前期物业管理范文
时间：2023-04-12 00:30:29
导语：如何才能写好一篇前期物业管理，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
篇1
前期物业服务协议
示范文本（试行）
珠海市建设局印制
二OO三年十月
说明
1、本协议文本为示范文本，也可作为签约使用文本。适用于房地产开发公司销售商品房时，与业主（指物业买受人）签订。使用之前，双方应当仔细阅读协议示范文本的内容，对本示范文本条款或专业用词理解不一致的，以国家、省、市的法律、法规、文件、规范为准，也可向珠海市建设局、珠海市物业管理处咨询。
2、签订本协议时，协议中第一、四、七、八、九、十、十一、十二、十三、十五、十六、十九条填写的内容应与房地产开发公司与物业管理公司签订的《前期物业服务协议》中约定的内容相一致，否则无效。
3、为体现协议双方自愿的原则，双方当事人可以对本示范文本的内容进行选择、填写、修改、增补或删减。协议签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。
4、本示范文本中有【】符号的为选择项，选用【】内容的，以划√方式表示；对于实际情况未发生或双方不作约定的，应在【】中及其它留有空格的部位打×，以示删除。
前期物业服务协议
（编号：）
第一章总则
协议双方当事人
甲方（物业建设单位）
注册地址：
营业执照注册号：
企业资质证书号：
法定代表人：联系电话：
乙方（业主）
地址：
联系电话：
根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，双方就乙方拟购买的，由甲方负责开发建设的物业（以下简称“本物业”）中第【栋】【座】【单元】【层】号房，竣工验收交付使用后提供前期物业管理有关问题达成一致意见，特签订本协议，双方共同遵守。
第一条本物业基本情况
物业类型：
坐落位置：市区路（街道）号
四至：东南
西北
占地面积：方米，其中绿地面积平方米。
建筑面积：平方米，其中:
住宅平方米（多层，高层）；
商场平方米；
写字楼平方米；
停车场平方米；
工业厂房平方米；
。
物业管理区域范围示意图见附件一。
物业管理区域内房屋及配套的设施设备和相关场地构成细目见附件二。
第二条本合同中涉及的币值，均指人民币。
第二章物业服务事项
第三条甲方按照法律、法规和有关规定，采用【招标】【议标】的方式选聘公司（以下简称管理公司），在物业竣工验收交付使用后对本物业实施前期物业管理。
第四条本物业竣工验收交付使用后，由管理公司向业主或非业主使用人提供以下服务内容，并达到以下服务质量：
一、基本服务
（一）日常服务
1、公共环境卫生
服务范围：物业管理区域范围内，业主户门以外
人员配备：
。
服务要求及质量：
【】有健全的保洁制度，清洁卫生实行责任制，有明确的分工和责任范围；
【】房屋共用部位保持清洁，无乱张贴，无擅自占用和堆放杂物现象；
【】设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾房、池，对垃圾（专用）房、池、箱、道、桶及垃圾进行管理；
【】按政府有关规定在服务范围区域内定期进行卫生消毒灭杀；
【】在雨季应及时对区内主路、干路积水进行清扫；
【】每日对保洁服务范围内的区域进行次清扫，做到服务范围内无废弃杂物；
【】公共卫生间每天清洁次；
【】对楼梯间、门厅、电梯间、走廊等日湿拖一次；
【】对楼梯间、门厅、电梯间、走廊等的门、窗、楼梯扶手、栏杆、墙壁等，日进行一次清洁；
【】;
【】；
【】。
2、绿化与建筑小品的维修养护与管理
服务范围：物业管理区域范围内的中心绿地和房前、屋后、道路两侧区间绿地,包括：【草地】、【树木】、【色块】、【花卉】、【园林小品】、【绿篱】等
人员配备：
。
服务要求及质量：
【】制定绿化维护管理制度并实施；
【】绿地无改变使用用途；
【】无破坏、践踏、占用现象；
【】花草树木长势良好，修剪整齐美观；
【】无病虫害，无折损现象，无斑秃；
【】合理控制水肥，无杂草；
【】应绿化地绿化覆盖率达100%，无黄土现象；
【】；
【】；
【】。
3、治安防范
服务范围：物业管理区域内，业主户门以外，公共区域的秩序维护和公共财产的看管。
人员配备：门岗个共人；
巡逻岗个共人；
大堂岗个共人；
；
。
服务要求及质量：
【】有专业治安防范队伍，实行24小时值班及巡逻制度；
【】制定突发事件应急方案；
【】相对封闭：做到小区主要出入口全天有专人值守，车辆行驶通畅，危及人身安全处有明显标志和防范措施；
【】看管公共财产：小区公共设施、设备的看管；
【】夜间对服务范围内重点部位，道路进行不少于次的防范检查和巡逻，巡逻不少于人，做到有计划，有记录；
【】发生治安案件，刑事案件，交通事故时，应及时报警，并配合公安部门进行处理。
【】；
【】；
【】。
4、交通、车辆停放秩序、停车场的管理
服务范围：物业管理区域内交通秩序的维护及对车辆停放秩序的管理
人员配备：停车场岗个共人；
巡逻岗个共人。
服务要求及质量：
【】维护交通秩序：包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向，速度进行管理；
【】有健全的机动车停放管理制度和管理方案；
【】对进出本区的机动车辆进行登记；
【】保证车辆停放有序，定时巡逻；
【】使用固定车位及长期停放的车辆，应当建立车辆档案；
【】车辆被盗的经确认后，协助车主向当地公安机关报案；
【】区内发生交通事故，及时报警并保护好现场；
【】；
【】；
【】；
【】。
5、装饰装修管理
人员配备：
。
服务要求及质量：
1、有健全的装饰装修管理服务制度；
2、按国家有关规定在装饰装修工程开工前查验装饰装修当事人提交的各项申报材料，与装饰装修当事人签订装饰装修管理服务协议；
3、按照装饰装修管理服务协议实施管理；
4、装饰装修工程竣工后，按装饰装修管理服务协议进行现场检查，对违反法律、法规和装饰装修管理服务协议的，责成当事人纠正，拒不改正的及时报告有关部门，并将检查记录存档。
【】；
【】；
【】。
6、消防管理
服务范围：物业管理范围内公共区域消防设施的维护和消防管理，包括：【中控室】、【自动喷淋系统】、【烟感系统】、【广播系统】、【消防栓】、。
人员配备：。
服务要求及质量：
【】健全消防管理制度，建立消防责任制；
【】建立消防设施设备台帐；
【】制订突发火灾的应急方案，设立消防疏散示意图；
【】照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通；
【】消防设施有明显标志，定期对消防设施进行例行巡视，检查和保养；
【】定期进行消防训练，保证有关人员掌握消防基本技能；
【】无火灾安全隐患；
【】消防控制中心24小时值班；
【】；
【】；
【】；
【】。
7、房屋建筑共用部位、共用设施设备的维修养护和管理
服务范围：物业管理区域内共用部位、共用设施设备，包括：【楼盖】、【屋顶】、【外墙面】、【承重结构】、【楼梯间】、【走廊通道】、【门厅】、【道路】、【垃圾道】、【烟囱】、【化粪池】、【沟渠】、【池】、【共用照明系统】、【室外排水管网】、【自行车棚】、【建筑物防雷设施】、【共用设施设备使用的房屋】、【垃圾中转站】、。
人员配备：
。
服务要求及质量：
【】确保本区域内房屋建筑共用部位、共用设施设备的正常使用；
【】以上共用设施设备的日常维修养护；
【】保证护栏、围墙、小品、桌、椅、楼道灯、绿化设施等公共设施、设备正常使用；
【】道路、甬道、步道、活动场地、边沟涵洞基本完好、通畅；
【】确保雨水、污水管道保持通畅，化粪池定期吸粪，雨水井、相关设施无破损；
【】清洗外墙一次；
【】；
【】；
【】。
8、生活服务设施的维修养护和管理
服务范围：物业服务区域内，包括【商业网点】、【文化体育娱乐场所】。
人员配备：
。
服务要求及质量：
【】商业网点管理有序，符合卫生标准；
【】无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象；
【】；
【】；
【】；
【】。
9、社区文化建设
【】制定社区文化活动计划并实施；
【】；
【】；
【】。
（二）定期服务
1、【日】、【月】用水清洗楼梯一次；
2、【日】、【月】清理生活垃圾一次；
3、【日】、【月】清洗水池一次；
4、【日】、【月】清疏化粪池一次；
5、【日】、【月】清疏排水系统一次；
6、【日】、【月】清洗建筑物立面一次；
7、【日】、【月】检修水泵一次；
8、【日】、【月】检修电梯一次；
9、【日】、【月】检修发电机一次；
10、【日】、【月】检修中央空调一次；
11；
12、；
13、；
服务要求及质量：
（三）综合管理：物业管理区域内，涉及共用财产和公共事务的管理。
1、全体员工统一着装，持证上岗；
2、负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施；
【】每年一次对房屋及设施设备进行安全普查；
【】白天有管理员接待住户，处理服务范围内的公共性事务，受理业主或非业主使用人的咨询和投诉；
【】夜间有人值班，处理急迫性报修小时内到现场；
【】协助成立业主委员会的筹备工作；
【】管理规章制度健全，服务质量标准完善；
【】管理与物业相关的工程图纸、业主和非业主使用人档案和竣工验收资料，物业管理档案资料齐全；
【】公开服务标准、收费依据及标准；
【】用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理；
【】每个月进行一次物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高，每次征求意见用户不低于%，满意率不低于%；
【】；
【】；【】；【】；【】。
二、特约服务
（一）房屋建筑共用部位、共用设施设备的中修、大修、更新及改造：
服务内容：共用部位的范围包括：【楼盖】、【屋顶】、【外墙面】、【承重结构】、【楼梯间】、【走廊通道】、【门厅】、共用设施设备的范围包括【道路】、【垃圾道】、【烟囱】、【化粪池】、【沟渠】、【池】、【共用照明系统】、【室外排水管理网】、【自行车棚】、【建筑物防雷设施】、【共用设施设备使用的房屋】、【垃圾中转站】、
。
服务要求及质量：
【】编制物业年度维修计划及维修预算；
【】建立并落实维修服务承诺制；
【】建立维修回访记录；
【】；
【】；
【】；
【】；
【】。
费用支出方式：
【】保修期内的，由物业建设单位承担；
【】保修期后由产权人共同承担；
【】；
【】；
【】。
（二）部分共用设施设备的中修、大修、更新及改造
服务内容：【电梯】、【中央空调】、【发电机】、【消防设施设备】、【防盗对讲系统】、【智能化设备】、
服务要求及质量：
【】；
【】；
【】；
【】；
【】。
费用支出方式：
【】保修期内的，由物业建设单位承担；
【】保修期后由全体产权人共同承担；
【】；
【】；
【】。
（三）其他特约服务
【】；
【】；
【】。
三、有偿服务
业主或非业主使用人对其房屋自用部位、自用设施设备向乙提出维修养护服务等要求的，管理公司认为有能力承担的可以接受，收费标准由双方商定。
四、其它服务
【】；
【】；
【】；
【】。
第五条管理公司在实施前期物业管理期间，不得利用物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备进行经营。
第六条物业管理区域内按照规划建设的公共建筑、共用设施及建筑共用部分，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知管理公司。管理公司确需改变公共建筑、共用设施及建筑共用部分用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。
第三章物业服务费用
第七条本物业工程竣工验收交付使用后，物业服务总收入包括以下项目：
1、物业服务费（业主或非业主使用人缴交）；
2、；
3、；
4、；
第八条本物业工程竣工验收交付使用后，物业服务总支出包括以下项目：
1、服务成本；
2、；
3、；
4、。
第九条本物业工程竣工验收交付使用后，管理公司按照下列第
种方式收取物业服务费和提取酬金：
1、按每月每平方米一定的标准收取物业服务费，包括共用水费、电费。管理公司按【每月物业服务总收入的%】【每月从物业服务总收入中提取元】作为酬金。管理公司在年终决算物业服务总收入和总支出，总收入减去总支出的结余列入【下一年度物业服务总收入】、属全体业主所有。管理公司每半年将物业管理计划和支出预算送甲方备案，甲方有异议的，可在收到备案资料后五个工作日内向管理公司提出。
2、按每月每平方米一定的标准收取物业服务费，不包括共用水费、电费。共用水费、电费每月按【各户使用量】、另行分摊。管理按【每月物业服务总收入的%】【每月从物业服务总收入中提取元】作为酬金。管理公司在年终决算物业服务总收入和总支出，总收入减去总支出的结余列入【下一年度物业服务总收入】、属全体业主所有。管理公司每半年将物业管理计划和支出预算送甲方备案，甲方有异议的，可在收到备案资料后五个工作日内向管理公司提出。
3、按每月每平方米一定的标准收取物业服务费，包括共用水费、电费。管理公司在年终决算物业服务总收入和服务总成本，总收入减去总成本，结余归管理公司。
4、按每月每平方米一定的标准收取物业服务费，不包括共用水费、电费。共用水费、电费每月按【各户使用量】、
另行分摊。管理公司在年终决算物业服务总收入和服务总成本，总收入减去总成本，结余归管理公司。
5、
6、
。
第十条本物业工程竣工验收交付使用后，管理公司按本协议第四条约定的内容及要求提供服务，按以下标准向业主或非业主使用人收取物业服务费。
住宅【建筑面积】每月每平方米元收取；商场按【建筑面积】每月每平方米元收取：写字楼按【建筑面积】每月每平方米元收取；工业厂房按【建筑面积】每月每平方米元收取；。
第十一条业主从办理收楼手续后的次月开始缴交物业服务费，以后每次收缴物业服务费的时间为。管理公司在首次收取物业服务费时，可预收三个月。业主或非业主使用人变换或者管理公司终止物业服务时，如业主或非业主使用人不欠管理公司物业服务费，管理公司应在一个月内将预期收的物业服务费本金退回给业主或非业主使用人。
第十二条物业服务费的调整和违约责任
1、物业服务费收取标准在合同期内【不作调整】【可作调整】
。
2、业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，按以下第项处理：
（1）从逾期之日起按每天元交纳滞纳金；
（2）从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之交纳滞纳金；
（3）。
3、业主或非业主使用人无正当理由连续三个月不交物业服务费的，乙方可采取。非业主使用人不履行交费义务时，由业主承担连带交费责任。
当物业服务费收缴率低于时，乙方可在告知甲方后日无条件单方终止前期物业服务合同，退出物业管理区域，并保留对甲方、业主或非业主使用人所欠交管理费的追收权和向人民法院权。
第十三条本物业工程竣工验收交付使用后，车位使用管理费或停车保管费由管理公司按下列标准向车位使用人收取：
一、车位管理费及车位使用管理费（已购买车位的，收取车位管理费；未购买车位的，收取车位使用管理费）
（一）露天车位：
1、车位管理费
【小型车辆】元/月；
【中型车辆】元/月；
【大型车辆】元/月；
【摩托车】元/月。
2、车位使用管理费
【小型车辆】元/月；
【中型车辆】元/月；
【大型车辆】元/月；
【摩托车】元/月。
3、临时停车的，【每小时】【每次】收取元。
4、。
（二）车库或停车场：
1、车位管理费
【小型车辆】元/月；
【中型车辆】元/月；
【大型车辆】元/月；
【摩托车】元/月。
2、车位使用管理费
【小型汽车】元/月；
【中型汽车】元/月；
【大型汽车】元/月；
【摩托车】元/月。
3、临时停车的，【每小时】【每次】收取元。
4、。
二、停车保管费
1、元/月；
2、；
车主缴交停车保管费的，管理公司与车主应另行签订车辆保管合同并约定保管责任。发生车辆损坏或丢失车辆事故的，由责任方按约定承担相应责任。
第十四条物业管理有关收费，按规定需报价格主管部门核准的，由管理公司负责。
第十五条本物业竣工验收交付使用后，其共用部位、共用设施设备的大、中修和更新、改造费用按以下方式承担：
1、保修期内的，由甲方承担；
2、保修期后由全体业主承担，用专项维修资金支付；
3、
；
4、
第十六条本物业按以下第种方式筹集专项维修资金（可多种方式同时使用）。
1、
；
2、
；
3、
；
4、
。
专项维修资金的使用与管理，由当事人按照法律、法规和有关规定另行约定。
第十七条业主自用物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益的，责任人应当及时维修养护，其他有关业主应当给予配合。存在安全隐患的业主不履行维修养护责任造成公共利益及他人合法权益损害的，由管理公司负责维修养护，费用由该业主承担。
第十八条本物业区域内新增设的公共设施设备其费用由全体业主按其业权建筑面积的比例分摊。
第十九条本物业竣工验收交付使用后，按以下第种方式筹集购买物业共用部位、共用设施设备的保险费用：
1、由乙方代办，保险费用由全体业主按各自业权建筑面积比例分摊；
2、由乙方代办，保险费用从物业服务总收入中支出，计入成本；
3、。
具体投保的保险险种为
。
附加险险种为
。
业主或非业主使用人的家庭财产与人身安全保险，由业主或非业务主使用人自行办理。
第二十条其它费用
。
第四章服务期限
第二十一条服务期限从本物业交付使用之日起至本物业业主大会与所选聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时止。
第五章双方责任
第二十二条甲乙双方责任
一、甲方责任
1、履行本协议约定的甲方责任，按照法律、法规和有关规定及本
协议的约定，协助管理公司做好物业管理服务工作。
2、本协议第一、四、七、八、九、十、十一、十二、十三、十五、十六、十九条约定的内容同甲方与管理公司签订的《前期物业服务合同》约定相一致，并监督管理公司负责履行。
3、交给乙方的房屋及移交给管理公司的物业应当符合国家的验收标准。如存在质量问题，双方应当以书面形式确认并按以下第种方式处理：
（1）甲方负责返修；
（2）委托管理公司返修，由甲方支付全部返修费用；
（3）。
返修后由双方共同验收，并以书面形式确认。
二、乙方责任
1、履行本协议约定的乙方责任，按照法律、法规和有关规定及本协议的约定，配合管理公司开展物业管理活动；
2、按照本协议约定，按时按标准向甲方缴交物业服务费、专项维修资金等费用；
3、遵守《业主临时公约》；
4、不得占用、损坏本物业和共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先通知管理公司，并在约定的期限内恢复原状；
5、转让物业时，应将本协议告知受让方，并要求受让方在协议上签字，并告知管理公司。
6、
。
7、
。
第二十三条管理公司未能履行《前期物业服务合同》约定，导致业主和非业主使用人人身、财产安全受到损害的，业主和非业主使用人可依法向法院，由法院裁定管理公司应承担的责任。
第六章违约责任
第二十四条甲方违反本协议第二十二条第一项约定的，乙方有权要求甲方在合理的期限内解决，逾期未解决的，乙方可联系其他业主，按规定的程序解聘管理公司；造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。
第二十五条乙方违反本协议第二十二条第二项约定，管理公司有权要求乙方在合理的期限内解决，逾期未解决的，管理公司可按规定的程序停止提供物业管理服务；造成管理公司经济损失的，乙方应给予经济赔偿。
第二十六条管理公司违反本协议第三章约定，擅自提高收费标准的，乙方有权要求管理公司清退多收的费用；造成乙方经济损失的，管理公司应给予经济赔偿。
第二十七条本协议在执行期间，如遇到不可抗力致使协议无法履行时，甲乙双方应当按有关法律规定及时协商处理。
第二十八条业主和非业主使用人违反法律、法规和有关规定及《业主临时公约》时，管理公司可根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止、提请有关行政管理部门处理、等措施。
第二十九条物业管理区域内如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、强台风、暴雨、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，管理公司为维护甲方、公众、业主、非业主使用人的人身和财产利益，在迫不得已的情况下因采取紧急措施，由此造成业主、非业主使用人财产损失的，双方按有关法律、法规和有关规定处理。
第三十条因房屋建造质量、设备设施质量或安装质量等原因，使物业或者物业的一部分达不到正常使用功能，造成重大事故的，由甲方承担相应责任并作善后处理。产生质量事故的直接原因，以具有国定规定资质的鉴定机构的鉴定结论为准。
第七章附则
第三十一条本协议签订后甲乙双方需要变更协议条款或有其他事项需要补充约定的，应当协商一致后以书面形式签定补充协议，补充协议与本协议具有同等效力。
第三十二条本协议之附件均为协议有效组成部分。本协议及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。
本协议及其附件和补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。
第三十三条本协议在履行中如发生争议，双方可以通过协商或者调解解决，协商或者调解不成的，双方同意选择以下第方式解决：
（一）向珠海仲裁委员会申请仲裁；
（二）向有管辖权的人法院提讼。
第三十四条甲乙双方应将本物业的《业主临时公约》作为本合同的附件；业主转让物业时，应当将《业主临时公约》与本合同作为转让合同的附件，并告之受让人关于物业管理服务费用等费用的交纳情况。
第三十五条本协议连同附件共页，一式份，具有同等法律效力。本协议甲乙双方及物业管理公司各存一份，在份。
第三十六条本协议自甲乙双方签字、甲方加盖公章之日起生效。
甲方（签章）：乙方（签章）：
法定代表人（签名）：代表人（签名）：
年月日年月日
篇2
成都市房产管理局 编制
特别提示：
一、根据建设部、国家工商行政管理局关于推行使用《物业管理合同（示范文本）》的通知（建设部[1997]263号）和《成都市住宅小区与高层楼宇物业管理暂行规定》第十六条的要求，印制本合同文本。
二、根据成都市房产管理局《关于加强前期物业管理有关问题的通知》（成房物[XX]第2号）的规定，物业管理公司应当在合同订立之日起15日内，向当地物业管理主管部门备案。
三、请物业管理公司详细阅读合同中备案表说明。 前期物业管理服务合同（示范文本）说明
1、本合同文本为示范文本，也可作为签约使用文本。签约之前，受托方应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及专业用词理解不一致的，可向当地物业管理主管部门咨询。
2、本合同文本所称商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。
本合同文本所称空置房是指在一个物业区域内房地产开发企业非自用和出租尚未售出的房屋。
本合同文本所称空关房是指购房人已购但未使用的房屋。
3、为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。
4、本合同文本中涉及到的选择、填写内容以手写项为优先。
5、本合同文本适用于开发建设单位与其选定的物业管理企业签订。
6、对合同文本[]中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方应当协商确定。[]中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或委托双方不作约定时，应在空格部位打X，以示删除。
7、在签订合同前，受托方应当向委托方出示应当由受托方提供的有关证书、证明文件。
8、本合同文本条款由成都市房产管理局负责解释。
前期物业管理服务合同备案表
合同备案号：（ ）
一、合同双方当事人：
委托方（以下简称甲方）
（签章）
联系人：
联系电话：
受托方（以下简称乙方）
（签章）
物业管理负责人：
联系电话：
二、物业基本状况：
物业名称：
物业类型：
物业座落：
物业总建筑面积：______方米，其中：已竣工建筑面积______平方米，尚在建的______平方米；按物业类型划分，具体是：①住宅建筑面积，总计______平方米；独立式住宅______幢______套，计______平方米；多层住宅______ 幢______单元______套，计______平方米；8～9层住宅______幢______套，计______平方米；10～20层住宅______幢______套，计______平方米；21～30层住宅______幢______套，计______平方米；31层以上住宅______幢______套，计______平方米；②商务办公用房______幢，层数______，套（间）数______，建筑面积总计______平方米；③商业用房______幢，层数______，套（间）数______，建筑面积总计______平方米；④工业用房______幢，建筑面积总计______平方米；⑤机动车场（库）建筑面积总计______平方米，停车位______个；地面停车库______个，建筑面积______平方米，地面停车位______个；⑥其他用房______处，建筑面积计______平方米。
三、物业管理公共服务费标准（请分类填写）
四、物业管理期限：______年______月______日______时至______年______月______日______时
五、乙方向甲方出示的证件：
1、企业的营业执照，编号：
2、企业的物业管理资质证书，编号：
3、其他有关业绩证明文件：
六、备案时间与备案机关：
备案机关：
（盖章）
备案时间：______年______月______日
说明：
1、乙方持本合同备案表和合同原件及相关证件到物业所在地物业管理主管部门进行合同备案。
2、经备案机关备案的本合同备案表由乙方收执，在进行企业资质年审、企业资质换级时，应连同合同正式文本一并（均为复印件）向物业管理主管部门提交。
3、本合同备案表与合同文本的相关内容应保持一致。
4、业主可向物业管理主管部门查询合同备案信息。
前期物业管理服务合同
第一章 总则
第一条 本合同当事人
委托方（以下简称甲方）
单位名称：
法定代表人：
注册地址：
联系电话：
受托方（以下简称乙方）
企业名称：
法定代表人：
注册地址：
联系电话：
前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主委员会与业主大会选定的物业管理
企业签订的《物业管理服务合同》生效时止的物业管理。
根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将______（物业名称）委托于乙方实行物业管理，订立本合同。
第二条 物业基本状况
物业名称：
物业类型：
座落位置：______区（市）县______路（街道）______号
四至：东______南______西______北______
占地面积：______平方米
建筑面积：______平方米
委托管理的物业构成细目见附件一。
第三条 乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人；乙方参与本物业的竣工验收，并在物业移交接管时，与甲方办理物业管理书面交接手续；本物业交付使用后的质量责任，按国家《建设工程质量管理规定》和《房屋建筑工程质量保修办法》等规定承担。
第二章 委托管理服务事项
第四条 房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、______.
第五条 共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、高压泵房、楼内消防设施设备、电梯、中央监控设备、建筑物防雷设施、______.
第六条 附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场、______.
第七条 共用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理、______.
第八条 附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所、______.
第九条 公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运、______.
第十条 交通与车辆停放秩序的管理、______.
本物业管理区域内的业主、物业使用人在本物业管理区域的公共场地停放车辆，停放人应与乙方签订专项合同。
第十一条 维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤、______.
前款约定的事项不含业主、使用人的人身与财产保险和财产保管责任，乙方与业主、使用人另行签订合同的除外。
第十二条 管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料、______.
第十三条 协助组织开展社区文化娱乐活动。
第十四条 业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方原则上应接受委托，但收费由当事人双方协商。
第十五条 对业主和物业使用人违反业主临时公约或物业使用守则的行为，针对具体行为并根据情节轻重采取报告、规劝、制止、______等措施。
第十六条 其它委托事项：
1、在本物业保修期内代为保修的，费用由保修责任人承担；
2、________________________________________________；
3、________________________________________________ .
第三章 委托管理服务期限
第十七条 委托管理期限暂定为________年（不超过3年）自________年________月________日________时起至________年________月________日________时止。合同期满或业主委员会成立与业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自然终止。
第四章 双方权利义务
第十八条 甲方权利义务
1、在业主委员会成立之前，负责制定《业主临时公约》，让购房人订立物业买卖合同时，对业主临时公约予以书面承诺，并在与购房人订立的买卖合同中有包含本合同的内容；或负责让购房人与乙方签订《前期物业管理服务协议》及其附件《物业使用守则》和《房屋装饰装修管理协议》，并将其作为房屋租售合同的附件；物业竣工交付使用时，负责向购房人提供房屋质量保证书和房屋使用说明书；
2、审定乙方拟定的物业管理方案；
3、检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况并每年进行一次考核评定；并将管理情况报物业管理主管部门备案；
4、审定乙方提出的物业管理服务年度计划、财务预算及决算报告；
5、委托乙方管理的房屋、设施、设备应达到国家验收标准要求；
在保修责任内，如存在质量问题，按以下第________种方式处
理：
[1]甲方负责返修；
[2]委托乙方返修，支出全部费用；
[3] ________________________ .
6、在合同生效之日起________日内向乙方提供________平方米建筑面积的经营性商业用房，由乙方按每月每平方米________元租用，其租用收入用于________________________________ ；
7、在合同生效之日起________日内向乙方提供________平方米建筑面积的管理用房（产权属甲方），由乙方按下列第________项执行；
[1]无偿使用；
[2]按建筑面积每月每平方米________元租用，其租金收入用于________ ；
8、在物业管理交接验收时，负责向乙方移交下列资料：
（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，附属配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（二）设备设施的安装、使用和维护保养技术资料；
（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（四）物业管理所必需的其他资料。
9、为实现本合同约定的物业管理服务要求而发生的物业管理服务费用，除由业主、使用人按规定缴纳外，不足部分由甲方承担。
10、协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题：
（1）________________________________________；
（2）________________________________________.
11、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动；
12、及时缴纳空置房的物业管理公共服务费；依法提供物业维修专项资金；
13、甲方有权指定专业审计机构，对本合同约定的物业管理公共服务费收支状况进行审计；
14、________________________________________.
第十九条 乙方权利义务
1、根据有关法律法规及本合同的约定，制定物业管理方案；自主开展物业经营管理服务活动；
2、制定年度开支预算，测算物业管理公共服务收费标准；
3、对项目设计和施工提供管理方面的整改和完善建议；
4、配备工作人员参与物业管理区域内的共用部位、共用设施设备调试、验收和交接，并制定合理的工程保修、维养计划；
5、对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理；
6、按本合同第十五条的约定，对业主和物业使用人违反业主临时公约或物业使用守则及相关管理规定的行为进行制止和处理；
7、可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方；
8、负责编制房屋及其附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修养护计划和保修期满后的大修、中修、更新、改造方案，经双方议定后由乙方组织实施；
9、向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告知有关注意事项和禁止行为，订立书面约定，并负责监督；
10、负责编制物业管理年度管理计划，资金使用计划及决算报告，并于每年________月以________方式向甲方提出这些计划和报告；经甲方审定后组织实施；
11、每________月向全体业主和物业使用人公布一次物业管理公共服务费用收支帐目；并将物业管理服务收费项目、收费标准在本物业管理区域内公示；
12、对本物业的公共设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或改善配套项目，须与甲方协商经甲方同意后报有关部门批准方可实施；不得擅自改变房屋共用部位的用途；
13、建立、妥善保管和正确使用本物业的管理档案，并负责及时记载有关变更情况。
14、本合同终止时，乙方必须向甲方移交甲方提供的全部经营性商业用房、管理用房及物业管理全部档案资料；
15、接受业主、使用人、甲方和物业管理主管部门等的监督，不断完善管理服务，定期向甲方报告本合同履行情况；
16、________________________________________.
第五章 物业管理服务质量
第二十条 乙方须按下列约定，实现目标管理：
1、房屋外观；2、设备运行；3、房屋及设施、设备的维修、养护；4、公共环境；5、绿化；6、交通秩序；7、公共秩序维护与协助消防；8、房屋共用部位、共用设施设备的急修、小修；9、业主和物业使用人对乙方的满意率达到：________.
上述1～8项物业管理服务质量不低于物业管理服务的行业指导标准，具体见附件二。
第六章 物业管理服务费用
第二十一条 物业管理服务费
1、本物业的管理服务费用执行国家、省、市有关物业管理服务费用的相关规定；
2、本物业管理公共服务费，住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米________元向乙方交纳；非住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米________元向乙方交纳，具体是________.
3、本物业管理公共服务费每________ [月]/[季]/[半年]）交纳一次，每次交纳费用时间为________.
4、空置、空关房屋的物业管理公共服务费，分别由________按其拥有建筑面积每月每平方米________元向乙方交纳。
5、本物业管理公共服务费标准的调整，按________调整。
6、业主出租其拥有的物业，其应承担的物业管理公共服务费由业主交纳，业主与承租人另有约定的，从其约定，但业主应将此约定送乙方备案并负连带缴纳责任。
7、业主转让物业时，须交清转让之前该业主应承担的物业管理公共服务费；
篇3
(一)前期物业的概念
关于“前期物业管理”的概念,无论是立法还是学界,并没有一个统一的界定。前期物业大致可分为两个阶段。第一阶段,前期物业管理在物业管理实务中,又称为物业管理的前期介入,是指物业接管验收之前,物业服务企业从今后物业使用者、服务者角度积极参与房地产开发建设的行为,即在物业服务企业正式接管物业之前的各个阶段。第二阶段,前期物业管理,是指自建设单位选聘的物业服务企业接管验收之日起至业主与物业服务企业签订的日常物业管理合同生效时止的物业管理。
对于前期物业概念,应将前期介入和前期物业相区别,前期物业不应包含前期介入,即应仅指前期物业的第二阶段。基于此,前期物业可定义为自建设单位选聘的物业服务企业接管验收之日起至业主与其选聘的物业服务企业签订日常物业管理合同生效时止的物业管理。理由主要有二:
其一,在前期介入中,工作内容仅或主要为规划设计和工程施工建设,这两项工作由施工单位具体负责实施,发包方聘请监理进行监督,国家规划和建设部门负责行政监督,即使是施工现场的秩序维护和环境保护等,也是由施工单位负责,因此没有物业管理的客观对象和职能,因此此阶段无管理可言,也没有物业管理的必要。
其二,在前期介入阶段,物业合同是由开发商和其自主聘请的物业服务企业签订,通常该合同具有顾问性质。物业服务企业对房地产开发无指挥权、决定权,只有顾问建议权,因此,前期介入与物业管理的含义相去甚远。
(二)前期物业的特点
前期物业服务企业由建设单位选聘。前期物业服务合同是由建筑单位通过招投标或协议方式选聘物业服务企业后,与之签订的合同。由于业主入住是一个渐进的过程,不可能同时入住,在业主大会成立之前,业主对于物业服务企业的选聘难以形成合意,为了物业利用和使用,由建设单位代表业主与前期物业企业签订前期物业合同。在此,由前期物业服务企业负责对物业的设施、设备、环境等内容进行验收。
涉及三方主体且法律关系具有复合性。依据《物业管理条例》第25条规定:“建设单位与物业买受人签定的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容”。因此这一阶段涉及建设单位、物业公司和业主三方主体。在房屋交易活动中,建筑单位与业主是买卖合同关系;在建筑单位选聘物业管理企业时,二者之间是委托合同关系;建筑单位是作为业主的人选聘物业公司,与业主之间又形成委托关系;当物业公司管理物业、为业主提供服务时,与业主又构成了委托合同关系。
建筑单位占据主导地位。在前期物业管理中,建设单位、物业服务企业和业主之间并非处于平等地位。前期物业服务企业由建设单位选聘,临时公约也是由建筑单位制定,前期物业合同又包含在商品房买卖合同中,而在商品房买卖中,建设单位又处于主导地位,因此建设单位在前期物业中始终占据主导地位。因此如何规制建筑单位,保护业主利益成为前期物业管理中十分重要的问题。
我国前期物业管理中存在的主要问题
(一)对前期物业涵义缺乏认识
前期物业的起算点是以建设单位选聘物业管理企业开始。如果建设单位在建设中就选聘物业企业,则前期物业就包含了前期介入。这实际上是模糊了前期介入和前期物业的区别。一方面,这一概念不能明确界定前期物业的开始时间,容易使前期物业企业将在前期物业中的物业管理人身份和前期介入中的顾问身份相混淆,不利于前期物业企业适时、合情合理地开展工作。另一方面,容易使业主将物业企业和建设单位等同,将建设质量责任等同于服务质量,不利于前期物业企业与业主良好关系的建立,影响前期物业企业在该物业区内的长期经营。
(二)前期物业管理合同侵犯业主合法权益
表面上看,在前期物业中建设单位和物业企业签订的合同以及前期物业企业和业主签订的合同都是在平等、自愿的基础上签订的,是双方自愿选择的结果。但是,实际上建设单位始终处于绝对的主导地位,无论是对物业企业,还是对业主都具有支配权。依照我国《物业管理条例》建设单位拥有对物业企业的选聘权、临时管理规约的制定权以及将前期物业服务合同强制性卖给业主的权利。在前期物业管理选聘中,决定权完全在建筑单位手中,前期物业企业为了中标,而一味强调最低价格,造成中标企业利润空间较小。而中标企业为了谋取更大的利润,就可能会将一些不合理的条件,转嫁到业主身上。
(三)对前期物业时间和“质价比”缺少具体规定
在前期物业中,前期物业的存在时间直接影响向日常物业的过渡,而“质价比”则又直接影响到了前期物业存在时间。我国《物业管理条例》第10条只是规定,业主大会、业主委员会由业主在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立。而如何建立、由谁提起、由谁负责筹建工作以及相关行政机关如何指导都没有明确规定。在此情况下,业主大会的建立比较困难,如果再不对前期物业时间进行限制,则可以说业主大会的成立将更加扑朔迷离。
解决前期物业管理中存在问题的对策
(一)明确前期物业的涵义
由于我国目前对于前期物业的界定缺少统一的认识,且存在着一些错误,而这又直接影响到了前期物业的顺利开展,各方当事人权利的行使和义务的履行,以及由前期物业向日常物业的过渡,基于此必须首先对前期物业涵义有一个正确的认识。笔者认为,前期物业可以定义为自建设单位选聘的物业服务企业,从接管验收之日起至业主与其选聘的物业服务企业签订日常物业管理合同生效时止的物业管理。以此强调前期物业的期间为前期物业企业接管验收物业起至日常物业生效止的时间,明确前期物业企业的权利义务范围。
(二)加强对建设单位主导地位的监督
为了保障物业的顺利开始,建设单位在前期物业中必然占有明显的优势,这是由前期物业特点所决定的。在这一前提下,为了平衡各方当事人的法律地位,就需要对建设单位的优势地位进行一定的限制,以防侵犯业主合法权益。笔者认为,可以从以下两个方面予以考虑:一是对于建设单位制定的临时物业规约由行政部门进行审查或要求其履行备案手续,或由行政部门制定临时物业规约或指导样本由建设单位选用;二是行政部门直接参与前期物业企业的选聘,或监督选聘。
(三)规范前期物业企业的选聘制度
前期物业企业是否具有独立性的身份,能否按市场规律选聘前期物业企业,不仅对前期物业服务的质量,以及开展的是否顺利具有重要影响,而且完全独立的前期物业企业对于建设单位也能形成一种制约。笔者认为,保障前期物业企业的独立,规范选聘制度可从以下方面进行:强调房产开发必须与物业管理分离,物业企业不得与房产开发企业有任何实质上的联系,特别是对于特定的物业区域,其建设单位不得和物业企业有任何联系;进一步严格物业选聘的招投标制度,对于物业规模小的或只要有投标者的,就应采用招投标方式,只有在无人投标的情况下,在行政部门的监督下才能采用协议的方式,并且必须进行公示,接受业主的监督。
(四)明确规定前期物业的存在时间并限定前期物业费
由于前期物业企业的利益所在,在无强制性时间限制的情况下,前期物业将会无限期的延续下去,并且前期物业企业还会尽力阻止业主大会的召开或以各种方法破坏业主大会。而在对前期物业费没有一定限制的情况下,这种情况将会加剧。笔者认为,要想防止这种情况发生,可以采用以下方法:一是明确规定前期物业期限是一年,在特殊情况下,经行政主管部门批准,可以延长不超过一年的时间;二是对于前期物业费,由物业所在地的物价部门会同有关部门结合当地条件制定一个收费幅度,并向社会公示接受社会监督,该地前期物业费必须在该幅度之内具体确定。
参考文献:
1.许海峰.物业管理[M].人民法院出版社,2004
2.杨崇智.前期物业法律问题分析[J].四川大学法律硕士学位论文,2006
3.闰允宇.前期物业管理不应无限期延续[J].现代物业,2006(10)
篇4
论文关键词：前期物业管理；法律关系；法律责任
前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。物业管理作为一个新兴的行业，在我国仍处于发展阶段，在其逐步走向成熟的过程中也暴露出许多深层次的法律问题，在审判实践中也面临许多问题。近年来，在实践中，有关前期物业管理的纠纷越来越常见，并且它作为一种新类型案件审理难度较大。我国于2003年出台的行政法规《中华人民共和国物业管理条例》，结束了前期物业管理的缺失状况，2007年颁布了《中华人民共和国物权法》，确立了我国的建筑物区分所有权制度，随后，《中华人民共和国物业管理条例》也进行了修正和补充，加强了对前期物业建设单位的管理，将物业管理纳入了法制轨道，有效规范了前期物业管理市场。但实践中，前期物业管理制度存在众多法律问题，这些问题严重制约了中国物业管理行业的持续、健康发展。那么前期物业管理制度存在哪些问题？本文拟对这些问题做一个粗浅的梳理。
一、前期物业管理法律关系主体的地位及权利义务不对等
从上文分析可以看出，根据我国现行的物业管理法规，前期物业管理法律关系的主体主要涉及开发商(建设单位)、购房人(业主)、前期物业服务公司三方。
前期物业管理法律关系是民事法律关系的一种，那么有关民事活动必须遵循的基本原则也同样适用于前期物业管理，因此其也应当遵循平等自愿的原则，物业服务公司作为独立的一方当事人，在接受开发商委托时与开发商法律地位是平等的，也有是否接受委托的意志自由，然而事实上并非如此。实践中，独立的物业服务企业模式在我国并不多。目前，大量物业服务公司都是房地产开发企业的下属单位或子公司，并不具有实质意义上的独立经营的法人品格，会受制于开发商，开发项目在规划、设计、施工阶段留下的问题，在业主入住之后逐步暴露出来，引发业主对物业管理的不满，现有的前期物业管理体制很难确保双方在委托的合同关系中真正实现平等和自愿，这也为一系列纠纷埋下了隐患。从这个角度来讲新业主在选择物业管理这一法律行为中根本谈不上平等和自愿，这也说明物业服务公司与购房人地位也不平等。
法律关系中最为核心的部分是权利和义务，双方当事人完全有充分的自由来协商和确定各自在法律关系中的权利和义务，这也是双方当事人法律地位平等和意志自由的体现。基于前述的双方法律地位的不平等性，双方的权利义务的协商也难以做到一致和对等。一方面，由于物业服务公司经营的非独立性，使得物业公司难以真正实现其本应行使的权利。另一方面，在购房者与物业公司之间，权利和义务也难真正实现对等。实践中，双方根本不存在机会去协商双方的权利和义务。购房者在购房时也就签订了一些“不平等”条约。现实中的冲突正是由于物业公司和业主之间缺乏充分谈判与协商，权利和义务的畸形与变异，直接引发了矛盾。
二、前期物业管理相关制度不规范
我国前期物业管理的法定内容涉及众多方面，主要包括了前期物业服务合同、临时管理规约、前期物业管理招标投标、物业承接验收手续、物业资料移交、物业管理用房、物业保修等方面内容。本文就前期物业管理实践中存在较多纠纷的几个方面予以分析：首先，前期物业服务合同存在的问题。前期物业管理合同，是指在物业区域内的业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由房地产开发商与其所选聘的物业服务企业签订的物业管理合同。它是确定业主与前期物业服务公司具体权利义务、确保前期物业管理活动得以实现的最基本法律文件之一。笔者认为，前期物业管理合同对业主的法律效力是基于我国《物权法》关于建筑物区分所有权制度的规定。建筑物区分所有权在转让、抵押、继承时，受让人同时取得此三项权利。在销售物业前，开发商是物业的唯一业主，按照建筑物区分所有权理论，其当然有权选聘物业服务企业并与之签定前期物业管理合同。 在物业销售后，开发商的物业所有权以建筑物区分所有权的形式开始分散转移给各业主，业主从开发商处不仅仅继受了建筑物的专有部分所有权，也同时继受了共有权和成员权。因此，理论上前期物业服务合同对业主是具有法律效力的，但是，随着开发商转让商品房，渐次设立出数个建筑物区分所有权，而对小区进行管理的权利依然仅有一个，由开发商单独享有，实际上，前期物业管理阶段业主所拥有的管理权实际上并不存在，更不能真实的行使，由于前期物业管理阶段管理权由开发商独享，因此，业主没有对前期物业服务合同解除的权利，合同解除权利在前期物业服务合同转让过程中并没有转让给业主，也就是业主并不具有建筑物区分所有形式下的管理权，也就无从行使合同救济权。其次、临时管理规约存在的问题。临时管理规约是由开发商在销售物业之前制订的、维护物业全体业主合法权益、保障物业的安全合理使用、维护公共秩序、创造良好环境、约束全体业主的前期物业管理活动的共同约定，是小区前期物业管理阶段管理的宪法，因此可以说临时管理规约是规范前期物业管理活动、确定业主与物业服务企业权利义务的根本性文件。然而，无论是开发商还是业主对临时管理规约的重视都不够，在当前前期物业管理制现状中，开发商、物业公司利用制定这个文件的独特地位侵害业主权益的事情却屡见不鲜。在前期物业管理这个阶段中，业主委员会尚未成立，临时管理规约，也由建设单位制定。实践中，存在着开发商用经营收益补充管理服务费的情况，此时，临时规约有条款约定物业服务企业有权经营小区的共用配套设施、共用场地，又有权把经营纳入物业服务企业的收入。因此，在物业的真正主人——业主缺席的情况下，由建设商和物业服务企业拟定的临时管理规约的公正性值得商榷。最后，前期物业管理招标投标存在的问题。开发商片面地注重经营的控制权和管理的自主权，从而忽视了外来物业服务企业在前期物业管理工作中的积极作用，也希望使用自己的物业服务公司，来缓解商品房交接过程中可能因质量和其他产品问题引发的矛盾，通过自己的物业服务公司来掩饰问题，蒙蔽过关，而不是把问题解决在业主进住之前。从获取最大经济利益出发，开发商也不愿意将自己所开发项目的物业管理利润，转移给其他物业服务企业。以上几个方面直接导致了开发商在招投标工作中采取不正当竞争手段，存在大量的招投标暗想操作行为。同时由于地方保护主义的存在，当地政府有关部门或开发商，从本地区或部门的利益出发，采取不合作态度，或提出苛刻条件，使跨区域的物业管理招投标困难重重。即使是有影响力的知名物业服务公司，由于中标后各项管理工作无法正常开展，无奈也被迫撤出，更有甚者，开发商利用招投标形式，骗取物业服务公司的投标资料和管理方案后，再找借口或理由自己成立物业服务公司接管物业，使用骗取来的管理方案进行管理运作，或者先利用外地名牌物业服务公司的影响力，帮助自己把物业推出或进行前期管理运作，等管理工作基本正常后，再找借口令外地公司退出，另组服务公司进行管理。
篇5
关键词：老年地产；物业管理；前期介入；探析
我国正在快速步入老龄社会，按照国际标准，60岁以上人口占总人口比重达到10%，社会就意味着进入老龄化。截止2009年，我国60岁以上人口约1.37亿，已达到10%的红线标准，据统计预测分析，到2025年，我国老龄化人口比重将超过25%。如果4：2：1社会结构形成，老龄人口会占到约总人口的50%，老龄化社会的现象已不由人们不关注，那么服务于老年群体的相关产业群也应该随之应运而生。
专注于居住住宅建设的万科地产及绿地地产等机构已经开始着手建立相关的老年居住社区，但由于相关的政策及盈利前景不明朗，也仅是作为大型社区的配套建设。物业管理作为房地产产业链中的末端环节，它的每次上升都是伴随着社会经济的发展和房地产开发的脚步和进程。据笔者了解，由于当前的开发企业在开发老年地产项目上经验并不丰富，也正处于摸石头过河的阶段，市场上不多的几例老年地产项目也出现了针对性不强，无法吸引目标老年群体的问题，进而导致了开发商对于老年地产项目是望而却步。但是，经过笔者的调查分析，老年地产项目具有与普通项目极大的开发特点区别，而物业管理活动在老年地产项目中的作用尤其重要，本文主要着手探讨物业管理前期介入在老年地产项目中的重要意义及作用。
一、物业管理前期介入的作用
物业管理企业作为物业的最终的使用者，对各类物业的消费者满意度较地产开发企业更加清楚，如果说开发企业是生产者，那么物业企业作为售后服务机构对于产品的优缺点及产品的消费群体有更加深入的接触及了解。当前状态下，物业管理活动已经得到了社会及开发企业的广泛认同，而物业管理活动的好与坏往往与该企业是否重视项目的前期介入有关。
物业企业通过前期介入可以起到几点非常重要的作用，一是作为使用人，比设计机构更加清楚哪些设计在业主后期的使用中会受到好评，而哪些是被诟病的，在设计阶段可以提出合理化建议；二是对设施设备的后期运行效果，物业企业有绝对的发言权，在参与设备选型上，物业企业往往能选择物美价廉的设备；三是物业企业通过前期介入，对物业的预埋管线及设备有充分的了解，对于后期的物业管理有无法比拟的优势；四是物业企业对地产产品的定位有充分的建议能力，由于物业企业与消费群体通常有密切的接触，这个接触较开发企业的策划销售部门更加深入，往往能判断出开发企业的目标产品是否符合目标消费群体的购买意愿；五是品牌良好的物业企业的前期介入会大力促进产品的销售，据统计，物业企业品牌在地产产品的销售价格中会占到12%的份额比。
二、物业管理前期介入的现状及困境分析
当前的物业前期介入活动在实际上已经为大部分的地产企业及业主所接受，人们也开始受益于这个活动。但是，物业的前期介入的现状确实还存在一些发展困境及意识困境。
一是物业企业在社会中的认知，往往是后期的管理活动主导者，在前期的策划、设计、施工阶段就进行深入的活动与传统的行为理念不符，由此导致的结果是，其他部门或者是其他专业人士对于物业前期介入有抵触情绪，认为专业的企业进行了不专业的行为；二是由于所代表的角度不一样，不理解的开发企业或者相关配合单位会认为物业企业是在故意刁难，导致物业企业在前期的介入活动时常面临尴尬的角色；三是费用问题，理论上物业公司的前期介入费用应该为开发企业承担，但是这里存在的风险是，有些开发企业认为物业前期介入就是为了后期承接业务，由此会出现让物业企业垫付费用的情形，导致物业企业进行前期介入的积极性及工作投入不高，影响介入效果；四是根据物业管理条例，前期物业管理单位是应当由开发企业进行选聘，而这个条文导致的结果是开发企业毫无疑问的都通过各种形式规避了条例规定的招投标程序，基本都选聘了下属的物业企业进行前期介入及前期物业管理。这个情况对于整个物业管理市场的规范化和专业化是极其影响不利的。除此之外，由于行业现状决定了，物业企业在开发企业中的话语权往往是受限的，那么，在前期介入阶段，提出的建议及意见被采纳的情况难以保证，导致前期介入流于形式，或者弱化前期介入的功能，往往成为了项目的参观者及记录者，而不是改善者或改变者。
最后一种情形是目前较为普遍的，物业企业一方面要代表业主来进行物业的前期介入，起到监督作用，另一方面，前期的物业管理在业委会成立之前都是开发企业在起主导作用，而现行的物业条例又给予了开发企业选用与自己关联企业做为物业管理单位的空间。那么，物业企业与开发企业联合起来侵犯未来业主利益的事件在前期介入阶段就开始层出不穷。
三、老年地产项目物业管理前期介入的重难点分析
如前所述，笔者采用了较大篇幅来阐述物业企业的前期介入在地产项目中的作用及困境，但是落脚点却是在老年地产项目。因为由于老年地产项目未来的消费人群是特殊人群，老年人的身体及心理随着年龄的增加，都将发生较大的变化。老年地产项目在硬件上需要定制，即符合相关的老年建筑设计标准，而在软件上，这里着重指物业管理活动，更加需要定制，老年群体的生活居住习惯不同于中青年，他们在老年社区的一切活动都会极大的依赖物业管理企业来进行。换个角度讲，专业从事老年地产项目物业管理的物业企业在老年地产项目的开发过程中，会有比未经常从事于老年群体接触的设计、施工、策划人员更加有实际意义及效果的经验。
总结北京太阳城的老年物业项目的优缺点及得失，笔者必须指出，物业管理的前期介入对于老年地产项目来讲具有重要的意义。有效的介入会在定位、设计、设备选用及销售上对老年地产项目起到关键作用，那么做好老年地产项目的物业前期介入有几点一定需要注意。
一是前期介入主办管理员的选用，毫不夸张的讲，开发企业的物业公司中，目前很难找到具有丰富老年群体服务经验的管理及服务人员，但是进行老年地产项目前期介入的人员如果没有这些经验，那么他的工作成果不会有特别大的意义，在整个开发过程中也不会对开发企业的设计及策划人员起到良好的补充作用。所以，人员要定制，这里有个捷径就是物业企业从养老机构中定向招聘相关的有长期工作经验的人士。当然这里也有难点，由于社会体制的原因，我国目前专业的公立养老机构的专业管理人员往往不愿意放弃体制内的身份，由此导致了招聘难的问题。退而求其次，就是通过将物业企业的管理人员选派到专业的养老机构进行培训后，再委派其从事前期介入工作，起到主导作用，这样才能起到预期的效果。
二是前期介入人员的设计、工程知识要过硬。老年地产项目在规划、设计、施工、设备等领域都与普通项目有较大的区别。在产品整体规划上，要考虑到人车分流，专用盲道，少用坡道或尽量采用缓坡；在建筑形态上，要考虑到邻里空间的布局，老年群体喜热闹，俱独居的特点要予以重视；在垂直空间的处理方面，老年地产项目要做到畅通，无阻碍；电梯的选用要宽大，考虑到轮椅的出入，有条件的物业还应考虑担架的出入，每栋设置一部专用医疗梯；在环境处理上，多采用长青植物，且绿化群的布局要高矮间隔，行人或看护者能透过缝隙观察到老年人的状态，防止出现事故，抢救不及时的情况。 总之，物业的前期介入在工程、设计领域要立场坚定，一切以老年群体入住后的方便使用，安全使用为原则。
三是前期介入应在策划阶段就将老年文化及老年服务品牌植入项目，既从总体上把握住了项目方向，又可以推广品牌，促进销售。前期
介入人员应要求在项目的策划方案中加入诸如专业养老地产、专业老年物业服务企业的理念，并在项目推广阶段就要求举办相关的系列老年文化活动，吸引潜在客户参与，既达到品牌推广目的，又摸清楚了消费群体的消费意愿。在这个领域，笔者认为挖掘老年群体热衷的社区文化活动，深入了解研究，搞清楚组织的整体过程，在今后的物业服务活动中，也是老年地产项目的核心竞争力，同时也是专注服务于老年物业项目的物业企业的杀手锏。
四、结论
毋庸质疑，老年地产项目必将成为地产企业未来的重要发展方向，而物业企业更应该未雨绸缪，开展广泛的培训与学习，打造可以服务专业养老地产的专业物业管理团队，可以预言的是，具有专业养老服务理念的物业服务企业在广阔的养老产业中的作用会极大的体现出来，若能够与专业养老机构进行联合，确立专业方向，塑造养老服务品牌，那必将会是一件有益于社会、有利于企业的伟大事业。
参考文献：
[1]黄素萍. 物业管理前期介入问题的讨论 [J].山西建筑，2008.1. （第34卷）
篇6
关键词：物业管理企业业主委员会困境解决对策
1908年成立的世界上第一个全国性的物业管理行业性组织——国际建筑物业主和管理人员协会（BOMAI），它标志着物业管理进入法制化，现代化时代。自我国首家物业管理公司——深圳市物业管理公司于1993年3月成立以来，我国的物业管理已风风雨雨地走过十一年，物业管理行业已呈现出欣欣向荣的态势，但由于我国物业管理起步晚，业主和相关当事人法制差，法制的不完善，我国的物业管理同时也存在着不少的问题。如业主大会不能按时成立或职权不明，业主被物业管理企业或开发商侵权而法律无法予以有效地保护，专项维修基金使用不规范，去向不明等，上述问题在诸如南宁市文华园小区、三元物业小区、聚宝苑小区、恒大新城小区等都不同程度地存在着。笔者拟从物业管理在实践中遇到的困境提出以下几点对策，与各位同仁商榷。
一、物业管理在实践中遇到的困境
20__年5月28日国务院第9次常务会会议通过《物业管理条例》（以下简称物管条例），同年9月1日正式施行。条例共七章70条，涉及业主、业主委员会，前期物业管理、服务与物业使用等内容，可以说物管条例的内容在理论上是比较完善的，然而在实践中施行起来，却遇到以下几个方面的困境：
1、业主委员会的法律地位不明确。物管条例第八条规定：“物业管理区域内的全体业主组成业主大会。”第十五条规定：“业主委员会是业主大会的执行机构。”这一规定从立法上说似乎明确了业主委员会的法律地位，但是，实际操作起来却有不少困难，学术界和法律界对其法律地位也存在争议。有人认为，业主委员会属于《民事诉讼法》中规定的“其他组织”，有人则认为，业主委员会既不属于法人，也不属于其他组织，它根本无诉讼主体资格。就拿众所周知的福州海景花园的业主委员会告物管公司一案来说，因业主委员会法律地位不明确，致使一案一输一赢。其具体案情如下：福州海景花园的业主委员会在去年下半年因物业管理纠纷，把原物业管理公司告上法庭。法院于去年11月底判决，明确了业主委员会作为该案的主体，判决原物业管理公司退出海景花园并向业主委员会移交物业管理权。然而，3个月之后，法院对于他们因架空层车位权属之争而状告房地产管理局和房地产开发商的案件，经过三天的开庭审理，却认为业主委员会只负有代表和维护业主物业管理方面利益的权利，而无代表和维护业主房屋所有权的权利，不享有参加该案诉权，从而做出了驳回原告海景花园业主委员会的。一位网友甚至十分激动地写道：“惊闻以业主委员会无诉主体驳回诉讼，让全国业主心寒。如果业委会不能代表广大业主，谁能代表？不要让法律的某些环节成为现今极个别腐败分子可钻之处。呼吁相关部门还民一片天，真正体现法律面前人人平等。”业主委员会法律地位的不明确，使业主委员会处于尴尬的处境，也不利于保护广大业主的合法权益，长此以往，容易造成社会的不稳定。
2、开发商与物业管理企业责权利不对等。物管条例第24条规定国家“提倡”建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。然而，在实际操作中，不少地开发商自行组建物业管理企业，并将其建设中的质量、服务承诺推到物业管理企业头上，使其成为“替罪羊”。比如业主按规定交2的专项维修资金，由开发商收取后即自行挪作它用，并未按规定转到物业管理企业帐上。据广州市政府估计，广州各住宅小区建立物业专项维修基金“理论计算”数额应达30亿元，但这笔资金到20__年6月底只筹集到2亿多元，其中按规定存入指定银行开设专户的只有5000多万元，其余的很可能已被开发商截>！人事权、财权均在国凯公司，当有业主因房屋建设质量问题而要求物业公司解决时，它便向国凯公司请示并按其要求执行。假如开发商不负责任，造成问题久拖不决，而业主只能认为是物业公司的责任，便采取不交物业管理费等措施来应对，物业公司收不上费用只能少服务或不服务，如此一来，便会形成恶性循环，对小区的治安、公共环境设施的维护极为不利。
3、业主大会与建设单位、物业管理企业地位不平等，易引起双方的矛盾冲突。按条例规定，业主大会是业余的松散的没有法律地位的非赢利组织，而业主委员会只是其执行机构，法无明文规定业主大会或业主委员会有诉讼主体资格。而建设单位、物业管理企业却是具有法人地位的商业性组织，这种法律地位的不平等必然导致权利义务不对称，如建设单位能自行决定挪用专项维修资金，物业管理企业有权决定提高物业管理费，自行出卖或出租公共停车场等。当业主想按法律规定解聘物业管理企业时，就会发生新旧保安齐上阵的景观，殴打业主委员会成员，其后果可想而知。在广州市就曾发生过几起此类案件。
4、房管部门有权利、义务却无处罚责任，导致业主大会无法及时召开，业主委员会无法及时成立，业主与物业公司（开发商）发生矛盾时无法及时有效地解决。物管条例第五条第二款规定：“县级以上地方人民政府房地产
行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。”第10条明确规定，同一物业管理区域内的业主，应在当地人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。由此可知，地方房地产行政管理部门对物业管理和业主大会成立有监管权利和义务，业主大会的召开是在房地产行政主管部门的指导下召开的。但从实际操作来看，困难极大。一是房管局作为传统体制下的国家管理部门，却在原有基础上无故增加其负担，而得不到相应报酬，这在市场经济体制下是难以调动其积极性的；二是业主大会早已被看成是物业公司的“对手”，如果其按时成立又有相应地物业所有权权利，物业公司（开发商）即有被监督的可能，再加上政府部门的监督，物业公司想投机更是难上加难，只好循规蹈矩，其所得好处便大打折扣了，所以他们是极不愿意成立业主大会的。在此情况下，如业主大会遭遇阻挠时，地方房管部门应当如何做，如地方房管部门未尽其职时，又应当如何承担失职责任？这些问题由于物管条例未曾规定，所以，在实际操作中，地方房管部门几乎都不管。
二、解决对策
前面已经提到，我国物业管理在立法与实践中的困境极不利于保护业主的合法权益，不利于社会的安定团结，因此，完善我国现行物业管理方面的法规，是解决上述困境必须着力解决的一项问题。有鉴于此，特提出以下对策：
1、立法上明确划分建设单位与物业管理企业的权利、义务和责任（包括前期物业管理）。首先应当在立法中明确建设单位对开发完毕已竣工验收合格的小区住宅必须实行前期物业管理，其组成应由建设单位在当地房管部门指导下进行。规定入住率达到一定比例（如30——50）或首次交付使用达到一定期限，房管部门必须组织业主筹备成立业主大会，如果建设单位或前期物业管理企业阻挠业主大会成立的，一定比例（如10——15）的业主可向房管部门申请强制成立业主大会，房管部门应当给予支持，否则，业主可向上一级行政主管部门提出行政诉讼，状告房管部门“不作为”。
业主大会成立并选举产生业主委员会后，在一定期限内（如6个月）应当做出选聘新物业管理企业的决定，在选聘新物业公司期间，建设单位必须将物管条例第29条规定的竣工验收资料、技术资料说明文件等移交业主委员会保管，由业主大会授权委托业主委员会在房管部门的指导和街道办事处的配合下确定物业管理企业，定聘后，业主委员会再将上述物业资料转交物业管理企业保管。物业管理企业直接对业主委员会负责，最终对业主大会负责。以此杜绝“老子”遗祸“儿子”担罪现象发生，对现有建设单位已设立的物业管理企业，可采取限期分离办法解决，使建设单位逐步淡出物业管理行业。
2、立法应明确业主委员会的法律地位，建立建设单位、物业管理企业与业主三者互相平衡制约、相互监督的制约机制。业主委员会的产生，体现了建筑物区分所有权人通过建立团体关系、维护共同性物业权益的强烈愿望。它由业主大会选举产生，其对公共物业财产的管理权利，来自于区域内全体区分所有权人以业主公约或业主大会授权的方式所做的委托，双方之间产生的是一种类似于信托性质的民事关系。可以说，成立业主委员会这样的法律主体，是所有权人行使公寓化建筑物所有权的一种新的法律形式。但正如胡杰丰律师所说，业主委员会与业主大会的关系就如公司董事会与股东会的关系，业主委员会只是业主大会的一个内部机关，而不是法人和其他组织。按照法律规定它并不具备任何法律主体资格！这对于当事人的诉讼、对弱势群体合法权益的及时有效保护，以及对法院的案件审理工作都将带来很大的困难和压力，它既不符合司法效率的原则，也不符合社会经济发展的趋势。也使物业管理在立法与实践中脱节，并陷入难以自拔的困境。因此，法律应明确规定业主大会可在依法成立并登记后取得法人资格，业主委员会是大会的执行机构，它负责实施其决议，代表业主大会对物业进行有效管理。这有利于改变业主与物业公司权责不对称的状况，从而有效地缓解矛盾，并最大限度地避免纠纷的发生。
3、用法规或司法解释明确物业公司与业主的关系——服务与被服务、被委托与委托的合同关系、业主大会与政府的关系，它们之间是互相配合，互相支持，互相协助的关系。这一规定能更有针对性地解决物业管理纠纷，以南宁市澳洲丽园物业管理为例，物业管理公司就明确了本身的权利义务和地位，对于业主投诉的问题都能及时有效地以解决。这种到位的服务深受业主欢迎。业主就更加支持物业管理公司的正常管理活动，形成良性循环。与此同时，政府部门也应指导业主大会开展工作，两者相互配合，互相支持，互相协助，共同搞好物业管理区域内的安全卫生、交通、绿化等工作。
4、明确地方房管部门的失职责任，把物业管理的监督权授予广大业主。根据国务院《行政法规制定程序条例》“起草行政法规，应当符合体现行政机关的职权与责任相统一的原则，在赋予有关行政机关必要的职权的同时，应当规定其行使职权的条件、程序和应承担的责任”的规定。物管条例应当补充规定地方房地产行政管理部门对业主大会成立遭遇阻挠应承担的责任及其失职时应当承担的责任。广大业主也可以行使监督权，只有如此，才能够确保物业公司管理的规范化。
5、建立专项维修基金管理委员会。专项维修基金的收取、管理、使用、续筹与监督等均应明确到位，建立专项维修基金管理委员会，对其使用情况、利息情况定期予以公布。从实际情况看，专项维修资金的筹集一般有三种途径，第一是开发商售房时按房款2收取，然后转给物业公司保管。第二是业主购房时不交专项维修基金，待用时再以业主大会决议形式筹集。第三是在收取物业管理费用中分两部分，一部分为平时物业管理支出，另一部分为专项维修资金。至于采取哪种方式续筹专项维修基金，也必须经物业管理区域 内全体业主所持投票权2/3以上通过。
［参考文献］
1、夏善胜.物业管理法[M].法律出版社，20__年4月第1版.
2、《物业管理条例》[N].法制日报,20__年6月20日第3版.
3、胡杰丰.业主委员会的法律困境与解决思路[J].《现代物业》20__年第3期.
篇7
关键词：物业管理企业；财务管理；精细化管理；
在当前市场竞争日益激烈的行业发展背景环境下，物业管理行业企业传统落后的财务管理制度，在很大程度上严重阻碍着企业经营管理水平的进步及管理工作效率的提升，最终导致物业企业在整个行业的竞争中处在一个劣势。为了企业价值最大化这一财务管理目标的实现，有必要针对这些问题进行探讨。
一、现代物业管理企业发展过程中所面临的困境及分析
（一）物业企业管理体系不够规范
前面也提到了，作为国民经济支柱产业之一的房地产建筑行业，其发展极大带动与促进着以物业管理为主的一系列关联产业的迅猛发展。随着该行业进入门槛逐渐降低，无论是企业本身还是企业内部员工，都缺乏一种执行力。换言之，正是因为现代物业企业管理体系不够规范，导致在管理和工作环节缺乏执行效力。在企业财务管理工作当中，过多的单纯依靠相关人员的经验和自觉性来执行，在缺乏相应监督和管理的工作环境中，各部门、各岗位职工或多或少都会造成一些不必要的工作失误、经济损失。本人在工作过程中也经常发现该类问题，企业部分管理工作人员，在其岗位工作当中比较随意，再加上对其缺少一种监督机制的约束力，所以也常常出现一些实物资源流失的不良现象，无形之中就增加了物业企业管理成本、营业成本。
（二）物业管理企业财务管理意识参差不齐
新时期，随着房地产行业的迅速崛起与发展，极大带动了物业管理产业以及现代物业服务新理念的发展，在这种市场环境下，物业管理模式也由传统的注重管理逐步向现代的注重服务方向来转变。在这种市场繁荣发展的大趋势下，更多的企业也相继投入到物业服务行业当中来，同时对于岗位人才的需求量也大量增多，从而就导致了物业企业各个层次的员工，综合素质及业务能力参差不齐。虽然企业管理层、部门领导比较注重企业的财务管理，但是由于各个层次岗位的职工能力有限，以及综合素质普遍较低，也就导致他们在对待财务管理工作的态度上出现一定的偏差。简单一点讲，就是指物业管理企业基层员工没有清楚的认识到财务管理工作在整个公司经营管理及未来发展的重要影响程度。
（三）物业管理企业财务管理手段相对落后
现阶段我国已然进入到了“知识经济”核心力量下的互联网信息化时代，在这一时期，随着网络和电子信息技术的大量研发与涌入，社会各行各业都在积极的寻求着更高一步的发展，并通过利用先进的计算机信息技术来强化工作管理体系、实现提供工作效率的目的。物业企业当前也正在朝着现代化以及全方位服务化方向去发展，其在经营发展过程中所受到的威胁，除了来自于市场同行业企业竞争威胁以外；另一方面则是来自于公司内部治理层面上的威胁，其中主要还是以企业内部财务风险为主。不少企业充分利用了这种发展机遇，通过引入和应用网络电子信息技术，迅速的提升了企业自身的信息化管理水平。但是，当下绝大部分物业管理企业还是固守成规，不愿意去创新改变经营管理手段，还是坚持以传统物业管理方式来工作。在这种情况下，企业在市场信息收集、传递以及获取业主反馈信息等方面的工作管理效率都比较低下，严重制约着物业企业管理工作的顺利进展以及整个行业的健康发展。
二、加强企业财务精细化管理策略
（一）提高财务管理精细化发展意识
物业管理企业在现代企业制度发展与建设的过程中，必须充分认识到财务管理精细化发展对整个企业经营管理目标实现的重要程度。包括各部门领导、基层员工在内，都需要重新树立一种“全员参与”的意识理念，特别是各部门基层员工，需要对其统一化指导和管理，将财务管理作为一项核心工作来对待，在其所涉及到的方方面面，尽可能做到“精益求精”。在具体操作实施层面，可将其划分为两个环节。首先，第一点就是要开展全员普及企业财务管理运作流程等相应的管理活动，要让每个部门、每一个在岗员工清楚地认识到自己是财务管理工作某个环节的执行者。其次，第二点就是构建“精细化”企业文化。特别是对于大多数中小企业而言，通过建设企业文化可以起到更好的宣传效应，一来可以迅速创建与提升企业品牌效应，二来可以让企业各部门员工在受到企业文化影响之下，逐步树立养成一种“节约”意识，这也不失为实现企业精细化财务管理的有效手段。以北京某家物业管理公司为例，该公司对于那些外地籍贯的工作人员，提供住宿，每天早晚两次员工都需要参加晨练，当然，这也是企业文化的一部分。企业通过在晨练过程中喊口号的方式来时刻提醒着员工要树立一种节约意识，时刻提醒着每一位员工在工作中一切都需要按照培训的流程以及公司规章制度来开展与执行。
（二）构建并完善企业财务管理机制
关于这一点也可以将其具体分为两个管理层面，即外在的管理方式和内在的管理方式。首先，外在的工作管理主要就是指企业需要制定成文的规范化的财务管理体系。比如，重新规范各项工作的操作指南，或者结合着国家法律以及行业标准规范来制定出有利于企业自身经营管理发展的规章性文件。其中值得特别注意的事项就是，上述所提到的文件必须具有某种指导意义，指导意义可以不够具体，但一定要明确大的发展方向。比如某物业管理公司所承担的一所小区内，有保洁工作者、还有保安，该企业在提高外包服务的同时，应当将一系列具有同向性的服务项目统一归属到一个范围内部，简单一点讲就是将保洁、保安外包服务中所涉及到的财务管理这块，从整体上予以统一规范。其次，在内在的工作管理层面上，主要指对能够具体实现的操作服务予以规范化，在这一层面包括有人工操作管理、信息化软件操作管理等。在人工操作管理方面上，物业管理企业需要进一步规范相关财务管理人员的执业行为，基于此构建财务部门的内部控制，严格按照并遵循“不相容岗位相分离”的基本原则，强化内部监督控制力度，从而就很有效的避免了企业及各部门之间出现财务混乱或者是财务会计信息不真实的现象的发生。在信息化软件操作管理方面，目标就是强化在部门信息管理领域的职能作用发挥程度，在这一方面，重点可以围绕着成本核算等软件进入的权限问题来展开。因为在以往信息化软件操作管理环节，一些拥有系统密码的管理人员没有受到相应的限制和约束，他们通常情况下可以随意进入账务系统，这种情r下就非常容易造成企业精细化管理信息失真。因此，物业管理企业应当注意对信息化软件的日常维护以及安全保护管理工作。
三、结语
企业财务精细化分析与管理决策，是现代化企业制度得以全面建立的根本路径，也是在新知识经济时期不断引领企业走向成功的阶梯。通过财务精细化分析与管理已是大势所趋，通过对企业内部各项财务数据信息进行深入的挖掘以及层次化、精细化的分析，才能促使企业最终做出有助于企业立足发展的管理决策与营销活动。
参考文献：
[1]柏光燕.我国物业管理企业财务管理问题研究[J].中国外资，2008（08）.
篇8
一、正确理解企业战略
企业战略是制定财务战略的重要依据，只有符合企业战略的财务战略才能促进企业战略目标的实现，才是具有价值的财务战略。但有调查显示：只有部分企业要求财务部门在初期就深入参与企业战略的讨论，另外一部分企业是将企业战略与规划完全分开的，这些企业认为，企业战略应以市场、客户和消费者为重心，规划主要涉及内部资源的分配和预算，只有规划才与财务相关，规划本身并不是战略；因此，这些企业在讨论企业战略时，为了将讨论的重点放在了市场竞争力上而不是放在内部资源的分配问题上，在前几轮的企业战略会议上是禁止谈论财务要素和图表资源的；但这些企业同时也认为，分配必须受制于企业战略。因此，财务战略的制定，必须建立在正确理解企业战略的基础之上。
此外，由于企业财务负责人在不断的更换，而且新上任的财务负责人有从企业内部晋升的，也有从外部招募的。但据有关调查显示：无论是从内部晋升的还是从外部招募的，有超过55%的财务负责人在走马上任后的头100天中，最重要的工作是了解公司战略以及相应的推动因素。这些推动因素包括公司的盈利途径、利润率优势、投资资本回报率以及其各自的原因等，以便制定相应的财务战略。
因此，无论是受何种因素的影响，为了制定出符合企业战略目标要求的财务战略，企业财务负责人都必须认真研究并正确理解企业战略。
二、树立以价值为导向的财务战略目标
作为企业的财务战略目标，可以是利润最大化，也可以是每股盈余最大化，还可以是股东财富最大化即企业价值最大化。但由于利润最大化没有考虑利润的取得时间、所获利润和投入资本额的关系、所获取利润和所承担风险的关系等因素；每股盈余最大化也没有考虑每股盈余取得的时间和每股盈余的风险等因素；只有股东财富最大化即企业价值最大化综合考虑了这些因素。而且由于企业价值最大化所进行的是价值管理，而价值管理又是综合性的管理工具，既可以用来推动价值创造的观念，并深入到企业各个管理层和一线职工中，又与企业资本提供者要求比资本投资成本更高收益的目标相一致，从而有助于实现企业价值和股东财富的最大化。因此，现代企业财务战略管理就要求企业建立以价值管理为核心的财务战略管理体系。
三、建立以价值为基础的系统和具体的业绩衡量标准
以价值为导向的财务战略须形成一系列的业绩衡量指标，这些业绩衡量指标既包括财务的业绩衡量指标，也包括非财务的业绩衡量指标。其中：关键性的财务业绩衡量指标包括经济利润、总资产收益率、资本收益率、净现值、股价、股票市值等，关键性的非财务业绩衡量指标包括市场占有率、顾客满意度、产品与创新以及员工与服务等。这些指标衡量的目标与价值管理战备目标一致，并可以对传统的业绩衡量指标起到较好的补充作用。
传统的业绩衡量标准主要有产量、市场份额、产值、销售收入及其增长率、会计净利润、每股收益等。在这些业绩衡量指标中，产量、市场份额指标在提供财务业绩信息方面存在较大缺陷，有可能出现在企业亏损的情况下还增加产量和市场份额的情形，从而不能及时反映出企业价值已经遭到损害；产值、销售收入及其增长率指标，忽视了生产成本和销售费用、管理费用等；会计净利润、每股收益指标只注重账面利润，忽视了资金成本。这些业绩衡量指标体系都有可能损害企业价值。
例如：某企业的总资产为30000万元，其中长期有息负债为10000万元，所有者权益为20000万元，其某年度的会计净利润为2500万元，长期有息负债的成本为10%，所有者权益的机会成本为20%，企业所得税率为25%。
则：其加权平均资金成本率为[10000×10%×（1-25%）×1/3+20000×20%×2/3]=15.83%，其投资资本收益率为[2500+10000×10%×（1-25%）]÷30000=10.83%
其经济利润为（10.83%-15.83%）×30000=-1500万元
如果该企业某年度的会计净利润为4000万元，其他条件不变，则：其投资资本收益率为[4000+10000×10%×（1-25%）]÷30000=15.83%
其经济利润为其经济利润为(15.83%-15.83%）×30000=0万元
如果该企业某年度的会计净利润为4900万元，其他条件不变，则：其投资资本收益率为[4900+10000×10%×（1-25%）]÷30000=18.83%
其经济利润为其经济利润为（18.83%-15.83%）×30000=900万元
由此可见：从会计净利润这个指标来看，该企业当年都是盈利的。但从经济利润这个指标来看，当其会计净利润为2500万元时，在支付了债权人的利息后，还不能满足所有者要求的最低投资成本要求，在这种情况下，该企业当年不但没有为企业创造价值，反而损害了企业的价值。当其会计净利润为4000万元时，在支付了债权人的利息后，正好能满足了所有者所要求的最低投资成本要求，并没有为企业创造价值，所以也是无利可图的。只有其当年的会计净利润大于4000万元时，其经济利润才为正数，才是真正地为企业创造了价值。出现这种差异的主要原因是会计净利润这个指标没有考虑所有者权益部分的资本成本，把所有者所提供的资金都当成了免费的午餐。
四、结合企业不同的发展阶段，进行相应的财务战略管理
人的一生要经过童年、青少年、中年和老年几个阶段，而且在不同阶段的理财方式是不同的，比如，在青少年阶段要创造财富，到了中年的时候就要学会打理财富，到了老年的时候要能守住财富。企业的生命周期和人的生命周期相类似，分为创立期、成长期、成熟期和衰退期4个阶段，由于企业在不同发展阶段的总风险（包括经营风险和财务风险）不同，因此，为了控制企业的总风险，就必须结合企业所处的不同发展阶段，进行相应的财务战略管理。
众所周知：企业的总风险是由经营风险和财务风险构成的，而且企业的总风险=企业经营风险×企业财务风险。当企业战略确定后，其经营风险也就确定了，所以，为了控制企业的总风险，就必须调整企业的财务风险。而企业的财务风险又是由企业的资本结构所决定的，所以，调整企业的财务风险在本质上就是调整企业的资本结构及资金来源渠道、股利分配政策。由此可见，企业在不同发展阶段的经营风险，决定了其资本结构、资金来源渠道和相应的股利政策。也就是说，为了控制企业在不同发展阶段的总风险，必须采用与之相适应的财务战略管理目标，通俗的讲，就是与之相适应的筹集、使用和管理资金的战略目标。
（一）创立期的财务战略管理
处于创立期的企业，由于未来的经营情况具有极大的不确定性，经营风险很高。因此，为了控制企业总风险，一般采用低风险的权益资本进行融资，资金来源主要以从事高风险投资而要求高回报的风险投资为主要渠道，比如股份企业可以通过发售股票吸引风险投资者进行融资，有限责任公司可以通过实收资本进行融资。同时，由于此阶段企业的资金需求量比较大，内部积累一般满足不了资金需求，因此，此阶段一般采用低股利政策或者零股利政策（即剩余股利政策）；对于一般合伙人，一般采用低工资或者不拿工资的薪金政策。此外，由于此阶段的主要矛盾是资本需求，因此，此阶段的财务预算一般以资本预算为起点。
（二）成长期的财务战略管理
处于成长期的企业，由于销售规模快速增长，经营风险有所降低，战略也会随之而调整到营销活动上来，导致对资金的需求量仍然很大。但由于此阶段的经营风险已经大大降低，因此，为了满足资金需求，可以进行适当的负债融资，使资产负债率适当提高，以利用财务杠杆效应。资金来源主要以私募、公开募集或者上市为主要融资渠道。同时，由于此阶段企业的评估等级有所建立，为了获取低成本和高弹性的资金，可以采取发行诸如认股权证、可转换债券等证券的方式进行融资。同时，由于此阶段已经开始产生现金流入，可以适当提高股利分配水平（一般采用低股利加额外股利政策），以吸引新的投资者；对于一般合伙人，一般采用底薪加提成的薪金政策。此外，由于此阶段的主要矛盾是销售增长，因此，此阶段的财务预算一般以销售预算为起点进行编制。值得注意是：虽然此阶段的经营风险已经有所降低，但仍然存在较大的经营风险，因此，处于成长期的企业，还是应当以新进入的投资者投入资金为主，少量的负债融资为辅。
（三）成熟期的财务战略管理
进行成熟期后，战略会出现重大调整，由成长期的关注市场和市场份额转移到关注盈利能力和获取利润上来。此阶段企业的经营风险很小，也会产生大量的现金流入，同时，企业的再投资机会变得狭窄，资金的需求量降低。因此，为了充分利用财务杠杆效应并合理节约所得税成本，应当扩大债务融资比例，包括借债回购股份等，以提高资产负债率。同时，由于再投资机会减少，企业很难找到能够满足股东原先所要求的预期报酬率的投资项目，因此，企业应当提高股利支付率并采用固定股利政策，把富余资金分配给股东，以实现股东财富最大化的财务目标。同时，为了提高员工满意度，留住人才，此阶段一般采用较高的固定工资。此外，由于此阶段的主要矛盾是提高盈利能力以获取较高的利润，因此，此阶段的财务预算一般以成本控制为编制起点。
（四）衰退期的财务战略管理
处于此阶段的企业，销售业绩开始下滑，高额的固定成本会使得企业很快陷入亏损的局面。但由于此时处于低经营风险阶段，因此，为了合理节约税收成本，最大限度地提高企业利润，企业应当以短期借款为主要融资渠道，提高资产负债率。同时，虽然此阶段的现金流量已经开始逐渐减少，但由于企业已慢慢地濒临关闭，对资金的需求量大大减少，所以一般采用剩余股利政策，提高股利支付率，将所产生的利润都通过股利的形式分配给股东。对一般合伙人而言，一般采用有弹性的薪金政策。此外，由于此阶段的主要矛盾是收回现金，因此，此阶段的财务预算一般以现金流量为起点进行编制。
篇9
关键词：企业；物流管理；措施
一、引言
近年来，随着经济的发展，企业的生产之中对于物资的供应也是越来越看重，良好的企业内部物流管理体系是确保企业物资供应正常的前提，也是企业正常生产和运行的先决条件。企业之中，物资的供应部门不仅仅属于生产的先遣部队，同时也是企业生产急行军，同样也是企业生产的后勤服务保障，它在企业之中承担的责任以及体现的功能是其他部门无法取代的。提升企业内部物流管理水平，应该是企业自发的一种行为，同样应该是企业内部的一种需求，物流管理水平的提升对于企业的生产以及企业的正常运行是有着不可估量的作用和意义。
二、思想上重视企业内部物流管理
企业内部的物流管理，多年来一直在企业中处于尴尬的地位，特别是对于生产中的物流管理，物流管理导致物资供应出现差错，影响了企业的正常生产。因此，对于企业内部的物流管理，当务之急那就是应该改变对企业物流管理的认识，从思想上重视企业物流管理，提高管理的水平，下面进行简单的分析：
企业在内部物流管理上应该转变企业内部物流的管理体制，完善物流的管理制度，进而强化企业内部物流管理的职能。企业应该利用企业本身的管道储运优势，使其能够最大程度上服务于企业本身，在企业的管道储运方面，应该重新设置专门的科室，将物流管理的基层站队的一些二级部门转变为企业内部物流管理机构，加强对内部物流管理职能的利用。企业应该就物流管理制定一些类似于管理规定、网络管理、内部控制手册、物资采购、存货企业物资采购评审规定以及SAP物资模块管理办法等等，这些文件既强化了管理，又具有相当的可操作性。企业应该重视物流管理在企业内部各部门的地位，从根本上去改变企业物流管理部门的地位，提升企业物流管理形象，使得企业物流管理的工作人员能够本着积极的态度对待物流管理的工作。
三、完善企业内部物流信息
完善企业内部物流信息，这主要是针对企业内部的物资采购而言的，因此建立企业内部物流信息系统也是最重要的手段，而物流信息系统应该要结合企业内部物资供应、详细的采购需求以及采购计划。下面就简单地阐述：
第一，做到了解和评估材料需求情况。作为物资供应工作人员应该利用目前先进的计算机技术对企业公司对采购的材料的需求情况以及企业或者公司的生产销售计划还有就是企业公司的材料库存的情况以及所剩余订单的信息情况进行统计分析，根据这些，而做出一个大体的采购量，保证物流工作能够正常进行。第二，确定基本采购数量。对于一个企业或者公司来说，适当的材料采购数量和时间对于满足企业的公司生产的用料需求有着直接重大的影响。所以，确定一个基本的采购数量对公司企业的生产有着不可估量的影响的。而要做到这个基本量得确定，那么首先就应该将公司的生产需求和市场需求综合后转变成生产计划，把综合后的生产的需求量减去已存在产品的数量。其次是要精确的计算可用库存量，以便采购时能够准确地掌握采购的信息，给企业内部物流管理提供最准确的数据。第三，计算剩余的订单数，这能够更加准确的根据需求确定数量，不至于浪费或者短缺。通过这三者的了解和计算，对采购数量做到一个基本的确定。从而进一步的对企业的内部物流工作进行妥善的计划安排，
四、企业内部物流管理工作人员的培训
随着目前的社会的发展以及企业内部生产的多元化，对于企业内部物流管理而言，传统的管理方式以及传统的物资供应管理人员已经不能适应时代的发展了。未来企业物流管理必然是走向现代先进的计算机信息管理。因此对于企业物流管理人员的培训也是势在必行，具体培训的内容如下：对企业内部物流管理人员应该进行专门的企业财务管理的培训，确保企业内部物流管理方面的资金投入合理；对内部物流管理人员进行计算机技术以及管理进行培训，确保企业在这方面的发展能够跟上时代的步伐。另外，要改善企业内部物流管理人员的现状，在培训现有员工整体素质之外，还可以通过各种优势政策直接引进物流管理方面的大学专业人才以及引进具有物流管理经验的工作人员。
五、沟通协调
任何一个企业都不是单独的存在，是由具有各种功能性质的部门共同联合，上文已经介绍到物流管理部门既属于生产的先遣部队，同时也是企业生产急行军，同样也是企业生产的后勤服务保障，简单地说，企业内部的物流管理部门是专门为服务其他部门而存在的，因此，沟通协调对于企业内部物流管理来说是极其重要的。
在沟通协调上，应该从以下的两方面入手：企业内部物流管理部门与系统内部的沟通，与内部得沟通应该做到生产计划，以及企业财务还有各个物资需求的沟通，保证生产物资信息的全面，不造成企业物资浪费以及资金的浪费；企业内部物流管理部门与系统外部的联系，这些联系应该包括与物资供应商的联系，和施工队的材料申报与验收，确保能够对企业物流管理采购过程中的产品性能特性以及价格有基本了解，防止不必要的浪费发生。
六、结束语
综上所述，提升企业内部物流管理水平，从物资管理人员方面的角度，企业内部物流管理的工作人员应该具有基本企业物流管理才能以及拥有基本的现代化计算机信息管理技术；从企业内部的角度，企业内部物流管理应该得到该有重视，以及应该就企业内部物流管理而制定一些符合企业实际的制度准则。总之，在企业内部物流管理方面，采用的先进的现代化物流信息管理已经是企业内部物流管理的必然趋势，这也是提升企业内部管理水平的重要举措。
参考文献：
[1] 崔东.监督管理在企业物流管理中应用[J].时代经贸，2010（S9）.
[2] 张桂杰.浅谈生产企业如何进行企业内部的物流管理[J].中国新技术新产品，2009（16）.
[3] 孙海峰.企业内部物流管理新探[J].经营管理者，2009（14）.
[4] 吴金椿.论提升企业内部物流水平的几个途径[J].中国流通经济，2010 （01）.
篇10
【?P键词】石油企业；物资管理；措施
【Keywords】oil companies； material management； measures
【中图分类号】F251 【文献标志码】A 【文章编号】1673-1069（2018）03-0035-02
1 引言
在我国，石油企业是十分重要的能源生产企业，与工业生产以及人们的生活具有密切联系，对社会经济效益的提升具有十分重要的影响。物资管理是石油企业管理的重要组成部分，物资管理质量的好坏会对石油企业生产过程产生直接影响，有效的物质管理是保证正常生产的关键。通过开展有效的物资管理工作，对提升企业物资服务效率十分有利，它不但可以使企业投入物资方面的成本降低，同时还能实现企业资源的有效利用，减少企业资源浪费现象的发生。尤其是在新形势下，石油企业的市场竞争压力越来越大，这就需要对石油企业物资管理进行优化，以实现石油企业经济效益的有效提升。
2 石油企业物资管理中存在的问题
2.1 对石油企业物资管理认识不够
在石油企业物资管理的过程中，还存在着对石油企业物资管理认识不够的问题，具体表现为：第一，很多人对石油企业物资管理缺乏正确的认识，对石油企业物资管理的重视程度不足，这就使得物资管理人员的管理水平不高；第二，管理理念仍然会受到计划经济的影响。对于物资部门来说，其需要按照油田的生产需求来储存与准备相应的物资，然而，由于受计划不当、生产变更以及技术改造等多种因素的影响，使得储备的生产物资得不到充分利用，进而造成物资积压，且物资部门很难在短时间内将这些储备的物资销售与处理出去，这不但会占用大量的流动资金，而且还会使库存成本增大。
2.2 石油企业物资管理体制存在缺陷
除了对石油企业物资管理认识不足外，石油企业物质管理体制还存在一定的问题，具体体现在如下几个方面：第一，物资采购模式仍为集中采购、统一供应。通常来说，对于物资采购供应的整个过程都是由物资供应部门来完成的。在确定物资采购价格与进行结算的过程中，尚未形成一个相对独立的监督机构，这就为腐败现象的发生提供了可能性，无法确保效益的最大化，严重者还会为石油企业带来巨大的经济损失；第二，在石油企业物资管理的过程中，尚未建立完善的考核激励制度。对于石油企业的物资部门来说，其大多是专门从事采购供应的事业单位。一般来说，上级部门在对石油企业进行考核时，大都将重点放在事业经费的利用上，而忽略了对物资采购价格的管理与控制。物资管理部门通常对供应物资的方式与完成情况较为重视，而没有将降低物资采购价格作为自身的职责与任务，且通常会让石油生产单位来承受物资价格，而物资供应部门通常不需要承担过多的责任，价格的高低与物资部门的效益关系不大。
2.3 物资管理人员的素质不够高
在石油企业进行物资管理的过程中，通常会涉及很多的物资，这就需要花费大量的资金。对于部分采购人员来说，其在进行物资采购的过程中，对企业利益不重视，再加上采购过程缺乏有效的监督，这就容易出现舞弊的行为，从而阻碍石油企业的进一步发展。在实际采购的过程中，采购人员所采购的物资常常会存在质量差、价格高的问题，且由于部分采购人员自身经验不足，缺乏对石油企业物资的足够了解，这就可能会出现采购的物资无法满足企业的需求的情况。
2.4 石油企业物资管理技术与方法上存在问题
在对石油企业进行物资管理时，物资管理技术与方法还存在一定的问题。首先，石油企业物资供应管理方面存在问题，具体包含管理分散、库存比实际高、层层设库等。石油企业生产较为复杂，为了保证其生产过程的顺利进行，经常会层层设库、多级储备，这就容易使很多无效物资被积压，库存成本居高不下；其次，采购环节较多，采购周期较长，采购费用很高，无法很好地适应现代化生产需求，不能对物资成本进行有效控制；最后，在物资采购过程中仍然存在行政干预的问题，这一问题的存在就会使得经营行为规范性不足。
3 石油企业物资管理优化措施
3.1 提高员工素质
对于石油企业而言，其应当构建完善的员工招聘制度，避免在物资管理工作中出现非专业、无经验的人员。同时，还要对依赖公司内部关系帮助他人获取职业资格的行为进行整治。此外，石油企业还要定期?_展对相关物资管理人员的教育与培训，不断丰富其专业知识，提升其管理技能，以更好地对石油企业物资进行管理。
3.2 提高相关管理人员的物资管理意识
为了提升石油企业物资管理水平，相关管理人员应从思想上提高对物资管理重要性的认识，采取合理的措施，以降低物资管理中的随意性，提升物资管理效率。首先，企业管理人员可以通过定期召开物资管理工作会议，将一段时间中物资管理工作存在的问题指出来，并要探讨合理的解决措施，以促进物资管理工作顺利开展；其次，企业管理人员还应加大对物资管理的宣传力度，让更多的人员了解并认同物资管理工作，这一举动不但可以增强员工对物资管理工作的认识，同时还能促使更多的员工参与到物资管理工作中，这对石油企业物资管理工作是十分有利的[2]。
3.3 构建完善物资管理信息平台
近年来，信息技术得到了迅猛发展，为了提升石油企业物资管理水平，就要将其与现代信息技术结合起来，构建完善的物资管理信息平台。物资管理信息平台建立的作用主要有：一方面，通过物资管理信息平台，可以将现有资源进行有效整合，对企业各部门的物资管理流程进行完善，以便在企业内部能够将石油企业的物资采购、物资质量、物资运输以及存货数量等信息进行共享，最终实现企业物资管理效率的有效提升。同时，物资信息平台的建立能够使企业与企业之间进行更好地配合，以便对物资进行统一调配；另一方面，通过建立完善的物资管理信息平台，对企业开展电子商务十分有利，它能够把石油企业内外部之间的物资产品需求、物资采购计划以及购买等实物处理虚拟化，将信息处理电子化，这就可以减少对单据的依赖，同时可以促进业务交易效率的有效提升，减少业务出错的概率，最终能够使企业成本降低[1]。
3.4 制定完善的物资管理计划
在新形势下，要想对石油企业物资管理工作进行优化，就需要制定完善的物资管理计划。在对物资管理计划进行制定时，通常需要对上一年的物资供应情况进行考虑，充分了解企业物资消耗应用的具体情况，按照企业的生产能力与市场情况，对物资进行预算，并要求生产部门予以充分配合，以促进物资管理计划准确性的有效提升。在实际制定物资管理计划时，会涉及很多方面的内容，具体包含物资的需求量、物资的储备量、物资的库存量以及计划采购量等，通过制定科学的物资管理计划，可以保证物资管理工作有序进行，这样不但可以满足企业正常生产的需求，而且还不会占用企业过多的资金，防止石油企业物资盲目采购现象的发生。
