商业项目策划范文
时间：2023-04-03 03:38:16
导语：如何才能写好一篇商业项目策划，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
篇1
网站策划是指在网站建设前对市场进行分析、确定网站的目的和功能，并根据需要对网站建设中的技术、内容、费用、测试、维护等做出策划。网站策划对网站建设起到计划和指导的作用，对网站的内容和维护起到定位作用。网站策划书范文。
网站策划书出应该尽可能涵盖网站策划中的各个方面，网站策划书的写作要科学、认真、详细、实事求是。一般的网站策划书包含的内容如下:
一、建设网站前的市场分析
1、相关行业的市场是怎样的，市场有什么样的特点，是否能够在互联网上开展公司业务。
2、市场主要竞争者分析，竞争对手上网情况及其网站策划、功能作用。
3、公司自身条件分析、公司概况、市场优势，可以利用网站提升哪些竞争力，能建设哪种网站的能力。
二、建设网站目的及功能定位
1、为什么要建立网站，是为了树立企业形象，宣传产品，进行电子商务，还是建立行业性网站?是企业的基本需要还是开拓市场。
2、整合公司资源，确定网站功能。根据公司的需要和计划，确定网站的功能类型:企业型网站、应用型网站、商业型网站、电子商务型网站;企业网站又分为企业形象型、产品宣传型、网上营销型、客户服务型、电子商务型等。
3、根据网站功能，确定网站应达到的目的作用。
4、企业内部网的建设情况和网站的可扩展性。
三、网站技术解决方案(当然这要与专业的网站建设公司商议)
根据网站的功能确定网站技术解决方案。
1、采用自建服务器，还是租用虚拟主机。
2、选择操作系统，用windows还是unix，linux。分析投入成本、功能、开发、稳定性和安全性等。
3、采用模板自助建站、建站套餐还是个性化开发。
4、网站安全性措施，防黑、防病毒方案(如采用虚拟主机，则该项由专业公司代劳)。
5、选择什么样的动态程序及相应数据库。如程序asp、jsp、php;数据库sql、access、oracle等。
四、网站内容及实现方式
1、根据网站的目的确定网站的结构导航
一般企业型网站应包括:公司简介、企业动态、产品介绍、客户服务、联系方式、在线留言等基本内容。更多内容如:常见问题、营销网络、招贤纳士、在线论坛、英文版等等。
2、根据网站的目的及内容确定网站整合功能。
如flash引导页、会员系统、网上购物系统、在线支付、问卷调查系统、在线支付、信息搜索查询系统、流量统计系统等。
3、确定网站的结构导航中的每个频道的子栏目。
如公司简介中可以包括:总裁致词、发展历程、企业文化、核心优势、生产基地、科技研发、合作伙伴、主要客户、客户评价等;客户服务可以包括:服务热线、服务宗旨、服务项目等。
4、确定网站内容的实现方式。
如产品中心使用动态程序数据库还是静态页面;营销网络是采用列表方式还是地图展示。
五、网页设计
1、网页设计美术设计要求，网页美术设计一般要与企业整体形象一致。要注意网页色彩、图片的应用及版面策划，保持网页的整体一致性。
2、在新技术的采用上要考虑主要目标访问群体的分布地域、年龄阶层、网络速度、阅读习惯等。
3、制定网页改版计划，如半年到一年时间进行较大规模改版等。
六、费用预算
1、企业建站费用的初步预算，一般根据企业的规模、建站的目的、上级的批准而定。
2、专业建站公司提供详细的功能描述及报价，企业进行性价比研究。
3、网站的价格从几千元到十几万元不等。网站建设的费用一般与功能要求是成正比的。
七、网站维护
1、服务器及相关软硬件的维护，对可能出现的问题进行评估，制定响应时间。
2、数据库维护，有效地利用数据是网站维护的重要内容，因此数据库的维护要受到重视。
3、内容的更新、调整等。
4、制定相关网站维护的规定，将网站维护制度化、规范化。
5、说明:动态信息的维护通常由企业安排相应人员进行在线的更新管理;静态信息(即没用动态程序数据库支持)可由专业公司进行维护。
八、网站测试
网站前要进行细致周密的测试，以保证正常浏览和使用。主要测试内容:
1、文字、图片是否有错误。
2、程序及数据库测试。
3、链接是否有错误。
篇2
项目综述
6 1． 环境优势
6 （1）
交通环境
6 （2）
商业环境
9 （3）
科技、教育、文化环境
11 （4）
人口环境
12 （5）
功能辐射
13 2． 工程策划
14 （1）
营销策略
14 （2）
广告策略
14 （3）
效益预测
14 （4）
费用预算
15 一、前言
16 二、市场分析
16 概况
16 1． 深厚文化底蕴
17 2． 合适的项目定位
18 3 ．独特的项目卖点
18 三 、项目分析
19 1 ．机会点
19 2 ．问题点
20 3． 竞争对手分析
20 4． 经费来源
21 四、资源整合
21 （一）目标市场
21 （二）推广区域
22 （三）组合营销
22 （1）
门票制
22 （2）
团体营销
22 （3）
散客营销
22 （4）
体现多元化的文化功能
22 （5）
以人文为本思想
23 （6）
商业性与文化性相结合原则
23 （7）
“名人和你有多近”的智力竞赛
23 （8）
开发旅游相关资源
24 （9）
立“消夏茶园”
24 （10） 举办虹口现代文化艺术节
24 （11） 健全综合配套设
24 （12） 四川北路策划
24 （13） 备注
25 （四）市场品牌形象策划
25 1、 开发功能选择
26 2、 更新形象
26 3、 市场品牌定位
27 4、 形象定位
27 5、 核心理念定位阐述
27 1） 多伦路文化名人街名人文化的现代价值
27 2） 多伦路文化名人街名人文化观光旅游
28 3） 多伦路及四川北路旅游区实行公司化运作，变行政行为为市场行为
28 4） 多伦路文化名人街旅游景点设计简述
29 （ 1 ）夕拾钟楼
29 （ 2 ）鲁迅纪念馆
30 （ 3 ）拉摩斯公寓
31 （ 4 ）内山书店
32 （ 5 ）“书香门第”书店
32 （ 6 ）左联纪念馆
32 （ 7 ）左联会址
33 （ 8 ）鸿德堂
34 （ 9 ）景云里
34 （ 10 ）金泉古钱币博物馆
35 （ 11 ）多伦路 210 号
36 （ 12 ）奇石馆
37 （ 13 ）藏筷馆
38 （14） 藏钟馆
38 （15） 老电影
篇3
房地产营销策划方案原则
无论房地产项目的定位、建筑设计的理念、策划方案的创意、营销推广的策略，没有独创、毫无新意，要在市场竞争中赢得主动地位是不可能的。独创就是独到、创新、差异化、有个性。
一、独创原则
无论房地产项目的定位、建筑设计的理念、策划方案的创意、营销推广的策略，没有独创、毫无新意，要在市场竞争中赢得主动地位是不可能的。独创就是独到、创新、差异化、有个性。独创具有超越一般的功能，它应贯穿房地产策划项目的各个环节，使房地产项目在众多的竞争项目中脱颖而出。房地产策划要达到独创，永不雷同，必须满足以下几个要求：
(一)房地产策划观念要独创。策划观念是否独创、新颖，关系到策划人的基本素质。有的人策划观念经常有新的创意，有的人只能克隆或照搬别人的概念，这些都影响到策划人的策划项目的成败。在众多房地产项目中，能在强敌中站稳了脚并销售成功的，策划观念一定是创新出奇的。广州有个大型住宅区，开盘时以高素质、高价位出现，其有独创性的策划观念，独具一格，使很多顾客下定金购房。
(二)房地产策划主题要独创。主题是房地产开发项目的总体主导思想，是发展商赋予项目的灵魂。策划主题是否独创、新颖，立意是否创新，关系到房地产项目的差异化和个性化，并直接影响到项目在竞争中取胜，大到贯穿整个项目主题，小到报纸广告主题，无不是这样。策划主题独创，与市场发展潮流有很大的关系。当人们都沉醉在市中心区建住宅的时候，一些有远见的发展商却发起一场郊区化运动，建起一栋栋低容积率、高绿化率的住宅
小区，迎合市民们返回大自然的心理状态;在人们欣赏小区内花草成片的时候，一些有创见的策划人却举起了山景、江景、海景的大旗，使居民们的窗外视线无比宽阔，风景悦人。
(三)房地产策划手段要独创。房地产策划手段就是房地产策划的具体方法、办法。方法、手段不同，策划出的效果也就不一样。最著名的例子是广州奥林匹克花园，在人们还在用单一手段策划楼盘的时候，奥林匹克的发展商却用复合手段策划楼盘，地产业和体育业的复合，引领了房地产策划领域的新里程。策划手段独到，往往会达到意想不到的效果。广州远洋明珠大厦，在建好的楼字中，推出十套主题样板间，以不同人的个性及生活方式进行延伸、发挥、变形，使人看了以后大开眼界：我们居住的空间可以那样艺术、舒适和优美。策划手段独到，增大了人们的购买欲。
二、整合原则
在房地产开发项目中，有各种不同的客观资源，大概可分为两大类：一是从是否明显看出来分，有显性资源、隐性资源。二是从具体形式来分，有主题资源(或称概念资源)、社会资源、人文资源、物力资源、人力资源等。这些资源在没有策划整合之前，是松散的、凌乱的、没有中心的，但经过整合以后就会团结一起，为整个项目的发展服务。
为了有效地整合好房地产开发项目的客观资源，必须做到以下几点：
第一，要把握好整合资源的技巧。在整理、分类、组合中要有的放矢，抓住重点，使客观资源合力加强，达到1+1=3的效果。
第二，整合好的各个客观资源要围绕项目开发的主题中心，远离主题中心的资源往往很难达到目的。
第三，要善于挖掘、发现隐性资源。如创新、独到的主题资源大都是隐藏起来的，不易被人发现，需要策划人聪慧的头脑去提炼、去创造。
三、客观原则
客观原则是指在房地产策划运作的过程中，策划人通过各种努力，使自己的主观意志自觉能动地符合策划对象的客观实际。要遵循客观原则做好房地产策划，必须注意以下几点：①实事求是进行策划，不讲大话、空话。②做好客观市场的调研、分析、预测，提高策划的准确性。③在客观实际的基础上谨慎行动，避免引起故意炒作之嫌。④策划的观念、理念既符合实际，又有所超前。
四、定位原则
所谓定位，就是给房地产策划的基本内容确定具置和方向，找准明确的目标。房地产开发项目的具体定位很重要，关系到项目的发展方向。一个目标定位错了，会影响其它目标定位的准确。要在房地产策划中灵活运用好定位原则，它的具体要求是：
第一，具体要从大、小两方面入手，大的方面是房地产项目的总体定位，包括开发项目的目标、宗旨，项目的指导思想，项目的总体规模，项目的功能身份，项目的发展方向，等等。小的方面是房地产项目的具体定位，包括主题定位、市场定位、目标客户定位、建筑设计定位、广告宣传定位、营销推广定位，等等。房地产项目的总体定位确定了项目的总置和方向，对项目的具体定位有指导、约束作用;房地产项目的具体定位是在总体定位下进行的，具体定位是对总体方向的分解，各个具体定位要符合总体定位的方向。
第二，把握各项定位内容的功能作用。要做到这一点，策划人首先要全面掌握定位内容的内涵，深入其中间去，确定其定位的难易点，有的放矢地找准目标。其次，每项定位内容的具体功用是一样的，要把它们整合好，利用好，为整个项目的总体定位服务。
第三，要熟练地运用项目定位的具体方法和技巧。在项目定位过程中，方法和技巧运用得好，往往会达到事倍功半的效果。如对建筑设计定位，建筑设计的最新理念不能不了解，设计市场的流行趋势不可不知道。在此前提下，是追逐潮流还是着意创新?是停留现状还是适度超前?这都要根据开发项目的总体定位下有所取舍，确定方向。
五、可行原则
可行性原则是指房地产策划运行的方案是否达到并符合切实可行的策划目标和效果。可行性原则就是要求房地产策划行为应时时刻刻地为项目的科学性、可行性着想，避免出现不必要的差错。贯彻房地产策划的可行原则，可从以下几方面着手：
(一)策划方案是否可行。在房地产策划过程中，确定方案的可行性是贯彻可行原则的第一步。从房地产策划的本质特征可以看出，在多种策划方案中选择最优秀、最可行的方案是项目成功的基础。有了可行的方案以后，还要对方案实施的可行性进行分析，使方案符合市场变化的具体要求，这是贯彻可行原则的第二步。
(二)方案经济性是否可行。策划方案的经济性是指以最小的经济投入达到最好的策划目标。这也是方案是否可行的基本要求。其次，投资方案的可行性分析也是一个不可忽视的重要因素。投资方案通过量的论证和分析，可以确定策划方案是否可行，为项目的顺利运作保驾护航。
(三)方案有效性是否可行。房地产策划方案的有效性是指房地产策划方案实施过程中能合理有效地利用人力、物力、财力和时间，实施效果能达到甚至超过方案设计的具体要求。策划方案要达到有效、可行，一是要用最小的消耗和代价争取最大的利益;二是所冒的风险最小，失败的可能性最小，经过努力基本上有成功的把握;三是要能完满地实现策划的预定目标。
六、全局原则
全局原则从整体、大局的角度来衡量房地产策划的兴衰成败，为策划人提供了有益的指导原则。从房地产策划的整个过程来讲，它分为开局、析局、创局、选局、布局、运局、馈局和结局过程，每个过程都跟全局有密切的联系，每个局部的运作好坏都会对整个全局造成影响。
房地产策划全局原则的主要要求是：
(一)房地产策划要从整体性出发，注意全局的目标、效益和效果。在整体规划的前提下，部分服从整体，局部服从全局。在市场调研阶段，如果图省事，不深入了解当时的市场状况,竞争态势、对手强弱，以及宏观政策等问题，盲目上马项目，结果会造成惨重的失败。
(二)房地产策划要从长期性出发，处理好项目眼前利益和长远利益的关系。
(三)房地产策划要从层次性出发，总揽全局。房地产策划是个大系统，任何一个系统都可以被看成是一个全局。而系统是有层次性的，大系统下有子系统，子系统下还有孙系统，层次分明。因此，考虑下一个层次的策划时，应该同上一层次的战略要求相符合。
(四)房地产策划要从动态性出发，注意全局的动态发展。房地产市场是变化莫测的，变化发展有时会影响全局。这时，策划人要善于抓住市场的动态规律，掌稳全局，避免市场变化触动全局的根基。
七、人文原则
人文原则是强调在房地产策划中要认真把握社会人文精神，并把它贯穿到策划的每一个环节中去。人文精神包括人口及文化的意识：人口意识是指人口的数量和质量水平、人口的局、年龄结构、家庭婚姻等表现出的社会思想;文化意识包括人们在特定社会中形成的特定习惯、观念、风俗及宗教信仰等表现出的社会思想。在房地产策划中要把握好人文原则，必须注意以下几点：
(一)对我国人文精神的精髓要深入的领会。在房地产策划中把握准人文精神的精髓，并在人文精神的具体形式中深入贯彻，将起到意想不到的效果。
(二)运用社会学原理，把握好人口的各个要素。在策划中把握好人口各个要素的内容、形式以及它们的功用，分析它们对市场影响的大小、轻重，找出它们运行的具体规律，开发出的房地产项目就会与众不同，赢得人们的信赖。
(三)把文化因素渗透到策划项目的各个方面。房地产策划必须把文化因素渗透到开发项目中去，才能迅速占领市场，建立自己的项目个性。以顺德碧桂园为例，它开发的理念和模式首先是中国传统文化的代表儒家思想的建大功、立大业及望子成龙的思想，在家庭伦理上倡导中国传统文化的天伦之乐、合家欢乐和刻意追求中国传统家庭的温馨。
(四)通过民族文化的积累，促进产品及企业品牌的形成。
八、应变原则
所谓应变就是随机应变，它要求房地产策划要在动态变化的复杂环境中，及时准确地把握发展变化的目标、信息，预测事物可能发展变化的方向、轨迹，并以此为依据来调整策划目标和修改策划方案。
房地产策划的应变原则是完善策划方案的重要保证，它的具体要求是：
(一)增强动态意识和随机应变观念。
(二)时刻掌握策划对象的变化信息。策划对象信息是策划的基础材料和客观依据，这个基础和依据变化了，策划也应该随之变化，否则，其策划就失去了准确性、科学性和有效性。必须不停地广泛了解、全面搜集和及时分析并加工处理这些信息，为策划提供具有真实性、时效性、系统性和可靠的信息资料。
(三)预测对象的变化趋势，掌握随机应变的主动性。
(四)及时调整策划目标，修正策划方案。当客观情况发生变化影响到策划目标的基本方面或主要方面时，要对策划目标作必要的调整，自然也就要对策划方案进行修正，以保证策划方案与调整后的策划目标相一致。
房地产营销策划方案
前 言
在商业地产销售发展日益成熟的的今天，房地产营销策划在商业地产的销售与招商过程中越来越重要，商铺要想卖得好，前期的营销策划必不可少，而且必须做到位。
商业城项目是房地产开发公司开发的精品物业，将成为市北区的新型休闲地产商业的经典作品。
商业城座落于市城区北部的广场旁，是地产开发公司的新建项目。本项目占地7 000平方米，根据目前的建筑设计建议方案，项目由三层裙楼(含负一层)和两栋塔楼(分别高四层)组成，总建筑面积约为15 000余平方米，地下车库及设备用房建筑面积为1 500多平方米，商业裙楼建筑面积约8 500平方米，塔楼建筑面积约6 500余平方米。项目总投资约1 800万元。
经过前期的市场调研分析，本项目初步确定为现代化、多功能的休闲购物商城。根据这个初步设想，结合目前项目现状，本营销企业方案对本项目做了比较系统的市场定位及营销可操作性分析，从营销策划的角度出发，对项目的整体形象包装、营销组织运行、市场推广、广告策略安排、销售促进等方面都做了全局性和可操作性的论述。
一、项目营销总体策略
营销总体策略是仔细分析、科学划分并准确切入目标市场，通过全方位地运用营销策略，最大限度提升项目的附加价值，获取项目的最大利润，并全面树立和提升企业形象及项目形象。概括本项目的营销总体策略，可以简述为五个一，即树立一个新锐概念、倡导一个财富理念、提炼一个鲜明主题、启动一个前卫市场、酝酿一场热销风暴。
二、项目营销目标方针
根据本项目五个一的总体营销策略，拟订本项目的营销目标方针如下，作为本项目营销工作纲领的完善和充实。
1. 树立一个新锐概念：休闲式购物商业。
2. 倡导一个财富理念：创投性商业、休闲式购物、稳定性回报。
3. 提炼一个鲜明主题：产权式商铺、休闲式商业。
4. 启动一个前卫市场：崇尚创投性商业、休闲式购物，摒弃传统商业的纯购物环境压抑与约束，主要面向年轻新锐、有自己个性的消费群体，让其体验到休闲模式的商业环境，购物主题明确。
5. 酝酿一场热销风暴：本项目将传统商业行为上升为现代全新的休闲商业，力争推动商业房地产市场开发的全新变革，避开传统商业的竞争，在一个全新市场里掀起一场热销风暴。
三、销售目标及目标分解
1. 销售(招商)目标
2. 销售目标分解
四、营销阶段计划
根据项目的定位及施工进度计划，将营销工作分为四个阶段，各阶段工作重点如表8-5所示。
五、项目销售时机及价格
为了更好地在后续营销过程中充分体现总体营销策略和达成目标方针的实现，综合项目要素资源和营销推广传播要素，结合项目定位，确定以下销售时机及价格。
(一)项目入市时机及姿态
1.入市时机：根据规划与工程进度以及营销准备，在20xx年5月份房交会期间开盘(或20xx年9月)，可以抓住20xx年春季房交会、五一国际劳动节等机会掀起第一个启动;在国庆节、20xx年秋季房交会、元旦等重要时期掀起新的销售。
2.入市姿态：以全市乃至西北地区财富地产、休闲购物形象登场，开创全新休闲商业投资经营理念。
(二)价格定位及价格策略
1.价格定位的原则：采用比价法和综合平衡法。
2.价格定位：整个商业项目的销售均价为3 580元/平方米，其中起价为3 328元/平方米，最高价为4 000元/平方米。
3.价格策略：采取低开高走型平价策略，开盘后半年作为第一阶段的价格调整(略升)，均价为3380元/m2，尾盘销售变相略降。
六、宣传策略及媒介组合
(一)宣传策略主题
1.个性特色：商业城财富地产投资商业是我市首家也是唯一一家将商业开发从建造建筑产品上升到营造全新休闲购物方式，倡导投资财富地产、获取稳定回报的投资理念。
2.区位交通：本项目地处广场旁，地段绝佳，高尚居住区地标建筑，交通便捷，是北部区域首选的理想商业地产投资环境。
3.增值潜力：处于政府规划重点发展区域的核心区域，发展前景好，购置成本低，升值潜力大，是投资置业的首选。
(二)宣传媒介组合
1.开盘前期：主要以软性新闻及广告进行全新财富投资，稳定回报理念的深度挖掘，媒体主要以报纸为主，电视为辅。
篇4
关键词：商业综合体；前期定位；策划；多元化
Abstract: Commercial complex is a form of architectural development is rapid in recent years, this paper discusses the relationship between the owner, planner, architect of the three necessary conditions, and how to achieve a relatively successful business model.
Key words: commercial complex; preliminary orientation planning; diversification;
中图分类号:S611文献标识码:A 文章编号：
城市的发展重心指向哪里，必将带来财富杠杆的倾斜。按照宁波“十一五”城市发展整体规划思路，“中提升”战略重点开发建设的东部新城、国家高新区和镇海新城都将成为最具活力和商业潜力的区域，城市向东发展的大趋势将使东北部成为最耀眼的明星板块。
镇海新城是宁波“中提升”战略重点开发建设区域之一，位于宁波中心城区三江片的北部，杭州湾大桥、舟山陆岛大桥引线、宁波绕城高速的交汇处，是宁波中心城市接轨上海、连接舟山的重要节点。未来五年，政府预计投入约120亿元“造城” ，在这里打造宁波中心城区北部商贸商务中心。
明海商业广场处于镇海南部休闲商务区核心，位置得天独厚，大小交通通畅。地块位于明海大道西侧、西陆路南侧、菜场路东侧。地块规划性质为商业金融业用地，规划用地面积约16665平方米。
开发商最初做的很多项目是关于住宅的，但后来受到了国家贷款政策的调整，逼迫着很多开发商朝商业地产方向转并且慢慢改变投资策略和架构，这也是目前国内的一个大趋势。中国的开发商动作很快、很敏锐，现在很多甲方越来越清楚自己想要什么，他们能够紧跟市场的脚步。本地块的开发商也是基于上述原因投入到商业地产的时代潮流中。
一般的甲方分三种：有一种甲方很清楚地明白要做什么东西；另外一种是完全不知道他要什么，希望我们配合他们做策划；第三种是他们自己或者请专门的策划公司做一个策划。由于此项目开发商是第一次开发商业项目，作为建筑设计师的我们也是头一遭设计商业地产项目，所以在整个项目的策划、建筑设计、装修设计配合以及施工的过程中，变成了业主和设计师互相学习交流的一个互动过程。
1 建筑师在商业综合体前期策划扮演的角色
在商业综合体的前期策划过程，建筑师往往会遇到一个比较尴尬的情况，不知道应该在此过程中扮演一个什么样的角色。因为对于初次开发这种项目的甲方，他们会认为我们应该是这方面的行家，也想让我们一起做策划。遇到这样的情况我们的回答是不能越俎代庖，因为经营策划定位是一个职业的角色，有专门的公司做这方面的服务。业主一定要有深入的研究，需要请一个合格的商业策划公司，全方位的拿出一个报告。策划师会和业主说明各个业态的定位如何，那些品牌更适合这个项目等。
所以作为建筑师，我们应做的是根据这些报告再做出判断，然后根据每个城市地区的发展情况以及开发需求而决定。同样是前期阶段，我们的特长是发挥我们的专业设计能力，在商业定位研究的基础上，为业主在最短的时间能提供一个有想象力、有说服力的设计，是看的见摸的着的，这是我们的专业服务。研究报告只是一种数据形式而已，建筑师在前期所要做的，就是把这些数据转换成建筑形式，并以此来为业主展现出更好和更合理的项目开发和商务发展方向。建筑设计在综合体设计里只是一种空间的实现手段，这种空间是要满足商业行为和价值的，换言之，就是要把项目成功所必要的但又往往是不可见的商业需求，用有形的空间表达出来，使其商业价值得以实现。
2 商业综合体的前期定位
商业的定位一般由策划公司与业主提供；但如果过于依赖目前行业里的策划公司（个别除外）而没有建筑师的主观能动性的话，你随后会发现，在设计过程中发生的颠覆性结构调整会超越你的心理承受底线的，而最后的结果往往是在耗尽所有热情后的草草收场，就是大家常说的“就这么着吧” 。与此同时动摇了业主对建筑师的信心。所以这个过程其实是以策划公司与业主为主，建筑师为辅助的一个过程。
就目前来说，策划公司在商业综合体的开发中，不能说都是为开发商做这些市场分析。一般来说国外开发商很多都会邀请有专业策划能力并且实力强劲的公司来做分析；但国内的开发商更多的是自己依靠感觉定位，或者根据自己的实力来对业态做调整。比如说资金有限的，就会扩大住宅在综合体的比例，因为住宅资金回流最快。最容易做的业态是写字楼，最难的就是做商业，而酒店的回报则是最慢的。一般来讲针对这些业态的组合，实力薄弱点的开发商会把商业作为配套，写字楼作为主体，然后再配点服务式公寓，打打球；而实力雄厚点的开发商，都是一栋很高端的写字楼，加上一个高档的酒店，再加上一个很国际化的购物中心，里面会提供不同的服务。其实综合体的主要目的是为了满足人们的需求，与此同时，如果能带动整个地区的商业活动并为这地区带来一定人气，那是最好不过的了，也会提高开发商本身的品牌价值。
明海商业广场这个项目经过业主和策划公司的多番探讨，及我们的倾力配合后确定了这么一个商业定位。因为此项目对于商业综合体来说真的称不上什么多么具有规模。在城市密度越来越高的情况下，尽量提高土地的价值，以满足人们无尽的欲望。基于这些情况明海商业广场的底层商业裙房在建筑密度的限定下是整体满铺的，是一个大板块。商业裙房里面综合了有乐购超市、大地电影院、零售商铺（餐饮、百货等）。主体塔楼的功能是服务型公寓楼，面积40-55平方米不等。业主利润的主要来源就是靠塔楼的服务型公寓及零售型商铺的出售，快速的回笼资金；其次与乐购超市和大地影院签订15-20年的长期出租合约，以这种长久持有方式提供的租金支撑了利润的另一部分空间。此项目就目前我所了解的销售形势还是相当乐观的。
3 创造多样的商业形态，提供多元的都市生活
身处多样化快节奏的现代都市环境之中，接受着全球化的咨询，得益于经济高速发展带来的红利，公众的生活内容空前的丰富，从之前相对固定单一的工作、居住两点一线的基本生活需求，转变为今天对于工作、消费、社交、文化、居住、旅游及至历史文脉和自然生态多元交互的都市生活方式的追求。只有融合上述多样功能的综合体节点，使各功能之间交互实现“化学”促进作用，才能成为多样人群更多频率参与的目的地。而到访点或目的地的确立能够带来持续并且增长的人流，促进消费，对项目发展者来说，既实现良好的现金流通，又达到提升土地和物业价值的商业目的；而对于城市管理者来说，在得到持续的财政税收，提供市民一个安居乐业的城市到访地的同事，更进一步的提升了城市价值和城市魅力，吸引更多资金和人力资源，保持城市竞争力的持续领先。当然这个综合体的规划需要足够消费力来消化，避免巨大的浪费。
商业零售是综合体项目最重要的功能要素。商业零售作为货币物品交换社会最主要的终端，即便在互联网时代仍具有独特魅力。同时生活方式的创新为零售业不断注入新的活力，已经成为都市人群生活内容必不可缺的部分。
商业布局在综合体规划中的重要性不言而喻。在消费多元化的时代，商业零售业早已细化成诸多分类，传统的售卖形式也已演变成体验加购物的多样模式，个性化和参与性是商业发展的趋势。这就要求再进行商业规划时，要力求业态多样混合，包括主力旗舰店和单一精品店、购物消费和体验消费的组合，包括零售业和餐饮、娱乐、健身、教育等功能的合理布局、偶发性消费和目的性消费的合理布局，还有不断创新的商业模式，如教育机构、网商实体店，都是关注城市发展的新兴趋势。
明海商业广场依托得天独厚的优势地段，为镇海新城急速增加的消费人群提供了一个无限便利的优质休闲购物场所。随着城市的发展，以此为中心，周边汇聚了约14个住宅小区，伴随着这些住宅的相继交付，将聚集各高档次业主，他们消费力强劲稳定，将为周边商业增添不断的财富动力；大学城、中科院、软件基地等科研院所的建设，将为区域汇聚大批高新科技人才和高校消费群体。
明海商业广场的成功与否将接受这些消费人群及市场的进一步考验。
通过明海商业广场的设计及验收过程的逐步检验，我发现我们原本还可以做很多事情，在项目设计过程中未经实现及完善，但通过我们的思考和尝试取得了初步商业综合体的设计经验。在未来的设计道路过程中，我们将进一步完善丰富它。
篇5
【关键词】服装；私人订制；商业策划；探讨
对于服装私人订制的商业策划，其受到传统的商业发展模式影响，导致商业营销难以创新。在本文中以Among私人定制创意工作室为例，介绍其创意项目，分析私人订制所处的商业环境，服装私人订制的商业策划所面向的是经济市场，在经济市场中，商业策划需要理清运行环境。
1 项目介绍
1.1项目情况
基于服装私人订制的商业策划研究，在整个服装行业中推广得到了较好的效果。为了使得服装私人订制 的商业策划更加的具体，在本文中以某大学学生私人订制创意工作室的商业策划为例进行分析。Among私人定制创意工作室团队2015年度大学生三创创业项目的立项审批，之后与多家公众号进行合作，利用其丰富的资源推广我们的产品。整合资源，采取线上线下同时进行的方式，实现校园和社会的推广，提升了工作室的知名度，Among私人定制是以量身定做衬衫为主，兼以班服队服为辅的私人服装定制。工作室的营销手段主要是微信平台宣传，淘宝网店售卖，最后阶段制做手机app进行运营和推广。
1.2市场调查
由于该私人订制工作室创始人是学生，所以服装营销所面向的市场一方面是面向的是学生，另一方面面向的是学生的父母。问卷的回收性极强的网上问卷调查。有63%的女生和37%的男生接受了调查，问卷数据表明，有82%的同学如果有条件愿意进行自己的服装定制。并且服务站成立之后，93%的学生想去自己设计服装。在接受了调查的310名学生中，有64%的学生之前买过的衣服尺码出现问题，更有其中91%的学生因为衣服尺码不合身，自己承担费用进行过改良。在问卷中涉及的衣服质量问题的调查，78%的学生表示会买过自己不满意的面料。这些数据都表明Among私人定制创意工作室的成立是可行的，对很多人来说是有极大的价值的。
2 项目发展的商业环境分析
服装私人订制的商业策划所面向的是经济市场，在经济市场中，商业策划需要理清运行环境。
2.1生产者
基于服装的私人定制商业模式中，生产者的营销方式发生了巨大的改变，在电子商务、新媒体等渠道的支持下，为服装生产者提供了诸多的便利。例如，生产者可以借助微信向消费者提供服装的详细信息，并且通过直播的形式，景服装的视觉形象传递给消费者，以便于消费者做出正确的判断。
2.2消费者
基于服装的私人订制商业策划，以消费者为核心，深度挖掘消费者在服装中的个人需求，真正做到服装设计的针对性。基于互联网模式下的私人订制形式，节省了消费者大量的时间，可以以个人喜好随意进行服装的挑选。并且在供需双方之间可以进行随机沟通，一方面使得消费者所提供的意见具有针对性，另一方面避免了服装生产方在服装设计中失去方向。
3 项目可行性分析
私人定制商业模式在经济市场中备受关注，同时也会存在着很多受质疑的声音。基于服装行业的私人订制模式对传统服装行业带来一定的冲击。为了保障私人订制商业模式对于消费者的安全性，需要对其进行可行性分析。现行的私人订制商业模式发展主要是在互联网上，根据调查问卷可知网络平台是现在比较流行的视觉传达形式，所涉及的学科范围也非常广泛，既有消费、里学、传统美学、还有人体工程学等很多方面，更离不开现代科学技术和数字技术的发展。各个服装行业都能够通过网络来展示企业的形象，而设计师或设计团队在为企业定制设计官网的时候，要为企业量身定制，围绕着企业的一系列的企业文化展开设计。这样的设计性既满足服装行业需求，也能够满足消费者对于私人定制服装的要求。因此，基于私人订制的服装商业具有较强的可行性。
4 项目发展战略
在经济竞争激烈的服装市场中，服装私人订制需要在这样的大环境中脱颖而出，服装企业需要针对其发展现状制定有针对性的发展战略。其中差异化的发展战略最能够实现企业的创新，在吸引消费者的基础上，赢得市场。Among私人定制创意工作室对其项目从产品和服务两方面进行差异化的发展。
4.1产品差异化
产品的差异化以消费者的偏好为基础，从产品的质量、性能、式样、销售等方面，进行差异化的处理，从而在激烈的市场中占据有利地位。从企业角度分析，产品的差异化实际上是一种积极地营销行为。由于该私人订制工作室创始人是学生，所以服装营销所面向的市场一方面是面向的是学生，另一方面面向的是学生的父母。
4.2服务差异化
服务差异化所面向的对象是消费者，在服装行业的竞争面前，Among私人定制创意工作室能够根据消费者需求在市场上精确定位，该种形式更加的周到、并且能够以产品质量为载体，服务与消费者。服务的差异化一方面能够提升市场满意度，另一方面还能够提升企业影响力。例如，Among私人定制创意工作室的产品出库时的包装都是用心定制的，上面印有其工作室特有的的LOGO。给顾客一种统一化的专属VIP服务。
5 结论
综上所述，在科技信息技术高速发展的当今社会中，服装行业发展模式百花齐放，其中基于私人订制的营销模式以消费者需求为核心，在行业中的影响力逐渐扩大。因此，在本文中以Among私人定制创意工作室的是行业策划为例，对其商业策划进行可行性分析，并且提出促进私人订制行业发展的对策。
参考文献：
[1]王一粟.高级定制服装品牌的整合营销策略研究与实践[D].浙江理工大学，2016
[2]霍鑫.服装零售店“私人订制”模式提升坪效策略研究[D].浙江理工大学，2016
[3]服装订制或否风靡盛行[J].中国商贸，2014，04：39
[4]郭明.“私人订制”可以穿在身上的艺术――玉臻国际精品服装店[J].中国建筑装饰装修，2014，09：7477
篇6
乙方：地址：电话：传真：法定代表人：
甲乙双方根据中华人民共和国《合同法》及其他法律法规相关规定，在平等、互利、自愿的原 则下，经 友好协 商，就甲方委托乙方为全程设计、策划、销售、招商运营、项目经营管理昆明市白塔路昆明市中医学院地块（以下简称该项目）事宜，达成本合同。
第一条招商及经营管理的项目及地址
甲方委托乙方商业策划、招商及商业运营管理的物业为：，地点位于：，项目总建筑面积为平方米。
第二条双方共识
（1）甲方委托乙方向土地使用权方****提供该项目全套的竞标、设计方案。
（2）甲方与***达成战略合作协议后向乙方一次性支付该项目前期策划款人民币50万元整。（人民幣伍拾萬元整）
（3）甲方与****达成战略合作协议后，乙方即成为该项目唯一的机构，负责该项目的策划、设计、招标、销售、招商和商场管理，甲方不得以任何理由更换、撤销或中止乙方在该项目中的以上权。
（4）乙方对该项目的策划、设计、招标、销售、招商和商场管理有绝对的主体权利。若项目开展过程中，甲方需要对委托的事项进行修改的，应与乙方协商并经乙方书面同意。
第三条甲乙双方义务与权利
3.1甲方权利：
（1）负责审核乙方提供的各相关方案，提出修改意见并和乙方进行磋商，确定其方案得到法定机关的批准后实施；
（2）拥有乙方与该项目有关的所有策略及商业行为的最终决策权；
（3）有权随时检查乙方的工作，对乙方每阶段的服务品质进行评估，及时向乙方提出改进意见；
（4）享有乙方开展该项目作业中所有资料的索取权利；
（5）在所有的招商、销售、商业运营确定后，所有客户缴纳的定金由甲方负责该项目点的财务主管收取并办理相关手续。
3.2甲方义务：
（1）甲方保证本项目经过有关部门验收合格，可以进行商业使用和其他的功能使用；甲方应提供有关资料协助乙方办理有关手续，向乙方提供该项目的相关合法文件证明；
（2）承担该项目各种广告宣传费用和乙方实施该项目的相应办公费用，并向乙方提供固定的办公场所和相应办公设备；
（3）甲方应书面授权指派专业人员作为联系人与乙方协调该项目工作。
（4）根据本合同约定，甲方按时支付乙方服务费用；
（5）承担乙方招商过程中相关公关、物料、宣传品及各类设计费用；
（6）不干涉乙方的日常业务及人事管理工作，只对乙方周期性的工作指标进行考评；
（7）负责该项目对外一切政府机关等手续的办理工作；
（8）有义务协调乙方与工作相关机构（如：广告公司、设计院、施工方等）的工作。
3.3乙方权利
（1）按合同约定按时收取相关服务费用；
（2）乙方可以用书面、电子邮件、电话形式向甲方报告方案或提出相关建议，甲方应在24小时内给予回复，否则视为对该建议或报告的同意；
（3）乙方辅助开发商达成项目合作之后，乙方即成为唯一此项目的策划机构、设计机构、招商、销售、商业运营方；
（4）甲方承诺获取项目后不得以任何理由更换、撤销和中止乙方的策划机构、设计机构、招商、销售、商业运营的公司；
（5）乙方承诺，策划机构、设计机构、招商、销售、商业、策划费和设计费用低于同行业收费百分之十。
3.4乙方义务：
（1）按法规进行招商及商业顾问；
（2）根据相关资料、相关条件、相关情况提交该项目的相关方案供甲方审核，经 甲方确认后予以实施；
（3）未经 甲方书面承诺，对项目关系人和客户承诺的事项由乙方自行承担责任；
（4）对所涉及的甲方商业机密予以严格保密，未经 甲方书面同意，乙方不得对外公布；不得向他人转让、泄露、扩散该项目的资料、图纸、文件及相关经 济指标。
第四条服务费用和支付方式
4.1服务费用
（1）销售费用的收取标准；
销售费用为甲方客户签订的销售合同总额的%（百分之貳点伍）
（2）主力店招商费的收取标准；
主力店招商费按照人民币万__万/个收取。（人民幣元整每個）
（3）次主力店招商费的收取标准；
次主力店招商费按照三个月租金每个收取。
（4）规划设计费用的收取标准；
规划设计费按照政府批准的人民币收取。（人民幣元整每平方米）
（5）商场经营管理费用的收取标准。
商场经营管理费按照5元/㎡一个收取。（每平方米人民币五元每个）
4.2支付方式
（1）乙方与甲方签订此协议后，在3个工作日内，甲方支付乙方人民币50万元整（人民币元整）为前期费用；
（2）销售费和招商费的支付在每月10日前结算上一月度的款额。若甲方不能在规定日期内支付服务费，甲方需提前5天以书面形式与乙方达成共识；
（3）销售费的支付公式为：上一月度销售面积乘以百分之二点五为销售费；（上一月度销售面积X每平米售价X2.5%=销售费）
（4）招商费单价为主力店支付人民币100万每个，（人民币壹佰萬元整每个）在甲方与主力店商家签订协议后的三个工作日内甲方必须支付乙方主力店费用；
（5）普通商铺的支付公式为：招商面积X每月每平米租金X3个月=招商费用；
（6）商业运营费为甲方收到每个商户租金的15个工作日内必须支付乙方；
第五条违约责任
（1）除本合同约定的条款外，合同履行期间甲、乙双方均不得擅自单方解除合同。如在期间因甲方延误支付费用或因甲方责任施工延期形成甲方违约，以及乙方在期间未经甲方同意撤出工作导致合同终止，违约方必须支付守约方违约金。
（2）甲方违约赔付标准：如甲方违约，将赔付乙方全额费用。
（3）乙方违约赔付标准：如乙方违约，将退还甲方前期支付的所有费用。
（4）甲方应及时支付乙方费用，支付日期不得超过约定日期的5个工作日内，逾期则每日按应付款0.3%向乙方支付滞纳金。如甲方支付时间延期超过60天，则视为甲方根本违约，乙方有权提前解除合同，在乙方依法解除合同10日内，甲方应赔付费用，并向乙方承担其他违约赔偿责任。
（5）若甲方无故违反委托乙方独家的约定，在本合同期内委托任何第三家销售公司，甲方需支付乙方一切损失，作为违约赔偿金，乙方并有权提前解除本合同。
（6）乙方人员未通过书面同意或超越权限，对外所做的一切承诺或签认的法律文书，由乙方承担相应的法律责任，与甲方无关，如产生纠纷，乙方负责处理，并赔偿因此给甲方造成的实际损失，概由乙方负责处理及承担相应的经济责任。
第六条合同延续或终止
（1）合同期满或乙方提前完成本合同约定的销售指标，双方完全履行义务后，合同自动终止。
（2）如遇不可抗力而影响合同履行，双方均不承担违约责任，合同可由双方共同协商选择顺延或终止。
第七条双方已透彻了解上述条文。如有未尽事宜，双方达成一致意见后，可形成书面意见，作为本合同的附件。
第八条其它
1、本合同自双方签字盖章后生效。
2、本合同一式四份，甲乙双方各执两份。
甲方（盖章）乙方（盖章）
代表人：代表人：
签约日期：签约日期：
篇7
【关键词】商业房地产；营销策划；理论模式
一、增值策划模式及其优势
增值策划模式是策划模式中比较有代表性的一种，该模式在商业楼盘开发各环节围绕提高商铺价值、人员价值、形象价值、服务价值，同时使消费者支付较低的购房价格、较低的心理成本、体力成本和时间成本，从而使楼盘的顾客让渡价值增值，达到营销目的的一种策划方式。全程营销策划模式已被越来越多的房产策划人认同，市场上的全程营销方法也不下数十种。其中，增值策划模式要求开发商必须兼顾公司利润、消费者和商家需求、公众利益几者的关系。因此，它是社会营销观念的产物，特别适于激烈的市场竞争中塑造公司的品牌，获得竞争优势。其优越性主要表现在：
1. 有利于获得顾客满意由于该模式贯彻以顾客为中心，以研究顾客的需求为起点，根据选定的目标顾客群的需求特点确定楼盘的定位，这样规划出的商铺才是真正合乎顾客心意的，使其形成愉悦的状态，达到顾客满意。
2. 有利于消费者获得更高的投资收益对顾客来讲，商铺包含的价值并非越大越好，由于投资者或商家为取得商铺的所有权、使用权、收益权需要付出代价，商业价值高的商铺价格自然就高，投资者购买这样的商铺在收益上固然高一些，但由于所支出成本大，投资风险也大，投资回报不一定最佳。由于增值策划追求的目标是顾客让渡价值最大化，是顾客总价值与顾客总成本的差额，因此投资回报更高。
3. 有利于开发商树立全程营销的观念该模式运用“全程为提高楼盘的顾客让渡价值服务”的思路，强调围绕商业房地产开发、建设、营销、推广等各阶段的顾客让渡价值，整合社会与项目本身的资源优势，开展系统性的提升工作，使楼盘的顾客让渡价值增加，以吸引消费者来购买，商家来租赁。因此，该模式易于推广，利于开发商树立全程营销的观念。
4. 有利于开发商提高创新能力该模式强调通过对楼盘形象的塑造，降低顾客对价格的敏感程度，通过提高商铺的可察觉的使用价值和顾客的满意程度，来提高楼盘售价，并使商铺的价值为投资者所接受。这就要求开发商资源整合时要有创新的能力，否则其开发出的楼盘将毫无特色，顾客可察觉的价值无法得到提高。
二、增值策划模式的理论核心与实现途径
1. 增值策划模式理论核心房地产市场作为一个广大的市场，而且面对着各种各样的购买者，而房地产企业的资源总是有限了，这就要求企业改变自身，进行市场的细化，通过这种对市场的细化，为市场制定最科学合理的开发和营销方案。增值策划模式正是运用的STP理论，首先从市场入手，细化市场需求结构，选定目标市场，依靠研究结果进行分析，从而定出项目的定位，这样一系列的措施，都会为了给规划设计和后期的营销做铺垫。
2. 增值策划模式的实现途径增值策划模式是一个动态的概念，其策划思路是“全程为提高楼盘的顾客让渡价值服务”，策划流程如图1。顾客让渡价值分析及提升是项目开盘前的工作；顾客让渡价值传播、转移实现是项目开盘后的主要工作，体现营销策划的结果。
2.1 顾客让渡价值分析顾客让渡价值是指总顾客价值与总顾客成本之差。
总顾客价值就是顾客在某一种商铺或者服务中能够获得的一系列的利益。这些主要包括：①产品价值。这里的产品价值主要是由两方面构成，房地产价值和商业价值。②服务价值。指的开发商为顾客提供的所有服务内容，其中，最关键的的服务是商业经营管理服务，这也是服务价值的核心内容。③形象价值。形象价值主要指的是开发和管理的环境，企业自身的品牌价值。④人员价值。在服务的各个阶段，企业人员向消费者进行服务的技能和服务价值。
总顾客成本是在评估、获得和使用商铺或服务而引起的顾客预计费用。其内容主要包括：①货币价格。就是指的商铺的销售价格和租金，另外还包括所售商品的价格。②心理成本。指的投资者和商家在购买或者使用商铺过程中所承受的精神上的损失。③体力成本。指的投资者和商家以及消费者在购买或者使用商铺和购物过程中所承受的体力上的损失。④时间成本。指的投资者和商家以及消费者在购买或者使用商铺和购物过程中所承受的时间上的损失。
2.2 顾客让渡价值提升项目能否成功，不仅需要掌握一些对于项目发展有利的资源，更需要借助其他有效的方法，对项目的整体进行提升，顾客让渡价值的提升显得非常的重要，因为只有这样才能够让项目在激烈的市场竞争中脱颖而出。顾客让渡价值提升围绕以下工作展开：①设计体现项目核心竞争优势且新颖独特的项目开发理念。②市场定位。通过市场细分，选定目标市场，确定项目的定位，为规划设计和营销推广指明方向。③各楼层区位功能布局。注意各业态合理分布，有效引导人流。④对项目总体布局、建设规模、建筑风格、建筑设计参数等进行规划设计。⑤商环境设计。如人流动线的组织，休闲设施、娱乐、餐饮业态的设置，景观小品的设计等。⑥设施配套布置。包括电梯、扶梯、排风、空调、停车场、卸货场、消防设施、收银等硬件设施设计。⑦项目外立面设计，确定项目名称。⑧商铺间隔建议。根据功能需要，进行商铺间隔，使商铺面积适当，格局合理，并保持间隔的可变性。⑨智能化设计。包括楼宇自动化、办公自动化、通信自动化、通讯自动化、安保自动化等。⑩商业管理策略。高度重视商业项目的后期统一商业经营管理，至少应当做到统一招商、统一识别系统、统一划分经营范围、统一宣传推广、统一管理。
2.3 顾客让渡价值传播就是通过各种有效、合理的媒介运用，开展针对性的促销、公关活动等，将项目的核心优势展现于目标客户群的眼前。具体包括：①推广主题、各推广阶段广告策略及系列广告语确定。②建立视觉形象识别系统。③广告表现策略与广告设计。④开盘、公关活动方案。利用公共活动为项目树立良好形象，促进销售。⑤推广媒介组合及费用安排。运用整合营销理念，对广告媒介进行组合，预算安排推广费用。
2.4 顾客让渡价值转移实现转移顾客让渡价值一方面在现场的包装和设计上要出奇制胜另一方面要严格训练和培养大批专业推盘高手进行现场行销。主要工作有：①租售现场包装及展示系统设计。包括施工场地包装、周边环境包装、售楼部包装等。展示系统包括沙盘、模型、多媒体系统、室内看板等。②现场氛围营造策略制定。现场热销和适宜的洽谈气氛有利于促成交易。③销售流程设计。流程要有利于与看房者有效沟通。④招商策略制定。坚持招商提前介入、有选择地招商、为主力商家量身定做的策略，并采取灵活多样的招商政策。⑤促销策略制定与实施。制定项目促销政策和促销活动实施。⑥销售人员培训。包括销售基础知识、项目情况、销售实战演练等培训。⑦销售控制。包括：销售数量、销售价格、销售进程、销售现场气氛等的控制。⑧评估推广效果，调整广告及促销策略。
三、结语
该策划模式在操作上贯彻了全程为提高楼盘的顾客让渡价值服务的策划思想，是操作性极强的一种模式，易于开发商实施和监控，有利于提高经济社会效益。
参考文献：
[1]菲利普，科特勒著.市场营销管理———亚洲版第二版.北京：中国人民大学出版社，1997：38.
[2]姜新国.商铺投资.上海：上海财经大学出版社，2002：10～58.
[3]冯静，陈素敏.房地产营销策略分析，中小企业管理与科技，2009，04.
篇8
关键词：传统商业街临潼设计模式
中图分类号：F239.64 文献标识码：A 文章编号：
一、项目概况
1.背景
图1临潼石榴古镇项目区位图
图片来源：导师提供
2009年10月西安市委、市政府研究通过了《曲江新区扩区发展规划》和《临潼国家旅游休闲度假区规划建设实施方案》，提出了曲江新区和临潼区共同建设“西安临潼国家旅游休闲度假区”的理念，并将临潼着力打造为集文化旅游、休闲度假、康体养生、温泉疗养、商贸会展为一体的具有国际影响力的旅游目的地（图1）。临潼地区本身已经拥有兵马俑、华清池、骊山等国际知名的旅游景点，在这样的发展框架下亟需开发与这些知名景点相配套的，能够留住游客的旅游项目。
因此,“石榴古镇”整体项目通过打造“石榴山庄农业观光园”，“石榴古镇”传统商业街，高级会所、高级度假酒店这四大板块的项目以达到发展临潼地区旅游业，提升地区文化形象与层次的目的。
本文研究的对象是石榴古镇项目中的重要组成部分——传统商业街部分，通过传统商业街的特色地域文化与商业的结合展示，以及特色民宿工艺作坊等业态形式吸引各地游客的驻留。
2.项目定位
在临潼地区的大的旅游发展背景与“石榴古镇”整体项目框架之下，“石榴古镇”传统商业街部分的定位归纳为以下：以临潼地区文化与关中文化为主题背景，通过传统民居聚落形式的商业街，设置餐饮、特色住宿、民俗文化体验、特色商品贸易等主要功能，为游客提供食宿、休闲养生与购物娱乐等旅游活动项目。
二、结合商业策划的设计模式探索
传统商业街本身是由城镇的居民区逐渐转变而来，随着历史与时间的推移，它所承载的不只是商品的贸易往来，在商品与贸易模式上逐渐的含有了所在地区的文化传统等。因此，受到了游客的观赏喜好。
纵观国内当今的传统文化商业街成功案例，大致可分为两类：有历史渊源的街区保护与开发，例如丽江、乌镇等知名景点；另一类是以地域文化特色为开发背景的新建的传统商业街，例如成都锦里、文殊坊等项目。“石榴古镇“传统商业街的设计思路与后一种模式较为类似。借助区域内的旅游景点、文化内涵，以此为内涵进行开发。因此，在临潼地区进行本项目的设计时，除了需要回应兵马俑、华清池等同源文化时，还需要挖掘当地的文化背景特色。
因此对这样一个具有传统文化内涵的设计时，设计模式应当是要先从其所含的文化内涵入手，对其所需传达的文化内涵进行重新建构，并将这些文化通过商业的方式转换为实际可操作的内容，最后通过建筑设计的手段表达出来。
1文化背景建构
1.1临潼文化
临潼，位于陕西关中平原中部，是古都西安的东大门，其历史渊源深厚，历经周、秦、汉、唐，一直为京畿之地。境内有秦兵马俑、华清池两个5A级景区。根据史料以及风景名胜区等文化背景，归纳出可用于本项目的临潼地区文化要点如下：
1.石榴文化
临潼是中国石榴文化的发源地，石榴文化的历史悠久并且内容丰富。体现在诗歌、服饰、礼仪、传统节事方面。除了作为含有经济属性作物外，石榴无论是花、果都有着非常广泛的用途，并且具有美好的象征寓意。
本项目中，石榴文化占据的是主要的地位，可衍生出与石榴相关的小吃、石榴饮品、石榴主题养生护肤、石榴花与果皮染色工艺的服饰、石榴果实酿酒坊等种类；或者可以作为景观：一定数量石榴树的种植作为景观热点的季节性展出；或者以石榴为主题的文化活动，例如赏诗、品酒、手工制作等可参与性强的活动。
2.爱情文化
临潼的华清池景点是唐太宗与杨贵妃二人爱情的见证，另石榴的与一众，也有对美好爱情的祝福。因此，本项目也可以因借这一现状，通过商业内容或者建筑设计的手法表达。例如相关温泉养生会所、主题广场节点、相关纪念品销售、特色沙龙等形式。
3.唐文化、丝路文化等。
这二者也都是根植于临潼当地的文化背景之中，可以辅助石榴文化内涵作为商业街文化多样性的支撑。可以通过特色商业零售、建筑外部空间设计等手法来体现。
1.2关中文化
基于本文的研究对于关中地区文化的特色归纳总结主要从两个方面，物质形态的和非物质形态的传统文化。
1.物质形态文化主要的表现形式为关中民居建筑、饮食小吃等
2.非物质形态文化：戏曲表演、传统手工技艺与特色工艺品、节事风俗等。
1.3当代旅游文化
项目除了要对传统文化、地域文化作出回应外，还需要与时俱进。由西方或者新社会背景下形成的人们的追求也许纳入设计策划的考虑之中。归纳为以下几点：
1.酒文化：围绕项目的主要主题：石榴文化可以衍生出与石榴文化结合的酒吧、酒窖，等通过酒窖对酿酒工艺的展示，酒吧的酒品销售来展示石榴、酒文化。
2.咖啡沙龙：咖啡沙龙的正在被越来越多的人群所接受，作为休闲娱乐与交流的场所，咖啡沙龙相对于酒吧营业时间更长、环境相对安静，适合颐养身心。
3.创意市集：当今艺术创作人群中独立创作已成为重要的流派与组成部分。创意市集正是为这样的群体展示销售作品的形式。因其受很多年轻人的青睐，并且对于空间与时间的需求都比较自由，因此，在商业街的商业策划中它是一个能够出彩的节点。
2商业策划
2.1整体框架
根据上文对于文化背景的建构，将商业街所包含的商业内容根据不同业态分为以下的功能板块，形成支撑设计内容的总体框架，便于后期设计工作的展开。
创意市集、特色商铺、民俗餐饮、特色酒坊、特色客栈和民俗博物馆（百子庙）区。这些内容是根据游客到访商业街的空间与时间的行动轨迹，分成了体验游玩、餐饮住宿、购物、祈福、拜谒四大功能形态。（如图5.16）
图2商业功能框架
图片来源：作者自绘
根据以上的商业功能框架，以下的步骤将逐步细化商业街所需的商业内容与形式。
2.2商业内容策划
商业建筑的基本要素是“商品”，环绕这个基本要素展开的买卖活动构成商业街的全部内容。建筑师的职责是给与这个特定内容以最佳的反映形式与空间。上文确定了在商业街内提供哪些商品，而通过何种形式的空间来承载这些“商品”是作者接下来结合项目实际情况研究的内容。
1.商业内容构成（表5.2）
表1 石榴古镇商业街商业内容构成
表格来源：作者自绘
根据前文对现有实例的调研，以及结合本项目实际情况，得出上表，其中在商业内容上，各板块之间内容有部分的重合，因此这五大功能组成板块并不是互相孤立与割裂开来的，因而在进行设计的时候尤其是在设计之初进行功能分区布局的时候需要考虑它们之间的关系。
2.3商业空间形式
1）内部空间类型
篇9
xx年年是本人参与项目执行工作最多的一年，在集团公司总经理和项目经理的悉心关怀下，个人得到快速的成长，工作效率及质量有较大提高，主要完成工作如下：
1、项目执行工作
百汇海隆广场项目是本人进公司来重点跟进的项目，主要开展市场招商调研、客户接待、文案活动策划执行方面的工作，具体如下：
完成百汇海隆广场项目策划推广文案、xx年度总结写作；项目前期招商接待工作；协助接待中心启用前期装饰安装工作；项目相关软文写作；跟进并实施项目宣传推广事宜；协助专题片制作组完成制片工作；持续跟进并协助报广设计、现场包装及物料设计工作，并充分运用报纸、电视台、广播电台、自办刊物等广告资源对项目开展了多渠道的宣传；完成项目阶段推广计划、客户营销活动方案写作等；协助项目推广工作的开展及媒体宣传的跟进工作。
2、个人学习及提升
在本职工作完成之余，通过计划性的跑盘工作及区域市场研究来熟悉市场情况，从而加深对海宁市房地产市场的进一步了解，同时还时刻关注行业政策的变化。
坚持进行专业文章及项目软文的写作，用来提高个人的写作能力及逻辑思维能力，为项目的策划推广工作打好坚实的基础。
3、工作总结
回顾xx年工作，本人感觉从专业能力及工作态度上，较之于xx年有了一定的进步和提高，主要表现在：
工作态度有明显进步；对项目策划推广工作的计划性与推动力有深刻的认识；能独立完成项目策划推广执行过程中的部分工作；策划报告写作能力有较大的进步；有意识进行专业提升及个人学习。
但同时还有许多的不足之处有待提高：
工作主动意识需要进一步加强；沟通及表达能力需要不断提高；执行工作中细节关注不够；专业提升及个人学习需有计划性并及时进行总结。
二、心得体会
基于xx年度工作回顾及总结，也有一些心得体会来进行分享：
1、专业，来自沉淀
不积硅步，无以至千里。任何一个人的知识与能力的提升都是在项目服务过程中，不断积累，不断修正，不断完善的。只有专业的沉淀与坚持不懈的努力，才能取得团队和个人的成功。我在具体的项目执行工作中，也是在有计划地完成专业沉淀，完成原始积累，并在今后的工作中修正。不敢求一步到位，将来再行完善。只有达到足够的专业沉淀，才能真正做到“厚积而薄发”。
2、团队，在于有效沟通
没有一个团队是可以不通过培养和耐心的沟通就可以达到团结和谐的。只有有效沟通才有理解，有理解才有更好的合作，有好的合作才能建立高效的团队，有高效的团队才可能有强大的专业公司。在企划工作中，没有个人行为，只有团队行为，唯有团队合作才能发挥强大聚集力量，达到事半功倍的效果。但在现实工作中，无论是领导者和团队成员之间，还是团队成员之间存在着或多或少的沟通障碍，这就要求发现问题及时沟通、及时协商和解决，在沟通中构建巩固和健全的团队精神。
3、学习，永无止境
企划是一个复合型的行业，除专业的策划推广知识外，还需要了解从项目前期规划、设计、工程建设及后期物业管理的方方面面。任何一个小的细节问题都需要大量的时间和精力去摸索、研究，对于一个优秀的房地产企划人来说，学习应该是永无止境的。
三、09年展望及建议
1、个人展望
专业能力快速提升
通过项目实践结合自我学习，快速提升个人专业能力，积累丰富的操盘经验，并及时的总结和调整。扩宽个人的知识面，积累丰富的专业知识，提高个人的口头表达和书面表达能力，真正做到一名优秀的策划人。
突破商业地产知识瓶颈
入职近二年来，参与的项目基本为商业地产项目。继住宅地产开发主流之后，商业地产现正逐渐成为地产开发市场的新宠儿。如果想成为一名优秀的策划人，对于商业地产知识应该去充分的了解和学习，准确的产品定位、目标消费群体定位和招商是商业物业成功开发的关键所在。在09年本人将通过案例借鉴和自我学习，在商业地产方面有所突破。
参与团队建设
希望能够参与到团队建设中去，熟悉项目执行过程中的各个环节度，明确工作目标，提高工作效率，加强内部人员间的团结合作，互相紧密配合，充分挖掘集体的潜力。对工作的每一个细节进行检查核对，对工作的经验进行总结分析，从怎样节约时间，如何提高效率，尽量使工作程序化、系统化、条理化、从而更进一步，达到新层次，进入新境界。
2、对于公司的建议
个人认为，公司是一个能让员工价值有足够展示空间的企业，公司发展同科学管理模式的运用和团队、个人发展密不可分，一流的专业公司应同时具备一流的管理水平，技术和管理两方面都是不能偏颇的。我能有幸成为宝马的一员，也希望真正与团队一起，努力实现公司效益和个人价值最大化。
从公司层面来说，员工也需要得到公司的充分信任与认可，让我们在公司提供的平台上，可以尽情地发挥出各自的主观能动性，为公司创造更大的价值。
回首总能够发现差距，展望总能够找到力量。新的一年有新的开始，“厚积薄发，学而知新”的理念支持我在策划推广这个行业中一步一步往前走。
篇10
说起来明白，做起来难。能够同时把这两个问题都解决完满的企业或说房地产项目，却是少之又少，要么是决策有偏差、要么是执行有漏洞，这是大部分企业、大部分房地产项目中普遍存在的现实问题。
一个项目能否取得成功，取决于策略和执行两个层面的乘法效应；当然，不同的项目中，策略与执行会有不同的权重。
我觉得如果用策略层面和执行层面去区分不同类型的房地产项目的话（土地已经拿下，必做不可的项目），基本可以分出四种类型：
第一类、决策难，执行难。
比较典型的情况就是那种所处区域竞争非常激烈，而自己地块又没有独特竞争优势的项目，对住宅项目而言这些劣势可能包括土地成本偏高、地块狭小、地块不规整或规划受限制、有不良环境因素等等，对商业项目而言劣势可能包括周边没有商业沉淀、距离老商业中心区过远、核心辐射区域人群基数小等等，这些因素往往导致项目非常难以定位。而最头疼的项目定位工作恰恰也是最关键的工作。
一般而言，这种高风险项目在整个操盘过程中是容不得半点闪失的，是绝对需要找外脑、借外力全程介入的，然而，这种项目恰恰又是那种强势的公司不愿干、弱势的公司干不了的项目。
这类项目需要在策略和执行两个层面上都找到水平最高的策划或公司全程介入。
第二类、决策难，执行易。
常常被策划同仁们挂在嘴边的那句话——“策划就是一层窗户纸，点透了就不值钱了”，说的就是这个道理。有不少项目都是这样，把甲方老板弄得愁眉不展的问题，也许只是一句话就能点透的问题，也许是一个方向、也许是一个思路、也许是一个创意。
市场发展到现在，其实大部分住宅项目都属于这个类型，只要前期项目定位别出现大的偏差、产品别做得太烂，后期操作中几个关键的节点也把握得当，具体的销售执行就显得比较简单了。
这类项目通常需要在策略层面上（前期）找一个高水平的策划公司来辅助决策，后期则既可以在顾问公司的帮助下自己做，也可以找一家性价比较高的、在执行层面上发挥比较稳定的公司去做。
第三类、决策易，执行难。
以别墅、类别墅等高端住宅产品和写字楼、商铺等商业项目为典型代表，这是由此类项目目标客户群的高端属性所决定的。
能买别墅、买写字楼者，或者有实力投资商铺者，都是非常精明、非常理性、非常谨慎的“人精”，要想把这些人“忽悠”成买家，在任何一个营销、推广、接待、服务等执行环节都不能出现大的纰漏。
这类项目有两种做法，要么找一家综合水平很高的顾问公司从策略和执行两个层面上全程介入，要么找一家在执行层面上水平比较高、发挥比较稳定的公司去做；有时候，这种项目还需要专门的地产广告公司介入。
第四类、决策易，执行易。
那些基本没有竞争的区域市场或者99%的低端住宅尽属此类，根本不用找什么策划和，即使找了也发挥不了多大作用。
