住宅物业管理方案范文

导语：如何才能写好一篇住宅物业管理方案，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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为提升我市老旧小区全面整治后的物业管理水平，巩固各类改善工程成果，改善人民群众的居住生活品质，决定在市区范围内实施老旧住宅小区物业管理改善工程.现制定如下实施方案：

一、指导思想

以科学发展观为统领，围绕共建共享与世界名城相媲美的“生活品质之城”的目标，坚持解放思想、敢为人先，按照政府主导、企业和市民共同参与的要求，推进老旧住宅小区物业管理“扩面提质”，构建与__经济社会发展水平相适应的住宅小区物业管理服务模式，着力提升人民群众居住生活品质.

二、主要目标

总体目标：力争到20__年年末，__市区（包括__区，以下简称__区）实施庭院改善和危旧房改善后的住宅小区（共约__幢房屋，建筑面积约__万平方米，涉及住户约__万户）基本实现物业管理全覆盖，未列入庭院改善和危旧房改善的住宅小区根据实际条件开展物业管理改善，逐步建立老旧住宅小区“低收费、广覆盖、有补贴”的物业管理长效机制，提升物业管理服务水平.

具体目标：在整治完善老旧住宅小区硬件配套设施的基础上，建立物业管理机制，争取实现“八个有”，即有物管用房、有公共保洁、有秩序维护、有停车管理、有设施维保、有绿化养护、有道路保养、有维修管理.

三、实施范围

__市区__区范围内同时符合下列条件的老旧住宅小区和零星住宅：

1.20__年以前建成；

2.房屋标准成套；

3.尚未开展专业化物业管理.

四、基本原则

1.坚持属地管理.要按照“条块结合、以块为主、属地管理”的原则，充分发挥属地街道办事处（乡镇政府）和社区居委会的组织指导作用，因地制宜建立长效管理机制.

2.坚持突出重点.主要针对已完成庭院改善和危旧房改善，且目前尚未推行专业化物业管理的住宅小区，重点是在已完成庭院改善和危旧房改善工程的老旧住宅小区建立日常物业管理长效机制.

3.坚持“软”“硬”共建.在开展住宅小区基础设施改造完善的同时，建立健全日常物业管理工作机制，实现建管并举.

4.坚持项目结合.物业管理改善工程应与危旧房改善工程和庭院改善工程紧密结合.实施危旧房改善工程和庭院改善工程的老旧住宅小区，要结合物业管理改善工程的要求，对住宅小区的硬件设施进行改善，做到危旧房改善和庭院改善完成一个、物业管理改善推进一个，避免重复施工影响居民生活.

5.坚持业主参与.要重点突出业主、居民共同参与，在工程中切实落实“四问四权”，确保业主、居民的“知情权、参与权、选择权、监督权”，明确业主、居民共同管理小区的义务与职责.

五、实施步骤

1.调查计划阶段.20__年__月底前，完成机构组建、__区住宅小区物业管理现状调查、相关政策标准制订及计划安排等工作.

2.全面推进阶段.20__年__月-__年年底，全面推进__区物业管理改善工程，主要针对已开展庭院改善和危旧房改善的住宅小区，按照庭院改善和危旧房改善完成一个、物业管理改善工程推进一个的原则组织实施，其中20__年完成__万平方米，20__年完成__万平方米，__年完成__万平方米，累计完成__万平方米.

对未列入庭院改善或危旧房改善计划的其他老旧住宅小区或零星住宅，每年根据财政预算安排和住宅小区实际情况因地制宜地实施住宅小区整治和物业管理改善工程.

六、改善措施

（一）完善硬件配置.

1.已列入庭院改善和危旧房改善计划的住宅小区，除完成原定改善任务外，还要按照物业管理改善工程的要求同步完成住宅小区物业管理所需硬件设施的配置完善.本方案出台前已完成庭院改善和危旧房改善工程的住宅小区，市庭改办或危改办要通过“回头看”进行查漏补缺，按照物业管理改善工程的要求进一步完善硬件配置.具体新增硬件配置任务如下：

（1）划定物管区域.在住宅小区设置围墙，形成相对封闭独立的物业区域；零星住宅和小规模住宅区，可因地制宜归并为一个物业管理区域实行管理.

（2）建设特种设施.包括小区房屋单元防盗门和小区内电子监控器安装，小区消防等设施设备检查和修缮.

（3）配备物管用房.补充配置小区物业管理用房，有条件的要争取按总建筑面积5‰的标准配置，暂时不能配置物业管理用房的可临时采取租赁、借用等办法过渡.

2.未列入庭院改善或危旧房改善计划的住宅小区和零星住宅，由财政每年安排一定的资金实施物业管理改善工程，具体由市物改办根据住宅小区实际，因地制宜、有选择性地组织实施.小区整治和硬件配置主要内容如下：

（1）新增配置.同列入庭院改善和危旧房改善计划的住宅小区新增配置内容.

（2）环境整治.包括小区道路平整、汽车停车位划定、自行车棚（库）整饬、绿化整理、公共照明配置完善等.

（3）房屋整治.包括屋顶等共用部位维修整理、立面整治、楼道刷白、管线序化、危房修缮等.

（4）公用事业管网整治.包括小区内自来水、电力和燃气等公用事业管线和设施的基础改造.

（二）建立物管机制.

在对住宅小区开展硬件设施整治改善的基础上，根据居民意愿引入物业服务企业实施专业化物业管理或由当地街道办事处（乡镇政府）委托社区公共服务工作站组织实施社区化准物业管理，建立住宅小区物业管理长效机制.

1.确定管理模式.

街道办事处（乡镇政府）应在硬件设施整治改善项目竣工并接收后一个月内完成居民意见的征求工作，确定小区管理模式.部分老旧小区（或零星住宅）因特殊原因未开展整治或硬件配置改善未全部完成的，经当地街道办事处（乡镇政府）确认同意后予以接收.

征求居民意见以户为单位（一个独立产权单位为一户），采取书面形式进行，公示告知居民专业化物业管理和社区化准物业管理的组织形式、服务内容和相应收费标准.小区内1/2以上户数居民选择采取专业化物业管理的，由街道办事处（乡镇政府）委托社区居委会在两个月内组织小区居民召开业主大会并成立业主委员会，指导业主委员会通过业主大会选聘物业服务企业；选择专业化物业管理的居民户数达不到总户数1/2以上的小区统一采用社区化准物业管理模式，由街道办事处（乡镇政府）委托社区公共服务工作站在两个月内组织建立日常物业管理机制.

2.实施物业管理.

（1）社区化准物业管理.社区化准物业管理由社区公共服务工作站组织开展.可以分别聘请保洁、秩序维护等工作人员负责小区日常管理，或统一委托一家物业服务企业负责管理，或组织居民自治管理，为小区居民提供基本服务，包括公共区域保洁、小区内安全秩序维护、停车秩序维护、共用设施维保、公共绿化养护、小区内道路保养、房屋共用部位维修管理等服务，并由社区公共服务工作站按照__市社区化准物业管理服务收费管理办法向住户收取一定的服务成本费.小区内公共路面停车、物业管理用房等的经营性收入由社区公共服务工作站统一收取和使用，作为小区物业管理资金，以弥补小区管理经费不足.

（2）专业化物业管理.专业化物业管理由专业物业服务企业组织实施.业主委员会通过业主大会选聘专业物业服务企业进驻小区开展专业化物业管理，双方签订物业服务合同.受聘的物业企业应根据《物业管理条例》等的规定和《物业服务合同》的约定，提供专业化物业管理服务并按合同约定向住户收取物业服务费.

七、资金政策

1.硬件配置工程列入庭改和危改工程实施的，其硬件配置项目费用列入庭院改善和危旧房改善工程专项经费.

2.硬件配置工程列入物业管理改善工程实施的，其硬件配置项目费用列入物业改善工程专项经费.经费承担方式如下：

（1）环境整治涉及的道路平整、雨污管道改造和收水口设置、照明及休闲设施设置、环卫设施改造、绿化改造等纳入工程招标范围内的内容以及电力“上改下”工程的土建费用，由市、区两级财政根据工程决算结果按1：1配套解决.

（2）房屋整治涉及的平改坡、外立面和楼道等房屋公共部位的整治费用，按照“谁家孩子谁家抱”的原则，由产权单位承担；承担确有困难的，由产权单位向区政府提出申请，经区政府审核并报市物改办同意后，由市、区两级财政根据工程决算结果按1：1配套解决.

直管公房、房改房和无产权单位的房屋整治费用由市、区两级财政根据工程决算结果按1：1配套解决.

（3）弱电杆线“上改下”和合杆序化梳理所需费用按照“谁家孩子谁家抱”的原则，由各产权单位承担；电力杆线“上改下”的电气配套费及一户一表改造经费由市电力局承担；管道煤气的建设（改造）费用由市燃气集团承担；自来水一户一表改造费用，除居民按规定需缴纳的相关费用外，其余由市水业集团承担.

（4）物业管理改善工程原则上免缴工程涉及的绿化补偿、占道挖掘以及因市政工程需要迁移综合管线等费用.工程实施单位必须根据相关部门的要求，按照有关标准做好绿化恢复和路面修复工作.

3.住宅小区日常管理长效机制建立后，困难群众物业服务费用减免补贴和社区公共服务工作站物业管理人员岗位补贴所需经费由市、区财政按1：1配套解决.

八、保障措施

1.建立工作机制.成立市物业管理改善工程领导小组，负责改善工程的组织和领导.领导小组下设办公室（设在市房管局），具体负责物业管理改善工程的组织、监督和政策制订等工作.各区政府及所属各街道办事处（乡镇政府）应建立相应的组织机构，负责实施本辖区内物业管理改善工程的各项具体工作，协调有关问题.各级建设、规划、房管、民政、公安、城管、城管执法、交通、绿化、环保、价格、工商、质监、消防等部门按照各自职责依法开展住宅小区物业管理的有关工作.

2.落实资金保障.物业管理改善专项经费列入财政年度预算，具体使用规定另行制订.各级财政应确保资金的配套落实，并实行全程跟踪审计.要加强对资金使用的管理，审计结果作为最终决算依据.

3.加大扶持力度.住宅小区实行“准物业管理”的，原绿化、市政等各项资金补贴和优惠政策不变，并根据社区准物业管理小区规模设置服务人员岗位补贴；建立物业管理改善考核评优机制，对考核优秀的单位（个人）进行奖励；住宅小区内的困难群众确实无力支付物业服务费的，经所在社区公示无异议后予以减免；水、电、环卫等各公用事业专业单位委托管理单位统一收费的，应严格执行物价部门核定的收费标准，并支付管理单位专项委托费用.社区公共服务工作站统一委托物业服务企业提供社区化准物业管理的，补贴和优惠政策不变.

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（一）物业管理工作

一是为了落实十三届人大三次会议审议通过的《关于依法加强居民小区物业管理的议案》，制定了《关于加强居民小区物业管理工作方案》。同时，起草了《沈阳市住宅物业管理规定》（讨论稿）、《前期物业管理招投标办法》等规范性文件和当局规章，并组织各相关单位和部门人员进行讨论。

二是对我市普通住宅区的管理现状、经营状况和维修服务等进行了调研。调研后起草了《关于普通住宅区物业管理现状的调查报告》，根据普通住宅区的实行情况，制定《住宅小区实行分级分类管理办法》。

三是会同小区办全力做好开展整顿和规范物业管理市场活动。目前已经全面完成了对530个物业管理企业的排查工作和700个住宅小区的拉网式检查，并对发现的问题登记造册，建立了整改档案，待整改后逐一消号。

（二）直管公房管理工作

1、租金征收工作。截止5月底，共完成租金征收1373万元，其中：直管住宅实收1046万元；机关团体用房租金实收166。6万元；主辅分离房产租金实收107万元；自行接收房产租金实收53。4万元。

2、公房出售工作。截止5月底，共出售公有住宅27万平方米，归集售房款6066。6万元。其中：出售直管房产16。2万平方米，归集购房款3662。8万元；出售主辅分离房产7。3万平方米，归集售房款1605。7万元；出售自行接收房产3。5万平方米，归集售房款798。1万元。

3、房屋修缮工作。一是20**年2月份组织召开房屋修缮工作会议，明确20**年修缮工作的任务，即：一个确保、二个重点、三个计划、四个率、五个提高。二是制定《20**年房产系统房屋修缮工程防水卷材及给排水管材招标工作方案》组织进行屋面防水卷材、给排水管材等大宗材料招标。

4、房产经营委托管理工作。年初，我处会同法规处及局法律顾问共同修订了《委托管理合同》。从而进一步完善了直管公房委托经营体制，并在今年的房产管理工作会议上与各受托管理单位签署了新合同。

（三）房屋安全管理工作

一是汛期前，做好了危险房屋的“三落实”工作。通过排查目前全市共有危险房屋387栋，建筑面积53，949平方米，1688户；二是建立和完善防汛责任制度，制定汛期房屋防雨抢险工作方案并下发各区；三是组建好了防汛队伍和防汛物资储备工作。

（四）楼道整治工作

一是本着先试点，后推广的原则，在平区进行了试点工作。并提出了完善楼道粉饰、设施功能试点工作意见。试点工程已于4月下旬全部完成。并按照行湘书记的指示，于4月30日上午在和平区召开了楼道整治工作现场会。

二是制定了《沈阳市住宅楼道整治工作实施方案》、《楼道粉饰、设施功能完善技术质量标准实施意见》下发各区。同时加强工作调度，市一级办公室抽调21名干部，分7组与各区进行了对接。市楼道整治办公室印制《沈阳市住宅区楼道整治指导手册》700余册，下发各相关单位。

三是楼道整治工作已全面启动实施，目前楼道整治工作全市开工量达到已近95%。已竣工4370栋、建筑面积1918。39万平方米，竣工量达60%。

四是为确保楼道整治工作的整治成果，市楼道整治办公室下发了《关于做好住宅楼道整治工程验收及移交有关工作的通知》，要求楼道整治工程验收合格后，各区楼道整治工作领导小组办公室负责将工程及时移交给各街道办事处，充分利用社区委员会优势，做好群众的教育引导工作，真正实现“人改变环境，环境改变人”的良性互动，为巩固楼道整治成果打下坚实的群众基础。

（五）景观街路、重点广场周边建筑物立面粉饰工作

一是组织专业人员，依据近年来我市粉饰工程的调查结果，对粉饰工程建筑面积造价进行了测算；二是组织人力对全市拟进行立面粉饰的17条景观街路进行逐段、逐栋排查；三是由规划部门提出了沈阳市主要街路建筑色彩规划条件，在此基础上我局组织有关设计单位提出了青年大街、东陵路等路段的初步设计方案。

二、下半年工作思路

（一）物业管理方面工作

1、出台《沈阳市物业管理规定》

6月底《沈阳市住宅物业管理规定》（讨论稿）可报市人大，力争在9月份以当局规章的形式出台，为解决我市物业管理中的具体问题提供操作性强的法律依据。

2、进一步规范物业管理活动，提高物业服务水平

一是加强物业管理招投标的监督和指导，全面推行前期物业管理招投标机制，创造公平、公正的竞争环境，促进物业管理的专业化、市场化和社会化。

二是建立物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案和准入、退出机制，强化对物业管理行为的监督。对不按《合同》进行管理服务的物业管理企业，在建立整改档案的同时在媒体上予以公布，接受社会监督。

三是规范业主大会和业主委员会，积极引导业主正确行使权力和履行义务。争取年底前出台《关于加强组建业主大会、业主委员会工作的指导意见》，使这项关系到群众利益、社区稳定的工作，更具规范性、操作性。

四是继续抓好物业管理从业人员培训工作。与建设部联合开展物业管理从业人员培训工作，全面提高从业人员素质，将专业性强、一专多能的复合型管理人才引入到物业管理企业中。

3、建立新型物业管理体制

将普通住宅区物业管理纳入到社区建设中来，物业管理由街道办事处、社区委员会、物业管理企业和业主“共治”。形成“业主自制管理、当局基层管理、物业管理”三位一体的新型服务平台。对于暂时不具备物业管理条件的普通住宅区，按照属地划分给社区进行管理，充分发挥基层组织的作用。待具备物业管理条件后，再通过招投标的方式选聘物业管理企业。

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第二条 确保住宅小区建设规模。

（1）坚持“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的原则，住宅全面纳入小区规划建设。新建住宅小区（旧城改造中的住宅小区除外）应当达到一定的建设规模，原则上市区不少于8万平方米，县城不少于5万平方米。住宅小区经统一规划后，鼓励多家开发企业共同开发。对达到15万平方米以上的大型住宅小区，报建中市本级审批的收费可给予适当优惠。

（2）住宅小区建设单位必须具有相适应的房地产开发资质等级和开发实力，不得越级承接房地产开发业务。

（3）禁止党政机关和事业单位（包括公职人员、已享受房改的人员）组织职工新建福利住房和经济适用住房。

（4）城市规划区内严禁擅自新建私人住宅，严禁无证开发商品住房，严禁利用划拨土地擅自进行商品房开发，严禁在集体土地上从事房地产开发经营活动。

（5）房地产管理部门应加强对经济适用住房建设的管理，会同有关部门严格控制建设规模标准、销售价格和对象，落实土地、税费等方面的优惠政策。企业新建职工住宅小区纳入全市住宅小区建设规划统一管理，严禁借经济适用房之名从事商品房开发经营活动。

第三条 严格住宅小区建设标准。

（1）住宅小区建设应当符合城市居住区规划设计规范。

（2）新建小区应保证绿地面积达到规定要求，未达到规定面积的应缴纳异地绿化费。

（3）住宅建筑设计既要坚持合理、实用、规范的原则，又要提高设计艺术，追求美观精致。鼓励建中、高层建筑，新建六层以下（含六层）的楼房，屋顶一律采取坡屋顶等立体状设计，外墙采用国家认定的合格涂料，做到颜色与环境协调。房屋装修不得擅自改变结构和外观设计。

（4）住宅小区的规划设计方案由城市规划行政主管部门组织计划、建设、房地产、建工、园林、公用事业、国土、环保、消防等部门会审，经专家评审报批同意后，方可实施。经批准的规划设计方案不得擅自修改。确需修改规划设计方案的，由规划行政主管部门组织重新评审。

（5）住宅小区建设应严格按照规划设计要求，搞好小学、幼托、上下水、供电、供气、广电、电信、消防、道路、路灯、环保、卫生等公共基础设施的配套，并做到基础配套设施建设与住宅建设同步进行，为社区和治安管理提供必要场所。完成配套建设的，免套费。通过拍卖方式取得土地使用权的中高层建筑配套费全免，其他行政性收费减半收取，六层以下（含六层）配套费减半收取。已建成的住宅小区配套建设未完成的，应按有关规定补建，未补建的，全额补套费。

（6）住宅小区各项建设工程合格率应达到100%，优良率达到30%以上。

住宅小区竣工后，由房地产管理部门会同建设、规划、园林、建工、公用事业、消防、人防等部门对照经评审的设计方案对小区建设进行分期验收或综合验收。未经分期验收或综合验收的，不得交付使用，房地产管理部门不予办理房屋产权登记发证手续。

第四条 加强住宅小区建设管理。

（1）住宅小区建设由房地产管理部门根据房地产发展需要及时提出开发建设计划，经计划、建设、房产、规划、国土等部门共同审查后，报市政府审批。

（2）住宅小区建设纳入房地产开发项目管理。开发建设单位要将经相关部门审查的房地产开发项目手册在项目开工前和建设过程中定期送房地产管理部门审查。房地产管理部门根据住宅小区规划设计要求和房地产开发项目手册的审批内容全面监督实施，各相关部门应按照管理职能各负其责，相互配合，加强监管。

（3）政府确定的住宅小区建设项目、单位定向开发项目及其它需要招投标的房地产开发项目的招投标（不包括工程建设、勘察、设计、施工、监理的招投标），由房地产管理部门组织实施。未经招投标或进场交易的，不得对外发包。

（4）开发建设单位要建立质量保证体系，依法办理工程质量监理手续，委托具有相应资质等级的工程监理单位监理，并积极采用新技术、新工艺、新材料，确保住宅建设质量。

（5）住宅小区项目转让应当符合《城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条规定的条件。在转让行为实施前，转让双方须持转让合同到房地产管理部门和规划、土地管理部门审批。

（6）预售商品房时，必须交清全部土地使用权出让金，取得土地使用权证、建设工程规划许可证和施工许可证，完成预售商品房工程建设总投资的25%以上，已确定施工进度和竣工交付日期，并取得房地产管理部门颁发的《商品房预售许可证》。交付使用时，开发建设单位应当向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，并在规定时限内为购房人办理产权登记发证手续。

第五条 强化住宅小区物业管理。

（1）开发建设单位申报住宅小区规划设计方案评审时必须附有物业管理方案，并在评审规划设计方案同时进行审定。未作好物业管理方案的小区规划设计方案不予审批。

（2）开发建设单位在新建住宅小区预（销）售前，须选聘具有相应资质的物业管理企业承担前期物业管理，签订前期物业管理服务协议，并报市房地产管理部门备案。否则，其房屋不得预（销）售。

（3）住宅小区经综合验收合格，且物业管理方案已落实的，开发建设单位方可移交业主委员会选聘具有相应资质的物业管理企业进行管理，并按有关规定移交相关资产和资料。违者，由房地产管理部门依照《湖南省城市住宅区物业管理条例》进行处罚。

（4）住宅销售时，开发建设单位应当依照《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》，履行住宅共用部位共用设施设备维修基金代收代缴义务，确保售后维修管理，维护业主的合法权益。

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关键词：旧住宅区；物业管理；建议

中图分类号：F290 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2013）09-0184-02

引言

《沈阳市物业管理条例》规定，2000年 6月底以前交付使用、房屋产权单位或者售房单位因客观原因无法履行房屋修缮责任的住宅区称为旧住宅区，这些小区建筑年代久远，设施落后、产权复杂，多数处于无人管理或管理不到位的状态。沈阳市旧住宅区数量庞大，多位于城市的中心区，对整个城市环境的发展有着重大影响。从2010年开始，沈阳市委、市政府投资15亿元，用三年时间对全市1 502个旧住宅区进行功能改造，目前硬件改造工作已基本完成，开始进行物业的软环境建设。

一、沈阳市旧住宅区推行物业管理的难点分析

经过改造，沈阳市旧住宅区已经有了明显改善，物业管理的实施具备了一定条件，但在实际推行中仍存在着一些难题，阻碍着物业管理的顺利实施，主要表现在以下几个方面：

1.旧住宅区物业管理的相关制度不健全。旧住宅区的物业管理多处于混乱状态，原因之一在于相关的制度不健全，缺乏具体的政策扶持。制度和政策是旧住宅区物业管理得以顺利实施的关键。2012年10月，沈阳市政府出台了《沈阳市关于加强住宅区物业管理的实施意见》，其中对旧住宅区的管理，房屋维修责任，公共服务和扶持方面提出了意见，指明了总体方向。但目前还没有建立成熟的旧住宅区物业管理体制，还缺少相关的具体实施方案，物业企业及业主的利益保障方面也没有完善的配套措施。

2.基础设施仍显薄弱。尽管沈阳市旧住宅区已进行了全面改造，但由于其在建设时设计标准低，配套设施落后，存在先天不足，故仍存在基础设施薄弱的问题，给物业管理的实施带来难题。在规划之初这些旧住宅区基本没有围墙，无物业办公用房，缺少健身活动场所，小区绿地少，无停车位，小区客观存在的缺陷很难弥补。此外，旧住宅区历时较久，设备设施老化破旧，屋面漏雨、墙体长毛等质量问题大量存在，虽进行了相应改造，但后续的维修保养仍需大量的资金投入。一些旧住宅区长期处于无人管理的状态，小区环境差，秩序混乱等问题都严重阻碍了物业管理工作的顺利开展。

3.旧住宅区居民对物业管理认识不清或漠不关心。沈阳市旧住宅区多为一些国有企业的职工住宅，这些小区老年人多、低收入群体多，消费能力偏低、观念滞后，居民对物业管理的认识模糊。此外，沈阳市旧住宅区多位于城市的中心区，沈河、和平居多，这些小区地理位置优越，有较好的商业和教育资源，吸引了大量的购房者，这些购房者的目的不为了居住，而为了学区、投资等，导致房屋长期处于空置或出租状态。业主不在小区居住，不考虑小区环境改善，现有租房者更多地考虑租金，不愿意承担物业费，小区的物业管理无人问津。旧住宅区居住群体的特殊性，导致居民普遍对物业管理认识不清或漠不关心。

4.物业管理资金不足。旧住宅区物业管理资金来源何处，如何落实，已成为物业管理工作的难题。旧住宅区物业收费标准较低，在维持基本的保洁保安方面已略显困难。还由于居民收入普遍偏低，对物业管理认识不足，流动人口多，导致物业费收缴率偏低。另一方面，旧住宅区的配套设施少，无办公和活动用房，可盈利性设施少，后期维修管理中资金投入大，这使得物业企业很难获得经营管理方面的收入，还需大量的资金投入来进行设备设施、屋面路面等的维修养护。如要进行更好的封闭式管理，还需进行围墙、门禁系统等的投入。资金不足直接导致物业接管旧住宅区成为难题。

二、沈阳市旧住宅区推行物业管理的建议

1.制定切实可行的物业管理实施方案。根据2012年10月出台的《沈阳市关于加强住宅区物业管理的实施意见》中对落实旧住宅区管理及扶持方面的意见，建立成熟的旧住宅区物业管理体制，制定相关的具体实施方案，保障物业企业及业主的权益。针对物业接管、小区环境综合治理、困难职工补助等方面，制定具体的、切实可行的优惠奖励扶持政策，并把措施落到实处，让旧住宅区的物业管理有法可依，物业企业有信心接管旧住宅区，小区的困难职工能够获得相应的补助从而接受物业管理，进而推动旧住宅区物业管理的专业化进程。

2.针对旧住宅区的现有状况采取不同的物业管理模式。由于旧住宅区的先天缺陷，多数不能直接引入规范的物业管理，应根据不同的条件，采取不同的物业管理模式，逐步实现物业管理的专业化、规范化。在《沈阳市关于加强住宅区物业管理的实施意见》中提出旧住宅区经过改造后一律实行物业化管理，其具体管理模式由业主大会决定，可采取选聘专业物业企业，社区居委会牵头组建物业中心，聘请物业职业经理人及自行管理等模式。采用何种模式应根据小区条件进行选择：（1）对于规划较好，小区停车、绿化、道路、房屋质量等能满足要求，能封闭的小区，可聘请专业物业企业进行规范化管理。（2）对于条件一般，有必要的配套设施，已进行综合改造，具备基本的准物业管理条件，但尚不具备引入专业物业企业进行规范服务的旧住宅区，可采取社区准物业管理模式。由社区居委会牵头组建物业服务中心，为居民提供基本的物业服务。（3）对于基础条件差，居民收入普遍偏低的旧住宅区，可采取业主委员会领导下的自行管理。（4）若旧住宅区为企业职工住宅，原企业仍存在，有一定经济实力，可由企业进行相应管理。

3.提供质价相符的差异化管理和服务，做到物业费公开透明。物业企业要提供服务，就必须收取相应的费用；业主缴纳物业费，就应该获得相应的服务。但由于业主对于物业费的收费标准，费用用在何处，享受什么样的服务并不明确，经常觉得物业收费标准高，提供的服务少并且不到位，不愿缴纳物业费，从而导致旧住宅区的物业收费困难。针对此，在物业收费工作中，物业企业要向业主明确收费项目和收费标准，并提供质价相符的物业服务。由于旧住宅区基础条件不同，不能实行统一的收费标准和服务项目，应根据小区条件提供不同的服务，收取不同的费用，实行差异化管理和服务。业主委员会与物业企业沟通提出适合的服务范畴，确定合理的收费标准。物业企业把经物价部门核准的物业费标准在小区公告，做到收费透明化，并公开物业支出，让业主做到心中有数，取得业主信任，为物业费的收取奠定良好的基础。同时物业企业应不断地提高服务水平，为业主提供方便及时的优质服务，让业主享受到居住生活的方便和安全。

4.提高居民对物业物业管理的认识。提高旧住宅区居民对物业管理的认识，让其接受物业管理和服务，进而推动旧住宅区物业管理的顺利实施。首先政府应采取多种形式的宣传教育，普及物业管理相关知识，让居民从正面认识物业管理；其次，媒体应多进行宣传和报导，唤起各有关部门的高度重视，加强正面引导，避免负面新闻；同时物业企业加强服务意识，积极改善小区环境，做好与业主的沟通交流，为业主提供优质服务，及时帮助业主协调解决日常生活中的相关问题，让业主认识物业，了解物业，并通过经常开展社区文化活动，构建物业企业与业主的和谐关系。业主的认可和积极参与意识是推动物业管理良性发展的基础。

5.多方筹措资金。旧住宅区物业管理的推行困难重重，很重要的原因在资金落实上。依据《沈阳市关于加强住宅区物业管理的实施意见》中提出的旧住宅区资金落实的意见，可从以下几方面筹措资金：首先政府扶持是关键，根据财力和民生需求出台扶持旧住宅区管理的相关政策。政府可以在物业企业接管旧住宅区方面提供优惠，适当采取减税免税政策，以鼓励企业接管旧住宅区；允许企业用经营性收入补贴经费不足；对于旧住宅物业管理中做得较好的企业采取奖励扶持机制；政府安排公益性岗位适度向旧住宅区倾斜，对旧住宅区的特困职工适当补贴物业服务费。其次，物业企业应在政策允许的范围内，适当采取多种经营的方式来弥补物业费的不足，把旧住宅区的停车收费，自行车库、管理用房的租金，利用共用部位取得的广告收益等纳入管理专项经费，在小区内开展一些有偿服务。最后在房屋维修和设施改造方面，由政府建立专项维修资金，相关产权人补交专项维修资金，小区公共场地及公益设施的完善由居民集资；市政各部门各司其职，负责旧住宅区的垃圾清运，路灯维修，供热、排水设施维修，健身器材维护等。

结语

旧住宅区环境的改善对城市整体环境的提升具有重要意义。解决旧住宅区物业管理中的难题，逐步实行旧住宅区物业管理的专业化、市场化、规范化，确保其综合环境的不断改善，使旧住宅区房屋保值增值，让百姓安居乐业。

参考文献：

[1] 张沈生，朱晓凯，殷振瑶.沈阳市旧住宅区物业管理存在的问题与对策[J].沈阳建筑大学学报，2011，（7）.

[2] 葛红刚.“社区准物业管理”：破解老旧小区管理难题[J].城市开发，2010，（3）.

篇5

［关键词］高校；住宅区；物业管理

随着高校改革的深入，高校住宅区物业管理改革也进一步深化，并取得了一定的成绩，一些学校基本建立起安全、和谐、团结、友爱的居住区环境。但一部分高校由于各种历史因素与现实因素，改革步履维艰，进展不大，部分高校依然存在使用财政性资金支付应由个人负担的物业费、水电费等问题。推进高校住宅区物业管理的改革，建立健全高校住宅区物业管理制度，对创建安全、和谐的大学校园环境具有重要的意义。

一、广西高校住宅区物业管理的现状

当前，广西高校住宅区的物业服务和管理方面大体上可以分为以下四种模式:一是校方包揽管理，这类管理表现是校方大包大揽，对住宅区内的物业管理费和水电费都是由学校统一支付给物业公司和水务公司、电网公司，再从工资中扣除相应水电费；二是校方包给后勤集团，由后勤集团聘用员工，负责进行统一高校物业管理服务;三是校方包给后勤集团后，后勤集团再转包给有资质的社会物业公司，由物业公司负责对高校校园与住宅区进行管理；四是完全社会化，高校直接通过对有资质的物业公司进行招标，由中标物业公司对高校物业进行管理[1]。在这四种管理模式中，就当前广西高校来说，采用第四种管理模式的高校还是比较多，但也有不少高校采用其他三种模式。无论哪一种物业管理模式，高校基本都设置有后勤管理部门，直接或间接地对物业公司进行监督管理，处理相关高校物业管理中的事宜。但不论是哪种管理模式，高校物业在住宅区物业管理中，基本上很少收取个人住户的物业管理服务费，对住户只象征性收取相关的水电费，有些高校，甚至只对水电费定个基数，每个月只收取住户8元水费，而不看其实际用水量，绝大部分费用开支仍由高校财政支付。

二、广西高校住宅区物业管理存在的问题

（一）缺乏住宅区所需的维修基金

由于年代因素，限于当时条件限制，高校住宅区是以解决教职工住宿为主，因而这些老住宅规划设计不是很合理、面积狭窄，布局不周，配套设施不全，比如两户合用一个厨房，一层楼共用洗澡间、卫生间等等。再加上年代久远，这类老住宅区整体上已明显陈旧破敝，各种设施包括线路、管道、消防及安全设施严重老化，存在种种不容忽视的安全隐患与问题，不仅不能满足教职工对现代生活的需求，而对这类老住宅区维修所需费用也随着时代的久远所需维修费也愈来愈高，而分配到房子的教职工因为没有房产证，亦不愿负担这一笔额外的维修费用。住宅楼由于没有公共维修基金，住宅楼公用基础设施、公用设备的更新、改造等项目的维修是由学校统一管理，统一维护，所需资金是由学校统一支付，然而高校由于经费有限，这导致老住宅区在维修存在资金短缺。

（二）管理方法陈旧落后，基础套配不健全

长期以来，广西高校住宅区中的基础设施维护的物业管理，还停留在几十年前沿袭下来的管理方法。虽然高校在改革中都组建起后勤集团，在住宅区物业管理中引进市场化的物业公司，但在管理方法和管理手段上基本还是沿袭老一套的方法，不适应时代的发展要求。如现代高校住宅区中，由于教职工调动频繁、住房更换、住宅区外租户增多、已调走但已购房的教职工水电费收取情况的变动，仍然按原有的管理方法来管理已行不通。同时，高校住宅区跟教学区、宿舍区呈交错现状，如共用一条路，共享一片绿地、甚至有些学校住宅区旁边就是教学区、学生宿舍区，这使得在物业管理过程中，该区域的水电与管理费用该由那一方负担，需要区分如还按原有的管理方法手段，就容易造成纠缠不清。尤其是老旧住宅区，规划不够合理，基础套配不建全，没有规划建设停车场。现在随着人们生活水平提高与改善，许多教职工都购置有汽车，小区内出现汽车、电动车乱停乱放的现象。

（三）物业从业人员素质不高，服务不到位

受制于思想观念、服务技能、人工成本等因素的影响，物业从业人员素质不高，具体表现在只有少数管理层人员文化素质较高，其他大多数从业人员年龄介于四十多岁到五十多岁间，此类从业人员特点是比较能吃苦耐劳，但文化素质普通不高，鲜有经历过专业培训。这导致在服务过程中，出现服务不到位的情况，比如水电管线坏了，修护的质量不够好，生活垃圾无人清理，楼道卫生无人清洁或是清洁不干净。同时，高校住宅区的物业管理存在多头管理的情况，这反映在基础设施维护中校方、后勤集团、物业公司相互扯皮、推诿的现象，使得一些问题需要花很久时间才能解决。如有时老旧的楼房出现渗水，找物业公司，物业公司认为这不是其管理范围，推给后勤集团，后勤集团以经费为由，推给校方，而校方认为这是属于物业管理的，再踢给物业公司，这使得问题长久得不到解决，影响了教工的身心健康。此外，存在一些特权服务。对领导要求的服务，尽量优先满足，如优先给予停车位或是预留停车位，甚至不收停车管理费；对于普通教职工找个停车位都觉得困难。

（四）住户观念转变滞后

广西高校住宅区中的基础设施的维护与建设，绿化地带的管护、消防安全、室内水电管线维护、网络维护与建设所需的费用，基本都是由学校大包大揽，学校只是收取象征性的一点费用。如有的学校水费按每户只收8元，多出的费用则由校方财政支付。此类沿续了几十年的收费管理，被教职工认为是理所当然的福利。而在高校住宅区物业管理向市场化运作的改革中，不仅要交房子维修基金、还要每月定期交纳垃圾清理、绿化地带的管护、公共水电、有线电视、网络、停车管理等其他相关的费用，这就动了长期以来被认为是教职工福利的“奶酪”，这使得一部分教职工心理不平衡，对改革漠不关心，使改革难以顺利进行，这也是当前一部分高校住宅区物业管理改革步履维艰的原因之一。要彻底地转变广大教职工从“福利”服务思想，到“花钱买服务”[2]消费观念中来，还需要一个过程，需要校方做广泛的思想动员工作。

三、加强广西高校住宅区物业管理的措施

（一）加强思想总动员与政策宣传

当前高校住宅区物业管理在向市场化运作改革之所以进展不大，很大的一部分原因是改革触动了被广大教职工长期认为的“奶酪”，因此，必须切除这块“奶酪”，对广大教职工进行思想动员，让其了解方针政策，从而转变广大教职工福利的“奶酪”到市场“花钱买服务”消费上的思想认识，自觉的执行上级的方针政策。要做好这一点，首先根据本校的情况，对本校住户作周密详细的调查，如住户数、人数，多少是公房，多少是私房，现有教职工住户、退休教职工住户、已购置房子但调动了工作的原教职工住户、外来租户等等，然后根据实际情况制定切实可行的住宅区物业改革方案；其次是把政策文件、改革方案下达到各二级学院、学校各部门，由其组织对本学院、本部门教职工进行思想动员与政策学习，并对改革方案进行讨论，提出意见，从而取得广大教职工对住宅区物业改革的理解与支持；再次针对本校中的住户、教职工家属的宣传，通过张贴宣传材料等多种方式，加强对住户与其家属的思想教育，充分理解文件精神，拥护政策决定，认真贯彻执行。

（二）设立公共维修基金，成立业主委员会

高校住宅区与一般商品房居住小区不同，一般商品房居住小区，购房者与售房单位应当签定有关维修基金交缴约定，购房者应当按购房款2～3%的比例向售房单位交纳维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，并经超过三分之二的业主同意方可使用，[3]这为商品房居住小区公共基础设施提供了专项的维护基金。然而，长期以来高校公共基础设施的修护，都是由校方全权负责，这不仅加重高校自身的财政负担，造成教学、科研经费紧张。随着高校物业改革的进一步深入，政府出台一系列文件严禁高校使用财政性资金支付应由个人承担的费用，如自治区财政厅下发的《关于严禁使用财政性资金支付应由个人负担的物业费和水电费的通知》（桂财行〔2016〕63号）。对此，高校住宅区物业管理的改革，必须以市场化运作为改革的方向，改变校方大包大揽的福利“奶酪”物业服务方式，向着“花钱买服务”消费的市场化运作改革，谁使用谁负责向住户收取公共维修基金，以减轻学校的负担。要收取上述的费用，首先是做好住宅区内住户的调查统计，加快推进住宅区内住户房子产权化，只有住户拥有产权了，才能成为真正意义上的业主，住户只有成为业主，才能负担起楼房公共维修基金。其次是确定公共维修基金的负担比例，由于高校住宅区大部分都是属于老旧住宅楼，如果按新楼比例来收取住户公共维修基金，有失公平，应该按二手楼房方案来办理（住宅折旧后价值），对于没有分配出去，由校方租给外来人员居住的，校方除了承担这些住户的公共维修基金，还应承担住宅提折旧后一定的比例的公共维修基金。其次对于调动工作了的住户，校方应收回原来分配的房子，再分配给本校中无房的教职工；已买断住房，但又调动了工作的住户，且在外面还有其他福利性个人住房的，校方应该有权回购回住宅区内的房子，再分配或卖给本校无房的教职工。再次，成立业主委员会，由业委会来管理维修基金，校方所承担的比例应由后勤管理部门的工作人员作为业主委员会代表，参与维修基金的管理，在今后对住宅进行基础设施维护时，由业主委员会三分之二的成员通过时方可使用公共维修基金。

（三）推进物业管理创新，加强住宅区秩序管理

对于当前高校沿用了几十年的物业管理办法，在推进高校住宅区物业管理向市场化中，必须学习商业住宅小区物业管理的方法与制度，加强高校住宅区内秩序管理，营造和谐、安全的大学校园环境。必须与国务院颁布的《物业管理条例》接轨,成为具有教育属性的社会新型服务部门,实现物业管理的现代化,即管理观念现代化、管理方式程序化、管理标准规范化、管理组织网络化及管理手段现代化,与国际物业管理接轨[4]。在现实中具体的操作中，对于长期以来不收取的物业管理费、城市垃圾清理费、公共水电费必须按市场化运作要求来管理，按市场价格来收取相应的费用。对于住宅区内公用场合的绿地维护、运动场的管理与维护，要收取相应的管理费用；对于属于校方的还是属于住宅区内住户负担的公共基础维护费用、水电费，要由校方与住宅区内主委会共同协商，属于校方负担的，应由校方支付，属于业主负担的，应由全体主业与校方所占的比例来公摊。对于日益增多的汽车与电动自行车，应开设规划相应的汽车停车场与电动自行车停车场，由物业派人专门管理，只允许本校内的教职工车辆停放，并收取相应的停车管理费，所得物业管理的费用，应由物业、业主、校方三方按相应比例共有。同时，成立以物业为主，业主为辅的住宅区内维护员，加强对住宅区内秩序管理，如对住宅区内饲养鸡狗等的行为，坚决按市宠物饲养的管理条列加以管理，对私垦菜地、破坏绿化的行为，坚决制止。

（四）提高物业从业人员职业素质与服务水平

高校住宅区物业管理从业人员职业素质与服务水平是物业管理改革成功的重要因素。不少教职工存在这样的矛盾心理“不怕花钱买服务，就怕花钱买来的不是服务，而是受气”。因此，必须提高物业从业人员的素质与服务水平。首先，对技能岗位从业员人要进行入职前岗位技术与职业道德培训，如水电、木工岗位，由于现在水电、木工技术的发展，水电、木工安装工具与设备也不断的更新，因此，对水电、木工进行岗前的技术培训、安全教育、职业道德教育是十分必要的，否则仍存在不胜任本职工作或是对本职工作应付了事，如某住户玻璃窗坏了，需要物业派员维修，但这时木工拖踏迟迟不来，恰逢大雨，淋湿了住户家里财物，这将导致住户对物业服务的不信任，认为自己白花钱养人。其次要对物业从业人员进行入职前的职业培训，虽然这类服务要求不高，只要具备有劳动能力的人都可以胜任，但差别就在服务过程中的服务态度与服务质量。如物业从业人员在打扫楼梯中，只有端正劳动态度，把楼梯楼道打清洁全面，不仅要把地板打扫干净，还要做到天花板无蛛网、地板死角无粉尘，只有全面的清洁干净，才让住户感到称心如意。因此，加强物业从业人员的职业素质培训是十分必要的，只有物业从业人员态度端正、服务质量好，就会让业主觉得花钱买来的服务物有所值。再次，要提高服务水平，物业从业人员对待所有的用户要平等对待，对住户合理要求，要想方设法来解决，而不是口气生硬的拒绝；如果实在不能解决的，要礼貌地向住户道歉，希望得到住户的谅解。如前面说的停车的事，停车管理人员不能看菜下单，而是想法设办协调，尽量解决住户停车需求。总之，深化高校住宅区物业管理的改革，建立起行之有效的物业管理制度与管理方法，不仅使教职工安心于教学、科研工作，减轻高校财政负担，而且对营造安全和谐的校园环境具有重要的意义。

［参考文献］

［1］陈华义．高校后勤组织人力资源开发研究［J］．人力资源管理，2014(1).

［2］陈志武.建立广西高校住宅物业服务管理新模式［J］.广西教育学院学报，2014(1）.

篇6

一、发展经济适用住房的目的和原则

（一）发展经济适用住房的目的，是为了建立适应社会主义市场经济体制和我国国情的住房供应体系，加快住房建设，促使住宅业成为新的经济增长点，不断满足中低收入家庭日益增长的住房需求。

（二）经济适用住房建设用地实行行政划拨，享受政府扶持政策，以微利价格向中低收入家庭出售。中低收入家庭购买新建的经济适用住房实行申请、审批制度。具体办法由市（县）人民政府制定。

二、经济适用住房的计划

（三）市（县）人民政府计划部门，会同建设、土地管理部门，根据本地的社会经济发展状况、人口、中低收入家庭的住房水平和市场需求以及建设用地可供数量情况，编制经济适用住房发展规划和年度建设计划，并统筹纳入地方社会经济发展计划。

（四）市（县）人民政府土地管理部门根据土地利用总体规划、城市总体规划和经济适用住房年度建设计划，编制经济适用住房建设用地年度计划，并在地方年度土地供应计划中统筹安排。

（五）各省、自治区、直辖市经济适用住房年度建设计划报国家发展计划委员会、建设部、国土资源部备案。三、经济适用住房的建设

（六）经济适用住房建设坚持统一规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则。要严格执行国家《城市居住区规划设计规范》，不符合规划及规范要求的，不得开工建设。

（七）经济适用住房建设要坚持合理用地，节约用地的原则，尽可能不占用或少占用耕地。经济适用住房的建设用地实行行政划拨方式供应，依法办理用地手续。

（八）经济适用住房小区规划、设计，必须由具有相应资质的规划和设计单位承担，按照建设部《关于印发〈提高住宅设计质量和加强住宅设计管理的若干意见〉的通知》（建设〖1997〗321号）的有关精神执行。采用招投标、方案竞选等方式，优选规划设计方案，并按程序报批。规划、设计方案要充分考虑当地的社会经济发展水平、群众的经济承受能力和生活习惯。

在进行市场调查的基础上，合理确定经济适用住房的套型和标准，以满足目前中低收入家庭的实际消费需要。

（九）经济适用住房建设要严格执行国家建设标准和技术规范，积极推广先进、成熟、适用的新技术、新工艺、新材料、新产品，降低能耗，提高住宅建设的整体建设水平。

（十）经济适用住房的开发建设要通过招投标方式，确定开发建设单位和施工单位，中标单位不得转包。要积极推行建设监理制度，提高工程质量。工程质量要符合国家现行质量检验评定标准规定。

（十一）工程项目的验收，要严格执行国家验收规范及建设部制定的《住宅小区竣工综合验收管理办法》。通过验收的住宅方可入住。

（十二）开发建设单位对经济适用住房工程质量负最终责任，实行工程质量保证制度。销售住房时，须向住户提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

四、经济适用住房价格

（十三）新建的经济适用住房价格构成包括以下8项因素：

1、建设用地的征地和拆迁补偿、安置费；

2、勘察设计和前期工程费；

3、建安工程费；

4、住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）；

5、以上4项之和为基数的百分之一至百分之三的管理费；

6、贷款利息；

7、税金；

8、百分之三以下的利润。

（十四）出售经济适用住房实行政府指导价。其售价由市（县）人民政府根据以上8项因素综合确定，并定期公布。

经济适用住房不得擅自提价销售。五、经济适用住房的物业管理

（十五）新建成的经济适用住房，要严格执行建设部制定的《城市新建住宅小区管理办法》（建设部令第33号），全面推行社会化、专业化、市场化的物业管理新机制。

（十六）在经济适用住房建设前期阶段，应做好与物业管理的衔接工作。通过竞争方式，选择物业管理企业。物业管理企业要按照同业主委员会签定的合同，进行售后服务和管理。

（十七）要建立住房共用部位、设备和小区公共设施的专项维修资金，并按照规定使用。

（十八）政府建设（房地产）行政主管部门要加强对物业管理企业的监督和管理，规范物业管理及服务。物业管理收费标准应与物业管理服务内容以及当地居民的经济承受能力相适应，通过不断提高物业管理水平，为居民创造良好的生活环境。

六、其它

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【关键词】住宅；室外规划；弱电系统；有线电视系统；配置规划

1 引言

随着社会经济的不断发展，越来越多的小区都向智能化方向发展。怎样去建立怎一个统一协调的、真正的数字化生活区，将对智能化的设计人员是一个挑战性的问题。本文就是以这个问题为切入点，提出大型或超大型智能小区概念性规划设计的思想，这不是对智能住宅区具体内容实现的介绍，而是一种宏观的粗线条的规划说明。对于规模较大，或系统复杂的住宅区智能化建设，这种总体的规划设计是相当重要的，它也是以后做深化设计的指导纲领，因此在整个设计阶段具有十分重要的意义。

2 住宅区室外规划

2.1 住宅区分解规划

对于超大规模住宅区，土建在总体规划时，一般是把住宅园区划分为多个大块，通常叫组团，组团有大有小，每个组团的定位也不同，有别墅区，有高层住宅区，有多层排屋区等。一般每个组团有明确的园区主干道相互分隔，组团边界也可能会有隔离墙或栅栏等。我们的智能化工程在总体规划时也要做相似的划分：一是根据地理位置上的组团划分来规划智能化系统，二是根据管理的方便来规划智能化系统。

2.2 弱电机房与物业管理用房的规划

2.2.1 弱电管理机房的规划

（1）组团机房：当组团规模较小时，一般设置1个弱电机房，当组团规模较大时，可设置2～3个，具体可以根据实际情况来定。

（2）住宅区总机房：根据组团分布和组团机房分布情况，确定总机房位置。

（3）做机房位置选择时主要技术要求：

①组团机房位置尽量位于该组团地理中心位置，总机房位置尽量选择在整个园区相对中心位置。

② 由于大规模的住宅区一般是由多期完成，所以选总机房位置是最好在整个园区的一期工程范围之内，便于同一期工程同期建设和同时投入使用。如果一期过于边远，可以考虑机房只做过渡性总机房，待最适宜做总机房的组团开始施工时，再做总机房任务转接。考虑到市政电信管道引入的方便或以后不做大的改动，对后一种情况必须对市政电信管道的引入方向必须认真细致的研究设计。

（4）机房要求：总机房常划分有线电视机房、网络机房、监控机房以及其他辅助机房等。面积最好在50m2 以上。组团机房规模相对比较小，但也是本组团内弱电集中管理所在，而且也是机房维护人员工作休息场所，所以面积也不能太小，最好在20m2 以上。

2.2.2 物业管理用房的规划

对于超大规模住宅区，面积很大，所以物业管理也是一种分级结构，在住宅区设计一个物业管理中心，在每个组团内部设计一个物业管理办事处，以物业管理中心为核心，以各物业管理办事处为分支点，通过内部局域网相互连接，形成一种星型布局，分散式集中管理的模式。物业管理中心根据物业管理公司规模来确定。物业管理办事处办公用房大小根据承担的业务和配置的人员数量来确定。

2.2.3 弱电机房和物业管理用房的关系

一般一个组团设置一个物业管理办事处，位置最好与弱电机房相邻。对有多个弱电分机房的组团，物业管理用房应与最主要的一个弱电机房相邻。如果其中一方空间足够大，两者也可以设置在一起。

2.3 总管线路规划

整个园区以总机房为中心，分机房为支点成星型布局，所以主干管线走向也以总机房为中心向各个组团分机房敷设，其中总机房只对分机房敷设管线，而不直接向各个建筑物敷设管线（除总机房所在组团外）。组团内部以组团机房为中心向本组团内各个建筑物敷设次主干管线, 主干或次主干管线线缆根据需要选用光缆或铜缆, 敷设管线沿园区主干道路暗管敷设, 每隔30～40m 设置手孔井或人孔。在景观要求严格的组团，手孔尽量布置在绿化带内，且使用下沉式井盖，上敷绿化植被。另外，在一期中完成的预埋管道，必须为后期管线敷设留有充分的余量，并预留备用管道。对管线设计中的具体要求可以参照相关规范，这里不再深入叙述。

3 弱电系统配置规划

3.1 市政弱电系统

住宅区内与区外需要信息交互的系统主要是市政弱电，即电话、电视、宽带网络三部分，其物理链路是实现系统集成的基础，也是住宅区建设的重要基础设施。

3.1.1 电话系统

由市局引入语音电缆进入总机房语音总配线箱，由总配线箱向各组团分机房引一条语音大对数电缆。由组团分机房配线箱引出多条小对数的语音电缆到各栋建筑。对于高档别墅组团区的住户，从总机房到入户，语音线对容量不少于该组团住户数量的2 倍。对于普通住宅区组团，从总机房到该组团分机房大对数电缆容量按照该组团住户数量的1.4～1.6 倍计算，组团分机房到每栋建筑楼的大对数电缆容量按每栋住户数量的2 倍计算。

3.1.2 有线电视系统

市有线电视光信号接入总机房，再由总机房向各组团分机房布设光纤，在分机房内经光电转换设备后向各栋建筑引同轴电缆，提供有线电视电信号。

3.1.3 宽带网络系统

目前用于住宅区宽带接入的方式常见的有三种方案：

（1）ISDN 和XDSL 接入方案：这种方式可以充分利用电信部门现有资源，不需要专门布线，收费可以包月计费，速率可达1 ～ 4Mbps。缺点是用户需要配置MODEM 接入设备，而且对多媒体信息双向传输有局限。目前这种方案多用于零散客户宽带接入、旧房改造或宽带需求不高的住宅区。在规模型住宅区不建议使用。

（2）使用HFC 方案：该方案除了造价问题外，由于使用树形网络结构，传输速率取决于同一光节点下的用户数，用户数增多时，传输速率下降严重，所以速率不稳定。

（3）以太网接入方案：该种方案使用专线接入ISP 网络，是目前住宅区最常用的宽带接入方式。对于大规模住宅区是最合适的选择。一般在住宅区附近都有电信的光纤公网，通过千兆位光换机，直接与小区以太网进行接口，实现FTTC+LAN接入。从总机房到各组团分机房，使用千兆位以太网交换机互联，组团分机房到楼栋设备间实现100Mbps 互联，主干线缆使用光纤传输。住户可以实现独占10M/100Mbps 的数据传输速率。另外，整个园区构架自己的网站也是很有必要的，但考虑到运营管理成本，可以委托电信公司管理或建立虚拟局域网。

3.1.4 市政弱电系统规划需要注意事项

（1）在考虑设计有线电视双向传输时，必须清楚有线电视台双向CATV 可开通供住宅区使用的技术条件是否满足。

（2）在选择宽带网络接入方案选择时，需要了解电信公司可供住宅区通信使用的资源；如ISDN、ADSL、DDN 等。

（3）为减少建设方的成本，计算机网络系统、电话通信系统、有线电视系统主干可以让电信、广电等相关部门来进行设计、施工以及运营管理。

3.2 组团间部分弱电系统

这部分弱电规划在住宅区总机房进行管理。

（1）广播与音乐系统：在绿化景观地带、休闲广场、娱乐场所等不属于组团但又需要音乐营造优美环境的地方，配置与环境相协调的广播与音乐系统。

（2）电视监控系统：住宅区内公共道路、休闲广场、娱乐场所、园区出入口等处设置高速球型摄像机进行实时监控。

（3）汽车道闸系统：在住宅区出入口设置有人值守汽车道闸系统，采用感应式读卡器。允许行人自由出入，对货车或商贩限制进入。对本小区内住户车辆或有出租卡车辆可以刷卡不计费进入。对外来车辆可以通过办理临时登记卡不计费进入园区。这种方案有助于园区内的学校、商店、医院、娱乐等公共服务设施面向整个社会服务，扩大园区服务对象，也便于对进出园区的车辆等有限制管理。

（4）公共设备监控系统：对住宅区范围的公共设备实行设备监控管理，比如给排水、公共照明、供配电等系统实行设备监控。

（5）LED 显示系统：在娱乐场所，园区出入口设置几块大屏，不仅可以用于小区宣传广告，信息，也有助于塑造园区形象。在物业管理中心室外也可设置适当尺寸规格的大屏用于信息。另外，可以考虑设计一套人员车辆引导系统，可以在整个住宅区使用，也可以根据个别组团需求来规划设计。

3.3 组团内部分弱电系统

3.3.1 安防系统

安防系统是住宅区的第一需要。整个住宅区按照五层防范来规划（其中消防作为火灾防范措施，是由消防部门强制规划设计，在这里不做探讨）。第一层是整个园区防范，采用半封闭式设防理念，即在进入园区的主要出入口设置有人值守汽车道闸管理系统，对进入园区的车辆和人员进行有限制通行。第二层是组团防范，该层采用全封闭式管理理念，在组团围墙上设置周界报警系统，出入口设置门禁/ 对讲/ 汽车道闸管理系统，分别对进入组团的车辆人员严格限制通行。第三层是在组团内部广场，道路等处设置视频监控系统，在一些死角实行电子巡查。第四层是以大楼等建筑物为界，在进入单元的大门口设置门口对讲机，在地下车库出入口设置停车管理系统，在地下停车场通向住宅楼的地下出入口设置门禁系统。该层防范最重要，可以让上门推销或司机、做案人员等在未经住户确认同意的情况下阻挡在大楼外。第五层就是以家庭为单元的防范措施，该层防范可以由完善的智能家居系统实现，也可以只做简易的安防报警系统，具体根据住户需求来定位。对高档组团，由于围墙可能为景观性围墙，安装对射等设备不太方便，也不美观，所以可以使用8 光束以上灯杆式红外栅栏，即可与环境协调，又能达到警戒的目的。

3.3.2 物业管理系统

以组团局域网为基础，建立组团物业管理系统，并与物业管理中心通过住宅区局域网实现信息交换与共享。

3.3.3 自动抄表系统

自动抄表系统虽然已是成熟的技术，但由于水、电、气分属于不同主管部门，所以普通弱电集成商很难在小区内实施真正的三表自动抄送系统，具体的设计施工，需要与这些主管部门作好沟通协调后确定。

3.3.4 其他弱电系统

还有背景音乐、公共设备监控、一卡通门禁对讲等系统，这些系统的做法可以按照常规进行设计，这里不做叙述。

3.3.5 组团内与组团间部分弱电关系对于组团内部范畴的弱电管理集中在本组团机房，组团间部分的弱电管理集中在总机房，两部分相对独立管理。总机房不直接对其它组团内终端设备连接，但可以通过住宅区局网和组团分机房进行远程控制和数据查询。安防系统配置的保安人员（如电子巡查）也应该按照组团配置，实行来相对独立的管理方式。

3.4 室内部分弱电系统

对于高档住宅组团或家庭，可以按照智能家庭布线设计来实现家居智能化。家庭中所有各类电子设备可以通过家庭网络布线实现相互通信，并可以通过家庭物业总线和小区局域网相连，实现网上物业和其他信息服务。

4 结束语

住宅区智能化系统工程的建设是一项系统工程，许多方面在国内还处于不断摸索发展的阶段，随着设备的技术进步和用户需求增长，智能化的建设将不断得到充实和完善。但住宅区的本质是以生活服务为中心，所以智能化系统工程的实施必须以人为本，通过在住宅建筑环境平台上实现建筑功能和智能化功能的统一，以营造以人为本的信息化住宅区为目的，智能化系统工程的规划设计才更有意义。

参考文献：

[1]洛雁 陈小兵 吴琦炜 陈勇.住宅小区智能化弱电系统设计若干问题探讨 .[J]A智能建筑.2003（07 ）

篇8

安保责任被不合理扩大化实践中，部分业主在小区内遭遇权益损害时，认为物业服务方没有尽到应尽的义务，因而应该由物业公司承担责任。依据《物业管理条例》第三十六之规定：“物业服务企业未能履行物业服务合同约定，导致业主人身，财产安全受到损害，应当依法承担相应法律责任。”如何理解“相应”的法律责任？个人认为，物业管理职责范围不可无限扩大理解，一旦将物业管理责任范围扩大化理解，业主将对于自身及财产安全防范责任意识形成依赖性，造成物业管理公司风险加大，甚至社会矛盾加深：

一是物业服务合同不同于保管合同。前者职责管理范围仅限小区公共场所，具体方式以区域巡视、对陌生人身份主动询问、对违法违规行为及不法侵害视情况阻止或向有关行政管理或司法部门报告。可见，其对于业主个人人身、财产保护不存在直接义务。客观上物业安保人员亦不具备过高的职业安保能力及法律赋予的司法保障职能，无论是从物业管理条例，还是从安保合同及安保人员收入均得以体现。安保人员更无法直接出入业主私人房屋内，对业主人身财产安全无从谈及保障。当然，不排除高档小区与物业服务企业签订高级别的安保协议，以高薪换取高级别的安全保障服务。

二是物业服务方并非直接责任人。一旦发生失窃情形，往往案件侦破久拖不决，客观上对于业主的财产损害无法作出认定，而且小偷的盗窃行为给被害人造成损害后果，依法应由小偷承担赔偿责任，而非物业服务企业。物业服务企业的安全保障义务属防范性质，与公安维护社会秩序，保护公民合法权益法定职责有根本性区别。如业主因不法侵害造成人身财产损失都由物业服务企业承担，显然有失公允。如现实中争议最大的小区失窃，根据物业管理条例中物业公司合同义务约定，“对于物管区域内违法行为，物业服务企业应当制止并向有关行政管理或司法部门报告”。物业是否尽了“相应”的责任，可以从以下几个方面判断：（1）是否有足够的安保人员；（2）是否配备合格的安保设施设备；（3）是否有完善的安保制度，小区安保旨在维护小区居民人身财产安全；物业管理方一般派专人巡视，对于存在的安全隐患及时清除，对于在小区活动的可疑人员有权讯问查明身份，以针对性措施，消除或减少安全风险。只要安保已经尽到了相应的义务，就不应该由物业来承担责任。

同样，对于小区住户违规搭建、装修的情形，物业服务企业不具备行政执法职能，更不具行政处罚职能，依照条例规定，物业服务企业应当制止并向有关行政管理部门报告。现实中业主因违规建造、装修引发邻里间通风、采光、财产损害纠纷，虽物业服务企业介入协调，往往受限于其服务企业的特质，不具有行政权威性，双方无法达成一致意见，而业主则可能迁怒于物业服务企业，拒不缴纳物业管理费用。

部分业主个人素质欠缺一是对业主与物业公司之间的平等合同关系欠缺认识。在物业费纠纷调解过程中，一些业主竟异口同声的一句话是“你不过是我请的佣人，你给我做了哪些事情？”一句话将其内心的优越感表现的淋漓尽致。虽然物业服务人员确实是在为业主提供“服务”，但双方是平等自主自愿的合同关系，只有业主和物业服务人员共同努力才能使现代小区的居住环境更为和谐美好。二是部分业主无故恶意拖欠物业管理费。由于物业管理尚在规范过程中，因客观因素致使拖欠物业费情形时有发生。基于此类案件法律关系清楚，案件标的额不大，法院以创建和谐社会为契机，以钝化业主与物业公司的矛盾为目的，组织双方进行听证调解，往往以物业公司做出部分让步止纷息诉。在法院乐见双方协调解决纠纷的同时，无奈的发现少数当事人为达到让物业公司放弃部分物业费的目的，故意虚构损害事实甚至以经调处的过往损失要求进行抵扣。法官在挫伤调解此类案件积极性的同时，对当事人视情况明理释法，调判结合。

物业

因为物业本身的问题造成的物业管理纠纷案件往往较为复杂。一方面业主花费巨资乃至一生积蓄购得住房，但因房屋设计或者施工方面存在缺陷，无法安全入住，让人心生同情；另一方面，开发商的参与往往只在售房阶段，房屋售罄后便由物业服务企业进驻小区。在业主居住一段时间后，有些存在的房屋质量问题就暴露出来，在无法直接与开发商对接的情况下，便想当然的认为物业服务企业应该对此承担维修义务。事实上，物业费是用来支付物业公司管理社区项目的各项开支，包含人员工资、设备设施的维护保养费用、公共能源支出、清洁绿化费用等等，属于日常费用。物业费除合同特别约定外，仅涉及公共物业及配套设施的维护和保养，包括外墙、楼梯、步行廊等，物业公司并不对房屋质量承担责任。针对房屋质量问题或房屋损坏的情况，期望维权的业主也需要区分对待：

（一）当房屋尚在保修期之内根据《建设工程质量管理条例》第四十条规定：建设承包单位出具的质量保修书的最低保修期限为：基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限;屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间、和外墙面的防渗漏，为5年；供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期;电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。该维修责任在施工单位。建设部在《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》和《房屋建筑工程质量保修办法》中，还详细规定了一些房屋各个部位、部件的保修期：墙面、顶棚抹灰层脱落1年；地面空鼓开裂、大面积起砂1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞2个月；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月；其他部位、部件的保修期限，由开发商与用户自行约定。这里规定的保修期限为最低保修期限，具体保修时间以建设单位和施工单位合同为依据。需要注意的是，这一期限是建筑商对房地产开发商的保修期限，从工程竣工验收合格之日起计算。但是，等房子销售到消费者手中，上述规定的保修期限很可能已经过了大半。开发商对住户承诺的房屋住宅保修期限，大多是以自己同建筑商所定期限为基础，扣除房子验收合格到销售给住户的这段时间确定。因此，这一期限要比上面规定的房屋保修期限要短许多，有时可能住户拿到房子，一些保修期已经过了。房屋出现质量缺陷，若在保修期限之内，应马上找开发商要求处理。同时，应记明因为房屋质量缺陷造成的损失，比如地板翘起、瓷砖开裂，维修前向开发商讲明，便于之后要求赔偿。维修完后，一定要认真验收。对超过保修期的房屋质量问题，购房者要区分清楚情况以便进行处理。如果是因为开发商故意拖延而超过期限，或者因为屡修屡坏、屡坏屡修而超过期限，由开发商承担责任，购房者有权追诉。只是购房者要注意保存相关证据，便于日后证明用。#p#分页标题#e#

（二）当房屋已过保修期2008年2月1日起施行了《住宅专项维修资金管理办法》。办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。专项维修基金用于建筑物中修以上或者设备设施的更新更换。由物业服务企业提出使用方案，使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的情况的处置办法等，业主大会依法通过使用方案，物业服务企业组织实施使用方案。专项维修基金的使用必需通过业主委员会审批，在房管部门的监督下专款专用。专项维修基金在使用中如果出现不够的情况，由全体业主补交费用。

篇9

物业服务合同怎么写

甲方：____________________

乙方：____________________

根据《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》、《公共机构节能条例》等法律、法规的规定，甲、乙双方在平等、自愿的基础上，经协商一致，就以下物业管理服务事项达成协议。

物业基本情况

物业名称(以下简称本物业)

物业类型

坐落位置

建筑面积

其他说明。

第二条物业管理范围

乙方所接受的物业管理范围是物业建筑产权标注及周边区域、设施设备等资产在内的管理服务，不涉及资产的所有权。

(一)建筑物的维修、养护和管理(请在选择项中打“√”)：

屋顶外墙面承重墙体楼面门厅各类通道

电梯厅车库广场道路室外管道窨井其他

(二)设施、设备的维修、养护和管理(请在选择项中打“√”)：

中央空调变配电室照明电梯弱电监控设备

给排水系统泵房消防设施备用电源其他

(三)公共秩序的管理(请在选择项中打“√”)：

治安消防车辆其他

(四)公共绿地的养护和管理(请在选择项中打“√”)：

公共绿地花木建筑小品其他

(五)其他约定(请在选择项中打“√”)：

会务接待后勤保障其他

第三条日常管理服务职责和要求

(一)建筑物管理

做好建筑物的检查和维修保养工作，使建筑物公共部位处于完好状态，防止各种对建筑物侵蚀、损害行为的发生。

(二)设备设施管理

按照各设备设施的使用维护规范，做好日常养护工作。负责设备设施的日常操作以及照明、给排水等日常维修工作。

(三)公共秩序管理

物业区域内24小时全天候公共秩序管理，包括门禁巡查、中央监控和突发事件处理等。

(四)公共环境管理

物业区域内公共部位的清扫、保洁、垃圾清运等。

(五)交通秩序维护

物业区域内各类车辆进出交通引导与车辆正常的停放秩序。

(六)消防防灾管理

落实消防工作责任制，做好消防监控值班和巡查，注意发现火灾隐患，按要求制定应急预案并定期开展预案演练，一旦发生火灾配合消防部门扑救。

(七)能源管理

定期做好对电、水、燃气能耗的统计、分析工作，在甲方的指导下努力开展节能工作，制定节能措施并不断挖掘潜力，提高能源使用效率。

(八)会务及接待服务

按甲方要求提供日常会务服务和重要活动、重大会议的接待服务，配合做好安全保卫工作。

(九)其他后勤保障服务

根据合同约定为甲方提供餐饮、咖吧、送水、洗衣、洗车、废弃物处理、物品搬移等服务及甲乙双方协商约定的突击性、临时性任务。

以上各项管理服务内容或延伸服务内容可根据甲方需求，另行增加相关内容和具体质量标准。

第四条管理服务期限

管理服务的期限为____年，自________年____月____日起至________年____月____日止。

第五条管理服务的质量标准

乙方应在本合同履行期限内，对本物业的管理服务达到甲方在招标书中提出的、乙方在投标书中承诺的以及在管理服务方案中具体表明的质量标准。(详见附件)

第六条管理服务费用及支付方式

(一)本物业的管理服务费用按酬金制，酬金为每月________元人民币/包干制的方式约定,合计人民币________元，大写人民币________元。按每平方米建筑面积________元/每月计算。

(二)支付方式(请在选择项中打“√”)：

双方约定物业管理服务费按每月/每季/每半年/其他方式支付________，支付日期为________________。

(三)结算方式(请在选择项中打“√”)：

国库直拨支票转账其他

在本合同履行期限内，如遇政府政策性调价、最低工资和社会保险费基数调整、增设缴费项目、物价指数上升等因素导致物业管理服务成本显著上升，甲乙双方可通过协商一致，以补充协议的方式对物业管理服务费作出相应调整。

第七条双方的权利义务

(一)甲方的权利义务

1.有权审定乙方编制的管理服务方案、人员编制、费用预算。

2.有权对乙方管理服务的质量进行监督，对不符合质量标准的管理服务有权建议整改，对不称职人员可以要求乙方更换。

3.为乙方的管理服务提供必要的工作条件及所必需的相关资料，包括办公用房、设备工具库房(含相关工具、物料)、员工更衣及休息场所等设施和涉及本物业管理服务所需的验收图纸、资料等。为乙方的物业管理服务提供相应的协助和配合。

4.按合同约定的费用及支付方式，按时支付物业管理服务费。

5.按法律规定或经双方商定由甲方承担的其他责任和义务。

(二)乙方的权利义务

1.应根据法律、法规的规定及本合同约定，编制物业管理服务方案、人员编制和费用预算，报送甲方审定。

2.保证从事本物业管理项目的人员具备相应的职业资格和应有的素质要求。如需调整管理人员及技术骨干应事先通报甲方，对甲方提出认为不适合的在岗人员，乙方应作出相应调整。

3.对管理服务涉及的专业性、技术性要求较高的工作内容，可另行委托第三方承担，但应及时报甲方备案。委托的工作内容仅限于分项内容，整体管理服务项目不得转让给第三方。

4.合同终止时，乙方应向甲方提交物业管理总结报告。在约定时间内向甲方移交房屋、物料、设备、工具、档案和图纸资料;所有移交的内容都应有清单并由双方签收;全部手续完成后签署物业移交确认书。

5.按法律规定或经双方商定应由乙方承担的其他责任和义务。

第八条违约责任

(一)乙方按合同约定的质量标准履行管理服务职责而甲方逾期支付管理服务费用的，每逾期一天按未付物业费用金额的____%向乙方支付违约金。

(二)乙方未按合同约定的质量标准履行管理服务职责，但未给甲方造成损失的，甲方可要求乙方整改，乙方达到管理服务质量标准后，甲方应支付相应的管理服务费用。

(三)乙方未按合同约定的质量标准履行管理服务职责，给甲方造成损失的，甲方可要求乙方按实赔偿;因乙方管理服务质量问题导致甲方无法实现合同目的的，甲方有权单方解除合同。

(四)因乙方原因导致重大火灾、失窃等事件的，甲方有权单方解除合同，并要求乙方赔偿相关损失。

(五)其他违约责任

第九条争议解决方式

双方发生争议的，可协商解决，或向有关部门申请调解;也可提请上海仲裁委员会仲裁(不愿意仲裁而选择向法院提起诉讼的，请双方在签署合同时将此仲裁条款划去)。

其他约定

合同附件

(一)本项目招投标过程中的有关文件作为本合同的附件，与本合同具有同等法律效力。如招投标文件内容同本合同条款有不一致处，以本合同条款为准。(详见附件)

(二)对本合同的未尽事宜，可经双方协商一致后另行签署补充协议。补充协议作为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。补充协议内容与本合同不一致处，从补充协议。(详见补充协议)

第十二条合同生效

本合同签订后经双方签字、盖章后生效。本合同一式____份，双方各执____份。

甲方：____________乙方：____________

住所：____________住所：____________

法定代表人：________法定代表人：________

委托人：________委托人：________

电话：____________电话：____________

开户银行：________开户银行：________

账号：____________账号：____________

邮政编码：________邮政编码：________

签订时间：________年____月____日

有关于物业管理服务合同

甲方(委托方)：_________业主管理委员会

乙方(受委托方)：_________物业管理公司

为加强_________小区(大厦)的物业管理，保障房屋和公用设施的正常使用，为业主创造优美、整洁、安全、方便、舒适、文明的居住环境，根据_________市物业管理方面的法规和政策，经双方友好协商，达成如下协议，以便共同遵守。

第一条 物业管理内容

1.甲方将位于_________区_________路的_________范围内的物业委托给乙方实行统一管理，综合服务。

2.管理事项包括：

(1)房屋的使用、维修、养护;

(2)物业范围的公用设施、设备及场所(地)(消防、电梯、机电设备、路灯、走廊、自行车、房、棚、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等)的使用、维修、养护和管理;

(3)清洁卫生(不含垃圾运到中转站后的工作);

(4)公共生活秩序;

(5)文娱活动场所;

(6)便民服务网点及物业范围内所有营业场所;

(7)车辆行使及停泊;

(8)物业档案管理;

(9)授权由物业管理公司管理的其他事项。

第二条 委托物业管理形式

承包经营、自负盈亏。

第三条 物业管理期限

委托管理期限为_________年，自_________年_________月_________日起到_________年_________月_________日止。

第四条 双方权利、义务

1.甲方权利、义务：

(1)根据本合同规定甲方将住宅区委托乙方实行物业管理;

(2)监督乙方对公用设施专用基金的合理使用，并按公用设施专用基金管理办法拨付给乙方。

(3)按市政府规定的比例提供商业用房(总建设面积的_________%)_________平方米给乙方，按月租金_________元租用，并负责办理使用手续;

(4)给乙方提供管理用房_________平方米(其中办公用房_________平方米，员工宿舍_________平方米)，按月租金_________元租用;

(5)负责向乙方提供本住宅区工程建设竣工资料一套并在乙方管理期满时予以收回;

(6)不得干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的管理和经营活动;

(7)对乙方的管理实施监督检查，每半年一次考核评定，如因乙方完不成第六条规定的目标和指标或管理不善造成重大经济损失，有权终止合同;

(8)负责确定本住宅区管理服务费收费标准;

(9)委托乙方对违反物业管理法规和规章制度以及业主公约的行为进行处理：包括予以罚款、责令停工、责令赔偿经济损失，以停水、停电等措施对无故不缴有关费用或拒不改正违章行业责任人进行催交、催改;

(10)协助乙方做好宣传教育、文化活动，协调乙方与行政管理部门、业主间的关系;

(11)政策规定由甲方承担的其他责任。

2.乙方责任、权利、义务：

(1)根据有关法律、法规，结合实际情况，制订本住宅区物业管理的各项规章制度;

(2)遵守各项管理法规和合同规定的责任要求，根据甲方授权，对本住宅区物业实施综合管理，确保实现管理目标、经济指标，并承担相应责任，自觉接受甲方检查监督;

(3)根据住宅区内大、中修的需要制订维修方案，报甲方审议通过后，从公用设施专用基金中领取所需的维修经费;

(4)接受甲方对经营管理过程中财务帐目的监督并报告工作，每月向甲方和住宅区管理部门报送一次财务报表，每三个月向全体业主张榜公布一次管理费收支帐目;

(5)对住宅区的公用设施不得擅自占用和改变其使用功能，乙方如在住宅区内改扩建完善配套项目，须报甲方和有关部门批准后方可实施;

(6)乙方须本着高效、精干的原则在本住宅区设置管理机构和人员;

(7)建立本住宅区物业管理档案并负责及时记载有关变更情况;

(8)负责测算住宅区管理服务费收费标准并向甲方提供测算标准与依据，严格按照甲方审议通过的收费标准收取，不得擅自加价;

(9)有权依照甲方委托和业主公约的规定对物业主公约和物业管理规章制度进行处理;

(10)在管理期满时向甲方移交全部专用房屋及有关财产、全部物业管理档案及有关资料;

(11)开展卓有成效的社区文化活动和便民服务工作;

(12)有权选聘专营公司承担住宅区物业管理的专项业务并支付费用，但不得将住宅区物业管理的整体责任及利益转让给其他人或单位。

第五条 物业管理目标和经济指标

1.各项管理指标执行物业行政主管部门规定的各项标准，要求住宅区在乙方接管后_________年内达到_________标准。

2.确保年完成各项收费指标_________元，合理支出_________元，乙方可提成所收取管理费的_________%作为经营收入。

第六条 风险抵押

1.乙方在合同签订之日起三日内向甲方一次性支付人民币_________元，作为风险抵押金。

2.乙方完成合同规定的管理目标和经济指标，甲方在合同期满后三日内退还全部抵押金及银行活期存款利息。

3.如由于甲方过错致使本合同不能履行，由甲方双倍返还抵押金并赔偿乙方经济损失。

4.如由于乙方过错致使本合同不能履行，乙方无权要求返还抵押金，并应赔偿甲方经济损失。

第七条 奖罚措施

1.在各项管理目标、经济指标全面完成的前提下，管理费如有节余，甲方按节余额_________%奖励乙方。

2.如该住宅区被评为全国、省、市文明住宅小区，甲方分别奖励乙方人民币_________元(全国)、_________元(省)、_________元(市);获得上级部门单项奖或有关荣誉的奖金另订;如在乙方管理期间，由乙方获得的文明小区称号被上级部门取消，则乙方应全部返还上述奖金及银行活期存款利息。

3.如果甲方不完成应负的合同责任，由此而影响乙方的承包管理目标和经济指标，或给乙方造成直接经济损失，甲方应当给予补偿或承担相应责任。

4.如果乙方没有完成合同责任或管理目标和经济指标，甲方应当责成乙方限期改正，情节严重的处以人民币_________至_________元的罚款，直至终止合同，经济损失由乙方承担。

5.由乙方管理不善或重大失误，造成住户经济损失或生活严重不便的，应当赔偿甲方或业主及使用人的经济损失。

第八条 合同更改、补充与终止

1.经双方协商一致，可对本合同条款进行修订更改或补充，以书面合同为准。

2.合同规定的管理期满，本合同自然终止，各方如欲续订合同，须于期满前三个月向对方提出书面意见。

3.合同终止后，乙方可参加甲方的管理招标并在同等条件下优先承包管理。

第九条 其他事项

1.本合同执行期间，如遇不可抗拒的自然灾害(台风、洪水、地震等)，造成经济损失的，双方应相互体谅，共同协商，合理分摊。

2.本合同自签订之日起生效;附件1、2、_________、_________为合同的有效组成部分。

3.本合同正式一式三份，甲、乙双方和物业管理部门各执一份，具有同等法律约束力。

4.双方如对合同发生争议，协商不成的，可提请物业管理部门调解，或诉至人民法院。

甲方(盖章)：_________ 乙方(盖章)：_________

代表人(签字)：_________ 代表人(签字)：_________

_________年____月____日 _________年____月____日

表达物业管理服务合同

第一章 总则

第一条 本合同当事人

委托方(以下简称甲方)：_________

名称：_________

主任：_________

地址：_________

联系电话：_________

受托方(以下简称乙方)：_________

企业名称：_________

法定代表人：_________

注册地址：_________

联系电话：_________

根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将_________(物业名称)委托于乙方实行物业管理，订立本合同。

第二条 物业基本状况

物业名称：_________

物业类型：_________

座落位置：_________区(市)县_________路(街道)_________号

四至：东_________南_________西_________北

占地面积：_________平方米

建筑面积：_________平方米

委托管理的物业构成细目见附件一。

第三条 乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人;甲方应当要求本物业的全体业主和物业使用人根据业主公约履行本合同中相应义务，承担相应责任，并遵守本物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的管理制度。

第二章 委托管理服务事项

第四条 房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、_________.

第五条 共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、高压泵房、楼内消防设施设备、电梯、中央监控设备、建筑物防雷设施、_________.

第六条 附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场、_________.

第七条 共用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理、_________.

第八条 附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所、_________.

第九条 公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运、_________.

第十条 交通与车辆停放秩序的管理、_________.

本物业管理区域内的业主、物业使用人在本物业管理区域公共场地停放车辆，停放人应与乙方签订专项合同。

第十一条 维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤、_________.

前款约定的事项不含业主、使用人的人身与财产保险和财产保管责任，乙方与业主、使用人另行签订合同的除外。

第十二条 管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料、_________.

第十三条 根据业主委员会的委托组织开展社区文化娱乐活动。

第十四条 业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方原则上应接受委托，但收费由当事双方协商。

第十五条 对业主和物业使用人违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重采取报告规劝、制止、_________等措施。

第十六条 其它委托事项

1、_________;

2、_________;

3、_________.

第三章 委托管理期限

第十七条 委托管理期限为_________年(不超过3年)。自_________年_________月_________日_________时起至_________年_________月_________日_________时止。

第四章 双方权利义务

第十八条 甲方权利义务

1、代表和维护业主、使用人的合法权益;经常听取业主、使用人的意见和建议，并及时将这些反馈给乙方;协调业主、使用人、乙方之间的关系;

2、监督业主和物业使用人遵守业主公约及物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的管理制度;采取措施督促业主、使用人按时交纳物业管理公共服务费用;

3、审定乙方拟定的物业管理方案;

4、检查监督乙方物业管理方案的实施及制度的执行情况;

5、审定乙方提出的物业管理服务年度计划、维修养护计划和财务预算及决算报告;

6、审批物业维修专项资金的使用预算，并监督物业共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的竣工验收;审查乙方提供的物业共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的书面报告;

7、在合同生效之日起_________内向乙方提供_________平方米建筑面积的经营性商业用房，由乙方按每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________;

8、在合同生效之日起_________日内向乙方提供_________平方米建筑面积物业管理用房，由乙方按下列第_________项执行;

(1)无偿使用;

(2)按建筑面积每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________;

9、与乙方办理物业管理验收手续时，应向乙方移交下列资料：

(1)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，附属配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

(2)设备设施的安装、使用和维护保养技术资料;

(3)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

(4)物业管理所必需的其他资料。

并于合同生效之日起_________日内向乙方移交;

10、协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题：

(1)_________;

(2)_________;

11、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动及完成物业管理各项管理目标;

12、负责本物业维修专项资金的筹集，督促业主缴纳物业维修专项资金;

13、甲方有权指定专业审计机构，对本合同约定的物业管理公共服务费收支状况进行审计;

14、_________.

第十九条 乙方权利义务

1、根据有关法律法规及本合同的约定，制定物业管理方案，自主开展物业经营管理服务活动;

2、对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理;

3、按本合同第十五条的约定，对业主和物业使用人违反业主公约的行为及时进行处理;

4、可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方;

5、负责编制房屋及其附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修养护计划和大中修方案，经双方议定后由乙方组织实施;

6、向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告知有关注意事项和禁止行为，订立书面约定，并负责监督;按养护计划和操作规程，对房屋共用部位、共用设施设备状况进行检查，发现不安全隐患或险情及时排除;

7、负责编制物业管理年度管理计划，资金使用计划及决算报告;并于每年_________月，以_________方式向甲方提出这些计划和报告。

8、每_________月向全体业主和物业使用人公布一次物业管理公共服务费用收支帐目和物业维修专项资金使用情况，将物业管理服务项目、收费标准在物业管理区域内公示;

9、对本物业的公共设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或改善配套项目，须与相邻业主协商同意并征得业主大会同意后报有关部门批准方可实施;不得擅自改变房屋共用部位的用途;

10、本合同终止时，乙方必须向甲方移交由甲方提供的全部经营性商业用房、管理用房及物业管理全部档案资料;

11、建立、妥善保管和正确使用物业管理档案，并负责及时记载有关的变更情况;

12、接受业主、使用人、甲方、物业管理主管部门等的监督，不断完善管理服务，定期向甲方报告本合同履行情况;

13、_________.

第五章 物业管理公共服务质量

第二十条 乙方须按下列约定，实现目标管理：

1、房屋外观;

2、设备运行;

3、共用部位、共用设施设备的维护和管理;

4、公共环境卫生;

5、绿化;

6、交通秩序与车辆停放;

7、公共秩序维护与协助消防;

8、房屋共用部位、共用设施设备的急修、小修;

9、业主和物业使用人对乙方的满意率达到：_________.

上述1～8项物业管理服务质量不低于物业管理服务的行业指导标准，具体见附件二。

第六章 物业管理服务费用

第二十一条 物业管理服务费

1、本物业的管理服务费用执行国家、省、市有关物业管理服务费用的相关规定;

2、本物业管理公共服务费，住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米_________元向乙方交纳;非住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米_________元向乙方交纳，具体是_________;

3、本物业管理公共服务费每_________[月]/[季]/[半年])交纳一次，每次交纳费用时间为_________.

4、本物业管理公共服务费标准的调整[由甲方召开业主大会讨论决定后，乙方据此向物价主管部门申报并获核定的标准进行调整]/[甲方召开业主大会决定标准，甲乙双方协商调整].

5、空置、空关房屋的物业管理公共服务费，分别由_________按其拥有建筑面积每月每平方米_________元向乙方交纳。

6、业主出租其拥有的物业，其应承担的物业管理公共服务费由业主交纳，业主与承租人另有约定的，从其约定，但业主应将此约定送乙方备案并负连带缴纳责任;

7、业主转让物业时，须交清转让之前该业主应承担的物业管理公共服务费;

8、物业管理公共服务费中未计入的共用设施设备运行、能耗费用，按_________[该幢]/[该物业]住户实际用量共同分摊;

9、业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，按以下第_________项处理;

(1)从逾期之日起按每天_________元交纳滞纳金;

(2)从逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之_________交纳滞纳金;

(3)_________.

第二十二条 车位使用费不得高于有权核定部门规定的现行标准，由车位使用人按下列标准向乙方交纳：

1、露天车位：每日：_________元，每月：_________元，每年：_________元;

2、车库：每日：_________元，每月：_________元，每年：_________元;

3、摩托车：每日：_________元，每月：_________元，每年：_________元;

4、自行车：每日：_________元，每月：_________元，每年：_________元;

5、_________.

第二十三条 乙方受业主、物业使用人的委托对其房屋自用部位、自用设备的维修、养护及其它特约服务的费用，由当事人自行约定。

第二十四条 乙方向业主和物业使用人提供的其它服务项目和收费标准如下：

1、_________;

2、_________;

3、_________;

第二十五条 房屋的共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用：

本物业的房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的日常养护费用，由乙方在收取的物业管理公共服务费中列支，其大修、中修、更新、改造费用，在本物业维修专项资金中列支。共用的专项设备运行的能耗，应设独立计量表核算，据实际用量合理分摊计收费用。

第二十六条 经甲方同意，物业管理主管部门将本物业当年度需用维修专项资金移交给乙方代管的，乙方应当定期接受甲方的检查与监督。

第二十七条 乙方发生变换时，代管的维修专项资金帐目经甲方审核无误后，应当办理帐户转移手续。帐户转移手续应当自双方签字盖章起十日内送当地物业管理主管部门和甲方备案。

第二十八条 房屋共用部位、共用设施设备的保险由乙方代行办理，保险费用由全体业主按各自所占有的房屋建筑面积比例分摊。

业主、使用人的家庭财产与人身安全的保险由业主、使用人自行办理;

_________.

第七章 违约责任

第二十九条 甲方违反本合同第十八条第_________款的约定，使乙方未完成约定管理目标，乙方有权要求甲方在_________期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同;造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。

第三十条 乙方违反本合同第五章的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，并达到合同约定;逾期未整改的，或整改不符合合同约定的，甲方有权终止合同;造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。

第三十一条 乙方违反本合同第六章的约定，擅自提高收费标准的，甲方有权督促和要求乙方清退所收费用，退还利息并按_________支付违约金;造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。

第三十二条 甲方违反协议，未能让业主按其拥有房屋建筑面积按本合同约定的物业管理公共服务费标准和时间交纳费用的，乙方有权要求甲方向业主催促补交并从逾期之日起按_________交纳违约金或_________.

第三十三条 甲乙双方中任何一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付_________元的违约金;给对方造成的经济损失超过违约金的，对超过部分还应给予赔偿。

第三十四条 因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲乙双方向开发建设单位索赔。

因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的，由乙方承担责任并负责善后处理。产生质量事故的直接原因，以相关主管部门的鉴定为准。

第三十五条 甲乙双方如有采取不正当竞争手段而取得管理权或致使对方失去管理权，或造成对方经济损失的，应当承担全部责任。

第三十六条 因违约而需解除本合同的，提出解除合同的一方应及时通知对方，合同自书面通知到达对方时即行解除，并在二十日内办理交接。如有异议，可请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。

第八章 附则

第三十七条 自本合同生效之日起_________天内，根据甲方委托管理事项，办理完交接验收手续。

第三十八条 为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，乙方因采取紧急避险措施造成业主财产损失的，当事双方按有关法律规定处理。

第三十九条 双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。

第四十条 本合同之附件均为合同有效组成部分。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

本合同及其附件和补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。

第四十一条 本合同正本连同附件共_________页，一式三份，甲乙双方及物业管理行政主管部门(备案)各执一份，具有同等法律效力。

第四十二条 本合同期满后，乙方可参加甲方的管理招投标，并在同等条件下优先获得管理权，但根据法规政策或主管部门规定被取消投标资格或优先管理资格的除外。

第四十三条 本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。

第四十四条 本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成的，双方同意按下列第_________方式解决：

(一)提交_________仲裁委员会仲裁;

(二)依法向人法院起诉。

第四十五条 甲乙双方应将本物业的《业主公约》作为本合同的附件;业主转让物业时，应当将《业主公约》与本合同作为转让合同的附件，并告之受让人关于物业管理公共服务费用等费用的交纳情况。

第四十六条 本合同期满自然终止，双方如续订合同，应在本合同期满_________天前向对方提出书面意见。

第四十七条 本合同自_________起生效。

甲方(签章)：_________ 乙方(签章)：_________

篇10

乙方（受委托方）：＿＿＿＿＿物业管理公司

为加强＿＿＿＿＿小区（大厦）的物业管理，保障房屋和公用设施的正常使用，为业主创造优美、整洁、安全、方便、舒适、文明的居住环境，根据＿＿＿＿＿市物业管理方面的法规和政策，经双方友好协商，达成如下协议，以便共同遵守。

第一条物业管理内容

1.甲方将位于＿＿＿＿＿区＿＿＿＿＿路的＿＿＿＿＿范围内的物业委托给乙方实行统一管理，综合服务。

2.管理事项包括：

（1）房屋的使用、维修、养护；

（2）物业范围的公用设施、设备及场所（地）（消防、电梯、机电设备、路灯、走廊、自行车、房、棚、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等）的使用、维修、养护和管理；

（3）清洁卫生（不含垃圾运到中转站后的工作）；

（4）公共生活秩序；

（5）文娱活动场所；

（6）便民服务网点及物业范围内所有营业场所；

（7）车辆行使及停泊；

（8）物业档案管理；

（9）授权由物业管理公司管理的其他事项。

第二条委托物业管理形式

承包经营、自负盈亏。

第三条物业管理期限

委托管理期限为＿＿＿＿＿年，自＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日起到＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日止。

第四条双方权利、义务

1.甲方权利、义务：

（1）根据本合同规定甲方将住宅区委托乙方实行物业管理；

（2）监督乙方对公用设施专用基金的合理使用，并按公用设施专用基金管理办法拨付给乙方。

（3）按市政府规定的比例提供商业用房（总建设面积的＿＿％）＿＿平方米给乙方，按月租金＿元租用，并负责办理使用手续；

（4）给乙方提供管理用房＿＿平方米（其中办公用房＿＿平方米，员工宿舍＿＿平方米），按月租金＿＿元租用；

（5）负责向乙方提供本住宅区工程建设竣工资料一套并在乙方管理期满时予以收回；

（6）不得干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的管理和经营活动；

（7）对乙方的管理实施监督检查，每半年一次考核评定，如因乙方完不成第六条规定的目标和指标或管理不善造成重大经济损失，有权终止合同；

（8）负责确定本住宅区管理服务费收费标准；

（9）委托乙方对违反物业管理法规和规章制度以及业主公约的行为进行处理：包括予以罚款、责令停工、责令赔偿经济损失，以停水、停电等措施对无故不缴有关费用或拒不改正违章行业责任人进行催交、催改；

（10）协助乙方做好宣传教育、文化活动，协调乙方与行政管理部门、业主间的关系；

（11）政策规定由甲方承担的其他责任。

2.乙方责任、权利、义务：

（1）根据有关法律、法规，结合实际情况，制订本住宅区物业管理的各项

规章制度；

（2）遵守各项管理法规和合同规定的责任要求，根据甲方授权，对本住宅区物业实施综合管理，确保实现管理目标、经济指标，并承担相应责任，自觉接受甲方检查监督；

（3）根据住宅区内大、中修的需要制订维修方案，报甲方审议通过后，从公用设施专用基金中领取所需的维修经费；

（4）接受甲方对经营管理过程中财务帐目的监督并报告工作，每月向甲方和住宅区管理部门报送一次财务报表，每三个月向全体业主张榜公布一次管理费收支帐目；

（5）对住宅区的公用设施不得擅自占用和改变其使用功能，乙方如在住宅区内改扩建完善配套项目，须报甲方和有关部门批准后方可实施；

（6）乙方须本着高效、精干的原则在本住宅区设置管理机构和人员；

（7）建立本住宅区物业管理档案并负责及时记载有关变更情况；

（8）负责测算住宅区管理服务费收费标准并向甲方提供测算标准与依据，严格按照甲方审议通过的收费标准收取，不得擅自加价；

（9）有权依照甲方委托和业主公约的规定对物业主公约和物业管理规章制度进行处理；

（10）在管理期满时向甲方移交全部专用房屋及有关财产、全部物业管理档案及有关资料；