房地产企业宗旨范文

导语：如何才能写好一篇房地产企业宗旨，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

笔者认为，房地产企业要在世纪之交的岁月里立于不败之地，或者说要在实施城市化发展战略上有所作为，进而在二十一世纪国民经济发展运行过程中真正成为新经济生长点的建设排头兵，甚至整个行业能成为国民经济的支柱产业，那么，仅仅靠拆一溜旧民宅，盖一二幢新住宅和建造一些小店铺、写字楼，或者在所谓的黄金地段抢得一小块风水宝地，然后见缝插针式地小打小闹搞城建… … 这些显然是不会有多大生命力了，而只有走集约化多元化发展参与城市综合开发之路才能使房地产企业伸展手脚，有用武之地，才能发展壮大。

关键词：综合开发 城镇化战略

中图分类号：F292文献标识码： A

一、综合开发是房地产开发的高级阶段

“开发”（英语为“Development " ）既开拓与发展。就其原意是指以荒地、矿山、森林、水力等自然资源为对象，通过有计划、有目的的改造，使之为人类服务的一种生产劳动。目前在社会实践过程中，“开发”一词已延伸到其它领域，普遍地被运用于对新事业新领域的开拓。如技术开发、智力开发、人才开发等。相比较而言，倒是房地产开发是最接近开发原意的一种经济活动和过程，它是对城镇进行土地和房屋的建设开发。而且这种活动和过程都是按照预定目的而进行的（规划、设计、建设、营销、管理等等），因此它是一种建设投资的全过程。

综合开发是与单项开发相对而言的。它是根据城市建设总体规划和城市发展的要求，以建设地块和房屋的开发、建设为中心，对规划区域的房屋建筑、配套工程和基础设施进行全面考虑、统筹安排、分期施工、协调发展，以取得良好的经济效益、社会效益和环境效益的投资全过程．从这个意义上来说，房地产开发和综合开发是一种市场经济行为，受商品经济和价值规律制约。

1 ．一般意义的房地产开发

城市建设中房地产工程项目从开发到综合开发，是一个客观发展的过程。由简单到复杂，由单项到综合，由低级转化为高级阶段。但不管如何发展变化，其实质的含义则是按照预定目的而进行的改造土地和建造房屋设施的经营管理活动的过程，当它的商品属性和市场机制完整凸现时，则完全是一种生产与再生产，创造并实现房地产商品价值，促进房地产资金良性循环的投资过程。

具体地说，一般意义的房地产开发，其开发者的主导思想是完成某一单项工程或着眼于建成一幢或几幢建筑物。从项目的筹划开始至计划立项、规划、设计、项目审批、招标、工程实施、竣工验收直至交付使用，这是一种垂直系统的运行，尽管这种系统内也带有综合的色彩，但毕竟系统内综合协调的工作并不复杂。特别需要指出的是，一般意义的房地产开发，往往在项目可行性论证初期，其着眼点仅局限于项目前期工作的“三通一平”，进八施工阶段以后设法资金尽快到位等也就算按计划完成了项目。这种房地产的开发由于或多或少地仍具有计划旨意、规划条块分立、行政最终分配产品等因素驱动，因此，往往是轻骑突进，忽视了相应配套的城市基础设施建设，以及必要的商业网点的布局，结果住宅虽然建成，但水、电、邮等不通，或临时性通，或时通时断，居民无法住入或住不安宁，善后问题一大堆却又无法解决。因此，欲速则不达，好事多磨，说到底是由于忽视综合开发的结果。

2 ，发展至今房地产开发理应上一台阶

从房地产发展的厉史和内在规律来探寻，房地产开发也理应上一台阶，即进入一个区域开发甚至综合区开发的综合性开发阶段了。本文着重阐述明显带有综合开发属性的区域开发。

区域开发的开发商，其主导思想着眼于建成一个区域，他们的项目投资可行性研究，已经从建筑单体扩大到建筑群体，进而群体之间要考虑一定的区域面积，各建筑体的功能也已经是多种功能组合，也就是说要考虑规模开发。综合开发，比如说，实施城市化发展战略强调中心城市建设，或小城镇建设，发挥区域功能，这就要求开发应有一定的区域性，不能零敲碎打；住宅建设则要求以居住小区为综合开发的对象，当然也可几个小区并建。

总之，区域开发较建筑项目的开发内容又要复杂得多。这里所说的区域开发还是应和前几年各地蜂涌而上的经济技术开发区，或叫开发新区等有区别的。那种一时兴起的开发区建设说白了完全是种赶潮头，是一种从属政府的行为，其可行性是否经过科学论证，是否和城市总体发展思路相一致等却有待进一步探讨，许多城市搞的开发区只是一种“圈地”行为，既便有了“三通一平”，甚至建成了一些住宅，整个区域仍然是冷冷清清，既招不了商，又引不了资，损失的是国家大量的土地资源，教训应该是惨重的。

本文所说的区域开发，其着眼点是立足于城市化发展战略的需要，要求其在区域开发范围内功能完善、配套项目齐全、基础设施完善并有所超前。在旧城改造中，则是反对零敲碎打，而是指局部区域改建，即某一个相对独立的片（几条街坊）的更新改造，这种区域开发，从城市发展来看，内在有着功能要求而外在从发展战略来看是内外有机结合的结果，因此是必要的。

二、房地产综合开发的内容

参与城市化发展战略实施的综合开发，其内容主要包括两大部分：一是开发项目的综合配套，一是开发全过程的综合平衡。

1 ．开发项目的综合配套

各房产公司随着一改过去那种零敲碎打、单兵突骑式的单体或小规模开发的局面后，对实施城市化发展战略大背影下的综合开发，对于房产公司这一投资开发主体来说，一方面的确多了一些框框，如：项目的区域规划明确，项目的规模、建筑风格的变数相对甚少，这一点在过去由于规划的可变性太大，反而使许多房产公司的开发尝尽尴尬之苦，因此规划的相对统一和稳定，从某种意义上来说对投资开发商来说是一件好事；另一方面综合开发说到底其运行方式毕竟是一种市场行为，价值规律对投资全过程仍然起着决定作用。因此，项目开发综合配套的内容基本就包括了：项目投资决策、可行性研究、土地招投标、项目设计、前期工作、建设招投标、工程施工、竣工验收、物业管理这些具体内容，但这里需要特别指出来的是――综合开发的项目投资决策和以往相比，增加了一定的难度。

综合开发的项目投资决策与过去单体投资决策的区别在于：综合开发由于是在区域内统一规划、统一设计前提下作的投资决策，对于这种决策的可行性研究，其着眼点更多的应放在对项目、在区域这根链条上此链与彼链的衔接、组合、相容等投资价值的把握上。可以预见的：区域内多个项目之间，不仅功能有区别，规模有大小，因而各项目的投资价值也肯定有区别，而且每个项目的投资价值又和区域的整体功能效应、区域社会价值密不可分。因此说，综合开发的项目投资决策难度相对大，它的可行性研究相对复杂也就可想而知了。

2 ．开发全过程的综合平衡

本文所说的区域性综合开发，可能是集办公、商业、金融、旅馆、娱乐、体育、文教、停车场、科技、公园、公共服务及住宅于一个区域内，当然这个区域的规模可分为特大、大、中、小等类型。可大可小是没有定规的，但应保持一定的规模却是其鲜明特色，也就是说开发内容要比过去繁杂得多。因此开发全过程的综合平衡工作显得尤为突出和重要。

综合开发，必须严格地按照客观进程办事，具体地说应按工程进程依次进行，综合平衡、决策论证、前期准备、工程管理、竣工验收、销售和物业管理，这几个阶段是必不可少的，这里面对开发过程的计划编制和投资管理尤为重要。计划编制和投资管理的目的是要保证开发项目能有计划按比例地进行，合理制定计划和安排投资规模，保证使之与城市建设总体步伐一致，确保项目按期开工、竣工，及时营销和投入使用，实施物业管理，最终确保开发资金的良性循环，并实现自我增值、自身积累、滚动开发，以提高开发项目的综合效益。

3．房地产综合开发的地位与作用

在现代社会，城市既是经济发展的中心，也是文化、科技和政治中心。社会经济发展和现代化进程越快，城市发展和现代化进程也就越快。综合开发正是这种城市化发展带来的产物，因为加快城市化发展势必会导致城市在外延和内涵两方面的飞速发展。城市外延的拓展表现为原有城镇规模的扩大，如县镇扩建为城市、中心城市地位的确立等等；城市内涵的发展，表现为原有城市功能的增加和实现功能的质量提高。因此，房地产业综合开发在城市建设和经济发展中将更加鲜明地处于导向产业和基础产业的地位，它在城市中既处于主体地位，又能发挥启动经济的作用。其现实意义和作用是不言而喻的。

① 房地产缔合开发有助于建设好功能完善、结构合理的现代化城市。

在过去的城市建设和房地产开发过程中，还明显地存在着规划不周、新旧杂处、功能残缺、设施不全、风格呆板等落后状况，这种情况如不改变必将对城市建设和经济文化的发展造成一定损伤，所以一定要严格地用“综合开发”这个药方来医治新老“城市病”和防止“建设性破坏”灾害．

② 房地产综合开发有利于促进城市基拙设施和公用事业的建设和完善。

我国城市基础设施和公用事业的建设和规模已大大滞后于城市规模的拓展、经济文化事业的兴起和城市人口猛增的客观需要。就拿绍兴来说也不例外，许多公用事业、设施等的布局由于各司其职，没有统一的城市发展计划和城市建设规划的指导，因此，“你造你的路，我埋我的线，今年铺好路，明年开路铺管”等等还是时有发生：城市交通道路、供水供电、停车场、绿化等基础设施和公用事业已成为城市建设和管理中的瓶颈口实施综合开发后，就有可能按总体城市规划把区域内主体工程、配套项目、基础设施、交通道路等的要求，分批分期建设，才能保证总体工程和单个项目的功能效益的发挥，才能协调好区域内主体建筑与配套设施的关系，完善城市的功能提高城市的规模效益。

③ 房地产综合开发有助于推进经济体制改单，加强开放度，发展外向型经济。

房地产综合开发的健康运转，能促进房地产业的体制改革，突出土地资源的规模效益，促进房屋商品化和住房制度的改革。房地产综合开发客观上要求提高房地产业的管理水平，有助于推进房地产商品化管理，强化房地产市场运作；再说房地产开发经营的良好运行，能为城市建设提供资金，启动市场，优化消费结构，对城市建设和国民经济健康、持续、高速发展起到积极推进作用。

④ 房地产嫦合开发有助于提高城市品位和人民大众的物质生活、精神生活的水准。

房地产综合开发由于强调了区域开发、综合配套和规模效益，因此，它的建设速度、建设质量、环境质量和物业管理等都比过去的城市建设有着质的飞跃。综合开发能明显地提高城市建设的品位，因为区域内的功能完善、交通便利、设施充分、环境优雅、建筑风格统一，这势必大大优化市场的投资环境；吸引更多的投资商和游客共同参与城市的建设和发展；同时也为城市居民创造了良好的生活环境，这对物质文明和精神文明都是相得益彰的。

三、为什么综合开发将是房地产企业跨世纪发展的必由之路

1 ．城市化发展战略的挑战

二十一世纪以来，提高城市化水平或者城市化发展战略这一趋势的演变，已经不只是出自二十世纪八、九十年代经济结构调整的需要，实际上已上升到跨世纪整个社会政治、经济发展的迫切需要。《 浙江省农业和农村现代化建设纲要》明确提出，要通过努力，使全省城镇人口比重达到45％的目标。加快县城和重点城镇建设，完善城镇体系。加强基础设施建设，优化整体发展环境，促进区域经济协调发展。”因此，从这个意义上说，进一步推进城市化进程的战略部署，加快现代化城市建设，已经对原有的大到国民经济布局、中到城市规划和建设、小到房地产开发和房产企业的发展都提出了新的挑战，从另一个角度看，是对上述原有的体制和机制一次不小的冲击。

2．地方政府的政策导向

为了适应新世纪城市化发展的趋势，进而为了实施这种战略决策，国家的有关部门和地方一些政府都作出了部署，出台了相应的政策和规划。绍兴市政府日前也分别是出台了《绍兴市人民政府关于进一步加强绍兴市区房地产市场管理的实施意见》、《绍兴市人民政府关于绍兴市区老旧房区域改造工作的实施意见（试行）》，市城建委、规划处、市水利、环保等部门都将对城市规划、河流、环保等建设项目提出导向性政策意见。特别是已经出台的《绍兴市区征集体土地办法》，对今后市区内区域成片开发在土地资源供给上作出了政策导向，因为这一办法的制定，其根本宗旨是建立以“统一规划、统一拆迁、统一招标出让、统一监督管理，搞好集中连片开发”为原则的土地回收储备出让机制。同时一些专家和有识之士也都在报刊上撰文阐述实施城市化发展战略的重要性、必要性和可行性。这一切都为房地产企业的综合开发在城市战略中所扮演的角色、所起的作用给了充分呼应和引导，可以这么说：舞台已经搭就，大幕正在拉起，只等具备一定综合实力、且有远见卓识的房地产企业进入角色了。

3．实施综合开发的可行性

绍兴是一座具有浓厚文化底蕴的古城，但是保护古城与城市现代化发展这对矛盾始终困扰着城市规划和建设开发。再加上绍兴城区原本面积并不大，城区内却河道密布，因此，建国以来城市建设发展缓慢。后的二十年，前十年虽然在城市建设上开展了一些规划性的基础工作，但幅度较大的建设动作由于拘泥于保护而难见实施；后十年受整个改革开放的大气候影响，更直接受投资环境的刺激，市区城市规划和建设的步伐明显有了放大和加快。然而在当前新形势下，如何跟上城市化发展这辆快车，加快中心城市建设？这势必将会使城市区域内综合开发提上议事日程，但如何协调好保护古城特色和中心城市的区域拓展，仍然是摆在城市建设决策者面前的一大课题。

我们认为，在规划建设绍兴城市的过程中，假设把沉淀着近2000 年越历史、越又化的古城全部拆平重建绍兴，这显然是对历史、对越文化的草率和不负责任。同时对所有古城都推倒拆平重建新城，那么城市的文化底蕴，城市间的建筑风格、特色，乃至城市的人情风俗都被抹成一色，此城与彼城的区别也就没有了，简单的城市趋同必将导致城市的衰落，因而．既不可能．也不现实，更不具理念。但是，反之若由于要一味保护古城特色，尤其要保护像绍兴这徉古人文景点小而多的老旧城而左顾右盼，这边不能拆，那边不能建，几年、十几年下来，新的建不了，旧的保不住，留下的只是白茫茫一片破旧城，这同样是既不可能，也不现实，更违背历史发展规律。

我们认为，还是应坚持实事求是，保护与新建并举，区域保护与区域开发分片实施的原则：① 区域保护。就是在城区内相对人、文、街、桥、河等集中的区域范围内突出历史、文物和文化、旅游的功能去保护、发掘和利用，以古越城墙也可包括府山在内为标志，将散布于市区的各景点（现在基础上还可发掘）, 浓缩于区域内，于是城墙、小河、古桥、石路和老台门，再加上酒肆、茶庄、越菜、戏台和小商品，浓浓的越味，悠悠的人情… … 这种散发着浓郁的地方风情和文化气息的建筑氛围和现代城市的布局仍然应该是和谐的；② 区域开发。城市建设毕竟是要紧随时展步伐的，区域开发正是在适合城市化发展的基调之上，其中心城市定位后，根据城市功能区别而划片开发的一种综合性城市开发。区域开发除了自身区域内的宠大的开发任务，还有一个与旧房、旧街坊的改造有机结合、互补功能的问题，因而，综合开发不仅是一项系统的城建活动，是一项具有高度技巧的艺术工程，更是一项社会经济活动。

四、综合开发对现有房地产企业提出了新的更高的要求

参与城市化发展的主体显然除了政府以外，就是投资商和开发商，许多时候投资商和开发商实际上是一回事，只不过叫法不一而已。房地产开发企业既然是参与城市综合开发的主体，而且这一主体与过去那种小打小闹的房产公司又有了新的区别。那么，新的形势对于这一主体也会提出新的更高的要求。

1．对企业规模和实力的要求

城市内区域综合开发是一个相对庞大的系统工程。虽然在区域范围内实施综合开发仍然可以由不止一个开发商同时展开，但每一开发商所承担的开发量已经不只是一幢楼、一条路等一些单体建筑，它至少应该是一个特定功能的建筑群，其建设量相对较大．因此，一般的房地产企业恐难以承担。实际上区域内参与综合开发的开发商其个数安排以尽可能地少而精为好，这徉肯定有利于协调开发商之间的权利和义务，减少不必要的摩擦。这些都要求参与综合开发的房地产企业必须具备一定的规模和实力。从发展方向看，一定规模的经营也是企业发展的必然趋势，因为市场经济的竞争激烈程度越来越强，对中、小企业来说冲击越来越大。市场经济要求企业不仅具备一定的生产经营手段，一定的获利条件，它更要求企业应具备一定的抗风险能力。区域内综合开发正是展示了这一背景，同时也对房地产企业提出了更苟刻的要求。

那么，现有房地产企业如何扩大规模和增强实力呢？绍兴现有在册房地产企业中能达到相当规模和具备实力的房地产企业只占很小一部分，尤其是近年来，受国家房产调控政策的影响，具备市场竞争力和有雄厚实力的房地产企业更是凤毛菱角。绍兴要实施城市化发展战略，在确立中心城市地位的同时，加强发展周边县城和乡镇建设，这样的发展战略的实现，必须得有一批颇具规模和实力的房地产企业共同参与，当然这其中应该包括外地，甚至外商投资企业参与开发。

在现有市县房地产企业的基础之上，扩大其规模和增强实力，的确是一件不简单的事，除了政府应给予自始自终的正确引导和全力支持外，实施资产重组、企业改制、科企结合。和通过住房金融制度的改造等等办法，都是值得探索的。比如：资产重组，实施房地产企业强强联手，可以对现行国有、全民所有制房地产企业实行股份制改造，也可将设计院、科研所、园艺所、装演公司、市政公司等与房地产开发相关企业股份化组合或组成投资开发集团等等。当然总结前一阶段其他类企业的资产重组经验教训，还是有值得注意的地方，即：房地产开发企业的资产重组，必须以优良资产注入或联合，而不能简单组合，更不是优与劣的掺和，因为这不是救济活动，也不是为重组而重组，追求形式而已。再比如：对参与城市化发展战略的区域开发项目可向社会发行债券和股票，逐步走上金融房产、证券房产模式来发展现代化城市。

2 ．对企业自身素质的要求

既然进入二十一世纪后，房地产企业所临着这样一种机遇与挑战并存的舞台。那么那些已有一定规模和实力的房地产企业，除了政府在宏观调控建设市场和政策上予以正确引导外，其自身是否也有一个提高综合素质，尽快适应多变、充满诱惑力和富有竞争性的市场经济的问题呢？答案是肯定和不容置疑的。

所谓企业综合素质，是指企业各种内在素质的集中体现，主要包括人员素质、管理素质、技术素质，本文只择其一、二略加阐述。

① 人员素质中，经理层的运筹帷握和决策能力是至关重要的。参与城市区域范围内综合开发，由于其投资量大、周期长、要求高，因此作出是否参与投资开发的决策，其重要性和决策难度，显然要比参与操作开发建设项目大得多。这就需要经理决策层具有很强的融合了冒险、创新精神和判断力的战略家眼光。当然这种战略家眼光不是一毗而就的，它需要知识、经验（也包括教训）和胆识的积累。所以说，一个项目完成后的效益如何？乃至一个企业经营运作成功与否？其重大决策的对错直接影响到项目或者企业的成败或生死存亡，这并非危言耸听。难怪美国学者帕尔默认为，企业家的精神是在重大不确定情况下作出决策，因而使得管理任何处于剧变与不可测环境下的公司，就如同经营一家新企业一样富有挑战性。

② 管理素质。企业多元的组织结构，正是为了吸纳现代化的科研水平，网络各种各样的人才，最终体现适应综合开发的系统功能。因此它的管理结构除了一般房地产企业的基本结构外，往往从能否适应城市区域综合开发的需要出发，形成了除一般开发的组织结构外，还有建筑、园艺、装满、物业管理等多元组织结构，为的是形成系统结构，便干完整地承接开发项目，减少各环节间的摩擦和利益损耗。

篇2

绿地广度：房产行业全能冠军

虽然背后是房地产行业的领军企业绿地，虽然仅仅进军济南两年多的时间就带给济南房地产市场不小的震动，但是，记者面前的侯光军还是儒雅谦和的微笑，低调沉稳的谈吐，只是谈到绿地，谈到绿地在济南的快速发展，侯光军的脸上露出由衷的微笑。

他说，建筑无言，大美自现，而以房地产行业为主业的绿地集团更是一个把“美好”当成第一追求的企业，绿地的企业宗旨就是“绿地，让生活更美好”，而美好之于建筑，之于之于城市，之于生活，都是最终极的追求。

2009年，绿地集团山东公司斥资300亿5盘联动布局济南，打造了城市名片绿地中心济南300米第一高楼，700万方济南第一大盘滨河国际城，海派经典社区声浮公馆，高铁站站前广场缤纷城，160万方西客站龙头大盘国际花都等重点项目，绿地让济南人眼前一亮。

候光军说，无论哪种建筑，绿地都讲究精益求精，都以美好为第一诉求，比如济南绿地新里声浮公馆是绿地集团携城市第一住宅品牌“新里”到济南的第一号作品，以总建筑面积60万平米的海派社区，为济南人展示一种叫公馆的生活方式。据介绍，整个建筑整体采用新古典主义法式风格，导入集欧洲、海派设计精华之大成的“ART-DECO”建筑艺术，构造新古典主义“欧式华美园艺乐章”。

候光军说，“新里”品牌从研读中国居住传统历史出发，针对城市新兴高端阶层的居住需求，创意性化合国际人居理念、海派文化与地域文脉，打造带有各地浓郁传统文化特色而又不失现代气息的高端系列楼盘。截至目前，“新里”品牌已在上海、北京、西安、成都等十多个城市成功开发数十个项目，因其始终将传统居住文化与现代科技新成果相结合，产品序列持续更新、不断升级。“新里”品牌也因对传统居住文化的充分尊重，对城市新兴高端群体生活方式、精神需要、文化追求和个性意识的充分满足，以及对新生活标准的创造，不断赢得社会高端阶层的认可，成为绿地集团全国最受客户信赖与尊重的住宅品牌之一。

据了解，绿地“新里”，是城市第一住宅品牌，沉淀绿地集团18年住宅开发经验之精华，遵循“懂得品味，更懂生活”的理念，旨在为人们创造一种品位生活。

隶属绿地集团商业地产缤纷城品牌系列，体现“缤纷、浪漫、温馨、活力”的城市新区商业特色。为济南“十二五”规划中的16个城市综合体之一，借助京沪高铁济南西客站核心商务区和济南“西部新城”的宏大规划，将建成一座集旗舰百货、大型卖场、豪华影城、美食街区、企业办公、星级酒店于一体的大型商务商业综合体项目。项目建筑设计以圣人孔子倡导的“礼乐同庆”为规划设计理念，荟萃齐鲁文化精髓，尊贵的青铜器“樽”代表“礼”，在广场两侧依次排开；优雅的“古琴”代表“乐”，优美的屋顶造型为往来宾客奏响和旋，尽显和谐相融的精神风貌。与规划建设中的商务中心、文化中心、会展中心近在咫尺，以无可比拟的地位与前景，鼎力打造济南的“齐鲁新门户、泉城新商埠、城市新中心”。

在住宅项目上，绿地创造了一个高端品牌；在城市综合体建筑上，绿地有口皆碑，但是在整个房地产行业里，绿地的目光并不仅仅专注于一个或者两个业态，住宅、城市综合体、城市高层建筑，绿地一路攻城掠地，就似一个运动场上的全能冠军，直至把自己奔跑成了一个巨人。

侯光军说，2012年7月9日，美国《财富》杂志正式公布2012年世界500强企业名单，绿地集团以2011年实现销售收入1478.74亿元的骄人业绩成功入围世界500强榜单，位列第483位。这标志着中国首家以房地产为主业的世界500强企业诞生。这是绿地的骄傲，更是中国房地产业界的骄傲。

虽然仅仅进军济南两年多的时间就带给济南房地产市场不小的震动，但是，记者面前的侯光军还是儒雅谦和的微笑

绿地高度：城市高度的打造者

想当年，孔夫子登泰山小天下，高度决定视野，高度决定气度，但是一直以来，济南的高度仅仅在180米左右，无论是在哪家高楼的楼顶，你极目望去，能看到的仅仅是那么高，也仅仅是那么远。

但是，这也仅仅是过去了，绿地进驻济南，不仅仅带来了优质的建筑，还刷新了济南的城市高度。

绿地普利中心项目位于顺河高架路东侧，共青团路与普利街交界的三角地带。中心向东约700米即可到达泉城路，向西约1000米可到达大观园，项目总建筑面积约20万平方米。绿地中心项目的主体建筑——摩天商务塔楼高300米，地上约有60层，是目前济南在建的“第一高楼”。

作为300米济南第一高楼——绿地中心动工之初便备受社会各界的关注，为将项目打造成济南未来超越百年的建筑经典。其规划设计更是邀请了世界第一高楼迪拜哈利法塔的SOM公司原班设计人马亲自担纲，产品设计更是在深入研究国际主流领先的建筑前提下，力求在本项目实现具有国际前瞻性的设计。

侯光军说，该楼的设计灵感来自济南的泉水，项目整体规划呈现“泉涌”的效果。他说，设计方案经历了权威建筑专家和市民的广泛投票，但是，对美的认可是一致的，这个方案高票当选，几乎没有悬念。他说，绿地的高层建筑遍布全国，可以说个个精品，但是，自己感觉还是济南的绿地中心最漂亮，他说，不仅仅是个人感情的原因，设计也确实漂亮。

据介绍，塔楼形如喷涌而出的泉水，7栋裙房好似散落在周边的鹅卵石。其中，裙房之间通过连廊相连，极具济南的特色。整个项目将商业、休闲、娱乐功能与城市绿化立体坡地公园穿插结合起来，为济南打造了一个集公园精品商街、摩天商务塔楼为一体的世界级城市综合体。

侯光军告诉记者，绿地中心不仅引领了城市高度，在客户的层次上，同样创造了一个别样的高度，他说，目前，商业裙楼中有75%已经售出，包含数家国有银行。而未竣工的摩天商务塔楼，虽然尚未公开发售，但已经吸引诸多世界500强企业提前洽谈预订，预订企业中涉及金融、能源、科技等诸多行业。

侯光军说，

目前中国差不多300米以上高楼近一半都是绿地在投资建设管理，在中国的地产企业当中，现在做超高层的这类产品，绿地是最有经验和规模量最大的，在建的栋数已经超过了16栋。

侯光军说，绿地集团作为世界500强企业和中国综合性地产领军企业，高度重视商业模式升级与产品技术创新，通过在超高层大型城市综合体开发领域的不断积累与摸索，已具备行业最高水平和成熟经验，品质品牌、科技含量全国领先，进而成为国内首家对外提供超高层建筑建设管理整体解决方案的房地产开发企业。近年来，绿地集团在全国范围内陆续打造一批超高层地标性建筑，并统一冠名为“绿地中心”，大幅提升其作为全国超高层开发领域领跑者的品牌效应。其中包括高度达606米的世界第三、中国第二高楼武汉绿地中心，高度达518米的世界第四、中国第三高楼大连绿地中心等一批城市地标性项目。高度为450米的世界第七、江苏第一高楼南京绿地中心，中部五省第一高楼郑州绿地中心等正式落成并投入使用，这些项目均已成为当地城市地标和技术领先的典范。

至于绿地集团为什么这么青睐于超高层建筑，他说，城市综合体和超高层建筑都是时代的产物，现在每个城市都变大了，更需要做高，而无疑高度决定气度。

绿地气度：让城市更美好

“气度影响格局，性格左右命运。”侯光军说，我觉得“气度”和“性格”对一个人乃至一个企业都是非常重要的。无论你是平凡的普通人还是做实业的企业家，其成败和未来的发展状况无疑都受“气度”和“性格”的制约限制。任何一项事业的成功与失败和干事业人的性格都有密切的联系。企业也如此，企业的气度和性格是整个企业团体的气度和性格的组合升华。这个“气度”和“性格”决定企业做多大、做多强，是否健康永续发展。

他说，绿地不是一个普通的企业，他是个房地产行业的航空母舰，同时，它在能源、金融方面也是行业老大，企业怎样才能做到这样，这和企业气度息息相关。

首先，绿地集团在拓展全国市场时，把全国作为“一盘棋”通盘进行投资决策。全国化初期，绿地顺应中央“西部大开发”、“中部地区崛起”和“振兴东北老工业基地”战略，将中西部地区和东北地区作为拓展“重镇”，充分利用这些地区城市建设的后发机遇，大力投身新城建设，获得了巨大的发展空间和优异的市场口碑。此后，按照“以省会城市为中心，向潜力热点城市辐射”的发展思路，绿地择机进驻战略中心城市，并逐步向经济前景广、市场空间大、需求支撑强的二、三线城市渗透，开发规模、市场占有率不断大幅提升。目前绿地房地产项目在全国已形成华东、华北、东北、西北、西南、华南及中部等七大板块格局，实现重点省会城市全覆盖，并在部分省市实现地级市全覆盖。其次，山东省是全国的经济大省，而济南又是山东的省会城市，绿地集团走进山东济南势必是大势所趋。

聊到绿地缘何走进山东，把山东济南列入其发展范围时，侯总坦言道：一方面是集团发展战略的需要；另一方面则是因为济南自身的优越条件。

在山东，绿地集团旨在建立以济南为中心，辐射青岛、烟台等沿海城市的半岛都市圈。最后，山东腹地广阔，人口众多，不管是对商业应用还是普通居住，都有很大需求，绿地集团走进山东则正是适应了这一市场需求。

绿地的企业文化是让城市生活更美好，现在，绿地来到了济南，济南会因此更美好吗？

他说，绿地集团不仅仅是建房子，也不仅仅是在做项目，更多的是为当地人建设一种崭新的生活方式。他说，比如绿地中心的建设，绿地就花费了很大心血。集团引入国内外一流设计理念及商业资源，在规划设计中将中国传统建筑元素与现代商业服务功能相结合，欲将这一项目打造成济南的“上海新天地”，成为具有鲜明历史文化特色的现代化地标性综合体，并计划紧邻项目建设中央绿地公园，使之成为济南市民的城市客厅。绿地集团对待项目非常谨慎，因为我们做的不仅仅是一个纯粹的盈利项目，更是对一座城市美的提升，对这座城市市民的尊重与奉献。

篇3

［关键词］稳健货币政策;小额贷款公司;经营行为

［中图分类号］F832［文献标识码］A［文章编号］1005-6432（2011）40-0086-04

随着稳健货币政策的实施,部分农村小额贷款公司经营行为出现了一些新变化,对当地经济金融运行发展产生了一定影响。为全面了解掌握当前江苏省辖内农村小额贷款公司经营发展状况,并进行客观公正评价,以期对其可持续发展提出有效价值建议,近期就此进行了专题调查。调查显示：作为补充农村金融体系的新兴组织,小额贷款公司当前以较快的速度发展,基本实现支持中小企业和“三农”经济的预期目标,但是也有部分小额贷款公司经营中出现市场定位不清、业务规模过度扩张等现象,值得引起关注。

1 江苏省小额贷款总体发展情况

自2007年11月江苏省政府启动组织小额贷款试点工作以来,尤其是近期,江苏省试点工作和小额贷款公司业务发展都以比较快的速度发展。

1.1 机构数量快速增多

截至2011年3月末,江苏省共有245家小额贷款公司获准开业，比上年末增加28家；注册资本金382.24亿元,比年初增加71.29亿元。同时,部分小额贷款公司分支机构建设也取得了明显成效,经营范围由注册地向周边地区延伸。目前,小额贷款公司的信贷业务服务面已经基本覆盖江苏省所有乡镇。

1.2 业务拓展迅速

截至2011年一季度末,江苏省小额贷款公司贷款余额为498.59亿元,为全辖金融机构贷款余额的1.14%；比年初增加110.12亿元,为金融机构新增贷款的6.53%；比2010年年末增长28.35%,增速高出金融机构24.35个百分点。一季度,江苏省小额贷款公司累计发放贷款423.93亿元,同比多发放304.65亿元。贷款客户数量为35333户,比年初增加6087户。

1.3 经营状况良好

截至2011年3月末,全辖小额贷款公司实现净利润7.92亿元。季末,江苏省小额贷款公司不良贷款余额为8954万元,比年初增加560.91万元；不良贷款率仅为0.17%,资产质量远高于金融机构。

2 当前江苏省小额贷款公司业务经营发展出现的新变化在当前稳健货币政策背景下,经济金融发展环境变化,由于金融机构经营行为发生改变,对农村信贷市场形成了一定程度影响,小额贷款公司的业务经营发展也随之产生了一些跟以往不同的新变化。

2.1 贷款对象“企业化”

从贷款累放额来看,近期江苏省小额贷款公司贷款对象有“企业化”的现象,也就是在贷款累放额中企业贷款占比有增加的趋势(如图1所示)。2011年前三个月,江苏省小额贷款公司贷款累放额中企业贷款累放额占比均超过60%。中国人民银行无锡中心支行反映,2011年以来辖区小额贷款公司企业贷款中,大型企业贷款份额逐渐下降,中小企业尤其是小型企业贷款占比进一步上升。3月末,企业贷款余额中,小型企业贷款占比为83.13%,比年初上升了7.4个百分点。

当前小额贷款公司贷款对象出现了“企业化”,但在贷款的用途上整体并没有影响对“三农”的支持。从贷款累放额看,2011年前三个月,涉农贷款累放额占比分别为70.62%、80.45%和69.96%。从贷款余额看,截至3月末,个人贷款中的农户贷款余额为163.71亿元,在全部贷款中占比为32.83%；企业贷款中的农村企业及农村各类组织贷款余额为261.44亿元,占比为52.44%。

2.2 贷款额度“大额化”

在《关于小额贷款公司试点的指导意见》(以下简称《指导意见》)(银监发［2008］23号)中要求“小额贷款公司发放贷款,应坚持‘小额、分散’原则,着力扩大客户数量和服务覆盖面”。《省政府办公厅关于推进农村小额贷款公司又好又快发展的意见》(苏政办发［2009］132号)中也要求“小额贷款余额之和占全部贷款余额的比重不低于70%”。为此江苏省各地都结合当地经济发展实际情况规定了不同的“小额”标准,如无锡小额标准为500万元,南通为300万元,连云港为50万元。

从此次调查发现,近期全辖小额贷款公司累计贷款组成结构中单笔贷款额度呈现“扩大”趋势(如图2所示),单笔金融50万元以上的贷款占比超过了80%。从贷款余额看,也能发现大额度贷款占比有上升趋势。截至2011年3月末,江苏省小额贷款公司“小额”以上贷款余额为262.92亿元,比年初增加89.21亿元；在全部贷款余额中占比为52.73%,比年初增长8.02个百分点。

2.3 贷款客户“集中化”

《指导意见》要求小额贷款公司 “同一借款人的贷款余额不得超过小额贷款公司资本净额的5%”。调查发现,截至2011年3月末,江苏省有127家小额贷款公司最大单户贷款余额大于小额贷款公司资本净额的5%,占比为51.84%。据中国人民银行淮安中心支行反映,辖区小额贷款公司前十大户贷款余额在贷款余额占比高达35.32%。又据中国人民银行无锡中心支行反映,全辖36.4%的小额贷款公司十大户单户贷款余额超过1000万元。北塘区某小额贷款公司注册资金20000万元,前九户贷款余额超过1200万元。崇安区某小额贷款公司注册资金25000万元,前八户贷款余额超过2000万元。这两家小额贷款公司对同一借款人贷款余额的控制显然都违反了《指导意见》的相关要求。

2.4 贷款利率浮动幅度“扩大化”

《指导意见》要求小额贷款公司“按照市场化原则进行经营,贷款利率上限放开,但不得超过司法部门规定的上限,下限为人民银行公布的贷款基准利率的0.9倍,具体浮动幅度按照市场原则自主确定”。调查发现,近期江苏省小额贷款公司贷款加权平均利率呈现上升趋势,浮动区间上移倾向比较明显,上浮占比和利率浮动高区间占比都以较快速度增长。2011年一季度,江苏省小额贷款公司贷款加权平均利率为16.8047%,环比和同比分别增加1.33和2.39个百分点,分别比同期金融机构多增0.67和1.49个百分点。

同时小额贷款公司贷款利率水平与贷款期限也并不匹配。扬州地区反映,辖区小额贷款公司贷款期限越短,利率水平越高。以当地某小额贷款公司为例,利率水平20%以上的贷款期限都是3个月以下,期限3个月以上的贷款利率水平都在20%以下。该公司负责人介绍,当前期限较短的贷款,特别是1个月以内期限的贷款多为临时性调剂贷款,金融机构过桥贷款占比较高。这类贷款风险相对较大,只有高利率才能覆盖高风险,一般情况下都控制在接近基准利率4倍上限水平。

3 经营发展新变化原因分析

当前小额贷款公司业务快速发展,并且经营中出现贷款对象“企业化”、贷款额度“大额化”、贷款客户“集中化”、贷款利率浮动幅度“扩大化”等新变化,这既有外部宏观政策调整,贷款客户数量增加,信贷需求上升；又有部分小额贷款公司市场定位不清,经营理念存在“做大规模、扩大利润”冲动；还有当前地方政府积极支持小额贷款公司业务发展,以及目前小额贷款公司外部监管体制监管不足等多方面的原因。

3.1 货币政策由适度宽松调整为稳健,小额贷款公司信贷需求增加一方面随着稳定的货币政策贯彻实施,江苏省金融机构信贷投放向常态回归、平稳增长。2011年1—3月,江苏省金融机构新增人民币各项贷款1685.86亿元,同比少增923.74亿元。省内多数商业银行加强信贷规模管理和分配,金融机构各月中上旬贷款投放较快,有的机构下旬被关闭系统、停止放款,月末强行调整到核定的规模以内。在基层,尤其是农村地区,金融机构对中小企业信贷门槛被抬高。而同时另一方面实体经济活跃度上升,原材料价格快速上涨,企业对流动资金需求大量增加。部分不能在金融机构得到信贷需求满足的中小企业转向小额贷款公司融资。如常州某小额贷款公司反映,2011年以来信贷需求与2010年相比较增加了30%以上,其中大部分客户都是因为没有能得到金融机构的信贷融资。这种状况,不可避免地导致小额贷款公司贷款业务快速增长,贷款对象出现企业客户数量增加、单笔贷款金额增大和贷款余额占比相对集中的现象。同时由于小额贷款公司的议价能力上升,这些新增的企业客户与从事种植业、养殖业的农户相比较具有更强的财务成本承受力,贷款利率浮动幅度也就有了逐步上升的条件。

小额贷款公司业务快速发展,客观上不仅增加当地社会融资总量,满足经济发展,而且有利于引导民间资金合理投资,形成农村金融体系的有效补充,但是同时也加大了贷款客户的财务负担。

3.2 部分小额贷款公司经营理念有“做大、追利”冲动

小额贷款公司试点工作的开展,不仅使得一些民营企业家实现跨行业投资,而且圆了他们的“金融梦”。在当前稳健货币政策背景下,这些股东认为有了“大展宏图”的机会,迫使小额贷款公司经营层加大业务发展步伐,扩大业务规模,以便能早日把小额贷款公司转制为村镇银行,“金融梦”变为现实。在这种理念指导下,部分小额贷款公司出现盲目扩张业务规模,降低信贷准入门槛,忽视“大额、集中”风险防范的情况。甚至有地区反映,出现了小额贷款公司与农村信用社、村镇银行等金融机构争抢客户的情况。

有些股东不满足江苏地区小额贷款公司普遍10%左右的资本回报率。在当前金融机构流动性不宽裕、信贷规模受限的情况下,他们要求小额贷款公司经营层进一步扩大利率浮动幅度,提升贷款利率水平,提高赢利能力,而忽视小额贷款公司可持续发展。部分小额贷款公司为了追求高额利润,增加了过桥贷款业务量,还把资金投向当前风险较高的行业和企业。如常州地区某小额贷款公司,截至2011年3月末,有11.87%的贷款投向了金融机构融资困难的房地产企业。一季度末,江苏省小额贷款公司房地产业和与其关联度较高的建筑业贷款余额为51.67亿元,比年初增加了12.08亿元。

小额贷款公司业务过度扩张,不仅进一步加大了后续资金补充的紧迫性,同时削弱了国家宏观调整政策影响力,而且增加了农村地区金融风险隐患。当前江苏省小额贷款公司还没有接入信贷征信系统,缺乏统一的信息共享交流平台,小额贷款公司与贷款客户信息不对称,与金融机构难以进行信息沟通交流。因此,小额贷款公司过多与金融机构淘汰客户拓展业务,必然会增加信贷资金安全风险隐患。

3.3 部分地方政府存在“重试点、轻监管”现象

2011年是“十二五”规划开局之年,部分地方政府存在“大干、快干”的冲动。地方政府为了拓展融资渠道,丰富社会融资总量,补充金融机构信贷资金不足,积极推进小额贷款公司试点工作和业务发展,以此活跃宽裕的民间资金积极参与投资。部分地方政府“重试点”、“重发展”的实际工作,当前给小额贷款公司提供了广阔的发展空间。

外部监管体系不完善,对小额贷款公司日常业务监管不足。各地均由当地政府组织成立了试点工作领导小组,但具体牵头部门不一。尤其表现在县级试点工作上,牵头部门有地方政府办公室(金融办)、农工办、财政局、发改委、国资办、人民银行、银行监管机构、金融协会等党政部门、经济综合部门或金融管理机构。党政或经济综合部门等牵头部门缺乏对贷款类机构监管的经验,对小额贷款公司日常业务监管不能到位。由于小额贷款公司是非金融机构,人民银行、银行监管机构对其仅限于业务数据监测、指导或非法集资和吸收存款的查处,对于日常业务经营,难以做到监管提示。这种现象导致当前部分地区,小额贷款公司日常业务在“真空”地带发展。

4 政策建议

4.1 进一步贯彻落实宏观调控政策,创造良好的外部经营环境宏观调控部门进一步优化政策调控方式,不断提升政策有效性,细化金融机构考核方式,缩短考核周期,降低政策调整对农村信贷市场和农村经济发展的负面影响。金融机构要认真执行稳健的货币政策,着力优化信贷结构,加强对“三农”和中小企业信贷支持,为加快区域转变经济发展方式提供有力支撑。同时进一步优化系统内部信贷规模分配,优化信贷投放节奏,确保均衡投放,促进农村金融市场健康有序发展。

各地政府要积极关心、支持小额贷款公司的良性发展,切实帮助解决其经营发展中的实际困难。一是畅通资金供给机制,建立稳定的后续资金来源。逐步允许经营业务和诚信记录良好的小额贷款公司,通过相互资金拆借、吸收转贷款、批发贷款,进而吸收一定比率的会员存款等方式扩大其资金来源。为小额贷款公司探索设立相应的担保公司或担保基金,以有效解决小额贷款向商业银行申请贷款的担保难问题。二是创造条件,组织小额贷款公司加入征信系统。为方便小额贷款公司查询借款人信用信息,相关部门应尽快研究操作办法,将小额贷款公司纳入信贷征信系统管理,增强其风险防范能力。三是积极推进行业协会建设,加强自律和信息共享。通过建立小额贷款公司行业协会,加强小额贷款公司业务发展和从业人员的自律,促进信息交流,及时汲取经验教训,有利于江苏省小额贷款公司整体健康规范发展。四是帮助尽快落实享受相关的财税优惠政策待遇。五是加强对从业人员的专业培训,提高业务水平。

4.2 加强协作配合,完善外部监督管理

首先要严把“准入关”,选择社会责任感强、实力雄厚的民营企业家试点小额贷款公司,为以后良性发展打下基础。另外,对已经试点经营的小额贷款公司实行分类指导、区别对待。对于迫切需要专制村镇银行的小额贷款公司,应督促他们严格《指导意见》等相关文件、法规的规定规范经营,为向村镇银行转变准备条件。对于转制愿望不迫切的小额贷款公司也应督促不偏离服务“三农”目标,合规经营,实现自身的可持续发展。

通过加强相关部门协作配合,完善监管体系,加强对小额贷款公司日常业务发展的监管。既要防范小额贷款公司政策风险,严格控制违法违规经营行为；又要关注小额贷款公司经营风险,加强监控,防止向其他领域传递。一是尽快落实具体的监督管理牵头部门和职能部门。建立由地方政府主管部门牵头,人行、银监、工商、财政、税务、公安等部门共同参加的联席会议制度,确定各个职能部门各自监管职责,加强协作配合,切实加强和改善监管功能。二是建立既符合政策规定,又适用地域经济特征的日常业务监测指标体系。及时完整掌握小额贷款公司财务经营状况；及时监测小额贷款公司资金流向,发现异常事项及时报告。对于管理混乱或经营风险过大的小额贷款公司,立即责令整改,甚至退出市场,确保农村金融稳定。三是建立现场监管制度。地方政府主管部门应牵头各有关部门,定期对小额贷款公司的经营管理情况进行现场检查,对存在的问题督促其整改到位,确保良性经营发展。

4.3 明确市场定位,提高自身竞争力

小额贷款公司要明确自己在农村金融市场的定位,扎根乡镇,细分当地信贷市场,遵循服务“三农”和小企业宗旨,积极为专业种植户、养殖户、专业市场商户和特色产业的小企业等生产经营性微小的客户提供信贷支持,覆盖“金融机构信贷盲区”。充分发挥信息广、门槛低、机制灵、审批快的优势,形成“小额、便捷、灵活、优惠”的经营特色,不断创新信贷业务品种,优化审批流程,努力拓展中间业务,积极培养和提升核心竞争力,成为现代农村金融体系重要补充的农村专业化信贷公司。

同时,小额贷款公司要引进银行业金融机构的信贷风险管理理念、方法和技术,建立完善的信贷风险防范机制。加强行业风险、政策风险、市场风险的监测和分析,建立贷款五级分类制度,细化贷款风险状况,提高风险管理能力。按照《公司法》规定健全公司治理结构,加强内控内管,防范操作风险,树立稳健经营的理念,走可持续发展道路。

参考文献：

［1］中国人民银行小额信贷专题组.小额贷款公司指导手册［M］.北京：中国金融出版社,2006.

［2］万州金融学会课题组.小额贷款公司发展研究［J］.金融参考,2010(9)：21-26.