房地产财务管理制度范文
时间：2023-03-19 07:36:29
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篇1
1.1 为了维护公司、股东和债权人的合法权益，加强财务管理和经济核算，根据《公司法》和《企业会计制度》等相关法规，结合公司实际情况，制定本规定。
1.2 公司财务管理的基本任务是:做好财务预算、控制、核算、分析和考核工作;规范公司的财务行为，准确计量公司的财务状况和经营成果;依法合理筹集资金，有效控制和合理配置公司的财务资源;实现公司价值的最大化。
1.3 本规定在公司内部暂时执行，随着公司业务的正常开展和不断拓展，将进行更改、补充和完善。
第二章 财务管理组织机构
2.1 公司实行董事会领导下、总经理负责制的财务管理体制，公司是独立的企业法人，自主经营、自我发展、自负盈亏、自我约束，依法享有法人财产权和民事权力，承担民事责任。公司设置独立的财务机构即财务部。
2.2 公司按照《会计法》和《会计基础工作规范》等规定,结合公司的核算体制和财务管理的实际需要，配备财会人员，加强对财会人员的管理。
2.3 财务部主要负责公司的财务管理和经济核算，主要职责为：
(1)负责公司财务管理制度和各项会计制度拟定;
(2)参与公司筹资方案的拟定和实施;
(3)参与公司发展新项目、重大投资、重要经济合同的可行性研究，提供财务意见;
(4)参与公司经营决策，统一调度资金;
(5)负责公司财务预算管理、会计核算;
(6)负责编制合并报表，提供财务数据，如实反映公司的财务状况和经营成果，并作好项目和财务分析工作;
(7)监督财务收支，依法计缴税收;
(8)负责公司财务会计档案的保管，票据申购、使用、核销等管理工作;
(9)监督、检查资金使用、费用开支及财产管理，严格审核原始凭证及账表、单证，杜绝贪污、浪费及不合理开支;
(10)参与对子公司的财务管理。
(11)协调处理与各单位的关系。
2.4 财务部建立稽查制度，出纳员不得兼管稽核、会计档案保管和收入、费用、债权债务账目的登记工作。
2.5 公司董事会按有关程序聘任公司财务负责人。
第三章 会计核算
3.1 公司按照《企业会计制度》规定，结合经营项目实际情况，制订并实施有关会计核算暂行办法，及时、正确反映经营业绩和披露经营风险。
3.2 公司采用借贷记账法，以中文作为记录的文字，以人民币为记账本位币，按照《企业会计制度》的规定并结合公司的实际情况，设置总分类和明细账科目。
3.3 公司按照《企业会计制度》规定对经济业务进行会计核算、账务处理，并实行会计电算化。
3.4 公司依照权责发生制和配比原则确认收入和成本，以反映公司的经营成果。
3.5 公司严格区分本期费用支出与期间费用支出。
3.6 公司各项财产在取得时按照实际成本计量，其后，如果财产发生减值，按照《企业会计制度》的规定计提相应的减值准备。
3.7 公司在进行会计核算时，应当遵循谨慎性原则的要求，不得多计资产和收益、少计负债和费用。
第四章 财务预算管理
4.1 公司制定财务预算管理暂行规定，对公司的经营业绩、财务状况、项目运作等实行全面财务预算，并依据其实施管理。
4.2 公司在年度开始前组织编制完成本年度的各项财务预算，财务预算主要包括以下内容：
1. 经营预算;
2. 盈利预算;
3. 资金预算。
4.3 公司在预算年度开始后，对财务预算执行情况进行分阶段的控制和监督，及时进行差异分析，并查实差异的原因，向总经理报告。
第五章 收入、成本费用管理
5.1 公司建立并完善营业收入的管理规定，确保收入循环中的报价、签订合同、实际收款和开具发票等各环节的内部控制，以加强对业务活动的财务监督。
5.2 营业收入是指公司在营业期间收取的各种经营项目的主营收入和其他业务收入。公司在收讫价款或取得价款的凭证时，确认营业收入的实现。
5.3 公司对外投资性的收益包括短期投资收入和长期投资收益。短期投资收益在持有期满后确认，长期投资收益按被投资单位取得的合法审计报告中的财务年度权益确认。
5.4 成本费用的核算坚持权责发生制的原则，当期发生的成本费用，无论其款项是否支付，都应计入当期的成本费用;虽在本期支付的成本费用，但应有后期负担的均不能计入本期成本费用。但应归属本期的成本费用和损失不得挂账，调节利润。
5.5 严格控制成本费用的开支范围和标准，严格履行请购、审批、合同订立、付款等程序，合理控制成本和费用。费用报销的审批及流程按照费用报销暂行规定执行。
5.6 公司合理运用财务杠杆，降低财务费用等资本成本。
第六章 资产管理
6.1 公司严格按照国家有关部门颁布的《现金管理条例》、《银行支票使用管理暂行规定》、《银行账户管理办法》和公司现金、银行存款管理暂行规定，对货币资金的使用、银行账户的开设和使用进行管理。货币资金的保管和核算须岗位分离。
6.2 公司制定信用政策，加强对应收款项的管理，明确欠款对象，落实追款责任并依据结果施以奖惩。
公司采用余额百分比法估计坏账损失，并计提坏账准备，计提的比例为期末应收款项的5‰。财务部对已确实不能收回的超龄应收款项 ，定期逐笔书面上报总经理审核，批准后作为坏账损失处理。如数额较大者须通过董事会批准后处理。
6.3 公司加强对存货的管理，建立完善的采购、保管、领销、记录、盘点制度，保证账、卡、物相符。存货按照实际成本计价，领用或发出存货，采用先进先出法确认其实际成本。
6.4 公司制定并严格执行《固定资产管理办法》，健全固定资产购建预算、授权购买、登记核算、维护保养、处置等控制制度。公司的固定资产按分类确定折旧率，采用直线法折旧。全部折旧额在相应资产的有效经营期内收回。
公司对固定资产的购建、清理、报废等，都应当办理会计手续，设置固定资产明细账，建立固定资产卡片，进行会计核算。
6.5 公司对资产使用部门要求定期或者至少于每年年度终了，对各项资产进行全面检查，并根据谨慎性原则的要求，合理地预计各项资产可能发生的损失，当期末账面资产价值与可收回金额发生差额时，对可收回金额低于账面价值的差额，提交公司总经理批准后计提资产减值准备。
第七章 负债及所有者权益管理
7.1 公司的债务性融资和权益性融资，依据《公司法》等相关法规和《公司章程》进行。
7.2 公司依据《公司法》等相关法规和《公司章程》实施股本变动、提取公积金以及分红派息等程序。
公司法定公积金按照税后利润的10%提取。
第八章 筹资管理
8.1筹资是公司根据发展需要，在自有资金不能满足和保证公司正常运转时，从外部获取资金以达到公司经营目标的必要活动。筹资必须充分考虑公司实际情况，制定和掌握好筹资策略和方法，确保此项工作安全、有序，并取得最佳效益。
8.2筹资的目的是投资，筹资策略必须以投资策略为依据，充分反映公司投资的要求。筹资时考虑以下因素：以“投”定“筹”、量力而行、具有配套能力和消化能力、筹资成本、筹资管理的难度、公司筹资的期限、负债率和还债率等。
8.3 筹资方式包括银行筹资、股票筹资、债券筹资等。结合公司实际情况，银行筹资是公司资金筹集的最主要、最直接的内容，在公司的发展阶段，应尽量争取各专业银行的支持。
第九章 投资管理
9.1 公司依据国家宏观经济环境、有关法规和公司章程、地区及行业发展状况、公司及项目前景分析等因素，把对公司的长期发展有较大的影响投资项目，作为是对外投资管理的重点，同时，为改善投资决策效果，提高投资决策能力和收益，董事会对投资项目进行初审、分析、筛选、评价、论证。公司不从事证券信用交易，避免从事承担无限责任的投资。
9.2 对外投资应考虑投资增值程度、投资保本能力、投资风险性、纳税优惠方针、投资的预期成本、筹资能力、投资回报期间的长短等，全面综合考虑各因素的基础上，确定投资的项目。
9.3在争取获得更多的投资增值、投资收益时必须重点考虑投资的风险，包括项目特有风险、公司风险、市场风险。由于项目的市场风险不能通过多角化加以分散，因此其对项目的影响非常重大，但公司风险或项目特有风险也不容忽视。
9.4 短期投资是指公司购入能随时变现并且持有时间不准备超过一年的投资。短期投资按取得时的投资成本入账。
短期投资持有期间所取得的股利、利息等收益，不确认投资收益。
9.5长期投资是指公司购入不能随时变现或不准备随时变现的投资，并分别在“长期股权投资”、“长期债权投资”科目中核算。
公司对外进行股权投资，根据对被投资单位具有控制、共同控制或重大影响的不同情况，分别采用成本法或权益法核算。
公司对外进行债权投资，按取得的实际成本，作为开始投资成本。
9.6 公司应当定期或者至少每年年度终了,对长期投资逐项进行检查,如果由于市价持续下跌或被投资单位经营状况恶化等原因导致其可收回金额低于账面价值的,应当计提长期投资减值准备.
9.7公司根据《公司法》，以及公司发展战略实施对外投资，并严格履行立项、可行性分析、审批、运作、监督管理和核算等程序，对外投资必须经董事会审议通过。
第十章 财务信息管理
10.1 公司依据《企业财务报告条例》、《企业会计准则》、《企业会计制度》、《合并会计报表暂行规定》以及财政部颁布的其他有关制度，编制财务报表。
10.2 公司的财务报表属于公司的财务机密，未经董事会批准的财务报表一律不得外流。
10.3 已经审核过的报表如需外送，需经财务负责人并报总经理批准。月报在次月的十日内送各股东，季报在每一季度结束后的二十日内送各股东，年报在每一会计年度结束后的三十日内送各股东。
10.4公司依照《会计电算化管理制度》实行财务电子信息系统，实现授权、岗位分离、记录控制等内控程序的电算化，保证内控制度的有效性,相关人员在使用财务电子信息系统过程中，严格遵循内部控制规范和技术规范，保证系统的正常运行。
10.5 公司财务部依照《会计档案管理办法》妥善保管各种财务会计文本(电子)资料。
10.6 财务部按照规定作好财务工作交接工作，财务人员工作调动或者因故离职必须将本人所经管的财务工作全部交给接替人员，没有办清交接手续不得调动或者离职。
第十一章 附则
11.1本规定由董事会负责修改和补充。
11.2本规定由董事会授权公司财务部负责解释。
11.3 董事会委托公司财务部依据本规定拟定若干具体实施细则和具体办法，由公司总经理审批通过后，颁发施行。
篇2
关键词：房地产 财务管理 制度
引 言
面对激烈的竞争，房地产企业要实现长期的发展，提高经济效益，必须提高财务管理水平。一家房地产企业的资金运作能力和未来发展潜力，主要取决于其财务管理的能力。企业财务管理能够预见房地产企业面临的各种风险，对其风险进行控制。在房地产企业运作和管理的各个环节都跟财务管理息息相关，财务管理的各项经济指标不仅能衡量房地产企业正常运行情况，也是企业经营者进行项目决策的依据。较高的财务管理能力能够较好的为房地产企业的运营提供服务，但是目前财务管理存在一些比较突出的问题。
1.房地产企业财务管理存在的主要问题
1.1财务管理制度不健全
房地产企业在对待财务管理的态度上，一般管理意识比较淡化，财务管理不规范，制度方面也不够健全。这主要是由于现今房地产企业的管理模式基本上是企业的所有权和经营权都高度集中，公司的投资者也身兼经营者的角色。为了安全起见，投资者在安排财务管理方面的员工时，都会着重考虑自己的亲信和亲朋好友，如财务负责人及会计、出纳等员工。一个由于企业财务管理制度不健全，导致房地产企业财务管理方面不能进行有效的监督；再者由于公司内部的员工裙带关系，公司权力又高度集中，集权严重，经常出现越权行为和职责划分不清楚，使得整个财务管理工作比较混乱。
1.2财务管理观念及财务方法落后
由于房地产企业的所有权及经营权高度统一，客观上减少了使用成本，但有些领导缺乏基本的财务知识，财务管理一直沿用旧的观念。对收益过于高估，对风险过于低估，对风险认识不充分；缺乏资金时间价值的理念和动态性的观念；财务评价方法单一静态化。这些观念导致一些项目出现回收时间过长和投资问题。
1.3财务管理的职能发挥不全面
财务管理为整个房地产企业管理制定战略规划，并对规划的实施和过程控制同样发挥着较为重要的作用。但是，我国的房地产企业财务管理的职能还只是进行会计核算，不能淋漓尽致的发挥其作用。如前所示由于房地产企业的财务管理制度不健全，财务核算制度也不够严谨，加之企业会计资料的真实性和可靠性有待考证，各自之间的相互关联性也比较弱，因此得出的财务管理指标的分析功能的可信度就会下降，对于目标控制功能更是没有得到完美的体现，对于成为管理的决策依据功能也就弱化了。市场的经济效益如果比较好，而房地产企业毫无计划的筹措和调集资金来扩大生产规模，虽然选择的机会较多，但是这样毫无计划性和制度性，项目的风险就会增大，控制难度就会加大。
1.4财务监控力度不到位
对于房地产企业，其事前预算和事中控制都是很重要的。但很多房地产企业是事前无预算，事中流于形式，到最后只能通过粉饰财务报表等手段达到预算的目标。财务报表流于年终查看，这仅仅是财务对于经营工作的事后评估和业绩考评，对于经营工作仅有积累经验的作用。一些财务人员，为了迎合领导要求，不依照制度办事，导致会计核算失真，财务管理混乱。因此，只对财务的最后做总结，事前和事中控制监控力度不够，很难保证财务管理的效果。
1.5财务管理资料考虑不全面
决策阶段是整个项目最重要的阶段，对于项目的投资估算关系重大，运行过程中的资金控制也是很重要的环节，但是却在财务管理中缺乏考虑，没能及时把握，不能形成严格的管理，各个阶段的财务资料都应当成为财务管理的内容，但是许多房地产企业却忽略了这一点，使得财务管理的资料缺乏动态性，也无相应动态管理的措施，导致成本管理和资金控制都存在漏洞，对资产流失的控制和管理控制能力下降。
1.6财务管理人员素质参差不齐
财务管理作为房地产企业最重要的部分，对其人员素质的要求是最高的，大部分人员都要求具有较强的专业水平，但是前面提到由于房地产企业的投资者和经营者高度统一，其财务人员的构成非常特殊，所以在人员队伍中也吸收了许多对房地产企业会计和财务制度不熟悉的员工。在激烈的竞争环境下，这种人员构成和组织结构，很难发挥财务管理的管家作用，降低了房地产企业的经济效益。
2.房地产企业财务管理的特殊性
2.1财务关系复杂，管理难度大
房地产企业涉及咨询单位、承包商、投资者、勘察设计单位、监理单位、材料供应单位、房屋购买者等多方，使财务管理难度加大。
2.2资金数额大、筹资任务重，财务周期长
房地产企业投入的资金数量庞大，前期取得土地的费用高昂，房屋的工程费用巨大，这要求房地产企业具有较大的资金运作能力。房地产项目建设周期长，，中间环节复杂，房地产项目投资决策之后，取得土地，进行土地开发，房屋施工直到竣工交付使用经历的时间长预算确定的难度大。
2.3开发风险大，投资决策分析要求高，责任重
房地产项目开发建设过程经历时间长，投入的资金数额大，面临的不确定因素多，这都对房地产的成败和经济效益起决定作用，导致房地产企业具有较大风险。提高房地产企业的效益，要提高投资决策的能力和财务管理人员的专业素质水平，财务管理信息能够较及时可靠的提供企业发展的所需资料，才能够规避风险，减少风险损失。
3.提高财务管理水平的策略
3.1规范会计工作，强化预算管理水平
财务管理必须以企业财会工作作为基础，并对财会工作做好全面预算管理。全面预算管理强调预算的重要性，是一种财务信息管理系统，它对企业进行全方位、全过程和全员的整合性管理，对企业具有全面的控制和约束力。全员参与财务管理工作，遵循全面预算管理的要求，应主要从制度构建和组织构建方面着手构建。
3.1.1制度构建：全面预算管理要建立整个管理流程的财务管理制度，与其相配套的绩效激励和约束制度，调动和发挥每个人的能动性和积极性。保证管理制度的可操作性，将财务理论与实际工作结合起来，全面发挥财务分析的作用。与财务管理相配套的绩效激励制度的建立，有利于提高财务人员的工作积极性，积极参与到企业的经营管理中去，与企业发展产生一种共荣辱的使命感，企业为个人发展也提供了一种稳定长期职业规划前景。员工能够做好本职工作，刻苦钻研业务，积极参与企业的经营管理，利用财务管理的成果，进行财务分析和预测，以及成本控制，为企业发展贡献力量。房地产企业的财务管理要借鉴其他同类企业的先进管理经验，以及国外同行的管理经验，促进我国财务管理制度建设的进步。
3.1.2组织构建：在房地产企业内部进行财务管理，加强财务工作的组织构建，逐层分解预算指标，明确各职能部门的工作职能和任务，确立预算指标的权威性，提高财务管理水平。
3.2提高财务管理人员的素质及修养
在现代财务、会计法规日益完善的今天，企业财务管理与经济核算面临着改革与改变。房地产人员应该适应房地产企业的发展及法律法规的完善。首先，财务管理人员的选拔。要建立一支高素质财务队伍，选拔专业素质较高的财务管理人员。再者，财务管理专业人员的培训，财务制度不断改进和完善，财务管理人员需要不断学习，进行专业知识的培训，由于财务管理人员和房地产企业的特殊性，还需要加强其职业道德修养。制度是固定的，人却是灵活的，再好的规章制度也要人来遵守。
3.3加强资金管理，提高资金利用效率
资金是房地产企业在运营过程中最重要的资源，活用资金，合理安排资金，调度合理。而房地产企业的财务管理就是要进行资金管理。房地产企业的财务管理中，严格按照指定的制度进行财务往来，不能。为了避免出现为题，要确保原始票据的真实性，根据资金的实际收支情况，物资的发出和转移情况填写凭证，还要进行审核把关，最后进行账簿登记；实行经济责任制制度，按时对财务情况进行清查，避免出现账实不符的情况，如果出现了，实际查处原因。
3.4减少企业经营中的主观决策
在对房地产开发项目建设中，企业的财务行为要符合规范，最重要的是要进行合理的投资决策，投资决策过程必须进行可行性研究，作出科学客观的判断，房地产项目投资大，切勿主观决策，对项目造成不可挽回的损失。对于其他财务行为，也需按规范操作，以保证合理经济效益。
3.5保证财务系统的执行力效果
企业最重要的竞争力就是企业财务系统的执行力。财务系统的执行力是将制定的战略落实到实处的能力，是企业成功的必要条件。战略目标和方向确定后，执行力度变为关键。财务管理人员应成为整个团队中的一员，在项目运营初期就加入进去，加强财务管理人员与企业其他工作人员的配合。调动每个人的积极主动性，发挥各自的能力，充分发挥团队的合力达到最好的效果。
结 语
综上所述，房地产企业财务管理与经济核算工作是现代房地产企业经营与发展过程中的重点，是关系到企业长期盈利能力的关键。要分析房地产企业财务特点的特殊性，并制定一套有效合理的财务管理制度和渠道，遵循的科学的财务管理的方法，加快房地产企业良好发展的步伐。
参考文献：
[1]贺志东.房地产企业财务管理［M］.广州：广东省出版社集团图书发行有限公司（广东经济），07,2010（7）.
[2]朱广熙.加强企业财务管理 提高经济建设［J］.工业审计与会计，03,2006.
[3]刘晓日.加强房地产企业的财务管理建设［J］.企业管理与科技，05.2008.
[4]张永明.略探房地产企业财务管理，经济管理者［J］.财经界，08,2009.
篇3
关键词：房地产开发企业；财务管理；对策
中图分类号： F293.33 文献标识码： A
引言：
房地产行业近几年发展极为迅速，逐渐成为影响国民经济的产业。财务管理作为唯一的价值管理手段，是房地产企业管理工作中的核心。对房地产企业而言，财务管理是对企业生产经营过程中所需的资金的筹集、使用、收入及分配等进行有效预测、规划、核算、控制、分析与考核，并对整个过程中所涉及的财务关系进行有效处理的经济管理工作。
房地产开发企业财务管理的含义及特点
（一）房地产开发企业的财务管理，是指企业在生产经营活动中对所需各种资金的筹集、使用、耗费、收入和分配，进行预测、计划、控制核算、分析和考核，并正确处理各种财务关系的一项经济管理工作，它是企业管理的重要组成部分。
（二）房地产开发企业财务管理特点：房地产企业的开发项目投资额通常比较大，企业成本的回收期相对较长，资金链条可以说是决定企业生存与发展的重要生命线。在较长的开发周期当中，企业经营所需的资金可以说是点多面广，因而资金筹集任务重、财务管理风险高成为房地产企业财务管理工作的基本特点。
二、房地产开发企业财务管理内容及任务
企业财务管理的内容是由企业资金运动过程决定，资金运动包括资金的取得、使用、耗费、收入和分配，即以价值形式反映企业对生产资料的取得和占用、人力和物力的消耗、生产成果的实现和分配。
房地产企业财务管理的内容
对开发企业资金筹集的管理
对开发企业开发成本及费用的管理
对开发企业资金投资运用的管理
对开发企业税务筹划的管理
对开发企业利润分配的管理。
房地产开发企业财务管理任务
筹集、管理和用好资金，保证企业生产经营的需要，加速资金周转，不断提高资金运用的效能；
积极组合资金，开辟房地产经营市场，实现住宅商品化；
通过财务活动加强经济核算，改善经营管理，降低经营成本，提高投资效益和经济效益；
4、合理的纳税筹划，合法的降低税务成本，尽量最大限度地提高税后利润；
5、按照企业实际情况，做到合理分配税后利润，为企业可持续发展提供强劲坚实的基础。
三、房地产开发企业财务管理存在的问题
（一）资金管理体系不完善
房地产企业财务管理是一项系统性的工程，管理工作涉及到企业发展及投资项目建设的方方面面，部分地产企业虽然按照相关要求进行年度投资规划的制定，却并未对规划的目标进行有效分解，季度及月度计划管理也基本不存在；同时，因项目投入的不同以及制度规范约束性不足的影响，一些房地产开发企业内部资金的盈余并不均匀，配置也缺乏平衡性，财务管理无法对资金进行集中的管理与使用。
管理制度形式化
财务管理制度基本流于形式，无法发挥其应有的积极作用是多数企业财务管理工作中面临的首要问题。多数地产开发企业财务管理对于收支的审批流程缺乏规范性，审批人员并未在制度授权的范围之内开展审批工作，审批手续不完整的问题普遍存在；同时，房地产企业财务管理工作中，存在费用开支标准不清的问题，费用开支所执行的实际标准相对混乱。可以说，财务管理并未依照管理制度的标准要求进行严格地落实与开展，管理制度基本流于形式。
审计监督力度不足
尽管多数房地产开发企业内部设有相应的审计监督部门，也制订了必要的审计监督制度，但我认为通过企业内部审计，还有一个作用那就是通过对前一阶段的总结、回顾，对经营业绩作出客观的评价，找出存在的问题并在下一阶段中避免并解决这些问题。但基于各种因素的影响，审计工作对企业财务管理的监督作用无法得到切实发挥，企业审计监督部门对财务管理工作的监控力度严重不足。同时对企业未来的发展形成一定的制约，而加强对企业财务管理工作的优化与完善可谓势在必行。
融资渠道单一
目前，我国绝大多数房地产开发企业的融资渠道相对单一，基本依靠于银行的贷款来推进工程项目的开发。但近年来，国家对于房地产市场的各项调控政策陆续出台，而银行对于房地产企业融资的监管力度也不断趋紧，信贷资金在房地产开发行业的投入门槛可以说越来越高。而财务管理在融资渠道上的这种单一性对其资金链的运行构成了直接的影响与威胁。
税负居高不下
一直以来房地产开发都是高税负的行业，企业在经营发展过程中所承担的平均税负要远高于其他行业。但目前，企业财务管理中税收筹划工作的开展不佳，因对现行税法及相关会计政策缺乏深入且到位的理解，企业财务管理无法运用恰当的税收筹划手段来降低企业税负，企业税负居高不下，而这无形中加剧了企业财务及财务管理的负担。
四、完善房地产开发企业财务管理措施
建立健全资金管理体系
房地产企业要对现有的资金管理体系进行完善与健全，根据企业发展现状及市场环境进行全面预算的编制，在此基础上将企业资金规划目标进行有效分解，依据项目的开展进度制定出资金使用的整体规划表，依照有计划不超支、无计划不开支的基本原则对企业资金进行有效使用；同时，企业还必须设置专门的台账，定期对专项资金的使用状况进行实时的跟踪与管理，保证企业每一笔资金都可以得到规范的使用。
加强财务管理制度建设
房地产开发企业要对现行的财务管理制度进行加强，首先要对内部财务部门的基本职能进行有效强化，加强会计岗位的监督职能；对各项经济业务的收支及审批程序等进行统一规范，并明确审批人员的职责、权限和义务；对费用开支的管理口径进行标准化规定，根据不同的业务需求制定出资金费用的管理方式，并通过核算与监督手段的融入来保证财务管理制度的有效落实。
加强投资项目中期的资金管理
在现今的房地产开发项目中，由于不良的资金管理而导致在建项目资金不足，后续资金跟不上的情况时有发生。这就要求房地产企业在开发过程中加强运作中的资金管理，杜绝不良资金流动。资金管理是财务管理的中心。在资金使用过程中，企业要合理调拨、统筹安排、把资金分配搞好。房地产开发企业应建立以结算为中心形式的资金管理机构，起到统筹安排使用资金的作用。
建立完善内部控制制度
内控制度是为保护房地产开发企业资金、资产的安全与完整，维护房地产开发企业声誉和妥善进行危机管理，促进房地产开发企业各项经营活动有效实施而制定的各种业务操作程序、管理方法与控制措施的总称#包括为保证房地产开发企业经营战略目标的实现，根据经营环境的变化，对房地产开发企业战略制定、经营和管理过程中的风险进行识别、评价和管理的制度安排、组织体系和控制措施。针对上述环节，房地产开发企业需要具体制定印章使用管理、票据领用管理、预算管理、资金借贷管理、担保管理、资产管理、职务授权及人制度、信息系统安全管理、信息披露管理等多项专门管理制度进行规范、控制。
（五）加强外部监督、充分发挥外部监督的作用
在会计监督中单纯强调会计监督是不够的，必须强化对会计工作的外部监督，也就是加强政府监督和社会监督。我国审计、税务、财政、物价等部门应当依照有关法律、行政法规规定的职责，对房地产开发企业的会计资料实施会计监督检查。审计、税务、财政、物价是代表政府利益的经济监督部门。在执法中，应加大政府综合力度，审计监督主要应放在对房地产开发企业的预算执行、计划完成、财务收支情况及承担国家投资项目的监督上；财政监督应当以房地产开发企业会计信息质量为主，对房地产开发企业的事业收入应监控其(收支两条线)的落实执行情况；税务监督是对房地产开发企业纳税人依法纳税情况的监督。审计、财政、税务等部门应加强沟通，加大处罚力度，对违房地产开发企业法违纪的行为决不讲情面，树立政府整体形象的监督权威。
（六）强化房地产开发企业经营风险意识
加强风险管理是现代房地产开发企业管理体系中不可或缺的重要组成部分。目前,许多房地产开发企业存在着风险意识淡薄、风险机制缺损、风险管理弱化的现象，树立风险意识是识别风险、化解风险的前提，也是建立健全风险防范机制的思想基础。风险意识必须渗透到房地产开发企业各个层次和各个方面，在全体员工中普遍形成一种风险意识和危机意识。特别是各级领导干部，一定要树立风险观念，每个经济行为和经济过程都要想到风险。只有这样，才能未雨绸缪，防患于未然。
五、结束语
房地产开发具有高风险、高收益、投资期限长的特点。一个开发项目需要经过从策划、设计、招标、施工到营销等阶段。财务管理作为现代房地产企业内部管理体系中的核心环节，对企业的经营、管理与发展都发挥着不可忽视的重要作用。企业要想在市场经济中站稳脚跟、谋求发展，就必须加强财务管理理念，优化并完善顺应适应市场经济发展的现代企业财务管理体系。
参考文献：
[1]李红.房地产开发企业的全过程财务管理探讨[J].中国总会计师.2010.01
篇4
【关键词】房地产；财务成本管理；监督管理制度；集中管理
近些年来，我国房地产行业逐渐成为经济发展的重要组成部分，对于国民经济发展带来极大的影响。房地产公司属于资金密集型企业，在财务方面的问题显得尤为重要，社会经济发展当中，房地产企业中财务成本管理逐渐显露出各种弊端，针对这些问题进行进一步探索，寻求合理的应对措施，建立完善的财务管理系统，以便在竞争激烈的房地产企业中发展。
一、房地产财务成本管理的意义
在房地产企业当中，想取得效益就需要加强对与财务成本管理的控制，财务成本管理工作主要指的是企业财务管理部门通过一系列的措施和建议，让企业用有限的资金获取最大的效益，而企业的财务管理主要是为了让企业的投入资金达到最小化，与此同时提高企业效益，因此，在各种项目完成之前需要对于企业的财务管理进行合理的分析和管控，同时由于企业的财务成本管理需要企业项目进行管控，这样才能够达到企业效益的最大化。在房地产企业当中，财务成本管理的状况直接关系到企业的运营和发展，同时也极大程度影响到企业经营项目，因此想要得到一个良好的稳定的发展，就需要将企业的财务成本工作做到尽善尽美，成为整个企业保持健康发展的有力保障，因此房地产财务成本管理工作对于房地产企业而言具有至关重要的意义。
二、目前房地产财务成本管理存在问题
（一）融资在一定程度上存在困难
房地产企业对资金需求力度大，在管理过程当中会出现很多问题，特别是资金问题。在房地产企业融资过程当中，由于财务管理自身不够规范，经济实力有待增强，造成银行进行资金审核当中信贷标准不达标，因此不能获得贷款，同时很多民营企业在银行的信用很差，银行对民营企业信任度低，在信贷过程当中提供资料不够完善，甚至有些存在欠款不还的现象，在银行信贷系统里信用不良。
（二）管理制度方面存在一定欠缺
由于我国房地产企业在自身方面存在一定的问题以及局限性，自身能力不足造成财务管理不完善，面对资金的使用方面不能合理安排和利用，造成企业在成本和资金方面浪费严重，同时企业在资金管理上采取的方式较为原始，对资金的实际用途没有细致调查，从而造成企业在财务管理方面存在隐患。
（三）内部控制存在一定问题
企业进行内部核算过程中，特别是中小型企业，由于核算方面存在较多问题，管理混乱，内部管控协调能力较差，在实际当中经常出现报销私人费用和私自采购的费用，导致资金周转存在困难。同时中小型企业领导集权问题突出，给财务管理工作带来不便，财务管理人员核算财务时不能反映出真实情况，信息不明确，导致企业发展偏离正常轨道，投资方向不明确。
（四）房地产企业在项目进行当中未能给予财务充分重视
房地产项目开发的过程当中，从项目前期的投资开发到后期的运营管理，都需要财务成本管理内容贯穿其中，项目当中每一份工作都需要现金支持，涉及到企业资金的运营和管理，因此，企业财务管理工作占据着举足轻重的地位。如今房地产企业对于这一点认识高度不够，反而将主要的注意力放在项目设计方面，轻视企业的成本管控工作，想要让整个企业项目利润达到最大化，需要对企业的财务成本进行合理的调控。
三、房地产财务成本管理的措施建议
（一）实行项目资金集中管理模式，提高资金利用率
房地产企业的财务成本对于资金管理是尤为重视的，在房地产进行项目开发的过程当中，应当加强对与资金的管控，项目使用资金过程当中制定出完善的计划，同时应当加强资金的使用效率，不能过度浪费资金或者闲置资金过多的状况，因此企业在进行资金管控的过程当中需要保证资金利用的平衡，通过财务管控降低资金的使用成本，达到效益最大化。
（二）增强企业财务成本管理意识，树立全面发展的科学管理体制
在房地产企业经营和管理的过程当中，需要把先进的科学的管理方法融入到企业财务管理当中去，形成一个全面系统的科学发展管理机制，将房地产财务成本管理工作效用发挥到最大化，需要从企业的整理利益出发，在细节工作管理过程当中，面对不同项目，应当通过灵活多变的方式完成项目最大化的效益，同时以提高企业经济效益为目标，增强企业的核心竞争力，在对企业成本进行计算的时候需要把企业的开销进行核算，其中包括物质以及非物质的花费，这样才能够更加完善财务成本管理机制。
（三）强化项目管理与控制，实施监督管理制度
增强房地产企业公司的核心竞争力，需要提高企业的效益，效益依赖于经济，因此必须严格把控好企业项目成本，在房地产企业发展的过程当中，需要对于各个环节的花费进行严格控制，在工程项目结算的时候还要实行严格的检查，这些都属于项目管控当中的重要环节，想要抓好对于企业成本的控制，就需要加强管控力度，保证企业财务数据的完整与可靠。
（四）促进员工工作积极性，激励员工配合工作完成
由于企业管理机制需要人为的进行实施，因此完善财务成本管理工作不仅需要完备的管理制度，同时还需要企业员工的积极参与。目前很多企业尚处于初级发展时期，在发展的过程当中需要建立起完善的员工管理制度，这样能够有效激发员工工作的积极性和主动性，同时也能够增强员工对于新的财务管理制度的认可度。
四、小结
综上所述，房地产公司需要针对财务管理制度方面的问题进行改革，并且从公司的实际角度出发，分析问题深层次的原因，找到房地产企业在管理方面存在的漏洞，及时进行查漏补缺，合理的规避风险，创建出健全完善的财务资金管理体系，进而提升企业经济效益，完善市场。
参考文献
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论文摘要：房地产行业深受国家宏观调控的影响，只有加强财务管理与监督，才能达到降低成本、增加利润增长点的目的，提高企业的经济效益。
一、引言
房地产开发从立项、审批、建设、预售、验收到交付使用，开发周期通常为二至五年，项目本身具有建设周期长、资金投入大、投资回收期长、风险性高等特点。同时，房地产行业又深受国家法规与政策的严格调控，为了确保项目开发建设的顺利进行和按期完成，只有加强财务管理与监督，才能降低成本、增加利润增长点，提高企业的经济效益。
二、国有房地产企业财务管理中存在的主要问题
第一，财务管理制度流于形式。一是财务收支审批流程不规范，存在审批人员没有在授权的权限范围内审批，经济业务办理审批手续不齐全等现象。二是费用开支标准混乱，没有按照财务管理制度执行，常常按领导的意图办理。
第二，有效的资金管理体系尚未形成。一是虽然制定了年度建设投资计划，却没有把计划目标进行分解，编制出季度、月度计划加以控制管理。二是公司内部资金余缺不匀、配置不平衡，存在某些子公司资金闲置，而另一些子公司却资金紧缺的情况，无法对资金进行集中管理，资金使用效率低下。
第三，融资渠道比较单一，主要依靠银行贷款。随着国家陆续出台房地产市场调控措施、连续上调存款准备金率等政策，银行融资监管趋紧，信贷资金投入房地产行业的门槛越来越高。
第四，房地产行业的平均税负高于其他行业，然而很多房地产企业由于对税法和会计政策的理解不够深入，不能合理合法地运用税收筹划的手段来推迟税款缴纳的时间，达到税收负担最小化，无形中增加了企业的财务负担。
第五，审计监督不到位。虽然设置了内部监督部门，制定了监督制度，但因种种原因难以及时有效地发挥作用，监控不力。
三、国有房地产企业加强财务管理的措施
第一，健全财务管理制度。一是强化财务部门的职责，加强会计监督职能。会计人员除了进行会计核算外，还要参与项目预决算、经济合同的会审，监督经济合同的履行情况等。二是规范主要经济业务的财务收支审批程序，明确审批人员、审批权限、审批依据和审批人员的责任。三是制定费用开支标准，以控制项目投资和费用支出。此外，根据业务需要还可以制定专项费用管理办法，完善核算办法和监督手段。
第二，完善资金管理体制。一是编制包括经营、建设、投资、筹资等在内的全面资金预算。在此基础上，每月末还要根据项目建设进度以及完成的工程量编制次月的项目建设资金使用计划表。计划表应优先安排关键节点、重要项目、重要设备的资金支付，确保重要项目的按时完成和重要设备的安装到位。二是根据“有计划不超支，无计划不开支”的原则，按计划用款，并严格按照规定的用途使用资金。严格限制超计划的资金支出，对超计划的资金支出要有特别的授权与审批程序。三是财务部门专门设置台账，定期对项目资金、专项资金的使用情况进行跟踪管理，若发现违规现象及时向项目部和有关业务部门反馈，待违规情况整改完毕后再继续支付下一笔资金。
第三，优化融资方式。一是依托集团的资金管理中心，对资金进行统一集中管理，利用各子公司的闲置资金进行内部调剂使用，不仅可以使房地产企业相当于获得无息贷款，也提高了资金的整体使用效益。二是借助集团综合优势，银行给予集团综合授信额度并提供优惠利率，由集团向银行取得统借统还贷款后再向房地产企业分拨借款，付息期间按银行贷款利率向房地产企业收取借款利息后统一归还银行。此外，房地产信托也是国家宏观调控政策下房地产企业的又一重要融资渠道。
第四，合理运用税收筹划手段。一是在土地增值税核算中房地产开发费用有两种扣除办法，利息支出如果能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，准予按税收有关规定据实扣除，其他开发费用按土地成本和开发成本两项之和的5%以内计算扣除；如果不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明，房地产开发费用按土地成本和开发成本两项之和的10%以内计算扣除。因此，比较两种办法的扣除金额孰大，选择对企业有利的扣除方式。二是房地产企业所得税的征收方法为开发产品未完工前按预计计税毛利率计算预征企业所得税，待完工结算后按实际毛利率计算企业所得税。由于计税毛利率比实际平均毛利率小的多，因此，应根据开发产品完工的确认条件，选择最佳的完工时间点。同时完工到竣工结算之间还有一段时间，会计上由于未取得全额发票，此时发票不足金额可以预提（最高不超过合同总金额的10%），据此计算企业所得税。因此合理推迟竣工结算时间，将延迟缴纳的税款转化为企业无息贷款，获取资金使用的时间价值，减轻资金紧张压力。
第五，加大审计评价力度。一是审计部门除了项目完工后的全面审计外，还要在项目建设中实施不定期的专项审计，对在审计中发现的问题督促项目部和相关业务部门及时进行整改，并对整改落实情况进行评价。二是建立完工项目后评价制度，组织各业务部门对项目完成后取得的经济效益进行综合分析与评价，总结经验教训，为今后新项目开发的投资决策提供可行性建议。
四、结束语
综上所述，国有房地产开发企业只有通过健全财务管理制度、完善资金管理体制、优化融资方式、合理运用税收筹划等措施，以加强财务管理与监督，降低成本，提高企业的经济效益。
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关键词：财务管理；内部控制；融资风险
财务管理是依据国家相关法规制度，遵循一定的管理原则，组织企业财务活动和处理财务关系的一项经济管理工作。房地产是我国第三产业发展的重头戏，随着人们生活水平的提高，房地产交易日益活跃，对国民经济的贡献量不可小觑。但作为资金密集型行业，对资金使用要求较高，所以财务管理显得十分必要。正是基于此，本文对房地产企业财务管理问题进行了研究分析。
一、房地产财务管理的运行现状分析
(一)融资管理方面
房地产项目开发是一个巨额资金投入的过程，动辄上亿的地价和房屋建设费用，对房地产企业实力是一个巨大考验。由于一次性投入的资金太多，房地产企业筹集资金的任务就十分艰巨。房地产项目开发周期较长，资金回转率低，房地产开发企业不得不使出混身解数来筹集资金。目前，国内的主要融资渠道有两种，一种是内部融资，另一种是外部融资。内部融资主要来源是预售账款和自有资金。自有资金是企业自有的可使用资金，一般不低于投资项目的30%；预售账款主要是开发商通过预售商品房获得的资金，一般占总投资的28%左右，也是一笔重要的资金。外部融资主要有银行信贷、房地产债券、上市融资等方式，但从目前来看，大部分房地产企业主要依靠银行信贷。房地产企业的融资渠道比较单一，并且银行为房地产信贷设置了较高的门槛，所以融资难度比较大。
(二)资金投资运用和开发成本管理方面
房地产投资有极大的盲目性，主要体现在房地产企业在投资时过多依赖人的主观判断，未对市场进行调查和充分论证，这样得到的结果就像在赌运气。一个房地产企业保持这样的状态显然是不行的，因为目前中国的房地产市场还算景气，粗放式投资模式的弊端并不显著，假设中国房地产市场开始走向低迷，那么很可能就有一批投资失误的房地产企业面临倒闭危机。一些房地产企业带有较重的投机心理，利用房地产市场机制获取暴利，忽略市场项目的可行性分析，结果造成投资项目技术可靠性较低，盲目扩张、控制不力，最终导致项目烂尾，资金无法回收，损失惨重。一个项目包括方案设计、土地使用权、工程招标管理和施工、销售等诸多环节，每一个环节都会涉及到资金，然而房地产企业在这些环节上的成本管理存在诸多问题。成本管理的目的是经济效益最大化，要求房地产企业必须对项目全过程的各个环节进行有效控制和规划。然而，我国房地产企业在方案设计时，并没有全盘考虑；为了获得土地使用权可谓大费周折，无形成本不断增加，造成了竞买价格与预算成本严重不符；工程招标过程中，忽略了工程后期合同、纠纷等因素的影响；对施工成本控制不力，施工成本与预算目标产生较大分歧。
(三)房地产财务人员专业素质和制度建设有待加强
企业领导者是企业的核心，尤其在家族企业当中，领导者几乎主宰了企业的一切。近些年，中国经济呈现井喷式发展，房地产企业从中受益逐渐强大起来。然而一些房地产企业管理者的“包工头”身份始终没有变，他们严重缺乏管理理念，眼中只有利润没有管理，只重视短期利益而忽略长远战略。在人才选用上，因为对外来人员信任度不够，所以更愿意让亲戚来担任，亲戚关系固然有更好的信任，但人才质量大大降低，势必会对企业发展造成不利影响。在一些企业领导者看来，财务管理只不过是一部计算工具，并与记账、发工资等基础工作混为一谈，缺乏科学系统的规划，在财务管理过程中，常常凭借自己的经验和直觉作判断，为企业财务管理埋下了致命隐患。在财务制度方面，虽然一些房地产企业建立了财务管理制度，但制度不明确、责权利不统一，会计失真比较严重，会计信息质量得不到保障。这些现象归咎于财务管理体系不健全，大部分房地产企业仍然将财务管理置于一个较低的层次。财务管理制度不健全，财务管理工作不完善，就无法为企业提供有价值的财务数据和信息，更满足不了企业高层决策需要，使决策风险进一步加大。
二、房地产企业财务管理的几点建议
(一)拓宽融资渠道
房地产企业应做好融资准备，尽可能减少对银行贷款的依赖，通过其他渠道获取成本更低的资金。比如我国的中小房地产开发企业，可以选择联合开发模式，通过与其他企业结成战略合作伙伴，得到另一方资金的鼎力支持，这样就可以形成利益共享，风险共摊局面。融资过程中一定要注意财务风险，尽量保持企业的稳定运转。房地产企业在投资前，一定要对市场信息进行科学评估，不搞投机主义，更不能盲目乐观，项目评审要做到科学化、专业化，充分考虑效益与风险之间的关系，争取在风险可控范围内获得更多收益。除此之外，房地产企业还要加强财务风险防范工作，通过风险转移、风险共担等方式，使财务风险降至可承受范围内。总之，应做好资金管理、风险管理和监督管理，优化资金结构，控制投资风险，盘活沉淀资金，提高资金利用效率。
(二)强化成本控制
首先，房地产企业要正确反映房地产开发的实际支出，以此来确定销售价格，保证利益最大化；其次，要对工程结算进行严格把关，既要保证工程质量，又要防止施工中的浪费；作为房地产企业日常主要的资金支出，工程支出通常有一定的调节性，要评估房地产企业的工程部门、财务部门对各个在建项目工程资金需求的先后顺序，控制工程成本支出。在销售淡季，由于企业的进项变少，更应该对支出项进行严格控制。比如管理费用，虽然这一部分比例较小，但仍需要财务部门对其进行监督审核，确保支出科学合理，减少不必要的浪费。
(三)完善财务管理制度
房地产企业领导者要多学习财务管理方面的知识，提高对财务管理重要性的认识。财务部门要加大财务管理培训工作，提高财务工作人员的专业素质。房地产企业要尽快建立健全财务管理制度，为财务管理人员工作提供必要的依据和准则。同时要明确财务部门的地位，突出财务管理在企业管理中的核心位置。一要设置专业的财务管理机构，负责企业财务相关的各项工作。二要规范资金支出，提高财务管理效用；三要建立考核机制和内部审计制度，提高财务工作人员的积极性和主动性，保证资金使用安全与完整。
(四)财务管理人才培养
要明确财务管理部门及人员的职责，保证财务人员能够积极主动且有序的完成职责之内的事情，使财务工作得以有序开展。财务管理是一项复杂而严谨的工作，非专业人员是无法担任的，所以企业管理者要避免举贤唯亲，大胆使用外来优秀的财务管理人才。此外，还要加大对财务管理人员技能的培训，可定期开展培训或集体交流活动，也可通过知识和技能讲座，聘请行业专家来丰富财务人员的知识和见识。房地产企业还要给予员工在外进修的机会，激发其工作热情，更好的为企业财务管理做出贡献。
(五)精细化、信息化管理模式的应用
目前，我国房地产企业在财务管理细节上、扁平化上处理不够，需要进一步细化财务管理工作，提高财务管理实效性。房地产企业可以借鉴企业管理的一些做法，采用精细化财务管理模式，做到凡涉及资金的问题均事无巨细，全面掌握资金动态，使资金发挥最大效益。此外，随着电子信息技术的日益普及，各行各业财务管理工作已经与电子信息技术发生了深度融合，房地产企业应后来者居上，大力发展财务管理信息技术，以信息带动财务管理发展。目前，我国信息化财务管理尚存诸多不足，如缺乏信息化管理平台，在这种背景下，就需要房地产企业参与进来，争取在行业领域有所建树。总之，房地产行业作为第三产业的重要部分，对社会经济产生了深远的影响，对我国向小康社会迈进具有重要的历史意义。目前我国房地产企业财务管理尚存诸多问题，需要不断修补和完善，只有这样才能保证企业在获得经济效益的同时，长久发展下去。
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1.1企业内部管理层次差别较大
随着我国房地产市场行业的快速发展，各类资本大量融入房地产市场，各类房地产企业数量激增，以至于房地产市场鱼龙混杂。随着我国近几年来对房地产市场调控力度的加大，逐渐引导房地产行业走向规范化，淘汰和重组了部分落后企业，取得了一定成绩。但总体来讲，在行业发展中所遗留的问题还普遍存在于房地产市场中。具有一定实力的房地产企业立足自身综合实力基础之上，开始寻找新的发展方向，谋求长远发展。但部分房地产企业依据停留在原有管理层次，管理方法和管理策略都停滞不前，无法适应时展需要。
1.2财务管理机制薄弱
目前，我国房地产企业财务管理机制薄弱问题还比较突出，具体体现在以下几方面：（1）财务管理制度不健全，没有结合企业实际，建立完善的财务管理制度，现有的管理制度未有效落实；（2）财务管理工作效率较低。房地产企业内部财务管理工作仅仅停留在编制财务报表和记账等事物工作上，而财务预测、财务决策及财务控制和财务分析等财务管理职能未合理运用，导致管理水平较低。（3）资金的使用和筹措缺乏计划，缺乏现金流量管理的经验，以至于经济效益较好时，能够选择的投资机会较多时，增加了企业风险控制的难度。
1.3预算管理不到位
部分房地产企业的员工在对预算编制时，存在较多错误认识，在编制预算、数据统计分析和编制财务报表时，仅仅当成简单的财务行为进行处理。认为预算管理和其他部分关系不大，以至于房地产项目管理、预算管理、决算管理效果不佳。部分房地产企业内部缺乏完善的预算管理组织体系，导致企业整体规划无法统一，以至于在落实预算考核及编制预算目标时，无法发挥应有的作用。在房地产项目建设的开发阶段，对预算管理的重视度不够，同时认为企业发展战略和年度经营计划直接的关联性不大，而在预算执行阶段，无法确保机制的完备性，无法保障预算数据来源、数据量的及时性。在实施预算评价时，由于考核职责不明或考核力度不大，同时缺乏有效监督管理，导致预算评价效果不佳。
1.4缺乏有效的内部管理、监督机制
目前，内部审计时房地产企业内部控制及内部监督的主要手段。通过运用内部审计对内部控制实现再控制，从而提高内部管理水平。但是由于部分房地产企业并未建立完善的内部管理和监督机制，导致缺乏完善的内部审计机构，即便设置了内部审计机构，但在实际运用中其审计职能缺失，无法对企业经营管理具有约束力。同时，由于我国缺乏COSO类似的组织来指导房地产企业建立完善的内部控制体系，基本上都依靠政府部门规定来减少内部管理制度，以至于缺乏完善的监督机制，影响企业管理水平的提升。
2企业内部房地产管理策略
2.1完善内部管理体制
房地产企业内部管理机制的完善，和内部控制效率的提升，都无法离开整理的指导原则。当前，房地产企业内部管理需要遵循的原则主要有：（1）合法合理原则。我国的法律法规时企业管理行为的准绳，房地产企业内部管理规则制度和管理行为都要以法律为指导，都要在法律允许范围内。（2）坚持全面性的原则。在坚持合法合理性原则的前提之下，要将房地产企业内部的会计控制涵盖企业业务的各个方面，并且还要重点落实决策、实施、监督等环节，实现对企业经营及管理的整体控制，例如：对材料及设备的购入控制、对施工成本的有效控制等。（3）坚持谨慎性的原则。房地产企业的内部会计控制的关键是有效防范风险，而房地产企业的一个重要特点就是投资风险大，这就要求内部会计控制要谨慎地考虑、评估、分析企业在经营各环节会存在的各种风险，争取将风险值降到最低，以实现企业利益的最大化。（4）坚持灵活性的原则。企业的内部会计控制在坚持谨慎性原则的同时，还要根据具体的环境、实际需求、企业的经营战略等情况及时改变、调整或完善相关措施等。
2.2做好成本管理，提高企业经济效益
成本管理是企业财务管理活动中的重点，同时成本也是商品进行定价的重要基础，对于房地产来讲也是如此。做好企业成本管理具有重要的作用和意义，不仅对房地产商品价格产生重要影响，而且与企业经济效益有密切关系。房地产如何做好成本管理，可以从几下几方面入手：第一，科学制定成本的项目及范围，并对其实施有效控制；第二，要在企业财务部门设置出二级成本核算的单位，而且要实施成本责任制。此外，房地产企业在财务管理活动中，坚持统一管理、分级核算的原则也是很重要的，重视与各部门间的沟通和协调，及时落实财务部门所下发的财务目标，确保成本核算工作的准确性，建立起完善的激励机制。在经过了大量的实践表明，实施二级成本核算管理能够为企业提供更真实、有效的财务信息，为企业管理者进行决策提供重要参考依据。
2.3明确权责，规范管理
在房地产企业内部管理层面，首先应该形成自上而下、权责清晰的管理体系，明确管控模式和职能定位，通过有效的组织结构设计、清晰的责权体系、流畅的业务运作流程、科学的业绩评价体系，保证企业整体的组织运行效率与效果，增强企业在战略和运营层面的竞争力。在发展过程中，不断完善管理体系，适时进行调整以适应企业发展。
2.4奖惩有效，人治管理
激励机制是房地产企业内部管理的重点。建立完善、有效的激励机制，能够极大的提高员工工作积极性和主动性，能为企业带来更多效益。房地产企业要结合自身实际特点，制定科学考评办法，综合考虑制度管理和人治管理各方面的优缺点，以服务企业为目标，制定有效激励策略及绩效考核机制，以提高员工工作效率，确保管理水平的提升。
3结语
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摘要：近年来，人们对房地产质量的性价比要求也变得高了，这就造成了房地产管理行业压力逐步增大。众所周知，房地产行业资金投入时间周期长，风险高等不确定因素较为复杂，投资商资金实力、投资规模以及资金运作管理方面都存在相当大的局限性，甚至相当一部分企业在财务管理方面出现了亟待解决的问题。对于这些问题，我们必须要从其根本上深挖了解，进行科学合理的分析。
关键词：重庆泽京集团；房地产；财务管理
本文围绕重庆泽京集团财务资料，分析并探讨其在财务管理中存在的问题，从而找出合理的应对措施，提升财务管理的整体水平，使泽京集团在未来的时间里能够稳步发展。
随着现代工业化和城市化的快速发展，我国房地产行业对经济和社会的发展起到了重要的作用；但在另一方面，房地产业表面的持续增长、我国的经济结构不断“畸形”，这也成为了也成为中国社会重要的经济不稳定因素。
一、房地产企业财务管理的内容
企业的财务管理主要由资金运动过程决定，其运动过程包括资金的取得、使用、消耗、收入和分配。如果以价值的形式来反映，就是生产资料的取得和占用、人力物力的消耗、生产成果的实现和分配；因此，房地产企业财务管理主要包括以下内容：
1.成本管理
伴随着市场经济的不断发展，卖方市场不再具有以前的统治地位，传统的以节约为基本的成本管理已经有悖于企业在市场的竞争。因此，企业要树立正确的成本效益观念，尽量减少成本支出。
2.预算管理
预算管理是以销售预算为起点，科学预测为依据，对当下的市场环境的各方面需求进行了充分细致的研究的一种科学的管理方法，预算可以对企业在经营期间及企业今后的发展起到至关重要的作用。
3.核算管理
会计的核算管理是以货币为主要计量单位，对企业的资金运动进行的全面、系统的监督和反映。其方法主要是设置会计账簿和科目，审核、填制会计凭证、成本核算、复式记账、财产清查、登记账簿、编制会计报表等。
二、重庆泽京集团财务管理现状及存在的主要问题
1.公司介绍
重庆泽京集团是一家集房地产开发、物业管理、商业运营、金融、能源、教育等业务为一体的综合型企业集团公司，总资产规模34亿元，现有员工800余人。自2003年进入房地产行业以来，本着“诚信、敬业、协作、创新”的经营理念，泽京立足重庆，面向全国，十年砥砺，泽京地产成功跻身中国地产百强、重庆地产五十强。
2013年，泽京第一个跨出重庆市的区域公司――安徽公司成立，泽京战略版图正飞速扩张。目前，集团公司所属企业有重庆泽京房地产开发有限公司（一级开发资质）、重庆普曼企业管理顾问有限公司等多家子公司。
截至目前为止，集团总销售金额突破25亿元。所开发的“泽京・香格里拉花园”、“泽京・香格里拉西苑”、“泽京・海棠香国”、 “泽京微V”、“梁平美丽・泽京”、“宜秀蓝湾”等高品质项目得到重庆市民的一致认可与热捧。
2.重庆泽京集团财务管理现状
由于泽京集团是一家民营企业，因其企业制度建设尚还不够健全，导致泽京集团在最初的运作阶段，在财务管理方面很多工作无据可依。公司目前虽设立了专门的财务部门和内部核算人员，但在资金审批、费用报销等问题上未与公司下设部门做好衔接工作，公司财务部门也没有成文的管理制度。该公司财务部门员工整体水平不高，大多数员工都只持有会计从业资格证且未经过系统的企业上岗培训，对业务部分也不太熟悉，综合素质相对偏低；财务部员工整体年轻化，工作经验稍显不足。因为公司人员流动较大，部分员工参加工作后不久又选择跳槽到其他公司，导致财务部工作交接部分出现差错或纰漏，工作交接不完全直接影响了后续接手员工的工作开展。一些财务人员因为得不到较为系统和及时的培训，无法掌握更新的技术，业务水平也没能提高，这从而影响了公司的正常运行。
为规范会计核算，提高企业效益，公司自2014年1月起启用了用友NC系统。但由于公司项目比较分散、准备时间不够充足等原因，未对财务人员进行系统的培训，导致各项目财务人员对新系统所设模块不够了解，业务不熟悉、工作效率降低，频频出错，难以向公司领导层提供统一可比的财务信息。
泽京集团内部财务管理环境也需要进一步优化。众所周知，一个企业的管理模式及管理者自身的能力和素质是影响企业内部环境的重要因素。一方面，泽京集团的经营者同时也是其投资者运用的是企业经营权和所有权相统一的管理模式，这或多或少给其本身的财务管理带来了消极影响。另一方面，泽京集团管理者的管理思想停滞不前，管理能力还有待提高。再者，其管理者缺乏现代的财务管理理念，使得财务在企业管理当中失去了应该有的存在感和作用。
3.泽京集团财务管理存在的主要问题
（1）财务管理体系不健全，有效指导方法欠缺。虽然泽京集团已初步建立了财务管理制度，但由于项目分散、财务管理人员整体素质不高等原因，制度难以得到执行，形同虚设。具体而言，财务管理体系不健全可能导致以下几个方面的问题：第一，企业管理岗位设置不合理，权责不分明，员工的积极性不能得到有效的激励，企业在市场中的竞争力下降；第二，财务管理制度及措施相对落后，如果还是沿用传统的成本管理模式就不能及时发现成本管理中核算问题的存在，在事前预测和事中控制方面的工作还不够到位。
（2）企业管理人员意识淡薄，管理力度不够深入。目前，企业管理层并没有认识到财务管理的重要性，只注重房产的开发和销售，只片面认识房地产财务管理，管理意识较为淡薄。此外，企业内部财务人员的整体素质不高，这些财务人员能力不是最好的，在民营企业的这样的氛围内，不想提升自身素质与能力，使得公司的财务人员只是完成简单的算账和记账工作，没有更深层次的考虑生产成本、财务分析等，以致会计资料缺乏真实性和完整性。另外，企业忽视对财务人员的定期培训，部分员工的管理观念滞后，缺乏财务管理的积极性和主动性。财务人员不能为企业的发展做出自己的贡献，不利于提升企业整体竞争力，严重影响了财务管理在企业发展中的作用，妨碍了企业的发展与进步。
（3）融资困难。泽京集团作为一家民营房地产企业，主要依靠银行贷款，融资渠道比较单一。众所周知，房地产的开发项目是一个融资数额巨大，并且时间跨度较长的过程。由于资金周转时间长，周转率低，房地产企业必须采取各种手段进行融资，其开发的长期性和滚动开发使得融资难度也进一步增大。一般来说，房地产企业经过征地、土地开发、房产建设、竣工等阶段的时间跨度通常为两年甚至更长。销售过程中，又通常采用分期付款的方式，其持有性物业经营和管理过程往往需要额外的投资。并且，其投入的资金想要在短时间内回收是相当困难的，更是增加了企业资金周转压力。
（4）在工程的预结算上存在管理问题。目前，泽京集团在工程的预结算上主要存在下列问题：第一，原先使用的工程预算方法已经不能真实、准确的反映需要预决算的项目，其较低的计算效率已经大大降低了工程的进度。第二，工程项目缺乏统筹规划的全面性管理，与工程施工的相关的负责单位缺少必要的沟通。第三，预结算的不真实、不准确性使得投资者的投入金额加大，从而在此增大了企业的运作风险。
（5）核算管理制度不健全。会计核算管理的完善是保证企业资金正常运转的重要前提。对于目前的泽京集团来说，公司的会计核算部门无法有效的完成核算工作，其核算管理制度还有待完善。
三、对于泽京集团财务管理中存在的原因分析
（1）缺乏完善的财务管理方案和措施。因为泽京集团目前还没有建立健全的财务管理制度，企业财务管理理念还仅仅停留在会计核算、成本控制的基本概念上，没有将企业内部财务管理制度与现代企业制度相结合，使得企业财务人员进行财务工作时没有具体的制度可循，处理财会问题时不讲程序、流程，仅凭个人习惯经验，难以保证财务管理工作的规范性、严肃性；部分财务人员没有进行岗位细化，不符合内部会计控制制度的需要，一人多责，各层次财务管理职权范围不明，造成部分环节监管缺失，在一定程度上制约了企业发展；由于缺乏系统的财务管理方案和措施以及必要的约束，造成企业出现各种管理漏洞，加大了经营风险。
（2）企业高层对财务管理不够重视。公司领导层目前将大部分精力投入到房产的开发与销售中，认为搞好市场营销才是企业生存与发展最为重要的因素，不太重视财务管理的建设，管理意识极为淡薄，单单将会计工作作为一种信息披露的需要而不是管理工具，并没有形成让资本为企业经营服务的观念。同时，企业财务人员整体业务素质不高也对企业财务管理工作造成了一定影响。一些财务人员在工作中只是被动地处理日常事务，很难主动去钻研更深层次的管理问题，难以正确处理财务软件与会计核算之间的关系；为了压缩人力成本，降低内部风险，一些财务工作还由企业老板亲友掌握，这些人并未接受过专业培训，管理能力与经验不充足，无疑是造成了更大的外部风险；此外，企业不重视对财务人员的继续教育与考核，部分财务人员安于现状，缺乏提升自我的积极性和主动性，财务工作执行力得不到有效提升。
（3）融资渠道单一，资金周转困难。在融资交易中，建立起相互信任的关系，是融资成功的前提和基础，任何一方失信就会给融资造成阻碍。由于目前泽京集团资信不够高，信息透明度相对较差，主要靠银行贷款，融资渠道单一。企业管理者没有将资金用在“刀刃上”，不对当前形势进行有效的财务风险评估，盲目透支现有流动资金，影响了企业的整体效益，加重成本负担，增大了企业资金周转的压力。
（4）成本控制力度不够，核算管理制度不健全。无论在什么情况下，降低成本费用都能使利润增加，成本控制是企业日常管理的一项重要内容。然而，随着经济结构的不断调整，市场经济体制下的买卖两方市场已经发生转变，因此，通过降低成本做到企业的成本控制继而达到获取经济效益的方法已经行不通了，这才是泽京集团首先需要考虑的问题。另外，公司管理人员对房地产成本管理的认识还存在误区，会计核算管理制度还不完善。在房地产开发过程中，生产成本及售价不匹配，这就导致企业财务人员不能及时对交易资金进行系统的核算工作，对企业的正常经济业务造成影响，甚至可能使企业面临财务风险。
四、改善重庆泽京集团财务管理的建议
1.建立健全的财务管理机制、完善内外部监督控制体系
为了解决成本管理杂、经营活动新、财务关系紧张等问题，泽京集团应建立和完善财务管理机制、完善内外部监督控制体系。财务管理体系一般包含以下几个方面：
第一，完善公司财务管理体系、完善管理会计系统，以准确、真实的财务数据为管理者提供决策分析的数据基础。
第二，以预算管理作为企业对开发项目资金控制的重要手段，实施有效全面的信息反馈，健全公司的预算决算体系。
第三，提高公司内部管理的科学性、规范性，逐步建立透明的授权制度，严格按照规章制度执行，责任落实到具体部门、具体人员。
一个健全的机制，可以帮助公司朝更好的方向发展，管理人员可以起到很好的参考。财务管理机制是十分重要的，因为对财务人员的基本工作、注意事项及发展性要求有明确规定，在约束财务人员的同时，也能给其一个正确的引导。
2.强化财务管理意识、提高企业高层及财务人员的业务素质
众所周知，企业高层对公司的发展有着举足轻重的作用。目前，泽京集团的管理者尚未认识到财务管理对维持企业的正常运营所发挥的重要作用，他们认为企业在经营过程中，实行财务管理并不能取得真正的经济效益，财务管理的作用和企业经营过程中的基础管理一样，可有可无，忽视了对财务管理的关注。然而，加强高层对财务的重视度能很好的使高层在原来的基础上倾斜上到财务方面，这是相当有必要的。与此同时，加强高层的财务管理意识，在一定程度上，能减少公司的基本财务问题，因为领导层将有可能亲自增加对财务的审核。
在强化高层财务管理意识的同时还应当加强财务队伍建设，提高财务人员素质。首先，公司在财务人员的招聘选拔时，就应当选择财务管理经验较为丰富的财务人员；同时，针对本公司来说，具备房地产行业工作经验的最好。对现有的财务工作人员，要加强培训管理，通过专业的财务管理相关知识培训，或者外聘房地产财务管理方面的专家来公司指导，传授经验，提高在岗人员的业务能力素质，从而在根本上提高了公司财务管理的科学性。目前，泽京集团已启用用友NC系统对财务管理工作进行了进一步调整和规划，这就要求公司聘请专家对公司财务人员进行全面、系统的培训，通过提高财务会计电算化水平，实现企业精细化管理，使公司利润得以提高，运作成本能有效降低，市场竞争力不断增强，从而保持企业的竞争优势。
3.拓宽融资渠道、改善融资能力
资金对企业的日常事务和长远发展都十分重要，资金是企业的生命线。目前，以银行信贷为主的融资手段受到一定约束的情况下，公司应进一步加强与金融机构的合作，积极拓宽融资渠道。一般采用的融资方式有：发展民间融资、建立联合抵押融资、产权交易、房地产委托贷款、进行合作开发、成立互助联合担保机构等，这些融资方法对于泽京集团这样的民营企业而言都具有可变通性，企业需要结合自己本身的财务实际情况选择适合自己的融资模式，同时提高自己的工程质量以及信誉度，企业的融资能力一定能够得到很大的改善。
4.加强成本费用的管理和控制
加强成本费用的管理和控制，一定要把握好现金管理模块，正确估算资金的收入和支出。首先，要做好企业应收账款的严格管理。财务人员要把财务制度落实到位，以此防止客户恶意拖欠账款。其次，财务人员必须掌握“三算”，即房地产企业的项目的成本概算、预算及竣工决算。这“三算”是财务管理中的重要环节；因此，公司的财务管理人员必须掌握。参与由预算员和施工技术人员的三算审计监督，便于加强成本控制，也为企业资金管理的投资决策提供可靠的分析数据。
五、 结论
总之，泽京集团的财务管理目前还不是非常的健全和完善，还需要在实际工作中进行进一步补充。只有不断提高财务人员的业务能力素质、提高管理者管理水平、建立健全完善的财务管理制度等有效的财务管理手段来增加企业利润，提升企业在市场中的综合竞争力。（作者单位：长江师范学院）
参考文献：
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[6]马书丽.探讨房地产的财务管理现状以及措施 [J].现代商业，2013，（7）：216-217.
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关键词：房地产企业；财务管理；措施
中图分类号：F27 文献标识码：A
收录日期：2012年1月5日
一、房地产企业财务管理的内涵及特点
（一）内涵。房地产企业的财务管理，是指房地产企业在企业运营过程中对房产项目所需要的各种资金进行一定的筹集，筹集之后对筹资款进行项目分配，使每一笔资金都做到合理使用，对其使用中产生的成本耗费和收入进行核算、记录和再分配，履行好核算、控制、分析、考核等财务职能。房地产企业财务管理有别于一般企业的财务管理。
（二）特点。房地产行业作为极具特殊性的资金密集型行业，与其他行业相比，房地产行业往往需要投入巨额的资金，并且借贷资金往往占有较大的比重，对于企业资金的管理尤为重要。房地产企业的经营特点使得财务管理表现出以下几个主要的特点：一是房地产企业上下产业链长、投资周期长、所需的资金量大、中间环节多等特点，决定了企业财务管理的复杂性和高难度；二是房地产企业经营的不确定性和风险性高，对企业财务人员也提出了更高的要求，迫切需要财务管理人员提供科学、准确、及时的财务信息以满足企业经营决策的需要，最大限度地降低企业的财务风险；三是房地产企业财务管理需要处理与投资者、债权人、工商税务部门、居民等之间的财务关系，任何一方的财务关系处理不当，都会给企业的经营带来直接负面的影响，使财务管理的内容更加复杂。
二、房地产开发企业财务管理现状及存在的问题
目前，大部分房地产企业的财务管理还处于基本的会计核算阶段，尚没有充分发挥财务管理在战略实施方面强有力的作用，主要存在以下几个问题：
（一）财务管理制度方面。房地产企业财务管理制度不健全是多年来一直存在的问题。这种制度不健全主要表现在以下几个方面：一是在房地产企业运作的最初阶段，很多财务管理工作无据可依；二是房地产企业虽然财权分离，但是自有资金的存在形式较分散；三是银行存款多头开户；四是资金在管理上盲目运作；五是疏于成本控制，而只是关注成本核算，财务部门无法真实和完整地掌握企业成本支出的详细情况和来龙去脉；六是私设企业“小金库”或者资金“账外循环”。
（二）成本管理方面。从实质上看，房地产项目开发过程中所涉及的土地使用权取得、开发项目方案设计、工程招投标管理以及施工过程的成本控制等因素，都会对该房地产项目的成本产生不同程度的影响。就目前而言，房地产企业首先在土地使用权的竞买过程中存在较多的非理性现象，在某些情况下甚至无视竞买价格与其实际成本的严重偏离；其次，并非价格越高的设计方案越不可取，其还需结合技术指标、销售前景等因素来进行综合评定；再次，招投标过程中的中标价格并不等于最终成本，其还应受后期合同变更、或有纠纷等因素的影响。最后，在项目开发过程中，只注重工程施工的造价控制，忽视了工程开工前的投资决策阶段对造价的控制，忽视了在设计阶段用工程造价管理进行设计，工程造价管理的各个阶段相互脱节，没有建立完善细致的工程成本管理体系。
（三）融资管理方面。房地产企业是资金密集型的企业，投入资金量大，占用周期长，资金周转率偏低，更增加了对资金的需求。首先，由于某些房地产企业的决策理性化程度不高，其对于融资规模、融资方式、融资成本、融资时机的选择缺乏合理性，从而极大地增加了企业自身的融资风险；其次，目前房地产企业资金的筹措渠道比较单一，主要是依靠银行贷款，负债率普遍较高。但由于我国很多房地产企业在自有资产、信誉名声等方面的劣势，银行从自身利益出发，通常不愿开展这些房地产企业信贷业务。而目前土地、信贷政策的收缩抬高了房地产行业资金的门槛，同时目前国家紧缩的宏观调控措施也直接增加了房地产开发企业的资金成本，使得房地产开发企业的资金压力空前加大。
（四）财务观念方面。房地产企业对财务管理重视不够，财务人员水平有限。在日益激烈的竞争环境下，房地产企业的财务管理显得有些落后。一方面房地产企业管理层对财务管理的重视程度不够，直接导致在房地产企业的日常管理决策、签订合同以及招投标时，没有从财务管理的角度进行考量；另一方面房地产企业财务人员的业务素质显得不足，不能顺应形势的发展变化，财务人员的素质迫切需要通过培训等手段加以提高。这些问题的存在，极大地阻碍了房地产企业财务管理水平的提高，成为制约企业发展的瓶颈。
三、加强房地产企业财务管理的对策分析
（一）建立统一明确的业务授权制度，实现统一的财务管理。房地产企业要建立统一明确的业务授权制度，平衡各层管理者的权利与责任，明确规定各项业务的执行程序，提高管理的规范化与科学性。要通过统一的财务管理实现对房地产开发项目全过程的资金和成本的监控，实现对二级项目公司及各职能部门重要经营和业务活动的预测、控制、反馈，并与部门绩效考核紧密联系起来。
（二）充分改善成本控制措施，加强全面成本管理。首先，房地产企业应在土地使用权的竞买过程中保持应有的理性，而在取得该地块的使用权之后，还要通过与政府的积极交涉，力争在该地块土地出让金的支付比例及时间方面取得更多的优惠；其次，房地产企业在选择开发项目的设计方案时，应对投资收益与方案成本进行综合考虑，努力实现项目方案投资收益的最大化；最后，房地产企业应以成本控制为目标，对中标企业合同条款的签订保持严谨和细致，防止因合同权责不清而造成双方日后产生纠纷的可能，从而为企业自身赢得最大利益。
（三）构建多元化的筹资渠道。房地产企业的项目开发过程是一个巨额资金的投入过程，筹资任务十分繁重。因此，企业要建立多元化的筹资渠道：1、发展银行贷款以外的其他金融业务，如充分利用银行承兑汇票、信用证、保函以及商业汇票等结算方式；2、积极进入资本市场，通过发行股票、债券等筹集经营资金；3、要以自然人或企业发起方式，定向募集民间游资；4、要主动出击，通过并购和重组逐步扩大市场份额，增强和壮大企业的实力；5、提高企业认识，强化资金管理。站在企业管理的角度，将其落实为制度的形式，贯彻到房地产企业的各个部门。
（四）房地产企业各个部门要重视财务管理，提高财务人员业务水平。在经济全球化和信息时代，信息的更新变得很快。房地产企业在这种竞争激烈的环境下要想赢得生存和发展，就必须狠抓财务管理工作。房地产企业领导层和员工都要有加强财务管理的意识，而不是视财务管理部门为冷差事，认为这个部门不求有功但求无过就够了。实际上，战略性财务管理对财务人员素质提出了更高的要求。房地产企业应当努力提高财务人员业务素质，鉴于房地产开发行业的特殊性，房地产开发企业的财务人员除要掌握相应的财务税务知识外，还要学习其他如工程管理、工程结算、成本控制等知识。房地产企业可通过“派出去、请进来”的办法来开展财务人员的培训工作，增强他们的职业责任感，不断通过加强学习和外部引进等方式，培养高素质的财务管理人员，从而更好地保障企业财务安全，为企业的节流增效贡献更大的力量。
四、结语
我国房地产业已成为国民经济的支柱产业。房地产业是否健康稳定发展，对我国经济社会有着重要意义。在当前我国对房地产业严格管控的情形下，房地产企业的财务管理工作更为重要。因此，房地产企业的财务管理迫切需要转变为积极的战略性财务管理。在日益激烈的竞争环境下，房地产企业要想得到长足发展，企业的经营管理者必须提高意识，真正地使财务管理作为房地产企业实现长期发展战略的有效管理控制工具之一，对整体项目实施全方位、全过程的管理，有效控制成本费用。同时，要正视传统财务管理存在的各种问题，采取有效措施加以改进和完善，更重要的是要积极适应信息时代对财务管理的新要求，不断推动财务管理工作的科学化、系统化、信息化。只有这样，我国房地产企业的财务管理工作才能更上一个新台阶。
主要参考文献：
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[2]田林永.当前房地产企业财务现状及管理建议[J].中国房地产金融・开发与经营，2011.
[3]周文生.对加强房地产企业财务管理的相关策略思考[J].财经纵横，2010.36.
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关键词：宏观调控；房地产企业；财务管理；问题及对策
一、财务管理的概念与特点
财务管理指的是在整体目标一定的情况下，对购置、投资资产，融通、筹资资本以及在经营过程中现金的流量即营运的资金，以及利润分配的管理。财务管理是依据财经法规的制度，根据财务管理原则，来进行企业财务的组织活动，并对财务关系进行处理的一项经济管理工作，是企业管理的核心。概括的说，财务管理是一项对企业的财务活动进行组织，对企业的财务关系实施处理经济管理工作。
企业的生产经营活动具有一定的复杂性，因而企业的管理内容也十分丰富，且存在相互作用，相互影响的现象，自身特点明显。财务管理的特点有如下几个方面：第一，财务管理作为一项管理工作具有很强的综合性；第二，财务管理涉及资金面广，与企业的各方面都有着紧密联系；第三，财务管理状况良好与否是企业是否合理经营、技术应用是否先进，是否运用了得当的决策等等这些企业管理状况的直接体现。
二、宏观调控政策
房地产行业是我国目前最重要的投资领域之一，对我国经济的发展有着重大的影响，但也会带来一定的危机。基于现状，我国对房地产业采取了一定的措施，实施宏观调控，且收效明显。我国对房地产业的宏观调控政策，主要考虑以下几方面内容：第一，抑制投机行为、保护合理需求。抑制投机行为是当前最紧急的任务，而长期的任务便是保护合理的需求。国务院有关部委对房地产业进行宏观调控，在保证执行归档措施的同时，要做到根据不同的地域，不同的需求，具体进行调控，做到供求结构合理，保障中低档房源的供给，防止房地产泡沫的产生，从而保证我国经济的良好发展；第二，不同地区不同对待，防止一刀切。房地产业具有一定的区域性以及非流动性，因而不同的城市间存在的差异也很大。实施宏观调控的时候，对房产发展过热的地区应重点对待，防止畸形的发展。对房产发展一般地区，就不能应用一样的措施了，否则容易抑制到当地房产的发展。应当采用合理的措施，避免抑制合理需求。第三，房地产行业存在的问题，不是单独的现象，也不是简单房地产自身的问题。这些问题是宏观经济运行以及经济体制中很多问题的综合反映，因而需要综合的治理。
三、财务管理面临的问题
我国近年来的宏观调控政策，包括有国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知以及新国八条，主要都是为了抑制房价上涨，对贷款利率进行了调整，以及近期推出的限购政策，加强保障性住房等等。这些政策的出台说明了当前国内房地产市场面临的问题非常严重，也说明了政府对这些问题有清醒的头脑，并有决心来调整。而要化解当前房地产问题，重点就在对住房“去投资化”、“去赚钱效应”，并采取严厉的住房信贷政策及房地产税政策，达到挤出房地产泡沫、改善居民基本居住条件的目的。而这些政策措施的出台，也使我国的房地产企业遇到了挑战，很多问题也应运而生。
1.在外，财务管理面临着以下一些问题：
(1)融资难
房地产企业拿地没有以前方便了，一些资金充裕的企业根本拿不到地或者开发不起来。还有因为银行的利率上调，企业的融资成本增加，融资也越来越困难，很容易造成资金链的断裂，这对房地产公司财务管理来说是一个大的挑战。
(2)利润空间缩减
目前房产的开发，需要配套建设保障性的住房，这些现实的问题都对房地产企业的存在空间有着严重的威胁和影响。房地产企业利润空间缩减，前期投入不变，如何协调好资金的运用，保障房地产企业的发展，是财务管理的任务之一。
(3)银行放款条件严苛
随着融资越来越困难，房地产企业资金运行的不易，目前银行的放款条件也十分的严苛，因而对企业自身信用的标准越来越高。如何提高房地产企业自身信用，加强同银行的关系合作，最终获得银行的放款，这些，都考验着房地产企业自身的财务管理。
2.在内，财务管理也存在一些问题：
(1)长期以来，我国的房地产企业存在“财务”与“会计”不分这一现象，财务管理被包含在会计工作中，管理内容也被局限在营运的资金管理这一方面，且没有得到足够的重视。财务管理人员素质没有严格的标准，水平参差不齐。
(2)财务管理制度不严，管理没有适应的标准和措施。没有相应的监督检查部门和机构。
(3)房地产发展速度快，其财务活动也越来越复杂，没有配套的信息系统对其实施信息管理和控制。
四、财务管理的对策
1.财务管理的意识要加强
财务管理是企业管理的核心，对财务预算、营运资金的管理以及财务控制这些工作应当予以重视，企业财务管理的层次要得以提升，对财务管理的重要性和必要性必须在思想上提高认识，在企业管理中财务管理的中心地位应得到确定。与此同时，财务管理水平的提高，以及对财务管理人员的素质要求必须严格，明确这些财务人员的工作责任，其工作的主要内容包括控制资金、管理各项资产、合理管理企业的投资与筹资，理论知识丰富，有能力根据数字来分析经济活动和关系，对企业经营活动能够提出合理、科学的建议和意见。
2.信用的建设，实现融资
房地产企业融资十分重要，要想摆脱目前融资难的困境，必须加强信用这一观念，做到诚实守信、规范经营，从而能将自身的信用等级提高。在融资方面，做到与大企业加强合作，争取利用大企业的高等级信用为自身进行担保，最终获得银行的贷款，实现融资。还应同金融机构加强联系，经常将自身企业经营的状况向银行进行通报，使银行对企业资金流向以及经济状况能有所把握和知晓，得到银行的信用评定，最终获得资金，开展经营运作。
3.财务管理日常预算及经营工作要加强
企业的财务部门，应当认真的编制和执行好财务预算，实现企业的目标利润。根据制订的预算，为实现这一目标，企业财务部门应一定程度上约束企业的经济行为，实施加强管理，定期检查，严格考核，落实责任以及兑现奖惩等这些措施。
对日常的现金流量做到合理的估计、保证。现金管理工作的内容主要是对资金的收入与支出进行估算，对现金流入与流出的时间进行确定，对未来需要的资金能够有良好的预测，且对资金需要能够切实及时的保证。严格把关好公司款项，规定清楚付款的条件，且及时收回款项，完成交易。
4.财务管理制度与体系的建立
房地产企业应遵循针对性、操作性以及强制性原则来制定财务的会计制度，其制订的财务管理体系必须符合企业的实际需要：首先财务管理机构要专门的设立，对企业资金的融通、现金出纳、财会管理、工资核算、固定资产以及对预算编制和决算等等实施工作进行统一的管理；其次要实现财务管理规范化与制度化，因而要制定起相应的如现金、采购、报销、稽核等财务管理制度；最后，强化监督的机制，制定起相应的考核制度。规范程序，对工作人员责任进行明确，保证财务行为的规范、合法，保证企业的生产经营运行正常。
5.财务管理实现信息系统化
