房地产户外广告范文

导语：如何才能写好一篇房地产户外广告，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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【关键词】高校广告教学；文化创意产业；户外广告

中图分类号：G64文献标识码A文章编号1006-0278（2015）09-191-02

文化创意产业是一种在经济全球化背景下产生的以创造力为核心的新新产业，强调一种主体文化或文化因素依靠个人（团队）通过技术、创意和产业化的方式开发、营销知识产权的行业，通过知识产权的开发运用，产生出高附加值产品。产学研结合多侧重于“产”和“研”结合，而“学”的主体地位经常被忽略。在文化创意产业蓬勃发展的背景下，教学在产学研结合中的作用日渐凸显。广告行业是一个变化迅速的实践性行业，脱离实际的象牙塔式教育与盲目无序的跟风都将导致专业教育核心竞争力的丧失，因此，广告教育必须时刻关注宏观环境的变化与行业发展，而实践环节就是帮助学生了解行业和企业需求，锻炼自我的一个必要途径。基于这一点，本文将结合株洲户外广告环境和本地文化创意产业的特点，有针对性的提出广告学人才培养方面的一些思路。

一、高校广告教学参与地方文化创意产业的迫切性

区域环境作为人才培养的“社会大学”，具有区域环境改造与拓展的功能和使命。随着长株谭一体化的建设，使株洲创意产业发展获得一个巨大的发展空间，从而也引发了许多新的人才培养研究命题。在经济进入新常态这一大前提下，专业人才的培养与经济文化的密切结合就日益彰显出其迫切性与重要性。

人才在文化创意产业中发挥着很重要的作用，但目前的教育培养中存在一些明显的问题，比如后备人才短缺，实践能力较差，创新能力缺乏等。在广告教育领域这种弊端同样是非常明显的，《中国广告高等教育现状调查报告》显示：“高等广告教育从理论到理论，教师甚少涉足广告实业，缺乏实际操作经验，教学时从书本理论到书本理论，实践课程少，模式单一，理论和方法研究严重滞后，与行业需要严重脱节”。而如今蓬勃发展的地方文化创意产业不失为一条解决此难题的可行之路。

二、地方高校广告教学存在的现实问题

刘波在其《关于中国广告学科教育模式的现状分析与思考》中指出“目前，整个广告业对广告教育的评价是：理论与实践严重脱节，学生动手能力与实践能力低等等，这种批评只要是指学生没有实际广告操作经验，广告项目只能停留在表面不且实际的方案上。”目前产学研合作教育的研究和实践领域仍以理工科为主，人文社科类缺乏类似的研究与实践探索，新兴的创意文化产业更是缺乏。地方高校广告教育较多沿袭传统教育模式而轻视实践教育，致使实践教学流于形式。广告实践教学的内容应该是丰富多彩的，无论是广告策划、广告调研还是文案和媒体等课程都与实践有着密不可分的关系，因而实践教学应该贯穿于整个高校广告教学环节之中。

此外，在广告教育工作者身上也存在着制约实践教学效果的因素，比如专业背景，还有有的老师虽然是科班出身，但工作后与业界的交流较少，致使与现实脱节，教学也就多偏重于理论而缺乏实践经验，因此也就没有足够的能力在实践方面给予学生正确的引导；同时，虽然学校安排了寒暑假、实习期让学生参加实践锻炼，但由于受到各种主客观因素的影响，加之学校的管控有限，造成很多实践教学名不副实，没有收到应有的效果。

三、高校广告教学参与地方文化创意产业的基本思路

基于以上方面，本文将结合株洲的经济文化环境和文化创意产业的特点，有针对性地提出高校广告教学方面的一些看法：

（一）以课程为参与地方创意产业的主体

广告学专业依托经济管理类院校教学科研优势，秉承与社会市场需要紧密结合的理念，逐渐摸索出“社会项目进课堂”和学科交叉教育的办学特色。教学中引进社会需求的广告设计项目“实题实做”，或参加设计竞赛“虚题实做”，使教学与社会需求紧密结合；将艺术设计、传播学和经济管理等多学科交叉教学，培养复合性广告人才。例如《广告策划》课程考试形式是策划提案，要求6-8人组成一个小组，命题为“株洲湘江风光带七匹狼服饰户外广告策划”，要求运用所学习过的广告策划基本知识和主要工具，完成策划案。

（二）注重构建完整的教学参与地方文化创意产业的模式

具体的方式如下：借鉴个别高校的“以赛带教”的教学模式，把社会上的一些与广告设计有关的设计比赛引进课堂教学，比如中国大学生广告艺术节学院奖、金牍奖、2011中央人民广播电台公益广告征集活动等。

科学设置实践项目，如广告见习、广告社会调查、毕业实习等；同时，根据形势变化、人才市场需求，在不同的年级还设计了不同的实践项目，如广告单项业务实践、广告综合业务实践、广告客户调研等。由于广告学专业的实践性特点，在其课程教学计划中就必须考虑适当延长实习。四年教学计划中必须安排足够的参观实习时间，使广告专业的学生能够了解广告活动的基本运作流程和实际操作方法，以及广告行业对广告人才有哪些具体的要求。此种实践环节对于学生明确学习目增设专业考察课。从学生历年的求职情况来看，招聘方对学生的工作经验和成功案例的要求是比较高的，并且要求学生出去就能够独立完成相应的业务。所以，实践更应该是对行业流程的熟悉和对行业规则的把握，因此我们可以组织学生到株洲市内考察相关户外广告，教师现场讲解，学生完成考察报告，通过考察让学生学习业内成功案例，了解广告行业先进的操作理念与发展趋势，开拓学生的专业视野，为毕业实习与创作打下良好的基础。

注重产学研合作教育。学生进入合作单位实习，把理论知识真正应用于实践，让教学与未来对接，深化“应用型人才”培养理念。对学生来讲，在大学学习中能够尽早接触社会和工作，于学生、高校、高等教育教学目标的实现都有很大益处。同时这种方式等于为地方文化创意产业提前培养和储备了人才，对于新兴文化创意产业的发展有非常大的帮助。

注重毕业论文选题的贴近性。特别是对于广告学这样综合性、实战性极强，与市场对接紧密的专业，学生单纯的理论研究不足以检验全面的专业能力，并且容易与社会需求相脱离。可以要求学生的论文必须有一半以上是市场调查报告类的或者是与当地的经济、文化等密切相关的选题，做到专业教学与社会需求的高度对接。

通过以上途径，高校广告教学参与地方文化创意产业的可操作性日益增强，但在执行过程中可能还会遇到较多问题，因此，高校广告教育要争取在广告理论上达到一定高度，做到与业界的平等对话，争取与业界合作办学。学界只有在理论研究上取得一定成果，并能够指导行业发展，才能和业界站在同一个平台上，争取在合作办学上的主动，从而为教学参与地方文化创意产业提供更多的机会。

参考文献：

[1]王笑楠.试论高校在地方文化产业发展中的推动作用[J].青年文学家，2012（21）.

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一、严峻的生存环境催生户外广告创意

中国经济的发展把越来越多的人带到了户外，现代城市人每天在交通上的时间花费空前增多，这就客观上给户外媒体提供了绝佳的发展契机。根据北京大学现代广告研究所研究提供的数据显示，中国户外广告市场近些年一直处于高速增长期，2003年的户外广告经营额为120亿元，2005年为210亿元，2008年超出300亿元大关。通过研究数据不难发现，户外广告经过了改革开放后较长一段时期的冬眠期之后，现已步入了蓬勃旺盛的发展期。传统户外媒体通过大量引进新技术、新材料、新设备使得传统的户外媒体得以用声光电一体化的形象示人，而与此同时，户外新媒体的大量涌现也开辟了广阔的市场蓝海。

然而市场整体繁荣的背后，传统户外广告媒体却面临着生存发展的威胁：

⒈户外新媒体的威胁

楼宇电视、车载电视等一批新媒体的崛起凭借声光电的多媒体和新奇性特点，更容易吸引受众。各类户外新媒体纷纷发掘市场空白、创造经济新增长点后不忘稳步进行媒体扩张和升级，这在一方面挤压了传统户外媒体的市场。

⒉个人娱乐设施的威胁

原本利用户外受众无聊时间注意力的户外媒体，面临着诸如手机、MP4等个人娱乐设备的注意力争夺。毕竟无聊时上网、打游戏、看电影要比看单调的户外广告牌要吸引受众。

⒊城市环境治理方面的威胁

传统户外广告媒体（如大牌、墙体、候车亭、公交车体等）处在混乱不堪的市场环境中，众多户外广告几乎是与城市景观的塑造站在了对立面，一批急功近利的户外广告公司只注重短期效益，与市民、政府的关系并不融洽，导致政府会不定期地整改传统户外广告市场，这自然增加了传统户外广告投放的风险系数。

⒋传统媒体的威胁

长期以来传统媒体较之户外媒体成本高出许多，而且报刊、电视等广告的接收场所往往由于与消费场所脱离，不能带动冲动型消费。基于这些优势，户外广告对众多品牌有天生的吸引力。但随着网络通信技术的发展，传统媒体通过与电脑、手机设备的接驳，使得室内消费成为可能，户外广告的部分优势被逐步削弱。

户外广告面临以上市场威胁，短期内仍然可以依赖资源的独占性与稀缺性，从事简单基础的媒体建设来生存，但面临资源并购的风潮，只有加快自身进化程度才是长期生存之道。如果把户外广告产业也按照三大产业来划分的话，仅靠滞留在加工制造这类的第一产业、第二产业的水平生存条件将会日渐恶化，提高第三产业的比例将带动其赢利模式步入良性循环，而创意水平的高低无疑是第三产业比例的一个直接体现。

二、户外广告的创意表现方式

⒈唯户外广告所独有

传统户外广告多以平面展示为主，但并非随便把海报简单放大即可投放，针对户外媒体设计的广告创意既可以避免受众重复接触的视觉疲劳，更能够让一块广告牌脱颖而出，甚至让受众驻足欣赏。

以olive oil的户外广告为例，该广告整体试图传达的意思是“纸盒包装更保鲜”。如果只是在产品旁附加上一句描述性的文案，不能给受众留下深刻的印象。而其户外广告则由“保护”一词发散联想到了红外警报器，并在广告位的上方模拟出了两道光束，以此表现该品牌的产品对于营养保护的重视。一幅简单的平面喷绘配合两个光束灯箱就打造出了一幅立体生动的户外广告，而这种形式也是其它任何媒体都达不到的。

多数情况下的户外广告独创性都少不了对所处环境的充分利用，这也正是户外广告创意的第二种表现方式。

⒉超越平面，因地制宜

户外广告的形式在特定区域应不拘一格，在不损害城市景观的情况下对城市空间进行创意的利用与结合，是一门无中生有的创意艺术。广告公司在充分观察和研究过受众的行为方式、生活规律后，大胆的在看似不起眼的位置户外广告，往往能够给人加倍的震撼。

MINI COOPER曾选择在地铁站入口户外广告。上班时间大批的市民鱼贯步入地下，如同进了敞开车门的车内一样，小车的实际容积即刻被玩笑似的夸大了。与之相对应的是下班时大量市民拥出，与之有异曲同工之妙。这则户外广告创意既融于环境，又凸出于环境，令人乐于接受。

值得注意的是此类型的户外广告不能随心所欲，要充分考虑到生活区、商业区之间的不同，不能一地的认为好的创意可以粗暴地抢占受众的眼球，而应该在合适的地方把好的创意发挥到极致。

⒊多媒体搭配，连续更迭

媒体广告的目标是能够为了客户塑造品牌和提升销售，因此户外媒体之间，甚至不同媒体间都可以尝试合作，以期达到效果最大化。媒体间的搭配，不但给人以连续性的感觉和诉求的强化，还能发挥各自的优势。

印度地铁一则汉堡灯箱广告在众多五光十色的同类中原本并不显眼，然而下面放置的一个警示牌却突兀的让人忍不住驻足细看。原来警示牌上的文字解释是提醒路人当心广告牌前满地的口水，两种广告媒体的搭配顿时让该广告趣味性尽显。

更为常见的则是户外媒体与电视、网络、报纸等媒体间的搭配，既能保证了盲点覆盖，又实现了二次强化。

⒋与受众互动，带来体验

互动的户外广告能保证受众的参与，给受众留下最为深刻的印象。不仅如此，足够闪光的创意还能够在事后通过参与的受众通过人际传播的方式，从信度和效度上扩大广告效果，还可以换得受众在网络等媒体上积极主动地了解广告主的商品或服务。

一则狗粮户外广告选择了偏僻的墙角作为广告位，但凭借内置的狗粮香味发散装置，致使路过的小狗纷纷止步不前，积极地配合广告主的期许猛舔广告中的狗粮，最终狗的主人――目标受众不得不蹲下身来细细“欣赏”这则广告。

三、户外广告与销售力的关系

再原始、简单的户外广告一般来讲都能对广告主的品牌、商品、服务知名度提高有所帮助。但身为广告，其目标就是尽可能更好的为客户塑造品牌和提升销售，因此一切广告创意的落脚点都集中在了品牌建立和商品销售上，这也正是广告创意与胡思乱想的区别。

但谈及户外广告与销售力的关系，笔者认为应当从几个方面进行划分：

⒈行业分类

户外广告服务的商品分类极为广泛，不同类别的商品投放户外广告的目的也不相同，但归结来讲无外乎意图长期销售达成的塑造品牌和短期销售增长。中国传媒大学广告主研究所的调查数据显示，目前国内户外广告投放行业排名前五名的是：房地产，快速消费品（食品、饮料、酒类、烟草等），通讯产品及服务，机动车，金融服务保险。由此可见，不论是以房地产、机动车为代表的奢侈品（当然并非所有的房地产和机动车都是老百姓遥不可及的奢侈品，笔者在此仅以其中的高端产品为例进行分析研究），凡是快速消费品都偏爱户外广告媒体的投放。笔者在此就以这两大品类的户外广告销售力进行对比分析：

奢侈品的户外广告创意受到了较多限制，其小众定位决定了呈献给多数非消费者受众的广告是为了让他们保持仰视的心态去面对自己的品牌和商品。而越多人感到“可望而不可即”，才会让那些有购买实力受众产生消费行为。因此，奢侈品户外广告一般是长期投入，创意比起画面的精美、广告材质的高档、广告位的易见性、广告面积或体积的巨大来讲稍显逊色，因为这些都能够很好地营造一种高层地位的优越感。但笔者并不认为奢侈品不能采用广告创意，只是说它们使用的更为挑剔。

与之相反的是快速消费品类的户外广告创意，往往能够迅速地产生市场反应，由于价格低廉且销售范围广，受众在接纳创意后乐于并易于购得此类商品。

可口可乐2009年春节投放在大卖场销售终端的广告创意是，消费者手中的手推车前都有这样的牌子，这些广告随着手推车被推向了卖场的每一个角落，消费者本人似乎就成了可口可乐的促销员。而当其他消费者接触到这一问一答的创意广告时（还有诸如“爸爸，我想与你分享”等内容），内心都会有所触动，考虑应该带瓶可口可乐回家团圆。在受国际金融危机影响，我国经济环境不景气的背景下，可口可乐仍然顽强地取得了2009年春节的市场成功，这则卖场终端的户外广告功不可没。

⒉信息内容的分类

户外广告创意并不止步于形象展示和产品展示，销售信息的直接传达有时也包含在内。意念型的户外广告创意能够优化品牌或商品在消费者心目中的排序，最终增加商品或服务的销售筹码，相比较而言，销售信息若能够假借户外广告创意得以推广和传播，无疑将赢得更强的销售力。

⒊广告创意地点分类

户外广告类型繁杂，许多地点也比较灵活，但经验显示靠近销售终端的户外广告创意更容易带来市场回报。比如高速公路的两旁很少见有大量的快速消费品火拼户外广告创意，因为消费者极有可能停车到了购物场所看到一个不错的店门头就改变了购物决定。但也不能因此就认为尽可能多的完成市场上店铺门头的广告就万无一失，多媒体的搭配无疑将会以更低廉的成本换得更丰厚的市场回报。西方的科学测验显示：两种媒体作用于人一次的效果，比一种媒体作用于人两次的效果要高出30%。因此，传统户外媒体的创意化与多种平面户外媒体混搭立体化相结合，才能更好的实现商品的销售。

世界权威市场研究公司亨利中心曾宣布：户外广告媒体将成为21世纪最具成长性和发展潜力的优质媒体。这一结论既得益于广大发展中国家城市化进程的加快，更多方面是由于户外媒体可以不断产生新媒体，其本身的创新性为其带来巨大的发展潜力。传统户外广告面临日益涌现并规模化的新媒体，透明度不断提升的户外广告市场，只有提高自身硬件、软件的创新性水平，实现从平面到立体、从静止到流动的表现形式上的升级，才能同时吸引广告主与受众的注意力，从而在未来的广告市场中站稳脚跟。

参考文献

[1]樊志育，樊震：《户外广告》[M]，上海人民出版社，2003

[2]刘永炬：《活化终端》[M]，机械工业出版社，2006.01

[3]梁峰：《交互广告学》[M]，清华大学出版社，2007.12

[4]美.保罗・梅萨里：《视觉说服――形象在广告中的作用》[M]，新华出版社，2004.01

[5]杜国清、邵华冬：《中国户外媒体发展趋势研究报告》[M]，社会科学文献出版社，2008.04

[6]王肇民、蒋演德：《广告设施设计与检测技术》[M]，机械工业出版社，2004.01

[7]张洁：《户外广告及传播效果研究》[D]，四川大学硕士毕业论文，2006

[8]赵蔚：《城市户外媒体广告分析研究》[D]，东华大学硕士毕业论文，2006

[9]陈枫：《因地制宜》[D]，湖南师范大学硕士毕业论文，2005

[10]卓越形象：《创意无所不在――浅谈户外广告的全氛围体验式创意》[J]，《广告大观》，2005.03

[11]杨振昆：《 户外广告的创意化生存》[J]，《广告人》，2007.10

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2003年中国户外广告的总市值达1，351，856万元，广告投放总量为1，138，779万元。与2002年的1，145，749万元的投放量相比，减少了6，970万元。2003年户外广告的空置率为16%，总值达到21亿。（见图一）

以北京、上海、广州为代表的一级市场占据了全国50%的户外广告市场份额。（见表一）

一级市场中，北京以27.4亿的投放额占据了首位，其次是上海20.5亿和广州9亿，二级市场的广告投放额主要集中在3-8亿，三级市场的广告投放额集中在0.5-3亿之间。（见图二）

在户外媒体投放类别的选择方面，单一媒体最大，占51%。其他几类户外媒体竞争相当激烈，彼此差距不大。地铁广告的份额从以往的6%提高到了8%，增长速度最快。（见图三）

户外广告的投放排期一般较长，多以月和年来计算。从2003年全年投放的季节来看，总体变化不大。除了6-7月份有一个明显的低谷以外，从9月份开始市场快速恢复，到年底时，达到了全年的最高峰。（见图四）

在行业大类里，邮电通讯以13%高居榜首，其次是房地产行业，达到12%。占5%-10%之间的行业分别是服务业、金融、娱乐休闲、交通、家电和饮料。

和往年相比，投放量最大的品牌仍然集中在通讯行业，而且前5位的品牌全部都和通讯行业有关，包括中国移动、中国电信、联通、网通和诺基亚。与2002年相比较，佳能首次进入了前10位，广告投放量增长迅速。进入前20位的新品牌还有LG、厦新和金星。在前20位的品牌中，国有银行也占据一定的比重，其中光大银行的户外投放量从2002年的7400万跌到了2003年的5200万，排名第21位。（见表二）

在所有媒体中，户外广告承担了更多的社会责任。2003年全年，全国共了约8.7亿的户外公益广告，占7.6％，大大高于国家规定的3%的比例。

2003年可以说是户外广告大调整的一年，调整是被迫的也是必要的。虽然户外媒体是所有大众媒体中开放程度最高的媒体，但毕竟还处于起步阶段，远远没有出现其他媒体那样的垄断局面。

我们欣喜的看到，2004年第一个月的户外广告投放量为9.8亿，与2003年同期相比，增长了6%，相信良好的开端是成功的一半，我们期待着户外广告行业今年能够更快更好的发展。

数据市场名单：

一级市场：（8-30亿）

北京、上海、广州

二级市场：（3-8亿）

成都、重庆、大连、沈阳、天津、武汉、南京、西安、杭州、深圳、昆明

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    精准分众传媒,是精众分众集团旗下子公司;国家双软认定企业,获得18项专利认证及16项软件着作权,并获得国家ISO9001质量认证,深圳市移动互联促进会常务理事单位,深圳市软件行业协会会员。

    精准分众传媒专注移动互联网营销,致力为企业提供移动互联网广告及互动营销解决方案。旗下“ADUU移动广告平台”是国内最早覆盖最广的广告平台之一,整合了APP、微信和wifi等优质流量,广告曝光量日均达10亿次;

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第一跳试水新兴媒体

日化／浴室用品、食品、药品。零售及服务行业和房地产是目前为止广告投放量最大的五个行业(见图一)。它们的广告投放都是有明确定位的。

图一：投放最高的5个行业依次是化妆品／浴室用品、食品、药品、零售及服务性行业和房地产。

拿房地产广告来说，过去，房地产主要的投放报纸广告因为买房是一处复杂的购买行为，对于消费者来说投资很大，再加上房地产产品的差异性也很大，消费者判断起来就要花费很多时间。在思考的这段时间里，消费者也需要产品信息时刻进行补充。针对这种情况，房地产的广告主自然会考虑投放一种放得住的媒体，报纸自然是首选。报纸中的房地产广告一般印刷精美，信息详细，又容易保存，正符合了房地产业的要求。

然而2004～2005年广告主的广告投放策略发生了很大的变化：许多房地产厂家在选择广告投放媒体的时候已告别了单一的报纸媒体，开始走向网络传播。黄升民介绍说：“发生这种情况的原因是网络逐渐成长为一种更有效的媒体，它甚至具备了替代报纸的实力。互联网的信息同报纸一样具有可保留性，但是咨询要比报纸快，而且还有照片、评论．甚至是视频。”

黄升民还表示，虽然互联网具备了报纸的所有功能，但它还不能完全替代报纸。因为房屋现在的购买群一般都是40岁左右的人，他们对于网络的认知还不够，所以针对这些人，投放网络广告就没有意义。

所以现在的情况是：很多广告主已经开始意识到新兴媒体的作用，但从目前的情况来看，广告主主要的广告费用还是用在了传统媒体。但值得注意的是，广告主已经开始积极地尝试新兴媒体。新媒体一方面处于成长阶段，价格比较便宜，有些甚至是免费的；另一方面，新媒体的功能多样，比起传统媒体有更精细的受众划分。现阶段还没有有力的证据证明哪种媒体形式更有效，所以广告主对新媒体的利用还处于摸索、试水阶段。比如互联网广告，互联网的概念很早就有，而互联网广告却是在近两年内发展起来的，原因就是最先试水互联网广告的企业获得了利益。

第二跳　投放重点偏向新兴媒体

虽然广告主投放新兴媒体还处于试水阶段，但从目前的数据看，新兴的媒体形式将有可能取代传统的媒体形式。2000年传统媒体在整个广告经营占48％的比例，2003年是50％，2004年传统媒体所占的比例跌落到了40.5％，也就是说传统媒体所占的比例已经跌破了50％，其他的份额是被户外、流动媒体、移动媒体和其他新的媒体拿走。黄升民认为．这样的趋势还会继续发展下去，并存在传统媒体将被取代的危险(见图二)。

图二：电视广告投放较为平稳，较2004年同期增长了17％，达913亿；平面媒体出现了多年少有的低迷态势，上半年平均增长仅为8％；电台广告比2004年同期增长了49％；户外广告是增长最快的媒体，但速度也逐渐放缓，较2004年同期增长81％。

还以房地产的广告为例，目前房地产投放的重点还落在报纸媒体上，但随着网络技术的不断完善．在未来几年里，房地产的投放重点有可能偏向网络。一方面，网络技术逐渐成熟，网络作为广告的一种载体，已经完全具备替代报纸媒体的功能；另一方面，网络的应用群体趋于成熟，进入消费旺盛的时期，将来的房地产广告要想对这类人群进行覆盖，报纸的诉求就远没有网络更有效了。既然这样．房地产商肯定会将投放的重点由报纸转向网络。

出现广告主投放重点转移的原因，黄升民总结了三点：一、行业的整体调整。房地产广告整体趋缓，所以都市类平面媒体广告压缩厉害，相应加大了行业杂志，路牌、网络及广播广告；汽车广告整体下滑，多数投放量不及50％；家电行业虽然非常热衷传统媒体，但目前的投放重点已不再是一般的品牌，而是放在了渠道和终端。

二、新兴的媒体拥有的功能超过传统媒体。这样新旧媒体之间就会出现不可逆转的替代性，广告主更乐意将投放重点放在新兴媒体上。

三、价格问题。广告主在进行广告预算的时候，总的广告费用是固定的。然后广告主根据自己的市场预期来考虑投放媒体，再将总的广告费用摊派到各个不同的媒体形式中，不会说用了新媒体就削减或增加企业原来的广告宣传费用。

目前，广告主正积极地试水新兴媒体，由于新兴媒体的价位普遍偏低，广告主很乐意去尝试。原来投放在传统媒体的广告费用就有一部分被分派到新兴的媒体形式上进行试投。如果新媒体的投放效果好，广告主就会加大在这方面的投放力度，甚至可能将原来传统的广告弊掉，全部投放到新媒体中来。

从2004～2005年的广告投放数字看来，广告总的投放量是处于上升趋势的，但分到传统媒体的广告预算却呈下降趋势。如此发展下去，传统的媒体形式就出现了被新兴媒体取代的危险苗头。

第三跳　广告投放趋于多元化

“传统的媒体形式有可能被新兴的媒体替代，除非传统媒体有新的好办法摆脱这样一个厄运。”黄升民说。传统的媒体形式已经越来越意识到危机的存在，开始主动寻找新的出路。比如电视，中央电视台开始将受众细分，进而实现频道的细分化等等。

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第二条凡在本市行政区域内从事房地产广告活动的单位和个人均应遵守本规定。

第三条本规定所称房地产广告，指房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构的房地产项目预售、预租、出售、出租、项目转让以及其它房地产项目介绍的商业广告。

第四条市工商行政管理局是全市房地产广告的监督管理机关，市城乡建设管理局是全市房地产行政主管部门。凡通过报刊、广播、电视、录像、路牌、墙壁、橱窗、印刷品、霓虹灯、车体等媒介或形式含有房地产内容的广告主，必须取得当地房地产行政主管部门备案审查意见等相关有效证明文件，并到广告地的县级以上广告监督管理机关办理房地产广告备案或依法登记手续。在市级新闻媒体上房地产广告，该广告主应到汉中市工商行政管理局办理备案或依法登记手续。

第五条房地产广告必须真实、合法、科学、准确，符合社会主义精神文明建设要求，不得欺骗和误导公众。

第六条凡下列情况之一的房地产项目，房地产开发企业不得刊登广告，广告经营者、广告者不得其广告。

（一）在未依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的房屋；

（二）在未经国家征用的集体所有的土地上建设的房屋；

（三）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋；

（四）预售商品房，但未取得该项目《商品房预售许可证》的；

（五）违章建设的房屋；

（六）权属有争议的房屋；

（七）不符合工程质量标准，经验收不合格的；

（八）法律、法规规定禁止不得出售的其他房屋。

第七条房地产开发企业预售商品房广告时，应载明商品房预售证编号和发证机关。其预售广告中的项目名称、楼宇编号必须与《商品房预售许可证》一致，不得擅自变更。

第八条对未取得《商品房预售许可证》而以“内部认购”、“内部认订”、“内部登记”、“预订”等进行预售商品房广告宣传的，房地产行政主管部门和广告监督管理机关要加强监督，按各自职能依法查处。

第九条房地产广告不得含风水、占卜等封建迷信内容，对项目情况进行的说明，不得有悖社会良好风尚。

第十条商品住宅应按套销售，不得出现分割拆零销售广告。

第十一条房地产广告中涉及面积的，应当表明是建筑面积或使用面积。

第十二条房地产广告对价格有表示的，应当清楚表示其基准销售价格。

第十三条预售商品房广告中以参照物表示项目位置的，应以从该项目到达参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间、车程等来表示距离。项目坐落位置示意图，应当真实、准确、清楚，比例恰当。售楼资料上明示的房屋装修标准、材料、设备、竣工交付使用时间等应当真实、准确、清楚。预售、预租商品房广告，不得涉及装修装饰内容。

第十四条预售商品房广告中不得出现融资或变相融资的内容，不得含有升值或投资回报的承诺。不得出现返本销售或变相返本销售的内容。不得出现售后包租或变相售后包租的内容。

第十五条预售商品房广告中涉及物业管理内容的，应当符合法律、法规的有关规定，不得在广告中有承诺减免或赠送若干年物业管理费的内容。

第十六条预售商品房广告中出现各种评奖、排名、国家或者省示范工程等称号的，必须符合国家有关法律、法规的规定，并明示评奖机关、奖励种类、有效年份。对列入实施计划但未经验收获得奖励称号的，不得使用该称号。

第十七条房地产广告中不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果；不得以诋毁其他房地产项目进行不正当竞争。

第十八条房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明。

第十九条房地产广告中涉及贷款服务的，应当载明提供贷款的银行名称及贷款额度、年期。

第二十条房地产广告中涉及资产评估的，应当表明评估单位、估价师和评估时间；使用其他数据、统计资料、文摘、引用语的，应当真实、准确，并表明出处。

第二十一条房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构在预售商品房广告时，应当持《房地产开发企业资质证书》、《商品房预售许可证》、《营业执照》、广告文本及图片等证明材料到当地房地产行政主管部门办理房地产广告申报手续；中介机构所的预售商品房项目广告还应当提供开发企业出具给人的委托书。广告主持房地产行政主管部门经审查后出具的房地产广告证明材料，按照本《规定》第四条之规定到广告监督管理机关办理广告备案或依法登记手续。

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关键词：城市 户外广告 设计定位

户外广告的定位，关系到管理者和设计师们的思想、知识、情感和文化艺术、技能等综合素质。户外广告设置是否正确定位，关系到能否形成完备的广告运做整体框架，关系到户外广告的设计和设置是否符合现行的法律、法规和规定，关系到户外广告能否实现自身的价值而产生预期的广告效应。

一、消费定位

正确的消费定位能发挥广告的正面效应，具有引领消费群体、促进市场繁荣的作用。消费定位必须受到户外广告设置定位的制约，这直接关系到预期广告效应的实现与否。

(一)消费群体定位

户外广告设置的消费群体定位指广告内容适应的主要人群。户外广告的常集中在某一消费群体相对集中的地段，了解消费群体的审美需求、年龄分层、消费水准、消费需求等，以及研究信息受众的心理需求和视觉感受，就显得尤为重要。在很多国际化城市，户外广告已经形成了特定的消费群体地区差异。如日本东京的原宿，是消费者平均年龄最低的时尚区域，户外广告明显具有年轻时尚的特征；而银座是传统消费中心，户外广告就偏向于成熟消费者。消费群体定位会使户外广告在特定地段迎合某一消费群体相对集中的需要。广告策划人员、设计师应配合广告主在广告前期充分地调研、分析，选择目标消费群体容易接受的视觉形象语言，以提高户外广告的亲和性，引起消费群体对广告内容的共鸣，激发其购买欲，达到促销产品的目的。

(二)消费趋向定位

户外广告的消费趋向定位，是户外广告内容的时尚性和前瞻性的表现。许多成功的户外广告设计，正是源于对文化内涵明晰的认识，积极引导一个健康、向上的消费观念和正确的价值取向。在当代，户外广告作为城市文化的载体，应体现出对社会、对国家、对企业积极负责的态度。设计人员不应一味地听从广告主的功能表现，应积极地引导广告主用文化内涵性，而不是纯粹功能性来推销产品。作为户外广告设置的管理者，必须考虑设置的精神效应和导向效果，使户外的广告除了承担和提供企业和商品的信息功能外，还能通过其精神和品位体现出企业文化和民族精神。进入二十一世纪的中国经济，人们的消费观和购买力都有了质的变化，人们的文化素养和较成熟的消费观念正在逐步形成，消费层也在不断地细分。针对极强的市场氛围，建立健康的消费价值观，以设计引领消费，是设计师义不容辞的责任和义务。

二、地域定位

户外媒体的环境特征主要包括地理环境特征与人文环境特征两个方面，前者是对于广告媒体周边“硬”环境特征的描述，例如建筑物、服务设施、商业环境等，后者是对与地理环境相对应的特定人文“软”环境的描述。地理环境与人文环境共同构成了户外广告的人群针对指向性。户外广告的设计与安置要充分考虑到不同地域消费人群的审美与喜好。

户外广告设置的地域定位应避开“集中”设置。受户外广告设置的地域定位的影响，广告主与广告公司在广告位置的选择上应避免在户外广告过于集中的地段去。户外广告“过于集中”的地段视觉干扰因素就多，因而通常是无法准确、明晰地传递广告信息的。相反，选择广告位错落有致的地段，不仅与周围环境和灯光相协调，而且还避免了视觉干扰，广告内容也更能准确地得到传递。

户外广告设置的地域定位应考虑社会环境因素。因此，只有进行深入的调研分析，了解人们的审美喜好，特别是社会环境的区别，有的放矢地设定准确的设置位置，才能获得预期的效果。户外广告的地域定位必须遵守相关法律规定，而作为户外广告的管理者，应当根据城市规划中对区域的划分，立足于区域性的整体构想，确定对城市各区域重要道路重要节点户外广告的整体定位，并根据每个区域的功能，合理控制广告设置的密度。

三、品质定位

不同的商品，有着不同的设计定位，它主要受市场环境、市场机制发展的程度，人们的消费价值观和审美意识，以及企业产品本身的质量服务和消费层面间的关系等诸多因素的限制。

令人欣慰的是，中国家电、计算机、通讯、房地产等行业，由于企业自身注重树立企业形象和品牌的长远战略，再加上这个领域的消费群体的文化素质相对较高，他们对广告内容和广告文化品位的设计认知度较高，因而更有利于创意空间和价值趋向的延展，以文化品位领导消费时尚。中国当前需要具有娱乐性、幽默性和观赏性的广告作品，使受众在轻松、愉悦的气氛中，接受信息的传递。因此，了解消费心理，以高品质的作品打动人心应是户外广告设计追求的目标。

四、创意定位

创意是广告的生命，户外广告作为瞬间媒体更是如此。具有独特创意的户外广告，让人过目不忘，也只有这样才能达到广告品牌传播的效果。消费者常常因为喜新厌旧的审美心理，不会去注意那些没有创意或创意平庸的广告，即使注意到了，也难以记忆，难以回忆。因此只有具有独特创意的广告才能吸引消费者，进而影响消费者的消费活动。

参考文献:

［1］滕锡侯.户外广告设施管理现状及对策［J］.上海城市管理职业技术学院学报，2001，(03).

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户口所在： 佛山 国 籍： 中国

婚姻状况： 未婚 民 族： 汉族

培训认证： 未参加 身 高： 166 cm

诚信徽章： 未申请 体 重：

人才测评： 未测评

我的特长：

求职意向人才类型： 普通求职

应聘职位： 平面设计师：，包装设计：，平面设计经理/主管：

工作年限： 3 职 称： 无职称

求职类型： 兼职 可到职日期： 一个星期

月薪要求： 3500--5000 希望工作地区： 广州,南海区,禅城区 公司性质： 私营企业 所属行业：房地产/建筑

担任职位： 平面设计

工作描述： 商务楼、商业街、房地产、酒业等实业的平面设计、红酒包装设计，VI、单张，户外广告等,公司网站的建立与更新等平面类设计，设计均由本人负责。

离职原因： 在职中

番山实业发展有限公司 起止年月：2009-09 ～ 2010-05

公司性质： 私营企业 所属行业：房地产/建筑

担任职位： 平面设计

工作描述： 酒店、商业街、房地产等实业的平面设计。

离职原因：

广州一画室 起止年月：2009-06 ～ 2009-09

公司性质： 事业单位 所属行业：教育/培训/院校

担任职位： 教师和设计

工作描述： 色彩教师、宣传设计及网页维护

离职原因： 一年中只有半年就职，其余时间无带薪

艺廊画廊（中信店） 起止年月：2008-09 ～ 2008-11

公司性质： 所属行业：影视/媒体/艺术

担任职位： 画师

工作描述： 提供绘制国画花鸟画

离职原因： 在校兼职

金沙中学 起止年月：2007-07 ～ 2007-09

公司性质： 所属行业：教育/培训/院校

担任职位： 助教

工作描述： 教学生绘画

离职原因： 在校兼职

《食话食说》杂志社 起止年月：2006-07 ～ 2006-08

公司性质： 所属行业：广告/媒体

担任职位： 编排实习

工作描述： 杂志社编排设计

离职原因： 在校兼职

广州美术学院大学城美术馆 起止年月：2005-09 ～ 2009-07

公司性质： 所属行业：教育/培训/院校

担任职位： 勤工助学

工作描述： 布展与平面设计

离职原因： 在校兼职志愿者经历

教育背景毕业院校： 广州美术学院

最高学历： 本科 获得学位: 学士 毕业日期： 2009-06

专 业 一： 版画 专 业 二： 艺术设计（装潢艺术设计）

起始年月 终止年月 学校（机构） 所学专业 获得证书 证书编号

2005-09 2009-07 广州美术学院 艺术设计（装潢艺术设计） 辅修证 1058009005 语言能力外语： 英语 一般 粤语水平： 精通

其它外语能力：

国语水平： 优秀

工作能力及其他专长专业能力： 1.设计方面：擅长平面设计，精通Photoshop/CorelDraw/Flash/ Dreamweaver 等，掌握 Adobe.Premiere等编辑软件和office办公软件，有较长的设计锻炼经验。

2.绘画方面：有比较扎实的造型能力和美术功底，擅长版画、国画、水彩、墙画和金银箔画及各类绘画种类。

爱 好： 画册杂志、工艺品、电影音乐、数码产品和身体锻炼==。

详细个人自传追求的是品位，享受的是个性。

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小产权房是我国特定土地制度、特定城市发展背景下的产物。通过对广州市番禺区典型小产权房实证研究，其营销传播渠道更侧重于以亲友推介、中介推介、人员拓展为代表的人员的信息传播渠道。

关键词：

小产权房；传播；渠道

一、房地产营销传播渠道特点

渠道一词，原意是指航道、水道、途径、通路、门径、渠道等。在传播学中，它是指传播过程中传受双方沟通和交流信息的各种通道，如人际传播渠道、组织传播渠道、大众传播渠道。在信息传播中，信息传播者必须选择有效的信息传播渠道来传递信息。传统信息传播理论中，信息传播渠道有两大类:非人员的信息传播渠道，人员的信息传播渠道。非人员的信息传播渠道主要指日常生活中常见的媒体，如印刷品、广播电视、电子网络等。人员的信息传播渠道是两个或更多人相互之间直接进行信息传播。包括销售人员在产品市场中与消费者的接触；具有专门知识的个人为消费者提品的评价和咨询；以及亲友和特定群体与消费者之间的交流。传统营销传播组合，包括广告、公共关系、销售促进和人员推销等，各种组合下包含着多种传播媒介或传播方式。广告是在传媒中穿插的付费信息。公共关系为在公司与公众之间建立和保持友好关系和相互理解而进行的有计划有长期努力活动。销售推广寻求在短期内扩大销量的活动。人员推销是买者与卖者之间面对面传播，以期在一对一的基础上探查并满足消费者的需求。而在房地产营销传播中，传播渠道是物业持有者接触目标客户群体的路径。开发商、业主等物业持有者通过特定的房地产营销传播渠道完成房地产相关消息向消费者传移过程。借助于自有或的营销传播机构，房地产信息以广告、展示展览、人员推销等促销手段，刺激消费者需求，引起购买欲望并促进最终成交。此外，房地产的营销传播通过收集、传递消费者需求，反向促进物业持有者改善物业开发建设以及择优传播渠道。

二、小产权房背景

小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓“产权证”亦不是真正合法有效的产权证。按照国家的相关要求，“小产权房”不得确权发证，不受法律保护。小产权房的出现与城市房价快速上升密不可分，其成为社会关注的热点亦是从房价上涨迈入快速之年的2007年开始的。自2008年，国家多次发文叫停各类小产权房。如2013年11月22日，国土资源部、住房城乡建设部下发紧急通知，要求全面、正确地领会十八届三中全会关于建立城乡统一的建设用地市场等措施，严格执行土地利用总体规划和城乡建设规划，严格实行土地用途管制制度，严守耕地红线，坚决遏制在建、在售“小产权房”行为。尽管国家三令五声，小产权房依然在屡禁不止，主要有以下三个原因。

1.区域房价过高：中国经济社会发展不平衡，若干大城市的房价长期快速上涨，远远超出了当时当地一般就业人员的收入水平。与此同时，政府经济适用房、廉租房的建设无法满足这些住房需求。小产权房存在着大量现实的购买群。

2.二元制土地所有权结构不合理：小产权房是农民集体自发在其集体所有的集体建设用地和宅基地上建设的房产，不需要土地使用权出让金、基础设施配套费等市政建设费用及成本费。在这一开发过程中，农民集体通过出售小产权房获得的收益高于政府征收土地的补偿金额。

3.法律制度未健全：根据法律规定，在农村集体所有的宅基地和集体建设用地上，农民可以自行经营，而且农民自建的住房也是可以进行内部交易的。正是因为政策法律规定中存在很多模糊不清的地方，才导致了各地小产权房建设的泛滥，在合法与非法之间给小产权房留下了一个球的空间。

三、广州市番禺区小产权房发展背景

广州市番禺区，地处广东省中南部，北与广州市海珠区相接，东临狮子洋，与东莞市相望，西与佛山市南海区和顺德区、中山市相邻，全区总面积529.94平方公里，辖6个镇。2000年番禺撤市为区，加之紧临广州海珠区及天河区承接产业需求、以地铁为代表的公共交能体系的完善等原因，导致番禺区人口直线上升。据广州市统计局信息，截止2014年年底，番禺区83.57万，常住人口146.75万，相当于国内中型城市水平。大量的人口涌入，带动番禺区居住需求的井喷。承接海珠区及天河区的高速发展，产业配套及居住需求承接，番禺城镇化速度明显加快，房地产业高速发展。经济及建设的快速发展，带动全区土地价格攀升，北临海珠区侧更是寸土寸金。但二元制的土地所有权结构，使区域大量农村集体用地却不能有较转为国有土地，结构性矛盾严重扭曲了区域市场房地产供求。在巨大的价差利益下，村集体或个人违规建设小产权房出售给价格敏感客户及投资类客户，通过游走制度的灰色边缘，双方各取所需。一方面，村集体或个人通过自持或合资形式将大量宅基地和集体用地建设为居住用房推向市场，廉价的土地及规避各类税款使其售价能低于区域正常市场价1/3甚至1/4，获得巨大的价格优势。另外一方面，番禺经济建设中存在大量支付能力较低的群体，在满足自身居住需求前提更情愿选择租赁房屋或购买低价产品。租赁市场的火爆，带动投资需求跟进。值得注意是，据笔者不完全统计，2013至2015年番禺典型小产权房购买房客户75%以上都是投资需求客户。可以说，番禺小产权房蓬勃发展，基本符合全国小产权房发展规律。

四、小产权房营销传播渠道浅析

由于小产权房处于灰色边缘特性，故采用实证研究加定性分析展开。在2015年9月至12月笔者通过踩盘、走访形式调查番禺区典型小产权房营销渠道，访谈15个行业人士，涉及18个典型楼盘，项目建筑面积均在1万m2以上。在整体营销组合层面，小产权房与常规住宅地产无异。在笔者调研的18个典型项目中，其营销操盘模式整体与常规住宅项目基本一致，项目现场营销中心、示范区、样板房一应俱全，线上线下营销推广兼备，仅在销售说辞、合同签署、证件办理有所区别。但与传统房地产营销普遍采用的线上高举高打、线下精准拓展不同，由于小产权房游走法律边缘的特点，线上大规模宣传推广基本不可行，营销传播更多以线下为主，重视人员的信息传播渠道，以亲友推介为中介推介为代表。具体而言，主要有以下几类传播渠道。

1.亲友推介：归属人员的信息传播渠道。根据18个典型楼盘销售数据的不完全统计，亲友推介客户虽然仅占整体来访客户约32%，但成交却占整体成交约65%，来访成交率居各传播渠道之首。究其原因，主要在于通过熟人、亲友等传播渠道能有效减少新客户对于小产权产品的疑虑。故各项目均积极采用推介奖励(单次约为房款0.5%-1%)，鼓励现有业主、客户、员工等相关人员向周边推介项目，传播渠道费用。

2.中介推介：归属人员的信息传播渠道，包括中介公司推介、公司或机构向客户或员工推介、商会或协会向会员推介。因该传播渠道来访客户约占整体来访客户15%，个案相差较大，与项目是否大规模启用中介渠道资源相关。由于广州的中介公司资源已充分挖掘，部分尤其是远郊的楼盘对中介传播渠道依赖严重，渠道费用居高不下，单次推介费用约占房款的3%-7%，个案甚至高达10%以上。

3.广告宣传：非人员的信息传播渠道，包括户外广告、广播、DM、路旗、围档、网络等，因该传播渠道来访客户约占整体来访客户20%，个案差异较大。由于小产权房无预售证，在线上广告宣传中受到多重限制。如无法电视广告、报纸均投放，户外广告、电台广告均通过非常规途径投放。项目周边的围档广告、路旗广告等依然发挥较大宣传效果。

4.人员拓展：归属人员的信息传播渠道，包括派单、定点拓展、展点等。因该传播渠道来访客户约占整体来访客户15%，个案相差较大，与项目是否大规模启用中介渠道资源相关。五、结论番禺小产权房蓬勃发展，基本符合全国小产权房发展规律。基于广州市番禺区典型项目的定性分析，得出小产权房与常规房地产营销普遍采用的线上高举高打、线下精准拓展有所不同。由于小产权房游走法律边缘的特点，线上大规模宣传推广难度较高，小产权房营销传播渠道更偏重人员的信息传播渠道，其中更以亲友推介、中介推介以及人员拓展为主导。

参考文献：

[1]唐颖.房地产营销传播渠道的类型研究[J].经营管理,2010,5.

[2]谭术魁,江奇.“小产权房”购买信息搜寻研究——以武汉市“小产权房”为例[J].房地产市场,2011,10.

篇10

一向以舍得烧钱做广告而闻名的开发商再也无法一笑掷千金，由宏观政策引发的经营危机，不仅意味着房产营销精细化趋势的不可逆转，同时也宣告着房产营销推广媒体的大洗牌。

目前网络营销在房地产营销中处于一个热点位置，2006年房地产的三大推广媒体为：报纸、户外、网络，在去年仍排在第三名的电视媒体已经被网络挤出了三甲行列。与此同时房地产广告也排在IT、网络、通讯等行业前面，成为网络媒体最大的客户。

但是几乎所有参与者都在把网络宣传推广等同于网络营销，这是错误的认知，房地产与网络的结合目前还不是网络营销，而只是网络调研、推广阶段。营销可以粗略地分为调研、定位、包装推广、销售等环节。然而目前所说的“网络营销”根本无力承担这些环节的工作，只能部分地解决调研、包装推广这两步流程。随着房地产网络营销竞争的日趋激烈，未来的房地产网络营销中，谁可以圆满地完成营销的所有环节，通过出色的宣传推广使房地产产品得以顺利达成销售，谁才可能从众多的竞争对手中脱颖而出。

冯仑的网上“筑巢”

从营销角度上说，中国有案可查的通过网络营销房产第一人当属冯仑先生，冯仑在2000年组织建设了“筑巢网”，在这个网站上他试图与消费者达成一种良性互动，在网上完成下定单、交易等购买流程的全过程，即冯仑提供土地，有购买意向的消费者来决定户型、材料、用途，然后经过双方反复交流后，由万通集团负责具体运作。冯仑的出发点可以说是非常好的，只是思想过于超前，受到了不少舆论的嘲讽，毕竟那时消费者对于网络购物有莫名的恐惧，更别说如此巨额的房地产产品。

正是冯仑和许多坚信网络重要性的人士的不断努力，多年的惨淡经营后，随着中国网络用户的逐年激增，网络推广终于显现威力，被更多的房地产开发商所重视。根据相关报道，新浪网房地产频道2005年的所有广告收入达到了1.2亿元人民币，另有保守统计认为2005年中国互联网的房地产广告直接收益约为6亿元人民币。这些统计都充分肯定了网络的价值。

但是万通的案例也很典型，因为到目前为止万通在网上开通的独立住宅定制业务仍然处于唱独角戏阶段，超前而导致的被动局面仍然没有完全摆脱，而从另一个角度看，也暴露出房产销售与网络的结合目前只处于推广阶段，还不是营销阶段，因网络信用问题和销售达成能力而呈现的瓶颈仍然有待突破。

推广环节是网营优势所在

不可否认的是，网络推广在房地产营销中“营”的环节上表现是非常优秀的，它综合了报纸、电视、户外广告、DM等媒体的优势，并突破了它们的缺陷，形成了一个信息量大、形式多样、更新迅速、时效性长，几乎可以提供楼盘所有信息的展示平台。

从企业的目标消费群体来看，网络可以为房地产客户提供数量巨大的潜在消费群体，因为网民基本与房产消费人群的特性基本一致。根据相关统计，目前社会上的主流买房者多为25岁～40岁的城市中等收入人群，该类人群会娴熟地使用电脑网络办公，习惯于在网络上搜索、比较自己需要的商品。对于房地产产品，他们也习惯于在专业网站浏览自己所关心的内容。

在宣传氛围的营造上，网络技术的发达和不断更新，使其具有其他媒体无法比拟的优势。网民是个人中心主义的群体，只有推广手段使他们感到新奇才能点击房地产产品信息，也才有可能给房地产企业真正创造利润。所以网络经营者，不仅是为开发商打出广告和刊出项目信息，更要综合考虑信息的包装，例如在网站上采取“全面开花”的战略，综合运用视频、平面广告、拉幕广告、有奖竞猜、新闻报道、广告软文、E-mail群发等等手段，这样才能全方位对所有可能接触到产品信息的网民进行围合式轰炸，进而在消费者对楼盘产生兴趣后，各种技术手段全方位展示未来的楼盘内外的直观效果。这样才有可能使许多潜在购房者发现项目，并被项目牢牢吸引。至此，扩大潜在购买者的数量，营造宣传推广氛围的工作才算完成。

此外，在房地产推广资金使用上，网络的质优廉价无疑是最佳的。便捷和强大的功能下，支付的费用只是常规媒体的10%～20%，这就为目前资金链紧张的开发商解决了不小的问题。在人力成本上，相当于有数百个优秀置业顾问24小时在免费服务，而客户也可以有选择地看自己愿意看的内容，而不用忍受置业顾问无休止的唠叨。

房地产网媒的短板

然而，由于网络媒体在与房地产商的合作中属于乙方地位，加上对于广告收益的考虑，一些网站对于开发商提供的不实信息只能“睁一只眼，闭一只眼”，甚至协助造假，在知名度和广告盈利上升的同时，其对于消费者的诚信度却在相对下降。当消费者再也无法信任这些网站提供的信息时，那么网络的地产营销使命就可能会完全终止。

不过，目前许多网络运营商已经在寻找这个问题的解决方案，不少网站提高了开发商广告的审批门槛，并且与地方的房地产管理部门联系，对政府主管部门的网站进行链接或者内容结合，以便购房者可以查询项目的合法性和官方的认可度，这种与官方网站合作后的平台具有一定的权威性，一方面消费者对网站的信任度大大提升，另一方面开发商也愿意通过这些网站宣传自己项目的可信性与合法性。

许多大型门户网站和专业房地产网站常常津津乐道其非常之大的日流量，但目前的现实是巨大的点击率和日流量背后对房产广告的有效关注率却很低，目前很多房产网站在有效传播广告信息方面，还没有真正做好宣传推广和了解消费者的工作。与此对应的，互联网在房产的营销上还有一个并没有完全发挥出来的优势，即网络平台的互动性。在与网民的互动过程中网络起到销售前奏和品牌维护的作用，但是在这个互动的过程中，产购双方如何做到无隙沟通，这是网络推广需要更好解决的问题。

“营”有余而“销”不足困境

现在很多人都认为网络宣传推广就是网络营销，这是个错误的认知。我们需要重温“营销”的概念，营销可以简单理解为：经营“销售达成”的过程，也即对市场进行经营，以达到产品销售的完成。营销的环节可以粗略地分为调研、定位、包装推广、销售等环节。然而目前所说的“网络营销”根本无力承担这些环节的工作，只能部分解决调研、包装推广这两步流程，局限在营销中“营”的过程，并没有做到“销”，即销售达成。面对房地产营销的关键点：有效收集客户的信息、有效了解客户对产品的意见、有效地把信息传达给客户，有效达成交易，网络根本无法独立全面地完成营销的整个过程，尤其是“完成交易”的过程。

那么对于此，网络（站）应该如何做呢？笔者认为，第一可以由网络（站）充当消费者的购房公司角色，全面负责通过网络进行传播和销售的任务，积攒一定数量的客户群体，由网站出面带领该类群体与开发商就价格、优惠等方面交涉，最后完成在销售中心的购买行为，即传统的“网上意向，网下购买”；第二引入在线支付，即通过在线银行设在网站的链接或者独立页面，消费者可以通过信用卡在线支付，并且提供给消费者各种金融服务功能；第三引入第三方担保或第三方担保支付概念，即消费者通过某网站购买的房产如果出现质量、欺诈等现象，可以追究该网站的连带责任，或者在开发商无力偿还和恶意拖欠消费者买房款的时候，消费者可以提出由网站返还消费者买房款，之后，网站与开发商另行解决之间的债务问题。