房地产会计论文范文

导语：如何才能写好一篇房地产会计论文，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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1.对于房地产开发企业来说其收入比较复杂。商品销售主要有开发销售一体化和合同性开发两种。对于后者来说是根据预先制定的合同开发项目，按照合同内容的标准进行收款确认工作，而对于企业自己开发的房地产项目商品因为其投入的资金较多，整个工程的开发周期较长。所以房地产项目产品采取很多的收款方式进行结算工作，比如预售、分期等方式。在收款过程中要制定销售合同，并要确认收款和办理过户等，所以对于房地产开发企业来说是一个比较复杂的过程。在实际的会计核算的过程中《企业会计准则-收入》和《企业会计制度》中规定风险和报酬的转移必须要以确定的实质性的资产转移为准，因此对于一名高素质的会计人员来说必须在工作中分清实质的收入。综上所述房地产开发企业在进行核算的时候其收入具有较高的复杂性。

2.在房地产开发过程中因为其产品本身的建设周期较长，所以对于一般的项目商品在建设过程中会投入大量的资金，想要收回成本需要大量的时间，在这个期间中，即使预售工作已经完成，但是对于我们会计工作来说也无法确认收入，这就对两者的配比的原则造成了影响。另外对于建筑工程而言是以整栋建筑为基本单位，而对于销售楼房来说是以户型为基本单位，这就造成了两者的不配比。

3.对于房地产开发企业来说现金流量表的编制工作是以整个企业为主体来进行编制工作。投资和筹资活动也是以一个企业单位为基本的单位，而房地产开发企业是以建筑部门作为一个基本的生产部门，其基本的运营都是以这个部门为主。在工程进行阶段时我们编制现金流量表所体现的是工程用物资、支付工资等科目，但是在整个房地产开发工程完成后则是表现为销售款的回收科目，以上所描述的这些原因都会对企业内部会计核算造成较大的差异性，这些差异性会对企业产生一定的影响，因此无论对于内部的审查还是外部的认知，现金流量表都无法表现出企业现金流的全貌，这也就造成了我们会计工作的困难性。

二、解决会计核算问题的措施

1.合理设置会计科目在房地产开发企业进行会计账目设计的时候要仔细的对本企业的所有的工程进行详细审查工作，要明确本企业对于开发项目的数量，项目的具体规模，并要求结合具体的内部管理章程进行成本的核算工作。一般说来公司的下属公司部门如果不对本单位内的所有资金的流动进行独立的核算工作的话，那就不用单独设立开发间接费用账。只是在成本栏目内增加利息栏一项及管理费这一项。由于利息费用和管理费用等费用是主体，为了账目的核算更加方便，可以对开发成本一级账适当的取消，并且可以把代建工程、房屋开发等科目设为一级账，然后根据相应的一级科目设置明细账。在我们的实际的工作中房地产开发企业完全能够设立一份明细台账，然后根据我们进行的核算的不同对象，设立成本卡片，这个卡片主要作用就是对项目从开始起到结束的所有的成本费用进行详细的记录工作。在一个会计年度工作完成后要将本年度已经完成的工程项目归档、整理、保存。成本卡片要注明抬头和账表部分，抬头的内容包括开工的具体时间、结束的具体时间、建筑面积及变更施工的单位的具体情况。对于这个卡片的主要内容则是应该采取多栏式的明细账进行记录。这种成本卡片的优点是反映整个项目的进程的资金情况，有利于对项目是否投资进行详细的分析。

2.实施现金收付实现制房地产开发企业因为在一个会计期间内，可能会导致企业的账目和资金实际支付和发生的实际时间不一样。我们国家的《企业会计准则》规定会计的核算是以权责发生制为主体，但是经过我们会计人员多年的工作经验发现其实对于房地产开发企业可以在日常的会计核算的工作中进行现金收付实现制。因为在我们的会计核算的过程中选择权责发生制的房地产企业会计核算工作存在缺陷，能够让人为的对所产生的利润进行调剂，权责发生制在客观上为企业的待摊费用和应收账款等账户进行调节提供了便捷，能够导致我们会计信息的不准确，进而导致资金的流失。再就是权责发生制不能准确的反映出企业的资金周转和其收入的实际情况，这样会导致企业的资金的周转情况不明确，如果房地产开发企业的工程项目签订越多的购销合同，所产生的资金问题也就更加的明显。由上可以看出权责发生制并不适合我国的房地产开发企业的会计核算工作。如果是收付实现制能够符合会计核算的谨慎性的原则，而且能够很明确的表现出房地产企业的资金的流向问题，在编制现金流量表的时候也不影响现金收入、费用及营业外收入的情况。

3.扩大信息透明度在房地产开发公司进行会计核算工作的时候应该加大信息的披露力度：一是对于土地的拥有量及其成本的信息，对于一个房地产开发企业来说拥有大量的土地资源就意味着更多的建筑项目，这些土地随着年限的增加也可以产生一定的利润，如果用于开发的话会给房地产开发企业带来的利润更是不可估计。一般的房地产公司在信息中并没有土地使用权、总额等相关的信息。所以我们在房地产开发公司应该在财务报告中增加关于土地使用及拥有量的相关信息，这样可以有利于社会对于土地资源的监督；二是企业在项目开发过程中应该将所有的资金流向进行公开，让媒体和社会进行监督。在房地产开发项目中应该把企业作为基本一个的单位，在这个项目中的所有的活动都应该受到公众的监督活动，尤其是对于资金的流动情况，更应该有详细的报表让媒体及公众来时刻监督。主要的监督内容应该有购买工程物资款，对工人的工资发放情况，还有就是对于楼房销售所得到的房款的多少；三是注重质量保证金及风险信息的透明度，我们房地产开发企业有一定的高危险性，为此我们应该建立起保证金制度来保障房屋产品的质量，以此可以防范风险。但是对于我们房地产开发企业来说开发的工程需要的资金量巨大，所要消耗的时间也相对其余的商品比较长，所以对于保证金的数额自然较高，而且需要保证的时间也相对较长。基于此种情况企业应该就开发的具体情况提取质量保证金，把保证金计入工程成本，提高对于风险的应对能力。同时在企业的财务报告中应该把企业可能遇见的各种风险进行详细的列明，并对项目的抗风险力度进行标注，这样才能够提高房地产开发企业的抗风险能力的透明度。

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一、投资性房地产的归属问题

本稿“第七条：企业采用成本模式计量的，对于固定资产形式的投资性房地产，应当比照《企业会计准则××号———固定资产》的相关规定处理；对于无形资产形式的投资性房地产，应当比照《企业会计准则××号———无形资产》的相关规定处理。”对此条规定，笔者认为似有不妥。

1、投资性房地产不应该作为固定资产或无形资产处理。首先，投资性房地产不完全符合固定资产或无形资产的定义。企业会计准则明确指出，固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的、使用年限超过一年、单位价值较高的有形资产；无形资产是指企业为生产商品、提供劳务、出租给他人，或为管理目的而持有的、没有实物形态的非货币性长期资产。而投资性房地产，则指为赚取租金或资本增值而持有的房地产。包括企业以投资为目的而拥有的土地所有权及房屋建筑物；房地产开发企业出租的开发产品（在此，我们仅以非房地产企业作为研究对象）。由此可见，以赚取租金为目的（出租）投资性房地产可以划入固定资产或无形资产的范畴，而以赚取资本增值为目的投资性房地产，则不属于“固定资产”或“无形资产”的范畴。其次，虽然投资性房地产与原来意义上的固定资产、无形资产在物质形态上是相同的，但企业持有它们的主要目的不同，如果将他们进行统一的核算，明显不符合会计的“明晰性”原则，同时也会引起“折旧、摊销”等方面出现的问题。同时，从企业持有的投资性房地产中，绝大部分是以增值为目的。由此可见，投资性房地产不应该作为“固定资产或无形资产”核算。

2、投资性房地产应该作“类投资”业务处理。从经济业务的内涵看，企业的投资性房地产业务与企业的“投资”业务并无质的区别，两者都是游离于企业正常的生产经营活动之外的以赚取增值为目的投资行为。但是由于企业会计准则所指“投资”仅指对外投资（将资产让渡给其他单位），主要形式为股权投资和债权投资。而投资性房地产业务既不属于股权投资，也不属于债权投资，不属于对外投资的范畴，而是纯粹的对内投资业务。因此它也不完全符合会计准则中的“投资”内涵。如果将其纳入“长期投资”的范围，也似有不妥，但它的投资特征是非常明显的。从上述分析可以看出，投资性房地产业务具有明显的投资特性，但与“投资”又不完全吻合。根据投资性房地产的这一特点我们将其定义为类投资业务，即不将其纳入“投资”的范围，但是按“投资”方法对其进行处理。所以，在核算上拟采取类似长期投资的核算方法，即借鉴“长期投资”核算原理，设“投资性房地产”账户进行专项核算。

二、投资性房地产的会计处理方法

（一）“投资性房地产”账户

为了核算投资性房地产业务，需增设“投资性房地产”账户。该账户属于资产类账户，借方记录投资性房地产的取得成本、后续支出及因采用“公允价值计量”而产生的增值。贷方记录因出售、转让、转自用及报废或毁损的投资性房地产进行处置时冲减的账面价值。期末余额在借方，表示企业持有的投资性房地产的账面价值。该账户按投资性房地产的种类设置明细账户。

（二）“投资性房地产”项目在资产负债表中的列示

根据“投资性房地产”的类投资性质，拟将其列为“资产负债表”左边的第三大项，即介于“长期投资”与“固定资产”之间。

（三）投资性房地产持有期间增值收益的会计处理

企业的投资性房地产，在持有期间可能会因为后续计量（按公允价值进行计量）而产生增值，获得相应的增值收益。根据投资性房地产的“类投资”特性，该部分所以应该全部作为“投资收益”处理。相应的，若产生减值损失，也将其纳入投资收益的范畴，以抵减收益。

（四）投资性房地产的账务处理方法

1、企业取得投资性房地产的核算

（1）以货币资金购入投资性房地产时，按实际取得成本借记“投资性房地产”账户，贷记“银行存款”或“其他货币资金”等账户。

（2）原自用房地产转换为投资性房地产时，按转换资产的账面价值或公允价值借记“投资性房地产”账户，借记“累计折旧”，借记“固定资产减值准备”账户或“无形资产减值准备”账户，按固定资产账面原值贷记“固定资产”账户或按无形资产的账面摊余价值贷记“无形资产”账户。若记录结果有差额，则将其记入“投资收益”账户。

例1．某企业拟将一自用房产转换为投资性房地产，其账面原值为1000万元，已提折旧300万元，已提固定资产减值准备50万元，经评估其公允价值为600万元。则会计分录为：

借：投资性房地产――xx房产600万元

累计折旧300万元

固定资产减值准备50万元

投资收益50万元

贷：固定资产1000万元

例2．若上例中房产的公允价值为1200万元。则会计分录为：

借：投资性房地产――xx房产1200万元

累计折旧300万元

固定资产减值准备50万元

贷：固定资产1000万元

投资收益550万元

2、投资性房地产后续支出的核算。

企业在持有投资性房地产期间可能会发生一些相关的支出，如维护费用等。对于这部分支出应该将其作为追加投资处理，记入投资性房地产成本，以期将来得到补偿。

3、投资性房地产租金收入的核算。

企业以赚取租金为目的的投资性房地产，按期取得的租金应作为投资收益处理，直接记入“投资收益”账户。

4、企业处置投资性房地产的核算。

(1)企业出售、转让投资性房地产。企业出售、转让投资性房地产时，按实际取得的净收入借记“银行存款”账户或其他相应账户，按账面价值贷记“投资性房地产”账户，按两者的差额借记或贷记“投资收益”账户。

（2）企业将投资性房地产转为自用。企业因生产经营需要将原投资性房地产转为自用时，按转换资产的公允价值借记“固定资产”或“无形资产”，按转换资产的账面价值贷记“投资性房地产”账户，其差额借记或贷记“投资收益”账户。

（3）投资性房地产毁损。企业投资性房地产因不可抗力因素毁损，应按其净损失借记“营业外支出”账户，按应获得的保险赔款借记“其他应收款”账户，按资产的账面价值贷记“投资性房地产”账户。

5.投资性房地产后续计量。

如果有确凿的证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠地取得，企业应改用公允价值模式，对投资性房地产进行后续计量，即期末企业应按公允价值对投资性房地产的账面价值进行调整。按资产公允价值大于原账面价值的差额借记“投资性房地产”账户，同时贷记“投资收益”账户。

三、投资性房地产“增值收益”的所得税问题

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（一）会计科目不完善，会计核算准确性有待提高

现如今我国有关房地产行业的会计处理的制度准则很多，如：《小企业会计制度》《企业会计制度》《房地产开发企业会计制度》等等。虽然这些制度中涉及了房地产开发企业会计核算的科目账户、方法流程，但是这些相关房地产会计制度并没有明确规定统一的执行标准。另外，房地产开发企业包括房地产开发和房地产经营两项业务，与其他行业的产品相比，具有一定的特殊性，导致了房地产企业在会计处理时引用其他会计制度的会计科目对其会计要素反应和核算的准确性不高。房地产开发企业会计核算方法的多样性，也影响了房地产企业之间会计信息、财务报表的可比性、准确性。

（二）收益评价指标不能真实体现企业经营业绩

对于房地产行业常常会出现这样的情景：房地产开发企业的经营效果较为可观，其预期销售前景良好，现金流量状况俱佳，盈利能力较强的企业会存在破产倒闭的风险，所产生经营利润较小，甚至出现负数的现象。主要是由于房地产开发企业生产经营的特殊性，其生产投入的资金额度大、周期长，相关的一笔会计核算业务处理对会计报表往往会产生大幅度的波动影响。另外，验收已出售的房屋，将其预收款项确认销售收入时，其会计处理所得出的净利润指标与真实的经营情况会存在一定的差异，不能明确体现企业经营生产活动的业绩。房地产开发企业除了受到施工质量等问题所引发的一系列赔偿损失风险，还容易受到国家相关房价等政策方针的影响，在一定程度上也造成了企业业绩不同单一依靠收益评价指标来反应。

二、规范房地产开发企业会计核算的建议

（一）合理选用准则，完善会计科目

合理选用会计准则，完善会计科目，规范提高房地产开发企业会计核算处理的流程和方法，进而提高会计信息的真实性、完整性。比如说，对于年销售额1000万元以下，从业人数少于100人的房地产企业应当严格参照《小企业会计制度》进行会计业务处理；对于股份有效公司、外商投资企业等房地产开发企业会计核算则遵循《企业会计制度》；而已经上市了的房地产开发企业，就应当执行新准则所规定的会计制度。完善会计科目，在引入“开发成本”“开发间接费用”“开发产品”“出租开发产品”“周转房”等房地产业务处理中常用的账户科目的同时，房地产开发企业还可以根据实际情况，灵活的增设会计科目，进而提高会计处理的有效性、实用性。

（二）建立信息化会计核算体系

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一、新会计准则将加强我国会计监督财政部2006年12月5日公布的“财政部会计信息质量检查公告（第十二号）”指出：财政部将结合新的会计准则体系和审计准则体系，进一步提高会计监督的层次和效果，全面提升会计信息质量和会计师事务所执业质量。同时，财政部将加强同有关部门的协作，综合治理会计信息失真问题。在此之前，财政部已对一些房地产企业和会计师事务所进行了检查，发现企业会计信息质量和会计师事务所执业质量总体上有所提高，但会计信息失真问题仍然存在。一些房地产企业会计信息虚假、一些会计师事务所内部质量控制薄弱，财政部已对这些问题企业进行了相关的处理。这一消息，虽然反映出我国会计监督仍然存在一些问题，但从另一层面也反映出国家正在进一步加强会计监督，尤其是政府监督和社会监督。两大准则体系的实施，为进一步强化监管工作提供了有力支持，有利于促进资本市场健康稳定发展，有利于维护经济秩序和社会公众利益。

二、新准则下我国会计监督面临的新问题经过多的改革开放，我国已建立起了企业内部会计监督、政府部门会计论文监督和社会审计监督三位一体的监督体系，会计监督工作也取得了长足的发展，但近年来，随着经济体制改革的不断深化，发生了一系列复杂经济现象和不规范的经济行为。2007年1月1日开始实行的新会计和审计准则，在会计行业带来变化的同时，也给我国会计监督带来一些新问题：1.对同类型的资产，其取得来源不同则采取不同的计量属性。如：对于固定资产的初始计量，外购的采用历史成本计量；对于接受投资、企业合并、非货币性资产交换等方式则分别采用公允价值计量模式和历史成本计量模式。这与国际惯例有较大的出入，在实际操作中也会有一定难度，如果操作不当会带来会计信息失真的后果。而且新会计准则首先在上市公司实行，上市公司的账面价值不一定能反映企业的真实财务状况，而在成熟的市场经济中，公允价值反映的会计信息更为可靠。2.新准则的变动幅度较大，变动内容较多。新会计准则要求上市公司在2007年初按照新准则调整原来旧准则下的财务处理。由于新准则变动幅度较大，会计人员如果对新制度掌握的不够熟练或理解有偏差，同样会对输出的会计信息的质量带来严峻考验。3.我国会计监督的法律约束机制不健全。比如：个人所得税的交纳。一些纳税人在社会上有多重收入，但由于缺少会计监督，这类人群的个人所得税的交纳根本达不到国家相关法律的要求，造成事实上的偷税、漏税现象。归其原因，我国并没有相应的法律约束机制来完善银行等金融机构对个人的经济监督的监督作用。如对于上市公司披露虚假的会计信息，《证券法》只对处罚造假者做出了法律规定，却没有明确其赔偿责任，处罚力度也很有限，在处罚的金额远低于获益金额的情况下，处罚就难以起到威慑的作用。通过制定严格的会计准则来抑制证券市场的虚假重组、利润虚增等操纵利润的行为，打击证券投资市场上的投机活动是有一定作用的，但长期来看，作用是有限的。如果市场不规范，企业同样可以绕过新会计准则达到操纵利润、操纵市场的目的。会计信息真实可靠的保障条件主要有规范的市场机制、合理的会计准则、公平的中介机构、独立公正的外部监督和执法机构以及具有足够职业判断力和相应职业道德的会计人员。4.会计人员的综合素质不高，难以适应新会计准则。会计监督作用发挥的好坏与否同会计人员素质的高低直接相关，一般来说，会计人员业务素质越高，发现问题和分析、解决问题的能力也就越强，会计的监督作用就越大。近几年我国会计人员奇缺的问题虽然得到了一定程度的缓解，但会计人员的整体素质一般，知识结构、学历结构和业务水平偏低。虽然有些人员经过培训或学习，也取得了会计人员从业的相关证书，但其工作能力和对知识的熟练运用能力并不是很好。再者，有的会计人员监督意识不强，法制观念淡薄，缺乏职业风险意识，在“权大于法”的思想支配下，有意造假，使得会计信息失真在所难免。5.对企业单位负责人的约束机制仍不健全，阻碍了会计的有效监督。新会计准则的实行无疑会导致一些企业出现亏损的情况,如果这些管理者凭借“权利”指使、授权会计人员做假账，虚报利润，办理违法会计事项，从而使得会计工作受制于管理当局，不能独立行使其监督职能，破坏了正常的会计工作，阻碍了会计工作的有效监督。

三、新会计准则下加强会计监督的对策分析1.完善会计法规、制度，保证会计监督有法可依。进一步完善以《会计法》为中心的会计法律、法规体系，对《注册会计师法》、《证券法》等法律、法规根据实际需要进行修改完善，切实有效执行《新企业会计准则》和《新企业审计准则》，加大法律法规的处罚、赔偿和执行力度，加快会计法律体系的建设步伐，使会计监督真正做到有法可依。2.要逐步建立健全包括企业、负责人、会计人员、注册会计师、会计师事务所在内的会计信用评价系统，通过制定会计信用评价规则，协调税务、审计等部门搜集整理会计信用信息，建立会计信用档案，加强信用轨迹跟踪，并开设会计信用网站，促进诚实守信的职业道德建设。3.应提高会计师事务所的执业质量。首先，财政部对会计师事务所要实行全方位的质量控制，用制度来保证执业质量。其次，会计师事务所需要结合工作认真制定全面质量控制的政策与程序，并采取措施保证其实施。第三，为保证会计师事务所的执业质量，防止客户风险转移，可要求客户要向事务所承诺提供真实、完整的会计资料，否则，要承担相应的经济法律责任。4.培养高素质的会计人才。由于会计人员出具的会计信息反映企业经济活动的整个过程，其素质的高低直接影响会计信息的输出结果，因此，加强对会计人员的监督管理，提高会计队伍的整体素质，是强化会计监督的根本要求。5.健全对企业负责人的约束机制。《会计法》中虽然也对企业负责人赋予了一定会计监督的责任，但其强度是不够的。作假账、偷税、漏税、虚报利润在多数情况下并不是会计人员自愿所为，而是受企业负责人的胁迫、命令，新准则的实行也会一些企业的利润出现大额亏损。要想使会计人员真正独立，不受企业负责人的干扰，就应该对干涉会计行为的负责人予重罚，健全对企业负责人的约束。

综上所述，只有从我国的现实国情出发，建立并充分发挥各种会计监督形式的作用，才能真正有效实现会计监督和遏止会计信息失真。