房地产公司规章制度范文

导语：如何才能写好一篇房地产公司规章制度，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

二、男员工周一到周四必须穿正装，即西装或唐装。特别注意：

西装后开气必须剪开，否则有暗袋之嫌；袖口商标必须剪除，否则有民工之嫌；领带夹必须使用不会褪色的，否则有乡镇企业家之嫌；棉毛衫裤不得从袖口或裤脚管露出，否则有体虚肾亏之嫌；唐装不得使用黑色纱绸材料，否则有汉奸、土匪之嫌；颜色不得使用红底黑福字，这与我公司行政级别不符。

另：男士被发现前门未关好的，每次罚款五元。

三、女员工周一到周四必须穿套装，裙子、裤子皆可，但请注意：

服装尺寸不得过紧，否则关键部位曲线过于明显，将极大影响男员工工作效率，如实在天生身材魔鬼、无法遮掩，将调证券事务部负责向监管机构汇报工作；衬衫纽扣只能解开一到两个，要解开三个及以上的需报行政管理部和人力资源部会签，如第一颗纽扣就低于下巴20公分以上的，必须同时系好长不少于100公分、宽不少于80公分的胸巾；裙子长度不得少于20公分(臀部肥大者可酌情增加)，违反者将负责向上级领导和职能机关汇报紧急和疑难事务；暂不规定上限，但走路因穿着裙子而时常摔倒的，自第二月起将以智商过低为由不再续签劳动合同。

另：女士被发现上衣或裙子拉练、纽扣松开的，每次也罚款五元。

四、周五可以随便穿着，休闲为主，但以下服装禁止：军装、警服———不管你哪里搞来的，反正不许吓着其他员工；哈韩哈日的肥裤之类——日语、韩语达到国家专业八级者例外；麻袋片——人力资源部将发放特种生活补贴每月一元；透视装——为避免公司其他员工用眼过于费劲，请上班时寄放总台。

五、对发型原则上不做规定，但请注意以下几项：秃顶者不许涂发蜡；长发者不许在发间伴杂草茎、碎叶等；使用摩丝的不许过量，如果因此导致损坏公司墙面、撞碎玻璃等事故，必须照价赔偿。

六、化妆问题：

不得染发！(白发染黑者除外)

不得使用含有进口牛脂、羊毛素等成分的化妆品，安全生产第一！

不得使用假睫毛！否则领导无法从你眼神中判断你的思想。

不得使用劣质粉底！否则公司电脑键盘容易因粉尘引起短路。

不得使用劣质唇膏！要体会清洁阿姨洗茶杯的艰辛。

如果经人力资源部审核确认为恐龙或青蛙的，任何时候均不得化妆！长得难看不是你的错，但是恶心人就不应该了。

七、仪容：

领导在时应保持微笑！以表示工作愉快、干劲十足。

同事在时应保持微笑！以表示合作顺利、互相支持。

上级来时应保持微笑！以免被人看出不耐烦或讨厌的情绪。

客户来时应保持微笑！一直到货款进帐为止。

财税审计人员来时应保持微笑！绝对不能显出心虚。

新闻媒体来时应保持微笑！以显示公司空前团结和经营良好。

用餐时应神情急促！表示将马上重新投入工作。

下班时应眉头紧锁！表示回家后仍将考虑工作。

篇2

关键词：房地产公司；内控角度；成本控制

一、引言

虽然我国的房地产业起步比较晚，但是随着我国经济的快速发展，房地产公司的数量和规模都在不断的增大。由于外部经济环境的变化，加上政府对土地的调控，使得房地产公司的土地交易透明化，土地价格普遍较高。在这样的形势下，房地产公司如果延续粗放的管理模式，不改变思路，不加强内部管控，那么很难在市场中立足。房地产公司只有加强管理，完善内部控制，才能在市场中占据一定的位置，成本管控就是房地产公司管理的重要内容。

二、内控理论阐述

内控就是指企业的内部控制。企业的内部控制主要是对企业经营过程中的经营效率、效果、资产安全、财务报告等相关信息进行控制和管理。企业的内部控制是由企业领导实施，通过内部控制来保证内部相关信息的真实程度，法律法规、资产安全等的合理性。内控是企业管理的重要组成部分，企业通过内部控制可以有效的调节和约束企业的经营，进而对企业的经营管理起到监督控制的作用。就我国房地产公司内部控制的现状来看，很多公司都没有将内部控制贯彻落实到企业管理当中。

三、房地产公司成本控制的要点

（一）从产品线考虑，建立产品数据库并配备相应的集中采

购供应商库，使产品标准化，固化建造成本国内一部分管理先进的房产公司已初步建立了自己的产品数据库，在对国内市场进行充分研究的基础上，对地域（城市）进行精细划分，规定二级（城市）公司产品的类型、级别，从产品上使成本可控。集中采购获得与产品相适应的供应商，提供质优价平的商品和服务。以恒大地产为例，已初步建立并完善自己的产品数据库，集中采购也已日趋成熟，这就使得与产品对应的建造成本相对固化、可控。战略合作伙伴往往只要知道恒大地产在哪里拿地，做什么样的产品，体量有多大，基本对该项目的投入已心中有数。笔者在与恒大地产的朋友交谈时，对方曾表示：“我们现在项目招标很少，因为与我们合作时间长的施工单位很多，有些项目图纸都不用给，房子就蹭蹭的盖好了；供应商跟进也很快，这边拿地的消息刚公布，那边的样品、合同都准备好了。”建立产品数据库，集中采购到位，不但固化了建造成本，也大大缩短了项目前期准备的时间，减少了大量的沟通成本，实现了房产公司快速周转的经营诉求。

（二）加强内部管理，控制风险，实现成本管控闭合

1.加强组织结构控制，控制管理成本房地产公司在经营过程中，必须要重视公司的组织结构。健全完善的组织结构能够在一定程度上加强公司成本控制的效果。首先，应该明确公司内部各部门的职责，在核算部门的成本时，不仅可以及时提供核算结果，也能保证各部门的核算信息真实全面。其次，要明确要求各个部门之间遵循不相容职务相分离的原则，以此来促进各部门之间相互监督，规避部门之间出现串通联系的现象，从而降低风险成本。另外，想要控制公司的成本，还要对审批制度进行改革，很多房地产公司领导由于权限过大，所以，重大的决策都可以自行表决，这很容易造成贪污舞弊的现象出现。因此，房地产公司要对领导的权利进行合理的控制，比如公司的财务开支，要多方领导逐一审核后才能签字通过。另外，对于重大的决策，要做到执行和监督分离，比如将审批权限分散到部门负责人的手上，负责人审批后，再由相关领导进行集体审批，以此来提高审批的质量。2.从风险理论角度控制经营风险站在风险理论角度，房地产公司应该建立起严格的内部控制管理制度，通过严格的规章制度，可以在很大程度上降低操作风险，也能有效避免由于个别员工的差错导致公司发生经济损失。从很多房地产公司破产的案例中可以发现，导致公司破产的原因很大一部分是由于公司员工或者领导操作失误引起的。房地产公司的经营环境比较复杂，内外部的经营都需要管理控制，在经营过程中需要大量的资金投入，由于房地产项目建设回收资金的时间较长，所以，中间任何一个环节出现失误都会给公司造成严重的经济损失。因此，公司内部控制管理制度的建立应该结合经营的特点，比如建立员工行为操作规范机制，对任何一个环节的操作都要进行严格的监督管理，以此来避免不必要的风险产生。另外，公司要加强财务方面的控制工作，比如对原始凭证的记录要严格审查，在相关工程完成后，要对原始凭证进行整理归档。另外，对于财务账本、财务报告等重要的财务信息要进行严格把关，明确规定财务权限，保证财务资料的安全。严格规范了财务工作的严谨性、准确性，也能在很大程度上控制经营风险。3.形成闭合的成本管控环，动态跟踪，实时监控目前，国内先进的房地产公司的成本管理模式是闭合的成本管控，即拿地版估算方案版概算施工图版预算交付前预算结算版交付后评估再拿地版估算。从拿地到项目交付都有相应的目标成本（全成本）。以时间先后为顺序，前一版的目标成本对后一版具有明确的指导作用，后一版目标成本绝对不能超前一版。在此过程中实时监控，以真实的动态成本反映成本变动情况，对超支现象提前预警，并着手优化，使得成本始终可控。项目交付后三个月形成评估报告，集中到数据库，对下一次同类型产品的投资起一定的指导作用。

（三）重视税费筹划，关注沟通成本

1.重视税费筹划，可明显节省成本目前，我国房地产业税负较高，不计土地成本，应缴纳的税和费将占建造成本的25%-35%（因各地情况差异较大，所以此区间取值较宽）。税费筹划早已被很多房产公司重视。一旦产品定位完成，建造成本可以优化节省的空间就相对有限，但由于各地政策不同，对缴纳税费的要求也各不相同。税费在哪里缴纳、何时缴纳、如何缴纳、退税、退费的时点和要求，都需要房地产公司相关部门仔细研究。好的税费筹划节省成本的效果明显。2.关注沟通成本，选用合适的第三方房地产公司经营活动中，有一项成本是隐形的，即沟通成本。文山会海几乎是每个房地产公司都要面对的挑战，拿地立项要开会、招标定标要开会、技术交底要开会、文化学习要开会……实在让人应接不暇。还有各种各样的电话沟通、短信沟通、微信沟通等。更有效率、更效果的沟通方法就是选用合适的第三方顾问公司。国外的房地产公司远比国内的人员配备要少，但一样可以做出很好的房产品。究其原因，就是顾问公司的普及和使用。举个全过程跟踪审计的例子：一个十万方的项目，要是不选用合适的第三方进行跟踪审计，成本和工程人员每天必将面临大量的沟通工作：承包方、供应商、监理、部门内、平行部门、平台、集团等都需要沟通。如果有第三方介入，这些工作都由第三方完成，并整理反馈；部门间的争议问题也可由第三方提供公平合理的解决方案。这样使得房地产公司的人员配备可以更精干，管理人员能够从琐事中摆脱出来，关注和解决更高层次的问题，有利于个人成长，节省沟通成本，从而更快更好的提升企业的竞争力。

四、结语

近年来，虽然我国房地产公司的成本控制取得了一定的效果，但是与一些发达国家的房地产公司成本控制效果相比，还是有一定的差距。究其原因就是我国很多房地产公司还是没有真正认识到成本控制的重要性，忽视了对成本的控制，影响了房地产公司的持续稳定发展。因此，房地产公司管理层应该高度重视成本控制，站在内部控制的角度，建立完善有效的内部控制机制，掌握好成本控制的要点，切实做好成本控制的管理。只有这样，才能使得公司的整体竞争力得到提升。

作者:杨华 单位:金成房地产集团有限公司

参考文献：

篇3

二手房中介员工守则如下

1、每天准时到公司(早上：8.20上班，中午11.50—1.00休息时间，下午5.40下班)

2、打开电脑，查看前一天所新增楼盘，熟悉市场行情，养成每天背诵楼盘和发现自己所需要之楼盘。

3、打开电脑，随时查阅公司“新间公告”、“员工论坛”等栏目，及时了解公司业务动态同规章制度，跟上公司日新月异发展的步伐。

4、查看本区域广告(包括本公司和外公司)发现自己客户所需要的盘，增加成交量进而增加业绩(及分类广告)。

5、本分行或本区域若有新收的匙盘，坚持拿匙看房，日积月累，区域内的所有户型你都会了若指掌。

6、每天必须认真按质清洗十五个盘源。清洗任何盘源必须与业主彻底交流，了解真实情况。

7、洗盘过程中，了解业主有换楼的需要。在业主未出售前，先行约业主看房(每周至少一个)。

8、下决定每天找寻一个新客户(暂时未需要，但半年内会买的客户)

9、尝试考核本身对买卖过程中，税费及各项手续费的计算方法。

10、每天必须尽量保证带两个客户看房。

11、每天必须即时跟进自己客户及每天洗十个公客。

12、主动到公交站或盘源不足的指定目标派发宣传单张，争取客源及盘源。

13、自行辑录五个楼盘，不停寻找客户作配对，机会自然大增

14、跟进以往经自己成交的租盘或卖盘，(租客到期完约否?会否另觅新居?会买房否?)做好自己的“客户回访“工作。

15、跟进以往经自己租出的楼盘业主，会否买多一个单位作投资(收租)

16、有时间到附近交易活跃的社区兜客，及地产公司门口拉客。

17、自己洗盘时认为和自己沟通比较好的业主多联系，加深感情争取控盘(签独家委托)

18、晚上是联络客户与业主最佳时间，坚持在8-9点间跟客户、业主沟通。

19、业务员应多了解本市及国内房地产之要闻，令本身在这方面的知识增加，从而在与业主及客户交谈的时更有内容，塑造“专家“形像。

20、谈判过程中，遇上挫折，是平常不过之事，并要将问题症结之所在记下，不要重犯。

21、工作总结(看房总结经验)，准备第二天工作计划(客与业主需联系)

22、心动不如行动，心勤不如手勤，主动出击，才能争取入息。

 

二手房中介员工守则相关文章：

1.中介公司员工守则

2.二手房中介管理制度范本3篇

3.房地产公司员工守则

4.房地产中介管理规定

篇4

关键词:劳动合同法；房地产企业；人力资源管理

Abstract: "labor contract law" of the enterprise labor contract standardization put forward higher request, workflow to more careful and tight, increase the enterprise's illegal cost. How to solve the "labor contract law" at the beginning of the labor contract of published between them, to standardize enterprise of labor contract, dissolve the enterprise and employees about the labor contract between the conflict and contradiction problems, and promote the whole enterprise in the labor contracts standard, reasonable and legitimate, will all the accepting unit is necessary in the face of reality.

Key words: the labor contract law; Real estate enterprise; Human resources management

中图分类号：TU723.1文献标识码：A文章编号：

《中华人民共和国劳动合同法》自 2008 年 1 月 1 日起施行。《劳动合同法》的颁布施行是对劳动者和用人单位所产生劳动关系的调整，是对双方权利和义务的重新分配。这为房地产企业的劳动合同用工管理规范化提供了极强的法律依据，给房地产的劳动用工管理模式带来了深远影响。

1．目前房地产企业用工管理中存在的问题及原因分析

事实劳动关系。在房地产企业容易引发事实劳动关系包含以下两个方面：其一应签而未签订劳动合同，招用劳动者后未及时按规定订立劳动合同而形成事实劳动关系；其二与劳动者以前签订过劳动合同，但是劳动合同到期后同意劳动者继续在本单位工作却没有与其及时续订劳动合同而形成的事实延续劳动关系。在用工过程中，形成了事实劳动关系。不签订劳动合同将增加房地产企业违法用工的成本，还为将来可能发生的劳动纠纷埋下隐患。

对劳动合同的解除和终止条件缺乏了解。部分房地产企业用工管理人员没有认真研究思考劳动合同的解除和终止条件。认为签订了劳动合同就不能随意解除和终止劳动关系，否则，房地产企业就属于违约，还要承担违约责任。考虑到房地产企业与劳动者签订了长期劳动合同，如果房地产企业进行内部机构调整和精简时，劳动者不服从调配，将会使房地产企业的用工管理工作陷入被动。

对劳动合同的管理不完善。部分管理人员不清楚用工管理流程和规范化操作，致使签订了劳动合同就搁在一边，没有及时办理劳动合同的续签变更和终止手续；有的甚至造成了劳动合同的遗失。

对劳动者的考核不到位。有些房地产企业缺乏健全的规章制度，对劳动合同工缺乏严格考核，部分劳动者产生消极怠慢情绪。因碍于情面，对部分劳动者的考核大打折扣，不能对劳动者法定解除和终止劳动关系，该终止的终止不了，该解除的解除不了，给房地产企业的劳动合同用工管理带来了被动和掣肘。

社会保障不完善，引发劳动争议凸显。社会保险具有国家强制性，房地产企业应依法为劳动合同工足额缴纳社会保险。有些地方由于参保制度的不完善，地方劳动和社会保障部门一方面强调全员参保，另一方面又对农民工参保设置了许多障碍，如参保无法续保、距离法定退休年龄不足十五年的人员不让参保等，既影响了个人参保的积极性，也使得部分房地产企业未足额为劳动合同工参加社会保险，从而引发劳动争议。

2．推进房地产企业劳动合同用工管理规范化的对策

深入学习《劳动合同法》、领会精神实质。房地产企业用工管理人员，需深入学习《劳动合同法》，领会其精神实质，规范的实施劳动合同用工管理。通过学习，明确不签订劳动合同房地产企业将承担的不利后果，在招用劳动者后要及时签订书面劳动合同，并及时办理劳动合同的续签、变更、鉴证、终止、解除等相关手续，避免产生事实劳动关系。同时房地产企业深入探讨建立完整规范的劳动用工管理程序，依法建立劳动关系，避免由于劳动用工管理不规范带来的风险。

建立健全规章制度。房地产企业建立的规章制度是规范劳动合同工的行为准则，也是单位预防和解决劳动争议的依据。规章制度一定要程序民主、内容合法、条款清晰，表述准确，有较强的操作性。《劳动合同法》第三十九条规定，劳动者严重违反用人单位的规章制度或者严重失职，营私舞弊，给用人单位造成重大损失的，用人单位可以解除劳动合同。无需支付经济补偿金。所谓“严重违反”，“严重失职”，“重大损失”都是模糊概念，要求用人单位立足于用工管理实际，对类似模糊概念加以明确和界定。只有建立健全对劳动合同工的考评制度、考核指标及岗位责任，才能在终止和解除劳动合同时有据可依、论据充分。

强化过程管理、提高证据意识。《劳动合同法》对用人单位课以更多的举证义务。根据《劳动争议调解仲裁法》规定与争议事项有关的证据属于用人单位掌握管理的，用人单位应提供，用人单位不提供的，应当承担不利后果。如果用人单位无法举证证明自身行为的合法性，将承担败诉的风险。房地产企业劳动用工管理人员在平时工作中要注意证据的收集和保留，以免在发生劳动争议时，使房地产企业陷入不利地位。对劳动者符合签订无固定期限劳动合同，而本人主动要求订立固定期限劳动合同的情况时，房地产企业用工管理人员应以书面形式征询劳动者，并保留劳动者同意的书面证据，避免因劳动者事后反悔而出现的劳动纠纷。

建立有效的纠纷应对机制。《劳动合同法》更倾向于保护劳动者的利益，劳动者的维权意识也逐渐加强。由于劳动仲裁案件的诉讼成本降低，劳动者将更加频繁拿起法律武器保护自己的利益，引发越来越多的关于劳动报酬、社会保险、劳动合同解除等一系列纠纷。房地产企业应建立劳动关系预警和协调机制，争对日常管理中容易引发劳动争议的问题、环节和分歧采取必要的措施，提出相应的对策，消除劳动争议隐患，化解用工管理中出现的矛盾，增强企业预防控制劳动争议的能力。

3.结语

总之，企业的劳动合同用工管理工作任重而道远。企业应当吃透法律精神，增强法律意识，用足法律规定，在劳动合同用工管理过程中充分维护企业的权益并尊重劳动者的合法权利，按规定履行劳动合同的全部义务。并利用贯彻劳动合同法为契机，进一步提升劳动合同用工管理水平，建立规范有序、公正合理、科学长效的企业劳动用工管理模式。

参考文献:

[1]王学先,李永慧,吕毅然. 房地产公司的劳动合同规范化[J]. 管理案例研究与评论. 2010(04) .

篇5

一、熟悉公司的规章制度和基本业务工作。作为一位新员工，本人通过对此业务的接触，使我对公司的业务有了更好地了解，但距离还差得很远。这对于业务员来讲是一大缺陷，希望公司以后有时间能定期为新员工组织学习和培训，以便于工作起来更加得心顺手。

1、在第一季度，以业务学习为主，由于我们公司正值开张期间，部门的计划制定还未完成，节后还会处于一个市场低潮期，我会充分利用这段时间补充相关业务知识，认真学习公司得规章制度，与公司人员充分认识合作;通过到周边镇区工业园实地扫盘，以期找到新的盘源和了解镇区工业厂房情况;通过上网，电话，陌生人拜访多种方式联系客户，加紧联络客户感情，到以期组成一个强大的客户群体。

2、在第二季度的时候，公司已正式走上轨道，工业厂房市场会迎来一个小小的高峰期，在对业务有了一定了解熟悉得情况下，我会努力争取尽快开单，从而正式转正成为我们公司的员工。并与朱、郭两经理一起培训新加入的员工，让厂房部早日成长起来。

3、第三季度的“十一”“中秋”双节，市场会给后半年带来一个良好的开端，并且随着我公司铺设数量的增加，一些规模较大的客户就可以逐步渗入进来了，为年底的厂房市场大战做好充分的准备。此时我会伙同公司其他员工竭尽全力为公司进一步发展做出努力。

4、年底的工作是一年当中的顶峰时期，加之我们一年的厂房推界、客户推广，我相信是我们厂房部最热火朝天的时间。我们部门会充分的根据实际情况、时间特点去做好客户开发工作，并根据市场变化及时调节我部的工作思路。争取把厂房工作业绩做到最大化!

二、制订学习计划。做房地产市场中介是需要根据市场不停的变化局面，不断调整经营思路的工作，学习对于业务人员来说至关重要，因为它直接关系到一个业务人员与时俱进的步伐和业务方面的生命力。我会适时的根据需要调整我的学习方向来补充新的能量。工业知识、营销知识、部门管理等相关厂房的知识都是我要掌握的内容，知己知彼，方能百战不殆(在这方面还希望公司给与我们业务人员支持)。

篇6

关键词：房地产公司 培训体系 构建

一、我国房地产行业目前培训现状

目前我国房地产企业的培训相对其他行业来说已经取得了不小的进步，主要是房地产企业在员工的培养方面投资比以前有很大的提高。一些大型房地产企业如万科、中海、保利、远洋、龙湖等都具备了较强的培训投资力度和完善创新的培训制度。员工培训工作已经达到一定的水平并且有自己的员工培养模式，如中海地产的“海之子”，远洋地产的“探海者”训练营，龙湖的“仕官生”。虽然这些龙头企业在培训方面做出了创新和突破，但是从房地产行业整体来看，培训工作仍属于起步阶段，大多数房地产企业仍停留在拿地盖房子的理念上，动辄挖别的企业的墙角，自身培训投资力度小，不具备完善培训体系的企业占很大的比重，大多数房地产企业没有自己独立的培训机制和培训部门;明确培训制度的企业更是少得可怜。培训拘泥于形式，可操作性、实用性差;大多企业培训采用讲座、考察等形式开展。

在房地产行业中，企业更愿意招聘到与公司价值观相同，并且能认可企业文化的、有相关岗位经验和技能的员工，因为这样的员工能够直接胜任岗位从而能为企业节省培训成本并带来效益。但是这样的员工往往很难招聘到，所以企业只能退而寻找有发展潜力的人，通过企业自身的有效培训对其进行培养，使其尽快匹配岗位的知识和能力。因此，人才培养已经成为每个房产企业人力资源从业人员需要时刻关注的问题。如何做好房地产企业的人才培养，做好选、用、育、留的工作，成功塑造房地产职业经理人，成为房地产企业必须面对的重要问题。

二、BC房地产公司培训工作现状

虽说BC公司是上市公司的全资子公司，但同时他也是一家民营的家族企业，这就注定了其在人力资源管理中不但存在着房地产开发企业的共同问题，同时又多了家族企业的发展限制。由于家族企业的管理不正规，加上企业对人力资源的不重视，企业还停留在项目拿地为主，以销售为导向的管理层面上。近些年来由于国家调控，加上公司人才枯竭，公司问题也越来越多，严重限制了企业的发展。

目前，BC房地产的培训管理工作主要存在以下几个主要问题：

第一，管理层对培训理念不认可，认为培训不仅要大量投入资金，而且成本有可能还收不回来。对于公司来说培训就是一种浪费，是为别的企业做嫁衣。管理层担心培训后人员会跳到更强的企业中去，因此他们对培训投资选择很谨慎，宁愿从社会上招聘已经有经验的人员来填补空缺岗位。这样一来，企业并没有通过自身培训来培养人才，也没有制定适合企业发展的人力资源培训计划，因此企业不能做到自己给自己培养所需的人才。

第二，家族式的企业管理模式，使得企业在用人方面存在排外心理。表现出只相信自己的亲人，而不相信外人。很多关键岗位都是通过亲戚朋友介绍而来，造成企业所搜集到的信息十分局限，创新也很少。外来员工对组织没有归属感和团队精神，致使企业的人际关系越来越复杂，缺少凝聚力。

第三，人力资源管理概念淡薄。虽然现在企业越来越重视人力资源管理，也意识到了培训的重要性。但是出于矛盾心理，企业将人力资源停留在最基本的环节。如招聘广告、筛选简历、管考勤、跑后勤、打文件、做工资、写通知等。

第四，培训机制不完善。公司的培训目标和内容不合理，忽略了员工的实际需求，是为了培训而培训，为了迎和领导的要求和指示来培训，而不是为了需求而培训。使得员工培训最终流于形式化，而没有系统化，规范化的培训体系。

另外公司对高层没有培训，认为高层更有能力，不必进行专门培训。且公司没有培训评估体系，实施了培训后，就结束了培训项目，没有培训后评估。

三、如何构建适合的培训体系

第一，做好培训需求分析。要结合公司的发展和员工的需求来开展培训工作才能使培训充分发挥作用，辅助企业实现其经营战略，促进员工和企业共同成长。

第二，做到全员参与培训。BC公司因为家族企业的限制，对培训方面一直不够重视，只有突破这个限制，做到全员都参与培训，把所有符合条件的员工都纳入培训范围，其中企业的高层管理人员尤其需要参与到培训中来。因为真正影响培训和开发效果的人不是培训人员，而是受训人员的直接领导，只有这些管理者有了培训的意识和技能，培训的结果才不会落空。

第三，针对不同职位的员工设置不同的培训目标和内容。对于高层来说，高层的培训目标在于能增强对市场的宏观预测能力，更好地结合企业的战略目标，把握企业的发展。培训的内容需要从战略管理和决策能力、企业文化塑造能力、财务管理能力、人力资源管理能力等方面来考虑。对于中层来说，培训的目标在于增强对企业经营宗旨与组织文化的认同，提高综合管理能力和团队建设能力。培训的内容主要从团队建设能力、绩效管理能力及成本控制方面来考虑。对于基层来说，培训的目标主要需要提高工作技能及个人素质，端正工作态度，为公司中层管理储备力量。培训的内容主要应从基础专业知识和企业规章制度、流程、工作态度等方面进行培训。

第四，针对不同职位的员工选择不同的培训方法。对于高层管理人员来说，可以采取案例法，将知识传授和能力提高融合在一起模拟解决一个实际问题的方式;头脑风爆法，要求公司高层领导参与，召开专题会议进行群体决策;特别任务法，在培训过程中给特定员工指定特定的工作任务，来实现特定的培训目的;局域网、视频等方法进行培训。对于中层管理人员来说，可采取轮岗、教练法、角色扮演、局域网和视频等培训方式。对于基层人员来说，依据培训内容的不同，采取学徒式、授课法、研讨法、自学或局域网培训。

第五，做好培训评估和反馈。每次培训结束后都要做培训效果评估，对培训内容本身的可实践性、对员工工作绩效的影响程度进行全面的评价，为以后的培训具有更好的效果奠定基础。培训效果的评估，其作用有二：其一是决定是否在企业内继续该项培训，其二是对培训内容或形式进行改进。所以对于受训者的反应以及学习效果，可以从行为与结果两个方面来看。首先是受训者接受培训后工作行为的变化，是不是在态度和做法有相应的提升或转变;其次是培训的结果是否导致组织相关产出的变化，也就是绩效的提升。一般是通过考核或是问卷调查的形式得出立即的结果，至于长期的影响，则必须从一些量化的指标，经过一段时期的统计才能看出变化量。

第六，做好培训的保障。培训并不全是人力资源管理部门的工作，各个部门一线主管对员工的培训，同样要负起责任。如果要做好培训的保障工作，需要建立健全的培训制度，需要有对培训监督的体制和职能，需要有支持培训的硬件设施和设备。

综上所述，公司要想尽快建立学习型组织，除了持续有效开展各类培训外，更主要的是必须从高层开始做起，通过各种手段在企业内部迅速建立起员工自发学习的组织氛围，通过员工价值的提升从而最终实现企业的持续良性发展。公司要想更好的发展，培训工作势在必行。

参考文献

[1]樊颖娟.房地产公司培训体系问题研究[D].首都经济贸易大学，2010（3）

[2].龚亚平著.企业培训方案评价研究.1997年硕士论文

[3]韦芳.民营房地产企业人力资源管理的现状及解决对策[J].中国商贸

[4]毕结礼主编.企业培训师（中册：企业培训师工作要求）[M].中国劳动社会保障部出版社，2003

篇7

建筑物是指人工建筑而成的产物，包括房屋和构筑物两大类。而房产是将建筑物变为有价值的经济物。下面是小编整理的《房产销售公司管理部工作计划》，供您阅读,参考。希望您能有所收获!

管理工作计划

一、熟悉公司的规章制度和基本业务工作。

作为一位销售经理，本人通过对此业务的接触，使我对公司的业务有了更好地了解，但距离还差得很远。这对于业务员来讲是一大缺陷，希望公司以后有时间能定期为新员工组织学习和培训，以便于工作起来更加得心顺手。

1、在第一季度，以业务学习为主，由于我们公司正值开张期间，部门的计划制定还未完成，节后还会处于一个市场低潮期，我会充分利用这段时间补充相关业务知识，认真学习公司得规章制度，与公司人员充分认识合作;通过到周边镇区工业园实地扫盘，以期找到新的盘源和了解镇区工业厂房情况;通过上网，电话，陌生人拜访多种方式联系客户，加紧联络客户感情，到以期组成一个强大的客户群体。

2、在第二季度的时候，公司已正式走上轨道，工业厂房市场会迎来一个小小的高峰期，在对业务有了一定了解熟悉得情况下，我会努力争取尽快开单，从而正式转正成为我们公司的员工。并与朱、郭两经理一起培训新加入的员工，让厂房部早日成长起来。

3、第三季度的“十一”“中秋”双节，市场会给后半年带来一个良好的开端，并且随着我公司铺设数量的增加，一些规模较大的客户就可以逐步渗入进来了，为年底的厂房市场大战做好充分的准备。此时我会伙同公司其他员工竭尽全力为公司进一步发展做出努力。

4、年底的工作是一年当中的顶峰时期，加之我们一年的厂房推界、客户推广，我相信是我们厂房部最热火朝天的时间。我们部门会充分的根据实际情况、时间特点去做好客户开发工作，并根据市场变化及时调节我部的工作思路。争取把厂房工作业绩做到化!

二、制订学习计划。

做房地产市场中介是需要根据市场不停的变化局面，不断调整经营思路的工作，学习对于业务人员来说至关重要，因为它直接关系到一个业务人员与时俱进的步伐和业务方面的生命力。我会适时的根据需要调整我的学习方向来补充新的能量。工业知识、营销知识、部门管理等相关厂房的知识都是我要掌握的内容，知己知彼，方能百战不殆(在这方面还希望公司给与我们业务人员支持)。

三、制订学习计划。

学习对于业务人员来说至关重要，因为它直接关系到一个业务人员与时俱进的步伐和业务方面的生命力。我会适时的根据需要调整我的学习方向来补充新的能量。加强自己思想建设，增强全局意识、增强责任感、增强服务意识、增强团队意识。积极主动地把工作做到点上、落到实处。我将尽我的能力减轻领导的压力。

四、市场营销策略。

应在此列出主要的市场营销策略纲要，或者称之为”精心策划的行动”。在制定营销策略时往往会面对多种可能的选择，每一目标可用若干种方法来实现。例如，增加10%的销售收益的目标可以通过提高全部的房屋平均售价来取得，也可以通过增大房屋销售量来实现。同样，这些目标的每一目标同样也可用多种方法取得。如促进房屋销售可通过扩大市场提高市场占有率来获得。对这些目标进行深入探讨后，便可找出房屋营销的主要策略。

策略陈述书可以如下所示：

目标市场：高收入家庭，特别注重于男性消费者及各公司，注重于外企。

产品定位：质量高档的外销房。有商用、住家两种。

价格：价格稍高于竞争厂家。

配销渠道：主要通过各大房地产公司销售。

服务：提供全面的物业管理。

广告：针对市场定位策略的定位的目标市场，开展一个新的广告活动，着重宣传高价位、高舒适的特点，广告预算增加30%。

研究与开发：增加25%的费用以根据顾客预购情况作及时的调整。使顾客能够得到的满足。

房产销售公司管理部工作计划

房地产行业一直是带动国家经济发展的重要行业之一，尤其是最近几年，我国房地产事业取得了巨大的发展，不过也产生了很多的泡沫，导致全球金融危机到来之后我们国家的房地产行业出现了巨大的危机。为了应付这次危机，我们相处了很多的办法，但是都是治标不治本，所以我们一定要相处一个号的办法和计划来。

一个好的房地产营销方案必须有一个好的计划书，以在整体上把握整个营销活动。市场营销计划更注重产品与市场的关系，是指导和协调市场营销努力的主要工具、房地产公司要想提高市场营销效能，必须学会如何制订和执行正确的市场营销计划。

房地产营销计划的内容

在房地产市场营销中，制订出一份优秀的营销计划十分重要。一般来说，市场营销计划包括：

1.计划概要：对拟议的计划给予扼要的综述，以便管理部分快速浏览。

2.市场营销现状：提供有关市场，产品、竞争、配销渠道和宏观环境等方面的背景资料。

3.机会与问题分析：综合主要的机会与挑战、优劣势、以及计划必须涉及的产品所面临的问题。

4.目标：确定计划在销售量、市场占有率和盈利等领域所完成的目标。

5.市场营销策略：提供用于完成计划目标的主要市场营销方法。

6.行动方案：本方案回答将要做什么?谁去做?什么时候做?费用多少?

7.预计盈亏报表：综述计划预计的开支本文

8.控制：讲述计划将如何监控。

一、计划概要

计划书一开头便应对本计划的主要目标和建议作一扼要的概述，计划概要可让高级主管很快掌握计划的核心内容，内容目录应附在计划概要之后。

二、市场营销现状

计划的这个部分负责提供与市场、产品、竞争、配销和宏观环境有关的背景资料。

1.市场情势

应提供关于所服务的市场的资料，市场的规模与增长取决于过去几年的总额，并按市场细分地区细分来分别列出，而且还应列出有关顾客需求、观念和购买行为的趋势。

2.产品情势

应列出过去几年来产品线中各主要产品的销售量、价格、差益额和纯利润的资料。

3.竞争情势

主要应辨明主要的竞争者并就他们的规模、目标、市场占有率、产品质量、市场营销策略以及任何有助于了解其意图和行为的其他特征等方面加以阐述。

4.宏观环境情势

应阐明影响房地产未来的重要的宏观环境趋势，即人口的、经济的、技术的、政治法律的、社会文化的趋向。

三、机会与问题分析

应以描述市场营销现状资料为基础，找出主要的机会与挑战、优势与劣势和整个营销期间内公司在此方案中面临的问题等。

经理应找出公司所面临的主要机会与挑战指的是外部可能左右企业未来的因素。写出这些因素是为了要建议一些可采取的行动，应把机会和挑战分出轻重急缓，以便使其中之重要者能受到特别的关注。

只要按照上面的销售计划来工作，即使不能够回到前几年销售高峰的时候，也会回到一个不错的境界，因为我们是根据我们最实际的情况来工作的，这样我们的销售工作才会做到。相信我们的国家经济一定会很快的恢复过来，而我们的房地产市场一定会恢复繁荣!

房产销售公司管理部工作计划

不知不觉，进入公司已经有1年了。也成为了公司的部门经理之一。现在201x年将结束，我想在岁末的时候写下了201x年工作计划。

转眼间又要进入新的一年201x年了，新的一年是一个充满挑战、机遇与压力开始的一年，也是我非常重要的一年。生活和工作压力驱使我要努力工作和认真学习。在此，我订立了本年度工作计划，以便使自己在新的一年里有更大的进步和成绩。

一、销量指标：

上级下达的销售任务30万元，销售目标35万元，每个季度7.5万元

二、计划拟定：

1、年初拟定《年度销售计划》;

2、每月初拟定《月销售计划表》;

三、客户分类：

根据接待的每一位客户进行细分化，将现有客户分为a类客户、b类客户、c类客户等三大类，并对各级客户进行全面分析。做到不同客户，采取不同的服务。做到乘兴而来，满意而归。

四、实施措施：

1、熟悉公司新的规章制度和业务开展工作。公司在不断改革，订立了新的制度，特别在业务方面。作为公司一名部门经理，必须以身作责，在遵守公司规定的同时全力开展业务工作。

2、制订学习计划。学习，对于业务人员来说至关重要，因为它直接关系到一个业务人员与时俱进的步伐和业务方面的生命力。适时的根据需要调整我的学习方向来补充新的能量。专业知识、管理能力、都是我要掌握的内容。知己知彼，方能百战不殆。

3、在客户的方面与客户加强信息交流，增近感情，对a类客坚持每个星期联系一次，b类客户半个月联系一次，c类客户一个月联系一次。对于已成交的客户经常保持联系。

篇8

1.储蓄业务风险管理情况

我国商业银行储蓄业务主要设置单人临柜或双人临柜，日常处理业务通过复核和事后监督确保业务合规办理。账实进行分管，单人临柜的每日进行对账查库，重要凭证设置登记簿。每日营业终了扎平账后要与现金核对相等。

2.消费信贷业务风险管理现状

（1）个人住房贷款。我国商业银行开办个人住房贷款主要是和房地产开发商签订合作协议，只对签订合作协议的房地产项目开办个人住房贷款。其风险控制的环节，主要是对房地产开发商和房地产开发项目进行评估，一般只有三级以上资质的房地产开发企业才允许做个人住房贷款，对房地产项目重点审核房价和其前景，防止烂尾工程。对贷款申请入主要审核收入证明及其年龄，同时要求房地产开发商与银行签定回购保证书。

（2）汽车消费贷款。银行开办的汽车消费贷款主要是和汽车经销商签订合作协议，消费者贷款买车，需向保险公司购买保证保险。银行主要审核贷款人收入证明及是否是本地户口。

3.信用卡业务

信用卡的风险管理重点是对信用卡申请人进行信用把关，要求提供担保人或交纳保证金。银行通过每日对信用卡透支情况进行跟踪，对发现的不寻常透支情况及时进行催收，通过催收情况发现风险点。

二、存在的问题

1.储蓄业务

（1）银行部分储蓄网点内部管理尚待加强。我国商业银行部分储蓄网点未健全相应的内控体系，没有严格按规章制度的要求办理业务，责任不清，漏洞较大，使犯罪分子有机可乘，如存在没有每日进行对账、印章重要凭证管理混乱、挂失未按要求进行查保等现象。

（2）对储蓄网点监控不力。银行对储蓄网点的检查监督管理较弱，致使储蓄网点不合规的问题较多，难以有效防范风险。如存在不按规定定期对储蓄网点进行检查，事后监督对传票审核不严格、不及时，存在封包积压等现象。

2.消费信贷业务

（1）对房地产项目缺乏准确评估。我国商业银行与房地产开发商签订项目合作协议，主要审查其财务情况和即将开发的项目情况，防止工程项目烂尾。对房地产开发商的财务状况审查较为容易，但对房地产开发项目的审查则较难，银行缺乏有经验的房地产项目评审人才，很难对开发商的项目作出较为准确的判断。

（2）对贷款申请人的信用状况难以把握。银行审查贷款申请人是否符合条件的重要依据是其收入证明，但收入证明的真实性较难判断，即使收入证明真实，其负债情况也无从了解，同时贷款申请人将来的收入变化也将直接影响其偿还能力。

（3）我国商业银行消费贷款在实际业务操作中面临许多技术性问题，形成了潜在性风险。一是汽车消费贷款要求消费者向保险公司购买保证保险，但保险公司保险合同规定如果消费者未向保险公司连续投保机动车辆损失险、第三者责任险、盗窃险、自燃险的，保险公司将免除责任，即如果消费者脱保，保险合同将无效。二是个别地市，某些房地产开发商未完全缴纳土地出让金即可办理土地使用证，使银行贷款存在较大风险。三是汽车消费贷款中，如果借款人将所购汽车先行变卖后逃逸，由于《担保法）规定必须先处置抵押晶再向保证人索赔，银行将无法获得保险公司的赔款。四是保险合同规定保险公司负责偿还借款人所欠款项，但以不超过保险金额为限，逾期利息、罚息等保险公司不负责赔偿。五是部分地市不能办理抵押预登记，开发商有可能将在银行办理房产按揭贷款的在建工程和所属土地进行再次抵押，或将同一套房产重复办理按揭。

（4）我国商业银行尚未出台明确的可操作的贷后检查管理办法，消费信贷贷后管理较为簿弱。

3.信用卡业务

（1）犯罪分子利用信用卡作案猖獗，以冒名申请或运用高科技手段伪造信用卡骗取银行资金的案件时有发生，防范案件任重道远。

（2）对信用卡申请人的信用状况较难判断。银行对信用卡申请人的风险控制主要是要求提供担保人或交一定数额的保证金，但对信用卡申请人本人的信用状况无法评估，很难辨别其办卡意图，在风险控制上存在较大漏洞。

三、零售业务面临的潜在风险

1.储蓄业务

储蓄业务可能面临的主要风险是操作风险，可分为内部作案、外部作案、内外部相互勾结作案。内部作案主要是内部管理不严，不按规章制度办理业务，如印章、重要凭证等保管混乱，每日营业终了不进行查库等，致使犯罪分子有机可乘。外部作案是犯罪分子利用伪造存折、盗取密码等手段进行冒领。内外相互勾结作案是利用银行内部管理松散盗取储户存款。

2.消费信贷业务

（1）操作风险。一是银行内部人员利用银行管理不严、内控制度没有得到有效建立等问题，违规发放贷款，骗取银行资金所造成的风险。二是银行外部人员利用银行管理方面存在的漏洞，申请消费贷款骗取银行资金。如房地产开发商或汽车经销商指使工作人员向银行申请贷款套取银行资金，或犯罪分子利用伪造的证明材料申请贷款骗取银行资金。三是内外部人员相互勾结骗取银行资金。

（2）信用风险。对于个人住房贷款，由于我国住房市场以销售期房为主，住房贷款的信用风险包括开发商的信用风险和借款人的信用风险，对于汽车消费贷款主，是借款人的信用风险。房地产开发商的信用风险主要是指房地产开发商的财务存在问题，或开发的项目超过其承受能力，或投资决策出现失误导致项目开发失败，致使后续资金不能跟上，房地产项目出现烂尾。借款人的信用风险是指借款人由于收入下降、失业等原因导致清偿力下降，难以归还银行贷款产生的风险。

（3）法律风险。法律风险主要是指目前我国商业银行办理的消费贷款业务在程序和合同上存在诸多法律滑洞，当借款人出现清偿困难时，银行对抵押物进行处置时在法律上将面临不利局面。一是银行办理住房消费贷款要求房地产开发商签订回购协议，要求如果贷款人无力偿还贷款，将由房地产开发商将住房回购，偿还银行贷款。但由于《担保法》规定公司不能给个人担保，一旦发生贷款人无力偿还贷款情况，房地产公司可凭此进行抗辩，银行难以胜诉。二是我国尚五个人破产法，当处置的抵押物不足以补偿银行贷款时，难以向贷款人继续追索。三是当贷款人出现无力偿还贷款时，银行可能面临执行难的问题。如住房贷款，一旦银行要求贷款人交出住房，政府可能本着安定团结的目的进行干预，使银行的要求难以得到执行。四是贷款人申请办理消费贷款，银行无法辨别其资金来源的合法性，如果贷款人的资金来源涉及贪污等不合法渠道，将使银行债权落空。

（4）市场风险。市场风险指价格风险，主要包括抵押物价格风险、利率风险和人民币币值风险。抵押物价格风险指借款人的住房、汽车等抵押物有可能出现价格下跌的风险，特别是汽车，一旦经过使用其价格有较大幅度的下降，同时抵押物的价值评估也因评估机构的不同而出现差异。抵押物的价格下跌将使银行的贷款存在不能得到全额清偿的风险。利率风险主要指利率水平上升带来的风险。消费贷款属于中长期贷款，一般贷款期限长达10—20年，当前我国利率水平较低，但从中长期看利率走势却不定，一旦利率水平出现上升趋势，有可能使银行出现利率倒挂的风险。在我国金融市场缺乏金融期货、期权等避险工具的情况下，利率风险很难转嫁出去。人民币币值风险主要指人民币贬值风险，如果人民币发生贬值，将使银行中长期债权遭受较大损失。

（5）流动性风险。流动性风险是指当消费信贷额增长到一定水平时，银行将产生流动性风险。由于消费贷款为中长期贷款，需要中长期资金来源对应，在西方商业银行消费贷款达到银行资产总额的15%时，就有可能产生流动性风险，银行头寸出现不足。我国当前以定期存款为主，消费贷款总量不大，不会产生流动性风险。但如果我国商业银行的消费贷款发展规模增长过快，超过银行资产额的一定比例，一旦存款结构发生变动，活期存款大于定期存款，将使银行产生流动性风险。

3.信用卡业务

（1）操作风险。信用卡的操作风险主要有以下几类，一是犯罪分子利用先进的高科技手段伪造信用卡进行透支所造成的风险；二是在银行疏于防范的情况下，信用卡申请人利用假证件等申请办理信用卡所造成的风险；三是内部管理不严，不进行每日对账、不检查授权记录等所造成的风险，或内外部人员相互勾结实施信用卡诈骗所造成的风险。

（2）信用风险。对信用卡申请人审查不严，导致部分动机不纯的申请人获得信用卡，并恶意进行透支所造成的风险，或持卡人失业、收入下降等原因，难以归还透支款。

四、对策建议

1.储蓄业务

（1）加强对储蓄人员的岗位培训，制定储蓄业务操作手册。加强对储蓄人员的岗位培训，应重点以储蓄业务的规章制度、操作规范和违章操作所导致的风险案例进行培训，使员工加强对风险的认识，自觉遵守规章制度，减少违章操作。同时银行应根据储蓄业务流程，制定标准的操作步骤，对每一环节的重点注意事项给予清晰的标明，使员工能够按照操作手册规范地办理业务，降低差错发生概率，有效防范风险。

（2）加大检查力度，建立储蓄业务员工轮岗制度。银行应加大对所辖储蓄网点的检查力度，健全储蓄网点的内控体系，严格储蓄网点的业务操作。建立员工轮岗制度，定期（如每年）对储蓄业务人员进行轮岗，加强风险防范。

（3）进一步整合储蓄网点，提高管理质量。我国商业银行储蓄网点较多，使得监督管理力量相对显得不足。银行应对一部分发展潜力不大，或管理上存在困难的储蓄网点进行撤并，而对有发展潜力的储蓄网点进行升格，优化银行营业网点结构，提高分理处以上级别的营业网点比例，有效加强管理。

2.消费信贷业务

（1）资产证券化。将银行的消费贷款交由专业的资产证券化机构SPV进行组合设计、打包，在债券市场上出售给投资者，使该部分贷款从银行的资产负债表上消失，可有效化解银行消费贷款的市场风险和流动性风险。我国应加强债券市场建设，扩大债券品种，支持银行开展贷款证券化，引导建立资产证券化的专业机构，完善金融市场体系。

（2）建立客户信息查询系统。银行应把在该行办理储蓄、信用卡、消费信贷等业务的客户资料进行整合，建立一套客户综合查询系统，以方便银行全方位了解客户的信息，如资产状况、负债状况、业务交易情况等，对客户进行充分调查，有效防范风险。在此基础上，通过人民银行或银行业协会，联合各家商业银行对客户过去的信用状况进行综合整理，以形成统一的客户信用状况查询系统。

（3）聘请行业专家参与银行房地产项目评估和培训。银行应加强与资产评估公司、房地产开发企业以及行业内资深专家的联系与合作，聘请专业人士参与银行的项目评估，对房地产行业进行分析，对客户经理、风险管理人员进行培训，使银行业务人员在工作和学习中不断得到锻炼，提高项目评估水平。

（4）建立客户信用评分系统。客户信用评分系统是银行风险管理体制的重要组成部分，通过对客户进行信用评分决定贷与不贷以及授信额度的大小，使银行贷款审批具有客观的参考标准，是实行消费信贷业务人个审批制的基础。银行应委托专业机构开发适合本地区的客户信用评分系统，以提高银行信用评估水平，增强防范风险的能力。

（5）加大对消费信贷业务的资源配置，强化贷款“三查”制度。建立贷后情况调查台账，通过定期与客户取得联系，了解客户情况，及时防范风险。对消费信贷业务应配置更多资源，如增加人力，充分保证信贷员有更多精力投入贷款“三查”，特别是贷后管理。

3.信用卡业务

篇9

关键词：房地产；财务管理；成本控制管理

高速发展的房地产市场逐渐减缓了步伐，更加注重于长久平稳的发展。然而，过于平静的发展速度也使得企业在前期建设过程中的问题得以暴露。传统的房地产企业财务管理与成本控制管理模式已经跟不上时展要求，不仅不能为房地产企业的发展提供有效的帮助，在一定程度上更是阻碍了我国房地产企业更快更好的发展。因此，为满足时展要求，中国房地产企业财务管理与成本控制管理模式均需得到进一步的革新发展。

一、房地产开发企业财务管理与成本控制的重要性

作为中国国民经济发展的重要支柱之一，房地产的发展对于我国经济发展建设具有关键性意义。然而由于当前我国房地产行业发展过于迅速，大量房地产企业急于涌入市场，导致我国房地产市场出现了管理方面的缺口。为此，房地产企业想要得到长足的发展，就必须要加快自身财务管理和成本控制管理的完善，以增强自身的市场竞争力。例如，企业在完善自身成本管理体系时，可以充分利用工程性选择系统，通过科学的精确计算出企业运行将会产生的成本消耗，以保障企业实际运行的顺利。与此同时，积极推动企业内部财务管理与成本控制的协同管理建设，更加有利于综合企业资源，调动企业发展因素，推动企业的综合性发展。

二、房地产开发企业财务管理与成本控制存在的问题

(一)前期工作重视不足

大部分房地产企业之所以会在财务管理与成本控制管理上出现问题，最主要的原因就是忽视了做好企业前期工作的重要性。目前，更多的房地产企业将重心都放在工程实施过程中的成本控制上，反而忽视了前期成本预算以及财务计划的制定。因此，这种不成熟的财务管理模式很有可能导致房地产公司财务管理的崩溃。前期工作准备不充分主要表现在成本预算控制上没有从实际出发，过分压低费用预算，从而降低了企业管理者的危机感。而在实际的工程运行过程中，这种模式很可能会导致成本出现过度膨胀现象。因此，我国大部分房地产企业应该引起对前期准备工作的重视，从实际出发，降低工程实施风险。

(二)控制机制尚待完善

由于我国房地产市场仍然处于不成熟的状态，因此很多控制系统建设都需要得到进一步的完善。年轻的中国房地产市场仍然缺乏长久发展的经验与经历，并且市场规章制度的完善速度跟不上与发展迅速的房地产企业相反，更多的市场规章制度没有得到及时的健全。例如，在前期企业招标环节，由于我国房地产市场缺乏相应的管理部门及制度，因此对市场的有序性造成了一定的影响。同时对于整个中国房地产事业而言，也是一块巨大的绊脚石。因此，中国房地产事业想要得到长足的发展，就必然要完善市场控制机制，加强相关部门的职能建设，保障房地产市场的有序性。

(三)成本控制体系不够健全

在房地产工程具体实施的过程中，我国企业在成本控制管理方面仍然缺乏健全的管理机制保障。房地产开发包含了征地、开发、施工、交付等一系列漫长的环节，每一个环节都需要有大量的资金以及足够的时间保障，因此，为保障整个房地产开发工作的顺利进行，就必须要保障成本得到科学的计算与控制。而成本控制不仅仅是初期工程预算与最终交付时得出的一个数字，而是贯穿整个工程实施过程中的重要线索。传统的房地产企业管理者仅仅将成本控制定义为人工控制，并没有对房地产市场产品进行深刻的探究，导致了成本控制工作出现盲目性。而这种不科学的成本控制管理形式很有可能造成企业与市场的脱节，无法保障企业管理者对企业工程成本控制做出科学系统性的管理。从而导致我国房地产市场出现无序的状态，阻碍我国房地产市场的革新与进步。

三、加强房地产开发企业财务管理与成本控制策略

(一)加强对前期财务工作的重视

第一：做好企业日常基础财务管理工作，为财务管理打下坚实基础。当前，大部分中国房地产企业对财务管理方面重视度不够，因此，相关管理功能也不够健全。因此，为做好企业财务管理工作，就需要企业从观念与制度两方面进行努力。首先企业应提高自身对于财务管理工作的关注度，认识到前期财务准备工作的重要性。其次，相关财务管理层需要对企业日常基础财务具有全面的了解，并且根据自身的专业知识对企业财务做出科学合理的规划。此类具备了实际情况考量与科学专业性于一体的财务规划，不仅能够使企业财务管理与发展前景更加明朗化，更能够协助企业决策层根据企业实际财务状况做出合理、科学的工程实施决策。第二：提高财务管理人员财务管理水平，增强企业财务管理能力。房地产企业的员工构成不仅仅应该以房地产专业人员为主，更重要的还应具备专业性的财务管理团队，为房地产企业发展提供坚实的后援。首先在员工的招聘时期就应该对应聘人员提出硬性的专业要求，保障招聘人员具备高度的专业性。其次，相关房地产企业也应该推出相应的专业培训计划，聘请专业财务管理规划老师对新老员工进行统一培训，推动公司财务管理人员具有一致的专业水平。第三：优化企业资本结构管理，提升企业资本使用率。在某种特定的条件下，合理的资产负债能够有效提高企业资金的使用率。企业财务管理者可以在对工程做出实际财务考察之后，结合企业现实财务状况对财务规划做出适当的调整。这就需要财务管理者自身增加对企业总体财务状况的全面了解，及时把握市场融资发展方向，根据市场环境调整企业财务规划，加强资金利用灵活度，从而推动企业资金利用率的提升。

(二)建立健全企业的建设机制

健全的企业建设机制是保障企业顺利发展的脊梁。全面的企业建设机制包括科学合理的招标制度、工程设计机制以及工程监管部门。首先，相关应该主动完善招标制度，严禁不公平不合理招标形式破坏我国房地产市场秩序。同时，企业应该加强对工程设计的要求，全面提高自身工程设计质量，打造良好的企业口碑。最后，更重要的是要使工程监管部门规范化，有效保证工程后期监管工作的到位。三位合一的企业建设机制有利于规范化中国房地产市场，为更多房地产企业带来发展机遇。

(三)做好协同管理规划

积极做好财务管理与成本控制管理的同一管理规划，有利于房地产企业资源的充分利用，达到双赢效果。房地产企业管理层应该主动推进财务管理与成本控制管理的统一，积极促进部门间的合作，合理分配资源，使企业资源能够得到有效利用。具体而言，管理层应该根据公司实际财务情况，统一出台企业财务管理与成本控制管理方案，综合财务管理部门与企业其他部门的多方面意见，保证企业财务管理方案具有高度可行性。

四、结语

作为中国经济发展中不可或缺的一部分，房地产市场的活跃是保障中国特色社会主义经济实现飞跃的重要条件之一。而传统的房地产财务管理与成本控制管理模式已经开始对房地产经济的发展产生了一定的阻碍，因此，我们需要积极转变目前中国房地产企业财务管理与成本控制管理形式，积极推动传统房地产企业的转型，从而为中国经济的建设做出努力。

作者:赵花 单位:兰州瑞新世纪房地产有限公司

参考文献：

[1]张美萍.浅析房地产开发企业财务管理与成本控制[J].财经界(学术版)，2016(05)：269-352.

[2]张华.房地产企业财务管理与成本控制协同管理的研究[J].财会学习，2016(01)：19-20.

[3]储芸.解析房地产企业财务管理与成本控制协同管理[J].时代金融，2015(33)：169-172.

篇10

房地产企业开发是复杂且综合性强的一种经济活动，在房地产企业建设的进程当中，因为成本管理体系不成熟，最终导致项目整体成本无效。随着科技的不断进步与发展，房地产企业生产经营环境正一步步走向成熟，房地产企业将成本管理作为企业发展的新的利润增长点，是房地产企业在日渐激烈的市场竞争力中晋升的关键措施。现如今，买方市场在市场中的比例较高，对于房地产企业的竞争，每一个细化市场中都很激烈，但是大多数生产的都是相同质量的产品，大同小异。如果房地产企业比竞争对手具有更大成本优势，那么它将具有更强的核心竞争力。

一、房地产企业实行成本管理的意义

所谓房地产成本，是指房地产企业在生产、销售房地产产品过程中而花费的各项耗费之和，其中主要包括前期工程费、土地征用及拆迁补偿费、基础设施费、贷款利息、管理费、公共配套设施费、建筑安装工程费、税费以及其他费用。成本控制在房地产企业生产过程中是一项重要工作，是一个企业持续稳定发展的系统工程。一个企业成本管理的领先是企业在日渐激烈竞争中取胜的重要战略之一，更多的企业不断打响开源节流、降低支出的口号。事实上，任何企业无论采取何种方法及措施，都无法取代成本预算控制管理这一项工作。从长远看，对于房地产企业而言，有效的成本控制管理是企业必须重视的问题。由于成本管理指标是一种经济指标，成本指数显示房地产商的工作是好还是坏。开展成本管理工作，有利于促进生产管理，提高房地产企业的综合管理水平，所以房地产企业实行成本预算控制管理势在必行，抓好这项管理工作可以带动全局。

二、房地产企业成本管理存在问题

1.对成本管理意识较弱

目前，只有小部分房地产企业达到了全要素、全方位的成本管理，其余大部分房地产企业都没有实现成本的有效管理。一些房地产企业认为设计阶段的成本管理是重点，其他阶段对成本管理影响很小，部分房地产企业认为只有原材料和设备的提供才是成本管理的关键，这种观点是不全面的。成本管理已经成为房地产企业现代成本管理的中枢，应当将成本控制放在与企业经济效益对等的位置上，对于项目的开发，房地产开发企业应当明确成本核算对象，并对其进行全面、科学、合理地分析。领导要明确成本控制的目标，坚持培养成本控制人员的专业性。如今房地产企业建设道路愈来愈精细化了，只有更精细的企业成本管理理念，才能促进企业的蓬勃发展。

2.缺乏先进的成本管理方法

目标成本法、定额法是主要的成本管理方法，是房地产企业成本管理的传统方法。由于这种方法报告的时效性相对滞后，所以这种核算方法无法充分发挥成本管理的作用。房地产企业的成本管理理念，以节约并降低成本、节省用度为标准，以成本节省为主导的传统成本管理方法，不便于合理计算成本，不利于全面分析房地产企业在特定产品、间接费用分配的精确性和合理性，使用单一的成本计算分配标准，会间接导致成本分配信息失真，成本信息精确度降低，损伤房地产公司为未来业绩支出一些短期看起来成本高昂费用的积极性，从而影响房地产公司的技术创新和产品升级。生产管理缺乏全面考虑，没有真正形成系统的成本管理方法，不利于对成本的宏观调控。

3，没有完善的成本管理制度体系

尽管一些房地产企业已经建立了相对完整的成本管理系统，但是，没有真正考核工作效果，或者只是注重处罚，不注重奖励或奖励力度不够，严重打击职工的积极性，损害了职工的利益，也给企业带来间接影响。企业能否有效地将权利与责任相结合，是每一个员工所关心的。房地产行业是资本密集型行业，是一个涉及大量资本运营的发展过程，是一个资金运营成本较高的产业。虽然大多数房地产企业都很重视成本管理，但因为管理经验不足，没能及时在公司内部建立起标准的成本管理系统，包含规章制度、岗位职责和掌控流程等，许多房地产企业也没有设立专门的成本管理部门。

三、加强房地产企业成本管理的策略

1.树立房地产企业成本管理的意识

大多数员工应当树立良好的成本管理意识，提高员工的成本管理意识，提高员工专业知识水平，使其全面参与到房 地产管理工作中。加强成本管理，充分认识成本和收入之间的紧密联系，贯通技术与经济结合、生产与管理并重的原则，加强宣传教育，提高职工的成本意识。房地产企业管理者要提高职工的自主管理意识，在日常成本管理中，积极地采用约束与激励机制，达成自主管理，从而有效降低成本。

2.加强成本管理技术运用

全面了解公司的成本结构和管理，提高其竞争优势。在现代房地产企业中，间接成本占很大一部分，它的结构和归属性彻底变化，在生产过程之外也产生很多费用，它以顾客链为导向，以价值链为中心，完全转变了房地产企业的“工作流程”，强调协调内部和外部客户之间的关系，房地产企业要协调各个部门、各个环节之间的联系，对房地产企业的需求、材料的供应、生产和销售环节的操作形成连续，同步“工作流程”。通过作业分析，对房地产开发企业流程优化改造，消除所有不能增加价值的作业，选择成本较低的作业，真正做到房地产企业的持续作业改进，提高作业效率。通过流程优化重组，结束部门之间繁琐的文件传递和工作交接，减少审核和监督，提高房地产开发流程的运转效率，促进房地产企业的整体优化，建立房地产企业的竞争优势。通过加强房地产企业的成本控制，不断提高成本控制水平，确保企业获得最大经济效益。

3，加强全面预算管理

先进的信息技术现已被广泛用于房地产企业管理领域。房地产企业是一个投资大、高风险、长周期的行业，大部分都采用成本高、效率低的经营方式，为了改变这种经营方式，企业必须扩展实时跟踪信息管理系统，为每个房地产企业提供准确、有效路径和有利信息。另外合理、全面的预算管理能够进一步提升房地产企业的全面预算管理能力和水准，促进房地产企业经济效益和社会效益的协调。房地产行业是一个资金聚集型行业，资本成本高，当设定的预算方向可以反映为股东所创造的超过资本本金的价位时，房地产企业进行有效预算管理就显得尤为重要，针对房地产行业的特点，每一个房地产企业都需要根据自身特点做出符合企业实际经营情况的全面预算。建立与房地产行业特点相一致的预算指标，主要体现为高度集中的房地产业务，要有一个准确定位的成本管理责任。预算的编制一定要根据房地产企业的发展目标和策略编写，组织各部门编制预算。预算经审批后，为了确保预算的执行体系全面具体，要将其落实到各个部门、各个岗位上，所有执行人员必须认真负责。成本管理主要做的是管理，不仅要做项目成本管理，建立起良好的成本概念，也要加强绩效考核。由于建立成本控制是每个人的责任，因此，每个级别的组织都需要人员参与、合作，每个人都应参与活动和评估，对不合理的需要、不规则的设计等不同节点的控制，都是保证项目成本控制顺利实现的重要条件。成本控制是通过项目载体，以及实现过程中涉及到所有相关部门来得以实现最终控制，这是相互匹配的问题，通过有效合作，将项目进度管理、成本管理和基金管理有机地结合起来，实现利益最大化，提供良好的风险预警。

4.建立先进的成本管理体系

目前，对影响成本管理的房地产企业来说，成本管理体系的建立是以标准成本管理为基础，采用系统管理的方法，确定定额管理的全过程，把所有产品的买卖情况作为投资和开发新产品的基础策略，进行成本动因分析，鼓励经营人员把主要精力放在能源管理、备件管理、工模具管理、外围工程管理等方面，明确各个岗位成本核算员工的具体职责，实现房地产企业成本管理的全面覆盖，为房地产企业工序成本不断降低提供制度保障。要制定目标成本的考核机制与管理办法，做到目标明确、责任明确，以此确保成本的可控性。建立行之有效的各种机制，借助房地产企业的^管理系统，提高数据的系统性和准确性，实现数据共享，提高房地产作业成本法的运用效率，降低实施难度，减少管理成本，增加企业的整体效益。