购小产权房合同范文
时间：2023-03-27 12:32:59
导语：如何才能写好一篇购小产权房合同，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
篇1
甲方——卖方
乙方——买方
关于乙方向甲方购宜,双方经协商,达成协议如下:
一、甲方将其拥有独立产权的位于某市/区——的房屋(房屋所有权证编号 ,建筑面积 平方米)以人民币 元整(￥ _)出售给乙方。乙方愿意以上述价格向甲方认购该房。
二、甲方承诺:
1 向乙方提供符合要求的房屋资料以备查核。
2 保证对出售的房屋拥有独立产权。
3 保证该出售房屋未予出租。
4 自签订本协议起,保证将该房屋按约定价格售给乙方,期间不得反悔或将房屋出售给第三人。5 按照前述业务的需要,及时签订各项合同文件和办理各种手续。
5 在办理产权过户时,应依要求将房屋产权资料交付贷款银行或贷款银行认可的机构持有。
三、乙方承诺:
1 保证按要求付清房费,予以贷款清还等。
2 按国家要求不改变房屋的结构。
3 按照前述业务需要,及时签订各项合同文件和办理各种手续,并承担各项费用。
4 在办理房屋过户时,应依要求将房屋产权资料交付贷款银行或其认可的机构持有。
四 违约责任
1 甲方违约,拒绝将房屋出售给乙方,应向乙方赔偿因此受到的损失。
2 乙方违约,没有向甲方购买房屋,应向甲方赔偿因此受到的损失。
五 协议的定立、履行、接触、变更和争议的解决适用中华人民共和国法律。
六 协议自双方签字或盖章之日起生效。
七 协议壹式两份,双方各执壹份。
甲方: 注明日期
乙方: 注明日期
小产权购房合同范本如何写
出售方(以下简称甲方)：
买受方(以下简称乙方)：
居间方(以下简称丙方)：天津×××房地产经纪公司
根据《中华人民共和国合同法》、《中国人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙、丙三方经友好协商，对所签订的关于天津市×××房产交易而签署的《天津市存量房屋买卖合同》、《过户、按揭合同》和《成交确认书》作如下补充：
1、经甲乙双方协商一致，甲方净得款项为人民币××元整(￥××.00元)。丙方的服务费以甲方净得款项为基础收取，由乙方交纳。乙方承担此套房屋所有费、过户费及过户时产生的所有税费。
2、经甲乙双方协商一致，该房屋购房定金为人民币×万元整(￥×0000.00元)，乙方最迟于××年××月××日前将此房的购房首付款人民币××元整(包含定金人民币×万元整在内)自行过给甲方，以三方签署的定金收付书及甲方首付款收到证明为准，丙方经纪人陪同。所有定金冲抵购房款。
4、经甲乙双方协商一致，本协议签订后甲乙双方不得反悔。如乙方反悔，则甲方不予退还定金，并支付甲方合同额10%作为违约金。如甲方反悔，则甲方双倍退还定金给乙方，并支付乙方合同额10%作为违约金。
5、经甲乙双方协商一致，甲乙双方自行过首付款，自行物业交割，丙方经纪人陪同。尾款部分见契税票后(也可为见房本，契税票对卖家有利，房本为买家有利)由银行直接放款给甲方。(上条为没有资金托管的首付，做资金托管的应该另行规定)
6、经甲乙双方协商一致，在甲方证件齐全、积极配合的情况下，乙方最迟于××年×月××日前办理完房屋全部交易手续，保证甲方在此日期前收到总售房款人民币×××元整(￥××0.00元)，如逾期乙方须以日为单位向甲方支付违约金，违约金按日计算为房款总额的万分之×。 (上条对卖房有利，违约金较高。可再约定，如为应付房款与已付房款之差的万分之××)
7、经甲乙双方协商一致，在乙方贷款获得批准，甲方应在个工作日内配合乙方完成过户手续。
8、经甲乙双方协商一致，在甲方收到房屋全款人民币××整(￥××00.00元)后的××个工作日内将房屋腾空交给乙方，房屋交付给乙方后仍留在室内的物品则视为甲方放弃，乙方可任意处置。如甲方逾期交房，违约金按日计算为房款总额的万分之×(此条对买房有利)。丙方陪同甲乙双方自行处理此套房屋的物业交割手续。
9、经甲乙双方协商一致，甲方将房屋内现有的固定设施留给乙方，其中包括空调×部，抽油烟机×个，燃气热水器×个，燃气灶×个，……，已固定在墙体上的柜子不予拆除。
10、经甲乙双方协商一致，甲方在双方过户后×个月内把户口从××房内迁出。
11、经甲乙双方协商一致，……(关于物业交割，各承担各的费用)
12、经甲乙双方协商一致，甲方应在×个工作日内完成央产房上市手续，上市相关费用应由甲方支出。(如为第一次上市的央产房，需要这条。有些超标的需要补不少钱。但要注意，交易时的土地出让金一般还是乙方出的，没多少)
13、如在交易过程中国家政策有变动，以政策变动后为准。
此补充协议与《天津市存量房屋买卖合同》、《过户、按揭合同》和《成交确认书》具有同等法律效力，如有冲突以此补充协议为准。
此协议一式三份，甲、乙、丙方各执一份：
甲方：
乙方：
丙方：
年月日
有关小产权房购房协议书
合同双方当事人：
出卖人：
法定代表人： 联系电话：
买受人姓名：
身份证
地址：
联系电话：
电话：
买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：
第一条 买受人所购商品房的基本情况
买受人购买的商品房(以下简称该商品房)__层__号房。该商品房的用途为__，属__结构，层高为__米 ，建筑层数地上__层，地下__层，暂定名__。该商品房阳台是【封闭式】【非封闭式】。
该商品房合同约定建筑面积共__平方米，其中，套内建筑面积__平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积__平方米
第二条 计价方式与价款
出卖人与买受人约定按下述方式计算该商品房价款：
按建筑面积计算，该商品房单价为(人民币)每平方米__元，总金额(人民币)__千__百__拾__万__千__百__拾__元整。
第三条 面积确认及面积差异处理
根据规定按照房地产管理局相关部门实测面积，多退少补。 ;
第四条 付款方式及期限
买受人按下列第__种方式按期付款：
1.一次性付款
买受人在签订本合同时，一次性付清所购房屋全部房款。
2.分期付款
第五条 买受人逾期付款的违约责任
买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第_2_种方式处理：
1.按逾期时间，分别处理(不作累加)
1)逾期在_30_之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之_五_的违约金，合同继续履行;
2)逾期超过_30_后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的_5_%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之_五_。
第六条 交付期限
出卖人在__年_月_日前，将商品房交付买受人使用：
但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：
1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起_180_日内告知买受人的;
2.遇政府规划变更。 ;
第七条 出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺
出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：
1.水、电设施在房屋交付时达到使用条件;
2.暖气设施在房屋交付后第一个采暖期达到使用条件;
第八条
1.该商品房所在楼宇的屋面使用权归出卖人所有
2.该商品房所在楼宇的外墙面使用权归出卖人所有
3.该商品房所在楼宇的命名权归出卖人所有
4.该商品房所在小区的命名权归出卖人所有
第九条 买受人的房屋仅作__使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。
出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。
第十条 本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决;协商不成的，提交仲裁委员会仲裁。
第十一条 本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议。
第十二条 本合同共__页，一式__份，具有同等法律效力，合同持有情况如下：
第十三条 本合同自双方签订之日起生效。
篇2
表达小产权房屋买卖合同
出卖人(甲方)：________________村委会
买受人(乙方)：______________________
身份证号码：_______________________
一、甲方自愿将位于________市________区________街道________小区拆迁安置房________栋________室的房屋(建筑面积________平方米)以人民币________元整的价款出售给乙方。乙方首付人民币________元整需于________年____月____日前支付给甲方____________，余款分期按月支付，每月人民币为________元，需于____年____月至____年________月壹年内付清，每个月的支付期限为月底的最后一天。
二、乙方支付甲方合同保证定金___万元，如甲方反悔本合同，双倍赔偿;如乙方反悔本合同，定金不退。
三、自甲乙双方签订协议乙方交付首付款后 年内甲方和村委会应协助乙方办理房屋产权手续。本合同发生的契税，土地出让金等由乙方负担。其他税费按有关法律规定负担。
四、本合同签订后，甲方对房屋使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方。
五、本合同生效之日，甲方和村委会保证乙方享有居住权利和使用权并通电通水，甲方保证签订合同之前该房屋与任何个人和组织没有债务和利益纠纷，本合同签订后，甲方不得就该房屋与他人订立《买卖合同》或《出租合同》;
六、违约责任
1、如果甲方出售的房屋存在质量问题影响到乙方居住权利的行使，一切责任由甲方承担，并应赔偿乙方的损失，。
2、甲方应当于_______年___月___日收到乙方的首付房款即时将房屋的钥匙交给乙方确保其居住权和使用权，甲方如不按合同规定的日期交付房屋，每逾期___天按房价总额千分之一计算违约金支付给乙方。逾期超过___个月时，乙方有权解除本合同。解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应赔偿乙方经济损失人民币____元。
3、乙方全部或部分不履行本合同规定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方应加付按日___%计算的违约金给甲方。逾期超过__个月时，甲方有权解除合同。解约时，乙方已付房价款的__%作为甲方的损失赔偿金。
4、如因规划部门、设计部门的原因导致房屋质量和使用功能的，甲方应当通知乙方，如有补偿款发放，甲方应当全额退还乙方。
5、本合同签订后，任何一方不得擅自变更或解除合同。如因重大客观原因导致本合同的解除，甲方应按照市场评估价返还乙方房屋价款，并赔偿乙方的房屋装修费用。
6、自合同生效之日起________年内，产权证和土地证因为甲方的原因不能办理，甲方应支付乙方违约金人民币________元，甲方向乙方支付违约金后，土地证和产权证因为甲方的原因仍然不能办理，每逾期 天按房价总额千分之一计算违约金支付给乙方。
7、如果因为本合同第五条的原因，造成乙方损失或不能居住的，甲方必须向乙方赔偿损失和支付违约金，违约金人民币为 元，甲方支付乙方违约金后，侵权仍在继续的，每逾期___天按房价总额千分之一计算违约金支付给乙方。逾期超过___个月时，乙方有权解除本合同。解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应赔偿乙方经济损失人民币________元。
七、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决;协商不成的可以向法院或仲裁机构进行起诉或仲裁。
八、本合同自乙方支付首付款给甲方双方签字或盖章之日起生效。
九、本合同一式____份，甲乙双方见证人各执一份
甲方：________________乙方：________________见证人：______________
____年____月____日
小产权售房合同范本参考
出卖人：____________(以下简称甲方)
买受人：____________(以下简称乙方)
甲、乙双方就房屋买卖事项经过多次协商，一致同意订立合同条款如下，以资共同遵守。
一、甲方愿将自有坐落____市_____路_____号房屋___间，建筑面积________平方米售卖给乙方。
二、甲方出售给乙方的房屋东至_____，南至_____，西至___，北至________(附四至平面图一张)。其房屋包括阳台、走道、楼梯、卫生间、灶间及其他设备。
三、上列房屋包括附属设备，双方议定房屋价款人民币万元，由甲方售卖给乙方。
四、房屋价款乙方分三期付给甲方。第一期，在双方签订买卖合同之日，付人民币______万元;第二期在交付房屋之日，付人民币____万元;第三期，在房屋产权批准过户登记之日付清。每期付款，甲方收到后出具收据。
五、甲方应自本合同签订日起____天内将房屋腾空，连同原房屋所有权等有关证件，点交乙方，由乙方出具收到凭证。
六、在办理房屋产权移转过户登记时，甲方应出具申请房屋产权移转给乙方的书面报告。如需要甲方出面处理的，不论何时，甲方应予协助。如因甲方的延误，致影响产权过户登记，因而遭受的损失，由甲方负赔偿责任。
七、本合同签订前，该房屋如有应缴纳的一切捐税、费用，概由甲方负责。本合同发生的过户登记费、契税、估价费、印花税由乙方负担。其他税费按有关法律规定，各自承担。
八、甲方如不按合同规定的日期交付房屋，每逾期1天按房价的总额3‰计算违约金给与乙方。逾期超过3个月时，乙方得解除本合同。解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应赔偿所付房价款同额的赔偿金给乙方。
九、乙方全部或一部分不履行本合同第四条规定的日期给付房价款时，其逾期部分，乙方应加付按日5‰计算的违约金给与甲方。逾期超过3个月时，甲方得解除本合同。解约时，乙方已付的房价款作为赔偿金归甲方所有。
十、甲方保证其出卖给乙方的房屋，产权清楚，绝无其他项权利设定或其他纠纷。乙方买受后，如该房屋产权有纠葛，致影响乙方权利的行使，概由甲方负责清理，并赔偿乙方损失。
十一、交屋时，乙方发现房屋构造或设备与合同约定的不符，经鉴定属实，甲方应于1个月内予以修理，如逾期不修理，乙方得自行修理，费用在房价款中扣除。如修理仍达不到合同约定的要求，乙方得解除合同，解约时，甲方除返还全部房价款后，并按本合同第八条规定承担违约责任。
十二、房屋所占用的土地(包括庭院围墙等)所有权属于国家。乙方取得上开房屋占有相应比例的土地使用权，并依照国家法律的规定缴纳土地使用权及其他有关费用。
十三、本合同的附件与合同有同等效力。
十四、本合同一式4份，甲乙方各执1份，另2份分别送交房产和土地管理机关办理产权过户登记手续。
立约人：
甲方：__________(签章)乙方：________(签章)
_____年___月__日订于_______市(县)
小产权售房合同协议书
出卖人(甲方)：
身份证号码：
买受人(乙方)：
身份证号码：
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规的规定，甲、乙双方就房屋买卖事项在平等自愿，协商一致前提下订立本合同条款如下，以资共同遵守。
一、甲方自愿将其村证房位于_________市___________区________________________的房屋(建筑面积_________平方米)以人民币_______仟_______佰_______拾_______万_______仟_______佰_______拾_______元整(￥________元)的价款出售给乙方。(含地下室_____号_____平方米)
二、乙方支付甲方合同保证定金壹万元，如甲方反悔本合同，双倍赔偿;如乙方反悔本合同，定金不退。
三、本合同签定时，甲乙双方都不具备过户条件。等过户条件成熟时，甲方应协助乙方办理房屋产权手续。本合同发生的契税，土地出让金等由乙方负担。其他税费按有关法律规定负担。乙方一次性将房款交付甲方。
四、本合同签订后，甲方对________________________________________的房屋使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方。
五、本合同签订后，甲方保证乙方享有同甲方相同的居住权利，乙方保证按期缴纳各项物业费用。本合同签订后，甲方不得就该房屋与他人订立《买卖合同》;
六、违约责任
1、甲方应当于___年__月__日交付乙方房屋，甲方如不按合同规定的日期交付房屋，每逾期1天按房价总额千分之一计算违约金支付给乙方。逾期超过_______个月时，乙方有权解除本合同。解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应赔偿乙方经济损失人民币___四万______元。
2、乙方全部或部分不履行本合同规定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方应加付按日千分之一计算的违约金给甲方。逾期超过_______个月时，甲方有权解除合同。解约时，乙方已付房价款的_________作为甲方的损失赔偿金。
3、如果甲方出售的房屋存在质量问题影响到乙方居住权利的行使，一切责任由甲方承担，并应赔偿乙方的损失。
4、本合同签订后，任何一方不得擅自变更或解除合同。如因重大客观原因导致本合同的解除，甲方应按照市场评估价返还乙方房屋价款，并赔偿乙方的房屋装修费用。
5、如因规划部门、设计部门的原因导致房屋质量和使用功能的，甲方应当通知乙方，如有补偿款发放，甲方应当全额退还乙方。
七、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决;协商不成的按下述第_________种方式解决。
1、提交______________________________________仲裁委员会仲裁。
2、依法向____________________________________区人民法院起诉。
八、其他约定
九、本合同自双方签字或盖章之日起生效。本合同未尽事宜双方可以签定补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。
十、本合同一式5份，甲乙方各执一份，见证人各一份。
甲方：______________乙方：______________
篇3
关键词：小产权房；土地所有权 ；规制
近几年来，房价飞速上涨，全国几乎所有大中型城市及其近郊都出现了小产权房，来迎合中低工薪阶层的需要。但目前我国法律并未给予小产权房相应的合法地位。尽管国土资源部以及住房与建设等部门多次通知，要求停建、停售、停购小产权房，反复强调小产权房交易的风险，但是小产权房市场规模越来越大，屡禁不止。
一、小产权房的界定
小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称乡产权房。小产权房不是一个法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案，其产权不完整，无法受到法律的保护。
二、小产权房的形成原因
（一）低廉的价格符合人们的消费需求，追求高收益是目
的。我国经济快速发展，大城市的房价上涨得非常快，远远超出了大多数居民的购买能力，但是国家的住房保障体系却无法满足需求，许多人的住房问题还是得不到解决。小产权房建设没有土地出让金和各种税费，也没有开发商的利润截取，出售价格远远比商品房价格低很多，对城市工薪阶层有很大的吸引力，具有价格优势。而小产权房建设成本低，除了建安费，几乎没有其他费用，卖出的价格又是成本价格的几倍，可以从中获取巨大的收益，由此驱使着小产权房越来越壮大。
（二）城乡土地制度和市场体制二元化。这是小产权房出现的根本体制原因。农村土地属于集体所有，不能自由出让，更不能自行开发房地产，而国有土地可以流转、交易、开发、抵押，这是一种城乡“同地不同权”的制度。城市不断向周边扩展，城郊的大量集体土地被政府征收，但向农民支付的土地补偿款较少，但却以高价卖出，两者的利益分配不均，农民的利益受到严重侵害。但是，如果进行小产权房开发，农民就可以得到更多的经济利益。
（三）监管不力，违法违规用地未能及时、有效的处理。从住房制度改革一直到现在，我国相关法律法规仍然没有承认小产权房的合法性，一个小产权房楼盘从建设、开发、验收到销售、居住段，需要经过规划、国土、建设、房管、消防等多个环节，这些部门应依法对其进行严格的监管。但是审批监管部门姑息迁就使得小产权房队伍越来越壮大，严重影响了法律的严肃性和权威性，造成了法律的虚置。
三、小产权房的规制措施
（一）抑制房价的进一步上涨，扩大保障性住房覆盖面。小产权房出现已经有20年了，但到现在才引起人们的重视，其根本原因在于房价涨的太快，已经远远超过了中低收入的承受能力，反映了我国的住房体系的不完善。我国正在加大力度建设经济适用房、廉租房等保障性住房，但是依据现行法律法规，保障性住房人群范围狭小，不能满足中低收入家庭的需求，因此应该修改相应的法律法规，扩大保障性住房的覆盖面，将城市中的普通工薪阶层纳入覆盖范围，同时国家也应该出台相应的措施和立法来稳定房价。
（二）建立健全集体土地建设用地使用权流转制度。改变单一的土地供应模式，积极推进土地供应主体多元化，建立农村集体土地建设用地使用权流转制度。首先要在法律上明确规定集体土地所有权和国家土地所有权是平等的，其次是应在立法中明确规定农村建设用地使用权作为用益物权的性质，确认其流转的合法性，明确规定收益分配主体，建立农村集体建设用地基准地价和最低保护价。
（三）加强监管，严惩违法违规用地行为。政府部门要加强管理监督，理顺土地行政管理体制，进一步明确主管部门，建立垂直领导，减少地方干扰，对小产权房要分类治理，新建小产权房应坚决拒绝，已经建成销售的小产权房应及时叫停，严肃查处，对既存的小产权房不能简单粗暴地采用一拆了事的方式，拆房的过程很容易激化社会矛盾，影响正常的生产生活秩序和社会稳定，而且即使强行拆除了小产权房，已占用的耕地可能已受到严重破坏而无法复耕，可以采取其他的方式来处理既存的小产权房。而对于非法占用耕地建造小产权房的集体组织，可以要求其另行开发相对应的耕地予以弥补等。
结语：小产权房问题涉及国家的土地政策与住房政策，关乎国家耕地保护与居民利益保障，关系人民的切身利益。目前法律仍没有给予小产权房合法性地位，但是小产权房市场正在如火如荼的进行，这成为亟待解决的问题。而解决小产权房问题需要转变思维方式、协调好各方利益、重构相应的法律制度等。
参考文献：
篇4
乙方：________________，_______年______月______日生，住___________________，身份证号：_____________.
见证人：_________________________________
甲方与乙方对所购期房的善后事宜，经过充分的协商，根据权利和义务相一致的原则，达成如下协议：
一、双方确认______年_____月_____日与_________公司签订的《_________》，是甲乙双方与_________ 公司之间真实的意思表示；该《_________》约定双方购买位于_________路_________弄_________家园_________ 号_________层_________室的商品住宅；该房为期房，_________公司承诺于______年_____月_____日前将该房屋交付于甲乙双方。
二、双方确认该房屋首付款总额为人民币_________元（_________元），其中人民币_________（_________ 元），系乙方______个人支付，余额全部由甲方______个人支付；另为购此房，甲方______个人又向银行贷款人民币 ____________________（_________元），从______年_____月_____日起，该贷款系甲方_________个人逐月偿还。
三、现乙方_________自愿放弃购房人的权利，自愿将上述购房合同中的权利和义务全部转移给甲方_________.乙方 _________承诺协助甲方_________将该房小产证办在何的名下，可向有关单位和政府部门出具放弃产权的书面声明；若该房小产证只有办在甲乙双方名下，乙方_________承诺将通过转让、更名、赠与等手续放弃该房屋的产权，不向甲方_________主张任何房款并协助甲方 _________办理房地产管理部门需要的过户手续。
四、双方商定，在该房屋的小产证办在甲方_________一人名下且甲方______________正式从房地产管理部门拿到房地产证书之日，甲方_________将乙方_________个人支付的人民币_______________（_________元）一次返还给 _________.
五、以上协议双方必须严格遵守，不得违反。若一方违约，则应向守约方每日支付房屋总价款额千分之十的违约金。
六、本协议一式三份，甲乙双方及见证律师各执一份； 甲乙双方及见证律师三方签字后即生效。
甲方（签字）_________ 乙方（签字）_________
_________年____月____日 _________年____月____日
见证人（签字）_______
篇5
关键词：农村集资房；小产权房；产权登记
中图分类号：F235 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）011-000-02
1992年至1996年房地产开发热期间，广州市农村城市化过程中，经济利益驱动及政府审批监管不规范致使大量农村集资房涌现，市政府曾于1997年出台《关于处理广州市农村集资房问题的决定》（穗府〔1997〕48号，下文简称《决定》），同意农村集资房完善用地审批和规划报建手续后，办理房地产权证。但由于1999年新修订《土地管理法》施行，集体建设用地的审批权限和利用主体发生重大调整，《决定》在解决少量农村集资房办证问题后，补办手续工作基本处于停滞状态。大量农村集资房已经成为居住成熟、人口密集的社区，但是由于产权不清，难以管理，此类历史发展特定时期衍生的问题亟待解决。
一、集资房作为历史遗留问题的成因分析
集资房作为历史遗留问题，除了上世纪90年代房地产开发初期市场供需、利润驱动等经济因素外，法律政策变化较大、政府监管缺位是其重要成因。
（一）法律政策因素
我国虽然是二元制土地管理制度，但早期法律及有关政策允许非村民购买农村房屋，且非村民利用集体土地建房用地审批手续简便：
第一，1987年1月1日至1998年12月31日期间施行的原《土地管理法》①规定用地经县级政府批准后非村民可以使用集体建设用地。
第二，按照原国家土地管理局《关于确定土地权属问题的若干意见》（〔1989〕国土[籍]字第73号）规定②，非村民可以购买集体土地上的房屋，且房屋售出后无需办理报批手续土地即属国有。
第三，1987年1月1日至2000年1月8日期间施行的《广东省土地管理实施办法》③规定非村民经村集体同意可以使用集体土地作住宅用地，且不涉及占用耕地的需镇政府批准。
因此，土地管理的法律政策逐步趋紧，加之城市规划的调整、早期村镇规划不完善，导致集资房萌生于特定历史时期，且存续至今也难以按现行规定完善手续。
（二）管理体制因素
早期集资房开发建设虽然未办理或未完全按照有关规定办理用地、规划等审批手续，但是由于此类开发建设不仅会给所在村集体带来经济效益，当地镇带也能获取一定收益。因此，村集体在自行开发或“供地”给其他单位进行开发建设时往往经过当地镇政府的同意或默许，部分项目甚至持有镇政府核发的宅基地证或给购房小业主办理宅基地证充当产权凭证。而早期政府部门在违法用地、违章建设的监管力度不够，甚至放任不管，在一定程度上消极助长了集资房在几年之间迅速扩张。
二、历史遗留集资房与“小产权房”的区别
长期以来，国家及地方一直未对集资房、小产权房的概念予以明确界定④。集资房、小产权房等都是伴随着市场经济发展出现的产物，将农村集资房从广义的小产权房范围中剥离，有利于甄别对待、分类解决。鉴于我国的土地、建设的管理也处于逐步完善的阶段，因此笔者建议应当以重要法律、政策施行的标志性时间节点，划分为历史遗留集资房、其他农村集资房和小产权房等三大类。
（一）历史遗留集资房
为与《决定》衔接，且便于适用1997年4月1日前无须提交规划验收合格证的有关政策，笔者建议将区分历史遗留集资房和小产权房的时间节点定在1996年12月31日前，未放宽至1998年12月31日新修订的《土地管理法》施行前。因此，历史遗留集资房的范畴应当限定为1996年12月31日前已建成或已按《决定》进行认定，未办或未办结用地、规划等行政许可手续，由村集体单独或联合其他单位自行开发建设，面向非本村集体经济组织成员的群体性小业主，以集资、销售、拆迁补偿安置或其他有偿方式进行房地产交易，主要用途为居民住宅⑤的房屋。
（二）其他农村集资房
1997年7月1日至2007年6月30日前在集体土地上未办或未办结用地、规划等行政许可手续，自行开发建设并销售的、主要用途为居民住宅的房屋。
（三）小产权房
通常所称的“小产权房”并非一个严谨的法律概念，没有准确的范畴，一般是指在农村集体土地上未经用地及规划等行政许可自行开发建设、对外销售、不能获得合法产权的房屋。1999年起施行的新修订的《土地管理法》修改了原1986年《土地管理法》第四十一条城镇非农业户口居民建住宅经批准可以使用集体建设用地的有关规定。1999年5月6日《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（〔1999〕39号）规定“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。但是，长期以来，我国的法律法规及有关政策并未使用“小产权房”，直到2007年12月下发的《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（〔2007〕71号）要求“城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’”，第一次在公开的正式文件中采用“小产权房”这一概念，但并未予以界定。因此，兼顾与土地执法相衔接，建议将2007年后的此类房屋归入小产权房，即小产权房是指2007年6月30日以后在农村集体土地上未经用地及规划等行政许可自行开发建设、对外销售、不能获得合法产权的房屋。
三、解决历史遗留集资房办证问题的积极效益
（一）集资房问题是事关保障民生、维护社会稳定的热点难点问题。广州市集资房产生近20年，按《决定》颁布时期的初步统计，此类房屋建筑面积约为900万平方米，完善手续的约30万平方米，尚有800多万平方米久拖难决，涉及小业主近10万户，已形成另一种规模性、群体性的“办证难”。
（二）解决集资房问题有利于加强查处“两违”，节约集约用地，合理分配保障性住房资源。集资房产权不明晰，影响违法用地、违法建设的认定和查处。大多数集资房已逐步沦为城乡土地的边缘化产物，土地资源利用效率低下，区域发展陷入恶性循环。集资房业主多为本市中低收入人群⑥，产权不清晰，不利于广州市保障性住房资源的分配和后续监管。
（三）“三旧”改造为破解历史遗留集资房问题提供了良好契机和借鉴模式。不仅改造本身可以消化、解决一部分集资房项目，而且省、市“三旧”改造政策的创新思路为破解历史难题、统筹城乡发展提供了有利契机。
四、解决历史遗留集资房产权登记难题的对策建议
在坚持尊重历史、分类处理、稳妥推进、风险可控、以人为本、宽严相济的原则下，充分借鉴“三旧”改造的创新思路，建议根据前述分类，按以下方式处理：
（一）历史遗留集资房
按照前述划分方式，就广州市现有广义上的集资房项目来看，历史遗留集资房所占比例最大⑦。对此类房屋，鉴于法律政策更迭、政府管理缺位是其重要成因之一，应充分尊重历史、实事求是，只要其符合土地利用规划、城市总体规划，就应当最大化地保护购房小业主的权益。
1.用地符合现行土地利用规划、界址清晰、权属无争议的，可以确认为国有建设用地：①项目用地未办理集体土地所有权登记的，经地籍调查、公示后在登记簿上注记为国有建设用地，土地使用权由全体小业主共有；②项目用地已办理集体土地所有权登记的，村集体如配合同意申请所有权更正登记的，依申请办理所有权更正登记，更正后在登记簿上注记为国有建设用地，土地使用权由全体小业主共有；村集体如不愿配合的，经地籍调查、公示后在登记簿上注记为国有建设用地，土地使用权由全体小业主共有。
2.确认为国有建设用地后，纳入广州市政府办公厅《转发市国土房管局关于解决广州市历史遗留的办理房地产证问题若干意见的通知》（穗府办〔2010〕67号，下称67号文）的适用范围，办理房地产登记。
（二）其他农村集资房
1.已办理部分用地、规划审批手续的，符合现行土地利用规划和城市总体规划的，用地界址清晰、权属无争议，参照历史遗留的集资房完善用地手续、确认国有建设用地及办理房地产权登记。未办理用地审批的部分，按用地发生时的土地管理法律政策落实处罚，罚款数额由购房小业主按面积分摊。
2.未办理过任何用地、规划审批手续的，①属广州市138条城中村范围的，可按城中村转制的规定将集体土地转为国有土地，并按用地发生时的土地管理法律政策落实处罚，罚款数额由购房小业主按面积分摊。②城中村的村集体不愿配合办理转制手续或不属广州市138条城中村范围的，应当补办征地报批手续，并按用地发生时的土地管理法律政策落实处罚，罚款数额由购房小业主按面积分摊。③转为国有建设用地后纳入67号文适用范围，办理房地产登记。
（三）小产权房
小产权房属严肃查处、严厉打击的对象，应当依法按照广州市违法用地、违章建筑查处的有关规定办理。
（四）产权登记中的具体操作问题
1.税费缴交问题。历史遗留的集资房补办手续办理产权登记前，购房小业主应当按缴纳土地出让金、房屋测绘费、登记费、房地产交易手续费及契税；其他集资房参照办理，如涉及罚款或补办征收手续时应当由购房小业主缴纳的，须在办理产权登记前一并缴清。
2.限制转移的产权注记。为体现市场的公平性，凡通过补办手续办理产权登记的集资房，登记部门应当在登记簿及房地产权证上注记“集资房，自发证之日起五年内不得进入二级市场交易流通”。如同一项目存在同等情况下，部分小业主在2000年以前已凭相同用地、报建材料领取了无注记的国有土地房地产权证的情况，则剩余小业主领取房地产权证时不再注记。
3.惩戒性费用。为体现与此前按照《决定》补办全部手续后办理产权登记的集资房⑧的区别，按上述建议补办手续的集资房项目今后在房地产二级市场交易时，出售人应当承担更高的费用，建议按照房屋交易价的7%补交土地出让金，并按照二手房交易的收费项目和标准缴纳相关税费。
4.已领取集体土地房产证的处理。凡属历史遗留集资房项目及其他项目已领取集体土地房产证的小业主，在本项目完善手续后可以补交土地出让金、房地产交易手续费及契税后可以申请换领国有土地房地产证，并注记“集资房，自发证之日起五年内不得进入二级市场交易流通”。
5.普查及产权信息备案。建议明年上半年由市政府牵头发动镇街对历史遗留集资房及其他集资房项目进行一次全面普查，制作楼盘表，备案全部小业主身份信息以便今后分配保障性住房资源时核对有关信息。
6.与保障性住房的衔接。一是凡属可以按上述建议补办手续的项目，原购房小业主无法承担有关税费的，经核实符合经济适用房或限价房申购条件的，办理产权登记时可以按经济适用房或限价房的有关条件暂时免交全部或部分税费，经市住房保障办的书面确认后，登记部门在登记簿及房地产权证上并注记“经济适用房”或“限价房”。二是凡已烂尾未实际建成或已建成但未入住的集资房项目，可依法纳入保障性住房储备。
注释：
①该法第四十一条规定，“城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有的土地的，必须经县级市人民政府批准，其用地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，并参照国家建设征用土地的标准支付补偿费和安置补助费”
②该意见第六条第二款规定，“城镇及市郊农民集体土地上的房屋出售给本集体以外的农民集体或个人，其所售房屋占用的土地属于国家所有”，该《若干意见》于1995年5月1日起废止，其后施行的《确定土地所有权和使用权的若干规定》（〔1995〕国土[籍]字第26号）已删除上述规定。
③该法第二十条规定，“农村居民、回乡落户的干部、职工、军人以及华侨、港澳同胞和台湾同胞建住宅用地，应向乡（镇）、村农民集体经济组织提出申请，经同意后，上报审批。使用原有宅基地的、村内空闲地的，由乡（镇）人民政府批准，办理用地手续；使用耕地的，经乡级人民政府审核，报县级人民政府批准，并由县（市）人民政府国土管理部门办理用地手续。”第二十一条第一款规定，“乡（镇）、村居民兴建住宅用地应当使用原有的宅基地和村内空闲地；需要适用耕地的，必须从严控制。”
④广州市对外的新闻通稿中一般对“小产权房”与集资房概念作如下表述：“‘小产权房’一般是指村集体组织或开发商在农村集体土地上未经用地、规划行政许可自行组织建设、自行销售的房屋，仅仅有乡镇政府或村委会的盖章以证明其权属，或直接由建设单位与购买人签订契约销售，未合法获得政府房管部门核发的《房地产权证》，故称为小产权房。在广州市也存在类似‘小产权房’，被称之为‘集资房’或‘农村集资房’。”
⑤商业及工业性质的集体土地房屋可以通过集体建设用地使用权流转办理合法产权。
⑥根据广州市某区的抽样调查结果显示，逾九成小业主购买集资房的目的是自住；业主中本市居民约占三分之一、本村村民及外来务工人员约占三分之一、外省务工人员及其他类型业主约占三分之一；集资房购买者年均家庭总收入4万元以下的占了近七成。
⑦根据广州市某区抽样统计数据，属1996年12月31日前建成的历史遗留集资房项目占其总量的95.8%；1997年1月1日至1998年12月31日新《土地管理法》施行前建成的项目占总量的2.8%；1999年1月1日至2007年6月30日期间建成的项目所占比例为1.4%；2007年6月30日后无类似项目。
篇6
并购重组大戏
中国平安收购深发展
广受关注的中国平安并购深发展的大戏终于落下帷幕,深发展将向平安旗下的平安人寿增发新股,中国平安则将购买新桥投资所持有的全部深发展股份。方案实施之后,中国平安将成为深发展新的战略投资者。
平安此次成功收购深发展意味着中国金融业混合经营终于完全公开市场化了,此举将有助于中国平安加快实现综合金融架构。而最让人期待的,是新平安能否改变中国银行业过度依赖信贷市场,盈利几乎完全依靠利息收入的长期现状。
东方航空整合上海航空
尽管反对的呼声一直存在,但东航和上航的重组趋势已经确定。两家公司的进一步业务合作已经开始,以为顾客提供更广泛更完善的航线网络支持。而在之前,东航和上航已经有一些航线进行了代码共享的合作。
尽管这次合并中的两家航空公司都存在着盈利能力、甚至管理上的诸多问题,但这样一次重组却是无奈中的最优选择。合并后,新公司在上海航空市场所占份额也有望达到五成,竞争力将得到增强。只是,在市场份额增长的背后,又开始浮现出垄断的隐忧。
五矿成功收购OZ矿业公司
中国五矿终于以13.86亿美元的价格成功收购澳大利亚OZ Minerals公司,五矿将通过在澳注册的新公司MMG管理其所获得的资产,OZ Minerals的大多数员工都将加入MMG。
相比中铝收购力拓,五矿收购OZ似乎不那么起眼。但这次不起眼的收购,却是我国首次在有色金属矿业交易成功。这次溢价60%的收购,缓解了中国的铅锌矿供需要求,但对五矿集团的负担,同样显而易见。
盛大溢价收购华友
经历了数次的峰回路转,盛大与华友最终达成了收购协议。作为一家集电信增值服务、音乐以及新媒体于一身的企业,华友业务线的未来大家都看好,但目前这些业务却并不赚钱。在与盛大达成收购协议之前,华友已经连续数年亏损上千万美元。
虽然连年亏损,但华友依然积累了众多的付费用户、成熟的无线业务模式等资源。虽然只是得到了华友的控股权,但如果能将自身的手机游戏、付费小说等与华友的无线业务整合起来,盛大互动娱乐的拼图就更加完整了。
三大鲁企组建山东重工集团
继山东钢铁集团之后,由潍柴控股、山工集团和山汽集团组建的山东重工集团成为了山东的又一个大企业集团。新成立的山东重工集团资产总额将达到310.6亿元,横跨动力、汽车、工程机械三大行业。
装备制造企业间的竞争,越来越表现为产业链之间的竞争。由于潍柴、山工与山汽具有很强的协同效应,因此山东重工的成立,对整合产业链以及增强整个的产业竞争力都是一次极大的推动。
贝恩入股国美,黄光裕仍为最大股东
据香港联交所披露,贝恩资本终于成功入股国美,成为国美第二大股东,国美第一大股东仍为黄光裕夫妇。在今年6月底的国美董事会重组中,贝恩资本将因为入股而获得一个董事会席位。
对一直面临资金压力的国美来说,贝恩的注资可谓是雪中送炭,并且贝恩的注资也不会影响到管理层的运营。只是黄光裕第一股东的位置并未受到影响,国美的“去黄光裕化”显得愈发遥远了。
万科龙头地位受冲击
今年前5个月,万科地产累计销售额为238.9亿元,增幅27.4%。中海地产累积销售额虽然只有203亿元,但增幅达到了80.1%,随时都有超过万科,成为地产公司龙头的可能。而在过去的6年中,在销售利润的指标上,中海已经有4年领先于万科了。
目前,中海的成交均价比万科高出了近千元,同样的销售额,万科需要卖出比中海更多的面积才能达成。一旦万科的土地储备跟不上销售速度,那么被中海或者其他地产企业超越,就只是时间问题了。
中粮涉足果汁饮料业务
经历了近半年的试销,中粮集团旗下的悦活果汁终于开始在全国范围内进行铺货。之前中粮就曾与可口可乐公司有过多年的合作,此番打通产业链之后,中粮集团的终端出口将显著增大,全产业链公司初具雏形。
果汁饮料占据了中国饮料业市场份额的20%,因此此次涉足果汁业务,悦活果汁背负了甚高的期望。凭借生产与销售可口可乐系列产品积累起来的经销及终端资源,悦活果汁的前景值得看好。
UT斯达康重回中国
经历了两年的战略迷失,UT斯达康最终决定将其战略重点回归到中国和印度市场。为此,UT斯达康将把职能部门迁到中国,而未来的销售力量将优先用于中国和印度等市场,主要经营IPTV业务和宽带业务。
如果不是此次超过50%的大规模裁员引起的关注,恐怕UT斯达康还将继续沉寂下去。在战略上几经折腾的斯达康,将重回两年前的中国市场,只是,这一次斯达康不再是以中印市场为主,而是几乎只剩下中印市场了。
菲亚特结盟克莱斯勒
在美最高法院肃清国内阻碍后,菲亚特迅速购入克莱斯勒资产,组建“克莱斯勒集团有限责任公司”。克莱斯勒和菲亚特成功缔结全球性战略联盟,这是危机背景下汽车业的首个联盟。
菲亚特此次入主克莱斯勒之所以能分文不花,凭借的是美国汽车制造商缺乏的中小型车平台。虽然有了平台,但新克莱斯勒能否走出困境,仍要回归到销售环节。联想到菲亚特在美国市场遭遇的两次“滑铁卢”,新克莱斯勒在美国的前景并不乐观。
红牛:《食品安全法》的首考
“红牛饮料被检测出含有微量可卡因” 的消息传得沸沸扬扬之际,正值《食品安全法》开始施行,红牛饮料的成分问题正好成为了《食品安全法》实施以来的首考。目前,在中国台湾与香港地区销售的红牛饮料已检出可卡因,北京、湖北质监局尚未在大陆产的红牛饮料中检出可卡因。
虽然未在国产红牛饮料中检出可卡因成分,但未来的一段日子红牛注定将要在放大镜下生存了。质监部门不妨对其他的功能饮料也进行一次检测,从目前情况看,显然并非所有的功能饮料都经过了有关部门的严格检验,毕竟我们不可能“只喝白开水不喝饮料”。
人物
国泰君安证券董事范晓微接受调查
继国金证券雷波、银河证券肖时庆、宏源证券李克军后,国泰君安证券执行董事范晓微于6月2日被内地有关部门带走调查,这已是近期国内第4位证券业高层人士出事。范晓微2005年进入国泰君安,其父范福春曾担任中国证监会副主席。
张忠谋再度出任台积电首席执行官
在此次经济危机中遭受史上最大收入跌幅的台积电公司宣布,公司创始人张忠谋重掌首席执行官一职。张忠谋的回归,与今年第一季度台积电净利创下近8年来最低,衰退95%的表现不无相关。但截至目前,公司依然占据着全球一半以上的代工分额。
广汽董事长张房有兼任长丰汽车董事长
在花费10亿元收购长丰汽车29%股份之后,广汽集团董事长张房有将亲自担任长丰汽车董事长。现年52岁的张房有是广州汽车股份制改造的核心人物。
前电信大亨惠塔克将成为新通用掌门人
美媒报道,爱德华•惠塔克将成为重组后的“新通用”汽车公司董事长。惠塔克曾长期担任美国最大电信运营商AT&T董事长兼CEO,有“无线帝国缔造者”之称。
AIG前CEO格林伯格被控侵吞43亿美元
84岁的AIG前任CEO格林伯格被AIG指控在2005年被迫离职时,从一项员工退休计划的股票中侵吞了43亿美元的款项。2005年,AIG集团在对财务作假问题进行调查后,辞退了格林伯格。在这之前,格林伯格已经管理了AIG几十年。
紫金富豪柯希平转战京东方
因成功投资紫金矿业而有“挖金矿”能手之称的柯希平再次展示了精准的投资眼光,柯希平认购7亿股京东方共盈利20亿以上。但柯希平所持的定向增发股票有一年的锁定期,一年后,柯希平能否像当初投资紫金矿业一样,赚得盆满钵满还是未知数。
史玉柱珠海圈地21万平米
多年前败走珠海的史玉柱,如今重回珠海成功圈地。日前,巨人网络南方研发基地宣布其用地项目已经正式获批。史玉柱将在该项目投资3亿美元,将其建成大型多功能网络游戏软件研发园区。而距该基地6公里之外的巨人大厦目前仍处于“烂尾”状态。
柳传志欲带领联想重回A股
重掌联想帅印的柳传志表示,联想确实想回归A股,如果能在中国发行A股,可以让联想在中国市场赢得更多的关注。对联想能否扭转亏损的问题,柳传志充满信心地表示,一年后就可以见分晓。
美联储主席伯南克连任存变数
尽管受到了奥巴马和多位经济分析师的称赞,但并不是所有人都赞同伯南克的救市策略,市场也普遍认为伯南克不会连任美联储主席,美国国家经济委员会主任萨默斯被看作接替伯南克的最大热门。
华为副总裁纪平,首位员工健康与安全官
设立首席员工健康与安全官,这在华为乃至所有大企业中都属首例。作为华为首位员工健康与安全官,纪平的职责是完善员工保障与职业健康计划,为华为的狼性文化加入更多温情。
王文洋欲上演王子归来
在王永庆遗产争夺战中,长子王文洋“宁争股份,不要空壳董事”的行为被称为是王子复仇。在父亲的影响下,王文洋确实经历了长期的磨砺,但要加冕为王,王文洋还有一大段荆棘密布的路要走。
数据
前5月我国汽车销售逾495万辆
今年前5月我国汽车实现汽车销售495.68万辆,同比增长14.29%。资料显示,在政策效应拉动下,多数汽车企业利润“回暖”。
四大行对中小企业授信余额超6万亿
截至5月底,工、农、中、建四大国有银行对中小企业的授信已经超过6万亿人民币。我国信贷正以前所未有的力度支持中小企业。
我国城乡收入差距约达4到6倍
中国社会科学院专家称,我们的城乡收入差距依然比较高,城乡收入比是3.31。假如考虑到可比性的因素,城乡收入差距大约在4―6倍左右。
5月中国市场PE/VC投资额达48亿美元
数据显示,2009年5月,中国市场投资和募资均有回暖, 5月份共有26家投资者参与了投资,披露的投资金额为48.12亿美元。而无论是在IPO还是并购市场,传统行业都再获青睐。
声音
“个人电脑也要有隐私权。”
从7月1日起,国内计算机将统一预装“绿坝”上网过滤软件。对此,中国计算机学会理事吕京建等人表示,为个人电脑安装统一的软件应公开听证,并且如果大部分用户在购买电脑后卸载该软件,那对4170万的公共财政将是很大的浪费。
“当经济的复苏仍然寄希望于房地产拉动的时候,我们不应该对统计机构的调研行为给予过多期待。”
中国社科院政策系博士马光远称,房价成本绝非一个技术难题。公布房地产成本之难,一方面在于各利益集团的种种阻力,另一方面则在于全国房地产信息的混乱。
“5月经济数据自相矛盾。”
清华大学研究员袁钢明称,5月份全国发电量同比减少3.54%,虽然经济增长和电力会有一定偏离,但结合其他国家的经验来看中国的偏离过大,因此中国内地的实际工业增速可能不到5%。对此统计局回应称,数据不同步现象常出现。
“有城市化进程支撑,中国房地产业还能火10年。”
万通地产董事长冯仑表示,内地住宅市场一直处于上升趋势,只不过是放缓了增长速度。中国的城市化进程、家庭集资购房文化等因素将支撑中国房地产业再火10年,房地产业发展的空间还是很大的。
“制造业东移只是我们的一厢情愿。”
福耀玻璃董事长曹德旺在接受采访时说,有一段时间西方国家确实过分注重金融,对实体经济有所忽视,但现在他们对产业已经重视起来。如奥巴马上台以后规定要100%购买“美国造”产品。因此说“制造业东移”只是我们的一厢情愿。
“卖一个朋友得100万美元,多卖几个朋友这辈子就不用朋友了。”
针对一些外资银行向中国大陆投资者销售金融衍生产品,导致投资者巨亏的事件。经济学家黄明认为,绝大部分内地投资者都是被误导和欺骗的。这些内地投资者都是银行客户经理培养了多年的,而这批客户经理就在最近两三年内,利用这种信任把他们全卖了。
政策
国土部明确“小产权房”为违法建筑
国土资源部指出,“小产权房”实质是违法建筑,并要求各地严格依法查处大量存在的“小产权房”等违法用地、违法建筑行为。
国土资源部有关负责人指出,“小产权房”是一个模糊的、不准确的概念,实质是违法建筑无产权,它不仅违反土地管理法律,违反城乡规划、建设管理的法律,也是违反相关政策的。
小额贷款公司可转制为村镇银行
银监会合作金融监管部透露,服务农村的小额贷款公司转制为村镇银行的相关规定将于近期出台。这意味着,符合条件的小额贷款公司未来将有机会获得金融牌照。
小额贷款公司转制的基本条件是开业三年以上,连续两年盈利,且贷款的结构必须是小额贷款,要为农民、为农村及小企业服务等。
杜绝虚假广告,广电总局将整顿电视购物
据悉,广电总局将出台一个有关电视购物的管理意见,对现在的电视购物状况进行整顿。并对此类节目进行分类管理。一旦发现电视台播放虚假广告,特别是现在的投诉大户电视购物播放虚假广告,将会对电视台处以停牌、暂停播放的处罚,严重的将吊销牌照。
篇7
关键词：营销策略；寿光房地产
2009年以来，随着国家宏观调控政策的作用凸显，寿光市房地产市场快速回暖，市场消费信心逐渐增强，商品住房成交量快速增长，住房价格稳步回升，房地产开发投资持续回升，企业资金压力进一步减缓，部分区域土地购置竞争激烈。2010年一季度，政府先后出台了多项保持和促进房地产市场健康发展的政策措施，预计这些政策会对未来房地产市场产生相当大的影响，2010年寿光市整体房价会在平稳中出现小幅度滑落。
一、2010年一季度寿光市房地产市场运行状况分析
从一季度寿光市房地产市场的运行情况来看，寿光市房地产市场延续2009年的发展趋势，房地产开发与投资保持较快增长，市场销售增长平稳，住房价格涨幅再创新高，全国房价出现普涨局面。2010年第一季度寿光市共完成商品房销售1605套， 17.8万平方米，均价2849元/平方米，分别同比增长89%、63%和1.36%。
寿光市一季度成熟楼盘的销售继续保持强劲的势头。美林花园是我市较早建设的大型住宅小区，现已初具规模，户型设计合理，且多为现房，售价定位准确，物业管理到位，广大购房户的选择余地大，受老客户的带动，销售量持续增长。
寿光市高档优质住宅项目迎合了部分高端客户的喜好。中南·世纪城、大连民兴、霍氏集团等国内知名房地产开发企业的入驻，不仅提升了寿光房地产市场的档次，同时也提高了广大业主对高档住宅的认识。该类住宅受单位建房、定向开发、定向团购、小产权房等因素的影响较小，并且属独立产权，一直以来备受高端客户的青睐。美林花园高档楼盘销售面积9100平方米，其中复式楼的销售占73.9%，别墅销售占26.1%。卡诺岛一期共开发住宅25栋，其中联排别墅8栋35套、叠拼别墅5栋54套、单元楼房12栋316套，现连排别墅销售33套，叠拼别墅已销售完毕。
从一季度统计数据来看，户型设计合理、市场定位准确的小户型销量大。受刚性需求及部分投资者投资住房等因素的影响，户型适宜、环境优越的小户型需求量加大。这部分购房户由原来单纯追求面积指标转变为更加注重户型、周边环境、配套等综合指标。如：创嘉置业公司开发的名门公馆为酒店式公寓，由于其设计新颖，找准了市场的切入点，售价定位准确，每户40平方米左右，销售价格达到3600元/平方米，适合青年白领居住，也得到了投资人士的热捧，现已销售完毕。
位置较偏，但定价合理的商品房销售量有较大幅度的增长。泰和华宇房地产开发公司为迎合农民进城购买住宅的需求，结合城中村改造的契机，在市区城乡结合部，推出的户型设计合理、市场定价较低的商品房，项目立项后，立即吸引了众多的客户前来定购。该项目不仅有效解决了该公司的融资难题，加快了资金周转，取得了较好的经济效益，更重要的是加快了农民进城购房的步伐，也取得了较好的社会效益。
质量优良、定价合理、公司重合同、守信誉的商品房销售加快。圣和苑小区是潍坊万华置业在我市开发的项目，处于工业区内。针对该地段的特点，公司注重户型设计和工程质量，邀请国内知名设计单位进行户型设计和小区内景观设计，公司老总亲抓质量，严格按合同办事，积极兑现承诺，赢得了广大客户的信赖。首期推出的70-90平方米、适合工薪阶层购买的340套住宅，在短时间内销售完毕，最近批准立项开发的北大·领世郡、玫瑰园项目也取得了良好的预售效果。
商业用房销售良好。由于我市的经济社会发展迅速，农民进城经商，外来流动人口的涌入，第三产业的急剧扩张，投资者的投资，极大的带动了商业用房的销售和租赁，地理位置优越的销售更加火爆，均价大多在7000元/平方米，个别地段突破3万元/平方米。
总之，从最近的销售情况来看，购买商品房的多为改善居住条件的群体，而投资房地产以求保值增值，进城农民数量增加，80、90后青年结婚高峰期的到来等刚性需求致使商品房的需求量增加。伴随着这种状况，今后我市商品房销售面积、销售均价都将呈现稳中有升的态势。
二、寿光市房地产市场走势预测
2010年一季度，寿光市房地产市场延续上年的回暖趋势，房地产开发投资与资金来源保持较快增长，新开工房屋面积保持较快增长，市场销售形势较好，商业性房地产贷款增速略有减缓，房屋销售价格上涨较快。预计2010年，寿光市房地产市场整体保持平稳回落，投资、施工面积、新开工面积、土地开发和购置面积、房屋价格指数增幅平稳增长，增幅较一季度出现回落。
1、投资增幅保持平稳增长
在寿光市市委、市政府的正确领导下，在相关部门的依法监督下，寿光市房地产市场总体发展形势是规范的、健康的，处于可持续发展状态，而住房价格是稳定的、合理的，无泡沫可言。基本上实现了国家"总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定、房地产业的发展与当地经济和社会发展相适应、与相关产业相协调"的宏伟调控目标。预计在今后一段时期内，随着全市经济快速发展和财政收入的稳定增长，城市化进程进一步加快，投资结构进一步优化，居民消费水平进一步提高，房地产投资和房价仍将保持稳中有升的态势，房地产市场发展将会更加理性和成熟。
2、房产迎来高成本时代
地产都是有周期性的，如有的地区七八年调整一次。房产发展的低成本时代已经过去，高成本时代到来。金融方面，贷款难度增大，贷款成本提高；建筑方面，环保节能的强制执行，建筑成本增加。同时，股市的财富效应弱化，投资房产是一种不错的选择。目前寿光市房价仍然处于牛市，只是增幅的快慢问题，寿光市场比较乐观，寿光房产还会稳定增长。
3、寿光房地产市场的主旋律是调整中平稳发展
寿光的发展目标是一个现代化的中等城市，城市的建设，无论是市场建设、商业地产、住宅开发都离不开房地产商的参与，所以经济发展的需要、城市建设的需要，都需要房地产的开发。只有把城市建设得更加靓丽，城市经济功能充分发挥，才能吸引越来越多的人来寿光从事第二、三产业，也将吸引他们在城区置业安家，所以城市化的进程决定着城市建设与房地产开发互为发展的关系。
房产项目要细分市场。一个城市消费群体的层次是不同的，因此需求也是有差异的，所有人都追求高档房不现实，同样，如果都选择经济适用房也不现实，所以每个项目要有自己的特色，锁定自己的销售对象，在产品开发之前做好市场调研分析，把小区域的文化特征详细了解，然后把项目做精做细，满足不同需求的消费者。
成本推动房价上涨，在物价上涨的大环境下，开发成本上涨，房地产品质与品牌的提升，房价的增长是相当正常的。建立一个健康、稳定的、可持续发展的房地产市场，创造一个良好的投资环境，对政府、开发商、消费者都是一件好事，也是建设和谐社会、和谐寿光所需要的。因此，我相信通过政府的重视和调整，寿光房地产市场的主旋律是--调整中平稳发展。
4、购房者的品位日益提升
近期，全国房产较为低迷，但寿光市房产呈现出稳中有升的趋势。房产地域性特点特别明显，近几年特别是今年，土地、人工费、建安成本等都在增长，和大城市相比，建安成本都差不多，但我们的价格和大城市根本没有可比性，他们利润空间大很多，但我们基本是成本价销售，所以价格不会有大的起落。
房地产业是一种中游产业，它带动着相关产业的发展，带动就业人数的增加。但随着美国次贷危机爆发，全球经济动荡，造成很多人购房过程中有观望心理。我市单位自建房、城中村改造等不断增加，对商品房市场形成了冲击。随着消费者对房产质量、楼盘环境、节能环保等要求提高，对我市房产品质提升是一个很大的推动。所以说，房价提高的同时伴随着的是房产品质的不断提升。
三、政策建议
1、加强保障住房的建设与管理，切实满足中低收入住房困难家庭。保障性住房是住房市场的重要组成部分，是对商品房市场的必要补充，弥补着商品房市场的缺陷与不足，起到了保障低收入住房困难群体的基本居住需要的作用。当前，寿光市保障性住房正在加快建设，保障性住房在保民生、促增长中的作用也将逐步得到体现。在加快保障性住房建设的同时，必须加强对其管理，使其能够真正满足中低收入住房困难家庭的需要。对于保障性住房建设和管理过程中出现的一些新情况、新问题，要及时发现和总结，并加强研究，充分发挥保障性住房的应有作用，实现"住有所居"的目标。
2、坚持差别化的住房信贷政策，合理引导住房消费。建议商业银行根据信贷原则和金融监管的要求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设和新项目的信贷支持力度，加大对自住型住房消费的信贷支持力度，保持对房地产开发的合理支持，严格控制对投资性购房消费的信贷支持，合理引导住房消费，抑制投资投机性住房需求。
3、加强土地管理，加大对囤地的打击力度，完善土地出让制度。在土地方面，首先，要加大打击囤地的力度，严格土地出让价款的收缴，深化合同执行监管，加强对闲置土地的调查处理，严厉查处违法违规用地和囤地、炒地行为，促进已出让土地能快速形成市场的实际供给。其次，各地要科学制定土地年度供应计划，改善土地供应结构，稳定社会各界的预期。在居住用地出让中，要综合考虑土地价格、价款缴纳、合同约定开发时限及企业闲置地情况等因素，合理确定土地供应方式和内容，探索土地出让综合评标方法。
4、加强市场监测分析和信息公开，引导市场消费预期和信心。针对当前房地产市场形势复杂多变的局面，建议有关部门应加强对房地产市场的监测和分析，并及时公开相关信息，以权威的信息引导社会各界的信心和心理预期，促进房地产市场的平稳发展。
参考文献：
[1]艾略特·艾登伯特著，文武等泽.4r营销.企业管理出版社，2003
[2]衰赞良，杜德权.概念营销在房地产市场中的运用.商业研究.2003.08
篇8
今日，这个会议是传达省的会议精力，还也要连系我们实践，对有关系统的住房问题要做一些研讨，做一些布置摆设。还对洁净工程的正常运营，从城市治理这个角度加以研讨。洁净工程首要是渣滓处置和污水处置。借此时机我讲三点定见。
一、要进步思维看法。
加速保证性住房建立和棚户区革新，是党中心、国务院的严重决议计划，关系到经济社会开展大局。增强污水渣滓处置设备建立运营治理任务，是落实节能减排要求，改善城乡情况的根底性工程。因而，在当时加速经济开展计谋的大布景下，做好这些任务有特殊主要的意义。我们可以从这个几个方面了解：第一个方面，增强保证性住房建立和棚户区革新，是改变经济开展方法的必定要求。当时经济开展上的特点与要害是要又好又快，并且经济社会开展的效果要惠及广阔庶民，这是我们开展经济的最终目标。第二个方面，我们要了解加速保证性住房建立和棚户区革新，是调控房地产市场的主要行动。当前，房价过快增进，国度接纳了一系列的调控办法，当前曾经获得了必然成效。房价过快增进，构造十分不合理，有不少坚苦群体没有房子住，那么若何处理这个问题，在当局主导下来调整住房构造，要抓好保证性住房的建立、经济合用住房的建立，特殊是本年在不少城市又展开了公共租赁房的建立，这也是一个探究，经过一系列办法是对房地产市场进行的调控。第三个方面，加速保证性住房建立和棚户区革新，是城市中低收入群体的急迫愿望。因为目前收入的差距正在拉大，比来我们天天都可以看到：国度接纳办法曾经宣布旌旗灯号，从本年到下一年要重点处理分派不公道问题，未来要减少收入差距，并且重点要在一些首要的行业处理。我们本年整个市区的控房率比拟高，但这些坚苦群体没有房子住，在一些媒体的指导下特殊是相似“蜗居”、“蚁族”这些盛行语在网上也不时呈现，一些坚苦群体也不时向当局提出要求，要求当局来处理他们的坚苦。可以说，我们处理住房保证问题，是各级当局义无反顾的责任。这是我们从第三个方面来了解的，为什么要开保证性住房建立会议，为什么要把这项任务进行布置摆设。第四个方面，增强污水渣滓处置设备建立运营治理，是促进城乡情况改善的实际需求。这几年，经过创立任务，我们完成了碧水蓝天，城乡的污水获得了管理，渣滓获得了处置，然则从当前来看，污水依照“全搜集，全处置”这个目的要求，还有必然差距，尤其是渣滓处置，在一些城乡连系部，在一些乡村，渣滓围城、渣滓围村的景象非常遍及，特殊是一些污水处置厂、一些渣滓处置厂运营不正常，有“晒太阳”的景象，这些问题我们在任务傍边都必需要仔细的把它处理好。
二、要突出任务重点。
有两个方面，就是保证性住房建立和污水渣滓运营治理，这两项任务要抓好一些重点任务。起首，我们要考虑一下保证性住房问题，包管每一个城乡居民都能有房子住。依据目前各地的分歧经历来看，当前在住房方面的构造有四个方面：一是廉租住房。廉租住房处理的重点是哪些群体，是最坚苦的家庭。二是经济合用住房。经济合用住房处理的对象就是中低收入家庭。这几年，我们市本级和各个县（市、区）都搞了经济合用住房，处理了这类群体的住房坚苦问题。三是公共租赁房。在一些大城市，在一些二线城市，当前这项任务也有启动。公租房首要处理对象独身人员的住房坚苦，长时间进城务工的农人工，他们是“蚁居”，没有当地住的这一类群体；大中专卒业生参与任务今后，他们没有房子住；还有我们从外埠引进的一些人才，他们的家眷没在这里布置，我们比来提到一些专家公寓，像这些人实践上也住的是公共租赁房来处理住房坚苦问题。除了引进的人才以外，其他的独身人员他们有了积聚、有了收入，他们构成了家庭，他们就可以去购置通俗商品房来处理寓居问题。假如收入还偏低怎样办？那么购置经济合用住房来处理本人的住房坚苦问题，特殊坚苦的家庭要经过廉租住房来处理他们的坚苦问题，意思是：我把这几个问题归结到了一块儿来考虑它，实践上是处理个中的住房坚苦问题，我们着手从这四个方面去研讨若何处理好它。目前新的提法良多，不要把我们思想搞乱了，搞得无从下手，我们可以把它集中一下。我看了注重庆的经历，重庆的经历实践上是把公共租赁住房建立的局限扩展了，把廉租住房处理的最坚苦的群体也归入进去了，在这些方面的问题，下来我们要很好地研讨一下。
廉租住房建立。依照党中心国务院的要求，这有明白的政策规则：每年全国廉租住房建立要完成几多套，我们全省要完成几多套，我们市要完成几多套，方才新宏同志曾经讲了。都有明白的要求，并且是指令性方案，必需要完成，这点不克不及模糊。我们这两年欠账比拟多，07年应该建的没建成，拖到08年；08年的拖到09年，这个廉租房建立可以说在完成义务上有点迁延，不克不及说是压茬进行，没有依照规则的工夫节点去完成义务，这一点我们各个县（市、区）要仔细排查一下。在这里我特殊强调：08年、09年中心预算内投资的廉租住房项目必需确保在本年8月底前悉数完工投用。我们今日说清晰，不投用就要问责。人人都以为这是软目标，实践上国务院、省当局的任务定得十分死，根本上是一个月要传递一次发展状况。本年，我们全市要求廉租住房建立是1858套，以其他方法落实房源是600套，一共是2458套廉租住房建立，必需依照要求在7月1日前开工建立，这一点也不克不及模糊。对照推进廉租住房建立这项任务，可以常常地落实下去，国度有必然津贴资金，我们市财务拿出了一些配套资金，然则这些资金是远远不敷的，怎样办？本年，在全市尤其是在市本级，我们借鉴了外埠的经历，要求各个县（市、区）你们借鉴一下市本级的做法，干什么？搞廉租住房配建制。在商品房开拓的进程傍边，临时依照5%的要求，在地盘招拍挂的进程傍边，就明文规则哪一个开拓商，假如你看好了这块地，这块地要有5%的廉租住房建立必需完成，建成今后廉租房一切权归当局一切。在地盘招拍挂的时分，把此做了明白规则，你在购置地盘的时分，你就要思索地盘的价钱，如许我们把国度津贴的资金，省里津贴的资金，吃当地财务配套的资金，赐与开拓商，这是廉租住房的政策，划拨地盘的优惠政策也给开拓商，然则廉租住房最终的一切权归当局一切，如许就缓解了廉租住房建立的资金问题。这个配建制，我们要下决计抓下去，本年市规委会曾经研讨了六、七组商品房建立，对廉租住房标规、套数也能依照招拍挂合同的要求去施行。
经济合用住房建立。国度规则的也有些优惠政策，方才我曾经讲了这个住房建立，它处理的对象是中低收入家庭住房坚苦问题，首要是给他们处理让他们少拿出些钱。优惠在哪里？国度地盘是划拨用地，该免的费税要免一局部，如许价钱低于商品房的价钱，让低收入家庭可以买得起住房。经济合用住房我们依照省当局的要求，依据申报的状况，依据住房坚苦家庭的收入状况，每年要供补，我们有一个非凡状况，这几年加大了城中村革新的力度，为调查决在城中村革新中这些群众、这些居民的住房坚苦，搬家户他们安顿房建立可以享用经济合用住房的政策。目前，依照东城区一些当地的做法，因为他们掉地了，本来他们是农人，城市化历程的加快，他们一会儿酿成了城市居民，他们没有地盘了，没有根本的生涯前提了，那么怎样样处理？给他们培训，扩展就业，让他们有任务，发扬他们主观的效果。两套住房，一套住房处理了自身的寓居问题，一套住房可以出租搞点收入，有一个根本的出产质量，或许有一点财富性的收入。经济合用住房这可以说是有严厉的方案要求，这一点我们各个县（市、区）在推进任务落实、任务义务的时分，必然要清楚，不是说经济合用住房情愿建几多就建几多、随意性的，并非如斯。依照国度政策规则，经济合用住房的建立总量不得低于商品房供给总量的10%，这是一个最低要求，你达不到上面这个10%的要求，你怎样去调控房地产市场？10%这个最根本的要求要到达，除了每年上报的我们经济合用住房的面积以外，还有个总量节制必需不低于10%，市本级这几年城市革新曾经享用了经济合用住房的政策，我们市本级以上的曾经大大超越了这个比例，你们几个县城区要很好研讨一下，你们能否到达这个要求，是我们反省这项义务完成没完成的一个首要的标记，住建局要抓一下这个事，10%这个总量能否到达了这个政策。我们进步执行力，起首要执行政策，经济合用住房当时要害是要治理好。外埠的经济合用住房的分派治理呈现了良多问题，曾经有一段工夫成为了媒体炒作的热点。我们市本级廉租住房大约有三个方面：第一个方面，是最开端树立中房公司进所树立的那一批经济合用住房，这个要管好，要研讨政策，要把前史状况弄清晰，要把存在问题查询清晰，要有实在可行的治理办法。目前里面住的对象我们说不清，最初是哪些对象？然则归正问题比拟多，水的问题、电的问题、供暖的问题、设备房子维修的问题、物业治理等等都跟不上去，这个当地曾经成了不好谐、不不变的一个地域，这个问题要研讨好。第二个方面，就是这几年依照新的经济合用住房的政策，我们所建立的经济合用住房包罗各个县（市、区）的经济合用住房，方才入住时，要把分派的准则、治理的办法、退出的机制，要进一步完美起来，并且要抓好落实。第三个方面，经济合用住房，这两年我们要求城中村革新安顿住房，享用经济合用政策的这类房子若何管起来，依照严厉的要求，不到五年工夫，不克不及进入市场去发卖的，到了五年今后，发卖也要按规则划拨地盘和出让地盘商品之间的差价要补交，这个办法都没递上去，我们城中村革新每户两套房，有的他们有了收入了，有了固定性收入，两套房，他不肯去出租，你让他卖不卖，怎样去卖、怎样去管？否则，这就是犯下了最大的一个隐患，跟小产权房没什么差距。讲到这里，对小产权房的清算整理，市、县两级住建局，必需高度注重，接纳得力办法，要把它管好，否则，它会冲击整个房地产市场。对这一块儿，住建局牵头，相关部分要仔细研讨一下它的治理方法，它的运转机制和它的退出机制，这是一个方面。再一个方面，就是城市棚户区革新，这是国度给了老城革新一个很好的政策，国度和省对城市棚户区革新都有投入，目前搞老城区革新搬家我们做了赔偿，赔偿少了他不拆迁，赔偿多了当局又没这个才能，国度的津贴资金假如能拿到手，就可以大大缓解我们当地当局的压力，然则对城市棚户区的要求，有认定规范，成片的两层楼、廉租房密密层层，你构成了高层、六层以上的那是不克不及够成为棚户区的，依照规范成片的、零星的、零散的也算数。本级及县（市、区）要把基础清亮，属于棚户区革新的类型有多大面积，触及几多城市居民，在清亮底数的根底上，发改委前头进行立项、经过省发改委立项今后，这个项目才当作到位，才当作成功，如许财务部分才干把津贴资金，给到这个项目上。目前我们城建口很不注重项目任务，招商引资项目得包装好，魏都区做的不错，魏都区老城区搞的“三项规划”，搞的很到位，住建局可以把魏都区这个做法，作一个经历资料，印发到各个县、市，让他们借鉴一下。棚户区革新的要害，一是查询摸清基础。二是要做好立项预备任务。三是要积极报批政策资金。
公共租赁房。重庆搞了些做法，做得十分到位。当时我们研讨公共租赁房四个方面。我们是本年省当局确定的五个试点城市之一，连系我们的实践，这个器械不敢打乱仗，上面一说好的做法，就把我们本来好的做法经历抛弃失落，如许就出问题了，卢展工书记讲的重在练继续。廉租房这个工作很好，我们要做究竟。经济合用住房，构成新的经历，处理他们中低收入家庭，最坚苦家庭廉租住房。有收入的可以买商品房，随行就市。商品房不时开拓，不时建立，一些很多的方才参与任务的包罗进城务工人员本年在打工，过几年到别的一个城市打工，怎样办？公共租赁房，我想着四个方面连系起来，要城市居民有房子住这个问题处理了。公共租赁房要研讨四个方面，由市住建局牵头。第一个方面，研讨公共租赁房若何建的问题。公共租赁房外埠有经历，我们是省里定的试点要研讨，若何建立要研讨，建立本钱要低，假如跟通俗商品房一样，建立本钱很高，那就无法运作。国度给的优惠政策要用好，比方地盘是划拨方法供地，要免去行政事业各类收费和当局性基金、地盘运用费、地盘整治费、营业费、房地产费等等这些优惠政策。依照外埠城市的经历，哪些优惠政策，建立本钱最低，本钱低了若何建立的问题也就水到渠成了。建立方面最好是当局主导，市场运作。由于重庆有钱，重庆市当局直接搞了些公共租赁房，我们也可以当局搞一点，当局把一些建立资金集中起来，拿低本钱运转，搞一些公共租赁房，处理当局应该管的那局部人。当局机关每年分些大中专卒业生，各个事业单元、党政机关怎样办，公共租赁房让他们住进去，娶亲了或许收入添加了，他们去买商品房，或许他们收入还不那么高，他们可以去买经济合用住房，跟着春秋大了，收入又低了又降下去了，可以去搞廉租房。当局主导，企业投资，按这个形式去运转，一些劳动民营型的企业，把优惠政策给他，未来由他们来建立，来处理来他这儿的务工人员的寓居问题，尤其是一些农人工。一些大中型的修建企业，工程技能人员、大中专卒业生他们到这个当地是白领阶级，经由几年的积累今后，有了经济根底今后，他才去购置公共租赁房，农人工良多也经过公共租赁房来处理，意思是当局把优惠政策给他，鼓舞企业来建立。第三个我们搞了四大财产园区，这些劳动很密集的当地，我们可以搞公共租赁房园区来建立，经过园区的融资平台来建立，但凡来园区打工的人员，不搞“走开工”，都来住这个当地，礼拜六、周日歇息日可以回家，平常在这个当地，相当于集体宿舍，让他们去建立，园区搞建立。第四个是标准专家公寓，各个企业引进相似型人才，这些专家国外来的，大城市来的，他妻子孩子在这里生涯情况很好，他不成能单身一小我留在这个当地，最多在这里任务三五年，搞一些公共租赁房，然则这方面要标准起来，经过四个方面来研讨租赁房若何建的问题，请住建局和各个县市要系统地研讨一下。第二个方面，要研讨入住对象。入住对象实践上就是三个方面，到城市打工的农人工并且确有不变收入者，没有不变收入的漂泊在陌头（那是民政局存眷的对象），再一个就是刚卒业分派到我们的大中专生，临时买不起房的这些大学生，我们作以存眷。第三个就是我们引进的各类治理人才和技能人才。第四个是效劳对象也但愿我们深化研讨一下。经过我们这四个构造（廉租房、经适房、公租房和通俗商品房），能不克不及让这些分歧收入者、分歧群体都有房子住来处理如许一个问题。第三个方面，研讨一下公租规范。公租房就是要租，曩昔在没有房改之前，我们这个房子不是小我一切的，那都是当局、单元、企业分派的公房，交房租。目前的公租房他有个价钱问题和运作问题，公租房的房钱要进出均衡，不追求利润，要维持正常运转，依照这个目的来确定房租。房子租回来，借款利钱要归还、房子维修治理费用要归还、还要节制损耗，这三局部的本钱价要合进去，依照外埠的经历，他们的公租房房钱大约相当于市场房钱的六折，物价部分要节制，系统研讨一下。第四个方面，研讨退出机制。廉租住房长时间租了，公租房在引进人才方面，按省的要求到达“四个一”规范（要有一厅一卫一厨一室）。目前我们曾经搞了一些“公寓房”，不克不及把公租房酿成公寓房长时间占着，应该有个退出机制。外埠的经历，承租的年租的收入执行核报准则，每年的收入要核报，收入到达必然水平了，不克不及再去享用公租房，租赁期普通不超越五年，期满今后就退出。然则因为没进步，没购到新房，可以持续请求，收入进步了，或有自购房了，都要退出，然后把非凡的房租给其他契合前提的对象。工场也一样，并且也有严厉治理的规则，承租人不克不及转租，也不克不及擅自改动房子的运用性质，要违背这个规则，要作废资历。从一开端公共租赁房的治理，就要跟上去，这个工作我们要搞试点，要为全省发明一些经历，把准则抓好，我们市本级要搞，住建局可以研讨一下。禹州、长葛两个市选一个做试点，襄城县和鄢陵县选一个县做一个试点，把这些政策都研讨透，并且对上面的一些优惠政策，我们要用足用好。
二、关于污水渣滓运营治理。
1、关于污水处置。我们有几项目的要抓好。第一项是要增强城市污水处置设备的建立，最要害的是进步收水率，管网的建立很要害。我们目前一些县级城市，雨污合流的问题没有彻底处理，雨水和污水合流在一块儿，这个管网环得通欠亨，相当的城市的区域，污水流不到污水处置厂，这个重点任务我们要把它抓好。这是管网建立。再一个是污水处置厂建立。本年我们全市市县两级的污水处置厂，必需到达一级A的规范要求，我们COD的含量不克不及超越14毫克/升，这是国度规则的，必需到达。长葛的城南污水处置厂本年必需要正常运转，经济开拓区的污水处置厂和东城区邓庄污水处置厂岁尾前必需开工建立，目前必然要做好前期任务，要克制坚苦。是市场化运营的，搞BT形式，搞BOT形式，不论哪一种形式，必需开工建立，住建局加大督察力度。还有一个就是我们市区自身，一切的沿街门店的污水必需截流，不克不及把污水流入到雨水管道内，这个工作我曾经讲了三年工夫，没有从基本上去处理，我们本来要求六月份完成，曾经没有几多工夫了。同志们能够长时间住在市区这里觉得不到，我们可以走出去，我们各县（市、区）来的你们走一走，包罗到东区去走一走，雨水管道的井箅子臭气就出来了，应该说不下雨的时分，雨水管道是没有水的，从哪儿来？都是沿街门店把污水悉数都排到了雨水管道里边，只需哪有口的当地，哪就有臭气，因而必需下决计把沿街门店的污水悉数截流，不进入管道。住建部分必需增强排水答应证治理，这是国度有司法律例的，我们干了几年，假如一分钱都收不到，我们就要追查查他们的渎职渎责，这是工程建立，处置污水的设备建立务必把这项任务做到位。再一个就是要加大污水处置费的征收力度，污水处置费这个工作各级财务部分都要存眷一下，要支撑，该给便当给便当，该给一些根本的办公前提、一些设备、还有专门的收费人员，我们市本级树立了收费机构，目前运转的结果不错。多收费，财务就少拿钱。污水处置厂必需正常运营，经费财务要保证，费收不上来，有多大的洞穴，财务就要垫多大的洞穴。这是市县两级。再一个就是要抓好乡镇的污水处置厂的建立。乡村情况整治的一个要害问题就是乡镇污水横流。有水皆污，但凡有河流的当地，流的都是污水，致使国度要有津贴，乡镇要抓紧规划建立一批污水处置厂，重点乡镇要连系城乡规划系统建立的要求，把这项任务做到位。
2、关于城乡渣滓处置。第一条理：就是市本级，市本级目前履行了渣滓分类搜集。当前，创立办、城管局和各个县市共同，这个宣传气氛曾经构成了，媒体宣传很到位，收集宣传很到位，每一户发一个宣传册子和宣传画这些任务也做得很到位。渣滓分类的四个方面，可收受接管渣滓、可燃烧渣滓、厨余渣滓、有毒有害渣滓要分类处置，最终完成精练化、资本化、无害化的要求。市本级无害化处置必需到达100%，我们市本级生涯渣滓处置厂二期建立的规范层次很高，曾经投入运营，然则还有些尾工，本年必需到达优异规范，经过审核到达优异规范。第二个条理：我们各个县（市、区）的城区生涯渣滓，要争夺到达全搜集、全处置这个目的，无害化处置要到达90%以上，城管局要严厉审核，各个县（市、区）都要到达优越规范。我们在全省传递册上的污水处置、渣滓处置在全省进入优异和优越这个层次的不多，市本级的就一个瑞贝卡污水处置厂，渣滓处置厂都没到达这个要求。本年，我们市本级的渣滓处置厂建成今后，能够在全省能走在前列。第三个条理：乡镇一级要加速渣滓中转站的建立，我们上一年依照省列入方案盘子有投资的35个渣滓中转站，在全省我们被传递批判，这项任务有关部分抓的是不得力，各个县（市、区）没有惹起高度注重，这个责任说清晰，各部分你们不去问责就是你们渎职，哪个县（市、区）不到位要严厉问责，打板要打到详细人身上，会后要排个名次，要哪个县（市、区）没有正常运营。国度投资的渣滓中转站建成今后，放在阿谁当地不必，你搞的是啥工程？你搞形象工程，你搞应付工程，怎样给老庶民交待。第四个条理：把渣滓处置要延长到村庄、村一级，我们要施行户分类，村搜集，乡中转先处置，如许一个形式要处理好。渣滓四处抛洒、四处堆放的问题若何处理？市一级、县一级、乡镇一级和村一级这个四个方面联动来处理它。