最新商铺租赁合同范文
时间：2023-03-29 01:04:01
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篇1
承租方（以下称乙方）：
甲方愿意将产权属于自己的房屋出租给乙方。双方根据国家相关法律、法规，经协商一致，订立本合同，详细情况如下：
第一条 房屋坐落地址甲方出租的商铺坐落地址： 号，建筑面积 平方米。
第二条 租赁期限租期_____年，自_____年__月__日起至______年__月__日止。
承租人有下列情形之一的，出租人可以中止合同，收回房屋：
1. 承租人擅自将房屋转租、转让或转借的；
2. 承租人利用承租房进行非法活动的，损害公共利益的；
3. 承租人拖欠租金累计达30天的，并赔偿违约金 元。
合同期满后，如出租方仍继续出租房屋，承租方享有优先权。但租金按当时的物价及周围门市租金涨幅作适当调整。
第三条 租金和租金交纳期限：
1.每年租金为为人民币 万 仟元整（￥ 元）。
2. 从第二年起，租金每年比上一年度增加 元（即第二年为 元，第三年为 元，第四年为 元，………）。
3.（或） 为减轻乙方负担，经双方协商，甲方同意乙方租金分＿＿期付款，付款期限及金额约定如下：
第一期：租金为＿＿＿＿＿，付款时间为＿年＿月＿日。
第二期：租金为＿＿＿＿＿，付款时间为＿年＿月＿日。
第三期：租金为＿＿＿＿＿，付款时间为＿年＿月＿日。
第四期：租金为＿＿＿＿＿，付款时间为＿年＿月＿日。
第五期：租金为＿＿＿＿＿，付款时间为＿年＿月＿日。
第六期：租金为＿＿＿＿＿，付款时间为＿年＿月＿日。
………
（或3.乙方每 （____月、年）缴纳一次租金，乙方以现金形式支付租金。）
4. 乙方必须按照约定向甲方缴纳租金。如无故拖欠租金，甲方给予乙方7天的宽限期，从第8天开始甲方有权向乙方每天按实欠租金1%加收滞纳金。
第四条 租赁期间房屋修缮出租方将房屋交给承租方后，承租方的装修及修缮，出租方概不负责。如承租方不再使用出租方的门市后，承租方不得破坏已装修部分及房屋架构。
第五条 各项费用的缴纳1. 物业管理费：乙方自行向物业管理公司交纳；
2. 水电费：由乙方自行缴纳；（水表表底数为_________度，电表底数为_______度，此度数以后的费用由乙方承担，直至合同期满）。
4. 维修费：租赁期间，由于乙方导致租赁房屋的质量或房屋的内部设施损毁，包括门窗、水电等，维修费由乙方负责。
5. 使用该房屋进行商业活动产生的其它各项费用均由乙方缴纳，（其中包括乙方自已申请安装电话、宽带、有线电视等设备的费用）。
第六条 出租方与承租方的变更：
1.如果出租方将房产所有权转移给第三方时，合同对新的房产所有者继续有效。承租人出卖房屋，须在3个月前通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。
2.租赁期间，乙方如欲将租赁房屋转租给第三方使用，必须事先书面向甲方申请，由第三方书面确认，征得甲方的书面同意。取得使用权的第三方即成为本合同的当然乙方，享有原乙方的权利，承担原乙方的义务。
第七条 违约金和违约责任1.若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为甲方违约，负责赔偿违约金 元。
2.若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金 元。
3.承租方违反合同，擅自将承租房屋转给他人使用的，应支付违约金 元。如因此造成承租房屋损坏的，还应负责赔偿。
第八条 免责条件若租赁房屋因不可抗力的自然灾害导致损毁或造成承租人损失的，双方互不承担责任。租赁期间，若乙方因不可抗力的自然灾害导致不能使用租赁房屋，乙方需立即书面通知甲方。
第九条 争议的解决方式本合同在履行中如发生争议，双方应友好协商解决，协商不成时，任何一方均可以向人民法院。
第十条 本合同如有未尽事宜，一律按《中华人民共和国经济合同法》的有关规定，经甲、乙双方共同协商，作出补充规定，补充规定与本合同具有同等效力。
第十一条 合同双方签字盖章后生效，如一方违约，另一方有权向违约方要求赔偿违约金 元。
本合同共＿＿＿页，1式2份，甲、乙双方各执1份，均有同等法律效力。
出租方（盖章）： ＿＿＿＿＿＿ 承租方（盖章）： ＿＿＿＿＿＿
法定代表人（签字）：＿＿＿＿＿＿ 法定代表人（签字）：＿＿＿＿＿＿
联系电话： ＿＿＿＿＿＿ 联系电话： ＿＿＿＿＿＿联系地址： ＿＿＿＿＿＿ 联系地址： ＿＿＿＿＿＿身份证号码： ＿＿＿＿＿＿ 身份证号码： ＿＿＿＿＿＿
篇2
承租人（以下称乙方）：_________
甲方愿意将产权属于自己的商铺出租给乙方。双方根据国家相关法律、法规，经协商一致，订立本合同，详细情况如下：
第一条 商铺基本情况
甲方将坐落于_________，占地面积_________平方米，另附配套设施有_________的商铺出租给乙方。用途_________（以乙方营业执照核准的经营范围为准）。于本合同生效之日起_________日内将商铺及其相关设施交付乙方验收使用。
第二条 租期
租期共_________年，即自_________年_________月_________日零时起至_________年_________月_________日24时止。
第三条 租金和租金交纳期及条件：
1.租金：共_________元。租赁期间，甲方不得以任何理由任意调整租金。
2.支付时间、方式：租金每_________个月交一次，第一次租金于合同生效后_________天内交给出租人，第二次租金于_________交清，以后交付方式以此类推。
3.乙方必须按照约定向甲方缴纳租金。如无故拖欠租金，甲方给予乙方_________天的宽限期，从第_________天开始甲方有权向乙方每天按实欠租金_________％加收滞纳金。
4.在签署本合同时，乙方向甲方交纳_________元的押金。合同期满或终止，在乙方交清租金、水电费、物业管理费和违约金等相关费用并对有损失的部分进行赔偿后，甲方即可无息退还乙方押金。
第四条 租赁期间商铺的修缮
由甲方维修的，甲方在接到乙方通知后_________日内维修好。如甲方未尽维修义务，乙方可自行维修，维修费用由甲方负担。
由乙方维修的，修理费由_________负担。
甲方（是／否）允许承租人对商铺进行改善或增设他物。合同期满，柜台的改善或增设他物的处理是：_________.
第五条 各项费用的缴纳
1.物业管理费：乙方自行向物业管理公司交纳；
2.水电费：由乙方自行缴纳；（水表表底数为_________度，电表表底数为_________度，此度数以后的费用由乙方承担，直至合同期满）。
3.使用该商铺进行商业活动产生的其它各项费用均由乙方缴纳（其中包括乙方自已申请按装电话、宽带、有线电视等设备的费用）。
4.甲方、乙方必须按有关税收规定，按期交付各自所依法负担的纳税金额。
第六条 甲方的权利、义务
1.甲方有权要求乙方按期交付租金。
2.甲方有权要求乙方上报各种报表，有权对乙方的经营活动是否合法、是否遵守相关纪律和有关规章制度等进行监督。
3.乙方有下列情形之一时，甲方有权解除合同：
（1）擅自改变商铺的使用性质；
（2）擅自转租、转让商铺或利用商铺从事非法经营活动；
（3）逾期交纳租金，经甲方限期交纳后仍拒不交纳者；
（4）乙方严重违反相关纪律的有关规章制度不听规劝者。
4.甲方必须尊重乙方的经营权利，不得以监督为名干涉乙方的正当经营活动。
5.甲方必须给予乙方以同本店商铺平等的一切经营条件，为乙方的经营活动提供方便。
第七条 乙方的权利、义务
1.乙方在经营范围所从事的经营活动，不受甲方干预。
2.乙方有权要求甲方提供一切开展正常营业活动所必需的条件。
3.乙方对于租用的商铺只有使用权，没有所有权，不准以任何形式进行转租，转让（个体工商户的承租经营人员必须是营业执照上核准的人员）。
4.乙方不得利用商铺从事非法经营，其经营活动不得超出其营业执照规定的经营范围，也不得超出甲方的经营范围。
5.乙方不得以甲方的名义从事经营活动，必须亮证经营。乙方的商品销售活动必须实行现货交易，不准开展预收款式的预售或代购、代销业务。
6.乙方必须爱护商铺设备，在租赁期间如损坏所租赁商铺设备，必须承担修复或赔偿责任。
7.乙方必须遵守甲方的店堂纪律，端正经营态度，文明经商，礼貌待客，遵守安全消防规则，维护店容卫生。
第八条 担保方的权利、义务
1.担保方有权对乙方的经营情况进行了解，有权要求乙方依法经营和遵守相关纪律、规章制度，要求乙方按期向甲方交纳租金。
2.乙方如不按期、按规定数量交纳租金，并经甲方催交仍拒不交纳时，甲方有权要求担保方代为交纳租金。担保方对此承担连带经济责任。担保方代交纳后，有权要求乙方偿付代交租金。
第九条 合同的变更与解除
1.租赁期满未能续租或合同因解除等原因提前终止的，乙方应当于租赁期满或合同终止后_________日内将租赁的商铺及甲方提供的配套设施以良好、适租的状态交还甲方。乙方拒不交还的，甲方有权采取必要措施予以收回，由此造成的损失由乙方承担。
2.乙方在租赁期内确需中途退租，应提前一个月向甲方提出书面申请，经甲方同意后，乙方须缴清应缴费用，乙方所交保证金无偿归甲方。
第十条 续租
1.乙方若要求在租赁期满后继续租赁该处商铺的，应当在租赁期满前_________日书面通知甲方，甲方应当在租赁期满前对是否同意续租作出书面答复。如甲方同意续租的，双方应当重新订立租赁合同。租赁期满前甲方未作出书面答复的，视为甲方同意续租，租期为不定期，租金同本合同。
2
.租赁期满乙方如无违约行为的，则享有同等条件下对商铺的优先租赁权。
第十一条 违约金和违约责任
1.若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为甲方违约，按甲方解除合同之日起到合同期满之间租金的_________％作为违约金支付给乙方。
2.若乙方拖欠租金_________天以上，视为乙方违约，甲方有权终止本合同，乙方从拖欠租金的第二天起到合同期满之间租金的_________％作为违约金支付给甲方。
第十二条 声明及保证
甲方：
1.甲方为一家依法设立并合法存续的企业，有权签署并有能力履行本合同。
2.甲方签署和履行本合同所需的一切手续均已办妥并合法有效。
3.在签署本合同时，任何法院、仲裁机构、行政机关或监管机构均未作出任何足以对甲方履行本合同产生重大不利影响的判决、裁定、裁决或具体行政行为。
4.甲方为签署本合同所需的内部授权程序均已完成，本合同的签署人是甲方的法定代表人或授权代表人。本合同生效后即对合同双方具有法律约束力。
乙方：
1.乙方为一家依法设立并合法存续的企业，有权签署并有能力履行本合同。
2.乙方签署和履行本合同所需的一切手续均已办妥并合法有效。
3.在签署本合同时，任何法院、仲裁机构、行政机关或监管机构均未作出任何足以对乙方履行本合同产生重大不利影响的判决、裁定、裁决或具体行政行为。
4.乙方为签署本合同所需的内部授权程序均已完成，本合同的签署人是乙方的法定代表人或授权代表人。本合同生效后即对合同双方具有法律约束力。
第十三条 保密
双方保证对从另一方取得且无法自公开渠道获得的商业秘密（技术信息、经营信息及其他商业秘密）予以保密。未经该商业秘密的原提供方同意，一方不得向任何第三方泄露该商业秘密的全部或部分内容。但法律、法规另有规定或双方另有约定的除外。保密期限为_________年。
一方违反上述保密义务的，应承担相应的违约责任并赔偿由此造成的损失。
第十四条 不可抗力
本合同所称不可抗力是指不能预见、不能克服、不能避免并对一方当事人造成重大影响的客观事件，包括但不限于自然灾害如洪水、地震、火灾和风暴等以及社会事件如战争、动乱、政府行为等。
如因不可抗力或政府有关部门征用等原因，确需收回商铺时，甲方须提前一个月通知乙方。乙方应无条件按甲方要求交还商铺，所缴的保证金在扣清乙方应缴的费用后，将余额退回乙方（不计息），如保证金不足抵缴乙方所应交的费用，则由乙方补足差额。
第十五条 通知
1.根据本合同需要发出的全部通知以及双方的文件往来及与本合同有关的通知和要求等，必须用书面形式，可采用_________（书信、传真、电报、当面送交等方式）传递。以上方式无法送达的，方可采取公告送达的方式。
2.各方通讯地址如下：_________.
3.一方变更通知或通讯地址，应自变更之日起_________日内，以书面形式通知对方；否则，由未通知方承担由此而引起的相应责任。
第十六条 争议的处理
1.本合同受_________国法律管辖并按其进行解释。
2.本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可由有关部门调解；协商或调解不成的，按下列第_________种方式解决：
（1）提交_________仲裁委员会仲裁；
（2）依法向人民法院。
第十七条 解释
本合同的理解与解释应依据合同目的和文本原义进行，本合同的标题仅是为了阅读方便而设，不应影响本合同的解释。
第十八条 补充与附件
本合同未尽事宜，依照有关法律、法规执行，法律、法规未作规定的，甲乙双方可以达成书面补充协议。本合同的附件和补充合同均为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等的法律效力。
第十九条 合同效力
本合同自双方或双方法定代表人或其授权代表人签字并加盖公章之日起生效。有效期为_________年，自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日。本合同正本一式_________份，双方各执_________份，具有同等法律效力；合同副本_________份，送_________留存一份。
甲方（盖章）：_________
乙方（盖章）：_________
法定代表人（签字）：_________
法定代表人（签字）：_________
联系电话：_________
联系电话：_________
_________年____月____日
_________年____月____日
签订地点：_________
篇3
委托人(甲方)：_________
居间人(乙方)：_________
依据《中华人民共和国合同法》及相关法规、规章的规定，承租人与房地产经纪机构在平等、自愿的基础上，就房屋承租居间的有关事宜达成协议如下：_________
第一条 委托事项
甲方委托乙方为其居间寻找符合以下条件的房屋(必备条件请在方格内划钩，参考条件请划圈，未选条件请划斜线)，并协助其与出租人签订房屋租赁合同：_________坐落：_________ ;楼房为 室 厅 卫;平房为 间;无装修;一般装修;精装修;防盗门;有线电视接口;空调;天然气;煤气;集中供暖;土暖气;热水器;电话;电视机;电冰箱;洗衣机;上下水;家具：_________;楼层：_________ ;朝向：_________ ;建筑面积：_________ 平方米;月租金标准：_________ 元;大致租期：_________ ;房屋用途：_________ ;其他条件：_________。乙方还应提供以下服务：_________。
第二条 委托期限
自 年 月 日至 年 月 日
第三条 现场看房
本合同签订后乙方应陪同甲方到房屋现场看房。陪同看房后，乙方(是/否)可向甲方收取合理的看房成本费，每次不得超过 元。乙方为甲方寻找的房屋不满足甲方提出的必备条件的，甲方有权拒绝支付看房成本费。
第四条 甲方义务
(一)应出示身份证、营业执照、 等真实的身份资格证明;
(二)应对乙方的居间活动提供必要的协助与配合;
(三)应对乙方提供的房屋资料保密;
(四)不得在委托期限内及期限届满后日内与乙方介绍的出租人进行私下交易;。
第五条 乙方义务
(一)应出示营业执照、房地产经纪机构备案证明等合法的经营资格证明;
(二)应认真完成甲方的委托事项，按照本合同第一条甲方提出的条件为甲方寻找房屋，将处理情况及时向甲方如实汇报，并为甲方看房和与出租人签订房屋租赁合同提供联络、协助、撮合等服务;
(三)应保证为甲方提供的房屋资料已经事先核实，并且甲方满足出租人提出的特别条件要求;
(四)不得提供虚假信息、隐瞒重要事实或与他人恶意串通，损害甲方利益;
(五)应保证为甲方介绍的出租人具有房屋所有权证书或对出租房屋依法享有出租权利的其他证明及身份证、营业执照等身份资格证明;
(六)收取看房成本费、必要费用、佣金的，应向甲方开具合法、规范的收费票据;
(七)本合同签订后，乙方不得以任何形式向甲方收取任何名目的预收费用;。
第六条 佣金
委托事项完成后，甲方应按照实际月租金的 %(此比例不得超过100%)向乙方支付佣金。
佣金应在甲方与出租人签订房屋租赁合同后(即时/ 日内)支付。佣金的支付方式：_________现金;支票; 。
委托事项未完成的，乙方不得要求支付佣金。
第七条 费用
委托事项完成的，居间活动的费用由乙方承担，甲方支付的看房成本费抵作佣金。
非因乙方过失导致委托事项未完成的，甲方应向乙方支付必要费用如下(必要费用包含已收取的看房成本费)：_________。
第八条 转委托
甲方(是/否)允许乙方将委托事项转委托给第三人处理。
第九条 本合同解除的条件。
第十条 违约责任
(一)甲方未如约支付佣金、看房成本费、必要费用的，应按照的标准支付违约金;
(二)甲方与乙方介绍的出租人进行私下交易的，应按照的标准支付违约金，甲方与出租人私下成交的，乙方还有权取得约定的佣金;
(三)甲方违反保密义务的，应按照的标准支付违约金;
(四)乙方提供虚假信息、隐瞒重要事实或有恶意串通行为的，除退还已收取的佣金外，还应赔偿甲方因此受到的损失;
(五)乙方为甲方介绍的出租人不具有房屋所有权证书或对出租房屋依法享有出租权利的其他证明或身份资格证明的，由此造成的甲方一切损失，均由乙方承担;。
第十一条 合同争议的解决办法
本合同项下发生的争议，由双方当事人协商或申请调解解决;协商或调解解决不成的，按下列第种方式解决(以下两种方式只能选择一种)：_________
(一)提交 仲裁委员会仲裁;
(二)依法向有管辖权的人民法院起诉。
第十二条 其他约定事项。
本合同在双方签字盖章后生效。合同生效后，双方对合同内容的变更或补充应采取书面形式，作为本合同的附件。附件与本合同具有同等的法律效力。
委托人(章：_________) 居间人(章)：_________
住所：_________ 住所：_________
身份证号：_________ 法定代表人：_________
营业执照号码：_________ 营业执照号码：_________
法定代表人：_________ 委托人：_________
委托人：_________ 房地产经纪资格证书号码：_________
电话：_________ 电话：_________
传真：_________ 传真：_________
邮政编码：_________ 邮政编码：_________
房地产经纪机构备案证明号码：_________
合同签订时间：_________ 合同签订地点：_________
最新版北京租房合同范本【二】
转出租方：(以下简称甲方)
受转租方：(以下简称乙方)
根据《中华人民共和国合同法》、《北京市房屋租赁条例》的规定，甲、乙双方在平等、自愿、公平和诚实信用的基础上，经协商一致，就甲方将其依法承租的房屋转租给乙方使用、收益、由乙方向甲方支付租金等事宜、订立本合同。
一、转租房屋的情况
1、甲方依法承租的座落于 市 区 街 号 小区 单元 室的公有居住(公有居住/非公有居住)房屋已(书面告知公房出租人/按房屋租赁合同的转租约定/征得房屋出租人书面同意)，由甲方将上述承租房屋部分(全部/部分)即 室_______(以下简称该房屋)转租给乙方。该房屋的建筑面积___平方米。
2、该房屋的共用或合同部位的使用范围、条件的要求;现有装修、附属设施和设备状况，由甲、乙双方在本合同附件(二)、(三)中予以明确。甲、乙双方同意附件(二)、(三)作为甲方向乙方交付该房屋和乙方在本合同转租期满向甲方交还该房屋时的验收依据。
二、租赁用途
1、乙方租该房屋的用途为________________。
2、乙方保证，在转租期间未事先书面通知甲方，并由甲方按租赁合同的约定取得出租人的书面同意以及按规定报经有关部门核准前，不擅自改变该房屋使用用途。
三、转租期限及交付日期
1、甲、乙双方约定，甲方于__年__月__日前向乙方交付该房屋。转租期为__个月。自__年__月__日起至__年__月__日止。甲方保证该转租期限未超出____(租赁合同/前一个转租合同)的租期。
2、转租期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还。在租赁合同约定的期限内，乙方需继续承租该房屋的，则应于转租期届满前一个星期向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后重新签订转租合同。
四、租金、支付方式和期限
1、甲、乙双方约定，该房屋月租金总计为(__币)___元。该房屋租金___(年/月)内不变。自第___(年/月)起，双方可协商对租金进行调整。有关调整事宜由___(甲/乙)双方在补充条款中约定。
2、乙方支付租金的方式如下：_______。
五、其它费用
在房屋转租期间，乙方使用该房屋所发生的水、电、煤气、物业管理、等费用由甲方、乙方共同承担。其它有关费用另算。
六、房屋使用要求和维修责任
1、在转租期间，乙方发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应用时通知甲方;由甲方按租赁合同的约定进行维修。
2、乙方应合理使用并爱护房屋及其附属设施。因乙方使用不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责修复。乙方拒不维修，甲方或出租人可代为维修，费用由乙方承担。
3、转租期间，甲方保证该房屋及其附属设施和设备处于正常的可使用和安全状态。检查养护时，乙方应予配合。如因乙方阻挠养护、维修而产生的后果，则概由乙方负责。
4、在转租期间，出租人需要对该房屋进行改建、扩建或装修的，甲方负有告知乙方的义务。具体事宜可由甲、乙双方在条款中另行商定。
5、乙方需装修房屋或者增设附属设施和设备的，必须事先通知甲方，由甲方按租赁合同的约定征得出租人的书面同意，按规定需经有关部门审批的则应报经有关部门核准后方可进行。
七、房屋返还时的状态1、除甲方同意乙方续租外，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按(__币)____元/天向甲方支付该房屋占用使用费。
2、乙方按本合同约定返还该房屋时，应经甲方验收认可，并相互结清各自的费用，方可办理退租手续。
八、解除本合同的条例
1、在转租期间，租赁合同被解除的，本合同也随之终止，因本合同终止使乙方遭受损失的，甲方应按月租金的2倍向乙方支付违约金。如支付的违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿。但下列情况除外：
(一)该房屋占用范围的土地使用权依法提前收回的;
(二)该房屋因社会公共利益或城市建设需要被依法征用的或者拆迁的。
(三)该房屋毁损、灭失或者被鉴定为危险房屋的;
(四)甲方已被告知该房屋出租前已设定抵押，现被处分的。
2、甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金2倍支付违约金;给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。
本合同一式两份。甲乙双方各执一份，具有同等效力。
甲方(签章)： 乙方(签章)：
年 月 日 年 月 日
附件一：房屋交付时装修、家具、设备情况，返还时状态及违约责任
附件二：增加的装修、设备的归属及维修责任
附件三：合同未尽事宜，双方订立的补充条款
最新版北京租房合同范本【三】
第一条 房屋坐落地址
出租方出租的商铺坐落地址：_________号，建筑面积_________平方米。
第二条 租赁期限
租期_________年，自_________年_________月_________日起至_________年_________月_________日止。
第三条 租金和租金交纳期限：
1、每年租金为为人民币_________元整(_________元)。月租金每平方米不得超过_________元，每米柜台不得超过_________元。
2、从第二年起，租金每年比上一年度增加_________元(即第二年为_________元，第三年为_________元，第四年为_________元)。
3、为减轻承租方负担，经双方协商，出租方同意承租方租金分_________期付款，付款期限及金额约定如下：
第一期：租金为_________，付款时间为_________年_________月_________日。
第二期：租金为_________，付款时间为_________年_________月_________日。
第三期：租金为_________，付款时间为_________年_________月_________日。
4、承租方必须按照约定向出租方缴纳租金。如无故拖欠租金，出租方给予承租方7天的宽限期，从第8天开始出租方有权向承租方每天按实欠租金1%加收滞纳金。
第四条 租赁期间房屋修缮
出租方将房屋交给承租方后，承租方的装修及修缮，出租方概不负责。如承租方不再使用出租方的门市后，承租方不得破坏已装修部分及房屋架构。
第五条 各项费用的缴纳
1、物业管理费：承租方自行向物业管理公司交纳。
2、水电费：由承租方自行缴纳，(水表表底数为_________度，电表底数为_________度，此度数以后的费用由承租方承担，直至合同期满)。
3、维修费：租赁期间，由于承租方导致租赁房屋的质量或房屋的内部设施损毁，包括门窗、水电等，维修费由承租方负责。
4、使用该房屋进行商业活动产生的其它各项费用均由承租方缴纳，(其中包括承租方自已申请安装电话、宽带、有线电视等设备的费用)。
第六条 在租赁柜台经营活动中，出租方应当履行下列义务：
1、必须制作租赁柜台标志并监督承租方在承租的柜台或者场地的明显处悬挂或者张贴。
2、监督承租方遵守经营场所内的各项规章制度，对承租方违反法律法规和损害消费者权益的行为要及时报告有关部门。
3、不准将柜台出售给与柜台原有经营范围不符或反向的承租人。
4、违反城市规划及城市管理规定，擅自在商店门前或占道设置的柜台(包括在店内自行设置妨碍顾客出入的柜台)，禁止出租并予以撤销。
5、不准为承租方提供银行帐号、票证和服务员标牌。
6、不准为承租方非法经营提供方便。
第七条 在租赁柜台经营活动中，承租方应当履行下列义务：
1、不得超出核准登记的经营范围。
2、必须在承租柜台或者场地的明显处悬挂或者张贴租赁柜台标志。
3、不得私自转租、转让承租的柜台，不得以出租方的名义从事经营活动。
4、文明经营，礼貌待客，出售商品时，要明码标价，出售商品后，要向消费者提供正式的销售凭证。
5、不得销售假冒伪劣商品和腐烂变质、有损健康的食品，不得销售无厂名、厂址的商品以及从事其他违反国家法律法规和损害消费者权益的活动。
6、必须按税务部门的规定，办理纳税登记，依法纳税。提前停租的，应向原纳税机关办理注销税务登记和缴清税款等有关手续;
7、禁止转借、出卖、出租和涂改租赁经营许可证和营业执照。
8、自觉接受工商、税务、物价、卫生、城市管理等部门的监督检查，服从出租方的指导与管理，执行营业场所管理的有关规章制度。
第八条 出租方与承租方的变更：
1、如果出租方将房产所有权转移给第三方时，合同对新的房产所有者继续有效。承租人出卖房屋，须在3个月前通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。
2、租赁期间，承租方如欲将租赁房屋转租给第三方使用，必须事先书面向出租方申请，由第三方书面确认，征得出租方的书面同意。取得使用权的第三方即成为本合同的当然承租方，享有原承租方的权利，承担原承租方的义务。
第九条 违约金和违约责任
1、若出租方在承租方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为出租方违约，负责赔偿违约金_________元。
2、若承租方在出租方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为承租方违约，承租方负责赔偿违约金_________元。
3、承租方违反合同，擅自将承租房屋转给他人使用的，应支付违约金_________元。如因此造成承租房屋损坏的，还应负责赔偿。
第十条 续租
1、承租方若要求在租赁期满后继续租赁该处商铺的，应当在租赁期满前_________日书面通知出租方，出租方应当在租赁期满前对是否同意续租作出书面答复。如出租方同意续租的，双方应当重新订立租赁合同。租赁期满前出租方未作出书面答复的，视为出租方同意续租，租期为不定期，租金同本合同。
2、租赁期满承租方如无违约行为的，则享有同等条件下对商铺的优先租赁权。
第十一条 合同中止
承租人有下列情形之一的，出租方可以中止合同，收回房屋：
1、承租方擅自将房屋转租、转让或转借的;
2、承租方利用承租房进行非法活动的，损害公共利益的;
3、承租方拖欠租金累计达30天的，并赔偿违约金_________元。
第十二条 合同的终止
1、本合同期限届满，双方不再续签合同的;
2、双方通过书面协议解除本合同;
3、因不可抗力致使合同目的不能实现的;
4、在委托期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行合同主要义务的;
5、当事人一方迟延履行合同主要义务，经催告后在合理期限内仍未履行;
6、当事人有其他违约或违法行为致使合同目的不能实现的;
7、_________。
第十三条 免责条件
若租赁房屋因不可抗力的自然灾害导致损毁或造成承租人损失的，双方互不承担责任。租赁期间，若承租方因不可抗力的自然灾害导致不能使用租赁房屋，承租方需立即书面通知出租方。
第十四条 争议处理方式
1、本合同受中华人民共和国法律管辖并按其进行解释。
2、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可由有关部门调解;协商或调解不成的，按下列第_________种方式解决：
(1)提交_________仲裁委员会仲裁;
(2)依法向人民法院起诉。
第十五条 通知
1、根据本合同需要发出的全部通知以及双方的文件往来及与本合同有关的通知和要求等，必须用书面形式，可采用_________(书信、传真、电报、当面送交等方式)传递。以上方式无法送达的，方可采取公告送达的方式。
2、各方通讯地址如下：_________。
3、一方变更通知或通讯地址，应自变更之日起_________日内，以书面形式通知对方;否则，由未通知方承担由此而引起的相应责任。
第十六条 解释
本合同的理解与解释应依据合同目的和文本原义进行，本合同的标题仅是为了阅读方便而设，不应影响本合同的解释。
第十七条 补充与附件
本合同未尽事宜，依照有关法律、法规执行，法律、法规未作规定的，双方可以达成书面补充合同。本合同的附件和补充合同均为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等的法律效力。
第十八条 合同效力
本合同自双方或双方法定代表人或其授权代表人签字并加盖单位公章或合同专用章之日起生效。有效期为_________年，自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日。
本合同正本一式_________份，双方各执_________份，具有同等法律效力。
出租方(盖章)：_________ 承租方(盖章)：_________
法定代表人(签字)：_________ 法定代表人(签字)：_________
联系电话：_________ 联系电话：_________
篇4
委托服务合同范文1甲方：
乙方：
经双方共同协商，达成意见如下：
1、 甲方自愿请乙方代办工商执照、税务登记证(国税、地税)和组织机构代码证相关工作，以上四证办完后由乙方交给甲方，乙方同时收清商定款项的余额后本协议自动终止。
2、 本次代办甲乙双方商定收费采用包干形式【即甲方交给乙方一定数额的资金(含相关部门收取规费和乙方代办费)，乙方不再另行收费】。仅收取代办费形式(相关部门收取规费由甲方自行办理，乙方在办证中没有替甲方付现相关部门收取规费的义务)。
3、 甲方在保证其必备办证资料真实完整情况下，乙方保证履行代办义务。
4、 收费分两次付清，签订此约定书时甲方预付，余额付现时间见本协议第一条。
5、 乙方联系会计师事务所和资产评估师事务所，由相关事务所进行法定验资、评估工作，验资和评估费用由甲乙双方自行协商，本次审计、验资与评估费为 ，由乙方收取。
6、 乙方承诺甲方在资料合法的情况下，按相关机关部门规定工作日时间完成相应办证工作(验资、评估2个工作日，设立登记10个工作日，组织机构代码证3个工作日，税务登记证2个工作日)。
7、 乙方保证所办理的登记证真实、合法、有效。
8、 其他双方约定事项
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(签字)：_________ 法定代表人(签字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
委托服务合同范文2甲方：
乙方：
甲、乙双方本着平等互利的原则，就甲方所开发的“南和城”项目(以下简称“该项目”)委托乙方招商服务事宜，经协商一致，订立本合同，以资共同遵守：
一、委托模式
乙方受甲方委托，就其所开发的“南和城”沿街层商业，招商面积为： 平方米进行全程招商服务。
二、服务期限
甲方委托乙方进行招商服务，委托期限为自本合同签订之日起至开业止，计划招商完成时间在20xx年12月31日。在委托期内，甲方不得将该物业的招商服务权再委托给第三方进行。
三、收费标准：
甲乙双方商定，收费按两部分计算：
第一部分为招商服务费为每月50000元人民币，自本合同签定后三日内支付首月服务费，此后每月15日前支付当月服务费，至20xx年12月31日止，共计11个月55万元人民币;
第二部分为招商佣金，按甲方与商家签定的《租赁合同》计算2个月的平均租金作为乙方的招商佣金，在甲方与商家签订《租赁合同》后支付给乙方。
说明：此服务收费仅为乙方的项目服务费用，不包括项目广告宣传媒体的制作费用及相关重点商家的公关费用。
四、招商服务内容
1、市场调研分析与定位
2、项目发展战略规划
3、商街业态平面布局及规划
4、招商流程策划及管理
5、经营商家的寻找、洽谈、合同签订、进场等
6、商街CIS形象策划
7、广告宣传策划及工作内容
8、招商活动建议与组织实施
9、工程变更的具体内容
10、其它相关的经营管理建议
五、甲乙双方责任
(一)甲方责任
1、提供项目合法建设的一切相关证照资料及必要的文件。
2、负责跟有关单位协调与招商、开业等相关的有关事宜。
3、负责该项目在招商采购过程中所需的费用(包含大牌商家的公关费用)。
4、审定批准项目策划方案与市场推广执行方案(包括租赁价格与条件)。
5、审定批准广告策划、设计及方案，并支付广告费。
6、负责办理签署《商铺租赁合同》、《合作经营合同》及其他进场商家的合作合同，收取租赁保证金、租金等有关手续。
7、甲方应保证其拥有所委托招商商场房产权的合法性和有效性，如因甲方责任而引起该物业出现产权、入住(开业)期、工程质量或承诺的条件货不对版等纠纷，其后果由甲方承担。
8、负责协调物业公司与未来进场经营者的关系。
9、招商期间，甲方应提供乙方办公场所及设备。
10、甲方严格监督乙方招商工作进度及规范招商行为。
11、按时支付乙方的招商服务费用。
12、在招商定位及策略由双方确定后，甲方须积极配合乙方的招商推进。
(二)乙方责任
1、市场分析：商圈界定、消费者倾向调查、竞争店分析。
2、业种选择：商家组织规划、各业种营业面积分布与组成。
3、广告企划：企划VI手册、开幕前、中、后期促销计划。
4、招商洽谈：招商策划、筹备与执行，全面负责商家洽谈等具体工作。
6、协助甲方签订《商场租赁合同》、《合作经营合同》等其他合作合同。
7、派驻服务人员的工资、奖金、提成、福利等均由乙方负责。
8、按计划进行招商工作推进。
六、乙方项目组人员构成
项目总监1人，项目经理1人，招商人员3人，企划人员1人，平面人员1人
七、招商目标
至20xx年12月，完成招商总面积的90%;在交付使用后三个月内进场试营业。
八、其它事项
1、如在招商过程中发生商户用购买的方式入驻经营，而产生甲方销售业绩时，乙方获取销售额的 2% 作为佣金，同时不再获取招商佣金。
2、在甲乙双方协议有效期内，如果甲方将此商业项目进行资产转让，甲方须以书面形式提前60天通知乙方并一次性以现金或转账形式支付乙方剩余期间的招商服务费。
3、甲方内部的人员、产权、资产的变更，此协议均继续具备法律效力。
4、在项目执行工作中，如甲方有任何更改事项，应征得乙方同意。
九、违约责任：
1、本合同生效后，甲方未经乙方同意单方面解除或擅自终止合同，除结算 应支付的服务费以外，另支付赔偿金人民币50万元给乙方作为补偿。
2、本合同生效后，乙方未经甲方同意单方面解除或擅自终止合同，除退还 已收的费以外，另支付赔偿金人民币50万元给甲方作为补偿。
3、如果甲方不按照合同约定支付服务费用，每迟延一日，应按拖欠费用总金额的千分之五计算，按日向乙方支付违约金;逾期15日未支付的，乙方有权单方面解除本合同并可要求甲方按本条款第一项赔偿相关损失。
4、一方泄露对方在合作过程中知悉的对方的商业机密或其他秘密，均应承担违约责任。
5、甲方必须按照乙方策划的各项内容执行及支付相关的费用，如因甲方未能按时执行或按策划执行而造成的各类损失，由甲方负责。
十、合同生效及其他
1、本合同执行过程中，如有不可抗力的因素影响有关条款之执行的，受影 响一方应及时向对方通报，并提供相应的合法证明。如果任何一方要求提前解除或变更合同，必须提前60天书面通知对方，对方应在收到该通知后30日内予以答复。
2、在本合同执行期间，如因股东变更、产权交易等原因导致甲方产权改变 的，甲方应当与新产权方积极协调并由新产权方继续履行本合同，否则甲方就应承担违约责任。
3、在本合同履行过程中产生的或与本合同有关的任何争议，双方应当通 过、友好协商进行解决。协商不能解决的，任何一方均可向合约签署地仲裁委员会申请仲裁。
4、本合同如有未尽事宜，由双方协商解决或签订补充协议。
十一、本合同壹式贰份，甲乙双方各执壹份，均具同等法律效力，自双方签字盖章之日起生效。未尽事宜，双方另行协商。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(签字)：_________ 法定代表人(签字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
委托服务合同范文3甲方：
乙方：
甲乙双方合作开展人才服务，甲方作为乙方该项业务的商，乙方的人才服务、广告招商等相关业务，双方本着互惠互利并在遵守国家有关政策和法规的基础上， 遵照以下条款：
1.甲方成为的基本条件
甲方须为合法存续的法人或具有完全民事权利能力和民事行为能力的个人，能够独立承担民事责任。甲方须了解互联网、人才相关服务，并熟悉乙方的商制度、人才服务内容、具体业务流程等相关信息。乙方对提出申请者就上述各项内容进行审核确认，决定是否授予甲方资格。
2.甲方权利义务
2.1 甲方应提交基本的合法有效证件，法人提交营业执照复印件，个人提交身分证复印件，机构或团体提交相应有效证件。
2.2 甲方向客户推荐乙方提供的人才服务及广告服务，自行负责开拓市场与发展客户，在业务中保证向客户提供良好的咨询服务，不得以欺诈、胁迫等不正当手段损害客户及乙方的利益及乙方的声誉。
2.3 甲方保证所有经营活动完全符合中国有关法律、法规、行政规章等的规定。如因甲方违反上述规定的行为给乙方带来任何损害，甲方应承担所有法律责任并赔偿给乙方造成的损失。
2.4 甲方须详细阅读并确实理解乙方在其网站(http：//_________下同)上的商制度的全部内容，并严格遵守商制度，以及在向乙方委托业务时，完全按照乙方规定的操作要求提交正确完整的数据资料并按正确步骤进行。甲方有义务定期浏览乙方网站，以及时了解商制度的最新变动。
2.5 本协议有效期内及本协议终止或者解除后，甲方承诺不向与乙方构成商业竞争关系的企业、商业机构或者组织提供有关乙方业务、技术等一切相关信息或者资料，否则愿意承担相应的责任。
2.6 甲方有权利选择模式中的一种，并遵守乙方规定的统一资费及服务标准(资费及服务标准以乙方网站上公布的信息为准)，不得擅自进行更动。
2.7 甲方应邀参加乙方组织的商年会、产品会、研讨会和培训等活动。
3. 乙方权利义务
3.1 乙方为甲方提供规范的服务体系，并直接为甲方的客户提供技术支持和咨询服务。
3.2 乙方尽力向甲方提供业务范围内的技术支持和咨询服务，帮助甲方提高拓宽业务范围的能力。
3.3 乙方直接向甲方的客户提供完整的人才售后服务。但对于由于甲方用欺诈、胁迫等不正当手段损害客户而导致乙方无法向甲方客户服务，责任完全由甲方承担，因此乙方有权利废除甲方商资格。
3.4 乙方有权根据市场情况调整产品服务体系、价格体系和制度，调整信息以网站公布或电子邮件等方式通知甲方。
3.5 乙方应对甲方的资料信息给予保密。
3.7 对因乙方过错造成的损失，乙方应向甲方承担责任。该责任的承担以甲、乙双方之间发生的该笔具体业务金额的总额为上限。
3.8 如发现由于甲方欺骗客户，造成乙方无法对客户进行服务，后果由甲方完全承担，并赔偿乙方名誉损失。
3.9 乙方定期或不定期邀请甲方参加各类商年会、产品会、研讨会和培训等活动。
4. 违约责任
4.1 甲方如违反国家有关政策法规，乙方有权中止合同，并由甲方承担相应的责任。
5. 免责条件
5.1 因国家政策法规调整、自然灾害等不可抗力或意外事件而影响乙方正常的服务和技术支持时，双方互不承担责任。
5.2 因电信部门检修或乙方在进行虚拟主机维护时，有时需要短时间中断服务，或因Internet上的通路的偶然阻塞造成甲方虚拟主机访问速度下降，甲方认同这是属于正常情况，不属于乙方违约。
6. 付款/结算方式
6.1 按照模式的不同，甲方的付款/结算方式按照乙方网站(. _________)上相关条款执行。
6.2 如果是预付款模式，乙方在扣除甲方预付款的两个工作日内将发票寄出给甲方，并做相应的预付款确认以保证甲方正常的后续服务工作。该预付款供人才服务和广告消费使用，不可移作它用，亦不退还。
6.3 乙方按要求为甲方开具发票(发票总金额不超过甲方所汇的实际金额)并以挂号件形式寄至甲方登记的地址;如甲方在发票方面有任何特殊要求(如为客户分别开票等)，须以书面方式详细说明。
7. 合同终止
本合同在下述情形下解除，提出解除合同的一方应提前一个月以书面形式通知另一方：
7.1 双方协商一致解除本合同;
7.2 本合同期限届满，双方未续签的;
7.3 由于不可抗力或意外事件使合同无法继续履行或继续履行没有必要，双方均可要求解除;
7.4 一方明确表示其将不履行义务或以行动表示其将不履行义务，另一方可以解除合同;
7.5 因本协议一方经营情况发生重大困难、濒临破产进入法定整顿期或者被清算，任意一方可以解除本协议;
7.6 订立本协议所依据的法律、行政法规、规章发生变化，本协议应变更相关内容;订立本协议所依据的客观情况发生重大变化，致使本协议无法履行的，经甲乙双方协商同意，可以变更或者终止协议的履行;
7.7 一方未履行或违反依据本合同所应承担的义务，经另一方给予一定期限仍不履行义务或不予采取补救措施，致使另一方依据本合同的预期利益无法实现或合同继续履行没有必要，另一方有权解除合同;
8. 附则
8.1 本协议同时得到甲乙双方的完全理解和认同，并替代此前的所有协议，不论是口头的还是书面的。本合同放置在乙方网站供甲方下载或以电子邮件方式寄送，在打印或填写过程中，未经乙方书面同意，甲方不得更改本合同中的任何条款。本协议经双方签字盖章生效后，任何更改均需双方协商一致并以书面形式确认。
8.2 一方变更通知、通讯地址或其它联系方式，应自变更之日起十日内，将变更后的地址、联系方式通知另一方，否则变更方应对此造成的一切后果承担责任。
8.3 本协议的理解与解释应依据协议目的和文本原义进行，本协议的标题仅是为了阅读方便而设，不应影响本协议的解释。
8.4 本合同由双方代表签字盖章后生效，有效期一年。合同期满若双方均无异议，则本合同继续有效;若续约期内乙方制定出新的合同条款，则双方另签新合同。上述情况下甲方的业务结算累计进行。
8.5 本协议一式两份，双方各执一份，经签字、盖章后生效，两份协议具有同等效力。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
篇5
关键词：三旧改造；佛山；土地利益格局；运作机制
Abstract：While the Bottom-up development mode in Pearl River Delta has achieved great success， the accompanied low-efficiency in land configuration has come into public attention. In order to crack the land predicament， Guang Dong Province has promoted the reconstruction of Old Towns， Old Factories， and Old Villages （San-jiu）， which is a creative government action in local government level of great importance. The essence in “San-jiu” Reconstruction is reconfiguration of land interest pattern. Based on the spot research in Foshan， a pilot city of “San-jiu” Reconstruction， this paper analyzes the connotation of related policy， summarize the experiences in Foshan， and finally interpret the operating mechanism of Foshan Mode in “San-jiu” Reconstruction.
Key words：“San-jiu” Reconstruction， Foshan， Land Interest Pattern， Operating Mechanism
中图分类号：C912.81 文献标识码：A
文章编号：1674-4144（2013）-01-33-（8）
经历了改革开放以来30多年的“自下而上”式的发展，珠三角以资本、劳动力和资源等生产要素的高强度投入为特征的发展方式，在取得很大成就的同时也已经逐渐显示出其弊端；其中，土地资源配置的低效问题尤为突出。城乡建设用地年均增速快、建设用地占土地总面积比例高和单位建设用地面积的地区生产总值低是珠三角地区土地配置的重要特征，许多城市即将面临无地可用的局面（杨廉、袁奇峰，2010）。与珠三角其他地区一样，佛山市的发展也面临土地资源紧缺、土地利用低效、产业亟待转型、城市形象亟待提升的问题①，在转型发展的背景下，旧城镇、旧厂房、旧村庄②的改造（以下称“三旧”改造）已成为存量土地开发的重要途径，引起了各级政府的重视。
为了破解土地供需矛盾、促进产业结构调整升级、优化城乡人居环境，2007年6月，佛山市政府在总结各区旧城改造经验的基础上，出台了《关于加快推进旧城镇、旧厂房、旧村居改造的决定》及相关配套文件，指导全市推进“三旧”改造工作，成为一项具有重要的里程碑意义的“创新行政”。此后，佛山经验受到国土资源部和广东省的重视，并进而在全省范围内推广试验。佛山则成为了广东省“三旧”改造的试点示范市，承载了国家、省、市三个层面的政策预期，具有较强的代表性。本文基于对佛山市“三旧”改造工作的实地调研，试从“三旧”改造的佛山经验入手，讨论珠三角“三旧”改造中的土地利益格局重构及其在现实框架下的具体实践和运作机制。
1 “三旧”改造相关政策内涵解读
从相关政策颁布及实施的历史进程来看，自2007年佛山市进行“三旧”改造试点开始，到粤府〔2009〕78号文的出台以前，是佛山市“三旧”改造先行先试阶段。其间的2008年底，《国土资源部和广东省人民政府共同建设节约集约用地试点示范省合作协议》签订，“三旧”改造政策正式成为了面向全省范围的政策。次年2月，建设工作方案获国务院同意并下发实施，明确要求“制定扶持政策，积极推进旧城镇、旧厂房、旧村庄改造”。同年8月，省政府出台《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》，要求探索通过“三旧”改造推进节约集约用地试点示范省建设。自此，广东全省各地正式进入施行“三旧”改造的阶段。根据有关文件，这项工作约期为三年。
在国家层面，《国土资源部、广东省人民政府共同建设节约集约用地试点示范省合作协议》是一项纲领性文件，申明了政策探索的要点，即：支持广东省耕地总量动态平衡和占补平衡；利用行政手段，开展土地用途管制制度、征地制度、集体土地流转制度等在内的土地管理制度改革；利用市场手段促进土地合理利用的激励机制探索；利用技术手段开展各类土地标准体系建设，并在土地联合执法机制等方面完善监管手段。而在广东省层面，《广东省建设节约集约用地试点示范省工作方案》提出要进行土地清查，对闲置地、废弃地、低效土地进行“三旧”改造；要探索改革现行一次性征收国有土地使用权出让收入方式，深化征地制度改革和农村集体建设用地使用制度改革；鼓励和扶持“三旧”改造，重点是用地指标和完善用地手续的扶持。《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》则主要是在补办土地征收手续，补办供地手续，补办农转用手续，土地出让收益激励，农村集体建设用地转变为国有土地，边角地、夹心地和插花地处理等六个方面，较以往政策有所突破。可见，国家和广东省层面的“三旧”改造相关政策，是试图用“政策创新”的方式来探索如何完善现行土地制度框架下的土地产权制度、土地供应方式、土地流转方式、土地确权方式以及土地收益分配等具体制度，其核心目标是“提高土地节约集约利用水平”。
在我国的现实中，土地产权的制度架构是由法律和政策相结合形成的。制度决定了政策制定的基点，政策既代表了土地制度变革的可能方向，也是对制度的有效补充和完善；并且，在政策的制定和落实过程中也更可能融入地方的诉求。或是说，在既有的土地产权、市场交易、管制等土地制度框架不变的情况下，用“政策文件”的形式鼓励地方政府进行创新工作（雷诚，2010）。实际上，包括佛山市在内的广东省各市的“三旧”改造工作中提出了许多在现行土地制度框架下的政策创新，且主要以土地政策，尤其是集体建设用地政策为核心。具体来说，以2009年佛府261号文为开端，佛山市随后出台的“三旧”改造相关政策贯彻了国家和广东省层面关于“三旧”改造工作的政策精神，并从政策目标、行政架构、项目认定、规划管理、土地管理、建设管理、财政扶持、监督管理等方面提出了具体的指导性政策。其中，土地管理方面的政策处于“核心地位”，佛山市对历史用地手续的完善、土地整理和归宗、土地出让机制和出让金管理等进行了试点探索，提出了“三旧”改造中产权确认、土地整理和归宗、土地出让金收取和优惠政策、土地管理等方面的具体操作办法。显然，这一方式符合当前“转型发展”的主题和我国一贯的渐进式改革逻辑。
在实际调研中发现，国家和广东省层面的政策目标“提高土地节约集约利用水平”，是一个明确、但又相对抽象的目标；地方政府（如佛山、广州、东莞等）在具体执行中还需统筹考虑产业升级、城市结构提升、人居环境品质提升、历史保护等多元目标。在实际操作中会碰到诸如土地制度与政策交织、利益主体行为超越、土地管制体系失控等多方面的问题。“由于特殊的历史背景和政策诉求，‘三旧’改造工作已经不再是一个土地用途和强度提升的技术问题.而是利益重新分配的难题。”（杨廉、袁奇峰，2010）因此，在地方政府层面，能否实现“三旧”改造的政策目标，其关键在于能否在各项具体改造项目的“土地资源重新配置”中，处理好各参与方在新的“土地利益格局”中的关系。
2 “三旧”改造的佛山经验简述
2.1 “三旧”改造的概况
总体而言，大量的“三旧”改造项目极大地提升了佛山市存量土地资源的集约节约利用水平，有力地促进了城市由外延式发展向内涵式发展的转变。以禅城区为例，已启动改造的项目改造前的平均容积率约为0.7，改造后的平均容积率将超过2.0，土地利用效率提升显著。此外，“三旧”改造淘汰了一批规模小、能耗大的企业，实现了土地整合；腾出土地引进优质大项目，促进产业结构向低能耗、低污染、高附加值的方向转变，推动产业集聚高效发展，有力推动了城市产业结构的升级。同时，“三旧”改造工作有计划地与城乡公共设施、公共绿地等的建设相结合，提升了城市人居环境品质（图1）。在近四年的政策实践历程中，诸如祖庙东华里、广佛国际商贸城、凤池村旧物业改造、中国家居博览城等项目迅速获得了较高的知名度；涌现出一批旧城镇、旧厂房、旧村庄改造的案例，构成了对现行土地制度框架下的土地利益格局重构的最新实践或创新，是具有丰富的启示意义的“研究标本”③；一些媒体还提出了“三旧”改造的“佛山模式”、“南海模式”等新概念。下文试对“三旧”改造的“佛山模式”进行简要总结。
2.2 政府的作为
在“三旧”改造中，佛山市、区两级政府力图有所作为。“政府主导、连片开发”是片区级大型“三旧”改造项目普遍采用的改造模式。依据土地整理方式，还可以细分为“征地”和“统租”两种形式。在佛山市辖五区中，禅城区、南海区、高明区和三水区主要采用政府主导的模式，通过集中力量、重点突破，改造形成了一批个性鲜明的典型案例。
采用“征地型的政府主导、连片开发”模式的案例包括禅城区的祖庙东华里片区、南海的“城市更新十大示范项目”和“十三大产业提升项目”，以及高明的六大片区改造项目等。这一模式的基本思路是“政府主导、统一规划、市场运作、净地出让”，开发规模较大。以禅城祖庙-东华里片区为例，祖庙东华里片区是我国南方少有的保存得较为完整的古城街区，项目改造以前为“旧城镇”，改造规模达到0.639km2。该项目将原本破旧的旧城改造成集文化、商业、办公、居住、休闲、旅游等功能于一体的城市综合体——岭南天地。其改造是在区委区政府的推动下，于2007年通过土地“招拍挂”方式引入开发商，政府主导拆迁和土地整合工作，以净地方式交付，开发商主导开发运营。拆迁过程中切实保护被拆迁户利益，补偿标准高，补偿形式灵活（图2） 。
“统租型的政府主导、连片开发”模式有一定的特殊性，以南海区的“广佛国际商贸城”和金融D区为代表。以前者为例，项目改造以前为“旧厂房”，原有土地是大沥镇联窖地区废旧塑料市场，处于高污染低效益状态。规划区内用地情况复杂，涉及五个村委会土地的置换问题。改造开始后，由大沥镇政府成立项目公司，向村集体进行“统租”及征用村委会部分土地，并由项目公司统一开发区内的土地，自行承担开发利益和风险。其中，政府只征用村里的200亩土地，其余土地是以出租的形式提供给项目开发公司，租期40年。以此为基础，再引入社会资本，以实现“腾笼换鸟”（图3）。
2.3 村集体的作为
村集体与“三旧”改造的关系也极为密切。村集体“以地引资”的模式一般针对单个“三旧”改造项目，在土地整理类型上分为“征地”和“集体土地统租或流转”两类，在村集体利益分享机制上分为“以地引资、以租抵建”和“以地引资、到期接收”两种形式。典型案例有三种。
第一种以“禅城区石头村滨海御庭”项目为代表，项目改造前是“旧村庄”，土地性质和权属全为集体用地和村民宅基地。改造开始后，对村下辖八个经济社的土地进行整合，并转为国有土地、一步到位进入市场挂牌上市。村集体以土地入股，与开发商共同组建开发公司联合进行商品房开发。对拆除旧物业，村民住宅按面积补偿，厂房按市价补偿。村集体以股权享受分红，村民就地回迁，并享有部分底层商铺的产权和经营权（图4）。
第二种以“南海区凤池村旧物业改造”项目为代表，项目改造前是“旧厂房”，为木材加工市场。为了提升集体土地的开发档次和价值，凤池村引入社会资金，启动凤池二期装饰材料市场改造。改造启动后，以“集体土地统租”为基础，采取“以地引资、以租抵建”的BOT模式，由开发商垫资建设，建成后开发商拥有一定年限租赁经营权。具体实施中，由村集体提供项目用地，拆迁由开发商负责，新市场所有物业由开发商依据双方议定的设计标准垫资建设。在收益分配方面，市场2至3层铺位一定年限内无偿提供给开发商经营，凤池村原则上只收取市场首层租金；当市场基建完成时，凤池村将该部分应收的租金用于冲抵开发商垫交的建筑费，不足部分由村集体补齐。到一定年限后，全部物业及经营权将移交给凤池村（图5）。
第三种以“禅城区中国家居博览城项目”为代表，项目改造以前为“旧厂房”，土地利用效率低，环境较差，土地市场价值难以充分实现。改造开始后，以“集体土地流转”为基础，采取“以地引资、到期接收”的方式。项目涉及的土地由街道负责整合并以出租方式提供；其中所有涉及到的村集体土地均签订租赁合同，对国有土地则以街道下属建设公司的名义加以整合，包括对公共绿地、澜石一马路进行置换。开发商每年向村集体支付租金，租期40年，到期后全部物业及经营权归村集体所有（图6）。
3 “佛山模式”的运作机制解析
3.1 土地整理中地方政府的信誉担保和高度介入性
佛山“三旧”改造模式的首要特征是土地整理中地方政府的信誉担保和高度介入性，不论是政府主导，还是市场推进，现有的“经典”案例几乎都是在政府的大力支持和高度介入下才得以顺利推行。呈现出两方面的特征：一是大量的行政资源投入，如佛山市一些区既有“三旧”改造办公室，具体项目还有改造指挥部，必要的时候甚至要动用上百人去进行土地征拆谈判；二是“高层关注”是项目成功的重要条件，往往只有成为“典型”才能形成各个部门“通力合作”的局面。
实际上，上述特征与“三旧”改造项目的复杂性和高风险性有关。这种高风险性首先体现在政策风险。在全国层面，有效的房地产市场调控政策目前还比较依赖“行政干预”，市场对未来房价走势的预期仍与“限购令”的具体执行高度相关。在广东省层面，国土资源部与广东省签订了共同建设节约集约用地试点示范省的合作协议仅约期三年，三年后如何操作尚没有定论。尽管国家和省层面将“三旧”改造的核心目标确定为“提高土地节约集约利用”，但在地方层面，“三旧”改造所承担的使命却要复杂得多，诸如节约集约用地、转型升级产业、优化城市结构、提升城市品质、保护历史文脉等都是城市政府的任务，其中任何一项工作的政策变动都可能影响到“三旧”改造进程。如佛山市政府出于保证制造业发展、抑制房地产投机的考虑，于2011年发文规定，经认定的“旧厂房”改造项目中，改造后必须有一定比例的土地仍用于发展工业④。该政策的初衷是好的，是希望为佛山市的产业升级留下更多的空间，但因宏观经济环境的变化而显得应对不足。鉴于此，佛山市政府及时微调了政策，出台了《关于加快推进“三旧”改造 促进城市升级工作的意见》，一是对“产业”的内涵做了延伸，“产业”不仅仅是指制造业，还包括了更具活力的服务业；二是对以商品房为主导的改造项目提出了更严格的约束条件。
其次，“三旧”改造项目涉及的业主通常数量大、关系复杂，同一项目的改造范围内往往是国有土地、集体建设用地、农用地等混杂，这使得土地整理的难度很大、成本极高。对于国有土地上的业主自然需要逐户谈判，确定补偿方式和标准；而对于集体土地上的业主，尽管现行土地制度和政策规定“在办理征地、国有土地与集体土地置换等手续时，必须取得原土地权属人2/3村民代表签名通过”，但实际上，为了规避行政风险，地方政府在执行时通常要保证90%以上，或甚至100%的村民的同意。在实际运作中，一旦涉及土地置换问题，村民代表甚至需要对具置的征地和置换在同一份资料上签名表决，而不是分开表决。这样的操作难度极高，难免造成项目推进缓慢。
第三是具体操作过程中的风险，“三旧”改造涉及国土、规划、经贸等多个部门，存在着国家、省、市、区、街镇多个层面的组织和协调；该过程中的一些具体操作办法实际上超越了现有土地制度框架，而“三旧”改造相关政策还在试点阶段，不可能面面俱到，因而各级政府的支持显得尤其重要。在佛山市及五区，其“三旧”办大多没有实际的行政审批权限（需协调六部门联审）。以完善历史用地手续为例，广东省、佛山市要求完善历史用地手续须符合三规（土地利用总体规划、城市规划、“三旧”专项规划），涉及到集体土地转国有，国有用地征收需要报广东省有关部门审批。在办事程序上，在“镇街-区-市”各层面都需要六部门联审，手续相对繁琐。而在省政府层面，尽管“三旧”改造工作是新事物，各职能部门对“三旧”改造项目完善历史用地手续的审批仍是基本因循常规程序，因而具体项目的审批困难重重。此外，由于会涉及到农用地转用、集体建设用地置换等诸多问题，若缺少地方政府的支持和鼓励，在具体操作中必定是步履维艰。
因此，“政府主导、连片开发”成为了佛山经验的重要组成部分。实际上，如此的政府主导模式虽然可以降低社会资金投入的风险，从而短时间内快速推动地区开发，但也将对政府财政和融资形成较大压力。另外，“统租”的形式可分为“合同统租”和“流转统租”，而前者在现行土地制度框架下不是常规操作方式，存在一定的风险⑤。
3.2 城市规划的作用方式及实际应对
理论上，城市规划的“统筹兼顾”职能是应对“三旧”改造项目目标的综合性和复杂性的关键工具，可以通过“自上而下”的作用方式进行有效控制和引导。在规划编制层面，“三旧”改造相关政策对规划控制和引导方面的要求是比较明确的，即要强化“三旧”改造专项规划和年度计划的统筹指导作用。然而，实际规划编制中，面对实际情况迥异的成百上千的“三旧”项目，规划师要深入了解各个项目的背景条件，并提出符合各项政策的可操作方案，其难度极高；更何况受“三年政策优惠期”的时间限制，留给规划编制和调研的时间非常有限。最后，“三旧”改造专项规划最重要的职能仅限于完成“标图建库”。而具体项目的改造规划还需具体对待和重新认定。因此，“三旧”改造专项规划的指导性和权威性难免会显得不足，这也就在全市“三旧”改造工作的全盘考虑方面留下了缺憾。
针对单个的具体项目，“三旧”改造的政策文件要求对“列入改造范围的‘三旧’用地，必须编制控制性详细规划和改造方案”。在实际操作中，“三旧”改造所涉及的部门各有其工作准则，其中的国土部门收得很紧，基本没有变通或绿色通道；而经济部门虽然审核产业方向，但真正考核压力却在区政府。由此，规划部门便成为了矛盾的焦点，成为了“变通”的“最后希望”，导致规划部门的压力很大，经常遭到质疑。如在控规覆盖的地区，控规甚至被认为阻碍了“三旧”改造；没有控规覆盖的地区，则存在用地功能、容积率等各项关键指标的拟定缺乏依据的问题。由此出现了“有控规的地方改造难，没控规的地方自由裁量权太大”的两难局面。
传统的城市规划编制多将规划实施假设发生在交易成本为零的世界（赵燕菁，2005），而对土地资源配置背后的各级政府、业主、市民、企业之间的复杂的利益格局重构则缺乏必要的经验和手段。这一点在“三旧”改造政策的实践中显得尤为突出。尽管传统的“自上而下”的城市规划作用方式被寄予厚望，但事实上，“向下控制”与“个案变通”两种力量的互动博弈主导了整个“三旧”改造的进程。实际上，几乎所有“三旧”改造案例中都可以看到博弈的痕迹。尽管现实世界中存在着种种悖论，但规划一直在发挥作用，规划机制决不可或缺。
3.3 提高农村集体用地绩效优化是制度创新的聚焦点
我国土地使用制度的核心之一是地方政府对土地一级市场实行垄断，集体土地不允许直接入市流转；只有在被国家征用变为国有土地后，集体土地才能以出让土地使用权的形式提供给土地需求者使用。广佛地区是典型的二元土地市场格局，是正规城市建设用地市场和隐性农村土地市场并存的地区（雷诚，2010）。在城乡二元的土地制度背景下，村镇地区基于“土地”的发展活力和利益诉求强劲，形成隐性农村土地市场，但针对这一市场的规划管理和监控体制尚不健全，土地市场价值不能完全显现，土地利用效率低下等问题严重。
调研中发现，佛山市“三旧”改造实践的主要制度创新聚焦于如何提高农村集体土地的利用绩效。实际上，佛山市“三旧”改造的许多案例采取了农村集体建设用地“统租”或“流转”的方式，在保留农村集体土地的所有权不变的基础上，将使用权“出租”给开发商或政府的开发公司。在这一过程中，对农村集体建设用地的产权制度建设进行了探索，涉及到供应方式、流转方式、确权方式以及收益分配方式等方面。其中，对于农民集体土地所有权的行使机制，以及在此过程中如何保护农民合法权益的政策创新等，对现行土地制度的变革具有启示意义。
在上述村集体“以地引资”而引入社会资本的案例中，可以发现其优点在于在不改变农村集体用地所有权性质的基础上，通过“统租”或“流转”的方式转移集体建设用地的使用权，提高了土地利用绩效，同时政府部门也可免于承担过重的财政压力。但若加以普遍推广，则有可能使得村集体从靠办企业、经营企业赚取利润，演化到纯粹依靠土地生存的状态，从而形成庞大而稳定的依赖于土地的农村“食利阶层”。
3.4 政治市场逻辑主导地方政府行为
由于“三旧”改造实践具有改善城市环境品质、提升城市公共服务供给水平等公益性目标，因而可以看作是提供“公共物品”。发展经济学认为，地方政治从组织公共品（在这里即“三旧”改造项目）的实施中得到的回报是从中获得经济利益的人对他支持的增加（速水佑次郎等，2005）。因此，地方政府组织这一行动的底线是得到民众支持的预期超过成本，并需同时衡量“政策创新”的行政风险。因此，如下几项政策的具体执行中，体现了明显的政治市场逻辑主导地方政府行为的规律。
首先，地方政府回避省政府层面颁布的高风险的政策创新。典型案例如协议出让政策，2002年5月，国土资源部了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，明确指出，自2002年7月1 日起，全国各地区的商业、旅游、娱乐写字楼和商品住宅等各类经营性用地，必须招标、拍卖、挂牌出让。由于土地不能协议出让（虽有政策，但目前各区没有操作），即使审批下来，也可能面临权属无法回到实际业权人手中的窘况。而开发商也面对承担极高成本的土地整理后仍无法确保获得该地块的开发权的风险。尽管广东省和佛山市的政策已明文允许协议出让，但在缺乏协议出让详细操作办法的情况下，各区均未实际采用协议出让方式。
其次，地方政府回避操作难度高、实际收益不明显的政策。典型案例如城乡建设用地“增减挂钩”试点政策。“三旧”改造中涉及的“拆旧腾挪”的合法用地，确能实现复耕的，可根据国土资源部的相关规定，纳入城乡建设用地增减挂钩试点，由省级国土资源部门根据各市（县）的情况安排周转指标。周转指标的使用和管理按照国家和省有关规定办理。尽管该项政策在土地整理中具有重要作用，但实地调研中发现，各区对这一政策的执行积极性不高。
第三，地方政府在“三旧”改造政策的具体执行中体现出极为重视“成本—效益”原则。根据《广东省建设节约集约用地试点示范省工作方案》，为鼓励“三旧”改造，规定对开展“三旧”改造需要新增建设用地和占用农用地的，按照“增量不增规模”的原则，创立国家专项的“周转指标”安排解决。这意味着经认定的“三旧”改造项目范围内涉及新增建设用地指标，将不占用广东省年度指标，这在“寸土寸金”的广东是前所未有的“政策优惠”。而佛山市各区根据自身情况，对政策的响应则是通过不同的执行路径。如南海区集体建设用地占比较大，地方政府为利用好“三年政策优惠期”，设立“城市更新十大示范项目”和“十三大产业提升项目”，以求“又快又多”推进“三旧”改造项目的实施；而顺德区尽管土地整理工作也十分迫切，但是由于集体土地流转分散程度高，面对大量的复杂的业主利益关系协调任务，政府不得不采取“保守”策略，对“三旧”改造工作的推动以“业主自主申请”为前提而择优推进。
3.5 在土地资源配置和利益格局重构中结成地方发展联盟
调研中发现，市、区县、镇村各级土地主体相互竞争的现象显著。在发展的作用因素上，基层土地利用主体对于整体土地流转和配置的作用较为明显。其中，土地使用占有者对拆迁安置补偿政策的关注显然超过了“三旧”改造政策的社会目标，这与相关研究的结论是一致的⑥。地方政府遵循政治市场逻辑和“成本—收益”原则，在“塑造典型”、保障公共利益和谋求政府收益之间寻求平衡；而开发商则以资本收益最大化为原则。
因此，在佛山市“三旧”改造实践中，地方政府——市政府与区级政府、甚至街镇、村级管理主体之间，社会资金持有者与土地使用占有者（市民、农民）之间，对于土地利益的博弈竞争无处不在，左右着各个主体的行为方式。从而，每个“三旧”项目得以顺利实现改造的前提是结成地方发展联盟，使得各级地方政府及村级主体、土地权益拥有者、社会投资人等都能获得“合理”的回报。实际上，现有成功的“三旧”改造案例都在土地资源配置和土地利益格局重构中找到了平衡点——即结成了地方发展联盟。
4 结语
改革开放30多年来，“自下而上”的发展模式在珠三角的崛起中留下了深深的烙印，在现行土地制度框架下的各主体行为及其互动博弈，已经造就了某种稳定的经济格局。在这一过程中，一方面，以土地为基础的地方发展权逐渐分散，甚至导致了存量建设用地中很多没有合法的用地手续。即使未来的土地制度框架保持不变，珠三角地区未来的土地开发仍可能要采用类似日本在土地私有制基础上的“国土整理”方式；另一方面，城乡二元的土地制度导致的巨大城乡土地收益差距，过度市场化的房地产市场对土地市场的冲击，以及全国性的土地增量供应收紧等现实条件，意味着在现行的土地制度框架下，珠三角已经错过了进行土地资源重新配置和利益格局重构的最佳时机，珠三角转型发展的土地要素供给将更为任重而道远。
“十二五”转型发展已经拉开序幕，从珠三角地区的本身发展来看，增量发展的方式已难以为继；在率先进入再城市化发展阶段的背景下，面对大量的用地需求，走内涵式挖潜的模式、节约集约用地是珠三角转型发展的必由之路。珠三角“三旧”改造的主题可以看作是土地资源重新配置和土地利益格局重构的过程。从“三旧”改造的佛山经验来看，“摸着石头过河”的改革路径在创造辉煌的同时，也导致了低效率的土地经济和权利结构，未来的转型发展还需要系统性的制度创新和实践，并要着眼于长远的顶层制度设计，尤其是要在现行土地制度和政策框架上获得突破。
（鸣谢：佛山市及各区、街镇有关领导和工作人员对本课题调研的支持；广州市城市规划勘测设计研究院、同济大学联合课题组的赖寿华、吴军、周敏、李劭华、郝晋伟等成员的协助及观点启发）
注释：
① 建设用地增长迅速，建设用地占用大量耕地，导致耕地数量锐减，土地供求矛盾日益突出。
② 旧城镇方面存在建筑质量差、烂尾楼、缺乏公共开放空间、绿地和游憩场所，市政设施落后等问题；旧厂房建筑简陋陈旧，建筑密度大且低矮，占地多，缺少相关的配套设施等；旧村居包括城中村、园中村、远郊村、空心村等。具体“三旧”改造范围的定义见佛府办〔2009〕261号文）《贯彻省政府推进“三旧”改造促进节约集约用地若干意见的实施意见》
③ 这里主要对特色鲜明的改造模式进行描述，对于针对单个项目的“政府扶持、企业主导、市场化运营”的常规案例不再赘述。
④ 这个比例在中心城区，即禅城区为60%，而的顺德、南海、高明、三水四区为40%。
⑤ 曾发生类似案例，村集体在土地改造升值后，在合同尚未到期的情况下，要求重新修改“统租”合同，从而容易引起社会事件。
⑥ 如赵书山以广东省东莞市“三旧”改造相关业主的问卷调查为基础，发现改造相关业主（无论是本地人口还是外地人口）均对拆迁安置补偿政策及安置方案最为关心，其次是具体制订三旧改造及拆迁工作程序，而对整体改造规划和拆迁相关的政策的关注较低。
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