建筑设计硕士论文范文

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关键词：旅游风景区；旅游旅馆；地域性；文化性

随着我国人民生活水平的不断提高和节假日制度的改革，外出旅游度假逐渐成为一种新时尚。在全国旅游大潮的影响下，旅馆建筑作为旅游风景区中的重要组成部分，也得到了前所未有的繁荣和关注。近几年，旅游旅馆的开发建设如雨后春笋般在各景区兴起，然而这种兴盛带来经济效益的同时，也暴露出诸多问题。目前，我国旅游旅馆的设计都不能满足旅游者对休闲娱乐或独特生活经历的追求，造成这种情况的原因归于设计中地域性的缺失。

1 旅游旅馆地域性设计的表达

地域性是建筑的基本属性，建筑的地域性可以概括为：在一定的空间和时间内，因其所在地区的自然条件和社会条件的特定关联下，建筑所表现出的共同特性。

从对地域性建筑概念的分析中，可以看出影响地域性建筑的因素主要有以下三个方面：①建筑所在地方的气候条件、地形特征以及自然资源等构成的自然因素；②当地的社会生活、文化传统、民风民俗、生活方式等所构成的文化因素；③当时当地的经济条件、结构形式、构筑技术及装饰工艺等构成的技术因素。这三个因素共同作用，共同依靠，共同影响与促进地域性建筑的发生及其发展。

1.1 自然因素

旅游旅馆地域特征的体现首先要考虑自然环境的特殊性，特别是位于自然风景区的旅馆建筑。设计师在创作过程中应遵循保护地方自然环境的这一设计原则，使建筑在形式、材料和色彩上与自然环境相融合，突出环境的自然特征、地域特征，更好地表达建筑与自然的有机关系。

1.2 文化因素

文化因素是指地域环境中长期形成的地域文化、社会形态等。建筑总是和当地的文化联系在一起，通过与文化之间的相互作用、相互影响，并将当地的地方文化特质体现于建筑之中，从文化的角度塑造建筑的地方风格。旅游旅馆的设计应充分考虑建筑所在地方的文化因素，体现文化特色，具有一定文化内涵的旅馆不仅更具有吸引力，而且也能够向旅客提供一种独特、新颖的文化体验。

1.3 技术因素

技术因素是指在地域环境中使地方建筑形式产生的技能、经验、方法和工具的总和，包含建筑的结构形式、构筑技术和装饰工艺等。技术是建筑的基础和手段，也是推动建筑发展的动力，技术的运用只有结合当地的自然条件、文化条件以及经济条件，才能充分发挥技术的本质，给予建筑合理性和可操作性。

2 焦作旅游风景区旅馆建筑现状

特殊的地质结构和气候条件赋予了焦作独特的自然山水旅游资源，形成了五大景区、十大景点。目前已开发建成的景区有云台山国家级风景区，青天河省级风景区和峰林峡、青龙峡市级风景名胜区。

焦作旅游风景区中的旅馆建筑，大多是一些新增的旅馆建筑。随着焦作旅游业的迅速发展，景区内旅馆建筑出现超容量，与环境不协调，建设性的破坏，缺乏地域性、文化性等一系列的问题，使风景区失去了原有的魅力。据笔者调研发现焦作旅游风景区的旅馆建筑设计存在以下的问题：缺乏地域性和文化性；乱搭乱建，与自然景观不能完美融合；新建平屋顶建筑较多；忽视对客房的设计。

3 焦作旅游旅馆建筑设计的地域性研究

如何处理旅馆建筑这个人造环境与自然环境的关系是本论文的主要出发点，我们不仅要考虑焦作风景区自然环境的种种特征，还要考虑其地域的文化特征。

3.1 旅游旅馆的整体布局

旅游旅馆的整体布局除了要考虑建筑所处的场所环境外，还要考虑旅游旅馆的等级、规模以及性质。焦作的风景区多位于山地，其建筑与自然的协调主要表现为建筑对山地地形的适应，整体平面应遵守“因地制宜、自由灵活”的布局原则。

3.2 旅游旅馆建筑造型设计

旅游旅馆建筑的造型设计除了要体现建筑的共同规律，还应彰显其自身特点：建筑造型应具有地方文化性；建筑造型应具有时代感和环境意识。

焦作旅游旅馆的建筑造型设计应体现焦作传统地方特色，焦作的民居为设计师提供了丰富的设计素材。焦作民居采用三进院和四进院落，平面呈“日”字形和“目”字形；大都是硬山式砖木结构，屋面较平缓，灰瓦覆顶；屋内木结构多为抬梁式七架梁，叉手为卷云纹，上置异形拱。利用焦作民居进行旅游旅馆建筑造型设计，需要设计师对焦作民居进行深层次的研究，提炼出适合旅游旅馆建筑造型创造的设计语汇。

3.3 旅游旅馆建筑室内设计

旅游旅馆室内设计应充分发挥各个地区、各种文化在当代室内环境中的作用，将不同的地域文化特征展现出来。

3.3.1 旅游旅馆室内设计意境的表达

地方传统文化对塑造旅游旅馆室内设计的意境来说具有重要的意义。室内设计的地域风格设计应有主题，比如焦作的竹、瓷器、太极拳、四大怀药等。通过以上主题突出空间环境的整体气氛，表达深层次的文化内涵，所有的设计都围绕主题展开，创造室内空间独特的意境。

3.3.2 旅游旅馆室内设计的家具设计

家具是室内空间环境中最主要的组成部分，家具通过造型、色彩和材质影响室内环境的氛围和设计风格。在焦作风景区旅游旅馆的室内设计中，应把家具设计的地域风格作为重点研究的内容，家具设计在风格形态上要体现明清时期家具的特点，在功能和形式上将明清传统家具与现代家具相结合，使家具和整体室内环境气氛相融合。

3.3.3 旅游旅馆室内设计的陈设设计

室内陈设设计对室内空间形象的塑造、气氛的表达、环境的渲染起着非常重要的作用。焦作旅游旅馆室内的陈设设计可体现具有焦作当地特色的室内陈设品，如焦作的黑陶、竹制品等。设计师可将这些陈设元素置于室内，突出焦作旅游旅馆设计的地域特征，营造地域的意境。

4 结 语

风景区的各类旅馆建筑，应服从风景环境的整体需求，在充分尊重自然环境，理解地域文化、运用技术手段的前提下进行建筑设计，达到人工与整体风景环境地协调融合，这才是旅游旅馆设计的成果所在。

参考文献

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我们在查阅前人的学术劳动成果时可以获得他们的研究结果，同时也可以学习前人的方法和提供的相关信息，这是我们撰写参考文献信息的最大来源。以下是千里马网站小编整理的关于建筑论文英文参考文献，欢迎大家阅读借鉴。

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1.1地景建筑

地景化的建筑发源于人类在生产生活中对地形的改造，在引入地形学、场域理论和场所精神等理论后，形成了处理建筑、环境关系的新思路。主要特征表现为：地景建筑将建筑与大地形态视作同一整体。建筑形态以其连绵起伏延展的形体与大地形态走向融合，甚至创造性地重构大地形态，而建筑则整合于城市系统和大地景观系统之中[1]。

1.2地景建筑屋顶开放空间

地景建筑的屋顶开放空间是地景建筑的重要特征之一，建筑的屋面通过延伸、反转、扭曲，实现了与地面的融合与重构，建筑不再脱离地面基底独自存在。倾斜屋面使得人与建筑的关系发生改变，建筑不再拒人之外，斜面和屋顶满足更多的都市活动，地景建筑的屋面成为一个可体验、可接触的引人入胜的场所[2]。

1.3坡度问题

屋顶开放空间的营造是场地周边环境，建筑使用功能和景观设计等因素综合作用的结果。其中人的主观体验感受也有着重要的影响，坡度的大小会影响人的行走速度以及生理和心理感受。如果地景建筑的屋顶坡度过大，往往不利于人的行为活动，人走在上面会感到吃力并且具有危险感，难以诱发其他活动[2]。同样也不利于植被的种植，甚至在暴雨时出现泥土的滑坡现象。在地景建筑形态越趋复杂化的趋势下，如何在设计过程中充分考虑屋顶界面坡度的因素，提高屋顶开放空间的舒适性和安全性。下文将以北京世界园艺博览会国际馆投标概念设计方案为例，探讨一种基于参数化分析的地景建筑屋顶开放空间设计。我们希望将屋顶开放空间的设计融入方案设计的全过程，通过运用GH软件对非线性屋顶进行高程分析和坡度分析，依据人体工程学中对于行为活动的坡度要求，对屋顶的游憩空间进行设计，改善地景建筑屋顶开放空间的安全性和舒适性，打造人性化的开放空间。

2.基于参数化分析的屋顶开放空间设计

2.1设计目标

2019中国北京世界园艺博览会国际馆地处延庆县，毗邻八达岭长城、海坨山。总建筑面积21298㎡，包括国家地区展厅等四个园艺展厅和办公、接待等功能。国际馆场地为世界园艺轴上的一处三角形场地，东西两侧为国际展园和中国展园，北侧毗邻湖区。方案设计之初，我们从世园会的场所特征和园艺博览会国际馆“平等、无国界”的性格出发，确定了“地球.家园”的主要设计立意。运用地景化设计手法，将建筑消隐在大地景观之中，将参观游客引上屋顶，在建筑屋顶营造一个绿色的、多样化的开放空间，突出园艺博览会绿色和园艺的主题（图1）。

2.2建筑形体的推敲优化

在建筑的形态设计上，依据园艺展厅10m净高的使用要求和将游客引上屋顶的设计构思，生成了建筑形体——将四个园艺展厅设置在中心和端处，同时在三端形成三处观景平台，建筑的三边高度降低，形成自然起伏的坡地，建筑屋顶与大地直接相连，将人流引上屋顶空间，与场地轴线相呼应，形成建筑的主入口。接下来，通过对屋顶进行高程分析，优化建筑形体，使屋顶开放空间具有更好的可达性。我们运用grasshopper编写一段逻辑，对屋顶界面的高程进行模拟，得到屋顶界面的高程点和等高线（图2）。依据高程分析的结果，调整优化屋顶界面的高度，在满足建筑使用功能的前提下，尽量降低建筑高度；建筑主入口位于屋顶与大地相连的斜坡之上，通过调整入口的高度，使入口坡度更加舒缓；同时优化屋面起伏造型，创造人性化的游憩空间。通过对建筑形体和高度的优化，实现建筑体量消隐，使建筑融入园艺和景观之中，符合生态绿色概念以及地景建筑的特点。游客伫立屋顶草坪上，可远眺海坨山，俯瞰世界展园和中国展园，观赏花车巡游，沿中心坡道缓缓而下，可观赏各国家地区各式园艺作品，为来宾创造多视角的观展体验。同时拉长了参观流线，创造了更多的人与环境的互动，在场地受限制的情况下，充分扩大了场地条件。

2.3坡度分析与屋顶开放空间设计

在屋顶开放空间的设计上，根据场地周边的景观与建筑的形体，我们确定了建筑主入口和观景平台的位置以及大致的参观流线。接下来，通过对非线性屋顶进行坡度分析，对屋顶的游憩空间和游览路径进行详细设计。首先，我们在grasshopper中编写了一段简单的逻辑，对屋顶界面的坡度进行模拟（本质上是将非线性的屋顶转化一个网格面，求得网格面各点的倾斜角度，进而得到坡度），得出了屋顶界面各点的坡度和坡度分布情况（图3）。分析结果表明，屋顶界面的坡度范围在1.2%到24%之间，符合覆土种植屋面的坡度要求；屋顶界面的坡度分布均匀，较为平缓，在三端形成三处舒缓的平台；外环屋顶的坡度变化较大，内环屋顶坡度变化较小，在内外环衔接的三个端处，坡度较为平缓。对于坡度设计参考，在地形学、景观设计和建筑无障碍设计规范中，都有对活动空间坡度的规定与描述。在自然地形中，坡度值在3%以下称为平坡地，对人们的活动以及其他景观要素不造成影响。坡度在3%~10%之间称为缓坡，坡度在10%~25%称为中坡地，需设置台阶、台地等景观要素。在景观设计中，园路主路的纵坡上限为8%，正常人与残疾人都可以接受的路面坡度为5%以内，大于5%的要设计残坡道，残疾人坡道8%为最大坡度，范围在5%~8%内[3]。对种植屋面而言，屋面坡度应小于50%，当坡度大于20%时种植土层应采取防滑措施。地景建筑的屋顶空间，作为一种室外空间，往往结合场地周边环境。因此，我们将地景建筑屋顶开放空间设计看作是一种室外景观设计，可参考景观设计中对人活动场地的坡度要求，局部考虑无障碍设计的要求。最终确定坡度值在3%以下的区域可作为人的活动区域，坡度值5%~8%可设置坡道，坡度值大于8%需设置台阶。接下来，依据坡度分析结果和人体工程学中相关的坡度要求，设计游憩空间的布局和路径。屋顶观景平台要位于坡度小于3%的区域，对于路径坡度大于5%的需要设计坡道，大于8%的需要设置台阶。在满足室内功能空间净高的前提下，对屋顶形态进行微调，使屋顶端处的观景平台坡度更加平缓。路径空间要尽量远离建筑边缘，尤其设置台阶的区域要靠近建筑内侧，以增加游客的安全感。在坡度小于8%的区域，可考虑路径空间与屋顶绿化的相结合，使游客能进入绿化区域，丰富参观体验，激发更多的自发，得到最终的屋顶开放空间设计方案（图4、5）。

3.总结

总的来看，基于参数化分析的地景建筑屋顶开放空间设计包含以下几个步骤：（1）形体优化，结合屋顶开放空间的构思生成形体，通过屋顶高程点的调整优化建筑形体。（2）坡度分析，编写grasshopper程序，分析非线性屋顶界面的坡度。（3）设计，依据坡度分析结果，对屋顶开放空间进行布局设计和路径规划。北京世界园艺博览会国际馆投标概念设计方案是地景建筑与参数化分析方法和地形学分析方法结合的一个小实验，是坡度分析与人性化设计的一个初步探索，目前仍有较大的局限性。屋顶开放空间坡度参考并没有一个统一的标准，还需要结合项目的实际情况，选择适合的坡度标准。营造一个具有吸引力的屋顶开放空间，活动空间的坡度设计只是影响人主观体验的一个方面，还需要充分与景观设计相结合。这种方法设计出的屋顶空间能对人活动的安全性与舒适性有多大的作用，也还需要在实践中进一步的检验。但是，将地形学中高程分析和坡度分析与参数化分析方法相结合，引入建筑单体设计中，并参照建筑及景观设计中步行空间的设计方法设计屋顶开放空间，这是与以往所不同的。这种方法从人性化设计的角度出发，试图通过定量分析的方法，解决地景建筑坡度问题，是一种将地形学分析方法应用于建筑设计的新方法，也是对地景建筑和非线性建筑人性化设计的新探索。

作者:孙若宸 孙宗列 郭 骏 霍续东 单位:北京建筑大学 中元国际工程有限公司

参考文献

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[2]陈昱彬.当代城市地景建筑形态生成研究[D].华南理工大学硕士论文，2010

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关键词：医院建筑，发展趋势，设计

中图分类号： TU2 文献标识码： A

1、前言

全球范围内医院行业比较新的发展动向有 ：医疗宾馆、短期住院中心、预产 - 分娩 - 恢复（LDR）产科模式、诊疗决定单元、住院前门诊、导向系统。

2、国内医院建筑的发展趋势

2.1 预留扩建、改建空间

随着社会经济发展以及医院发展的需要，在设计医院建筑时病房部、门诊部、医技部都要留有扩建的空间。在进行总平和立面设计时，预留扩建、改建的可能。

2.2 高层化和集中化

随着医院规模的逐渐大型化，土地的利用率越来越高，医院建筑的类型逐渐高层化发展，同时在规模扩大的时候，应保证管理线路的高效率，平面布局向集中化发展。

2.3 注重流线组织

在进行高层医院建筑设计时，重视流线组织，普遍遵守以下原则 ：

（1）医护工作人员和患者通过各自的通道到达各个区域，在平面和垂直的空间关系上予以分流。

（2）患者流线通过多级分流至目的地，如 ：树状分支在入口处初步分流，分急诊、入院、呼吸科、儿科、传染科、普通科等入口 ；发挥门诊大厅的主要交通功能，迅速将患者从入口分散至各门诊单元；门诊单元的候诊区域再区分为一、二次候诊等。

（3）为控制院内交叉感染，物流中以洁梯、污梯分别运送物品，并从时间上错开。

（4）人流量大的功能区应设置在高层的下部，如门诊部；人流量少的功能区应设置在高区，如专科门诊、手术中心、办公区、病房区等。同时设计之前应该做一些基础调查研究，如门诊流量的变化特征、医院的医疗特色等，以便对医院日后设计做出合理预测。

2.4 环境人性化

医护工作人性化。将传统的高窗台、小窗、大隔离栅栏改为低柜台、开敞式 ；病房走廊在局部适当加宽，为病人提供康复训练场地及交谈休息场所 ；加大护士站的空间，为患者和医护的交流提供方便，并可设置分护士台和护士站，减少医护服务半径 ；护理单元中少床化，欧美国家的病房多以单间为主，我国的护理单元床位数有逐步减少的趋势 ；护理单元形式多样化，包括家庭护理室、儿童护理室、老年人护理室等，在病房平面布置中增加餐厨、卫生间、会客间、护理间等辅助功能区。

使用改良的灯光和自然光源。减少由于阅读信息或治疗要求错误造成的医疗事故，使用夜间光源降低对休息的干扰。改善通风和天气控制。降低院内感染的可能性，通过窗户和阳台引入新鲜的空气，达到对单独房间内温度和湿度的有效控制。

加强公共服务空间的人性化措施。考虑患者及医护、后勤、探陪等健康人的需求，设置餐饮、咖啡吧、电话亭、休息大堂、中庭等。

室内装修人性化。如选用符合病人心理的颜色，增加软装的应用，应用亲切的标识系统等。

人体工程学设计。病人和员工通道的设计（尤其是最有可能发生跌倒的套间和洗手间），左侧或右侧行走通道的设计，减少工伤设计。

增加正面的影响。提供有趣的设计元素，来降低病人对病痛的注意力，提供给病人和员工的可以看到户外的视点（比如在手术间外面设置窗户来减少疲劳），非诊疗用的摆设可以起到诊疗的作用等。

增加体现医院特色的服务。深圳妇儿医院妇产科住院大楼在设计中，手术层设置了家庭等待室，病房区设置了供家庭使用的厨房、配餐室，体现了对孕妇这一特定患者人群的关怀。

2.5 重视节能设计

在现代医院设计中，对节能的考虑越来越被放在重要的地位。节能设计主要包括 ：平面设计中的用能房间划分、房间采光排布等 ；立面设计中的窗地比选择和遮阳设计等 ；剖面设计中的采光、通风考虑等。

2.6 数字化、智能化

分散办公。传统医院设计中以门诊大厅为交通核心，不但联系其他功能空间，还担负着挂号、缴费等办公功能，存在着人流拥挤、排队等候时间长、噪声大等问题。采用数字化网络后，可以使挂号、缴费等不受空间的物理限制，医院可以在各科科室附近设置分散挂号、收费窗口或柜台，或者也可以与护士站台结合设置。患者看病可以直接到各层科室，挂号、候诊、就诊一次完成，减少了交叉感染的几率。

自助门诊。自助门诊不需要工作人员参与，管理方便，节省空间。自助机器类型包括 ：自助挂号机、自助缴费机、自助取化验单区机、自助医保查询、自助医疗费用查询等。病人可以自助完成挂号、缴费、查询功能，不需要工作人员的接待。

2.7 造型上追求现代感和时尚感

现代医院在造型上追求现代感和时尚感，材料、颜色越来越多样化，不拘泥于人们以往认知的医院形象。

2.8老医院改建需求越来越大，老年专科医院建筑会有较大发展

国内在老医院改建方面的需求应该会越来越大，同时随着城市化进程的加快，在城市的新建区也会有新建医院的机会。在国外，医院设计师是非常有地位的；在国内，设计师的地位也会逐步提升，同时，医院建筑的设计人员也会面临更高的要求。另外，中国的老龄化趋势越来越快，预计老年专科医院建筑也会有较大发展

3、医院建筑设计特点

3.1绿色医院的概念日益深入人心

从大型综合医院到社区医院，绿色医院的概念日益深入人心，同时更注重建筑与当地环境、文化的有机结合。例如301医院海南分院，结合三亚地区的自然条件，在遮阳、通风等方面进行了处理；再如自治区藏医院，设计者充分调研和分析了传统建筑的形式和建筑元素，采用现代建筑的布局形态，把传统建筑的元素运用到现代建筑的布局中，创造了属于时代的传统式建筑。

3.2人性化的理念已被普遍运用

在设计中均充分考虑患者及医护人员的生理和心理感受，尽量为他们提供方便。例如云南省文山州精神病医院新建项目，公共空间、病患空间、医护空间分区明确，病患、医护通道相互独立，既关怀了病患，同时考虑了医护人员；住院楼标准层结合层层退台处理，为医护人员及患者提供了合适的楼层室外活动空间，这对患者的康复是很有利的。

医院建筑的内外环境的人性化则更加注重功能使用的便利性、舒适度，尽量弱化医疗功能本身对患者造成的消极影响，并融入日常生活中的积极因素，如花园、交流、购物、娱乐等功能，以辅助功能提高医疗效果。

3.3县级医院注重流线与功能分区

对于县级医院的建筑设计，其最基本的功能是为大众服务，因此最重视流线的简洁和功能分区的清晰。另外，还考虑到了可持续发展，特别是如何降低未来的运营成本。

3.4预留发展空间的问题已经引起重视

目前，很多医院建设项目开始重视前期策划，设计方案均从现实出发，又能应对今后的发展变化，使医院建筑有序发展。有些医院建设项目的设计方案预留的空间甚至更细化，例如深圳市滨海医院虽然很大，但是门诊和医技科室都有扩展的空间。

3.5 从非专业逐步走向专业

“十二五”期间医院建筑设计一个非常明显的变化是对设计单位的专业性要求越来越高，现在很多院方和建设方都强调医院的建筑设计需要以功能为先导，近远期规划需要协调考虑，也出现了一批在医院建筑设计方面比较专业的设计单位，所以这个期间医院建筑设计的总体特点是从非专业逐步走向专业，设计单位的设计思路也慢慢从应对普通公共建筑走向专业化设计。在“十二五”初期，沿海经济发达地区都很少采用设计总承包方式，现在则是在内地或经济欠发达地区的医院项目中都经常被要求使用设计总承包方式。

结语

随着中国经济的腾飞，在百业待行的同时，医疗市场之竞争日益激烈，随之改变的是医院的建筑设计，医院的空间机能越来越复杂，因而对系统的要求也就更高了，医院设计者们要有使命感，将医院建筑设计好。

参考文献

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关键词：Loft 文化 旧工业建筑改造 文化再生

1、Loft的由来

Loft这个词在英文中既有阁楼、顶层, 又有仓库、工厂的意思。佛朗西斯科・阿森西奥・塞威尔在《Loft：艺术家的藏酷空间》一书中是这样解释的：Loft的简单定义：“大型空间，几乎总是非居住功能的使用转变而来，同时其结构和设备经常保留外露的形式。”

在今天，Loft的含义被不断的拓展和延伸，形成了一种特有的文化和现象。现在Loft已经成为建筑学上的专有名词以及成为一种多样的建筑类型。通常代表和所指工业建筑通过改造进行功能转变和再利用。

2、旧工业建筑改造的现状与Loft文化

伴随着工业社会向后工业社会的转变,产业结构的调整,传统工业逐渐衰微, 由此产生了大量的工业废弃地,厂房仓库等大量旧工业建筑闲置。在城市化快速扩张的今天,大量的废旧工业建筑资源成为城市发展进程中所面临解决的重要问题。大片的拆除重建在抹去城市的旧日痕迹和工业痕迹的同时, 带来的负面影响是无视文脉,割裂城市的固有肌理,同时也是资源的浪费。在可持续发展观的背景下,对旧工业建筑的改造再利用成为必然。

3、旧厂区改造元素

3.1建筑的结构和表皮

柯布西耶在《走向新建筑》里将建筑表皮作为建筑三个要素之一。柯布西耶认为：“体块被表皮包裹，建筑师的任务是把包裹体块的表皮生动起来，防止他们成为寄生虫，遮盖了体块并为了它们的利益而把体块吃掉。”

目前很多的厂房都会采用“整旧如旧”，虽然这是由于多种因素所造成的，比如经济以及建筑造型的独特性等，但是从技术上分析，由于工业建筑的结构状况，改造为民用型，完全可以达到要求，所以没有必要浪费社会资源进行结构方面的改动。

厂房改造中大部分采取保留原有结构和表皮，这是为了保留建筑的深层记忆，这是一种符号的延伸与渗透。典型的案例包括了798和Loft49等。

3.2窗的采光处理

光线的作用除了基本的照明需求外，还具有塑造建筑的形象，增加建筑的体积感，以及塑造不同的空间属性等。

工业建筑由于功能属性和生产工艺等要求，一般分为顶部采光的天窗和垂直面采光的外窗。外窗兼有采光和通风的功能，故外窗为部分可开启，部分固定。开启的方式一般有上悬、中悬、下悬。外窗在改造中根据需要一般有多种方式:a.由于更换表皮，外窗全部更换，根据需要设计新的外窗和采光通风方式。b.保留外窗的基本形式修葺和完善c.根据需要更改变换原有外窗的尺寸。

3.3 保留历史符号和工业痕迹

由于旧工业建筑的内部的管线和设备都是为了原有工业的生产，改造后没有使用的必要，所以一般进行拆除。也可以在不影响改造后建筑功能的基础上对部分设备进行保留。管线和设备也是建筑的一种符号，代表着建筑文化的保留与延伸。工业元素和历史痕迹成为旧工业建筑不可复制的遗产，这也是建筑内涵的体现与延伸。

在798艺术区就保留部分旧设备，设备的保留不仅唤起人们对于过去时代的记忆，也是旧工业建筑对当代文化的渗入和标志性记忆。

4、旧厂区环境的营造

奥里安娜・菲尔丁・班克斯在《lofts一空间中的生存》一书中说所有的loft改造空间都有一个共同特点，那就是地理位置。Loft总是聚集在如河流沿岸，铁路沿线，城市中衰落或废弃的地区。所以对失去原有工业功能的旧厂区的改造转型就必须要放在城市更新的背景下进行，把旧工业区改造同旧工业建筑的改造和再利用、旧城更新结合起来进行。

4.1 旧厂区的功能重新定位

Loft改造旧厂区重新赋予区域新的功能和内涵，以文化创意产业为载体的文化聚集区。法国塞纳河艺术家聚居的马海区，这个曾经在18世纪作为私人馆区到20世纪成为要被拆除的贫民窟，如今在Loft模式改造下成为一个时尚的文化区和居住区。

4.2 外部空间环境营造

建筑外部空间是内部空间的延续，同时由于城市公共空间的相互渗透，形介于二者之间的模糊区域。在功能上，建筑外部环境作为建筑功能的外延，是建筑功能的有利补充。同时它又是城市公共空间的重要组成部分，是塑造城市观环境的重要因素。

旧建筑的衰败与废弃总是伴随着建筑外部环境质量的恶化，并且这两者间相互影响。旧建筑的衰败会引发其外部环境质量的下降，反之，外部环境质的下降也会加剧旧建筑衰败的速度。因此，对于此类老工业区外部环境的整治重视环境质量的更新和改善，创造方便、舒适、宜人的环境更能体现建筑主体造后的文化价值、经济价值和生态价值。

5、结语

旧厂房的改造再利用得到越来越多人的认可 ,价值观的改变使我们认识到作为城市肌理一部分的旧厂区在城市发展中是不可跳跃的。文化创意产业在中国的迅速发展也为旧工业。建筑的生存提供更多的模式和方法。全球目前以 LOFT 为代表的创意产业每天创造的产值高达220亿美元 ,并正以5%左右的速度递增 ,在一些国家 ,其增长速度更快 ,如美国达到4% ,英国达到12%。厂房之所以赢得艺术和文化创意产业的青睐 ,是因为工业建筑有别于日常生活空间的建筑和景观 ,因而可容纳各种非日常的活动 ,为艺术家的个性设计和创造提供非同寻常的体验;旧建筑是有历史和故事的 ,通过物质的元素 ,给空间带来一种非物质的氛围 ,并弥漫四周 ,创造出一种独特的场所感。这是新的建筑设计所不能带来的。

参考文献：

[1 ]付志前. LOFT 风格与工业建筑再生[J]. 工业建筑 ,2005 年 35 卷 11 期.

[2 ]李雪梅.北京 798 :从军工厂到艺术区[J].中国国家地理 ,2006 (6) .

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关键字： 虚拟现实；工程造价行业；建筑工程计价；教学

【中图分类号】TU72-4；

1 引言

2016年4月1号，淘宝推出了全新的购物方式buy+，正式将虚拟现实技术推到了风口浪尖，也代表着虚拟现实技术也日臻成熟，VR（虚拟现实）技术，是一种基于可计算信息的沉浸式交互环境。VR（虚拟现实）技术主要通过计算机模拟环境生成动态的、实时的三维立体逼真图像同时能使其具有一切人所具有的感知。同时辅以触觉系统、音频系统级可视化现实设备等，完成人与虚拟环境进行硬件的交互、从而产生沉浸感。淘宝开始推广buy+，可见VR的硬件、软件技术已经达到了一定的成熟度，到了实际大规模应用的水平。这正式将VR技术引入到《建筑工程计价》课程提供了基础条件。

传统的教学方式，特别是在工程造价专业内，更多的是依赖与二维的图纸、书面的资料、图片及视频等工具，来展现工程的具体内容，伴随着VR（虚拟现实）技术的发展，虚拟现实特有的存在感、交互性、自主性、多感知性等特点，若将虚拟现实技术用于工程造价专业的教学当中，可以很好的把教学情境与教学目标结合起来。于此同时，任课教师能较直观的展现工程中的各个细部做法，学生也可以体会到逼真的工程环境内，使之对工程本身有着深刻的记忆。对于高职院校培养技术技能型的人才，具有巨大的势。因此，笔者认为对VR（虚拟现实）技术在教学中的应用改革研究是十分有必要的。

2 VR在《建筑工程计价》课程中的应用

《建筑工程计价》是高职学院工程造价专业的核心课程，主要培养学生的工程量清单、招标控制价和工程量清单报价的编制能力，施工图预算和工程结算等的编制能力。《建筑工程计价》作为专业的核心课程，是在《建筑识图与构造》、《建筑材料识别与应用》、《施工与管理》、《建筑结构基础》等专业基础课基础上来展开学习的，因此对学生的基本要求是有一定的识图能力，熟悉建筑基本构造，理解建筑各部分组成部分的作用；学生还需熟悉常规的建筑、装饰工程的施工与管理等到；

建筑工程计价课程，需要学生在掌握基础课程的基础上来学习的，比如前面的识图课程，就要求学生需要比较扎实的识图能力，还需要有较好的空间想象能力，才能把二维平面的图纸想象出建筑物的模型，这对刚刚学了建筑识图的同学来说还是有一定的难度。但随着VR（虚拟现实）技术引入课堂教学，就使对该部分的图纸的认识变的直观， VR（虚拟现实）技术则可以做到不受时间、空间、任务等限制，在课堂上创造出所需的建筑物的三维立体情境，供学生一个立体的、直观的感性建筑，从而使教学问题变得具体形象，二维图纸的抽象难以理解变为具体直观，有助于提高学生的学习兴趣及主动性。比如在建筑工程图纸中带型基础与独立基础之间的搭接，真正的理解图纸理解搭接部分的图形，比如在做一些古建筑或者仿古建筑时候，现实生活中已很少见，因此我们上课时候就会发现自己讲的感觉很抽象，但要是用虚拟现实技术给造出一个“古建筑”来，在讲一些专业术语和构件就显得比较直观和理解了。

《建筑工程计价》课程也要求学生对各种建筑材料的基本物理性质、材料的力学基本性质及耐久性等要有了解，各种常规材料的材质、规格、型号等等都需要了解，但在校学生由于缺少机会，能接触到各种材料，然上课也不可能带很多的实物来展示，更有甚者有些材料就不适于携带，因此多数的学生对材料更多的停留在理论的基础上。比如天然石材，大理石或者花岗岩，虽然学生能明白花岗岩和大理石之间的概念区别，但真给拿出一块石材，还是不能区分，通过虚拟现实技术的应用，将会彻底改变目前的这种教学效果，虚拟现实技术不仅能直观的展现各种材料的外观，还可以产生各种材料的触感，比如花岗岩，就可以在虚拟现实中收集成百的花岗岩石材，让学生来增加理解及记忆。

虚拟现实还可以进行各种工况的模拟，包括建筑工程工艺上的三维模拟，各种材料、结构及施工方案之间的模拟，学生能够获得身临其境的操作环境，可以实时的获得各种过程中想要的数据，还可以进行虚拟漫游技术，通过虚拟的场景来完成所学知识模型的一个构建。

《建筑工程计价》是通过识图、了解材料、施工工艺等基础上，开始进行工程量和价格的计算。我们在实际教学中，通过VR技术，场景展现每个工程量是如何施工、如何计算、如何考虑相关因素等到。比如我在挖土的时候，让同学们身临其境的去工地挖土现场，从场地平整，开挖放线，挖掘机械进场、放坡系数的取值和考虑因素、工作面的取值等，我想通过这样一个过程，能保证每个愿意学的同学都能牢记土方工程量的计算问题。其他亦是如此。

单价的计算也是如此，我可以通过虚拟现实，从原材料的生产、采购、运输、仓储、加工、使用整个过程中，让你了解我的价格的组成，使同学们能知其然和所以然。

虚拟现实有着各样的优势，但目前也还存在着一些问题：比如现在硬件设备已经达到一定的成熟度了，但还有很多功能不完善的地方，如设备比较笨重；使用后会头晕等到；软件的开发也还没大面积推广，可使用的软件还不够多；硬件设备的单价相对来说还较高，对大面积的使用还存在着一定的困难；能熟练使用虚拟现实技术的人员还不多等。

3 总结

虽然虚拟现实技术有着这样那样的不足，但应用VR技术得到的好处是显而易见的。技术的发展总有个过程，但到目前VR技术已经具备了一定的实际应用的能力了，因此，将虚拟现实技术应用到工程造价专业教学中会有着积极的效果和作用，不仅能提高学生的学习效果，同时使学生在无安全威胁的情况下有着一定的“现场工作”的工作经验，同时也是节省成本的一种有效的途径。虚拟现实技术的应用将会给高职院校的教育带来非常大的影响。

参考文献：

1. 虚拟现实技术及其在高校化工教学中的应用 鞠露 《化工管理》 2016年01月

2. 基于桌面虚拟现实技术的课程资源构建研究 林志维 硕士论文 2014年

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关键词：气候；关中民居；传统；生态；传承演绎

关中民居作为西北特定地域文化的代表，有着丰富的院落空间和生态哲理，详尽地体现了关中生物气候环境和地域文化史脉。然而随着城市化进程的不断加快，只有少部分关中民居保留着原来的历史风貌且与生态环境和谐共生。大量农村自建房和城市现代建筑盲目跟风，摒弃了传统院落空间精髓和生态文化优势，逐渐失去特色走向文化荒原与建筑衰落，进而形成了对传统建筑元素传承与演绎的现实问题。作者将融合现代建筑创作设计方法，从以下四个方面进行深入探讨。

1 关中民居传统特征元素

关中盆地是暖温带大陆性季风气候，属于全国气候分区上的寒冷地区。建筑设计重点考虑冬季保温，适当考虑夏季防热。关中民居群落布局大都以村落聚集模式，单户宅院坐北朝南，内部呈现东西短、南北长的平面布局，东西厢房和南侧的门房多为单坡屋顶向院内倾斜，与北京传统四合院民居有所差异。[1]厨房一般也布置在厢房位置，相邻卧室可实现火炕采暖。旱厕及养殖空间则有意识的布置在后院，实现公共与私密的明显分区。

在建筑构造上，由于受到当地所能利用的建筑材料和施工技术的影响，多数新建民居采用砖柱泥墙的形式，少数遗留下来的房屋则采用木骨泥墙的原始做法。墙体为热工性能较好的土坯墙，屋顶为木构架承重，椽上铺小青瓦。具有节约耕地、造价低、保温性能好等多方面优点，缺点是抗震性能差。在建筑细部和装饰上，窗户为木棱窗，南侧开窗较大有利于采光，北侧开小窗或者不开窗。建筑整体色彩为灰瓦白墙，体现着古朴厚重的民居风韵。在生态技术上，传统关中民居有着朴素内敛的生态优化思想，利用水窖实现雨水的收集，经过过滤和沉淀之后用来冲洗或灌溉；利用开敞的屋架和内庭院，实现室内良好通风和微气候循环；利用秸秆和牲畜粪便发酵兴建沼气池，实现清洁能源自给自足等。

2 当前民居建设存在问题

近年来国家大力推进新农村建设，人民生活水平普遍提高，在对原有房屋进行改建或重建的过程中，存在诸多浪费和不合理的情况。在农村新建住宅已经很少看到平房的存在，多为二到三层，且大量房屋空置，或者用来堆放杂物，空间利用及热工性能均较差。经过走访了解到在资金不是很充裕的情况下一味追求大体量，然而忽略了室内品质，更谈不上造型装饰以及地域文化的传承。由于层高和高度增加，多数采用砖混结构，墙体使用粘土实心砖，屋顶使用橙色机瓦，已经很大程度脱离关中民居原有的质朴和内秀。没有合理热工分区且未使用当地原材料，造成很大人力和资源上的浪费。空间布局也很难看出经过设计，功能混杂而未考虑朝向和通风，居住舒适度远不如之前。同时对于一个区域形象而言，已经失去了名片符号，逐渐从特色走平庸。虽说是物质生活的进步，但又是精神层次的退步和对生态资源的耗费。

3 对传统元素传承与演绎的实例分析

中建西北院副总建筑师屈培青认为，在一个城市的历史发展过程中不可能将每一个建筑都做成标志性建筑，根据建筑自身的特性应该有不同层面的定位，一个城市既要有大量风貌统一的民居建筑及一般民俗民风建筑，也要有历史性的标志建筑及公共建筑。因为古城风貌保护不是简单的形态保护，而是区域一种肌理一种脉络一种元素的传承和延续。[2]所以说在今天看来，一座城市的精神气质往往通过对传统建筑元素的传承与演绎来体现，具体可以从现代作品的色彩、风格、装饰等细节表现。

3.1 传统村落建设

典型的关中村落民居代表有韩城市的党家村和礼泉县的袁家村。党家村始建于明清时期，是真正遗留下来具有关色的宅院建筑群。宅院大都为10m左右的三开间面阔，进深方向则较为自由，少则两进，多则三到四进。在西安市政府的保护开发下，党家村因为其古风古貌吸引了大批游客。狭窄幽长的巷道空间，是每户之间的交流场所，在卢原信义的街道美学中则描述了这种小而亲切的互动场所。大块青石铺地，两侧青瓦白墙，还有那一堵影壁、一段花墙、一扇门窗、一面墀头，甚至一方砖雕，一片瓦当，这些最传统的生活气息，无不体现了这片黄土地上生存的这个古老民族的深邃的智慧与犀利的创造力。[3]礼泉县的袁家村则是以传统关中民居风格为基调的高度商业化的改建村落，其主要由小吃一条街、酒吧一条街、客栈一条街构成，定位于“关中文化体验中心”的旅游开发模式。通过对传统关中民居建筑风貌的仿建，重新塑造原有狭长幽深的街巷和宅院空间组合，用来展示关中人民生产生活方式。

3.2 现代关中风建筑

锦园五洲风情是2005年在西安古城保护区内新建的一个高档文化、休闲的集聚场所。该项目将商业模式和居住模式有机结合在一起，前者学习宅院空间

前店后院的形式，后者则集关中民居众多优势建筑元素为一体，实现了空间上的有收有放。渗透的院落将民居中发掘的元素整合到单体建筑中，并集合为虚实相间的庭院，街巷、空间，景观、墙面、装饰等，在借鉴传统民居素朴元素和肌理时，把握好传统建筑的空间尺度是最为重要的，这也正是如何与古城建筑脉络相吻合的关键所在。[2]

3.3 结合竞赛谈地域建筑创作

对于作者2014年初参加的“关中新民居”竞赛，由西安建筑科技大学和户县人民政府联合主办。在重新审视关中民居的基础上，会发现当前新民居设计需要的是对地域文化和人们生活行为习惯的探索，本着尊重自然的态度寻求在传统与现代之间的一种平衡。同样在生态建筑设计的大环境下，竞赛作品则尽可能从明清遗留下来的民居入手，通过对空间序列的合理排布，优化保温隔热、日照通风、能源转化等构造措施，使所设计的新民居既符合传统建筑特征又不失现代村落的活力与文化底蕴，同时也体现了绿色建筑创作的被动理念。

4 小 结

特色鲜明的关中民居留下来的不仅仅是青瓦白墙，也不是单坡屋面，而是其所体现的地域文化和生态优势。在现代建筑创作考虑“适用、坚固、美观”的同时需要我们去积极考虑当地文化习俗、地理气候等因素对民居空间的影响，传承和延续传统关中民居建筑元素，使用当地建筑材料、形式和工艺等，让各要素之间形成一个有机的整体。总结下来有两个基本原则：①要充分尊重“天地人”的古代哲学思想，实现文化继承下的建筑与环境的和谐共生；②传承不是简单的复制，演绎不是肆无忌惮的尝试，而是理性地将传统关中建筑元素与现代创作相结合，实现自然、人文、艺术的高度融合。

参考文献

[1]孙笙真.关中民居院落空间形态分析及应用.硕士论文.西安建筑科技大学.2011.

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2008年7月11日，我收到了美国普林斯顿大学Bianca Bosker女士的电子邮件，来信谈到她正在写作的关于上海“一城九镇”的书，并请我接受她的采访。通过她的简述，首先让我感到惊奇的是外国学者对中国现象关注的热情，其次，我觉得她和许多人一样对“一城九镇”存在片面的理解，同时还存在把“一城九镇”这个郊区发展计划与中国建筑学的趋向混为一谈的误解。我觉得今天对中国密集的建筑活动和现象存在太多的误读和误解，这里借笔者回答她的回信，希望能了解“一城九镇”及相关议题提供更科学的视野，更真实全面的理解。

Bianca Bosker女士的来信

刘先生：

我从SWECO设计公司(译者注：瑞典最大设计公司)总建筑师Ranhagen UIf先生那里得到你的联系方式。UIf先生让我找你，因为他说他们公司和你以及上海建筑设计研究院在上海罗店新镇项目上成功合作，我去年冬季也有幸参观了罗店新镇项目。

我是一名普林斯顿大学新的研究生，我在写一本暂时命名为《大量地仿造：中国的建筑奇景一仿造外国建筑的热情》的书，这本书是基于我的论文(一本220页并获得了普林斯顿大学东亚研究系表彰为最佳论文的Marjory Chadwick Buchanan奖的论文)。我的这本书将聚焦上海的“一城九镇”发展计划，这个在上海市政府指示下建成的重大的史无前例的建筑实验。这个地标性计划受命建设十个各自带有不同的欧洲国家建筑风格的卫星城镇。这些城镇样板区每个容纳30万人居住，建筑风格从布扎(巴黎美术学院派)到包豪斯风格。

对西方古典建筑范例复制的愿望是出现在整个中国更大的建筑潮流。设计作品的外来影响，各种建设项目之间的对比，以及其它更创新的建筑，这些构成了当代中国的建筑景象，引发了关于中国建筑学轨迹的一些令人兴奋的问题。我将在我的书中进行探讨和分析。

因为你在中国广泛的工作经验和你在罗店新镇项目中承担的重要角色，你对我课题的观点以及你对中国城市发展的视点将对我非常重要。我想问你是否愿意给我几分钟时间做一个简明的有组织的采访，主题聚焦在中国这个不寻常的建筑“运动”(指一城九镇)和罗店新镇建设过程。

当然，我会就你方便的时候(采访你)。谢谢你能考虑并接受我采访，我等你答复。

祝好!

Bianca Bosker

刘晓平先生的回复

Bianca Bosker女士：

你好!

承蒙ULF先生向你推荐，我确实是上海“一城九镇”计划的参与者，也是中国关于“一城九镇”计划的少数研究者之一。所以，很意外您作为外国学者也在关注它。2004年我曾写过关于“一城九镇”的论文，还有在我的博士论文(2004年-2007年间完成)《当代跨文化建筑传播现象研究》中通过跨文化建筑传播理论进行了相关的讨论，形成了比较全面的看法。。于我个人而言，“一城九镇”计划验证了我完成于1995年的硕士论文里对中小城镇空间发展类型的设想和对故乡性与异乡性的观点；更为重要的是对“一城九镇”建设经验的总结让我重新树立起对建设理想的“可持续城镇”的信心(这种信心曾经在我硕士论文期间十分失落，因此，这几年里，我一直在苏南的中小城镇进行可持续城镇和理想主义城镇空间的实践和传播，曾以“新江南系列”作品参加第六届上海国际青年建筑师作品展，其中的芳茂村生态社区中心获得二等奖。

对“一城九镇”的意义决不能片面地理解，应当有多个层次，不同侧面的解读。在我的研究看来，从中国现代化进程和中国城镇建设的历史沿革中来看“一城九镇”，是具有非常多的积极意义的：在全球化的语境中来考察“一城九镇”，也是非常有原型意义的。

这里，针对你的信中对“一城九镇”的理解，我提请注意以下几点：

“一城九镇”中不全是外国风格，其中朱家角镇被定位建设成“中国风格”的小镇，现在也有很多令人瞩目的“现代中式”项目建成，它们传承和创新着朱家角镇的明清江南建筑风格。

“一城九镇”中不全是复制外国建筑风格，其中的安亭新镇和浦江新镇其实应当理解为外国建筑师在当代在上海(此时此地)的原创性设计。这些建筑师没有模仿过去的建筑，而是在设计中竭力创新的。近来建设中的“临港新城”，德国GMP设计公司也是按自身的一贯风格在进行设计创作，没有模仿的意图。

对“一城九镇”的视角更多地应当从郊区城镇规划和当代城市规划实验探索的角度来考察其成果。目前建成的每个镇都有优美的生态绿地和干净的水体景观，都有中国少见的高品质的步行环境空间，它们的总体规划布局都集中体现了当代城市规划的理论成果和可持续发展原则。这在中国是具有示范价值的。

对于罗店北欧新镇和松江泰晤士小镇以及高桥荷兰镇，可能这三个镇的异国情调比较浓，我觉得这要从文化消费和传播的角度来理解，不要放在建筑学的取向层面上来理解。因为，上海就是想把这些异国小镇作为旅游渡假地来运作的，你可以按照当代主题景观区及渡假地的取向来理解。实际上，现在这三个镇已成为婚纱摄影基地和广告摄影基地了一一总之把它理解成特色大公园也行。既然在上海附近的许多江南古镇现在都成了4A级旅游著名景区，那么优美的异国风情的小镇当然也会有旅游价值一一但这决不代表上海或中国的建筑创作方向或思潮；决不是一个层面的议题，在中国学术界也没有这样认为，所以中国建筑学会把2004年在安亭新镇召开的新镇专题研讨会定名为“城市边缘――区域规划”。(见图1-图4)

“一城九镇”的积极影响还是很大的，在房地产界，很多集团都在学习这种城镇规模的土地运营模式(这是不同于珠三角郊区大楼盘的新模式)，而罗店新镇的开发商――上海置业集团也已成功组建“中国新城镇发展有限公司”并在新加坡上市，他们将新镇建设作为一种商业模式，在中国无锡，沈阳，长春发展。他们在各地的新镇项目结合当地产业结构进行不同定位，塑造不同建筑风格，但共同的模式是土地整体规划，整体建设和控制，以及景观环境建设的大手笔与环境的文化情调感。这些理念在各地都受到政府支持和响应。这恰好证明了“一城九镇”的先进性和示范性。

一些地方城镇的领导也纷纷赶来学习考察“一城九镇”，并回去跃跃欲试。所以我感觉到某种程度上，“一城九镇”和发源于美国的“新城镇主义”及其运动有相似性，都是对城镇发展现状反思的结果，都是

对理想居住环境的探索和追求，都可以成为一种规划建设模式被传播和学习――请认真考虑两者的相似性和关联性。

为了表达意思的准确性，我先用母语中文作以上简单回答，如果你理解有问题，我可以用英文表达。我的研究方向也是关于全球化与当代中国建筑现象，以后可以多交流。

Best regards!

Liu Xiaoping 2008-7-11

附录一：

解读“一城九镇”的实践意义与启示

――摘自刘晓平会议论文《上海“一城九镇”新镇实践对我国城镇建设的启示》

上海“一城九镇”计划在新世纪探索我国郊区城市化方面有颇多启示：

1、整体设计与开发

传统城镇建设往往因地就势；有宗族约定规范为据；宗社礼仪形成庙、市、塔、园等空间与秩序，容纳了居住、商业、贸易、手工业多种功能，以步行、船行交通为主，这个时期经济活动的环境压力小，保持了自然田园型状态，在当时是适用型整体性环境。

工业型城镇是对传统城镇的“否定”：缺乏规划控制，土地利用效率低，环境污染，工业需求驱动，相对密度大，用地较单一，不完整的城镇生活，嘈杂粗糙，缺乏人文邻里社区感；乡村农业景观同时被破坏污染，汽车、卡车交通成为主导。

而一城九镇新镇建设是对工业城镇的否定、传统城镇的“升华”。有较强的控制(政府背景)，先进的整体规划，产业经济结构，以居住、商业，无污染工业、娱乐消费功能混合。土地利用高效，基础设施完善，环境整治与保护，高质量的建筑与空间品质；内聚力的城镇及邻里社区感；妥善处理车行与步行区关系以及与大城市的联接交通；强调步行区的城镇生活重要性。相对稳定的规模，清晰的边界；不再无限制侵蚀农田，这是精致型整体性环境。

(见图5，图6)

2、当代性与传统发展

新镇建设对于本土化与国际化问题作出了有益的探讨，中西城镇发展的交汇与对话是建立在全球化背景下的当代性，何为当代性?在现代主义之后发展的某个横断面上，各国所处阶段所面临的问题与对策会有关联与共性，20世纪初以来，发源于欧洲的现代主义运动以及后来的各种思潮随工业经济的全球发展演变成各国共同的经历，发源于九十年代后期的美国新城镇主义运动也很快在各国被接受和实践。发达国家经历了郊区发展的得失，也在调整策略；我国正面临郊区的无序发展，需寻找对策。因此境外设计师是在上海进行当代的规划设计，根本上讲，是与时俱进的创造活动。而这种种跨国界的设计传播都促使当地观念更新和传统发展，也伴随当地与外来者的交互影响。新镇建设中，国际的团队以当代全新的建设理念，对居住空间和生活秩序的定义。新镇实践集成了今天的艺术与技术，它正在发展我们的城镇传统。

3、可持续性

新镇建设也积极探索如何减少环境的压力，如何维持生态平衡，恢复田园环境。注重应用环保节能技术，营造自然生态系统平衡，恢复生物多样性：在建设上，一次规划，分期实施，留有余地。在经济人文方面，通过产业支撑及文化活动营造地区活力。

4、营造理想家园

尽管目前我国在全世界的建筑市场上数量领先，20年间我们造出上百座新城，但回头看看，我们的城镇空间满足了商业追求和消费文化的潮流，却丧失了人文追求与理想。新镇实践或多或少体现了理想主义精神，在社区邻里，生活方式，能源利用，信息技术等方面为中国城镇的未来做了有益的尝试。

5、问题与挑战

“一城九镇”新镇建设是建立在上海繁荣强大的房地产市场基础上的，加上政府产业政策对郊区的支持，它一次性投入成本巨大，因而导致其房价较郊区原有水平高出很多，使用成本也高，高门槛限制了本地城镇人口进入，新镇人口将有以下人群构成：1)、大城市中产阶级。2)、各地成功人士。3)、城市养老一族。4)、本地新贵。对于上海这样的大城市而言，新镇建设承接中心地区地产的发展，带动了郊区环境发展，从而以点带面改善郊区自然、生产、人文环境。对于购买力较低的本地居民则从土地中得到安置住房补偿，同时可共享新镇环境设施。在新居民和原地农民之间还需要注意避免突出贫富的差距，还有社群认同问题。

中小城市往往缺乏资金引力和产业支持，对中等城市而言，郊区城镇难以得利于城市疏散的辐射：房地产市场往往依托城市边缘向郊区扩张，虽然这样城市生活成本较低，但城市交通问题会日益矛盾，郊区景观会逐渐消失。中小城市本身应借鉴新镇规划理念，从而增加自身环境魅力。对远郊城镇而言，可以汲取其规划思想和操作模式，做好高水平整体性规划，开发方式结合实际，如公共设施政府建，住宅居民自助建。可根据资金情况延长建设周期，更应结合当地条件，采用低技的生态能源技术保护环境。

附录二：

故乡与异乡――城镇环境形象创新的一种思路

――摘自刘晓平东南大学硕士论文《苏南中小城镇聚居环境发展理论初探》的第三章

城镇空间衍变是十分复杂的自然、人工过程，前面的调研分析是从空间形象的地方性延续角度出发的。在设计中。地方性传承总是与创新问题纠缠一处。关于城镇环境形象的创新，下面从类型学出发表达一种思路。

1、原型的差异性

以意大利的罗西为代表的城市类型学派强调城市的历史传统和城市建筑，追求从历史出发，对历史上的建筑类型进行总结，概括抽象。抽取出一定的原型并结合其它建筑要素进行组合、拼贴、变形或根据类型的基本思想进行设计，创造出既有“历史”意义，又能适应人类特定生活方式的建筑。类型学的思想辩证地对待“传统”与“现代”，“不变”与“变”的关系问题。阿兰・克尔孔提到“如果建筑的意义依赖于那些早已建立的类型……，要么它似被看成隐藏于现实中，单体建筑物无限变化的形式后面不变的常数；或者被看成历史留给我们的片段形式，但这种形式的意义并不依赖于它们在特定时间内按照特殊方式的组织”。类型学作为一种方法，揭示了城镇与建筑的历史性发展方式，但其视野似乎尚未涉及不同文化、不同地域的类型，这正是我们要关注的原型的差异性。就世界范围而言，东西方城镇有着不同的空间原型：就我国来说，不同地域不同民族也有着各种空间原型，这些空间原型(片断形式)是人类漫长的生活史所积累的不同形式，它们都与人的存在(常数)保持着本质的联系。就特定的人或群体而言，分为“故乡的”和“异乡的”两类。作为当代的人，当我们试图从不变的“常数”出发塑造环境时，故乡的、异乡的空间原型都是可能的选择。

2、碰撞与模合

建立在原型的广泛性和差异性基础上的类型学认识，在设计方法上不再是类推和转换，而是碰撞与模合。本文已提到过中国城市公共空间是“街道原型”的，而西方城市是“广场原型”的；西方城镇有宗教性空间原型，中国城镇具有语言性空间原型；不同民族、不同地域形成丰富的场所景观如苗族吊脚楼、客家土楼、江南水乡、陕北窑洞等等，所有这些正蕴藏了无限生机和可能性。在当前世界文明交融共享的时代，我们以历史的高度将各民族的历史经验看作共同的“历史痕迹”与“记忆”，那么我们有理由将东西方及各民族多样的空间原型作为创新的土壤。在这过程中，我们保持了历史的“不变”――人的存在性，而将空间原型作为历史或文化符号进行新的编码，碰撞与模合。这个思路超越了地方性传承的狭隘，更体现了人的主体性，在创新上更主动。

3、苏南城镇形象的构想模型

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1. 中国港台地区及国外研究状况

1.1理论方面的研究动态

在理论方面的研究多以环境心理学、社会学、行为学、场所理论、医疗护理的研究居多。

在环境心理学方面，有学者认为认知图理论是环境的心理特征。依据认知图理论，环境的预先勘察已经被用来协助老人适应新的养老设施，以及帮助老人找到购物中心的路；日本的井上胜也的《老年心理学》较全面的阐述了老年人知觉视觉、思维智力、动作反应的变化带来的心理变化从而产生情感动机和满足自身心理的需要。

在行为学方面，丹麦的扬盖尔的《交往与空间》可以为老年设施的空间等级营造、户外活动空间、交往空间营造提供理论依据；奥斯卡纽曼的《可防卫空间》为老年设施的安全设计方面提供依据。环境行为学着重研究在特定的环境下对人们的心理的影响，即环境是刺激，人体外部感觉器官和人体内感官与环境也有交互作用。

环境行为学从宏观和微观两个层面为老年人居住建筑的研宄提供依据，在宏观方面需要引起重视的是人类聚居的多样性和混合性。

在场所理论方面，挪威的诺伯舒兹《场所精神》在养老设施实现原居安老，探讨如何营造老年人如何产生归属感以及对场所产生依赖和认同。

在无障碍设计方面，人体测量学（的后两项内容是老年人居住建筑设计的重要借鉴，其中最后一项还逐渐发展为人体工程学，又叫人体工效学。人体工效学科学地确定了人类生活空间的尺度和环境，不仅研究数据的应用，还有人在环境中的多种感官，以及人在环境中的能力的研究，是现代工程设计普遍运用的方法。的《人体尺度与室内空间》一书，作者对人体尺寸做了详尽归类。

在社会学方面，美国学者最早提出“空巢家庭”的概念，空巢家庭的增加对传统的家庭养老产生强烈的冲击。在社会学的研究中，试图解释随着年龄的增长，老年人与其他人以及环境的相处方式发生改变的情况的理论主要有四种：①撤退理论（即老年人不再担任某种角色和责任的时候会把自己从社会结构的某些位置中撤退出来。②活跃理论即有些老年人从某种社会角色中脱离出来，还将寻找其他的代替角色。③连贯性理论即老人在适应自身能力的改变、新的境遇以及生活经历迹他们表现出一种强烈的要保持现在与过去生活之间连贯性的需要。④环境压力和个体能力理论个体能力和环境需求之间存在平衡的话，老年人就能积极地适应和应对周围的环境。

在需求理论方面，马斯洛的“需求层级”理论和布拉德肖的“需求理论”，都为老年人居住建筑在物质需求和精神需求层面的设计提供理论基础。埃里克森的人格发展理论将人格发展看做是一个渐进过程，并将其扩展到人的生命阶段。老年人的阶段是生命阶段的第八个阶段，此时期的特点是自我整合，这为老年居住建筑中的特殊精神空间的设计提供了理论基础。

1.2设计方法方面的研究动态

国外一些发达国家进入老龄社会的时间早于中国，立法、社会保障走过了个不断完善的过程，在立法先行保障下的设施分类、设施设计理念、建筑设计方面都为我们学习借鉴提供了宝贵意见。

在设计方面，美国北卡罗来纳大学教授马赛，提出通用设计理念。1997年设计师朗麦图片来源：脉斯和其他设计师提出了第二版的“通用设计”①的七项原则②，是通用设计理论的重要组成部分之一，也是通用设计理论实践的基础。它为多个年龄族群的居所及环境设计提供基础，这些原则可以被运用于老年人居住建筑设计中。如日本的碧空老人之家的中庭设计，除去无障碍设计之外，还可以提供园艺治疗的空间、交流、防卫、相互监护、易于报警的空间。

2.国内研究动态

2.1理论方面的研究动态

在我国的养老问题心理方面的研宄中，先生提出的“反馈模式”与西方学者提出的“接力模式”类似，都在探讨养老问题的“责任伦理”，为居家养老模式提供心理和伦理方面的理论依据。

天津大学徐从淮博士的论文《行为空间论》“老人行为与空间”一章揭示了老人的行为、空间、心理的关系。

山东大学吴敏的著述《基于需求与供给视角的机构养老服务发展现状研宄》以社会医学和卫生事业管理学的视角通过用数学建模法、统计学法等方法定性、定量地研宄城市和农村的机构养老服务需求。并对机构养老设施的硬件水平和服务人员的数量、服务质量、入住老人的健康状况的比例等情况都做了理想模型的分析。文章还首次对国内养老机构的服务效率进行了评价。但是没有研宄机构养老设施建筑设计的空间比例方面的理想模型。

中国老龄科学研宄中心编著的国外养老丛书系列《夕阳红工程养老丛书》介绍了国外和港台地区的养老模式，重点从社会保障、社会服务、养老保险等方面介绍社会

对老年人的保障，从老年人的社会参与介绍老年人如何乐享晚年，而并非将养老当做仅仅是解决老年人温饱的最低层次的生存救助。丛书也未从如何营造适老化的居住环境的建筑设计层面进行研究。

王江平的《老年人居住外环境规划与设计》分别从宏观、中观、微观的角度对老人居住环境的室外场地、室外空间和室外设施三个层面分析老人居住外部环境的场地、空间特征，提出了规划、设计的原则、方法。大连理工大学建筑与艺术学院对老年设施问题进行过长期的研究。

方舒在其硕士论文《适合我国国情的老龄居住建筑类型研究》中，对合肥市的一些身体健康的老人的调研发现，大部分老人对于老年公寓和养老院来讲比较倾向于老年公寓，一方面认为老年公寓收费合理生活便利，另一方面也较为自由，能交到道合的朋友，使用者能够接近使用；提供适当的大小和空间，让使用者接近、够到、操作，并且不被其身型、姿势或行动障碍的影响。

在对现在的少子化和家庭小型化进行了研究后，提出了人们的养老观念可以由“家庭养老为主，社会养老为辅”转向“社会养老为主，家庭养老为辅”向社会寻求养老支援。

2.2设计方法方面的研究动态

王江平《老年人居住外环境规划与设计》中提到了“被动利用环境设计”，主要是讲对环境设计时的一种方法，即人的通感不能全部感知的环境可以利用某一种或几种感觉（多为视觉）而被动感知环境的种环境设计力法。杨小东将通用设计理念与住宅相结合，提出“普适住宅”的构想，指出通用设计与无障碍设计的不同，并提供了解决老年人居住问题的新途径。还根据通用住宅模式对国家的一系列住

宅规范做出了补充与完善。

参考文献

1.（西）编老年人居住建筑应对银发时代的住宅策略杨小东，

钟声译北京：机械工业出版社，2008.

2.（美）布拉福德珀金斯等著老年居住建筑李菁译北京：中国建筑工业出版社，2008.

3.王江萍老年人居住外环境规划与设计北京：中国电力出版社，2009.

4.亓育岱主编老年人建筑设计图说济南：山东科学技术出版社，2004.

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关键词：地下空间；有偿使用；发展阶段；出让金；估价方法

基金项目：广东省软科学研究计划项目（2010B070300081）与广东工业大学大学生创新创业训练项目（1184513204）联合支持。

我国土地资源的基本国情是总量大，人均资源少，远远低于世界平均水平，而且空间布局不合理，土地资源的粗放型利用使得资源稀缺这一问题日益严重。近年来中国的房地产事业如火如荼，各地无时无刻不在进行着拆迁建设，随着可开发土地的减少、城市化进程的加快，人口社会聚集、产业结构调整以及服务业迅猛发展，导致大城市土地资源严重不足，由此推动政府和开发商开始重视地下空间的开发和利用，地铁、地下商场、地下车库和地下防御设施等三维立体利用土地的现象陆续出现在各大城市，城市地下空间已然成为人类生活发展的新空间，使土地资源的利用实现了从两维使用到三维立体利用的转换。地下空间作为新型的土地资源，在提高城市土地利用效率、缓解城市中心密度、人车立体分流、扩充基础设施容量、减少环境污染和改善城市生态方面成为最为有效的途径[1-2]。

1 我国地下空间有偿使用的发展历程

建国以来，我国经济迅猛发展，人民生活水平不断提高，城市化进程不断加快，城市用地需求增长和土地资源短缺的矛盾日益凸显，地下空间作为后备土地资源受到重视，我国在实践中不断探索尝试合理地利用地下空间，以地下空间的利用方式和出让方式为依据，我国对于地下空间使用权的认识经历了三个阶段。

（一）第一阶段

借鉴国外有关地下空间的理论实践。我国于20世纪中期开始了对地下空间的使用，主要作为管道、人防工程和地下交通。19世纪50年代，面对特殊的国内外形势，我国开始在北京等地建立人防工程，仅仅作为战时备用，直到1978年提出“平战结合”的人防建设方针，提倡把人防工程与城市建设结合，用作地下商业街、仓库等用途[3][4]。1971年1月北京地铁第一期工程于1969年10月基本建成，开始试运营，随后各地纷纷兴建地铁，这个阶段主要是由政府投资，归政府所有，而地铁附近的商铺和地下商业街多以租赁方式经营，是探索地下空间使用权有偿使用的初始阶段。

（二）第二阶段

改革开放以来，房地产业逐渐成为国民经济的支柱产业之一。在住宅地产、商业地产发展的同时，开发商逐渐认识到城市地下空间的价值，在土地出让中通常将地下空间作为地上空间的附属物，以捆绑地面出让的模式，甚至在住宅用地中默认地下空间不计入总建筑面积和容积率中，即土地有总价，地下空间没有具体的价格。这个阶段也出现了地下空间单独出让的尝试，如2003年南京市协议出让了4.2万平方米北极阁地下商城和地下停车场；2004年12月8日，杭州市国土资源局受西湖文化广场建设指挥部委托，挂牌出让西湖文化广场中心广场2.43万平方米地下空间土地使用权；2005年2月1日深圳市以经营性土地方式公开出让福田区车公庙深南大道地段二宗地下空间开发项目用地的使用；2006年南京首例进行公开挂牌出让的鼓楼区湖南路地下商业街，但是这个阶段尚未颁布有关地下空间出让的法规，也没有确定地下空间使用权出让的价格标准。

（三）第三阶段

2007年物权法第136条规定，建设用地使用权可以在土地的地表、地上或地下分别设立。由此，我国正式承认了地下空间使用权，开始了对土地的立体利用，随后哈尔滨、杭州、郑州、深圳、广州等地相继出台了地下空间开发利用管理办法，明确了地下空间开发的类型、规划编制、建设主体、产权归属、供地方式等，规定了地下空间使用权的出让价格、租金标准，用法律确立了地下空间使用权的有偿性 [5]。

2 我国地下空间土地有偿使用的现行办法

目前全国许多城市颁布了地下空间开发利用管理办法，对地下空间开发利用做了详细的规定，将其中涉及到地下空间有偿使用――出让金的收取规定进行汇总分析 [6]，总结我国现行各地区规定中关于地下空间使用权出让金的收取标准的特征为：

（1）收取方法不同。目前有偿出让的地下空间主要用于地下商业和停车场两种用途，土地出让金的收取方法大致有四种，一是以已出让地块或是周围地块的楼面地价为计价依据，如郑州对于结建的地下空间收取地上楼面地价的20%，北京拟征收地上楼面地价的10%-20%，苏州对于单建的地下空间参照周围公开出让的楼面价确定；二是以市场评估价格为计价依据，如佛山以市场价格为参照标准进行收费，哈尔滨以评估的地表地价作为参照标准，广州以市场评估价格为收取依据；三是以土地基准地价为计价依据，这种方法最为常见，如福州市、杭州市、江苏无锡市、徐州市、海口市均以基准地价的一定比例收取；四是用于经营性用途的地下空间使用权一律通过公开的招标、拍卖、挂牌进行出让，不得低于基准地价的一定比例，如郑州、哈尔滨、海口市等。

（2）具体收费标准不同。就目前来看，广州的收费标准最高，地下一层的土地出让金为地面市场评估价格的50%，福州在商业用途下负一层的收费标准也达到地面楼面地价的50%，其他如无锡在商业用途下收费标准为40%，杭州、郑州的地下空间使用权出让金的比例在20%。

（3）规定的详细程度不尽相同。大部分省市将地下空间开发利用区分为“结建”和“单建”两种形式，如郑州、苏州将地下空间建设使用权分为单建与结建两种情况分别收费，以天津市的规定为例，结建项目是指结合地表建筑共同开发建设的地下建设项目；单建项目是指独立开发建设的地下建设项目，单建项目需要经过招标、拍卖、挂牌进行公开出让；佛山、哈尔滨、无锡、福州等在地下空间出让金收取中分不同的用途做了区分，商业用途下比停车场或其他用途大致高15%-30%；佛山、苏州、广州、苏州、无锡、杭州等分层设置地下空间出让金的收取比例，规定商业用途下负一层收取费用为地上楼面地价的20%-50%，负二层为地上楼面地价的10-25%，负三层的收费标准为负二层的一半或是免收；对应的停车场或其他用途负一层收取费用为地上楼面地价的10%-20%，负二层为地上楼面地价的5%-15%。

3 我国地下空间使用权有偿使用的主要问题

我国地下空间开发利用的技术、管理、规划、立法等方面远远落后于发达国家，经历了完全由政府出资建设到地下空间使用权的有偿使用，各大城市也在实践中纷纷确立了地下空间开发利用管理条例，规定了地下空间使用权的出让细则。目前上海城市地下空间利用已初具规模，开发规模超过了1600万平方米，用于地下交通、地下商场、办公用地、仓库等，对于城市建设中出现的土地短缺、交通拥挤等问题有一定的缓解作用，其他城市地下空间的开发利用也在快速发展中，但是地下空间使用权的有偿使用在我国还处于起步阶段，在具体的实施过程中存在很多严重的问题。

（1）理论落后实践

我国地下空间使用权出让理论滞后于实践，很多规定都是在出现问题――解决问题的模式中不断完善的，这一特点决定了我国地下空间的开发利用缺乏长远的目标，并且立法跟不上，难以做到地下空间的统一规划。地下空间的开发利用具有不可逆性，造成的直接后果就是地下空间的开发利用较为零散，不能够实现连通，这与地下空间的建设从初期的点发展到线再到面的目标相背离，为后期地下空间的建设埋下了隐患。

（2）产权不明确容易导致纠纷

现行的地方法规针对土地权利该如何进行明晰、如何进行登记造册等关键问题没有明确的规定，容易导致纠纷。如早期住宅用地出让时忽略了地下空间，开发利用的地下空间未缴纳出让金，如今随着地下空间法规的健全，是否要追缴这部分的收益，以及地下空间是否分摊土地价值、如何分摊土地价值，这些问题不可避免的成为开发商和住户关注的焦点。地表空间和地下空间不同的用益物权之间存在交叉，容易产生权益纠纷。如根据《物权法》第136条规定，新设立的建设用地使用权不得损害已设立的用益物权，因此政府在出让地下空间使用权的时候是否需要征得已出让的地表土地使用者的意见[7]。

（3）地方法规缺乏科学依据

物权法的颁布使得土地分层利用在我国有法可依，但是内容过于笼统，没有涉及具体事项，因此各地出于实际的需要相继制定地下空间开发利用管理办法。就全国而言，这些地方法规比较零散，尚未成体系，较多地侧重于地下空间的安全管理、规划审批等内容，而且地方法规的法律效力层级低、适用范围有限。尤其是现行的地方法规在收取方法、收费标准以及详细程度等方面存在很大的差异，如广州地下一层的出让金为地面市场评估价格的50%，无锡在商业用途下收费标准为40%，杭州、郑州的地下空间使用权出让金的比例在20%，可是数据的确定没有确切的来源，缺乏科学依据，使得地方法规的合法性和适用性不能保证。

（4）地下空间的出让公告中相关参数没有详细规定

随着地下空间法规的不断健全，涉及到地下空间的地块出让时会对地下空间加以说明，相较以前地下空间默认不计入建筑面积有了很大的进步。但是各省市的地下空间出让公告详细程度不一样，如北京出让的国际雕塑园地下文化娱乐中心项目中规定了建筑的使用性质、使用年限、土地面积、建筑规模，深圳出让的南山区后海区的地下空间甚至规定了地下空间的竖向界限，而其他出让的地下空间大多没有规定层高、建筑密度、建筑面积、容积率等相关参数，使得开发商在边缘地带谋求最大利润，不仅对国家的利益造成了损失，而且过度的开发利用还存在着安全隐患。

（5）容积率的定义模糊不清

土地出让公告中都规定了建筑物的容积率、建筑面积。但是关于容积率的定义却不够明确，《建筑用地容积率管理办法》定义容积率是一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值；《城市规划基本术语标准》定义容积率是地块内建筑物的总建筑面积的倍数；《民用建筑设计通则》定义容积率是在一定范围内，建筑面积总和与用地面积的比值；《城市居住区规划设计规范中》定义容积率也称建筑面积毛密度，是每公顷居住区用地上拥有的各类建筑的建筑面积。在结建项目中，地下空间的建筑面积是否计入总建筑面积、是否计入容积率没有明确的说明，各地对此都是自行规定，杭州规定地下建筑不计入容积率，江苏规定地下建筑计算建筑面积，不计入容积率。为了规范房地产市场，防止开发商有漏洞可钻，明确容积率的定义是亟待解决的问题，需要法律予以规范。

（6）不能够反映真实价值

地方法规中，以地价的一定比例作为地下空间出让金的方法，大大增加了地下空间出让的效率，但是这种方法有失公平，没有针对不同用途及产生的收益差异加以区分重视，不能够真实地反映资源价值，甚至由于地价的相对低廉，使得开发商不能有效的利用，造成资源的浪费，过多的重视当前的利益，而忽略了环境效益和社会效益，加上地下空间开发利用的不可逆性，甚至会造成不可估量的损失。

4我国地下空间使用权有偿出让的设想

（1）明确地下空间使用权的评估方法

地下空间、地表空间和地上空间一起，构成了人类能够使用的土地。地下空间与地上空间土地使用权的价格都在很大程度上受到地段、用途、面积、容积率等因素的影响，但是，地下空间使用权的价格最终是由土地同一供需圈的地价与地下空间开发后的功能所决定的[8]，如果同一供需圈内的地价偏低，则暂时不会有投资地下空间的行为发生。地上空间使用权的估价体系已发展的相对成熟，因此在制定地下空间使用权出让价格时必须要予以参考，同时又要对地下空间的深度和层数来进行修正，确定效能递减比例。

参考传统的估价方法，即认为地下空间使用权也可采用市场比较法、收益还原法、剩余法、基准地价修正法等来进行估价[9]。有偿出让的地下空间常常被开发作为地下商业用地或地下车库，地下商业用地建成之后出售、出租或持有，地下车库建成之后卖给业主或是交由物业公司收租。因此，对于建成之后用于出租或持有自营的建筑，可以先采用收益还原法评对建筑物进行估价，再用估得的价格减去建筑成本和合理的利润，所得即为地下空间使用权的价格；而对于建成之后直接出售的建筑，可采用剩余法直接求出该地下空间使用权的价格。在地下空间市场发育较好的地区，有足够的比较案例，可以采用市场比较法求得地下空间使用权的价格，这个价格最能够代表地下空间市场的真实情况。

在一个成熟的土地供需圈中，可通过立体地价的计算，求得各楼层的价值所占的比例，得出土地使用权在立体空间上的立体价值比，同时借鉴德国的史基墨滚动法（以地上五层、地下两层的建筑物为基准，地面一层的土地利用效用为100%，混合商业地带，地下一层为12.15%，地下二层为12.15%；繁华商业地带，地下一层为83.52%，地下二层为16.48%；办公场地，地下一层为50.00%，地下二层为16.77%）和日本的楼层效用比率（假设地面上0m至10 m土地利用效用为1.0，则 0m至负10 m土地利用效用为0.1 ，负10至负50 m土地利用效用为0.05）[10]，可见地下空间的土地利用效用随着深度的增加而递减，且递减的幅度大于地上空间的土地利用效率，最终确定具体的效能递减比例。

已建立的城镇基准地价对于地下空间使用权价格的评估也有一定的借鉴意义，即根据地下空间市场的发育状况，确定合适的效能递减比例，得出地下空间的基准地价，进而根据基准地价修正法求得地下空间的使用权价格，但是土地供需圈的地价达到一定的高度才会迫使人们开发利用地下空间，其地价远远高于基准地价，因此采用基准地价修正法求得的地下空间使用权价格往往与市场价格偏差很大。

（2） 明确地下空间使用权有偿出让的具体规定

据统计，地上空间的建造成本约在2000-2500 元/m2 /层，地下工程的建造成本为相应地上建造成本的3-4倍，综合考虑建筑工程费用的上涨以及平战两用的要求，估算地下空间建造成本高达9000元/m2 /层，随着地下空间层数的增加，成本也会大幅度上升，施工难度远远高于地面。而且，在商业用途下，地下空间出于通风、采光、干燥的需要，营运成本较高，经营的商品档次低，利润低，风险大。考虑到开发商前期的高投入和后期的低利润风险，政府在对地下空间进行出让的时候，出让金在价值评估的基础上适当给予优惠，甚至为促进和鼓励城市地下空间的开发和建设，可以适当延长出让年限，不再局限于地上空间商业40年的规定。■

参考文献

[1] 李梁. 城市地下空间的人性化设计探索 [D]. 天津大学硕士论文， 2004（6）. （Li Liang， Study on the humanization design of the urban underground space[D]. Tianjin University Master's thesis， 2004（6）.）

[2] 周晓路， 刘晶晶， 邓骥中. 试论城市地下空间规划的研究方法与编制内容[C]. 年城市规划年会论文集， 2005. （ Zhou Xiaolu， Liu Jingjing， DengJizhong. The content and research method of urban underground space planning[C]. Proceedings for annual meeting of city planning， 2005.）

[3] 朱金东. 建设用地使用权分层设立问题研究_以城市地下空间利用为中心[J]. 理论导刊，2009（12）：101-104.（Zhu Jindong. The right to use land for construction of hierarchical establishment_focus on the utilization of underground space[J]. Theory guide， 2009（12）：101-104.）

[4] 王莉平. 我国目前城市地下空间开发中的问题及对策[J]. 山西建筑，2011（8）：11-12.（Wang Liping. The problems and measures of the development of urban underground space at present[J]. Shanxi building， 2011（8）：11-12.）

[5] 史浩明，张鹏. 关于我国地下空间建设用地使用权土地出让金估价模式的设想[J]. 南昌高专学报， 2011（5） ：8-11.（Shi Haoming， Zhang Peng. On Research of Evaluation of Underground Space[J]. Nanchang College Journal， 2011（5） ：8-11.）

[6] 陈建祥. 城市地下空间使用权估价方法研究[D]. 复旦大学硕士论文，2011（4）.（Chen Jianxiang. Research on evaluation methods of the right to use the urban underground space[D]. Fudan University Master's thesis，2011（4）.）

[7] 杨庆伟. 城市地下空间使用权出让制度研究[D]. 南京农业大学硕士论文， 2009（6）.（Yang Qingwei， Reseach on the system of leasing city underground space use right[D]. Nanjing Agricultural University Master's thesis， 2009（6） .）

[8] 王璇，杨林德，束星. 城市地下空间使用权有偿出让中的若干问题研究[J]. 同济大学学报 （人文・社会科学版）， 1995（5）：105-109.（Wang Xuan，Yang Linde，Shu Xing. Study on the problems of the right to compensated use of urban underground space[J].Journal of Tongji University （HUMANITIES， Social Science Edition）， 1995（5）：105-109.）

[9] 沈颖. 城市地下空间的使用权权属界定与估价方法研究[D]. 浙江大学硕士论文， 2010（3）.（Shen Ying. Research on evaluation methods and right definition of land use of urban underground space[D]. Zhejiang University Master's thesis， 2010（3）. ）