个人租房合同简单版范文
时间：2023-03-27 16:32:30
导语：如何才能写好一篇个人租房合同简单版，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
篇1
出租方：______，以下简称甲方
承租方：______，以下简称乙方
根据《中华人民共和国》及有关规定，为明确甲、乙双方的权利义务关系，经双方协商一致，签订本合同。
第一条 甲方将自有的坐落在______市______街______巷______号的房屋______栋______间，建筑面积______平方米、使用面积______平方米，类型______，结构等级______，完损等级______，主要装修设备______，出租给乙方作______使用。
第二条 租赁期限
租赁期共______个月，甲方从______年______月______日起将出租房屋交付乙方使用，至______年______月______日收回。
乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回房屋：
1.擅自将房屋转租、分租、转让、转借、联营、入股或与他人调剂交换的;
2.利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的;
3.拖欠租金____个月或空置____月的。
合同期满后，如甲方仍继续出租房屋的，乙方拥有优先承租权。
租赁合同因期满而终止时，如乙方确实无法找到房屋，可与甲方协商酌情延长租赁期限。
第三条 租金和租金交纳期限、税费和税费交纳方式
甲乙双方议定月租金______元，由乙方在______月______日交纳给甲方。先付后用。甲方收取租金时必须出具由税务机关或县以上财政部门监制的收租凭证。无合法收租凭证的乙方可以拒付。
甲乙双方按规定的税率和标准交纳房产租赁税费，交纳方式按下列第____款执行：
1.有关税法和镇政发(90)第34号文件规定比例由甲、乙方各自负担;
2.甲、乙双方议定。
第四条 租赁期间的房屋修缮和装饰
修缮房屋是甲方的义务。甲方对出租房屋及其设备应定期检查，及时修缮，做到不漏、不淹、三通(户内上水、下水、照明电)和门窗好，以保障乙方安全正常使用。
修缮范围和标准按城建部(87)城住公字第13号通知执行。
甲方修缮房屋时，乙方应积极协助，不得阻挠施工。
出租房屋的修缮，经甲乙双方商定，采取下述第______款办法处理：
1.按规定的维修范围，由甲方出资并组织施工;
2.由乙方在甲方允诺的维修范围和工程项目内，先行垫支维修费并组织施工，竣工后，其维修费用凭正式发票在乙方应交纳的房租中分______次扣除;
3.由乙方负责维修;
4.甲乙双方议定。
乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对承租房屋进行装饰，但其规模、范围、工艺、用料等均应事先得到甲方同意后方可施工。对装饰物的工料费和租赁期满后的权属处理，双方议定：
工料费由______方承担( );
所有权属______方( )。
第五条 租赁双方的变更
1.如甲方按法定手续程序将房产所有权转移给第三方时，在无约定的情况下，本合同对新的房产所有者继续有效;
2.甲方出售房屋，须在三个月前书面通知乙方，在同等条件下，乙方有优先购买权;
3.乙方需要与第三人互换用房时，应事先征得甲方同意，甲方应当支持乙方的合理要求。
第六条 违约责任
1.甲方未按本合同第一、二条的约定向乙方交付符合要求的房屋，负责赔偿______元。
2.租赁双方如有一方未履行第四条约定的有关条款的，违约方负责赔偿对方______元。
3.乙方逾期交付租金，除仍应补交欠租外，并按租金的______%,以天数计算向甲方交付违约金。
4.甲方向乙方收取约定租金以外的费用，乙方有权拒付。
5.乙方擅自将承租房屋转给他人使用，甲方有权责令停止转让行为，终止租赁合同。同时按约定租金的______%，以天数计算由乙方向甲方支付违约金。
6.本合同期满时，乙方未经甲方同意，继续使用承租房屋，按约定租金的______%，以天数计算向甲方支付违约金后，甲方仍有终止合同的申诉权。
上述违约行为的经济索赔事宜，甲乙双方议定在本合同签证机关的监督下进行。
第七条 免责条件
1.房屋如因不可抗拒的原因导致损毁或造成乙方损失的，甲乙双方互不承担责任。
2.因市政建设需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲乙双方造成损失，互不承担责任。
因上述原因而终止合同的，租金按实际使用时间计算，多退少补。
第八条 争议解决的方式
本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决;协商不成时，任何一方均可向房屋租赁管理机关申请调解，调解无效时，可向市工商行政管理局经济合同仲裁委员会申请仲裁，也可以向人民法院。
第九条 其他约定事宜
1.……
第十条 本合同未尽事宜，甲乙双方可共同协商，签订补充协议。补充协议报送市房屋租赁管理机关认可并报有关部门备案后，与本合同具有同等效力。
本合同一式4份，其中正本2份，甲乙方各执1份;副本2份，送市房管局、工商局备案。
出租方：(盖章) 承租方：(盖章)
法定代表人：(签名) 法定代表人：(签名)
委托人：(签名) 委托人：(签名)
合同有效期限： 至 年 月 日
出租方(以下简称甲方)：
承租方(以下简称乙方)：
甲、乙双方通过友好协商，就房屋租赁事宜达成协议如下：
一、租赁地点及设施：
1.租赁地址： 路 巷 号 室;房型规格 ;居住面积平方 米;
2.室内附属设施：
A ：电器：电话 沐浴 空调 冰箱 彩电 洗衣机 微波炉 吊扇 音响 VCD
B ：家俱：
二、租用期限及其约定：
1.租用期限：甲方同意乙方租用 年;自 年 月 日起至 年 月 日;
2.房屋租金：每月 元人民币;
3.付款方式：按 支付，另付押金 元，租房终止，甲方验收无误后，将押金退还乙方，不计利息。
第一次付款计 元人民币;
4.租赁期内的水、电、煤气、电话、有线电视、卫生治安费由乙方支付，物业管理，房屋修缮等费用由甲方支付;
5.租用期内，乙方有下列情形之一的甲方可以终止合同，收回房屋使用权、乙方需担全部责任，并赔偿甲方损失。
(1)乙方擅自将房屋转租、转让或转借的;
(2)乙方利用承租房屋进行非法活动损害公共利益的;
(3)乙方无故拖欠房屋租金达 天;
(4)连续三个月不付所有费用的。
三、双方责任及义务：
1.乙方须按时交纳水、电、煤、电话等费用，并务必将以上费用帐单交给甲方，甲方须监督检查以上费用;
2.无论在任何情况下，乙方都不能将押金转换为房屋租金;
3.在租用期内，甲方必须确保乙方的正常居住，不得将乙方租用的房屋转租(卖)给任何第三者;或在租赁期内房租加价;
4.租用期满后，乙方如需继续使用，应提前一个月提出，甲方可根据实际情况，在同等条件下给予优先;
5.在租赁期内，甲、乙双方如有一方有特殊情况需解除协议的，必须提前一个月通知对方，协商后解除本协议;
6.乙方入住该物业应保持周围环境整洁做好防火防盗工作，如发生事故乙方应负全部责任;
7.乙方不得擅自改变室内结构，并爱惜使用室内设施，若人为损坏的将给予甲方相应赔偿;如发生自然损坏，应及时通知甲方，并配合甲方及时给予修复。
四、其它未尽事宜，由甲乙双方协商解决，协商不成按有关现行法规办理或提交有关仲裁机关进行仲裁。
本协议一式三份，甲、乙双方各执一份，签字后即行生效。
五、其它说明：
(如：入住时的水电煤字数。)
出租方： 承租方：
联系电话： 联系电话：
篇2
身份证号：
承租方姓名：[简称乙方]
身份证号：
甲方现有 ㎡面积的房屋，套型为 地址：
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一、租房从 年 月 日起至 年 月 日止，有效期为 年
二、该房出租的使用性质为 用房，月租金为 元，缴租方式为 支付一次，计人民币(大写) 元(￥ 元)以后就在付款期末前 天支付。
三、乙方接到住房后，应及时更换门锁，否则发生意外与甲方无关。
四、乙方不得擅自改变其房屋的使用性质，更不能擅自改变房屋的结构，必须爱护房内设施，如有损坏应及时维修，否则照价赔偿。
五、在本协议期内，甲方不得干涉乙方的合法居住(经营)权，不得收回房屋或转租他人，更不得提高房租或终止协议。
六、乙方必须按照交纳房租，否则甲方有权采取措施收回房屋，由此造成的损失由乙方承担。
七、乙方必须遵守当地暂住区域内的各项规章制度，办理各种相关证件、按时交纳水、电、气、收视电话、物业管理等费用。并做好一切安全全措施，若出现安全事故，均由乙方自行负责。合同签订后，乙方交保证金 元给甲方，乙方退房时结清水、电、气、电话、物业管理等费用后及屋内设施家具、家电无损坏，甲方退还乙方所交保证金，另水、电气底度为：水 吨;电 度;气 方。乙方的民事纠纷均自行负责。以交费收据为准。
八、若乙方的本协议期满后需继续租用此房，应提前壹月与甲方商议。(在同等的条件下，乙方有优先租赁、购买权)。
九、甲、乙双方在协议期内，均不得违约，如甲方违约则按该房月租金及搬家所造成的损失，作违约赔偿金。乙方违约则从押金里扣除一个月房屋租金作赔偿金给甲方。
十、如果拆迁此房乙方无条件搬出，所交甲方的房租按未满天数甲方退还乙方。
十一、本协议一式两份，甲、乙双方各执一份。从签定之日起生效，到期自行作废，未尽事宜，双方协商解决。
备注：
甲方签字： 地址： 联系电话：
乙方签定： 地址： 联系电话：
签定日期： 年 月 日
简单个人租房合同范本打印 甲方：
乙方：
甲方在 ，建筑面积共计 平方米，现租赁予乙方居住;经双方友好协商达成协议如下：
一、 租赁期自 年 月 日起，截至 年 月 日止，共年。
二、 租金每月为 元人民币，交租方式是提前十天支付三个月的租金,以季度预付交清形式，即先交租后使用的原则。
三、 为保障房内公共设施的安全，乙方还须向甲方预存协议保证金 人民币。协议保证金在租赁期间不计息。
四、 房租赁期间内的水电、电话、煤气费等乙方发生的费用由乙方承担，租赁期前所发生的一切费用由甲方承担。
五、 房内一切设施应加以爱护和正常使用，保证各项安全房屋结构不得随意调整，确因乙方需要，经甲方及物业管理部门认可后可适当作出调整或装修。乙方装修时不能破坏房间内的水电使用的独立性。乙方承担租用期间的维护、维修费用。
六、 房子由乙方自行负责装修。在租赁(含续租)期满后，乙方按来装去丢的原则退场，不得要求甲方支付装修费用。
七、 租赁期满后本协议终止，甲乙双方3日内应进行清交工作，且在满足第五项的情况下，甲方无条件退还保证金人民币壹千元给乙方。如乙方需继续租用，在租金或其它条件同等之下，甲方优先租与乙方，双方办理顺延手续。
八、 在合同租赁期内，因乙方原因导致合同无法进行时，乙方应提前二个月通知对方;乙方提前退房，在乙方交清所有费用后，乙方留下壹千元保证金作为甲方的损失的补偿。
九、 乙方租住期间必须遵纪守法，不得利用甲方场地进行违法活动。否则甲方有权提前终止甲乙双方的房屋租赁协议;甲方不承担任何责任和损失。
十、 乙方在租赁甲方房子期间原则上不得随意转租房子给第三方;否则甲方有权解除合同。如果有特殊情况经甲乙方共同协商并由由甲方出示书面同意书方可转让。
十一、 本协议一式二份，双方各执一份，具有同等法律效力，双方不得违反，违约方责任自担。未尽事宜双方应友好协商解决。
甲方： 乙方：
代表： 代表：
电话： 电话：
日期： 日期：
个人简单房屋租赁合同范本二 甲方姓名(出租方)：_________________ 身份证号码：________________
乙方姓名(承租方)：__________________身份证号码：________________
经双方协商甲方将位于______________________________房屋出租给乙方居住使用。
一、租房从_____年___月___日起至______年___月___日止。
二、月租金为____元，缴租为____支付一次，人民币(大写)_________元(￥____元),
以后应提前___天支付。
三、约定事项
1、乙方入住时，应及时更换门锁若发生意外与甲方无关。因不慎或使用不当引起火灾、电、
气灾害等非自然灾害所造成损失由乙方负责。
2、乙方无权转租、转借、转卖该房屋，及屋内家具家电，不得擅自改动房屋结构，爱护屋
内设施，如有人为原因造成破损丢失应维修完好，否则照价赔偿。并做好防火，防盗，防漏
水，和阳台摆放、花盆的安全工作，若造成损失责任自负。
3、乙方必须按时缴纳房租，否则视为乙方违约。协议终止。
4、乙方应遵守居住区内各项规章制度，按时缴纳水、电、气、光纤、电话、物业管理等费用。
乙方交保证金________元给甲方，乙方退房时交清水，电，气，光纤和物业管理等费用及屋
内设施家具、家电无损坏，下水管道，厕所无堵漏。甲方如数退还保证金。
5、甲方保证该房屋无产权纠纷。如遇拆迁，乙方无条件搬出，已交租金甲方按未满天数退还。
6、备注;_______________________________________________________________
_______________________________________________________________________
四、本合同一式两份，自双方签字之日起生效。另水;_____吨气;____立方电;___度
甲方签章(出租方)：乙方签章(承租方)：
电话; 电话; 20年月日
个人简单房屋租赁合同范本三 租方(甲方)________ 性别：____年___月____日出生
承租方(乙方)_________ 性别：_____年____月___日出生，身份证号码：_______________
甲、乙双方就房屋租赁事宜，达成如下协议：
一、甲方将位于____市____街道___小区___号楼号的房屋出租给乙方居住使用，租赁期限自______年___月___日至____年___月___日，计___个月。
二、本房屋月租金为人民币_____元，按月交。每月月初15日内，乙方向甲方支付全月租金。
三、乙方租赁期间，水费、电费、取暖费、燃气费、电话费、物业费以及其它由乙方居住而产生的费用由乙方负担。租赁结束时，乙方须交清欠费。
四、乙方不得随意损坏房屋设施，如需装修或改造，需先征得甲方同意，并承担装修改造费用。租赁结束时，乙方须将房屋设施恢复原状。
五、租赁期满后，如乙方要求继续租赁，则须提前 1个月向甲方提出，甲方收到乙方要求后7天内答复。如同意继续租赁，则续签租赁合同。同等条件下，乙方享有优先租赁的权利。
六、租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前1个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书。若一方强行中止合同，须向另一方支付违约金______元。
七、发生争议，甲、乙双方友好协商解决。协商不成时，提请由当地人民法院仲裁。
八、本合同连一式两份，甲、乙双方各执一份，自双方签字之日起生效。
甲方：_____________联系电话：_______________
乙方：_____________联系电话：_______________
____年___月____日
个人简单房屋租赁合同范本四 甲方(出租方)身份证号码
乙方(承租方)身份证号码
现经甲乙双方充分了解、协商，一致达成如下个人租房协议书：
一、 房屋的坐落、面积、装修及设施、设备：
二、租赁期限：，即年月日至年月日。
三、租金及交纳时间：每月元，乙方应每月付一次，先付后住。第一次乙方应于甲方将房屋交付同时，将房租付给甲方;第二次及以后付租金，乙方应提前一个月付清。
四、租房押金：乙方应于签约同时付给甲方押金元，到期结算，多余归还。
五、租赁期间的其他约定事项：
1、甲乙双方应提供真实有效的房产证、身份证等证件。
2、甲方提供完好的房屋、设施、设备，乙方应注意爱护，不得破坏房屋装修、结构及设施、设备，否则应按价赔偿。如使用中有非人为损坏，应由甲方修理。
3、 水、电、煤气、电话、网络、有线电视等的使用费及物业、电梯、卫生费等所有费用都由乙方支付。入住日抄见：水度，电度，煤气度。所有费用乙方应按时付清。
4、 房屋只限乙方使用，乙方不得私自转租、改变使用性质或供非法用途。租下本房后，乙方应立即办好租赁登记、暂住人口登记等手续。若发生非法事件，乙方自负后果。在租赁期限内，甲方确需提前收回房屋时，应当事先商得乙方同意，给乙方造成损失的，应当予以赔偿。
5、合同一经签订，双方都不得提前解除。租赁期内，如遇不可抗力因素导致无法继续履行本合同的，本合同自然终止，双方互不承担违约责任。
6、 甲乙双方约定，乙方如需开具房租发票，因此产生的税费由乙方支付。
7、 此合同未尽事宜，双方可协商解决，并作出补充条款，补充条款与本合同有同等效力。双方如果出现纠纷，先友好协商，协商不成的，由人民法院裁定。
8、 本个人租房协议书经签字(盖章)生效。
9、其他约定事项：
六、违约责任：
甲乙双方中任一方有违约情况发生的，违约方应向守约方支付违约金，违约金为元，损失超过违约金时，须另行追加赔偿。
七、本合同一式两份，甲乙两方各执一份，具有同等法律效力。
甲方(签字) 乙方：(签字)
联系电话： 联系电话：
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篇3
【关键词】保障性住房；资金；权益
文章编号：ISSN1006―656X（2015）01-0028-02
一、保障性住房保障制度的概念及特点
在市场经济这一体系下，政府实施一些政策来帮助单纯依靠市场有住房困难的群体，这种政策体系的总称，就叫做住房保障制度，它和失业保障、养老保障、医疗保障等都是社会保障体系的组成部分。
保障性住房是指政府为中低收入、住房困难家庭所提供的附有条件的住房，一般由廉租房、经济适用房和政策性租赁住房构成，适用于不同层次的被保障群体。其中公积金保障了稳定收入的工薪阶层的住房需求，经济适用房保障了中低收入群体的住房需求，廉租房保障了最低收入群体的住房需求。这种住房的出现主要是为实现社会公平，弱化市场化竞争，引导中国房地产市场健康发展。它和商品性住房是一个相对的概念，但二者也有重叠的部分，例如经济适用房就是有保障性质的商品房。
二、住房保障的现状及焦点
至2006年底，全国656个城市有512个城市建立了廉租房制度；至2007年6月，达到586个城市，国务院出台了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》；2008年又《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，要求加大保障性住房建设力度，全国在建廉租房已达63万套；2009年，全国各类保障性住房已完成新建和改扩200万套；2010年全国城镇各类保障性住房建设项目、改造项目已开工410万套，中央财政在保障性住房的支出逐年增长，现已达上千亿元。
2014年11月份，国家出台政策鼓励商品房改保障房，据各方新闻报道，住房和城乡建设部（住建部）拟出台收购商品房用于保障性住房的指导意见，此指导意见出台将使地方政府回购商品房更具操作性，并加速推进这一过程。自2014年以来，房地产市场下行明显，以至于现在一些城市商品房库存较大，所以这类区域地方政府不必要再新建保障类住房用于安置，可采取回购或回租成熟的存量商品房项目，不仅可有效降低配套投资压力，实现低成本、高效率安置，也将进一步减小地方房地产库存压力。通过这种方式，将使整个房产市场的资源得到有效充分的利用，进一步提高整个区域成熟度。
三、保障制度的资金来源
就目前的情况来看，我国保障性住房的投入主要来源于以下几个渠道：财政、住房公积金、银行贷款、土地出让净收益。
财政：2007年，国务院出台了24号文，但中央财政对保障性住房上的投入十分有限。经济适用房是靠地方政府和银行贷款，而廉租房投入几乎完全靠住房公积金增值收益和土地出让。2008年起，中央首次作出承诺，用于廉租房制度建设的资金为68亿元，当年在整个保障性住房上的资金投入达354亿元。2009年，国务院作出承诺支持保障性住房的发展，投入550亿元，2010年国务院继续加大此项安居工程的建设力度，支出补助资金616亿元。中央财政和地方财政逐年增长的支出使得财政越来越成为保障性住房的一大资金来源。
银行贷款：据人民银行金融市场司副司长霍颖励在2010年1月18日新华网在线访谈时披露，截至2009年末，整个经济适用房开发贷款余额已达到628亿元，廉租房达990亿元。
住房公积金：2002年3月24日根据国务院令350号公布的现行《住房公积金管理条例》中明确规定“职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金，属于职工个人所有”。所以曾经在相当长的一段时间内，住房公积金的增值收益实际上替代了财政，而成为我国住房保障尤其廉租房建设的主要资金来源。
土地出让金：虽然各界对土地出让金用于住房保障有很高的期望，但土地出让金作为地方政府是最重要的灵活资金来源，早已经有规划用途，所以对投入到没有经济收益的保障住房是没有积极性的，特别是有关政策中提的是“土地出让净收益的一定比例”，而不是土地出让金总额，给政策的实施进一步加大了困难。政策以土地出让净收益为参考，但对于什么是“净收益”，各地方政府却是自行解释，往往以绝大部分出让金已经支付各种成本、不存在“净收益”等理由来推托，从而导致这方面资金很难落实。据财政部的《2009年全国土地出让收支基本情况》，2009年中国土地出让金支出1.23万亿元，其中用于廉租住房支出为187.1亿元，仅占全年土地出让总支出的1.5%，这一数据也充分说明了这一现状。
由于各主要资金来源有限，且落实不到位，所以政府地方都开始拓宽融资渠道，现在运用较多的有：参与建设的企业通过发行企业债券的形式来融资，从而投入到保障性住房的建设中；政府可以通过发放保障性住房特别国债来从群众中纳入资金，还可以在市场上引进稳健型的基金，为保障性住房的购买建设贷款提供担保，降低信贷的风险，同时可鼓励保险资金参与到保障性住房的建设中来，满足保障性住房建设的投资需求。；其他的还有提高金融机构支持保障性住房信贷比例、通过社会福利彩票等创新形式募集资金、注入多元化的资金等方式，例如吸引银行资本的进入，商业银行可以设立与保障房建设相关的理财产品，将保障房贷款与其他产品合理捆绑销售。
四、运行与监督体系
为了进一步加强保障性住房的使用监督管理，明确各个阶层的相关监督责任，从高层到地方的每一级都分配了相关的职责，建立了明确的责任制度。
根据政府的相关文件，我们可将保障性住房划分为出租型保障性住房（包括公共租赁住房、廉租住房）和出售型保障性住房（包括经济适用住房、限价商品住房）。出租型保障性住房的使用监督管理是按照“谁持有、谁管理”的原则，它的使用监督管理工作由房屋产权单位负责，房屋产权单位须承担的工作有：（一）定期入户走访。及时掌握承租保障性住房家庭情况，定期对配租资格进行调查。如发现不符合配租资格的，按合同约定处理并告知承租保障性住房家庭申请地所在区县住房保障管理部门。（二）开展日常检查。发现转租、转借、闲置、改变用途、擅自拆改房屋等各类违规行为的，应按照合同约定及时制止，做好相关记录并通知管理部门。做好投诉、举报事项的接待工作，认真进行调查、核实。（三）建立保障性住房承租家庭档案。对入住家庭基本信息进行登记，根据家庭变化情况及时做好动态管理工作。（四）做好政策宣传等其他事项。而出售型保障性住房的使用监督管理则是按照“谁分配、谁管理”原则，其使用监督管理工作由购买保障性住房家庭原申请所在地区县住房保障管理部门负责。相关日常工作则是由物业服务企业承担，具体工作与出租型保障性住房基本无异。
就政府而言，上下各级的监督责任如下：
各市的住房保障管理部门负责统筹管理，协调全市保障性住房使用监督管理工作，完善相关政策措施，并对区县工作进行监督指导。对房屋产权单位和受托物业服务机构人员加强培训和监督指导，定期进行检查、考评，完善家庭居住管理和机构考评等制度。
各区县的住房保障管理部门则是要承担上级分配的工作，做好监督管理，对于那些违规行为要做好相应的处罚工作，组织区县住房保障管理等部门按规定开展保障家庭资格复核工作，设立举报信箱，公开举报电话，进一步加强社会监督。对复核后不符合申请条件的家庭，按照本市相关管理规定进行处理。
各地的房地产经纪机构则应严格遵守本市保障性住房相关管理规定和房屋租赁管理规定，对于违规保障性住房的出租（转租）、出售业务的，由区县政府组织区县住房保障管理行政执法机构依法处理。
五、保障性住房体系中的相关权益
在任何一个体系中都会有权益双方，在保障性住房这一体系中，平衡相关的权益双方显得尤为重要，妥善处理出租人与承租人的相互关系，切实保障承租人及其家人的合法权益，关系到广大人民群众的安居乐业，也关系到社会的和谐与稳定。在近年来，能有一个安心的住所是这个社会上每一个人基本的需求，然而，因为这一基本需求引发的争论也开始层出不穷，更是导致了诸多纠纷。所以通过法律来完善规范双方的权益迫在眉睫，早前的相关法律虽有涉及这一方面，但却是浅尝辄止，没有适应我国保障性住房发展的现状。
权益双方纠纷较多的主要是针对租赁型住房，所以我国应先根据租赁住房制定相应的法律。现在在国外的法律体系中针对住房租赁的立法形式主要有两种：一是以单行法的形式规范住房租赁；二是在民法典中以一节或一章规范住房租赁。而我国的《合同法》及相关法律并未针对性地对住房租赁作出规定，导致在实践中遭遇了一系列难题，所以我国应开始着手制定单独的法律。首先，制定的法规中应对住房租赁的立法宗旨、定义、适用范围、基本原则等做出明确的定义。其次还要对租赁的形式、住房的条件、合同的形式与效力以及租赁的时间期限等做出具体规定。再者，法律条文须得详细规定出租人和承租人的相关义务和权力，其中包括出租人的条件提供义务、维修义务、费用偿还义务等方面，承租人的支付租金义务、正当使用租赁房屋义务、妥善保管租赁房屋义务等具体方面。这一条也是最为重要的一条，它往往是引起双方纠纷的主要源头，究其原因主要在于权益双方各方面的地位不对等。首先是双方的经济地位、市场地位不对等，出租人这一方一般资金状况较好，而承租人这一方则较差，国家虽投入大量资金建设了租赁型保障性住房，但数量有限，所以在市场上供求不一，从而造成了出租人与承租人在市场上地位的不对等；再者是双方利益不对等，对于出租人来说，去出租保障性住房只是一种投资，他们只用拿出一部分钱投入再坐等收入即可，而对于承租人而言，保障性住房对他们不是一个简单的名字，而是一个安居之所，是一个家，使他们赖以生存的基本物质条件。但由于双方市场地位不同，出租人很可能利用他们较高的位置谋求他们的最大利益，从而损害承租人的基本利益。所以出现了这些方面的不对等关系就使得国家通过立法来保障双方权益成为了必要。
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篇4
关键词：建筑物 所有权 租赁行为 合同效力
1 违章建筑（违法建筑）――违反了什么“法”
违法的两种情况：一种是违反私法对于建筑行为的相关规定。
此处的私法主要是指我国民法关于不动产所有权取得的相关规定。
首先，需要从房屋与土地的关系上来看房屋所有权的归属。房屋与其他建筑物、构筑物同属于地上定着物，与土地有极为密切的联系。
我国立法上采取分离主义，房屋所有权独立于土地所有权，房屋及土地上的其他建筑物、构筑物均可以成为独立于土地的权利客体。但同时我国又兼采“房随地走”“地随房走”“一体流转”的原则，这使得房屋所有权与土地所有权之间的联系更为密切。有关该原则的适用，具体可以体现在《中华人民共和国城市房地产管理法》第32条：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。《物权法》第182条：以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。
由此分析，我们可以看出从私法上判断建筑物是否违法，建筑物建筑人能否取得对建筑物的所有权，首先应判断建筑人的土地所有权问题。然而在我国，土地所有权的主体只有国家和农民集体，个人无法取得土地所有权，在此就涉及我国民法关于建设用地使用权及宅基地使用权的相关规定。《物权法》第135条规定：“建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。”据此，在我国若是想在土地上建设房屋，就必须通过出让或者划拨的方式取得建设用地使用权。这是为任何建造行为的前提条件。由此可以得出结论：未取得建设用地使用权，便开始搭建供人居住或用作生产作业的房屋，此类建筑物就会成为所谓的违法建筑。 在乡村土地资源的使用方面，《物权法》第152条规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”宅基地使用权通常是农村集体经济组织的成员通过审批的方式取得。宅基地使用权特殊之处还在于严格限定权利的设立目的，通过相关法规可以了解到宅基地使用权仅限于依法建造、保有个人住宅、庭院及种植竹木等，为供人居住而对土地进行占有、使用的权利。相应地，未依审批取得宅基地所有权、超出权利设立目的而为建造行为，所建造的住宅及其附属设施属于违法建筑。
第二种是违反公法对于建筑物的相关规定。
建筑物的兴建不仅关乎个人所有权的归属问题，同时也涉及私人利益与公共利益的协调、统筹问题。在我国，公法上对于建筑物及建造行为的总括性法律规定主要见于《城乡规划法》。该法对于建设用地规划许可证的问题有十分详细的规定。如：第37条、38条中明确指出依出让、划拨取得建设用地使用权的建设单位，还应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由城市、县人民政府核发建设用地规划许可证。第64条：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”第65条：“在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。”由此又可得出：没有获得有关部门批准同时也没有取得相关证件搭建的，或是已经取得相关证件但是超越批准范围而越权搭建的房屋，属于违法建筑。未经规划管理部门或土地管理部门批准， 或虽经有关部门批准， 但批准手续、文件是采取欺骗手段骗取的；虽经有关部门批准，但部门的批准行为有违法律相关规定而建造的房屋，属于违法建筑。
有学者亦对建筑物的违法性进行了程序违法与实质违法的区分，但在此处笔者认为没有必要探讨程序违法的问题，因为程序违法可以通过补办相关手续使违法建筑转化为合法建筑，使建造人能依合法性取得对建筑物的所有权、处分权，对于建筑租赁合同的效力影响相对较小。
2 违法建筑的归属问题
探讨了“什么是违法建筑”的问题之后，我们的目光就应该落在谁是该建筑的主人的问题之上了。无法确定建筑物归属问题，就无法确定建造人对房屋进行处分的效力。
在此出现了几种对于界定违法建筑归属问题的角度和思路：
2.1 从违反的法律型来界定
第一类：违反《城乡规划法》等公法但不构成对他人私权利的侵犯。持有此观点的学者认为这类建筑只违反公法，故其后果主要在于公法上不承认此建筑的合法性。如上述法规中所述的拘留、罚款、限期整改、限期拆除等法律后果。而当事人的财产所有权只有在彻底剥夺其对物之占有即没收或彻底消灭物之存在即拆除建筑时才受到影响。在此已被拆除的违法建筑物客观上已不存在，根据合同对于标的物必须可得、确定的规定，被拆除的违法建筑不能作为租赁合同的标的物，探讨其合同的效力意义不大。此处主要的问题在于实体上客观存在且有人在其中居住、生活的违法建筑的归属问题。但从私法上来看，从私法领域重要的精神理念“法无禁止即可为”角度理解，违法公法的建筑物能受到私法上的肯定性评价。此时，违法建筑的所有权归建造人所有。
第二类：违反私法。这种情况主要体现在房屋的建造者已经迈过了第一道门槛即获得了公权力对他的授权、批准，但是在建造者行使其权利的过程中对他人产生了不利影响。用法律的语言来表述就是对相邻权的侵犯，如妨碍相邻建筑物的通风、采光。此时只涉及如何解决邻里间对房屋正确使用的权利冲突问题，不影响房屋建造人对于房屋享有的所有权。
第三类：双重违反。主要分为在他人已经获得建设用地使用权的土地上建造房屋以及建造的房屋超过边界，部分侵入他人的土地这两种情况。对于完全侵入他人土地之违法建筑，我国法律适用分离主义即土地与建筑物各自为独立的不动产，建设用地使用权人基于此权利对土地取得占有、使用、收益权。基于此占有权，占有人可以请求违法建筑人恢复原状，也可以请求赔偿。而恢复原状的请求会使此建筑物不存在，有关此建筑物的租赁合同问题也就无从谈起。所以在只考虑请求赔偿的情况下，建筑物的建造者即通过赔偿的方式变相从拥有建设用地使用权或宅基地使用权人的手中买来建造房屋的权利，从而获得房屋的所有权。
对此观点进行总结可以得出结论：违反不同种类法律的不同情况对于建造人取得建筑物的所有权没有影响。
2.2 依不动产的属性界定
根据学理通说和相关法律规定，不动产是指依自然性质或者法律规定不可移动的物，包括土地及其定着物。根据财产的物理属性标准得出：即便建筑违法，也不能改变建筑物的不动产属性。在我国，土地所有权归国家、集体所有，但房屋作为独立存在的个体，可以为私人所有，房屋同时也属于不可移动的物，属于不动产。据此得出结论：根据房屋的物理属性，房屋属于不动产，在没有土地所有权、地上权（在我国可以理解为建设用地使用权和宅基地使用权）或租赁权的情况下，私人仍可以享有不动产房屋的所有权。房屋作为不动产的属性，不因为建造人是否取得国家的认可、准许而改变。
2.3 依所有权的取得方式界定――从法律行为和事实行为角度分析
在私法上，任何主体要取得权利或者承担义务，均有一种合法的原因作为媒介。法律事实就是作为权利义务与主体相结合的媒介。法律事实包括自然事件和行为，二者之间以是否以意思表示为构成要件相区分。所以，不动产物权可以通过法律行为取得，也可以通过非法律行为即事实行为取得。非法律行为主要包括准法律行为、无因管理、不当得利、侵权行为、缔约过失和其他事实行为如加工、占有等。常见的非法律行为还包括司法判决、法律直接规定、继承、取得实效等。在此，就修建建筑这一建造行为属于事实行为，建造人依其建造行为在房屋建成之时取得房屋的所有权。
3 违法建筑租赁合同的效力问题
根据《民法通则》第55条规定：“民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会的公共利益。”以这三个要件为标尺，从而衡量合同的签订作为一个民事法律行为是否能够生效。
违法建筑租赁合同的效力问题争议点主要就集中在第三条，不违反法律或者社会的公共利益。合同不违反法律是指合同不得违反法律的强制性规定，强制性规定指的是必须由当事人遵守，不得通过协议加以改变的规定。因此，违法建筑租赁合同的效力问题就应该主要使用第三个“标尺”来进行判断。多数学者均坚持一个观点“法无禁止即可为”，现行法律中，关于违法建筑不得出租的规定，多出现于地方性法规、部门规章、政府规章及规范性文件中，而法律、行政法规中尚未有此规定。我国建设部曾经出台过《城市房屋租赁管理办法》，其中第6条明确规定属于违法建筑的房屋不得出租，但是此管理办法已于2002年国务院取消第一批行政审批项目的决定中被撤销，故此规定已经失效。我国《城市房地产管理法》中也只界定了如何通过划拨和出让的方式取得土地使用权，而未对违法建筑的租赁问题做出具体的规定。据此，违法建筑的租赁问题并未构成法律强制性规定的违反，租赁合同本身应属有效。
在前述关于违法建筑所有权的归属上，我们已经认定不管是违反公法、违法私法还是双重违法的情况下，违法建筑所有权均归属于建造人。建造人在法律限制的范围内，可以自己占有、使用、受益。但在违法建筑物的建造者能否将此房屋出租给他人使用的问题上，存在较大的争议。有学者总结出相比于合法建筑物，违法建筑物的租赁合同效力存在一个重大的瑕疵：合同标的具有违法性。
对于此种瑕疵，摆在我们面前的问题是标的物的违法性是否阻却租赁合同的有效成立。分析此问题首先需要将标的物合法与否与民事法律关系本身的效力分开来看，应当认定清楚租赁合同的订立属于民事法律行为，合同标的物的违法性并不能直接导致法律行为的违法性。在界定法律行为无效时，存在一种法律行为无效的种类划分方式：全部无效和一部无效。法律行为，以无效原因系存在于行为内容之全部或一部可分为全部无效或一部无效，法律行为部分无效不影响其他部分的效力。我们可从法律行为标的之数量超过法律许可范围的角度来分析标的物与合同本身效力的关系。如借贷合同约定利息超过国家规定的最高利率，其高于国家规定的最高利率的部分无效。从此规定中我们可以看出，此时借贷合同这一法律行为并非因利息超过国家规定而无效。所以房屋本身虽然具有违法性，但是建造人出租房屋供他人使用这一行为却并不因此具有违法性。
也有学者从另一个角度，认为应将建造房屋与出租房屋两个行为分x，将其作为两个互相独立、互不影响的部分看待。建筑物这一违法的标的物实际上是建筑行为与租赁行为这两个行为的一个连接点，建筑物既是建筑行为的结果，又是房屋租赁行为的对象。建筑行为违反法律的相关规定，但是房屋租赁行为本身并不违反相关法律和行政法规的规定。不能将二者混淆，从而否定租赁行为的效力。
但是最高人民法院于2009年的司法解释《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中通过第2条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，第3条“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效”这两条规定明确否定了违法建筑租赁合同的效力。有分析认为最高人民法院之所以如此规定是基于以下的逻辑推演考虑：
首先，根据我国《城市房地产管理法》第四节有关房屋租赁的相关规定，第53条：“房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。”此处明确指出房屋的出租人应该是出租物的所有权人。此时，上文已将讨论过的界定违法建筑的建造人是否是其所有权人的问题就显得至关重要。《民法通则》第72条规定：“财产所有权的取得，不得违反法律规定。”结合《物权法》第30条关于因事实行为而设立或者消灭物权的规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”由此种相关法条的互相印证可以看出，法条关于建造行为的性质有严格的规定，违法的建造行为不适用物权法以事实行为取得物权的规定，所以也不符合《民法通则》中关于依法取得财产所有权的规定。据此，违法建筑的建造人不能作为房屋所有权人对房屋进行处分、支配。
然而通过此解释第5条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”虽然认定租赁合同无效，但在处理当事人权利义务关系时仍然按照出租人对承租人有收取相应受益的权利，只是将租金改为“使用费”，计算时仍依约定的租金为标准。
4 延伸思考
无论学者的观点如何，在有最高人民法院《房屋租赁合同解释》的强制性规定之下，违章建筑的租赁效力已经被认定为无效。当发生争议之时，人民法院审理也一定是依照司法解释的内容来进行裁判。所以，这里就应该仔细考量按照合同无效做出判决后对于承租人、出租人各自需要履行的义务和各自所拥有的权利问题。
在我国，由于城乡发展不均衡，城乡经济、生活水平仍存在较大差距，故产生了进城务工人员多的现状。而根据此类人群的特点，大多数进城务工人员工资收入水平较低且由于流动性较强，大都选择租房来解决住房问题。由于低廉租金及租房成本的吸引，这些人员主要集中在城市中所谓的“城中村”、棚户区中居住。而城中村中有大量存在私搭乱建、私自扩张房屋面积等违法情况，导致双方租赁合同无效。由此可见，正确处理认定违章建筑房屋租赁合同无效之后双方的权利、义务关系问题，对于城市中弱势群体保护、社会的长治久安具有重要意义。
根据《合同法》第58条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。对于出租方而言，其可以要求承租人支付房屋占用M，这一处理方法司法解释中也予以肯定。
此处的重点在于确定承租人的权利、义务。在分析双方过错的问题时，一般在订立房屋租赁合同时，除了出租人应尽到相应的告知义务，将房屋的真实状况告知承租人外，承租人也应尽到相应的注意义务，要求出租人出示了房屋相关产权证等相关证明。但鉴于进城务工人员的文化水平较低和法律意识相对单薄，且出于急切希望在新环境中找到立身之地的心理状况，对其不应克以如此之高的注意义务。所以对于合同无效的主要责任应在出租人一方，因此出租人应当赔偿对方相应的损失，而此时出租人的责任应该属于缔约过失责任。出租人明知自己的房屋属于违章建筑却仍将其作为租赁合同的标的，实际上属于故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，一定程度上可以构成欺诈。出租人违背诚实信用原则，造成了承租人信赖利益的损失，因此应当赔偿承租人因为信赖合同的成立和生效所支出的各种费用，如承租人为履行合同在房屋内添置家具及其他物品的损失。同时，这里还涉及添附以及承租人装修房屋之后装饰装修物的处置问题。对于此类承租房屋装饰装修问题，《房屋租赁合同问题解释》中也有详细规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除的……已形成符合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有。”
学界对于违章建筑租赁合同有效与否的认定问题，争议并未因最高法的一纸解释而归于消灭。由此也可窥见，最高院的司法解释或许并不是一个解决此类合同效力问题的最合适的办法。尤其是将此问题置于我国的城市现实状况中来看，单纯否定合同的效力显得较为草率。在简单的否定合同效力之后，对于合同双方的关系处理、权利义务关系问题，需要法官认真考量、合理地进行责任划分，以此来减小合同无效给双方带来的损失。
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篇5
【关键词】房屋租赁合同 登记 抵押权 税收
【中图分类号】G527 【文献标识码】A
房屋租赁合同概述
房屋租赁合同的含义和特征。房屋租赁合同是租赁合同的一种，在不同学科上有不同的含义。例如财务上会分为融资租赁和经营租赁，税务上会分为可以税前抵扣的租赁和不可税前抵扣的租赁，法律上分为动产租赁和不动产租赁，简单来说，房屋租赁合同是当事人就房屋的使用、占有和收益达成一致意见的协议。
第一，使用权是租赁合同关注的重点。这和融资租赁买卖合同不同。融资租赁是融资和租赁的混合合同，而买卖合同是为了取得所有权。但是三者也有一些联系，不论是出租还是融资租赁，首先都要对所有权进行审查。承租人只是取得使用权，因此房屋的承租人仅能依照合同的规定对承租的房屋进行占有和使用，而不得进行处分。在承租人破产时，租赁的房屋不列入破产人的破产财产之中，出租人有权取回承租的房屋。
第二，房屋租赁合同体现有偿、双务和诺成的特点。双方一旦对合同内容达成一致意见，合同即成立。房屋租赁合同在自双方当事人达成协议时成立，而交付房屋则是出租人的履行行为或者是合同效力的结果。承租人有交付租金的义务，出租人有收取租金的权利。换言之，一方的权利就是另一方的义务，故其称为双务合同。不论房屋用于居住还是商业使用，出租人都是以盈利为目的，因此其称为有偿合同。
第三，房屋租赁合同具有期限性。如果租赁合同没有期限，这会给双方造成更多纠纷，但如果租赁合同期限过长，又会使使用权和所有权的区别不再明显，对出租人更为不利。另外，房屋本身的使用寿命也是租赁合同具有期限性的一个依据。《合同法》第二百一十四条规定：租赁房屋期限不得超过二十年。超过二十年期限的部分无效。如果房屋租赁期间届满，当事人可以续订房屋租赁合同，但是续订的房屋租赁合同也要符合上述规定，自续订之日起其期限不得超过二十年。
双方的权利义务。承租人的权利是在承租合同期限里可以占有、使用房屋。房屋租赁期限届满后，原租赁房屋的承租人有优先续租权。承租人的义务是按照承租合同的要求正确使用承租的房屋，按照合同的规定方式给付房屋的租金，在租期届满时要将出租人的房屋完好地返还。
出租人有权监督承租人合理使用房屋，并且按照合同上的规定收取租金，在房屋的租赁期限届满后有权收回出租的房屋。而出租人的义务则是按照订立的合同规定交付房屋给承租人，并定期对出租的房屋进行检查、维修。
承租人和出租人还应考虑合同中关于租赁期限届满时承租人对房屋的装修、装饰等添附物的处理及安排的规定。
在租赁合同中规定双方在不履行合同或者不完全履行合同时的处理方式和解除合同的办法也是承租人与出租人需要加以考虑的问题。
房屋租赁权的性质。房屋租赁权是一个具有历史性的权利，对它的争论从未停息过，并且会随着时代、国家经济、政治、文化、价值观等因素的不同而不断变化。法学界关于房屋租赁权的性质存在两种观点：债权性质说和物权性质说。
债权性质说。这是早期的主流观点。不论古罗马还是古代中国，在立法上都基本把房屋租赁权看成债权性质的权利，简单地说，承租人有支付租金的义务，而出租人有收取租金的权利。租赁合同的签订会使双方产生债权债务关系，如果一方没有支付租金，就会产生违约责任的问题。因此法律上把房屋租赁权以合同法的方式加以保护。①
物权性质说。这是当今的主流观点，即混合说。房屋租赁权具有公法私法的双重性质，换言之，房屋租赁权是以债权为主，物权为辅的一种混合性权利。虽然目前中国的立法还没承认居住权，但是通过买卖不破租赁的规定给予租赁权对抗第三人的权利，即以物权保护的方式来解决相关纠纷已经得到了承认。
房屋租赁合同的订立及效力
房屋租赁合同订立的方式和相关风险。房屋租赁合同订立的方式一般有三种：书面订立、口头订立和通过行为等方式的订立。在这三种方式中书面订立比较容易避免纠纷，也有利于双方约定具体条款和意外情况。口头方式对于短期租赁或许更适合，但对于长期租赁合同来说，通过行为订立合同比较适合，同时也比较符合一般的商业习惯，有利于加强双方当事人彼此的信任感。
在合同订立的过程中也存在以下风险：首先，出租人是否可以证明自己是真正的房东。实际生活中经常出现假房东冒充真房东签订合同的情况，在这种情况下，作为承租人首先需要对方出示身份证和房产证，最好到当地房产管理部门去进行核实以避免风险。其次，在商定合同条款上一定要细化，尽量约定明确，例如违约责任的金额或者比例，房租的缴付时间，物业费的缴纳，租期届满后的通知义务和续租权利等。特别关于房屋是否用于个人居住还是商业使用需要特别进行说明，有部分承租人使用房屋完全违反了合同约定或者治安管理法的相关规定，例如从事赌博等。这有可能导致合同解除，同时要承担相关民事责任和行政责任。再次，房屋的质量或者是否满足正常使用也是承租人关注的问题，如果承租人对房屋质量没有仔细检查，一旦发生水电气或者其他设施损坏的问题，追究责任人会出现很大困难。
登记备案对房屋租赁合同效力的影响。关于登记和合同效力的关系，理论上无外乎两种观点，一是登记决定合同效力，二是登记不影响合同效力。前者显然是认为租赁合同具有公法和私法的双重性质，换言之，国家对合同的效力要进行干预，后者认为合同强调当事人意思自治，只要不是违反国家强制性规定就不会无效。按照我国《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定和建设部颁布的《城市房屋租赁管理办法》第十三条规定，前者采取了后一种立法模式，后者采取了前一种立法模式。由于从级别上来说，前者远远高于后者，所以司法实践中，人民法院重点审查民事行为的效力，以前者为判案的依据，至于合同是否违反了行政方面的规定而导致无效就不是民事审判关注的问题。两个法律规定的不同从本质上来说体现了民法和行政法的冲突，高院的司法解释明确表示行政部门的登记备案与否不是民事纠纷的判断依据，其判案依据主要是合同效力的三个因素：当事人主体合格、意思表示真实、不违反法律法规的强制性规定。从这个意义上来说，重点就是建设部的这个规章是否属于强制性规定。笔者认为：登记备案无非是一种行政管理模式，登记后对监管房屋租赁具有一定的积极意义，同时对税收监管具有正面影响。有的地方规定房屋租赁同时要在当地公安机关登记备案，这样做无非是为了加强流动人口管理的需要，简言之，这些都不是强制性规定。同时，行政立法的模糊性也为法官理解相关规定留下了隐患，目前我国的行政立法还没有明确规定哪些规定属于管理性规定，哪些规定属于强制性规定。
房屋租赁合同中存在的主要问题
买卖合同和租赁合同的关系。首先，房屋租赁合同对承租人的特殊保护体现在“买卖不破租赁”上。房屋租赁关系是一个古老的债权关系，在罗马法中，并不存在这样明确的规定。但是罗马法中有这样的规定，即“承租人不能针对干涉其活动的第三者人行使诉权，而只能因出租人违反其平安无忧的享用物而对其提出诉讼”，也就是说当时的罗马法是承认租赁权优先效力的。②另外，从罗马法关于“出租人通常应当在买卖契约中要求买受人尊重承租人对物的租用”的规定中可以看出罗马法系中对于“买卖不破租赁”规则的雏形已经存在。买受人要尊重承租人对物的尊重，虽然没有直接像现在一样明确“买卖不破租赁”，但我们也可以隐约看出罗马法对于房屋承租人“特殊权利”的保护。这种权利虽然仅仅是对于承租权的尊重，但是它在某种程度上也可以有限地对抗第三人。这些方面可以看出罗马法已经将租赁权的权利优先化了。
所谓“买卖不破租赁”是指赋予承租人的承租权优于所有权的一种效力，简言之，如果租赁合同成立在先，那么依据权利在先，保护在先的理论，出租人就房屋买卖签订的转移所有权的合同不能优于租赁权，新取得所有权的所有权人不能终止原租赁合同，但是享有收取房租的权利。对于此，我国《合同法》和《物权法》都有相关规定。这种规定明显是受到了租赁物权性质说的影响。买卖不破租赁原则和优先购买权虽然是一个古老的原则，但是是否符合我国的国情笔者不敢苟同，实践中并没有多少承租人去购买出租人的房产，另外租赁的产生一般都是暂时性的需求或者经济能力不足的人过渡性的考虑，如果真有能力，一般人不会去买出租房。同时，买卖不破租赁的原则可能会导致出租人无法将房屋出售，因为一个买方如果是出于自住的目的而买房的话，他肯定不会买出租房。不仅如此，这个原则让物权一般优于债权的基本理论无法成立，因为判断所有权权属最关键的问题是处分权，买卖不破租赁原则表面上是约束买方，但实际上它对卖方也会产生约束力，特别是租赁期非常长的情况下无疑会导致没有买家愿意买房，那么卖方想趁房价高涨的情况而实现升值收益的愿望就无法实现。笔者认为，如果买方是为了自己住而买房，那么可以突破这个限制;但如果买房是为了出租（所谓投资性住房）就应该受到这个限制，因为前者会影响新的产权人实际使用的权利，而后者对新产权人的投资收益没有负面影响。当然，这并不是在所有情况下都成立的，它也有例外的适用。
抵押合同和租赁合同的关系。关于抵押权和租赁权的规定，主要来自担保法的司法解释和物权法的相关规定。学理上一般认为担保物权优于所有权，所有权优于使用权，但是由于房屋这种特别性质的不动产越来越强调公法干预和所谓居住权的保护，这导致了实际立法上已经不再采取学理上的保护顺序。根据我国《物权法》第一百九十条的规定：如果出租在先，抵押在后，那么优先保护租赁权，除非抵押权在先，可以对抗租赁权。这种立法模式的理论依据主要有权利在先理论和登记效力对抗性，简言之，就是按照权利成立的先后时间来进行保护，权利在先保护在先，而不分权利的性质。首先，如果是先出租后抵押，则优先保护租赁权，这也间接影响抵押权的设立，换言之，如果抵押权人提前知道房屋已经出租，可能会不接受抵押物而导致抵押合同无法成立，也间接影响了抵押人想通过抵押而融资的可能性;其次，如果是先抵押而后出租，看抵押是否登记来决定保护的顺序。对于房屋而言，由于属于法定登记的物品，不登记不产生抵押的物权效力，因此这种情况下优先保护抵押权。这不仅仅是权利设立上优先保护抵押权，关键是在实现抵押权的时候，是否会受到买卖不破租赁的限制。对于此，物权法、合同法以及担保法等都没有明确说明，那么按照物权法第一百九十条的理解，应该不受这个限制。另外，如果把设定抵押的房屋出租，按照担保法的司法解释，出租人应该告诉承租人，如果告知义务履行后承租人还愿意承担，那么说明他愿意承担抵押产生的法律风险，否则他是可以选择不签订租赁合同的。从这个意义而言，抵押的设立会影响房屋产权人期待的租金收益甚至会影响租金收益的落空。如果房屋产权人没有履行告知的义务，他可能构成严重违约行为而需要承担相应的违约责任。③
房屋租赁合同和税收的关系。房屋出租行为要缴纳营业税、个人所得税、房产税和印花税及城建附加税和教育附加，特别是针对房屋出租用于居住还是非居住还有不同的税收优惠政策。但是对于居住和非居住究竟如何界定，国家税务总局没有给出具体的解释。另外，在实践中，一般出租人很少主动就房屋租赁合同产生的收益去申报纳税，不仅如此，有部分出租人为了能少交税故意和承租人串通低估租金收入或者签订所谓的阴阳合同，还有的给付租金的方式非常隐蔽或者谎称未收租金。因此税务机关在实践中如何监管此类税收也成为一个难题。如果出租人不缴纳相关税款会承担相应的行政责任，例如罚款、滞纳金和补缴税款等，但是如果出租人拒不执行，税务机关是否可以采取查封房产等强制措施呢？特别是能否对房产进行拍卖从而以拍卖所得款项来实现税收的收缴呢？换言之，由于行政责任导致的买卖能否被租赁还是一个立法上没有明确的问题。在行政权力和租赁权的关系上谁更优先受到保护也是一个值得思考的法律难题。
房屋租赁合同和刑法、行政法的关系。目前在北京、上海等特大城市，很多房东为了让租金收益最大化，把原本不大的房间改成很多小间，违法搭建部分房屋进行出租，完全违反了城市规划法、消防法等行政法规的规定。如果这类合同被查出，可能会被认定为无效合同，这些房间还会面临被强拆的境地，出租人也会面临相应的行政责任和承担对承租人的违约责任，更有甚者，部分出租人明知承租人承租房屋用于犯罪等行为而进行出租，那么出租人可能构成共同犯罪而被追究刑事责任。
合同条款的约定不明导致一些风险。房屋租赁合同中一般主要存在以下违约行为：承租人拖欠房租导致合同纠纷;出租人提供的房屋无法满足承租人基本的使用要求而导致的合同纠纷;出租人以市场价格上涨为由提高租金导致的纠纷;关于是否续租和通知义务未履行而导致的纠纷;关于承租人不合理使用房屋设施导致的纠纷;关于房屋设施存在瑕疵导致的人身伤害或者财产伤害而造成的侵权纠纷;关于租金和保证金交付和退还的纠纷;关于转租的纠纷;关于承租人无偿短期让他人使用房屋的纠纷;关于房屋设施倒塌造成第三人的侵权责任而产生的纠纷。针对上述纠纷，如果提前将一些问题的解决方式加以明确约定，那么风险将大大减少。如对房租的纠纷，双方可以约定，若双方可以给出合理的宽限期，那么在宽限期内缴纳了房租就可以继续履行合同。关于保证金的性质和金额法律没有明确的规定，笔者认为可以理解为赔偿金，简言之就是承租人由于不当使用房屋设施造成损害而需要承担的民事责任，当然如果双方对赔偿金有争议，可以申请第三方鉴定来解决。房屋本身存在瑕疵、出租人擅自提高租金可以认为是出租人的过错，其当然要承担违约责任。总而言之，明确、细化的约定是预防合同纠纷的重要途径。
（作者为重庆人文科技学院副教授）
【注释】
①邹双卫：“论批准、登记在我国法律行为制度中的作用与合理配置”，《法学论坛》，2011年第1期，第20页。
②[英]巴里・尼古拉斯：《罗马法概论》，黄风译，北京：法律出版社，2010年，第192页。
篇6
【关键词】蚁族；社会认同；苏州
2013年，中国社科院的青年蓝皮书《中国青年发展报告（2013）》指出，当前一个具有新知识、新视野、国际性的青年群体――“城市新移民”已经成长起来，他们为年满16周岁且1980年以后出生、在城市工作生活但未取得城市户籍的中国大陆居民。“蚁族”便是其中三大典型群体之一。
“蚁族”一词由学者廉思2009年最先提出，特指大学毕业生低收入聚居群体，具有三个显著特点：大学毕业，年龄主要集中在22-29岁之间，以毕业5年内的大学生为主；平均月收入在2000-3000元左右，大多数从事简单的技术类和服务类工作，以保险推销、电子器材销售、广告营销、餐饮服务、教育培训等行业为主；呈现出聚居的生活状态，但随着城市化进程的快速推进，在现实居住空间中逐渐趋于分散，在虚拟空间中呈现出集聚的态势。
近年来，苏州经济快速发展，作为一个有着良好发展前景且适宜居住的城市，吸引了越来越多的外地人流入。“蚁族”大量涌入新城市，不可避免的遭遇社会适应和社会融入问题，其利益得不到足够的表达，自身的认同也更易产生焦虑感和危机感，“蚁族”面临重新找回“自我”的社会位置问题。促进“蚁族”提高社会认同、有序地融入城市，既是社会发展的客观要求，也是保障社会稳定的必由之路。
一、社会认同的界定
社会认同理论认为社会群体的成员身份和群体类别是一个人自我概念的重要组成部分。该理论是20 世纪70 年代英国社会心理学家Tajfel首先提出，为解释群体行为开辟了新的路径。他认为，社会认同是“个体自我概念的一部分”，这种自我概念来自于他/她对某类社会群体（或多个社会群体）的成员资格的知识，以及基于这个成员资格的价值和情感意义（Tajfel，1978：63）。
近十年来，中国各界学者均对社会认同提出理论性与操作性定义。李友梅教授从以阶级认同为轴心的社会认同体系的角度出发，将社会认同定义为“社会成员共同拥有的信仰、价值和行动取向的集中体现，本质上是一种集体观念。与利益联系相比，注重归属感的社会认同更加具有稳定性”。郑杭生教授从社会学中的社会互构论视角界定社会认同，即个人和群体对其身份和社会角色的自我认定和他者认可。方文教授凸显群体资格在社会认同中的核心地位：社会认同是“行动者对其群体资格或范畴资格（membership）积极的认知评价、情感体验和价值承诺”。此外，在社会学的实证研究中，一些学者根据研究需要对社会认同作出了操作性界定。比如，王春光是最早对农民工的身份问题进行实证研究的学者，按照他的定义，社会认同是对自我特性的一致性认可，对周围社会的信任和归属，对有关权威和权力的遵从等等。
对社会身份认同的追问，目的在于获得对身份“满意的、完整一致的意义解释，以便接受和平衡转变所带来的心理风险，使自我和变化着的环境的有效联系得以重建，以免于主体存在感的失落”（钱超英，2000b）。 事实上，任何一个主体都会有多种社会身份来源。亨廷顿将人们的社会身份/特性分成了6 类：（1）归属性的，例如年龄、性别、祖先、血缘家族等；（2）文化性的，如民族、部落、从生活方式界定的民族属性和文明等；（3）疆域性的，如所在街区、村庄、城镇、省份、国别等；（4）政治性的，如集团、派别、领导地位、利益集团、意识形态和国家；（5）经济性的，如职务、职业、工作单位、雇主、产业、经济部门、工会和阶级；（6）社会性的，如友人、俱乐部、同事、同仁、休闲团体及社会地位等（亨廷顿，2005：25）。
本文按照亨廷顿的分类方式，认为社会认同并不是一个简单的概念或单一的维度，“蚁族”可能面临的主要社会认同问题表现为文化认同、群体认同、地域认同、地位认同和职业认同。
二、“蚁族”社会认同的现状
（一）文化认同
文化认同，即“我该采用哪一种文化模式的”的回答，文化认同体现在语言学习、穿戴的服装 、吃的食物、采纳节日、交往的人群等方面。调查显示，“蚁族”对迁入地的文化认同呈现出滞后性。大部分“蚁族”没有学习过苏州方言，在生活与工作中均使用普通话。他们很少邀请本地人到自己家里做客，即使对本地风俗较为熟悉，也很少会过本地人的节日。例如，受访者E表示，“旁边住了什么人我都不太清楚的，平时也不串门。一般都是自己待着。”“刚来的时候特别不适应，吃东西口味都不一样。只能自己买点菜去做……过的节日都差不多，也有不一样的风俗，像是端午节我们那边都会系五彩绳。”
（二）地域认同
地域认同包括原住地地域认同与迁入地认同两个方面，其中又以社区归属感、定居意愿、未来认同等具体为主。“蚁族”在城市接受高等教育、受到现代城市文明的熏陶，因而对家乡的乡土认同较弱，他们对迁入地的地域认同的程度相对较高。留在城市是他们对城市生活境遇的社会理性的选择，相信大城市有更多的发展机会和更高的经济效益。“我记得曾有个老师给对我们说：未来你们就会知道，一个人出生在什么地方太重要了。我现在明白这句话的意思了。……我想我们出来是为了什么，难道就是想自己在大城市吗？不也是想给未来的孩子一个好的环境。”X在访谈中说道。当大城市的优势成为众所周知的社会共识，这也增添了“蚁族”对迁入地的地域认同。但与此同时，与希望在此定居、未来子女能在此发展的意愿相矛盾的是，大多数“蚁族”却并没有城市归属感。Z表示，“苏州真的很好，民风好，风景好，我很喜欢。但是因为各种原因我不能在这里定居，算是一种遗憾，可能很快就会离开，很不舍。”
（三）群体认同
群体认同，即群体身份认同，认为自己归属于外地人还是本地人。调查结果显示，“蚁族”有较强的“外地人”身份认同倾向。“蚁族”满怀对城市资源与生活的向往和追求来到城市，却因各种问题无法融入到城市的制度和生活体系，他们又不愿意回归资源紧张的小城市，便会在两难和困惑中形成“双重边缘人”的社会认同。在接受访谈中，Y曾谈到，“我毕业4年了，和老公结婚三年了，我们都是外地人，在苏州工作两年。年初时我下了下狠心，有这几年的积蓄加上亲戚借的在我们老家的5线以下的城市买了套期房，打算生孩子时好歹有个窝，现在我俩的工作都在苏州这边，回家意味着放弃这边的一切重新来过，老公的专业比较窄，老家就业形势又不好，不知道到底该怎么办。”
（四）地位认同
地位认同即社会经济地位身份认同，个人对自己在社会阶层结构中所占据的位置的感知。结果显示，大多数“蚁族”倾向于认同为中层和中下层，也有部分对自己所处的社会地位处于模糊状态。在社会经济地位评价中，原住地居民以及迁入地的新苏州人都会成为“蚁族”评估的参照群体。“蚁族”还会根据未来经济成功的想象以及迁移前后的经济状况变化来评估自己的社会经济地位。如W所说，“我好歹也是大学毕业，我可以找一份稳定的工作，大城市工资要比家里那边高，我想通过自己的努力改变现在的生存状态。”
（五）职业认同
职业认同具体操作化为“福利待遇”、“薪水”、“升迁机会”、“工作量”、“劳动设施与条件”、“与老板、同事的关系”等指标。调查显示，“蚁族”职业认同的总体水平处于中间水平，由于急切希望通过职业成功来证明自己的决定和所付出的高教育成本，再加上生活成本所造成的压力直接影响到他们对于职业的满意度。在日企工作的W提到，“房子真的是买不起，我现在租住在苏州工业园区优租房，但只能申请住两年。不知道什么时候才能有自己的家。”虽然已有一份稳定不错的工作，但是W依然觉得生活压力大。在苏州一家旅游公司工作的M表示，“在小地方，找个工作都要靠关系。这边比较好找工作，相对公平，工作环境也好很多，公司还会组织一些活动……但是城市里到处都是大学生。毕业一年多已经换了两个工作了。大专文凭，学的是工商管理，却只能做做销售、客服和文员之类的工作。”大学毕业生
三、“蚁族”社会认同的影响因素
（一）制度性因素
根据社会认同理论，社会身份是主体与社会环境互动的结果。如果“蚁族”感受到的社会接纳越多，他们就会倾向于主动向本地社会认同进行转换。户籍制度不但直接关系到“蚁族”的基本生活保障，如住房、教育、医疗等重要方面，而且体现了当地政府的社会态度：制度性社会排斥-接纳的程度。无法获得本地户口、与用工单位的劳动合同签订率相对较低、劳动权益难以得到保障等让“蚁族”感受到制度性社会排斥。同时，城市居住证的使用可以促进“蚁族”将迁入地社会纳入社会身份的建构当中。
苏州作为江苏省居住证制度试点城市，自2011年来，流动人口居住证累计发放超过1000万张。这为“蚁族”在教育、医疗、社保等方面，享有与本地居民一样的“同城待遇”提供了一定的制度保障。
（二）社会经济地位
追求更大的经济成功几乎是每个“蚁族”迁移的动力之一。然而在所有社会中，人们掌握的社会资源不等，存在着社会经济地位的分化。如果说制度合法性使“蚁族”在基本社会保障方面有所差异，那么，对个体而言，社会经济地位则直接关系到“蚁族”的直接现实利益。
根据社会认同理论，若是城市“蚁族”社会经济地位越高，积极的自我体验就越多，自尊感越强，这种自尊感可以通过社会比较来实现，如与较低社会经济地位的本地居民比较以及获得家乡人的社会羡慕等。因此，提高“蚁族”的社会经济地，更有利于他们进行积极的社会认同建构。
（三）社会记忆
社会记忆是“蚁族”建构社会认同的基础。根据原生论观点，人们在一个社会中生活的时间越久，他们越可能形成自然依恋性情感。当“蚁族”自依恋情感越深，他们越可能形社会认同。此外，歧视性记忆和支持性记忆反映出“蚁族”与本地居民的互动结果。然而事实上一些“蚁族”在融入迁入地过程中，与城市市民之间缺乏情感沟通和互动交往，无法建立起与城市居民相融合的生活圈子，甚至会面临一些偏见和歧视，主要表现为地域偏见、语言轻蔑、有意回避、职业排斥和人格侮辱等。例如，在一家快递公司工作的R所说，“同事知道我是苏北来的，第一反应就是苏北的人是不是都很穷啊，这让我很尴尬……有些矛盾，可能这个地方真的不属于我吧。”
四、促进“蚁族”社会认同的思考
（一）履行政府公共服务职能，促进和谐
政府作为城市管理者，应充分认识到“蚁族”“进程”是不可逆转的发展趋势，在考虑现实城市容量、承载力和城市发展潜力的前提下，把“蚁族”的城市融入问题放在社会和谐目标框架中，积极探索和科学规划户籍管理制度、社会保障体制以及就业创业扶持政策，提高其收入水平，提升其就业质量，提改善其生活状况。
1.健全制度保障，创新社会管理。在享有社会资源和获得社会机遇等诸多方面，户籍制附带的就业、医疗、公共资源等方面的差别待遇成为“蚁族”的阻碍，表征着对“蚁族”的社会排斥，影响其城市融入。因此，改革户籍制度，推动社会合理流动势在必行。
苏州市自2010年起便开始推进居住证制度建设工作，以适应社会管理创新的形势需要，积极保障大量来苏建设者公平享受苏州改革发展成果。居住证制度的实施，是外来人口与本地人口获得融合共生的制度性保障，政府应以此为基础，不断创新社会管理，增强“蚁族”社会认同。
2. 加快推进保障性住房建设，居者有其屋。政府要落实中央公共租赁住房政策要求，出台一系列加快推进公租房和廉租房等保障性住房建设的政策。条件允许的地方政府可以建造专门供“蚁族”居住的廉价公寓，按照大学宿舍的形式或居民区的方式来建造。除此之外，政府还应着力加强“蚁族”聚居区周围的公共设施和配套设施建设，如公园、公共交通、娱乐消费场所等。
2007年底，为解决城市新人群的居住难题，苏州工业园区借鉴新加坡“居者有其屋”的管理经验，推出优租房制度，为城市新人群解决“蜗居”难题提供了一种解法。但房源有限，仅能解决部分“蚁族”短期住房需求，政府还应进一步加快推进此类保障性住房建设。
3. 开展职业技能培训，提升“蚁族”职业认同。政府可以结合劳动力市场需求，对“蚁族”进行职业技能培训，提升“蚁族”的就业能力、将失业“蚁族”纳入城市社会救助保障范围，使其在失业、住房、医疗等方面享受基本生活保障。
（二）加大社区支持范围，增强社区归属感
社区是“蚁族”最为集中的聚居地，是“蚁族”社会支持系统的重要载体，也是落实“蚁族”社会支持工作的主要落脚点。然而更多的“蚁族”具有较强的“过客”心理，只是将租住的社区作为暂时的栖身之所，造成该群体缺乏参与社区建设和社区活动的积极性。基于此，社区要组织多类符合“蚁族”需求的活动，促进“蚁族”在社区内的沟通和交流，社区要发挥在社会支持系统中的重要作用，充分保障“蚁族”应得的社会支持与服务，增强其社区归属感。
（三）提高非政府组织支持能力，助力“蚁族”城市融入
大部分“蚁族”城市的生活、行动得不到有效支持，挫败感、焦虑感和被排斥感普遍存在于怀揣“城市梦“的“蚁族”中。一方面，非政府组织要拓宽社会服务的范畴，通过为“蚁族”开展职业安全与健康教育、提供法律援助、组织文化发展与休闲娱乐活动等方式实行各种福利服务和便民生活服务，满足“蚁族”需求，使其得到生活帮助和心理援助，促进“蚁族”城市认同感。另一方面，非政府组织应充当政府和“蚁族”沟通的桥梁，向政府反馈“蚁族”城市融入困境和诉求的同时，向“蚁族”传达政府的政策意图，增进政府和“蚁族”相互理解。
（四）发挥舆论引导作用、加强社会的人文关怀
德国学者冈瑟・舒尔茨所说：当德国需要大量外劳时，外来劳力被当成“客人”而受到主流社会的欢迎；然而，当德国的失业率上升，劳动力市场的需求发生变化之后，“客人”就被描绘成了“从第三世界到发达国家瓜分我们现有社会福利的入侵者”，排斥外来移民的社会舆论随即占了上风（李明欢，2000）。
城市要积极发挥舆论引导作用，对“蚁族”的奋斗精神、亲情意识和社会责任感给予充分肯定，形成各阶层理解、关心、鼓励“蚁族”的良好氛围。城市要该以一份宽广的心胸接纳“蚁族”的到来，共享改革发展成果。这不仅能够体现
城市的襟怀与底蕴，同时关系到城市良性有序发展。
参考文献
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[2] 李友梅，肖瑛，黄晓春.社会认同：一种结构视野的分析――以美、德、日三国为例[M].上海：上海人民出版社，2007.
[3] 郑航生.中国社会发展研究报告――走向更有共识的社会：社会认同的挑战及其应对[M].北京：中国人民大学出版社，2009.
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[5] 王春光.新生代农村流动人口的社会认同与城乡融合的关系[J].社会学研究，2001（3）.
篇7
一、以个人为纳税单位的分类课税模式的弊端
(一)个人所得相同而税负不同
个人所得是指个人所得税法所规定的11项收入项目，即工资、薪金所得;个体工商户的生产、经营所得;对企事业单位的承包经营、承租经营所得;劳务报酬所得;稿酬所得;特许权使用费所得;利息、股息、红利所得;财产租赁所得;财产转让所得;偶然所得;经国务院财政部门确定征税的其他所得。因为对个人所得实行分类计征，在所得取得时采用不同的扣除标准和税率，分项计算应纳税额并征缴税款，所以造成了收入单一的人多缴税，收入多源的人少缴税的现象。如张三取得工薪收入4300元，需交税24元;李四取得工薪收入3500元、劳务收入800元，合计4300元，但不用交税。个税所得相同，但税负却不同，这种不公平是因为分类课税造成的。
(二)家庭所得相同而税负不同
同样所得的家庭因为家庭成员收入构成不同而导致税负不同。如甲家的丈夫月收入7000元，妻子没有收入，甲家税负245元;乙家夫妻月收入各3500元，合计7000元，但税负为零。家庭所得相同，但税负不同，这种不公平是因为以个人为纳税单位造成的。
(三)家庭所得相同，但负担不同
家庭是社会组织中最基本的细胞，也是最重要、最基本、最核心的经济组织，家庭健康的可持续发展是国家、社会稳定发展的基石，家庭可支配收入是维持家庭稳定、健康发展的重要基础。而个人分类课税模式具有很大的局限性，它既无视家庭的内部条件差异，也不考虑家庭所处的外部地区差异，而这些差异往往可以造成家庭负担不同、可支配收入相差悬殊。
1.家庭内部条件差异，诸如赡养老人、抚养子女和家庭成员健康状况等因素导致的赡养费、抚养费、教育费和医疗费等各项家庭支出差异。如果一对夫妻一面要赡养没有固定收入的四位老人，一面抚养两个未成年的孩子，这样的家庭与夫妻双方的父母都是退休职工的丁克家庭相比较，家庭所得虽然相同，但可支配收入却相差悬殊。
2.地区发展差异，比如一线城市的家庭与四线城市的家庭相比，即使家庭成员结构、收入结构相同，一线城市家庭的生计费用要远远大于四线城市的。特别是住房费用，北上深广的房价远远高于四线城市的房价，每月偿还房贷支出可相差数倍。
(四)年家庭所得相同，但月收入稳定性不同而税负不同
个人分类课税模式未考虑在一个纳税年度中不同月份收入差异对税负的影响。比如自由职业者，这个月可能收入20000元，税负3120元，下个月可能只收入1000元，全年12个月，收入变动幅度较大，月均收入其实并不高，但税负却不低。为体现税负的公平性，应该考虑年度所得在各月分布不均的情况，削峰平谷，平均各月所得，均衡税负。
二、以家庭为纳税单位的综合课税模式的主要优点
首先，对于一个家庭在纳税年度内从不同来源取得的所得，不再分类计算各项的税负，而是简单加总求和，综合计算税负，这样可以解决分类计征造成的不公平。
其次，对于一个家庭中所有成员的应税所得，不再分人计算各自税负，而是汇总求和，综合计算税负，这样有助于实现税收的横向公平。
第三，对于一个家庭在纳税年度内不同月份取得的所得，削峰平谷，均衡税负，体现税负的公平。
第四，在年度终了，对于一个家庭在纳税年度内取得的全部所得进行汇总，扣除家庭生计费用后再计算家庭年度税负，实行多退少补。这充分考虑到家庭负担和地区差异，避免了一刀切的做法，可使税负更加公平合理。
我国是家庭观念很重的国家，赡养老人和抚养子女是几千年来的传统，个人收入最终还是会回到家庭收入的问题，以家庭综合课税模式计征个税，即可以解决个人分类课税模式的诸多缺点，也有利于维护传统的家庭观念。
三、家庭综合课税模式下生计费用扣除项目的构成
除个人分类课税模式下的五险一金可以继续扣除外，还应该将家庭的赡养费、抚养费、医疗费、教育费、住房费用等各项生计费用列入扣除项目。
(一)赡养费
孝敬长辈、赡养老人是中华民族的传统美德，法律应该予以保护、鼓励，将赡养费纳入个人所得税扣除项目就是一个有力的举措。我国《老年人权益保护法》规定，赡养人是指老年人的子女以及其他依法负有赡养义务的人。子女，是指婚生子女、非婚生义务的人，是指老年人的孙子女、外孙子女。纳税人对被赡养人有赡养义务，被赡养人可以是家庭中夫妻双方的父母(或养父母、义父母)和其父母。
赡养费宜采用标准限额，初期可以采用全国统一标准，之后应该尽量采用地区标准限额。地区可以是地级市辖区，也可以是省级辖区。地区标准限额由税务局依据辖区内的社会平均生活水平定期核定，定期可以是一年，也可以五年，总之要随着社会发展做适当的调整。被赡养者的赡养费标准采取属地原则，本地赡养者采用本地赡养费标准，异地赡养者采用被赡养人居住地区的赡养费标准。
纳税人在自主申报期内到税务局申报，提供与被赡养人关系证明和被赡养人的姓名、身份证号码，税务局通过系统即可查询被赡养人是否有稳定的个人收入，其个人收入是否低于当地赡养费标准，将被赡养人个人收入低于当地赡养费标准的部分作为扣除金额。
(二)抚养费
在目前国家仍然实行计划生育国策的情况下，只能允许扣除至多2个子女的抚养费，若随着社会发展，人们的生育愿望低迷，可以按实际子女数扣除抚养费，甚至按1:2的比例扣除，以鼓励生育。
抚养费宜采用标准限额，可将教育费纳入抚养费，标准限额核定办法与赡养费基本相同。
纳税人在自主申报期内到税务局申报，提供与被抚养人关系证明和被抚养人的姓名、身份证号码。如婚生子女可以提供子女的出生证明，若是收养子女，须符合《收养法》法律规定，收养应当向县级以上人民政府民政部门登记。一次申报，长期有效，有效期至子女满18周岁，若考虑高中教育之后继续接受高等教育或职业教育，可延至22周岁。
(三)住房费用
住房费用包括偿还住房贷款和房租支出，扣除时二者只能选其一。
1.住房贷款。偿还住房贷款支出(以下简称还贷支出)已经成为家庭支出的重要组成部分。但不是所有的还贷支出都可以扣除，前提条件必须是自住房，一般只能扣除一套自住房的还贷支出。如果夫妻不再同城工作，可以至多扣除两套自住房的还贷支出，两套自住房必须分别位于夫妻长期工作地。税务局可以通过系统查询夫妻双方取得稳定收入的支付单位的纳税注册地，检查其是否与自住房坐落地一致。
纳税人在自主申报期内到税务局申报，提供住房贷款合同，扣除金额可以按照贷款合同规定的月还贷金额一次性确定，扣除期限与贷款期限一致，不必考虑日后的利率变动和提前还清贷款问题，简化手续，减少计征成本。
2.房租。房租扣除费用宜采用标准限额，由税务局根据当地实际情况核定每人租房费用定额，按照家庭人口乘以每人租房费用定额确定家庭房租扣除标准限额，实际支出低于标准限额的采用实际支出金额。
纳税人在自主申报期内到税务局申报，提供当地工作证明、当地无房证明和税务局开具的房租发票。
(四)医疗费
国家可以规定将那些对生活水平造成重大影响的慢性病和大病病种的医疗费用纳入扣除费用，将医疗费支出减去医疗保险报销金额后的净额作为扣除金额，尚未报销的，按医疗费支出金额乘以各病种医疗保险报销比例计算医疗保险报销金额。
纳税人在自主申报期内到税务局申报，提供定点医院开具的医疗费原始结算单据。
(五)其他费用
随着社会的发展，社会生活水平的提高，还会有其他费用，需要依据当时的情况适当增加可扣除费用。
四、对研发家庭课税模式下的个人所得课税系统的建议和构想
国家税务总局应该研发全国通用的个人所得课税系统(以下简称个税系统)。建立统一的个税系统有诸多好处：一是政策统一，贯彻一致;二是原代扣代缴单位不用自行开发维护个税程序，节约了大量人力物力;三是个人所得税法修正后可以尽快实施，缩短过渡期。
税务的个税系统应该与公安、民政、金融、证券、工商、社保和房管等部门的系统有效互联，资源共享，互为支撑，便于全面完整地掌握家庭各项信息，如家庭成员、收入支出、保险、房屋的购贷租等信息，还可以查询到地区差异情况，对家庭综合课税模式提供最强有力的支持。
每位公民以身份证号码作为个人唯一纳税识别号，终生不变。每个纳税人在银联系统银行开设唯一的个人所得专属账号，银行通过银联系统将该账号与个税系统的个人纳税识别号关联在一起。
所有单位必须使用个税系统支付个人所得。单位支付个人所得时只需提供姓名、身份证号码、应发金额和五险一金数据，将数据导入个税系统，由个税系统先以个人为纳税单位汇总收入计算个税，个税税金直接划转国库，实发金额由个税系统与银联系统衔接，转付到个人所得专属账号。
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[论文摘要]随着我国在社会主义市场经济的轨道上越走越远，农村中逐渐出现诸多严峻的现实问题，其中一个突出的热点即是宅基地使用权制度。农村宅基地使用权利用的现实情况表面复杂性背后隐藏着共同的深层次原因，即我国农村土地制度与市场经济体制的差离及公平与效率的失衡协调。
我国农村土地制度一直以来是社会及学界讨论的重点，尤其是宅基地制度更是由于其涉及的利益攸关农民基本居住保障而受到特别的重视。随着社会主义市场经济的深入发展，农村宅基地制度所引起的各种社会纷扰和理论困境愈多，各界对此的争论愈大。本来寄希望于近期出台的物权法，可以在此方面予以明确和发挥解纷的作用，但由于各种主客观条件的限制，物权法在宅基地使用权制度上沿用了以前以土地管理法为代表的法律法规的规定。新的立法的简单、粗陋使得农村宅基地及其使用权制度的改革仍然处于停滞的状态。同时相继出现的各种新的纠纷和关涉的法律灰色地带的困境又悬而未决，迫使人们不得不继续思考农村宅基地制度的改革方向。本文从当前严峻的现实出发，浅析我国宅基地使用权制度的隐含矛盾，探讨其应当发挥的社会作用，分析思考问题的症结所在，以求解决方案。
一、我国宅基地使用权制度的现状和问题
（一）宅基地制度的立法现状
当前关于我国宅基地问题的法规政策主要有宪法、物权法、土地管理法的规定和国务院及相关部委、下达的若干规定和意见。它们共同对我国农村宅基地及使用权做出了一定程度的规范和指导。总结起来主要是这样几个问题。
从其性质上讲，宅基地使用权是一种用益物权。我国农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。确立了宅基地所有权在于农民集体。享有宅基地使用权的农民可以依法在集体土地上建造供己居住的住房，并享有所有权，因此其只能是用益物权。
宅基地使用权的取得和使用主体只能是该集体组织的成员，禁止城镇居民直接买卖宅基地。这项规定是为了保障农民能够获得最基本的生活居住条件，同时防止炒卖农村宅基地的不法行为危害到农民基本利益。宅基地使用权的取得原则是“一户一宅”，获得方式必须经过行政审批程序且无需缴纳宅基地使用权的出让费用。但其二次流转受到限制，宅基地使用权不得单独转让，单独抵押、继承，也不得单独出租。
宅基地使用权只能用于建造农村村民的个人住宅，而且应当尽量使用村内的空闲地。不得不占用耕地的必须经过审批。使用权的行使要符合划定的宅基地范围，照顾相邻人的合法权益。宅基地使用权如果没有法律规定的特殊原因不能被任意收回。
以物权法、土地管理法为代表的法规政策对宅基地使用权的规定旗帜鲜明地以保障农民的基本居住需要为目标，所规定的取得无偿的福利性、流转范围和方式的限制性无不体现对农民基本利益和农村稳定秩序的保障和维护。从设定之初我国社会和农村生产生活的基本情况来看，立法的出发点和立足点是正确并且适当的。
（二）宅基地使用权的实践问题
1.宅基地使用权的取得和直接利用
《土地管理法》等规定宅基地使用权的创设实行严格的行政审批制，即由申请人提出申请，集体土地所有权人同意后，经乡镇政府审核，最终由县级人民政府土地管理部门批准。这种严格的审批制将权力集中在政府手中，其目的在于加强政府对于土地资源保护和利用的监督管理。但实践中宅基地的具体分配中出现的问题呈现两个分化极端。一种情况是宅基地使用权基本上由村干部把领大权。在宅基地的审批过程中，乡镇干部及村干部、越权划拨的现象严重。乡镇干部及村干部、，乱占地建房、多占地建房，不仅干扰了国家对宅基地的正常管理，而且严重损害了农民的利益。另一种极端情况是作为责任主体的村集体没有对农村宅基地尽足够的监督义务。怕得罪人、碍于人情、多一事不如少一事的想法充斥责任者头脑，致使宅基地被集体组织成员自作主张乱占多占严重。农村宅基地的利用大部分处于低效利用的状态，与农村宅基地所有者的管理能力低下不无关系。特殊的个别地区人口迁移流动较快，农村中房屋闲置、宅基地申请量下降或闲置荒废，造成土地利用率低下，不利于农村经济生活的开展。
当前在某些大中城市的郊区愈演愈烈的小产权房问题更是与当地的集体土地管理者如村委会、乡镇政府脱不了干系。很多情况下这些不符合法律规定，无法取得正规房产部门发放的产权证的房子由村集体或乡镇集体的领导班子直接筹划修建，目的是为当地牟取经济效益。城市及外来人口大量购买用于居住或办公，但由于法律政策的空白使得该种房屋的产权结构处于模糊不清的状态。
宅基地的管理缺乏规划基础。农村建房无序，规划不到位，村容村貌差，由于整体利用和建设规划的严重滞后，农村村民住房建设出现混乱的状态难以避免。村庄向外、尤其是向交通便利的地方急剧扩展。一是呈线型扩张，即农民建新房沿公路延伸；二是呈块状扩张，新建住宅不断向村庄外扩展，村庄周围新房林立，村庄内部破破烂烂，形成典型的“空心村”。[1]
与此相应的，实践中对于如何处理使用权人建造与住房的居住生活有关的其他建筑物和设施方面也还有些疑问。如农村村民大多在自家住房周围从事种植树木、蓄养少量家禽等家庭经营活动。那么是否允许宅基地使用权人在必要的范围少量超占土地，这个必要的范围如何控制都成为操作的难点。
值得一提的是目前苏南、广东珠三角等地区的由市县级政府直接牵头力推“农宅公寓化”。“农宅公寓化”全面引入了城市地产的积极因素，开启以福利性手段革新农村人居现状，以集约建房、公寓化聚居、旧村整治等为重要内涵。但农宅公寓化同样引起极大的争论和一些现实的问题。如出现的强迫农民拆迁、住进公寓后的农民就业、土地新的浪费等等问题。要想推动顺利发展，农村地产需要迈过的“坎”还有很多。①
2.宅基地隐形流转和产权纠纷
以北京为代表的一些大中型城市，由于外来务工人员较多和日益上涨的超出普通购买者承受底线的商品房价格，导致这些城市的近郊区附近出现了大量的农宅流转，其基本形式是租赁和买卖两种。近郊农村以租赁为主，租房者主要是外地务工的农民工或经商者。购买农宅的则有知识分子和白领阶层(包括公务员)，买房或是用于成家或是当作第二居所休闲度假之用，也有的用于工作场所办公；农宅的购买者中还有不少是外省市人，他们为了在北京长住，但又无法承受高价的商品房，只好购买相对便宜得多的农宅。从法律和各项规章制度来看，国家早已明确了城镇居民不得购买宅基地，宅基地也不能出租。但由于农民对于宅基地上其所建造的住房享有所有权，可以自由地买卖出租，又因为我国实行“地随房走、房随地走”即房地一体的原则，农村私宅买卖必然牵涉到宅基地使用权问题，导致购买者对自己购买房屋后享有的物权权利处于十分尴尬的地位。他们缴纳了买房款，却不能如同城市中的房产所有者一样享有该房产所处土地的使用权。由此引起的纠纷也使得购房者的权益陷入了难以充分保障的境地。房屋抵押情况大致也是如此。
正如上文现象所体现的，具有典型物权性质的房屋所有权和物权性质模糊不清的宅基地使用权之间法律规则的矛盾冲突在实践生活中已经发生了明显的冲突。主要体现为以下两类：（1）买卖合同签订后房屋已交付但未办理宅基地使用权变更登记。买受人要求出卖人履行变更登记义务。或者出卖人，要求以未办理宅基地使用权变更登记为由收回房屋。（2）在房屋拆迁搞房地产开发或工业小区建设，农村房屋所有人可以得到一笔远高于房屋出售价的拆迁补偿款时，原所有权人诉至法院要求确认房屋买卖合同无效从而收回房屋。由于法律法规的不健全，对农村私房买卖合同的效力形成了认识差异导致实践中的审判标准和结果不同[2]。另一方面，长期无法明确宅基地使用权的物权性质，进一步又影响了农村房屋登记工作，未登记房屋的权利状态不免就陷于不清不楚之中了。这更加影响了农村房屋买卖纠纷的解决。
3.宅基地取得法定方式单一性和实得方式多样性的背离土地管理法、物权法规定农村宅基地的取得必须按照“一户一宅”原则，经过行政审批程序无偿获得。但该条文明显没有考虑到实际生活中有一些其他的方式可以使他人从原宅基地使用权享有人手中附带地获得宅基地使用权，并且这些方式实际引发了一些法律上的难题。
最普遍的情况是，宅基地上的房屋被继承（或受遗赠）附随取得的宅基地。根据法律的规定，无论是城镇还是农村，公民对宅基地只享有使用权，没有所有权。即宅基地不属于公民的个人财产，不能转让和买卖，也不发生继承。但是在宅基地上建造的房屋属于公民享有完整所有权的合法财产，当然属于《继承法》第3条规定的遗产的范围，房屋是可以发生继承的。而正如上文所述房地不可分离。凡是房屋所有权合法转移，宅基地使用权也随之转移。而这又与宅基地取得的身份性发生了冲突。有的学者认为继承人继承房屋的所有权之后，宅基地使用权人仍然由其继续使用，当所继承房屋灭失时，宅基地所有权享有者集体组织有权收回使用权。有的学者提出，结合继承人的身份要素，属于集体组织成员的继承人享有继承份额内被继承房屋的所有权，而不属于集体组织成员的继承人则只能享有房屋的使用权。如果同时出现这两种继承人，他们对被继承的房屋不能成立共有关系。如果只是存在后一种继承人，那么宅基地是否调整由集体组织自行处理，待发生拆迁时，各继承人可对拆迁款进行分割。同样的规则适用于受遗赠的情况。
比较这两种观点。可以看到其首要区别在于是否区分继承人的身份。从宅基地使用权取得的身份性来看似乎首先区分继承者身份更加顺理成章。但区分身份的目的在第二种观点看来是为了确定继承人获得所有权还是使用权。那么区分身份的缺陷就是很明显的了。农民对宅基地上自己建造的房屋毫无疑问享有所有权，继承人对房屋的继承人根据继承法的规定当然继承房屋的所有权。而区分继承人的身份剥夺了继承人本应该享有的所有权，降格为使用权是没有依据的。只是由于国家城乡土地制度不同，为了平衡继承权与集体经济组织之间利益，不属于集体组织成员的继承人应该享有的合法利益就被剥夺，继承人的法定权益和实质公平在国家的管理制度面前被无情地牺牲，实在有违法理精神。个人不赞同第二种观点的处理方法。
相较而言，第一种解决方案虽然有可能导致要么某位集体成员取得多处宅基地要么城镇居民获得宅基地，但将房屋灭失与宅基地使用权的存在联系起来，既不违背继承规则，又为集体组织行使权利留下了空间和机会，折中的效果更好。二、宅基地使用权问题的解决方案和理论探索
（一）“房地一体”的例外调整
虽然我国理论界和实务界早已经确立了“房地一体”的房屋和土地使用权流转原则。但在现实中面对农村宅基地制度的特殊性时遇到了困难。综合各种情况的考虑，具体在房屋转让和抵押上，笔者提出这样一种解决方案。
很明显的，物权法第146条和第147条是有关建设用地使用权的规定而非宅基地使用权，所以这里所反映出来的“房随地走”和“地随房走”的原则不一定要适用于宅基地使用权的流转。即使是由房地不可分离的自然属性推导出的房地一体的规则也不是不可动摇的金科玉律，也就是说我们完全可以另辟蹊径。如房屋买卖合同签订后，房屋所有权自然由购房者所有。同时，由于根据法律规定买受人显然不能取得宅基地使用权。那么宅基地使用权可以依然保留在出卖人农民手中，但是出卖人不能行使该使用权，同时也不能再申请一块宅基地。即法律直接给出卖的农村私房的宅基地使用权设定限制。并且法律承认房屋买卖合同是有效的，出卖人不能以未办理宅基地使用权变更要求收回房屋。必须注意的是当非因公共拆迁原因导致宅基地上的房屋被拆除时，则宅基地使用权也同时消灭收归集体组织。原出卖人原则上不可以再申请宅基地。但考虑到确实有需要的，可以予以批准，但如果再次买卖该宅基地上的房屋，法律强制性规定买卖合同无效。这样买卖双方对自身的买卖行为都负上了对等的义务，同时也照顾了双方的利益。即“买者不能拆，卖者不能用”。宅基地的使用权依据法律的直接规定，当事人不得、不需也不可能对宅基地的使用权问题自我约定。
该方案不可回避的一个问题是，出卖人通过买受人出资应买受人的要求翻建房屋，再卖给出资者使用以方便买受人入住要求，规避了房屋转让后，买受人因不满意而翻建房屋有可能被收回宅基地使用权的法律强制性规定。而且这种方式早在国家土地管理局[1990]国土函字第97号《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》已经明确规定为违法行为。但该答复作为司法解释的法律效力如何尚有待考察，何况时过境迁，1990年与现在相比，土地和房产市场的开放程度不可同日而语，突破这一解释也有实在的现实基础。
（二）宅基地使用权福利性与财产性、公平和效率的动态平衡
“我们应该看到中国农地的双重功能，它不是一个简单的生产资料，不是一个简单的财产，更主要的，它是对农民的保障。这应是大多数人的共识，但这个共识之下有一个潜台词——国家目前无力对农民提供保障,只能通过制度安排的方式解决农民利益问题，而城市的居民国家要提供物质保障。这种倾斜构成‘中国特色‘的一部分。”[3]总的来说，当前农村宅基地使用权问题是以下三对矛盾关系在社会生活中的反应：农民基本生存保障与农民经济生活发展的矛盾、土地基本使用权与土地发展权的矛盾、土地权利设定时的政治立场和土地权利利用时的经济追求的矛盾。笔者认为，由于农村基本社会保障手段多样性的缺乏，使得以宅基地为代表的土地权利利用成为仅有的几项保障措施。国家站在农民利益的立场上实实在在的为农民着想，采取限制宅基地流转的方式来保障农民最基本的居住权利和要求，同时也维护了农村社会秩序的稳定。这一考虑更多的是从政治和社会基本利益的角度出发。但当我国逐渐步入市场经济的发展轨道，市场经济关于资源优化和配制的效应发挥出来，各种社会主体在利用这一市场机能纷纷获得利益之际，农民们却因为自身拥有资源的缺乏及获得资源的手段的缺乏，而在市场经济的大潮中被排斥被边缘化。农民手中最重要的资源便是土地，但是当前城乡二元的土地制度使得农民在获得基本利益保障的同时却无法利用土地资源获得经济生活的进一步多样性发展。宅基地使用权的福利性严重制约了财产性的发挥。相应的从土地方面来说，土地基本使用权利和发展权利失衡。国家设定权利时的出发点是无可厚非的，然而当过去的基础情况发生重大变化，城乡二元结构的壁垒逐渐在被打破时，再坚持禁止流转反而对农民的真正利益不利。既然上位的国家政策没有相应的做出调整，作为社会经济主体的农民不甘于参与市场的主动权被不合理的压制，主动寻求法律政策的灰色地带，各种农宅流转形式的兴起其实就是这种利益诉求的体现。
于是针对社会主体在经济生活中自发的利益需要，国家依靠单纯的禁止，堵而不疏已经行不通，也不合法理依据。国家立法和制定政策的价值取向应该从公平向效率倾斜，充分考虑到农村、农民新时期的发展利益和效率利益。权利本位的法律追求在于保障民事主体的个体利益和自由，实现财产效益的最大化。兼顾义务是强调民事主体履行财产的法定义务或接受必要的限制，但必须明确的是后者是以弘扬而不是放弃权利本位为前提的[4]。以效率为先导，创造市场经济条件下财富利益的增长才有可能，个体权利的充分自由发挥，更多的利益也才能得到更为均衡的分配。
忽视我国的基本国情，完全不从农民的基本权利和基本利益出发，只是将资源完全交托市场配制，放弃国家的宏观调控和管理组织职能是不正确的。但过分强调人多地少的国情，政策在效率与公平之间不当地倾斜于公平，最终导致的结果是城乡经济发展水平在拉大，农村居民与城镇居民的实体利益收入在逐步拉开，公平最终反而得不到保障。农村中的社会主体虽然将农村土地流转与割裂的大市场联系起来，但自发性带来的盲目、浪费造成的问题多多，此时应该是轮到国家对此加以引导和规范的时候了。更何况除流转问题以外，宅基地问题还有很多是因为缺乏相应的配套政策和管理工作滞后造成的，更加需要国家和各级政府采取有效完善的规制措施。
三、结语
农村宅基地使用权改革必然是要放在农村土地制度和社会制度的整体构建中考量，是一个长期且复杂的过程，单单依靠物权解决方法和力量不够，重要的是要将农村社会保障和农民发展利益挂钩，而这一问题还需要在实践中进一步探索。
[注释]
①这些“坎”一般有三个：住进新公寓的“观念坎“、“农宅公寓化”适用地区的“产业坎”、农村劳动力转移的“就业坎”。参见：边疆.农宅公寓化，警惕借“新农村建设”刮风[J].中国地产市场，2006，（3）.
[参考文献]
[1]何玉婷.流转：农村宅基地的改革路向[J].法制与社会.2007，（3）.
[2]陈特.宅基地使用权[A].张柳青，单国军.物权法审判实务精解[C].北京：中国法制出版社，2007.
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在日益全球化的今天，有很多学生都把目标锁定在了美国的一些顶级名校上，为了能成功申请留学，我们要认真写美国留学申请书。下面就是小编给大家带来的美国留学申请书中文版最新范文，希望能帮助到大家!
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在大多数居民生活在贫困线以下的环境中，我会提早上大学而不是申请工作，这似乎有些奇怪。我上大学的第一年的最初困难只是阻止了我不想学习人类学。确实，我所经历的逆境只是成功地加剧了逆境。我的高中课程非常冷淡，教学内容也很临床，坚持坚定地陈述和记住事实，很少或没有尝试让学生参与其中。我对文化的兴趣以及对分析，质疑和参与的自然反应被国家标准所扼杀。相反，由于人文教育和我自己拟议的课程学习，我对文化的迷恋在中学后的教育中得以扩散。
我对人类学的早期教育始于对马林诺夫斯基(Malinowski)和米德(Mead)等有影响力的先驱者的作品进行的历史文化浏览。我着迷于文化探索涉及的理论框架，尤其是文化信仰和价值观如何在个人的日常生活中发挥作用。在上一堂关于仪式和奇观的课上，我狂奔着热情地探讨了关于仪式重要性及其对社会的影响的观念。主题从婚礼仪式到葬礼不等，我分析了某些仪式并评估了其各个组成部分的含义。由同一位教授教授的另一堂课采用了仪式隐喻，并将其应用于叙事中。该课程从分析的角度处理了欧洲的故事，并且我研究了著名的民间故事以产生其仪式的象征意义。我发现自己对探索超越叙事的肤浅表象并将其视为表达社会基本信念和意识形态的一种有意义的方式而感到失望。我沉浸在其他启发性人类学家的作品中，研究了叙事形式和自然，仪式隐喻以及讲故事在文化中的重要性的文本。
我对讲故事的兴趣是我本科论文的主题。我决定专注于美国的叙事，特别是专注于男性杂志中男性气质的表达。它讨论了杂志以及青少年男性群体中的对话，重点讨论了两种情况下的性别概念化和表现形式。我的总体方法研究了上个世纪媒体中男性身份的演变。我进一步介绍了三本当代男性杂志在文字中如何体现男子气概的行为，并将其与关于年轻人如何交流和维护性别角色的人种志著作并列在一起。
我的论文主题与我想在研究生院学习的内容略有不同，但是过程使我熟悉了社会研究所需的先决条件。这些包括常规现实情况的延误，例如获得IRB批准采访和观察未成年人，以及被迫在女性杂志上大量挖掘资料，以获取关于男性出版物的有限数据。我参加的这所大学还强调了在初中和高年级组织自己的课程的重要性。这是一个不受限制的课程，学生可以在其中与赞助商进行协商，并计划自己的学习课程。该课程以与研究生论文相同的强度和专业水平来处理本科论文。
对于我的论文，我评估了自己的主题及其要求，有效地规划了我的最终学习课程。我与赞助人一起组织了教程，并建立了必要的阅读清单，这对我的进步有所帮助。通过教程讨论，我获得了广泛的研究过程，并将我的论文巩固为理论，文化和人种学方面的论文。我获得了在当地男孩和女孩俱乐部进行野外工作的许可，并获准在俱乐部中采访和观察少年男性之间的互动。在六个月的时间里，我听了他们认为是男性气质的重要方面的事情，并在那里度过了自己的时光，作为郊区郊区表达较大社会性别角色的一个例子。当我在向赞助人和外部考官的口头陈述中成功捍卫了我的大学论文时，我能够进一步了解研究生论文的过程。
我接受的人文教育使我能够以一种敏锐的方式接触社会人类学，并考虑影响和塑造文化某些方面的各种复杂性。这些能力是在教育环境中成长和繁荣的，使我能够批判性地思考人类学的主题并选择自己的学习课程。我刚从大学毕业时，并不是因为教科书中的事实浮现在脑海，而是带着问题，思想和理论。我相信正是我的本科文科背景为我提供了一种异常而敏锐的文化人类学方法。
在本科生和研究生教育之间的休假期间，我得以退出吸引了我两年的研究，以便重新评估我的人类学目标。虽然我的假期不包括长时间休学，但我还是利用这段时间再次在社会科学领域进行了广泛的学习。通过选修与本科不同的心理学和其他人类学领域的课程，我通过接触不同的材料和对比鲜明的教学方式进一步挑战自己，从而获得了对我打算读研究生的课程的教育和知情理解。我对人类学的广泛考虑以及我的本科和学士后教育的结合为我提供了一种以深思熟虑和敏锐的方式进入研究生院的方法。此外，这种休假使我有能力专注于选择研究生院，这将挑战我对文化认同的看法，并使我在人类学方面表现出色。
留学生在美国住宿安排一、学校宿舍
拥有费用便宜，上下课方便的优势，而且在安全上也有保障，是国内学生出国的首选，但是一般的供应是有限制的，虽然留学生可以有效提交申请，但是成功率不高。
申请是直接在学校的网站上进行，会有专门的宿舍申请入口，大家需要填写好自己的个人信息，然后勾选自己想要的服务，并且签下合同缴纳定金，就可以提交申请了，成功定金转租金，失败退定金。
宿舍的内部设备是相对简单的，一般会包括有卧室和卫浴，家具有床衣柜和桌椅，电器基本上需要自己进行购买，此外会提供公共的洗衣房和厨房，入住之后都是可以自由使用的。
二、校外住宿
考虑到宿舍的数量限制，学校的周边配套服务中，公寓是非常重要的一部分，正规的公寓会有自己的网站，大家可以直接在网站上提交申请，有保障不用担心被骗，从而影响留学。
如果大家选择的是规模比较大的公寓的话，可以像申请宿舍一样，在他们的网站上进行预约，选择自己感兴趣的房子进行预订，一定要看好配置收费的标准，保证自己可以获得合同利益。
由于是租房，个人的主动性比较强，所以一点要考察好各方面的情况，包括和学校的距离，出行的便利程度、周边的安全性，能够从不同方面获取可靠信息。
三、寄宿家庭
寄宿可以说是省钱又省心的方式，可以直接入住到本地的家庭中，对学生来说，适应新生活有人给予帮助，起到了监护的作用，但是作为外来人，大家需要适应家庭的习惯，改变自己的生活方式。
申请需要通过官方的渠道，有的学校会有直达通道，还可以通过中介申请，流程都不复杂，大家要准备的材料也不多，而且可以提出自己的要求，方便进行分配和筛选。
美国留学护照办理攻略一、护照办理流程
1、携带本人身份证或者户口簿到户口所在地公安分县局出入境管理部门领取《中国公民因私出国(境)申请审批表》
2、填写申请表。
3、提交申请。
提交申请时必须携带下列材料：
1)本人身份证或者户口簿原件和户口簿首页、本人资料页、变更页及身份证的复印件。(申请人居民身份证、户口簿及复印件;在居民身份证领取、换领、补领期间，可以提交临时居民身份证。)
2)填写完整的申请表原件。
3)符合要求的彩色照片1张。
4、领取护照。
公安局出入境管理处受理申请后，审批、制作和签发护照的时间是14个工作日(一般做不到，有可能一个月)。领取护照时，须携带本人身份证或者户口簿、领取护照《回执》和200元工本费。
二、护照办理材料
1、2寸近期正面免冠彩色照片2张，国家公职人员不着制式服装，儿童不系红领巾，背景色以各地出入境管理处规定为准。
2、已满16周岁的居民携带本人户口簿(集体户口提交《常住人口登记表》)、居民身份证(或者临时身份证)，未满16周岁的居民携带本人户口簿(集体户口提交《常住人口登记表》)、其监护人居民身份证原件以及能证明监护关系材料的原件(如户口簿、出生证等)，并由其监护人陪同前往办理
3、部队院校在读无军籍学员还须提交所在院校出具的无军籍证明，军人携带军官证(或者离退休证)、部队《因私事出国(境)人员审查批件》原件，所在部队须在《中国公民因私出国申请审批表》上出具意见并盖章，负责人要亲笔签名确认。
三、办理费用
申请非移民签证之前，签证申请人，包括儿童在内，均需缴纳签证申请费，并且该费用不予退款、不得转让，有时也称为可机读签证(MRV)申请费。无论是否获得签证，均须缴纳签证申请费。具体费用视申请的签证类型而定。根据您的国籍及所申请的签证类型，您可能还需缴纳签证签发费或“对等”费。该网页列出了各类非移民签证的申请费用。请注意，此处所列仅为非移民签证的申请费。
四、付款方式
尽管此处所列费用以美元计，但付款时须使用当地货币。您可以到中信银行800多家营业网点或通过中信银行ATM自动柜员机，或使用中信银行发行的借记卡在线缴纳费用。有关付款选项的详细信息，请访问此处。要查询中信银行营业网点或ATM自动柜员机。
五、签证费用的规定
您缴纳的签证申请费不予退款且不得转让。缴费后您会收到一张收据。该收据自付款之日起生效，有效期一年，您可以凭此收据预约美国大使馆或总领事馆的面谈。您必须在收据失效之前，即缴费后的一年内，预约面谈。如果在此期间没有进行预约，您的收据将会过期，您则必须再次缴纳申请费并重新开始流程。
六、类型及申请费
篇10
关键词:物业税;空置税;房价;宏观调控;十七大报告
中图分类号:F812.42 文献标识码:A 文章编号:1003-3890(2010)02-0036-05
2009年《深圳市综合配套改革三年(2009～2011年)实施方案》的出台使物业税进入政府操作层面,其施行是否符合我国的现实国情及房地产业的实际状况成为专家学者和社会大众的讨论热点。本文将在吸收诸多研究成果的基础上分析物业税可能引发的矛盾和问题,继而找出较为有效的解决办法――以空置税替代物业税,并对空置税进行初探。
一、征收物业税可能面临的矛盾和问题
从国际经验来看,物业税已经成为各国政府调节房地产市场的重要手段,具备值得肯定的诸多优势,但从我国现阶段国情出发,征收物业税可能引发多方面的矛盾和问题:
(一)宏观经济环境尚未稳定,征收物业税不适时宜
经历金融危机洗礼的各国经济,目前尚未走出衰退的阴霾。2009年第一季度,世界主要经济体GDP增长指数均为负值:美国负增长5.5%,日本负增长率高达14.2%,作为欧盟核心的英、法、德负增长指数都在5%左右,我国外向型经济所面临的国际贸易环境相当恶劣。国内经济发展状况也不容乐观,过去9.5%~10%的高增长态势无法长期维持,“保八”成为2009年经济工作的主要任务,而且增长主要依靠政府财政政策的支持和推动,其自身未必具有持续性。作为国民经济重要支柱的房地产业,具备产业链条极长、与其他诸多产业关联度极高等特点,它是影响GDP未来走势的重要因素。
图1表明,以房价为显著标志的我国房地产业的发展状态与以GDP指数为标志的国民经济运行状态相互关联、影响甚深[1]。物业税的课税对象是全国范围内的一切不动产[2],其主要目的是通过强制性增多流通领域的房产数量来降低房价。那么,物业税的直接负效应可能使刚刚企稳的国民经济再次陷入困境。因此,在内外经济形势如此低迷的情况下,简单地套用他国经验、盲目征收物业税并不符合“天时”。
(二)物业税合法性没有普遍共识,地方财政面临严峻挑战,征收物业有待论证
在西方发达国家,房屋及其下面的土地是随买卖一并交易的,业主一次性获得的是土地及土地上房屋的双重产权。我国城镇土地归国家所有、农村土地归集体所有,房屋的买卖已经是剥离了土地层面的单纯地上不动产的交易,而土地出让金在本质上是房产所有者一次性支付的使用70年土地的租金。[3]这种特殊的国情就给物业税的征收带来了多重阻碍:(1)一次性付齐的土地出让金能在短期内直接增加地方政府的财政收入并充当地方干部政绩考核的硬性指标,如果征收物业税,财政收入严重吃紧的客观实际必然使地方政府存在抵触情绪。(2)人们认为高额的土地出让金中理应包含了70年的物业税,如果旧房的土地出让金不被折合成物业税,那就无端增加了现有产权人的负担[4],而且难逃不公平征税的嫌疑。如果旧房的土地出让金被折合成物业税中的一部分,那么物价变化导致的折合方法是否合理也是一个障碍。即使按照硬性指标将土地出让金折入物业税中,地方政府仍旧绕进面临财政吃紧的境地[5]。(3)我国土地的性质决定了房屋所有权人不拥有房屋下土地的产权,因此,在没有产权的情况下,对房产所有人征收物业税在法理上找不到依据[6]。
(三)当前房价过高,某些房屋用途尚未确定,征收物业税难以确定合理税率[7]
物业税的征收是借鉴国外调控房价的经验对不动产征收的税额,税率的高低则需要比照国内外具体情况审慎定夺。以国际通行的第一套住房征收1%的物业税为例,2009年8月北京市商品住房成交价为18 159元/m2,北京市规划2010年城镇人均住宅建筑面积达30m2以上,按1家3口的居住面积为90m2计算,该家庭每年需缴物业税额为16 343元,2008年北京市城镇居民人均可支配收入为24 725元,这就意味着1个北京市城市居民3口之家缴纳的物业税税额占家庭收入比例可达22.1%。同样征收1%的物业税,美国的财产税支出仅占家庭可支配收入比重的3%~3.5%。可见,国际惯例未必适合我国实际。即使确定了第一套房的税率,如何确定第二、三套或者更多套住房的物业税率也是一个值得商榷的问题。韩国实施一宅一户制度,第二套住房收入的资产增值税为36%,第三套住房更是高达60%~75%,[8]这是因为韩国政府严格限制买房投资行为,而我国“十七大”报告指出,要“创造条件让更多群众拥有财产性收入”、“扩大中等收入者比重”,也就是说,国家鼓励中等收入者通过财产性投资获取合法的收益[9],而财产性投资最典型的方式就是购置房产。此外,受我国文化传统的影响和当前大学生就业压力大等现实条件的制约,有些家庭购置二套房是供成年子女居住;随着城市范围扩大,有些家庭因工作单位与居所距离过远才购置二套房。如果税率过高,或者高税率征收范围过大,将会引发新的社会问题;如果税率过低,在房地产市场卖方主导的前提下,投机者可以通过转移实际纳税人的方式把税负强加给买房人,这样物业税就无法达到其预期目的。
(四)缺乏相应的组织机构和人员,征收物业税的政治成本、经济成本过高
目前,多数国家是通过地方政府内部的专门机构负责物业税的评估与征收。我国现有的评估体系尚未完善,组织机构不健全、人员专业素质不高,更达不到科学、公开、规范的程度[10]。经济处速发展阶段,房地产市场价格尚未进入稳定周期,评估周期过短无疑也是一个评估难题。当前实际缴税人是单位(个人通过单位代缴代收),如果直接面对房地产所有人,我国税务体系在短时间内能否填补经验的空白,完成收税环节点对面向点对点的转换还有待考察。因此,无论是配备评估系统的机构、人员,还是进行税务系统新的大改革,征收物业税将耗费大量人力、物力。另外,评估结果和物业税率的确定直接关系到纳税人的缴税额度,物业税可能引发的腐败等问题会不会使我国付出过大的政治成本和社会成本也是不容忽视的问题。
(五)开发商追逐利益最大化,征收物业税抑制房价的实效性有待考证
从理论上讲,征收物业税是将一次性收缴的相关税费在70年中分期征收从而降低购房门槛,但在市场交易中,说房价并不是随着地价的降低而直线降低的,供需关系紧张、房地产商“捂盘惜售”等行为都是导致房价非理性飙升的重要原因。地产公司追逐利润最大化,他们不会将房价立刻降至百姓期望值,很可能通过市场营销、增加房产附加值等手段争取与政府和买房人的博弈时间,消费者并不会获得真正的利益,以后每年支付的物业税总和很可能还超过一次性付款买房的价款[11]。
(六)地产商准入门槛降低,征收物业税可能加大金融风险、造成土地资源浪费。拿地成本大幅降低,房地产开发对房地产企业资质的要求也就随之降低,受高利润率吸引,新的房地产企业将应运而生,新老企业都会在零地价的刺激下大肆开发楼盘,房地产市场的短期虚假繁荣会带来土地资源的极度浪费和房屋的过度建设。从消费者角度看,困难群众可能仍旧支付不起房价而需要政府提供保障性住房;中等收入者可能因为房价的降低具备了囤积房产的能力,合理的投资行为可能转向投机行为;购房门槛的降低也会使一部分支付能力较为低下的买房者通过按揭方式实现购房愿望,随后,物业税的缴纳和税负的逐年升高会不断增加购房者的负担,这无疑给银行增加了巨大的金融风险[12]。
总之,中国房地产业面临的我国社会主义初级阶段的特有国情决定了中国政府在房地产领域的宏观调控措施绝不能照搬西方模式,我们必须在吸收物业税有利因素的同时,深刻分析其存在的问题和可能引发的矛盾,从而找到取代物业税的新思路,引导我国房地产业健康发展。
二、关于空置税的初探性研究
征收物业税的一个主要原因是政府希望通过强制性措施推动大量闲置房进入市场交易环节,从而达到稳定房价的效果。上海易居房地产研究院2009年4月28日研究报告显示:从全国来看,2008年我国商品房和商品住宅的空置率分别增至9.5%和6.34%,如果这些白白闲置的商品房能够被合理利用,那么房地产领域贫富差距过大引发的尖锐矛盾将得到有效缓解。如何借鉴物业税的合理化因素,避免其存在的弊端,切实提高空置房的利用率等问题,笔者将在以下关于空置税的研究中初探性地给予回答。
(一)关于空置税的界定
所谓空置税是对我国城镇范围内、处于空置状态的所有住房按一定比例征收的财产性税额。所谓“处于空置状态”许多业内人士认为应该是指商品房已经竣工且被验收合格、取得了建设管理部门颁发的交付使用许可证书但尚未售出的状态。建设部对空置状态的理解则是经过竣工验收后,商品房滞销积压3年以上的状态。有学者提出“空置房应该包括开发商在房地产市场前期产品定位产生偏差导致的大量无需求楼盘;楼盘前期推广力度不够,销售不力产生的大量尾房;购买人群对新房降价的期待使楼盘销售周期拉长,从而使老楼盘转为新增空置房;开发商用于抵债的债权方以及被法院罚没、羁押而进入二手房市场的部分房屋”,“空置既针对房产持有人,也同样针对地产持有人”[13]。笔者认为,空置税的界定应该考虑以下几种因素:
1.空置房定义不应该局限于商品房的范畴,只要是处于空置状态的住房,不论是商品房还是经济适用房、两限房或者其他政策性住房都应该成为空置税课税的对象。因为征收空置税的目的是在整合一切空置房源的基础上,利用收税的强制将其推向市场,从而缓解住房市场供需关系紧张的局面。
2. 将“空置状态”规定为滞销积压3年以上会造成房地产资源的极大浪费。房屋只要竣工验收,而且取得了交付使用许可证书,就代表该房屋完全达到使用标准,认为延长房屋的可空置时间,不仅给房地产商提供了“捂盘惜售”的余地、极大浪费房地产资源,而且也是对购房人的极大不公平,因为现在房地产市场中,买房需求过剩、房地产商可以开盘预售、房地产商在房屋建设过程中具备宣传营销的能力。
3.空置税针对土地持有人仍旧缺乏法律依据。如果单纯从防止开发商“囤地”的角度出发而对地产持有人征收空置税,不仅同征收物业税一样不会得到法理上的支持,而且也完全没有实际需要。因为现有的防治开发商“囤地”的相关措施已经取得了显著的效果,比如“已有土地尚未开发到一定比例不具备再申请用地的资格”,没有必要为了追求房地产的统一管理而作出统一规定,因为我国房产所有者与土地所有者天然就处于剥离状态。
4. 空置税的课税对象只针对住房。征收物业税的初衷也是为了解决百姓住房难的问题,因此没有必要把课税对象扩大到一切不动产,因为对商业性建筑、公共建筑等征收物业税根本无法缓解住房供给不足的压力,而且在商铺供过于求的情况下,因为加重税负可能导致商业成本增加,商业成本的增加可能致使商业经济发展速度下滑,这种不利于国民经济健康发展的税收要坚决予以抵制。
5. 一个家庭拥有的第二套住房不宜被定义为空置房。因为征收空置税打击的对象主要是占有大量房产的炒房客等投机者,而不是合理合法获取财产性收益的中等收入者,允许一个家庭拥有两套住房符合我国“扩大中等收入者比重”的目标,符合我国现有家庭结构对房地产资源合理利用的范畴。以一个家庭拥有的第三套住房作为空置房符合我国国民经济发展阶段的实际,拥有三套以上住房的家庭属于在市场经济体竞争中的优胜者,作为先富起来的一部分人,他们在享有改革开放成果和资源的同时应该负有更多的社会责任,对这部分高收入人群征收空置税符合世界各国在调节不动产收入举措上的国际惯例。
(二)空置税代替物业税的原因分析
1. 征收空置税有利于优化我国现行税务体制。空置税是对一切空置的住房征收的税款,在本质上与物业税一样属于财产税。按照国际惯例,现代意义上的税收体系应该包括商品税制、所得税制和财产税制三个主要部分,而作为财产税一种的物业税与消费税、所得税共同构成地方政府财政收入的三大支柱。以美国为例,仅在房地产保有环节征收的不动产税就已经占到地方财政收入的60%,如果算上取得和转让环节的多种税收,该比例可高达80%-90%[14]。而我国的现状是:商品税制和所得税制发展得相对完善,财产税制却相当滞后,而且随着第二产业地方分享所得税比例的下降、第三产业营业税的显著不确定性和所得税税基的流动性特征的日益明显,地方政府很难找到长期、稳定的税源。选择对非流动极强的房产起征空置税,地方政府就不必通过“以费代税”、“批地卖地”、“政府间接参与房地产开发”来增加财政收入,可一方面可以避免税种众多、环节复杂、重复征税、房地产价格脱离价值轨道、房地产市场供求关系被严重扭曲的现状,实现税务体系的科学化、完整化,从而可以减少税费给购房者带来的价格负担;另一方面空置税完全可以效仿国际上物业税的惯例,纳入地方税收体系,给地方政府提供独立、稳定的税源,作为地方政府财政收入的重要组成部分,从而避免地方政府陷入无地可批、财政收入丧失可持续性的境地,减少土地、金融失控的风险。
2. 空置税同物业税一样有利于打击“捂盘惜售”、“囤房炒地”等投机行为,引导房地产业健康发展。空置税直接针对空置的住房征收高额税款,这就意味着妄图通过占有大量房地产资源而操纵、哄抬房地产价格的开发商和炒房者必须背上沉重的纳税负担;同时,征收空置税并不会降低购房门槛,那么购房者仍然会保持高价观望的态度,地产商和炒房者根本无法通过延长博弈时间来决定房价走势,他们必须选择抛售手段获得现实性收益。
3. 空置税同物业税一样,可以通过税收手段对社会不同收入阶层进行有效调节,缩短贫富差距[15]。空置税既然是财产税的一种,那么它的纳税义务人就锁定了财产的所有者,也就是说,房地产多的人承担更多的纳税义务,而且随着房地产数量的增多,有些所有者须缴纳翻倍的税额。这种对不动产征税的方式直接实现了对社会财富的再分配,有利于缓解社会矛盾,增加住房保障资金,促进社会和谐。同时,空置税税款不用作为土地出让金的代替品,它给政府财政提供了更多的经济支持,完全可以作为建设保障性住房的建设基金、保障性住房的货币补贴、政府调控房屋租赁市场基金等。也就是说空置税在客观上可以推动“居者有其屋”目标的实现,可以成为政府落实住房保障政策的现实性调控手段。
4. 征收空置税打击的目标是哄抬房价的投机行为,不打击合理合法的投资行为。它只会消除扭曲供求关系的非正常因素,使房价能够真实地反映房地产市场的有效需求,而不会阻碍房价在房地产市场机制作用下的正常上扬,更不会因为制约了房价的上涨而影响我国国民经济的企稳复苏。
5. 征收空置税只针对住房并不针对土地,因而并不替代现有的土地出让金,也就是说,地方政府的财政收入不仅不会减少,还因为对拥有多套房产的富人征高额房产税而增加了长期稳定的税源。因此,空置税的征收比物业税的征收更有利于调动地方政府的积极性。而且已经购置了一到两套住房的百姓不会因为空置税而增加养房负担,不会产生物业税可能引发的矛盾,也不会遭遇物业税面临的抵制。
6. 由于空置税针对空置的住房征税,也就是说实际纳税人应该是开发商或者拥有第三套以上住房的富人,因此,空置税的税率完全可以效仿国际上的做法进行确定。如果我国确定空置税的税率为60%起,随着房产总面积的增多而逐渐递增,那么,目前大量的空置房所有人很可能选择出卖或者出租房屋,这就实现了增加有效性住房供给的目的。另外,为了防止空置房所有人制造假的租赁合同逃避纳税,政府必须严格规范房屋租赁市场,实行严格的出租房屋登记制度,并且对出租人征收高额的房产盈利税,使房产所有人通过出租房最终获得的利润率等于或者略高于社会平均利润率。这样,既打击了房地产投机行为,又保护了居民正常的财产性投资收益,征收空置税更符合我国国情。
7. 空置税的征收不需要增加新的组织机构和人员。目前,我国有空置率的相关统计,具备统计空置房的组织和人力基础。空置税的征收主要针对投机行为,纳税人均为资源优势群体,不用像征收物业税那样在全国各地制定不同的税率,只要确定好统一的税率,再以各地本月市场成交的房屋均价作为纳税基础,从价计征,各地的纳税额就会因本地房地产发展状况的不同而自动显示出差别。为了避免在统计空置房环节可能出现的舞弊和腐败,空置房的统计和空置税的收缴完全可以利用现有的组织机构。比如,空置房的统计可以在综合现有空置率统计部门数据、城镇居民委员会空置房统计数据、物业管理公司空置房统计数据的基础上,向全社会公示空置房信息,最终对目标房屋作出较为客观的综合性判断。统计部门、居委会、物业公司三者相互监督可以提高空置房统计的公信力,防止房屋评估体系中可能存在的腐败。税务部门也可以通过物业公司代扣代缴的方式对散户征收空置税,实现税收体制的渐进式改革。
8. 空置税的征收并不取代与土地有关的税费的征收。所以,随着土地数量的减少、土地价格的攀升,资质差的房地产企业必然被淘汰出局,实力雄厚的企业可能占据房地产领域的主导地位,这对国家加大房地产领域的宏观调控力度、提升宏观调控质量有着重要意义。同时,房价不会因为土地价格的变动而非理性下跌,需要得到保障性住房和援住房的人群也会因为政府财政的增加而得到更多的住房实物或者住房补贴,因此,房价理性的增长会限制盲目购房的人群,减少“房奴”数量。这样,空置税的征收不仅有助于降低金融风险,也可以帮助缓解社会矛盾。有人担心地方政府任期内热衷卖地、寅吃卯粮,那么,我们必须明确的是物业税的征收也未必就能达到约束政府的作用。因为征收物业税后,几近无偿拿地的事实会把竞标取得土地的现状退回到政府批地的时代。所以,真正落实现在在规制土地转让环节的有关政策措施是避免腐败的有效途径,我们不能期望一项空置税根本解决诸多深层次问题。
最后,希望本文对空置税的思考给过热的关于物业税的讨论打开新的研究视野,希望日后空置税的真正实施能够给过热的房价以牵制性的力量,希望年轻的中国房地产业能够优化产业结构、实现可持续性发展。
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Vacant tax: An idea to Replace the Property Tax
Wei Wei
(Mexism School, Beijing Business University, Beijing 100048, China)
