维修基金管理办法范文

导语：如何才能写好一篇维修基金管理办法，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

（一）专项维修维修资金的规定

《物业管理条例》（2003年9月1日施行）第54条规定：＂ 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。＂

（二）专项维修基金的规定

1、建设部、财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（1999年1月1日实行）第4条规定：＂凡商品住房和公有住房出售后都应当建立住宅共用部位、共用设施设备维修基金（以下简称“维修基金”）。

维修基金的使用执行《物业管理企业财务管理规定》（财政部财基字［1998］7号），专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。＂

2、《物业管理企业财务管理规定》（财政部财基字［1998］7号）第3条规定：＂代管基金是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人委托代管的房屋共用部位维修基金和共用设施设备维修基金。

房屋共用部位维修基金是指专项用于房屋共用部位大修理的资金。房屋的共用部位，是指承重结构部位（包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等）、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内存车库等。

共用设施设备维修基金是指专项用于共用设施和共用设备大修理的资金。共用设施设备是指共用的上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、公用天线、供电干线、共用照明、暖气干线、消防设施、住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、室外停车场、游泳池、各类球场等。＂

3、国家发展改革委、建设部《物业服务收费管理办法》（2004年1月1日起执行）第11条第4款规定：＂物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。＂

二、“专项维修资金”与＂专项维修基金＂的比较

两者的区别

1、前者是《物业管理条例》规定的概念；后者则是《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》规定的概念。

2、《物业管理条例》属于行政法规，因此，前者属于行政法规规定的概念；《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》属于部门规章，因此，后者是部门规章规定的概念。

3、前者适用于住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业；而后者则主要适用于商品住房和公有住房出售后的物业，也适用于非住宅商品房（《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第22条）。

4、前者交纳的主体是业主；后者则又区分商品住房与公有住房出售两种情形，商品住房的交纳主体是购房者（《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第5条第1款）；公有住房出售后的交纳主体有二，其一是售房单位，其二是购房者（《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第6条第1款第1项、第2项）。

5、前者专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造；后者则用于房屋共用部位和共用设施设备的维修。

6、前者属于业主所有；后者则根据适用范围的不同具体区分为商品住房与公有住房出售两种情形，商品住房由购房者交纳的基金属于全体业主共同共有（《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第5条第1款）；公有住房出售时售房单位提取的基金属于属售房单位所有，购房者交纳的基金属于全体业主共同共有（《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第6条第1款第1项、第2项）。

7、前者收取、使用、管理的办法，《物业管理条例》授权国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定，而至今两部门没有制定具体的收取、使用、管理的办法；后者则是由建设部制定的，由具体收取、使用、管理的规定。

由此可见，两者之间存在着明显的区别，因此，不能得出＂专项维修基金＂就是＂专项维修资金＂的结论。

（二）两者的相同之处

另外，两者之间也有一些相似之处，如适用的范围、交纳的主体、权属等方面。

三、关于两者之间的适用关系

对此有两种截然不同的观点。一种观点认为自2003年9月1日《物业管理条例》施行后只能收取＂专项维修资金＂，不能收取＂专项维修基金＂。而＂专项维修资金＂只能按照国家有关规定交纳，而至今没有国家有关规定，因此，业主勿须交纳＂专项维修资金＂。此其一。其二，《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》作为部门规章，在其上位法《物业管理条例》没有具体规定专项维修资金的收取、使用、管理的情况下，规定了专项维修基金的收取、使用、管理规定，违反了《立法法》的规定。根据《规章制定程序条例》第37条第1款的规定，《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》的制定机关发现与新公布的法律、行政法规或者其他上位法的规定不一致的，或者与法律、行政法规或者其他上位法相抵触的，应当及时修改或者废止。因此，在《物业管理条例》施行后，应适用《物业管理条例》的规定，而不能适用《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》的规定。

另一种观点则认为，《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》施行在先，《物业管理条例》施行在后。《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》规定与《物业管理条例》的规定不冲突。在不冲突的情况下，《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》可以制定具体的适用规则。因此，《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》并没有违反《立法法》的规定。此其一。其二，前一种观点只适用《规章制定程序条例》第37条第1款的规定，但却忽视了该条第2款的规定，即修改、废止规章的程序，参照本条例的有关规定执行。《试行办法》的制定机关在没有修改、废止《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》的情形下，《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》仍是有效的。因此，适用《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》没有问题。

笔者倾向于第一种意见。但须对第一种意见的理由进行两点补充，其一是＂专项维修资金＂与＂专项维修基金会＂存在着重大的区别。其二是在实务中对＂专项维修基金＂还没有建立起符合《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》要求的机制，更不用说＂专项维修资金＂这种机制了。

四、对当前收取＂专项维修资金＂的解决办法

在实务中，有些房地产开发经营企业在出售住宅商品房时收取＂专项维修资金＂，具体又有不同的方式：

有些是在商品房买卖合同中作出了约定，由房地产开发经营企业收取，比例一般为商品房出售价格的2－3％。如果业主不交纳，。可以以违约来追究业主的责任；

有些是合同中没能约定，而是根据《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》及地方性规章和规范性文件收取＂专项维修基金＂，对此我认为不妥，业主可以拒绝交纳。有些是合同中没有约定，而是根据《物业管理条例》来收取＂专项维修资金＂，对此有些业主根据房地产开发经营企业的要求交纳了，有些则没有交纳。对于没有交纳＂专项维修资金＂的业主，根据现行的规定，房地产开发经营企业没有救济的方式和途径，既不能向人民法院起诉，更不能向民商事仲裁机构申请仲裁。

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【关键词】物业维修基金；管理与运作；法律问题

一、我国物业维修基金的相关概念

为了业主全体利益，在住房出售之后，为了能够在保修期过后对物业范围内房屋的公共部分、公共设施等更新、维修、改造提供资金的基金就是所谓的物业维修基金。在我国城市化进程中，重建轻管思想严重，使得大多房地产开发商只为将自身利益最大化，在房屋建造时粗制滥造偷工减料，更甚至许多隐患在业主入住时无法检查到，这样的房屋一经使用，业主不仅需要面对难以承担的维修费，更无法找到出现故障的问题在那里，因此，我国相关法律法规明确规定了建筑工程的保修制度，在保修期之后的维修则需要使用物业维修基金进行维修，目前世界上多数国家均对物业维修基金的设立做出强制性规定。可以说物业的“养老金”就是物业维修基金，其在营造和谐生活环境以及完善物业管理体制方面起着重要的作用。

二、我国物业维修基金管理与运作中存在的法律问题

（一）物业维修基金归集出现的法律问题

第一，归集主体不够明确。由于我国物业管理制度建立时间较短，各地区管理制度发展水平参差不齐导致各地立法不一。例如广州地区规定物业维修管理基金以开发商作为缴费主体，以求降低业主压力，但是俗话说羊毛出在羊身上，开发商寻找规定的漏洞，将这笔钱又重新转嫁到了购房者的身上。虽然《住宅专项维修基金管理办法》中规定缴费主体应该是购房者，但是根据法理，部门规章以及地方性法规法律效力并不分高低，一旦归集主体出现矛盾的时候，法官将无所适从。

第二，归集不到位。虽然《住宅专项维修基金管理办法》中有指出，若业主没有缴纳基金，开发商就不能够给予业主入住钥匙，但是目前部分业主购买房子并非自己入住而是为了”炒房”，这样就使得维修基金归集不到位，影响到小区物业的维修保养。

（二）物业维修基金管理运作中出现的法律问题

物业管理企业是以营利为目的，遵照法律法规程序以及条件所建立的民事主体。目前由物业管理企业对物业维修基金进行代收的问题逐渐凸显出来。物业管理企业的最终目的是实现经营利润最大化，其所提供的维修服务也是为了获取利润。然而由于目前物业市场不够规范，使得很少有物业管理企业以树立企业形象为目标。由于物业维修基金巨大的数目，并且相关法律法规并没有规定物业管理企业需要对物业维修基金收费以及标准进行公开的义务，因此挪用其不仅能够给企业带来巨额利润，更是在短期内无法被业主所察觉，因此在利润的诱惑下，多数物业管理企业铤而走险，出现挪用、私吞等犯罪违法行为。

三、关于完善物业维修基金管理运作制度的建议

（一）建立健全的相关法律法规制度体系

物业维修基金与社会保险基金一样，均是群众能够安居乐业的重要保障。由于我国目前物业管理以及业主资质等立法体系存在问题，使得物业维修基金法律制度无法健全完整。因此我国首先需要定制起能够作为直接物业维修基金制度依据的法律。其次需要以基础立法为根本，建立起物业维修基金使用以及管理的行政法规或是单行法，以促进我国物业维修基金制度有关的法律法规体系不断健全完善。

另外，立法需要对物业维修基金中行政部门的监管职责进行明确规定，在物业管理企业，开发商存在物业故障不及时维修，或是业主举报维修基金被侵占的时候，相关部门不能够及时采取管理措施，对被侵犯的权利进行救济。再者，物业行业需要被立法赋予一定监督权力，让其有权利用宣传栏，报纸以及网络将关于物业维修基金的重要信息向全体业主公布，使得全体业主能够对物业管理企业、开发商以及业主自主机构等行为进行监督，一旦出现不良行为能够进行及时有效的反馈。

（二）规范物业维修基金管理运作

第一，对于每一笔所动用的物业维修基金物业管理企业均需要定期对其用途、动用数额等进行公布，并且规定业主具有随时查阅物业维修基金运作情况的权利。第二，相关法律法规需要对物业管理企业以及业主委员会之间的关系进行明确，使得其权利能够受到多方制约。当物业管理企业权利被业主委员会所侵犯时，需要有强制性法律对其进行制裁。第三，借鉴发达国家经验，引进法律顾问作为业主委员会的法律援助，引入基金管理公司、会计事务所以及保险公司等提供金融服务，这样才能够从根本确保物业维修基金的安全与收益。

（三）规范施工单位的保修义务

开发商需要谨遵建筑法律法规需要以及标准，向小区物业管理公司递交合格的房屋，物业管理公司在承接建筑时，需要对公用设施以及物业公共部分进行检验。移交之后，若是发生故障，物业管理公司有义务对其进行维修，若是在保修期内，则需要由施工单位进行保修，并且赔偿损失。法律可以对施工单位进一步规定其需要为所建物业进行财产保险，财产保险期限则是该建筑物的保修期限，受益人则为全体业主。这样能够有效杜绝一旦保修期内房屋出现问题，开发商“卷铺盖走人”，导致业主无法找到开发商承担责任，而物业管理公司也由于无法追偿维修费用而拒绝接受保修期内的维修。

（四）建立具有投资收益功能的信托机构

第一，可以借鉴发达国家的物业维修基金保值增值方法。例如法国许多物业管理企业同时监管多栋大楼，所收取的物业管理费以及物业维修基金总数惊人，这笔数额巨大的资金通常被用来投资低收益但是小风险的行业以求达成保值增值的目的。

第二，有学者提出利用社会分工理论进行对物业维修基金的保值增值，即成立专业信托机构对物业维修基金保值增值工作进行承担，风险自负，按照比例对增值部分进行分成。由于物业维修基金是业主对业主自治机构的信任，以改造、维护以及更新小区公共设施为目的所成立的基金，因此可以利用信托法对其进行调整，并且在此基础上成立具体的信托法律制度用以对物业维修基金进行管理。

结束语

随着我国房地产市场的快速发展，新建小区也日益增多，人们对物业维修基金越来越关注，其使用、筹集以及保值增值等相关问题与全体业主的自身利益联系紧密，并且物业维修基金制度对房屋的安全使用以及公共区域的使用功能等有着重要意义，因此成为关注焦点。因此，需要对物业维修管理基金的监督机制，管理方式等立法不断加强完善，明确其性质，不断健全其归集、管理、运作等流程中的法律法规，从而促使物业维修基金逐渐规范。

参考文献

[1]于玉莲，鲁捷.物业管理法规[M].电子工业出版社，2008年版

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[关键词]房屋；维修基金；管理模式

中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2015）08-0198-01

前言

社会经济和科技的快速发展，相关产业和经济也随之发展起来，近几年来，房产经济发展速度较为突出，但是在发展的同时，人们在居住和使用的过程中出现了一系列的问题，困扰着人们的正常生活和工作，完善房屋维修基金管理模式，健全房屋维修管理制度体系势在必行。

1 房屋维修基金管理不足

我国房屋实行商品化是在最近几年开始实施的，正是由于实施的时间还不够长，所以在房屋维修基金管理模式中存在这一系列的问题。

1.1 房屋维修基金管理力度比较弱

造成这种现象出现的原因主要是显现的房屋维修管理模式下机构不健全，相应的管理手段也不够先进，导致矛盾、纠纷的出现。房屋维修基金在没有业主大会之前主要由房屋所在地的房产主管部门进行管理。该部门通常情况下会选择当地银行来对房屋维修基金进行专项管理，同时在该银行设立一个专户。自从有了业主大会，房屋基金也被存放在当地银行，但是进行基金账目管理的部门则要由业主会选取，从这一点上可以看出，有三个管理者参与了维修基金管理，这在很大程度上降低了基金管理的力度，甚至导致部分地区出现侵吞、挪用现象，加之有些基金管理账目本就混乱，管理不严，损害了业主利益，从而导致矛盾发生。

1.2 资金运用不到位

业主缴纳维修基金的最根本目的是让基金真正用到维修工作上，包括维修小区公用部位和设备。此外，房屋维修基金在、投资工作中的运行也是基于维修目的的。维修基金如果没拿来进行房屋维护与建设，那么它的收缴也就没有了意义。但是，尽管绝大多数人知道这一道理，但是实际使用维修基金的过程中还存在维修不足的问题，即资金在维修工作中没有落实到位。

1.3 资金管理成本耗费大

《住宅专项维修资金管理办法》曾指出，如果在银行开设一个专户进行基金管理，那么需要做好设帐工作，首先要先以小区为单位，在此基础之上根据房屋设置分户账。对于没有物业管理的，则设帐的时候按楼来进行。这样做增大了基金管理信息量，使管理程序变得复杂，各环节工作量很多导致管理工作既耗时又费力，增加了资金管理成本。

2 完善房屋维修基金管理模式

2.1 完善法规建设

针对现阶段房屋基金管理力度弱，管理机构不健全的情况，可以采用完善法律法规建设的方式来进行解决。这主要是因为资金管理力度差是缺乏上层指导。关于房屋基金管理的法律法规或是相互存有冲突，或是在某一领域内涉及不全面。这也称为了完善房屋维修基金管理模式的一个阻碍。因此，为了优化管理模式，国务院或其它权利部门应该就房屋维修基金相关问题进行完善，比如对维修基金的收取数量及收取范围做好明确规定，同时对于归集、监管等环节进行立法管理，保证房屋维修管理工作在何时何地都能有法可依。另外，在执行期间，政府及相关部门也应据此制定关于基金管理的具体细则，保证上方制度和下方执行的统一，以完善和规范基金的归集、管理工作。

2.2 加强基金监管

房屋维修基金管理是一项长期工作，它所涉及到的基金收缴、归集或投资等方面联系性较强且比较复杂，此外基金管理工作有涉及到广大人民群众的利益。因此在维修基金的使用和管理方面一定要加大监管力度，避免出现错误。特别是要确保收缴上来的资金安全，因此要做好基金监管，保证基金应用到位，防止资金管理和使用过程中有违法乱纪情况出现。

2.3 规范资金的归集和使用

归集和使用是进行基金管理的一项重要内容，因此想要保证基金管理工作的的落实，首先要先做好基金的归集工作，这一点上可以先从地方政府和房地产管理部门入手，由它们建立一个专门机构来进行资金的归集和使用。对于已经收缴到的维修基金，应尽快交到管理机构进行管理，已经被挪用的基金一定要进行追缴和补足。其次，还应该加强对基金使用的管理，保证基金真的能取之于民、用之于民。

3 房屋维修基金管理模式创新

为解决上述房屋维修基金管理工作中存在的不足，确保房屋维修资金的最优化利用，对于现阶段房屋维修资金管理模式的创新变得十分必要。为了让基金避免投入风险，提高基金利用率，可以采用一种政府主导模式来加强对房屋维修基金的管理。

3.1 创新原则

这种新型管理模式下主要由当地政府负责来支配维修基金运作，同时也有政府进行日常基金的管理。这样做的主要原因政府在物业公司等涉及到房屋维修工作的组织部门面前是具有公信力的，而且政府本身就具有统筹资金的能力，相比较其它部门而言也有着更高的抗风险力。在这一模式中，业主缴纳的房屋维修资金和资金运作下的经济收益是维修基金的主要来源，由政府统一进行支配和操纵可以将房屋资金运作规划到国家融资计之中，这样既有利于资金安全，同时也能达到其增值性要求。

3.2 理论设计

首先，政府主导下的房屋维修基金管理模式实行基金的统一运作和管理。应尽量选择高等级的行政单位来进行统筹基金运作，如省政府。可以选择在政府的支持之下开设一个国有制公司，该公司为独资性质，主要进行房屋维修基金信托，它应用于其它公司一样正常管理，但是其性质却为非营利性。在这个公司中，设有专职人员进行基金理财工作、审计或风险管理等。而基金归集、账户管理等工作则由公司交付房地产管理部门来进行。在公司进行理财的过程中，所得到的收益有一些会转进业主账户，其它的一些则留下支持机构日常运转。

其次，在基金归集方面，政府则是使用强制性的方式来进行确保的。例如：在给业主办理产权证的时候，会提出以缴纳维修基金为办理的前提条件。这种方式可以促使业主缴纳房屋维修基金。如个人基金余额过低，相关部门需要负责同时缴纳维修费，业主如不配合，则可以选择让水利部门代收的方式来收缴。

最后。基层房管所具有管理职能，主要负责对维修基金的统计管理，在这一模式之下，政府应负责强化房管所这一职能，当其管理职能大到一定范围之后，如果业主在物业方面存在问题便可以直接同房管所交涉，这样业主不需要在多个行政主管方之间处理问题。

4 总结

综上所述，房屋基金的收缴和使用切实关系到每一位业主的利益，因此做好房屋维修基金的管理工作具有重要意义。现阶段，我国的房屋维修基金管理模式还存在不足，因此，对于已经存在的问题相关部门一定要由足够的重视并及时制定出相关政策去改进和完善，同时可以尝试去创造新型管理模式。无论采用何种方式，其最终目的都在于保证房屋维修基金的收缴能真正做到取之于民、用之于民。

参考文献

[1] 庞喜录.加强维修基金归集与管理建立房屋维修保障新体制[J].中国房地信息.2012（04）.

篇4

乌鲁木齐退休金调整：乌鲁木齐市20xx年养老保险待遇资格认证正式启动乌鲁木齐市的退休人员注意了，4月起，20xx年乌市居住离退休人员养老金领取资格认证启动，截至6月30日，无正当理由不办理者将停发养老金。

4月9日，记者从乌市退休人员社会化管理办公室了解到，认证人员包括：在乌市定居，由乌市社保管理局按月发放养老保险待遇的企业离退休人员、灵活就业退休人员、被征地农民享受养老基本生活保障金人员及其他纳入养老保险统筹的人员。同时也包含神华新疆能源有限责任公司原六道湾煤矿、苇湖梁煤矿移交乌市实行社会化管理的离退休人员。

届时，由本人携带身份证原件或社保卡原件到居住地社区劳动保障服务站进行年审。没做过居住信息备案的异地退休本地居住人员，到居住地社区交相关证件即可。

无法亲自到社区办理的，由本人或委托他人提出申请，社区提供上门认证服务。

乌鲁木齐退休金调整：乌鲁木齐城乡居民基础养老金提至180元乌鲁木齐市城乡居民基本养老保险基础养老金标准由现行的每人每月115元提高至180元，上调幅度达56.5%。新的标准将从20xx年1月1日起执行。

17日，记者从市人力资源和社会保障局了解到，为贯彻落实自治区第九次党代会和市第十一次党代会精神，切实改善民生，推动首府社保惠民工程，经市人民政府研究决定，市级财政每年投入资金近3000万元，提高本市城乡居民基本养老保险基础养老金标准。

此次城乡居民养老保险待遇政策调整，将直接惠及全市11.5万城乡居民。

据悉，20xx年，乌鲁木齐市在全疆率先启动新型农村养老保险试点工作;20xx年，又启动城镇居民养老保险制度，实现了基本养老保险的制度上的全覆盖;20xx年，将新型农村养老保险和城镇居民养老保险制度并轨，建立了统一的城乡居民基本养老保险制度。目前，首府城乡居民养老保险参保居民达11.5万人，其中，年龄在60岁以上享受养老金待遇的有3.7万人。

首府将逐步建立起城乡居民养老金正常增长机制，结合社会经济发展，及时调整城乡居民养老金，让首府城乡居民共享社会经济发展和改革成果。

乌鲁木齐退休金调整：房屋养老金遭遇动力不足物业专项维修资金俗称房屋养老金大修资金,是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

近日,新疆维吾尔自治区人民政府法制办公室会同自治区住房和城乡建设厅举行了《新疆维吾尔自治区物业管理条例(草案)》立法听证会。听证会上,住宅专项维修资金的交存、使用以及紧急状况下维修资金如何使用等问题,成为与会人士关注的焦点之一。

近日,《法制日报》记者对乌鲁木齐市大修资金的使用情况进行了调查,发现很多市民对大修资金存在不同程度误读,政府层面也还有不少难题需要抓紧研究探索。

新疆乌鲁木齐市西山路雅山新天地小区竣工近8年,不少外墙已经有些斑驳,业主李明起了用维修基金粉刷墙面的想法。

然而,李明的提议虽然得到不少业主支持,却被物业公司以不够条件为由拒绝。他很不解,基金放在那里也没人用,为何又不让我们用?

对此,小区物业工作人员王刚介绍,基金具有公益含意,一般归政府或慈善机构统筹。中国住宅专项维修资金制度开始于1999年,原建设部、财政部当时了《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》,20xx年,该办法更名为《住宅专项维修资金管理办法》,维修基金已更名为维修资金。

一字之差,差别很大。据介绍,在维修基金那个年代,确实有部分小区将这部分钱用于一般性维修项目,效果不好。尽管维修基金早已改为维修资金,但很多像李明这样的业主还是对维修资金产生误读,认为绿化、美化楼宇外立面、更换自家玻璃等都可以使用这笔费用。

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2016年物业办公室主任述职报告范文【1】

小区的主要工作是为住户提供各种常规服务,通过历任领导和小区全体员工的共同努力，小区的各项工作已基本成形。但为了迎接下一步物业收费所带来的挑战，就必须使小区的各项工作在原来的基础上，更上一个台阶，提前做好各项准备。伴着学院迎评促建的春风，我首先在广泛征求各方面意见的基础上，从完善各项规章制度出发，先后制定了《小区员工岗位规范》、《小区保安管理办法》、《小区应急处理程序》、《保安执勤文明用语》、《小区食堂管理实施细则》及《小区物品管理办法》等一系列管理制度，并在小区内利用宣传栏进行迎评促建宣传，力争从工作实际出发，细化和规范各块管理。其次是狠抓细节管理：

一、组织办公室人员和保安对小区内前期遗留的一些问题进行了全面的清理整治：

1、 对小区内遗留的建筑垃圾进行了全面清理;

2、 对与变电站交界围墙上的攀爬植物及排水沟进行了全面清理，同时对东大门及其它一些卫生死角也进行了全面清理，保证小区内无死角或盲区;

3、 对所有路灯进行了清洗，全面清除灯罩内外的污染物;

4、 对所有消防及供水阀门、健身器械进行了加油防护，避免了生锈腐蚀所造成的不安全因素;

5、 对所有球场及游乐场长条凳进行加固处理，并重新粉刷油漆，保证住户有一个舒适、安全的休闲场所。

二、由于小区的四周都是开放式的围栏，给小区的安全防范工作造成了极大困难，所以我一直将小区的安全保卫工作作为重点来抓。首先通过完善各项规章制度，对保安仪容仪表、值班巡逻、交接班仪式、文明用语，到宿舍的清洁卫生等，都作了细致的规定，并由办公室人员监督落实。其次针对夜班的重要性，专门安排由保安队长带队，我也不定期参与夜间巡逻;再次是在中心领导的关心下，在暑假期间投资八千多元，在小区内的一些死角地带安装了铁丝网，并添置了保安器材。同时，为了解决小区围墙死角照明不足带来的安全隐患，又投资四千多元，安装了八盏射灯。在不断完善内部管理的基础上，我也注意加大和派出所民警、社区，以及友邻单位的沟通协调，力求通过将内外部相结合，来为小区住户营造一个安全舒适的居住环境。

三、完善水电管理，尽力做到住户有所呼，水电有所应，小问题及时解决，大问题争取在12小时内完成。对无力解决的问题，及时上报或商请有关部门协助解决。同时加大公共路灯的修理维护力度，并根据气候变化，及时对路灯数量和照明时间作出相应调整，既保证小区内有足够的照明，又最大限度的节约电能损耗。

四、 在对小区绿化做好日常管理维护的同时，组织绿化人员积极开展育苗补种工作，同时加大修剪、除草和病虫害防治等的力度，提前做好防冻防霜措施，保证小区花木的正常生长和绿化景观的协调统一;同时监督绿化人员利用二次用水浇灌东大门和南大门周围的绿化带，最大限度节约水资源。并在年末组织办公室人员和绿化组人员，利用化粪池内的肥料，对小区内的灌木进行根部施肥，既清理了化粪池，又为灌木生长提供了充足的养分。

五、在总结日常管理经验和听取保洁人员意见的基础上，制定了《小区保洁制度》，细化保洁员工作流程和监督程序，将每人每天的工作量明细化，做到工作到哪里，就监督到哪里，同时加大了对室外球场、消防栓箱、垃圾小屋、休闲走廊、公共卫生间、信服箱、房顶等的清洁力度，使小区的保洁工作得到了极大提升。

六、制定了《小区食堂管理细则》，对食品采购、饭菜售卖等进行严格监督，同时积极帮助食堂主任解决一些工作中的实际问题，保证小区住户有一个安全卫生的就餐环境;

七、在增收节支方面，除了大力开展水电节约管理外，我们对外单位在小区内的用电情况进行了调查统计。通过多方联系协调，并经双方确认，追回电信局在小区内设置小灵通机站的电费15386元，但由于电信局年终结算，所以该笔费用推至XX年1月份支付。另外在中心领导的大力支持下，投资39000多元对小区食堂进行了改造，力图将其作为小区创收的一个增长点，但由于我个人的经营能力有限，未能实现这一愿望。

2016年物业办公室主任述职报告范文【2】

在XX年的工作中，我办严格执行了物业管理相关的政策法规，同时按照城市综合管理局的总体工作部暑，结合珲春实际情况，对全市的物业进行了规范的管理工作。具体主要抓了以下几个方面的工作。

一、进一步强化单位的制度建设

今年我办进一步加强了单位的规章制度和考勤制度，每周都抽出半个工作日进行学习各项业务知识，要求每位单位职工都要认真做好学习笔记，同时也要求记好个人工作日的工作情况。另一方面在廉政建设方面，我办严格杜绝因工作方面的原因发生的吃、拿、卡、要、报等情况，从提高个人的自身素质建设出发，真正地发挥领导和党员的先进模范作用，使之在工作中都要从服务广大人民群众的根本利益为出发点，切实做好自身的本职工作，从而表现出党员的创造力、凝聚力和战斗力。为我市物业管理的发展做出应有贡献。

二、建立、建全单位的档案管理工作

为保存好我办的相关档案资料，实行档案统一管理。今年我办按排一名专职人员到党校学习了档案管理，同时对近年的档案进行了有序整理及分类备档，即：(1)开发建设单位确保自管的房屋;(2)使用房屋进行抵顶维修基金的房屋;(3)欠缴维修基金的房屋;(4)维修基金缴纳比较齐全的房屋;为今后工作查找资料时能够做到及时便捷，大大地增加了工作速度和工作效率。

三、物业维修基金的管理工作

(1)、为进一步确保物业买受人的合法权益，杜绝维修基金漏缴现象及开发建设单位用房屋抵交维修基金的发生，今年我办与房产局通过业务上的沟通，制定了严禁的收缴维修基金程序，即：维修基金必须由物业买受人自已到我单位缴纳，同时凭借维修基金收据到房产局办理产权手续，房产局并将维修基金收据做为要件存档。取消了开发建设单位代收代缴维修基金的资格。

(2)、为了更好地建立维修基金账户明细，细化维修基金账户管理，今年，我办由会计及业务管理员一起到延吉、汪清学习了维修基金管理经验。同时结合珲春实际情况，将维修基金账户以栋分设账户，有的并以户分设账户明细。从而为今后使用维修基金准备了有效的基础材料。

(3)、催缴维修基金的工作：今年，在州领导进行对全州各县市收缴维修基金情况的检查中，对珲春使用房屋进行抵缴维修基金情况指出了不符合规定，要求整改。为此，我办积极地向上级领导做出了汇报，经研究决定，市政府向我市开发单位以通告的形式告知了整改方案。现正在实施当中。

四、业主委员会的管理工作

为便于住宅小区的管理，充分体现业主自制原则，今年我办又将具备条件的住宅小区成立了业主委员会。即成立了靖源小区业主委员会、金台花园业主委员会、国联花园业主委员会，同时又重新审批了海关住宅小区业主委员会，并选聘了为民物业管理有限公司进入海关住宅小区进行了物业管理。

五、基金的使用情况

篇6

关键词:辽宁省;农村饮水安全;维修养护;维修资金;定额标准

农村饮水安全工程是关系农村居民生活健康和生存条件的民生工程。2007年5月20日，国务院批准了《全国农村饮水安全“十一五”规划》。各地都采取有力措施，把农村饮水安全作为“发展公共事业，改善农村民生”的大事来抓，取得了卓有成效的进展。数据显示，辽宁省2013年共建农村饮水安全工程1851处，投资逾5.5亿元，新增97.6万农村人口喝上放心水。辽宁省东西部为山地丘陵地势，中部为平原。地形的不同决定了省农村饮水安全工程必须采取不同的取水形式。现阶段，辽宁省农村饮水安全工程主要分为集中供水模式和分散式供水模式。按水源形式来分，辽东地区，水源以山泉水为主;辽西地区以地表径流为主;中部地区以地下水为主。这些工程对于改善辽宁省农村居民生活环境，提高农村居民生活质量和健康水平，促进农村经济社会发展起到了积极的作用。在成绩的背后，我们也要清醒的意识到辽宁省在推进农村饮水安全工程的过程中依然暴露出工程重建设、轻管理，设备年久失修，废弃率高等问题，这些问题不解决，必将阻碍农村饮水安全工程的长效、健康、可持续发展。

1农村饮水安全工程维修养护存在的问题

1.1维修养护资金缺口大，水费收缴不利

农村饮水安全工程是一项准公益性工程，维修养护资金来源应包括政府资金补贴和水费提取两部分。由于各地经济发展情况不同，加之相关政策法规制定比较滞后，大部分地区政府补贴资金都无法真正落实。因此水费收缴的好坏直接影响工程日常运行管理及维护的效果。水费收缴不利，一方面，由于农村收入水平低，水价承受能力有限，因此，水价一直处于低水平状态。其次，人们还没有“水是能源，水是商品”的意识，交纳水费积极性差。同时，在调研中发现，一些人为了当选村长，在竞选时承诺不收水费，这种“福利水”观念也严重阻碍了水费的收缴工作。第三，随着农村进城务工人数的逐年上升，农村的常住人口数量与工程设计供水人数的差距逐年加大，而水费收缴只能按照常住人口进行收取，因此，实际水费收缴量与设计水费收缴量存在差距。

1.2工程产权不明，管理责任不清

统计发现，辽宁省超过75%的农村安全饮水工程为日供水规模小于50m3/d小型工程，分布比较分散，集中管理难度大。现阶段采取的方式多为工程由县水行政主管部门建设，建成后交由各村集体管理，而各村或由村委会管理，或承包给个人。因此，在后期运行管理过程中，由于工程产权不明，管理责任不清导致的“多头管理”或“相互推诿”的情况时有发生，这都会影响农村饮水安全工程的后期管理和养护。

1.3管理机构及专业人员不足

管理机构不健全，大多地方水行政主管部门没有设立专门的农村饮水安全办公室，领导力量薄弱。此外，还普遍缺乏懂技术，会维修管理的专业技术人员，相当一部分的技术管理人员是没有经过专业培训的农民，业务素质低，不能适应日常的运行管理工作。农村饮水安全是一项复杂的系统工程，只有在加强政府主导，各部门极力配合下，才能多管齐下，处理好工程建后的种种问题，确保工程长效、健康、可持续发展。

2加强农村饮水安全工程维修养护的对策建议

2.1加大农村饮水安全工程维修养护资金落实力度

维修养护资金的落实应该实行水费提取与政府补助相结合的方式进行筹集。

2.1.1合理确定水价，加大收缴力度，规范计量标准

由于辽宁省大部分农村饮水工程规模较小，农民水价承受能力有限，全成本水价一时不能到位，因此应在确保工程正常运行并兼顾给予农民生活用水优惠的原则下合理确定水价。其次，加大宣传力度，努力提高农村饮水安全工程受益群众的思想认识水平，树立“主人翁”的思想，培养用水户使用商品水、购买商品水必须付费的意识，提高交纳水费的积极性，提高水费收缴率。第三，完善水利工程计量配套设施，实行水表计量收费，使水费收取有据可依。

2.1.2立足财政支持，广泛开源，实现资金渠道多元化

按照“辽宁省长令2012年第271号”文笫十九条省、市、县三级财政从本级水利非税收入、按国家规定从土地出让收益计提的农田水利建设资金中，按照不低于20%的比例安排资金，作为农村水利工程管理专项资金，专款专用，用于工程的维修、养护和管理。此项政策在未来将会成为农村饮水安全工程维修养护经费的固定资金来源，必须加紧落实到位。

2.1.3建立农村饮水安全工程专项维修基金制度

在落实维修经费来源的同时，必须辅以配套政策才能对资金有效管理，专款专用，规范有效。

(1)制定规章制度，加强政策支持。由省发改委、财政厅、水利厅联合制定出台“关于农村饮水安全工程维修基金建立和使用管理意见”，明确省及地方政府在农村饮水安全工程维修基金建立和使用中的职责，同时对维修基金的管理、使用、监督等作出规定，使维修基金“出之有名，建之有据，用之有法”。

(2)建立专门账户，加强监管，专款专用。维修基金由市农村饮水安全行政主管部门负责管理，建立维修基金专门账户，专户储存，专户管理。维修基金仅用于农村饮水安全工程的维护、维修及更新改造，任何单位和个人不得摊派、截留和挪用。同时，维修基金的使用管理还要接受财政、审计部门以及用水户和社会的监督，建立“明白卡”、上“明白墙”制度，定期将维修基金的使用情况进行公示。

(3)广泛开展试点，扩大维修基金覆盖面。可以根据辽宁省经济发展水平和区域特点，选取不同类型的地区作为维修基金建设试点，从资金来源、使用及监管、政策优惠、保障机制等方面进行探索实践，及时评价效果，总结经验，在此基础上向其他地区推广。辽宁省朝阳市已经率先推出了《朝阳市农村饮水安全工程维修项目及财政扶持资金管理办法》。

(4)制定基金申请程序，保证基金使用规范有效。农村饮水安全工程维修基金的申请程序可以参考《住宅专项维修资金管理办法》中的申请程序。凡维修金额超过一定数量(河南是200元，重庆是500元)的维修项目，都可以使用维修基金。申报程序:一是申报，制定施工方案;二是批复;三是验收合格后资金的划拨。对于应急维修项目，可电话或口头向基金管理中心报告，管理单位迅速组织人员到现场核实，报批后先施工维修，再按实际核算费用，补办手续，划拨资金。

2.2建立权责明晰的农村饮水安全工程长效管理体制

现阶段，辽宁省正在积极建立县、乡、村三级联动、分级负责的基层水利建设与管理责任体系。农村饮水安全工程的规范化管理应以建设基层水利服务体系为契机，在各乡镇水利站地指导下，明确划分权利义务。工程由村委会管理的，应在地方水行政主管部门的监督下建立目标责任制，保证工程正常运行;工程承包给个人的，要规范承包程序，依法签订合同，并加强对合同执行情况的监督。同时，建立定期和不定期报告制度，接受用水户和社会的监督、质询和评议。

2.3加强培训，打造一支专业的工程维修养护队伍

缺少专业的工程维修人员也是农村饮水安全工程无法持续发挥效益的重要原因之一。如沈阳市大部分地区农村供水，因地下铁锰超标，安装了水处理设备，但由于缺乏对管道定期的“反冲洗”，从而导致工程运作不良，甚至瘫痪。因此，水行政主管部门和相关业务部门应尽快培训出一支专业知识丰富，实际操作能力强的工程维修队伍，加强对饮水设施的日常维护和定期检查，确保国家投入大量资金建成的农村饮水安全工程长效良性运行。

2.4编制《农村饮水安全工程维修养护定额标准》

《辽宁省农村饮水安全工程维修养护定额标准》(送审稿)已经基本编制完成，这套定额是在对辽宁省农村饮水安全工程维修养护现状充分调研的基础上制定的，为保证有限的维修养护资金能够有效使用，确保资金不会因工程维修费的错报、虚报等行为导致维修资金被滥用提供了保障。《定额标准》出台后，将给水管单位编制农村饮水安全工程维修养护经费预算，主管部门和财政机关合理审核和批复执行农村饮水安全工程经费预算，规范财务和业务管理提供主要依据。从根本上规范了农村饮水安全工程的维修养护工作。

3结语

建立农村饮水安全工程权职明晰的长效管理机制，加大维修养护资金落实力度，这是保障辽宁省农村饮水安全工程能够长期、稳定、可持续发展的根本之策。重建设、轻管理的现象在全国各地都普遍存在，通过对辽宁省农村饮水安全工程维修与养护存在问题的分析，使农村饮水安全工程能够更有效的为广大农村群众提供安全、方便的饮用水，这也是实施小城镇战略的需要，是社会发展的必要条件，这对提高农村人口素质，稳定社会秩序，对于全面建设小康社会，构建社会主义和谐社会，建设社会主义新农村具有重要意义，社会效益显著。

参考文献

［1］凌洪军．建湖县农村饮水安全存在问题与对策［J］．中国水运，2012(12)．

［2］宁春鹏．广西农村饮水安全问题与对策［J］．中国农村水利水电，2003(12)．

［3］丁东良．农村饮水安全工程见后管理之研究［J］．河南水利与南水北调，2012．

［4］李仰兵．农村饮水安全工程建设存在的问题与对策［J］．中国水利，2010．

篇7

经过近四个小时的审理后，法庭宣布休庭，没有当庭做出宣判。今年6月，健翔园业主追讨物业启动经费案在海淀区人民法院做出一审判决，健翔园业委会败诉。

物业公司仍拒绝移交经费

在法庭上，原告健翔园业委会和被告北京健翔物业管理有限责任公司双方仍围绕物业启动经费的使用等焦点问题展开激辩，健翔园业委会坚持要求物业公司移交300万物业启动经费，而健翔物业公司仍拒绝移交。

此前，在一审中，针对物业启动经费的使用情况及渠道，健翔物业公司人韩小胜律师曾表示，钱已经花完了，所用项目包括居委会办公室装修、业委会办公室的家具及电话费、小区垃圾运输等，而且健翔物业公司均有发票作证。6月20日，海淀区人民法院在一审判决中认定，健翔物业公司确认曾收到过开发商拨付的启动性费用，但就该项启动性费用的性质、管理使用与归属问题却与小区业委会产生了意见分歧。判决书还称，“健翔园业委会未能就其主张的物业管理启动经费性质及上述相关规定内容的具体落实、执行情况，向本院提供相应的事实及法律依据”。

本次庭审中，健翔物业公司代表提交了一些“新证据”，包括物业管理启动经费使用的清单和票据。而健翔园业委会主任任晨光说：“这些证据均在健翔物业公司手中，在一审时可以提供而没有提供，所以不属于新证据。”

任晨光认为，按照《北京市住宅公共维修基金使用管理办法》第十三条的规定，物业管理启动性经费应纳入公共维修基金管理，物业公司所列出的费用没有一项支出属于公共维修基金的使用范围，“健翔物业公司为非法占有这笔经费，才拼凑了这些使用项目”。 法庭辩论结束后，法庭主持了调解，但由于健翔物业公司只同意移交资料，不同意移交物业启动经费，因此调解没有成功。但任晨光说：“我还是有信心的，希望通过我们这个案子警醒其他存在这类问题的小区都能够维护自己的合法权益。

《物权法》无法适应本案

由于二审结果要到10月1日左右才能公布，到记者发稿时，对于发起此次诉讼的健翔园小区业主委员会来说，本次庭审的结果依然难以预料。根据惯例，二审的结果会于10月1日左右宣判，“最多会拖到‘十一’长假之后立刻宣判”，原告律师于启波对记者强调。而宣判之日，正好是《物权法》执行之时。

虽然健翔园案没能赶上《物权法》的实施，不过，法律专家指出，即时能够赶上，本案也无法依据《物权法》来判决。知名律师孟宪生说：“物业启动性经费是根据《北京市居住小区物业管理办法》以及其他相关规定来的，而这些规定是有法律约束力的，所以法院判决的法律基础就是北京市的这些相关规定。”原告健翔园业委会律师于启波说：“由于一审时法院的判决是依据北京市的法规，所以二审还需要依据这些法规，而不会依据《物权法》判决。”

不过，案件的关键点并不在于此，北京市关于物业启动性经费的规定是不是明确才是决定案件结果的关键所在。但据记者了解，到目前为止，除了《北京市居住小区物业管理办法》对这笔费用以及对费用的来源有规定，但是北京市对于该项费用的定性以及引用相关规定涉及的制度及具体执行情况，尚无具体、详实的实施方案和明文规定。

北京中实物业公司副总经理孙建伟表示，据他了解，大部分开发商都会履行给予启动经费的义务，但在数额上可能达不到市政府文件要求的标准，物业公司很难全部拿到启动经费；还有的开发商虽然给了启动经费，但要求物业公司在3至5年内进行返还。目前，还有一些物业公司在参与招投标竞争时，就明确提出不要开发商的启动资金，而是自己垫付。

孙建伟还说：“对于北京市政府的这一规定，后来北京市建委曾就此问题给予某一物业公司回复称，对于物业管理启动经费，开发商与物业公司双方可根据实际情况协商解决。而现实是，很多小区业主还并不知道有物业启动经费。”

健翔园业委会要继续追讨经费

“6月份一审的败诉并不能说明实际问题，我们认为法官对北京市相关文件的理解有偏差，真正能对北京物业管理市场产生巨大影响的还是二审结果，所以二审这一仗必须要打。”于启波说。

6月初，海淀法院一审以物管启动费的定性和具体执行尚无明文规定，对健翔园小区的诉讼请求全部予以驳回。不过根据我国法律二审终审制，无论此番一中院审判的结果如何都将是最后的终审判决。

据记者了解，二审庭审之后，法官曾协调原被告之间和解，不过任晨光表示，物业管理公司所说的和解只是移交资料，而对政府规定的300万元物管启动费只字不提归还。并反问记者：“如果这样你会和解吗?” 据孟宪生的粗略测算，在21号令(《北京市居住小区物业管理办法》)被漠视的10余年中，有数十亿物业启动经费神秘失踪。从北京市政府1995年颁布第21号令至今的这10余年间，北京4000余家小区的物业公司没有一家公示过这笔费用。一旦健翔园业委会二审败诉，全市消失的数十亿物业启动性经费将很难再通过法律途径追讨。

篇8

[键词]房改房物业管理 管理模式

中图分类号：F293.3 文献标识码： A

一、房改房的特征及现行管理模式

房改房是指享受国家政策扶持而建的公有住房，经当地政府房改办批准房改或经售房单位上级主管部门批准房改并报当地政府房改办备案，并按房改政策规定缴清购房款的住房。房改房有以下主要特征:一是房改房是国家对职工工资中没有包含住房消费资金的一种补偿，是住房制度向住房商品化过渡的形式，它的价格不由市场供求关系决定，而是由政府根据实现住房简单再生产和建立具有社会保障性的住房供给体系的原则决定，以标准价或成本价出售。二是房改房的销售对象是有限制的，不是任何人都可以享受房改的优惠政策。购买房改房的人只能是承住独用成套公有住房的居民和符合分配住房条件的职工。三是在房改售房中对购房的面积有所控制，规定人均可购房的建筑面积，以防止一些人大量低价购买公有住房，造成国有资产的流失。四是购买房改出售的公有住房有一定的优惠政策。公有住房的价格在标准价或成本价的基础上还有工龄方面的优惠折扣。

房改房绝大多数为单位自建房，现行的管理模式主要有三种:其一由原产权单位房管部门进行简单管理。主要针对规模较小的单位自建职工住宅小区、与办公区相邻的职工住宅区。一般不收取物业管理费，只收取有限的卫生费用，相关管理费用由原单位承担。其二业主与原管理单位相结合的管理模式。主要针对规模较大的单位自建的职工住宅小区。由于原房产管理部门对职工住宅小区比较熟悉，具有一定的管理经验，有自己的管理队伍，由原房产行政部门的行政职能变为服务职能，以有偿为主，与业主协商，共同管理职工住宅区。其三业主自主管理模式。业主提高自我管理意识，成立业主委员会，将住宅区的管理全部或部分地委托给社会的物业管理公司管理，或纳入就近小区的物业管理。这种模式适合于具备一定规模的单位自建住宅区，以及由单位在商品住宅小区团购，再按房改房政策出售给职工的住宅区。

二、现行房改房物业管理存在的问题

房改房管理市场是巨大的，但物管的覆盖面却很低。多数小区基本上没有物管或仍是原产权单位的一些不需交管理费的简单管理。很多经济发达城市都把房改房的物管撇开，只搞新建小区的物管。同时，物管企业也不愿接手对房改房进行管理。房改房在推行物业管理过程中，存在以下问题，致使物业管理难以推进:

(一)管理分散，设施落后。过去单位为方便职工上下班，住宅建设一般由单位自行选址，一个单位的住宅很难形成大的居住小区。加之房屋的建设年代、建筑结构、使用状况更是各不相同，配套设施陈旧和不够齐全。这些情况使物业管理市场化难度很大。

(二)业主的物管消费观念尚未形成。房改房不同于商品房，商品房的物业管理是伴随商品房而来的，它遵循市场的运作，并得到业主的认同。而房改房以前是作为单位的福利房，单位充当了物业公司的角色，屋主享受的“物业管理”是免费的，而现在免费的午餐取消了，许多物业费需要自己来承担，有的人观念转不过来。

(三)双向选择机制尚未建立，市场竞争环境还未形成。房改房的物业管理一般还延续房改前的状态，由原售房单位的特定人员组织并实施，管理水平参差不齐。大多数人员缺少专业培训，技术落后，管理质量差。另外，许多房改房使用时间长，损坏严重，设施不配套，物业管理难以满足业主多方面的要求。

(四)物管收费标准低，收费难，行业亏损严重，物管公司大多不愿接手房改房。政府制定的物业服务基准价格偏低，物业管理公司入不敷出。

(五)维修基金严重匮乏。在房改过程中，售房单位按售房款20%的比例，购房者按房款2%的比例提取了维修基金。缴存的维修基金，按规定应专款专用，用作房改房共用部位的维护。但由于缺乏相应的规章制度，监督管理不够，许多单位对此基金滥用或挪作他用。有的单位甚至没有按规定缴存该基金，影响了物业管理的正常运转。同时， 不少房改房建盖年代久远， 质量普遍较差，房屋完好率低， 给维修造成较大压力。

三、推进房改房实行物业管理的相应对策

(一)加强前期投入，设施先行

政府对房改房小区的基础配套设施及环境质量进行整治改造，同时将一系列社会公共服务设施一并纳入规划进行改造，增加对房改房的前期投入，使其具备物业管理条件后，再引进市场机制下的物业管理服务。这样既能吸引大批物业管理公司接手房改房，又减轻了业主的维修金的负担，改善了业主生活环境，有利于业主接受物业管理。

(二)大力发展经济，宣传物业管理

从住房实物分配到货币化分配，从单位免费修房到交费的物业管理，广大业主也需要一定的时间来转变观念，政府要加大物业管理的宣传力度，引导人们转变观念，认识物业管理。经济发展水平不高，相当部分业主物业管理消费承受能力较弱，是业主对物业管理收费耿耿于怀的根本原因。谁不想让自己的房屋接受专业化、高标准的维修和养护呢?发展经济，增加居民收入，是推行房改房物业管理的根本措施。

(三)物管公司要合理收费， 规模经营， 引入竞争机制

鉴于业主不愿交或只愿交少数物管费的情况，物管公司要确定合理的收费标准，让业主有一个适应过程。目前，房改房物管处于行业亏本状态，很大程度上是由于管理规模较小，没有形成规模效益。房改房应建立网络组织，将区域内相邻的几个小区进行合并，扩大经营规模，降低服务成本，提高管理效率。引入市场竞争，进行优胜劣汰，让一些管理水平高、服务质量好、资金雄厚的大企业兼并小企业，最终形成规模效益和品牌效应。

(四)物业管理企业要不断提高服务质量

现代社会分工越来越细，财富的积累要靠效率。完善的分工和较高的效率才能使社会高速有效运转。把房屋交给物业管理公司来维修养护，业主可以有更多的时间和精力在本行业中发挥才智。被服务意识的增强，可以让业主更好地分配时间，也会更加容易接受物业管理。物业管理企业必须坚持“住户至上、服务第一的宗旨，规范管理搞好服务，让广大业主享受专业物业管理带来的实惠。

某房改房实行专业化的物业管理起初不少住户有抵触情绪，但三个月后他们就心服口服。因为专业化的物业管理使小区面貌焕然一新:绿化面积增加了:成堆的杂物、垃圾和淤泥清理了;乱贴乱画没有了；坑洼的地面填平了;还建造了供住户休闲、歇脚的场所，新修了绿茵停车场等等。

(五)建立一套完善的维修基金管理制度

建设部、财政部建住房【1998】213号文件明确规定：“旧有公房出售时，购房者按购房款2％的比例，向售房单位缴纳维修基金”，“维修基金应当在银行专户存储，专款专用，严禁挪作它用”。维修基金涉及广大业主的共同利益。基金的管理、使用及归集要有一套严格的制度，设专门的管理机构。因此，建议各小区召开业主大会共同讨论管理办法，建立有效的管理和监督机制。

结语

房改房物管是一个巨大的市场， 房改房物管市场的形成， 需要整个社会的关心、理解和支持。从住房实物分配到货币化分配，从单位免费修房到交费的物业管理，广大业主也需要一定的时间来转变观念。政府、企业要加大物业管理的宣传力度，引导人们转变观念，认识、接受物业管理。

参考文献

[1]张应华.房改房物业管理研究[J].云南民族大学学报(哲学社会科学版)，2008，02:104-106.

篇9

厦门市_______________(以下简称卖方)与_______同志(以下简称买方)协商同意订立本合同，条款如下，以资信守。

第一条 卖方将坐落于厦门市________区_________路(街、里、巷)_______号(幢)________室出售给买方。该住房为_______结构，于______年_______月竣工，建筑面积共_______平方米。

第二条 以成本价、统建解困房价、房改经济适用住房价、商品房指导价(或评估价)购买的获得全部产权。高层住宅以标准价购买的获得________%产权。

第三条 计价：

1、不超标面积_________平方米，以_________价出售，单价_______元，计______元。

2、杂物间面积________平方米(层高2.2米以下[ ];层高2.2米以上[ ])，单价________元，计_______元。

3、超标面积________平方米，单价________元，计_________元。

4、超商品房指导价计________元。

5、超标准装修计_______元。

6、工龄折扣________年，计___________元。

实际付款：1+2+3+4+5-6=________元

人民币(大写)：_____拾_____万______仟______佰______拾_____元。

第四条 该房产建筑面积的计算以土地房屋权属证书记载为准。

第五条 购买单位自管公有住房的，由卖方持本合同、《公有住房出售核定表》、个人交款单、房改专用发票、户口簿，到市国土资源与房产管理局统一办理产权登记。购买市国土资源与房产管理局管理的公有住房，买方直接凭本合同、房改专用发票、户口簿，到市国土资源与房产管理局统一办理产权登记。

第六条 买方与毗邻房产共同享有使用住房共用部位共用设施设备(如走廊、梯级、通道、供电、供水、排水、共用天线等系统)。住房共用部位共用设施设备的维修按《住房共用部位共用设施设备维修基金管理办法》执法。

第七条 买方取得该房产后，自行管理和维修、养护，保证房屋安全使用。

第八条 买方使用该产业时必须遵守国家法律、法规及有关规定，遵守社会公德和维护公共利益。

第九条 买方取得该房产后，不得擅自改变住房的使用功能和房屋建设结构，不得拆改上下水管道、供电设备、公共电视天线、通信和煤气等管线;不得更改建筑物外观艺术造型，严禁在房顶、阳台及公共地上搭建。买方若有违反本条规定，卖方有权责令其恢复原状、补偿由此造成的一切经济损失或承担法律责任。

第十条 买卖双方应共同遵守厦门市住房制度改革的有关政策及规定，双方如在合同履行中发生争议，应本着友好精神，协商不成，双方均有权诉法院。

第十一条 其他事项：___________________________________________

第十二条 本合同自签字之日生效。本合同一式二份。买卖双方各执一份，每份合同具有同等法律效力。

卖方(盖章)_____________ 买方(盖章)______________

篇10

《条例》的实施，是加强和规范住宅物业管理的重要举措，对于培育和规范物业管理市场，促进城镇建设，提高广大居民的居住质量，有着非常重要的意义。全区各镇（街道）人民政府（办事处）、开发区管委会及有关部门要从保障社会稳定、提升城市文明创建水平、构建和谐社会为出发点，把学习宣传贯彻《条例》列入议事日程，采用简报、墙报、宣传橱窗、现场咨询、发放宣传材料等形式，向社会广泛宣传，使广大业主、开发企业、物业管理企业理解和掌握《条例》的基本内容，增强依法参与物业管理的意识，促进《条例》的贯彻落实。

二、属地管理，密切配合

《条例》明确了地方政府和有关职能部门在物业管理活动中的职责及其应该承担的工作，各镇（街道）人民政府（办事处）、开发区管委会必须建立应的物业管理网络，明确分管领导并落实关工作人员。

（一）建立分级负责、属地管理的物业监督管理工作机制。按照《条例》的有关规定，区房产管理局负责区区域内物业管理活动的管理和监督工作。

（二）各镇（街道）人民政府（办事处）、开发区管委会以及社区居民委员会要履行关职责，协调物业管理与社区建设之间的关系，协助区房产管理局对物业管理进行指导和监督。

（三）区建设局、财政局、农发局、环保局、城管局、公安分局、工商局、规划分局、物价局等关部门应当按照各自的职责分工，密切配合，做好关管理与监督工作。

三、健全机制，规范管理

区房产管理局、各镇（街道）人民政府（办事处）、开发区管委会及其它有关部门要依照有关规定指导业主委员会的工作，规范物业服务企业经营行为。要积极扶持物业管理行业的发展，逐步完善专业化、社会化和市场化的物业管理机制，提高全区的物业管理水平。

（一）按照《条例》的关规定，各小区的首次业主（代表）大会筹备工作在区房产管理局的指导下，由物业所在地的镇（街道）人民政府（办事处）、开发区管委会按照《条例》第十条、第十一条的要求组织业主推荐产生筹备组。

建设单位和前期物业服务企业应当向筹备组提供业主名册、物业建筑面积以及物业出售和交付使用时间等文件资料，并且提供必要的人力、场地支持。

首次业主（代表）大会筹备、成立的费用由建设单位承担。

首次业主大会应当制订业主公约和业主大会议事规则，选举产生业主委员会，实现业主自我管理。

（二）业主（代表）大会、业主委员会应当配合公安、城管等行政管理部门，与社区居民委员会协作，共同做好物业管理区域的社会治安、环境卫生等关工作。

（三）业主委员会违反法律、法规和管理规约，严重损害多数业主合法权益，或者影响社区安定和社会稳定的，应当停止活动。区房产管理局将会同镇（街道）人民政府（办事处）、开发区管委会组织召开业主（代表）大会会议，重新选举业主委员会。

（四）物业管理区域内，可以建立由镇（街道）人民政府（办事处）、开发区管委会、社区居民委员会、公安派出所、业主委员会、物业服务企业等单位参加的联席会议制度。联席会议由镇（街道）人民政府（办事处）、开发区管委会负责召集和主持，协调处理物业管理重大事宜。

（五）规范前期物业管理

1、建设单位在销售物业前，应当依照省建设行政主管部门公布的业主临时公约示范文本，制定业主临时公约。业主临时公约应当维护小区的公共利益，不得侵害物业买受人的合法权益，并报当地物业管理部门备案。在首次业主大会通过的业主公约生效后，业主临时公约即行失效。

2、建设单位与物业买受人签订物业买卖合同的同时，应当同物业服务企业共同与物业买受人签订前期物业服务协议，协议中应注明物业服务企业、服务标准、收费标准、计费方式和起始时间等内容。

3、前期物业服务协议作为物业买卖合同的附件，经物业买受人签字确认，对物业买卖双方和物业管理企业具有约束力。

（六）加强专项维修基金管理。住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构连的非住宅物业的业主，应当按照有关规定交纳专项维修基金。商品房专项维修基金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作它用。专项维修资金的管理，实行专户存储、统一管理、按幢设账、核算到户的原则，具体使用和续筹方案按照国家有关规定执行。

（七）加强物业管理用房的管理。建设单位在规划、设计房地产项目时，应当统筹规划、合理布局共用配套设施和物业管理服务设施，并按照7‰比例配置物业管理用房。物业管理用房的所有权属于物业管理区域内的全体业主，任何单位和个人不得改变物业管理用房的用途。

（八）加强物业服务收费管理。物业服务收费应当按照国家和省、市有关物业服务收费管理办法，遵循合理、公开以及费用与服务水平适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业在物业服务合同中约定。区物价局会同区房产管理局加强对物业服务收费的监督，依法维护业主的合法权益。

四、加强指导，强化监管

（一）各有关部门要从维护社会稳定，建设和谐社会的高度，充分认识加强物业管理工作的重要性。区房产管理局要认真极履行职责，加强对物业管理工作的指导和监督。物业管理区域内的镇（街道）人民政府（办事处）、开发区管委会、社区居民委员会要积极协作配合，共同做好物业管理工作。