适用房的小区出入。这些现象违背了经济适用房建设的初衷。

新办法中严格限定，经济适用房面积必须在60平米以内。这样一来，经济适用房既能满足大多数家庭基本居住需求，同时也大幅度降低了舒适度，从而减少了投资价值。

禁止出租

经济适用房是为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房，同时也是社会保障性质的商品住宅，如果用于出租，是对有限资源的极大浪费。 禁止经济适用房用于出租，从根源上遏制了房产投资。

有限产权，限制流转

“24号文”规定，经济适用房的购房人只拥有有限产权，并提出购买经济适用房5年后，不得直接上市交易。如确实需要转让的经济适用房，必须由政府回购。5年以上的经济适用房，购房人需要向政府补缴土地收益等综合地价款后，才能取得完全产权，之后，才可以上市交易。“24号文”从流转环节上对经济适用房做出了限制，大大增加了炒房人的投资风险。

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关键词：经济适用房政策问题改进完善购房资格条件

中图分类号：F812文献标识码：A文章编号：1007-3973（2012）004-149-02

1引言

住房问题是关乎国计民生的重大问题，作为市场经济体制和计划经济体制之间的一个“交集”,经济适用房自诞生之日起就一直备受争议（赖华东、蔡靖放，2007；林卡、高红，2007）。作为以经济性和实用性为特点的保障政策，经济适用房政策在实施过程中也存在不少弊端和问题，在此，本人只作粗略分析及建议。

2经济适用房政策的有关规定

2.1购房资格条件及申请程序

中国建设部、国家发展和改革委员会、监察部、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局等七部门日前联合《经济适用住房管理办法》指出城市中低收入家庭有当地城镇户口，家庭收入符合市县级人民政府规定的低收入家庭收入标准，无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准。后两项标准由市级人民政府根据当地实际财政情况，生活水平及其他因素综合确定，实行动态管理制度，每年度必须向社会群众公布。

2.2经济适用房成本构成

按照相关法律规定，经济适用房的售房基准价格由开发成本、税金、利润三个部分组成。由于税金、利润率以及土地价格是建造部门无法加以掌握和控制的，唯一可以通过有效合理的管理加以控制的就是建筑成本。

3经济适用房政策实施过程中遇到的问题

3.1户型和面积问题

2010年，成都市房管局相关负责人介绍说，由于政策规定，经济适用房的建筑面积不得大于70平方米。要把形状方正、采光通风好、外形美观等各种因素在70平方米的面积限制条件下融合在一起绝不是一件简单的事情。虽然如此，面积远远大于70平方米的豪华复式经济适用房却层出不穷，有时候还包括开发商精心设计的楼中楼屋顶露台。这样一来，经济适用房已经偏离了其本身的定义：过大过于豪华的经济适用房的购房价格远远超出低收入家庭的承受范围，而较为富裕那部分高收入家庭在很大可能性上占用国家资源，把经济适用房当价格较低的商品房来买置，这样，严重侵害了低收入者本有的权利。今年，成都市推出清溪雅筑、荆竹苑、胜天人居、东洪广厦四个保障性住房项目，共计9084套房源。成都市经适房的销售价格是政府定价，按照成本定价的原则，由成都市物价局会同成都市住房委员会办公室在经适房建设项目销售之前审定销售价格，并向社会公布。

3.2购房资格审查问题

中央政府和各部委的有关经济适用房的文件中，购买对象都是低收入家庭。然后各地几乎都存在这样的情况，部分高收入者享受经济适用房的优惠政策，因为盖有代表低收入的单位公章并非一件难事，只需花少许的融通费用或者紧靠关系。显而易见，对经济适用房购买对象的资格审查缺乏可操作性的规定，且在实际实施过程中相关部门并未严格执行。甚至有的中小城市没有具体的对购房者资格审查的程序，实际上是放开供应。一些开发商在建设经济适用房过程中通过种种手段谋取了远远超过3％的暴利，极大削弱了经济适用房的社会保障作用。对于那些弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件，取得经济适用房资格条件的个人，相关部门应按原价格考虑折旧等因素作价收回所购住房，并依法和有关规定追究责任。

3.3监控机制缺乏

经济适用房是政策性保障住房，很多地区主要还是以开发商为主组织建设。利润最大化，也就是最高的投资回报率，乃开发商的追求所在。政策的出台、实施及其效力，主要取决于地方政府的态度、决心和管理能力，地方政府对经济适用房政策的实施起着关键作用，在监管土地市场、资金管理运作等方面负有主要责任。房地产开发商不应只考虑销售和利润，疏于对购买者资格条件的审查，违背政府政策的初衷。下定决心，加大力度，采取群众监督制度，防止。

4关于经济适用房的相关建议

4.1严格控制户型和面积

目前，很多高收入者利用经济适用房监控机制的不成熟，购买大面积的经济适用房，使得政府的政策初衷难以实现。严格坚持以经济性和适用性两大原则，把住户面积控制在规定的范围以内，这样住房空间的局限性和舒适性会有助于褪去

参考文献：

[1]李芙蓉.中国经济适用房政策执行情况分析[D].厦门大学,2008.

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关键词:经济适用房；制度；管理；规范

经济适用住房是我国进行房改过程中，为适应新的社会经济形势，推出的由政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。目前其基本类型主要包括平价房、安居房、解困房等。经济适用住房是政府扶持的具有经济性和适用性的社会保障住房。经济性是指住房价格相对市场价而言是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建设标准上强调住房的使用效果，而不是降低建筑标准。对经济适用房项目，政府免收土地出让金，建设和经营中的行政事业性收费，减半征收，并对成交价格、购买对象、面积和开发建设单位的利润进行限制。

近年来，住宅类房地产价格一路走高，平抑房价、使普通老百姓能够居者有其屋，已经成为社会关注的焦点，人们越来越多的开始关注经济适用房这种带有一定福利性质的商品住房。而从1998年开始的经济适用房的供给、分配方式，目前看来存在较多的问题和争论。

一、目前经济适用房的状况

（一）经济适用房的投资量逐年减少

1998年来，太原市通过土地划拨、以政府建设的方式，开发了兴华北小区、汇丰苑、东华苑、滨河小区、文华苑几个经济适用房小区之后，本市就没有建新的、具有一定规模的面向社会销售的经济适用房小区，经济适用房更多是旧城改造和部分单位集资建房的形式进行投资。普通市民在2004年后就基本买不到经济适用房。

（二）经济适用房的分配问题

1、经济适用房到底经济了谁

区位较好的经济适用房小区中，宝马、奔驰轿车随处可见，二十万以上的私车是主流，套型面积100平米以上是普遍现象，这些人才是经济适用房福利的享受者？

区位较差的经济适用房小区多数住宅用于出租，一项数据表明经济适用房中有45%用于出租。例如搜房网报道，在北京位于昌平区的回龙观、天通苑两大经济适用房社区内，房屋出租率已占全区租赁交易总量的78.8%。近八成的经济适用房对外出租，彰显多数购房者不仅不缺房子住，而且把购买经济适用房当成了一种“投资”。

2、购买难度大

排队买号，经济适用房出售的主要方法。

（1）在排队大军中，哪些是应该站在这个队伍中的，哪些是不应该站在这个队伍中的，也是一个问题。目前对购买经济适用房的限制有些宽松，绝大多数本地人都可以去买，倒卖房号现象严重，在北京一个房号可以卖到5万以上。

（2）排队的人，也许能得到一些位置或户型不佳的房子，但有些人不用排队，却能买到非常好的经济适用房。经济适用房发售中的黑幕，近年来时有出现，例如2004年8月，北京三环新城经济适用房项目放号只从第163号开始发放，前162号留给一期已交定金但未选房的客户。至于这162位客户的信息则属于不能公开的秘密。

二、经济适用房政策的取向

由于存在上述的问题，目前经济适用房政策的存续，有两种观点，一种认为应当取消这种福利房制度，建立正真的房地产市场经济体系，由市场来决定住宅的供给；另一种观点，也是政府政策的导向，加强经济适用房的监管，重视经济适用房的建设，通过经济适用房政策来解决许多城镇居民的居住难题，改善居住条件。

三、我之所见

我认为目前由于我国土地政策的特殊性，土地市场还是以国家配给为主要的供给方式，政策性强于市场性，所以房地产市场还不可能完全由市场规律起主导作用，经济适用房还有存在的必须性。既然经济适用房是解决中低收入者居住问题的关键，有其存在的必要，我认为进一步加强管理与规范经济适用房建设、分配、交易等各个环节是目前经济适用房管理的重中之重。

（一）建设环节

1、政府持续稳定的提供经济适用房划拨土地。

政府利益和人民利益的对比，我想人民利益是第一位的。增加经济适用房用地也许会减少地方财政收入，但会增加居民的幸福指数。稳定的土地供应是经济适用房建设的前提和保证。同时应当避免中低收入者居住太过集中，引发社会问题。也就是说经济适用房小区规模不易太大。土地的供应也不易过多集中在城郊，这样会加大购房者的居住成本，使经济适用房难以销售。

2、严格控制开发成本和户均面积

经济适用房的相关信息、开发成本应当公开，严格按照《管理办法》控制成本，避免出现经济适用房不经济的现象。对于开发商来说，经济适用房的销售不存在问题，所以合理的利润还是能够得到。经济适用房的户均面积应以中小型为主。

（二）分配环节

1、严格审核

严格审核制度，加快建立住房档案和个人信用制度，只有符合要求的中低收入无房户，住房困难户才有资格购买。例如已婚者、未婚大龄者、户人均居住面积小于20平米者等。在住房档案和个人信用制度还未建立的条件下，我个人认为审核难的问题还是在于透明度不够高，应当采用网上公示的办法，公示内容应当包括每个申请者的姓名、工作单位、职务、目前居住状况及配偶的相关情况，只有在公示期间无异议的情况下，才能成为经济适用房的预购人。

2、价格

在确定经济适用房政府指导价的基础上，再确定购买人群的住房面积标准，比如按级别和职称来划分标准。标准以内的按照经济适用房价格购买，超过标准的按市场价购买。

3、购买

借鉴杭州市做法，购房采取轮候制并实行等额摇号，按预登记人员《准购证》的顺序号为序，依据提供的房源数确定中选人员范围，然后实行等额摇号（有多少套房子定多少人），并摇号确定选房顺序号，最后在网上进行公示。若参加摇号后放弃购买的，《准购证》作废；今后仍需购买的，《准购证》重新编号，其号码轮至末尾。

（三）上市交易环节

1、经济适用房转让

目前对经济适用房的转让的限制没有明确的规定，多数地区规定5年内不准转让，转让时要交纳一定比例的补地价款。我认为这个地方存在国有资产流失的问题。我认为凡是符合上市条件的经济适用房，卖房者必须按转让时的市价足额补交土地出让金及所享受的税费减免，也就是说经济适用房的出售者只能获得转让时购买同样买经济适用房的价格，以还经济适用房安居的本质，并且减轻政府负担。

2、经济适用房的出租

《管理办法》中明确规定，个人购买的经济适用住房在未向政府补缴收益前不得用于出租经营。我认为如有用经济适用房出租经营的，政府可以采用原价回购再分配的办法。回购也适用于经济适用房的所有者拥有其他类住宅的情况。

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第一条  为规范已购公有住房和经济适用住房上市出售行为，启动住房消费，满足居民改善居住条件的需要，根据国家有关规定，结合我省实际，制定本办法。

第二条  本办法适用于四川省城镇（含独立工矿区）已购公有住房和经济适用住房首次上市出售的管理。

第三条  本办法所称的已购公有住房，是指城镇职工（含居民，下同）根据国家和县以上人民政府有关城镇住房制度改革政策规定按成本价格购买的公有住房。

本办法所称的经济适用住房，是指城镇职工（含居民，下同）按市、县人民政府指导价购买的国家给予优惠政策建造的住房，包括安居房、广厦房、解危解困房和集资合作建设的住房。

第四条  已购公有住房和经济适用住房上市出售必须依法进行，遵循自愿、平等、等价有偿的原则，成交价格由买卖双方协商议定，其合法权益受法律保护。

第五条  已购公有住房和经济适用住房出售后，该职工不得以任何理由再按照成本价购买公有住房，也不得购买政府提供优惠政策的经济适用住房或租住公有廉租住房。

第六条  市、县人民政府应当在建立职工家庭住房档案，清理、纠正违规住房，并根据本办法制定当地公有住房和经济适用住房上市出售实施方案的基础上，经省人民政府批准后，开放已购公有住房和经济适用住房交易市场。

第七条  省人民政府建设行政主管部门负责全省已购公有住房和经济适用住房上市出售的管理工作。

各市、州、县人民政府和地区行政公署房地产管理部门负责本行政区域内的已购公有住房和经济适用住房上市出售管理工作。

第二章  出售条件

第八条  职工已购公有住房和经济适用住房，在取得合法房屋产权证书后，可以上市出售；但有下列情形之一的，不得上市出售：

（一）超过其住房面积控制标准部分（不含公摊面积）未按规定以市场价补足差价的已购公有住房；

（二）超过其住房面积控制标准部分未按规定补交税费的已购经济适用住房；

（三）超过其住房面积控制标准购占两套以上公有住房、经济适用住房的，或者以非市场租金租住公有住房又按住房制度改革政策购买的公有住房、经济适用住房；

（四）利用公款超标准装修，超标准部分未按规定补足装修费用的；

（五）上市出售后会形成新的住房困难的；

（六）以分期付款或抵押贷款方式购买，但房价款尚未付清或未经抵押权人同意上市出售的；

（七）处于房屋拆迁公告范围内的；

（八）擅自改变房屋使用性质的；

（九）法律、法规以及县以上人民政府规定的其他情形。

第九条  与机关办公区、学校教学区和企事业单位生产区、工作区分割不开的已购公有住房和经济适用住房，只能向原产权单位或者单位职工出售。

第三章  出售程序

第十条  市（县）人民政府房地产管理部门应在房地产交易市场设立已购公有住房和经济适用住房上市出售服务专柜，房地产交易管理部门、产权管理部门、住房制度改革管理部门实行联合办公，为职工出售已购公有住房和经济适用住房办理有关手续提供便利。

第十一条  职工出售已购公有住房和经济适用住房，应到房地产交易市场公有住房和经济适用住房上市出售服务专柜，向房地产交易管理部门提出申请，填报已购公有住房和经济适用住房上市出售申请表，并提交下列材料：

（一）房屋所有权证书、土地使用权证书；

（二）房屋所有权人（含共有权人）签署的同意出售的书面意见；

（三）房屋所有权人（含共有权人）身份证及户籍证明；

（四）购房专用发票或有效付款凭证；

（五）职工及其配偶所在单位出具的已购公有住房或经济适用住房是否超标，超标部分是否按规定补差，有无违规购占住房，是否已作纠正的证明。已建立职工家庭住房档案的，可不再提交单位证明。

第十二条  房地产交易管理部门在受理申请后，应当会同县以上住房制度改革管理部门对是否符合售房条件进行审核；房屋产权管理部门应在该申请出售房屋的所在地公告售房信息，并对该房屋面积进行复核。

自公告售房信息之日起7个工作日内，单位和个人可对该房屋上市出售提出异议；该房屋原产权单位可提出同等条件下保留优先购买权的书面意见。

房地产交易管理部门应自收到申请之日起15日内，根据审核和公告情况，作出是否准予该房屋上市出售的书面答复。准予出售的，应通知保留优先购买权的原产权单位参与交易。

第十三条  已购公有住房和经济适用住房上市出售的买卖当事人应当依法签订房屋买卖合同，如实申报成交价格，经房地产交易管理部门核实后，按规定缴交有关税费。房屋产权管理部门应自交易过户手续完毕之日起30日内，办理房屋所有权转移登记手续，发放房屋所有权证。

第十四条  已购公有住房和经济适用住房出售时，房屋所有权和该房屋所占用的土地使用权同时转移，买方应凭变更后的房屋所有权证书到土地管理部门办理土地使用权变更登记。

尚未领取土地使用权证书的已购公有住房和经济适用住房在2000年底以前需上市出售的，房屋所有权人可以凭房屋所有权证到房地产交易管理部门先行办理交易过户手续，办理完房屋所有权转移手续之日起30日内，由买方持变更后的房屋所有权证书到土地管理部门办理土地使用权变更登记手续。办理土地使用权证书，除工本费外，不得收取其他任何手续费。

第十五条  已购公有住房实际复核面积与房屋所有权证书标明面积不符的，以实际复核面积为准。实际复核面积大于房屋所有权证书标明面积的，在该购房职工住房面积控制标准范围内的部分按购房当年房改成本价、超过住房面积控制标准的部分按购房当年市场价，向原产权单位补足购房款后，方可上市出售。

第四章  交易税费

第十六条  已购公有住房和经济适用住房上市出售，按国家现行规定缴交下列税费：

（一）出售居住超过一年的已购公有住房和经济适用住房，免缴营业税；居住不足一年的，营业税按销售价减去购入原价后的差额计缴；

（二）买方暂按当地执行的契税税率标准减半缴纳契税；

（三）买卖双方分别按成交价的0.5‰缴纳印花税；

（四）普通住宅暂免缴纳土地增值税；

（五）买方按所购住房座落位置的标定地价的10％、没有标定地价的按成交价的1％缴纳土地出让金；

（六）按成交价的0.5％交纳交易手续费（含房屋产权登记费等），由买卖双方各负担一半；

（七）房屋所有权证、土地使用权证工本费各按10元交纳。

国家税费政策有新规定的，从其规定。

第十七条  鼓励职工家庭为改善居住条件，将已购公有住房和经济适用住房上市出售换购住房。已购公有住房和经济适用住房上市出售后一年内，该户家庭按照市场价购买住房的，或者已购公有住房和经济适用住房上市出售前一年内，该户家庭已按照市场价购买住房的，按房屋产权交换缴交税费。

第十八条  职工按本办法规定以市场价出售已购公有住房和经济适用住房，在依法缴交税费后，其收入归职工所有。

第五章  房屋售后维修

第十九条  已购公有住房上市出售后，房屋维修仍按照上市出售前已购公有住房售后维修管理的有关规定执行，职工原缴纳的住房共用部位、共用设施设备维修基金的结余部分不予退还，随房屋产权同时过户。

第六章  罚则

第二十条  违反本办法第五条的规定，将已购公有住房和经济适用住房上市出售后，又以非法手段按照成本价购买公有住房或者政府提供优惠政策建设的经济适用住房的，由县以上人民政府房地产行政主管部门责令其退回所购房屋或者按照商品房市场价格补齐房价款，并处1万元以上3万元以下罚款；以非法手段租住公有廉租住房的，责令退还公有廉租住房，按市场住房出租标准补交租金，并可处相当于补交租金金额的罚款，但最高不得超过3万元。

第二十一条  采取欺骗手段，将不得上市出售的已购公有住房和经济适用住房上市出售的，由县以上人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处3万元以下罚款。

第二十二条  从事公有廉租住房出租管理工作的人员违反本办法规定出租公有廉租住房的，由县以上人民政府房地产行政主管部门处以相当于承租人按市场住房出租标准补交租金金额的罚款，但最高不得超过3万元；并由其所在单位或上级主管部门给予行政处分。

第二十三条  从事已购公有住房和经济适用住房出售管理工作的人员弄虚作假、玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、索贿受贿的，由所在单位或者上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十四条  依照本办法第二十条、第二十一条和第二十二条收取的罚款、补交房价款、补交租金和没收的违法所得，应一并上交财政。

第二十五条  当事人对行政处罚决定不服的，可依法申请行政复议或提起行政诉讼。

第七章  附则

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为促进我市房地产市场持续稳定更健康地发展，加快实现市委、市政府提出的“居者有其屋”的目标，尽快建立和完善我市中低收入家庭住房供应体系，根据国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发〔2003〕18号）精神，结合我市实际，提出如下意见。

一、我市房地产业发展的基本态势1998年以来，我市认真贯彻国务院关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知精神，积极开展住房改革，加快培育房地产业。经过几年的努力，我市房地产市场有了长足的发展，房地产市场体系初步建立，以住宅为主的房地产业已成为我市经济发展的重要支柱，市民群众的住房条件得到了较大的改善。

2002年我市房地产业对GDP的贡献率为11.6%，市区居民人均居住面积由1998年的9.6平方米增加到12.5平方米。从总体上看，我市房地产业的发展是健康的。但同时也要看到，当前我市房地产市场还存在着一些突出的矛盾和问题，主要是住房供不应求，供求关系失衡；住房供给结构不合理，高档住房和低价位住房、经济适用房比例不尽合理；商品房和经济适用房的建设、管理和销售尚不够规范，政府在房地产市场的监管和调控方面存在薄弱环节，特别是商品房的价格上涨过快。

这些问题的直接影响是多数市民群众特别是低收入市民群众的经济收入增长跟不上房价的增长，造成买不到房或买不起房。从长远看，势必导致其他产业经营成本上升，创业门槛抬高，削弱其他产业的利润和竞争力，影响杭州的长远发展。

二、当前和今后一个时期我市房地产业发展的指导思想和工作目标当前和今后一个时期是我市经济发展的重要战略机遇期，也是我市房地产市场发展的重要时期。当前和今后一个时期我市房地产市场发展的指导思想是：认真落实国务院国发〔2003〕18号文件关于“总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定”的要求，建立房地产业发展两个目标体系，即建立面向全国的充分市场化的房地产市场体系和面向本市居民的以居住、解困为目标的住房保障体系。

基于上述指导思想，当前和今后一个时期我市在房地产业发展中既要完善商品房市场发展的有关政策、措施，加强宏观调控和市场监管，促进商品房市场持续稳定健康发展，又要建立科学合理的面向本市居民的住房保障体系，实现“居者有其屋”的目标，即一手抓市场，一手抓保障，确保我市房地产业发展目标和住房保障目标同步实现。

为实现上述目标，一是要通过深化改革，不断消除影响杭州市城市居民住房消费的体制性和政策性障碍，培育住房消费，完善房地产市场体系，进一步发挥市场机制在资源配置中的基础性作用；二是要以有效需求为导向，立足于调整商品房供应结构，提高住房质量，满足不同收入家庭特别是中低收入家庭的住房需求；三是要针对发展中出现的问题，切实加强宏观调控和市场监管；四是要强化政府的住房保障功能，保证市民群众的基本住房需求；五是要坚持在国家统一政策的指导下，根据我市的具体情况进行科学决策，使我市房地产业的发展与经济社会的发展相适应。

三、采取切实措施，促进我市房地产市场持续健康发展（一）重点建设与市民群众经济承受能力相适应的经济适用房和中低价位商品房。

在城市总体规划和居住区专项规划的指导下，加大市区普通居民住宅用地的供应量，规划建设若干个大型居住区、大型楼群并尽快投放市场。

要尽快规划若干块大型经济适用房建设用地，加快土地征用，加快经济适用房建设。经济适用房主要用于安置本市中低收入家庭和城市建设拆迁家庭。在经济适用房需求得到缓解前，近年内确保经济适用房建设用地不低于住宅用地供应总量的50%.同时，要加快中低档商品房的建设，力求达到国务院要求的房地产市场供求基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定，以尽快解决本市居民的住房问题。

（二）建立《经济适用住房权属证书》机制。

1、要通过《经济适用住房权属证书》这一载体和相关机制，使经济适用房市场体系与房地产市场体系相衔接。要专门设计《经济适用住房权属证书》，使之与普通商品房的《房屋所有权证》相区别。《经济适用住房权属证书》持证人为经济适用房的购房人，享有该房的有限产权。

2、经济适用房必须住一定年份后才可上市交易（其中，经济适用房为五年，经济解困房为十年），在规定期限内或虽已达到规定期限但未办理补交规费等相关手续的，持证人不得将其转让、抵押（除购房人用于购买该经济适用房的抵押贷款外）、出租。持证人在规定期满并按规定补交相关费用后，可向房产管理部门申请更换《房屋所有权证》。2003年3月31日[即《杭州市人民政府关于进一步加强杭州市区经济适用住房建设和销售管理工作的若干意见（杭政〔2003〕3号）下发之日]起和新建的经济适用房，其上市交易时需缴纳的费用，由专门工作机构在购房时作出规定，并在其权属证书中注明。此前购买的经济适用房，在规定期满后需上市交易的，按购买时该经济适用房出让土地评估价或市场底价的55%计缴相关费用。

（三）加强经济适用房的管理。

1、改革摇号办法，采用摇号轮候制，确保所有符合购买经济适用房条件的市区居民都有机会购买经济适用房。要确保经济适用房户型结构合理，中小户型应占大部分。要严格经济适用房准入条件，防止高收入者、投资和投机者进入经济适用房市场。

2、对被拆迁困难户实行有条件的安置保底政策。即经核实被拆迁人在本市另无住房，确因经济困难而申请放弃拆迁房屋产权的，可由建设单位在本市范围内提供建筑面积不小于46平方米的成套房作为安置用房，其产权归属建设单位所有，双方建立租赁关系。

（四）加强商品房市场管理。

1、对商品房销售，在销售时除注明建筑面积外，必须注明套内面积，以提高销售透明度。

2、公开商品房预（销）售房源信息。房地产开发公司在取得《商品房预售证》后，必须向社会公开所有经批准的可预（销）售房屋的房源信息。市房管部门应将所有经核准的预（销）售房源信息在网上公示。公示内容包括：预售证号、房号清单、预（销）售总面积、预（销）售总套数。

3、实行商品房销售全程管理。对经批准销售的商品房，实行全程控制、动态管理。由市房管部门向社会公布各开发公司销售并备案的商品房（凡房屋完成交易的，必须报备、公布）各销售楼盘的销售现状，包括经批准后己预（销）售备案房源（房号）和未销售备案房源（房号）。

4、严肃查处商品房销售中的违规行为。对房地产开发公司有房源而拒绝销售的行为，市房管部门要在接到投诉、举报并经查实后作出处理。接到群众第一次投诉并经查实后，予以警告，责令其限期整改，并在新闻媒体上曝光，被拒绝人确定购买房源的销售价格不得高于其开盘时的备案价格；接到群众第二次投诉并经查实后，在新闻媒体曝光的同时，记入房地产开发企业信用档案，作为该开发企业开发资格核定和验审的依据，情节严重的降低或取消其开发资格。

5、切实遏制房地产炒作行为。为缓解目前我市住宅供不应求、房价持续上涨、房地产炒作屡禁不止的状况，按照国家财政部、税务总局的有关规定，通过加强税收征管和恢复征税进行税收杠杆调节，切实遏制房地产炒作行为。从2004年1月1日起，对房地产交易（本市居民为改善住房条件的买卖行为除外）征收20%税率的个人所得税，具体办法及实施细则由市财政局（税务局）会同市物价局、房管局、房改办另行制订。

（五）加强住宅建设用地的开发管理。

1、控制单体农居，鼓励建设小高层（12层）以上农居。具体措施另行制定。

2、对经济适用房建设实行统一政策、统一规划、统一标准、统一管理。具备下列条件的企事业单位可申请自建或通过土地置换取得经济适用房。

（1）符合杭州城市总体规划要求，规划为住宅用地的；

（2）在市区四类土地以外（含四类土地），为单位自有宿舍生活区用地的；

（3）所建经济适用房供给对象为生产销售困难且住房困难的双困企业中符合申购条件并已领取《经济适用住房准购证》的；

（4）所有购买、办证等手续纳入市里统一办理，不得变相搞福利分房或实物分房，多余的经济适用房房源必须交市里按经济适用房销售管理办法实施销售。

符合上述条件的企事业单位，原建住宅被鉴定为整幢危险房屋且未纳入近期拆迁计划的，因城市环境整治其住宅需要拆翻建的，可申请建设经济适用房或利用单位自有存量土地置换以及由政府分配取得经济适用房，原则上不能自行建造经济适用房。具体细则由市建委会同市规划局、国土资源局、房管局另行制定。

3、严格商品房开发中的土地管理。加强对商品房开发的土地管理，遏制房地产开发商在商品房建设中的违法违规行为。对征而不用超过两年的土地，由市国土资源局按照《土地法》的规定依法予以收回。

（六）建设一批大学毕业生和外来务工人员的租赁公寓。

为保护好大学毕业生和外来务工人员在杭创业的积极性，解除其后顾之忧，建设一批专供来杭创业大学毕业生和外来务工人员居住的专项租赁公寓。从今年开始，筹建大学毕业生公寓，按照人均8平方米的标准建造集体宿舍，第一期建设面积为5万平方米。要按照政府主导、社会参与、市场化运作的方式，将公寓出租给来杭创业的单身大学毕业生。外来务工人员的暂住公寓，由各区政府负责，通过租赁市区存量住房以及采取政府供地监管、只租不售、市场定价、合约租住的市场化运作方式予以解决。可由资信良好的开发企业组建服务公司，建设外来民工集体宿舍。具体办法由市房管局会同市建委、物价局、财政局另行制订。

（七）加强房地产信息体系建设。

要尽快建立以城市地理信息系统为基础，依托杭州市政务外网，实现全市各类房地产及相关信息资源数据共享的杭州市房地产宏观决策支持系统，为各职能部门日常管理、公众信息查询、网上办事提供网络平台，并在此基础上为政府宏观调控提供决策支持。

系统应以图形化的形式展示全市各类土地、房产资源的分布，全面、准确地反映各类房屋的产权情况和租赁信息，实现以个人和家庭为单位的房产信息统计，并具有面向社会及时房地产信息的功能；通过对人口、住房拥有情况、土地供应情况、不同房产分布情况等信息资源的分析，利用各种知识决策模型，有效地帮助政府职能部门对土地定价、经济适用房和商品房的投放比例，以及城市规划、产业布局、交通组织、城市管理等提供决策支持。

杭州市房地产宏观决策支持系统的建设由市政府办公厅牵头，各相关部门协同配合，力争明年上半年基本建成。

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第二条本意见适用于在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁对被拆迁人的补偿、安置。

第三条为使城市房屋拆迁货币补偿最低标准与房地产市场发展水平相适应，城市房屋拆迁货币补偿最低标准确定为6万元。

第四条被拆迁人具有城区常住户口，在城区仅有一处住房且户口与被拆迁房屋权属证件一致并在该房屋中实际居住的，获得的补偿金额低于拆迁货币补偿最低标准的，拆迁人应当按照拆迁货币补偿最低标准对被拆迁人予以补偿。

第五条货币补偿金额指被拆迁房屋的房地产市场评估价，不包含搬迁补助费、临时安置补助费以及被拆迁房屋附属物、室内自行装饰等补偿金额。

第六条被拆迁人获得城市房屋拆迁最低货币补偿标准后仍无力解决住房困难的，可以申请购买租售并举的经济适用房（即解困定销房）。租售并举经济适用房的房屋套型建筑面积在65平方米左右。

第七条购买租售并举经济适用房实行申请、审批和公示制度。被拆迁人签订货币补偿协议后，书面申请购买租售并举经济适用房，如实填写《**市市区租售并举经济适用房审批表》，拆迁人或拆迁实施单位证明其是否执行城市房屋拆迁货币补偿最低标准，街道、社区初审其经济收入及有无其他房屋，市建设局审查批准，并在实际居住地和新闻媒体上分别进行公示，经公示无异议的，准予办理租、售手续。

第八条符合购买租售并举经济适用房的被拆迁人，应将其拆迁货币补偿最低标准的金额抵算购买45平方米（不含层次差价、自行车库及附属设施费用）的租售并举经济适用房，其余20平方米可按国家规定租金标准租赁使用；自愿购买的，每平方米按当年经济适用房价格优惠200元结算。

第九条租售并举经济适用房在取得完全产权5年后方可上市。上市时，应按届时同地段普通商品房与经济适用房差价的50%向政府交纳增值收益。

第十条被拆迁人在本市城区仅有一处房屋，拆迁获得的货币补偿金额在18万元以内且无力自行解决住房问题的，可以申请购买经济适用房。

第十一条被拆迁人签订货币拆迁补偿协议后，书面申请购买经济适用房，如实填写《**市购买经济适用房申请表》，由所在单位鉴证，无单位的由街道、社区鉴证其收入及住房情况，拆迁人或拆迁实施单位鉴证补偿情况后，连同货币拆迁补偿协议，交市建设局审查批准，并在其实际居住地和新闻媒体上分别进行公示，经公示无异议的，发放准购通知单。

第十二条被拆迁人持有《建设工程规划许可证》未领取房屋所有权证，但能够证明该房屋为其合法拥有的，经市房管部门确认合法建筑面积后进行补偿。

第十三条《城市规划条例》实施前，因历史原因形成的无证、手续不全的住宅房屋，与**年原泰县航测图标注相符的，经市房管部门确认面积后按有证房屋进行补偿。

《城市规划条例》实施后至《城市规划法》实施前，因历史原因形成的无证、手续不全的房屋与**年原泰县航测图标注相符的，经市房管部门确认面积后，参照同类型结构、等级、折旧标准的有证房屋市场评估价给予90%的补偿。

第十四条拆迁公告后进行突击建房和房屋装修的不得给予补偿。

第十五条临时安置补助费按合法建筑面积计算，城市房屋拆迁每平米5元，征地房屋拆迁每平米3元，不足400元的，按400元补助。

第十六条自**年起，本市城区内住宅房屋的被拆迁人选择多高层或高层住宅安置的，可以享受以下优惠：

（一）全额减免电梯运行、维护及更换费用。

（二）购房时优惠公摊面积，具体按以下情形及比例结算：

1、被拆迁房屋主房为平房，被拆迁人选择双电梯单元的，其安置房公摊面积部分优惠25%，选择单电梯单元的，优惠20%；

2、被拆迁房屋主房为楼房，被拆迁人选择双电梯单元的，其安置房公摊面积部分优惠20%，选择单电梯单元的，优惠15%。

第十七条对被拆迁人减免费用按以下程序办理：

（一）被拆迁人填写申请表，并提交个人身份证、房屋拆迁补偿安置协议书、安置住宅房屋产权证等证件交所属物业公司统一报送市建设局；

（二）市建设局或拆管办审查拆迁补偿安置协议的相关内容，市物业管理处核准应减免的费用；

前款减免的费用由市财政负责承担。

被拆迁人享受优惠公摊面积按以下程序办理：

（一）被拆迁人在结算安置房价款时填写优惠公摊面积申请表，并提交个人身份证、房屋拆迁补偿安置协议书、购房发票等证件报市建设局；

（二）市建设局或拆管办审查拆迁补偿安置协议的相关内容，市开发办核准优惠结算的金额，优惠结算的资金由拆迁人一次性支付。

第十八条被拆迁人办理相关优惠或费用减免必须符合以下要求：

（一）申请优惠或减免的被拆迁人姓名须与房屋拆迁补偿安置协议中的姓名一致，被拆迁房屋面积以房屋拆迁补偿安置协议载明的合法建筑面积为准；

（二）被拆迁房屋面积小于安置房面积的，仅优惠或减免一套房屋的相关费用。被拆迁房屋面积大于安置房面积45平方米以上的，可以享受优惠或减免两套房屋的相关费用；

（三）被拆迁人（原产权人）已故，继承人可以享受其相关费用的减免，但共同继承或析产继承的，不得超过被拆迁人（原产权人）应享受的份额；

（四）免缴电梯运行、维护、更换费用的年限不超过50年；

（五）被拆迁人安置房产权转让后，其电梯运行、维护、更换费用的优惠即行终止，受让人不得享受。

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【关键词】 经济适用房 问题 优点 完善

自1998年首批经济适用房项目在北京出现以来，我国推行经济适用房制度已经近十年了。然而，经济适用房制度由于在推行过程中存在的种种弊端，却饱受诟病。比如，开发经济适用房的初衷是为了解决贫困的、买不起商品房的老百姓的住房问题，而事实上，很多经济适用房的面积、档次都大大超过标准，出现很多开着豪华小车的人住经济适用房的现象，甚至出现了一些经济适用房别墅区；此外，经济适用房还被很多人作为生财之道，将经济适用房甚至其选房号拿来倒买倒卖，大发扶贫政策之财；等等。

鉴于这些不尽如人意的问题，近年来相当多人提出建设廉租房来取代经济适用房，以解决低收入无房户的住房问题。在今年的“两会”上，很多代表委员对廉租房大加赞赏，认为应重点建设廉租房来保障低收入者的住房。

诚然，廉租房能解决一些极为贫困的、不敢奢望有自己住房的人的居住问题，但是，据统计，需要政府提供几乎等于免费的廉租房救助的特困家庭最多5%，而却有70%的普通市民家庭抱怨自己买不起房。每次经济适用房放号时，等待拿号的、排成长龙的队伍即可反映出广大老百姓对经济适用房的需求之强烈。经济适用房与廉租房，哪个应重点建设，则显而易见。

不可否认，经济适用房制度推行过程中确实出现了很多问题，然而，不能因噎废食，这些问题，不是制度本身的问题，而是缘于没有严格执行制度。应该有针对性地解决这些问题，而不是因此而全盘否认经济适用房制度。

为什么笔者要坚持以经济适用房为解决低收入无房户住房问题的主要矛盾呢？首先比较一下，经济适用房相对于廉租房有什么优点。

第一，在中国传统观念中，中国人对家有一种特别强烈的情结，“居者有其屋”，家的物质反映，就是房子。“金窝银窝，不如自己的狗窝”，这句俗语，充分诠释了这一种情怀。自己的家，在很多老百姓心目中，是根，是让心停泊的港湾，有了自己的房子，则有了稳定，有了温馨。什么才是自己的家，以区分于寄人篱下、区别于租住别人的房子？简而言之，就是拥有产权。

第二，经济适用房相对于廉租房，能带动大量的相关产业的发展，能大量刺激消费、扩大内需，促进经济的发展。如果是廉租房，居住者没有自己的产权，很多人在装修上就不太讲究，在购买家俱、家电、装饰物等，也是能省则省。反之，如果是购买经济适用房，是真正属于自己的房子，虽然经济不是很宽裕，然而，也会在力所能及的范围内加以装饰，尽量使之更具温馨感，则能带动大量装修、服务、零售等行业的发展。

第三，有助于保护环境，保护房屋质量。廉租房毕竟是租住的地方，不是自己的家，非长久居住之地，因而，部分租住者不会象爱护自己的家一样地爱护廉租房及其所在的居住区，不利于保护住宅的质量及提升居住区的档次。而经济适用房则相反，它使居住者有一种归宿感，能自觉地保护房屋的质量，延长其使用寿命，能更好地美化小区环境，改善居住条件。

当然，我们也不能忽视目前经济适用房制度存在的问题。但是，对于这些问题，一不能回避，二不能因此而否认经济适用房制度。笔者认为，经济适用房相对于廉租房而言，还是具有不可替代的优点，关键是要探索解决经济适用房制度目前实行过程中存在问题的方法，而并非以廉租房制度来取代经济适用房制度。要发挥两种制度各自的优点，从中国的国情出发，以经济适用房为主，以廉租房为辅，为更广泛的低收入群体提供保障住房。

笔者认为，可以从以下几个方面完善经济适用房制度：

第一，严格控制经济适用房的建设标准。在地段上，避开城市中心地段，但也不能太偏，满足市民上下班、出行的基本要求即可；在房型上，只能建设为中小户型，中户型80平方米左右，小户型60平方米左右，不能超标，满足低收入老百性的基本生活需要；配套设施上，也是满足基本生活便利需要即可，不得超标建设中心花园、游泳池、会所、停车场等奢华设施。控制在这种建设标准内，也会在很大程度上消除高收入群体购买经济适用房的意愿，减小审查购房者资格的难度。

第二，严格审查购买经济适用房者的主体资格，保证购买经济适用房的主体是真正的低收入者。首先要建立有效的收入监测机制；其次要实行公告制度，接受社会监督；再次要对审查购房人资格的经办人员严格管理。建立经济适用房出售档案，包括经济适用房、购买者、经办人等资料信息，全程透明、跟踪管理，经查有弄虚作假的，坚决追究相关责任人的责任。

第三，禁止经济适用房上市交易。《经济适用住房管理办法》中规定，经济适用住房只有在取得房屋所有权证和土地使用证一定年限之后，才能按市场价上市出售。笔者认为，经济适用房具有国家补贴的福利性质，其与商品房的差价部分不能归私人所有，所以，经济适用房既不能用以出租，也不能按市场价上市出售。有的老百姓经济困难时符合购买经济适用房的条件，若干年后，经济宽裕了，想购买条件更为理想的商品房，则其经济适用房只能由政府回购，以再次出售给其他低收入者；或者可以出售，但需要补交与普通商品住房同样标准的土地出让金。以此杜绝炒卖经济适用房的现象，实现社会资源的公平分配。经济适用房使用者将住房出售给政府或补交土地出让金后，可以再次申请其他经济适用房，以解决其工作地点变化等因素导致的出行不方便问题。

第四，建立经济适用房的惩戒制度和退出机制。对于在经济适用房管理中弄虚作假，不按经济适用房的建设原则、分配原则、使用原则管理经济适用房项目的，一经发现，严加惩处。以居民身份证号为主体、以家庭为单元建立全国联网的信息档案，如果有条件购买商品房了，其已经购买的经济适用房必须由政府部门回购，取消享受经济适用房福利的资格，以便将经济适用房再次出售给其他低收入无房户。

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美国的市场经济已发展到非常成熟的阶段，保障交易安全、维护经济秩序的法律制度也都较为完善。美国是判例法国家，法官法律适用中存在较大的能动性，其司法较为灵活，在及时回应现实问题的同时，弥补了成文法滞后的缺陷。对于债权人利益保护的不足，主要通过完善的信用制度、成熟的信息披露制度和“刺破公司面纱”制度予以弥补。

(一)完善的信用制度美国的授权资本制

之所以运行良好，其主要原因之一就在于完善的信用制度所起到的补充作用。美国关于信用方面的法律法规数量较多且涉及范围较广，贯彻了信用产品的各个环节。美国在信用管理层面分工明确，分为联邦、州政府两级管理体系，下设若干管理机构，并与行业协会自律一起构成了“双级多头”的管理体系。建立了全方位的失信惩戒制度，将经济领域的失信行为扩展到全社会方位。美国信用行业发展成熟，信用产品具有非常广泛的市场主体，包括信用服务机构及信用消费者。加之将社会信用信息进行公开，法律对信用服务机构合理取得企业信用信息亦未做过多限制。

(二)成熟的信息披露制度

美国拥有最成熟的信息披露制度，要求公司全面、真实、详尽的对公司财务信息进行披露。1933年美国《证券法》中确立了财务信息披露制度，规定上市和发行证券前在交易所进行登记，这主要针对证券的初次发行。1934年《证券交易法》规定了持续性财务信息披露。后来《证券法》的修改提出了综合信息披露制度，统一并简化信息披露制度，给投资者提供不重复且有意义的财务信息，节约上市公司成本。美国之所以拥有发达的资本市场，其原因就在于，对公司的财务信息进行了完全的披露。

(三)逐渐完善的“揭开公司面纱”制度

美国的“揭开公司面纱”制度是由相关判例发展起来的。在特定个案中，债权人为保护其利益可以向法官请求“揭开公司面纱”，直接追究公司股东责任。在美国，法院“揭开公司面纱”的主要原因是债务人公司处于股东的实际控制之下，或者尚未获得还款的债权人受到股东那边某些形式的不正当行为的影响。出资不足虽非主要原因，但也构成揭开面纱的行为之一。美国在宽松的授权资本制度下，通过信用制度、信息披露制度及“揭开公司面纱”制度的配套补充，在股东、公司、债权人之间构建起一个相互制约与平衡的保护体系，在公司资本制度之外，建立维护债权人利益的良好机制。示。经济适用房和普通的商品房是不一样的，因为经济适用房的出售对象一定是特定的人群。如果经济售房机构得知实际购房人并不是名义购房人，而是不符合条件的实际购房人，就不会将房屋出售给该人。那么，售房人和实际购房人之间签订的购房合同就是在被欺诈的情况下签订的合同。则根据《合同法》第五十四条的规定该合同属于可撤销可变更的合同，受欺诈一方有权要求撤销或者变更合同。因为在现实生活中并无政府部门或者相关的企业主张权利。如此看来，当法院遇到借名买房合同纠纷的时候，就应该通知原房屋出售机构或政府经济适用房管理机构作为第三人参加诉讼。如果经原房屋出售机构或政府经济适用房管理机构分析认为实际购房人是为了获利为目的买房的话那么就可以依《合同法》第五十四条主张合同撤销。合同被撤销后自始无效，房屋收归原出售机构所有。就无需再考虑实际购房人和名义购房人之间合同的效力问题。如果上述机构认为实际购房人也是家庭困难的社会成员只是因为没有该地的户口或者其他类似因素而不能购买该房屋的，可以不行使撤销权，依据《合同法》第五十五条的规定使合同有效，则在此基础之上再分析实际购房人和名义购房人之间合同的效力问题。我认为借名买房的当事人意图规避的是《经济适用住房管理办法》及地方规章和政策，不属于强行性法律规范的范畴，不可能因此而导致合同无效。

二、总结