荷花产地范文
时间：2023-03-17 02:50:31
导语：如何才能写好一篇荷花产地，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
篇1
房地产策划合同范文1委托方(甲方)：
受托方(乙方)：
根据《中华人民共和国广告法》、《中华人民共和国合同法》及国家有关法律、法规的规定，甲、乙双方在平等、自愿、等价有偿、公平、诚实信用的基础上， 经友好协商，就甲方委托乙方对其开发的位于洞口县洞口宾馆3号楼项目进行前期打包策划推广事宜，达成一致意见，特签订本合同， 以资信守。
第一条 服务范围
甲方委托乙方为其开发的洞口宾馆3号楼项目进行前期策划推广服务，负责该项目前期的策划、创意、设计等事宜。
第二条 服务内容
(一)具体服务范围：
第一部分：整体策划——
1、VI 设计(LOGO/色值/标准/应用规范/中英文规范/排字
组合/立体雕塑效果)
2、阶段策划推广方案
3、深度市场调研报告
4、销售执行建议方案。
第二部分：售楼处包装——
1、接待台背板
2、LOGO 墙
3、资料架
4、玻璃窗吊帘式旗幅
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1、大幅海报(折页)
2、户型图
3、楼书
4、名片
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1、擎天柱
2、道旗
3、围档
(二)免费赠送服务范围：
露台平面
户型图
工装建议
销控表
销售表格
业绩表
客户签约号卡
客户礼品包装
第三条 合同总价款及付款方式
总服务费用商定为55万元人民币，本合同签订后七天内，支
第四条 广告运作规则
1. 为使双方有效沟通、提高工作效率，乙方就甲方委托的项目成立专案小组，并提供专案小组名单给甲方。乙方只对甲方负责，甲方需指定专人负责与乙方合作、接洽。
2. 甲、乙双方共同根据销售情况及甲方营销策略、传播策略和思路制定宣传推广的工作计划，确定工作阶段、完成时间。
3. 在服务的实施过程中，甲方有权对总体策划方案进行调整，乙方应协助确定并调整。
第五条 双方责任及权利
(一)甲方责任及权利
1. 甲方对乙方提交的方案有提出修改和调整的权利，设计方案甲方需尊重乙方意见。
2. 在甲方支付本合同或分项项目相应的费用后，设计作品之知识产权归甲方所有，并有权要求乙方及时提供电子文件及样稿。
3. 双方合作期间，甲方应积极配合乙方，及时提供乙方所需的各类图片和文字资料，并应对上述资料的合法性、真实性、准确性和完整性负责，如因甲方提供的资料而引起法律纠纷，其相关的一切责任由甲方负责。
4. 甲方有权对乙方提交的策划思路、广告方案和乙方所提
5. 甲方应按照本合同的规定及时付款，以保证项目的正常进行。
(二)乙方责任及权利
1. 乙方应尽职尽责为甲方服务，按时、按质、按量完成甲方委托的各项策划、设计等业务，乙方应为甲方的相关资料保密。
2. 乙方应指定专人组成项目工作小组，经甲方确认后开展工作。
3. 乙方应按时完成甲方下达的工作任务，乙方将设计方案交甲方并经甲方负责人签字或以电子邮件确认后视为该项工作完结。若甲方对该方案提出异议，乙方应于甲方提出后尽快进行组织双方领导进行讨论、修改、调整，直至甲方签字或以电子邮件认可方能定稿。
4. 乙方应主动提前向甲方索要设计工作中所需的各类资料，并在本合同终止时，将上述资料及时归还甲方。
5. 乙方对最终广告拥有正文署名权。
6. 乙方在经甲方书面同意后可用其设计之作品参与公益、专业、行业或媒介所组织的竞赛评比活动、出版发表。
7. 乙方对未被甲方采用的方案有权收回并作为它用。
8. 乙方应按月向甲方提供合同期间的详细工作计划和时间
第六条 违约责任
1. 除不可抗力的自然及社会原因外，甲乙双方应严格遵守本合同的条款，否则，违约方须承担违约责任。
2. 非因乙方原因，甲方未能在约定时间内提供乙方设计工作所需的各类资料，或未能在约定时间内对乙方提出的策略、创意、设计方案签字认可，乙方完成工作时间可相应顺延。
3. 由于甲方违约造成本合同不能履行，则乙方有权向甲方发出解除本合同的书面通知，该通知自送达甲方时生效。
第七条 转让条款
未经合同另一方书面同意，任何一方不得全部或部分转让其在本合同项下的权利和义务。否则，守约方有权终止本合同并要求违约方支付合同总价款双倍的违约金。
第八条 合同终止和解除
有下列情形之一的， 合同权利义务终止：
1. 本合同因已按约定履行完毕而自然终止;
2. 本合同经各方协商一致而终止;
3. 本合同因一方违约或因一方有不正当竞争行为或因一方擅自转让本合同项下权利义务而终止;
第九条 保密条款
1. 未经合同另一方书面同意，任何一方对本合同和各方相互提供的资料、信息(包括但不限于商业秘密、技术资料、图纸、
2. 任何一方泄密导致合同另一方遭受损失的，泄密方应按合同总价款的30%向合同其它方支付违约金，违约金不足以赔偿合同其它方损失的，应按合同其它方的实际损失赔偿。
3. 本保密条款具有独立性，不受本合同的终止或解除的影响。
第十条 不可抗力条款
由于不能预见、不能避免和不能克服的自然原因或社会原因，致使本合同不能履行或者不能完全履行时，遇到上述不可抗力事件的一方，应立即书面通知合同其它方，并应在不可抗力事件发生后十五天内，向合同其它方提供经不可抗力事件发生地区公证机构出具的证明合同不能履行或需要延期履行、部分履行的有效证明文件。由合同各方按事件对履行合同影响的程度协商决定是否解除合同、或者部分免除履行合同的责任、或者延期履行合同。
第十一条 解决争议的办法
凡因执行本合同或与本合同有关的一切争议，双方应通过友好协商解决。如协商不能解决，任何一方均可向****市地方人民法院提起诉讼。
第十二条 其它
1. 本合同在甲、乙双方签署后即生效，双方履行完本合同的职责后，本合同即自行终止。
2. 本合同未尽事宜，双方可签订补充协议作为附件，补充协议与本合同具有同等效力。
3. 本合同一式 份，甲乙双方各执 份，每份均具同等法律效力。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(签字)：_________ 法定代表人(签字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
房地产策划合同范文2委 托 人： (以下简称甲方) 负 责 人：
电 话：
代 理 人： (以下简称乙方) 负 责 人：
电 话：
经甲、乙双方友好协商，本着平等互惠、优势互补的原则，甲方现将其开发的位于xxxxxxxxxxxx(暂定名)项目(下称本项目)的全程策划与销售工作全权委托给乙方，现就有关事宜达成以下条款，以资双方共同遵守。本合同内容不因项目及公司名称改变而改变。
一. 物业
物业位于xxxxxxxx(暂定名，以下简称“项目”)。项目用地面积约108亩，建筑面积约60000㎡，最终以政府批准的文件为准。
二. 期限
期限从签订本合同之日起至项目正式公开发售日(开盘)后18个月止。合同期满，若甲方未书面通知乙方终止合同，则本合同自动顺延至项目销售率达成可售物业面积的95%以上时止。
三. 范围
范围为本项目之全部住宅及商用物业。如甲方需要保留持有部分物业，则必须在本项目公开发售前七天以书面形式通知乙方保留持有物业单位清单，否则乙方将全部视为可售单位。
四、甲、乙双方职责及义务
(一)甲方职责及义务：
1、甲方对本项目拥有完全的所有权。并委托乙方全权负责产品定位、营销策划、销售等工作。
2、甲方对因项目本身之权属和资格问题而引致的纠纷承担全部责任。
3、甲方有义务向乙方提供预售证以及各销售阶段的合法手续和相关法律文件，并在工程进度、质量及协调政府主管部门等方面给予保障，以保证销售工作的顺利进行。
4、甲方有义务为乙方派驻的工作人员提供项目现场销售及办公场地、办公设备(电话、电脑、传真机、复印机)等必要设备、设施，但设备、设施的所有权归甲方。
5、本委托合同签订后，甲方不再委托第三方或自行进行策划和销售。如发生甲方将本项目整体转让或项目可销售面积暂不销售的情况，甲方须结清乙方全部的策划费和费，负责处理由此带来的善后工作，并给予乙方一定的经济补偿。
6、甲方需委托一至两名工作人员与乙方共同组成营销协调小组，定期召开营销协调会议。积极配合乙方工作，负责购房合同管理，进行购房合同签章和收取定金与购房款，办理银行按揭及备案登记等手续，并自行承担相应的权利义务。
7、甲方负责审定销售、宣传推广过程中必要的合作单位(如广告设计公司、模型公司、活动礼仪公司、印刷厂、喷绘制作公司、装修装饰公司等)。
8、甲方按确定的销售计划，确保项目工程进度。负责售楼现场的清理、工地围墙的建设、售楼处的建设和装修装饰、样板房和样板环境的建设和装修装饰。
9、甲方提供买卖合同原件及其相应文件的复印件, 承担合同打印、客户资料复印，特别是办理银行按揭等的相关费用。
10、负责开发与销售的领导与协调工作，委派专人与乙方工作衔接，协调乙方与各有关部门、其他相关公司的工作关系，为乙方的策划和销售提供本项目的各种原始资料。
11、按时结算乙方的已实现销售规定的应提取的策划、服务等费用。
12、负责楼盘销售广告宣传、推广的相应费用(如户外广告制作、报纸、电视、电台等广告、礼品购买、沙盘制作、楼书制作、展会费用、临时聘用礼仪人员的费用等)，投入宣传广告费用金额控制在销售总额的1.5%以内，如有超过，则超过部分由乙方承担。所有的广告设计作品或印刷品须经由甲、乙双方签字确认后才能或发放。
13、负责审定由乙方拟定的《认购书》、《商品房买卖合同书》、销售计划、广告推广建议、销售价格及其它销售资料，并根据实际情况有权修改销售计划、调整价格或销售资料中的条款，但须提前七日以书面形式通知乙方。
(二)乙方职责及义务：
1、乙方接受甲方委托。负责项目产品定位、市场定位、规划建议、营销策划与销售等工作。根据甲方提供的项目概况，结合项目实际情况，及时向甲方提供可行的开发、宣传和销售方案。
2、乙方应于本合同签订之日起10日内使其委派的策划与销售人员到位进行工作安排并执行相关工作。
3、乙方要确保整个策划和销售过程不违反国家、省、市相关法律法规。
4、乙方策划及销售人员除非甲方要求，否则不得随意更换，如确需更换的，需提前7日以书面形式通知甲方并经得甲方同意后方可更换。乙方与甲方及建筑设计、景观设计、广告设计等单位组成项目营销协调小组，定期召开营销协商会。委派专业人员参加与项目相关的各种会议，并向甲方提供专业的意见和建议。
5、乙方负责楼盘销售人员的管理工作，销售人员的组织和管理方式由乙方自行制定。
6、乙方不得向客户收取未经甲方同意的任何费用。
7、乙方负责按审定后的销控计划，组织好楼盘的销售工作，并在开盘前一个月开始必须保证每班次有不少于4名销售人员在售楼现场从事销售工作，并视
8、乙方应配合甲方催收房款，代表甲方与客户签定《认购书》和《房地产买卖合同》，并由甲方所派专职负责人(人选确定由甲方书面通知乙方)签字盖章，协助办理购房手续。未经甲方同意，乙方不得增减修改本项目《房地产买卖合同》及《认购书》的条款。《认购书》和《房地产买卖合同》中的房价以甲方确认的销售价格表的价格为准，且文本任何修改都须甲方签字确认。乙方自行承担未经甲方所派专职负责人同意修改条款所造成的一切后果。
9、乙方配合甲方及时收齐和审查办理银行按揭贷款所需客户的资料。
10、乙方负责派出人员的管理、薪金、劳动保护、福利、住宿、交通、通讯等所衍生的一切费用。
11、在销售过程中乙方要努力维护甲方声誉，不得有有损于甲方声誉的言行或侵权行为，严守双方合同条款和甲方商业秘密，确保甲方和该项目的良好形象。
12、与甲方及甲方选定的广告公司共同制定宣传和广告方案及时间计划。
13、销售过程中，应根据甲方提供的项目的特性和状况向客户做如实解释，尽力促销，不得向购房者夸大、隐瞒或过度承诺，否则由乙方承担相关的责任。
14、每周和每月需向甲方提交销售周报和月报表，与甲方有关负责人员核对、调整销控表。
15、严格按照双方共同确认的价格表进行销售，非经甲方的授权，不得擅自低于双方确认的销售底价进行销售，否则甲方有权追究乙方责任并承担由此给甲方造成的经济损失。
16、乙方销售及策划权不得转让。从本合同签订日开始计算，一年内未经甲方同意，不得销售其它房开企业在丽江市区的同类型竞争项目。
五、共同责任和义务
1、甲、乙双方应精诚合作，共同努力将项目开发、销售成功。
2、甲、乙双方应保持友好沟通的工作模式，不得互相隐瞒或设置障碍。
3、甲、乙双方都享有项目销售现场和所有宣传资料的署名权。
4、甲、乙双方认定的工作内容及程序应共同遵守，如有异议应协商解决，并有义务保护工作成果(如统计数据、策划创意等)。
六、服务目标
1、甲、乙双方应共同努力，力争本项目在20xx年8月底前通过报规手续，10月底以前拿到预售证，12月底以前开盘销售。
2、项目上市(开盘)销售的条件为：有预售许可证、现场售楼处交付使用、户外广告出街、持续一个月以上的宣传推广、具备销售接待条件、蓄客量达到一定数量(如100组以上)，则可择日开盘。
3、自正式开盘之日起18个月内须完成项目可销售面积的95%以上。
七、服务收费及其结算方式：
1、乙方受甲方委托，负责项目全程策划、销售等工作。甲方应按以下条款支付相应的服务费用给乙方：
A、销售费采取基准费和溢价奖励两个部分计提：销售均价在双方确认的销售底价以下(含此销售底价)时,只要是甲方认可的销售价格,则依据销售合同金额(以买卖合同为准)的2%计提服务费(简称费);销售均价在双方确认的销售底价以上时，销售底价以下部分按2%计提，超过销售底价以上
B、计提费和溢价奖励采取月结方式，开盘后第二个月开始，每个月的6日前计提上一个月的费。
2、甲方销售均价底价在开盘前一个月内以正式文件形式向乙方确定并作为合同附件。乙方即以此委托底价制定分户的上市(挂牌)价格表，且实现的销售价高于以上对应的委托底价的增加部份即为溢价。甲方对乙方实现的溢价进行奖励。具体溢价提成奖励方式为：溢价部分甲乙双方按照70%：30%分成;每月结算。
3、上述费每月30日为结算日。双方当日核算金额，并在下一个月六日以前付清应付款项，乙方提供合法发票。如有拖欠按所欠额每日支付万分之三的滞纳金。
4、房屋完成销售，可以计提费和溢价奖励的标准为：甲方收到全部房款。如客户进行银行按揭的，则需按揭款项到账后才能视为完成销售，并可以计提相关服务费用。
5、退房处理及定金的罚没：若客户缴付首期房款前悔约，所没收履约保证金双方各收取50%。若客户缴付首期房款后悔约，履约保证金及罚金归甲方所有，但乙方仍按原合同金额收取相应销售费。
八、其他约定：
1、乙方负责整个项目的全程营销策划工作，但不收取任何策划费用。
2、在本合同签订后，到开盘后乙方开始正式计提费前，甲方每月借支30000元给乙方，此借款在开盘后从费中抵扣返还。借支时间从签订本合同后的第二个月开始，每月6日前支付，乙方开具借款收据，在开盘后抵扣返还时，乙方以正式发票换回。
3、若因甲方工程进度、预售证等原因而影响乙方正常销售或开盘的，乙方可要求甲方改善，超过一个月的则乙方顺延实现销售目标的时间。
4、双方应通力合作，为对方工作提供各种便利。
5、本合同未尽事宜，双方签订补充协议或设立合同附件，补充协议或附件与本合同具有同等法律效力。
九、终止合同条件：
1、甲、乙双方确定以每6个月为一个销售考核周期(最低限度每个考核周期必须完成32%以上的销售率)。正常情况下，若乙方每销售周期不能完成阶段考核任务则甲方给予乙方一个月的努力期，若乙方仍然不能完成阶段考核任务，则前面已销售部份按1.5%提取费，如果已经提取的则乙方返还多提取部分。同时甲方有权单方解除合同，解除合同所造成的一切损失由乙方自己承担。
2、乙方配备的所有工作人员业务水平如达不到甲方的要求的，则在甲方提出整改要求之日起30日内必须重新安排人员直至甲方认可，如连续两次整改仍然达不到甲方的要求的，则甲方有权中止本合同所有委托事项。
3、甲方如发现乙方于销售过程中有任何未经甲方许可之销售行为，甲方首先可书面告知乙方并给予乙方五个工作日的整改期，若期满乙方仍未修正，则甲方有权责令乙方停止一切销售活动，并书面通知乙方终止本合同，如给甲方造成了经济损失的，甲方可以追究相应的经济赔偿责任。
4、如甲方未能完全履行其合同义务时，乙方首先可书面告知甲方并给予甲方五个工作日的整改期，若期满甲方仍未修正，则乙方可单方终止合同，并书面通知甲方，同时甲方仍须支付乙方于期间已售出单位之销售费和溢价奖励等。
十、如甲、乙双方在本合同执行过程中发生纠纷，可协商解决，如协商不成，可采取向项目所在地人民法院起诉的方式解决。
十一、本合同一式四份，双方各执两份，自双方签字盖章之日起生效。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(签字)：_________ 法定代表人(签字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
房地产策划合同范文3甲 方(委托方)：
乙 方(受托方)：
为了甲方，根据国家有关法律、法规，甲、乙双方本着互相配合、讲求实效、诚实信用的原则，就甲方委托乙方完成“”房地产策划的有关事宜，签订本合同书。
一、策划(咨询)项目
二、委托项目进度
策划工作分为两个阶段：
1、第一阶段：策划市场调查，包括商圈调查、目标人群调查、目标市场调查、产业链调查和竞争对手调查5个内容，并对整体项目进行初步定位，双方沟通达成共识后进入第二阶段。
2、第二阶段：在甲方认可乙方对项目得出的定位主体的前提下，对定位策划有关内容作出进一步完善，限期为5个工作日。
上述工作在程序上顺延，总体累计时间不超过20个工作日。
三、合同金额及付款方式
1、策划咨询费用为壹佰万元人民币(￥100元)。
1)合同签订之日起日内，甲方向乙方支付策划费用的50%作为预付款，即人民币伍拾万元(￥50元)。
2)乙方完成项目一整体策划方案后，通过正式的演示文稿，向乙方当场做出演示讲解，甲方认可后日内，甲方足额支付策划费余款人民币伍拾万元(￥50元)，乙方方能将《房地产策划》的正式文本交付甲方。
2、乙方去往甲方处进行策划(咨询)工作，往返路费甲方承担，在甲方处调查工作的交通、住宿费用由甲方承担。
四、甲方责任与权利
1、甲方须指派专人(须书面制定)，作为联络人，负责与乙方联络并协助乙方工作;
2、为乙方工作及时提供所需的背景资料和信息;
3、为乙方各阶段成果提出建议性要求，并在审定通过后及时给予书面确认;
4、及时向乙方支付报酬;
5、如果就委托项目内容、期限做出原则性改变的决策，应及时通知乙方，并采取适当措施，便于乙方及时调整工作。
五、乙方责任与权利
1、由担任专家组总负责人，指派专人担任专门联络人;
2、按进度计划完成各阶段任务，保证质量，及时与甲方沟通;
3、按甲方提出的指导性要求修改和完善各阶段策划成果;
4、保守甲方的商业机密，未经甲方同意，不得向第三方透露本合同履行过程中涉及的保密内容。
六、成果归属与冠名宣传
1、成果归属甲方所有;
2、乙方在保守甲方项目相关商业机密的前提下，对成果有冠名宣传的权利。
七、违约责任
由于甲方原因致使本合同无法履行或中断，应承担违约责任，并支付当期款项;
八、合同终止
1、本合同履行完毕自动终止;
2、一方违约并承担责任后自动终止;
3、任何一方无权单方面要求中止。待双方协商一致后，签订终止协议。
4、甲、乙双方同意终止时须以书面形式确定。
九、合同争议
本合同履行过程中出现争议时，甲、乙双方友好协商解决，并以补充协议形式载明，协商不成时，任何一方可向人民法院起诉。
十、合同有效期
本合同正本一式两份，甲、乙双方各持一份(本合同附件为本合同有效组成部分)同具法律效力，本合同自甲、乙双方签字盖章之日起，仅视为达成策划意向;自甲方支付第一笔款项50万元到达乙方账户之日起，本合同正式生效。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
篇2
一方面，欧债危机加深打击中国出口，而两年严厉的政策效果叠加，也导致住宅及房地产相关投资和消费出现明显下滑。由于房地产调控，中国经济增速下滑使得稳增长压力加大。
而另一方面，刚性需求仍然旺盛，仅由于4月以来支持刚需的利率有所放松，便带动房地产销售市场回暖。房价出现反弹与调控预期相悖，使得短期来看，严厉的房地产政策难言放松。这样看来，房地产已经成为宏观调控的关节点。
房地产调控政策不必刻意以房价下跌为目的，实际上，个别地区刚性需求旺盛、供给不足也是支持房价不会大幅下跌的重要原因。
同时，考虑到调控存在多重矛盾，如果能在价格可控范围内逐步放大成交量，不仅符合当前购房者利益，也不会对经济造成过度影响，或许是件好事。而出口下滑，消费稳定之下，基建投资加大有利于平衡房地产投资下滑，带动经济增长。
降房价与稳增长
本轮中国房地产调控政策已持续两年有余，其严厉程度在全球范围内都属罕见，限购又限贷的政策可谓绝无仅有。在政策重压下，近两年房价疯狂上涨的局面有所改观，并在去年10月出现轻微下降。
但是，由于刚需旺盛，4月以来支持刚需的贷款稍有松动，便带动房地产销售的大幅回升、房价也有上涨趋势。房价上涨与调控目标不符，决策层近日多次强调拥有足够的政策储备以防止房价反弹，说明房地产调控目标仍未达到，短期内不会有所放松。
尽管房地产调控政策有利于房价回归合理水平，但由于房地产与宏观经济联系紧密，能够带动相关消费与投资，所以多年来房地产一直是支持内需与经济增长的重要支柱，如今房地产市场低迷加重了经济下行的压力。
降房价与保增长目标之间协调困难，有时甚至存在矛盾，使得房地产政策与市场预期在政策执行期间存在着诸多不确定性。
首先，房地产调控和促消费之间存在矛盾。持续两年的房地产调控，不仅导致房地产销售下滑，也对与房地产相关的消费起到了间接抑制作用，对消费和稳定经济增长不利。
从社会消费品零售总额数据来看，由于房地产调控政策的深入，7月家用电器和音像器材、家具类、建筑及装潢材料类消费同比增长分别为8.9％、26.4％、25.5％，比6月增速分别下降了0.6个、2.3个和3.8个百分点。
其次，房地产调控与稳增长和投资之间也存在矛盾。
近两年，伴随着新屋开工的减少，房地产投资出现大幅下滑。1月－7月房地产投资增速下滑至15.4％，比1月－6月降低1.2个百分点，创金融危机以来的新低。除此之外，1月－7月住宅开工面积同比增速从1月－6月的-10.7％继续下滑至-13.4％。而1月－7月固定资产投资同比增速为20.4％，之所以能够一改走低趋势，与前六个月持平，主要得益于政策对基础项目建设的支持。
再有，房地产调控与地方政府收入之间也存在矛盾。考虑到地方政府过去一直对土地收入依赖较大，目前地方政府的现金流已经受到了影响。根据国土资源部公布的数据显示，2010年全国土地出让成交总价款约2.7万亿元，相当于同期地方财政本级收入的66.5％。但在加紧房地产调控后，土地收益一再下跌。
中国指数研究院公布的最新数据显示，2012年上半年全国300个城市土地出让金总额为6525.98亿元，较去年同期下降38％。
调控博弈
如此看来，当前房地产调控进入了博弈阶段。笔者认为，由于房地产对消费、投资都有拉动作用，对经济增长的积极支持作用应该肯定。而调控政策不必刻意以房价大幅下跌为目的。
而房地产问题从来就不是孤立的，未来要真正促进房地产健康发展，房地产政策还需要从以下几个方面作出努力。
一是注意配套政策的推行。
笔者认为，当前房价泡沫对中等和以下收入家庭确实存在，但豪宅市场反而泡沫较小，一刀切的调控政策很难收到理想效果。
因为一方面，对于高收入群体来说，由于中国投资渠道较少且豪宅不贵，自然加大了高收入群体投资房产的现象；另一方面，由于对于中低收入群体来讲房价极高，陋室难求，即便房价下降，也很难有购房能力。
因此，在调整房地产政策之时，更应该注重其他政策的配套实施，如加快落实收入分配制度改革、增加中低端收入群体的转移支付；加快金融市场改革、规范资本市场以提振投资者信心、拓宽投资渠道等等。
二是促使调控依据更加清晰。
毫无疑问，判断房价是否合理自然需要准确的房价统计数据。不过十分遗憾，自1998年房改以来，中国房地产市场就缺乏完善的统计体系。
例如，为了应对金融危机，2009年国内货币政策和针对房地产业的抑制性政策已经全面放松。其后，房价上涨很快，在很多人眼中代表着新一轮房地产泡沫的形成。但国家统计局年底的70个大中城市房屋销售价格却显示2009年房价仅上涨1.5％，明显偏离直观感受。
为避免争议，去年统计局取消了公布房屋均价涨幅平均数，使得市场失去了对房价涨幅的最直观感受，也导致研究者多年跟踪的房价历史数据出现中断。笔者认为，房价统计的混乱，使得决策层政策缺乏公信力。
三是改变近几年房地产政策时而过紧，时而过松，变化幅度过大的情况。
篇3
位于苏北欠发达地区盐城的盐阜大众报报业集团2010年通过跨界经营“1+N”模式，广告经营一举突破亿元大关，增幅近30％，2011年达1.3亿元，取得了社会效益、经济效益双丰收。
跨界经营之“报纸+演艺”模式
1 观念突破：地市报为什么要搞演唱会
演唱会是发展文化产业的重要内容，报社举办演唱会满足了人民群众对高品质娱乐消费的需求。地市报借助中央及地方发展文化产业的东风，上接天时，下接地利，利用演艺这一平台，不但能得到市委市政府的支持，更会得到市民的追捧。
演唱会还能提升地域影响力，打造地方经济新引擎。演唱会强大的演出阵容，众多明星粉丝的口耳相传，可以迅速提升城市的地域影响力和知名度。盐阜报业在新乡举办演唱会时，推出了由新乡日报人作词、新乡人上台演唱的歌曲《我的家在新乡》，现场3万人合唱，“爱国、爱家、爱新乡”，大力弘扬了地方传统和优秀文化。演唱会为城市文化注入新鲜血液，不但吸纳、包容、开发了“外来文化”“时尚文化”，更较好地挖掘和提炼出城市的文化精神，提升了市民的现代文明意识，增强了市民对城市的认同感、归属感、责任感，从而激发起市民促进社会和谐、建设美好家园的热情。
2 模式创新：地市报能不能搞演唱会
地市报是当地的主流媒体，具有良好的政治生态、社会关系和人脉关系，与社会各界的合作性和相容性较好。“报纸+演艺”模式，将明星的号召力和传媒的影响力有机结合，通过碰撞产生裂变效应，从而开辟新的广告市场。这一模式通过邀请明星到当地演出，形成明星效应，再通过媒体宣传，如铺天盖地的演艺海报、娱乐版的新闻报道等，迅速将明星效应放大，形成注意力经济，达到演唱会一票难求的局面，从而实现市场号召力。这一宣传对报社而言可以忽略成本，因为版面对商家来说是有价品，对报社而言是易逝品。
“报纸+演艺”模式已经成为盐阜报业最具影响力、发展空间最大的赢利模式，这种模式不仅需要报社借鉴演艺公司的经验，还需要报社对演艺市场的整合运作，遵循文化产品供给优先的规律，以满足观众的弹性需求；同时，借助报社的影响力，解决文化消费体验拉动和交易问题，这些都需要报纸和演艺的叠加才能完成。
3 案例分析：地市报怎样办好演唱会
为了搞好演唱会，盐阜报业专门成立了江苏盐阜大众报文化传媒有限公司，从演出策划、主题创意、流程编排到明星资源、舞美设计、现场导演，形成了一整套专业化的演艺体系，还首开全国地市报先河，签约韩国明星郑在娟，全面其在大陆的演艺、代言、推广。仅2010、2011两年就在省内外举办了9场国内顶级演唱会，成为中国报界演艺行业的领跑者。
跨界经营之“报纸+活动”模式
近两年，盐阜报业灵活运用“报纸+活动”模式，每年举办的活动达50多个，实现了媒体与广告商的双赢。
1 “报纸+会展”模式
会展是近年来各家报社都在尝试的活动，“报纸+会展”即报社搭台、商家唱戏，利用会展吸引入气，通过现场活动扩大影响。比如房博会、家博会、车博会、书画展，都是依托报纸影响力吸引读者参与，通过现场演出、抽奖、促销等活动造浓氛围，形成商家和消费者的互动，成为站在“巨人”肩上的强势展销。
2 “报纸+协会”模式
协会是由报社牵头，联合相关政府部门或单位成立的行业协会、商会。通过协会举办活动，搭建平台让行业品牌抱团推广，在协会营销的框架下，由于协会内的企业目标客户相同，各个企业可以共享一个平台，以降低销售成本。近两年，盐阜报业先后和相关部门一道策划并成立了盐城青年文化促进会、盐城特产商会、盐城食品商会、盐城酒类协会等行业协会，将众多商家集中到行业协会这一平台上，通过行业组织，进行市场整合，统一对外营销推广，达到规模化的资源优势或采购优势。
3 “报纸+评比”模式
即报社与政府部门联手，在节日或相关时间节点，举办行业评比活动，进行产品、品牌的推介。如2012年“3·15真真期间，盐城市文明办、盐阜报业联合举办了盐城市“百城万店无假货”诚信明星单位(品牌)评比活动，让单位在活动中接受市民检阅，在全社会大力弘扬诚信之风。这次评比活动与政府部门联手，让广大读者通过网络或报纸投票，选出自己心目中的诚信明星单位(品牌)，有力保障了消费者的权益，也帮助企业树立了竞争优势，主流媒体的话语权和超凡实力得到充分彰显，经济效益和社会效益实现有机统一。
4 “报纸+影视”模式
试水影视业，成为报业文化产业突破的一个新方向。2011年，盐阜报业与华夏电视传播有限公司等单位联合投资拍摄《只要你过得比我好》，已经在全国各大卫视上映。该剧由著名编剧于漫洋执笔，著名演员张国强、温峥嵘等参演，95％以上场景都在盐城实景拍摄完成。剧组在盐城拍摄，给这座城市带来了人流、信息流和资金流，带动了餐饮、酒店、群众演员、道具、置景等直接的经济效益；同时，盐城悠久的历史文化、众多的人文景观、优美的自然风光、独特的地方风情以及崭新的城市面貌，都在这部电视剧中得到充分展现。报业集团首次尝试将盐城本土商家、品牌在电视剧中进行形象植入，巧妙地将本地品牌向全国推广，使本土品牌一夜扬名。
除上述四种模式外，活动还包括举办论坛、举办各种节庆如理财节、酒水节、婚庆节，通过相亲会举办婚庆节等。“1+N”模式分析
1 “1+N”模式的提出
“1+N”模式是盐阜报业在报业经营实践中摸索和总结出来的广告经营方式。“1”是报业主业——新闻宣传，即报业经营始终要以报纸新闻宣传这一核心业务为龙头，通过主流媒体的影响力和整合力，发挥舆论引导作用；“N”，是通过若干个跨媒体、跨行业、跨领域的营销活动，实现一条龙整合传播；跨媒体即为客户实施全媒体营销，通过报纸广告、DM广告、户外媒体、新兴媒体等，实行广告经营的强势覆盖；跨行业即在演艺业、会展业、影视制作、网络营销上多元发展，实行广告经营的强势出击；跨领域即通过活动策划、危机公关、舆情检测、事件行销、评比营销、节庆营销等多种方式，实行广告经营的强势运作。
“1+N”模式通过N个“1”栢加，这N个“1”的多渠道、多行业、多媒体的营销，通过交叉传播和整合互动，打造排山倒海般的“多米诺效应”。而报纸始终是“多米诺骨牌”的第一张牌，把这张牌推倒后才会引发后续效应。
2 “1+N”模式的案例
2011年9月7日，盐城和台北飞机直航，掀开了盐台两地合作交流的历史新篇。盐阜报业利用这一历史契机，策划了盐台直航“1+1+1+1”整合营销方案，方案技高一筹，在众多竞争者中最终被市委、市政府全盘采纳。
第一个“1”：一场全方位、多角度、高水准的新闻宣传。在盐台直航前后一个月，盐阜报业三张报纸策划了多篇系列报道和专题宣传，掀起了盐台经贸、对台招商、赴台旅游的。
第二个“1”：一系列预热活动，营造悬念为直航造势。通过幸运抽奖“免费直航游台湾”，在周边城市报纸和户外广告上，打出“张惠妹乘坐首航班机，飞抵盐城邀您共度欢乐时光”等策划，一下子吸引了多个城市的目光，让盐台航线成为关注焦点。
第三个“1”：一场高质量的“盐台直航我心飞翔”两岸文化交流大型歌舞晚会。首航当晚，盐阜报业精心编排举办了一台两岸民俗交相辉映、两岸演员同台献艺的大型歌舞晚会。当晚，张惠妹、罗大佑、林依伦、朱明瑛、金铭，中国东方歌舞团、台湾北原山猫歌舞团、盐城市杂技团共同登台献艺，通过文化交流，体验了浓烈如酒的乡情亲情，展现了“两岸一家亲，盐城欢迎您”的热情。
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关键词 地方广播电视；文化产业；如何发展
中图分类号 G2 文献标识码 A 文章编号 2096-0360（2016）09-0083-02
在党的十上明确提出，要实行社会主义文化强国战略，解放发展文化生产力，增强文化创造力，广播电视作为文化产业发展的重要一环，发展广电文化产业已成为行业共识。但是，由于各区域内文化、人文、经济的差异性，大多地方广电文化产业发展参差不齐，如何提高拉动地方广电产业发展也是各地广播电视行业迫切解决的问题。
1 地方广电文化产业发展现状
广电文化产业作为社会主义文化发展战略的重要一部分，受到越来越多的瞩目。近几年来，随着社会的发展，智能手机、微博、微信、手机客户端、视频网站等为代表的新兴媒体呈爆炸式发展，新媒体以快捷、方便等特点深受大众喜爱，以其衍生的新经济模式正在影响着我们生活的方方面面，有力的促进了经济多元化，全球化，网络化。而做作为传统的广播电视文化产业则受到了巨大的冲击，尤其是地方广电文化产业，受其地域性、区域经济、传统观念等因素制约影响，一些地方广电文化产业发展可谓举步维艰，后劲不足。
2 地方广电文化产业发展存在的问题
应该说，文化产业作为地方广电行业的一项新型产业，在社会第三产业结构中，所占的比重不高，无论是产业的总体规模还是技术层级都还停留在小规模、低层次上，存在的突出问题主要有以下几点。
2.1 思想不够解放
在经济发达地区，广播电视几乎已经完全改制为集团化经营，走市场运营的道路，但是在经济相对落后地区，由于传统观念的束缚，不少人对广电文化产业理解不清，重视不够，仅仅把广电文化事业作为党和政府的喉舌，以及活跃群众生活、改善投资环境的一种措施，没有把它当作产业来开发利用，没有认识到文化经济的一体化，思想观念仍停留在政府办广电，广电文化为休闲娱乐服务的基础上，广电文化产业的市场化程度低，产业的开发严重滞后。
2.2 资金投入不足
投入与产出成正比，广电文化产业也不例外，投入资金的高低直接决定广电文化产业影响力的大小。在南方经济发达地区，广电媒体利用自身的平台资源优势与内容生产优势，积极的进行广电文化产业结构拓展整合重组，但我国大部分经济欠发达地区的广电文化产业仍然受传统思维禁锢，以体制办文化为主，没有将人、财、物等主要力量放在广电文化产业的发展上。一些地方政府还停留在政治家办台，依靠财政拨款，吃财政饭的旧思维上，只注重社会效益，轻视经济效益，没有做到社会效益与经济效益共同发展，对于广电文化产业重视不足，缺乏发展思路与创新办法，导致广电文化产业发展滞后。
2.3 复合型人才匮乏
发展广电文化产业离不开高素质的经营、管理、策划等高素质复合型人才。而目前一些地方从事广电文化产业人员素质偏低，缺少经营意识，尤其缺乏一大批既懂管理又懂经营，既从事广电文化又善于市场运作的广电文化经营者。再加上人才机制和分配机制不灵活，各方面待遇不高，广电文化专业人才流失严重，后继乏人。以延边广播电视台为例，由于待遇偏低，近几年来优秀的主持人就外流十
几人。
2.4 机制改革不到位
广播电视一直以保障舆论导向，宣传地方政治、经济、文化为主要职责，相关广电文化产业多为一些工作上的附属品，而非当作主业来运营，缺少市场运作。近年来，虽然在广电文化产业上已经逐步放开，但离真正与市场接轨，还有很长的路要走，主要原因就是机制改革不到位，体制内缺少专业人才支撑，体制外优秀人才进不来，体制内人员缺少经营意识和经验。广电职工观念仍停留在财政拨款衣食无忧的老思维上，对广电行业面临的严峻状况缺少认识，对发展广电文化产业缺乏认知度，这严重的限制了广电文化产业的发展壮大。
3 地方广电文化产业发展的优势
3.1 品牌塑造力强
“品牌”这个经济范畴的名词，是企业产品经营社会知名度的标准，在市场化的今天，“品牌”代表着信誉、代表着自身实力。广播电视对品牌塑造有着先天性的优势，具有受众面广，社会影响大等特点，通过宣传对受众的认知、判断、决策有潜移默化的影响，其大众传播的社会属性，成为了塑造品牌的重要手段。以“中国好声音”品牌的塑造为例，2012年浙江卫视与星空传媒联合推出的《中国好声音》是一个大型励志专业音乐评论节目。在节目推广过程中，在全国15个城市举办了推介会，并开展了一系列的线下活动，学员明星现场表演、知名歌手助阵等活动，以娱乐新闻、社会活动等形式被媒体跟风报道，成功塑造了品牌效应。在这个品牌推介过程中，媒体发挥了不可替代的关键作用。所以，通过广播电视自身宣传职能进行品牌推广塑造，是广电发展文化产业的一大优势。
3.2 资源丰富竞争力大
随着广播电视传输网络的不断健全及频率、频道的专业化发展，形成了广播电视丰富的产业资源，以此为依托，发展广电文化产业具有得天独厚的优势。广电行业经过数字传播、户户通等广播电视工程建设，基本形成遍布千家万户的广播电视传输覆盖，具有无法比拟的收视收听资源优势。以延边州为例，全州共有人口220余万人，共辖八县市，广播综合覆盖率达99.71%；电视综合覆盖率达97.51%。
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目标体系化房地产政策目标不相容调控
目标体系化是经济目标多元化以后出现的政策规律。二战前大部分国家采用的是单一的经济目标，即国民生产总值增长速度，但随着经济矛盾的复杂化，失业、通货膨胀、收入不均、国际收支不平衡等问题相继出现，各国普遍实行目标多元化。然而多重目标之间会出现不相容即目标之间彼此不可共存。政府通过政策逻辑设计希望让矛盾的目标协调实现，这就是目标体系化和相容性。
我国近阶段所要实现的经济目标有：物价稳定、经济增长、充分就业和国际收支平衡。这些目标的重要性程度高低，彼此牵制作用的强弱，成为房地产政策的制约因素和出发点。以下将逐一分析各目标对房地产政策的影响。
房地产产业既是国民经济的支柱性产业又是基础性产业，且城市和其他产业的发展在很大程度上也受到房地产业的影响，甚至影响着经济的周期性波动。近两年，房价上涨过快与房地产投资过热引起了全社会的关注。从许多西方发达国家房价的变化经验来看，短期内房价上涨过快容易产生房地产泡沫，削弱金融体系，甚至会导致长时期的经济衰退。另一方面，房价持续上涨过快会削弱居民的购买力，住房问题无法得到妥善解决，这将会对社会稳定产生巨大的负面影响。近期，我国政府出台了一系列调控房价的房地产政策，虽然取得了一定的成绩，但是依然存在许多弊端。因此如何有效地运用房地产政策，平抑当前虚高的房价，缓解居民的住房压力具有重要的研究意义。
一、房地产政策对物价稳定和经济增长目标的作用
经济增长和物价稳定是发展中国家的两大主目标，因此也是房地产政策不得不服从的首位目标。然而这两个目标往往很难同方向满足，这也对房地产政策的制定造成了一定的困扰。
（一）放松房地产政策能促进经济增长，但会推动物价上升
1、经济增长目标方面
一是房地产业开发投资对经济增长的直接拉动；二是与房地产业相关联产业的投资消费对经济增长的拉动作用；除了这两方面外，还要考虑到政府出让土地使用权而得到的土地收入，因为政府的这部分收入会转化为政府购买还有城市建设投资，是构成GDP的重要部分。因此，放松房地产政策很明显的可以促进直接投资和间接消费，极大的促进GDP增长。
2、关于物价稳定方面
房地产是个关联度很大的产业，具体来说，其与第一产业的关联度不是很强，第二产业中的家具制造业、家用电力和非电力器具制造业等部门与房地产关联性较强第三产业中租赁业、住宿业的物价也较大程度的受到房价的影响。因此房地产价格对物价总水平的变化有一定的影响，两者之间存在一个长期的关系，所以房地产政策的放宽会提高第二第三产业的价格，极大的影响物价水平。对稳定物价的目标来说不太有利。
（二）严格控制房地产会阻碍经济增长，但是可以有效地控制物价。
房地产业在快速发展的同时还带动相关产业的发展，尤其是建筑装潢业等的发展。目前我们的经济发展仍存在着依靠房地产业带动经济发展的情况，在这个背景下如果我们严格控制房地产，会影响其关联产业的发展，例如房地产如果萧条，建筑市场以及其上下游就会缺少发展动力，从而减少就业人口的需求，另外建筑业的萧条也会带动周边服务业的衰落，从而阻碍经济增长，但是另一方面，为了实现各地区经济的稳定发展，政府不得不加强对房地产业发展的调控，制定严格的房地产政策。
二、宽松的房地产政策对充分就业目标的影响
本文前半部分提到，目前我国我国近阶段所要实现的经济目标有：物价稳定、经济增长、还有充分就业，房地产作为一个蓬勃发展的行业，我们不得不承认其在完成充分就业这一政策性目标上所起的不可替代的作用。
（一）房地产成为吸纳农民工就业的重要渠道，增加就业岗位
随着小城镇建设步伐的加快，中心城市对周边地区的辐射力增强，带动了区域内建筑业的发展。而建筑业形成的产品大多以劳动密集型的产业活动为主，为社会提供着大量的就业岗位。走出农田步入城镇建设洪流的农民工，自然成为建筑行业的产业大军，通过贡献体能和智慧，将大量的资金回流到农村，拓宽了农民增收渠道，提高了农民收入。
（二）房地产由于其与其他产业的高级关联程度，可以带动不同行业的就业
房地产对国民经济的拉动作用非常明显，这不仅在于其本身巨大的投资能带动国民经济的增长，也在于它能通过前向、后向、环向关联带动许多产业的发展。前向关联效应是房地产业对直接或间接地需求本产业产品或服务的产业产生的影响，房地产业对该产业主要产生供给推动作用，如房地产业对商业、金融业有显著的供给推动作用；后向关联效应是房地产业对直接或间接地向本产业供给生产要素的产业产生的影响，房地产业对该产业主要产生需求拉动作用；如对建筑业、钢铁水泥等产业的需求拉动；环向关联是指既向房地产业提供生产要素，又以房地产产品作为生产要素的产业，如金融业、金属和非金属制造业，既向房地产业提供资金与建筑材料和设备，又以房屋作为生产要素。
由此可见，房地产行业的蓬勃发展带动众多行业的发展，则极大的促进了就业。
三、房地产政策的制定在三个政策目标之间的权衡即目标体系化原理的运用
综上所述，房价上涨一方面使消费者不堪重负，和提高人民生活居住条件的初衷相违背本来，发展房地产是为了改善居民的生活居住条件，促进社会福利水平的提高。
另一方面我们又不得不承认，房地产发展在房地产以及各类新型建材产业的发展中，都起到了明显的拉动和辐射作用。尤其表现在对工业化的拉动、辐射作用进一步显现，直接带动了水泥、钢铁、制造、电力、水利等多个经济门类和行业的发展，为实现工业强市发展目标发挥着积极作用。同时也极大的拉动了就业。
由此可见，房地产政策在实现这三种目标时是矛盾的。
目标体系化原理要求房地产政策能协调目标矛盾，使得三种目标大致都能得到实现，避免失去某一目标带来的政治经济损失。为解决这一问题，我国加强制度性政策研究，通过有关政策、法律、办法的推出，逐步建立一个日趋完善的房地产市场。例如《土地法》和《住房法》以及与房地产密切相关的《物权法》的制定和实施使得中国房地产法制建设将会步入一个全面发展、日渐完备的新阶段。另外，正在调整和制定中的经济适用房、廉租房等相关政策会逐步完善我国的住房保障制度，解决广大居民的居住问题，降低房价上涨带来的社会问题。房地产行业是经济发展中极重要的一行业，只要按照正确的方向发展，就可以减少其负面影响，我们的政策目标是力争在发展房地产的同时有效控制房价，安稳民生，使得经济有条不紊发展、物价平稳增长、就业增加。
四、总结
回顾我国的房地产政策，梳理出我国房地产发展的脉搏，我们欣喜地看到我国在不到60年的时间里，取得了伟大的成绩，我们百姓的居住条件有了相当大的提高，但我们也要冷静地看到我们的问题。我们发现，近五年我国房地产的政策，尤其是调控性政策的非常密集，这是由于我们的房地产市场过热，房价的快速上涨，既影响了我国城镇居民的正常消费，甚至威胁到我国经济的稳定发展，这是我们必须要重视的。
根据丁伯根的目标体系化原则，政策制定的合理性在于当两种经济目标发生矛盾时，对国民经济相对重要的目标应该成为主要的调控力度大的对象。并且根据不同阶段的需要，调整对不同目标阶段的侧重。尽管我国政策制定一直在考虑民生和经济增长之间权衡，但是仍然表现出效果有限。
随着制度性政策的不断完善，房地产市场的发展会越来越健康，房地产调控政策的数目会逐步减少，我们所渴望的适应市场经济法则，体现中国国情又符合目标体系化原则的中国房地产市场体系正呼之欲出。
参考文献：
[1]刘琳，周霞.2009年房地产开发投资对经济增长的影响及建议[J].中国经贸导刊，2009，（05）：11-12.
[2]刘婷婷.房地产投资对国民经济的影响[J].知识经济，2009，（04）：32+34.
[3]宋建忠.房地产市场投资与经济增长关系分析[J].中国市场，2009，（05）：120-121.
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[5]马松波.浅析房地产对经济发展的影响[J].技术与市场，2008，（11）：75-76.
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关键词:房地产企业，采购管理，措施，效果
当前，我国房地产市场会遭遇中期调整，市场交易量萎缩，价格增幅放缓，资金链条偏紧。在这些不利因素的影响下，开发企业如何从自身开发管理方面下功夫，度过这段困难的时期呢？笔者结合实际工作经验，浅析房地产企业如何强化采购管理，希望对开发企业有所裨益。
1.房地产企业采购管理的意义
一是提高交易的透明度。通过内外网络进行材料采购，很大程度上增加了贸易的透明度。在建材采购领域中供应商的各种招待费、回扣等隐性支出一般约占供应成本的 5%。实施管理流程以后，每项物资的采购从招投标、开标、评标到定标的整个过程都在网上留下记录，有效的提高了采购的透明度，保证了整个招标过程在公平、公正、公开的市场下运作，同时网上采购的隐性支出也可以得到有效避免。
二是简化合作双方的业务流程，降低成本。采购过程的招投标及所有的业务工作通过网上操作得以实现，减少了传统采购模式纸张复印，文件领取、返还等操作环节，降低了招标方和投标方的采购成本。同时，采购的业务流程被大大简化，供应商能第一时间共享企业采购部门的信息，提高了企业的应变能力。
三是有利于建立战略伙伴合作关系。供应双方由原来的一般买卖关系到现在的合作伙伴关系的转变，让房地产企业获得了优惠、稳定的货源，供应商也同样获得了稳定的需求量。这种互惠互利的关系使得双方能清楚的认识到，如果一方失信，将会致使整个产业链破裂，双方共赢的目的也就无法实现。
四是采购周期缩短。通过信息化加快了与供应商的沟通，使供应商可以根据企业生产所需准备相应的材料，实现准时供应。同时，企业内部突破了信息传递的限制，流程的改革使企业增加了活力和工作的弹性，减少了人为因素的干扰，故采购周期缩短。
五是企业竞争力大大增强。优化采购充分利用“大市场”的资源吸引更多的供应商参与所采购物资的竞价、竞标，通过询价、比价、谈判取得价格上的优惠，降低采购成本。
2.房地产企业采购管理的各阶段管理
采购管理工作可以分为事前、事中、事后三个管理阶段。事前管理包括物资供应商（材料设备）的登记备案、采购信息的提交、初步询价、对生产厂家、样板工程、售后服务机构的考察、采购方式的选择、采购文件及评审办法的编制、采购信息的公布、征求有关单位意见、邀请监察部门进行监督、对拟参加采购活动的供应商进行资格审查等采购的前期准备工作；事中管理包括组建评审工作领导小组、评审专家的抽选、采购工作的评审、向采购工作领导小组汇报采购结果、确定中标人、中标通知等采购的具体执行和实施工作；事后管理包括合同的签订、变更、付款审核、货到现场和最终调试的验收、监督合同的履行、处理合同纠纷等确定中标人之后的各项工作。这三个阶段的管理，每一阶段都同等重要，每一个环节都不能麻痹大意、出现漏洞。这就需要执行这些环节工作的经办人员和管理人员要认真的做好本职工作，抵制各种不良思想和行为的腐蚀，杜绝腐败行为。
2.1事前管理是采购工作的基础
事前管理是采购工作中的第一阶段。通过对事前各项工作认真、科学的管理，既可以合理的规避采购风险，又可以提高采购效率，确保事中、事后管理等采购工作的顺利进行。事前管理主要应该注意三点：
一是采购文件的编制。（1）采购文件中的各项技术标准应当符合国家强制性标准，不应设立不合理的条件或者条款；（2）在编制采购文件中对拟采购的产品进行档次定位时，要注意优先采购国内的产品和环保、节能产品；（3）在编制采购文件时与监理公司、设计院等有关单位共同商定相关条款；由技术部门对采购文件认真审核；组织技术交流会、产品推介会等活动，增加对产品及供应商的了解和认识。
二是考察工作。在采购前期对不了解的产品和供应商进行考察十分必要，一方面可以增加对产品的性能、质量、供应商综合实力等方面的了解，便于明确拟采购产品的定位和技术要求，让质量、档次基本处于一个水平线的供应商参加投标；一方面可以货比三家，完善采购文件，在采购工作中占据主动，避免被一时的虚假现象所蒙蔽，掉进“远期陷阱”，在一定程度上规避了采购风险。
三是采购方式的选择。采购方式应该以公开招标采购方式为主。但采购方式的选择更应该遵循实事求是、具体情况具体分析的原则，对于工期比较紧张、价格难以确定、编制的采购文件存在需要进一步明确而又暂时无法明确的等情况，比较适合采用竞争性谈判的方式进行采购。这种采购方式比较灵活，在谈判的过程中可以进一步明确并完善我们的具体要求，采购到性价比最优的产品。
2.2 事中管理是采购工作的关键
事中管理在采购工作中起到承前启后的重要作用，也是采购工作中的关键阶段，因为在这一阶段要确定出所要采购的产品。如果在事中管理工作环节上出现问题，不但会使前期工作毁于一旦，而且会影响到整个采购工作的顺利进行。
事中管理主要应该注意两点：
一是评审专家的选择。应遵循下面三条原则：（1）与采购前期工作、供应商有联系的专家不能邀请；（2）对评审专家名单要严格保密，避免供应商与评审专家“暗箱操作”；（3）对评审专家的选择不能只局限在设计院、大专院校，还应在质量检测和监督机构等单位和部门选择，还应该选择有过使用类似产品经验的专家。让评审专家更好的把好采购评审关。
二是采购工作的评审。采购的评审工作一定要细致、严格的按照评审规定和程序办事，避免出现“人为因素”等影响采购工作公平、公正的行为。如果发现重大问题要及时向采购工作领导小组反映，停止采购评审工作，依法重新组织采购。
2.3事后管理是采购工作的保证
事后管理是采购工作中的最后一个阶段，也是较易令人麻痹大意的阶段。有的人认为事前、事中管理非常到位，事后管理也不可能出现问题。这种观点是错误的，事后管理一定要在事前、事中管理的基础上进一步做好，千万不能流于形式，避免前期扎实的工作功亏一篑。事后管理主要应该注意两点：
一是合同的签订和变更。合同一定要严格按照采购的内容、技术标准等具体条款进行签订，不得变更实质性内容。另外，合同之外的变更应该有理有据，严格按照《招标投标法》和国家有关规定执行。
二是验收及保管工作。货到现场和安装调试的验收一定要以合同各项条款为依据，严格执行合同，避免让合同成为“一纸空文”而流于形式。大型特殊的材料或设备需要邀请国家、省市质量监督部门的专家，请专家帮助把关。另外，对验收合格又没有马上投入到工程上的材料设备，要对其做好保管工作，否则可能会出现丢失、破坏等情况。由此会出现扯皮现象，不管责任人是谁，浪费的都是开发商投入的资金。为此，材料设备到场后，一定要界定好责任人，使其认真的承担好保管的责任。
参考文献:
[1] 董军钊. 房地产开发企业的战略采购管理[J]. 产业与科技论坛. 2011(01)
[2] 陈方. 关于房地产企业物资采购管理的探讨[J]. 企业导报. 2011(11)
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关键词：农村产业融合；就地城镇化；路径
随着我国经济发展进入新常态，传统产业的转型升级以及资源环境的制约使得大中城市难以再承受大规模农业剩余劳动力的转移；同时，传统的以大工业为推动力带动农民“进城”为主的城镇化衍生出的“城市病”和“农村病”愈发凸显。在此双重背景下，探索以农业自身发展为推动力，带动农民“不离土不离乡”就地城镇化，将成为新时期我国城镇化发展进程中亟待破解的一个重大课题。
一、农村产业融合与就地城镇化的内涵
（一）农村产业融合的内涵
农村产业融合是以农业为基本依托，通过农业与第二、第三产业的融合发展，拓展农业产业链条和产业功能，形成农业生产、农产品加工流通、农资销售和农业休闲旅游等新兴业态，借此推进农村产业协调发展和农业竞争力提升，实现农业现代化、农村繁荣和农民增收。［1］在农村产业融合发展中，一产是基础，二产是水平，三产是引领，即农业为二三产业发展提品基础，农产品的加工、特色农产品开发等第二产业通过对农产品的加工带动一产的种植业和第三产的餐饮业、住宿业、旅游业的发展；第三产业的现代服务产业、休闲旅游业的发展，促进了农业产业审计，增强了种养业和农产品加工业的发展后劲。可见，农村产业融合发展是农业与二、三产业共赢与发展的过程，是当前我国推进农业现代化的现实选择。
（二）就地城镇化的内涵
就地城镇化是相对于农民的进城城镇化而言的。在我国传统城镇化发展的实践历程中，主要形成了以乡镇工业带动农民“离土不离乡”的就地城镇化发展模式和以城市大工业带动农民“离土又离乡”的进城城镇化发展模式。农村人口不向大中城市迁移，而是在原有的居住地实现生产和生活方式的由传统到现代的转变。但与20世纪80年代乡镇工业（与农业联系较少的工业）带动的农民“离土不离乡”的就地城镇化不同，这里所指的就地城镇化是以农业、农村、农民的内生力量为依托，在不改变农业性质，不对外转移农业人口的情况下，通过农业自身的纵向融合以及农业与工业、服务业等非农产业的横向融合发展，推动农民“不离土不离乡”，就地实现生产方式和生活方式由传统到现代的转变。可见，这种就地城镇化发展模式既能规避乡镇工业带动就地城镇化进程中农民兼业、进厂不进城的半城镇化现象，也能缓解进城城镇化进程中农业抛荒、农村三留守等“农村病”以及交通拥堵、住房困难、环境污染和雾霾严重等“城市病”，是以“人”为核心的新型城镇化的重要实现形式。从农村产业融合与就地城镇化的内涵界定中不难发现，农村产业融合是我国农业现代化的重要实现形式，就地城镇化是我国农村、农民的现代化，二者统一于我国的“三农”现代化。同时，农村产业融合本身也内涵了农业生产方式的现代化，农村产业融合所搭建的农业产业化、农业与工业融合、农业旅游业等新的产业体系既为就地城镇化发展提供了重要的产业支撑和物质基础，也为农民生产方式和生活方式的变革提供了引擎。此外，农村的就地城镇化也有利于土地的集约化、规模化生产，大量农民就地接近转移就业也为农村产业融合发展提供了人力和市场支撑。可见，农村产业融合与就地城镇化不是单向的表征关系，而是互为动力，相互促进，是当前我国破解“三农”难题的重要抓手。
二、农村产业融合推动就地城镇化发展的机理
农村产业融合推动就地城镇化发展的内在机理与城镇化发展的动力规律是相契合的。城镇化发展的动力规律表明：农业发展是城市化发展的初始动力，在城镇化发展的初级阶段，农业发展的推力和工业化发展的拉力成为这一时期城镇化发展的主要动力；随着城镇化水平的提高，进入城镇化发展的高级阶段，以信息技术和服务业为代表的第三产业逐渐成为推动城镇化发展的主要动力。农村产业融合内涵了三大产业的交融互动发展，从其互动发展的模式看，一是农业自身的纵向融合即农业产业化；二是农业与二三产业的横向融合；三是农业与高新技术、信息技术的融合发展。这三种典型融合模式其实质都是依托农业大力发展第二、第三产业，通过发挥农业的基础动力、第二产业的根本动力，第三产业的后续动力来推动就地城镇化发展，并以此来实现农民就地就近的产业转移及生产生活方式的转换的。其具体机理为：
（一）农业产业化推动农民就地城镇化
农业产业化强调工业、服务业等商业活动在农业生产中的融合与延伸，它以市场为导向，旨在将农业的产前、产中和产后各环节联结为一个完整的产业链，从而实现种养加、产供销、农工贸一体化经营。农业产业化是农业生产模式的重大变革，是推进农业经营规模化、市场化、现代化的有效途径。［2］农业产业化的发展在一定程度上提高了农业的生产率，为城镇化的发展提供优质高效的农产品。在农业产业化经营体系中，以农业企业为中心的上下游企业部分属于工业产业，如肥料制造业、农产品加工业等，部分还属于第三产业，如物流运输业、农业技术开发等。这些企业尤其是农产品加工业、农产品销售、储藏、运输企业，就业门槛相对较低，对农业剩余劳动力就地就近进行产业转移提供了产业支撑，一定程度上缓解了经济新常态下农民工结构性失业问题。此外，对农业进行产业化生产经营能够优化并提高农业和农村经济结构水平，提高农产品附加值，拓宽农民就业增收渠道，为农民就地城镇化奠定了经济基础。伴随着农业工业化、产业化发展，农工贸相关产业逐渐向农业产业园区聚集，而农业产业区不是孤立存在的，它必然需要农业产业工人、需要配套的基础设施等，随着产业的发展和基础设施的完善，农业区人气、财气逐渐聚集，小城镇逐渐形成。
（二）农业与工业、旅游业融合发展带动农民就地城镇化
农业与工业的融合发展简称农业工业化，从广义上讲，农业工业化是指用现代化的工业设备和技术装备农业，如用现代的生物技术、种植技术、信息技术等改造农业，提高农业的生产效率，用现代工业的经营理念和组织方式来管理农业的生产和经营。［3］其实，农业工业化其实质就是工业化。工业化的实质是一个产业升级和发展的过程，也是一个各产业生产经营方式向规模化、社会化、专业化发展的过程，还是一个社会由自然经济观念向商品经济观念全面转变的过程。具体而言，农业工业化推动就地城镇化一方面是指立足农村实际，用工业化理念、思路对农业生产方式进行脱胎换骨的改造，使农业劳动生产率得到迅速提高，为农民就地城镇化提供生产要素支持；另一方面，要依托农业抓工业，围绕工业抓农业，实现农业资源工业化，带动农民产业工人化，以工业和农业相互融合促进城乡经济协调发展。农业与旅游业的融合发展就是依托农业生产、农村风貌和农民生活而发展起来的休闲农业、都市农业等。农业与旅游业的融合发展，一方面能够促进城乡之间人员与物质的交流，打破农业、农村、农民相对封闭状态，使现代文明在农村得以传播和普及，促进农民生活、生产观念的城镇化和现代化。通过农业与旅游业的融合发展还能带动农村经济的发展、基础设施的完善，使农民在自己的家园就能享受到城市的生活条件；另一方面，农业与旅游产业的融合发展所形成的休闲农业、乡村旅游业属于劳动密集型产业，就业层次多，涉及面广，可以吸纳大量的农村剩余劳动力就近就地非农化，还可以充分发挥女性、老年劳动力等农村弱势劳动力的作用，实现劳动力多元化就业，为农村剩余劳动力的就地转移提供了新路。［4］
（三）农业与高新技术、信息产业的融合发展带动农民就地城镇化
农业与现代高新技术的融合发展，产生了工厂式农业、塑料大棚、玻璃温室、无土栽培、沙地种植，水体养殖等技术，摆脱了农业因气候、环境等自然条件带来的发展难题，大大提高农业生产率，为城镇发展提供了充足的粮食保障，也为工业生产提供了充足的生产原料，进而推动了农业剩余劳动力不断向非农产业转移。同时，农业与现代技术的融合发展改变了“面朝黄土背朝天”的劳动局面，并且农业信息化使得精准农业得以实现，不仅可以帮助农民从繁琐劳累的劳作中解放出来，而且能够实现高层次的耕种细作，无限提高农业的劳动生产率，使农民的生产方式越来越现代化，农民与城里人的区别仅仅在于生产的产品不同，赚钱的方式不同，农民不再是身份的标签，而是与工人一样成为一种职业。此外，互联网+农业的发展，通过云计算、物联网、移动终端通信以及人工智能等技术的支撑为农产品、农业旅游提供服务平台，很大程度地提高了城乡交流的频度和层次，为城乡一体化水平不断向更高级的阶段发展提了供源源不断的动力。
三、农村产业融合推动就地城镇化发展的实现路径
农村产业融合推动就地城镇化发展，其基本要义就是强调在不放弃农业优势、不改变农业性质，通过发展以农业为核心的农业产业化、农业工业化、农业旅游化发展，促进农业生产、增加农民收入、提高农民素质、改变生活方式，让农民过上与城市人一样的生活，最终实现农民就地就近城镇化。要实现这个目标，需要从以下几个方面着手：
（一）加大对农村产业融合发展的政策支持
农村产业融合发展是农民就地城镇最可靠的物质基础和动力。但是，农业作为弱质性产业，走以农业为核心的产业融合发展之路必须要依靠政府给予政策上的大力倾斜和支持。当前，尽管我国政府一直把“三农”问题作为全党工作的重中之重，不断加大对农业、农村的投资力度，但主要以农业直补、农业基础设施的投入为主，缺乏对农村产业发展这一促进农村内生发展模式的支持力度。因此，政府一方面要利用一些宏观调控措施或制度促进农业与其他产业价值链进行交叉、重组、整合以形成新的产业形态，另一方面，政府要注重对农业农村的财政支持的针对性和实效性，增加必要的激励规制，促进其他产业加入到农业竞争中。具体而言，要对农村产业融合发展的项目给予资金支持并通过市场准入、税收扶持、人才引进等方面给予政策性支持；同时积极引导金融资本投向农业开发，农产品生产等项目，在建立完善的农村金融组织体系和完备的农村金融市场的基础上，引导金融组织支持农村产业融合发展过程中所需的各项资金。
（二）加强农村产业融合推动就地城镇化发展的制度供给
农村产业融合推动就地城镇化发展需要建立和完善相关制度为其保驾护航。目前，影响农村产业融合带动就地城镇化的制度因素主要有土地制度、户籍制度、社会保障制度等。一是深化土地制度改革。土地制度改革是推进农村产业融合发展以及农民就地城镇化的关键因素。农村的土地制度包括农村土地承包制度和农村宅基地制度。土地制度改革关系到农民生产方式的变革，农户宅基地制度的改革有助于农民生活空间的转变和农民的生活方式转变。土地流转不畅和农村宅基地的闲置，既影响农村产业融合难以规模化、集约化发展，又在一定程度上造成土地资源的浪费。因此，要进一步加强和完善农村土地制度，明晰土地产权，健全土地流转机制，实现土地的所有权、承包权、经营权三权分置，进而引导土地经营权有序流转，从而促进土地的适度规模经营和土地的有效整合，为农村产业融合发展带动就地城镇化提供最基本的物质条件。同时要探索农村宅基地退出机制，通过以宅基地换房等形式，为分散的农村向中心村集聚提供制度支撑。二是深化户籍制度改革。打破城乡二元户籍制度是实现城乡生产要素自由流动的前提。因此，户籍制度改革的方向是在给原来严格控制人口迁移的政策松绑的同时，拆除户籍壁垒，改革户籍制度与福利挂钩的局面，同时要改变就业、社会保障、就学等制度规定中对户口的特殊要求，建立符合市场经济发展的现代城乡户籍管理制度，以实现城乡居民的自由迁徙，进而为农村产业融合推动就地城镇化发展提供要素支持。三是深化社会保障制度改革。影响农村产业融合推动就地城镇化发展的最大难题就是农民的社会保障问题。虽然近几年农村医疗、养老覆盖率较高，但不能否认的是这是一种低水平的全覆盖。其实，低水平的社会保障是阻滞农村土地的有序流转的最大障碍，也抑制了城乡劳动力资源的双向流动，很多农业科技人才望农村低水平的社会保障而却步。因此，政府要加强对农村社会保障的投入力度，多途径的筹措社会保障性资金，寻求有效的城乡社会保障体系的衔接机制，并通过城市反哺农村加快城乡社会保障一体化，缩小城乡社保差距，才能为农村产业融合发展提供最基本的土地、人才等生产要素。
（三）加大对农村教育的投入
农民是农村产业融合与就地城镇化的主体，以农村产业融合发展推动就地城镇化，一方面需要农民提高素质技能，适应大量机械化作业和企业化管理这种新型生产和管理方式；另一方面，也需要通过农民文化素质的提高来改变传统后的小农思想。对此，要强化农村的基础教育，加大对农村基础教育的投资，完善农村教育培训体系，提高农民的整体素质，改变农民的思想观念。此外，还要努力探索农村教育的办学体制，发展与农村环境相配合的职业教育、成人教育培训，培训的内容除了包括现代农业技术和农业经营知识外，还要强化对农民进行农业性质与农业功能、农业政策及农业文化、农业管理、农业法律等农业教育，同时对于培训费用、设施、师资方面要给予支持。通过扎实的基础教育和农业技能及管理培训，为农民提供现代文明社会所需要的最基本的知识与技能，使农民不再是愚昧落后的传统农民，而是有知识有文化有技能的现代新型农业产业工人，从素质上和身份上拉近农民与城镇居民的距离。
（四）加强小城镇的建设
小城镇是农村产业融合带动就地城镇化的空间载体。农村产业融合发展推动就地城镇化发展并不是在原地城镇化，也需要农村人口通过农业产业的发展、农业企业集聚等方式引导村庄合并，形成小城镇。由于小城镇就业门槛低，就业风险低，生活成本相比大城市较低，天然地成为农民就地城镇化的载体。因此，政府要科学规划小城镇建设，要立足于当地的资源优势，科学编制产业规划，发展以农业企业、特色加工业、商贸流通和旅游服务业为主要类型的特色小城镇。同时要注重小城镇功能的完善，加大对小城镇基础设施和商业、科技、教育等社会化服务体系的建设，为农村产业融合推动就地城镇化发展提供空间支持。
参考文献
［1］马晓河.推进农村一二三产业融合发展的几点思考［N］.经济日报，2016-02-25
［2］张贞，曾令秋.促进农业产业化与新型城镇化良性互动［N］.人民日报，2014-08-26
［3］孟晓颖，孙一恒.城镇化”视域下的三农问题研究［J］.学习与探索，2015（10）
篇8
虽然不是在上海，但以外来人的客观角度观察杭州目前商业的发展，发现杭州商业地产目前并未获得其应有的市场关注度，市场塑造力偏低，这一局面产生自许多复杂原因。众所周知，一个成功商场诞生的背后，有许多在规划中需要整体考虑的因素，综合笔者学习并参建的一些成功项目的经验，提供以下几个商业地产设计的重要因素。
明确项目开发主题定位的重要性。一个成功的商场需要明确的主题定位，具备主题特色且定位明确的商业空间可以并加强消费者的印象及来访的动机，并提升消费购物的附加价值，让消费者可以很明确地明白这个商场的购物形态以及可以感受到的空间质量，也愿意来到商场消磨其闲暇时光。国内成功的案例如上海的新天地、成都的西蜀廊桥等均是在这方面发展得很成功的例子，杭州本土的杭州大厦主题定位比其他商场做得更成功。因此，商场在规划之初一定要确认其客群及商行的主题，以便于日后整体规划设计思考方向的确认。
主力门店选择定位的重要性。主力店为商场的招商成功与否的关键因素，高知名度的主力店过去所累积的知名度与信誉将有助于商场形象的提升，并增加商场的辨识度。作为商场吸引目的性购物人潮的引力来源，主力店对于商场发展的带动具有十分重要的影响，是商场成功的快捷方式之一。如华纳威秀影城购物中心、马莎百货以及宜家家居 IKEA等主力店，深知主力店对于卖场面积、货架陈列、停车需求等均有一系列的要求，为了吸引主力店的进驻，开发者必须在商场的规划之初，便充分了解预期引入的主力店的各项需求，掌握的越多，未来所面对的难题便越少。
商业项目地段选择的重要性。商场地点的选择正确，就能掌握地利的优势，适当的店址可搭周边人流的顺风车，增加商场成功的机率，因此商场在地点的选上应掌握以下几个重点。
周边应有规律的客流。选址前应调查基地周边客流规模，周边人口密度应能支持商场的营运。比如说在商业街、步行街、电影院或者公园附近，这些地方人流比较集中，而且可以说是集休闲和购物于一体的地区。
交通便利。车站附近，特别是地铁或者几条公交线路交汇的地方，都能够给客人带来交通上的便利，因此商业价值也比较高。邻接道路宽度、大众运输的可及性以及是否有停车位置供给均为商场选址的重点。
商业环境的群聚效应。周边的商业开发规模如能形成群聚效应将对商场开发产生极大正面帮助，虽然说群聚会有一定的竞争压力，但是因为商店多，能够满足客户的多方面需求，所以人群也会比较多，更重要的是能够产生商业集约效应，更容易发挥自己的比较优势来占领市场，吸引更多的顾客来购买。
合宜的地块发展条件。应充分考虑地块的形状、大小、地形及物理环境条件等因素。比如说，选址对气候条件的要求（风向、日光）都会产生影响，一般都会选择坐北朝南的方向，这样一方面可以避免夏季的暴晒另一方面可以避免冬季的寒风，对顾客有益对存在商城里的货物也有好处。
商场的开发应符合城市规划的要求，同时应了解周边的城市规划远景，以免未来城市规划的变迁影响商场的发展。因此，可以选择在居民生活的小区或者是有企事业单位、机关的地方选址，因为距离近会吸引附近的居民而形成固定的消费群体。
商业项目交圈流线规划的重要性。区分人流车流与货流，妥善配置商场动线。而在商场的规划中，除了消费者动线外，必须同时提供专用的货物进出、服务进出动线，避免动线冲突，造成消费者观感及服务机能的负面影响。
动线规划的舒适度与便利性。宽度合宜，明亮舒适且方向感明确的动线可让顾客愿意在商场做更长时间的停留，绝对是商场动线规划的不二法门。商场在进行内部装修时，采用装修涂料、灯光的选择、空气中是否有异味都会对顾客的心理产生作用。
项目平面功能性配置的重要性。商场的平面配置应合乎商场的定位与设计主题，同时应以便于消费者参观选购商品、便于展示与出售商品为前提，且让商店有更多的曝光率。商场是各种商业产品展销的容器，各种商品形态在平面空间配置区位均有其应遵循的逻辑，因此应在平面配置上反映不同类型的商品对卖场空间尺寸、服务机能与位置的需求。
同时，卖场的平面配置应能鼓励、引导消费者在卖场作更长时间的停留，增加其行走的空间距离，并让整个逛街购物的空间环境是舒适的，以鼓励更多附加的购物行为。
商业空间良好视觉设计的重要性。商场的空间的整体视觉设计对商场形象的塑造有关键性的影响，一个具强烈辨识性的商场视觉设计将有助于消费者建立对商场的认同与了解，凌乱的视觉环境绝对是商场环境扣分的重要的因素，视觉设计是商业建筑非常重要的元素，是建筑立面、空间塑造整体的考量，卖场的指针系统、橱窗设计、室内装修的色彩计划、灯光及景观等都为卖场视觉形象塑造的重要元素，应能呼应卖场的主题定位和整体规划设计，以形成整体卖场空间气氛，并提升卖场的整体形象。
商业人气聚集畴划的重要性。商场的人气需要一些活力的引擎空间来带动，可短期聚集人潮的活动与娱乐休闲设施绝对是商场活力与能量的来源，电影院、娱乐场、餐饮空间与定期及不定期举办的活动均是商场活力的来源。因此，一个成功的商场一定具备可以聚集人潮、胃纳活动的空间与主题卖场，让购物商场不只是消费场所，更是社交与休闲娱乐的领域。
商业场所快乐购物氛围营造的重要性 。购物消费绝对该是欢乐愉悦的生活体验，消费者来商场的目的除了购物，还包括了放松与休闲，所以欢乐购物气氛的营造对卖场而言绝对是必要的。因此，卖场在空间营造上应尽量去提供一个活泼放松的环境，让消费者在轻松的心情下享受购物的乐趣，欢乐的购物环境的塑造可由卖场的建筑意象、室内空间、景观环境以及相关娱乐设施等来达成。
商场合适文化背景依托的重要性。商场的规划需要在地的思维及与时代的发展脉络的结合，一个在北京或上海成功的案例不一定适用杭州，每个城市均有其地方特色与文化背景。卖场的规划除了功能、主题、地点、招商与空间意象的考虑外，适时适地的考虑也是十分重要的。在北京，过去曾有一些试图完全移植国外成功经验的商场，因缺乏地域性考虑，未能获得预期中的成功，其原因主要在于气候条件与民情的不同，一个在杭州的购物中心的规划设计应能反映杭州消费者对购物行为的需求。
在进行选址的时候要考虑到潜在的商业价值，既要分析现在的情况还要考虑到未来的商业价值，有一些曾经被人看好的商场选址，可能会随着发展而变冷，而一些不引人注意的地方，可能会在不久的将来成为闹市，比如说新城的开发、老城的改建、开发区的规划等等，其中最为著名的案例就是美国零售企业“沃尔玛”和新加坡华商董俊竞创建的百货集团“诗家董”的选址规划。
成功的商业空间的设计的塑造总结起来就是要同时站在消费者与卖场业者两者的角度出发，塑造一个空间机能完备、消费者愿意常常停留造访的购物环境，也就是以上所提几个要点所试图做到的。
这些观念看起来都很简单、也很基本，但却是很多设计者在设计过程常常容易忽略掉的。一些空间设计者往往过于强调空间创意，忘了消费者对商业空间的期望；而开发商常常执着于过去成功案例的复制，忘了适时适地的环境考虑，具体问题具体分析。商场规划需要真实地面对每个城市消费者的需求，务实地满足商场规划的基本需求，若能再加上设计师的独到创意就更完美了。
参考文献：
[1]周昕涛.商业空间设计.上海人民美术出版社.2006年4月。
[2]王玮、徐永梅.中国商业地产完全解决方案.经济出版社.2008年7月。
篇9
1、XX城市商品房众多，抢先发声；
2、针对XXX市场和客群，广泛曝光；
3、业内深度解读，曝光度与项目价值、品牌并重。
【策略】
1、多头并进，立体传播，多维价值兑现；
2、社会化营销：跨界传播，微信+抖音，最大限度提升曝光量；
3、业内传播：价值传播，业内大号深度解读，项目价值释放、品牌形象提升；
【社会化营销】
一、概述
1、一枝红杏出墙来：地产传播跨界，在客户与潜在客户日常所接触的渠道曝光，提升曝光度的同时，增加接触客户的触点，达到项目广泛传播的目的。
2、渠道：跨界微信大号+抖音
二、微信传播跨界
1、自媒体：XX生活类+谢谢区域类
2、传播方向示意：
《XXX地铁最“清醒”的一天，原来是因为……》
3、提供活动和项目资料（文字、视频素材），由自媒体大号进行自主原创撰稿，以更符合他们粉丝阅读习惯的方式，对活动和项目信息进行释放。
4、自媒体资源与报价
三、抖音视频
1、抖音大号原创视频一个：根据 “XXXX”6个字，以字变画，画出当天活动现场送咖啡场景，同时在视频最后加2~3张活动现场照片。
2、抖音大号：1个
业内传播：深度解读
墙外开花墙内香
形象类：唤醒城市，唤醒生活
《把生活叫醒》
说明：1、因为忙于工作，因为上下班艰难的通勤，有多久没有好好生活？2、唤醒全城的内核，是唤醒生活，通勤的路上多一点乐趣，生活多一点色彩；离地铁近了，通勤方便一点，生活轻松许多；住一所好房子，让生活更多一点幸福。3、挖掘项目与活动的人文内核，塑造项目形象。
营销类：活动与案例
《地产营销就该这么玩儿》
说明：1、对快闪活动的社会化营销进行报道，将此次社会化营销包装成XXX地产营销第一案例，提升业内关注度；2、对项目进行报道与解读，提升项目传播力。
市场类：XXXX城市首个大规模发声的项目
《谁先“上位”，谁就赢了！》
说明：1、以市场首个大规模发声项目的形象与定位出现，抢占“首个”地位，引发关注；2、对项目价值点进行释放与解读。
标准类：XXXX置业首选与典范
《XXXX置业，该怎么选》
篇10
【关键词】房地产；前期策划；规划设计
对于房地产行业来说，其策划以及设计阶段对于整个房地产项目的盈利情况具有至关重要的作用。随着当前房地产市场的需求的不断变化，导致了房地产开发行业存在着一定的时期的不稳定性，而且很多房地产开发商也不熟悉房地产规划以及设计的真正内涵。对于房地产开发的前期阶段，开发企业单位的观念还是比较落后的，一般仅仅是从设计的角度去考虑房型的具体情况，设计上往往都是针对于住宅设计，优化一些不科学的方面。例如如何充分的利用楼层的面积，如何把小居室转变为大居室，如何对住宅建筑材料进行升级等等。 后来，随着房地产业的发展，开发商的设计意识又逐步的转变到的房地产周边环境方面，在房地产开发的设计阶段一般都集中在小区的广场绿地等方面。所以说，对于房地产开发的规划设计，其一直是处于不断的发展过程中，是密切的根据市场的实际需求情况而发展的。当前，随着房地产开发行业的进一步的成熟发展，房地产开发商对于开发前期的重视程度越来越明显，对于房地产开发规划部门必须要树立开发前期要充分的结合策划和规划这两方面。
1、策划与规划设计的结合在房地产项目开发阶段的应用
项目投资决策过程主要是比较分析相同类型的设计方案，从技术方面、经济方面等综合选择，从而最终决定。而对于设计阶段来说，其直接决定了这一房地产项目的价值所在，属于是非常关键的阶段，它能够缩短房地产项目的工期、提高房地产的质量、降低房地产的成本，并且凸显出后续的经济以及使用效益，一般来说决策阶段大大的影响了房地产项目的成本，影响程度约九成；而对于设计阶段，其对整个项目成本的影响比较大，比重甚至达到 95% ; 但是如果进入到施工图设计阶段，那么对于项目投资成本的影响就逐步的降低到三成左右，所以，项目决策和设计阶段属于是重中之重。
1.1 房地产开发前期的策划调查和研究
对于一个房地产项目来说，其要想实现经济效益的最大化，最根本的就是要符合消费市场的实际的需求，但是，我们需要注意的是市场需求是一直处于不断的发展和变化过程中的，而且其中要受到一定的开发商的引导以及媒体的宣传等作用。这种其中必然要涉及都房地产项目的前期规划设计阶段，这直接决定了房地产项目的运作的起始效果，其中要涉及到房地产开发企业的投资决策、房地产开发目标的分析、房地产项目的市场定位，同时还需要掌握一定的当地的房地产市场供需情况，在房地产开发前期，在开展一定策划阶段时要研究的房屋销售目标的喜好特征，熟悉项目所在地区的市场情况、销售对象的年龄、收入以及工作情况等等。只有掌握了充分信息和资料，才能够掌握房地产市场的当前情况，同时还能够及时的摸清楚房地产市场未来的竞争情况，从而有利于开展房地产项目的正确定位，此时再去开展一定的规划设计也就顺理成章了。
1.2 规划出新的机制以及设计方式
对于房地产建设的设计人员，在设计时要掌握一定的当地房地产市场情况、同时还需要收集一定的房建基础资料，形成一种动态的数据补充以及修正机制，通过这些数据能够及时的掌握房地产市场的发展变化趋势以及特点，这样才能够把这些新的特点体现到真正的房地产项目的设计过程，在真正的房地产施工过程可以灵活的适应市场消费者的口味。随着当前房建设计的专业分工越来越细化，在开展规划时要需要采纳考虑不同阶段的咨询公司的意见，同时会同各方面的设计方，例如房地产项目方案的总体设计公司、房建建筑设计公司以及工地施工图等设计公司等等，这些专业的设计公司参与前期的规划阶段会将设计工作搞得更加的专业。所以说，对于房地产开发来说，必须要注意在一定的阶段会同各个阶段的专业咨询公司来开展，防止出现楼房已经建好，但是在交工验收之后又出现了一些设计上的缺陷以及不足。 有的可能出现不合理的设计问题，影响了房屋在将来的使用；甚至有的房地产设计师缺乏一定的经验，导致楼房考虑不全面，从而在实际的施工过程中发现难以实现。 尤其是针对一些规模比较大的房地产项目，如果实际情况比较复杂，就需要连同知名的设计单位开展咨询工作，有利于帮助开发者获得一些创新性思路和启发，深入的发展了之前的开发立意，形成一个合理的确定的方案，能够充分的发挥出房地产设计单位的积极性。
结语：
房地产开发项目中策划与规划设计的结合的根本目的在于实现某一房地产工程项目在整个开发周期内实现总成本最小化。近些年以来，各行各业始终关注房地产行业经济发展问题，始终坚持将策划与规划设计的结合作为房地产行业发展工作的重中之重，促进房地产项目的快速发展，策划与规划设计的结合水平也大幅提高，我国的房地产行业也有了很大的进步，整体经济效益的飞速增长，使得我国房地产行业逐渐成为我国经济发展的主要产业之一。要想实现快速发展，解决好行业问题，必须要做到策划与规划设计的结合的高效化、规范化，这才是符合现代化房地产行业发展的基本要求，逐步的发挥出策划与规划设计人员的积极性。策划与规划设计的结合工作逐渐成为房地产开发工作的重点。
参考文献：
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[3] 陈丽莉 . 浅谈房地产园林景观工程建造[J]. 湖南林业科技，2005，32(5).
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